第一篇：北京市物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

北京市物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

北京市物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

Residential Property Service Standard 編號(hào)：DB11/T 751-2010 主編單位：北京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心 批準(zhǔn)部門：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 北京市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局

實(shí)施日期：2010 年10 月1 日 2010 北京 前 言

本標(biāo)準(zhǔn)為推薦性標(biāo)準(zhǔn)。

本標(biāo)準(zhǔn)的主要內(nèi)容是：1.總則；2.術(shù)語(yǔ)和定義；3.基本 規(guī)定；4.住宅物業(yè)服務(wù)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；5.住宅物業(yè)服務(wù)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)； 6.住宅物業(yè)服務(wù)三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；7.住宅物業(yè)服務(wù)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；8.住宅物業(yè)服務(wù)五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

本標(biāo)準(zhǔn)由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)及北京市質(zhì)量 技術(shù)監(jiān)督局共同管理，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé) 解釋工作。

主編單位：北京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心 北京銀達(dá)物業(yè)管理有限責(zé)任公司 北京聞達(dá)敏斯物業(yè)管理服務(wù)有限公司 北京萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司 北京網(wǎng)信物業(yè)管理有限公司 北京順天通物業(yè)管理有限公司

主編人員：薛福志、艾白璐、王穎、王亞軍、李旻、鄭 冰、魏宣、謝煒、周文、吳衛(wèi)東、李維善、張乃魁、陳祖武、霍煒、賈光輝、許文良、張國(guó)安 審查專家：楊燕敏、鄧俊、韓子忠、化向東、郭健、曹 紹利、鄭樂(lè)、徐平波、宋寶程、閆耘、蔡玲玲

目 次 總 則.................................................1 2 術(shù)語(yǔ)和定義............................................2 3 基本規(guī)定..............................................3 4 住宅物業(yè)服務(wù)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)..................................4 4.1 基本要求............................................4 4.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)................6 4.3 消防安全防范.......................................11 4.4 綠化養(yǎng)護(hù)...........................................14 4.5 環(huán)境衛(wèi)生...........................................15 4.6 公共秩序維護(hù).......................................16 4.7 裝飾裝修管理.......................................17 5 住宅物業(yè)服務(wù)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn).................................19 5.1 基本要求...........................................19 5.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)...............21 5.3 消防安全防范.......................................26 5.4 綠化養(yǎng)護(hù)...........................................29 5.5 環(huán)境衛(wèi)生...........................................30 5.6 公共秩序維護(hù).......................................32 5.7 裝飾裝修管理.......................................32 6 住宅物業(yè)服務(wù)三級(jí)標(biāo)準(zhǔn).................................34 6.1 基本要求...........................................34 6.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)..............36 6.3 消防安全防范......................................42 6.4 綠化養(yǎng)護(hù)..........................................44 6.5 環(huán)境衛(wèi)生..........................................46 6.6 公共秩序維護(hù)......................................48 6.7 裝飾裝修管理......................................49 7 住宅物業(yè)服務(wù)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)................................50 7.1 基本要求..........................................50 7.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)..............52 7.3 消防安全防范......................................58 7.4 綠化養(yǎng)護(hù)..........................................61 7.5 環(huán)境衛(wèi)生..........................................62 7.6 公共秩序維護(hù)......................................65 7.7 裝飾裝修管理......................................65 8 住宅物業(yè)服務(wù)五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)................................67 8.1 基本要求..........................................67 8.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)..............69 8.3 消防安全防范......................................75 8.4 綠化養(yǎng)護(hù)..........................................78 8.5 環(huán)境衛(wèi)生..........................................79 8.6 公共秩序維護(hù)......................................82 8.7 裝飾裝修管理......................................82 引用標(biāo)準(zhǔn)名錄..........................................84 條文說(shuō)明..............................................86 1 總則

1.0.1 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，提高服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、精細(xì)化，結(jié)合本市情況，制定本標(biāo)準(zhǔn)。

1.0.2 北京市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)公共環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)，適用本標(biāo)準(zhǔn)。

1.0.3 北京市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)工作除應(yīng)遵守本標(biāo)準(zhǔn)

外，尚應(yīng)符合國(guó)家及北京市現(xiàn)行相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。2 術(shù)語(yǔ)和定義 2.0.1 物業(yè)服務(wù)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人受業(yè)主或者建設(shè)單位委托，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地，進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)公共環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩 序的活動(dòng)。2.0.2 物業(yè)共用部分

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外，按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。主要包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。2.0.3 專項(xiàng)服務(wù)

接受委托，承接共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)等專業(yè)服務(wù)。2.0.4 特約服務(wù)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人根據(jù)業(yè)主委托提供的物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)。2.0.5 突發(fā)公共事件

突然發(fā)生，造成或者可能造成重大人員傷亡、財(cái)產(chǎn)損失、生態(tài)環(huán)境破壞和嚴(yán)重社會(huì)危害，危及公共安全的緊急事件。3 基本規(guī)定

3.0.1 本標(biāo)準(zhǔn)中涉及的物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護(hù)為日常維

修養(yǎng)護(hù)工作，不包括需要使用專項(xiàng)維修資金的維修、更新和改造工作。

3.0.2 物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分為五級(jí)，一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)為最低標(biāo)準(zhǔn)，每一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)高于且包含相應(yīng)低一級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)。3.0.3 簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，依據(jù)住宅物業(yè)實(shí)際情況確定物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，選定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)施行前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同的住宅物業(yè)按照約定執(zhí)行。4 住宅物業(yè)服務(wù)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 4.1 基本要求 4.1.1 客戶服務(wù)場(chǎng)所 設(shè)置客戶服務(wù)場(chǎng)所，配置基本辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3 客戶服務(wù)場(chǎng)所工作時(shí)間，工作日不少于8 小時(shí)，其他時(shí)間設(shè)置值班人員。4 設(shè)置并公示24 小時(shí)服務(wù)電話。4.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2 從業(yè)人員佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。

為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登4 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有2 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)歷，記在冊(cè)人員。4.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。建立突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案。3 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。4.1.4 檔案 建立物業(yè)管理檔案。2 配備檔案管理人員。4.1.5 標(biāo)志

設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。4.1.6 客戶服務(wù) 每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本年度收支預(yù)算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。水、電急修20 分鐘內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)備設(shè)施應(yīng)在30 分鐘內(nèi)告知。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在3 個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。6 每年公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。7 配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。4.1.7 專項(xiàng)服務(wù)委托管理 簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志。4 對(duì)專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評(píng)價(jià)。

4.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù) 4.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。2 運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。3 組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。5 每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。8 設(shè)備機(jī)房

1）每月清潔1 次，室內(nèi)無(wú)雜物。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5）張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。4.2.2 共用部位 1 房屋結(jié)構(gòu)

每半年檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按照鑒定結(jié)果組織修繕。2 建筑部件

1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2）每季度巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）每年檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構(gòu)筑物

1）每季度巡查1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）每半年檢查1 次雨、污水管井等。3）每季度巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）每季度巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）每年檢測(cè)1 次防雷裝置。4.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。2 運(yùn)行期間每日巡視1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。3 每年清洗消毒1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。4.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視1 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。3 每半年切換1 次備用水泵。每年檢查1 次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

4.2.5 排水系統(tǒng) 1 排水設(shè)施

每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。2 污水泵

汛期每日巡視1 次，平時(shí)每月巡視1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每月進(jìn)行1 次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每年養(yǎng)護(hù)1 次。3 化糞池

每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。4.2.6 照明和電氣設(shè)備 1 樓內(nèi)照明

每周巡視1 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi)修復(fù)。2 樓外照明

每2 周巡視1 次，一般故障3 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障2 周內(nèi)修復(fù)。3 應(yīng)急照明

每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。4 低壓柜

每周巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃。5 低壓配電箱和線路

每季度巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃。6 控制柜 每季度巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃。7 發(fā)電機(jī)

每季度試運(yùn)行1 次，保證運(yùn)行正常。8 配電室、樓層配電間

防小動(dòng)物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好。4.2.7 安全防范系統(tǒng) 1 報(bào)警控制管理主機(jī)

每日巡查1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每月表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。2 對(duì)講門口機(jī)

每季度檢查1 次按鍵、顯示屏等；每季度表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱

每年檢查1 次外觀、接線；每年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。4 紅外對(duì)射探測(cè)器

每年檢查1 次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。5 圖像采集設(shè)備

每周檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每月表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。6 攝像機(jī)

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)校；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1 次。7 解碼器

每年檢查1 次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。8 云臺(tái)

每年檢查1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每年表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1 次。9 巡更點(diǎn)

每半年檢查1 次外觀，發(fā)現(xiàn)故障隱患，即時(shí)排除；每半年表面清潔1 次；每日存儲(chǔ)巡更記錄。10 讀卡器

每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖 每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕

每季度檢查1 次開鎖功能、接線。4.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電 梯的顯著位置。在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1 個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。4.2.9 水景 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。使用期間每周巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每季度檢查1 次防漏電設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。4.3 消防安全防范 4.3.1 綜合管理 建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，明確各級(jí)崗位的消防安全職責(zé)。成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對(duì)員工進(jìn)行1 次消防安全培訓(xùn)。4 每日防火巡查1 次，每月防火檢查1 次，按照規(guī)定每年檢測(cè)1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無(wú)法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。消防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值班，每班2 人，及時(shí)處理各類報(bào)警、故障信息。發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn)人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。4.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 1 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

1）火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備

每日巡查1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證24 小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行；每月檢查測(cè)試1 次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。

2）火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置每月抽查測(cè)試1 次火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能；探測(cè)器投入運(yùn)行2 年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。3）備用電源

每月檢測(cè)切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗(yàn)1 次。2 消防廣播系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1 次消防專用電話、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)制切換功能，并測(cè)試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次；每2 年機(jī)柜 內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。3 防排煙系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核對(duì)風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù)1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。4 防火分隔設(shè)施

每月抽查測(cè)試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng)和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油，電控箱內(nèi)部除塵1 次；每年檢查維護(hù)1 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油。5 水滅火系統(tǒng)

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤(rùn)滑情況；每年養(yǎng)護(hù)1 次室內(nèi)、外消火栓。6 應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志

每月測(cè)試切斷正常供電1 次，測(cè)量1 次照度和供電時(shí)間。7 消防電梯 每月檢查測(cè)試1 次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。8 滅火器

每日巡查1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì)1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。

4.4 綠化養(yǎng)護(hù) 4.4.1 基本要求 1 喬木

植株保存率高于85%，年成活率高于85%。2 灌木

植株保存率高于85%，年成活率高于85%。3 綠籬和色塊

植株保存率高于85%，年成活率高于85%。4 地被和花壇植物

花壇植物死亡率低于15%。5 草坪 保證基本成活。4.4.2 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 1 灌溉

根據(jù)天氣、土壤和植物生長(zhǎng)狀況合理灌溉，不出現(xiàn)嚴(yán)重旱澇現(xiàn)象。一般植物在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水1 次。2 施肥

根據(jù)植物生長(zhǎng)情況施肥，一般喬木每3 年至4 年施肥1次；灌木每1 年至2 年施肥1 次；地被和草坪植物每年開春后施肥1 次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；生長(zhǎng)不良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。3 病蟲害防治

植物生長(zhǎng)季每月檢查1 次病蟲害發(fā)生情況并進(jìn)行防治，不出現(xiàn)嚴(yán)重病蟲害現(xiàn)象。4 整形修剪

一般喬木每3 年修剪1 次；灌木每2 年修剪1 次；綠籬和色塊每年生長(zhǎng)季節(jié)或萌芽前、入冬后修剪1 次；冷季型草坪生長(zhǎng)季節(jié)每月修剪1 次，全年至少修剪5 次。5 除草

每年全面除草1 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過(guò)總綠地面積的30%。6 垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理1次。4.4.3 工作檢查和記錄

生長(zhǎng)季節(jié)每月檢查1 次植物生長(zhǎng)情況。4.5 環(huán)境衛(wèi)生

4.5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn) 1 按有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行垃圾分類。2 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。每月至少清洗1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每5 日噴灑1 次殺蟲藥。4 每日清運(yùn)1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。4.5.2 物業(yè)共用部分清潔 1 樓內(nèi)

1）大堂、一層候梯廳

每日清掃1 次、每周清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每月擦拭1 次信報(bào)箱、大堂玻璃。2）樓道、樓梯

每周清掃1 次、每季度清拖1 次樓道、樓梯地面。

每季度擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。2 電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。3 天臺(tái)、屋面

雨季前清掃1 次天臺(tái)、屋面。4 樓外道路及設(shè)施 每日清掃1 次樓外道路。5 水景

根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。

使用期間每周清潔1 次水面；每年清潔2 次水池池底。6 有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物的預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。7 雨雪天氣清潔

雨后對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。4.5.3 工作檢查和記錄

每日抽查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。4.6 公共秩序維護(hù)

4.6.1 主要出入口有人值守。

4.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：00 巡視1 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。

4.6.3 巡視檢查停車場(chǎng)，維護(hù)道路、場(chǎng)地使用秩序。4.6.4 機(jī)動(dòng)車輛憑證出入。

4.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值守；監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄應(yīng)留存30 日備查。4.6.6 對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。4.6.7 記錄與檔案 各項(xiàng)工作記錄完整有效。2 檔案齊全。4.7 裝飾裝修管理

4.7.1 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。4.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

4.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項(xiàng)。

4.7.4 裝飾裝修期間每日巡查1 次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報(bào)登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

4.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。4.7.6 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運(yùn)。自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞?，?日內(nèi)清運(yùn)。5 住宅物業(yè)服務(wù)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 5.1 基本要求 5.1.1 客戶服務(wù)場(chǎng)所 設(shè)置客戶服務(wù)場(chǎng)所，配置基本辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3 客戶服務(wù)場(chǎng)所工作時(shí)間，工作日不少于8 小時(shí)，其他時(shí)間設(shè)置值班人員。4 設(shè)置并公示24 小時(shí)服務(wù)電話。5.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2 從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有3 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理工作經(jīng)歷，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊(cè)人員。5.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。3 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。5.1.4 檔案 建立物業(yè)管理檔案。2 配備檔案管理人員。應(yīng)用計(jì)算機(jī)管理基本信息、基礎(chǔ)資料。5.1.5 標(biāo)志

設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。5.1.6 客戶服務(wù) 每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本年度收支預(yù)算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。水、電急修20 分鐘內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在30 分鐘內(nèi)告知。5 業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在3 個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。6 每年公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。7 配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。5.1.7 專項(xiàng)服務(wù)委托管理 簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志。4 對(duì)專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評(píng)價(jià)。

5.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù) 5.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。2 運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。3 組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制

修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。5 每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。8 設(shè)備機(jī)房

1）每月清潔1 次，室內(nèi)無(wú)雜物。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5）張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。5.2.2 共用部位 1 房屋結(jié)構(gòu)

每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。2 建筑部件 1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2）每2 月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）每半年檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構(gòu)筑物

1）每2 月巡查1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）每半年檢查1 次雨、污水管井等。3）每2 月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）每2 月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）每年檢測(cè)1 次防雷裝置。5.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。2 運(yùn)行期間每日巡視1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。每年清洗消毒1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。4 每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1 次整體性維修養(yǎng)護(hù)。5.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視1 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。3 每半年切換1 次備用水泵。每年檢查1 次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

5.2.5 排水系統(tǒng) 1 排水設(shè)施

每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。2 污水泵

汛期每日巡視1 次，平時(shí)每2 周巡視1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每月進(jìn)行1 次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每年養(yǎng)護(hù)1 次。3 化糞池

每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。5.2.6 照明和電氣設(shè)備 1 樓內(nèi)照明

每周巡視2 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi)修復(fù)。2 樓外照明

每周巡視1 次，一般故障2 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障2 周內(nèi)修復(fù)。3 應(yīng)急照明

每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。4 低壓柜

每日巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查1 次電氣安全。低壓配電箱和低壓線路

每季度巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃。6 控制柜

每月巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃。7 發(fā)電機(jī)

每季度試運(yùn)行1 次，保證運(yùn)行正常。8 配電室、樓層配電間

防小動(dòng)物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好。5.2.7 安全防范系統(tǒng) 1 報(bào)警控制管理主機(jī)

每日巡查1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每月表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。2 對(duì)講門口機(jī)

每2 月檢查1 次按鍵、顯示屏等；每2 月表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱

每半年檢查1 次外觀、接線；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。4 紅外對(duì)射探測(cè)器

每半年檢查1 次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。5 圖像采集設(shè)備 每周檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每月表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。6 攝像機(jī)

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1 次。7 解碼器

每半年檢查1 次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。8 云臺(tái)

每半年檢查1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每半年表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1 次。9 巡更點(diǎn)

每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次；每日存儲(chǔ)巡更記錄。10 讀卡器

每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖

每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕

每季度檢查1 次開鎖功能、接線。5.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1 個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。5.2.9 水景 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每2 月檢查1 次防漏電設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。5.3 消防安全防范 5.3.1 綜合管理 建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級(jí)逐崗明確消防安全職責(zé)。成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對(duì)員工進(jìn)行2 次消防安全培訓(xùn)。4 每日防火巡查1 次，每月防火檢查1 次，按照規(guī)定每年檢測(cè)1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無(wú)法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。消防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值班，每班2 人，及時(shí)處理各類報(bào)警、故障信息。發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn)人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。5.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 1 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

1）火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備

每日巡查1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證24 小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行；每月檢查測(cè)試1 次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。2）火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置

每月抽查測(cè)試1 次火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能；探測(cè)器投入運(yùn)行2 年后，每3 年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。3）備用電源

每月檢測(cè)切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗(yàn)1 次。2 消防廣播系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1 次消防專用電話、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)制切換功能，并測(cè)試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次；每年機(jī)柜內(nèi) 的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。3 防排煙系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核對(duì)風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù)1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。4 防火分隔設(shè)施

每月抽查測(cè)試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng)和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油，電

控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護(hù)1 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油。5 水滅火系統(tǒng)

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每年檢查1 次潤(rùn)滑情況；每年養(yǎng)護(hù)1 次室內(nèi)、外消火栓。6 應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志

每月測(cè)試切斷正常供電1 次，測(cè)量1 次照度和供電時(shí)間。7 消防電梯

每月檢查測(cè)試1 次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。8 滅火器

每周巡查1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì)1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。

5.4 綠化養(yǎng)護(hù) 5.4.1 基本要求 1 喬木

生長(zhǎng)基本正常，植株無(wú)明顯偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。2 灌木

生長(zhǎng)基本正常，植株無(wú)明顯偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。3 綠籬和色塊

