第一篇：014--新建住宅小區(qū)竣工入住交付驗收管理辦法

新建住宅小區(qū)竣工入住交付驗收管理辦法

第一條 為加強對新建住宅小區(qū)竣工入住交付驗收管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)建設第二條 第三條 第四條 第五條 第六條 第七條 第八條 單位開發(fā)建設行為，不斷提升住宅小區(qū)建設整體水平，保障住宅小區(qū)的居住功能和使用質量，切實維護消費者合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等有關法律法規(guī)，結合我市實際，制定本辦法。

新建住宅小區(qū)的竣工入住交付及其監(jiān)督管理活動，適用本辦法。市建設局牽頭負責新建住宅小區(qū)的竣工入住交付驗收管理工作。市規(guī)劃、國土、房管、民政等部門，按照各自的職責參加竣工入住交付驗收管理。

新建住宅小區(qū)竣工入住交付驗收內容主要包括：項目審批手續(xù)是否齊全，住宅單體建筑工程是否竣工備案，市政公用基礎配套設施和附屬公共配套設施是否建設到位，應委托或移交事項是否辦理相關手續(xù)。

分期開發(fā)建設的住宅小區(qū)，可實施分期竣工入住交付驗收。住宅小區(qū)分期以項目核準批文為準，其驗收內容與第四條相同，若有關附屬公共配套設施不在本期規(guī)劃范圍內實施建設的，開發(fā)建設單位應出具承諾或提供臨時設施暫予解決。

新建住宅小區(qū)的市政公用基礎配套設施、附屬公共配套設施和應委托或移交事項的主要內容：

一、市政公用基礎配套設施：供電、供水、供氣、排水、道路、綠化、有線電視、通訊、路燈、公安技防、郵政信報箱、地名標志牌（大門、樓幢、單元、室號牌）。

二、附屬公共配套設施：規(guī)劃中的物業(yè)用房、社區(qū)用房、幼兒園、學校、醫(yī)院、菜場等。

三、應委托或移交事項：路燈、生活垃圾清運、物業(yè)管理、物業(yè)用房、社區(qū)用房、幼兒園、學校、菜場、醫(yī)院等。

新建住宅小區(qū)的市政公用基礎配套設施的設計、施工和監(jiān)理單位必須具備相應的市政公用資質，開發(fā)建設單位不得委托無市政公用資質單位參與市政公用基礎配套設施的設計、施工和監(jiān)理。市政公用基礎配套設施必須實行工程監(jiān)理制，對工程建設質量實施全過程跟蹤監(jiān)理。

新建住宅小區(qū)竣工入住交付使用應具備的條件：

一、所有建設項目均按規(guī)劃和專業(yè)設計要求建成。

二、各單體建筑工程已辦理竣工備案手續(xù)。

三、交付區(qū)域已形成封閉，安全技防設施安裝到位。

四、居民生活用水已納入城市供水管網(wǎng)。

五、居民用電已納入城市供電網(wǎng)絡。

六、燃氣管道敷設完成，分戶管道具備開通條件。

七、雨、污水排放已分流，并分別納入城市雨、污水排放系統(tǒng)。

八、道路建設已完成。

九、路燈設施建成并已向城市路燈管理部門辦理移交手續(xù)。

十、通訊、有線電視及其他智能化設施已建成。

十一、各類地名標志牌、郵政信報箱已安裝到位。

十二、小區(qū)綠化建設到位，并已落實管養(yǎng)措施。確因季節(jié)原因花草樹木暫未栽種的，必須落實保障措施。

十三、生活垃圾已與環(huán)衛(wèi)部門辦理委托清運手續(xù)。

十四、物業(yè)管理用房已辦理共有產(chǎn)權登記備案（物業(yè)管理用房不在本期規(guī)劃建設范圍內的，開發(fā)建設單位須為本期提供臨時物業(yè)管理用房，并到房產(chǎn)管理部門辦理臨時登記備案手續(xù)）。

十五、社區(qū)用房已按規(guī)劃建成，并與屬地街道辦事處辦理移交手續(xù)（社區(qū)用房不在本期規(guī)劃建設范圍內的除外）。

十六、幼兒園、學校、醫(yī)院、菜場等已按規(guī)劃建成，并與市相關部門辦理移交手續(xù)（不在本期規(guī)劃建設范圍內的除外）。

十七、按土地出讓合同約定條件開發(fā)和建設（市國土局出具土地利用審查意見）。

十八、已完成地籍調查和地籍測量。

十九、法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

新建住宅小區(qū)竣工入住交付驗收應提供的相關文件和材料：

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目核準批文。

二、建設用地規(guī)劃許可證及用地紅線圖。

三、建設工程規(guī)劃許可證及規(guī)劃平面圖。

四、土地出讓批文、土地出讓合同、土地使用權證、小區(qū)地籍圖和宗地圖。第九條五、七、房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表。新建住宅小區(qū)市政公用基礎配套設施單項驗收評定表（包括供電、供水、供氣、排水、道路、綠化、有線電視、通訊、路燈、安全技防、郵政信報箱等），其中道路、排水工程需附施工過程的工序質量檢測資料、原材料檢測資料、隱蔽驗收資料、成品試驗檢測資料以及施工單位、監(jiān)理單位的資質證書。

六、市政公用基礎配套設施綜合管線竣工測量平面圖。

八、前期物業(yè)中標通知書、前期物業(yè)管理服務合同、業(yè)主臨時公約、物業(yè)用房共有產(chǎn)權登記備案文件。

九、市地名委員會關于小區(qū)命名批文。

十、生活垃圾委托清運協(xié)議書。

十一、社區(qū)用房移交協(xié)議書。

十二、幼兒園、學校、醫(yī)院、菜場等移交協(xié)議書。第十條 新建住宅小區(qū)市政公用基礎配套設施單項工程質量由開發(fā)建設單位組織設計、施工、監(jiān)理及相關單位進行驗收，驗收合格后填寫《新建住宅小區(qū)市政公用基礎配套設施單項驗收評定表》。

