第一篇：大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進一步明確土地增值稅若干問題的通知2007(200)

大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進一步明確土地增值稅若干問題的通知

（大地稅函［2007］200號）

各基層局：

為了加強我市土地增值稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱“《條例》”）及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號，以下簡稱“國稅發(fā)[2006]187號文件”）、《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法〉的通知》（遼地稅發(fā)[2007]102號）、《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)交易有關(guān)稅收管理的通知》（遼地稅發(fā)[2007]142號）、《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函［2006］76號，以下簡稱“大地稅函［2006］76號文件”）及其他有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就我市土地增值稅征管若干問題進一步明確如下：

一、關(guān)于土地增值稅清算問題

（一）土地增值稅清算條件

1.從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人（以下簡稱“納稅人”）符合下列情況之一的，應(yīng)當?shù)街鞴芏悇?wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目已竣工驗收且全部轉(zhuǎn)讓完畢的；

（2）納稅人簽訂整體轉(zhuǎn)讓未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目合同的；

（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記，其房地產(chǎn)開發(fā)項目未進行土地增值稅清算的；

（4）直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的。

符合上述第（1）、（2）、（3）條規(guī)定的，納稅人應(yīng)當在達到清算條件之日起30個工作日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)清算土地增值稅。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當向納稅人出具《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算通知書》（見附件1），通知納稅人進行土地增值稅清算。對在同一項目中相同類別的房地產(chǎn)已竣工驗收且全部轉(zhuǎn)讓完畢的，可單獨對此類房地產(chǎn)進行土地增值稅清算。

符合上述第（4）條規(guī)定的，納稅人應(yīng)當在轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)申報。由主管稅務(wù)機關(guān)核算應(yīng)納稅額，確定納稅期限。

本通知下發(fā)之日前已竣工驗收且全部轉(zhuǎn)讓完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應(yīng)當于2008年1月31日前，主動到主管稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當向納稅人出具《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算通知書》，通知納稅人進行土地增值稅清算。

2.符合下列情況之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目已竣工驗收，且已轉(zhuǎn)讓（預(yù)售）的房地產(chǎn)建筑面積達到可售總建筑面積的比例85％（含）以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；計算“轉(zhuǎn)讓比例”時，對在同一項目中相同類別的房地產(chǎn)，可單獨對此類房地產(chǎn)計算轉(zhuǎn)讓比例；本條中“轉(zhuǎn)讓（預(yù)售）的房地產(chǎn)建筑面積”以已簽訂轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)的建筑面積為準；“可售總建筑面積”以《商品房銷（預(yù)）售許可證》中的《預(yù)售商品房明細》所登記的可售面積為準；

（2）取得銷（預(yù)）售許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）主管稅務(wù)機關(guān)認為有必要辦理土地增值稅清算的其他情況。

主管稅務(wù)機關(guān)要求納稅人進行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務(wù)機關(guān)向納稅人出具《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算通知書》，通知納稅人進行土地增值稅清算。

3.不具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的單位或個人開發(fā)房地產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，應(yīng)當比照本通知的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（二）關(guān)于稅務(wù)中介機構(gòu)參與土地增值稅清算鑒證的規(guī)定納稅人在辦理土地增值稅清算稅款手續(xù)時可委托經(jīng)大連市注冊稅務(wù)師管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組年檢合格并公告的稅務(wù)中介機構(gòu)進行鑒證。

納稅人委托中介機構(gòu)進行鑒證的，中介機構(gòu)應(yīng)當對清算項目的總體基本情況、不同用途房地產(chǎn)的面積劃分情況、銷售收入、成本及費用等情況進行鑒證。中介機構(gòu)應(yīng)當按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的《大連市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱“《鑒證報告》”，其標準格式“2007-11版”見附件2）范本和內(nèi)容對鑒證情況出具《鑒證報告》，供稅務(wù)部門參考。

（三）土地增值稅清算資料的受理

納稅人應(yīng)當在收到《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算通知書》之日起60個工作日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)報送以下清算資料：

1.納稅人委托中介機構(gòu)進行鑒證的，應(yīng)報送《鑒證報告》一式二份；

2.《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算納稅申報表》（一式三份，見附件3）；3.國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、銷（預(yù)）售許可證的原件及復(fù)印件；

4.詳細規(guī)劃總平面圖復(fù)印件；

5.取得土地使用權(quán)所支付金額的憑證：政府部門的土地批件、國有土地使用權(quán)出讓合同、土地出讓金繳費證明、土地出讓金收據(jù)或發(fā)票、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)票原件及復(fù)印件、支付搬遷補償費的合同發(fā)票原件及復(fù)印件等；

6.項目工程合同結(jié)算單的原件及復(fù)印件；

7.商品房購銷合同統(tǒng)計表；

8.銀行貸款合同及銀行貸款利息結(jié)算證明材料的原件及復(fù)印件；

9.房地產(chǎn)開發(fā)項目工程決算及竣工驗收報告的原件及復(fù)印件；

10.無償提供公共配套設(shè)施及無償提供給有關(guān)部門、單位房產(chǎn)的證明材料的原件及復(fù)印件；

11.財務(wù)會計報表；

12.稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他材料。

主管稅務(wù)機關(guān)確定受理納稅人提交的清算材料后，應(yīng)當向納稅人開具《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算資料受理通知書》（見附件4）。

主管稅務(wù)機關(guān)在收取納稅人提交的清算材料時，應(yīng)當認真核對納稅人提供的資料原件及復(fù)印件。對納稅人提交的清算材料齊全的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)予受理；對納稅人提交的清算資

料不完整、內(nèi)容不規(guī)范、情況不清楚的，應(yīng)退回納稅人重新修改、補充資料，待清算資料補充完整后，再予受理。

（四）土地增值稅清算的審核

主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當自受理納稅人清算資料之日起30個工作日內(nèi)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算情況。土地增值稅清算審核結(jié)束后，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當下發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書》（附件5），納稅人在接到《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書》后10個工作日內(nèi)，辦理稅款補繳或者退還手續(xù)。

主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)認真審核納稅人提供的各項清算資料是否真實有效。納稅人委托中介機構(gòu)進行鑒證的，對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可作參考。?

（五）在清算期間和清算后取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、發(fā)生成本、費用處理

在土地增值稅清算期間，納稅人于主管稅務(wù)機關(guān)出具《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書》前取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，仍應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

主管稅務(wù)機關(guān)出具《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書》后，納稅人取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，按照國稅發(fā)[2006]187號文件第八條規(guī)定，于每月終了后10日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納土地增值稅。

主管稅務(wù)機關(guān)出具《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書》后，有下列情形之一的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)核準，可于每年12月份調(diào)整清算結(jié)論：

1.已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目又發(fā)生成本、費用的；

2.納稅人取得清算時尚未取得的扣除項目相關(guān)憑證的；

3.主管稅務(wù)機關(guān)認為可以調(diào)整清算結(jié)論的其他情況。

（六）關(guān)于土地增值稅清算核定征收的規(guī)定

1.核定征收土地增值稅的條件

主管稅務(wù)機關(guān)在清算審核工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以核定征收土地增值稅：

（1）納稅人有《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條列舉情形的；

（2）由于企業(yè)所得稅核定征收等原因，納稅人無法提供合同、票據(jù)等相關(guān)憑證，無法查賬征收土地增值稅的；

（3）納稅人開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用（以下簡稱“四項成本”）的每平方米扣除額，高于大連市地方稅務(wù)局制定的《房地產(chǎn)開發(fā)項目單位面積四項成本扣除標準額度表》（見附件6，以下簡稱“《扣除額度表》”）中公布的每平方米四項成本金額，又無正當理由的。

