第一篇：商品房竣工驗(yàn)收及交付的法律分析

商品房竣工驗(yàn)收及交付的法律分析 ——以商品房買賣中的交付標(biāo)準(zhǔn)為中心

雷東曉 侯國躍

（重慶志和智律師事務(wù)所，重慶 400010）

商品房買賣不可回避的一個(gè)重要問題是商品房的交付。眾所周知，賣方所交付的商品房除應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)事人在合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)外，還必須要符合一定的法定條件。這一法定條件的確定，對(duì)于判斷當(dāng)事人是否妥當(dāng)履行合同義務(wù)及是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，至關(guān)重要。筆者在多年的法律實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，在商品房買賣合同糾紛案件中，幾乎毫無爭議的是商品房須經(jīng)竣工驗(yàn)收方可交付，但經(jīng)常引發(fā)爭議的是，商品房到底是根據(jù)《建筑法》進(jìn)行竣工驗(yàn)收，還是根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》進(jìn)行竣工驗(yàn)收？由于這兩部法律規(guī)定的竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及程序差別巨大，因而人民法院如適用不同法律、采用不同竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，就極可能對(duì)商品房的實(shí)際交付時(shí)間認(rèn)定完全不同，由此導(dǎo)致裁判結(jié)果迥然相異。從目前筆者收集的判例來看，司法機(jī)關(guān)各種裁判結(jié)果都有，甚至在同一小區(qū)的不同買受人，針對(duì)幾乎完全相同的案情，只因?yàn)榧s定了不同的管轄法院或仲裁機(jī)構(gòu)，裁判結(jié)果即迥然不同。這種互相矛盾的判決往往會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人及社會(huì)公眾困惑不解，認(rèn)為法院以“雙重標(biāo)準(zhǔn)”判案，違反法律面前人人平等之法治原則，更談不上息訟服判。因此，正確解讀《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)中有關(guān)商品房竣工驗(yàn)收及交付的規(guī)定，對(duì)實(shí)踐中正確理解和適用竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及程序，進(jìn)而妥善處理相關(guān)民事案件，具有十分重要的意義。

一、我國立法的相關(guān)規(guī)定及其疑義

如果以“竣工驗(yàn)收”和“交付”作為關(guān)鍵詞對(duì)我國相關(guān)立法進(jìn)行檢索，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，主要涉及到《建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》以及《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》。

《建筑法》第61條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！薄督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用?！?/p>

《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第17條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收?！?/p>

解讀上述法律法規(guī)的規(guī)定，我們發(fā)現(xiàn)其共同之處在于規(guī)定“竣工驗(yàn)收”是“交付使用”的條件，但竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序并不相同。從字面意思來看，《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)竣工驗(yàn)收的規(guī)定差別不大，實(shí)則不然?！督ㄖā返摹跋挛环ā薄督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條對(duì)竣工驗(yàn)收的規(guī)定非常簡單，即只要建設(shè)工程的建設(shè)單位單位牽頭，組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理各方進(jìn)行竣工驗(yàn)收通過即可。而《城市房地產(chǎn)管理法》的“下位法”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第17條對(duì)竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和程序的規(guī)定就非常復(fù)雜，不僅要求工程竣工，而且還要通過一系列涉及公共安全的驗(yàn)收。因此，《建筑法》第61條規(guī)定的竣工驗(yàn)收與《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定的竣工驗(yàn)收以及《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定的竣工驗(yàn)收與《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》中第17條規(guī)定的竣工驗(yàn)收，實(shí)有“質(zhì)”的區(qū)別。

除此之外，這些規(guī)定還存有一個(gè)重要的疑義：這里所指的“交付”究竟是承包人（施工方）向發(fā)包人（建設(shè)方）交付建設(shè)工程的法定條件，還是開發(fā)商（建設(shè)方）向買受人交付商品房的法定條件？從上述法條的表述來看，建設(shè)工程要通過竣工驗(yàn)收后方能交付，但交付給誰沒有明確規(guī)定，以漢語語言學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)審視，立法時(shí)僅規(guī)定了竣工驗(yàn)收后就可以交付，但缺少了“賓語”，不是一個(gè)完整的意思表達(dá)。立法的語焉不詳，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中存在不同的認(rèn)識(shí)，故而有必要予以澄清。

二、從相關(guān)法律適用范圍出發(fā)所作的解讀

筆者以為，要回答上述疑問，首先應(yīng)從相關(guān)立法的適用范圍出發(fā)進(jìn)行文義解釋。《建筑法》第2條明確規(guī)定了該法律的適用范圍，即：“在中華人民共和國境內(nèi)從事建筑活動(dòng)，實(shí)施對(duì)建筑活動(dòng)的監(jiān)督管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。本法所稱建筑活動(dòng)，是指各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建筑和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝活動(dòng)?！薄督ㄖこ淌┕す芾?xiàng)l例》第2條也作了類似的規(guī)定：“本條例所稱建筑工程是指土木工程、建筑工程、線路管道和設(shè)備安裝工程及裝修工程”。不難看出，《建筑法》和《建筑工程施工管理?xiàng)l例》均是調(diào)整建筑活動(dòng)當(dāng)事人之間關(guān)系的法律。實(shí)際上，在建筑活動(dòng)中，竣工驗(yàn)收的范圍非常廣泛，基本上所有的建筑工程都要涉及，它是建筑工程中必須經(jīng)過的一道質(zhì)量“把關(guān)”環(huán)節(jié)?！督ㄖā泛汀督ㄖこ淌┕す芾?xiàng)l例》之相關(guān)規(guī)定正是針對(duì)建筑活動(dòng)中的竣工驗(yàn)收而進(jìn)行立法調(diào)整的?？梢詳嘌裕督ㄖā泛汀督ㄖこ淌┕す芾?xiàng)l例》的調(diào)整對(duì)象是建筑活動(dòng)當(dāng)事人，即建設(shè)方、設(shè)計(jì)方、施工方、監(jiān)理方相互之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。進(jìn)而，《建筑法》和《建筑工程施工管理?xiàng)l例》規(guī)定建設(shè)工程經(jīng)過竣工驗(yàn)收方可交付使用，應(yīng)該是指施工方向建設(shè)方（開發(fā)商）交付建設(shè)工程，而不代表建設(shè)工程經(jīng)建設(shè)方自己驗(yàn)收合格就能交付給消費(fèi)者。因?yàn)橘I受人與開發(fā)商是商品房買賣合同關(guān)系，開發(fā)商對(duì)買受人承擔(dān)交付竣工驗(yàn)收合格房屋的義務(wù)還需要借助其他法律法規(guī)明確?！督ㄖこ淌┕す芾?xiàng)l例》第16條的規(guī)定并不代表竣工驗(yàn)收的所有內(nèi)容。

《城市房地產(chǎn)管理法》第2條規(guī)定了該法的適用范圍，即：“在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第2條規(guī)定的則更為明確：“本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)、并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為?！笨梢钥闯?，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》都是調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)中當(dāng)事人之間關(guān)系的法律，也就是說，其調(diào)整對(duì)象是房地產(chǎn)開發(fā)、交易、管理等活動(dòng)的當(dāng)事人的法律關(guān)系，即建設(shè)方與政府、建設(shè)方與買受人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。進(jìn)而，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后方可交付使用，是指開發(fā)商（建設(shè)方）向買受人交付商品房。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律規(guī)定，工程竣工驗(yàn)收工作，由建設(shè)方負(fù)責(zé)組織實(shí)施，建設(shè)方必須經(jīng)過設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位驗(yàn)收合格，且經(jīng)公安消防、環(huán)保、人防等部門認(rèn)可后，依法向工程所在地的建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)備案。該主管部門對(duì)開發(fā)商申報(bào)資料及工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)提交的工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告等審查后決定同意備案或責(zé)令建設(shè)單位重新辦理竣工驗(yàn)收?？梢?，對(duì)建設(shè)工程是否竣工驗(yàn)收合格最終有審查和監(jiān)督權(quán)的就是建設(shè)行政主管部門，竣工驗(yàn)收備案證才是唯一證明竣工驗(yàn)收合格的依據(jù)，其效力具有確定性。而如果主張竣工驗(yàn)收合格的依據(jù)是由開發(fā)商按照《建筑工程施工管理?xiàng)l例》由自己組織的竣工驗(yàn)收合格的報(bào)告，其效力實(shí)際上是不確定的，需要經(jīng)過建設(shè)行政主管部門審查才能最終確定建設(shè)工程是否竣工驗(yàn)收合格。

