第一篇：關(guān)于發(fā)布北京市地方標(biāo)準(zhǔn)《住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》的通知

關(guān)于發(fā)布北京市地方標(biāo)準(zhǔn)《住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》的通知

京建發(fā)〔2010〕613號

各區(qū)、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)，各有關(guān)單位：

根據(jù)北京市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局《關(guān)于印發(fā)2008年北京市地方標(biāo)準(zhǔn)制修訂項目計劃的通知》(京質(zhì)監(jiān)標(biāo)發(fā)[2008]73號)的要求，由北京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心等單位主編的《住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》已經(jīng)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會和北京市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局共同批準(zhǔn)為北京市地方標(biāo)準(zhǔn)，編號為DB11/T 751-2010，自2010年10月1日起實施。北京市建設(shè)委員會《關(guān)于發(fā)布〈住宅物業(yè)服務(wù)等級規(guī)范(一級)(試行)〉的通知》(京建物[2007]1209號)、《關(guān)于發(fā)布〈住宅物業(yè)服務(wù)等級規(guī)范（二、三級)(試行)〉的通知》(京建物[2008]29號)同時廢止。

《北京市物業(yè)管理辦法》實施后，申請辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前確定物業(yè)服務(wù)事項，并可以根據(jù)該規(guī)程選定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。全體業(yè)主確定住宅物業(yè)項目物業(yè)管理方式時，可以根據(jù)該規(guī)程選定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

該規(guī)程由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會和北京市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局共同負責(zé)管理，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會負責(zé)解釋工作。

附件：住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(注：該文檔為pdf格式，請使用相關(guān)軟件瀏覽)

二○一○年十月二十二日

第二篇：北京市住宅物業(yè)服務(wù)一級標(biāo)準(zhǔn)

住宅物業(yè)服務(wù)一級標(biāo)準(zhǔn)

4.1 基本要求

4.1.1 客戶服務(wù)場所 設(shè)置客戶服務(wù)場所，配置基本辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負責(zé)人照片，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)?？蛻舴?wù)場所工作時間，工作日不少于 8 小時，其他時間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24 小時服務(wù)電話。

4.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。從業(yè)人員佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項目負責(zé)人，房屋建筑安全管理員。項目負責(zé)人具有 2 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)歷，為本市項目負責(zé)人信用信息檔案登記在冊人員。

4.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。建立突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案。建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。

4.1.4 檔案 建立物業(yè)管理檔案。2 配備檔案管理人員。

4.1.5 標(biāo)志

設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。

4.1.6 客戶服務(wù) 每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本收支預(yù)算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。水、電急修20 分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場；由專項服務(wù)企業(yè)負責(zé)的設(shè)備設(shè)施應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告知。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在 3 個工作日內(nèi)回復(fù)。每年公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。

4.1.7 專項服務(wù)委托管理 簽訂專項服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。專項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志。4 對專項服務(wù)進行監(jiān)督及評價。

4.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護

4.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應(yīng)每月歸檔。組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。雷電、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。設(shè)備機房

1）

每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。

2）

設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）

在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。

4）

設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）

張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。

4.2.2 共用部位 房屋結(jié)構(gòu)

每半年檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按照鑒定結(jié)果組織修繕。建筑部件

1）

每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。

2）

每季度巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）

每年檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。

4）

每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

附屬構(gòu)筑物

1）

每季度巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。

2）

每半年檢查1 次雨、污水管井等。

3）

每季度巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）

每季度巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。

5）

每年檢測1 次防雷裝置。

4.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng)機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)性檢查。運行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機盤管濾網(wǎng)等。

4.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視1次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。

每半年切換1 次備用水泵。每年檢查 1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。6 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。

4.2.5 排水系統(tǒng) 排水設(shè)施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通。污水泵

汛期每日巡視1 次，平時每月巡視1次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每月進行1 次手動啟動測試；每年養(yǎng)護1 次?；S池

每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

4.2.6 照明和電氣設(shè)備 樓內(nèi)照明

每周巡視1 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi)修復(fù)。樓外照明

每2 周巡視1 次，一般故障3 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障2 周內(nèi)修復(fù)。應(yīng)急照明

每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。低壓柜

每周巡視2 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃。5 低壓配電箱和線路

每季度巡視1次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃?？刂乒?/p>

每季度巡視1次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。發(fā)電機

每季度試運行1 次，保證運行正常。配電室、樓層配電間

防小動物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密； 鎖具完好。

4.2.7 安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機

每日巡查1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)； 每月表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。對講門口機

每季度檢查1 次按鍵、顯示屏等； 每季度表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。網(wǎng)絡(luò)控制箱

每年檢查1 次外觀、接線；每年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。紅外對射探測器

每年檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1次。圖像采集設(shè)備

每周檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能； 每月表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。6 攝像機

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應(yīng)的調(diào)校；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內(nèi) 部除塵1 次。

解碼器

每年檢查1 次防雨罩、接線等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。

云臺

每年檢查1 次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每年表面清潔1次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1 次。巡更點

每半年檢查1 次外觀，發(fā)現(xiàn)故障隱患，即時排除；每半年表面清潔1 次；每日存儲巡更記錄。讀卡器

每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次，查看防水狀況。電磁鎖門鎖

每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕

每季度檢查1次開鎖功能、接線。

4.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應(yīng)向電梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。3 日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進行校驗、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。

對專項服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務(wù)企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。

配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。

制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。

4.2.9 水景 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。使用期間每周巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每季度檢查1 次防漏電設(shè)施。設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

4.3 消防安全防范

4.3.1 綜合管理 建立、落實消防安全責(zé)任制，明確各級崗位的消防安全職責(zé)。成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行1 次消防安全培訓(xùn)。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定每年檢測1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。6 消防控制室設(shè)專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。

4.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)

