第一篇：北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(三級)

附件2：評估項目確定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

一、基本要求

（一）客戶服務(wù)場所

1、設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話等辦公設(shè)備。

2、公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負(fù)責(zé)人照片，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3、客戶服務(wù)場所工作時間，工作日不少于8 小時，其他時間設(shè)置值班人員。4、設(shè)置并公示24 小時服務(wù)電話。

（二）人員

1、從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

2、從業(yè)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。

3、配備物業(yè)服務(wù)項目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。

4、項目負(fù)責(zé)人具有2 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)歷，為本市項目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊人員。

（三）制度

1、建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。

2、建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。

3、建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)與考核。

4、建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。

（四）檔案

1、建立物業(yè)管理檔案。

2、配備檔案管理人員。

3、應(yīng)用計算機(jī)管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)資料、收費(fèi)資料等。

（五）標(biāo)志

設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。

（六）客戶服務(wù)

1、每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本年度收支預(yù)算。

2、涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。

3、對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。

4、水、電急修20 分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場；由專項服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在30 分鐘內(nèi)告知。報修進(jìn)行回訪。

5、業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在2個工作日內(nèi)回復(fù)。報修進(jìn)行回訪。

6、每年公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。

7、每月組織 1 次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。

8、每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。

9、每年至少組織1次社區(qū)文化活動。、設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。、按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。、有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。

（七）專項服務(wù)委托管理

1、簽訂專項服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。

2、專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。

3、專項服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。

4、對專項服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評價。

二、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)

（一）綜合管理

1、建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。

2、運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。

3、組織實施房屋使用安全情況評估檢查。

4、共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。

5、每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計劃。

6、特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測。

7、雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實防范措施。

8、設(shè)備機(jī)房

1）每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消防器材，確保完好有效。

4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。

（二）共用部位

1、房屋結(jié)構(gòu)

每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。

2、建筑部件

1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。

2）每月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）每季度檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。

4）每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

3、附屬構(gòu)筑物

1）每月巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）每季度檢查1 次雨、污水管井等。3）每月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。4）每月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）每年檢測1 次防雷裝置。

（三）空調(diào)系統(tǒng)

1、運(yùn)行前對冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。

2、運(yùn)行期間每日巡視1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。

3、制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計、分析。

4、每年檢查1次管道、閥門并除銹。

5、每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

6、每年清洗消毒1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。

7、每年對空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1次整體性維修養(yǎng)護(hù)。

（四）二次供水設(shè)施

1、按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

2、每日巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。

3、每季度切換1 次備用水泵。

4、每年檢查2次水泵潤滑情況，補(bǔ)充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。

5、每年對供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行防凍處理。

6、水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

（五）排水系統(tǒng)

1、排水設(shè)施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。

2、污水泵

汛期每日巡視2 次，平時每周巡視1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每2周進(jìn)行1 次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護(hù)1 次。

3、化糞池 每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。

（六）照明和電氣設(shè)備

1、樓內(nèi)照明

每周巡視3 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障5日內(nèi)修復(fù)。

2、樓外照明

每周巡視1 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi)修復(fù)；每月調(diào)整1次時間控制器。

3、應(yīng)急照明

每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。

4、低壓柜

每日巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃。每年檢查一次電氣安全。

5、低壓配電箱和低壓線路

每月巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃。

6、控制柜

每2周巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。

7、發(fā)電機(jī)

每月試運(yùn)行1 次，保證運(yùn)行正常；每年活化1次蓄電池；每周巡視1次充電機(jī)和蓄電池。

8、檢測

每5年檢驗1次內(nèi)部核算電能表。

9、配電室、樓層配電間

防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)志準(zhǔn)確。

（七）安全防范系統(tǒng)

1、報警控制管理主機(jī)

每日巡查1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每2周表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。

2、對講門口機(jī) 每月檢查1 次按鍵、顯示屏等；每月表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。

3、網(wǎng)絡(luò)控制箱

每半年檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。

4、紅外對射探測器

每季度檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。

5、圖像采集設(shè)備

每周檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每2周表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。

6、攝像機(jī)

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1 次。

7、解碼器

每半年檢查1 次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。云臺

每半年檢查1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每半年表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1 次。

9、巡更點(diǎn)

每月檢查1 次外觀；發(fā)現(xiàn)故障隱患，即時排除；每月表面清潔1 次；每日存儲巡更記錄。

10、讀卡器

每月檢查1 次外觀；每月表面清潔1 次，查看防水狀況。

11、電磁鎖門鎖

每2月檢查1 次吸力、外觀、接線。

12、出門按鈕

每2月檢查1 次開鎖功能、接線。

（八）電梯

1、電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。

2、在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1 個月，應(yīng)向電梯檢驗檢測機(jī)構(gòu)提出定期檢驗申請。

3、日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗、檢修。

4、應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。

對專項服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對專項服務(wù)企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進(jìn)行監(jiān)督。

5、配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。

6、制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。

（九）水景

1、啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。

2、使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每月檢查1 次防漏電設(shè)施。

3、設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。

4、水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

三、消防安全防范

（一）綜合管理

1、建立、落實消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級逐崗明確消防安全職責(zé)。

2、成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。

3、設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進(jìn)行2 次消防安全培訓(xùn)。

4、每日防火巡查1 次，每月防火檢查1 次，按照規(guī)定每年檢測1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。

5、發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報告。

6、消防控制室設(shè)專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。

7、發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。

（二）消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

1、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)

1）火災(zāi)報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備

每日巡查1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證24 小時連續(xù)正常運(yùn)行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。

2）火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置

每月抽查測試1 次火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運(yùn)行2 年后，每隔3 年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。）備用電源

每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1 次。

2、消防廣播系統(tǒng)

每月檢查測試1 次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動、強(qiáng)制切換功能，并測試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次；每年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。

3、防排煙系統(tǒng)

每月檢查測試1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動功能，核對風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù)1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。

4、防火分隔設(shè)施

每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補(bǔ)充1 次潤滑油，電控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護(hù)2 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動部位補(bǔ)充1 次潤滑油。

5、水滅火系統(tǒng)

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤滑情況；每年養(yǎng)護(hù)1 次室內(nèi)、外消火栓。

6、應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志

每月測試切斷正常供電1 次，測量1 次照度和供電時間。

7、消防電梯

每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。

8、滅火器

每周巡查1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。

四、綠化養(yǎng)護(hù)

（一）基本要求

1、喬木

植株生長正常，主枝基本完整，植株保存率高于95%，年成活率高于95%，生長季節(jié)葉片保存率高于85%。

2、灌木

植株生長正常，主枝完整，保存率在 95%以上，年成活率高于95%。

3、綠籬和色塊

植株生長整齊，保存率高于95%，年成活率高于95%。

4、地被和花壇植物

地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過5%后能及時補(bǔ)栽或更換。

5、草坪

草坪基本整齊，覆蓋率高于95%。

（二）綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容

1、灌溉

有計劃地進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇情況發(fā)生；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水1次，冷季型草坪根據(jù)長勢和土壤情況適當(dāng)增加灌溉次數(shù)。

2、施肥

根據(jù)植物生長情況施肥，喬木每2年施肥1次至2次；灌木每年施肥1次至2次；地被和草坪植物每年施肥2次至3 次；花壇植物根據(jù)生長情況進(jìn)行追肥；盡量減少對化肥的依賴。

3、病蟲害防治

根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月至少檢查3次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果防治病蟲害，不因病蟲害出現(xiàn)提前落葉、死亡現(xiàn)象。

4、整形修剪

喬木每年冬季修剪1次；灌木每年生長季節(jié)和冬季修剪1次；綠籬和色塊每年五一前、國慶節(jié)前、冬季修剪1次；冷季型草坪應(yīng)根據(jù)長勢生長季節(jié)每月修剪1次至2次，全年至少修剪12次。

5、除草

每年全面除草3次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的 10%，季節(jié)性雜草能得到有效控制。

6、垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理3次。

（三）工作檢查和記錄

1、生長季節(jié)每月檢查3次綠化工作。

2、編制每季度綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計劃。

3、有綠化檔案。

五、環(huán)境衛(wèi)生

（一）生活垃圾的收集、清運(yùn)

1、按有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)實行垃圾分類。

2、配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。

3、每2周至少清洗1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑1 次殺蟲藥。

4、每日清運(yùn)1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。

5、垃圾清運(yùn)車外觀整潔。

（二）物業(yè)共用部分清潔

1、樓內(nèi)

1）大堂、一層候梯廳

每日清掃并清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每月擦拭1 次信報箱、大堂玻璃。每月擦拭1次大堂、候梯廳墻面。每日巡視保潔1次大堂、一層候梯廳。

2）樓道、樓梯

每周清掃1 次、每2周清拖1 次樓道、樓梯地面。每2周擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。每季度除塵1次樓內(nèi)燈具。每日巡視保潔1次樓道、樓梯。

2、電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護(hù)理1次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護(hù)1次。每日巡視保潔2次電梯轎箱。

3、天臺、屋面

每季度清掃1次天臺、屋面；雨季期間，每2月清掃1次天臺、屋面。每月巡查1次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時清掃。

4、樓外道路及設(shè)施

每日清掃1次、巡視保潔2次樓外道路。每月清潔1次樓外公共照明及共用設(shè)施；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。

5、水景

根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。使用期間每周清潔2 次水面；每年清潔2 次水池池底。

6、有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。

7、雨雪天氣清潔

雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00前清掃干凈。

（三）工作檢查和記錄 每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。每季度全面檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。清潔檔案齊全。

六、公共秩序維護(hù)

（一）主要出入口有專人24小時值守。

（二）制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。

6：00 至22：00 巡視2 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。

（三）巡視檢查

巡視檢查停車場，維護(hù)道路、場地使用秩序。

（四）機(jī)動車輛憑證出入。

（五）安防控制

安防控制室設(shè)專人24 小時值守；監(jiān)控影像資料、報警記錄應(yīng)留存30 日備查。管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。

（六）對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。

（七）每年進(jìn)行2次專項應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，做好記錄。(八)備勤人員24小時待崗。

（九）記錄與檔案

1、各項工作記錄完整有效。

2、檔案齊全。

七、裝飾裝修管理

（一）建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。

（二）建立裝飾裝修管理檔案。

（三）裝飾裝修申報

受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。

（四）裝飾裝修巡查

裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

（五）裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查

裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

（六）清運(yùn)裝修垃圾

委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運(yùn)。自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞?，? 日內(nèi)清運(yùn)。

第二篇：北京市住宅物業(yè)服務(wù)三級標(biāo)準(zhǔn)

北京市住宅物業(yè)服務(wù)三級標(biāo)準(zhǔn)