2.核定征收土地增值稅的方式

核定征收采取以下方式：

（1）核定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入

核定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的方法為：主管稅務(wù)機關(guān)按當期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價格核定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入或者按房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的當期房地產(chǎn)市場評估價格核定。

（2）核定四項成本

核定四項成本的公式為：

核定扣除的四項成本＝《扣除額度表》中對應(yīng)的額度×清算房地產(chǎn)的建筑面積

《扣除額度表》系參照大連市建設(shè)工程造價管理部門的定額標準，結(jié)合專家經(jīng)驗和市場狀況制定，大連市地方稅務(wù)局將根據(jù)市場狀況，不定期調(diào)整《扣除額度表》。

納稅人委托中介機構(gòu)進行鑒證的，中介機構(gòu)在鑒證工作中，如發(fā)現(xiàn)四項成本的每平方米扣除額，高于《扣除額度表》中公布的每平方米四項成本金額的，應(yīng)當在《鑒證報告》中說明情況、按《扣除額度表》的四項成本金額填列《鑒證報告》，建議稅務(wù)機關(guān)按標準核定四項成本。

《扣除額度表》中的房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工時間以工程質(zhì)量檢驗部門出具的工程竣工驗收報告中注明的竣工時間為準。

納稅人四項成本的每平方米扣除額高于《扣除額度表》中公布的每平方米四項成本金額，但確有正當理由的，由主管稅務(wù)機關(guān)報請市局同意后，可允許按四項成本實際發(fā)生額扣除。

（3）關(guān)于定率核定征收的規(guī)定

定率核定征收，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入乘以核定征收率計算應(yīng)征土地增值稅稅款，核定征收率確定如下：

坐落在市內(nèi)四區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，核定征收率為：

普通標準住宅，為6％；

超過普通標準住宅條件的住宅，為8％；

非住宅，為9%；

坐落在市內(nèi)四區(qū)以外的房地產(chǎn)開發(fā)項目，核定征收率應(yīng)當在4％～15％之間，由各區(qū)、市、縣地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)增值水平和房地產(chǎn)市場發(fā)展情況自行測算確定，并報市局備案。

納稅人直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，原則上不應(yīng)定率核定征收土地增值稅，如納稅人直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地增值稅無法查賬征收的，主管稅務(wù)機關(guān)報經(jīng)市局同意后，可采取其他征收方式。

（七）關(guān)于項目類型的有關(guān)問題

本通知中的“住宅”和其它類型房地產(chǎn)按《商品房銷（預(yù)）售許可證》中的《預(yù)售商品房明細》所列明的項目類別進行區(qū)分，凡未列明“住宅”的，如“公寓”、“公建”等，均不能按“住宅”的相關(guān)政策執(zhí)行。

納稅人改變原房地產(chǎn)開發(fā)項目的類型、用途的，如“公建”改為“住宅”、“住宅”改為“公建”等，能夠向主管稅務(wù)機關(guān)提供政府部門準予其改變類型、用途的批準文件或文書的，主管稅務(wù)機關(guān)可允許納稅人適用相關(guān)土地增值稅政策；不能夠提供批準文件或文書的，仍應(yīng)按原批準類型、用途適用相關(guān)土地增值稅政策。

（八）處罰及處理規(guī)定

納稅人有下列行為之一的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當按照《中華人民共和國稅收征收管理法》六十二、六十三條等的有關(guān)規(guī)定進行處理

1.通知清算而拒不清算的；

2.達到清算條件，未及時清算或未及時提供清算資料的；

3.不如實進行土地增值稅清算申報或提供虛假納稅資料的；

4.有偷稅等其他稅收違法行為的。

（九）關(guān)于自建自用房產(chǎn)土地增值稅的規(guī)定

納稅人開發(fā)的、已辦理本單位房屋所有權(quán)證的房產(chǎn)，屬自建自用范圍。在對整個項目進行土地增值稅清算時，此部分房產(chǎn)不列入清算范圍，其分攤的土地成本、各項開發(fā)成本、費用、稅金等，不應(yīng)在清算時扣除。如其轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的相關(guān)規(guī)定繳納土地增值稅。

二、關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)征收土地增值稅問題

（一）關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的土地增值稅納稅地點

個人轉(zhuǎn)讓坐落在市內(nèi)四區(qū)的房產(chǎn)，其土地增值稅由大連市地方稅務(wù)局直屬局負責征收。個人轉(zhuǎn)讓坐落在市內(nèi)四區(qū)以外的房產(chǎn)，其土地增值稅由房地產(chǎn)坐落地的地方稅務(wù)局負責征收。

以上二款中的“房產(chǎn)”均不包含高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)管理機構(gòu)所轄的舊房及建筑物，個人轉(zhuǎn)讓高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)管理機構(gòu)所轄的舊房及建筑物，其土地增值稅由大連市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)地方稅務(wù)局負責征收。

（二）關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓非住宅的土地增值稅征管規(guī)定

個人轉(zhuǎn)讓非住宅的，依照大地稅函[2006]76號文件的相關(guān)規(guī)定征收土地增值稅。

（三）關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓自用住宅的土地增值稅征管規(guī)定

1.個人轉(zhuǎn)讓自用普通標準住宅的，免征土地增值稅；

2.個人轉(zhuǎn)讓超過普通標準住宅條件的自用住宅（以下簡稱“非普通住宅”）的，按以下方法征收土地增值稅：

（1）個人能夠提供購房發(fā)票的：

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓日期減購買日期滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓日期減購買日期滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓日期減購買日期未滿三年的，按規(guī)定全額計征土地增值稅。

其扣除項目的計算公式為：

土地增值稅扣除項目＝發(fā)票所載金額×［1＋（轉(zhuǎn)讓年度－購買年度）×5％］＋與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金＋與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費用

上款“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金”包括轉(zhuǎn)讓方在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時繳納的營業(yè)稅、城建稅、印花稅、轉(zhuǎn)讓方購房時繳納的契稅；“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的費用”包括轉(zhuǎn)讓方在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時繳納的教育費附加、地方教育附加、交易費、土地收益金、土地出讓金、轉(zhuǎn)讓合同公證費等；“轉(zhuǎn)讓年度”指《完稅憑證》上注明的年度，“購買年度”指購房發(fā)票開具年度。

“購房發(fā)票”、“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金”、“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的費用”等在計算扣除時須向稅務(wù)機關(guān)出示票據(jù)憑證原件。

（2）個人不能提供購房發(fā)票的：

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓日期減購買日期滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓日期減購買日期滿三年未滿五年的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入乘以0.125％的核定征收率計算繳納土地增值稅；

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓日期減購買日期未滿三年的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入乘以0.25％的核定征收率計算繳納土地增值稅。

（3）“轉(zhuǎn)讓日期”和“購買日期”的確定

本通知中的“轉(zhuǎn)讓日期”指《完稅憑證》上注明的日期，房地產(chǎn)“購買日期”按契稅完稅憑證開具日期和房屋所有權(quán)證填發(fā)日期孰先的原則進行確定。

三、本通知自印發(fā)之日起執(zhí)行，大地稅函[2006]76號文件及其它有關(guān)規(guī)定與本通知相抵觸的條款廢止并以本通知為準。

附件1：房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算通知書（略）

附件2：大連市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算鑒證報告（2007-11版）（略）附件3：房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算納稅申報表（略）

附件4：房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算資料受理通知書（略）

附件5：房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書（略）

附件6：房地產(chǎn)開發(fā)項目單位面積四項開發(fā)成本扣除標準額度表（略）

二○○七年十一月二十三日

發(fā)布部門：大連市其他機構(gòu) 發(fā)布日期：2007年11月23日 實施日期：2007年11月23日(地方法規(guī))