第十一條 開發(fā)建設單位申請辦理新建住宅小區(qū)竣工入住交付驗收的基本程序：

一、二、開發(fā)建設單位向市建設局提出小區(qū)竣工入住交付驗收申請，并按本辦法第十條要求報送相關資料。

市建設局在受理開發(fā)建設單位住宅小區(qū)竣工入住交付驗收申請5日內且在購房合同交付期前，組織市相關部門組成驗收組進行竣工入住交付驗收現(xiàn)場核查。

三、四、入住交付驗收組成員依據(jù)各自職能分別對現(xiàn)場實物質量和資料情況進行獨立考評，當場給出核查結果并提出整改意見。住宅小區(qū)建設項目未通過竣工入住交付驗收的，開發(fā)建設單位應根據(jù)驗收組要求落實整改措施，并按本條前三款要求重新辦理住宅小區(qū)竣工入住交付驗收手續(xù)。

第十二條 市區(qū)新建住宅小區(qū)竣工入住交付驗收合格后，由市建設局核發(fā)《新建住宅小區(qū)竣工入住交付驗收合格通知書》。

第十三條 新建住宅小區(qū)的竣工入住交付驗收工作由區(qū)建設局負責牽頭組織，驗收標準參照本辦法第九、第十條執(zhí)行。驗收結束后報市建設局復審備案。

第十四條 轄市新建住宅小區(qū)竣工入住交付驗收管理工作參照本辦法執(zhí)行。第十五條 新建住宅小區(qū)竣工入住交付驗收工作列入房地產(chǎn)市場專項整治重要內容，并作為開發(fā)企業(yè)核定資質等級和年度資質復審考核的重要依據(jù)。

第二篇：住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法

住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法

第一條為加強對住宅小區(qū)竣工驗收的管理工作，進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，保障業(yè)主合法權益，提高住宅小區(qū)總體質量水平，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章，結合本縣實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于我縣行政區(qū)域內新建竣工的住宅小區(qū)，已交付使用的未經(jīng)綜合驗收的住宅小區(qū)參照執(zhí)行。

第三條縣房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負責住宅小區(qū)竣工綜合驗收的組織和實施工作。第四條住宅小區(qū)開發(fā)建設單位對所開發(fā)的住宅小區(qū)質量負最終責任，不得將工程質量不合格或配套不完善的房屋交付使用。

第五條本辦法所稱住宅小區(qū)竣工綜合驗收是指住宅小區(qū)竣工后，在相關職能部門驗收的基礎，對住宅小區(qū)是否符合法定和設計的居住條件進行的驗收。

新建住宅小區(qū)實行分期開發(fā)建設的可分期驗收。第六條住宅小區(qū)竣工綜合驗收必須符合下列要求：

（一）所有建設項目按批準的小區(qū)規(guī)劃和有關專業(yè)管理及設計要求建成、小區(qū)的配套市政公用設施，公共服務設施以及綠地的建設按規(guī)劃要求施工完畢，并滿足使用要求。

（二）相關部門單項工程全部驗收合格，驗收資料齊全。

（三）施工機組，暫設工程、建筑殘土、剩余構件全部拆清完畢、達到場清地平。

（四）各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調等符合批準的規(guī)劃設計要求。

（五）拆遷居民已合理安置。

第七條申請住宅小區(qū)竣工綜合驗收，應提交下列文件：

（一）建設規(guī)劃部門批準的選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、修建性詳細規(guī)劃、規(guī)劃總平面圖。

（二）相關部門單項工程設計文件（圖紙）及單項工程驗收合格證。

（三）工程承發(fā)包合同。

（四）竣工資料圖紙和技術檔案資料。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門規(guī)定的其他文件資料。第八條住宅小區(qū)竣工綜合驗收應按照以下程序進行：

（一）住宅小區(qū)建設項目全部竣工后，開發(fā)建設單位應向項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提供住宅小區(qū)綜合竣工驗收申請報告并附本辦法第七條規(guī)定的文件資料。

（二）縣房地產(chǎn)開發(fā)主管部門接到開發(fā)建設單位竣工綜合驗收申請后應及時審核相關證件及資料。審核合格的項目30日內由縣房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織綜合驗收小組對住宅小區(qū)進行綜合驗收，審核不合格的項目應書面通知開發(fā)建設單位，并說明原因。

（三）審核合格的項目，縣房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應及時組織對其進行現(xiàn)場核驗，現(xiàn)場核驗的內容所括：住宅小區(qū)的配套設施設備、公用服務設施及綠地等。

（四）通過審核證件及現(xiàn)場核驗合格的項目，縣房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應頒發(fā)住宅小區(qū)竣工綜合驗收合格證書并公告。

（五）經(jīng)綜合驗收合格的小區(qū)方可頒發(fā)房屋產(chǎn)權證書。

第九條分期建設的住宅小區(qū)，可以實行分期驗收，待全部建成后進行綜合驗收。分期驗收的住宅小區(qū)，市政公用基礎設施和公共配套設施，滿足使用功能要求的，可以分期投入使用。

第十條住宅小區(qū)綜合驗收不合格的，由縣房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令開發(fā)建設單位限期改正，由此發(fā)生的費用由開發(fā)建設單位承擔。對違反規(guī)劃要求，市政公用基礎設施和公共設施不配套、工程質量低劣的，由縣房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提請有關部門依法查處。第十一條未經(jīng)綜合驗收，開發(fā)建設單位擅自將房屋和有關設施交付使用的，由縣房地產(chǎn)開發(fā)主管部門吊銷開發(fā)建設單位資質證書，并可處以罰款。

第十二條本辦法由縣房地產(chǎn)管理局負責解釋。第十三條本辦法自發(fā)布之日起施行

第三篇：城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法[范文]

①《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》（1993年11月13日建設部建法字[1999]第113號文發(fā)布執(zhí)行）

②《建設部關于加強房屋接管驗收工作的通知》（1991年11月26日建房管字第57號）

③《房屋接管驗收標準》（ZBP30001-90）

④《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（1994年3月23日建設部令33號發(fā)布）⑤《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》

⑥《城市商品房預售管理辦法》

⑦建設部房地產(chǎn)業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅（大廈、工業(yè)區(qū)）》達標辦法的通知