1）

火災(zāi)報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備

每日巡查 1 次設(shè)備運行情況，保證 24 小時連續(xù)正常運行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內(nèi)部除塵1 次。

2）

火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置

每月抽查測試1 次火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行 2 年后，每隔 3年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。

3）

備用電源

每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1 次。消防廣播系統(tǒng)

每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內(nèi)部除塵1 次；每2 年機柜 內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。防排煙系統(tǒng)

每月檢查測試1 次防排煙風(fēng)機、排煙閥的聯(lián)動功能，核對風(fēng)速；每年養(yǎng)護1 次防排煙風(fēng)機、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。防火分隔設(shè)施

每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電控箱內(nèi)部除塵1 次；每年檢查維護1 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動部位補充1 次潤滑油。水滅火系統(tǒng)

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤滑情況；每年養(yǎng)護1 次室內(nèi)、外消火栓。應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志

每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。

消防電梯

每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。滅火器

每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對 1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。

4.4 綠化養(yǎng)護

4.4.1 基本要求 喬木

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。灌木

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。綠籬和色塊

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。地被和花壇植物

花壇植物死亡率低于15%。5 草坪

保證基本成活。

4.4.2 綠化養(yǎng)護內(nèi)容灌溉

根據(jù)天氣、土壤和植物生長狀況合理灌溉，不出現(xiàn)嚴(yán)重旱澇現(xiàn)象。一般植物在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水1次。施肥

根據(jù)植物生長情況施肥，一般喬木每 3 年至 4 年施肥 1次；灌木每1年至2年施肥1 次；地被和草坪植物每年開春后施肥1 次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；生長不良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。病蟲害防治

植物生長季每月檢查1 次病蟲害發(fā)生情況并進行防治，不出現(xiàn)嚴(yán)重病蟲害現(xiàn)象。整形修剪

一般喬木每3年修剪1 次；灌木每2年修剪1 次；綠籬和色塊每年生長季節(jié)或萌芽前、入冬后修剪1 次；冷季型草坪生長季節(jié)每月修剪1 次，全年至少修剪5次。除草

每年全面除草1 次，重點綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的30%。垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 1次。

4.4.3 工作檢查和記錄

生長季節(jié)每月檢查1 次植物生長情況。

4.5 環(huán)境衛(wèi)生

4.5.1 生活垃圾的收集、清運 按有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)實行垃圾分類。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每5 日噴灑1 次殺蟲藥。每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。

4.5.2 物業(yè)共用部分清潔 樓內(nèi)

1）

大堂、一層候梯廳

每日清掃1 次、每周清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每月擦拭1 次信報箱、大堂玻璃。

2）

樓道、樓梯

每周清掃1 次、每季度清拖1 次樓道、樓梯地面。

每季度擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。

電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。

每日清拖1 次轎廂地面。天臺、屋面

雨季前清掃1 次天臺、屋面。樓外道路及設(shè)施

每日清掃1 次樓外道路。水景 根據(jù)水質(zhì)情況進行消毒凈化處理。

使用期間每周清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門進行有害生物的預(yù)防和控制。

投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。雨雪天氣清潔

雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。

降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。

4.5.3 工作檢查和記錄

每日抽查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。

4.6 公共秩序維護

4.6.1 主要出入口有人值守。

4.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22： 00 巡視1 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。

4.6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。

4.6.4 機動車輛憑證出入。

4.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時值守；監(jiān)控影像資料、報警記錄應(yīng)留存30 日備查。

4.6.6 對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。

4.6.7 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。檔案齊全。

4.7 裝飾裝修管理

4.7.1 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。

4.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

4.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。

4.7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

4.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

4.7.6 委托清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運。

自行清運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞?，? 日內(nèi)清運。

第三篇：北京市住宅物業(yè)服務(wù)三級標(biāo)準(zhǔn)

北京市住宅物業(yè)服務(wù)三級標(biāo)準(zhǔn)