第二篇：大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干問題的通知2006(76)

大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干問題的通知

大地稅函[2006]76號

頒布時間：2006-9-8發(fā)文單位：大連市地方稅務(wù)局 各基層局：

為了加強土地增值稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）及其實施細則、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）及其他有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)問題明確如下：

一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征問題

（一）關(guān)于經(jīng)濟適用住房土地增值稅預(yù)征問題

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人（以下簡稱納稅人）開發(fā)經(jīng)國家有關(guān)部門批準建設(shè)的經(jīng)濟適用住房項目，應(yīng)當向稅務(wù)機關(guān)報送《經(jīng)濟適用住房土地增值稅預(yù)征確認備案表》（見附件1）、經(jīng)濟適用住房的批準文件及經(jīng)濟適用住房的明細資料（包括街號、樓號、樓層、房號、戶型、面積、價格或預(yù)計價格以及稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他資料），對經(jīng)濟適用住房項目中的普通標準住宅，免予預(yù)征土地增值稅。

稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強對經(jīng)濟適用住房項目的土地增值稅管理，嚴格執(zhí)行備案制度，未按本通知規(guī)定備案的項目，應(yīng)當預(yù)征土地增值稅。

已報送《經(jīng)濟適用住房土地增值稅預(yù)征確認備案表》的納稅人，如其實際轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)中有不符合普通標準住宅條件的，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。

（二）關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

現(xiàn)將我市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率予以調(diào)整，預(yù)征率應(yīng)當區(qū)別不同房地產(chǎn)類別，按以下標準執(zhí)行：

1、住宅的預(yù)征率為1%；

2、除住宅外其他房地產(chǎn)項目的預(yù)征率為2％。

上述“房地產(chǎn)類別”應(yīng)當按照政府有關(guān)部門共同會簽的《房地產(chǎn)開發(fā)項目詳細規(guī)劃總平面圖》列明的項目類別進行確認。

（三）關(guān)于土地增值稅普通標準住宅的規(guī)定

我市土地增值稅普通標準住宅的標準，按大連市人民政府確定并公布的“普通住房”的標準執(zhí)行。

目前，我市普通標準住宅的標準按照《大連市地方稅務(wù)局 大連市財政局 大連市國土資源和房屋局轉(zhuǎn)發(fā)〈國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知〉的通知》（大地稅發(fā)［2005］91號）（見附件2）及《大連市人民政府關(guān)于公布2006年上半年大連市普通住房價格標準的通知》（大政發(fā)［2006］42號）（見附件3）規(guī)定的普通住房標準執(zhí)行。

《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干稅收政策問題的通知》（大地稅發(fā)［2003］5號文件）中的關(guān)于“一般住宅”的相關(guān)規(guī)定廢止，已經(jīng)市局批準免予預(yù)征土地增值稅的一般住宅項目，不做追溯調(diào)整。

（四）免予預(yù)征土地增值稅的相關(guān)規(guī)定

納稅人轉(zhuǎn)讓普通標準住宅項目，同時符合以下三項條件的，可以向稅務(wù)機關(guān)報送《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅免予預(yù)征認定表》（見附件4），報市局進行土地增值稅免予預(yù)征資格認定后，可不再預(yù)征土地增值稅：

1、普通標準住宅的已售建筑面積達到可售普通標準住宅總建筑面積30％；

2、預(yù)計普通標準住宅的增值額未超過扣除項目20％；

3、納稅人已轉(zhuǎn)讓普通標準住宅的收入已按時、足額預(yù)繳了土地增值稅。

納稅人轉(zhuǎn)讓除普通標準住宅外的其他房地產(chǎn)項目，同時符合以下三項條件的，可以向稅務(wù)機關(guān)報送《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅免予預(yù)征認定表》，報市局進行土地增值稅免予預(yù)征資格認定后，對該項目可不再預(yù)征土地增值稅：

1、該類房地產(chǎn)的已售建筑面積達到可售該類房地產(chǎn)總建筑面積50％；

2、預(yù)計該類房地產(chǎn)的增值額為負；

3、納稅人已轉(zhuǎn)讓該類房地產(chǎn)的收入已按時、足額預(yù)繳了土地增值稅。

本通知所述“可售建筑面積”為開發(fā)項目總面積減除下列房產(chǎn)面積：

（1）納稅人自用并已取得房屋所有權(quán)證的房產(chǎn)；

（2）按有關(guān)規(guī)定無償提供給有關(guān)部門或單位的房產(chǎn)，如物業(yè)管理用房、居委會用房等；

（3）按有關(guān)規(guī)定必須設(shè)置的公共配套設(shè)施用房，如變電所用房、消防設(shè)施用房等；

（4）按有關(guān)規(guī)定可以減除面積的其他房產(chǎn)。

二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算問題

（一）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算程序

已竣工驗收且全部轉(zhuǎn)讓完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目，能夠提供該項目真實、合法、完整、清晰的收入、成本和費用等各項資料的，納稅人可以向主管稅務(wù)機關(guān)提出土地增值稅清算申請，稅務(wù)機關(guān)同意對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行清算后，下達《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算通知書》（見附件5）；

已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的建筑面積達到整個項目可售建筑面積85％以上的，對有可能造成稅款流失的，稅務(wù)機關(guān)下達《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算通知書》，要求納稅人按已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例，分攤計算其已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相對應(yīng)的扣除項目金額，對已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行土地增值稅清算。

房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算按以下程序進行：

1、納稅人應(yīng)當在收到《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算通知書》之日起20日內(nèi)報送以下資料：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算納稅申報表（見附件6）；

（2）取得土地使用權(quán)所支付金額的證明材料；

（3）銀行貸款合同及銀行貸款利息結(jié)算證明材料；

（4）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程決算報告；

（5）無償提供公共配套設(shè)施及無償提供給有關(guān)部門、單位房產(chǎn)的證明材料；

（6）扣除項目的其他說明材料；

（7）預(yù)繳土地增值稅完稅憑證復(fù)印件；

（8）財務(wù)會計報表；

（9）稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他材料。

2、稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當于收到納稅人報送的資料之日起30日內(nèi)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算情況。土地增值稅清算審核結(jié)束后，稅務(wù)機關(guān)下達《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書》（見附件7），應(yīng)予補、退稅的，辦理稅款補繳、退還手續(xù)。

3、稅務(wù)機關(guān)下達《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書》前，納稅人取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的，仍應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

4、稅務(wù)機關(guān)下達《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書》后，納稅人又取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、發(fā)生成本、費用的：

（1）土地增值稅清算時按本通知規(guī)定實行查賬征收的，納稅人應(yīng)當于《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書》下達之日起，每季度終了后10日內(nèi)，填寫《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算納稅申報表》，到稅務(wù)機關(guān)申報土地增值稅；

（2）土地增值稅清算時按本通知規(guī)定實行核定征收的，納稅人應(yīng)當于《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書》下達之日起，每月終了后10日內(nèi)，按每月取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入乘以本通知規(guī)定的核定征收率，到稅務(wù)機關(guān)申報繳納土地增值稅。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算相關(guān)工作要求

在進行土地增值稅清算時，納稅人發(fā)生的各項成本和費用應(yīng)當按實際發(fā)生額并憑合法有效的憑證扣除。

對納稅人成片受讓、購置土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額原則上按開發(fā)土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，若按此辦法難以計算或明顯不合理的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)確認后，也可按建筑面積計算分攤。