⑧《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》

⑨地方性法規(guī)和條例

★消防安全方面

①《消防法》

②《建筑內部裝修設計防火規(guī)范》 建設部發(fā)布的國家標準（GB50222-95）

③《城市居民住宅安全防范設施建設管理規(guī)定》（1996年1月5日建設部、公安部令第49號發(fā)布）

④《租賃房屋治安管理條例》（1995年3月6日公安部令第24號發(fā)布）

⑤建設部房地產(chǎn)業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅（大廈、工業(yè)區(qū)）》達標辦法的通知

⑥《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》

⑦地方性法規(guī)、條例

★環(huán)境管理方面

①《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》

②《城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護通知》

③《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》

④《城市綠化條例》

⑤建設部房地產(chǎn)業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅（大廈、工業(yè)區(qū)）》達標辦法的通知

⑥《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》

⑦地方性法規(guī)、條例

★保潔管理方面

《中華人民共和國環(huán)境保護法》、《城市生活垃圾管理辦法>、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》以及有關管理實施細則

★物業(yè)管理委托合同方面

①《中華人民共和國合同法》

②《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（1994年3月23日建設部令33號發(fā)布）③《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》

④建設部房地產(chǎn)業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅（大廈、工業(yè)區(qū)）》達標辦法的通知

⑤建設部、國家工商行政管理局關于印發(fā)推行《物業(yè)管理委托合同示范文本》的通知⑥建設部關于印發(fā)《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》（示范文本）的通知

⑦地方性法規(guī)、條例

★房屋維護修繕方面

①《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（1994年3月23日建設部令33號發(fā)布）②《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

③《中華人民共和國城市規(guī)劃法》

④《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房屋白蟻防治管理規(guī)定》

⑤《建設工程質量管理條例》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》

⑥《危險房屋鑒定標準》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》

⑦《房屋修繕技術管理規(guī)定》、《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》

⑧《房屋完損等級評定標準》、《房屋滲漏修繕技術規(guī)程》

⑨《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》、建設部房地產(chǎn)業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅（大廈、工業(yè)區(qū)）》達標辦法的通知

⑩地方性法規(guī)、條例

★設備管理方面

①《建設部關于提高電梯質量的若干規(guī)定》

②《建設部關于加強電梯管理的暫行規(guī)定實施細則》

③建設部關于印發(fā)《城市區(qū)域鍋爐供熱管理辦法》的通知

④《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》

⑤《房屋接管驗收標準》

⑥《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》

⑦建設部房地產(chǎn)業(yè)司關于《全國城市物考試大物業(yè)管理師編輯整理業(yè)管理優(yōu)秀住宅（大廈、工業(yè)區(qū)）》達標辦法的通知

⑧《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（1994年3月23日建設部令33號發(fā)布）⑨《住宅公用部位公用設施設備維修基金管理辦法》

⑩地方性法規(guī)、條例

★物業(yè)管理費管理方面

①《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（1994年3月23日建設部令33號發(fā)布）②《住宅公用部位公用設施設備維修基金管理辦法》

③國家計劃委員會、建設部關于印發(fā)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》的通知

④《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》 1992年6月15日建設部令第19號發(fā)布⑤《中華人民共和國合同法》

⑥《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》

⑦《國家稅務局關于物業(yè)管理企業(yè)代收費考試大物業(yè)管理師編輯整理用有關營業(yè)稅問題的通知》

⑧地方性法規(guī)、條例

★房屋裝飾裝修管理方面

①《建設工程質量管理條例》

②《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》

③《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》

④《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（1994年3月23日建設部令33號發(fā)布）⑤《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》

⑥建設部房地產(chǎn)業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅（大廈、工業(yè)區(qū)）》達標辦法的通知

⑦《中華人民共和國合同法》

⑧地方性法規(guī)、條例

第四篇：城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法

【法規(guī)標題】中華人民共和國建設部城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法

【頒布單位】建設部 【發(fā)文字號】-----------

【頒布時間】1993年12月01日

【生效時間】1993年12月01日

【全文】 中華人民共和國建設部城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法

第一條 為了加強城市新建住宅小區(qū)竣工綜合驗收和交接管理，提高住宅小區(qū)的綜合效益，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于建設用地規(guī)模在２萬平方米以上的新建住宅小區(qū)及組團（以下簡稱住宅小區(qū)）。

第三條 國務院建設行政主管部門歸口管理全國住宅小區(qū)竣工綜合驗收工作；

省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內住宅小區(qū)竣工綜合驗收工作；城市人民政府建設行政主管部門負責組織實施本行政區(qū)域內城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收工作。

第四條 住宅小區(qū)開發(fā)建設單位對所開發(fā)的住宅小區(qū)質量負最終責任，不得將工程質量不合格或配套不完善的房屋交付使用。

第五條 城市人民政府建設行政主管部門應當根據(jù)國家有關法律、法規(guī)和標準規(guī)范，對住宅小區(qū)的土地使用情況、各單項工程的工程檢驗合格證明文件以及市政公用基礎設施、公共配套設施項目等組織驗收。

第六條 住宅小區(qū)竣工綜合驗收必須符合下列要求：

（一）所有建設項目按批準的小區(qū)規(guī)劃和有關專業(yè)管理及設計要求全部建成，并滿足使用要求；

（二）住宅及公共配套設施、市政公用基礎設施等單項工程全部驗收合格，驗收資料齊全；

（三）各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調等符合批準的規(guī)劃設計要求；

（四）施工機具、暫設工程、建筑殘土、剩余構件全部拆除清運完畢，達到場清地平；

（五）拆遷居民已合理安置。

第七條 申請住宅小區(qū)竣工綜合驗收，應當提交下列文件：

（一）規(guī)劃部門及其他專業(yè)管理部門批準的選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、修建性詳細規(guī)劃、及各個單項工程設計文件（圖紙）等；

（二）工程承發(fā)包合同；

（三）工程質量監(jiān)督機構核定的各單項工程質量等級評定文件；

（四）竣工資料（圖紙）和技術檔案資料；

（五）建設行政主管部門規(guī)定的其它文件資料。

第八條 住宅小區(qū)竣工綜合驗收應當按照以下程序進行：

（一）住宅小區(qū)建設項目全部竣工后，開發(fā)建設單位應當向城市人民政府建設行政主管部門提出住宅小區(qū)綜合竣工驗收申請報告并附本辦法第六條規(guī)定的文件資料。

