第一篇：被拆遷人容易中的四個(gè)陷阱!

被拆遷人容易中的四個(gè)陷阱!

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，祖國(guó)大地的開發(fā)建設(shè)行為可謂是遍地開花，伴隨著這一歷史發(fā)展趨勢(shì)順勢(shì)而生的則是拆遷。城市原有的格局已經(jīng)很難適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的需要，若要謀求更大的發(fā)展空間，就必須通過(guò)拆遷實(shí)現(xiàn)城市空間的延伸和功能的重新布局;群眾生活水平不斷提高，對(duì)自身的居住、生活環(huán)境也提出更高要求;城市中許多地方已成為舊城區(qū)，同時(shí)由于城市的快速擴(kuò)張，原來(lái)的城市郊區(qū)以及農(nóng)村集體土地也不得不被納入征收范圍，以上種種原因都導(dǎo)致了拆遷的發(fā)生。

拆遷是社會(huì)發(fā)展過(guò)程中的必然舉措，拆掉舊的，建設(shè)新的，按理說(shuō)是一件好事，但是好事辦不好，也就成了壞事。近幾年，很多地方的拆遷已經(jīng)陷入野蠻拆遷的怪圈，拆遷公司只考慮自己的任務(wù)，不考慮拆遷戶的利益，地方執(zhí)政者更加關(guān)注的是項(xiàng)目進(jìn)度和執(zhí)政業(yè)績(jī)，在他們眼里被拆遷戶的犧牲是應(yīng)該的，于是很多捍衛(wèi)自己權(quán)利的住戶被扣上“釘子戶”的大帽子，似乎維權(quán)成了沒有大局意識(shí)的違法行為。然而事實(shí)上，被拆遷人在拆遷過(guò)程中往往是弱勢(shì)的一方，眾所周知拆遷方大多態(tài)度蠻橫、補(bǔ)償方案說(shuō)一不二;停水、停電、圍堵、挖路是家常便飯，各種恐嚇、威脅、騷擾也會(huì)伺機(jī)上演，這些手段嘗嘗讓被拆遷人苦不堪言，更可怕的是還有一些隱形的陷阱也同樣危險(xiǎn)缺卻總是不為人知，不知道作為被拆遷人的你是否已經(jīng)掉入其中。

征收方的圈套陷阱一：拿政策說(shuō)事

政策這個(gè)詞的含義是國(guó)家政權(quán)機(jī)關(guān)、政黨組織和其他社會(huì)政治集團(tuán)為了實(shí)現(xiàn)自己所代表的階級(jí)、階層的利益與意志，以權(quán)威形式標(biāo)準(zhǔn)化地規(guī)定在一定的歷史時(shí)期內(nèi)，應(yīng)該達(dá)到的奮斗目標(biāo)、遵循的行動(dòng)原則、完成的明確任務(wù)、實(shí)行的工作方式、采取的一般步驟和具體措施，具有階級(jí)性、正誤性、時(shí)效性、表述性等特點(diǎn)。簡(jiǎn)而言之，地方政府所謂的拆遷政策，自然是為了其完成拆遷工作而制定的，為了行使其職權(quán)和方便其管理所用。但是，政策不等于法律，更不能違反法律，我國(guó)是法治國(guó)家，依法治國(guó)即依照憲法和法律來(lái)治理國(guó)家，建立法治國(guó)家最直接的目的就是要規(guī)范和限制政府權(quán)力，各級(jí)行政部門在征收土地或者房屋的過(guò)程中，要嚴(yán)格按照法律規(guī)定去作為，胡作非為超越法律允許的界限就是違法行為。在現(xiàn)實(shí)中，拆遷方大都會(huì)拿著一些地方政府出臺(tái)的紅頭文件或者管理辦法之類的“尚方寶劍”，以證明自己的拆遷行為是合法的，拆遷方所制定的補(bǔ)償是合理的，而廣大的被拆遷人則只好信之聽之，不敢反駁，其實(shí)這是錯(cuò)誤的。

雖然我國(guó)目前在征地拆遷領(lǐng)域的法律體系尚不完善，但是2011年頒布實(shí)施的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》中就土地征收補(bǔ)償適用問(wèn)題的規(guī)定，“征收集體土地上房屋的補(bǔ)償不能直接適用《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，但可以參照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償”已經(jīng)設(shè)定了我國(guó)征收補(bǔ)償要達(dá)到市場(chǎng)價(jià)格這一合理標(biāo)準(zhǔn)的大綱，任何的地方政策也不能偏離法律設(shè)定的這一大綱，被拆遷人把握住這一原則就不會(huì)輕易地被征收方所牽制了。

征收方的圈套陷阱二：評(píng)估報(bào)告

依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定?！钡诙畻l“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)?！钡囊?guī)定，無(wú)論從評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇還是評(píng)估結(jié)果的異議，都對(duì)被拆遷人進(jìn)行了法律保護(hù)?？墒窃趯?shí)際當(dāng)中，評(píng)估報(bào)告可是讓被拆遷人吃足了苦頭，很多拆遷方直接自己就確定了評(píng)估機(jī)構(gòu)，根本不會(huì)與被拆遷人協(xié)商選定，而且拆遷方選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)也并不能保證具有相應(yīng)的評(píng)估資質(zhì)，評(píng)估結(jié)果更是讓被拆遷人瞠目結(jié)舌。拆遷時(shí)為了公平起見，選定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收房屋按照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估本沒有問(wèn)題，問(wèn)題就出在具體操作中，由政府指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)出的價(jià)格自然是“內(nèi)定的”不可能做到真正的客觀公正。而被拆遷人若自己找一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)出的結(jié)果，政府又不予認(rèn)可。甚至有很多集體土地被征收引起的房屋拆遷，拆遷方也用評(píng)估報(bào)告來(lái)說(shuō)補(bǔ)償，宅基地上的一套老房子每平米才評(píng)估幾百元，而重點(diǎn)的被征收土地的價(jià)值卻只字不提，安置房卻又是幾千元甚至幾萬(wàn)元一平米的市場(chǎng)價(jià)格，讓被拆遷人交差價(jià)，使得被征收土地農(nóng)民苦不堪言，這種評(píng)估本身已經(jīng)偏離了合理補(bǔ)償?shù)姆ㄖ诬壍?，?yán)重降低了被拆遷人的生活居住水平。所以，評(píng)估報(bào)告其實(shí)并不是補(bǔ)償問(wèn)題的關(guān)鍵所在，這就像很多拆遷方借“拆違”強(qiáng)拆房屋一樣，評(píng)估報(bào)告已經(jīng)成為拆遷方為了達(dá)到低成本拆遷而使用的道具。被拆遷人與其苦苦和拆遷方糾纏在評(píng)估報(bào)告是否合理的問(wèn)題上，還不如在如何讓拆遷方對(duì)你提出的補(bǔ)償要求上做出讓步來(lái)的實(shí)惠。

征收方的圈套陷阱三：房屋征收補(bǔ)償決定書

補(bǔ)償決定書是自2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》實(shí)施后出現(xiàn)的概念，在這之前對(duì)應(yīng)的是拆遷裁決書。房屋征收補(bǔ)償決定，是指國(guó)家為了公共利益的需要，在依法征收公民房屋過(guò)程中，如房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)沒有達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府，由市、縣級(jí)人民政府依照有關(guān)規(guī)定、按照征收補(bǔ)償方案確定的價(jià)格作出的征收補(bǔ)償決定。征收補(bǔ)償決定書雖然是在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)償協(xié)議達(dá)不成時(shí)，政府進(jìn)行拆遷所必須的一道手續(xù)。但決定書一旦做出，也意味著強(qiáng)制拆遷的大門已經(jīng)打開。政府在具備相應(yīng)的手續(xù)之后，可以動(dòng)用公權(quán)力對(duì)公民的房屋強(qiáng)制進(jìn)行拆遷，這也是被拆遷人不愿意看到的?，F(xiàn)實(shí)生活中，一些政府部門濫用公權(quán)力，在補(bǔ)償決定書中規(guī)定較低的補(bǔ)償額，然后對(duì)公民實(shí)施強(qiáng)拆，造成了一系列負(fù)面影響。

而集體土地上與此補(bǔ)償決定書相對(duì)應(yīng)的則是責(zé)令限期交出土地的決定書。不管是哪一種決定書，都會(huì)開啟強(qiáng)拆或者強(qiáng)征的大門，因此對(duì)被拆遷人來(lái)說(shuō)，是個(gè)非常危險(xiǎn)并且需要認(rèn)真對(duì)待的文件?，F(xiàn)實(shí)中，很多被拆遷人因?yàn)殚L(zhǎng)期以來(lái)與拆遷方因補(bǔ)償問(wèn)題協(xié)商不快，自然會(huì)產(chǎn)生一些抵觸情緒，加上自身法律知識(shí)的缺失，對(duì)于拆遷方給自己的文件不予理睬，更不去啟動(dòng)相關(guān)的程序進(jìn)行阻止，這可就掉進(jìn)可無(wú)底深淵，到頭來(lái)房子被強(qiáng)拆了還無(wú)法說(shuō)理，因?yàn)檠a(bǔ)償決定書是合法的，拆遷方啟動(dòng)這個(gè)程序是受法律保護(hù)的，但是，啟動(dòng)這項(xiàng)程序并不是那么簡(jiǎn)單的事情，是需要具備相應(yīng)的條件，即“房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確”，而且，作出補(bǔ)償決定后要在房屋征收范圍內(nèi)予以公告，還要告知被征收人依法申請(qǐng)行政復(fù)議或依法提起行政訴訟的權(quán)利等等，如果被拆遷人對(duì)相關(guān)的法律規(guī)定不熟悉，很容易掉進(jìn)陷阱，被征收方“合法地”強(qiáng)拆。

征收方的圈套陷阱四：拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議

安置補(bǔ)償協(xié)議也就是我們所說(shuō)的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，這個(gè)協(xié)議的簽署可不是簽個(gè)名字那么簡(jiǎn)單，這一紙協(xié)議可能承載了你的全部家產(chǎn)，搞不好，真的會(huì)一無(wú)所有。在現(xiàn)實(shí)中，很多的被拆遷人天真地相信拆遷方的口頭承諾，稀里糊涂地簽訂協(xié)議，或者屈服于拆遷方的恐嚇、威脅等非法逼遷手段而無(wú)奈簽字，甚至還有一部分被拆遷人竟然在“別人都簽字了”的隨波逐流中簽署空白協(xié)議。筆者在接聽咨詢電話的過(guò)程中，對(duì)這些情形尤其是最后一種深表惋惜，我想問(wèn)這樣的被拆遷人一個(gè)問(wèn)題：雖然不懂法律不是你的錯(cuò)，可是你在簽字的時(shí)候真的做到對(duì)自己負(fù)責(zé)了嗎?如果你真的如我上述那樣簽協(xié)議，今后的日子你將會(huì)在拆遷方不認(rèn)賬、政府部門多方扯皮、四處跑斷腿卻無(wú)人負(fù)責(zé)的煩惱中度過(guò)。那么簽署協(xié)議到底應(yīng)該如何簽?zāi)?首先，千萬(wàn)不可簽署空白協(xié)議，不管拆遷方說(shuō)的多么誘人，給出的補(bǔ)償條件多么優(yōu)厚，空白的就等于零，事后拆遷方填上去的補(bǔ)償數(shù)額一定不會(huì)是他所說(shuō)的那樣，而你在補(bǔ)償問(wèn)題上已經(jīng)再也沒有話語(yǔ)權(quán)了，只能被動(dòng)地任人擺布。其次，安置協(xié)議必須對(duì)如何安置也就是拆遷如何補(bǔ)償作出明確約定，比如是貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)置換，產(chǎn)權(quán)置換的位置，面積等等細(xì)節(jié)都要明確，沒有約定或者約定不明的都會(huì)影響你的合法權(quán)利，留下的問(wèn)題日后仍會(huì)困擾你，那時(shí)候你的房子已經(jīng)拆除，再想和拆遷方去談判，顯然已經(jīng)處于劣勢(shì)。再者，關(guān)于付款或者交付房屋的期限也必須約定明確，沒有約定日期的在執(zhí)行時(shí)會(huì)有問(wèn)題。另外，關(guān)于違約責(zé)任也要考慮到位，萬(wàn)一拆遷方到期交不了房子，而過(guò)渡費(fèi)又沒有超期的約定，被拆遷人的利益就會(huì)被侵害。您瞧，這小小一紙拆遷協(xié)議不簡(jiǎn)單吧，哪里考慮不到都會(huì)后患無(wú)窮啊，但是拆遷方在動(dòng)遷之時(shí)，為了加快拆遷進(jìn)程，想盡辦法就盼著你趕快簽字呢，他們所說(shuō)的話不可盡信，所以，被拆遷人簽署安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，一定要謹(jǐn)慎小心，切莫掉進(jìn)這隱形陷阱。