對納稅人同時建造普通標準住宅、超過普通標準住宅條件的其他住宅和非住宅房地產(chǎn)項目的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用《條例》第八條

（一）項的免稅規(guī)定。

對1994年1月1日前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，在2000年底前首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，可免征土地增值稅。2001年1月1日以后對剩余部分轉(zhuǎn)讓的，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行清算時，應(yīng)當先計算整個項目應(yīng)繳納的土地增值稅，再按免稅和應(yīng)稅的轉(zhuǎn)讓收入比例計算征免的稅額。

納稅人申請注銷稅務(wù)登記或者納稅人整體轉(zhuǎn)讓未全部銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目的，應(yīng)參照本通知規(guī)定的清算程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅清算。

（三）核定征收及相關(guān)規(guī)定

納稅人拒不報送或沒有在規(guī)定的期限內(nèi)向稅務(wù)機關(guān)報送本通知規(guī)定的清算資料的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條和本通知的有關(guān)規(guī)定處理。

有《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條列舉的情形，導(dǎo)致稅務(wù)機關(guān)難以對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅清算的，稅務(wù)機關(guān)可以按照《中華人民共和國稅收稅收征收管理法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，核定房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算的應(yīng)納稅額：

核定應(yīng)納稅額按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入乘以本通知規(guī)定的核定征收率確定：房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算的核定征收率為6％。

三、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅的相關(guān)規(guī)定

（一）關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理地點

在大連市市內(nèi)地方稅務(wù)局辦理稅務(wù)登記的單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物：舊房及建筑物坐落在市內(nèi)四區(qū)的，土地增值稅由單位稅務(wù)登記地地方稅務(wù)局征收管理；舊房及建筑物坐落在市內(nèi)四區(qū)以外的，土地增值稅由舊房及建筑物坐落地的地方稅務(wù)局征收管理。

在先導(dǎo)區(qū)地方稅務(wù)局及旅順、金州、長海和北三市地方稅務(wù)局辦理稅務(wù)登記的單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，其土地增值稅由舊房及建筑物坐落地的地方稅務(wù)局征收管理。

未在大連市地方稅務(wù)局辦理稅務(wù)登記的單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，其土地增值稅由舊房及建筑物坐落地的地方稅務(wù)局征收管理。

個人轉(zhuǎn)讓坐落在市內(nèi)四區(qū)的舊房及建筑物，其土地增值稅由西崗區(qū)地方稅務(wù)局征收管理。

個人轉(zhuǎn)讓坐落在市內(nèi)四區(qū)以外的舊房及建筑物，其土地增值稅由舊房及建筑物坐落地的地方稅務(wù)局征收管理。

上述五款中所述的“舊房及建筑物”均不包含高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)管理機構(gòu)所轄的舊房及建筑物，單位或個人轉(zhuǎn)讓高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)管理機構(gòu)所轄的舊房及建筑物，由高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)地方稅務(wù)局征收管理。

（二）關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅資料

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，須持下列資料到稅務(wù)機關(guān)申報繳納土地增值稅：

1、房地產(chǎn)權(quán)屬過戶通知單原件（由房地產(chǎn)管理部門出具）；

2、原房屋所有權(quán)證復(fù)印件；

3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓契約原件、復(fù)印件；

4、納稅人購買房產(chǎn)的契稅原件、復(fù)印件（自建房不必提供）；

5、納稅人購買房產(chǎn)的合同或契約、發(fā)票原件和復(fù)印件（自建房不必提供）；

6、納稅人、買受人在房地產(chǎn)交易過程中，已繳納各項稅費的原件、復(fù)印件；

7、房地產(chǎn)評估報告原件（納稅人無法提供的除外）；

8、稅務(wù)機關(guān)要求提供的、同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的其他資料。

（三）關(guān)于收入確認的相關(guān)規(guī)定

納稅人有下列情況之一的，根據(jù)房地產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格出具的評估價格計算收入額，或者由稅務(wù)機關(guān)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格核定收入額：

1、隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格；

2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格又無正當理由。

（四）關(guān)于房地產(chǎn)評估報告

稅務(wù)機關(guān)計算納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅扣除項目時，原則上應(yīng)由評估機構(gòu)出具房地產(chǎn)重置成本評估報告，評估價格為重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。納稅人在納稅申報時不據(jù)實提供取得土地使用權(quán)所支付的金額的，也應(yīng)由評估機構(gòu)按取得土地使用權(quán)時的基準地價進行評估，并出具地價款評估報告。

依照上款有關(guān)規(guī)定出具的評估報告須經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核確認。稅務(wù)機關(guān)審核評估機構(gòu)出具的評估報告后，下達《轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅涉稅評估報告確認書》或《轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅涉稅評估報告不予確認書》（見附件8）。

（五）關(guān)于發(fā)票所載金額作為扣除項目的相關(guān)規(guī)定

稅務(wù)機關(guān)不予確認評估報告的或者納稅人由于地處偏遠等原因無法取得評估報告的，如納稅人能提供購房發(fā)票，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，按下列公式計算：

發(fā)票所載金額×［1＋（轉(zhuǎn)讓－購買）×5％］

公式中的轉(zhuǎn)讓指《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓契約》上注明的，購買按房屋所有權(quán)證發(fā)給或發(fā)票填開“孰先”的原則進行判定。

依照上述方法計算扣除項目時，對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5％的基數(shù)。

（六）關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物核定征收的相關(guān)規(guī)定

同時符合以下二項條件的，稅務(wù)機關(guān)可以確定對轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅實行核定征收：

1、稅務(wù)機關(guān)不予確認房地產(chǎn)評估報告或者納稅人由于地處偏遠等原因無法取得評估報告；

2、納稅人無法提供購房發(fā)票的。

核定征收的計算公式為：

應(yīng)納土地增值稅稅額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入×核定征收率

舊房及建筑物土地增值稅核定征收率為：

1、舊房及建筑物坐落在市內(nèi)四區(qū)的，核定征收率為3%；

2、舊房及建筑物坐落在市內(nèi)四區(qū)以外的，核定征收率應(yīng)在0.5％～6％范圍內(nèi)，由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)增值水平和房地產(chǎn)市場發(fā)展情況自行測算確定，并報市局備案。

（七）關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征管的相關(guān)政策規(guī)定及要求

根據(jù)《國家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［1996］048號）的規(guī)定，房地產(chǎn)管理機關(guān)在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更時，實行“先稅后證”，要求納稅人取得稅務(wù)部門發(fā)放的《土地增值稅完稅（免稅）證明》，見附件9）后，予以辦理權(quán)屬變更手續(xù)，發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，未按相關(guān)規(guī)定申報繳納土地增值稅或提供虛假資料，造成未繳、少繳土地增值稅稅款的，稅務(wù)機關(guān)將依照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國稅收征收管理法》等法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定處理。

四、本通知自2006年9月1日起執(zhí)行，以前相關(guān)規(guī)定與本通知相抵觸的，以本通知為準。

附件1：經(jīng)濟適用住房土地增值稅預(yù)征確認備案表（略）

附件2：大連市地方稅務(wù)局 大連市財政局 大連市國土資源和房屋局轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》的通知

附件3：大連市人民政府關(guān)于公布2006年上半年大連市普通住房價格標準的通知

附件4：房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅免予預(yù)征認定表（略）

附件5：房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算通知書（略）

附件6：房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算納稅申報表（略）

附件7：房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書（略）

附件8：轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅涉稅評估報告確認書、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅涉稅評估報告不予確認書