植株保存率高于90%，年成活率高于90%。4 地被和花壇植物

地被植物覆蓋率高于90%，花壇植物死亡率低于10%。5 草坪

保證基本成活，草坪覆蓋率高于90%。5.4.2 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 1 灌溉

出現(xiàn)干旱情況及時(shí)灌溉，不因旱澇原因?qū)е轮参锍霈F(xiàn)死亡現(xiàn)象。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前澆水1 次。2 施肥

根據(jù)植物生長(zhǎng)情況施肥，一般喬木每2 年施肥1 次；灌木每年施肥1 次；地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后施肥1 次至2 次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；生長(zhǎng)不 良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。3 病蟲害防治

根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長(zhǎng)季每2 周檢查1 次病蟲害情況；發(fā)現(xiàn)病蟲害能有效控制，不因病蟲危害影響景觀效果。4 整形修剪

喬木每2 年修剪1 次；灌木每年冬季修剪1 次；綠籬和色塊每年生長(zhǎng)季節(jié)和冬季修剪1 次；冷季型草坪生長(zhǎng)季節(jié)每月修剪1 次至2 次，全年至少修剪10 次。5 除草

每年全面除草2 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過(guò)總綠地面積的20%。6 垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理2次。5.4.3 工作檢查和記錄 生長(zhǎng)季節(jié)每2 周檢查1 次植物生長(zhǎng)情況。2 編制綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計(jì)劃。5.5 環(huán)境衛(wèi)生

5.5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn) 1 按有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行垃圾分類。2 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。每月至少清洗1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每3 日噴灑1 次殺蟲藥。4 每日清運(yùn)1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。5 垃圾清運(yùn)車外觀整潔。5.5.2 物業(yè)共用部分清潔 1 樓內(nèi)

1）大堂、一層候梯廳 每日清掃1 次、每周清拖2 次大堂、一層候梯廳地面。每月擦拭2 次信報(bào)箱、大堂玻璃。2）樓道、樓梯

每周清掃2 次、每月清拖1 次樓道、樓梯地面。

每月擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。2 電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。3 天臺(tái)、屋面

雨季前、雨季期間各清掃1 次天臺(tái)、屋面。每季度巡查1 次天臺(tái)、內(nèi)天井，有雜物及時(shí)清掃。4 樓外道路及設(shè)施 每日清掃1 次樓外道路。

每季度清潔1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每半年清潔1 次雨蓬、門頭等。5 水景

根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。

使用期間每周清潔1 次水面；每年清潔2 次水池池底。6 有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。7 雨雪天氣清潔

雨后對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。5.5.3 工作檢查和記錄

每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。5.6 公共秩序維護(hù)

5.6.1 主要出入口有專人值守。

5.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：00 巡視1 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。

5.6.3 巡視檢查停車場(chǎng)，維護(hù)道路、場(chǎng)地使用秩序。5.6.4 機(jī)動(dòng)車輛憑證出入。

5.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值守；監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄應(yīng)留存30 日備查。5.6.6 對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。5.6.7 記錄與檔案 各項(xiàng)工作記錄完整有效。2 檔案齊全。5.7 裝飾裝修管理

5.7.1 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。5.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

5.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項(xiàng)。

5.7.4 裝飾裝修期間每日巡查1 次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報(bào)登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

5.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。5.7.6 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運(yùn)。自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞?，? 日內(nèi)清運(yùn)。6 住宅物業(yè)服務(wù)三級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 6.1 基本要求 6.1.1 客戶服務(wù)場(chǎng)所 設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話等辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3 客戶服務(wù)中心工作時(shí)間，工作日不少于8 小時(shí)，其他時(shí)間設(shè)置值班人員。4 設(shè)置并公示24 小時(shí)服務(wù)電話。6.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2 從業(yè)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。

為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊(cè)4 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有2 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，人員。6.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。3 建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)與考核。4 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。6.1.4 檔案 建立物業(yè)管理檔案。2 配備檔案管理人員。應(yīng)用計(jì)算機(jī)管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)資料、收費(fèi)資料等。6.1.5 標(biāo)志

設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。6.1.6 客戶服務(wù) 每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本年度收支預(yù)算。2 涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。水、電急修20 分鐘內(nèi)，其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在30 分鐘內(nèi)告知。報(bào)修進(jìn)行回訪。業(yè)主或使用人提出的意見，建議、投訴在2 個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。投訴進(jìn)行回訪。6 每年公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。每月組織1 次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。8 每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。9 每年至少組織1 次社區(qū)文化活動(dòng)。設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財(cái)物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。6.1.7 專項(xiàng)服務(wù)委托管理 1 簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。4 對(duì)專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督管理及評(píng)價(jià)。6.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù) 6.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。2 運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。3 組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。5 每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。8 設(shè)備機(jī)房

1）每月清潔1 次，室內(nèi)無(wú)雜物。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1 次消防器材，確保完好有效。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。6.2.2 共用部位 1 房屋結(jié)構(gòu)

每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。2 建筑部件

1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2）每月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）每季度檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構(gòu)筑物

1）每月巡查1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）每季度檢查1 次雨、污水管井等。3）每月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）每月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）每年檢測(cè)1 次防雷裝置。6.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。2 運(yùn)行期間每日巡視1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。3 制定節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。4 每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗(yàn)1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。7 每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1 次整體性維修養(yǎng)護(hù)。6.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。3 每季度切換1 次備用水泵。每年檢查2 次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

6.2.5 排水系統(tǒng) 1 排水設(shè)施

每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。每次降雨前后對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。2 污水泵

汛期每日巡視2 次，平時(shí)每周巡視1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每2 周進(jìn)行1 次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度養(yǎng)護(hù)1 次。3 化糞池

每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。6.2.6 照明和電氣設(shè)備 1 樓內(nèi)照明

每周巡視3 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障5 日內(nèi)修復(fù)。2 樓外照明

每周巡視1 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi)修復(fù)；每月調(diào)整1 次時(shí)間控制器。3 應(yīng)急照明

每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。4 低壓柜

每日巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查1 次電氣安全。低壓配電箱和低壓線路

每月巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃。6 控制柜

每2 周巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃。7 發(fā)電機(jī)

每月試運(yùn)行1 次，保證運(yùn)行正常；每年活化1 次蓄電池； 每周巡視1 次充電機(jī)和蓄電池。8 檢測(cè)

每5 年檢驗(yàn)1 次內(nèi)部核算電能表。9 配電室、樓層配電間

防小動(dòng)物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)志準(zhǔn)確。6.2.7 安全防范系統(tǒng) 1 報(bào)警控制管理主機(jī)

每日巡查1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每2 周表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1 次。2 對(duì)講門口機(jī)

每月檢查1 次按鍵、顯示屏等；每月表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱

每半年檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。4 紅外對(duì)射探測(cè)器

每季度檢查1 次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。5 圖像采集設(shè)備

每周檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每2 周表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1 次。6 攝像機(jī)

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1 次。7 解碼器

每半年檢查1 次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。8 云臺(tái)

每半年檢查1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每半年表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1 次。9 巡更點(diǎn)

每月檢查1 次外觀；每月表面清潔1 次；每日存儲(chǔ)巡更記錄。10 讀卡器

每月檢查1 次外觀；每月表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖

每2 月檢查1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕

每2 月檢查1 次開鎖功能、接線。6.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1 個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。6 制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。6.2.9 水景 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每月檢查1 次防漏電設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。6.3 消防安全防范 6.3.1 綜合管理 建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級(jí)逐崗明確消防安全職責(zé)。成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對(duì)員工進(jìn)行2 次消防安全培訓(xùn)。4 每日防火巡查1 次，每月防火檢查1 次，按照規(guī)定每年檢測(cè)1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無(wú)法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。消防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值班，每班2 人，及時(shí)處理各類報(bào)警、故障信息。發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn)人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。6.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 1 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

1）火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備

每日巡查1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證24 小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行；每月檢查測(cè)試1 次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。2）火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置

每月抽查測(cè)試1 次火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能；探測(cè)器投入運(yùn)行2 年后，每3 年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。3）備用電源

每月檢測(cè)切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗(yàn)1 次。2 消防廣播系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1 次消防專用電話、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)制切換功能，并測(cè)試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次；每年機(jī)柜內(nèi) 的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。3 防排煙系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核對(duì)風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù)1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。4 防火分隔設(shè)施

每月抽查測(cè)試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng)和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油，電

控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護(hù)2 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油。5 水滅火系統(tǒng)

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤(rùn)滑情況；每年養(yǎng)護(hù)1 次室內(nèi)、外消火栓。6 應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志

每月測(cè)試切斷正常供電1 次，測(cè)量1 次照度和供電時(shí)間。7 消防電梯

每月檢查測(cè)試1 次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。8 滅火器

每日巡查1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì)1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。

6.4 綠化養(yǎng)護(hù) 6.4.1 基本要求 1 喬木

植株生長(zhǎng)正常，主枝基本完整，植株保存率高于95%，年成活率高于95%，生長(zhǎng)季節(jié)葉片保存率高于85%。2 灌木

植株生長(zhǎng)正常，主枝完整，保存率在95%以上，年成活率高于95%。3 綠籬和色塊

植株生長(zhǎng)整齊，保存率高于95%，年成活率高于95%。4 地被和花壇植物 地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過(guò)5%后能及時(shí)補(bǔ)栽或更換。5 草坪

草坪基本整齊，覆蓋率高于95%。6.4.2 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 1 灌溉

有計(jì)劃地進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無(wú)明顯旱澇情況發(fā)生；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水1 次，冷季型草坪根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)和土壤情況適當(dāng)增加灌 溉次數(shù)。2 施肥

根據(jù)植物生長(zhǎng)情況施肥，喬木每2 年施肥1 次至2 次；灌木每年施肥1 次至2 次；地被和草坪植物每年施肥2 次至3 次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；盡量減少對(duì)化肥的 依賴。3 病蟲害防治

根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長(zhǎng)季每月至少檢查3 次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果防治病蟲害，不因病蟲害出現(xiàn)提前落葉、死亡現(xiàn)象。4 整形修剪

喬木每年冬季修剪1 次；灌木每年生長(zhǎng)季節(jié)和冬季修剪1 次；綠籬和色塊每年五一前、國(guó)慶節(jié)前、冬季修剪1 次；冷季型草坪應(yīng)根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)生長(zhǎng)季節(jié)每月修剪1 次至2 次，全年 至少修剪12 次。5 除草

每年全面除草3 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過(guò)總綠地面積的10%，季節(jié)性雜草能得到有效控制。6 垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理3次。6.4.3 工作檢查 生長(zhǎng)季節(jié)每月檢查3 次綠化工作。2 編制每季度綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計(jì)劃。3 有綠化檔案。6.5 環(huán)境衛(wèi)生

6.5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn) 1 實(shí)行生活垃圾分類收集。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。每2 周至少清洗1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑1 次殺蟲藥。4 每日清運(yùn)1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。5 垃圾清運(yùn)車外觀整潔。6.5.2 物業(yè)共用部分清潔 1 樓內(nèi)

1）大堂、一層候梯廳

每日清掃并清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每周擦拭1 次信報(bào)箱、大堂玻璃。每月擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。每日巡視保潔1 次大堂、一層候梯廳。2）樓道、樓梯

每周清掃1 次、每2 周清拖1 次樓道、樓梯地面。

每2 周擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。每季度除塵1 次樓內(nèi)燈具。每日巡視保潔1 次樓道、樓梯。2 電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。

不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護(hù)理1 次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護(hù)1 次。每日巡視保潔2 次電梯轎箱。3 天臺(tái)、屋面

每季度清掃1 次天臺(tái)、屋面；雨季期間，每2 月清掃1次天臺(tái)、屋面。每月巡查1 次天臺(tái)、內(nèi)天井，有雜物及時(shí)清掃。4 樓外道路及設(shè)施

每日清掃1 次、巡視保潔2 次樓外道路。

每月清潔1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。5 水景

根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。使用期間每周清潔2 次水面；每年清潔2 次水池池底。6 有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。7 雨雪天氣清潔

雨后對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。

降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00 前清掃干凈。6.5.3 工作檢查和記錄 每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。2 每季度全面檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。3 清潔檔案齊全。6.6 公共秩序維護(hù)

6.6.1 主要出入口有專人24 小時(shí)值守。

6.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22： 00 巡視2 次、22：00 至次日6：00 巡視1 次。6.6.3 巡視檢查停車場(chǎng)，維護(hù)道路、場(chǎng)地使用秩序。6.6.4 機(jī)動(dòng)車輛憑證出入。

6.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值守；監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄，應(yīng)留存30 日備查；管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。

6.6.6 對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。6.6.7 每年進(jìn)行2 次專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，做好記錄。6.6.8 備勤人員24 小時(shí)待崗。6.6.9 記錄與檔案 各項(xiàng)工作記錄完整有效。2 檔案齊全。6.7 裝飾裝修管理

6.7.1 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。6.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

6.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項(xiàng)。

6.7.4 裝飾裝修期間每日巡查1 次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報(bào)登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

6.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。6.7.6 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運(yùn)。自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞剑? 日內(nèi)清運(yùn)。7 住宅物業(yè)服務(wù)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 7.1 基本要求 7.1.1 客戶服務(wù)場(chǎng)所 設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備。2 公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及主要服務(wù)人員照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目 及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。客戶服務(wù)中心工作時(shí)間，工作日及節(jié)假日不少于8小時(shí)，其他時(shí)間設(shè)置值班人員。4 設(shè)置并公示24 小時(shí)服務(wù)電話。7.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2 服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。

為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊(cè)4 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有3 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，人員。7.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。3 建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)、考核。4 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄 7.1.4 檔案 建立物業(yè)管理檔案，2 配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。應(yīng)用物業(yè)服務(wù)軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)資料、收費(fèi)資料等。7.1.5 標(biāo)志

設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。7.1.6 客戶服務(wù) 每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本年度收支預(yù)算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。4 水、電急修20 分鐘內(nèi)、其他報(bào)修30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在30 分鐘內(nèi)告知。報(bào)修回訪率應(yīng)不少于30%。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在2 個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。投訴回訪率100%。6 每年至少公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，問(wèn)卷率80%以上，公示整改情況。7 每月組織1 次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。8 每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。9 每年至少組織2 次社區(qū)文化活動(dòng)。10 重要節(jié)日進(jìn)行美化裝飾。設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財(cái)物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。7.1.7 專項(xiàng)服務(wù)委托管理 簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。4 對(duì)專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評(píng)價(jià)。

7.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù) 7.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。2 運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。3 組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。4 共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。5 每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。8 設(shè)備機(jī)房

1）每月清潔1 次，室內(nèi)無(wú)雜物。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1 次消防器材，確保完好有效。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。7.2.2 共用部位 1 房屋結(jié)構(gòu)

每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。2 建筑部件

1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2）每2 周巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）每2 月檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構(gòu)筑物

1）每2 周巡查1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）每2 月檢查1 次雨、污水管井等。3）每2 周巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）每2 周巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）每年檢測(cè)1 次防雷裝置。7.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。2 運(yùn)行期間每日巡視1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。3 制定節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。4 每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗(yàn)1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2 次風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每?jī)赡昵逑聪? 次風(fēng)管。每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1 次整體性維修養(yǎng)護(hù)。7.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。3 每2 月切換1 次備用水泵。每季度檢查1 次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑； 每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

7.2.5 排水系統(tǒng) 1 排水設(shè)施

每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。每次降雨前后對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。2 污水泵

汛期每日巡視2 次，平時(shí)每周巡視1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周進(jìn)行1 次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度養(yǎng)護(hù)1 次。3 化糞池

每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。7.2.6 照明和電氣設(shè)備 1 樓內(nèi)照明

每日巡視1 次，一般故障12 小時(shí)內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障3 日內(nèi)修復(fù)。2 樓外照明

每周巡視3 次；一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障5日內(nèi)修復(fù)；每2 周調(diào)整1 次時(shí)間控制器。3 應(yīng)急照明

每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。4 低壓柜

每日巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查1 次電氣安全；每半年檢測(cè)1 次接地電阻；每年校驗(yàn)1 次儀表。5 低壓配電箱和低壓線路

每月巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每半年切換1 次雙路互投開關(guān)。6 控制柜

每周巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)2 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃；每半年校正1 次各種電器元件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查1 次遠(yuǎn)控裝置。7 發(fā)電機(jī)

每月試運(yùn)行1 次，保證運(yùn)行正常；每年1 次帶負(fù)荷運(yùn)行； 每年活化2 次蓄電池；每日巡視1 次充電機(jī)和蓄電池。8 檢測(cè)

每3 年檢驗(yàn)1 次內(nèi)部核算電能表。9 配電室、樓層配電間

防小動(dòng)物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好； 電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。7.2.7 安全防范系統(tǒng) 1 報(bào)警控制管理主機(jī)

每日巡查1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。2 對(duì)講門口機(jī)

每2 周檢查1 次按鍵、顯示屏等；每2 周表面清潔1 次； 每半年內(nèi)部除塵1 次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱

每季度檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。4 紅外對(duì)射探測(cè)器

每2 月檢查1 次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每2 月表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。5 圖像采集設(shè)備

每周檢查2 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每2 周表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1 次。6 攝像機(jī)

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1 次。7 解碼器

每季度檢查1 次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。8 云臺(tái)

每季度檢查1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1 次。9 巡更點(diǎn)

每2 周檢查1 次外觀；每2 周表面清潔1 次；每日存儲(chǔ)巡更記錄。10 讀卡器

每2 周檢查1 次外觀；每2 周表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖

每月檢查1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕

每月檢查1 次開鎖功能、接線。7.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1 個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。7.2.9 水景 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。2 使用期間每日巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每2 周檢查1 次防漏電設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。7.3 消防安全防范 7.3.1 綜合管理 建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級(jí)逐崗明確消防安全職責(zé)。成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對(duì)員工進(jìn)行2 次消防安全培訓(xùn)。4 每日防火巡查1 次，每月防火檢查1 次，按照規(guī)定

每年檢測(cè)1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無(wú)法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。消防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值班，每班2 人，及時(shí)處理各類報(bào)警、故障信息。發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn)人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。7.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 1 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

1）火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備

每日巡查1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證24 小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行；每月檢查測(cè)試1 次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。

2）火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置每月抽查測(cè)試1 次火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能；探測(cè)器投入運(yùn)行2 年后，每3 年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。3）備用電源

每月檢測(cè)切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗(yàn)和表面除塵1 次。2 消防廣播系統(tǒng) 每月檢查測(cè)試1 次消防專用電話、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)制切換功能，并測(cè)試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次；每年機(jī)柜內(nèi) 的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。3 防排煙系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核對(duì)風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù)1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。4 防火分隔設(shè)施