拆遷維權(quán)實(shí)際上是被拆遷人與拆遷人進(jìn)行的一場(chǎng)利益博弈，事實(shí)上被拆遷人并不是反對(duì)拆遷，而是要爭(zhēng)取一種公平合理的補(bǔ)償。然而，被拆遷人和拆遷方，因?yàn)檎莆盏男畔⒘繎沂?，加之拆遷方有公權(quán)力外衣作為自己的保護(hù)傘，雙方是很難站在一個(gè)平等的地位上談拆遷補(bǔ)償?shù)?，從這一點(diǎn)上看，政府無(wú)疑是占盡先機(jī)。當(dāng)事人要想在博弈中取得勝利，必須手中握有制勝的籌碼，這種籌碼就是政府的違法點(diǎn)。作為一個(gè)依法行事的權(quán)力機(jī)關(guān)，保證執(zhí)法內(nèi)容的合法性和執(zhí)法程序的合法性是其基本的工作職責(zé)，但是被拆遷人往往因?yàn)椴欢啥鵁o(wú)法指出政府的違法點(diǎn)，從而失去了談判的籌碼，再加上上述種種隱形陷阱在雙方談判過(guò)程中設(shè)防，被拆遷人可謂是防不勝防，最終在拆遷補(bǔ)償上吃虧。因此，處于弱勢(shì)的被拆遷人“咸魚翻身”之關(guān)鍵就在于對(duì)那些違法性元素的法律運(yùn)作!面對(duì)拆遷中拆遷方為了達(dá)到拆遷目的而設(shè)置的玄機(jī)，被拆遷人必須學(xué)會(huì)拿起法律武器保護(hù)自己的合法權(quán)益。行政法律師xingzhengfa 王優(yōu)銀組建的圣運(yùn)行政法律師團(tuán)隊(duì)成功辦理了中國(guó)千人訴省市區(qū)政府案件、三峽千人移民案等大案要案，訴省級(jí)政府及財(cái)政部、國(guó)土部、工信部等國(guó)家部委勝訴五十余案，為中國(guó)訴省部級(jí)政府勝案最多的團(tuán)隊(duì)，致力解決行政糾紛、打造中國(guó)行政法律業(yè)務(wù)第一品牌。

第二篇：被拆遷人的基本權(quán)利

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被拆遷人的基本權(quán)利

被拆遷人的基本權(quán)利有：

1、拆遷知情權(quán)：

被拆遷人或承租人有權(quán)從房屋拆遷主管部門或拆遷人或拆遷實(shí)施人處了解：拆遷人、拆遷實(shí)施人、項(xiàng)目性質(zhì)、拆遷范圍、拆遷期限、拆遷政策、拆遷方案等情況。

2、評(píng)估異議權(quán)：

被拆遷人或承租人權(quán)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)及評(píng)估報(bào)告的客觀、合理性提出異議，并可就評(píng)估報(bào)告向房屋拆遷主管部門組織的房屋拆遷估價(jià)專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

3、補(bǔ)償安置選擇權(quán)：

被拆遷人或承租人有權(quán)選擇貨幣補(bǔ)償或價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換。符合法律咨詢s.yingle.com

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政策及市縣人民政府規(guī)定條件的被拆遷人或承租人有權(quán)選擇等面積房屋調(diào)換。被拆遷人或承租人還有權(quán)選擇拆遷人提出的其他協(xié)商方案補(bǔ)償安置。集體土地上的拆遷活動(dòng)，在條件允許的情況下，被拆遷人還有權(quán)選擇異地自行建房。

4、合理補(bǔ)償權(quán)：

被拆遷人或承租人有權(quán)獲得房屋(包括裝修)、搬家補(bǔ)助、設(shè)備遷移、臨時(shí)安置等補(bǔ)償;被拆遷房屋為非居住用房的，被拆遷人或承租人還有權(quán)獲得停業(yè)損失、無(wú)法恢復(fù)使用設(shè)備的補(bǔ)償。

5、法律救濟(jì)途徑：

被拆遷或承租人與拆遷人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，被拆遷人或承租人有權(quán)向區(qū)、縣房地產(chǎn)局申請(qǐng)裁決。對(duì)拆遷人或拆遷實(shí)施人不依法或不依照其承諾給予補(bǔ)償，安置或不履行補(bǔ)償安置協(xié)議的，被拆遷人或承租人有權(quán)向人民法院起訴。對(duì)區(qū)縣房地產(chǎn)局裁決不服或?qū)φ嘘P(guān)部門的強(qiáng)遷決定或強(qiáng)遷行為不服的，被拆遷人或承租人有權(quán)提出復(fù)議和向人民法院起訴。被拆遷人或承租人有權(quán)對(duì)政府部門就動(dòng)遷所作的其他行政行為提出復(fù)議或向人民法院起訴。被拆遷人或承租人有權(quán)對(duì)其他動(dòng)遷過(guò)程中所發(fā)生的民事侵權(quán)行為向人民法院起訴。

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被拆遷人的分類：

(1)公有房屋產(chǎn)權(quán)人。

依據(jù)《城市公有房屋管理規(guī)定》的規(guī)定，公有房屋是指產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家或者集體所有的房屋，對(duì)該房屋享有所有權(quán)的人為公有房屋所有權(quán)人。國(guó)家的房屋的所有權(quán)人有一般包括國(guó)家機(jī)關(guān)、全民所有制企業(yè)事業(yè)單位。產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家機(jī)關(guān)所有房屋，其產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家財(cái)產(chǎn)，由國(guó)家授權(quán)的單位依法行使經(jīng)營(yíng)和管理的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù);產(chǎn)權(quán)屬于全民所有制企業(yè)事業(yè)單位的房屋，屬于單位自己管理的，產(chǎn)權(quán)登記在該單位的名下，由該單位依法行使經(jīng)營(yíng)和管理的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，屬于由指定的或者授權(quán)的單位管理的，由該被指定或者授權(quán)的單位行使經(jīng)營(yíng)和管理的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

集體所有的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在該集體所有制單位名下，由該單位依法行使經(jīng)營(yíng)和管理的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。城市集體所有的房屋，是該集體的財(cái)產(chǎn)。

(2)私有房屋的產(chǎn)權(quán)人。

依據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的規(guī)定，私有房屋是指產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有或者數(shù)人共有的用于自己使用或者出租的房屋。私有房屋由

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該房屋的所有人行使經(jīng)營(yíng)和管理的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。這類房屋的產(chǎn)權(quán)人包括公民所有的房屋、外國(guó)人和無(wú)國(guó)籍人所有的房屋。外國(guó)人和無(wú)國(guó)籍人所有的房屋是指產(chǎn)權(quán)屬于外國(guó)人、無(wú)國(guó)籍人一人所有或者數(shù)人共有的房屋及其附屬物。這些房屋由外國(guó)人和無(wú)國(guó)籍人行使經(jīng)營(yíng)和管理的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)或者委托他人代為管理并由代管人履行相應(yīng)的義務(wù)和行使相應(yīng)的權(quán)利。

(3)其他所有權(quán)人。

其他的所有權(quán)人是指產(chǎn)權(quán)不屬于公有也不屬于私人所有，而是該產(chǎn)權(quán)屬于其他所有權(quán)主體所有的房屋，在我國(guó)，這些房屋包括：中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)所有的房屋、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)所有的房屋、外資企業(yè)所有的房屋、外國(guó)企業(yè)所有的房屋、股份制企業(yè)所有的房屋等等，這些所有權(quán)人依據(jù)法律的規(guī)定對(duì)其所有的房屋及其附屬物享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。

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第三篇：【被拆遷人必讀】（共）

【被拆遷必讀】目錄

1、被拆遷人、拆遷人的權(quán)利和義務(wù)是怎樣設(shè)定的？

2、拆遷中如何保護(hù)自己的合法權(quán)益

3、被拆遷人的4種權(quán)利易受忽視

4、拆遷戶如何維護(hù)自己的利益

5、簽訂房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議需要注意什么？

6、城市房屋拆遷知識(shí)大總結(jié)

7、拆遷補(bǔ)償及金額確定

8、遇到拆遷，教你幾個(gè)維權(quán)小攻略

9、房屋拆遷指南

10、房屋土地征收補(bǔ)償計(jì)算公式

11、土地上房屋征收與補(bǔ)償流程國(guó)有圖

12、城市房屋拆遷法律救濟(jì)流程圖

13、集體土地征用流程示意圖

14、房屋征收評(píng)估新流程

15、開發(fā)商應(yīng)具備哪些資質(zhì)？

16、拆遷如何談判？

17、集體土地上征收，被征地農(nóng)民的安置途徑

被拆遷人、拆遷人的權(quán)利和義務(wù)是怎樣設(shè)定的？

一、被拆遷人的權(quán)利和義務(wù)

１．被拆遷人的主要權(quán)利是指 ：（１）被拆遷人有權(quán)選擇實(shí)行貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換；有權(quán)選擇不小于被拆遷房屋原建筑面積的安置用房；被拆遷地段用于同類商品房建設(shè)的，被拆遷人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利；依法獲得安置或者補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，在拆遷人不能一次性將拆遷用房提供給被拆遷人時(shí)，有權(quán)利要求拆遷人提供周轉(zhuǎn)房；（２）被拆遷人對(duì)補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、安置用房面積、安置地點(diǎn)、過(guò)渡方式、搬遷期限、過(guò)渡期限等內(nèi)容經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，有權(quán)向當(dāng)?shù)胤课莶疬w管理部門申請(qǐng)裁決，對(duì)裁決不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院提起行政訴訟；（３）其他依法享有的權(quán)利。

２．被拆遷人的主要義務(wù)是指：（１）必須服從城市建設(shè)的需要，在拆遷人給予安置和補(bǔ)償后，在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)完成搬遷的義務(wù)；自覺履行拆遷協(xié)議的約定，并在過(guò)渡期滿之后將周轉(zhuǎn)房騰退給拆遷人；（２）自覺履行拆遷行政主管機(jī)關(guān)及縣級(jí)以上人民政府已經(jīng)生效的法律文書；自覺履行人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決書、調(diào)解書和裁定書；（３）其他法律規(guī)定的義務(wù)。

二、拆遷人的權(quán)利和義務(wù)

１．拆遷人依法享有的主要權(quán)利是指：（１）依據(jù)拆遷許可證的規(guī)定，可以拆除拆遷范圍內(nèi)的房屋及附屬物；有權(quán)利就拆遷的補(bǔ)償、安置和周轉(zhuǎn)過(guò)渡問(wèn)題與被拆遷人進(jìn)行協(xié)商并依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定與被拆遷人簽訂書面的拆遷協(xié)議；（２）對(duì)于拆遷中與被拆遷人就拆遷安置、補(bǔ)償周轉(zhuǎn)過(guò)渡等問(wèn)題經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議時(shí)，可以向拆遷行政管理部門（或者縣級(jí)以上地方人民政府）申請(qǐng)行政裁決；（３）其他拆遷權(quán)利。

