第一篇：參觀小區(qū)后物業(yè)設施設備重要性

參觀華宇.蘭園物業(yè)心得體會

在參觀了華宇蘭園前期物業(yè)后認識到了設施設備的重要性和我們生活的密切性。所有設施設備要十分仔細認真地去對待，物業(yè)設施設備分為給水系統(tǒng)、電器系統(tǒng)、供暖、空調(diào)、通風系統(tǒng)、燃氣設備、電梯系統(tǒng)、建筑弱電系統(tǒng)等。物業(yè)設備的保養(yǎng)是指對設備進行常規(guī)性的檢查、養(yǎng)護、添裝、維修和改善等工作。

維修部的物業(yè)設備設施巡查要點，為確保設備的性能良好，正常高效運行。各專業(yè)維修保養(yǎng)運行人員必須做到‘三嚴’‘四會’。設備達到‘三干凈’‘四不漏’‘五良好’‘三嚴。第一嚴格管理好設備及安全保護裝置，確保設備完好無損，功能正常。線纜布置整齊，接線牢固可靠。設備運轉(zhuǎn)正常。工具附件齊全，標志清晰醒目。第二嚴格執(zhí)行設備運行管理規(guī)程。完全按規(guī)程操作，遵守交接班制度及值班制度，認真做好當班記錄，嚴格檢查設備運行情況。認真做好節(jié)能措施，節(jié)省能耗和物耗。第三嚴格執(zhí)行設備維修保養(yǎng)制度。認真編制設備維修保養(yǎng)計劃，制定完整詳細的檢查保養(yǎng)項目。認真做好維修和巡查記錄。四會：第一會使用本專業(yè)設備，熟悉設備原理、結(jié)構(gòu)、性能，能熟練操作、能取得本專業(yè)上崗證書和一定的等級證書。第二會保養(yǎng)。掌握保養(yǎng)的程序要求，保證設備無灰塵、無油污。設備外觀正常，內(nèi)部功能良好。第三會檢查。熟悉設備運行檢查程序及方法。掌握檢測器具的實用。第四會排除故障。能正確判斷故障先兆及產(chǎn)生原因，掌握故障排除方法，能準確及時地修復。三干凈： 設備干凈、機房干凈、作業(yè)場所干凈?！?四不漏’： 不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣?！?五良好’。性能良好、潤滑良好、密封良好、緊固良好、調(diào)整良好。

設備、設施巡查主要從以下各主要系統(tǒng)設備房處為重點，主要有 變壓器房、高低壓配電房、發(fā)電機房、電梯機房、消防水泵房、空調(diào)主機房、空調(diào)風機房、消防氣體間，在小區(qū)入口有驗證業(yè)主身份的門禁，客人來了可以和業(yè)主直接對話。外墻有煤氣管道。陽臺有廚房的通煙管道，衛(wèi)生間的通氣管道。預留給頂上兩層的太陽能熱水器管道。水管分雨水管和廢水管，雨水管排的是雨水和空調(diào)冷凝水較干凈的水，直接排到河水里。廢水管排的是洗澡的水，洗衣服的水，洗碗水等經(jīng)過污水凈化產(chǎn)處理后可以再次利用。還有一種馬桶水。房間巡查要點： 室內(nèi)濕度在室溫30度以上時不得超過85%，否則需要除濕處理。第三室內(nèi)墻面、地面干凈整潔。進門上方有三或五瓦的長明節(jié)能燈，其它燈無人時關閉，打開照明開關室內(nèi)有充足的照明滿足巡查和維修需要。室內(nèi)空氣清新定期送排風，門上有指示和警示標識入戶1

門檻有擋鼠板。室內(nèi)有符合要求的滅火器和應急燈，消防對講電話是否通話正常。設備巡查記錄本、外來人員出入登記本懸掛在進門的右邊。變壓器機附屬設備巡查要點是變壓器密閉外罩良好，附屬設施齊全，不自帶外罩的變壓器隔離護欄完好。變壓器震動和電磁噪聲在允許范圍內(nèi)，沒有異音。變壓器溫度在規(guī)定允許范圍內(nèi)，超過90度要密切關注并采取降溫措施。變壓器的二次側(cè)電壓在400伏以內(nèi)但不能低于380伏.二次側(cè)電流在額定電流以內(nèi)。變壓器各部位外觀應沒有變色焦糊狀。變壓器沒有絕緣糊焦味。