（二）城市人民政府建設行政主管部門在接到住宅小區(qū)竣工綜合驗收申請報告和有關資料一個月內，應當組成由城建（包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生）、規(guī)劃、房地產(chǎn)、工程質量監(jiān)督等有關部門及住宅小區(qū)經(jīng)營管理單位參加的綜合驗收小組；

（三）綜合驗收小組應當審閱有關驗收資料，聽取開發(fā)建設單位匯報情況，進行現(xiàn)場檢查，對住宅小區(qū)建設、管理的情況進行全面鑒定和評價，提出驗收意見并向城市人民政府建設行政主管部門提交住宅小區(qū)竣工綜合驗收報告；

（四）城市人民政府建設行政主管部門對綜合驗收報告進行審查。綜合驗收報告審查合格后，開發(fā)建設單位方可將房屋和有關設施辦理交付使用手續(xù)。

驗收合格并已辦理交付使用手續(xù)的住宅小區(qū)，開發(fā)建設單位不再承擔工程增建、改建費用。

第九條 住宅小區(qū)竣工驗收合格后，開發(fā)建設單位應當按照有關規(guī)定將完整的小區(qū)綜合驗收資料報送備案。

第十條 分期建設的住宅小區(qū)，可以實行分期驗收，待全部建成后進行綜合驗收。

分期驗收的住宅小區(qū)，市政公用基礎設施和公共配套設施滿足使用功能要求的，可以分期投入使用。

第十一條 住宅小區(qū)綜合驗收不合格的，由城市人民政府建設行政主管部門責令開發(fā)建設單位限期改正，由此發(fā)生的費用由開發(fā)建設單位承擔。

對違反規(guī)劃要求、市政公用基礎設施和公共設施不配套、工程質量低劣的，由驗收小組提請有關部門依法查處。

第十二條 未經(jīng)綜合驗收，開發(fā)建設單位擅自將房屋和有關設施交付使用的，由城市人民政府建設行政主管部門吊銷開發(fā)建設單位資質證書，并可處以罰款。

第十三條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據(jù)本辦法制定實施細則。

第十四條 本辦法由建設部負責解釋。

第十五條 本辦法自一九九三年十二月一日起施行。

A 堅持先驗房再辦手續(xù)

開發(fā)商向購房者寄發(fā)《入住通知書》或通知購房者到約定地點領取該通知書時，購房者最好要按約前往。因為合同中一般約定，如果購房者未能在約定期限內前去驗房，視同購房者同意交接。如有特殊情況不能按約前往，最好書面通知發(fā)展商，并說明原因。

辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進得房去，發(fā)現(xiàn)存在問題，申訴起來也軟弱無力。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應堅持先驗房、后辦理手續(xù)，并應將驗房時發(fā)現(xiàn)的房屋質量等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。或者可在收樓文件上注明“室內情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。

那么，購房者在進行房屋驗收時，應該注意哪些事項呢？

B 綜合驗收不容忽視

根據(jù)《中華人民共和國建設部城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》第二條規(guī)定，建設用地規(guī)模在2萬平方米以上的新建住宅小區(qū)及組團（以下簡稱住宅小區(qū)）應進行綜合驗收。一是查看有關證件，主要是《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗收表》。交付時開發(fā)商如果不能提供以上的“兩書一表”，消費者可以拒絕接收房產(chǎn)，并要求開發(fā)商承擔逾期交付的違約責任；如果合同約定的交付期已到，樓盤尚未通過綜合驗收，開發(fā)商通知可拿鑰匙，而消費者又急等入住的，那么，在辦理交房手續(xù)單上最好聲明：因該房屋未經(jīng)綜合驗收，交付日期以該樓盤通過綜合驗收日期為準。

也就是說凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”，即煤氣、上水、電熱、污水、路通，一平即樓前、樓后場地要平整，不準堆積建材或雜物，以確保進出安全。業(yè)主在接收房屋之前應檢查房屋狀況，向開發(fā)商索要《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質量問題時按約維修。同時，看開發(fā)商是否具備合同約定的交房條件業(yè)主們按約前往驗收交接時，應當按照合同約定的交付條件，逐項檢驗有關證明文件。當然，這些文件要看原件，而不是復印件。如果合同約定產(chǎn)權交房時，還應要求開發(fā)商出示“大產(chǎn)證”。

目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的趨勢，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。按照有關規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。業(yè)主們驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設施等。《竣工驗收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責任。

C 驗收房屋質量“六檢查”

房屋質量是驗收的重點，驗收前可向開發(fā)商索閱《住宅質量保證書》，此項工作必不可少，同時也是對房屋建筑質量是否合格的標準。

首先，詳細檢查房屋質量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；仔細查看房屋地面和頂上有

無裂縫，沒有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質量問題，但基本不存在危險，修補后不會妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴重，存在結構性質量問題?？捶课莸耐鈮w是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴重的質量問題?？闯兄貕κ欠裼辛芽p，若裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，表示該房存在危險隱患，對這類房屋，購買者一定不能抱僥幸心理。

其次，檢查墻面、地面是否光潔、平整等問題；對于已做過粗裝修交房的居室，檢查墻面是否平整，不能有很明顯的起伏；地面應光潔，不能起砂。檢查墻面有無石灰“爆點”。若石灰沒有經(jīng)過足夠的時間熟化或水泥中所滲的泥沙過多或攪拌不均，用鐵器敲打“爆點”時，就會發(fā)現(xiàn)大面積的疏松、脫落等質量問題。

另外，檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；公共供水是否正常，水質是否達到飲用水標準。多層住宅不宜采用水箱供水方式，而應采用地壓式供水。高層住宅的鋼筋混凝土水箱內壁應鋪白瓷磚。