２．拆遷人應(yīng)當(dāng)履行的拆遷主要義務(wù)是指：（１）在拆遷過(guò)程中，要向被拆遷人作好宣傳解釋工作；必須在拆遷許可證批準(zhǔn)的拆遷范圍內(nèi)和時(shí)間內(nèi)實(shí)施拆遷；（２）依法對(duì)于被拆遷人進(jìn)行安置和補(bǔ)償，對(duì)于需要周轉(zhuǎn)用房的被拆遷人，應(yīng)當(dāng)提供周轉(zhuǎn)房；（３）接受拆遷行政管理部門的行政管理和依據(jù)國(guó)家的規(guī)定及拆遷協(xié)議的約定向被拆遷人支付拆遷安置補(bǔ)助補(bǔ)償費(fèi)、周轉(zhuǎn)過(guò)渡費(fèi)等拆遷費(fèi)用；（４）其他拆遷義務(wù)。

拆遷中如何保護(hù)自己的合法權(quán)益

隨著城市建設(shè)的不斷推進(jìn)，拆遷成為您已有或?qū)⒂械囊欢翁厥饨?jīng)歷。房產(chǎn)，對(duì)每一個(gè)家庭、每一個(gè)人來(lái)說(shuō)都是極為重要甚至是全部的財(cái)產(chǎn)。正在或即將經(jīng)歷房屋拆遷的您，是否已經(jīng)意識(shí)到拆遷中的權(quán)益得失將對(duì)您及家人日后的生活產(chǎn)生巨大的影響？是否在為如何在家庭重要財(cái)產(chǎn)的變遷中充分保護(hù)自己及家人的權(quán)益而苦苦思索，苦惱困頓？趙律師在百余起拆遷糾紛處理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)拆遷中您行使法定權(quán)利，充分保護(hù)自身權(quán)益的關(guān)鍵之處進(jìn)行了總結(jié)與歸納，趙律師愿以扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)與豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)為您在拆遷中最大限度爭(zhēng)取權(quán)益提供幫助。在紛繁復(fù)雜的拆遷過(guò)程，我們將您所關(guān)注的關(guān)鍵之處分解為以下四個(gè)階段：即發(fā)布拆遷公告階段，商談和協(xié)議簽訂階段，執(zhí)行、強(qiáng)遷階段和行政及司法救濟(jì)階段。以下，趙律師將分別闡述各階段中您應(yīng)如何充分維護(hù)自身權(quán)益。

一、發(fā)布拆遷公告階段

拆遷始于拆遷公告的公布，自這一時(shí)刻起，您就應(yīng)該開始注意自身權(quán)益的保護(hù)。在這一階段，您應(yīng)該著重關(guān)注以下幾點(diǎn)：

（一）認(rèn)真閱讀公告內(nèi)容

（二）確定拆遷許可證的合法性

合法的拆遷許可證需要具備以下證書及文件：

1、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3、國(guó)有土地使用批準(zhǔn)文件；

4、城市房屋拆遷資格證書；

5、辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明文件；

6、拆遷計(jì)劃，包括項(xiàng)目基本情況、拆遷范圍和方式、搬遷期限、工程開工和竣工時(shí)間等 ；

7、拆遷方案，包括被拆遷房屋狀況、補(bǔ)償款和補(bǔ)助費(fèi)預(yù)算等。

（三）拆遷范圍確定后,在拆遷范圍內(nèi)您應(yīng)注意暫停辦理下列事項(xiàng)：

1、新建、改建、擴(kuò)建房屋；

2、房屋租賃；

3、改變房屋、土地用途。

如果您的房屋所在的是集體土地，將停辦：

1、新批宅基地和其他建設(shè)用地；

2、審批新建、改建、擴(kuò)建房屋；

3、辦理入戶和分戶，但因婚姻、出生、回國(guó)、軍人退伍轉(zhuǎn)業(yè)、經(jīng)批準(zhǔn)由外省市投靠直系親屬、刑滿釋放和解除勞動(dòng)教養(yǎng)等原因必須入戶、分戶的除外；

4、核發(fā)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

5、房屋、土地租賃；

6、改變房屋、土地用途

二、商談和協(xié)議簽署階段

（一）明確拆遷建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)

在此階段，您首先應(yīng)該明確您的房屋涉及的拆遷是公益事業(yè)建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷還是經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷。相關(guān)法律法規(guī)對(duì)于兩種不同的拆遷有著不同的規(guī)定。

（二）簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議

依據(jù)我國(guó)法律法規(guī)的規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)與您訂立拆遷補(bǔ)償安置書面協(xié)議。您可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模瑓f(xié)議應(yīng)當(dāng)規(guī)定補(bǔ)償金額、付款方式、付款期限、搬遷期限和違約責(zé)任以及約定的其他條款；選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，您與拆遷人還應(yīng)當(dāng)就房屋位置、房屋面積、差價(jià)結(jié)算、房屋承租人的安置等訂立協(xié)議。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，您應(yīng)當(dāng)辦理房地權(quán)屬注銷登記手續(xù)。

如果您利用宅基地內(nèi)自有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并持有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，拆遷人除應(yīng)對(duì)您予以補(bǔ)償、安置外，還應(yīng)當(dāng)適當(dāng)補(bǔ)償您停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的，拆遷人應(yīng)結(jié)合被拆遷房屋的區(qū)位和使用性質(zhì)，按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)給予您一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)。

如果您的房屋為公益事業(yè)用房，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償。

在拆遷補(bǔ)償中需要注意的一點(diǎn)是，您的合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)，但如果您被拆除的房屋是違法建筑或超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，您將不能得到補(bǔ)償；您的房屋屬未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，您僅能按照重置成新價(jià)結(jié)合剩余期限得到適當(dāng)補(bǔ)償。

（三）評(píng)估

在拆遷中您的補(bǔ)償款的取得要以評(píng)估的結(jié)果作為依據(jù)。對(duì)于評(píng)估，您需要了解以下要點(diǎn)：

實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模瑢⒏鶕?jù)您的房屋的區(qū)位、用途、建筑 面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定。您的房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)包括房屋的重置成新價(jià)和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)。拆遷人應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱評(píng)估 機(jī)構(gòu)）對(duì)您的房屋進(jìn)行評(píng)估，并將評(píng)估報(bào)告報(bào)區(qū)、縣國(guó)土房管局備案。

您對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)持您委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告向區(qū)、縣國(guó)土房管局提出申請(qǐng)，由區(qū)、縣國(guó)土房管局指定評(píng)估機(jī)構(gòu)復(fù)核，并按復(fù)核結(jié)果補(bǔ)償。評(píng)估機(jī)構(gòu)復(fù)核的費(fèi)用，由過(guò)失方承擔(dān)。市國(guó)土房管局按照國(guó)家有關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理的規(guī)定會(huì)定期公布符合規(guī)定條件的評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄。

（四）出租房屋拆遷中所有人、承租人與拆遷人關(guān)系的處置

出租房屋的拆遷，將涉及房屋所有人、承租人與拆遷人關(guān)系的處置問(wèn)題。作為房屋所有人或承租人，您需要對(duì)以下內(nèi)容給予關(guān)注：

拆遷租賃房屋，所有權(quán)人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者所有權(quán)人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)所有權(quán)人給予補(bǔ)償；所有權(quán)人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)所有權(quán)人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

拆遷租賃房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋在規(guī)劃市區(qū)內(nèi)（在規(guī)劃市區(qū)外的房屋拆遷除外）、與原房屋價(jià)格相當(dāng)并且使用面積不低于原房屋使用面積的，所有權(quán)人、房屋承租人應(yīng)當(dāng)服從。

拆遷執(zhí)行本市規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租房屋，拆遷人給予補(bǔ)償，房屋承租人應(yīng)當(dāng)按照市人民政府關(guān)于解決城鎮(zhèn)私有標(biāo)準(zhǔn)租出租房屋問(wèn)題的有關(guān)規(guī)定搬出。房屋承租人搬出確有困難的，拆遷人可以給予資助或者提供房屋臨時(shí)安置。

（五）公房的拆遷

如果您的房屋屬于已購(gòu)公房，您應(yīng)關(guān)注以下對(duì)已購(gòu)公房的特別規(guī)定： 拆遷已購(gòu)公有住房，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)對(duì)您給予補(bǔ)償，政府對(duì)您不再提供經(jīng)濟(jì)適用住房。您的住房超過(guò)房改政策規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)扣除超標(biāo)部分的補(bǔ)償款中屬于應(yīng)當(dāng)上繳財(cái)政或者返還原售房單位的部分，并分別上繳或者返還。

（六）產(chǎn)權(quán)不明的房屋

拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋（包括在區(qū)、縣國(guó)土房管局公告的搬遷期限內(nèi)產(chǎn)權(quán)仍未明確的），或所有權(quán)人下落不明或者在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未答復(fù)的，經(jīng)公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全，由拆遷人按照本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣補(bǔ)償后先行拆遷。補(bǔ)償款由拆遷人向公證機(jī)關(guān)辦理提存公證，并將被拆遷房屋的有關(guān) 證明文件交區(qū)、縣國(guó)土房管局保存。

被拆遷人的4種權(quán)利易受忽視

在城市房屋拆遷的過(guò)程中，相對(duì)于拆遷人和行政管理機(jī)關(guān)，被拆遷人處于弱者的地位，其權(quán)利容易受到侵犯。具體而言，被拆遷人的下列權(quán)利易受到侵犯：

（1）對(duì)建設(shè)規(guī)劃和拆遷許可的知情權(quán)和申請(qǐng)聽證權(quán)。（2）對(duì)拆遷補(bǔ)償方式的選擇權(quán)。（3）對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的選擇權(quán)。

（4）對(duì)拆遷管理部門作出的決定或裁決的申請(qǐng)復(fù)議權(quán)。

（以下為參考條例）

1、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(2001)

第二十三條 拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規(guī)定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式。

2、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》

第六條 市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。

拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。

房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。需要由兩家或者兩家以上估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，估價(jià)機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。

3、《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》

第七條 未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請(qǐng)前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證。具體標(biāo)準(zhǔn)、程序由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房屋拆遷管理部門規(guī)定。

第十六條 當(dāng)事人對(duì)行政裁決不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院起訴。

拆遷戶如何維護(hù)自己的利益

面臨拆遷，大多數(shù)業(yè)主都或多或少會(huì)感覺到一些迷茫：究竟怎樣才能維護(hù)自己的合理利益？以前雖也聽到過(guò)不少周邊的拆遷案例，可一旦事情落到自己頭上，面對(duì)開發(fā)商花樣繁多的拆遷補(bǔ)償條款，很多人還是不免有些措手不及。

其實(shí)，就當(dāng)前的拆遷模式，在強(qiáng)勢(shì)的開發(fā)商面前，可供拆遷業(yè)主選擇的并不多。要么接受開發(fā)商給出的條件，拿著微薄的補(bǔ)償款和所謂的積極動(dòng)遷獎(jiǎng)勵(lì)簽下合約，開始拆遷漂泊者的生活，安慰自己知足才能常樂，因?yàn)楦觳厕植贿^(guò)大腿，不如撈點(diǎn)實(shí)惠早日回遷；要么只顧打自己的如意算盤，頂著“釘子戶”的帽子與開發(fā)商死抗到底，可殊不知，釘子戶也不是那么好當(dāng)，需要超強(qiáng)的抗壓能力。且不說(shuō)釘子戶的獅子大開口是否能為開發(fā)商所接受，單單舊鄰不解怨恨的白眼和口水，也能壓得釘子戶們寢食難安。

利益面前，人難免會(huì)有貪念，但問(wèn)題是，為了一己私利而不顧眾人利益，難道就是唯一的選擇了嗎？更何況，“釘子戶”的貪欲，到最后往往還落個(gè)得不償失的下場(chǎng)。