每月抽查測(cè)試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng)和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油，電控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護(hù)2 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油。5 水滅火系統(tǒng)

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每季度檢查1 次潤(rùn)滑情況；每年養(yǎng)護(hù)1 次室內(nèi)、外消火栓。6 應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志

每月測(cè)試切斷正常供電1 次，測(cè)量1 次照度和供電時(shí)間。7 消防電梯

每月檢查測(cè)試1 次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。8 滅火器

每日巡查1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì)1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。

7.4 綠化養(yǎng)護(hù) 7.4.1 基本要求 1 喬木

植株生長(zhǎng)良好，樹冠基本完整，植株保存率高于98%。年成活率高于98%，生長(zhǎng)季節(jié)葉片保存率高于90%。2 灌木

植株生長(zhǎng)良好，主枝完整，保存率高于98%，年成活率高于98%。3 綠籬和色塊

植株生長(zhǎng)良好，輪廓清晰，高度一致，修剪和補(bǔ)種及時(shí)，保存率高于98%，年成活率高于98%。4 地被和花壇植物

地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過(guò)2%后能及時(shí)補(bǔ)栽。5 草坪

草坪整齊，覆蓋率高于95%。7.4.2 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 1 灌溉

有計(jì)劃地進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節(jié)水灌溉設(shè)備和措施，及時(shí)排澇；一般植物確保在萌芽前、4 月、5月、秋季、入冬前澆水1 次，需水量大的植物根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)和土 壤情況合理灌溉。2 施肥

喬木每年施肥1 次；灌木每年施肥2 次至3 次；地被和草坪植物每年施肥3 次至4 次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；有條件的，應(yīng)使用有機(jī)肥料。3 病蟲害防治

根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長(zhǎng)季每月檢查4 次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果針對(duì)不同植物采取相應(yīng)的防治措施，嚴(yán)禁高毒農(nóng)藥，無(wú)明顯病蟲害發(fā)生。4 整形修剪

喬木每年修剪1 次至2 次，部分植物進(jìn)行生長(zhǎng)季修剪；灌木根據(jù)需要及時(shí)修剪開敗的殘花果，全年至少修剪2 次；綠籬和色塊生長(zhǎng)整齊，每年五一前、七八月份、國(guó)慶節(jié)前和 冬季修剪1 次；冷季型草坪生長(zhǎng)季節(jié)平均每月修剪2 次，全年至少修剪15 次。5 除草

每年全面除草4 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過(guò)總綠地面積的5%，發(fā)現(xiàn)50 厘米以上的雜草應(yīng)及時(shí)清除。6 垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理5次。7.4.3 工作檢查 生長(zhǎng)季節(jié)每月檢查4 次綠化工作。2 編制每月綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計(jì)劃。3 綠化檔案齊全。7.5 環(huán)境衛(wèi)生

7.5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn) 1 實(shí)行生活垃圾分類收集。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾收集容器。3 每2 周至少清洗1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑1 次殺蟲藥。4 每日清運(yùn)1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。5 垃圾清運(yùn)車密閉運(yùn)輸、外觀整潔。7.5.2 物業(yè)共用部分清潔 1 樓內(nèi)

1）大堂、一層候梯廳

每日清掃并清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每周擦拭2 次信報(bào)箱。每周擦拭1 次大堂玻璃。

每2 周擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。每日巡視保潔2 次大堂、一層候梯廳。2）樓道、樓梯

每日清掃1 次、每周清拖2 次樓道、樓梯地面。

每周擦拭2 次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。每季度除塵1 次樓內(nèi)燈具。

根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護(hù)。每日巡視保潔2 次樓道、樓梯。2 電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。

不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護(hù)理2 次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護(hù)1 次。每日巡視保潔3 次電梯轎箱。3 天臺(tái)、屋面

每季度清掃1 次天臺(tái)、屋面；雨季期間，每月清掃1 次天臺(tái)、屋面。每2 周巡查1 次天臺(tái)、內(nèi)天井，有雜物及時(shí)清掃。4 樓外道路及設(shè)施

每日清掃1 次、巡視保潔3 次樓外道路。

每2 周清潔1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每2 月清潔1 次雨蓬、門頭等。5 水景

根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。使用期間每日清潔1 次水面；每年清潔2 次水池池底。6 有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。7 雨雪天氣清潔

雨后對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。

降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00 前清掃干凈。7.5.3 工作檢查和記錄 每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。2 每月全面檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。3 清潔檔案齊全。7.6 公共秩序維護(hù)

7.6.1 出入口有專人24 小時(shí)值守。

7.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：00 巡視3 次、其中樓內(nèi)巡視1 次；22：00 至次日6：00 巡視2 次，夜間巡查2 人同行。7.6.3 巡視檢查停車場(chǎng)，維護(hù)道路、場(chǎng)地使用秩序。7.6.4 機(jī)動(dòng)車輛登記出入。

7.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值守；監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄應(yīng)留存30 日備查；管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。

7.6.6 對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。7.6.7 每年進(jìn)行3 次專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，做好記錄。

7.6.8 備勤人員24 小時(shí)待崗，人數(shù)不少于秩序維護(hù)專業(yè)人員的20%，配備必要的應(yīng)急工具。7.6.9 記錄與檔案 各項(xiàng)工作記錄完整有效。2 檔案齊全。7.7 裝飾裝修管理

7.7.1 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。7.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

7.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項(xiàng)。

7.7.4 裝飾裝修期間每日巡查1 次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報(bào)登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

7.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。7.7.6 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運(yùn)。自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞剑? 日內(nèi)清運(yùn)。8 住宅物業(yè)服務(wù)五級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 8.1 基本要求 8.1.1 客戶服務(wù)場(chǎng)所 設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備。2 公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及主要服務(wù)人員照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目 及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?？蛻舴?wù)中心工作時(shí)間，工作日不少于12 小時(shí)、節(jié)假日不少于8 小時(shí)，其他時(shí)間設(shè)置值班人員。4 設(shè)置并公示24 小時(shí)服務(wù)電話。8.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2 從業(yè)人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。

為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊(cè)4 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有5 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，人員。按需求配備具有外語(yǔ)會(huì)話能力的管理人員。8.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。3 建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)與考核。4 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。8.1.4 檔案 1 建立物業(yè)管理檔案。配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。應(yīng)用物業(yè)服務(wù)軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)資料、收費(fèi)資料等。8.1.5 標(biāo)志

設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。8.1.6 客戶服務(wù) 每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本年度收支預(yù)算；每年第三季度公示上半年物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況。每月公示上月主要工作計(jì)劃完成情況及下月主要工作計(jì)劃。2 涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。4 水、電急修15 分鐘內(nèi)，其它報(bào)修30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在30 分鐘內(nèi)告知。報(bào)修回訪率應(yīng)不少于30%。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在1 個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。投訴回訪率100%。6 每年至少公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，問(wèn)卷率85%以上，公示整改情況。7 每月組織1 次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。8 每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。9 每年至少組織3 次社區(qū)文化活動(dòng)。10 重要節(jié)日進(jìn)行美化裝飾。設(shè)置公共信息欄，每月至少更新1 次；配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。12 按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財(cái)物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。8.1.7 專項(xiàng)服務(wù)委托管理 簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。4 對(duì)專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評(píng)價(jià)。

8.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù) 8.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。2 運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。3 組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制

修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。5 每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。8 設(shè)備機(jī)房

1）每月清潔1 次，室內(nèi)無(wú)雜物。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1 次消防器材，確保完好有效。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。8.2.2 共用部位 1 房屋結(jié)構(gòu)

每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。2 建筑部件

1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2）每周巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）每月檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構(gòu)筑物

1）每周巡查1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）每月檢查1 次雨、污水管井等。3）每周巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）每周巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。

5）每年檢測(cè)1 次防雷裝置。信號(hào)系統(tǒng)應(yīng)加裝信號(hào)級(jí)電涌保護(hù)器。8.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 1 運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。2 運(yùn)行期間每日巡視1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。3 制定節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。4 每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗(yàn)1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2 次風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每2 年清洗消毒1 次風(fēng)管。每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1 次整體性維修養(yǎng)護(hù)。8.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。3 每月切換1 次備用水泵。每季度檢查1 次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。5 每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

8.2.5 排水系統(tǒng) 1 排水設(shè)施

每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過(guò)程中對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。2 污水泵

汛期每日巡視2 次，平時(shí)每日巡視1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周進(jìn)行1 次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度養(yǎng)護(hù)1 次。3 化糞池

每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。8.2.6 照明和電氣設(shè)備 1 樓內(nèi)照明

每班巡視1 次，一般故障8 小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 日內(nèi)修復(fù)。2 樓外照明 每日巡視1 次，一般故障12 小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)；每2 周調(diào)整1 次時(shí)間控制器。3 應(yīng)急照明

每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。4 低壓柜

每日巡視3 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查2 次電氣安全；每半年檢測(cè)1 次接地電阻；每年校驗(yàn)1 次儀表。5 低壓配電箱和低壓線路

每周巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1 次，內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每半年切換1 次雙路互投開關(guān)。6 控制柜

每周巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)2 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃；每季度校正1 次各種電器裝置或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查2 次各類遠(yuǎn)控裝置和節(jié)能 裝置。7 發(fā)電機(jī)

每月試運(yùn)行1 次，保證運(yùn)行正常；每年2 次帶負(fù)荷運(yùn)行； 每年活化2 次蓄電池；每班巡視1 次充電機(jī)和蓄電池。8 檢測(cè)

每年檢驗(yàn)1 次內(nèi)部結(jié)算電能表。9 配電室、樓層配電間

防小動(dòng)物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。8.2.7 安全防范系統(tǒng) 1 報(bào)警控制管理主機(jī)

每日巡查1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每日表面清潔1 次；每季度內(nèi)部除塵1 次。2 對(duì)講門口機(jī)

每周檢查1 次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1 次；每季度內(nèi)部除塵1 次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱

每季度檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每季度內(nèi)部除塵1 次。4 紅外對(duì)射探測(cè)器

每月檢查1 次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每月表面清潔1 次；每季度內(nèi)部除塵1 次。5 圖像采集設(shè)備 每日檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每周表面清潔1 次； 每季度內(nèi)部除塵1 次。6 攝像機(jī)

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1 次。7 解碼器

每季度檢查1 次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。8 云臺(tái)

每季度檢查1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔1 次；每半年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1 次。9 巡更點(diǎn)

每周檢查1 次外觀，表面清潔1 次；每日存儲(chǔ)巡更記錄。10 讀卡器

每周檢查1 次外觀；每周表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖

每2 周檢查1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕

每2 周檢查1 次開鎖功能、接線。8.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1 個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在

第二篇：物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)5級(jí)最新

總則

1.0.1 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，提高服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服

務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、精細(xì)化，結(jié)合本市情況，制定本標(biāo)準(zhǔn)。

1.0.2 北京市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)公共環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)，適用本標(biāo)準(zhǔn)。

1.0.3 北京市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)工作除應(yīng)遵守本標(biāo)準(zhǔn) 外，尚應(yīng)符合國(guó)家及北京市現(xiàn)行相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、標(biāo) 準(zhǔn)的規(guī)定。2 術(shù)語(yǔ)和定義

2.0.1 物業(yè)服務(wù)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人受業(yè)主或者建設(shè)單位委托，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相 關(guān)場(chǎng)地，進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)公共環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩 序的活動(dòng)。

2.0.2 物業(yè)共用部分

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外，按照規(guī)定由業(yè)主共 同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。主要 包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

2.0.3 專項(xiàng)服務(wù)

接受委托，承接共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、園林綠化、環(huán) 境衛(wèi)生、秩序維護(hù)等專業(yè)服務(wù)。

2.0.4 特約服務(wù)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人根據(jù)業(yè)主委托提供的物業(yè) 服務(wù)合同約定以外的服務(wù)。

2.0.5 突發(fā)公共事件

突然發(fā)生，造成或者可能造成重大人員傷亡、財(cái)產(chǎn)損 失、生態(tài)環(huán)境破壞和嚴(yán)重社會(huì)危害，危及公共安全的緊急 事件。3 基本規(guī)定

3.0.1 本標(biāo)準(zhǔn)中涉及的物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護(hù)為日常維 修養(yǎng)護(hù)工作，不包括需要使用專項(xiàng)維修資金的維修、更新和 改造工作。

3.0.2 物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分為五級(jí)，一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)為最低標(biāo)準(zhǔn)，每 一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)高于且包含相應(yīng)低一級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)。

3.0.3 簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，依據(jù)住宅物業(yè)實(shí)際情況確定 物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，選定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)施行前已 簽訂物業(yè)服務(wù)合同的住宅物業(yè)按照約定執(zhí)行。4 住宅物業(yè)服務(wù)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

4.1 基本要求

4.1.1 客戶服務(wù)場(chǎng)所 設(shè)置客戶服務(wù)場(chǎng)所，配置基本辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人

照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相 關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。客戶服務(wù)場(chǎng)所工作時(shí)間，工作日不少于 8 小時(shí)，其 他時(shí)間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24 小時(shí)服務(wù)電話。

4.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。從業(yè)人員佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有 2 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè) 管理工作經(jīng)歷，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊(cè)人 員。

4.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全 防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。建立突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案。建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。

4.1.4 檔案 建立物業(yè)管理檔案。2 配備檔案管理人員。

4.1.5 標(biāo)志

設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo) 志。

4.1.6 客戶服務(wù) 每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情 況、收支情況、本收支預(yù)算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的 行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。水、電急修20 分鐘內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到 達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)備設(shè)施應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告 知。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在 3 個(gè)工作 日內(nèi)回復(fù)。每年公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé) 任保險(xiǎn)。

4.1.7 專項(xiàng)服務(wù)委托管理 簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要 求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評(píng)價(jià)。

4.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)

4.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制

修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的 故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行 檢查并落實(shí)防范措施。設(shè)備機(jī)房

1）

每月清潔1 次，室內(nèi)無(wú)雜物。

2）

設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）

在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。

4）

設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）

張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。

4.2.2 共用部位 房屋結(jié)構(gòu)

每半年檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù) 措施。按照鑒定結(jié)果組織修繕。建筑部件

1）

每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、7 雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。

2）

每季度巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）

每年檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚； 室外屋面、散水等。

4）

每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

附屬構(gòu)筑物

1）

每季度巡查1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。

2）

每半年檢查1 次雨、污水管井等。

3）

每季度巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）

每季度巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品 等。

5）

每年檢測(cè)1 次防雷裝置。

4.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng) 機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。運(yùn)行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符 合相關(guān)規(guī)定。每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷 器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。

4.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)

定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

每日巡視1次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。每半年切換1 次備用水泵。每年檢查 1 次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑； 8 每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入 冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人 保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

4.2.5 排水系統(tǒng) 排水設(shè)施

每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。污水泵

汛期每日巡視1 次，平時(shí)每月巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行 狀態(tài)；每月進(jìn)行1 次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每年養(yǎng)護(hù)1 次?；S池

每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

4.2.6 照明和電氣設(shè)備 樓內(nèi)照明

每周巡視1 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi) 修復(fù)。樓外照明

每2 周巡視1 次，一般故障3 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障2 周 內(nèi)修復(fù)。應(yīng)急照明

每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。低壓柜

每周巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 包括緊固、檢測(cè)、清掃。5 低壓配電箱和線路

每季度巡視1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi) 容包括緊固、檢測(cè)、清掃?？刂乒?/p>

每季度巡視1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi) 容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃。發(fā)電機(jī)

每季度試運(yùn)行1 次，保證運(yùn)行正常。配電室、樓層配電間

防小動(dòng)物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密； 鎖具完好。

4.2.7 安全防范系統(tǒng) 報(bào)警控制管理主機(jī)

每日巡查1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)； 每月表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。對(duì)講門口機(jī)

每季度檢查1 次按鍵、顯示屏等； 每季度表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。網(wǎng)絡(luò)控制箱

每年檢查1 次外觀、接線；每年表面清潔1 次；每年內(nèi) 部除塵1 次。紅外對(duì)射探測(cè)器

每年檢查1 次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每半年表 面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1次。圖像采集設(shè)備

每周檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能； 每月表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。6 攝像機(jī)

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)校；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護(hù)罩內(nèi) 部除塵1 次。

解碼器

每年檢查1 次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每年 表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。

云臺(tái)

每年檢查1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每年表面 清潔1次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1 次。巡更點(diǎn)

每半年檢查1 次外觀，發(fā)現(xiàn)故障隱患，即時(shí)排除；每半 年表面清潔1 次；每日存儲(chǔ)巡更記錄。讀卡器

每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次，查看防水 狀況。電磁鎖門鎖

每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕

每季度檢查1次開鎖功能、接線。

4.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應(yīng)向相 關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電 梯的顯著位置。在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前 1 個(gè)月，應(yīng)向電 梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。3 日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)排

除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān) 附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽

訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限 以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。

對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù) 企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。

配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員 進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。

制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人 或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分

鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

4.2.9 水景 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證 用電安全。使用期間每周巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每季度檢查1 次防漏電設(shè)施。設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

4.3 消防安全防范

4.3.1 綜合管理 建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，明確各級(jí)崗位的消防 安全職責(zé)。2 成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員

掌握消防基本知識(shí)和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使 用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安 全宣傳教育；每年對(duì)員工進(jìn)行1 次消防安全培訓(xùn)。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定 每年檢測(cè)1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消 防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排

除；無(wú)法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。消防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值班，每班2 人，及時(shí)處 理各類報(bào)警、故障信息。發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn) 人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。

4.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

1）

火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備

每日巡查 1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證 24 小時(shí)連續(xù)正常運(yùn) 行；每月檢查測(cè)試1 次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。

2）

火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置

每月抽查測(cè)試1 次火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警

報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能；探測(cè)器投入運(yùn)行 2 年后，每隔 3 年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。

3）

備用電源

每月檢測(cè)切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電 13 池充放電試驗(yàn)1 次。消防廣播系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1次消防專用電話、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)制切 換功能，并測(cè)試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次；每2 年機(jī)柜 內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。防排煙系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核 對(duì)風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù)1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排

煙閥等。防火分隔設(shè)施

每月抽查測(cè)試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng) 和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火 卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油，電 控箱內(nèi)部除塵1 次；每年檢查維護(hù)1 次防火門附件，在門的 轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油。水滅火系統(tǒng)

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤(rùn)滑情 況；每年養(yǎng)護(hù)1 次室內(nèi)、外消火栓。應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志

每月測(cè)試切斷正常供電1次，測(cè)量1次照度和供電時(shí)間。

消防電梯

每月檢查測(cè)試1 次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消 防電話。滅火器

每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì) 1 14 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。

4.4 綠化養(yǎng)護(hù)