水、電、氣的標準為：公共供電是否正常，有無雙路供電，是否會出現(xiàn)限電時間，電壓是否穩(wěn)定，電表系統(tǒng)工作是否正常，電表有無超數(shù)。而供氣的種類（煤氣、天然氣、液化氣）和方式（管道、罐裝），供氣容量大小，管道、計量是否正常，氣表有無抄數(shù)記錄。上水、下水管道、門閥材質如何，大小開關是否正常；衛(wèi)生間、廚房上、下水是否通暢；用電線路是否合理、安全、方便，開關、燈座、插座是否正常通電，燈具安裝是否牢靠，能否正常使用。電話線、電腦網(wǎng)絡線、閉路電視線、衛(wèi)星天線是否到戶，接插口是否預留，分布是否合理，每套有無對講設備。

第四，檢查廚房、衛(wèi)生間滲漏、排水、通風等問題；衛(wèi)生間面積、尺寸是否符合合同約定標準；衛(wèi)生設備的品牌、規(guī)格、件數(shù)是否與合同相符；上水、排水是否通暢；是否有裂痕、滲水現(xiàn)象；地面是否防滑；開窗的通風采光效果如何；是否有裝修，如無裝修，各種管線是否排放到位，便于裝修。

廚房的面積、尺寸是否與合同相符，裝修標準是否與合同相符，地面是否防滑，墻身有無1．5米以上的瓷磚，灶臺高度是否合適，灶具安全性如何，脫排油煙機效果如何，熱水器品牌、規(guī)格是否達到約定標準，管道線路是否通暢，整個廚房是否具備清洗、烹調、儲藏等基本功能。如果沒有裝修，是否把各種管道、線路、插口位置預留好。

第五，檢查房屋的平面布局和高度是否符合合同約定；對照購房合同中的房屋平面圖，檢查房間的結構是否與圖紙一致，房間的面積、跨度、長寬是否合理；臥室、起居室、門廳、廚房、衛(wèi)生間、儲藏間布局是否合理。住宅層高較理想的高度應在2．8米－3．2米之間。層高過低就會給人壓抑感，通風、采光也受影響；層高過高固然舒適，但建設成本和土地成本都高，房價也會相應提高。

第六，核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。

D 合同約定的房屋面積與實際面積是否有差異

商品房銷售面積＝套內建筑面積＋分攤的公用面積。購房者單靠自身力量要測量、計算公（共）用建筑面積及本套應分攤的共有建筑面積是相當困難的，但可以測算本套套內建筑面積。您要讓開發(fā)商相關部門出具的《竣工實測表》，如果套內建筑面積與合同約定的面積或開發(fā)商出示的測繪報告顯示的面積出入過大，應向測繪機構問明原因或要求復測。實測面積與合同約定面積存在誤差的，應按合同約定辦法處理。一般合同規(guī)定，該商品房交付時，房屋實際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的±3％時，房價款多退少補；超過±3％，買家有權終止協(xié)議，可以退房。在簽定購房合同時，應明確約定“超過面積”的含義，以防止雙方在履行合同時發(fā)生爭議。具體情況還要根據(jù)當時開發(fā)商的合同分別考慮，對某些模棱兩可的條款盡量在合同中設定明確的說法。

E 合同約定的配套設施是否齊全

配套設施除了室內部分，還包括小區(qū)的同期建設、同期交房、車庫、會所、綠化、景觀園林等是否符合承諾，公共部分如大堂、樓道、墻、地、頂?shù)难b修是否符合承諾，郵箱、電梯、周界報警系統(tǒng)是否配備等。檢驗配套設施時除按合同所載的條文外，所有開發(fā)商前期的宣傳資料都應視為合同的附件。

在您查看了房屋后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定。同時，考察一下小區(qū)物業(yè)管理公司的資質，是否具備您要求的管理標準。在基本程序全部完成之后，就可以簽收《房屋驗收單》了。

總之，在房屋的驗收過程中，購房者一定要根據(jù)合同上的約定，明確每一項條款是否符合，如果發(fā)現(xiàn)有不對的地方，要及時反饋給開發(fā)商，要求開發(fā)商相應做出修補或賠償。

來源：(大江網(wǎng)-信息日報)編輯： 兆明

第五篇：住宅小區(qū)工程竣工驗收

住宅小區(qū)工程竣工驗收

工程項目竣工 工程項目按照批準的設計圖紙和文件的內容全部建成，達到住人或使用的條件，經(jīng)過驗收合格，正式移交給使用單位稱為工程竣工。一個工程項目如果已經(jīng)全部完成，但由于外部原因（如缺少或暫時缺少電力、煤氣、燃料等），不能投產(chǎn)使用或不能全部投產(chǎn)使用，也應該視為竣工，并要及時組織竣工驗收。因為這些外部原因和條件，不是工程本身的問題。建筑工程竣工是指單項工程而言。單項工程的含義是：具有獨立的設計文件，可以獨立施工，建成后能獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力或效益的工程。單項工程的人工費、材料費、各種加工預制品、施工機械費以及其它費用，都應該分別進行核算。工程完成后，單獨進行工程質量的評定，并專門組織竣工驗收。一個建筑工程項目，既可能是一個單項工程（包括與其有關的少量配套設施），也可能是由幾個單項工程組成的一個建筑群體（建筑項目）。如果施工單位承建的工程項目是一個建設項目（由建筑群體組成），作為施工單位的項目經(jīng)理也必需按單項工程組織竣工，并逐個向建設單位辦理竣工工程驗收和移交手續(xù)。

竣工驗收 一個小區(qū)建設項目，已按設計要求建成和具備使用條件，承建單位就要向建設單位辦理移交手續(xù)，辦理這種接交工作就稱為項目的竣工驗收?？⒐を炇占仁菍椖窟M行接交的必須手續(xù)，又是通過竣工驗收對建設項目的成果和工程質量（含設計與施工質量）、經(jīng)濟效益（含工期與投資數(shù)額等）進行全面考核和評估。一個小區(qū)建設項目的竣工驗收，有的是待整個建設項目全部完成后一次集中驗收，但也有一些項目不必待整個項目全部完成后集中驗收，如對一些分期建設小區(qū)的建設項目，在其部分建成后，只要相應的輔助設施能予配套，并具備能正常使用的條件，就可以分期分批組織驗收，以使其投資效益能早日發(fā)揮。因此，凡是一個完整的建設項目，或是一個單位工程建成后達到正常使用條件的就應及時地組織竣工驗收。