其實(shí)，拆遷戶要維護(hù)自身利益，單個(gè)單地去跟開發(fā)商談，顯然無(wú)法占到任何便宜。開發(fā)商早吃透了拆遷戶的各種小算盤，稍微使點(diǎn)手段，軟硬兼施，就能把拆遷戶各個(gè)擊破，毋庸置疑，拆遷戶總是弱勢(shì)的一方。

要改變這種一邊倒的局面，唯一的辦法，就是拆遷戶抱成團(tuán)，統(tǒng)一思想達(dá)成共識(shí)，才具有與開發(fā)商平等談判的資本。俗話說(shuō)，眾人拾柴火焰高，拆遷戶只要集中起來(lái)，積極交流，尋找到大伙利益的共同點(diǎn)，通過(guò)共同協(xié)商、民主討論、民主決議的方式，妥善安排計(jì)劃，以求大同、存小異為準(zhǔn)繩，在符合國(guó)家相關(guān)政策的基礎(chǔ)上統(tǒng)一口徑，共同進(jìn)退，就一定能增加與開發(fā)商談判的砝碼，從而更好地維護(hù)自己的合理權(quán)益。

面臨拆遷，大多數(shù)業(yè)主都或多或少會(huì)感覺到一些迷茫：究竟怎樣才能維護(hù)自己的合理利益？以前雖也聽到過(guò)不少周邊的拆遷案例，可一旦事情落到自己頭上，面對(duì)開發(fā)商花樣繁多的拆遷補(bǔ)償條款，很多人還是不免有些措手不及。

其實(shí)，就當(dāng)前的拆遷模式，在強(qiáng)勢(shì)的開發(fā)商面前，可供拆遷業(yè)主選擇的并不多。要么接受開發(fā)商給出的條件，拿著微薄的補(bǔ)償款和所謂的積極動(dòng)遷獎(jiǎng)勵(lì)簽下合約，開始拆遷漂泊者的生活，安慰自己知足才能常樂，因?yàn)楦觳厕植贿^(guò)大腿，不如撈點(diǎn)實(shí)惠早日回遷；要么只顧打自己的如意算盤，頂著“釘子戶”的帽子與開發(fā)商死抗到底，可殊不知，釘子戶也不是那么好當(dāng)，需要超強(qiáng)的抗壓能力。且不說(shuō)釘子戶的獅子大開口是否能為開發(fā)商所接受，單單舊鄰不解怨恨的白眼和口水，也能壓得釘子戶們寢食難安。

利益面前，人難免會(huì)有貪念，但問(wèn)題是，為了一己私利而不顧眾人利益，難道就是唯一的選擇了嗎？更何況，“釘子戶”的貪欲，到最后往往還落個(gè)得不償失的下場(chǎng)。

其實(shí)，拆遷戶要維護(hù)自身利益，單個(gè)單地去跟開發(fā)商談，顯然無(wú)法占到任何便宜。開發(fā)商早吃透了拆遷戶的各種小算盤，稍微使點(diǎn)手段，軟硬兼施，就能把拆遷戶各個(gè)擊破，毋庸置疑，拆遷戶總是弱勢(shì)的一方。

要改變這種一邊倒的局面，唯一的辦法，就是拆遷戶抱成團(tuán)，統(tǒng)一思想達(dá)成共識(shí)，才具有與開發(fā)商平等談判的資本。俗話說(shuō)，眾人拾柴火焰高，拆遷戶只要集中起來(lái)，積極交流，尋找到大伙利益的共同點(diǎn)，通過(guò)共同協(xié)商、民主討論、民主決議的方式，妥善安排計(jì)劃，以求大同、存小異為準(zhǔn)繩，在符合國(guó)家相關(guān)政策的基礎(chǔ)上統(tǒng)一口徑，共同進(jìn)退，就一定能增加與開發(fā)商談判的砝碼，從而更好地維護(hù)自己的合理權(quán)益。

簽訂房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議需要注意什么？

房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議又稱對(duì)戶合同，是拆遷人和被拆遷人就被拆遷房屋的補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和付款期限，安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限、違約責(zé)任等事項(xiàng)所達(dá)成的一致協(xié)議。一般由拆遷人提供格式文本，被拆遷人應(yīng)該逐項(xiàng)仔細(xì)閱讀和填寫內(nèi)容，如有不同意見可要求修改和補(bǔ)充。如雙方有其他特別約定，也應(yīng)在協(xié)議中注明。

在簽訂協(xié)議前，有些細(xì)節(jié)地方自己需要舉一反三去注意。比如實(shí)際面積大于房產(chǎn)證面積可以嘗試去談判，鋁合金窗和防盜門的補(bǔ)償與一般門窗的補(bǔ)償不同，補(bǔ)償和不補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目不要混淆等等。

同時(shí)，房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議必須依法簽訂，其內(nèi)容不得違背《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。當(dāng)事人違反房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，除《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的責(zé)任外，還應(yīng)承擔(dān)《民法通則》、《合同法》規(guī)定的違約責(zé)任。

城市房屋拆遷知識(shí)大總結(jié)

1、什么是城市房屋拆遷？

城市房屋拆遷是指拆遷人依法對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋予以拆除，對(duì)被拆除房屋的所有人或者使用人予以遷移安置，并對(duì)被拆除房屋的所有人予以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)幕顒?dòng)。房屋拆遷不是房屋買賣關(guān)系。

2、什么是拆遷人？

拆遷人是指取得《房屋拆遷許可證》的單位。如政府部門、開發(fā)企業(yè)等。

3、什么是被拆遷人？

被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。通常說(shuō)的拆遷戶或被拆遷單位。

4、拆遷管理部門及其職責(zé)？

縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門，即房屋拆遷管理部門，對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。具體負(fù)責(zé)房屋拆遷許可證的審批、延期拆遷的審批、拆遷委托合同的備案管理、暫停辦理有關(guān)手續(xù)的通知書的發(fā)放、延長(zhǎng)暫停期限的審批、拆遷裁決受理、強(qiáng)制拆遷的申請(qǐng)、建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的管理、拆遷補(bǔ)償安置資金的監(jiān)管、拆遷產(chǎn)權(quán)不明確房屋的補(bǔ)償安置方案的審核、對(duì)拆遷違法行為的查處以及接受委托拆遷的單位的資格的認(rèn)定等。

5、什么是房屋拆遷單位？

房屋拆遷單位是指依法取得拆遷資格證書，接受拆遷人委托，對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷動(dòng)員，組織簽訂和實(shí)施補(bǔ)償、安置協(xié)議，組織拆除房屋及其附屬物的單位。通常所說(shuō)的拆遷公司就是房屋拆遷單位。

6、什么單位可以實(shí)施拆遷？

依法取得房屋拆遷許可證，并具有拆遷資格的單位可以實(shí)施拆遷，是拆遷的主要責(zé)任單位。不具備拆遷資格的單位，必須委托拆遷單位實(shí)施拆遷。房屋拆遷管理部門不得做為拆遷人，也不得接受委托拆遷。

7、房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格及標(biāo)準(zhǔn)如何確定？

房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)市物價(jià)局和房產(chǎn)局測(cè)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估指導(dǎo)價(jià)，結(jié)合被拆遷房屋的地段、用途、建筑面積、成新程度、樓層、朝向、裝修、環(huán)境、配套設(shè)施等因素進(jìn)行評(píng)估，并出具評(píng)估報(bào)告，明確房屋價(jià)格。拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋補(bǔ)償金額協(xié)商一致的，可以不對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估。

拆遷房屋的附屬物及各種補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行2002年白山市人民政府第22號(hào)令。

8、房屋拆遷補(bǔ)償安置方式的種類及選擇？

房屋可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，除國(guó)家另有規(guī)定外，被拆遷人有權(quán)選擇補(bǔ)償方式。

9、房屋拆遷中的糾紛如何處理？

房屋拆遷中如果產(chǎn)生了糾紛，由拆遷人與被拆遷人協(xié)商解決，協(xié)商不成的申請(qǐng)拆遷管理部門進(jìn)行行政裁決或申請(qǐng)人民法院，通過(guò)法律程序解決。

10、如何確定房屋的用途？ 答：對(duì)房屋用途的確認(rèn)，依據(jù)22號(hào)令第三十三條規(guī)定，以房產(chǎn)行政管理部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證標(biāo)注的用途為準(zhǔn)。

對(duì)住宅兼營(yíng)業(yè)房屋的補(bǔ)償，按下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）住宅兼營(yíng)業(yè)的房屋，產(chǎn)權(quán)人必須持有房屋所有權(quán)證、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證，并按規(guī)定進(jìn)行年檢、依法繳納各種稅費(fèi)，且經(jīng)營(yíng)年限滿一年以上的。

（二）具備第一條規(guī)定條件的房屋所有權(quán)人必須向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門申請(qǐng)房屋用途認(rèn)定；房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理后10日內(nèi)出具認(rèn)定手續(xù)。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)房產(chǎn)管理部門認(rèn)定的用途和面積進(jìn)行評(píng)估。

（三）房屋所有權(quán)人在接到拆遷通知書后10內(nèi)不向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門申請(qǐng)房屋用途認(rèn)定的，視為棄權(quán)。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以住宅性質(zhì)的房屋進(jìn)行評(píng)估。

11、磚混結(jié)構(gòu)與磚木結(jié)構(gòu)房屋如何區(qū)別？

答：磚混結(jié)構(gòu)是部分鋼筋混凝土或房頂部分用鋼筋混凝土鑄成，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。內(nèi)外裝修完好，室內(nèi)外設(shè)施齊全的住宅或非住宅房屋。

磚木結(jié)構(gòu)是結(jié)構(gòu)正規(guī)、材料較好，室內(nèi)有上下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)的房屋。

12、房屋裝修如何補(bǔ)償？

答：以評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的價(jià)格為準(zhǔn)給予補(bǔ)償。

13、如何對(duì)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的非住宅房屋出租人（產(chǎn)權(quán)所有人）進(jìn)行經(jīng)營(yíng)補(bǔ)助？

答：對(duì)實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的非住宅房屋出租人（產(chǎn)權(quán)所有人）的經(jīng)營(yíng)補(bǔ)助，以房產(chǎn)行政管理部門規(guī)定的該區(qū)段標(biāo)準(zhǔn)租金的15%核發(fā)，其補(bǔ)助期限依據(jù)過(guò)渡周期計(jì)算；逾期的，按原標(biāo)準(zhǔn)延續(xù)給付。

14、有照房屋的附屬物如何補(bǔ)償？

答：⑴、磚砼房屋按建筑面積每平方米250元；

⑵、磚木房屋按建筑面積每平方米150元；

⑶、土木房屋按建筑面積每平方米100元；

⑷、木板房屋按建筑面積每平方米30元；

⑸、磚圍墻高度在1.5米以上的，每延長(zhǎng)米20元；

⑹、菜窖按建筑面積每平方米50元；

⑺、手壓式水井每眼100元。

15、拆遷住宅房屋過(guò)渡期限臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)如何補(bǔ)償？

答：選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅房屋在過(guò)渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)從其完成搬遷之日起，按照被拆除房屋建筑面積每月每平方米5元的標(biāo)準(zhǔn)給付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

16、住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換逾期建設(shè)單位如何補(bǔ)償？

答：自逾期之日起，增加1倍給付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。在過(guò)渡期限內(nèi)遇到有冬季采暖期的，由拆遷人對(duì)被拆遷人或者房屋承租人按每一采暖期每戶400元的標(biāo)準(zhǔn)給付采暖補(bǔ)助費(fèi)。

17、拆遷個(gè)體工商戶造成停工停業(yè)的如何補(bǔ)償？

答（1）、房屋所有人自行經(jīng)營(yíng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由拆遷人依據(jù)過(guò)渡周期按從業(yè)人數(shù)發(fā)給生活補(bǔ)助費(fèi)；其標(biāo)準(zhǔn)，按當(dāng)?shù)卣P(guān)于最低生活保障的規(guī)定執(zhí)行。從業(yè)人數(shù)的確定，以該房屋營(yíng)業(yè)面積每10平方米1人計(jì)算。過(guò)渡期限內(nèi)未安置的，自逾期之日起按原補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)逐月發(fā)給。