4.4.1 基本要求 喬木

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。灌木

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。綠籬和色塊

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。地被和花壇植物

花壇植物死亡率低于15%。草坪

保證基本成活。

4.4.2 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容灌溉

根據(jù)天氣、土壤和植物生長(zhǎng)狀況合理灌溉，不出現(xiàn)嚴(yán)重 旱澇現(xiàn)象。一般植物在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水 1次。施肥

根據(jù)植物生長(zhǎng)情況施肥，一般喬木每 3 年至 4 年施肥 1 次；灌木每1年至2年施肥1 次；地被和草坪植物每年開春 后施肥1 次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；生長(zhǎng)不良的 植物適當(dāng)增加施肥頻次。病蟲害防治

植物生長(zhǎng)季每月檢查1 次病蟲害發(fā)生情況并進(jìn)行防治，15 不出現(xiàn)嚴(yán)重病蟲害現(xiàn)象。整形修剪

一般喬木每3年修剪1 次；灌木每2年修剪1 次；綠籬 和色塊每年生長(zhǎng)季節(jié)或萌芽前、入冬后修剪1 次；冷季型草 坪生長(zhǎng)季節(jié)每月修剪1 次，全年至少修剪5次。除草

每年全面除草1 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草 的綠地面積不超過(guò)總綠地面積的30%。垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 1 次。

4.4.3 工作檢查和記錄

生長(zhǎng)季節(jié)每月檢查1 次植物生長(zhǎng)情況。

4.5 環(huán)境衛(wèi)生

4.5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn) 按有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行垃圾分類。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié) 每5 日噴灑1 次殺蟲藥。每日清運(yùn) 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不 得亂堆亂倒。

4.5.2 物業(yè)共用部分清潔 樓內(nèi)

1）

大堂、一層候梯廳

每日清掃1 次、每周清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每月擦拭1 次信報(bào)箱、大堂玻璃。

2）

樓道、樓梯

每周清掃1 次、每季度清拖1 次樓道、樓梯地面。

每季度擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火 栓、指示牌等共用設(shè)施。

電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。

每日清拖1 次轎廂地面。天臺(tái)、屋面

雨季前清掃1 次天臺(tái)、屋面。樓外道路及設(shè)施

每日清掃1 次樓外道路。水景

根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。

使用期間每周清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物的預(yù)防和控制。

投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。雨雪天氣清潔

雨后對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。

降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。

4.5.3 工作檢查和記錄

每日抽查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。

4.6 公共秩序維護(hù)

4.6.1 主要出入口有人值守。4.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：

00 巡視1 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。

4.6.3 巡視檢查停車場(chǎng)，維護(hù)道路、場(chǎng)地使用秩序。

4.6.4 機(jī)動(dòng)車輛憑證出入。

4.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值守；監(jiān)控影像資料、報(bào) 警記錄應(yīng)留存30 日備查。

4.6.6 對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。

4.6.7 記錄與檔案 各項(xiàng)工作記錄完整有效。檔案齊全。

4.7 裝飾裝修管理

4.7.1 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。

4.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

4.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或 使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié) 議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項(xiàng)。

4.7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用 人未申報(bào)登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改 正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

4.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝 修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

4.7.6 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采 取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運(yùn)。自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆?式，在2 日內(nèi)清運(yùn)。5 住宅物業(yè)服務(wù)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

5.1 基本要求

5.1.1 客戶服務(wù)場(chǎng)所 設(shè)置客戶服務(wù)場(chǎng)所，配置基本辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人

照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相 關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?？蛻舴?wù)場(chǎng)所工作時(shí)間，工作日不少于 8 小時(shí)，其 他時(shí)間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24 小時(shí)服務(wù)電話。

5.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有 3 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理工作經(jīng) 歷，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊(cè)人員。

5.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全

防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。

5.1.4 檔案 建立物業(yè)管理檔案。配備檔案管理人員。3 應(yīng)用計(jì)算機(jī)管理基本信息、基礎(chǔ)資料。

5.1.5 標(biāo)志

設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo) 志。

5.1.6 客戶服務(wù) 每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情 況、收支情況、本收支預(yù)算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的 行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。水、電急修20 分鐘內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到 達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告 知。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在 3 個(gè)工作 日內(nèi)回復(fù)。每年公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé) 任保險(xiǎn)。

5.1.7 專項(xiàng)服務(wù)委托管理 簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要 求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評(píng)價(jià)。

5.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)

5.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制

修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的 故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行 檢查并落實(shí)防范措施。設(shè)備機(jī)房

1）

每月清潔1 次，室內(nèi)無(wú)雜物。

2）

設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）

在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。

4）

設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）

張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。

5.2.2 共用部位 房屋結(jié)構(gòu)

每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù) 措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。建筑部件

1）

每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、22 雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。

2）

每2 月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）

每半年檢查 1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天 棚；室外屋面、散水等。

4）

每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

附屬構(gòu)筑物

1）

每2 月巡查1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。

2）

每半年檢查1 次雨、污水管井等。

3）

每2 月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）

每 2 月巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品 等。

5）

每年檢測(cè)1 次防雷裝置。

5.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng) 機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。運(yùn)行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符 合相關(guān)規(guī)定。每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷 器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1 次整體性維修養(yǎng)護(hù)。

5.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)

定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

每日巡視1次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。每半年切換1 次備用水泵。4 每年檢查 1 次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑； 每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入 冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人 保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

5.2.5 排水系統(tǒng) 排水設(shè)施

每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。污水泵

汛期每日巡視1 次，平時(shí)每2周巡視1 次，檢查設(shè)備運(yùn)

行狀態(tài)；每月進(jìn)行1次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每年養(yǎng)護(hù)1 次。化糞池

每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

5.2.6 照明和電氣設(shè)備 樓內(nèi)照明

每周巡視2 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi) 修復(fù)。樓外照明

每周巡視1 次，一般故障2 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障2 周內(nèi) 修復(fù)。應(yīng)急照明

每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。低壓柜每日巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查1 次電氣安全。低壓配電箱和低壓線路

每季度巡視1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi) 容包括緊固、檢測(cè)、清掃。控制柜

每月巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃。發(fā)電機(jī)

每季度試運(yùn)行1 次，保證運(yùn)行正常。配電室、樓層配電間

防小動(dòng)物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密； 鎖具完好。

5.2.7 安全防范系統(tǒng) 報(bào)警控制管理主機(jī)

每日巡查1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)； 每月表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。對(duì)講門口機(jī)

每2月檢查1次按鍵、顯示屏等； 每2月表面清潔1次； 每年內(nèi)部除塵1 次。網(wǎng)絡(luò)控制箱

每半年檢查1 次外觀、接線；每半年表面清潔1 次；每 年內(nèi)部除塵1次。紅外對(duì)射探測(cè)器

每半年檢查1次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每半年 表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。圖像采集設(shè)備每周檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能； 每月表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。攝像機(jī)

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護(hù)罩內(nèi) 部除塵1 次。解碼器

每半年檢查1次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每 半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1次。云臺(tái)

每半年檢查1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每半年 表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1 次。巡更點(diǎn)

每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次；每日存儲(chǔ) 巡更記錄。讀卡器

每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次，查看防水 狀況。電磁鎖門鎖

每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕

每季度檢查1次開鎖功能、接線。

5.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應(yīng)向相 關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電 梯的顯著位置。2 在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前 1 個(gè)月，應(yīng)向電 梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)排

除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān) 附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽

訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限 以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。

對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù) 企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。

配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員 進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。

制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人 或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分 鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

5.2.9 水景 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證 用電安全。使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每2 月檢查1 次防漏電設(shè)施。設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

5.3 消防安全防范

5.3.1 綜合管理1 建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級(jí)逐崗明確消防安全職責(zé)。成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員

掌握消防基本知識(shí)和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使 用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安 全宣傳教育；每年對(duì)員工進(jìn)行2 次消防安全培訓(xùn)。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定 每年檢測(cè)1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消 防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排

除；無(wú)法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。消防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值班，每班2 人，及時(shí)處 理各類報(bào)警、故障信息。發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn) 人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。

5.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

1）

火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備

每日巡查 1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證 24 小時(shí)連續(xù)正常運(yùn) 行；每月檢查測(cè)試1 次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。

2）

火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置

每月抽查測(cè)試1 次火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警

報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能；探測(cè)器投入運(yùn)行2 年后，每3 年 由專業(yè)清洗單位清洗1 次。3）備用電源

每月檢測(cè)切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電 池充放電試驗(yàn)1 次。消防廣播系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1次消防專用電話、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)制切 換功能，并測(cè)試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次；每年機(jī)柜內(nèi) 的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。防排煙系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核 對(duì)風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù)1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排 煙閥等。防火分隔設(shè)施

每月抽查測(cè)試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng) 和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火 卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油，電 控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護(hù)1 次防火門附件，在門的 轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油。水滅火系統(tǒng)

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每年檢查1 次潤(rùn)滑情況； 每年養(yǎng)護(hù)1 次室內(nèi)、外消火栓。應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志

每月測(cè)試切斷正常供電1次，測(cè)量1次照度和供電時(shí)間。

消防電梯

每月檢查測(cè)試1 次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消 防電話。8 滅火器

每周巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì) 1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。

5.4 綠化養(yǎng)護(hù)

5.4.1 基本要求 喬木

生長(zhǎng)基本正常，植株無(wú)明顯偏冠和缺枝，植株保存率高 于 90%，年成活率高于90%。灌木

生長(zhǎng)基本正常，植株無(wú)明顯偏冠和缺枝，植株保存率高 于 90%，年成活率高于90%。綠籬和色塊

植株保存率高于 90%，年成活率高于90%。地被和花壇植物

地被植物覆蓋率高于90%，花壇植物死亡率低于10%。草坪

保證基本成活，草坪覆蓋率高于90%。

5.4.2 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 灌溉

出現(xiàn)干旱情況及時(shí)灌溉，不因旱澇原因?qū)е轮参锍霈F(xiàn)死 亡現(xiàn)象。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前澆水 1次。施肥

根據(jù)植物生長(zhǎng)情況施肥，一般喬木每2 年施肥1 次；灌

木每年施肥1 次；地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后 30 施肥1 次至2 次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；生長(zhǎng)不 良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。病蟲害防治

根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長(zhǎng)季每2 周檢查1 次病蟲 害情況；發(fā)現(xiàn)病蟲害能有效控制，不因病蟲危害影響景觀效 果。整形修剪

喬木每2 年修剪1 次；灌木每年冬季修剪1 次；綠籬和 色塊每年生長(zhǎng)季節(jié)和冬季修剪1 次；冷季型草坪生長(zhǎng)季節(jié)每 月修剪1 次至2次，全年至少修剪10次。除草

每年全面除草2 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草 的綠地面積不超過(guò)總綠地面積的20%。垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 2 次。

5.4.3 工作檢查和記錄 生長(zhǎng)季節(jié)每2 周檢查1 次植物生長(zhǎng)情況。編制綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計(jì)劃。

5.5 環(huán)境衛(wèi)生

5.5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn) 按有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行垃圾分類。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié) 每3 日噴灑1 次殺蟲藥。

4 每日清運(yùn) 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不 得亂堆亂倒。垃圾清運(yùn)車外觀整潔。

5.5.2 物業(yè)共用部分清潔 樓內(nèi)

1）

大堂、一層候梯廳

每日清掃1 次、每周清拖2 次大堂、一層候梯廳地面。

每月擦拭2 次信報(bào)箱、大堂玻璃。

2）

樓道、樓梯

每周清掃2 次、每月清拖1 次樓道、樓梯地面。

每月擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。

每日清拖1 次轎廂地面。天臺(tái)、屋面

雨季前、雨季期間各清掃1 次天臺(tái)、屋面。

每季度巡查1 次天臺(tái)、內(nèi)天井，有雜物及時(shí)清掃。樓外道路及設(shè)施

每日清掃1 次樓外道路。

每季度清潔1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每半年清潔 1 次雨蓬、門頭等。水景

根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。

使用期間每周清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。

有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。

投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。雨雪天氣清潔

雨后對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。

降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。

5.5.3 工作檢查和記錄

每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。

5.6 公共秩序維護(hù)

5.6.1 主要出入口有專人值守。

5.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：

00 巡視1 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。

5.6.3 巡視檢查停車場(chǎng)，維護(hù)道路、場(chǎng)地使用秩序。

5.6.4 機(jī)動(dòng)車輛憑證出入。

5.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值守；監(jiān)控影像資料、報(bào) 警記錄應(yīng)留存30 日備查。

5.6.6 對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。

5.6.7 記錄與檔案 各項(xiàng)工作記錄完整有效。檔案齊全。

5.7 裝飾裝修管理

5.7.1 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。

5.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

5.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或 使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié) 33 議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項(xiàng)。

5.7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用 人未申報(bào)登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改 正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

5.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝 修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

5.7.6 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采 取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運(yùn)。

自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆?式，在2 日內(nèi)清運(yùn)。

6 住宅物業(yè)服務(wù)三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

6.1 基本要求

6.1.1 客戶服務(wù)場(chǎng)所 設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話等辦公設(shè) 備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人

照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相 關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?？蛻舴?wù)中心工作時(shí)間，工作日不少于 8 小時(shí)，其 他時(shí)間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24 小時(shí)服務(wù)電話。

6.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。從業(yè)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有 2 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工 作經(jīng)歷，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊(cè)人員。

6.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全 防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)與考核。建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。

6.1.4 檔案

1 建立物業(yè)管理檔案。配備檔案管理人員。應(yīng)用計(jì)算機(jī)管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)資 料、收費(fèi)資料等。

6.1.5 標(biāo)志

設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo) 志。

6.1.6 客戶服務(wù) 每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情 況、收支情況、本收支預(yù)算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的 行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。水、電急修20 分鐘內(nèi)，其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到 達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告 知。報(bào)修進(jìn)行回訪。業(yè)主或使用人提出的意見，建議、投訴在 2 個(gè)工作 日內(nèi)回復(fù)。投訴進(jìn)行回訪。每年公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。每月組織 1 次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組 織安全檢查。每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。每年至少組織1 次社區(qū)文化活動(dòng)。

設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé) 36 任保險(xiǎn)。有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財(cái)物 保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。

6.1.7 專項(xiàng)服務(wù)委托管理 簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要 求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督管理及評(píng)價(jià)。

6.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)

6.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制

修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的 故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行 檢查并落實(shí)防范措施。設(shè)備機(jī)房

1）

每月清潔1 次，室內(nèi)無(wú)雜物。

2）

設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）

在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消 37 防器材，確保完好有效。

4）

設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）

在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。

6）

交接班記錄、工作日志等齊全、完整。

6.2.2 共用部位

房屋結(jié)構(gòu)

每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù) 措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。建筑部件

1）

每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。

2）

每月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）

每季度檢查 1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天 棚；室外屋面、散水等。

4）

每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

附屬構(gòu)筑物

1）

每月巡查 1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。

2）

每季度檢查1 次雨、污水管井等。

3）

每月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）

每月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。

5）

每年檢測(cè)1 次防雷裝置。

6.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng) 機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。

2 運(yùn)行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符 合相關(guān)規(guī)定。制定節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗(yàn)1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷 器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1 次整體性維修養(yǎng)護(hù)。

6.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)

定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。每季度切換1 次備用水泵。每年檢查 2 次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑； 每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入 冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人 保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

6.2.5 排水系統(tǒng) 排水設(shè)施

每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。

每次降雨前后對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。污水泵

汛期每日巡視2 次，平時(shí)每周巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行 39 狀態(tài)；每2 周進(jìn)行1 次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度養(yǎng)護(hù)1 次。化糞池

每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

6.2.6 照明和電氣設(shè)備 樓內(nèi)照明

每周巡視3 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障5 日內(nèi) 修復(fù)。樓外照明

每周巡視1 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi) 修復(fù)；每月調(diào)整1 次時(shí)間控制器。應(yīng)急照明

每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。低壓柜

每日巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查1 次電氣安全。低壓配電箱和低壓線路

每月巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 包括緊固、檢測(cè)、清掃?？刂乒?/p>

每2 周巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi) 容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃。發(fā)電機(jī)

每月試運(yùn)行1次，保證運(yùn)行正常； 每年活化1次蓄電池； 每周巡視1 次充電機(jī)和蓄電池。檢測(cè)

每5 年檢驗(yàn)1 次內(nèi)部核算電能表。

9 配電室、樓層配電間

防小動(dòng)物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密； 鎖具完好； 電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)志準(zhǔn)確。

6.2.7 安全防范系統(tǒng) 報(bào)警控制管理主機(jī)

每日巡查 1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每 2 周表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。對(duì)講門口機(jī)

每月檢查1 次按鍵、顯示屏等；每月表面清潔1 次；每 半年內(nèi)部除塵1 次。網(wǎng)絡(luò)控制箱

每半年檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每 半年內(nèi)部除塵1 次。紅外對(duì)射探測(cè)器

每季度檢查1次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每季度 表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。圖像采集設(shè)備

每周檢查 1 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每 2 周表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。攝像機(jī)

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護(hù)罩內(nèi) 部除塵1 次。解碼器

每半年檢查1次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每 半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1次。

8 云臺(tái)

每半年檢查1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每半年 表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1 次。巡更點(diǎn)

每月檢查1 次外觀；每月表面清潔1 次；每日存儲(chǔ)巡更 記錄。讀卡器

每月檢查1 次外觀； 每月表面清潔1 次，查看防水狀況。

電磁鎖門鎖

每2 月檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕

每2 月檢查1 次開鎖功能、接線。

6.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應(yīng)向相 關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電 梯的顯著位置。在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前 1 個(gè)月，應(yīng)向電 梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)排

除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān) 附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽

訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限 以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。

對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù) 企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。

5

配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員 進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。

制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人 或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分 鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

6.2.9 水景 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證 用電安全。使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每月檢查1 次防漏電設(shè)施。設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

6.3 消防安全防范

6.3.1 綜合管理 建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級(jí)逐崗明確消防安全職責(zé)。成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員

掌握消防基本知識(shí)和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使 用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安 全宣傳教育；每年對(duì)員工進(jìn)行2 次消防安全培訓(xùn)。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定 每年檢測(cè)1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消 防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。

5 發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排

除；無(wú)法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。消防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值班，每班2 人，及時(shí)處 理各類報(bào)警、故障信息。發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn) 人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。

6.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

1）

火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備

每日巡查 1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證 24 小時(shí)連續(xù)正常運(yùn) 行；每月檢查測(cè)試1 次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。

2）

火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置

每月抽查測(cè)試1 次火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警

報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能；探測(cè)器投入運(yùn)行2 年后，每3 年 由專業(yè)清洗單位清洗1 次。）備用電源