竣工驗收階段的主要工作是：1．建設單位、勘察和設計單位、施工單位（包括各主要的工程分包單位）要分別對工程項目的決策和論證、勘察和設計以及施工的全過程進行最后評價，實事求是地總結各自在工程項目建設中的經(jīng)驗和教訓。這項工作，實際上也是對工程項目管理全過程進行系統(tǒng)的檢驗。作為工程項目承包單位的項目經(jīng)理，還應該組織有關人員對整個工程項目進行工期分析、質量分析和成本分析。

2．辦理建設工程的驗收和交接手續(xù)，如辦理竣工結算和竣工決策，辦理工程檔案資料的移交，辦理工程保修手續(xù)等等?？傊谶@個階段，要把整個工程項目的結束工作、移交工作和善后清理工作全部辦理完畢。

3．施工單位應該把工程竣工作為一個過程看待，或者說把收尾和竣工作為一個階段看待。在這個階段，所承擔的工程項目即將結束，行將轉向或已經(jīng)轉向新的工程項目的施工，而本工程項目仍有很多收尾工作和竣工驗收工作要做，這些工作雖比較繁雜和瑣碎，但要求要認真仔細地進行。把這些工作做好了，有利于各個參與工程項目施工的單位順利地撤攤拔點，縮短施工戰(zhàn)線，投入新的工程項目的建設。

工程竣工驗收依據(jù) 主要依據(jù)是：經(jīng)批準的項目設計綱要、初步設計、施工圖設計文件和設備技術說明書，施工及驗收規(guī)范和質量檢驗評定標準，主管部門有關建設和批復的文件，工程承包合同，圖紙會審記錄，設計變更簽證和技術核定單。若設計變更較大，還需有原審批機關的批準文件。房屋建筑工程驗收必須做到：交付竣工驗收工程，均按施工圖設計規(guī)定全部施工完畢，并經(jīng)過承建單位預驗和監(jiān)理初驗，已符合項目設計、施工及驗收規(guī)范要求；建筑設備經(jīng)過試驗，均已達到設計和使用要求；建筑物室內外清潔，室外2米以內清理完畢，施工渣土已全部運出現(xiàn)場；各單位工程和單項工程、配套工程和附屬工程均已施工完畢，達到設計規(guī)定的相應的質量要求，并具備正常使用條件；應交付的竣工圖和其他技術資料均已齊全。

竣工驗收準備工作 竣工驗收的準備工作包括：1．組織工程技術人員繪制竣工圖，清理和準備各項需向建設單位移交的工程檔案資料，并編制工程檔案資料移交清單。

2．組織以預算人員為主，生產(chǎn)、管理、技術、財務、材料、勞資等人員參加或提供資料編制竣工結算表。

3．準備工程竣工通知書、工程竣工報告、工程竣工驗收證明書、工程保修證書等。

4．組織好工程自驗（或自檢），報請上級領導部門進行竣工驗收檢查，對檢查出的問題及時進行處理和修補。

5．準備好工程質量評定的各種資料，按結構性能、使用功能、外觀效果等方面，對工程的地基基礎、結構、裝修以及水、暖、電、衛(wèi)、設備安裝等各個施工階段所有質量檢查資料進行系統(tǒng)的整理，包括分項工程質量檢驗評定、分部工程質量檢驗評定、單位工程質量檢驗評定、隱蔽工程驗收記錄以及工程質量事故發(fā)生情況和處理結果等方面的資料，為正式評定工程質量提供資料和依據(jù)，也為技術檔案資料移交歸檔做好準備。

竣工項目預驗收 預驗收是在承建單位完成自檢自驗并認為符合正式驗收條件，在申報工程驗收之后和正式驗收之前的這段時間內進行的。委托監(jiān)理的工程項目，總監(jiān)理工程師應組織其所有各專業(yè)監(jiān)理工程師來完成?？⒐ゎA驗收要吸收建設單位、設計、質量監(jiān)督人員參加，而承建單位也必須派人配合竣工驗收工作。為做好竣工預驗收工作，總監(jiān)理工程師要提出一個預驗收方案，這個方案含預驗收需要達到的目的和要求、預驗收的重點、預驗收的組織分工、預驗收的主要方法和主要檢測工具等，并向參加預驗收的人員進行交底。因為正式驗收時間短促，不可能詳細地、全面地對工程項目一一察看，而主要依靠工程項目的預驗收。因此工程項目竣工預驗收不僅要全面檢查，而且要認真仔細、一絲不茍。在可能的檢查范圍內對工程的數(shù)量、質量進行全面確認，特別對那些重要部位和易于遺忘的部分要重點檢查。檢查結束后，不論是正確的、有誤的，還是遺忘的都應分別登記造冊，作為預驗收的成果資料，提供給正式驗收中的驗收委員會和承建單位進行整改。

正式竣工驗收程序 由政府部門、建設單位以及有關單位領導和專家參加的最終整體驗收。一般由竣工驗收委員會（或驗收小組）的主任（組長）主持，具體的事務性工作可由總監(jiān)理工程師來組織實施。在正式竣工驗收之前需做好準備工作，包括向各驗收委員會委員單位發(fā)出請柬，書面通知設計、施工及質量監(jiān)督等有關單位，擬定竣工驗收工作議程報驗收委員會主任審定，準備好一套完整的竣工預驗收報告及有關技術資料。正式竣工驗收程序是：1．驗收委員會主任主持驗收委員會會議，首先宣布驗收委員名單，介紹驗收工作議程及時間安排，簡要介紹工程概況，說明此次竣工驗收工作的目的、要求及做法； 2．由設計單位匯報設計實施情況及對設計的自檢情況； 3．由承建單位匯報施工情況以及自檢自驗的結果情況； 4．由監(jiān)理工程師匯報工程監(jiān)理的工作情況和預驗收結果；