基本要求 1.1 客戶服務(wù)場所 1 設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話等辦公設(shè)備。2 公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負(fù)責(zé)人照片，物業(yè)服 務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特 約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3 客戶服務(wù)中心工作時間，工作日不少于 8 小時，其他時間設(shè)置值 班人員。4 設(shè)置并公示24 小時服務(wù)電話。1.2 人員 1 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2 從業(yè)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。3 配備物業(yè)服務(wù)項目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。4 項目負(fù)責(zé)人具有 2年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，為本 市項目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊人員。1.3 制度 1 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng) 護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。2 建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。3 建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)與考核。4 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。1.4 檔案 1 建立物業(yè)管理檔案。2 配備檔案管理人員。3 應(yīng)用計算機(jī)管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)資料、收費(fèi)資料等。1.5 標(biāo)志 設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。1.6 客戶服務(wù) 1 每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本收支預(yù)算。2 涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入 口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。3 對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻 并報告相關(guān)行政主管部門。4 水、電急修20 分鐘內(nèi)，其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場;由專 項服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告知。報修進(jìn)行回訪。5 業(yè)主或使用人提出的意見，建議、投訴在 2個工作日內(nèi)回復(fù)。投 訴進(jìn)行回訪。6 每年公開征集1次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。7 每月組織 1次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。8 每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。9 每年至少組織1次社區(qū)文化活動。10 設(shè)置公共信息欄;配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。11 按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。12 有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務(wù)代 理等特約服務(wù)。1.7 專項服務(wù)委托管理 1 簽訂專項服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2 專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求;操作人員應(yīng)持 有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。4 對專項服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督管理及評價。共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù) 2.1 綜合管理 1 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。2 運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。3 組織實施房屋使用安全情況評估檢查。4 共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計劃，并按 計劃組織修繕;共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問 題，應(yīng)即時組織修復(fù)。5 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計劃。6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測。7 雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實防 范措施。8 設(shè)備機(jī)房 1)每月清潔 1次，室內(nèi)無雜物。2)設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3)在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1次消防器材，確保完 好有效 4)設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5)在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6)交接班記錄、工作日志等齊全、完整。2.2 共用部位 1 房屋結(jié)構(gòu) 每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護(hù)措施。按 鑒定結(jié)果組織修繕。2 建筑部件 1)每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào) 室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2)每月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。3)每季度檢查 1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚;室外屋面、散水等。4)每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構(gòu)筑物 1)每月巡查 1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2)每季度檢查 1 次雨、污水管井等。3)每月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。4)每月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5)每年檢測1 次防雷裝置。2.3 空調(diào)系統(tǒng) 1 運(yùn)行前對冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理 等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。2 運(yùn)行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。3 制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計、分析。4 每年檢查1 次管道、閥門并除銹。5 每年檢驗1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。6 每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng) 機(jī)盤管濾網(wǎng)等。7 每年對空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1 次整體性維修養(yǎng)護(hù)。2.4 二次供水設(shè)施 1 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水 質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。2 每日巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。3 每季度切換 1 次備用水泵。4 每年檢查 2 次水泵潤滑情況，補(bǔ)充或更換潤滑劑;每年養(yǎng)護(hù) 1 次 水泵。5 每年對供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道 進(jìn)行防凍處理。6 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管;溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。2.5 排水系統(tǒng) 1 排水設(shè)施 每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。每次降雨前后對主要排水口、管井進(jìn)行檢查。2 污水泵汛期每日巡視2 次，平時每周巡視1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài);每2 周進(jìn)行1 次手動啟動測試;每季度養(yǎng)護(hù)1 次。3 化糞池 每半年檢查 1 次化糞池;組織安排清掏。2.6 照明和電氣設(shè)備 1 樓內(nèi)照明 每周巡視3次，一般故障1日內(nèi)修復(fù);復(fù)雜故障5日內(nèi)修復(fù)。2 樓外照明 每周巡視1 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù);復(fù)雜故障1 周內(nèi) 修復(fù);每月調(diào)整 1 次時間控制器。3 應(yīng)急照明 每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。4 低壓柜 每日巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況;每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包 括緊固、檢測、清掃;每年檢查1 次電氣安全。5 低壓配電箱和低壓線路 每月巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況;每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃。6 控制柜 每2 周巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況;每年養(yǎng)護(hù) 1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。7 發(fā)電機(jī) 每月試運(yùn)行1 次，保證運(yùn)行正常;每年活化1 次蓄電池;每周巡視 1 次充電機(jī)和蓄電池。8 檢測 每5 年檢驗1 次內(nèi)部核算電能表。9 配電室、樓層配電間 防小動物措施完備;穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密;鎖具完好;電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)志準(zhǔn)確。2.7 安全防范系統(tǒng) 1 報警控制管理主機(jī) 每日巡查 1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài);每 2 周表 面清潔 1 次;每半年內(nèi)部除塵1 次。2 對講門口機(jī) 每月檢查1 次按鍵、顯示屏等;每月表面清潔1 次;每半年內(nèi)部除塵 1 次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱 每半年檢查1 次外觀、接線;每季度表面清潔 1 次;每半年內(nèi)部除 塵1 次。4 紅外對射探測器 每季度檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等;每季度表面清潔1 次;每半年內(nèi)部除塵1 次。5 圖像采集設(shè)備 每周檢查 1 次監(jiān)視畫面、錄像功能;每 2 周表面清潔 1 次;每半年 內(nèi)部除塵1 次。6 攝像機(jī) 每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào) 試;每季度鏡頭表面清潔1 次;每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1 次。7 解碼器 每半年檢查 1 次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試;每半年表面清 潔 1 次;每年內(nèi)部除塵1 次。8 云臺 每半年檢查1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校;每半年表面清潔 1 次;每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1 次。9 巡更點(diǎn) 每月檢查1 次外觀;每月表面清潔1 次;每日存儲巡更記錄。10 讀卡器 每月檢查 1 次外觀;每月表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖 每2 月檢查1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕 每2 月檢查1 次開鎖功能、接線。2.8 電梯 1 電梯在投入使用前或者投入使用后 30 日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部 門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。2 在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應(yīng)向電梯檢驗檢測機(jī)構(gòu) 提出定期檢驗申請。3 日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排除;電梯的安全附 件、安全保護(hù)裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校 驗、檢修。4 應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé) 任。對專項服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對專項服務(wù)企業(yè)定期 檢修計劃的落實情況進(jìn)行監(jiān)督。5 配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安 全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。6 制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件 時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部 門報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。2.9 水景 1 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。2 使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每月檢查 1 次防漏電設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。3 消防安全防范 3.1 綜合管理 1 建立、落實消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級逐崗明確消 防安全職責(zé)。2 成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知 識和技能;每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。3 設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育;每 年對員工進(jìn)行 2 次消防安全培訓(xùn)。4 每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定每年檢測1 次 建筑消防設(shè)施;保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。5 發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除;無法立即糾 正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報告。6 消防控制室設(shè)專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。7 發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險人員，協(xié)助配合 公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 1 火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 1)火災(zāi)報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備每日巡查 1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證 24 小時連續(xù)正常運(yùn)行;每月檢查測試 1 次報警控制器、聯(lián)動控 制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能;每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。2)火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置每月抽查測試1 次火 災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能;探測器 投入運(yùn)行2 年后，每3 年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。3)備用電源每月檢測切換1 次主、備電源;每季度備用電源、蓄 電池充放電試驗1 次。2 消防廣播系統(tǒng) 每月檢查測試1 次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主 機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動、強(qiáng)制切換功能，并測試音量;每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次;每年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。3 防排煙系統(tǒng) 每月檢查測試1次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動功能，核 對風(fēng)速;每年養(yǎng)護(hù)1次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。4 防火分隔設(shè)施 每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功 能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能;每年在防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動、齒 輪鏈條傳動部位補(bǔ)充1 次潤滑油，電控箱內(nèi)部除塵1 次;每年維修養(yǎng) 護(hù)2 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動部位補(bǔ)充 1 次潤滑油。5 水滅火系統(tǒng) 消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤滑情況;每年養(yǎng)護(hù) 1 次室內(nèi)、外消火栓。6 應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志 每月測試切斷正常供電1 次，測量1 次照度和供電時間。7 消防電梯 每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。8 滅火器 每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對 1 次滅火器選 型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。4 綠化養(yǎng)護(hù) 4.1 基本要求 1 喬木 植株生長正常，主枝基本完整，植株保存率高于95%，年成活率高于 95%，生長季節(jié)葉片保存率高于85%。2 灌木 植株生長正常，主枝完整，保存率在95%以上，年成活率高于95%。3 綠籬和色塊 植株生長整齊，保存率高于95%，年成活率高于95%。4 地被和花壇植物 地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過5%后能及時補(bǔ)栽或更 換。5 草坪 草坪基本整齊，覆蓋率高于95%。4.2 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 1 灌溉 有計劃地進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇情況發(fā)生;一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水1 次，冷季 型草坪根據(jù)長勢和土壤情況適當(dāng)增加灌溉次數(shù)。2 施肥 根據(jù)植物生長情況施肥，喬木每2 年施肥1 次至2 次;灌木每年施肥 1 次至2 次;地被和草坪植物每年施肥2 次至3 次;花壇植物根據(jù)生 長情況進(jìn)行追肥;盡量減少對化肥的依賴。3 病蟲害防治 根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月至少檢查3 次病蟲害情況;并 根據(jù)檢查結(jié)果防治病蟲害，不因病蟲害出現(xiàn)提前落葉、死亡現(xiàn)象。4 整形修剪 喬木每年冬季修剪1次;灌木每年生長季節(jié)和冬季修剪1次;綠籬和色 塊每年五一前、國慶節(jié)前、冬季修剪 1次;冷季型草坪應(yīng)根據(jù)長勢生 長季節(jié)每月修剪1次至2次，全年至少修剪12次。5 除草 每年全面除草3 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù);出現(xiàn)雜草的綠地面積不 超過總綠地面積的10%，季節(jié)性雜草能得到有效控制。6 垃圾處理 綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 3 次。4.3 工作檢查 1 生長季節(jié)每月檢查3 次綠化工作。2 編制每季度綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計劃。3 有綠化檔案。5 環(huán)境衛(wèi)生 5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn) 1 實行生活垃圾分類收集。2 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。3 每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑1 次殺蟲藥。4 每日清運(yùn) 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。5 垃圾清運(yùn)車外觀整潔。5.2 物業(yè)共用部分清潔 1 樓內(nèi) 1)大堂、一層候梯廳 每日清掃并清拖 1 次大堂、一層候梯廳地面。每周擦拭 1 次信報箱、大堂玻璃。每月擦拭 1 次大堂、候梯廳墻面。每日巡視保潔1 次大堂、一層候梯廳。2)樓道、樓梯 每周清掃1次、每2周清拖1次樓道、樓梯地面。每2 周擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用 設(shè)施。每季度除塵1次樓內(nèi)燈具。每日巡視保潔1次樓道、樓梯。2 電梯轎箱 每日擦拭 1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護(hù)理1次;石材裝飾的電梯 轎廂，每季度養(yǎng)護(hù)1次。每日巡視保潔2次電梯轎箱。3 天臺、屋面 每季度清掃 1次天臺、屋面;雨季期間，每 2月清掃 1次天臺、屋面。每月巡查1 次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時清掃。4 樓外道路及設(shè)施 每日清掃1 次、巡視保潔 2 次樓外道路。每月清潔 1次樓外公共照明及共用設(shè)施;每季度清潔 1次雨蓬、門頭 等。5 水景 根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。使用期間每周清潔2 次水面;每年 清潔2 次水池池底。6 有害生物預(yù)防和控制 配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投 藥位置有明顯標(biāo)志。7 雨雪天氣清潔 雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10:00 前清掃干凈。5.3 工作檢查和記錄 1 每日檢查 1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。2 每季度全面檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。3 清潔檔案齊全。6 公共秩序維護(hù) 6.1 主要出入口有專人24 小時值守。6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6:00 至22:00 巡視 2 次、22:00 至次日 6:00 巡視1 次。6.3 巡視檢查停車場，維護(hù)道路、場地使用秩序。6.4 機(jī)動車輛憑證出入。6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時值守;監(jiān)控影像資料、報警記錄，應(yīng) 留存 30 日備查;管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。6.6 對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。6.7 每年進(jìn)行2 次專項應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，做好記錄。6.8 備勤人員24 小時待崗。6.9 記錄與檔案 1 各項工作記錄完整有效。2 檔案齊全。7 裝飾裝修管理 7.1 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。7.2 建立裝飾裝修管理檔案。7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、裝飾 裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在 裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報登 記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻;拒不改正的，報告相關(guān)行政 主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。7.5 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié) 議的當(dāng)事人按照約定處理。7.6 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時堆放，采取圍擋、遮蓋 措施，在 2 日內(nèi)清運(yùn)。自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞剑? 日內(nèi)清運(yùn)。