附件9：土地增值稅完稅（免稅）證明（略）

二○○六年九月八日

第三篇：河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知

河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知

豫地稅發(fā)[2010]28號 2010-03-17

各省轄市地方稅務(wù)局、省局直屬各單位，各擴權(quán)縣(市)地方稅務(wù)局：

為了加強我省土地增值稅的管理，根據(jù)全國地方稅工作會議精神和國家稅務(wù)總局關(guān)于《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)[2009]91號)及其他相關(guān)規(guī)定的要求，結(jié)合我省土地增值稅政策執(zhí)行的實際情況，做好土地增值稅清算工作，現(xiàn)將有關(guān)問題明確如下：

一、土地增值稅預(yù)征率

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條的規(guī)定，我省土地增值稅預(yù)征率按不同項目分別確定：

(一)普通標準住宅1.5%；

(二)除普通標準住宅以外的其他住宅3.5%；

(三)除上述(一)、(二)項以外的其他房地產(chǎn)項目4.5%。

二、土地增值稅核定征收率

(一)普通標準住宅2%;

(二)除普通標準住宅以外的其他住宅4%;

(三)除上述(一)、(二)項以外的其他房地產(chǎn)項目5%；

(四)符合第三條第(二)項條件的8%。

三、土地增值稅的核定征收

所有房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅人自本通知執(zhí)行之日起，一律按查賬征收方式按預(yù)征率征收土地增值稅，待符合土地增值稅清算條件后，由納稅人按規(guī)定自行清算，并結(jié)清稅款。主管稅務(wù)機關(guān)對納稅人上報的清算資料進行審核過程中，對納稅人符合下列(一)、(二)項條件的，報省轄市地方稅務(wù)局批準，按核定征收率征收土地增值稅。

(一)納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目有下列情形之一的，按規(guī)定的核定征收率征收土地增值稅。

1、能夠準確核算收入總額或收入總額能夠查實，但其扣除項目支出不能正確核算的；

2、能夠準確核算扣除項目支出或扣除項目支出能夠查實，但其收入總額不能正確核算的；

3、收入總額及扣除項目核算有誤的，主管稅務(wù)機關(guān)難以核實的；

凡納稅人轉(zhuǎn)讓普通標準住宅、豪華住宅、寫字樓、商業(yè)用房、辦公用房的收入等，應(yīng)按不同的核定征收項目分別核算，核算不清的一律從高適用核定征收率。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值稅。

1、擅自銷毀賬簿；

2、拒不提供納稅資料或不按稅務(wù)機關(guān)要求提供納稅資料的；

3、依照法律、法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

4、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂，造成收入、扣除項目無法準確計算的；

5、符合土地增值稅清算條件，未按規(guī)定的期限清算，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令清算，逾期仍不清算的；

6、申報的計稅價格明顯偏低，又無正當理由的。

依據(jù)豫地稅函[2010]202號：“申報的計稅價格明顯偏低，又無正當理由的，按核定征收率8%征收土地增值稅”，該處的“明顯偏低”是指低于該項目當月同類房地產(chǎn)平均銷售價格的10%，如當月無銷售價格的應(yīng)按照上月同類房地產(chǎn)平均銷售價格計算；無銷售價格的，主管稅務(wù)機關(guān)可參照市場指導(dǎo)價、社會中介機構(gòu)評估價格、繳納契稅的價格和實際交易價格，按孰高原則確定計稅價格。

四、所有納稅人轉(zhuǎn)讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項目，無法計算扣除項目的，報省局批準后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值稅。

轉(zhuǎn)讓土地是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)為主(建筑物占總售價的30%以內(nèi))的行為。

五、轉(zhuǎn)讓二手房的問題

個人轉(zhuǎn)讓二手房時，凡能夠正確計算收入和扣除項目的，按土地增值稅的有關(guān)規(guī)定申報納稅。對無法計算扣除項目金額的納稅人可按核定征收的方式征收土地增值稅。

個人轉(zhuǎn)讓二手房的核定征收率：普通標準住宅2%；普通標準住宅以外的其他房地產(chǎn)項目3%。

六、土地增值稅清算主體

根據(jù)國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》第三條的規(guī)定，納稅人在符合土地增值稅清算條件(包括主管稅務(wù)機關(guān)要求納稅人進行土地增值稅清算的)后，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)，按照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，自行進行土地增值稅清算，也可委托稅務(wù)中介機構(gòu)進行清算，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

七、土地增值稅清算審核

(一)納稅人自行進行土地增值稅清算后，按照規(guī)定向主管縣(市)、區(qū)稅務(wù)機關(guān)報送《土地增值稅清算申報表》和清算資料，委托稅務(wù)中介機構(gòu)清算的，應(yīng)報送《土地增值稅清算鑒證報告》，辦理土地增值稅清算手續(xù)，并結(jié)清該房地產(chǎn)項目的土地增值稅。主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人土地增值稅清算申報和資料后，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)及時組織審核，審核結(jié)果告知納稅人，進行納稅調(diào)整，結(jié)清稅款。凡是發(fā)生退稅的，報省轄市地方稅務(wù)局審核。

(二)審核人員的組成

各省轄市、縣(市)、區(qū)地方稅務(wù)局于4月25日前成立土地增值稅審核小組。土地增值稅清算審核人員由法規(guī)、稅政、征管、稽查、管理科(所)等相關(guān)部門的人員組成。

八、其它問題

(一)個人轉(zhuǎn)讓二手房的，交易價格一般情況下有市場指導(dǎo)價、社會中介機構(gòu)評估價格、繳納契稅的價格和實際交易價格等多種。在實際工作中，主管稅務(wù)機關(guān)可簡化工作程序，按孰高原則確定計稅價格，并及時辦理納稅手續(xù)。

(二)個人轉(zhuǎn)讓二手房的減免稅手續(xù)

個人轉(zhuǎn)讓二手房的，凡符合減免土地增值稅條件的，由縣(市)、區(qū)主管稅務(wù)機關(guān)審批。具體操作方法和程序由省轄市地方稅務(wù)局規(guī)定。

九、各級稅務(wù)機關(guān)應(yīng)認真貫徹落實文件精神，積極做好土地增值稅預(yù)征率和核定征收率調(diào)整的宣傳和準備工作。2010年4月25日前各省轄市地方稅務(wù)局應(yīng)制訂具體的審批、審核操作辦法，并對納稅人的征收方式調(diào)整完畢。同時，對本《通知》下發(fā)前，按原預(yù)征率或核定征收率征收的稅款，一律改按本《通知》規(guī)定的預(yù)征率征收稅款，已繳納的稅款多退(抵)少補。

十、本通知自2010年5月1日起執(zhí)行，過去的規(guī)定與本通知有抵觸的，一律按本通知執(zhí)行。

豫地稅函[2010]202號 河南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 豫地稅函[2007]113號 河南省地方稅務(wù)局關(guān)于稅務(wù)中介機構(gòu)進行土地增值稅清算鑒證有關(guān)問題的通知

第四篇：大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強土地增值稅清算工作的通知

大連市地方稅務(wù)局

關(guān)于進一步加強土地增值稅清算工作的通知

各基層局：

為了進一步加強我市的土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)【2006】187號）、《關(guān)于印發(fā)（遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法）的通知》（遼地稅發(fā)【2007】102號）、《大連地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函【2006】76號）、《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進一步明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函【2007】200號）及其他稅收法律、法規(guī)、政策規(guī)定，現(xiàn)將有關(guān)事宜通知如下：

一、關(guān)于土地增值稅清算的若干政策問題

（一）關(guān)于土地使用權(quán)價款的扣除問題

納稅人應(yīng)當憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費證明》以及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、納稅人購置土地使用權(quán)發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)計算“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。

凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權(quán)價款或支付土地出讓金、購置土地使用權(quán)價款后返還的，不允許計入扣除項目。

（二）關(guān)于契稅、土地使用稅等的扣除問題

納稅人取得土地使用權(quán)時繳納的契稅，應(yīng)當計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。

納稅人取得土地使用權(quán)后繳納的土地使用稅，應(yīng)當計入“房地產(chǎn)開發(fā)費用”中的“管理費用”扣除。

（三）關(guān)于公共配套設(shè)施的確認問題

土地增值稅扣除項目中的公共配套設(shè)施，是指根據(jù)政府或政府相關(guān)部門的要求，房地產(chǎn)開發(fā)項目中必須建造且無償轉(zhuǎn)讓給相關(guān)單位或業(yè)主使用的、非營利性的公共事業(yè)設(shè)施。非營利性的公共事業(yè)設(shè)施主要是指：物業(yè)管理用房、人防設(shè)施、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊、公共廁所、無償供全體業(yè)主使用的車位、車庫、會所等房產(chǎn)。

納稅人開發(fā)的，無償供物業(yè)管理等部門使用的經(jīng)營用房產(chǎn)、設(shè)施，如全體業(yè)主實際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，允許計入公共配套設(shè)施；如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理部門實際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，不允許計入公共配套設(shè)施，且在對整個項目進行土地增值稅清算時，亦不得列入清算范圍，其分攤的土地成本、各項開發(fā)成本、費用、稅金等，不得在清算時扣除。

（四）關(guān)于扣除項目的核算分攤問題

納稅人取得土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)的，其清算單位按納稅人成本核算的最基本核算項目或核算對象為單位計算。稅務(wù)機關(guān)認為納稅人的核算項目或核算對象劃分不合理的，可按主管稅務(wù)機關(guān)確定的核算單位或核算對象進行清算。

對同一項目中，既有普通標準住宅，又有非普通標準住宅的，應(yīng)當按建筑面積分攤扣除項目，分別核算增值額。

（五）關(guān)于購置未竣工房地產(chǎn)再開發(fā)銷售的加計扣除問題

納稅人整體購置未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目后，再投資建設(shè)、轉(zhuǎn)讓的，在清算土地增值稅時，其整體購置未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目的價款可作為加計20%扣除的基數(shù)，但未經(jīng)投資、建設(shè)而直接轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除。

（六）關(guān)于普通住宅的適用標準及時間問題

1994年1月1日至今，市內(nèi)四區(qū)享受土地增值稅優(yōu)惠的普通住宅標準和適用時間以《市內(nèi)四區(qū)土地增值稅普通住宅適用標準和時間表》（見附件1）為準，享受土地增值稅優(yōu)惠的普通住宅標準的適用時間，以每套房地產(chǎn)的收訖轉(zhuǎn)讓總價款時間和開具房地產(chǎn)結(jié)算發(fā)票時間孰先的原則確定。

高新技術(shù)園區(qū)、旅順口區(qū)、金州區(qū)、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、瓦房店區(qū)、普蘭店市、莊河市及長?？h地稅局應(yīng)當按照本地區(qū)自1994年1月1日以來對享受土地增值稅優(yōu)惠的普通住宅標準規(guī)定，確定本地區(qū)的享受土地增值稅優(yōu)惠的普通住宅適用標準。

（七）關(guān)于公寓等房產(chǎn)適用政策問題

自本通知下發(fā)之日起，同時符合以下條件的“公寓”、“商住兩用房”等房地產(chǎn)項目可視同“住宅”適用土地增值稅預(yù)征、清算政策：

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的《國有土地使用證》列明用途為“住宅用地”且其土地使用年限符合國家土地法律法規(guī)關(guān)于“住宅用地”使用年限規(guī)定的；

2、房地產(chǎn)買受方的房產(chǎn)證上，列明的實際用途為“住宅”的；

3、容積率為1.0（含）以上的。

（八）關(guān)于四項開發(fā)成本的扣除問題

現(xiàn)就納稅人開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施成本中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用（以下簡稱“四項成本”）等的扣除政策重新予以明確，《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進一步明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函【2007】200號）中的相關(guān)規(guī)定同時廢止：

房地產(chǎn)開發(fā)項目四項成本的每平方米扣除額高于大連市地方稅務(wù)局制定的《房地產(chǎn)開發(fā)項目單位面積四項成本扣除標準額度表》（見附件2，以下簡稱“《扣除額度表》”）中公布的每平方米四項成本金額，且經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核，發(fā)現(xiàn)有下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當按《扣除額度表》中的額度核定四項成本：

1、納稅人有《中華人民共和國稅收征收管理法》等第三十五條列舉情形之一，導(dǎo)致四項成本無法查賬的；

2、四項成本的合同、票據(jù)等憑證虛假、非法和無效的；

3、四項成本雖能提供發(fā)票等票據(jù)，但款項未實際支付的（合理的質(zhì)量保證金除外）；

4、納稅人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來未按獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來支付四項成本的；

5.有主管稅務(wù)機關(guān)認為應(yīng)核定四項成本的其他其他情況。

納稅人委托中介機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算進行鑒證的，主管稅務(wù)機關(guān)信上款規(guī)定確定核定四項成本的，中介機構(gòu)應(yīng)當按《扣除額度表》的四項成本金額填列《鑒證報告》。

二、關(guān)于進一步做好土地增值稅清算工作的具體要求 各征收局應(yīng)當按以下要求，進一步做好土地增值稅清算工作：(一)關(guān)于2002年后的房地產(chǎn)項目的清算管理 各征收局應(yīng)當于2008年10月31日前，對2002年1月1日后發(fā)生過轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，并于本通知下發(fā)之日前竣工驗收且全部銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅清算。

（二）關(guān)于未銷售完畢的房地產(chǎn)項目的清算管理

各征收局應(yīng)當對下列房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅清算：

1、納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已通過竣工驗收，已銷售（預(yù)售）的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達到可銷售的總建筑面積85%（含）以上，并有可能造成稅款流失的；

2、取得《商品房銷（預(yù)）售許可證》滿三年仍未銷售完畢，并有可能造成稅款流失的。

（三）關(guān)于免予預(yù)繳土地增值稅的房地產(chǎn)項目的清算管理

已由稅務(wù)機關(guān)認定免予預(yù)繳土地增值稅的項目，有下列情況之一的，應(yīng)當對其進行清算，且原則上應(yīng)于2008年12月3日前完成清算：

1、商品房全部銷售完畢的；

2、已售面積超過可售面積85%（含）以上的；

3、取得《商品房銷（預(yù)）售許可證》已滿三年的。

已由稅務(wù)機關(guān)認定免予預(yù)繳土地增值稅項目，有下列情況之一的，應(yīng)當由主管稅務(wù)機關(guān)填寫《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅恢復(fù)預(yù)征確認表》（見附件3），報市局核準準后，可恢復(fù)預(yù)征土地增值稅：

1、主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)當期房地產(chǎn)市場的價格及開發(fā)成本、費用，預(yù)計其普通標準住宅的增值額將超過扣除項目20%或非普通標準住宅非住宅將有增值額的；

2、主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)納稅人經(jīng)政府部門同意，改變了房地產(chǎn)項目類型，已不適用房地產(chǎn)開發(fā)項目免預(yù)征土地增值稅相關(guān)政策的。