（2）、對(duì)有合法產(chǎn)權(quán)證照房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)暮妥赓U經(jīng)營(yíng)的以及在無(wú)照房屋內(nèi)經(jīng)營(yíng)的個(gè)體工商戶從業(yè)人員的生活補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按上一條規(guī)定執(zhí)行，其補(bǔ)助期限為2個(gè)月。

（3）、私營(yíng)、個(gè)體工商戶的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)補(bǔ)助，以上一上繳所得稅總額的30%予以一次性補(bǔ)助。

18、對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)格如何執(zhí)行？

答（1）對(duì)實(shí)行異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，以房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的該調(diào)換房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，確定與被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格結(jié)算差價(jià)。

（2）對(duì)實(shí)行回遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，兩種差價(jià)結(jié)算方式可任選其一：一是按照協(xié)議的約定，以拆遷人先期測(cè)算擬定的房屋銷售價(jià)格，確定與被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格結(jié)算差價(jià)；二是按照協(xié)議的約定，在回遷房屋竣工驗(yàn)收后，以回遷房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，確定與被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格結(jié)算差價(jià)。

（3）屬于經(jīng)濟(jì)適用住房的，以物價(jià)部門制定的平均銷售價(jià)格及建設(shè)單位確定的樓層差價(jià)，與被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格結(jié)算差價(jià)。

拆遷補(bǔ)償及金額確定

拆遷雙方必須簽訂協(xié)議

《辦法》要求拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷人或被拆遷人達(dá)不成協(xié)議時(shí)，由市房屋拆遷行政主管部門裁決，并組織召開裁決聽證會(huì)。

拆遷以貨幣補(bǔ)償為主

《辦法》規(guī)定拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇蓪?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。拆遷人實(shí)施房屋拆遷的補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定存入指定銀行賬戶，并全部用于房屋拆遷的補(bǔ)償安置，不得挪作他用。市房屋拆遷行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)補(bǔ)償安置資金使用的監(jiān)督和管理。

金額由房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定

《辦法》規(guī)定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積、樓層等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以向原評(píng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。

違反《辦法》將嚴(yán)罰違反《辦法》規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實(shí)施拆遷的，由市房屋拆遷行政主管部門責(zé)令停止拆遷，并處已經(jīng)拆遷房屋面積每平方米20元以上50元以下的罰款。拆遷人違反規(guī)定，由市房屋拆遷行政主管部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補(bǔ)償安置資金1%以上3%以下的罰款。

遇到拆遷，教你幾個(gè)維權(quán)小攻略

一、公告拆遷期間談話技巧

當(dāng)拆遷公告頒布后，拆遷人的工作人員約被拆遷人洽談拆遷協(xié)議時(shí)，如果被拆遷人的合法要求（如要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換）被拒絕，被拆遷人應(yīng)依法提出合理主張、耐心與其洽商，說(shuō)話要和氣，切不可激化矛盾，更不可說(shuō)沒有多少錢我不搬家這類的話。

二、精心設(shè)計(jì)行政訴訟中止行政裁決

在拆遷人聲稱要裁決或剛剛通知被拆遷戶參加裁決會(huì)時(shí)（提出裁決申請(qǐng)到裁決書下達(dá)一般為一個(gè)月），被拆遷戶一人或數(shù)人可到基層法院提起行政訴訟，一般而言，在拆遷范圍內(nèi)未走一半人時(shí)或拆遷公告剛下兩個(gè)月前不宜過(guò)早提起該訴訟，通過(guò)訴訟把拆遷人拖入泥潭，使其遲遲拿不到行政裁決，沒有行政裁決，拆遷人根本無(wú)法實(shí)施合法的強(qiáng)拆，這叫釜底抽薪！

三、訴訟期間無(wú)權(quán)裁決

根據(jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第12條第2項(xiàng)的規(guī)定，如果被拆遷人提起告拆遷許可證的訴訟，拆遷行政裁決應(yīng)當(dāng)中止進(jìn)行，這樣就不會(huì)發(fā)生其后的合法的行政強(qiáng)拆或司法強(qiáng)拆了，這種狀況對(duì)被拆遷戶來(lái)說(shuō)是非常有利的。

四、訴訟期間作出裁決的后果

如果在訴拆遷許可證一案二審未結(jié)案的情況下，拆遷主管部門仍然違法作出裁決，被拆遷人申訴到最高法院，該裁決肯定會(huì)被判決違法無(wú)效！依該違法無(wú)效的裁決而形成的后續(xù)司法或行政強(qiáng)拆裁判或決定統(tǒng)統(tǒng)違法無(wú)效，受害人有權(quán)請(qǐng)求國(guó)家賠償。

五、法院受理后及時(shí)啟動(dòng)第二個(gè)行政訴訟

法院受理后【如果不受理，你可要求出具裁定書，然后在10日內(nèi)向上一級(jí)法院上訴】，即使被拆遷人理由十分充分。絕大多數(shù)法院會(huì)在最短時(shí)間內(nèi)判決原告敗訴。此時(shí)要在第一個(gè)案子判決前，及時(shí)設(shè)計(jì)第二個(gè)訴訟，咱們的目的就是要：拖時(shí)間！

六、要求中止第一個(gè)行政訴訟，繼續(xù)采用合法的手段延長(zhǎng)第一個(gè)行政訴訟案件的時(shí)間

1、被拆遷人可在第一個(gè)案件一審判決下達(dá)的前或后時(shí)間內(nèi)（不可超過(guò)二審判決書下達(dá)的時(shí)間），針對(duì)閱卷時(shí)了解到的被告所提交的證據(jù)所存在的問(wèn)題，又提起第二個(gè)行政訴訟。

2、法院受理了第二個(gè)案件后，原告應(yīng)持第二個(gè)案件的受理通知書，主動(dòng)向第一個(gè)案件的法庭提交書面的中止訴訟申請(qǐng)書，請(qǐng)求法庭根據(jù)最高法院《關(guān)于執(zhí)行行訴法若干問(wèn)題的解釋》第51條第6項(xiàng)的規(guī)定，中止第一案的訴訟，法院如不中止仍作出判決，將該判決申訴到北京最高法必被撤銷！記?。旱谝粋€(gè)案件中止的時(shí)間越長(zhǎng)對(duì)被拆遷戶越有利。因?yàn)椴疬w人等不及，就只能自己提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

七、暴力拆遷“強(qiáng)迫交易”的法律后果

有一件眾多被拆遷戶提起的第三個(gè)訴訟（打三個(gè)官司共用了約一年的時(shí)間），狀告開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書不合法（此證書是取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件的必要條件，在上次的帖子里我提到了６證健全的問(wèn)題，希望要重視），開發(fā)商拖不起時(shí)間，在行政訴訟第一案的二審判決未下達(dá)之前，自己就強(qiáng)行拆除了幾十戶被拆遷人的商鋪房，被拆遷戶將報(bào)案材料和強(qiáng)拆的錄像資料一齊交到有關(guān)部門，強(qiáng)烈要求追究強(qiáng)拆者和幕后指揮者的“強(qiáng)迫交易罪”（刑法第226條）的刑事責(zé)任、并要求附帶民事賠償（而不是補(bǔ)償），開發(fā)商無(wú)法只好答應(yīng)賠商鋪房和經(jīng)營(yíng)損失。

八、案件辦理與訴訟費(fèi)用

當(dāng)然如何辦理以上案件，是否需要請(qǐng)內(nèi)行人或律師代理，這要視被拆遷戶的各方面綜合情況而定，以上訴訟一人提起是一案，幾十人或上百人由于訴訟請(qǐng)求都是共同的，也只算一案，一個(gè)案件法院只收訴訟費(fèi)50元。但不服拆遷裁決的案件，一戶是一案，不能并案審理。

九、遭強(qiáng)拆的事后補(bǔ)救

如果有的被拆遷戶的房屋在訴拆遷裁決一案中已被法院先予執(zhí)行強(qiáng)拆了，并且訴拆遷裁決一案的二審判決已經(jīng)生效，事后補(bǔ)救的方法是：

（一）如果有的被拆遷戶的房屋在訴拆遷裁決一案中已被法院先予執(zhí)行強(qiáng)拆了，并且訴拆遷裁決一案的二審判決已經(jīng)生效，事后補(bǔ)救的方法是：

1、如果以前未告過(guò)拆遷許可證，仍然可提起該訴訟，其作用是：如果萬(wàn)一碰到個(gè)清官將違法的拆遷許可證給撤銷了，依拆遷許可證而發(fā)生的拆遷裁決和法院的強(qiáng)拆統(tǒng)統(tǒng)要被撤銷，實(shí)行執(zhí)行回轉(zhuǎn)。

2、同時(shí)可將訴訟中了解到的拆遷人提交的有關(guān)拆遷申請(qǐng)資料的違法性，通過(guò)信訪途徑進(jìn)行投訴。

3、將拆遷裁決一案申訴到北京最高法。

（二）如果訴拆遷裁決一案還未結(jié)案，建議盡快提起告拆遷許可證一案，一旦法院受理了該案，被拆遷人（原告）應(yīng)持告拆遷許可證一案的受理通知書，主動(dòng)向第一個(gè)案件（即告拆遷裁決一案）的法庭提交書面的中止訴訟申請(qǐng)書，請(qǐng)求法庭根據(jù)最高法院《關(guān)于執(zhí)行行訴法若干問(wèn)題的解釋》第51條第6項(xiàng)的規(guī)定，中止第一案的訴訟。

房屋拆遷指南

一、房屋拆遷五個(gè)主要環(huán)節(jié)

1、規(guī)劃管理部門在核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，確定拆遷范圍后，通知被拆遷房屋所在地的區(qū)、縣政府機(jī)關(guān)。

2、區(qū)、縣政府機(jī)關(guān)通知房屋所在地的公安機(jī)關(guān)控制居民常住戶口的遷入，停止辦理居民常住戶口分戶手續(xù)；房管部門和房屋經(jīng)營(yíng)單位停止辦理房屋的買賣、交換、析產(chǎn)、分割、贈(zèng)予、分戶等手續(xù)；被拆遷單位停止建筑物、構(gòu)作物的改建、擴(kuò)建和裝修等工程；所在地的工商行政管理部門停止核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。上述通知以公告形式予以公布，暫停辦理的期限為12個(gè)月，需要延長(zhǎng)的，應(yīng)向拆遷房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)可延長(zhǎng)不超過(guò)6個(gè)月，如需超過(guò)6個(gè)月的，須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)。

3、拆遷人持有關(guān)文件和材料向拆遷房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審核后，發(fā)給房屋拆遷許可證，若作出暫緩發(fā)證決定的，應(yīng)說(shuō)明理由。

4、房地產(chǎn)管理局在拆遷范圍內(nèi)以房屋拆遷公告或其他形式予以公布拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限，并及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

5、拆遷人與被拆遷人簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，就拆遷事項(xiàng)的權(quán)利義務(wù)，如補(bǔ)償形式、金額、應(yīng)安置人口、應(yīng)安置面積、安置地點(diǎn)、層次、搬遷過(guò)渡形式、期限、違約責(zé)任等作明確規(guī)定。

拆遷期限自公告之曰起計(jì)算，不超過(guò)1年。了解上述程序后，如果你家在拆遷中發(fā)現(xiàn)存在違法程序，可向有關(guān)部門反映。

二、房屋拆遷中的過(guò)渡期限

房屋拆遷過(guò)程中的過(guò)渡期限是指房屋拆遷中，由于拆遷人不能一次性安置用房，而是要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間才能給被拆除房屋使用人提供安置用房。從房屋拆除，被拆除房屋使用人遷走至拆遷人提供安置用房這一段時(shí)間就是房屋拆遷中的過(guò)渡期限，也稱為安置期限。在這段時(shí)間里，不管是通過(guò)拆遷人提供周轉(zhuǎn)房還是被拆除房屋使用人自行安排住處，被拆除房屋使用人皆要遷離原地到他處居住生活。