基本要求 1.1 客戶服務(wù)場所 1 設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話等辦公設(shè)備。2 公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負責(zé)人照片，物業(yè)服 務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特 約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)。3 客戶服務(wù)中心工作時間，工作日不少于 8 小時，其他時間設(shè)置值 班人員。4 設(shè)置并公示24 小時服務(wù)電話。1.2 人員 1 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2 從業(yè)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。3 配備物業(yè)服務(wù)項目負責(zé)人，房屋建筑安全管理員。4 項目負責(zé)人具有 2年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，為本 市項目負責(zé)人信用信息檔案登記在冊人員。1.3 制度 1 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng) 護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。2 建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。3 建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)與考核。4 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。1.4 檔案 1 建立物業(yè)管理檔案。2 配備檔案管理人員。3 應(yīng)用計算機管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護資料、收費資料等。1.5 標(biāo)志 設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。1.6 客戶服務(wù) 1 每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本收支預(yù)算。2 涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入 口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。3 對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻 并報告相關(guān)行政主管部門。4 水、電急修20 分鐘內(nèi)，其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場;由專 項服務(wù)企業(yè)負責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告知。報修進行回訪。5 業(yè)主或使用人提出的意見，建議、投訴在 2個工作日內(nèi)回復(fù)。投 訴進行回訪。6 每年公開征集1次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。7 每月組織 1次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。8 每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。9 每年至少組織1次社區(qū)文化活動。10 設(shè)置公共信息欄;配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。11 按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。12 有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務(wù)代 理等特約服務(wù)。1.7 專項服務(wù)委托管理 1 簽訂專項服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2 專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求;操作人員應(yīng)持 有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。4 對專項服務(wù)進行監(jiān)督管理及評價。共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護 2.1 綜合管理 1 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。2 運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應(yīng)每月歸檔。3 組織實施房屋使用安全情況評估檢查。4 共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計劃，并按 計劃組織修繕;共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問 題，應(yīng)即時組織修復(fù)。5 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。7 雷電、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防 范措施。8 設(shè)備機房 1)每月清潔 1次，室內(nèi)無雜物。2)設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3)在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1次消防器材，確保完 好有效 4)設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5)在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6)交接班記錄、工作日志等齊全、完整。2.2 共用部位 1 房屋結(jié)構(gòu) 每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按 鑒定結(jié)果組織修繕。2 建筑部件 1)每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào) 室外機支撐構(gòu)件等。2)每月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。3)每季度檢查 1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚;室外屋面、散水等。4)每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構(gòu)筑物 1)每月巡查 1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2)每季度檢查 1 次雨、污水管井等。3)每月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。4)每月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5)每年檢測1 次防雷裝置。2.3 空調(diào)系統(tǒng) 1 運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng)機盤管、水處理 等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)性檢查。2 運行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。3 制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。4 每年檢查1 次管道、閥門并除銹。5 每年檢驗1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。6 每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng) 機盤管濾網(wǎng)等。7 每年對空調(diào)系統(tǒng)進行1 次整體性維修養(yǎng)護。2.4 二次供水設(shè)施 1 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水 質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。2 每日巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。3 每季度切換 1 次備用水泵。4 每年檢查 2 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑;每年養(yǎng)護 1 次 水泵。5 每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道 進行防凍處理。6 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管;溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。2.5 排水系統(tǒng) 1 排水設(shè)施 每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通。每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。2 污水泵汛期每日巡視2 次，平時每周巡視1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài);每2 周進行1 次手動啟動測試;每季度養(yǎng)護1 次。3 化糞池 每半年檢查 1 次化糞池;組織安排清掏。2.6 照明和電氣設(shè)備 1 樓內(nèi)照明 每周巡視3次，一般故障1日內(nèi)修復(fù);復(fù)雜故障5日內(nèi)修復(fù)。2 樓外照明 每周巡視1 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù);復(fù)雜故障1 周內(nèi) 修復(fù);每月調(diào)整 1 次時間控制器。3 應(yīng)急照明 每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。4 低壓柜 每日巡視2 次設(shè)備運行狀況;每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包 括緊固、檢測、清掃;每年檢查1 次電氣安全。5 低壓配電箱和低壓線路 每月巡視1 次設(shè)備運行狀況;每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃。6 控制柜 每2 周巡視1 次設(shè)備運行狀況;每年養(yǎng)護 1 次，養(yǎng)護內(nèi)容 包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。7 發(fā)電機 每月試運行1 次，保證運行正常;每年活化1 次蓄電池;每周巡視 1 次充電機和蓄電池。8 檢測 每5 年檢驗1 次內(nèi)部核算電能表。9 配電室、樓層配電間 防小動物措施完備;穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密;鎖具完好;電纜進出線和開關(guān)標(biāo)志準(zhǔn)確。2.7 安全防范系統(tǒng) 1 報警控制管理主機 每日巡查 1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài);每 2 周表 面清潔 1 次;每半年內(nèi)部除塵1 次。2 對講門口機 每月檢查1 次按鍵、顯示屏等;每月表面清潔1 次;每半年內(nèi)部除塵 1 次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱 每半年檢查1 次外觀、接線;每季度表面清潔 1 次;每半年內(nèi)部除 塵1 次。4 紅外對射探測器 每季度檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等;每季度表面清潔1 次;每半年內(nèi)部除塵1 次。5 圖像采集設(shè)備 每周檢查 1 次監(jiān)視畫面、錄像功能;每 2 周表面清潔 1 次;每半年 內(nèi)部除塵1 次。6 攝像機 每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應(yīng)的調(diào) 試;每季度鏡頭表面清潔1 次;每年防護罩內(nèi)部除塵1 次。7 解碼器 每半年檢查 1 次防雨罩、接線等，進行相應(yīng)的調(diào)試;每半年表面清 潔 1 次;每年內(nèi)部除塵1 次。8 云臺 每半年檢查1 次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校;每半年表面清潔 1 次;每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1 次。9 巡更點 每月檢查1 次外觀;每月表面清潔1 次;每日存儲巡更記錄。10 讀卡器 每月檢查 1 次外觀;每月表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖 每2 月檢查1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕 每2 月檢查1 次開鎖功能、接線。2.8 電梯 1 電梯在投入使用前或者投入使用后 30 日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部 門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。