（四）關(guān)于合并計征土地增值稅的規(guī)定

同時對同一納稅人開發(fā)的不同項目的土地增值稅清算完畢的，可合并征收或退還應(yīng)補繳（退還）稅款。

（五）關(guān)于清算檔案的管理

主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當將清算工作中形成 的資料按項目立卷歸檔。房地產(chǎn)開發(fā)項目清算完畢后，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當于房地產(chǎn)開發(fā)項目清算完畢之日起30日內(nèi)，將稅務(wù)中介機構(gòu)出具的清算鑒證報告報市局備案。

（六）關(guān)于對稅務(wù)中介機構(gòu)從事清算鑒證業(yè)務(wù)的相關(guān)要求

納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算進行鑒證的，稅務(wù)中介機構(gòu)應(yīng)當以法律法規(guī)為依據(jù)，按照獨立、客觀、公正的原則，在獲取充分、適當、真實證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的鑒證報告并承擔相應(yīng)的法律責任。

（七）關(guān)于調(diào)整土地增值稅清算相關(guān)文書的要求

自本通知下發(fā)之日起，房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅清算審核結(jié)束后，主管稅務(wù)機關(guān)不再出具《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書》。

（八）關(guān)于土地增值稅清算檢查工作的要求

各稽查局應(yīng)當根據(jù)市局的統(tǒng)一部署，自2009年起對以前已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行檢查。各稽查局應(yīng)當認真研究制定土地增值稅清算檢查工作和實施方案，統(tǒng)籌安排檢查時間，合理調(diào)配檢查力量，科學(xué)篩選檢查對象，明確檢查重點和檢查要求。

三、關(guān)于實施土地增值稅稅源監(jiān)控工作的要求

（一）對土地增值稅稅源實行全面監(jiān)控

各征收局要對所轄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅源調(diào)查摸底，建立土地增值稅稅源電子數(shù)據(jù)庫。對2002年1月1日后發(fā)生過轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的房地產(chǎn)項目，要按項目建立土地增值稅電子數(shù)據(jù)臺帳，并按季度更新《房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅稅源信息表》（見附件4），土地增值稅清算完畢后，可終止登記。

各征收局應(yīng)于2008年11月30日前，對2002年1月1日后發(fā)生過轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的項目進行土地增值稅稅源調(diào)查，填列《土地增值稅稅源情況統(tǒng)計表》（見附件5）及文字總結(jié)材料報送市局。

自2009年1月起，各征收局應(yīng)于每年1月1日至15日、7月1日至15日填制《土地增值稅稅源情況統(tǒng)計表》，并舉辦數(shù)據(jù)及文字總結(jié)材料報送市局。

（二）做好對重點稅源戶的監(jiān)控

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于建立土地增值稅重點稅源戶監(jiān)控制度的通知》（國稅函[2007]544號）要求，市局決定對我市10戶重點稅源戶實施監(jiān)控（名單見附件6）。各征收局應(yīng)對重點稅源戶開發(fā)的、且在2002年1月1日后發(fā)生過轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的項目進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，于2008年9月15日前，按戶填寫《全市土地增值稅重點稅源戶監(jiān)控信息表》（見附件7）報送市局。自2009年1月起，各征收局應(yīng)于每年1月1日至15日、7月1日至15日按戶填制《全市土地增值稅重點稅源戶監(jiān)控信息表》，將重點稅源戶開發(fā)項目的半年數(shù)據(jù)報送市局。市局將根據(jù)工作安排適時調(diào)整重點稅源戶監(jiān)控對象。

在此基礎(chǔ)上，各征收局還應(yīng)根據(jù)實際情況，再確定不少于3戶的重點稅源戶并自行做好監(jiān)控。

四、關(guān)于進一步推進土地增值稅清算的工作要求

（一）各基層局要根據(jù)市局的工作部署，統(tǒng)一思想、提高認識，加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作的領(lǐng)導(dǎo)，嚴格依法征稅、堅持應(yīng)收盡收，有計劃、有步驟地全面推進本局清算工作的開展，切實將各項政策貫徹落實到位。各征收局應(yīng)當根據(jù)本局情況，抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成清算組，在一事實上時間內(nèi)，專門從事土地增值稅清算工作。

（二）各基層局要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和稅務(wù)中介機構(gòu)進行土地增值稅清算政策培訓(xùn)，做好政策宣傳、輔導(dǎo)工作。

（三）各基層局應(yīng)當加強調(diào)查研究，及時總結(jié)經(jīng)驗，定期匯總報告清算工作進展情況，反饋清算過程中發(fā)現(xiàn)的具體問題，提出政策建議，不斷改進和完善土地增值稅征收管理工作。

（四）市局將根據(jù)國家稅務(wù)總局地方稅稅源平臺建設(shè)和市局信息化建設(shè)的要求，逐步推進、完善土地增值稅稅源管理的信息化建設(shè)。

（五）市局將從2008年10月下旬起，對各基層局的房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作進行實地督導(dǎo)，并通報各基層局的土地增值稅清算工作開展情況。

本通知自2008年9月22日起執(zhí)行，相關(guān)規(guī)定與本通知抵觸的，以本通知為準。

二00八年九月

第五篇：海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的通知

海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的通知

瓊地稅發(fā)[2004]122號

為進一步規(guī)范、完善和推動我省土地增值稅的征收管理工作，堵塞稅收漏洞，保證稅款及時足額入庫，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）和《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》）的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)政策及征管問題明確如下，請遵照執(zhí)行。

一、關(guān)于土地增值稅征收方式問題

（一）預(yù)征和清算相結(jié)合的辦法

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷（預(yù)）售未結(jié)算的房地產(chǎn)單位項目和竣工結(jié)算但未全部實現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)單位項目（經(jīng)濟適用住房、安居工程除外），采取預(yù)征和清算相結(jié)合的辦法征收土地增值稅。即以房地產(chǎn)項目銷售收入（或預(yù)收帳款）為土地增值稅的計稅額，按月預(yù)征，待該項目竣工結(jié)算并全部實現(xiàn)銷售后再進行清算，多退少補。

房地產(chǎn)單位項目，包括房產(chǎn)單位項目和地產(chǎn)單位項目。房產(chǎn)單位項目以每棟建筑物為標準確認，地產(chǎn)單位項目以銷售的每宗土地為標準確認。

經(jīng)濟適用住房、安居工程是指經(jīng)省政府批準建設(shè)的經(jīng)濟適用住房、安居工程。

（二）據(jù)實計征的辦法

除從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷（預(yù)）售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，按實際增值額計算征收土地增值稅。

納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的次月的１０日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納土地增值稅，同時報送《土地增值稅項目銷售情況表》和《土地增值稅納稅申報表》。

二、關(guān)于土地增值稅預(yù)征率等相關(guān)問題

（一）預(yù)征率問題

?？凇⑷齺喪械念A(yù)征率為１％－２％，具體由海口和三亞地稅局在該幅度內(nèi)確定，并報省地稅局備案；其他市縣的預(yù)征率為１％。

（二）納稅人應(yīng)按照取得的房地產(chǎn)銷售收入（或預(yù)收帳款）和規(guī)定的預(yù)征率計算預(yù)繳土地增值稅。其計算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款＝房地產(chǎn)銷售收入（或預(yù)收帳款）×預(yù)征率。

（三）土地增值稅實行按月預(yù)繳。納稅人應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可后，在３０日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)報送《土地增值稅項目登記表》；房地產(chǎn)項目銷售期間，每月的１－１０日報送上月的《土地增值稅項目銷售情況表》和《土地增值稅納稅申報表》，按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

三、關(guān)于土地增值稅的稅款清算問題

（一）納稅人應(yīng)在房地產(chǎn)單位項目竣工結(jié)算并全部實現(xiàn)銷售后３０日內(nèi)，持以下資料到主管地稅機關(guān)申請辦理土地增值稅稅款清算。