在理論界，有人基于法理分析認(rèn)為，“房屋的交付條件最起碼應(yīng)是開發(fā)商具有產(chǎn)權(quán)證，其實(shí)這才是交付條件的應(yīng)有之意”，即“預(yù)售商品房交付的條件應(yīng)是已經(jīng)合法取得產(chǎn)權(quán)證，即大產(chǎn)權(quán)證的商品房”。筆者認(rèn)為，這一理論觀點(diǎn)與筆者的觀點(diǎn)大致相同，因?yàn)?，辦理產(chǎn)權(quán)證的必要條件就是竣工驗(yàn)收合格，而國家認(rèn)可的竣工驗(yàn)收合格的文件是竣工驗(yàn)收備案證，而非建設(shè)方（開發(fā)商）的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告?？梢哉f，取得竣工驗(yàn)收備案證是交付竣工驗(yàn)收合格的房屋與辦理產(chǎn)權(quán)證的證明和基礎(chǔ)。

從買受人的角度分析，“消費(fèi)者買房就是為了獲得房屋的所有權(quán)，如果開發(fā)商都強(qiáng)調(diào)竣工驗(yàn)收合格就是自己組織的合格，合格僅表明建設(shè)工程主體質(zhì)量驗(yàn)收合格，而建設(shè)工程的產(chǎn)權(quán)部門認(rèn)可的又是建設(shè)行政部門的證明文件——竣工驗(yàn)收備案證，那么消費(fèi)者不能獲得房屋所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)提高，商品房買賣合同則顯失公平”。現(xiàn)代法律的一個(gè)重要立法傾向和原則就是保護(hù)諸如購房人、消費(fèi)者這樣的社會(huì)弱者，同樣，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》主導(dǎo)精神是為了保護(hù)購房人的利益。從這一原則出發(fā)，也應(yīng)認(rèn)為，“竣工驗(yàn)收合格的房屋必須要經(jīng)過建設(shè)主管部門監(jiān)督，同時(shí)不能僅僅是建筑工程主體質(zhì)量合格，還應(yīng)包括消防、規(guī)劃、人防等合格”?？傊?，開發(fā)商向買受人交付房屋的基本標(biāo)準(zhǔn)是要完成《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》所規(guī)定的竣工驗(yàn)收。

根據(jù)對(duì)相關(guān)立法調(diào)整對(duì)象及適用范圍的分析可知，在商品房買賣合同糾紛中，確定開發(fā)商向買受人交付商品房應(yīng)滿足的法定條件，當(dāng)為《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》，而非《建筑法》或《建筑工程施工管理?xiàng)l例》。

三、對(duì)最高法院《司法解釋》相關(guān)規(guī)定的檢討

探討商品房竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)以及交付的條件，不能不提起于2003年4月28日公布、2003年6月1日開始施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》）。該《司法解釋》第11條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外”。誠然，該條規(guī)定為解決司法審判中積累的大量類似案件提供了一種“快刀斬亂麻”的“法律依據(jù)”，但筆者認(rèn)為，從法理的角度來看，該規(guī)定存在明顯的“硬傷”，有悖法律原則，應(yīng)予修正。我國《合同法》第7條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益。” 該法第130條規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同?！币蚨_發(fā)商向買受人交付商品房顯然屬于“履行合同”的行為，自然“應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益”。故，在《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》對(duì)開發(fā)商向買受人交付商品房存有強(qiáng)制性規(guī)定時(shí)，開發(fā)商向買受人交付房屋的行為，不僅應(yīng)當(dāng)符合約定，也要滿足法律規(guī)定的條件和標(biāo)準(zhǔn)，絕不能簡單地將“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有”，“視為房屋的交付使用”！

特別需要說明的是，商品房的竣工驗(yàn)收和交付涉及的不僅是個(gè)案之當(dāng)事人，更要涉及到公眾的安全問題，如果交付的商品房有重大質(zhì)量問題，難道我們僅能以轉(zhuǎn)移占有就視為其交付合法嗎？從這個(gè)角度考慮，開發(fā)商向買受人交付的房屋，也應(yīng)當(dāng)是按照《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》，經(jīng)過“確定的”竣工驗(yàn)收合格的房屋。按照筆者的理解，即使買受人基于不懂法律或其他原因，而接受開發(fā)商“交付”的未按照《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》之規(guī)定驗(yàn)收合格的房屋，也不能視為合法交付。因?yàn)?，按照我國《民法通則》與《合同法》的規(guī)定，任何民事行為，包括交付房屋的行為，都不能違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，否則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。開發(fā)商把未經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋交付給買受人，這種行為系開發(fā)商的違法行為，這種交付是具有違法性的無效行為。

四、結(jié)論：開發(fā)商向買受人交付的商品房，應(yīng)當(dāng)同時(shí)完成《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的竣工驗(yàn)收。

綜上，《建筑法》意義上的竣工驗(yàn)收和交付，是指施工單位向建設(shè)單位完成竣工驗(yàn)收并向建設(shè)單位交付建筑工程，而商品房的建設(shè)僅是諸多建筑工程中的一種，它的范圍很窄，簡而言之，商品房的開發(fā)建設(shè)是建筑工程中的一種，因此，商品房在建設(shè)過程中也必須按照《建筑法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定首先完成竣工驗(yàn)收，此竣工驗(yàn)收是施工單位向建設(shè)單位交付工程的必經(jīng)程序和必要條件。而《城市房地產(chǎn)管理法》意義上的竣工驗(yàn)收和交付，是指建設(shè)方（開發(fā)商）在取得經(jīng)過竣工驗(yàn)收（又稱質(zhì)量驗(yàn)收）的建筑工程的基礎(chǔ)上，再完成涉及公共安全等內(nèi)容的竣工驗(yàn)收后，才能向買受人交付商品房。筆者認(rèn)為，只有完成了涉及公共安全的竣工驗(yàn)收后，“建筑工程”才轉(zhuǎn)變成為真正的“商品房”，開發(fā)商始能向買受人交付房屋，進(jìn)而進(jìn)行登記，實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人訂立“商品房買賣合同”的交易目的。按照法律規(guī)定，涉及商品房公共安全內(nèi)容的竣工驗(yàn)收有很多項(xiàng)，包括消防、規(guī)劃、人防、環(huán)境、防雷、綠化等專項(xiàng)驗(yàn)收，《消防法》、《規(guī)劃法》、《人民防空法》、《環(huán)境保護(hù)法》、《氣象法》、《綠化條例》等法律法規(guī)分別對(duì)上述專項(xiàng)驗(yàn)收進(jìn)行了強(qiáng)制性規(guī)定，而且均要求未經(jīng)驗(yàn)收不得交付使用。事實(shí)上，違反上述法律法規(guī)中任何一項(xiàng)強(qiáng)制性規(guī)定，其交付行為都是無效的行為。在司法實(shí)踐中，不少法院在審理商品房買賣合同糾紛時(shí)，卻按《建筑法》第61條來規(guī)定的竣工驗(yàn)收（質(zhì)量驗(yàn)收）來認(rèn)定商品房的交付條件，這不但違反了立法宗旨，而且使商品房買受人的合法利益得不到有效保護(hù)。按此標(biāo)準(zhǔn)，不僅違反了《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的強(qiáng)制性規(guī)定，更是違反了《消防法》、《規(guī)劃法》、《人防法》《環(huán)保法》、《氣象法》、《綠化條例》等法律的強(qiáng)制性規(guī)定，是對(duì)人民生命財(cái)產(chǎn)一種極不負(fù)責(zé)的行為！當(dāng)然對(duì)一些不涉及公共安全的建筑工程，如線路、管道、設(shè)備安裝，依據(jù)《建筑法》之有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行了竣工驗(yàn)收就可以交付使用。但商品房卻明顯不同，其竣工驗(yàn)收必須嚴(yán)格按照《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)經(jīng)營管理?xiàng)l例》來進(jìn)行，否則公眾的生命安全、財(cái)產(chǎn)安全就無法得以保障。

綜上所述，商品房的交付，必須是開發(fā)商在完成建筑工程的竣工驗(yàn)收和房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的“雙重驗(yàn)收”后才能進(jìn)行。在司法實(shí)踐中，我們一定要準(zhǔn)確把握住立法的宗旨，結(jié)合案例的實(shí)際情況，正確適用法律，只有這樣，才能使社會(huì)主義理念深入人心，才能使法律之光普照人間。