2 在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應(yīng)向電梯檢驗檢測機構(gòu) 提出定期檢驗申請。3 日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排除;電梯的安全附 件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進行校 驗、檢修。4 應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé) 任。對專項服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務(wù)企業(yè)定期 檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。5 配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設(shè)備安 全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。6 制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件 時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部 門報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。2.9 水景 1 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。2 使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每月檢查 1 次防漏電設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。3 消防安全防范 3.1 綜合管理 1 建立、落實消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負責(zé)人，逐級逐崗明確消 防安全職責(zé)。2 成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知 識和技能;每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。3 設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育;每 年對員工進行 2 次消防安全培訓(xùn)。4 每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定每年檢測1 次 建筑消防設(shè)施;保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。5 發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除;無法立即糾 正、排除的，應(yīng)向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。6 消防控制室設(shè)專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。7 發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險人員，協(xié)助配合 公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 1 火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 1)火災(zāi)報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備每日巡查 1 次設(shè)備運行情況，保證 24 小時連續(xù)正常運行;每月檢查測試 1 次報警控制器、聯(lián)動控 制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能;每年機柜內(nèi)部除塵1 次。2)火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置每月抽查測試1 次火 災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能;探測器 投入運行2 年后，每3 年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。3)備用電源每月檢測切換1 次主、備電源;每季度備用電源、蓄 電池充放電試驗1 次。2 消防廣播系統(tǒng) 每月檢查測試1 次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主 機、播音設(shè)備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切換功能，并測試音量;每年機柜內(nèi)部除塵1 次;每年機柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。3 防排煙系統(tǒng) 每月檢查測試1次防排煙風(fēng)機、排煙閥的聯(lián)動功能，核 對風(fēng)速;每年養(yǎng)護1次防排煙風(fēng)機、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。4 防火分隔設(shè)施 每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功 能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能;每年在防火卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒 輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電控箱內(nèi)部除塵1 次;每年維修養(yǎng) 護2 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動部位補充 1 次潤滑油。5 水滅火系統(tǒng) 消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤滑情況;每年養(yǎng)護 1 次室內(nèi)、外消火栓。6 應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志 每月測試切斷正常供電1 次，測量1 次照度和供電時間。7 消防電梯 每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。8 滅火器 每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對 1 次滅火器選 型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。4 綠化養(yǎng)護 4.1 基本要求 1 喬木 植株生長正常，主枝基本完整，植株保存率高于95%，年成活率高于 95%，生長季節(jié)葉片保存率高于85%。2 灌木 植株生長正常，主枝完整，保存率在95%以上，年成活率高于95%。3 綠籬和色塊 植株生長整齊，保存率高于95%，年成活率高于95%。4 地被和花壇植物 地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過5%后能及時補栽或更 換。5 草坪 草坪基本整齊，覆蓋率高于95%。4.2 綠化養(yǎng)護內(nèi)容 1 灌溉 有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇情況發(fā)生;一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水1 次，冷季 型草坪根據(jù)長勢和土壤情況適當(dāng)增加灌溉次數(shù)。2 施肥 根據(jù)植物生長情況施肥，喬木每2 年施肥1 次至2 次;灌木每年施肥 1 次至2 次;地被和草坪植物每年施肥2 次至3 次;花壇植物根據(jù)生 長情況進行追肥;盡量減少對化肥的依賴。3 病蟲害防治 根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月至少檢查3 次病蟲害情況;并 根據(jù)檢查結(jié)果防治病蟲害，不因病蟲害出現(xiàn)提前落葉、死亡現(xiàn)象。4 整形修剪 喬木每年冬季修剪1次;灌木每年生長季節(jié)和冬季修剪1次;綠籬和色 塊每年五一前、國慶節(jié)前、冬季修剪 1次;冷季型草坪應(yīng)根據(jù)長勢生 長季節(jié)每月修剪1次至2次，全年至少修剪12次。5 除草 每年全面除草3 次，重點綠地增加除草次數(shù);出現(xiàn)雜草的綠地面積不 超過總綠地面積的10%，季節(jié)性雜草能得到有效控制。6 垃圾處理 綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 3 次。4.3 工作檢查 1 生長季節(jié)每月檢查3 次綠化工作。2 編制每季度綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。3 有綠化檔案。5 環(huán)境衛(wèi)生 5.1 生活垃圾的收集、清運 1 實行生活垃圾分類收集。2 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。3 每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑1 次殺蟲藥。4 每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。5 垃圾清運車外觀整潔。5.2 物業(yè)共用部分清潔 1 樓內(nèi) 1)大堂、一層候梯廳 每日清掃并清拖 1 次大堂、一層候梯廳地面。每周擦拭 1 次信報箱、大堂玻璃。每月擦拭 1 次大堂、候梯廳墻面。每日巡視保潔1 次大堂、一層候梯廳。2)樓道、樓梯 每周清掃1次、每2周清拖1次樓道、樓梯地面。每2 周擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用 設(shè)施。每季度除塵1次樓內(nèi)燈具。每日巡視保潔1次樓道、樓梯。2 電梯轎箱 每日擦拭 1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理1次;石材裝飾的電梯 轎廂，每季度養(yǎng)護1次。每日巡視保潔2次電梯轎箱。3 天臺、屋面 每季度清掃 1次天臺、屋面;雨季期間，每 2月清掃 1次天臺、屋面。每月巡查1 次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時清掃。4 樓外道路及設(shè)施 每日清掃1 次、巡視保潔 2 次樓外道路。每月清潔 1次樓外公共照明及共用設(shè)施;每季度清潔 1次雨蓬、門頭 等。5 水景 根據(jù)水質(zhì)情況進行消毒凈化處理。使用期間每周清潔2 次水面;每年 清潔2 次水池池底。6 有害生物預(yù)防和控制 配合相關(guān)部門進行有害生物預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投 藥位置有明顯標(biāo)志。7 雨雪天氣清潔 雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10:00 前清掃干凈。5.3 工作檢查和記錄 1 每日檢查 1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。2 每季度全面檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。3 清潔檔案齊全。6 公共秩序維護 6.1 主要出入口有專人24 小時值守。6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6:00 至22:00 巡視 2 次、22:00 至次日 6:00 巡視1 次。6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。6.4 機動車輛憑證出入。6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時值守;監(jiān)控影像資料、報警記錄，應(yīng) 留存 30 日備查;管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。6.6 對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。6.7 每年進行2 次專項應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，做好記錄。6.8 備勤人員24 小時待崗。6.9 記錄與檔案 1 各項工作記錄完整有效。2 檔案齊全。7 裝飾裝修管理 7.1 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。7.2 建立裝飾裝修管理檔案。7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、裝飾 裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在 裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報登 記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻;拒不改正的，報告相關(guān)行政 主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。7.5 裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié) 議的當(dāng)事人按照約定處理。7.6 委托清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋 措施，在 2 日內(nèi)清運。自行清運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞?，? 日內(nèi)清運。