第三篇：北京市住宅物業(yè)服務(wù)一級標(biāo)準(zhǔn)

住宅物業(yè)服務(wù)一級標(biāo)準(zhǔn)

4.1 基本要求

4.1.1 客戶服務(wù)場所 設(shè)置客戶服務(wù)場所，配置基本辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負(fù)責(zé)人照片，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。客戶服務(wù)場所工作時間，工作日不少于 8 小時，其他時間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24 小時服務(wù)電話。

4.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。從業(yè)人員佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。項目負(fù)責(zé)人具有 2 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)歷，為本市項目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊人員。

4.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。建立突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案。建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。

4.1.4 檔案 建立物業(yè)管理檔案。2 配備檔案管理人員。

4.1.5 標(biāo)志

設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。

4.1.6 客戶服務(wù) 每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本收支預(yù)算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。水、電急修20 分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場；由專項服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)備設(shè)施應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告知。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在 3 個工作日內(nèi)回復(fù)。每年公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。

4.1.7 專項服務(wù)委托管理 簽訂專項服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。專項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志。4 對專項服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評價。

4.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)

4.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計劃。特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測。雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實防范措施。設(shè)備機(jī)房

1）

每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。

2）

設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）

在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。

4）

設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）

張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。

4.2.2 共用部位 房屋結(jié)構(gòu)

每半年檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護(hù)措施。按照鑒定結(jié)果組織修繕。建筑部件

1）

每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。

2）

每季度巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）

每年檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。

4）

每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

附屬構(gòu)筑物

1）

每季度巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。

2）

每半年檢查1 次雨、污水管井等。

3）

每季度巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）

每季度巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。

5）

每年檢測1 次防雷裝置。

4.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運(yùn)行前對冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。運(yùn)行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。

4.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視1次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。

每半年切換1 次備用水泵。每年檢查 1 次水泵潤滑情況，補(bǔ)充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行防凍處理。6 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

4.2.5 排水系統(tǒng) 排水設(shè)施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。污水泵

汛期每日巡視1 次，平時每月巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每月進(jìn)行1 次手動啟動測試；每年養(yǎng)護(hù)1 次?；S池

每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

4.2.6 照明和電氣設(shè)備 樓內(nèi)照明

每周巡視1 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi)修復(fù)。樓外照明

每2 周巡視1 次，一般故障3 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障2 周內(nèi)修復(fù)。應(yīng)急照明

每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。低壓柜

每周巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃。5 低壓配電箱和線路

每季度巡視1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃。控制柜

每季度巡視1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。發(fā)電機(jī)

每季度試運(yùn)行1 次，保證運(yùn)行正常。配電室、樓層配電間

防小動物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密； 鎖具完好。

4.2.7 安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機(jī)

每日巡查1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)； 每月表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。對講門口機(jī)

每季度檢查1 次按鍵、顯示屏等； 每季度表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。網(wǎng)絡(luò)控制箱

每年檢查1 次外觀、接線；每年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。紅外對射探測器

每年檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1次。圖像采集設(shè)備

每周檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能； 每月表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。6 攝像機(jī)

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)校；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護(hù)罩內(nèi) 部除塵1 次。

解碼器

每年檢查1 次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。

云臺

每年檢查1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每年表面清潔1次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1 次。巡更點(diǎn)

每半年檢查1 次外觀，發(fā)現(xiàn)故障隱患，即時排除；每半年表面清潔1 次；每日存儲巡更記錄。讀卡器

每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次，查看防水狀況。電磁鎖門鎖

每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕

每季度檢查1次開鎖功能、接線。

4.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應(yīng)向電梯檢驗檢測機(jī)構(gòu)提出定期檢驗申請。3 日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。

對專項服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對專項服務(wù)企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進(jìn)行監(jiān)督。

配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。

制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。

4.2.9 水景 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。使用期間每周巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每季度檢查1 次防漏電設(shè)施。設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

4.3 消防安全防范

4.3.1 綜合管理 建立、落實消防安全責(zé)任制，明確各級崗位的消防安全職責(zé)。成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進(jìn)行1 次消防安全培訓(xùn)。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定每年檢測1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報告。6 消防控制室設(shè)專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。

4.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)

1）

火災(zāi)報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備

每日巡查 1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證 24 小時連續(xù)正常運(yùn)行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。

2）

火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置

每月抽查測試1 次火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運(yùn)行 2 年后，每隔 3年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。

3）

備用電源

每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1 次。消防廣播系統(tǒng)

每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動、強(qiáng)制切換功能，并測試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次；每2 年機(jī)柜 內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。防排煙系統(tǒng)

每月檢查測試1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動功能，核對風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù)1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。防火分隔設(shè)施

每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補(bǔ)充1 次潤滑油，電控箱內(nèi)部除塵1 次；每年檢查維護(hù)1 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動部位補(bǔ)充1 次潤滑油。水滅火系統(tǒng)

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤滑情況；每年養(yǎng)護(hù)1 次室內(nèi)、外消火栓。應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志

每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。

消防電梯

每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。滅火器

每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對 1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。

4.4 綠化養(yǎng)護(hù)

4.4.1 基本要求 喬木

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。灌木

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。綠籬和色塊

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。地被和花壇植物

花壇植物死亡率低于15%。5 草坪

保證基本成活。

4.4.2 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容灌溉

根據(jù)天氣、土壤和植物生長狀況合理灌溉，不出現(xiàn)嚴(yán)重旱澇現(xiàn)象。一般植物在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水1次。施肥

根據(jù)植物生長情況施肥，一般喬木每 3 年至 4 年施肥 1次；灌木每1年至2年施肥1 次；地被和草坪植物每年開春后施肥1 次；花壇植物根據(jù)生長情況進(jìn)行追肥；生長不良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。病蟲害防治

植物生長季每月檢查1 次病蟲害發(fā)生情況并進(jìn)行防治，不出現(xiàn)嚴(yán)重病蟲害現(xiàn)象。整形修剪

一般喬木每3年修剪1 次；灌木每2年修剪1 次；綠籬和色塊每年生長季節(jié)或萌芽前、入冬后修剪1 次；冷季型草坪生長季節(jié)每月修剪1 次，全年至少修剪5次。除草

每年全面除草1 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的30%。垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 1次。

4.4.3 工作檢查和記錄

生長季節(jié)每月檢查1 次植物生長情況。

4.5 環(huán)境衛(wèi)生

4.5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn) 按有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)實行垃圾分類。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每5 日噴灑1 次殺蟲藥。每日清運(yùn) 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。

4.5.2 物業(yè)共用部分清潔 樓內(nèi)

1）

大堂、一層候梯廳

每日清掃1 次、每周清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每月擦拭1 次信報箱、大堂玻璃。

2）

樓道、樓梯

每周清掃1 次、每季度清拖1 次樓道、樓梯地面。

每季度擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。

電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。

每日清拖1 次轎廂地面。天臺、屋面

雨季前清掃1 次天臺、屋面。樓外道路及設(shè)施

每日清掃1 次樓外道路。水景 根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。

使用期間每周清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物的預(yù)防和控制。

投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。雨雪天氣清潔

雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。

降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。

4.5.3 工作檢查和記錄

每日抽查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。

4.6 公共秩序維護(hù)

4.6.1 主要出入口有人值守。

4.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22： 00 巡視1 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。

4.6.3 巡視檢查停車場，維護(hù)道路、場地使用秩序。

4.6.4 機(jī)動車輛憑證出入。

4.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時值守；監(jiān)控影像資料、報警記錄應(yīng)留存30 日備查。

4.6.6 對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。

4.6.7 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。檔案齊全。

4.7 裝飾裝修管理

4.7.1 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。

4.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

4.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。

4.7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

4.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

4.7.6 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運(yùn)。

自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞?，? 日內(nèi)清運(yùn)。

第四篇：《新疆維吾爾自治區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)三級標(biāo)準(zhǔn)》2013.7.1

新疆維吾爾自治區(qū)住宅三級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

新疆維吾爾自治區(qū)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

J00000—2013 XJJ056—2013

主編部門：新疆維吾爾自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 批準(zhǔn)部門：新疆維吾爾自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