第二篇：工程竣工驗(yàn)收及交付管理制度(范本)

工程竣工驗(yàn)收及交付管理制度

為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收及交付行為，貫徹公司質(zhì)量體系要求，現(xiàn)作如下規(guī)定：

1、工程竣工驗(yàn)收指單位工程或單項(xiàng)工程按照設(shè)計(jì)圖紙及施工規(guī)范已施工完成，經(jīng)項(xiàng)目部自查可提請(qǐng)公司有關(guān)職能部門進(jìn)行驗(yàn)收的階段。

2、工程竣工首先必須經(jīng)項(xiàng)目部自查合格，再將所有工程技術(shù)資料（包括竣工圖）匯總整理報(bào)送公司質(zhì)量科；公司質(zhì)量科必須在三日內(nèi)對(duì)資料進(jìn)行審查，同時(shí)完成工程的自驗(yàn)工作；公司自驗(yàn)通過后，項(xiàng)目部同公司確定業(yè)主、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、質(zhì)監(jiān)等單位對(duì)工程的竣工驗(yàn)收日，由業(yè)主發(fā)送請(qǐng)柬。

3、工程質(zhì)量經(jīng)質(zhì)監(jiān)部門驗(yàn)收，并核定質(zhì)量等級(jí)后方可交付使用。

4、工程交付期間，項(xiàng)目部應(yīng)落實(shí)好成品的保護(hù)工作，并派人同業(yè)主代表仔細(xì)辦理交接手續(xù)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，將符合要求的產(chǎn)品交付業(yè)主。

5、項(xiàng)目部應(yīng)及時(shí)將完整的工程技術(shù)資料一式叁份，一份交送公司辦公室，一份交城建檔案館、一份交業(yè)主單位，并辦好工程技術(shù)資料檔案移交清單。

6、工程交付后，根據(jù)《建筑工程工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定對(duì)工程質(zhì)量實(shí)行保修，并按規(guī)定進(jìn)行回訪。

第三篇：商品房竣工驗(yàn)收問題解答

1.如何查詢某工程是否辦理竣工備案手續(xù)？

在市建設(shè)局報(bào)建的工程，可直接登陸深圳建設(shè)信息網(wǎng)（）業(yè)務(wù)公開欄工程信息查詢或到市建設(shè)局業(yè)務(wù)辦理中心查詢；對(duì)查詢結(jié)果有異議的，可與市建設(shè)局業(yè)務(wù)辦理中心咨詢聯(lián)系，電話：83788067。在區(qū)建設(shè)局報(bào)建的工程，需到區(qū)建設(shè)局查詢。

2.什么條件下建筑物可以投入使用？竣工備案是不是法定入伙的前提條件？

“根據(jù)《中華人民共和國建筑法》規(guī)定，建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。根據(jù)《深圳市建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)在房屋建筑工程竣工驗(yàn)收和消防、電梯驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，持有關(guān)文件到建設(shè)行政主管部門備案，竣工備案不是法定入伙的前提條件。

3.房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案需要提交哪些資料？

（1）《深圳市房屋建筑項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案表》；（2）房屋建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告或核驗(yàn)證書（2000年7月1日前竣工驗(yàn)收的項(xiàng)目須提供核驗(yàn)證書）（3）配套的燃?xì)夤こ炭⒐を?yàn)收?qǐng)?bào)告或驗(yàn)收證書（2004年2月1日前竣工驗(yàn)收的工程提供驗(yàn)收證書；如果申請(qǐng)備案的項(xiàng)目不包含燃?xì)夤こ?，申?qǐng)單位須在備案表中注明）

（4）項(xiàng)目包含電梯工程的，提交質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門出具的電梯驗(yàn)收合格證明文件或準(zhǔn)許使用文件（如果申請(qǐng)備案的項(xiàng)目不包含電梯工程，申請(qǐng)單位須在備案表中注明）；（5）公安消防部門出具的消防驗(yàn)收文件或消防備案文件；（6）建筑節(jié)能專項(xiàng)驗(yàn)收合格證明文件（2003年10月1日起辦理《建筑工程施工許可證》的居住建筑以及2005年7月1日起辦理《建筑工程施工許可證》的公共建筑需提交）；（7）辦理人身份證復(fù)印件及所有建設(shè)單位的法定代表人證明書和委托書。

4.市政公用項(xiàng)目申請(qǐng)竣工驗(yàn)收備案需提供哪些資料？

”（1）《深圳市市政公用項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案表》；（2）市政公用工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告或核驗(yàn)證書（2000年7月1日前竣工驗(yàn)收的項(xiàng)目須提供核驗(yàn)證書）；（3）配套的燃?xì)夤こ炭⒐を?yàn)收?qǐng)?bào)告或驗(yàn)收證書（2004年2月1日前竣工驗(yàn)收的工程提供驗(yàn)收證書；如果申請(qǐng)備案的項(xiàng)目不包含燃?xì)夤こ?，申?qǐng)單位須在備案表中注明）；（4）規(guī)劃、環(huán)保驗(yàn)收合格證明文件或準(zhǔn)許使用文件（如果申請(qǐng)備案的項(xiàng)目不包含環(huán)保工程，申請(qǐng)單位須在備案表中注明）；（5）公安消防部門出具的消防驗(yàn)收文件或消防備案文件（如果申請(qǐng)備案的項(xiàng)目不包含消防工程，申請(qǐng)單位須在備案表中注明）；（6）項(xiàng)目包含電梯工程的，提交質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門出具的電梯驗(yàn)收合格證明文件或準(zhǔn)許使用文件（如果申請(qǐng)備案的項(xiàng)目不包含電梯工程，申請(qǐng)單位須在備案表中注明）；（7）施工單位、建設(shè)單位共同簽署的工程質(zhì)量保修書；（8）辦理人身份證復(fù)印件及所有建設(shè)單位的法定代表人證明書和委托書。"

第四篇：商品房買賣過程中交付條件和標(biāo)準(zhǔn)的法律分析

商品房買賣過程中交付條件和標(biāo)準(zhǔn)的

法律分析

內(nèi)容摘要：在實(shí)務(wù)中，人們通常把商品房交付看作是建設(shè)單位的義務(wù)，重視建設(shè)單位不能正常交付的違約責(zé)任；而對(duì)買受人的受領(lǐng)義務(wù)，并未予以充分的關(guān)注。買受人以質(zhì)量及各種爭議為理由，拒絕或者拖延受領(lǐng)的，往往被作為正當(dāng)?shù)木S權(quán)，這是不正確的。交付糾紛損害交易雙方的利益，更影響房地產(chǎn)市場秩序和交易安全。交付對(duì)于雙方來說，都享有權(quán)利也承擔(dān)義務(wù)；交付爭議產(chǎn)生的重要原因，在于混淆了交付條件與交付標(biāo)準(zhǔn)，前者是法定的，決定了房屋能否交付使用，后者是約定的，只涉及違約責(zé)任的承擔(dān)，不影響交付；竣工驗(yàn)收合格是交付條件的核心，但以竣工驗(yàn)收備案表為驗(yàn)收合格的標(biāo)志是不正確的，等于變相設(shè)立行政許可；以書面通知作為交付的要件不合理，建設(shè)單位可以通過約定規(guī)避該風(fēng)險(xiǎn)；交付時(shí)買受人有權(quán)查驗(yàn)房屋，但質(zhì)量爭議不應(yīng)當(dāng)影響交付的完成；除非房屋本身具有導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的重大缺陷外，即使買受人有客觀原因，也不是對(duì)抗交付的正當(dāng)理由。

關(guān)鍵詞：交付雙方的權(quán)利義務(wù) 交付條件 交付標(biāo)準(zhǔn)

一、交付雙方的權(quán)利與義務(wù)

從債務(wù)履行角度來講，交付是出賣人的義務(wù)。但出賣人在交付中是否就沒有任何權(quán)利了呢？顯然不是。交付是標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)與負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移的節(jié)點(diǎn)，交付之前，房屋損毀、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由賣方承擔(dān)，日常管理 的費(fèi)用（如物業(yè)費(fèi)與采暖費(fèi)）由賣方負(fù)責(zé)，而交付后，風(fēng)險(xiǎn)與負(fù)擔(dān)都隨著房屋的權(quán)利一起，轉(zhuǎn)移給了買方。所以，及時(shí)交付能夠及時(shí)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，這就是出賣人的利益所在。