第四篇：北京市住宅物業(yè)服務(wù)四級 標(biāo)準(zhǔn)

北京市住宅物業(yè)服務(wù)四級標(biāo)準(zhǔn)

客戶服務(wù) 1.客戶服務(wù)場所

a.設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話、傳真機、復(fù)印機、電腦、打印機、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備。

b.公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負責(zé)人及主要服務(wù)人員照片，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)

c.客戶服務(wù)中心工作時間，工作日及節(jié)假日不少于 8 小時，其他時間設(shè)置值班人員。d.設(shè)置并公示 24 小時服務(wù)電話。2.人員

a.從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。b.服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志.c.配備物業(yè)服務(wù)項目負責(zé)人，房屋建筑安全管理員。

d.項目負責(zé)人具有 3 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，為本市項目負責(zé)人信用信息檔案登記在冊人員。3．制度

a.建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。

b.建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。c.建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。

d.建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)、考核。4.檔案

a.建立物業(yè)管理檔案。b.配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。

c.應(yīng)用物業(yè)服務(wù)軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護資料、收費資料等。5.標(biāo)志：設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。6.客戶服務(wù)

a.每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本收支預(yù)算。b.涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。

c.對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。d.水、電急修 20 分鐘內(nèi)、其他報修 30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；由專項服務(wù)企業(yè)負責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告知。報修回訪率應(yīng)不少于30%。

e.業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在 2 個工作日內(nèi)回復(fù)。投訴回訪率 100%。f.每年至少公開征集 1 次物業(yè)服務(wù)意見，問卷率 80%以上，公示整改情況。g.設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。h.按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。i.每月組織 1 次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。j.每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。

k.每年至少組織 2 次社區(qū)文化活動。

l.有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。m.重要節(jié)日進行美化裝飾.7.專項委托服務(wù)管理

a.簽訂專項服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。

b.專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。c.專項服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng) 一著裝，佩戴標(biāo)志。d.對專項服務(wù)進行監(jiān)督及評價。

綠化養(yǎng)護 1.基本要求 a.喬木

植株生長良好，樹冠基本完整，植株保存率高于 98%。年成活率高于98%，生長季節(jié)葉片保存率高于 90%。

b.灌木

植株生長良好，主枝完整，保存率高于 98%，年成活率高于 98%。

c.綠籬和色塊

植株生長良好，輪廓清晰，高度一致，修剪和補種及時，保存率高于98%，年成活率高于 98%。

d.地被和花壇植物

地被植物覆蓋率高于 95%，花壇植物死亡率超過 2%后能及時補栽。e.草坪

草坪整齊，覆蓋率高于 95%。2.綠化養(yǎng)護內(nèi)容 a.灌溉

有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節(jié)水灌溉設(shè)備和措施，及時排澇；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水 1 次，需水量大的植物根據(jù)長勢和土壤情況合理灌溉。b.施肥

喬木每年施肥 1 次；灌木每年施肥2 次至 3 次；地被和草坪植物每年施肥 3 次至 4 次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；有條件的，應(yīng)使用有機肥料。c.病蟲害防治

根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月檢查 4 次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果針對不同植物采取相應(yīng)的防治措施，嚴(yán)禁高毒農(nóng)藥，無明顯病蟲害發(fā)生。d.整形修剪

喬木每年修剪 1 次至 2 次，部分植物進行生長季修剪；灌木根據(jù)需要及時修剪開敗的殘花果，全年至少修剪 2 次；綠籬和色塊生長整齊，每年五一前、七八月份、國慶節(jié)前和冬季修剪 1 次；冷季型草坪生長季節(jié)平均每月修剪 2 次，全年至少修剪 15 次。e.除草

每年全面除草 4 次，重點綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的 5%，發(fā)現(xiàn) 50 厘

米以上的雜草應(yīng)及時清除。f.垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 5 次。3.工作檢查

a.生長季節(jié)每月檢查 4 次綠化工作。

b.編制每月綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。

c.綠化檔案齊全。

環(huán)境衛(wèi)生

1.生活垃圾的收集、清運 a.實行生活垃圾分類收集。

b.配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾收集容器。

c.每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑 1 次殺蟲藥。

d.每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。

e.垃圾清運車密閉運輸、外觀整潔。2.物業(yè)共用部分清潔 a.樓內(nèi)

1)大堂、一層候梯廳 每日清掃并清拖 1 次大堂、一層候梯廳地面。每周擦拭 2 次信報箱。每周擦拭 1 次大堂玻璃。每 2 周擦拭 1 次大堂、候梯廳墻面。每日巡視保潔 2 次大堂、一層候梯廳。

2)樓道、樓梯樓梯

地面每周擦拭 2 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。每季度除塵 1 次樓內(nèi)燈具。根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護。每日巡視保潔 2 次樓道、樓梯。b.電梯轎箱

每日擦拭 1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖 1 次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理 2 次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護 1 次。每日巡視保潔 3 次電梯轎箱。c.天臺、屋面

每季度清掃 1 次天臺、屋面；雨季期間，每月清掃 1 次天臺、屋面。每 2 周巡查 1 次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時清掃。d.樓外道路及設(shè)施

每日清掃 1 次、巡視保潔 3 次樓外道路。每 2 周清潔 1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每 2 月清潔 1 次雨蓬、門頭等。e.水景

根據(jù)水質(zhì)情況進行消毒凈化處理。使用期間每日清潔 1 次水面；每年清潔 2 次水池池底。f.有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門進行有害生物預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。每日清掃 1 次、每周清拖 2 次樓道.g.雨雪天氣清潔

雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日 10：00 前清掃干凈。3.工作檢查和記錄

a.每日檢查 1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。

b.每月全面檢查 1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。

c.清潔檔案齊全。

工程設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護 1.綜合管理

a.建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。

b.運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應(yīng)每月歸檔。

c.組織實施房屋使用安全情況評估檢查

d.共用部位檢查中發(fā)現(xiàn) 的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。e.每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。

f.特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī) 定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。

g.雷電、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。h.設(shè)備機房

1)每月清潔 1 次，室內(nèi)無雜物。2)設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3)在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消防器材，確保完好有效。4)設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5)在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6)交接班記錄、工作日志等齊全、完整。2.共用部位 a.房屋結(jié)構(gòu)