每月檢測(cè)切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電 池充放電試驗(yàn)1 次。消防廣播系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1次消防專用電話、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)制切 換功能，并測(cè)試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次；每年機(jī)柜內(nèi) 的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。防排煙系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核 44 對(duì)風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù)1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排 煙閥等。防火分隔設(shè)施

每月抽查測(cè)試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng) 和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火 卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油，電 控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護(hù)2 次防火門附件，在門的 轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油。水滅火系統(tǒng)

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤(rùn)滑情 況；每年養(yǎng)護(hù)1 次室內(nèi)、外消火栓。應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志

每月測(cè)試切斷正常供電1次，測(cè)量1次照度和供電時(shí)間。

消防電梯

每月檢查測(cè)試1 次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消 防電話。滅火器

每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì) 1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。

6.4 綠化養(yǎng)護(hù)

6.4.1 基本要求 喬木

植株生長(zhǎng)正常，主枝基本完整，植株保存率高于 95%，年成活率高于95%，生長(zhǎng)季節(jié)葉片保存率高于 85%。灌木

植株生長(zhǎng)正常，主枝完整，保存率在 95%以上，年成活 率高于95%。綠籬和色塊

植株生長(zhǎng)整齊，保存率高于95%，年成活率高于95%。地被和花壇植物

地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過(guò)5%后能 及時(shí)補(bǔ)栽或更換。草坪

草坪基本整齊，覆蓋率高于95%。

6.4.2 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 灌溉

有計(jì)劃地進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無(wú)明顯旱澇 情況發(fā)生；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入 冬前澆水1 次，冷季型草坪根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)和土壤情況適當(dāng)增加灌 溉次數(shù)。施肥

根據(jù)植物生長(zhǎng)情況施肥，喬木每2年施肥1 次至2次；

灌木每年施肥1 次至2 次；地被和草坪植物每年施肥2 次至 3 次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；盡量減少對(duì)化肥的 依賴。病蟲害防治

根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長(zhǎng)季每月至少檢查3 次病 蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果防治病蟲害，不因病蟲害出現(xiàn)提 前落葉、死亡現(xiàn)象。整形修剪

喬木每年冬季修剪1 次；灌木每年生長(zhǎng)季節(jié)和冬季修剪 46 1 次；綠籬和色塊每年五一前、國(guó)慶節(jié)前、冬季修剪 1 次； 冷季型草坪應(yīng)根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)生長(zhǎng)季節(jié)每月修剪1 次至2 次，全年 至少修剪 12次。除草

每年全面除草3 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草 的綠地面積不超過(guò)總綠地面積的 10%，季節(jié)性雜草能得到有 效控制。垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 3 次。

6.4.3 工作檢查 生長(zhǎng)季節(jié)每月檢查3 次綠化工作。編制每季度綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計(jì)劃。有綠化檔案。

6.5 環(huán)境衛(wèi)生

6.5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn) 實(shí)行生活垃圾分類收集。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季 節(jié)每日噴灑1次殺蟲藥。每日清運(yùn) 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不 得亂堆亂倒。垃圾清運(yùn)車外觀整潔。

6.5.2 物業(yè)共用部分清潔 樓內(nèi)

1）

大堂、一層候梯廳

每日清掃并清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。

每周擦拭1 次信報(bào)箱、大堂玻璃。

每月擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。

每日巡視保潔1 次大堂、一層候梯廳。

2）

樓道、樓梯

每周清掃1 次、每2 周清拖1 次樓道、樓梯地面。

每2 周擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火 栓、指示牌等共用設(shè)施。

每季度除塵1次樓內(nèi)燈具。

每日巡視保潔1 次樓道、樓梯。電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。

每日清拖1 次轎廂地面。

不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護(hù)理1 次；石 材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護(hù)1 次。

每日巡視保潔2 次電梯轎箱。天臺(tái)、屋面

每季度清掃 1 次天臺(tái)、屋面；雨季期間，每 2 月清掃 1 次天臺(tái)、屋面。

每月巡查1 次天臺(tái)、內(nèi)天井，有雜物及時(shí)清掃。樓外道路及設(shè)施

每日清掃1 次、巡視保潔2 次樓外道路。

每月清潔 1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每季度清潔 1 次雨蓬、門頭等。水景

根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。

使用期間每周清潔2次水面；每年清潔2次水池池底。有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。

投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。

雨雪天氣清潔

雨后對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。

降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要 道路的冰雪在次日10：00 前清掃干凈。

6.5.3 工作檢查和記錄 每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。每季度全面檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。清潔檔案齊全。

6.6 公共秩序維護(hù)

6.6.1 主要出入口有專人24 小時(shí)值守。

6.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：

00 巡視2 次、22：00 至次日6：00 巡視1 次。

6.6.3 巡視檢查停車場(chǎng)，維護(hù)道路、場(chǎng)地使用秩序。

6.6.4 機(jī)動(dòng)車輛憑證出入。

6.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值守；監(jiān)控影像資料、報(bào) 警記錄，應(yīng)留存 30 日備查；管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯 著位置。

6.6.6 對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。

6.6.7 每年進(jìn)行2 次專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，做好記錄。

6.6.8 備勤人員 24 小時(shí)待崗。

6.6.9 記錄與檔案 各項(xiàng)工作記錄完整有效。檔案齊全。

6.7 裝飾裝修管理

6.7.1 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。

6.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

6.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或 使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié) 議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項(xiàng)。

6.7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用 人未申報(bào)登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改 正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

6.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝 修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

6.7.6 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采 取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運(yùn)。

自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆?式，在2 日內(nèi)清運(yùn)。

7 住宅物業(yè)服務(wù)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

7.1 基本要求

7.1.1 客戶服務(wù)場(chǎng)所 設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人

及主要服務(wù)人員照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目 及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?？蛻舴?wù)中心工作時(shí)間，工作日及節(jié)假日不少于 8 小時(shí)，其他時(shí)間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24 小時(shí)服務(wù)電話。

7.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有 3 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工 作經(jīng)歷，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊(cè)人員。

7.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全 防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)、考核。建立物業(yè)服務(wù)工作記錄

7.1.4 檔案

1 建立物業(yè)管理檔案，配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。應(yīng)用物業(yè)服務(wù)軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修 養(yǎng)護(hù)資料、收費(fèi)資料等。

7.1.5 標(biāo)志

設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo) 志。

7.1.6 客戶服務(wù) 每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情 況、收支情況、本收支預(yù)算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的 行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。水、電急修 20 分鐘內(nèi)、其他報(bào)修 30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn) 場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告知。報(bào)修回訪率應(yīng)不少于30%。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在 2 個(gè)工作 日內(nèi)回復(fù)。投訴回訪率 100%。每年至少公開征集 1 次物業(yè)服務(wù)意見，問(wèn)卷率 80% 以上，公示整改情況。每月組織 1 次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組 織安全檢查。每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。每年至少組織2 次社區(qū)文化活動(dòng)。重要節(jié)日進(jìn)行美化裝飾。

11 設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé) 任保險(xiǎn)。有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財(cái)物 保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。

7.1.7 專項(xiàng)服務(wù)委托管理 簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要 求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評(píng)價(jià)。

7.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)

7.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制

修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的 故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行 檢查并落實(shí)防范措施。設(shè)備機(jī)房

1）

每月清潔1 次，室內(nèi)無(wú)雜物。

2）

設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）

在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消 防器材，確保完好有效。

4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。

6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。

7.2.2 共用部位 房屋結(jié)構(gòu)

每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù) 措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。建筑部件

1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。

2）每2 周巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）每2 月檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚； 室外屋面、散水等。

4）每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。附屬構(gòu)筑物

1）

每2 周巡查1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。

2）

每2 月檢查1 次雨、污水管井等。

3）

每2 周巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）

每 2 周巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品 等。

5）

每年檢測(cè)1 次防雷裝置。

7.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng) 機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。運(yùn)行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符 合相關(guān)規(guī)定。制定節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗(yàn)1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷

器、箱體等；每年清洗消毒2 次風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每?jī)赡昵逑?消毒1次風(fēng)管。每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1 次整體性維修養(yǎng)護(hù)。

7.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)

定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。每2月切換1 次備用水泵。每季度檢查1 次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑； 每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入 冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人 保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

7.2.5 排水系統(tǒng) 排水設(shè)施

每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，55 組織清理、疏通。

每次降雨前后對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。污水泵

汛期每日巡視2 次，平時(shí)每周巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行 狀態(tài)；每周進(jìn)行1 次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度養(yǎng)護(hù)1 次?；S池

每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

7.2.6 照明和電氣設(shè)備 樓內(nèi)照明

每日巡視 1 次，一般故障 12 小時(shí)內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故 障3 日內(nèi)修復(fù)。樓外照明

每周巡視 3 次；一般故障 1 日內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障 5

日內(nèi)修復(fù)；每2 周調(diào)整1 次時(shí)間控制器。應(yīng)急照明

每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。低壓柜

每日巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi) 容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查1 次電氣安全；每半年 檢測(cè)1 次接地電阻；每年校驗(yàn)1 次儀表。低壓配電箱和低壓線路

每月巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 包括緊固、檢測(cè)、清掃；每半年切換1 次雙路互投開關(guān)?？刂乒?/p>

每周巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)2 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃；每半年校正1 次各種電器元 件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查1 次遠(yuǎn)控裝置。發(fā)電機(jī)

每月試運(yùn)行1次，保證運(yùn)行正常； 每年1 次帶負(fù)荷運(yùn)行； 每年活化2 次蓄電池；每日巡視1 次充電機(jī)和蓄電池。檢測(cè)

每3 年檢驗(yàn)1 次內(nèi)部核算電能表。配電室、樓層配電間

防小動(dòng)物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密； 鎖具完好； 電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。

7.2.7 安全防范系統(tǒng) 報(bào)警控制管理主機(jī)

每日巡查1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)； 每周表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。對(duì)講門口機(jī)

每2周檢查1次按鍵、顯示屏等； 每2周表面清潔1次； 每半年內(nèi)部除塵1 次。

網(wǎng)絡(luò)控制箱

每季度檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每 半年內(nèi)部除塵1 次。

紅外對(duì)射探測(cè)器

每2 月檢查1 次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每2 月 表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。圖像采集設(shè)備

每周檢查 2 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每 2 周表面清潔 1 57 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。攝像機(jī)

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護(hù)罩內(nèi) 部除塵1 次。

解碼器

每季度檢查1次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每 季度表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1次。

云臺(tái)

每季度檢查1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每季度 表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1 次。巡更點(diǎn)

每2 周檢查1 次外觀；每2 周表面清潔1 次；每日存儲(chǔ) 巡更記錄。讀卡器

每2 周檢查1 次外觀；每2 周表面清潔1 次，查看防水 狀況。電磁鎖門鎖

每月檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕

每月檢查1 次開鎖功能、接線。

7.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應(yīng)向相 關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電 梯的顯著位置。在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前 1 個(gè)月，應(yīng)向電 58 梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)排

除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān) 附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽

訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限 以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。

對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù) 企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。

配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員 進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。

制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人 或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分 鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

7.2.9 水景 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證 用電安全。使用期間每日巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每2 周檢查1 次防漏電設(shè)施。設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

7.3 消防安全防范

7.3.1 綜合管理 建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，59 逐級(jí)逐崗明確消防安全職責(zé)。成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員

掌握消防基本知識(shí)和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使 用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安 全宣傳教育；每年對(duì)員工進(jìn)行2 次消防安全培訓(xùn)。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定

每年檢測(cè)1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消 防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排

除；無(wú)法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。消防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值班，每班2 人，及時(shí)處 理各類報(bào)警、故障信息。發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn) 人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。

7.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

1）

火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備

每日巡查 1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證 24 小時(shí)連續(xù)正常運(yùn) 行；每月檢查測(cè)試1 次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。

2）

火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置

每月抽查測(cè)試1 次火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警

報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能；探測(cè)器投入運(yùn)行2 年后，每3 年 由專業(yè)清洗單位清洗1 次。）備用電源

每月檢測(cè)切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電 池充放電試驗(yàn)和表面除塵1次。消防廣播系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1次消防專用電話、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)制切 換功能，并測(cè)試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次；每年機(jī)柜內(nèi) 的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。防排煙系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核 對(duì)風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù)1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排 煙閥等。防火分隔設(shè)施

每月抽查測(cè)試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng) 和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火 卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油，電 控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護(hù)2 次防火門附件，在門的 轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油。水滅火系統(tǒng)

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每季度檢查1 次潤(rùn)滑情 況；每年養(yǎng)護(hù)1 次室內(nèi)、外消火栓。應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志

每月測(cè)試切斷正常供電1次，測(cè)量1次照度和供電時(shí)間。

消防電梯

每月檢查測(cè)試1 次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消 防電話。滅火器

每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì) 1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。

7.4 綠化養(yǎng)護(hù)

7.4.1 基本要求 喬木

植株生長(zhǎng)良好，樹冠基本完整，植株保存率高于 98%。年成活率高于98%，生長(zhǎng)季節(jié)葉片保存率高于 90%。灌木

植株生長(zhǎng)良好，主枝完整，保存率高于 98%，年成活率 高于98%。綠籬和色塊

植株生長(zhǎng)良好，輪廓清晰，高度一致，修剪和補(bǔ)種及時(shí)，保存率高于98%，年成活率高于 98%。地被和花壇植物

地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過(guò)2%后能 及時(shí)補(bǔ)栽。草坪

草坪整齊，覆蓋率高于 95%。

7.4.2 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 灌溉

有計(jì)劃地進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節(jié)水灌

溉設(shè)備和措施，及時(shí)排澇；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水1 次，需水量大的植物根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)和土 壤情況合理灌溉。施肥

喬木每年施肥1 次；灌木每年施肥2次至3次；地被和

草坪植物每年施肥3 次至4 次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行 追肥；有條件的，應(yīng)使用有機(jī)肥料。病蟲害防治

根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長(zhǎng)季每月檢查4 次病蟲害 情況；并根據(jù)檢查結(jié)果針對(duì)不同植物采取相應(yīng)的防治措施，嚴(yán)禁高毒農(nóng)藥，無(wú)明顯病蟲害發(fā)生。整形修剪

喬木每年修剪1 次至2 次，部分植物進(jìn)行生長(zhǎng)季修剪； 灌木根據(jù)需要及時(shí)修剪開敗的殘花果，全年至少修剪2 次； 綠籬和色塊生長(zhǎng)整齊，每年五一前、七八月份、國(guó)慶節(jié)前和 冬季修剪1 次；冷季型草坪生長(zhǎng)季節(jié)平均每月修剪2 次，全 年至少修剪15次。除草

每年全面除草4 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草 的綠地面積不超過(guò)總綠地面積的 5%，發(fā)現(xiàn) 50 厘米以上的雜 草應(yīng)及時(shí)清除。垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 5 次。

7.4.3 工作檢查 生長(zhǎng)季節(jié)每月檢查4 次綠化工作。編制每月綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計(jì)劃。綠化檔案齊全。

7.5 環(huán)境衛(wèi)生

7.5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn) 實(shí)行生活垃圾分類收集。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾收集容器。每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季 節(jié)每日噴灑1次殺蟲藥。每日清運(yùn) 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不 得亂堆亂倒。垃圾清運(yùn)車密閉運(yùn)輸、外觀整潔。

7.5.2 物業(yè)共用部分清潔 樓內(nèi)

1）

大堂、一層候梯廳

每日清掃并清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。

每周擦拭2 次信報(bào)箱。

每周擦拭1 次大堂玻璃。

每2 周擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。

每日巡視保潔2 次大堂、一層候梯廳。

2）

樓道、樓梯

每日清掃1 次、每周清拖2 次樓道、樓梯地面。

每周擦拭2 次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。

每季度除塵1次樓內(nèi)燈具。

根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護(hù)。

每日巡視保潔2 次樓道、樓梯。電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。

每日清拖1 次轎廂地面。

不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護(hù)理2 次；石 材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護(hù)1 次。

每日巡視保潔3 次電梯轎箱。天臺(tái)、屋面

每季度清掃1 次天臺(tái)、屋面；雨季期間，每月清掃1 次 天臺(tái)、屋面。

每2 周巡查1 次天臺(tái)、內(nèi)天井，有雜物及時(shí)清掃。樓外道路及設(shè)施

每日清掃1 次、巡視保潔3 次樓外道路。

每2 周清潔1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每2 月清潔 1 次雨蓬、門頭等。水景

根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。

使用期間每日清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。

投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。雨雪天氣清潔

雨后對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。

降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要

道路的冰雪在次日10：00 前清掃干凈。

7.5.3 工作檢查和記錄 每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。每月全面檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。清潔檔案齊全。

7.6 公共秩序維護(hù)

7.6.1 出入口有專人24 小時(shí)值守。

7.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：

00 巡視 3 次、其中樓內(nèi)巡視 1 次；22：00 至次日 6：00 巡 視2 次，夜間巡查2 人同行。

7.6.3 巡視檢查停車場(chǎng)，維護(hù)道路、場(chǎng)地使用秩序。

7.6.4 機(jī)動(dòng)車輛登記出入。

7.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值守；監(jiān)控影像資料、報(bào) 警記錄應(yīng)留存 30 日備查；管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著 位置。

7.6.6 對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。

7.6.7 每年進(jìn)行3 次專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，做好記錄。

7.6.8 備勤人員 24 小時(shí)待崗，人數(shù)不少于秩序維護(hù)專業(yè)人 員的20%，配備必要的應(yīng)急工具。

7.6.9 記錄與檔案 各項(xiàng)工作記錄完整有效。檔案齊全。

7.7 裝飾裝修管理

7.7.1 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。

7.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

7.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或 使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié) 議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項(xiàng)。

7.7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用 人未申報(bào)登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改 正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

7.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝 修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

7.7.6 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采 取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運(yùn)。

自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆?式，在2 日內(nèi)清運(yùn)。

8 住宅物業(yè)服務(wù)五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

8.1 基本要求

8.1.1 客戶服務(wù)場(chǎng)所 設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人

及主要服務(wù)人員照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目 及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?？蛻舴?wù)中心工作時(shí)間，工作日不少于12 小時(shí)、節(jié) 假日不少于8 小時(shí)，其他時(shí)間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24 小時(shí)服務(wù)電話。

8.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。從業(yè)人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有 5 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工 作經(jīng)歷，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊(cè)人員。按需求配備具有外語(yǔ)會(huì)話能力的管理人員。

8.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全 防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)與考核。建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。

8.1.4 檔案 建立物業(yè)管理檔案。配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。應(yīng)用物業(yè)服務(wù)軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修 養(yǎng)護(hù)資料、收費(fèi)資料等。