對(duì)買方來說，交付前只享有合同上的權(quán)利，只是房屋買賣合同的債權(quán)人，并不具有業(yè)主的權(quán)利；而在交付后，盡管還沒有辦理登記，但已經(jīng)成為法律認(rèn)可的業(yè)主，即將成為房屋的所有人，這是他的根本利益所在。在享受業(yè)主權(quán)利的同時(shí)，它也必須把業(yè)主的義務(wù)承擔(dān)起來。因此，買受人的及時(shí)受領(lǐng)是一項(xiàng)義務(wù)。只看到出賣人的義務(wù)而忽視其權(quán)利，只看到買受人的權(quán)利而看不到其義務(wù)，都是片面的。

二、交付條件與交付標(biāo)準(zhǔn)

交付條件與交付標(biāo)準(zhǔn)的混淆，是產(chǎn)生交付爭議的重要原因。

（一）交付條件

交付條件應(yīng)當(dāng)是法律法規(guī)規(guī)定的房屋交付使用必須具備的條件，欠缺其中任何一個(gè)條件，房屋不得交付使用。現(xiàn)行法規(guī)對(duì)商品房交付條件的規(guī)定，主要有三項(xiàng)要求：

1、竣工驗(yàn)收合格?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第27條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第17條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”

2、具備《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第31條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任?！弊鳛樾姓ㄒ?guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，“兩書”成為交付的法定條件應(yīng)當(dāng)沒有疑問。

3、基礎(chǔ)生活設(shè)施應(yīng)當(dāng)具備交付使用條件。《商品房銷售管理辦法》第7條規(guī)定了商品現(xiàn)房銷售的條件，其中，“

（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期”?，F(xiàn)房是指已經(jīng)竣工、可以馬上交付使用的房屋，現(xiàn)房銷售的條件，也就是房屋交付的條件。從法理與日常生活經(jīng)驗(yàn)來看，商品房如果不具備基礎(chǔ)的生活配套設(shè)施，就不能正常使用，也就不能達(dá)到合同目的。雖然這個(gè)《辦法》只是建設(shè)部的規(guī)章，但這一規(guī)定符合法理與善良風(fēng)俗，有利于合同目的的實(shí)現(xiàn)，有利于保護(hù)當(dāng)事人利益和減少糾紛，故應(yīng)當(dāng)作為交付條件之一。

除去以上條件外，法律法規(guī)沒有其它關(guān)于商品房交付條件的規(guī)定。有的地方，以地方性法規(guī)或者政府規(guī)章設(shè)定了新的商品房交付條件，如天津市的法規(guī)與上海市的規(guī)章都規(guī)定，商品房交付必須取得政府頒發(fā)的《住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》或者《住宅交付使用許可證》，這樣的規(guī)定，由于不屬于法律或者行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)范，最多只有行政管理的作用，而不能影響民事行為的效力。

（二）交付標(biāo)準(zhǔn)

交付標(biāo)準(zhǔn)是買賣雙方約定的房屋交付時(shí)所應(yīng)達(dá)到的狀態(tài)。其內(nèi)容可以包羅萬象，質(zhì)量、環(huán)境、配套、裝修、品牌、型號(hào)，都可以自由約定。交付時(shí)買受人據(jù)此進(jìn)行查驗(yàn)，未按標(biāo)準(zhǔn)履行的，出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但不影響房屋交付使用。因?yàn)?，在符合交付條件的前提下，房屋已經(jīng)滿足交付使用的法定要求，對(duì)交付標(biāo)準(zhǔn)的違反，并不影響合同目的的實(shí)現(xiàn)，也不構(gòu)成根本違約，完全可以通過違約責(zé)任來解決。

現(xiàn)實(shí)中大量的交付糾紛，并不是由于不符合交付條件，而是對(duì)是否符合交付標(biāo)準(zhǔn)存在爭議。本來可以通過違約責(zé)任來解決的問題，買方卻以拒絕受領(lǐng)來維權(quán)，這就大大增加了解決糾紛的社會(huì)成本。只有將交付條件與交付標(biāo)準(zhǔn)明確區(qū)分，才能看清問題的不同性質(zhì)，不滿足交付條件的不得交付使用，而不符合交付標(biāo)準(zhǔn)的，不影響交付，只承擔(dān)違約責(zé)任。明確了這樣的規(guī)則，對(duì)于保護(hù)買賣雙方的利益，對(duì)于維護(hù)市場秩序都有積極的意義。

三、何為竣工驗(yàn)收合格的標(biāo)志

竣工驗(yàn)收合格是交付條件中最重要的一項(xiàng)。而什么是竣工驗(yàn)收合格的標(biāo)志，在實(shí)務(wù)中存在一個(gè)重大的誤區(qū)。一些機(jī)關(guān)和個(gè)人都認(rèn)為，竣工驗(yàn)收合格要以行政機(jī)關(guān)簽章的《竣工驗(yàn)收備案表》為標(biāo)志，沒有取得備案表的，不能證明竣工驗(yàn)收合格。這種觀點(diǎn)把備案看作政府的認(rèn)可，而政府的認(rèn)可又是竣工驗(yàn)收合格的必備條件，這是明顯違法的。我國的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收，1999年之前是行政許可，“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng) 當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收?！保ā冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第17條第2款）2000年1月30日實(shí)施的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》改變了這一制度，將竣工驗(yàn)收改成了由建設(shè)單位組織、相關(guān)各方參與的活動(dòng)，即俗稱的“四方驗(yàn)收”：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收??建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。”（《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條）從此，竣工驗(yàn)收不再需要行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)或者認(rèn)可。

那么，備案又是怎么回事呢？《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第49條規(guī)定，“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案?！边@是備案制度的法律依據(jù)。這個(gè)條文明確表達(dá)了以下含義：第一，備案是告知性的，無需行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)、回復(fù)；第二，“自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)”備案，說明備案是在竣工驗(yàn)收合格后進(jìn)行，備案與否，不影響竣工驗(yàn)收合格的效力；第三，行政主管部門只有接受的義務(wù)，沒有拒絕的權(quán)力。行政管理權(quán)力必須由法律授予，行政機(jī)關(guān)不得自行創(chuàng)設(shè)，這是行政法的基本原則。法律既然沒有規(guī)定行政機(jī)關(guān)可以“不予備案”，行政機(jī)關(guān)就不得這樣做。建設(shè)部規(guī)章《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》第六條規(guī)定，“備案機(jī)關(guān)收到建設(shè)單位報(bào)送的竣工驗(yàn)收備案文件，驗(yàn)證文件齊全 后，應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收備案表上簽署文件收訖”，其法律上的意義只是簽收而已。如果報(bào)送備案的文件不符合法定要求，行政機(jī)關(guān)可以要求補(bǔ)正，在補(bǔ)正前也可以不“在工程竣工驗(yàn)收備案表上簽署文件收訖”，但這不能否定建設(shè)工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的效力，即使建設(shè)單位最終也沒有做到“文件齊全”，行政機(jī)關(guān)也只有給予行政處罰的權(quán)力，而不能以此認(rèn)定竣工驗(yàn)收無效。把簽收當(dāng)作審批，把備案變成許可，這是非?；闹嚨?。

否定了“不予備案”的效力，行政機(jī)關(guān)是否就喪失了對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理的權(quán)力？當(dāng)然不是?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第43條規(guī)定，“國家實(shí)行建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理制度??縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的建設(shè)工程質(zhì)量實(shí)施監(jiān)督管理”； 第46條“建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理，可以由建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門委托的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)具體實(shí)施”；縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門和其他有關(guān)部門履行監(jiān)督檢查職責(zé)時(shí)，有權(quán)“

（一）要求被檢查的單位提供有關(guān)工程質(zhì)量的文件和資料；

（二）進(jìn)入被檢查單位的施工現(xiàn)場進(jìn)行檢查；

（三）發(fā)現(xiàn)有影響工程質(zhì)量的問題時(shí)，責(zé)令改正（第48條）”；“建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收（第49條）”。這些強(qiáng)有力的監(jiān)督管理措施難道還比不上“不予備案”？建設(shè)行政主管機(jī)關(guān)不運(yùn)用好這些法律賦予的權(quán)力，卻在備案問題上暗設(shè)關(guān)卡，完全沒有道理。