過(guò)渡期限是拆遷安置協(xié)議的重要內(nèi)容，對(duì)于拆遷人和被拆除房屋使用人都有著重要意義，所以必須在拆遷安置協(xié)議中給予明確規(guī)定，雙方都應(yīng)該信守協(xié)議的期限規(guī)定。

1、過(guò)渡期限是臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。過(guò)渡時(shí)間有多長(zhǎng)，拆遷人就應(yīng)該發(fā)給被拆除房屋使用人多長(zhǎng)時(shí)間的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

2、過(guò)渡時(shí)期是拆遷人向被拆除房屋使用人提供安置用房的期限，也是被拆除房屋使用人有權(quán)居住使用周轉(zhuǎn)房的時(shí)間期限?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》第32條規(guī)定，“拆遷人、被拆除房屋使用人雙方應(yīng)當(dāng)遵守過(guò)渡期限的協(xié)議。拆遷人不得擅自延長(zhǎng)過(guò)渡期限;由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房的被拆除房屋使用人到期不得拒絕遷往安置用房、騰退周轉(zhuǎn)房?！? 拆遷人必須在過(guò)渡期限內(nèi)向被拆遷人提供安置用房，否則就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;而在拆遷人如期向被拆除房屋使用人提供了安置用房后，被拆除房屋使用人應(yīng)及時(shí)遷往安置用房，騰退周轉(zhuǎn)房，否則也要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

三、房屋拆遷公告

建設(shè)部《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第10條規(guī)定，房屋拆遷許可證一經(jīng)發(fā)放，房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等以房屋拆遷公告或者其他形式予以公布。房屋拆遷主管部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。由此可見，房屋拆遷公告是房屋拆遷主管部門向拆遷人頒發(fā)拆遷許可證后，向被拆遷人告知拆遷決定的方式，同時(shí)也是法定的必經(jīng)程序。

房屋拆遷公告作用是讓被拆遷人了解房屋拆遷的原因，任何單位和個(gè)人必須服從于城市規(guī)劃和城區(qū)改建的目的，從而使被拆遷人在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。由于房屋拆遷所涉及的被拆遷人人數(shù)眾多，因此需要在拆遷范圍內(nèi)廣為張貼，盡可能使每個(gè)被拆遷人知悉拆遷的有關(guān)事項(xiàng)，從而使被拆遷人在拆遷之前做好拆遷的準(zhǔn)備工作。拆遷公告的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括拆遷范圍、拆遷期限、拆遷人等需要被拆遷人了解的事項(xiàng)，使被拆遷人知道其在拆遷當(dāng)中所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。

此外，為了圓滿完成拆遷工作，拆遷公告公布后，主管部門還應(yīng)當(dāng)深入群眾做好宣傳解釋工作及時(shí)了解被拆遷人的實(shí)際困難，為被拆遷人排憂解難。

四、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是取得房屋拆遷許可證的房屋拆遷人與房屋所有人、承租人之間共同簽訂的有關(guān)房屋拆遷的協(xié)議。

拆遷租賃房屋的安置協(xié)議，符合下列情形之一的，拆遷人應(yīng)與被拆遷人、承租人分別訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議：

1、拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有居住房屋，被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模?/p>

2、拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金的私有居住房屋的；

4、拆遷宗教團(tuán)體委托房管部門代理經(jīng)租的房屋。

被拆遷人、房屋承租人在交驗(yàn)自房屋拆遷許可證核發(fā)之曰合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租賃公房憑證、房屋租賃合同而被確定為被拆遷人。

簽訂房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)包含以下主要內(nèi)容：

1、被拆遷房屋的建筑面積；

2、貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~；

3、補(bǔ)償?shù)姆绞剑?/p>

4、搬遷的時(shí)間；

5、雙方當(dāng)事人需要約定的其他內(nèi)容。

如果被拆遷人選擇房屋調(diào)換，協(xié)議中還應(yīng)當(dāng)包括安置房屋的價(jià)值金額、面積、地點(diǎn)和層次。拆遷協(xié)議應(yīng)當(dāng)使用上海市房地資源局制定的示范合同文本，并到區(qū)縣房地資源局備案。

房屋土地征收補(bǔ)償計(jì)算公式

1、土地征用補(bǔ)償、安置費(fèi)計(jì)算公式

（一）土地補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

土地補(bǔ)償費(fèi)＝前三年平均年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)（6<補(bǔ)償倍數(shù)<10）

（二）安置補(bǔ)助費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

（1）（被征用地塊需安置人數(shù)×補(bǔ)償倍數(shù)）>15時(shí) 總安置費(fèi)＝該被征地塊前三年平均年產(chǎn)值×15

（2）（被征用地塊需安置人數(shù)×補(bǔ)償倍數(shù)）<15時(shí)

總安置費(fèi)＝該被征地塊前三年平均年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)×被征地塊需安置人數(shù)

（三）地上附屬物和青苗補(bǔ)助費(fèi)補(bǔ)償?shù)挠?jì)算標(biāo)準(zhǔn)＝省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定（一般按市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償

2、房屋拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

（一）房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

（1）房屋拆遷貨幣補(bǔ)償＝合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格＋房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額（或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額）（2）房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)＝合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格＋房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額（或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額）－被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格

（二）房屋拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

（被征收人或承租人）房屋拆遷安置費(fèi)＝搬遷補(bǔ)助費(fèi)＋沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)＋超過(guò)過(guò)渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)＋非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi) 注：

①如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)為0。

②如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項(xiàng)賠償費(fèi)為0。

③被拆遷人獲得補(bǔ)償，表明該房屋由其自用。

1、土地上房屋征收與補(bǔ)償流程國(guó)有圖

2、城市房屋拆遷法律救濟(jì)流程圖

3、集體土地征用流程示意圖

房屋征收評(píng)估新流程

選定機(jī)構(gòu)

被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。

簽訂合同

一般由房屋征收部門作為委托人，與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂評(píng)估委托合同。征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。實(shí)地評(píng)估

估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，選用一種或多種方法進(jìn)行評(píng)估。

公示解釋

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果，房屋征收部門將評(píng)估結(jié)果向被征收人公示。公示期間，估價(jià)師要對(duì)初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋。

交付報(bào)告

公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門提供整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告，房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。

申請(qǐng)復(fù)核

被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。

申請(qǐng)鑒定

被征收人或者房屋征收部門對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

開發(fā)商應(yīng)具備哪些資質(zhì)？

根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。

各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的條件如下：

（一）一級(jí)資質(zhì)：

1．注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元；

2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上；

3．近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

4．連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

5．上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人；

7．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；

8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度；

9．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故

（二）二級(jí)資質(zhì)：

1．注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元；

2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上；

3．近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 4．連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

5．上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人；

7．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；

8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度；

9．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

（三）三級(jí)資質(zhì)：

1．注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元；

2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上；

3．房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

4．連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

5．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；

6．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱；

7．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度；

8．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

（四）四級(jí)資質(zhì)：

1．注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元；

2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上；

3．已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

4．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；

5．工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；

6．商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度；

7．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，首先定暫定資質(zhì)，一年后，根據(jù)該企業(yè)的業(yè)績(jī)核定資質(zhì)等級(jí)。暫定資質(zhì)有效期一年，可以延長(zhǎng)兩次，每次一年。

另外，開發(fā)商應(yīng)具備五證，即國(guó)有土地證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建筑規(guī)劃許可證，建筑施工許可證，商品房預(yù)售許可證。五證齊全其所開發(fā)的商品房才合法。

拆遷如何談判？

摘要：房屋（企業(yè)）拆遷法律談判的基本要素包括法律談判主體、法律談判內(nèi)容、談判記錄與談判協(xié)議等內(nèi)容。因房屋（企業(yè)）拆遷的立法不完善，法律談判是解決糾紛的重要法律方法之一。在實(shí)務(wù)操作中,房屋（企業(yè)）拆遷法律談判存在諸如承租人（承租企業(yè)）談判主體資格事實(shí)性缺失、談判各方主體地位不平等、談判受政策性影響較大缺少穩(wěn)定性等問(wèn)題。拆遷律師在談判過(guò)程中應(yīng)當(dāng)把握談判技巧，制定科學(xué)合理的談判策略，進(jìn)行適當(dāng)法律調(diào)查，明確談判各方心理定位，科學(xué)駕馭房屋（企業(yè)）拆遷法律談判。

關(guān)鍵詞：法律談判 動(dòng)拆遷談判 房屋拆遷談判 企業(yè)拆遷談判

房屋（企業(yè)）拆遷是對(duì)土地及其地上附著物的物權(quán)征收過(guò)程。其征收依據(jù)是拆遷許可證或土地征收決定書。這一過(guò)程實(shí)是公權(quán)力與私權(quán)利，行政法之行政管理權(quán)與民法之物權(quán)相沖突，并倚借拆遷安置補(bǔ)償使二者協(xié)調(diào)之過(guò)程。自91拆遷條例以來(lái)，國(guó)務(wù)院及各級(jí)地方政府相繼出臺(tái)行政法規(guī)或地方性法規(guī)，企及通過(guò)法律的預(yù)測(cè)性與穩(wěn)定性，協(xié)調(diào)征收權(quán)與物權(quán)的沖突。但鑒于拆遷征收補(bǔ)償安置的復(fù)雜性，諸多補(bǔ)償項(xiàng)目、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償程序甚至補(bǔ)償主體都存系著立法空白，出現(xiàn)“法無(wú)力”的現(xiàn)象。因此，在房屋（企業(yè)）拆遷過(guò)程中，基于拆遷各方合意的法律談判比之司法訴訟，往往更具執(zhí)行力。因此，我們有必要對(duì)房屋（企業(yè)）拆遷如何進(jìn)行法律談判做一研究。

一、房屋（企業(yè)）拆遷法律談判的基本要素

1、法律談判主體。主體資格的確認(rèn)，是進(jìn)行法律談判的前提與基礎(chǔ)。依法理而論，凡因拆遷而致使權(quán)益受到影響的各方主體，均應(yīng)成為法律談判的主體。就房屋（企業(yè)）拆遷而言，拆遷人、被拆遷人及其家庭成員、承租人、土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人及其他與土地、房屋的物權(quán)或債權(quán)之關(guān)系人，因拆遷而有可能使他們權(quán)益受到影響，均應(yīng)當(dāng)成為法律談判的適格主體。但在實(shí)踐操作之中，拆遷人往往依《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（2001年）第22條之規(guī)定，“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償?！钡?7條之規(guī)定，“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償?！保诓疬w法律談判中剝奪承租人（承租企業(yè)）的主體資格，認(rèn)為租賃關(guān)系是被拆遷人與承租人兩方主體的關(guān)系，與實(shí)施拆遷行為無(wú)關(guān)。拆遷過(guò)程中，被拆遷人或與承租人解除租賃關(guān)系，或由被拆遷人對(duì)承租人進(jìn)行安置——這兩種模式都限定了承租人直接向拆遷人主張拆遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。我們認(rèn)為，雖然拆遷條例限定承租人的拆遷安置協(xié)議訂立權(quán)及直接向拆遷人主張拆遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，但這兩種權(quán)利都為法定權(quán)利，法定權(quán)利的缺失并不完全否定自然權(quán)利的存在。如，參與房屋（企業(yè)）拆遷法律談判，拆遷各方關(guān)系人因其實(shí)際權(quán)益受到影響，而當(dāng)然享有尋求協(xié)商的自然權(quán)利。即便承租人（承租企業(yè)）不能獨(dú)立訂立拆遷安置協(xié)議，但其仍有為達(dá)成這一協(xié)議而必要有協(xié)商談判權(quán)利。因此，房屋（企業(yè)）拆遷法律談判的主體應(yīng)當(dāng)包括拆遷人、被拆遷人及其家庭成員、承租人（承租企業(yè)）等與實(shí)施拆遷有利害關(guān)系的各方主體。