8.1.5 標(biāo)志

設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo) 志。

8.1.6 客戶服務(wù) 每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情

況、收支情況、本收支預(yù)算；每年第三季度公示上半年 物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況。

每月公示上月主要工作計(jì)劃完成情況及下月主要工作 計(jì)劃。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的 行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。水、電急修 15 分鐘內(nèi)，其它報(bào)修 30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn) 場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告知。報(bào)修回訪率應(yīng)不少于30%。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在 1 個(gè)工作 日內(nèi)回復(fù)。投訴回訪率 100%。每年至少公開征集 1 次物業(yè)服務(wù)意見，問(wèn)卷率 85% 以上，公示整改情況。每月組織 1 次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組 69 織安全檢查。每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。每年至少組織3 次社區(qū)文化活動(dòng)。重要節(jié)日進(jìn)行美化裝飾。設(shè)置公共信息欄，每月至少更新1 次；配合相關(guān)部 門進(jìn)行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé) 任保險(xiǎn)。有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財(cái)物 保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。

8.1.7 專項(xiàng)服務(wù)委托管理 簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要 求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評(píng)價(jià)。

8.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)

8.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制

修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的 故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。

6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行 檢查并落實(shí)防范措施。設(shè)備機(jī)房

1）

每月清潔1 次，室內(nèi)無(wú)雜物。

2）

設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）

在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消 防器材，確保完好有效。

4）

設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）

在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。

6）

交接班記錄、工作日志等齊全、完整。

8.2.2 共用部位 房屋結(jié)構(gòu)

每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù) 措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。建筑部件

1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。

2）每周巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）每月檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚； 室外屋面、散水等。

4）每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。附屬構(gòu)筑物

1）

每周巡查 1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。

2）

每月檢查1 次雨、污水管井等。

3）

每周巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）

每周巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。

5）

每年檢測(cè) 1 次防雷裝置。信號(hào)系統(tǒng)應(yīng)加裝信號(hào)級(jí) 電涌保護(hù)器。

8.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng) 機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。運(yùn)行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符 合相關(guān)規(guī)定。制定節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗(yàn)1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷

器、箱體等；每年清洗消毒2 次風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每2 年清洗 消毒1次風(fēng)管。每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1 次整體性維修養(yǎng)護(hù)。

8.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)

定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。每月切換1次備用水泵。每季度檢查1 次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑； 每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入 冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。

6 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人 保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

8.2.5 排水系統(tǒng) 排水設(shè)施

每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。

每次降雨前后及過(guò)程中對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。污水泵

汛期每日巡視2 次，平時(shí)每日巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行 狀態(tài)；每周進(jìn)行1 次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度養(yǎng)護(hù)1 次?；S池

每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

8.2.6 照明和電氣設(shè)備 樓內(nèi)照明

每班巡視1 次，一般故障8 小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 日 內(nèi)修復(fù)。樓外照明

每日巡視 1 次，一般故障 12 小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障 3 日內(nèi)修復(fù)；每2 周調(diào)整1 次時(shí)間控制器。應(yīng)急照明

每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。低壓柜

每日巡視3 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi) 容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查2 次電氣安全；每半年 檢測(cè)1 次接地電阻；每年校驗(yàn)1 次儀表。低壓配電箱和低壓線路

每周巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1 次，內(nèi)容包 括緊固、檢測(cè)、清掃；每半年切換1 次雙路互投開關(guān)?？刂乒?/p>

每周巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)2 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃；每季度校正1 次各種電器裝 置或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查2 次各類遠(yuǎn)控裝置和節(jié)能 裝置。發(fā)電機(jī)

每月試運(yùn)行1次，保證運(yùn)行正常； 每年2 次帶負(fù)荷運(yùn)行； 每年活化2 次蓄電池；每班巡視1 次充電機(jī)和蓄電池。檢測(cè)

每年檢驗(yàn)1 次內(nèi)部結(jié)算電能表。配電室、樓層配電間

防小動(dòng)物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密； 鎖具完好； 電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。

8.2.7 安全防范系統(tǒng) 報(bào)警控制管理主機(jī)

每日巡查1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)； 每日表面清潔1 次； 每季度內(nèi)部除塵1 次。對(duì)講門口機(jī)

每周檢查1 次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1 次；每 季度內(nèi)部除塵1 次。

網(wǎng)絡(luò)控制箱

每季度檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每 季度內(nèi)部除塵1 次。

紅外對(duì)射探測(cè)器

每月檢查1 次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每月表面 清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1 次。圖像采集設(shè)備

每日檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能； 每周表面清潔1 次； 每季度內(nèi)部除塵1 次。攝像機(jī)

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護(hù)罩內(nèi) 部除塵1 次。

解碼器

每季度檢查1次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每 季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。云臺(tái)

每季度檢查1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每季度 表面清潔1 次；每半年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1 次。巡更點(diǎn)

每周檢查1 次外觀，表面清潔1 次； 每日存儲(chǔ)巡更記錄。

讀卡器

每周檢查1 次外觀； 每周表面清潔1 次，查看防水狀況。

電磁鎖門鎖

每2 周檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕

每2 周檢查1 次開鎖功能、接線。

8.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應(yīng)向相

關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電 75 梯的顯著位置。在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前 1 個(gè)月，應(yīng)向電 梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)排

除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān) 附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽

訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限 以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。

對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù) 企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。

配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員 進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。

制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人 或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分 鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

8.2.9 水景 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證 用電安全。使用期間每日巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每周檢查1 次防漏電設(shè)施。設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

8.3 消防安全防范

8.3.1 綜合管理 建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級(jí)逐崗明確消防安全職責(zé)。成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員

掌握消防基本知識(shí)和技能；每年組織2 次有員工、業(yè)主或使 用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安 全宣傳教育；每年對(duì)員工進(jìn)行2 次消防安全培訓(xùn)。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 2 次，按照規(guī)定 每年檢測(cè)1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消 防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排

除；無(wú)法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。消防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值班，每班2 人，及時(shí)處 理各類報(bào)警、故障信息。發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn) 人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。

8.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

1）

火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備

每日巡查 1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證 24 小時(shí)連續(xù)正常運(yùn) 行；每月檢查測(cè)試1 次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。

2）

火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置

每月抽查測(cè)試1 次火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警

報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能；探測(cè)器投入運(yùn)行2 年后，每3 年 77 由專業(yè)清洗單位清洗1 次。

3）

備用電源

每月檢測(cè)切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電 池充放電試驗(yàn)和表面除塵1次。消防廣播系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1次消防專用電話、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)制切 換功能，并測(cè)試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次；每年機(jī)柜內(nèi) 的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。防排煙系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核 對(duì)風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù)防2 次排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排 煙閥等。防火分隔設(shè)施

每月抽查測(cè)試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng) 和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火 卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油，電 控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護(hù)2 次防火門附件，在門的 轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油。水滅火系統(tǒng)

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每季度檢查1 次潤(rùn)滑情 況；每年養(yǎng)護(hù)1 次室內(nèi)、外消火栓。應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志

每月測(cè)試切斷正常供電1次，測(cè)量1次照度和供電時(shí)間。

消防電梯

每月檢查測(cè)試1 次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消 78 防電話。滅火器

每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì) 1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。

8.4 綠化養(yǎng)護(hù)

8.4.1 基本要求

喬木

植株生長(zhǎng)健壯，樹冠完整，出現(xiàn)死亡或缺株后應(yīng)及時(shí)補(bǔ) 栽，生長(zhǎng)季節(jié)葉片保存率高于 95%。灌木

植株生長(zhǎng)健壯，枝葉豐滿，主枝分布均勻合理，觀賞效 果好，符合植物品種的造型特點(diǎn)。綠籬和色塊

造型整齊美觀，輪廓清晰，高度一致，修剪及時(shí)，出現(xiàn) 死亡或缺株應(yīng)及時(shí)補(bǔ)栽。地被和花壇植物

地被植物覆蓋率高于99%，花壇植物死亡率超過(guò)1%后能 及時(shí)補(bǔ)栽更換。草坪

草坪整齊，覆蓋率高于 99%。

8.4.2 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 灌溉

有灌溉計(jì)劃，灌溉水下滲充足且均勻，有排澇措施；采 用節(jié)水灌溉設(shè)備和措施，能利用雨水資源進(jìn)行灌溉；確保在 萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水，其他時(shí)間根據(jù)植 79 物種類、生長(zhǎng)情況和土壤墑情合理安排灌溉。施肥

喬木每年施肥1 次至2次，灌木每年施肥3次至4次，地被和草坪植物每年施肥4 次至5 次，花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情 況進(jìn)行追肥；通過(guò)有機(jī)覆蓋等方法，逐年增加土壤有機(jī)質(zhì)。病蟲害防治

采取預(yù)防為主，綜合防治的方針；及時(shí)掌控病蟲害的發(fā) 生情況，盡量采用生物、物理方法有效防治病蟲害，減少使 用化學(xué)農(nóng)藥對(duì)環(huán)境的影響。整形修剪

喬木每年夏季、冬季各修剪1 次；灌木修剪及時(shí)，全年

至少修剪3 次；綠籬和色塊每年至少修剪5 次；冷季型草坪 生長(zhǎng)季節(jié)至少每2 周修剪1 次，全年至少修剪20 次。除草

每年全面除草5 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草 的綠地面積不超過(guò)總綠地面積的2%，局部雜草覆蓋率不超過(guò) 綠地面積的30%，不出現(xiàn) 20 厘米以上的雜草。垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物應(yīng)隨時(shí)清理 干凈。

8.4.3

工作檢查 生長(zhǎng)季節(jié)每周至少檢查1次綠化工作。編制每周綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計(jì)劃。綠化檔案齊全、準(zhǔn)確。

8.5 環(huán)境衛(wèi)生

8.5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn) 實(shí)行生活垃圾分類收集。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾收集容器。每周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié) 每日噴灑1 次殺蟲藥。每日清運(yùn) 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不 得亂堆亂倒。配有專用垃圾清運(yùn)車清運(yùn)垃圾，密閉運(yùn)輸、外觀整 潔。

8.5.2 物業(yè)共用部分清潔 樓內(nèi)

1）

大堂、一層候梯廳

每日清掃、清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。

每日擦拭1 次信報(bào)箱。

每周擦拭1 次大堂玻璃。

每周擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。

配有家具的，每月護(hù)理1 次。

每日巡視保潔3 次大堂、一層候梯廳。

2）

樓道、樓梯

每日清掃并清拖1 次樓道、樓梯地面。

每日擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。

每季度除塵1次樓內(nèi)燈具。

根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護(hù)。

每日巡視保潔2 次樓道、樓梯。

2 電梯轎箱

每日擦拭2 次電梯轎廂門、面板。

每日清拖2 次轎廂地面。

不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每周護(hù)理1 次；石 材裝飾的電梯轎廂，每月養(yǎng)護(hù)1 次。

每日巡視保潔3 次電梯轎箱。天臺(tái)、屋面

每月清掃1 次天臺(tái)、屋面；雨季期間，每月清掃2 次天 臺(tái)、屋面。

每周巡查1 次天臺(tái)、內(nèi)天井，有雜物及時(shí)清掃。樓外道路及設(shè)施

每日清掃1 次、巡視保潔4 次樓外道路。

每周清潔1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每月清潔1 次 雨蓬、門頭等。水景

根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。

使用期間每日清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。

投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。雨雪天氣清潔

雨后對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃；雨后4小時(shí)道 路無(wú)成片積水，雨后天晴1 日內(nèi)恢復(fù)道路清潔水平。

降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。晝間降雪的，隨時(shí) 清掃。夜間降雪的，主要道路的冰雪，在次日 9:00 前清掃干凈；其他責(zé)任地段的冰雪，在次日 10：00 前清掃干凈。82

8.5.3 工作檢查和記錄 每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。每2 周全面檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。清潔檔案齊全。

8.6 公共秩序維護(hù)

8.6.1 出入口有專人24 小時(shí)值守。

8.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：

00 巡視 4 次，其中樓內(nèi)巡視 2 次；22：00 至次日 6：00 巡 視2 次，夜間巡查2 人同行。

8.6.3 巡視檢查停車場(chǎng)，維護(hù)道路、場(chǎng)地使用秩序。

8.6.4 機(jī)動(dòng)車輛登記出入。

8.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值守；監(jiān)控影像資料、報(bào) 警記錄應(yīng)留存 30 日備查；管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著 位置。

8.6.6 對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。

8.6.7 每年進(jìn)行 4 次專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，其中有業(yè)主或使 用人參與的演習(xí)不少于1 次，做好記錄。

8.6.8 備勤人員 24 小時(shí)待崗，人數(shù)不少于秩序維護(hù)人員的 25%，配備必要的應(yīng)急工具。

8.6.9 記錄與檔案 各項(xiàng)工作記錄完整有效。

檔案齊全。

8.7 裝飾裝修管理

8.7.1 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。

8.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

8.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或 使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié) 議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項(xiàng)。

8.7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用 人未申報(bào)登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改 正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

8.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝 修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

8.7.6 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采 取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運(yùn)。

自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆?式，在2 日內(nèi)清運(yùn)。

引用標(biāo)準(zhǔn)名錄

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北京市地方標(biāo)準(zhǔn)

住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

Residential Property Service Standard

（報(bào)批稿）

DBXXX-2010

條文說(shuō)明

2010

北京

1 基本要求

1.1 客戶服務(wù)場(chǎng)所 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)設(shè)置專用的客戶服務(wù)場(chǎng)所，有

明顯標(biāo)志、固定的通訊聯(lián)絡(luò)方式； 三級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)對(duì)辦公家具、電腦、打印機(jī)等辦公設(shè)備分別提出了要求。四級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)要求客戶服務(wù)中心公示主要服務(wù)人員 照片?？蛻舴?wù)場(chǎng)所根據(jù)項(xiàng)目類型和特點(diǎn)制定業(yè)務(wù)接待時(shí) 間。在客戶服務(wù)場(chǎng)所的顯著位置公示24 小時(shí)服務(wù)電話，有專人接聽，處理業(yè)主或使用人的報(bào)修、投訴等。

1.2 人員 從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書，如：電梯維修、空

調(diào)制冷維修、強(qiáng)電運(yùn)行維修、消防監(jiān)控等專業(yè)人員均應(yīng)持證 上崗；直接從事供水工作的人員應(yīng)取得健康體檢合格證。從業(yè)人員應(yīng)遵守本企業(yè)制定的行為規(guī)范，佩戴明顯 標(biāo)志；二級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)要求統(tǒng)一著裝。每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域均應(yīng)配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及 房屋建筑安全管理員。一級(jí)至五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人任職條件分別提出要

求，最低要求為2 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作 經(jīng)歷，經(jīng)培訓(xùn)考核成為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在 冊(cè)人員。五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)提出可以根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和業(yè)主需求，配備 具有外語(yǔ)會(huì)話能力的管理人員。

1.3 制度 根據(jù)項(xiàng)目情況制定各項(xiàng)管理制度，如：房屋管理制

度、維修管理制度、二次供水管理制度、電梯管理制度、消 防安全防范制度、綠化養(yǎng)護(hù)制度、環(huán)境衛(wèi)生管理制度、公共 秩序維護(hù)管理制度、裝飾裝修管理制度、值班制度、財(cái)務(wù)管 理制度、收費(fèi)管理制度、培訓(xùn)與考核制度等。根據(jù)項(xiàng)目情況制定突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案，如：火

災(zāi)、水、電、氣、電梯、公共衛(wèi)生事件、極端氣象災(zāi)害等應(yīng) 急預(yù)案。員工的培訓(xùn)、考核包括以下內(nèi)容：

員工入職培訓(xùn)，即針對(duì)企業(yè)文化、規(guī)章制度、服務(wù)理念 等進(jìn)行培訓(xùn)、考核。

員工崗位培訓(xùn)，即針對(duì)不同的專業(yè)、崗位制定培訓(xùn)計(jì)劃，實(shí)施并考核。建立巡視、檢查、運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)等物業(yè)服務(wù)工作 記錄，記錄應(yīng)清晰、完整、準(zhǔn)確。

1.4 檔案

建立物業(yè)管理檔案，包括：基礎(chǔ)資料、業(yè)主資料、運(yùn)行

維護(hù)資料?；A(chǔ)資料包括竣工驗(yàn)收資料、設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件等。業(yè)主資料包括業(yè) 主或使用人的基本信息、物業(yè)權(quán)屬資料等。運(yùn)行維護(hù)資料包 括房屋及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)記錄、服務(wù)和管理資 料等。

檔案管理應(yīng)遵守有關(guān)保密規(guī)定，不得外泄業(yè)主資料。

四級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)有檔案資料室及專職檔案管理人 員。

四級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)要求使用專業(yè)物業(yè)服務(wù)軟件管理物業(yè)管 理檔案。

1.5 標(biāo)志

消防、逃生通道、安全出口等重點(diǎn)部位和設(shè)施設(shè)備應(yīng)設(shè) 置專用標(biāo)志；作業(yè)施工期間應(yīng)設(shè)置警示標(biāo)志；綠地、水景等 部位設(shè)置溫馨提示。

標(biāo)志應(yīng)清晰、完整、準(zhǔn)確，不得遮擋、轉(zhuǎn)向、涂改、移 位或轉(zhuǎn)為他用。

1.6 客戶服務(wù) 五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求每半年向業(yè)主公示物業(yè)服務(wù)合同履行 情況和收支情況等；每月公示主要工作計(jì)劃和完成情況。對(duì)停水、停電、停氣、電梯維修、噴灑農(nóng)藥、滅鼠、滅蟑等，涉及業(yè)主和使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)履行告知義務(wù)。三級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)要求對(duì)報(bào)修、投訴進(jìn)行回訪。四級(jí)以 上標(biāo)準(zhǔn)對(duì)回訪比例提出要求。

回訪率是指回訪數(shù)量占業(yè)主或使用人報(bào)修數(shù)量或投訴 數(shù)量的百分比。三級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)要求每年公開征集物業(yè)服務(wù)意見，保

留征詢意見問(wèn)卷、滿意率統(tǒng)計(jì)表、整改措施及實(shí)施方案、公 示情況記錄等資料。

問(wèn)卷率是指實(shí)際回收的有效問(wèn)卷數(shù)量占業(yè)主數(shù)量的百 分比。三級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)要求每月檢查 1 次物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，重

要節(jié)假前組織房屋及共用設(shè)施設(shè)備檢查、消防安全檢查等，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題、整改措施、整改結(jié)果等進(jìn)行記錄。