四、交付通知不是交付的必要條件

實(shí)務(wù)中，常見買受人訴出賣人未向其發(fā)出交付通知，致使其遲延收房，因而向出賣人主張遲延交付違約金。此時(shí)法院通常要求出賣人提供通知的證據(jù)，而且不認(rèn)可電話、短信、電子郵件、普通信函、報(bào)紙公告等通知形式，甚至連特快專遞取得了交寄回執(zhí)的，只要沒有買受人本人簽收，也不認(rèn)可通知到達(dá)了買受人，結(jié)果大多都是出賣人承擔(dān)不利后果，支付給買方一大筆違約金。這種做法，顯然是把通知當(dāng)作交付的要件。實(shí)務(wù)中有的法官認(rèn)為，賣方的交付義務(wù)主要就是兩項(xiàng)：竣工驗(yàn)收合格、書面通知買受人。凡不能證明通知了買受人，致使交付遲延，就要由出賣人承擔(dān)責(zé)任。這種認(rèn)識(shí)，可能來自建設(shè)部《商品房買賣合同示范文本》第11條：“商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)”。最高人民法院2003年商品房買賣合同糾紛司法解釋第11條“買受人接到出賣人的書面交房通知”，這里也強(qiáng)調(diào)了“書面交房通知”。通過實(shí)踐來看，交付必須經(jīng)書面通知，既不合法理，也不符合客觀實(shí)際，只會(huì)導(dǎo)致無謂糾紛增加。

實(shí)務(wù)中，開發(fā)商一次交付往往有數(shù)百套房屋，買受人有的在當(dāng)?shù)?，有的在異地，有的急于收房，有的意在轉(zhuǎn)手，開發(fā)商的書面通知要一個(gè)個(gè)取得買方本人的簽收，幾乎是不可能的。即使當(dāng)時(shí)工作很細(xì)致，一個(gè)個(gè)客戶都通知到了，時(shí)過境遷之后，客戶聲稱沒有收到通知時(shí)，開發(fā)商再要回頭找到一兩年前的通知證明非常困難。所以這種案件，只要買方起訴，賣方大都會(huì)陷于舉證不能的困境。這種情況鼓勵(lì)了一 些買受人惡意訴訟，謀求不正當(dāng)?shù)睦妗?/p>

交付通知的意義僅在于告知買受人交付的時(shí)間和地點(diǎn)。就算沒有通知，買受人是否就無法接收房屋呢？顯然不是。商品房買賣都有書面合同，合同中都會(huì)約定房屋竣工交付的時(shí)間，至于交付的地點(diǎn)，就是商品房坐落的地點(diǎn)，買受人不可能找不到。法官審理此類案件時(shí)，只需問一下原告：你知不知道房子應(yīng)該在什么時(shí)候、在什么地方交付？你沒有收到通知，是否按合同約定的時(shí)間和地點(diǎn)，去要求對(duì)方交付了？我想不出原告能有什么抗辯的理由。所以，法院以買受人未收到書面通知，導(dǎo)致其未能按時(shí)收房，這太過牽強(qiáng)。司法解釋把書面通知作為交付的要件，實(shí)際上給買受人不誠信、鉆空子提供了機(jī)會(huì)。

在司法解釋沒有改變的情況下，在確認(rèn)交房時(shí)間的前提下，可以通過明確的約定來排除風(fēng)險(xiǎn)、避免糾紛。使用建設(shè)部示范文本的，出賣人可以制作如下補(bǔ)充條款：“補(bǔ)充修改主合同第11條：本商品房于×年×月×日前交付，如買受人未收到出賣人的交付通知，應(yīng)當(dāng)以上述交付期間屆滿之日為交付日期，以商品房所在地為交付地點(diǎn)?！?/p>

五、買受人對(duì)商品房的“驗(yàn)收”權(quán)利

房屋交付時(shí)，買受人有無“驗(yàn)收”的權(quán)利，是一個(gè)重要問題。合同法規(guī)定，“買受人收到標(biāo)的物時(shí)應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗(yàn)期間內(nèi)檢驗(yàn)”。官方制定的商品房買賣合同示范文本也都有買受人驗(yàn)收的內(nèi)容，如建設(shè)部《商品房買賣合同示范文本》第11條“雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接”。由此看來，似乎買受人有權(quán)驗(yàn)收。但另一方面，商品房的交付使用是以竣工驗(yàn)收合格為前提的，買受人驗(yàn)收能否推翻竣工驗(yàn)收合格的法律 效力？商品房屬于特定物買賣，不可能像工業(yè)品那樣挑選替換，如果承認(rèn)買受人的驗(yàn)收權(quán)，他驗(yàn)收沒有通過，將如何處理？由于我國的房屋建造大多采用手工工藝，表面瑕疵是不可避免的，可以說每套房屋都能挑出幾十處甚至更多的小毛病，這都會(huì)成為買方驗(yàn)收時(shí)拒收的理由。為了防止客戶驗(yàn)房后無理拒收，有的開發(fā)商采取先辦交接手續(xù)，再開門驗(yàn)房的辦法。但如此價(jià)值巨大的財(cái)產(chǎn)，不允許買方看一下就要先接收，明顯不合情理，這種做法也是不可取的。

買受人的“驗(yàn)收”與“竣工驗(yàn)收”是效力完全不同的兩件事?？⒐を?yàn)收關(guān)系到房屋是否合格、能否交付使用；買受人的“驗(yàn)收”只是核實(shí)標(biāo)的物是否符合合同的約定。前者以法規(guī)、規(guī)范、工程文件為依據(jù)，后者則是以觀感印象來衡量。既然不是同一概念，就不應(yīng)當(dāng)使用同一個(gè)詞語來表達(dá)。為了與竣工驗(yàn)收相區(qū)別，將買受人對(duì)商品房的核查稱作“查驗(yàn)”比較恰當(dāng)。

買受人在交付時(shí)有權(quán)查驗(yàn)房屋，對(duì)自己認(rèn)為的質(zhì)量缺陷有權(quán)提出異議。這時(shí)會(huì)有兩種情況，一是出賣人接受異議，承諾以維修、整改、替換來解決，糾紛自然化解；另一種情況是出賣人不接受異議，或者雙方對(duì)解決方式不能達(dá)成一致，這時(shí)買受人可以保留異議，但不能否定竣工驗(yàn)收的法律效力，因而不能作為拒絕交付的正當(dāng)理由。雙方只能先完成交付，然后通過訴訟或者仲裁來查明事實(shí)、確定責(zé)任。

六、質(zhì)量問題不應(yīng)當(dāng)妨礙交付

因商品房質(zhì)量爭議影響交付，在實(shí)務(wù)中是很常見的現(xiàn)象。常見買受人在查驗(yàn)過程中提出許多整改要求，得不到明確答復(fù)就不收房。有 的律師也認(rèn)為，如果房屋存在明顯缺陷，買受人有權(quán)拒收。

拒收是不是一種權(quán)利？在預(yù)售條件下，買受人是先履行方，已經(jīng)先行支付了價(jià)款，履行了主要義務(wù)，對(duì)他來說，已經(jīng)不存在履行抗辯權(quán)，收房是他的主要權(quán)利，不收房，恰恰是放棄主要權(quán)利。以放棄主要權(quán)利的方式來維權(quán)，不能說是理性的行為，對(duì)解決質(zhì)量爭議也毫無助益。

房屋的交付不是單方行為。交付的主體是出賣人，買受人既是權(quán)利人，也有及時(shí)受領(lǐng)的義務(wù)，拒絕或者遲延受領(lǐng)，是違約行為。最高人民法院的司法解釋也規(guī)定，“買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”（《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條）。購房人以拒絕收房來“維權(quán)”，于法無據(jù)，于人于己有害無利，不應(yīng)給予鼓勵(lì)。

（一）房屋的交付關(guān)系到業(yè)主身份的確定與物權(quán)的保障。從我國的特殊國情出發(fā)，最高人民法院的司法解釋認(rèn)為，商品房交付后，買受人即成為業(yè)主。也就是說，如果買受人拒絕受領(lǐng)，其無法享受業(yè)主的各項(xiàng)權(quán)利，包括物上請(qǐng)求權(quán)及對(duì)業(yè)主共同事務(wù)參與管理的權(quán)利。房屋未交付，物權(quán)仍屬于建設(shè)單位，建設(shè)單位對(duì)買受人只承擔(dān)合同義務(wù)，這對(duì)買受人來說，顯然是不利的。花了那么多錢買房子，不就是為了取得業(yè)主的權(quán)利嗎？本來到手的權(quán)利，自己放棄，意義何在？