5．在實施驗收中，驗收人員可先后對竣工驗收技術資料及工程實物進行驗收檢查；也可分成兩組分別對竣工驗收的技術資料及工程實物進行驗收檢查，檢查中可吸收監(jiān)理單位、設計單位、質量監(jiān)督人員參加，在廣泛聽取意見、認真討論的基礎上，統(tǒng)一提出竣工驗收的結論意見，如無異議，則予以辦理竣工驗收證書和工程驗收鑒定書；

6．驗收委員會主任或副主任宣布驗收委員會的驗收意見，舉行竣工驗收證書和鑒定書的簽字儀式；

7．建設單位代表發(fā)言； 8．驗收委員會會議結束。住宅小區(qū)質量驗收評定標準 指質量驗收評定依據(jù)，包括項目質量檢驗評定標準和施工及驗收規(guī)范。主要標準如下：1．《建設安裝工程質量檢驗評定統(tǒng)一標準》（GBJ300－88）； 2．《建筑工程質量檢驗評定標準》（GBJ 301－88）；

3．《建筑采暖衛(wèi)生與煤氣工程質量檢驗評定標準》（GBJ302－88）； 4．《建筑電氣安裝工程質量檢驗評定標準》（GBJ303－88）； 5．《通風與空調工程質量檢驗評定標準》（GBJ304－88）； 6．《電梯安裝工程質量檢驗評定標準》（GBJ310－88）； 7．《預制混凝土構件質量檢驗評定標準》（GBJ 321－90）； 8．《土方與爆破工程施工驗收規(guī)范》（GBJ201－83）； 9．《地基與基礎工程施工及驗收規(guī)范》（GBJ 202－83）； 10．《磚石工程施工及驗收規(guī)范》（GBJ203－83）；

11．《鋼筋混凝土工程施工及驗收規(guī)范》（GBJ 204一83）； 12．《鋼結構工程施工及驗收規(guī)范》（GBJ205－83）； 13．《木結構工程施工及驗收規(guī)范》（GBJ206－83）； 14．《屋面工程施工及驗收規(guī)范》（GBJ 207－83）； 14．《地下防水工程施工及驗收規(guī)范》（GBJ208－83）； 16．《地面與樓面工程施工及驗收規(guī)范》（GBJ 209－83）； 17．《采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范》（GBJ 242－82）； 18．《電氣安裝工程施工及驗收規(guī)范》（GBJ232－82）； 19《住宅設計規(guī)范》（GB50096－1999）； 20．《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》（建設部建法字第814號1993年12月1日）。此外，還有各地區(qū)制定的有關標準、規(guī)范、規(guī)程和規(guī)定，以及企業(yè)內部有關標準和規(guī)定。

工程移交 工程項目雖然通過了竣工驗收，并且有的工程還獲得驗收委員會的高度評價，但實際中難免或多或少存在一些漏項以及工程質量方面的問題，因此監(jiān)理工程師要與承建單位協(xié)商一個有關工程收尾的工作計劃，以便確定工程正式辦理移交。由于工程移交不能占用很長的時間，因而要求承建單位在辦理移交工作中力求使建設單位簡便、滿意。如門的鑰匙數(shù)量大，型號多，稍不注意就容易搞錯，承建單位如事先將每層鑰匙分開并將每個門的鑰匙編上號，就會給建設單位帶來很多方便。當移交清點工作結束后，監(jiān)理工程師可簽發(fā)工程竣工交接證書。簽發(fā)的工程交接書一式三份，建設單位、承建單位、監(jiān)理單位各一份。工程交接結束后，承建單位即應按照合同規(guī)定的時間抓緊對臨建設施的拆除和施工人員及機械的撤離工作，并做到工完場地清。

工程檔案資料 工程檔案資料包括以下內容：1．開工執(zhí)照。

2．竣工工程一覽表。包括各個單項工程的名稱、面積、層數(shù)、結構以及主要設備的目錄等。3．地質勘察資料。

4．工程竣工圖，施工圖會審記錄，工程設計變更記錄，施工變更洽商記錄（如果建設工程項目為保密工程，工程竣工后還需將全部圖紙和資料交付建設單位，施工單位不得復制圖紙）。

5．永久性水準點和座標位置和建筑物、構筑物基礎深度的測量記錄。6．上級主管部門對該工程有關的技術規(guī)定文件。

7．工程所使用的各種重要原材料、成品、半成品、預制加工構件以及各種設備或裝置的檢驗記錄或出廠證明文件。

8．灰土、砂漿、混凝土等的試驗記錄。

9．新工藝、新材料、新技術、新設備的試驗、驗收和鑒定記錄或證明文件。10．一些特殊的施工項目的試驗或檢查記錄文件。11．各種管道工程、鋼筋、金屬件等的埋設和打樁、吊裝、試壓等隱蔽工程的檢查和驗收記錄。

12．電氣工程線路系統(tǒng)的全負荷試驗記錄。13．地基和基礎工程檢查記錄。

14．防水工程（包括地下室、廁所、浴室、廚室、外墻防水體系、陽臺、雨罩、屋面等）的檢查記錄。

15．結構工程的檢查記錄和歷次中間檢查記錄。

16．工程施工過程中發(fā)生的質量事故記錄，包括發(fā)生事故的部位、程度、原因分析以及處理結果等有關文件。17．工程質量評定記錄。

18．建設物、構筑物的沉降、變形的觀測記錄。

19．設計單位（或會同施工單位）提出的對建筑物、構筑物等使用中應注意事故的文件。20．工程竣工驗收報告、工程竣工驗收證明文件。21．其他需要向建設單位移交的有關文件和實物照片。

凡是移交的工程檔案和技術資料，必須做到真實、完整、有代表性，能如實地反映工程和施工中的情況。這些檔案資料不得擅自修改，更不得偽造。同時，凡移交的檔案資料，必須按照技術管理權限，經(jīng)過技術負責人審查簽認。對曾存在的問題，評語要確切，經(jīng)過認真的復查，并做出處理結論。工程檔案移交時，要編制《工程檔案資料移交清單》，雙方按清單查閱清楚，移交后雙方在移交清單上簽字蓋章。移交清單一式兩分，雙方各自保存一份，以備查對。