每季度檢查 1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。b.建筑部件

1)每季度檢查 1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。2)每 2 周巡查 1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3)每 2 月檢查 1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4)每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。c.附屬構(gòu)筑物 1)每 2 周巡查 1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2)每 2 月檢查 1 次雨、污水管井等。3)每 2 周巡查 1 次大門、圍墻、圍欄等。

4)每 2 周巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5)每年檢測 1 次防雷裝置。3.空調(diào)系統(tǒng)

a.運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng)機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)性檢查。

b.運行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。

c.每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒 2 次風(fēng)機盤管濾網(wǎng)；每兩年清洗消毒 1 次風(fēng)管。d.每年對空調(diào)系統(tǒng)進行 1 次整體性維修養(yǎng)護。e.制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。f.每年檢查 1 次管道、閥門并除銹。

g.每年檢驗 1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。4.二次供水設(shè)施

a.按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

b.每日巡視 2 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。c.每 2 月切換 1 次備用水泵。

d.每季度檢查 1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1 次水泵。e.每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。f.水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。g.排水系統(tǒng) 5.排水系統(tǒng) a.排水設(shè)施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通。每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。b.污水泵

汛期每日巡視 2 次，平時每周巡視 1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每周進行 1 次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護 1 次。c.化糞池

每半年檢查 1 次化糞池；組織安排清掏。6.照明和電氣設(shè)備 a.樓內(nèi)照明

每日巡視 1 次，一般故障 12 小時內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障 3 日內(nèi)修復(fù)。b.樓外照明

每周巡視 3 次；一般故障 1 日內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障 5 日內(nèi)修復(fù)；每 2 周調(diào)整 1 次時間控制器。c.應(yīng)急照明

每日巡視 1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。d.低壓柜

每日巡視 2 次設(shè)備運行狀況；每半年養(yǎng)護 1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查 1 次電氣安全；每半年檢測 1 次接地電阻；每年校驗 1 次儀表。e.低壓配電箱和低壓線路

每月巡視 2 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護 1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換 1 次雙路互投開關(guān)。f.控制柜

每周巡視 1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護 2 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃；每半年校正 1次各種電器元件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查 1 次遠控裝置。g.發(fā)電機

每月試運行 1 次，保證運行正常；每年 1 次帶負荷運行；每年活化 2 次蓄電池；每日巡視 1 次充電 機和蓄電池。h.配電室、樓層配電間

防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進出線和開關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。i.檢測

每 3 年檢驗1 次內(nèi)部核算電能表。7.安全防范系統(tǒng) a.報警控制管理主機

每日巡查 1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每周表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。b.對講門口機

每 2 周檢查 1 次按鍵、顯示屏等；每 2 周表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。c.網(wǎng)絡(luò)控制箱

每季度檢查 1 次外觀、接線；每季度表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。d.紅外對射探測器

每 2 月檢查 1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每 2 月表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。e.圖像采集設(shè)備

每周檢查 2 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每 2 周表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。f.攝像機

每季度檢查 1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔 1 次；每年防護罩內(nèi)部除塵 1 次。g.解碼器

每季度檢查 1 次防雨罩、接線等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔 1 次；每年內(nèi)部除塵 1 次。h.云臺

每季度檢查 1 次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油 1 次。i.巡更點

每 2 周檢查 1 次外觀，發(fā)現(xiàn)故障隱患，即時排除；每 2 周表面清潔 1 次；每日存儲巡更記錄。j.讀卡器

每 2 周檢查 1 次外觀；每 2 周表面清潔 1 次，查看防水狀況。k.電磁鎖門鎖

每月檢查 1 次吸力、外觀、接線。l.出門按鈕

每月檢查 1 次開鎖功能、接線。8.電梯

a.電梯在投入使用前或者投入使用后 30 日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。

b.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應(yīng)向電梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。c.日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進行校驗、檢修。

d.應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對專項服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務(wù)企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。

e.配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。

f.制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在 30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。9.水景

a.啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。

b.使用期間每日巡查 1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每 2 周檢查 1次防漏電設(shè)施。

c.設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。

d.水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。消防安全防范 1.綜合管理

a.建立、落實消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負責(zé)人，逐級逐崗明確消防安全職責(zé)。

b.成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織 1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。

c.設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行 2 次消防安全培訓(xùn)。

d.每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定每年檢測 1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。

e.發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機關(guān)消防機 構(gòu)報告。

f.消防控制室設(shè)專人 24 小時值班，每班 2 人，及時處理各類報警、故障信息。

g.發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。2.消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 a.火災(zāi)自動報警系統(tǒng)

1)火災(zāi)報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備

每日巡查 1 次設(shè)備運行情況，保證24 小時連續(xù)正常運行；每月檢查測試 1 次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內(nèi)部除塵 1 次。2)火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置

每月抽查測試 1 次火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行 2 年后每 3 年由專業(yè)清洗單位清洗 1 次。3)備用電源每月檢測切換 1 次主、備電源

每季度備用電源、蓄電池充放電試驗和表面除塵 1 次。b.消防廣播系統(tǒng)

每月檢查測試 1 次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內(nèi)部除塵 1 次；每年機柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵 1 次。c.防排煙系統(tǒng)

每月檢查測試 1 次防排煙風(fēng)機、排煙閥的聯(lián)動功能，核對風(fēng)速；每年養(yǎng)護 1 次防排煙風(fēng)機、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。d.防火分隔設(shè)施

每月抽查測試 1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補充 1 次潤滑油，電控箱內(nèi)部除塵 1 次；每年維修養(yǎng)護 2 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動部位補充 1 次潤滑油。

e.水滅火系統(tǒng)