2、法律談判內(nèi)容。房屋（企業(yè)）拆遷法律談判貫穿于拆遷各個(gè)環(huán)節(jié)。在拆遷人與被拆遷人、拆遷關(guān)系人就拆遷不能達(dá)成合意時(shí)，即可啟動(dòng)法律談判程序，就各方利益訴求列籌布碼，協(xié)商談判。法律談判的內(nèi)容包括：拆遷實(shí)施的可行性，拆遷實(shí)施的范圍，拆遷的合法性，拆遷時(shí)間跨度，拆遷實(shí)施方式，拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，拆遷安置補(bǔ)償方式，拆遷主體的認(rèn)定，應(yīng)安置人口的認(rèn)定，無(wú)證房屋應(yīng)否給予補(bǔ)償，評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定與更換，安置房源如何，搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、過(guò)渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)如何補(bǔ)償，是否發(fā)放速遷費(fèi)等拆遷獎(jiǎng)勵(lì)，停產(chǎn)停業(yè)損失的計(jì)算，裝潢裝修費(fèi)用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如何等各項(xiàng)因素。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，拆遷安置過(guò)程是一個(gè)法律談判的過(guò)程，其中立法空白與約定不明之處，均需拆遷各方當(dāng)事人予以談判確定。

3、談判記錄與協(xié)議。拆遷拆遷談判記錄是對(duì)拆遷過(guò)程的記錄，可以以文本形式固定，亦可通過(guò)錄音等電子形式固定，作為對(duì)拆遷過(guò)程和拆遷細(xì)節(jié)的證據(jù)證明。應(yīng)當(dāng)注意的是，如是拆遷文本記錄應(yīng)當(dāng)有談判主體的簽字確認(rèn)；如系電子錄音記錄應(yīng)當(dāng)有談判主體的身份說(shuō)明。談判協(xié)議是對(duì)談判成果的固定。各方主體就談判內(nèi)容達(dá)成合意之后，通過(guò)簽署談判協(xié)議，具有民事協(xié)議的性質(zhì)，具備民事協(xié)議的法律效力。談判協(xié)議及其條款設(shè)定應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，否則會(huì)因違反強(qiáng)制性規(guī)定，而導(dǎo)致協(xié)議或相應(yīng)條款無(wú)效。

4、律師等專業(yè)人員在談判中的作用。律師作為專業(yè)人員，能夠?qū)φ麄€(gè)拆遷談判程序及內(nèi)容的有效性做審慎性把握。律師等專業(yè)人員在談判中的作用體現(xiàn)在對(duì)拆遷談判過(guò)程的控制，談判內(nèi)容的合法性，各方主體利益的權(quán)衡，法律性文本的擬定與審查，拆遷法律談判的見證等各項(xiàng)內(nèi)容。而且，律師因其對(duì)法律法規(guī)政策性文件的熟練掌握和較高的談判能力，比之拆遷當(dāng)事人能夠更好地維護(hù)當(dāng)事人利益，應(yīng)當(dāng)對(duì)律師等專業(yè)人員在談判中的作用予以充分重視。

二、房屋（企業(yè)）拆遷法律談判存在的問(wèn)題

1、承租人（承租企業(yè)）談判主體資格事實(shí)性缺失。承租人（承租企業(yè)）因其非房屋所有人或土地使用權(quán)人，不具有訂立拆遷安置協(xié)議的主體資格，其利益訴求往往因主體資格的缺失而不能得到有效保護(hù)。拆遷人往往規(guī)避現(xiàn)有法律法規(guī)，直接與被拆遷人進(jìn)行協(xié)商談判，將應(yīng)當(dāng)給予承租人（承租企業(yè)）的補(bǔ)償打包補(bǔ)償給被拆遷人。至于拆遷安置款如何分割，被拆遷人是否依法依約對(duì)承租人（承租企業(yè)）進(jìn)行了安置，拆遷人往往采取了回避的立場(chǎng)。而作為被拆遷人一方，或因承受壓力，放棄承租人（承租企業(yè)）的補(bǔ)償權(quán)利，或因利益趨動(dòng)在獲得補(bǔ)償款之后對(duì)補(bǔ)償款不予分割，侵害承租人（承租企業(yè)）補(bǔ)償安置的權(quán)利。

2、談判主體地位不對(duì)稱，法律談判缺少平等性。與普通法律談判不同，房屋（企業(yè)）拆遷法律談判一方主體為地方政府機(jī)關(guān)或者與專業(yè)拆遷公司。在拆遷談判中，地方政府機(jī)關(guān)或?qū)I(yè)拆遷公司因其在啟動(dòng)拆遷程序具有主動(dòng)性，而在談判中處于強(qiáng)勢(shì)地位。更有甚者，即便法律法規(guī)強(qiáng)行禁止違法拆遷，拆遷人仍然會(huì)對(duì)被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）施以停水停電、違法強(qiáng)拆遷等各方面的壓力。這種談判主體地位的嚴(yán)重不對(duì)稱性，使得被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）背負(fù)巨大的心理壓力，法律談判缺少了應(yīng)有之平等性。

3、被拆遷人談判心理?yè)u擺不定，法律談判難以堅(jiān)持己方立場(chǎng)。因被拆遷人在談判過(guò)程中背負(fù)巨大心理壓力，被拆遷人的談判心理會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)極端，并在兩極端中不斷游移搖擺：取悅拆遷人獲得較高拆遷補(bǔ)償和立做“釘子戶”獲得較高拆遷補(bǔ)償。法律談判既是談判各方實(shí)力的較量，更是各方心理的制衡。因被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）的弱勢(shì)地位，其不可能保持一個(gè)相對(duì)較堅(jiān)定的立場(chǎng)。這也為被拆遷人聘請(qǐng)的律師等專業(yè)人員在談判中抬高了難度。

4、拆遷專業(yè)缺乏，談判各方心理價(jià)位各有差別。尤其是作為被拆遷人一方，因其對(duì)拆遷知識(shí)知之甚少尚無(wú)法形成框架性知識(shí)，在法律談判中往往漫天要價(jià)。房屋（企業(yè)）拆遷至少涉及144個(gè)法律性文件，這尚且不包括政府行政機(jī)關(guān)及拆遷人所掌握的內(nèi)部口徑性文件。被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）缺少對(duì)拆遷法律知識(shí)的整體性認(rèn)識(shí)，遇到拆遷，常常會(huì)向周圍經(jīng)歷過(guò)拆遷的親戚、朋友了解他們獲得的拆遷安置款，然后綜合地段區(qū)位、房屋狀況做感官上的心理定位。但從法律上講，這種心理定位是沒有任何依據(jù)的。上海市各區(qū)區(qū)位不同，拆遷政策也會(huì)各有不同，甚至同一區(qū)的各個(gè)動(dòng)遷基地適用口徑也會(huì)有不同。專業(yè)化知識(shí)的缺乏，被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）心理價(jià)位定位不準(zhǔn)確，談判各方因談判基準(zhǔn)差別過(guò)大致使談判失敗。

三、房屋（企業(yè)）拆遷法律談判技巧

1、制定法律談判策略。法律談判遠(yuǎn)比一次庭審更為艱難，律師接受當(dāng)事人的委托參與法律談判，在這個(gè)過(guò)程中充當(dāng)了法官、代理人的雙重角色，既需要以其精湛的法律知識(shí)、靈活嚴(yán)謹(jǐn)?shù)念^腦思維為當(dāng)事人爭(zhēng)取最大的利益，同時(shí)還需要如法官一樣控制整個(gè)談判的進(jìn)程，斟酌可供談判各方接受的談判方案。因此，在房屋（企業(yè)）拆遷法律談判之前，必須要有審時(shí)度勢(shì)地策略制定過(guò)程。法律談判策略包括：何時(shí)啟動(dòng)法律談判、談判階段如何界定、對(duì)方談判人員有哪些、何時(shí)拋出己方立場(chǎng)、是否需要會(huì)計(jì)師、估價(jià)師等專業(yè)人員輔助介入、談判籌碼各為多少、談判底線如何確定、何時(shí)將會(huì)進(jìn)入談判僵局、進(jìn)入談判僵局后如何重新打開協(xié)商局面、打破談判底線后如何挽回談判情勢(shì)等各種情況。

2、進(jìn)行法律調(diào)查。法律調(diào)查是拆遷談判的基礎(chǔ)性工作。一方面是對(duì)基本案情的事實(shí)梳理，把握談判各方的籌碼。被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）、律師在談判過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注重調(diào)查本次拆遷實(shí)施的性質(zhì)、是否為違法拆遷、是否頒發(fā)拆遷許可證、拆遷許可證是否過(guò)期、評(píng)估機(jī)構(gòu)聘請(qǐng)程序是否合法、評(píng)估內(nèi)容是否有明顯不合理現(xiàn)象、拆遷實(shí)施單位是否具有相應(yīng)資質(zhì)、評(píng)估機(jī)構(gòu)是否具有相應(yīng)資質(zhì)、房屋所有權(quán)證是否完備齊全、租賃合同是否有效、被拆遷人或承租人（承租企業(yè)）主體基本情況等。根據(jù)法律調(diào)查結(jié)果，適當(dāng)調(diào)整談判策略。

3、找準(zhǔn)目標(biāo)，合理定位。這是談判的最基礎(chǔ)工作，恰又是難度最大的一件事，要求過(guò)高，脫離實(shí)際，必將適得其反；要求過(guò)低，擔(dān)心吃虧還被別人笑。所以，選則一個(gè)最好方案和底線很關(guān)鍵。對(duì)房屋（企業(yè)）拆遷法律談判進(jìn)行合理定位，是建立在掌握拆遷基地補(bǔ)償安置口徑和嫻熟的法律談判經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)之上的。定位方法可以有兩種：一種是基礎(chǔ)計(jì)算法。即以房屋建筑面積和應(yīng)安置人口為基礎(chǔ)依照拆遷口徑計(jì)算基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)，就速遷費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失等可協(xié)商的因素做最高估值與最低估值，得到心理價(jià)位。這種定位方法對(duì)計(jì)算人要求較高，對(duì)拆遷知識(shí)把握不足，容易得出不當(dāng)結(jié)論；另一種方法是比較法，即經(jīng)過(guò)與本房屋狀況相適應(yīng)、基地口徑相同的其他被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）溝通，在他們拿到的補(bǔ)償安置基礎(chǔ)上做適當(dāng)調(diào)整，得到心理價(jià)位。這種方法簡(jiǎn)單易算，如能得到具有可比較性的參照補(bǔ)償數(shù)額，應(yīng)當(dāng)與應(yīng)安置補(bǔ)償數(shù)額相左不大。在實(shí)際操作中，因已經(jīng)訂立拆遷安置協(xié)議的被拆遷人往往與拆遷人簽訂了保密協(xié)議，很難對(duì)其提供的參照價(jià)格進(jìn)行真實(shí)性的考證。另外，因各基地拆遷口徑不同，房屋區(qū)位也會(huì)有差別，適格的參照價(jià)位很難與本基地相匹配。

4、適當(dāng)使用集體談判策略。集體談判是指被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）共同與拆遷人進(jìn)行談判。因集體談判中，被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）人數(shù)較多，會(huì)對(duì)拆遷人施加一定的心理壓力，容易在談判中把握談判中的主動(dòng)權(quán)。但對(duì)集體談判應(yīng)當(dāng)持慎重的態(tài)度。因集體談判中主體諸多，對(duì)談判策略和主談代表提出了更高的要求。主談代表應(yīng)當(dāng)合理控制群體的情緒，照顧各方利益訴求，合理把握談判時(shí)機(jī)，切不可意氣用事導(dǎo)致談判失敗。集體談判策略應(yīng)當(dāng)包括：統(tǒng)一己方立場(chǎng)，拉列價(jià)位清單，選舉主談代表，談判過(guò)程控制策略，個(gè)體裂變應(yīng)對(duì)策略等內(nèi)容。