建筑工程項目的竣工圖 竣工圖是真實地記錄建筑工程情況的重要技術資料，是建筑工程進行交工驗收、維護修理、改建擴建的主要依據(jù)，是工程使用單位長期保存的技術檔案，也是國家的重要技術檔案。因此，竣工圖必須做到準確、完整、真實，必須符合長期保存的歸檔要求。對竣工圖的要求，第一種情況：在施工過程中未發(fā)生設計變更，按圖施工的建筑工程，可在原施工圖紙（須是新圖紙）上注明“竣工圖”的標志，即可作為竣工圖使用。第二種情況：在施工中雖然有一般性的設計變更，但沒有較大的結構性的或重要管線等方面的設計變更，而且可以在原施工圖紙上修改或補充，這種情況也可以不再繪制新圖紙，可由施工單位在原施工圖紙（須是新圖紙）上，清楚地注明修改后的實際情況，并附以設計變更通知書，設計變更記錄及施工說明，然后注明“竣工圖”標志，亦可作為竣工圖使用。第三種情況：建筑工程的結構形式、標高、施工工藝、平面布置等有重大變更，原施工圖不再適用于應用，應重新繪制新圖紙，注明“竣工圖”標志。新繪制的竣工圖，必須真實地反映出變更后的工程情況。第四種情況：改建或擴建的工程，如果涉及到原有建筑工程并使原有工程的某些部分發(fā)生工程變更者，應把與原工程有關的竣工圖資料加以整理，并在原工程圖檔案的竣工圖上增補變更情況和必要的說明。除上述四種情況之外，竣工圖必須做到：1．竣工圖必須與竣工工程的實際情況完全符合。2．竣工圖必須保證繪制質量，做到規(guī)格統(tǒng)一，字跡清晰，符合技術檔案的各種要求。3．竣工圖必須經(jīng)過施工單位主要技術負責人審核、簽認。

回訪保修制度 建筑工程的回訪、保修制度是建筑工程在竣工驗收交付使用后，在一定的期限內（例如一年左右的時間）由施工單位主動到建設單位或用戶進行回訪，對工程發(fā)生的確實是由于施工單位施工責任造成的建筑物使用功能不良或無法使用的問題，由施工單位負責修理，直至達到正常使用的標準?；卦L保修制度屬于建筑工程竣工后管理范疇，在工程項目管理中，體現(xiàn)了工程項目承包者對工程項目負責到底的精神，體現(xiàn)了社會主義施工企業(yè)“為人民服務，對用戶負責”的宗旨。1983年國家計委頒發(fā)的《施工企業(yè)為用戶負責守則》中明確規(guī)定，施工企業(yè)必須做到：施工前為用戶著想，施工中對用戶負責，竣工后讓用戶滿意。工程項目經(jīng)理必須貫徹這一精神，并在工程項目竣工驗收交付使用以后，認真進行回訪和保修。按照回訪保修制度的要求，各種類型的建筑工程以及建筑工程的各個部位，都應該實行保修，主要是指那些由于施工單位的責任，或者特別是由于施工質量不良而造成的問題。就過去已發(fā)生的情況分析，一般應包括以下幾個方面：1屋面、地下室、外墻、陽臺、廁所、浴室以及廚房、廁浴間等處滲水、漏水。2．各種通水管道（包括自來水、熱水、污水、雨水等）漏水，各種氣體管道漏氣以及通氣孔和煙道不通。3．水泥地面有較大面積的空鼓、裂縫或起砂。4．內墻抹灰有較大面積起泡，乃至空鼓脫落或墻面漿活起堿脫皮，外墻粉刷自動脫落。5．暖氣管線安裝不良，局部不熱，管線接口處衛(wèi)生磁活接口處不嚴而造成漏水。其他由于施工不良而造成的無法使用或使用功能不能正常發(fā)揮的工程部位。凡是由于用戶使用不當而造成建筑功能不良或損壞，不屬于保修范圍。保修時間、自竣工驗收完畢之日的第二天計算，土建工程和水、電、衛(wèi)生以及通風等工程，一般保修期為一年，采暖工程為一個采暖期，一般說這是一個最短期限。

不能進行竣工驗收工程 凡是有以下情況的建筑工程，一般都不能算為竣工，亦不能辦理竣工驗收手續(xù)。1．房屋建筑工程已經(jīng)全部完成并完全具備了使用條件，但被施工單位臨時占用而未騰出，不能進行竣工驗收。2．整個建筑工程已經(jīng)全部完成，只是最后一道漿活未做，不能進行竣工驗收。3．房屋建筑工程已經(jīng)完成，但由于房屋建筑承包單位承擔的室外管線并沒完成，因而房屋建筑仍不能正常使用，不能進行竣工驗收。4．房屋建筑已經(jīng)完成，但與其直接配套的變電室、鍋爐房等尚未完成，因而使房屋建筑仍不能正常使用，不能進行竣工驗收。住宅小區(qū)綜合驗收不合格的，由城市人民政府建設行政主管部門責令開發(fā)建設單位限期改正，由此發(fā)生的費用由開發(fā)建設單位承擔。對違反規(guī)劃要求，市政公用基礎設施和公用設施不配套，工程質量低劣的，由驗收小組提請有關部門依法查處。未經(jīng)綜合驗收，開發(fā)建設單位擅自將房屋和有關設施交付使用的，由城市人民政府建設行政主管部門吊銷開發(fā)建設單位資質證書，并可處以罰款。

隱蔽工程驗收 隱蔽工程是指那些在施工過程中上一工序的工作結果被下一工序所掩蓋，而無法進行復查的工程部位。例如鋼筋混凝土工程的鋼筋、基礎的土質、斷面尺寸、打樁數(shù)量和位置等。施工單位在完工后應立即填寫記錄，繪制隱蔽工程竣工圖，作為技術資料。為確保工程質量，隱蔽工程施工時應及時檢驗質量，這些工程在下一工序施工前，應由單位工程技術負責人或施工隊邀請建設單位、設計單位三方共同進行隱蔽工程檢查、驗收，并認真辦好隱蔽工程驗收簽證手續(xù)。隱蔽工程驗收記錄，是以后建筑安裝工程合理使用、維護、改造、擴建的重要技術資料，必須歸入技術檔案，妥善保存。