實施日期：2013年7月1日

新疆維吾爾自治區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)中心

2013 烏魯木齊

目 次 總則???????????????????? ?? 1 2 術(shù)語???????????????????? ?? 2 3 基本規(guī)定??????????????????? ? 4 3.1 一般規(guī)定??????????????????? 4 3.2 物業(yè)服務(wù)人員????????????????? 6 3.3 基本服務(wù)??????????????????? 7 4 公共秩序??????????????????? ? 10 4.1 一般規(guī)定??????????????????? 10 4.2 服務(wù)等級??????????????????? 11 5 環(huán)境衛(wèi)生??????????????????? ? 14 5.1 一般規(guī)定??????????????????? 14 5.2 服務(wù)等級??????????????????? 14 6 綠化養(yǎng)護(hù)??????????????????? ? 19 6.1 一般規(guī)定??????????????????? 19 6.2 服務(wù)等級??????????????????? 19 7 共用部位和共用設(shè)施設(shè)備???????????? ? 26 7.1 綜合管理??????????????????? 26 7.2供水系統(tǒng)???????????????????? 27 7.3 排水系統(tǒng)??????????????????? 29 7.4 道路車輛??????????????????? 29 7.5 電梯運(yùn)行??????????????????? 30 7.6 供配電系統(tǒng)和照明??????????????? 31 7.7 水景觀、雕塑、娛樂、健身設(shè)施????????? 32 7.8 裝飾裝修??????????????????? 33 本標(biāo)準(zhǔn)用詞說明??????????????????? 35 總 則 1.0.1 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，提高物業(yè)服務(wù)水平，遵循質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價服務(wù)原則，以市場化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化為導(dǎo)向，構(gòu)建管理規(guī)范、競爭有序、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)體系，制定本標(biāo)準(zhǔn)。

1.0.2 本標(biāo)準(zhǔn)適用于對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。不包括建筑物和構(gòu)筑物在質(zhì)量保修期內(nèi)的維修、養(yǎng)護(hù)以及使用專項維修資金的維修、更新和改造項目。別墅區(qū)和其他類型物業(yè)服務(wù)可參考本標(biāo)準(zhǔn)。1.0.3 房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地，應(yīng)依法經(jīng)竣工驗收合格，并應(yīng)符合物業(yè)承接查驗的規(guī)定。

1.0.4 物業(yè)服務(wù)與被服務(wù)雙方應(yīng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，選擇適宜的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。合同確定的服務(wù)等級，其服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容不得低于本標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。1.0.5 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主大會（業(yè)主委員會）、當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者社區(qū)居委會的監(jiān)督。

1.0.6 住宅物業(yè)服務(wù)除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)外，尚應(yīng)符合國家和自治區(qū)現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、政策及標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。術(shù) 語

2.0.1 物業(yè)服務(wù)

是指業(yè)主（建設(shè)單位）通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主（建設(shè)單位）和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。2.0.2 物業(yè)服務(wù)合同

指業(yè)主大會委托業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，包括建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同。2.0.3 共用部位

由多個所有權(quán)人共同擁有，其主體承重結(jié)構(gòu)部位和共用面積所構(gòu)成的部位。一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。2.0.4 共用設(shè)施設(shè)備

由多個所有權(quán)人共同擁有，并由其共用的房屋和配套的設(shè)施設(shè)備。一般包括供水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)、電梯、綠地、道路、小品景觀、溝渠、池、非經(jīng)營性停車場或車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

2.0.5 專項服務(wù)

指物業(yè)服務(wù)合同中未約定，根據(jù)部分業(yè)主的需求和住宅區(qū)條件及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的能力，經(jīng)雙方協(xié)商，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向部分業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)。2.0.6 特約服務(wù)

指物業(yè)服務(wù)合同中未約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為滿足個別業(yè)主特別需要，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的有償服務(wù)活動。2.0.7 突發(fā)事件

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)突然發(fā)生，造成或者可能造成人員傷亡、財產(chǎn)損失、生態(tài)環(huán)境破壞和嚴(yán)重社會危害，危及公共安全的緊急事件。2.0.8 緊急維修

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生危及自然人生命財產(chǎn)安全等緊急情況，為維護(hù)公共安全、保障共用部位或共用設(shè)施設(shè)備以及各項功能正常使用，需要立即對其進(jìn)行維修、更新和改造的活動。2.0.9 一般維修

對影響物業(yè)管理區(qū)域正常生活秩序的設(shè)施設(shè)備故障進(jìn)行及時的處理和維修。通常指業(yè)主專有部分委托維修及物業(yè)服務(wù)合同約定范圍內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修。2.0.10 完好率

共用設(shè)施設(shè)備能夠正常運(yùn)行情況占總體情況的比例。2.0.11 業(yè)主滿意率

業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量持滿意態(tài)度的人數(shù)占征詢?nèi)藬?shù)的比例。2.0.12 監(jiān)控覆蓋率

電子監(jiān)控系統(tǒng)對住宅區(qū)公共活動區(qū)域范圍內(nèi)，實際監(jiān)控范圍與應(yīng)監(jiān)控范圍的比例。2.0.13 公共信息欄

設(shè)置在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置，用于公示物業(yè)服務(wù)項目基本情況、業(yè)主大會及其業(yè)主委員會相關(guān)情況和物業(yè)服務(wù)信息的宣傳欄?；疽?guī)定

3.1 一般規(guī)定

3.1.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理的公共秩序、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生等物業(yè)服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，按照合同約定和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量管控，運(yùn)作規(guī)范，落實安全防范等各種措施和規(guī)定。相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定應(yīng)當(dāng)公開、公示。

3.1.2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立物業(yè)服務(wù)人員崗位操作規(guī)程。崗位包括項目負(fù)責(zé)人、管理人員、客戶服務(wù)人員、秩序維護(hù)人員、保潔人員、綠化養(yǎng)護(hù)人員、設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員、收費(fèi)人員等，分工清晰，職責(zé)明確。

3.1.3 住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定為四個等級，服務(wù)等級由低到高依次為一、二、三、四級。3.1.4 物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，確定物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格履行合同約定，通過工作標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)過程控制，確保服務(wù)質(zhì)量，提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

3.1.5 物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)明確約定服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)等級。確定服務(wù)等級應(yīng)考慮住宅的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、使用年限、配套設(shè)施設(shè)備、服務(wù)功能以及業(yè)主的居住消費(fèi)能力和需求等因素，可選擇等級式服務(wù)，也可選擇菜單式及服務(wù)成本核審式服務(wù)等。

3.1.6 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)每年至少進(jìn)行一次業(yè)主對物業(yè)服務(wù)滿意情況的書面調(diào)查，征求業(yè)主人數(shù)不宜低于業(yè)主總?cè)藬?shù)的80%。對不滿意的情況進(jìn)行分析，制定措施，及時整改，降低業(yè)主投訴率。業(yè)主滿意率應(yīng)符合下列規(guī)定：三級服務(wù)業(yè)主滿意率80%以上；

3.1.7 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對外分包服務(wù)項目，應(yīng)告知業(yè)主。

3.1.8 非物業(yè)服務(wù)企業(yè)原因造成服務(wù)質(zhì)量不符合標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主做出合理的解釋說明，及時消除影響。

3.1.9 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主通報工作情況。

每半年通報一次物業(yè)管理服務(wù)工作情況。

每年一季度應(yīng)在顯著位置公示上物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況，公示期限不得少于15個工作日。

3.1.10 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)每年定期組織對服務(wù)質(zhì)量情況、工作標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況、實施效果進(jìn)行檢查。

3.1.11 物業(yè)服務(wù)企業(yè)檢查時可邀請業(yè)主、社區(qū)居委會、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的代表參加。

3.1.12 少數(shù)民族較為集中居住的物業(yè)管理區(qū)域，宜采用雙語公示。

3.1.13 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方發(fā)生物業(yè)服務(wù)質(zhì)量爭議，可選擇以下途徑解決： 1 當(dāng)事人協(xié)商和解；

當(dāng)事人請求社區(qū)居委會、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或政府房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)解；

仲裁或訴訟。3.2 物業(yè)服務(wù)人員

3.2.1 物業(yè)項目負(fù)責(zé)人應(yīng)符合以下要求：

三級服務(wù)應(yīng)具有4年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或同等崗位3年以上工作經(jīng)歷或國家注冊物業(yè)管理師資格；

3.2.2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和房屋建筑面積，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的技術(shù)裝備和管理水平，配備相應(yīng)數(shù)量的物業(yè)服務(wù)人員。有專業(yè)技術(shù)要求和特殊崗位的物業(yè)服務(wù)人員，應(yīng)取得相應(yīng)職業(yè)資格和專業(yè)技術(shù)職稱。其他物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)相應(yīng)的崗位培訓(xùn)，持證上崗。物業(yè)服務(wù)人員配備參考表3.2.2物業(yè)服務(wù)人員配置數(shù)量表。3.2.2 物業(yè)服務(wù)人員配置數(shù)量表

項次 服務(wù)等級 建筑面積（萬㎡）服務(wù)人員(人/萬㎡)三級服務(wù) 5萬平米以下 5.5人/萬㎡，5～10萬㎡，5人/萬㎡，10～15萬㎡，4.5人/萬㎡，15～25萬㎡，4人/萬㎡ 25萬㎡以上，3.5人/萬㎡。

3.2.3 物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，配備必要裝備，服務(wù)意識強(qiáng)，服務(wù)主動熱情，行為語言規(guī)范，熟悉和掌握本崗位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和操作技能。3.3 基本服務(wù)

3.3.1 對于物業(yè)服務(wù)合同確定的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)與被服務(wù)雙方應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行查驗并簽訂確認(rèn)書，建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備檔案資料。3.3.2 物業(yè)管理區(qū)域主出入口應(yīng)設(shè)有居住區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，各組團(tuán)、棟、單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)識。3.3.3 建立物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主信息管理資料檔案，應(yīng)運(yùn)用計算機(jī)信息化管理。資料應(yīng)包括業(yè)主的姓名、房屋產(chǎn)權(quán)情況、房屋用途、聯(lián)系電話等。未經(jīng)業(yè)主同意，不得將資料信息內(nèi)容轉(zhuǎn)作其他用途。3.3.4 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)設(shè)置客戶服務(wù)場所，公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、項目負(fù)責(zé)人和物業(yè)服務(wù)人員姓名、崗位和照片、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在公共區(qū)域顯著位置公示24小時受理報修和投訴服務(wù)電話，設(shè)置值班人員。業(yè)主來電、來訪、咨詢、報修、投訴等意見和建議應(yīng)有受理記錄。

3.3.5 客戶服務(wù)場所應(yīng)整潔有序，配置必要的辦公設(shè)備，并提供特約服務(wù)、專項服務(wù)和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）等相關(guān)信息。

3.3.6 客戶服務(wù)場所工作日期間應(yīng)有物業(yè)服務(wù)人員接待業(yè)主，其他時間應(yīng)設(shè)值班人員?？蛻舴?wù)場所工作時間應(yīng)符合下列規(guī)定：三級服務(wù)工作日不少于10小時接待住戶，節(jié)假日不少于4小時 ；