5 三級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)要求組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī) 房。三級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)要求組織社區(qū)文化活動(dòng)，并應(yīng)充分考 慮活動(dòng)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，避免發(fā)生意外。四級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)要求重要節(jié)日進(jìn)行美化裝飾。三級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)立公共信息欄用于宣傳，宣傳 材料應(yīng)張貼有序、更新及時(shí)、保持美觀。三級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)要求提供特約服務(wù)，為業(yè)主提供便利。

1.7 專項(xiàng)服務(wù)委托管理

要求建立專項(xiàng)服務(wù)委托管理制度，對(duì)共用設(shè)施設(shè)備維修 養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、操 作人員的職業(yè)資格證書進(jìn)行確認(rèn)，簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，并對(duì)專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評(píng)價(jià)。

其中涉及到電梯作業(yè)、有限空間作業(yè)、高空作業(yè)、壓力 容器操作等特種作業(yè)的，委托工作實(shí)施前應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行

交底，并履行相應(yīng)的審批手續(xù)。共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)

本標(biāo)準(zhǔn)描述的維修工作是住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 日常維修服務(wù)，需使用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新、改造的，按照《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《北 京市住宅專項(xiàng)維修資金使用審核標(biāo)準(zhǔn)》等執(zhí)行。

2.1 綜合管理 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)建立完整的房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔

案，包括設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、巡視檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄等。

2 根據(jù)《北京市城鎮(zhèn)房屋建筑使用安全綜合治理辦法》 的規(guī)定，及時(shí)對(duì)房屋使用安全情況進(jìn)行評(píng)估、鑒定。明確共用部位、共用設(shè)施設(shè)備巡視檢查的內(nèi)容、路

線、頻次等要求，制定維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，巡視檢查和維修養(yǎng)護(hù) 要做好記錄；每年第四季度制定下一房屋及共用設(shè)施設(shè) 備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并組織實(shí)施。根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，特種設(shè)備應(yīng)定期檢驗(yàn)檢測(cè)并有 相應(yīng)記錄。在發(fā)生雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前

后，要對(duì)防雷裝置、屋面防水、排水系統(tǒng)等組織專項(xiàng)檢查并 做好記錄。

2.2 共用部位 房屋結(jié)構(gòu)

每季度由房屋建筑安全檢查員以目測(cè)方式對(duì)基礎(chǔ)、梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行檢查；其中每年第四季度的檢查應(yīng)配 合每年的房屋檢查工作進(jìn)行。建筑部件

1）

定期對(duì)建筑部件進(jìn)行巡視檢查，按照責(zé)任范圍進(jìn) 行維修養(yǎng)護(hù)。

標(biāo)準(zhǔn)中描述建筑部件的雨罩、空調(diào)室外機(jī)臺(tái)架是指和主 體結(jié)構(gòu)形成整體的構(gòu)件，業(yè)主自裝的除外。

2）

巡視時(shí)如發(fā)現(xiàn)窗框松動(dòng)、門窗扇開關(guān)不靈活、糟

朽、開焊、小五金缺損等情況應(yīng)修補(bǔ)。修補(bǔ)后的鋼木門窗應(yīng) 開關(guān)靈活不松動(dòng)，框與墻體結(jié)合牢固，五金齊全；玻璃裝釘 牢固，膩?zhàn)语枬M，窗紗繃緊，不露紗頭。

一級(jí)至五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)巡視頻次有差別。

3）

物業(yè)共用部分的室內(nèi)墻面及頂棚不應(yīng)出現(xiàn)空鼓、剝落現(xiàn)象，修繕后的內(nèi)墻面及頂棚應(yīng)恢復(fù)原有功能，抹面應(yīng) 接搓平整、不起泡、不翹邊，面層與基層結(jié)合牢固。吊頂?shù)?龍骨應(yīng)整齊，無(wú)明顯變形。吊頂板整潔無(wú)污漬，不缺邊角。

室內(nèi)地面、散水不應(yīng)出現(xiàn)起砂、空鼓、松動(dòng)的情況，維 修后應(yīng)平整、光滑、接搓平順。

外墻面應(yīng)保持整潔。墻皮和涂料不起皮，不開裂。外墻 磚不松動(dòng)，不空鼓。外檐抹灰、塊料面層因局部嚴(yán)重空鼓有 脫落危險(xiǎn)的，應(yīng)及時(shí)排除險(xiǎn)情，排除后應(yīng)不存在危險(xiǎn)隱患。在冬、夏季節(jié)交換的高溫差時(shí)期，要特別加強(qiáng)對(duì)墻面裝飾材 料的檢查和維修，防止高空墜落傷人的現(xiàn)象發(fā)生。

煙道不應(yīng)有裂縫、破損、堵塞，修繕后應(yīng)保持通暢。

一級(jí)至五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)檢查頻次有差異。

4）

定期將屋面、雨水口及采光井積存的雜物清掃干

凈；雨落管局部殘缺、破損應(yīng)更換，修繕后應(yīng)補(bǔ)齊五金配件。

屋面局部滴漏以至影響使用的屬于屋面局部補(bǔ)漏范圍，補(bǔ)漏后應(yīng)達(dá)到不再滴漏。陽(yáng)臺(tái)、雨罩、梁等結(jié)構(gòu)構(gòu)件出現(xiàn) 保護(hù)層開裂，應(yīng)及時(shí)封堵裂縫，維修后的結(jié)構(gòu)構(gòu)件應(yīng)不再有 裂縫及露筋現(xiàn)象。附屬構(gòu)筑物

1）

定期巡查道路、路面、側(cè)石、管井、溝渠等，發(fā) 現(xiàn)陷落、損壞、松動(dòng)、丟失等現(xiàn)象應(yīng)安排修復(fù)。

2）

一級(jí)至五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)檢查雨、污水管井的頻次有差異。

3）

定期對(duì)大門、圍墻等進(jìn)行巡查，如存在開裂，倒

塌，基礎(chǔ)松動(dòng)等現(xiàn)象，應(yīng)安排修復(fù)。一級(jí)至五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)巡查頻 次有差異。

4）

定期對(duì)休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進(jìn)行巡

查，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)，保證其安全使用；不能及時(shí)修復(fù)的 要進(jìn)行圍護(hù)，并設(shè)置相應(yīng)的警示標(biāo)志。

5）

防雷裝置應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范要求；于每年上汛前即6 月 15日前完成檢測(cè)。

每次出現(xiàn)雷電后對(duì)防雷裝置進(jìn)行專項(xiàng)檢查，發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng) 立即修復(fù)或更換。

在檢測(cè)中發(fā)現(xiàn)的不符合項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)采取措施處理。

2.3 空調(diào)系統(tǒng) 根據(jù)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行公共建筑空調(diào)溫度控制標(biāo)準(zhǔn)的 通知》（國(guó)發(fā)[2006]28 號(hào)）控制室內(nèi)溫度，夏季不低于 26 攝氏度，冬季不高于20 攝氏度。根據(jù)衛(wèi)生部《公共場(chǎng)所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生管理 辦法》（衛(wèi)監(jiān)督發(fā)[2006]53 號(hào)）的要求，建立空調(diào)衛(wèi)生管理 制度和應(yīng)急預(yù)案。三級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)要求每年檢查1 次管道、閥門并除銹。

三級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)對(duì)冷卻塔噪聲提出檢測(cè)要求。一級(jí)至五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的清洗消毒頻次有 差異。一至五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)定期對(duì)冷凍水質(zhì)進(jìn)行檢測(cè)。

2.4 二次供水設(shè)施

二次供水設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)達(dá)到以下要求： 運(yùn)行正常，設(shè)施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污染； 水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)； 水箱及管道無(wú)銹蝕、水箱間保持清潔； 做好日常巡視、維修、養(yǎng)護(hù)、水箱清洗、消毒記錄。

一級(jí)至五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)水箱間的巡視頻次有差異。

2.5 排水系統(tǒng) 排水、排污管道應(yīng)通暢，無(wú)堵塞外溢現(xiàn)象。

三級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)要求每次降雨前后及強(qiáng)降雨過(guò)程中對(duì)主 要排水口、管井進(jìn)行檢查。一級(jí)至五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)污水泵的巡視頻次有差異?；S池、污水井的清掏工作應(yīng)由具備安全生產(chǎn)條件 的專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)實(shí)施，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)確認(rèn)其資質(zhì)，對(duì)清掏

作業(yè)的過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督。

2.6 照明和電氣設(shè)備 樓內(nèi)照明

樓內(nèi)照明是指建筑物內(nèi)共用部位的照明。

電光源和照明燈具完好，當(dāng)照度低于設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的80%時(shí)，應(yīng)進(jìn)行維修。

一級(jí)至五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)樓內(nèi)照明的巡視頻次和修復(fù)時(shí)限有 差異。樓外照明

樓外照明是指建筑物外共用部位的照明，包括：園區(qū)照 明、園區(qū)道路照明、圍墻照明、景觀照明，航空障礙標(biāo)志燈 等。

照度低于設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)80%時(shí)，應(yīng)進(jìn)行維修。

保證燈具和附屬配電箱的防水性能應(yīng)達(dá)到設(shè)計(jì)的防護(hù) 等級(jí)（IP 等級(jí)）。

景觀照明、園區(qū)照明以照明效果是否明顯受到影響作維 修的依據(jù)。

光控開關(guān)和時(shí)間控制器應(yīng)保持完好并根據(jù)季節(jié)變化對(duì) 開啟和關(guān)閉的時(shí)間進(jìn)行定期調(diào)整。

共用部位道路照明的開閉時(shí)間應(yīng)與本市路燈的開閉時(shí) 間基本同步。

一級(jí)至五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)樓外照明的巡視頻次和修復(fù)時(shí)限有 差異。應(yīng)急照明

應(yīng)急照明包括安全照明燈、疏散照明燈、疏散指示燈、樓層指示燈。

高于100 米的建筑物內(nèi)的應(yīng)急照明斷電后，依靠蓄電池

維持時(shí)間應(yīng)不少于30分鐘，低于100米的應(yīng)不少于20分鐘。

應(yīng)急照明燈具的集中式或自帶式蓄電池都應(yīng)定期進(jìn)行 充放電。低壓柜、低壓配電箱、控制柜

檢查低壓柜各個(gè)支路的負(fù)荷情況，電氣元件和連接點(diǎn)溫 度，各種表計(jì)異常誤差，柜內(nèi)積塵情況，異常噪聲和氣味，各類電氣元件的設(shè)定值的異常變化，進(jìn)出線的護(hù)口，鎖具、柜體，各種標(biāo)志標(biāo)牌，指示燈，各種電器裝置或控制設(shè)備的 設(shè)定參數(shù)，按鈕，轉(zhuǎn)換開關(guān)，遠(yuǎn)控裝置。

定期切換 EPS 主備電源和末端雙路電源互投開關(guān)，定期 對(duì)蓄電池充放電。

一級(jí)至五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)巡視頻次有差異。發(fā)電機(jī)

啟動(dòng)前檢查燃油位、潤(rùn)滑油位、水位、啟動(dòng)電池、充電 機(jī)的輸出電壓和電流、發(fā)電機(jī)饋線柜。

運(yùn)行時(shí)檢查發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)速的平穩(wěn)度和機(jī)體振動(dòng)情況、各類 表計(jì)的顯示、排煙口、進(jìn)風(fēng)口的動(dòng)作、排煙顏色。

定期試運(yùn)行的時(shí)間應(yīng)不少于 15 分鐘，定期帶載運(yùn)行的 時(shí)間應(yīng)不少于1 小時(shí)，做好記錄。

定期檢查油料質(zhì)量，油料儲(chǔ)存間通氣管；現(xiàn)場(chǎng)儲(chǔ)油量不 得超過(guò)1 噸。

入冬前檢查水箱內(nèi)防凍液的加注情況。

按照生產(chǎn)廠家的規(guī)定進(jìn)行周期性等級(jí)保養(yǎng)。

一級(jí)至五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)試運(yùn)行周期有差異。配電室、樓層配電間

配電室的門口應(yīng)設(shè)置擋鼠板，其高度不低于 0.6 米。

所有穿過(guò)變電室墻壁、頂棚和地面的線槽，線管周圍的 空隙應(yīng)嚴(yán)密封堵。

配電室應(yīng)保持干燥。

室內(nèi)各種標(biāo)志標(biāo)牌完備。

2.7 安全防范系統(tǒng) 報(bào)警控制管理主機(jī)

報(bào)警控制管理主機(jī)應(yīng)每日巡視，及時(shí)排除各類故障。

檢查設(shè)備表面和內(nèi)部線路板、電子元器件表面的積塵情 況。

一級(jí)至五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)清潔周期提出了不同要求。應(yīng)使用投 涮干凈擰干無(wú)滴水的抹布擦拭設(shè)備表面；用吹吸風(fēng)機(jī)，吹除 或吸取內(nèi)部灰塵，對(duì)頑垢可先用軟毛刷清除。對(duì)講門口機(jī)

要求按鍵靈敏有效、顯示屏顯示正常、通話清晰、固定 牢固、防水狀況良好。

一級(jí)至五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)清潔周期提出了不同要求，參照上一 條款中介紹的方法對(duì)設(shè)備表面清潔和內(nèi)部除塵。網(wǎng)絡(luò)控制箱

外觀無(wú)變形，接線緊固。紅外對(duì)射探測(cè)器

固定牢固，防水良好，探測(cè)范圍有效、無(wú)誤報(bào)，接線緊 固。圖像采集設(shè)備

要求監(jiān)視畫面圖像清晰，錄像功能正常，矩陣開關(guān)搖桿 靈活有效，圖像切換正常。

攝像機(jī)

攝像機(jī)鏡頭表面清潔時(shí)要用鏡頭紙擦拭，要求聚焦清

晰、紅外夜視正常、防水狀況良好、固定牢靠、接線連接正 常。環(huán)境惡劣時(shí)，表面清潔可縮短周期增加頻次。解碼器

要求防雨罩牢固，接線可靠。云臺(tái)

云臺(tái)轉(zhuǎn)動(dòng)部位銹澀，會(huì)增加電機(jī)工作負(fù)荷甚至損壞，因 此要求運(yùn)轉(zhuǎn)靈活無(wú)噪音，接線可靠。

一級(jí)至五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)上潤(rùn)滑油的周期提出不同要求。巡更點(diǎn)

要求固定牢固、外觀良好、存儲(chǔ)記錄有效可靠。讀卡器

要求固定牢固、鍵盤靈敏有效、讀卡時(shí)蜂鳴器聲音正常、防水狀況良好。電磁鎖門鎖

要求固定牢固、吸力達(dá)標(biāo)、外觀無(wú)變形、接線緊固。

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第三篇：二級(jí)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

附件一 二級(jí)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

（一）綜合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

1、小區(qū)設(shè)管理處，辦公設(shè)施設(shè)備較先進(jìn)完備，應(yīng)用計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代化管理手段進(jìn)行科學(xué)管理，辦公場(chǎng)所整潔有序。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有效證照，人員配備合理，有管理人員、水電等專業(yè)操作人員，并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書，崗位責(zé)任制明確。

3、納入企業(yè)所管項(xiàng)目日常性成本開支的物業(yè)服務(wù)人員人均服務(wù)面積不高于2300平方米。樓管員、安防、水電等主要物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在小區(qū)醒目處上墻公示。

4、物業(yè)服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，服務(wù)主動(dòng)、熱情。

5、簽訂規(guī)范的前期物業(yè)服務(wù)合同（協(xié)議），雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

6、承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，按《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定驗(yàn)收，手續(xù)齊全，并有相關(guān)記錄存檔。

7、有完善的物業(yè)管理制度、作業(yè)流程、物業(yè)管理工作計(jì)劃；建立財(cái)務(wù)制度，財(cái)務(wù)收支符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定；財(cái)務(wù)管理、業(yè)主資料、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費(fèi)管理等全面實(shí)行計(jì)算機(jī)管理。

8、公示16小時(shí)服務(wù)電話。及時(shí)解答業(yè)主的咨詢、處理業(yè)主投訴及受理維修等。業(yè)主咨詢、投訴在48小時(shí)內(nèi)予以答復(fù)處理；業(yè)主報(bào)公共區(qū)域急修1小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修記錄，并有回訪制度，滿意率達(dá)80%以上。

9、提供有效的特約服務(wù)和代辦服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等應(yīng)按有關(guān)規(guī)定在小區(qū)醒目處予以公布。

10、公共水電費(fèi)用單獨(dú)按實(shí)由業(yè)主分?jǐn)偟?，每月在小區(qū)醒目處公布1次由業(yè)主分?jǐn)偟墓菜娰M(fèi)用詳細(xì)測(cè)算情況；每半年1次在小區(qū)醒目處公布涉及住戶共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新改造費(fèi)用分?jǐn)偤推渌飿I(yè)服務(wù)代收代付費(fèi)用情況。

11、按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住宅專項(xiàng)維修資金。

12、每年1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率80%以上；對(duì)業(yè)主提出的意見進(jìn)行分析并在一個(gè)季度內(nèi)予以整改，因客觀原因確實(shí)無(wú)法整改的應(yīng)向相關(guān)業(yè)主說(shuō)明原因，并有相關(guān)征詢情況及整改記錄備案。

13、每年開展1次以上健康有益的社區(qū)文化活動(dòng)。

（二）公共秩序維護(hù)

1、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口交通標(biāo)示齊全、規(guī)范；各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施場(chǎng)地有明顯標(biāo)志。

2、門崗整潔，設(shè)專人24小時(shí)值勤。小區(qū)主出入口不少于13小時(shí)立崗值勤,并有詳細(xì)交接班記錄和外來(lái)人員、車輛登記記錄。勸阻外來(lái)人員、車輛隨意進(jìn)入小區(qū)。

3、對(duì)安全電子監(jiān)控系統(tǒng)實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控并及時(shí)記錄。專職安防人員能開展并處理小區(qū)公共秩序維護(hù)及應(yīng)急工作。

4、維護(hù)小區(qū)公共區(qū)域秩序，按照法規(guī)政策等規(guī)定，采取各種有效安全防范措施，落實(shí)小區(qū)安防力量。通過(guò)人防、技防、物防相結(jié)合的辦法，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作。安防人員按照指定路線和時(shí)間進(jìn)行12小時(shí)巡邏；對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)至少巡查1次，有巡查記錄。接到業(yè)主報(bào)警或求助電話等發(fā)生安全事故時(shí)，立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，并及時(shí)采取應(yīng)急措施，同時(shí)向有關(guān)行政主管部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

5、協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好常住人口、流動(dòng)人口和出租房屋登記管理工作，對(duì)不履行義務(wù)的業(yè)主，應(yīng)及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)告，協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)的行為。