集體土地上征收，被征地農(nóng)民的安置途徑

根據(jù)國(guó)土資源部《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》（國(guó)土資發(fā)〔2004〕238號(hào)）的規(guī)定，對(duì)被征地農(nóng)民可以按照以下途徑安置：

（一）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置

征收城市規(guī)劃區(qū)外的農(nóng)民集體土地，應(yīng)當(dāng)通過(guò)利用農(nóng)村集體機(jī)動(dòng)地、承包農(nóng)戶自愿交回的承包地、承包地流轉(zhuǎn)和土地開發(fā)整理新增加的耕地等，首先使被征地農(nóng)民有必要的耕作土地，繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

（二）重新?lián)駱I(yè)安置

應(yīng)當(dāng)積極創(chuàng)造條件，向被征地農(nóng)民提供免費(fèi)的勞動(dòng)技能培訓(xùn)，安排相應(yīng)的工作崗位。在同等條件下，用地單位應(yīng)優(yōu)先吸收被征地農(nóng)民就業(yè)。征收城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)民集體土地，應(yīng)當(dāng)將因征地而導(dǎo)致無(wú)地的農(nóng)民，納入城鎮(zhèn)就業(yè)體系，并建立社會(huì)保障制度。

（三）入股分紅安置

對(duì)有長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的項(xiàng)目用地，在農(nóng)戶自愿的前提下，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)與用地單位協(xié)商，可以以征地補(bǔ)償安置費(fèi)用入股，或以經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地土地使用權(quán)作價(jià)入股。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶通過(guò)合同約定以優(yōu)先股的方式獲取收益。

（四）異地移民安置

本地區(qū)確實(shí)無(wú)法為因征地而導(dǎo)致無(wú)地的農(nóng)民提供基本生產(chǎn)生活條件的，在充分征求被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶意見的前提下，可由政府統(tǒng)一組織，實(shí)行異地移民安置。

第四篇：怎樣寫舉報(bào)信容易被

怎樣寫舉報(bào)信容易被“相中”？

怎樣寫舉報(bào)信，容易被紀(jì)委“相中”？6月26日晚，杭州市紀(jì)委通過(guò)其微信公眾號(hào)“廉潔杭州”發(fā)文，以“舉報(bào)信該怎么寫”為題給出樣本。

根據(jù)文中圖示的“紀(jì)檢監(jiān)察信訪舉報(bào)格式”，舉報(bào)信一般由首部、正文、尾部組成。

首部應(yīng)寫明被檢舉人的姓名、性別、職務(wù)、級(jí)別和政治面貌，以及被舉報(bào)人單位的名稱、被檢舉問(wèn)題的性質(zhì)。

正文要盡可能寫明被檢舉人違法違紀(jì)事實(shí)的具體情節(jié)和證據(jù)，如發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)，涉及的單位和知情人，知情人身份、單位和電話，相關(guān)書證物證等。如果檢舉經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，要盡可能注明違法違紀(jì)的金額，涉及賬號(hào)和銀行等。對(duì)檢舉的問(wèn)題，要按類型、性質(zhì)逐條敘述。

尾部應(yīng)盡可能簽署真實(shí)姓名和通訊方式，注明同樣問(wèn)題是否向其他部門反映過(guò)及調(diào)查處理情況，此次舉報(bào)有何具體要求。

怎樣寫舉報(bào)信容易被“相中”？杭州紀(jì)委網(wǎng)上給出樣本

哪些舉報(bào)不屬于紀(jì)委受理范圍？

記者29日從杭州市紀(jì)委獲悉，今年前5個(gè)月，該市紀(jì)檢監(jiān)察信訪舉報(bào)部門接收群眾信訪舉報(bào)3533件次，每個(gè)工作日約收到34個(gè)舉報(bào)件。“從以往經(jīng)驗(yàn)看，一般有20~30%的信訪件不屬于紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)的受理范圍，或者沒有實(shí)質(zhì)性的信訪舉報(bào)內(nèi)容?！?市紀(jì)委負(fù)責(zé)人說(shuō)。

據(jù)市紀(jì)委信訪室負(fù)責(zé)人介紹，紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)信訪舉報(bào)的受理范圍主要有三類：第一，對(duì)黨員、黨組織和監(jiān)察對(duì)象違反黨紀(jì)政紀(jì)行為的檢舉；其次，依法依紀(jì)依規(guī)應(yīng)由紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)受理的不服黨紀(jì)政紀(jì)處分和其他處理的申訴；第三，涉及黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗工作的意見建議等；“反映上述三類問(wèn)題的，必須認(rèn)真受理，不得推諉。”

此外，如涉法涉訴、征地拆遷、環(huán)境保護(hù)、勞動(dòng)保障等，以及與黨員、干部個(gè)人的矛盾糾紛等，應(yīng)通過(guò)訴訟、仲裁、行政復(fù)議等解決，或由職能部門解決。

對(duì)不屬于受理范圍的信訪件，紀(jì)委將移交信訪部門及城管、國(guó)土等職能部門處理。對(duì)主要反映利益訴求，雖然提到違紀(jì)問(wèn)題但沒有實(shí)質(zhì)內(nèi)容的，也會(huì)轉(zhuǎn)相關(guān)部門或引導(dǎo)信訪人向有關(guān)部門反映。

“除了不屬于紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)受理范圍，還有部分信訪舉報(bào)內(nèi)容過(guò)于籠統(tǒng)，沒有實(shí)質(zhì)內(nèi)容，導(dǎo)致無(wú)法有效查辦?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人表示，如看到某領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)入高檔酒店，懷疑他有經(jīng)濟(jì)問(wèn)題；某黨員干部家屬經(jīng)常高消費(fèi)、子女在國(guó)外留學(xué)，但不知道錢的來(lái)源??因內(nèi)容不明確，影響舉報(bào)件無(wú)法形成案件線索。

當(dāng)?shù)匾患径仁鹈e報(bào)約占三分之一

針對(duì)一些舉報(bào)人通過(guò)論壇、網(wǎng)站發(fā)帖的做法，市紀(jì)委負(fù)責(zé)人表示“不宜鼓勵(lì)和支持?！?/p>

他說(shuō)，網(wǎng)絡(luò)傳播范圍廣、影響大，舉報(bào)人希望引起重視的心情可以理解，但如舉報(bào)不實(shí)，會(huì)對(duì)被舉報(bào)人造成不良影響，舉報(bào)人還可能被告上法庭；舉報(bào)屬實(shí)，也容易打草驚蛇，使被舉報(bào)人有機(jī)會(huì)提前準(zhǔn)備，造成調(diào)查取證的被動(dòng)。而且，網(wǎng)絡(luò)發(fā)帖還可能泄露發(fā)帖人的信息。

相對(duì)匿名舉報(bào)，查辦實(shí)名舉報(bào)的優(yōu)勢(shì)明顯。市紀(jì)委負(fù)責(zé)人說(shuō)，首先，實(shí)名舉報(bào)人一般是知情人甚至關(guān)鍵知情人，線索具體、查實(shí)率高。其次，可直接與實(shí)名舉報(bào)人聯(lián)系，進(jìn)一步了解核實(shí)，減少中間環(huán)節(jié)，有利于保密、提高效率。第三，方便及時(shí)向?qū)嵜e報(bào)人反饋辦理結(jié)果，促進(jìn)處理和落實(shí)。第四，便于紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)采取措施，防止和制止打擊報(bào)復(fù)舉報(bào)人。

“當(dāng)然，鼓勵(lì)實(shí)名舉報(bào)并不意味著排斥匿名舉報(bào)。對(duì)反映真實(shí)情況、有可查性，但出于各種考慮未署實(shí)名的舉報(bào)，也會(huì)認(rèn)真受理、按規(guī)定辦理。”市紀(jì)委負(fù)責(zé)人說(shuō)，“根據(jù)規(guī)定，舉報(bào)雖然沒有署真實(shí)姓名，但留有確切聯(lián)系方式如電話號(hào)碼等，視為實(shí)名舉報(bào)?！睙o(wú)論是匿名舉報(bào)還是實(shí)名舉報(bào)都會(huì)按程序辦理，對(duì)實(shí)名舉報(bào)優(yōu)先受理、辦理、反饋結(jié)果。

今年一季度，杭州市紀(jì)檢監(jiān)察信訪舉報(bào)部門收到署名舉報(bào)718件（次），占信訪總量的34.6%。

據(jù)介紹，這些年杭州市紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)沒有發(fā)生過(guò)泄密事件。在信訪舉報(bào)專網(wǎng)專人管理、全程跟蹤督辦的過(guò)程中，每個(gè)信訪件都有唯一的條形碼，作為其“身份證”。各級(jí)紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)嚴(yán)格遵循辦理時(shí)限，按管轄權(quán)限跟蹤信訪件辦理進(jìn)展。

第五篇：被拆遷人拒絕評(píng)估應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任

被拆遷人拒絕評(píng)估應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任

房屋拆遷行政裁決是行政機(jī)關(guān)對(duì)平等民事主體之間的爭(zhēng)議所作出的具體行政行為。審判實(shí)踐中，時(shí)常遇到當(dāng)事人拒絕評(píng)估的情況。筆者認(rèn)為，在行政裁決前，如果有證據(jù)證明被拆遷人無(wú)正當(dāng)理由拒絕對(duì)其房屋進(jìn)行評(píng)估，在行政訴訟中，又提出要求重新評(píng)估的，除評(píng)估程序明顯違法或結(jié)果顯失公正外，法院應(yīng)駁回重新評(píng)估的請(qǐng)求。其主要理由是：

一、評(píng)估報(bào)告是房屋拆遷管理部門作出補(bǔ)償安置行政裁決的重要依據(jù)?！豆纼r(jià)意見》第九條規(guī)定：“拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供拆遷估價(jià)所必需的資料，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘”。第十五條第三款規(guī)定：“因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和評(píng)估機(jī)構(gòu)以外的無(wú)利害關(guān)系的第三人見證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說(shuō)明”。第二十六條第二款規(guī)定：“拆遷當(dāng)事人不如實(shí)提供有關(guān)資料或者不協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)地查勘而造成估價(jià)失實(shí)或者其他后果的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任”。參照上述規(guī)定，被拆遷人無(wú)正當(dāng)理由拒絕評(píng)估，應(yīng)視為在行政程序階段故意隱瞞證據(jù)而放棄舉證權(quán)利，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

二、房屋拆遷管理部門根據(jù)行政管理相對(duì)人的申請(qǐng)，裁決平等主體之間的房屋拆遷糾紛時(shí)，一般是根據(jù)“誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證”的原則進(jìn)行的，誰(shuí)提供的證據(jù)占優(yōu)勢(shì)，就支持誰(shuí)的主張。被拆遷人在行政程序中無(wú)正當(dāng)理由拒絕對(duì)其房屋進(jìn)行評(píng)估，屬依法應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)而拒不提供。在此情況下，房屋拆遷管理部門只能根據(jù)已有的證據(jù)認(rèn)定法律真實(shí)，而不可能根據(jù)被拆遷人未提供的證據(jù)來(lái)認(rèn)定客觀真實(shí)，更不可能中止裁決而損害行政執(zhí)法的權(quán)威，致使整個(gè)拆遷工作停滯不前。房屋拆遷管理部門依據(jù)這樣的評(píng)估報(bào)告和被拆遷人的產(chǎn)權(quán)資料作出裁決并無(wú)不當(dāng)。

三、最高人民法院《關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問(wèn)題的規(guī)定》第五十九條規(guī)定：“被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供證據(jù)，原告依法應(yīng)當(dāng)提供而拒不提供，在訴訟程序中提供的證據(jù)，人民法院一般不予采納?！痹摋l規(guī)定清楚地表明，被拆遷人在行政程序階段拒絕對(duì)其房屋進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果，房屋拆遷管理部門依法定程序所作的行政裁決，在行政訴訟中，被拆遷人要求重新評(píng)估的，法院應(yīng)依法駁回其請(qǐng)求。

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