3.3.7 建立報修、維修記錄臺帳。緊急維修項目物業(yè)服務(wù)應(yīng)在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，并采取必要的處理措施。其它維修應(yīng)按合同或雙方約定的時限到達(dá)現(xiàn)場，采取相關(guān)處理措施。緊急維修后回訪檢查應(yīng)達(dá)到100%，一般維修后回訪率應(yīng)達(dá)到90%以上。

3.3.8 業(yè)主提出的意見、建議和投訴，應(yīng)及時答復(fù)，并對答復(fù)滿意情況進(jìn)行回訪。答復(fù)和回訪率應(yīng)符合下列規(guī)定：三級服務(wù)應(yīng)在1個工作日內(nèi)答復(fù)，回訪率達(dá)到90%以上；

3.3.9 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）等方面的行為，應(yīng)及時勸阻或制止，并向相關(guān)行政主管部門報告，也可依據(jù)管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）等約定提起訴訟。

3.3.10 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在公共區(qū)域應(yīng)設(shè)置公共信息欄和意見箱，公共信息欄每月應(yīng)更新一次。每年向業(yè)主公開征集物業(yè)服務(wù)意見，并公示建議意見與解決情況。積極配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會組織文化活動、公益性宣傳和便民活動。

3.3.11 建立突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案體系，配備必要的應(yīng)急處理器材和設(shè)施設(shè)備，保證正常使用，建檔備查。設(shè)求助與報警電話，24小時有人值守。有緊急救護(hù)組織，對突發(fā)事件能做出快速、正確的反應(yīng)。

協(xié)助相關(guān)部門定期進(jìn)行突發(fā)事件應(yīng)急反應(yīng)訓(xùn)練。高層住宅按消防要求組織進(jìn)行疏散演習(xí)，掌握基本技能和防火、滅火知識以及器材的正確使用方法，提高自防自救能力。3.3.12 涉及業(yè)主正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，非物業(yè)服務(wù)企業(yè)原因造成的，應(yīng)在獲知信息后30分鐘內(nèi)在小區(qū)主要出入口張貼通知，履行告知義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)例行正常維修、養(yǎng)護(hù)的，造成相關(guān)設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地暫時無法使用的，應(yīng)提前3天告知影響的范圍和時間，采取措施，減少影響。

3.3.13 各類檔案資料齊全完整，合理分類，成冊管理，查閱方便；及時變更登記資料，帳物相符。

共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)，公共秩序、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生等日常服務(wù)工作情況應(yīng)進(jìn)行記錄、存檔。公共秩序

4.1 一般規(guī)定

4.1.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將公共秩序維護(hù)的各項制度公示。

4.1.2 秩序維護(hù)人員應(yīng)配備對講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)應(yīng)急工具，工具佩戴規(guī)范。

少數(shù)民族聚居的住宅區(qū)，宜配備一定數(shù)量熟悉少數(shù)民族語言的秩序維護(hù)人員。

4.1.3 門崗設(shè)施完好、標(biāo)識醒目，及時發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患，建立完整的秩序維護(hù)人員資料檔案。

4.1.4 秩序維護(hù)人員應(yīng)掌握公共秩序維護(hù)技能，熟悉相關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境，能恰當(dāng)處理和應(yīng)對秩序維護(hù)工作，勸告或制止所有影響正常生活秩序的行為。

4.1.5 物業(yè)管理區(qū)域臨時出現(xiàn)危及人身安全處，應(yīng)設(shè)有明顯警示標(biāo)志和防護(hù)措施。4.1.6 大宗物品進(jìn)出實行人員和車輛身份登記。4.1.7 車輛按指示標(biāo)識位置停放，進(jìn)出車輛有序通行，及時制止亂停亂放和影響交通現(xiàn)象。發(fā)生車輛堵塞和交通高峰期間應(yīng)進(jìn)行車輛疏導(dǎo)工作。4.1.8 建立健全消防組織和消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級逐崗明確消防安全職責(zé)。

4.1.9 發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患等問題，應(yīng)立即糾正、維修和排除。無法糾正排除的，應(yīng)立即向公安消防報警處理，積極協(xié)助配合消防人員工作并做好記錄。4.1.10 禁止在消防通道上設(shè)置路障和停放車輛，保持消防通道暢通。4.2 服務(wù)等級

4.2.1 主出入口應(yīng)有專職秩序維護(hù)人員24小時值守，其他出入口通行期間應(yīng)有人值守。門崗執(zhí)勤應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級服務(wù)宜實行半封閉式管理模式，夜間沒有明確來訪對象的人員和車輛不能進(jìn)入住宅區(qū)。主出入口每個工作班人員配置不少于2人；

4.2.2 監(jiān)視控制中心應(yīng)設(shè)專人24小時值守。監(jiān)控攝像應(yīng)覆蓋出入口、住宅樓、主要道路、停車場等公共區(qū)域，監(jiān)控攝像清晰，圖像儲存應(yīng)大于30日，監(jiān)控頭在線率應(yīng)大于90%。建立各類報警和異常信息報警處理記錄。監(jiān)控覆蓋率應(yīng)符合下列規(guī)定： 三級服務(wù)達(dá)80%以上； 4.2.3 巡邏值勤應(yīng)制定計劃、路線和內(nèi)容，重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時間以及特殊情況應(yīng)加強(qiáng)巡邏。巡邏有檢查和記錄。巡邏值勤頻率宜符合下列規(guī)定：三級服務(wù)公共區(qū)域白天和夜間巡視各不少于4次；

4.2.4 發(fā)生突發(fā)事件時，能夠做出快速反應(yīng)，秩序維護(hù)人員迅速趕到現(xiàn)場，組織救護(hù)有序，防止事態(tài)擴(kuò)大，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場和證據(jù)，盡可能減少破壞和損失程度，并配合相關(guān)部門做好善后工作。突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案演習(xí)應(yīng)符合下列要求：三級服務(wù)服務(wù)綜合預(yù)案演習(xí)每年不少于2次。

4.2.5 成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握基本知識和技能，熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法，設(shè)置消防宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育，自防自救能力強(qiáng)，每年組織不少于1次有業(yè)主和員工參加的消防演練。4.2.6 公共消防設(shè)施設(shè)備和器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道、應(yīng)急燈、消防栓（箱）、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、安全出口等設(shè)施符合消防安全要求，每月對消防設(shè)施設(shè)備、消防器材進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)，保持完整好用，可隨時啟用，備存緊急消防物資。

公共消防設(shè)施設(shè)備和器材，應(yīng)按照《消防法》的規(guī)定做好年檢、維護(hù)和保養(yǎng)。

4.2.7 消防監(jiān)控中心24小時專人值守，持證上崗，及時處理消防報警和故障信息，填寫工作記錄，建立檔案。

4.2.8 每年對消防泵試泵和保養(yǎng)，進(jìn)行檢修并做好記錄。每年對室內(nèi)外消火栓養(yǎng)護(hù)不少于1次。

4.2.9 每年對消防監(jiān)控系統(tǒng)，如消防聯(lián)動、探測裝置（煙感、溫感等）、遠(yuǎn)程控制等進(jìn)行檢查檢驗，保養(yǎng)地下消防栓。每月巡視室內(nèi)消防栓箱，各種配件完好，能正常使用，無滲漏，無積塵；每半年開箱檢查消防栓，閥桿處加注潤滑油。每月檢查報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警功能、防火門啟閉功能和消防廣播系統(tǒng)的專用電話、對講電話、強(qiáng)制切換功能等，每年進(jìn)行年檢，保證處于完好狀態(tài)。

4.2.10 設(shè)有應(yīng)急照明、疏散指示燈的，應(yīng)保證設(shè)施完好，照明器具放電時間符合消防要求。檢查測試應(yīng)符合下列規(guī)定：三級服務(wù)每年不少于4次；

4.2.11 每月核對1次滅火器外觀、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。每天對滅火器數(shù)量、設(shè)置位置進(jìn)行巡查。環(huán)境衛(wèi)生

5.1 一般規(guī)定

5.1.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定、環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、衛(wèi)生設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)辦法、防疫應(yīng)急預(yù)案等規(guī)章制度。5.1.2 建立環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施資料檔案。明確保潔區(qū)域，實行保潔責(zé)任制。5.1.3 公共區(qū)域、道路和公共設(shè)施設(shè)備應(yīng)保持整潔。保潔措施應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌竟?jié)的氣候環(huán)境，根據(jù)服務(wù)等級的規(guī)定，制定工作措施。5.1.4 生活垃圾宜分類收集。

5.1.5 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。每天清運(yùn) 1次生活垃圾到指定的垃圾堆積場所，不得亂堆亂倒。

5.1.6 配備專用垃圾清運(yùn)車清運(yùn)，封閉運(yùn)輸，外觀整潔。垃圾不得外露、遺灑。

5.1.7 按照有關(guān)規(guī)定對公共區(qū)域進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制，如滅鼠、滅蟑、殺蟲、消毒活動。投放藥物應(yīng)事先公告，投藥點(diǎn)應(yīng)有顯著標(biāo)識。

5.1.8 每天檢查 1次保潔質(zhì)量，做好記錄；每周全面檢查1次保潔質(zhì)量，做好記錄；保潔檔案齊全。5.2 服務(wù)等級

5.2.1 大廳和一層候梯廳保潔應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級服務(wù)應(yīng)每天清掃、清拖1次大堂、一層候梯廳地面；每周擦拭 1次信報箱；每周擦拭1次大堂室內(nèi)玻璃；每月擦拭 1次大堂、候梯廳墻面；配有家具的，隔月護(hù)理1次； 5.2.2 樓道、樓梯保潔應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級服務(wù)應(yīng)每天清掃，隔日清拖 1次樓道、樓梯地面；隔日擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。門窗玻璃和燈具每季度除塵、擦拭1次。每天巡視保潔1次樓道、樓梯；

5.2.3 電梯轎箱保潔應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級服務(wù)應(yīng)每天擦拭 2次電梯轎廂門、面板，每天清拖 2次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護(hù)理1次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護(hù) 1次； 5.2.4 天臺、上人屋面保潔應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級服務(wù)應(yīng)每季度清理1次天臺、屋面；冬季降雪前，清理1次天臺、屋面； 5.2.5 道路及交通設(shè)施保潔應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級服務(wù)每天清掃1次、巡視保潔2次樓外道路。每月保潔 1次樓外公共照明及共用設(shè)施；每季度保潔 1次雨蓬、門頭等； 5.2.6 綠地保潔應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級服務(wù)綠地內(nèi)無明顯垃圾雜物，每日保潔不少于3次； 5.2.7 雨停后對道路積水進(jìn)行清掃，雨后4小時道路無成片積水。