（二）受領(lǐng)了有瑕疵甚至是缺陷的房屋，并不損害買受人的任何 權(quán)利。房屋質(zhì)量問題可區(qū)分為主體結(jié)構(gòu)不合格、功能缺陷與表面瑕疵，最后一項(xiàng)不影響交付自不待言，就算是存在主體結(jié)構(gòu)不合格和功能缺陷，收房之后難道就沒有維權(quán)的途徑了？任何法律都沒有規(guī)定，一旦買受人收房，就不可以對(duì)質(zhì)量提出異議。所以，收房與維權(quán)，沒有矛盾。收了房，該退的照樣可以退，該修的照樣可以修，該賠的照樣可以賠。

（三）收房是業(yè)主維權(quán)的基礎(chǔ)。表面瑕疵不能構(gòu)成拒收的理由已無疑問，就算存在主體結(jié)構(gòu)缺陷和功能缺陷，如果不收房，如何取證？如何申請(qǐng)檢測(cè)？如果要提起訴訟或者仲裁，沒有收房就只能主張合同權(quán)利，而不能主張物權(quán)，因?yàn)槲餀?quán)仍然屬于建設(shè)單位。而主張合同權(quán)利無非是交付，建設(shè)單位可以證明它已經(jīng)交付，是買受人拒不受領(lǐng)，這時(shí)問題豈不進(jìn)入了怪圈？

（四）拒絕收房使買受人逃避義務(wù)，加大出賣人的風(fēng)險(xiǎn)與負(fù)擔(dān)。房屋自交付時(shí)起，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給買受人，如果未交付，房屋意外滅失的風(fēng)險(xiǎn)仍在出賣人一方，假如遭遇地震等自然災(zāi)害造成房屋滅失、損毀，出賣人會(huì)蒙受重大損失。當(dāng)然，這種情形是非常偶然的。常見的負(fù)擔(dān)是物業(yè)費(fèi)與采暖費(fèi)，自交付之日就應(yīng)當(dāng)由買受人承擔(dān)。但對(duì)于不急于居住，或者本來就是以投資為目的買受人來說，當(dāng)然不愿意承擔(dān)這些費(fèi)用，于是想法設(shè)法拒收房就成為常見現(xiàn)象。

（五）從法律規(guī)定來看，也不支持以拒收房來維權(quán)。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第32條規(guī)定，“商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核 驗(yàn)”；《商品房銷售管理辦法》第35條規(guī)定，“商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)”；《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條規(guī)定，“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”。以上法律規(guī)定都強(qiáng)調(diào)了“交付使用后”，因?yàn)槭聦?shí)上只有在完成交付的基礎(chǔ)上，才具備重新核驗(yàn)或者檢測(cè)的條件，否則，在建設(shè)單位具備驗(yàn)收合格證明及“兩書”的情況下，以什么證明房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或者嚴(yán)重影響正常居住使用？而要取得這方面的充分證據(jù)，占有房屋是起碼的條件。

（六）只有不能實(shí)現(xiàn)合同目的，才是拒收的正當(dāng)理由。買受人并非完全沒有拒絕接收的權(quán)利。合同法第148條規(guī)定“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)?！钡仨毧吹?，這里規(guī)定拒收的前提是“不能實(shí)現(xiàn)合同目的”，而不是買受人不滿意。前者有客觀標(biāo)準(zhǔn)，后者是主觀感受。

根據(jù)法律規(guī)定與實(shí)務(wù)情形，下列情形可以作為拒收的正當(dāng)理由：

1、房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格；

2、交付時(shí)不具備《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》；

3、道路、電梯、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等基礎(chǔ)生活設(shè) 施不具備使用條件；

4、建設(shè)單位變更商品房的戶型、朝向、結(jié)構(gòu)形式、空間尺寸未通知買受人；

5、交付的時(shí)間遲延，達(dá)到買受人單方解除合同的條件；

6、竣工測(cè)繪的房屋面積差異達(dá)到約定的解除合同的標(biāo)準(zhǔn)。

以上情形，前三種是出賣人不能證明達(dá)到交付條件，后三種是出賣人根本性違約，而且這些事實(shí)都是不需要收房就可以證明的，這才是對(duì)抗出賣人交付的正當(dāng)理由。

七、買受人因客觀障礙不能接收房屋，不影響風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移,最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規(guī)定，“買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”這里明確了買受人拒不受領(lǐng)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)仍轉(zhuǎn)移給買方，但又以“無正當(dāng)理由”為前提。何為“正當(dāng)理由”？實(shí)務(wù)中，買受人自認(rèn)為是正當(dāng)理由的，一般有質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施不到位、裝修材料貨不對(duì)版、虛假廣告宣傳、物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高、面積差異、噪音、環(huán)境不利因素等。而這些理由都不能成為拒絕接收的正當(dāng)理由。因?yàn)?，這些因素即使是真實(shí)的客觀存在，也不影響合同目的的實(shí)現(xiàn)，可以通過其他方法解決和獲得救濟(jì)；即使可能影響合同目的實(shí)現(xiàn)，也可以在交付后通過訴訟或者仲裁來解除合同。

如果是買受人非主觀方面的原因，比如，買受人因出差、出國、傷病等，不能如期接收房屋，能否視為正當(dāng)理由，從而阻卻風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，值得探討。出差、出國、傷病是行動(dòng)障礙的正當(dāng)理由，但不是不行使權(quán)利的正當(dāng)理由，更不是加重對(duì)方責(zé)任的正當(dāng)理由。民事法律行為允許代理，房屋交付亦非突然事件，買受人可以預(yù)作安排，即使行動(dòng)遇到客觀障礙，也不影響法律行為的完成。退一步講，買受人可以甘愿遲延受領(lǐng)，但相應(yīng)的責(zé)任不能推卸，不能因自己的原因，導(dǎo)致對(duì)方風(fēng)險(xiǎn)與負(fù)擔(dān)的增加。否則，買受人有可能為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)或者費(fèi)用負(fù)擔(dān)，制造各種行動(dòng)障礙的理由來對(duì)抗交付，這時(shí)對(duì)出賣人就很不公平。合同法第143條規(guī)定，“因買受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，買受人應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。”這里并沒有規(guī)定“有正當(dāng)理由的除外”，其法理就在于買方可以有各種理由不接收，但沒有理由讓賣方為他承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。最極端的情況，在約定交付的日子，買受人因車禍未能來接收，三個(gè)月后方來收房，這三個(gè)月的物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)誰來承擔(dān)？由于賣方無任何過錯(cuò)，沒有理由替買方負(fù)此損失。此期間內(nèi)如果發(fā)生強(qiáng)烈地震將房屋摧毀，損失也應(yīng)當(dāng)由買方承擔(dān)。

司法解釋第11條所說的拒絕接收的“正當(dāng)理由”，只能是合同法148條所規(guī)定的“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”，也就是標(biāo)的物本身存在重大缺陷，而不能包括買受人所主張的客觀障礙。

交付是商品房買賣中一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，對(duì)買賣雙方都意義重大，也最容易產(chǎn)生糾紛。因此我們要嚴(yán)格區(qū)分。

第五篇：未取得《竣工驗(yàn)收備案表》的商品房是否能交付

未取得《竣工驗(yàn)收備案表》的商品房能交付嗎？商品房交付，是商品房出賣人即房地產(chǎn)開發(fā)商履行《商品房買賣合同》的重要義務(wù)之一，在商品房交付中，房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者之間對(duì)于商品房交付條件的爭議是最大的。對(duì)于商品房（建筑工程）的交付條件，我國多部法律、法規(guī)以及地方性法規(guī)都有所涉及并先后做了相應(yīng)的規(guī)定，同時(shí)，全國各地房地產(chǎn)主管部門出臺(tái)的商品房買賣合同示范文本中也都對(duì)商品房的交付條件做了相應(yīng)約定，但是由于消費(fèi)者和開發(fā)商對(duì)于有關(guān)商品房交付條件的法律、法規(guī)的理解不一致，以及各地實(shí)行的商品房買賣合同示范文本條款設(shè)計(jì)的不嚴(yán)謹(jǐn)、不明確，從而導(dǎo)致此類商品房交付糾紛不斷的出現(xiàn)而且呈愈演愈烈之勢(shì)。因此,開發(fā)商有必要充分了解商品房交付的法律強(qiáng)制性規(guī)定及其與合同約定之間的關(guān)系,并有效防止出現(xiàn)房屋交付時(shí)的法律糾紛。