１、土地受讓合同（或政府無償劃撥土地文件）；

２、房地產(chǎn)開發(fā)合同（或房地產(chǎn)開發(fā)項目許可證）；

３、稅務(wù)登記證、土地增值稅項目登記表、土地增值稅納稅申報表及預(yù)繳土地增值稅完稅憑證；

４、項目竣工結(jié)算資料，以及主管地稅機關(guān)要求提供的其他的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

（二）主管地稅機關(guān)接到納稅人土地增值稅清算申請后，應(yīng)認真進行審核，并在７日內(nèi)作出是否進行清算的答復(fù)。凡符合土地增值稅清算條件的，應(yīng)及時予以清算。

（三）對納稅人已竣工結(jié)算并全部實現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)單位項目，如果納稅人在限期內(nèi)未提出清算申請且無正當理由，主管地稅機關(guān)可報經(jīng)各直屬地方稅務(wù)局批準進行土地增值稅清算。

（四）為了堵塞稅收漏洞，對已竣工，且銷售面積達到可銷售面積９０％（含９０％）以上的房產(chǎn)單位項目，不管其項目是否辦理結(jié)算，在一年內(nèi)（自銷售面積達到可銷售面積９０％之次月起計算），若剩余的房產(chǎn)還未全部實現(xiàn)銷售，或項目仍未辦理結(jié)算的，稅務(wù)機關(guān)可對該房產(chǎn)單位項目已銷售部分，核定扣除項目，進行稅款清算。剩余的房產(chǎn)，按實際銷售據(jù)實征收土地增值稅。

四、關(guān)于普通標準住宅的確認標準問題

除高級公寓、別墅、度假村以外的住宅，其每平方米單位面積售價：海口、三亞地區(qū)，不超過４０００元，其他市縣，不超過２０００元的，為普通標準住宅。

五、關(guān)于扣除項目確認問題

（一）納稅人財務(wù)制度健全，能真實準確核算收入和成本費用的，按照《暫行條例》和《實施細則》的有關(guān)規(guī)定，確認其扣除項目金額。

（二）納稅人財務(wù)制度不健全，無法真實準確核算收入和成本費用的，稅務(wù)機關(guān)可按下列規(guī)定確認其扣除項目金額：

１、土地費和房地產(chǎn)開發(fā)成本（即《實施細則》第七條規(guī)定

（一）、（二）兩項合計金額），由各市縣地稅局根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，在銷售收入的５０％至７０％的幅度內(nèi)給予扣除，并報省地稅局備案。

２、房地產(chǎn)開發(fā)費用按《實施細則》第七條規(guī)定的（一）、（二）兩項合計金額的１０％給予扣除。

３、已列入管理費用的有關(guān)印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅不再重復(fù)扣除。

４、納稅人成片受讓土地使用權(quán)，分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其扣除項目的分

攤方法，以轉(zhuǎn)讓土地為主的，按土地面積比例分攤計算；以轉(zhuǎn)讓房屋建筑物為主的，按建筑面積比例分攤計算。

（三）一些國有企業(yè)由于改組改制或關(guān)停，為了安置職工而轉(zhuǎn)讓企業(yè)的土地（原

屬政府無償劃撥的土地），有關(guān)政府部門免收該企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)補繳的土地出讓金，考慮到這些企業(yè)較困難，且轉(zhuǎn)讓土地所得收入用于安置職工，因此，在計征土地增值

稅時，對政府部門免收的土地出讓金，視同企業(yè)繳納的土地出讓金，給予扣除。

六、對２００４年７月１日前已竣工結(jié)算并全部實現(xiàn)銷售的房產(chǎn)單位項目，還未進行土地增值稅稅款清算的，納稅人應(yīng)在２００４年９月３０日之前向稅務(wù)機關(guān)申請

土地增值稅清算，逾期不申請清算的，嚴格按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定處理。

七、本通知對原《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強土地增值稅征收管理問題的通知》（瓊地稅發(fā)［２００２］３６５號）規(guī)定的預(yù)征率等內(nèi)容作了調(diào)整，為了保證

新老政策的銜接，２００４年７月１日前，已按《暫行條例》及《實施細則》或瓊地稅發(fā)［２００２］３６５號文規(guī)定繳納或預(yù)繳土地增值稅的銷（預(yù)）售收入，不再按本通知規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅；此前從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷（預(yù)）售未結(jié)算的房地產(chǎn)單位項目和竣工結(jié)算但未全部實現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)單位項目取得的銷（預(yù)）售收入，凡未預(yù)繳土地增值稅的，納稅人應(yīng)在２００４年９月３０日之前按本通知規(guī)定的預(yù)征率申報預(yù)繳土地增值稅，逾期不申報預(yù)繳的，除補征稅款外，自２００４年 １０月１日起計算加收滯納金。

八、對納稅人未按規(guī)定期限辦理納稅申報和繳納或預(yù)繳稅款的，嚴格按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定加收滯納金和處罰。

九、各直屬地方稅務(wù)局接到本通知后，要高度重視，加強領(lǐng)導(dǎo)，及時做好土地增值稅政策宣傳，切實強化土地增值稅稅源控制，密切與土地房產(chǎn)管理部門協(xié)作，開展房地產(chǎn)稅收專項檢查，保證稅款及時足額入庫。

本通知自２００４年７月１日起執(zhí)行，此前的規(guī)定與本通知相抵觸的，以本通知為準。各直屬局在執(zhí)行中若遇到問題，請及時向省局報告。

關(guān)于土地增值稅若干政策問題的補充通知

瓊地稅發(fā)〔2004〕174號

各直屬地方稅務(wù)局、省局稽查局： 《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（瓊地稅發(fā)［2004］122號，以下簡稱《通知》）下發(fā)后，各地陸續(xù)提出一些問題，經(jīng)研究，現(xiàn)將《通知》未明確的有關(guān)問題補充如下：

一、《通知》第七條“為了保證新老政策的銜接，……凡未預(yù)繳土地增值稅的，納稅人應(yīng)在2004年9月30日之前按本通知規(guī)定的預(yù)征率申報預(yù)繳土地增稅”是指2004年7月1日前,納稅人已按有關(guān)規(guī)定申報、繳納（預(yù)繳）土地增值稅的，不再按《通知》規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅；此前凡未按規(guī)定申報、繳納（預(yù)繳）土地增值稅的，納稅人應(yīng)在2004年9月30日之前按《通知》規(guī)定的預(yù)征率申報預(yù)繳土地增值稅。

二、銷售轉(zhuǎn)化的經(jīng)濟適用住房，暫不預(yù)征土地增值稅，已預(yù)征的，暫不退還，待清算時多退少補。轉(zhuǎn)化的經(jīng)濟適用住房，是指經(jīng)當?shù)卣嘘P(guān)行政管理部門批準，實行限價銷售的積壓房地產(chǎn)。不屬于預(yù)征對象的經(jīng)濟適用住房（安居工程）和轉(zhuǎn)化的經(jīng)濟適用住房，其銷售達到90%以上的（含90%），一律按《通知》第三條第四款的規(guī)定執(zhí)行。

三、納稅人建造的商住樓、綜合樓、寫字樓等商住兩用性質(zhì)的房地產(chǎn)，不屬于普通標準住宅，不適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第一款“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅”的規(guī)定。

四、《通知》第五條第二款規(guī)定的“50%至70%”的成本扣除，已考慮了加計扣除的因素，因此，對財務(wù)不健全的房地產(chǎn)開發(fā)納稅人計征土地增值稅時，不再給予加計20%的扣除。

二○○四年八月二十日