5.2.8 雪停后及時對居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路和宅間小路積雪積冰進(jìn)行清掃。雪停8小時后或12:00前，居住區(qū)道路、小區(qū)路無積雪、無積冰，組團(tuán)路和宅間小路方便業(yè)主出行。對其它區(qū)域積雪積冰的清掃應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級服務(wù)雪停后24小時內(nèi)無積雪積冰；

5.2.9 生活垃圾收集點(diǎn)應(yīng)滿足日常生活和工作中產(chǎn)生的生活垃圾的分類收集要求。生活垃圾收集點(diǎn)的設(shè)置位置應(yīng)方便業(yè)主，服務(wù)半徑不宜超過70m。道路兩側(cè)和住宅出入口應(yīng)設(shè)置廢物箱。

三級服務(wù)垃圾容器（箱、桶）保持外觀整潔，垃圾收集袋裝化。每2周至少清洗 1次垃圾容器（冬季除外）。蠅、蚊孳生季節(jié)每周噴灑2次殺蟲藥； 綠化養(yǎng)護(hù)

6.1 一般規(guī)定

6.1.1 綠化養(yǎng)護(hù)是對園林植物采取灌溉、排澇、修剪、防止病蟲害、防寒、支撐、除草、中耕、施肥等技術(shù)措施，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)具備園林綠化基本知識和養(yǎng)護(hù)技能。綠化養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理措施參照《城市綠地養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)》XJJ046。6.1.2 植物應(yīng)按照服務(wù)等級要求進(jìn)行綠化養(yǎng)護(hù)管理。

6.1.3 建立園林設(shè)施和植物資料檔案，繪制綠化平面布置圖和明細(xì)表。6.1.4 園林設(shè)施完好無損壞。綠化場地設(shè)置勸諭告示。

6.1.5 灌溉時灌溉量、灌溉次數(shù)和時間，要根據(jù)植物需水特性、生育階段、氣候、土壤條件而定，要適時、適量，合理灌溉。

6.1.6 施肥要根據(jù)植物的種類合理施肥。6.1.7 病蟲害防治應(yīng)按照《農(nóng)藥操作規(guī)程》，并參照《園林樹木病蟲害防止技術(shù)操作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行規(guī)范作業(yè)。

6.1.8 整形修剪應(yīng)符合植物的習(xí)性和觀賞要求。

6.1.9 中耕除草宜根據(jù)植物的生長季節(jié)不間斷地進(jìn)行。

6.1.10 綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物應(yīng)隨時清理干凈。6.2 服務(wù)等級

6.2.1 喬木的養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合下列要求：

三級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

1）栽（補(bǔ)）植成活率應(yīng)達(dá)到95%以上，保存率達(dá)到90%以上；

2）樹冠基本完整，葉色正常，基本無死枝、枯枝、萌蘗枝；

3）每年修剪不少于1次，剪口涂敷得當(dāng)；

4）行道樹無缺株（或及時補(bǔ)植）；

5）每年春、秋兩季應(yīng)對樹干各涂白1次；

6）每年施肥不少于1次，樹穴完整；

7）古樹名木及時填補(bǔ)樹干的空洞，每年記錄樹木生長情況。6.2.2 灌木的養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合下列要求：

三級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

1）栽（補(bǔ)）植成活率應(yīng)達(dá)到95%以上，保存率達(dá)到90%以上；

2）生長勢、葉色正常，生長季節(jié)不落葉，無缺株死株（或及時補(bǔ)植）；

3）每年適時適度修剪4～6次；

4）每年施肥不少于1次，樹穴完整。6.2.3 花卉的養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合下列要求：

三級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

1）種植高矮、花色搭配合理；

2）適時開花；

3）殘缺病株低于20%，及時更換；

4）栽植前施底肥，季節(jié)性施肥不少于1次；

5）冬季有保護(hù)措施。

6.2.4 草坪的養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合下列要求：

三級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

1）目測無明顯雜草、斑禿，覆蓋度應(yīng)達(dá)到90%以上；

2）生長季節(jié)不枯黃；

3）修剪高度在10cm范圍內(nèi)；

4）每年施肥不少于1次；

5）單子葉草坪每10年內(nèi)進(jìn)行復(fù)壯更新一次，雙子葉草坪每6年內(nèi)進(jìn)行復(fù)壯更新一次；

6）3年以上草坪必須每年打孔疏草。6.2.5 綠籬的養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合下列要求：

三級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

1）有層次感，葉色正常，無明顯死株、斷壟；

2）每年修剪4～6次，外形基本整齊；

3）每年施肥不少于1次。

6.2.6 立體綠化的養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合下列要求：

三級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

1）墻體、欄桿覆蓋率應(yīng)達(dá)到75%以上，并符合設(shè)計要求；

2）枝藤、葉色生長正常，生長季節(jié)不落葉；

3）每年施肥不少于1次。

6.2.7 灌溉應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級服務(wù)要求推廣中水進(jìn)行綠化灌溉；灌溉設(shè)施完整；無旱象發(fā)生；入冬前，進(jìn)行灌溉管網(wǎng)排水；禁止含融雪劑等污染水源進(jìn)入綠地； 6.2.8 有害生物防治應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級服務(wù)要求無明顯有害生物危害；平均病蟲害株數(shù)不得超過10%；共用部位和共用設(shè)施設(shè)備

7.1 綜合管理

7.1.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)房屋實際使用年限、使用狀況，對房屋共用部位和設(shè)施設(shè)備完好狀況做出評價。屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出書面報告與建議。

7.1.2 發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反規(guī)劃或管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為，應(yīng)及時告知和勸阻，并及時報告有關(guān)主管部門。7.1.3 每年對整個避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查維護(hù)，符合避雷規(guī)范要求。雷電、強(qiáng)降雨、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等現(xiàn)象，立即更換或緊固，保持避雷系統(tǒng)安全可靠。

7.1.4 根據(jù)特殊情況（如異常危害性天氣、業(yè)主委員會委托等）需要，安排對共用重點(diǎn)部位和重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行針對性檢查。檢查中應(yīng)充分考慮當(dāng)?shù)乇┖惋L(fēng)災(zāi)等因素，可能對建筑物及其附屬構(gòu)筑物影響，造成周邊環(huán)境和人身安全。

7.1.5 每年宜向業(yè)主開放查驗一次主要設(shè)施設(shè)備運(yùn)行情況。

7.1.6 建立并完善房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案，運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)歸檔。7.1.7 對房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備應(yīng)加強(qiáng)日常管理，并定期進(jìn)行全面安全普檢，普檢應(yīng)符合下列規(guī)定： 三級服務(wù)每半年進(jìn)行全面安全普檢不少于1次。7.1.8 對路面、景觀、小品、圍墻（護(hù)欄）、窨井、健身設(shè)施、兒童娛樂設(shè)施、照明設(shè)施、周界報警監(jiān)視系統(tǒng)等巡視，巡視頻率應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級服務(wù)每周巡視不少于2次；

7.1.9 巡視樓內(nèi)公共部位，保持共用部位的玻璃、門窗配件完好、照明燈具正常使用，做好專項檢修，無安全隱患，房屋外觀整潔無脫落污跡等。巡視頻率應(yīng)符合下列規(guī)定： 三級服務(wù)每周巡視不少于2次；

7.1.10 保持小區(qū)各組團(tuán)、棟號、單元（門）、戶標(biāo)志、標(biāo)識、信報箱、宣傳牌字跡清晰，外觀整潔和美觀，無安全隱患。發(fā)現(xiàn)損壞，及時修復(fù)，完好率應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級服務(wù)達(dá)90%以上；

7.2 供水系統(tǒng)

7.2.1 供水設(shè)施應(yīng)按照供水管理部門和衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)應(yīng)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

7.2.2 建立共用供水操作規(guī)程、保養(yǎng)規(guī)范、停水處置預(yù)案、巡視制度及清冊（設(shè)備臺帳），按規(guī)程運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)并歸檔。

7.2.3 重要設(shè)施設(shè)備、特種設(shè)備及儀器儀表按照有關(guān)規(guī)定檢驗檢測，操作規(guī)程上墻張貼，有安全隱患及維修期內(nèi)警示標(biāo)志，配有流體流向標(biāo)識、運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)識。對危險設(shè)備、危及人身安全的有防范措施。

7.2.4 對共用供水設(shè)施設(shè)備（飲用水箱、消防泵、噴淋泵、污水泵等）進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外），保養(yǎng)水箱人孔、進(jìn)水管、溢水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閘門。7.2.5 冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對水質(zhì)產(chǎn)生污染。保持箱體完好，池體內(nèi)保潔，無滲漏，表面和支架無銹蝕，漆膜脫落處及時修補(bǔ)；保持保潔衛(wèi)生和良好的通風(fēng)、照明、采暖、地面排水暢通。

7.2.6 屬于小修的及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，應(yīng)向業(yè)主大會（業(yè)主委員會）或相關(guān)部門提出報告與建議，或按有關(guān)規(guī)定辦理。

7.2.7 采用一用一備（或一用二備）水泵供水系統(tǒng)的，每季度切換1次供水水泵的運(yùn)行。7.2.8 遇緊急情況、發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，要加強(qiáng)對供水系統(tǒng)的消毒和清洗，張貼通知，禁止無關(guān)人員進(jìn)入二次供水機(jī)房和接近水箱；加強(qiáng)巡視，巡視有項目內(nèi)容，有巡視記錄，確保供水設(shè)施設(shè)備無故障和無安全隱患運(yùn)行。7.2.9 各種儀表指示穩(wěn)定正常，保持閥門開關(guān)潤滑靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏應(yīng)及時維修保持正常運(yùn)行和使用，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)。消除安全隱患并填寫水泵運(yùn)行記錄，建檔備查。泵房、消防泵及管道閥門的檢查清洗應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級服務(wù)每2個月檢查清洗不少于1次； 7.3 排水系統(tǒng)

7.3.1 排水系統(tǒng)井蓋完好，井內(nèi)（壁）無積物浮于面上，水面無漂浮物。排水出入口暢通，無積水，清理后及時保潔現(xiàn)場。

7.3.2 化糞池應(yīng)每年清理1次。清理前提前24小時告知業(yè)主。清理現(xiàn)場設(shè)置安全標(biāo)志，人工清理者應(yīng)將污物包裝良好，當(dāng)天運(yùn)走，清運(yùn)過程無漏灑。清理現(xiàn)場及時清洗干凈。7.3.3 落水管、落水口保持完好，排水明溝雨季和春季應(yīng)加強(qiáng)清掃。清掃次數(shù)應(yīng)符合下列規(guī)定： 三級服務(wù)每季度不少于3次；