消防泵、噴淋泵每月盤車 1 次，每季度檢查 1 次潤滑情況；每年養(yǎng)護1 次室內(nèi)、外消火栓。

f.應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志

每月測試切斷正常供電 1 次，測量1 次照度和供電時間。

g.消防電梯

每月檢查測試 1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。

h.滅火器

每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對 1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài) 3.公共秩序維護

1.出入口有專人 24 小時值守。

2.制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至 22：00 巡視 3 次、其中樓內(nèi)巡視 1 次；22：00 至次日6：00 巡視 2 次，夜間巡查 2 人同行。

3.巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。

4.機動車輛登記出入。

5.安防控制室設(shè)專人 24 小時值守；監(jiān)控影像資料、報警記錄應(yīng)留存 30日備查；管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。

6.對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。

7.記錄與檔案

1)各項工作記錄完整有效。

2)檔案齊全。

8.每年進行 3 次專項應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，做好記錄。

9.備勤人員 24 小時待崗，人數(shù)不少于秩序維護專業(yè)人員的 20%，配備必要的應(yīng)急工具。

裝修管理

1.建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。2.建立裝飾裝修管理檔案。

3.受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。

4.裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

5.裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

6.委托清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在 2 日內(nèi)清運。自行清運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞?，?2 日內(nèi)清運。

第五篇：北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(三級)

附件2：評估項目確定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

一、基本要求

（一）客戶服務(wù)場所

1、設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話等辦公設(shè)備。

2、公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負責(zé)人照片，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)。

3、客戶服務(wù)場所工作時間，工作日不少于8 小時，其他時間設(shè)置值班人員。4、設(shè)置并公示24 小時服務(wù)電話。

（二）人員

1、從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

2、從業(yè)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。

3、配備物業(yè)服務(wù)項目負責(zé)人，房屋建筑安全管理員。

4、項目負責(zé)人具有2 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)歷，為本市項目負責(zé)人信用信息檔案登記在冊人員。

（三）制度

1、建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。

2、建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。

3、建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)與考核。

4、建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。

（四）檔案

1、建立物業(yè)管理檔案。

2、配備檔案管理人員。

3、應(yīng)用計算機管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護資料、收費資料等。

（五）標(biāo)志

設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。

（六）客戶服務(wù)

1、每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本收支預(yù)算。

2、涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。

3、對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。

4、水、電急修20 分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場；由專項服務(wù)企業(yè)負責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在30 分鐘內(nèi)告知。報修進行回訪。

5、業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在2個工作日內(nèi)回復(fù)。報修進行回訪。

6、每年公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。

7、每月組織 1 次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。

8、每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。

9、每年至少組織1次社區(qū)文化活動。、設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。、按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。、有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。

（七）專項服務(wù)委托管理

1、簽訂專項服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。

2、專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。

3、專項服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。

4、對專項服務(wù)進行監(jiān)督及評價。

二、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護

（一）綜合管理

1、建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。

2、運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應(yīng)每月歸檔。

3、組織實施房屋使用安全情況評估檢查。

4、共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。

5、每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。

6、特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。

7、雷電、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。

8、設(shè)備機房

1）每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消防器材，確保完好有效。

4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。

（二）共用部位

1、房屋結(jié)構(gòu)

每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。

2、建筑部件

1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。

2）每月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）每季度檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。

4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

3、附屬構(gòu)筑物

1）每月巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）每季度檢查1 次雨、污水管井等。3）每月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。4）每月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）每年檢測1 次防雷裝置。

（三）空調(diào)系統(tǒng)

1、運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng)機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)性檢查。

2、運行期間每日巡視1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。

3、制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。

4、每年檢查1次管道、閥門并除銹。

5、每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

6、每年清洗消毒1 次新風(fēng)機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機盤管濾網(wǎng)等。

7、每年對空調(diào)系統(tǒng)進行1次整體性維修養(yǎng)護。

（四）二次供水設(shè)施

1、按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

2、每日巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。

3、每季度切換1 次備用水泵。

4、每年檢查2次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1 次水泵。

5、每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。

6、水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。

（五）排水系統(tǒng)

1、排水設(shè)施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通。

2、污水泵

汛期每日巡視2 次，平時每周巡視1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每2周進行1 次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護1 次。

3、化糞池 每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。

（六）照明和電氣設(shè)備

1、樓內(nèi)照明

每周巡視3 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障5日內(nèi)修復(fù)。

2、樓外照明

每周巡視1 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi)修復(fù)；每月調(diào)整1次時間控制器。

3、應(yīng)急照明

每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。

4、低壓柜

每日巡視2 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃。每年檢查一次電氣安全。

5、低壓配電箱和低壓線路

每月巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃。

6、控制柜

每2周巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。

7、發(fā)電機

每月試運行1 次，保證運行正常；每年活化1次蓄電池；每周巡視1次充電機和蓄電池。

8、檢測

每5年檢驗1次內(nèi)部核算電能表。

9、配電室、樓層配電間

防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進出線和開關(guān)標(biāo)志準(zhǔn)確。

（七）安全防范系統(tǒng)

1、報警控制管理主機

每日巡查1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每2周表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。

2、對講門口機 每月檢查1 次按鍵、顯示屏等；每月表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。

3、網(wǎng)絡(luò)控制箱

每半年檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。

4、紅外對射探測器

每季度檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。

5、圖像采集設(shè)備

每周檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每2周表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。

6、攝像機

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內(nèi)部除塵1 次。

7、解碼器

每半年檢查1 次防雨罩、接線等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。云臺

每半年檢查1 次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每半年表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1 次。

9、巡更點

每月檢查1 次外觀；發(fā)現(xiàn)故障隱患，即時排除；每月表面清潔1 次；每日存儲巡更記錄。

10、讀卡器

每月檢查1 次外觀；每月表面清潔1 次，查看防水狀況。

11、電磁鎖門鎖

每2月檢查1 次吸力、外觀、接線。

12、出門按鈕

每2月檢查1 次開鎖功能、接線。

（八）電梯

1、電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。

2、在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1 個月，應(yīng)向電梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。