6、對(duì)小區(qū)內(nèi)違章占用消防通道、影響業(yè)主正常通行的行為及時(shí)予以勸阻，保證消防通道暢通。勸阻無(wú)效的，應(yīng)將相關(guān)整改方案書面上報(bào)社區(qū)及消防等相關(guān)主管部門，配合相關(guān)主管部門共同做好整改工作。

7、對(duì)業(yè)主擅自改變物業(yè)共用通道用途導(dǎo)致存在火災(zāi)安全隱患要及時(shí)向有關(guān)責(zé)任人下發(fā)整改通知書，限期整改。整改無(wú)效的，應(yīng)及時(shí)書面報(bào)告社區(qū)及消防等相關(guān)主管部門，并配合相關(guān)主管部門共同做好整改工作。

8、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案。接到火警、警情后立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)并報(bào)告消防、公安等相關(guān)主管部門及相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人，同時(shí)協(xié)助采取相應(yīng)措施。

（三）房屋等公共部位管理

1、每年1次編制房屋等共用部位日常管理和維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，每周巡查2次樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、休閑椅、涼亭等配套的共有部位，做好巡查記錄，有損壞現(xiàn)象的10天內(nèi)恢復(fù)正

常（物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法掌控時(shí)間如外修或到外地購(gòu)零件等特殊原因除外）。及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，維修率達(dá)80%以上。巡查、維修和保養(yǎng)記錄齊全。

2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，屬于大中修和更新改造的，每年1次編制大中修和更新改造計(jì)劃，書面向受益業(yè)主公示，根據(jù)受益業(yè)主的決定或合同的約定組織維修。有使用住宅專項(xiàng)維修資金的，按相關(guān)規(guī)定程序及時(shí)上報(bào)相關(guān)主管部門審批，并組織維修。

3、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和臨時(shí)管理規(guī)約要求，建立完善的小區(qū)裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定告知裝修人有關(guān)裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每周至少3次巡查裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，并有記錄。發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定以及違反臨時(shí)管理規(guī)約行為的，及時(shí)勸阻，勸阻無(wú)效的應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)報(bào)告社區(qū)、有關(guān)行政主管部門。

4、保持房屋外觀完好、整潔，符合原設(shè)計(jì)要求。對(duì)違章搭建、公共區(qū)域亂張貼懸掛等違反相關(guān)規(guī)定現(xiàn)象能及時(shí)勸阻，勸阻無(wú)效的應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)及時(shí)向相關(guān)主管部門報(bào)告。

（四）共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)

1、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)制度健全，每年1次編制共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄齊全。

2、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施。

3、加強(qiáng)對(duì)樓宇對(duì)講、視頻監(jiān)控、周界報(bào)警、電子巡更等技防設(shè)施日常維護(hù)，確保運(yùn)轉(zhuǎn)正常有效；

4、對(duì)設(shè)備故障及重大或突發(fā)性事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場(chǎng)處理措施、處理記錄。

5、制定消防安全制度、消防安全操作規(guī)則、滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案。對(duì)消防設(shè)施每年至少進(jìn)行1次全面檢測(cè)，確保完好有效,可隨時(shí)啟用,消防通道暢通。檢測(cè)記錄應(yīng)當(dāng)完整、準(zhǔn)確并存檔備查。

6、每天1次對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡查，做好日常巡查記錄。需要維修，屬于小修的，48小時(shí)內(nèi)組織修理。屬于大中修或者需要更新改造的，要將大中修與更新改造計(jì)劃至少提前一個(gè)季度書面向受益業(yè)主公示，根據(jù)受益業(yè)主的決定，組織相關(guān)業(yè)主自籌資金進(jìn)行大中修或更新改造；已繳存住宅專項(xiàng)維修資金的小區(qū)，將大中修或更新改造計(jì)劃至少提前一個(gè)季度書面向受益業(yè)主公示，根據(jù)受益業(yè)主的決定，及時(shí)上報(bào)相關(guān)行政主管部門申請(qǐng)審批，并協(xié)助相關(guān)部門做好大中修及更新改造工作。

7、每周至少3次巡查供水系統(tǒng)供水設(shè)備。每年1次對(duì)水泵潤(rùn)滑點(diǎn)加油，對(duì)泵房、管道等進(jìn)行除銹、油漆，對(duì)水泵實(shí)施全面維護(hù)保養(yǎng)，保證二次供水正常，泵房整潔。每周至少3次巡查污水泵等排水系統(tǒng)，做到污水處理系統(tǒng)正常運(yùn)行。根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無(wú)堵塞外溢，周邊基本無(wú)異味。每年至少1次對(duì)污水處理系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。供水和排水系統(tǒng)維修和保養(yǎng)符合環(huán)保要求。

8、水電、電梯、監(jiān)控等技術(shù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，保證正常運(yùn)行。

9、每天1次對(duì)電梯實(shí)行巡查，保證載人電梯24小時(shí)正常運(yùn)行。接到故障報(bào)告后物業(yè)維修人員20分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行危急處理，需要聯(lián)絡(luò)專業(yè)維修人員到現(xiàn)場(chǎng)維修的應(yīng)及時(shí)聯(lián)絡(luò)，盡快恢復(fù)正常運(yùn)行。

10、每天檢查1次路燈、樓道燈等公共照明，完好率不低于90%，并按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開關(guān)。

11、接到相關(guān)部門停水、停電、停氣等通知，應(yīng)以通知、公告、廣播等形式提前通知業(yè)主。

（五）公共區(qū)域清潔衛(wèi)生保潔服務(wù)

1、對(duì)垃圾桶、果皮箱及時(shí)實(shí)施維護(hù)保潔，并實(shí)行垃圾袋裝。每天至少收集生活垃圾1次、清運(yùn)1次。果皮箱、垃圾桶每周清洗1次，保持果皮箱、垃圾桶清潔、無(wú)異味。垃圾收集點(diǎn)周圍地面無(wú)散落垃圾、無(wú)污跡、無(wú)異味。

2、小區(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)、綠地、明溝、公共樓道、電梯廳、電梯轎廂每天清掃1次；公共樓道、電梯廳、電梯轎廂、樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)等每?jī)商鞚裢希ú粒?次；共用部位玻璃及室外標(biāo)識(shí)（高度3米以下，高度3米以上每年清潔一次）、宣傳欄、信報(bào)箱等每10天至少清潔1次；路燈、樓道燈等公共燈具每月至少清潔1次。

3、每周至少3次打澇水景漂浮雜物，保持水體清潔；定期對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其它處理，保持水體無(wú)異味。

4、戶外共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，及時(shí)清掏；化糞池每年清掏1次，確保使用正常，無(wú)外溢。發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時(shí)清掏，保持暢通。

5、二次供水水箱、生活用水蓄水池每半年按相關(guān)規(guī)定請(qǐng)持證人員清洗1次，按規(guī)定報(bào)檢，并在小區(qū)醒目處公布。定時(shí)巡查，水箱、蓄水池應(yīng)保持完好并加鎖。水質(zhì)符合國(guó)家規(guī)定要求。

6、設(shè)備房保持整潔，無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

7、建立消殺工作管理制度，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

8、進(jìn)行保潔巡查，無(wú)明顯暴露垃圾、衛(wèi)生死角等現(xiàn)象。及時(shí)勸阻樓道內(nèi)亂懸掛、亂貼亂畫等現(xiàn)象，保證小區(qū)內(nèi)環(huán)境干凈整潔。

（六）公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1、有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。

2、花草樹木每年根據(jù)植物種類適時(shí)修剪，發(fā)現(xiàn)枯萎的植物應(yīng)在10天內(nèi)清除、補(bǔ)種，保持良好的觀賞效果。

3、草坪生長(zhǎng)整齊，高度不應(yīng)超過(guò)12公分，超過(guò)時(shí)應(yīng)在10天內(nèi)修剪，有效控制雜草孳生。

4、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，分不同植物種類適時(shí)澆灌、施肥和松土，花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好。

5、定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。發(fā)現(xiàn)病蟲害及時(shí)滅殺。

6、園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無(wú)損；綠地設(shè)有提示愛護(hù)綠化的宣傳牌。備注：超高層（100米及以上）帶電梯住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可在高層帶電梯住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上另加15%。

第四篇：北京市住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)規(guī)范

北京市住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)規(guī)范(一級(jí))(試行)

(京建物[2007]1209號(hào))

為進(jìn)一步加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符、公開透明，北京市建委《住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)規(guī)范(一級(jí))(試行)》(以下簡(jiǎn)稱規(guī)范)經(jīng)網(wǎng)上公示廣泛征求意見，在完成標(biāo)準(zhǔn)化試點(diǎn)工作并對(duì)具體內(nèi)容做出修訂完善后于12月20日正式頒布，自2008年1月1日起施行?！兑?guī)范》11項(xiàng)內(nèi)容成為物業(yè)服務(wù)必須達(dá)標(biāo)的“規(guī)定動(dòng)作”。

《規(guī)范》的11項(xiàng)“規(guī)定動(dòng)作”共包括綜合要求、房屋維修養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維修養(yǎng)護(hù)、電梯服務(wù)、消防服務(wù)、二次供水管理、協(xié)助維護(hù)秩序、清潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、停車服務(wù)、裝飾裝修服務(wù)，每項(xiàng)均配有考評(píng)細(xì)則及相應(yīng)分?jǐn)?shù)，是今后物業(yè)服務(wù)必須達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，也是主管部門監(jiān)管的重要內(nèi)容。

一、綜合要求

01、依據(jù)有關(guān)規(guī)定,簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，各方權(quán)利義務(wù)明確。

02、承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，做好記錄。03、從業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的專業(yè)培訓(xùn)合格證書。04、物業(yè)服務(wù)方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。05、服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，服務(wù)主動(dòng)、細(xì)致、周到，用語(yǔ)文明。

06、在物業(yè)服務(wù)中心懸掛（或張貼）物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書（或復(fù)印件）、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片，公示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

07、在公共區(qū)域顯著位置公示24小時(shí)報(bào)修電話，有服務(wù)人員接待住戶，8：30-12：00、13：00-17：00受理住戶的咨詢和投訴，水、電、氣等急迫性報(bào)修20分鐘內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，由專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)機(jī)構(gòu)，有報(bào)修、維修記錄。

08、涉及住戶正常生活的物業(yè)服務(wù)重要事項(xiàng)，應(yīng)在小區(qū)主要出入口、各樓單元門張貼通知，履行告知義務(wù)。

09、每年第四季度對(duì)房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次安全檢查，根據(jù)檢查情況制定下一維修和服務(wù)計(jì)劃，并按規(guī)定組織實(shí)施。

10、對(duì)區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)的行為，應(yīng)及時(shí)勸阻，報(bào)告主管部門，也可依據(jù)管理規(guī)約等約定提起訴訟。

11、建立各種公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生突發(fā)事件即能立即實(shí)施。

12、冬季、雨季、汛前以及重大節(jié)假日前進(jìn)行安全檢查。

13、設(shè)置意見箱，每年集中進(jìn)行一次公開的物業(yè)服務(wù)意見征集，并將提出的意見與解決情況公示。

14、公布公共服務(wù)的收支情況。

15、小區(qū)內(nèi)顯著位置設(shè)立公共信息欄，配合街（鄉(xiāng)）、社區(qū)進(jìn)行公益性宣傳。

二、房屋維修養(yǎng)護(hù)

01、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，有檢修記錄和保養(yǎng)記錄。02、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況。如需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報(bào)告與建議，按規(guī)定組織實(shí)施。

03、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

04、定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)。05、按照有關(guān)規(guī)定，每年進(jìn)行1次房屋避雷檢測(cè)，符合避雷規(guī)范要求。06、保持小區(qū)各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶標(biāo)志清晰。

07、對(duì)危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時(shí)告知和勸阻，對(duì)拒不改正的，要報(bào)告行政主管部門。

08、按照有關(guān)規(guī)定使用、管理人防工程和普通地下室。

三、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維修養(yǎng)護(hù)

01、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，共用設(shè)施設(shè)備保持正常運(yùn)行和使用。

02、建立共用設(shè)施設(shè)備清冊(cè)檔案（設(shè)備臺(tái)帳），有設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、保養(yǎng)、維修記錄。

03、制定并執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

04、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備適時(shí)組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報(bào)告與建議，按規(guī)定組織實(shí)施。

05、屬于特種設(shè)備的，按照有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、維修和定期檢驗(yàn)檢測(cè)。

06、設(shè)備房保持整潔，無(wú)鼠害現(xiàn)象。

07、庭院燈、樓道燈損壞及時(shí)修復(fù)。

08、公共區(qū)域內(nèi)的雨水、污水管道每半年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道發(fā)生堵塞應(yīng)及時(shí)疏通；化糞池清掏每年1次，每季度檢查1次，防止外溢（由專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的除外，但發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)部門）。

09、有可能危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有警示標(biāo)志和防范措施。

四、電梯服務(wù)

01、無(wú)人值守電梯，主梯24小時(shí)不間斷運(yùn)行；有人值守電梯6：00－24：00不間斷運(yùn)行，0：00－6：00呼叫運(yùn)行。

02、電梯工夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話和房號(hào)。

03、設(shè)有高峰梯的，在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00與主梯同時(shí)運(yùn)行。

04、電梯出現(xiàn)故障時(shí)，電梯報(bào)修后維修人員應(yīng)在20分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。主梯維修時(shí)，有備用梯的，用備用梯運(yùn)行。

05、電梯出現(xiàn)事故，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，并報(bào)告有關(guān)部門。委托其他單位提供電梯維保等服務(wù)的，應(yīng)與受托單位簽訂書面協(xié)議，明確并監(jiān)督受托單位落實(shí)責(zé)任。

五、消防服務(wù)

01、有消防管理制度。

02、消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)，并有記錄。

03、消防設(shè)施設(shè)備能正常運(yùn)行，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。

04、每年進(jìn)行1次消防訓(xùn)練，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能。

05、發(fā)生火情及時(shí)報(bào)警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。06、設(shè)有消防箱，備存緊急消防物資；設(shè)有消防監(jiān)控中心的，24小時(shí)有專人值守。

六、二次供水管理

01、二次供水設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。

02、水箱按要求使用紫外線消毒燈（器），并按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，取得衛(wèi)生許可證，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，水箱蓋上鎖，鑰匙有專人保管。

03、操作人員應(yīng)取得生活飲用水健康體檢合格證。

七、協(xié)助維護(hù)秩序

01、看護(hù)小區(qū)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。

02、有可能危及人身安全處設(shè)有警示標(biāo)志。

03、封閉的小區(qū)，主要出入口有專人24小時(shí)執(zhí)勤。

04、夜間（22：00-6：00）對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行1次防范檢查和巡視，巡查人數(shù)為2人，做好記錄。

八、清潔服務(wù)

01、小區(qū)內(nèi)生活垃圾封閉式管理，設(shè)有垃圾收集箱，生活垃圾每天清運(yùn)1次。

02、小區(qū)公共清潔區(qū)域每日清掃1次。

03、保持電梯轎箱清潔衛(wèi)生。

04、按照有關(guān)規(guī)定對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行滅鼠、殺蟲、消毒活動(dòng)。

05、在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。

06、發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，應(yīng)迅速組織人員對(duì)物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)宣傳。

九、綠化養(yǎng)護(hù)

01、綠化基本充分，無(wú)明顯裸露土地。

02、樹木生長(zhǎng)基本正常，無(wú)死樹和明顯枯枝死杈；在正常條件下，無(wú)嚴(yán)重黃葉、焦葉、卷葉；被啃咬的葉片最嚴(yán)重的每株在20%以下；有蛀干害蟲的株數(shù)在10%以下；樹木缺株在6%以下；樹木無(wú)明顯的釘栓、捆綁現(xiàn)象。

03、綠籬生長(zhǎng)造型基本正常，葉色基本正常，無(wú)明顯的死株和枯死枝，有蟲株率在20%以下；草坪宿根花卉生長(zhǎng)基本正常，草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯，基本無(wú)明顯的草荒。

04、綠地基本整潔，無(wú)明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施無(wú)明顯的破損，無(wú)較嚴(yán)重人為破壞；無(wú)綠化生產(chǎn)垃圾。

十、停車服務(wù)

01、有機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停（存）車管理制度。

02、引導(dǎo)進(jìn)出小區(qū)車輛有序通行。

03、主要道路及停車場(chǎng)有交通標(biāo)志。

04、小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車輛憑證出入，臨時(shí)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記。05、機(jī)動(dòng)車停放有序，24小時(shí)有專人巡視。

06、定期存放的，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。

07、地下停車場(chǎng)照明、給排水、通風(fēng)等系統(tǒng)正常運(yùn)行，各類指示標(biāo)識(shí)清晰。08、交通設(shè)施（道閘、擋車器材、交通標(biāo)識(shí)）能正常使用。

注：4-8條是機(jī)動(dòng)車收費(fèi)停放服務(wù)應(yīng)達(dá)到的要求。

十一、裝飾裝修服務(wù)

01、按照有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）約定，建立住宅裝飾裝修服務(wù)制度。

02、受理業(yè)主或使用人的裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂裝修服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。

03、裝修期間，每天巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，有記錄。發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及違規(guī)拆改共用管線、消防設(shè)施等行為，及時(shí)勸阻，對(duì)拒不改正的應(yīng)報(bào)告主管部門。

04、裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對(duì)違反裝修服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理，問(wèn)題嚴(yán)重的應(yīng)報(bào)告主管部門。

05、指定裝修垃圾存放點(diǎn)并設(shè)有圍擋，裝修垃圾及時(shí)集中清運(yùn)、不得外溢。

第五篇：陜西省物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

陜西省物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)服務(wù)收支情況可進(jìn)行審計(jì)

業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等計(jì)費(fèi)方式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)構(gòu)成；實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化灌溉、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。電梯、中央空調(diào)等費(fèi)用“單計(jì)”

業(yè)主購(gòu)買房屋后從未入住的或者入住后不使用期連續(xù)超過(guò)6個(gè)月的房屋，經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)登記確認(rèn)后，從第7個(gè)月開始，其物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70％交納。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收以上費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商約定。

電梯、中央空調(diào)和水泵等機(jī)電設(shè)備運(yùn)行的能耗費(fèi)用及其他公用水、電費(fèi)不包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)單獨(dú)計(jì)量，合理分?jǐn)偛⒍ㄆ诠肌?/p>

交通工具停放服務(wù)費(fèi)、保管費(fèi)收取規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)將另行制定。

陜西省物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

單位：元／平方米·月

多層住宅（六層以下，含六層）

收費(fèi)等級(jí) 一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 0.450.40.350.3

高層住宅

收費(fèi)等級(jí) 一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 1.51.20.90.7

辦公寫字樓

收費(fèi)等級(jí) 一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5432