7.3.4 定期對地下管井疏通清理。清理時應(yīng)設(shè)置警示牌，必要時加護(hù)攔。清理后地面沖洗干凈，水流暢通無堵塞外溢現(xiàn)象。清理次數(shù)應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級服務(wù)每年不少于2次。

7.3.5 共用排水管道發(fā)生堵塞時，應(yīng)按照本標(biāo)準(zhǔn)第3.3.7條緊急維修項目及時處理。7.4 道路車輛

7.4.1 建立道路停放車輛管理制度及管理方案。

7.4.2 道路交通標(biāo)志設(shè)置明顯、清晰，停車場、棚、房設(shè)施完好無損。封閉停車場（地下停車場）內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通，路面平坦，給排水暢通，通風(fēng)正常，配備必要的消防設(shè)備。

7.4.3 交通設(shè)施（道閘、擋車器材、限速標(biāo)識，行駛方向，路面停車標(biāo)識等）指示標(biāo)識規(guī)范、清晰，正常使用，便于車輛有序通行和停放。

7.4.4 占道停車費(fèi)按業(yè)主大會決定收取，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在車場車庫明顯之處公示。7.4.5 車輛停放有序，車輛憑證（卡）進(jìn)出入。定期存放的，應(yīng)簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)責(zé)任。

7.4.6 停車場地面保持清潔，無雜物。

7.4.7 實行特約服務(wù)的，按約定落實看護(hù)管理責(zé)任。7.5 電梯運(yùn)行

7.5.1 建立電梯運(yùn)行監(jiān)管制度，制定緊急救援方案和處置預(yù)案。

7.5.2 電梯在使用前或使用后30日內(nèi)，須向相關(guān)部門辦理安全使用許可證，標(biāo)志應(yīng)置于電梯轎廂內(nèi)明顯位置，注明注冊登記檢驗合格標(biāo)志。電梯內(nèi)應(yīng)設(shè)置應(yīng)急報警電話。

7.5.3 電梯安全檢驗合格有效期滿前1個月，應(yīng)向電梯檢驗檢測機(jī)構(gòu)提出定期檢驗申請，并取得《電梯安全使用許可證》。電梯日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排除，并逐臺建檔、建卡、注冊登記。

7.5.4 電梯的維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)與有資質(zhì)的維修服務(wù)單位簽訂合同，明確約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，對專項服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，落實定期檢修維保工作。大中修更新改造后，電梯應(yīng)有質(zhì)量驗收證明（或質(zhì)量驗收報告），更改部分須有變更設(shè)計的證明文件、電梯安裝驗收證明和報告。7.5.5 日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排除。電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗、檢修。

7.5.6 確定合理電梯運(yùn)行高峰時間，監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況，加強(qiáng)日常維修保養(yǎng)，適時降溫、通風(fēng)、防雨，做好運(yùn)行服務(wù)，防止地面水流入電梯井。配備電梯安全管理人員，嚴(yán)禁違章使用電梯。安全管理人員應(yīng)具備必要的安全知識。

7.5.7 電梯停梯維護(hù)應(yīng)提前1天通知業(yè)主，維修期間應(yīng)減少對業(yè)主正常生活的影響。7.5.8 發(fā)生電梯停電困人、夾人等危險情況時，物業(yè)服務(wù)人員須在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，迅速組織救助。

7.5.9 保持電梯機(jī)房整潔，控制柜、主機(jī)表面、地面無積灰，無污漬，消防設(shè)施完好。電梯井底垃圾雜物應(yīng)定期進(jìn)行清理。7.6 供配電系統(tǒng)和照明

7.6.1 建立規(guī)章制度、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)維修制度及交接班制度。

7.6.2 值班人員具備供配電運(yùn)行知識和技能，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，對異常情況能及時識別、及時檢修、及時處理，對相關(guān)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)。7.6.3 維修時停電應(yīng)告知業(yè)主，每年檢測接地電阻，檢測配電房主要電器設(shè)備的絕緣強(qiáng)度，每半年檢測配電房內(nèi)消防器材，保持消防器材完好。

7.6.4 妥善保管高壓操作工具，每年到相關(guān)部門檢測，保持配電房內(nèi)電器設(shè)備干燥通風(fēng)，運(yùn)行正常。

7.6.5 保持配電房清潔衛(wèi)生，配電柜表面、地面無積灰，每年委托專業(yè)單位對變壓器、高壓開關(guān)柜進(jìn)行測試、試驗等維修保養(yǎng)，每半年對變壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行保潔、保養(yǎng)，保證正常電力供應(yīng)。

7.6.6 對變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況的檢查和記錄，應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級服務(wù)每月檢查和記錄不少于3次；

7.6.7 每日巡視應(yīng)急照明系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)故障，及時修復(fù)。7.6.8 樓內(nèi)和道路公共區(qū)域照明保證在工作期間正常運(yùn)行。出現(xiàn)故障修復(fù)時限應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級服務(wù)要求一般故障8小時內(nèi)修復(fù)，復(fù)雜故障2個工作日內(nèi)修復(fù)； 7.7 水景觀、雕塑、娛樂、健身設(shè)施

7.7.1 明確公示水景觀開啟時間，設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志； 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全；水質(zhì)應(yīng)符合衛(wèi)生要求。7.7.2 設(shè)立安全警示標(biāo)識，使用期間對噴水池、水泵及其附屬設(shè)施、防漏電設(shè)備設(shè)施的巡查應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級服務(wù)每周巡查不少于3次；

7.7.3 防止滋生蚊蠅，保持水面清潔。對水池、人工湖、噴水池的保潔應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級服務(wù)隔周保潔不少于3次；

7.7.4 發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備發(fā)生脫焊、脫漆、斷裂等安全隱患，及時報告處理。雕塑、娛樂、健身設(shè)施的保潔檢查應(yīng)符合下列規(guī)定： 三級服務(wù)每周保潔檢查不少于3次；

7.7.5 水景觀、雕塑、娛樂、健身設(shè)施完好率應(yīng)符合下列規(guī)定：

三級服務(wù)達(dá)85%以上； 7.8 裝飾裝修

7.8.1 按照購房合同、室內(nèi)裝飾裝修工程規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）要求，建立住宅裝飾裝修管理服務(wù)制度和管理檔案。7.8.2 受理業(yè)主的裝飾裝修申報登記，裝修前與業(yè)主、裝修人或施工單位簽訂室內(nèi)裝修管理服務(wù)協(xié)議，明確各方權(quán)利義務(wù)和責(zé)任，告知業(yè)主及裝修人員有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項及垃圾堆放和清運(yùn)方式。

7.8.3 對進(jìn)出裝修車輛和裝修人員實行登記管理。

7.8.4 裝飾裝修期間，發(fā)現(xiàn)業(yè)主違規(guī)裝修、違章搭建或改變房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及違規(guī)拆改共用線路、不符合消防管理規(guī)定等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時勸阻，已造成事實后果或者情節(jié)嚴(yán)重拒不改正的，要下發(fā)書面違章違約通知，及時報告相關(guān)行政主管部門、業(yè)主委員會。

7.8.5 物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)按照室內(nèi)裝修管理服務(wù)協(xié)議，對施工現(xiàn)場進(jìn)行巡視檢查和記錄。

三級服務(wù)應(yīng)每天巡查不少于 1次。

7.8.6 指定裝修垃圾存放點(diǎn)，集中設(shè)置有圍擋，不得外溢。業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)裝修垃圾的，集中裝修期間，裝修垃圾應(yīng)每天密閉清運(yùn)。

業(yè)主或裝修人自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸方式，在2天內(nèi)清運(yùn)。

本標(biāo)準(zhǔn)用詞說明 為便于在執(zhí)行本標(biāo)準(zhǔn)條文時區(qū)別對待，對要求嚴(yán)格程度不同的用詞說明如下：

1）表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的：

正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴(yán)禁”。

2）表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做：

正面詞采用“應(yīng)”，反面詞采用“不應(yīng)”或“不得”。

3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應(yīng)這樣做的：

正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”。

表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的采用“可”。條文中指定應(yīng)按其它有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行的寫法為“應(yīng)符合??規(guī)定”或“應(yīng)按??執(zhí)行”。

第五篇：北京市住宅物業(yè)服務(wù)四級 標(biāo)準(zhǔn)

北京市住宅物業(yè)服務(wù)四級標(biāo)準(zhǔn)

客戶服務(wù) 1.客戶服務(wù)場所

a.設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備。

b.公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負(fù)責(zé)人及主要服務(wù)人員照片，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

c.客戶服務(wù)中心工作時間，工作日及節(jié)假日不少于 8 小時，其他時間設(shè)置值班人員。d.設(shè)置并公示 24 小時服務(wù)電話。2.人員

a.從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。b.服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志.c.配備物業(yè)服務(wù)項目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。

d.項目負(fù)責(zé)人具有 3 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，為本市項目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊人員。3．制度

a.建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。

b.建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。c.建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。

d.建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)、考核。4.檔案

a.建立物業(yè)管理檔案。b.配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。

c.應(yīng)用物業(yè)服務(wù)軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)資料、收費(fèi)資料等。5.標(biāo)志：設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。6.客戶服務(wù)

a.每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本收支預(yù)算。b.涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。

c.對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。d.水、電急修 20 分鐘內(nèi)、其他報修 30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場；由專項服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告知。報修回訪率應(yīng)不少于30%。

e.業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在 2 個工作日內(nèi)回復(fù)。投訴回訪率 100%。f.每年至少公開征集 1 次物業(yè)服務(wù)意見，問卷率 80%以上，公示整改情況。g.設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。h.按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。i.每月組織 1 次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。j.每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。

k.每年至少組織 2 次社區(qū)文化活動。

l.有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。m.重要節(jié)日進(jìn)行美化裝飾.7.專項委托服務(wù)管理

a.簽訂專項服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。

b.專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。c.專項服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng) 一著裝，佩戴標(biāo)志。d.對專項服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評價。

綠化養(yǎng)護(hù) 1.基本要求 a.喬木

植株生長良好，樹冠基本完整，植株保存率高于 98%。年成活率高于98%，生長季節(jié)葉片保存率高于 90%。

b.灌木

植株生長良好，主枝完整，保存率高于 98%，年成活率高于 98%。

c.綠籬和色塊

植株生長良好，輪廓清晰，高度一致，修剪和補(bǔ)種及時，保存率高于98%，年成活率高于 98%。

d.地被和花壇植物

地被植物覆蓋率高于 95%，花壇植物死亡率超過 2%后能及時補(bǔ)栽。e.草坪

草坪整齊，覆蓋率高于 95%。2.綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 a.灌溉

有計劃地進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節(jié)水灌溉設(shè)備和措施，及時排澇；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水 1 次，需水量大的植物根據(jù)長勢和土壤情況合理灌溉。b.施肥