法律背景：

1、何為《竣工驗(yàn)收備案表》

建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》規(guī)定，房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收實(shí)行備案制度，工程竣工后先由建設(shè)單位（開發(fā)商）、施工單位、設(shè)計(jì)單位、勘察單位、監(jiān)理單位五家對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收（即所謂的“五方驗(yàn)收“），驗(yàn)收合格后五方共同出具《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。建設(shè)單位（開發(fā)商）應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》的規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。

2、商品房交付的相關(guān)法律規(guī)定

商品房交付作為商品房買賣中開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的一個(gè)重要義務(wù)，其應(yīng)符合商品房買賣合同中對(duì)于交付條件的約定，同時(shí)，也不能違反我國法律、法規(guī)對(duì)于商品房交付的強(qiáng)制性規(guī)定。

《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條第一款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”。

根據(jù)上述法律、行政法規(guī)，開發(fā)商向購房者交付的商品房的強(qiáng)制性條件必須是“經(jīng)驗(yàn)收合格”的商品房。

國務(wù)院1998年頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。但是在2000年，國務(wù)院和建設(shè)部分別下發(fā)了《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《房屋建筑工程及市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》，其規(guī)定“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收?！薄敖ㄔO(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起１５日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案?！?因此，在2000年后，房屋竣工驗(yàn)收已由原來的行政審批許可制變?yōu)閭浒钢疲课蒡?yàn)收許可制退出了歷史的舞臺(tái)。

除了上述法律法規(guī)之外，《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》第二十三條、《消防法》第四十條、《人民防空法》第四十九條、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條，對(duì)于建筑工程在環(huán)保、消防、人防、規(guī)劃方面的驗(yàn)收或許可也做了專門的規(guī)定。綜合上述法律法規(guī)的規(guī)定，我們可以看出，目前我國對(duì)于商品房的驗(yàn)收實(shí)行的是備案制，驗(yàn)收主體是房地產(chǎn)開發(fā)商，而且也取消了所謂的綜合驗(yàn)收。

3、商品房驗(yàn)收的程序

具體而言，商品房驗(yàn)收程序如下：建筑工程竣工后，施工單位向開發(fā)商提交工程竣工報(bào)告，申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，開發(fā)商組織施工、勘察、監(jiān)理、設(shè)計(jì)等單位等5家責(zé)任主體對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，政府工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)參與驗(yàn)收過程，對(duì)驗(yàn)收進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，并形成工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告，同時(shí)，在工程竣工前后，規(guī)劃局、人防辦公室、公安消防以及環(huán)保等部門對(duì)規(guī)劃、人防、消防以及環(huán)保進(jìn)行專項(xiàng)驗(yàn)收。最后，開發(fā)商在工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將包括規(guī)劃、人防、消防以及環(huán)保等驗(yàn)收內(nèi)容在內(nèi)的驗(yàn)收情況向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案，并取得《竣工驗(yàn)收備案表》。

法律分析：

清楚了法律法規(guī)對(duì)商品房驗(yàn)收的規(guī)定，那么，商品房交付是不是必須取得《竣工驗(yàn)收備案表》呢？

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，竣工驗(yàn)收備案是建設(shè)工程竣工驗(yàn)收的必經(jīng)程序，未經(jīng)過備案登記，建設(shè)工程就不能稱作已通過了竣工驗(yàn)收，沒有通過竣工驗(yàn)收的房屋，當(dāng)然不能交付給購房者。因此，無論開發(fā)商和購房者在《商品房買賣合同》中約定了怎樣的交房條件，如果該商品房未取得《竣工驗(yàn)收備案表》，就不能交付。但是律師認(rèn)為，商品房交付是買賣雙方的一種民事行為。在《商品房買賣合同》中，通常開發(fā)商和購房者都將交房條件約定為“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，對(duì)于“竣工驗(yàn)收”的具體實(shí)施建設(shè)部頒行的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》規(guī)定得非常清楚：建設(shè)單位在收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。同時(shí)還規(guī)定了建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)具備的條件。從這些規(guī)定可以看出，建設(shè)工程只要在建設(shè)單位的主持下，有勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位共同認(rèn)可，就可以認(rèn)定為竣工驗(yàn)收合格，就達(dá)到了購房者約定的交付條件。至于竣工驗(yàn)收備案，那是行政管理機(jī)關(guān)對(duì)建設(shè)單位實(shí)施管理的一種行政行為，與開發(fā)商和購房者之間的民事行為是毫不相干的。也就是說，只要商品房符合合同約定的交付條件，并且符合國家法律法規(guī)對(duì)于商品房交付的強(qiáng)制性規(guī)定，比如人防、消防、規(guī)劃、環(huán)保等專項(xiàng)驗(yàn)收必須通過，那么即使沒取得《竣工驗(yàn)收備案表》，也可以交房。事實(shí)上，從前文列舉的法律法規(guī)中，我們可以看出，法律法規(guī)僅僅規(guī)定，商品房交付必須“經(jīng)驗(yàn)收合格”，但并沒有明確商品房必須“經(jīng)驗(yàn)收合格并備案“才能交付，或者說必須取得《竣工驗(yàn)收備案表》才符合交房條件。實(shí)踐中，商品房辦理竣工備案手續(xù)，一方面需要相關(guān)政府部門出具相關(guān)驗(yàn)收和許可使用的手續(xù)，另一方面，當(dāng)開發(fā)商將備案所需的資料按法律規(guī)定的時(shí)間提交給建設(shè)主管部門后，備案手續(xù)何時(shí)能夠辦理完畢取決于建設(shè)主管部門的安排。因此只要開發(fā)商已經(jīng)組織進(jìn)行了五方驗(yàn)收，并且經(jīng)過竣工驗(yàn)收，人防、消防、規(guī)劃、環(huán)保等相關(guān)政府部門的專項(xiàng)驗(yàn)收，認(rèn)為可以使用，只是沒有辦理備案手續(xù)，不應(yīng)當(dāng)影響商品房的交付。

案例及評(píng)析

案例一：

成都市民王先生千挑萬選之后，選中了西門一個(gè)歐陸風(fēng)格的樓盤，并與開發(fā)商簽訂了買賣合同，在買賣合同中約定的交付條件是“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”。在焦急的等待中，好不容易等到了開發(fā)商的收房通知，在收房時(shí)，王先生對(duì)小區(qū)和房屋的外觀和質(zhì)量還算滿意，但為慎重起見，王先生還是要求開發(fā)商出示交付商品房的相關(guān)文件。開發(fā)商當(dāng)時(shí)就出示了《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》以及由開發(fā)商、設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理單位共同出具的《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。但王先生卻認(rèn)為開發(fā)商交付的房屋沒有經(jīng)過消防、人防、環(huán)保、規(guī)劃驗(yàn)收，而且也沒有建設(shè)主管部門出具的《竣工驗(yàn)收備案表》，所以其交付的商品房沒有達(dá)到交付條件。開發(fā)商則認(rèn)為買賣合同約定的是：“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，而其交付的房屋經(jīng)過設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理單位的驗(yàn)收，并出具了《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，因此已經(jīng)符合了合同約定的“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的交付條件。對(duì)此，王先生并不認(rèn)同，并拒絕收房。

點(diǎn)評(píng)：在建設(shè)部2000年版的商品房買賣合同示范文本中，對(duì)于商品房交付條件是這樣約定的：出賣人應(yīng)當(dāng)在＿＿年＿＿月＿日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第＿＿種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用： 1．該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。2．該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。3．該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。