3、日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進行校驗、檢修。

4、應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。

對專項服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務(wù)企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。

5、配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。

6、制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。

（九）水景

1、啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。

2、使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每月檢查1 次防漏電設(shè)施。

3、設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。

4、水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

三、消防安全防范

（一）綜合管理

1、建立、落實消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負責(zé)人，逐級逐崗明確消防安全職責(zé)。

2、成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。

3、設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行2 次消防安全培訓(xùn)。

4、每日防火巡查1 次，每月防火檢查1 次，按照規(guī)定每年檢測1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。

5、發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。

6、消防控制室設(shè)專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。

7、發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。

（二）消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護

1、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)

1）火災(zāi)報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備

每日巡查1 次設(shè)備運行情況，保證24 小時連續(xù)正常運行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內(nèi)部除塵1 次。

2）火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置

每月抽查測試1 次火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2 年后，每隔3 年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。）備用電源

每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1 次。

2、消防廣播系統(tǒng)

每月檢查測試1 次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內(nèi)部除塵1 次；每年機柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。

3、防排煙系統(tǒng)

每月檢查測試1 次防排煙風(fēng)機、排煙閥的聯(lián)動功能，核對風(fēng)速；每年養(yǎng)護1 次防排煙風(fēng)機、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。

4、防火分隔設(shè)施

每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護2 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動部位補充1 次潤滑油。

5、水滅火系統(tǒng)

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤滑情況；每年養(yǎng)護1 次室內(nèi)、外消火栓。

6、應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志

每月測試切斷正常供電1 次，測量1 次照度和供電時間。

7、消防電梯

每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。

8、滅火器

每周巡查1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。

四、綠化養(yǎng)護

（一）基本要求

1、喬木

植株生長正常，主枝基本完整，植株保存率高于95%，年成活率高于95%，生長季節(jié)葉片保存率高于85%。

2、灌木

植株生長正常，主枝完整，保存率在 95%以上，年成活率高于95%。

3、綠籬和色塊

植株生長整齊，保存率高于95%，年成活率高于95%。

4、地被和花壇植物

地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過5%后能及時補栽或更換。

5、草坪

草坪基本整齊，覆蓋率高于95%。

（二）綠化養(yǎng)護內(nèi)容

1、灌溉

有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇情況發(fā)生；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水1次，冷季型草坪根據(jù)長勢和土壤情況適當(dāng)增加灌溉次數(shù)。

2、施肥

根據(jù)植物生長情況施肥，喬木每2年施肥1次至2次；灌木每年施肥1次至2次；地被和草坪植物每年施肥2次至3 次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；盡量減少對化肥的依賴。

3、病蟲害防治

根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月至少檢查3次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果防治病蟲害，不因病蟲害出現(xiàn)提前落葉、死亡現(xiàn)象。

4、整形修剪

喬木每年冬季修剪1次；灌木每年生長季節(jié)和冬季修剪1次；綠籬和色塊每年五一前、國慶節(jié)前、冬季修剪1次；冷季型草坪應(yīng)根據(jù)長勢生長季節(jié)每月修剪1次至2次，全年至少修剪12次。

5、除草

每年全面除草3次，重點綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的 10%，季節(jié)性雜草能得到有效控制。

6、垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理3次。

（三）工作檢查和記錄

1、生長季節(jié)每月檢查3次綠化工作。

2、編制每季度綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。

3、有綠化檔案。

五、環(huán)境衛(wèi)生

（一）生活垃圾的收集、清運

1、按有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)實行垃圾分類。

2、配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。

3、每2周至少清洗1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑1 次殺蟲藥。

4、每日清運1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。

5、垃圾清運車外觀整潔。

（二）物業(yè)共用部分清潔

1、樓內(nèi)

1）大堂、一層候梯廳

每日清掃并清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每月擦拭1 次信報箱、大堂玻璃。每月擦拭1次大堂、候梯廳墻面。每日巡視保潔1次大堂、一層候梯廳。

2）樓道、樓梯

每周清掃1 次、每2周清拖1 次樓道、樓梯地面。每2周擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。每季度除塵1次樓內(nèi)燈具。每日巡視保潔1次樓道、樓梯。

2、電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理1次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護1次。每日巡視保潔2次電梯轎箱。

3、天臺、屋面

每季度清掃1次天臺、屋面；雨季期間，每2月清掃1次天臺、屋面。每月巡查1次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時清掃。

4、樓外道路及設(shè)施

每日清掃1次、巡視保潔2次樓外道路。每月清潔1次樓外公共照明及共用設(shè)施；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。

5、水景

根據(jù)水質(zhì)情況進行消毒凈化處理。使用期間每周清潔2 次水面；每年清潔2 次水池池底。

6、有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門進行有害生物預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。

7、雨雪天氣清潔

雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00前清掃干凈。

（三）工作檢查和記錄 每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。每季度全面檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。清潔檔案齊全。

六、公共秩序維護

（一）主要出入口有專人24小時值守。

（二）制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。

6：00 至22：00 巡視2 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。

（三）巡視檢查

巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。

（四）機動車輛憑證出入。

（五）安防控制

安防控制室設(shè)專人24 小時值守；監(jiān)控影像資料、報警記錄應(yīng)留存30 日備查。管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。

（六）對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。

（七）每年進行2次專項應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，做好記錄。(八)備勤人員24小時待崗。

（九）記錄與檔案

1、各項工作記錄完整有效。

2、檔案齊全。

七、裝飾裝修管理

（一）建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。

（二）建立裝飾裝修管理檔案。

（三）裝飾裝修申報

受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。

（四）裝飾裝修巡查

裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

（五）裝飾裝修結(jié)束后進行檢查

裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

（六）清運裝修垃圾

委托清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運。自行清運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞?，? 日內(nèi)清運。