喬木每年施肥 1 次；灌木每年施肥2 次至 3 次；地被和草坪植物每年施肥 3 次至 4 次；花壇植物根據(jù)生長情況進(jìn)行追肥；有條件的，應(yīng)使用有機(jī)肥料。c.病蟲害防治

根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月檢查 4 次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果針對不同植物采取相應(yīng)的防治措施，嚴(yán)禁高毒農(nóng)藥，無明顯病蟲害發(fā)生。d.整形修剪

喬木每年修剪 1 次至 2 次，部分植物進(jìn)行生長季修剪；灌木根據(jù)需要及時修剪開敗的殘花果，全年至少修剪 2 次；綠籬和色塊生長整齊，每年五一前、七八月份、國慶節(jié)前和冬季修剪 1 次；冷季型草坪生長季節(jié)平均每月修剪 2 次，全年至少修剪 15 次。e.除草

每年全面除草 4 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的 5%，發(fā)現(xiàn) 50 厘

米以上的雜草應(yīng)及時清除。f.垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 5 次。3.工作檢查

a.生長季節(jié)每月檢查 4 次綠化工作。

b.編制每月綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計劃。

c.綠化檔案齊全。

環(huán)境衛(wèi)生

1.生活垃圾的收集、清運(yùn) a.實行生活垃圾分類收集。

b.配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾收集容器。

c.每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑 1 次殺蟲藥。

d.每日清運(yùn) 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。

e.垃圾清運(yùn)車密閉運(yùn)輸、外觀整潔。2.物業(yè)共用部分清潔 a.樓內(nèi)

1)大堂、一層候梯廳 每日清掃并清拖 1 次大堂、一層候梯廳地面。每周擦拭 2 次信報箱。每周擦拭 1 次大堂玻璃。每 2 周擦拭 1 次大堂、候梯廳墻面。每日巡視保潔 2 次大堂、一層候梯廳。

2)樓道、樓梯樓梯

地面每周擦拭 2 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。每季度除塵 1 次樓內(nèi)燈具。根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護(hù)。每日巡視保潔 2 次樓道、樓梯。b.電梯轎箱

每日擦拭 1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖 1 次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護(hù)理 2 次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護(hù) 1 次。每日巡視保潔 3 次電梯轎箱。c.天臺、屋面

每季度清掃 1 次天臺、屋面；雨季期間，每月清掃 1 次天臺、屋面。每 2 周巡查 1 次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時清掃。d.樓外道路及設(shè)施

每日清掃 1 次、巡視保潔 3 次樓外道路。每 2 周清潔 1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每 2 月清潔 1 次雨蓬、門頭等。e.水景

根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。使用期間每日清潔 1 次水面；每年清潔 2 次水池池底。f.有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。每日清掃 1 次、每周清拖 2 次樓道.g.雨雪天氣清潔

雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日 10：00 前清掃干凈。3.工作檢查和記錄

a.每日檢查 1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。

b.每月全面檢查 1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。

c.清潔檔案齊全。

工程設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù) 1.綜合管理

a.建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。

b.運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。

c.組織實施房屋使用安全情況評估檢查

d.共用部位檢查中發(fā)現(xiàn) 的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。e.每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計劃。

f.特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī) 定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測。

g.雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實防范措施。h.設(shè)備機(jī)房

1)每月清潔 1 次，室內(nèi)無雜物。2)設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3)在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消防器材，確保完好有效。4)設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5)在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6)交接班記錄、工作日志等齊全、完整。2.共用部位 a.房屋結(jié)構(gòu)

每季度檢查 1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。b.建筑部件

1)每季度檢查 1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2)每 2 周巡查 1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3)每 2 月檢查 1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4)每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。c.附屬構(gòu)筑物 1)每 2 周巡查 1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2)每 2 月檢查 1 次雨、污水管井等。3)每 2 周巡查 1 次大門、圍墻、圍欄等。

4)每 2 周巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5)每年檢測 1 次防雷裝置。3.空調(diào)系統(tǒng)

a.運(yùn)行前對冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。

b.運(yùn)行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。

c.每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒 2 次風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每兩年清洗消毒 1 次風(fēng)管。d.每年對空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行 1 次整體性維修養(yǎng)護(hù)。e.制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計、分析。f.每年檢查 1 次管道、閥門并除銹。

g.每年檢驗 1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。4.二次供水設(shè)施

a.按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

b.每日巡視 2 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。c.每 2 月切換 1 次備用水泵。

d.每季度檢查 1 次水泵潤滑情況，補(bǔ)充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。e.每年對供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行防凍處理。f.水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。g.排水系統(tǒng) 5.排水系統(tǒng) a.排水設(shè)施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。每次降雨前后對主要排水口、管井進(jìn)行檢查。b.污水泵

汛期每日巡視 2 次，平時每周巡視 1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周進(jìn)行 1 次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護(hù) 1 次。c.化糞池

每半年檢查 1 次化糞池；組織安排清掏。6.照明和電氣設(shè)備 a.樓內(nèi)照明

每日巡視 1 次，一般故障 12 小時內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障 3 日內(nèi)修復(fù)。b.樓外照明

每周巡視 3 次；一般故障 1 日內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障 5 日內(nèi)修復(fù)；每 2 周調(diào)整 1 次時間控制器。c.應(yīng)急照明

每日巡視 1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。d.低壓柜

每日巡視 2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù) 1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查 1 次電氣安全；每半年檢測 1 次接地電阻；每年校驗 1 次儀表。e.低壓配電箱和低壓線路

每月巡視 2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù) 1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換 1 次雙路互投開關(guān)。f.控制柜

每周巡視 1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù) 2 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃；每半年校正 1次各種電器元件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查 1 次遠(yuǎn)控裝置。g.發(fā)電機(jī)

每月試運(yùn)行 1 次，保證運(yùn)行正常；每年 1 次帶負(fù)荷運(yùn)行；每年活化 2 次蓄電池；每日巡視 1 次充電 機(jī)和蓄電池。h.配電室、樓層配電間

防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。i.檢測

每 3 年檢驗1 次內(nèi)部核算電能表。7.安全防范系統(tǒng) a.報警控制管理主機(jī)

每日巡查 1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。b.對講門口機(jī)

每 2 周檢查 1 次按鍵、顯示屏等；每 2 周表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。c.網(wǎng)絡(luò)控制箱

每季度檢查 1 次外觀、接線；每季度表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。d.紅外對射探測器

每 2 月檢查 1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每 2 月表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。e.圖像采集設(shè)備

每周檢查 2 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每 2 周表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。f.攝像機(jī)

每季度檢查 1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔 1 次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵 1 次。g.解碼器

每季度檢查 1 次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔 1 次；每年內(nèi)部除塵 1 次。h.云臺

每季度檢查 1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油 1 次。i.巡更點(diǎn)

每 2 周檢查 1 次外觀，發(fā)現(xiàn)故障隱患，即時排除；每 2 周表面清潔 1 次；每日存儲巡更記錄。j.讀卡器

每 2 周檢查 1 次外觀；每 2 周表面清潔 1 次，查看防水狀況。k.電磁鎖門鎖

每月檢查 1 次吸力、外觀、接線。l.出門按鈕

每月檢查 1 次開鎖功能、接線。8.電梯

a.電梯在投入使用前或者投入使用后 30 日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。

b.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應(yīng)向電梯檢驗檢測機(jī)構(gòu)提出定期檢驗申請。c.日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗、檢修。

d.應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對專項服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對專項服務(wù)企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進(jìn)行監(jiān)督。

e.配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。

f.制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在 30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。9.水景

a.啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。

b.使用期間每日巡查 1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每 2 周檢查 1次防漏電設(shè)施。

c.設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。

d.水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。消防安全防范 1.綜合管理

a.建立、落實消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級逐崗明確消防安全職責(zé)。

b.成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織 1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。

c.設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進(jìn)行 2 次消防安全培訓(xùn)。

d.每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定每年檢測 1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。

e.發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī) 構(gòu)報告。

f.消防控制室設(shè)專人 24 小時值班，每班 2 人，及時處理各類報警、故障信息。

g.發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。2.消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) a.火災(zāi)自動報警系統(tǒng)

1)火災(zāi)報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備

每日巡查 1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證24 小時連續(xù)正常運(yùn)行；每月檢查測試 1 次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵 1 次。2)火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置

每月抽查測試 1 次火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運(yùn)行 2 年后每 3 年由專業(yè)清洗單位清洗 1 次。3)備用電源每月檢測切換 1 次主、備電源

每季度備用電源、蓄電池充放電試驗和表面除塵 1 次。b.消防廣播系統(tǒng)

每月檢查測試 1 次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動、強(qiáng)制切換功能，并測試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵 1 次；每年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵 1 次。c.防排煙系統(tǒng)

每月檢查測試 1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動功能，核對風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù) 1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。d.防火分隔設(shè)施

每月抽查測試 1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補(bǔ)充 1 次潤滑油，電控箱內(nèi)部除塵 1 次；每年維修養(yǎng)護(hù) 2 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動部位補(bǔ)充 1 次潤滑油。

e.水滅火系統(tǒng)

消防泵、噴淋泵每月盤車 1 次，每季度檢查 1 次潤滑情況；每年養(yǎng)護(hù)1 次室內(nèi)、外消火栓。

f.應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志

每月測試切斷正常供電 1 次，測量1 次照度和供電時間。

g.消防電梯

每月檢查測試 1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。

h.滅火器

每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對 1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài) 3.公共秩序維護(hù)

1.出入口有專人 24 小時值守。

2.制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至 22：00 巡視 3 次、其中樓內(nèi)巡視 1 次；22：00 至次日6：00 巡視 2 次，夜間巡查 2 人同行。

3.巡視檢查停車場，維護(hù)道路、場地使用秩序。

4.機(jī)動車輛登記出入。

5.安防控制室設(shè)專人 24 小時值守；監(jiān)控影像資料、報警記錄應(yīng)留存 30日備查；管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。

6.對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。

7.記錄與檔案

1)各項工作記錄完整有效。

2)檔案齊全。

8.每年進(jìn)行 3 次專項應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，做好記錄。

9.備勤人員 24 小時待崗，人數(shù)不少于秩序維護(hù)專業(yè)人員的 20%，配備必要的應(yīng)急工具。

裝修管理

1.建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。2.建立裝飾裝修管理檔案。

3.受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。

4.裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

5.裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

6.委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在 2 日內(nèi)清運(yùn)。自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞?，?2 日內(nèi)清運(yùn)。