4．該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。

5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

在本案中，買賣合同對(duì)交付條件約定為：“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”。顯然是使用的是該示范文本，且選擇了第一項(xiàng)作為交付條件。開發(fā)商與買受人選擇“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”這一交付條件爭議最大之處就是什么才叫“驗(yàn)收合格”。開發(fā)商認(rèn)為自己組織“五方驗(yàn)收”合格之后，出具《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，就叫“驗(yàn)收合格”，但購房者認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)進(jìn)行竣工備案，并取得《竣工驗(yàn)收備案表》才叫“驗(yàn)收合格”。從前文分析，我們知道，只要開發(fā)商已經(jīng)過竣工驗(yàn)收，并且具備了向建設(shè)主管部門進(jìn)行備案的條件，在未取得《竣工驗(yàn)收備案表》前是可以交房的。但是，本案中，該商品房未經(jīng)消防、人防、環(huán)保、規(guī)劃驗(yàn)收，并取得相應(yīng)驗(yàn)收合格證或許可文件，其進(jìn)行交付是違反相關(guān)法律強(qiáng)制性規(guī)定的，購房者可以拒絕收房。

案例二：

2005年東南亞某知名開發(fā)商進(jìn)軍成都，在城東開發(fā)了一個(gè)樓盤，由于其在國外開發(fā)的樓盤均以優(yōu)美的景觀設(shè)計(jì)、良好的小區(qū)配套而知名，因此，張先生毫不猶豫就買了一套房屋。在商品房買賣合同中，將商品房交付條件約定為：“該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格?！痹诘却辗康娜兆永?，張先生滿懷期待。收房的日子終于到了，但當(dāng)張先生來到項(xiàng)目時(shí)，卻傻了眼，小區(qū)里到處是建筑垃圾，規(guī)劃中的道路一片泥濘，規(guī)劃中的綠地還是一片黃土地，本應(yīng)是游泳池的地方卻還只是一個(gè)大水泥池子，規(guī)劃中的會(huì)所還搭著腳手架。憤怒的張先生找開發(fā)商理論，要求開發(fā)商出示有關(guān)房屋交付的文件，對(duì)此，開發(fā)商只拿出了由開發(fā)商、設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理等單位對(duì)樓棟單體建筑進(jìn)行驗(yàn)收后出具的《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》和消防部門出具的消防驗(yàn)收合格證。由此，張先生認(rèn)為：根據(jù)買賣合同的約定，該商品房必須經(jīng)綜合驗(yàn)收合格方能交付，也就是說除商品房建筑本身外，小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施也必須全部達(dá)到交付條件才能交房，但現(xiàn)在開發(fā)商不僅沒有出示能夠證明商品房已經(jīng)驗(yàn)收合格的《竣工驗(yàn)收備案表》，也沒有將小區(qū)的配套設(shè)施按條件交付，因此開發(fā)商已經(jīng)違約。

點(diǎn)評(píng)：本案中將商品房交付條件約定為：“該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格?！憋@然是選擇了建設(shè)部商品房買賣示范合同關(guān)于交付條件的第二項(xiàng)。2004年5月19日《國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》，已經(jīng)取消了綜合驗(yàn)收這一審批項(xiàng)目。在此時(shí)間之后對(duì)于開發(fā)商與買受人在合同中約定的以“商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格”怎樣處理？我們認(rèn)為，《國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》僅僅是取消了綜合驗(yàn)收這一審批項(xiàng)目，即政府相關(guān)部門今后不再對(duì)竣工綜合驗(yàn)收進(jìn)行審批，但是政府不實(shí)行審批不等于開發(fā)商可以不遵守自己的承諾。如果開發(fā)商在《商品房買賣合同》中與買受人約定的交付條件是“商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格”，那么開發(fā)商還應(yīng)完成竣工綜合驗(yàn)收，只是組織驗(yàn)收的主體由開發(fā)商自己進(jìn)行而已。在本案中，開發(fā)商除應(yīng)對(duì)建筑工程的單體工程質(zhì)量出具《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，并取得消防、人防、環(huán)保、規(guī)劃等專項(xiàng)驗(yàn)收合格證或許可之外，還應(yīng)根據(jù)自己的承諾，在交付時(shí)完成各種配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)，否則，購房者可以拒絕收房，開發(fā)商仍可能需承擔(dān)違約責(zé)任。

案例三：

06年10月，趙小姐看中了由成都某知名開發(fā)商開發(fā)的樓盤，隨后即與開發(fā)商簽訂了購房協(xié)議。在購房協(xié)議中，對(duì)于房屋交付條件約定為：“在商品房交付時(shí)，該商品房已應(yīng)取得規(guī)劃驗(yàn)收合格證”。07年10月，開發(fā)商如期交房，趙小姐在收房時(shí)要求開發(fā)商提供相應(yīng)的交付文件。對(duì)此開發(fā)商出示了由開發(fā)商、設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理單位出具的《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，同時(shí)開發(fā)商還出示了由公安消防、人防辦公室、規(guī)劃局、環(huán)保局等部門出具的驗(yàn)收意見或驗(yàn)收合格證。開發(fā)商認(rèn)為自己開發(fā)的商品房已經(jīng)經(jīng)過工程竣工驗(yàn)收和公安消防、人防辦公室、環(huán)保局等部門的專項(xiàng)驗(yàn)收，并且獲得了規(guī)劃局對(duì)小區(qū)規(guī)劃進(jìn)行驗(yàn)收之后所頒發(fā)的《規(guī)劃驗(yàn)收合格證》，其交付行為符合購房合同的約定，因此，自己的交付沒有問題，趙小姐應(yīng)該收房。但趙小姐認(rèn)為，雖然開發(fā)商組織了設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，且獲得了公安消防、人防辦公室、規(guī)劃局、環(huán)保局等部門出具的驗(yàn)收意見或驗(yàn)收合格證，但開發(fā)商沒有在建委進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案，沒有取得商品房《竣工驗(yàn)收備案表》，因此，開發(fā)商的商品房并沒有達(dá)到交付條件，并拒絕收房。

點(diǎn)評(píng)：2006年6月，成都市出臺(tái)了新的商品房買賣合同示范文本，其第十條交付條件約定：

（一）出賣人應(yīng)當(dāng)在____年____月____日前向買受人交付該商品房。

（二）該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第、、、、、項(xiàng)所列條件；該商品房為住宅的，出賣人還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

1、該商品房已取得規(guī)劃驗(yàn)收合格證；

2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房的面積實(shí)測(cè)報(bào)告；

3、出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權(quán)屬證明；

4、滿足第十一條中出賣人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到的條件；

5、該商品房為住宅的，出賣人提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》；

在本案中，購房者應(yīng)該簽訂的是新版本合同，并顯然選擇了第一項(xiàng)為主要交房條件。在本案中，開發(fā)商組織設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并出具了《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，同時(shí)開發(fā)商交付的商品房已經(jīng)經(jīng)過公安消防、人防辦公室、環(huán)保局等部門的專項(xiàng)驗(yàn)收，并且獲得了規(guī)劃局頒發(fā)的《規(guī)劃驗(yàn)收合格證》，應(yīng)當(dāng)說，其交付行為是符合合同約定的，并且未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此，在本案中，雖然開發(fā)商還未取得《竣工驗(yàn)收備案表》，但購房者不應(yīng)當(dāng)拒絕收房，而是應(yīng)當(dāng)按合同約定進(jìn)行收房。

律師建議

從法律層面上分析，“竣工驗(yàn)收合格”確實(shí)不應(yīng)以《竣工驗(yàn)收備案表》的取得為標(biāo)志，但是如果開發(fā)商與買受人簽訂的《商品房買賣合同》約定以“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”作為交付條件，由于雙方對(duì)法律法規(guī)的理解可能會(huì)不同，因此開發(fā)商需在買賣合同補(bǔ)充協(xié)議中與購房者進(jìn)行明確的約定，“商品房驗(yàn)收合格”應(yīng)為“取得竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告”。盡管現(xiàn)在成都市所適用的新版商品房買賣合同的范本所約定的交付條件僅僅只有“取得規(guī)劃驗(yàn)收合格證“，但是由于《竣工驗(yàn)收備案表》相對(duì)于《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，為政府建設(shè)主管部門出具，公信力更強(qiáng)，所以絕大多數(shù)房屋買受人在房屋交付時(shí)不愿認(rèn)可開發(fā)商自己出具的《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，而要求其出具《竣工驗(yàn)收備案表》，從而容易造成較大糾紛。因此，要么開發(fā)商仍需在補(bǔ)充協(xié)議中再作出約定，明確交付條件不包含《竣工驗(yàn)收備案表》在內(nèi)，要么開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)在合同約定的交付時(shí)間前取得《竣工驗(yàn)收備案表》，以避免不必要的法律糾紛