各崗位之間的巡查合作：各崗位之間溝通，合作，是從讓業(yè)主滿意的流程的觀念出發(fā)淡化職能分工，加強溝通合作，各崗位溝通帶來理解，理解帶來合作，通過合作減少不必要的重復勞動，從而提高效率和效果。比如任何人員發(fā)現(xiàn)電子門有掩門現(xiàn)象都可主動去關上處理；發(fā)現(xiàn)垃圾袋任何崗位的人員都有義務去收集清運到垃圾房；發(fā)現(xiàn)小區(qū)存在安全隱患任何崗位的人員都有義務去匯報并做好記錄。

高低壓配電房巡查要點房間巡查要點： 第二室內(nèi)濕度在室溫接近30度時不得超過85%，否則需要除濕處理。第三室內(nèi)墻面、地面干凈整潔。高低壓配電柜巡查要點： 第一電配柜的電壓在400伏以內(nèi)但不能低于380伏.電源進線電流在額定電流以內(nèi)。第二配電柜內(nèi)設備應沒有變色焦糊狀。第三配電柜內(nèi)沒有絕緣燒糊焦味。第四開關通過電流接近額定值時要分析與關注。第五配電柜沒有異響 第六檢查高壓配電柜旁直流屏，看顯示參數(shù)是否正常。

做好設施設備工作就提高了物業(yè)給業(yè)主的滿意度很大的一方面，是發(fā)揮物業(yè)功能和實現(xiàn)物業(yè)價值的物質(zhì)基礎和必要條件。讓業(yè)主有舒適，安全放心的生活環(huán)境。需要工作人員擁有專業(yè)的技術和認真的態(tài)度去對待日常的工作慢慢積累經(jīng)驗鍛煉自己的心性就能在平凡的崗位做出不菲的業(yè)績。

第二篇：設備設施培訓資料(物業(yè)設備)

一、物業(yè)設備管理概述

（一）物業(yè)設備管理意義：

滿足人們生活基本需求，為業(yè)主提供更舒適，更安全的生活環(huán)境做有利保障。是提高設備，設施性能與完好率，延長設備壽命，節(jié)約資金投入，保障設備安全運行的保證。

（二）物業(yè)設備所涵概內(nèi)容：

給徘水、供電、供暖、消防、通風、電梯、空調(diào)、天然氣供應及通信網(wǎng)絡。

具體劃分為四大部分：１、給排水２消防工程、３供暖、供燃氣、通風、空調(diào)、４建筑電氣化；

二、物業(yè)設備管理的內(nèi)容

（一）物業(yè)設備運行管理：

1、技術運行管理：通過對設備的了解、技術改造、引進技術等。

2、經(jīng)濟運行管理：指在物業(yè)設備安全，正常運行的前提下，通過有效切實可行的合理的措施，減低設備的消耗，操作費用，維護保養(yǎng)費用以及檢查維修等方面的費用，即尋求最少的投資的最大的經(jīng)濟效益的方法。

設備經(jīng)濟運行管理內(nèi)容：初期投資費用管理與運行成本管理。

運行成本管理一般包括：

1、能源消耗的經(jīng)濟核算；（例如使用的電費、水費等）

2、操作人員的配置；

3、維修費用的管理；

設備運行管理做到以下幾點：

（1）各項管理內(nèi)容都要形成相應的規(guī)章制度，做到有章可循、有法可依；

（2）各個操作項目都要制定出安全、合理的規(guī)程，做到規(guī)范、有序地操作；

（3）管理、操作、維修人員都是相關方面的專業(yè)人士或經(jīng)過嚴格的專業(yè)學習和培訓并通過相應考核持證上崗的技術人員；（4）專業(yè)技術管理人員、班組長和工人分工明確，職責清楚。

（二）物業(yè)設備維修管理：

要做好設備的維修工作，物業(yè)公司的早期介入要做好，包括項目施工、竣工質(zhì)量驗收、交付使用階段時期要求物業(yè)人員的介入，才能保證后期的物業(yè)維修管理工作進行順利；

《物業(yè)管理條例》第三章第二十八條規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗”。建設工程及其設備在保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

屬于開發(fā)商保修范圍的，按保修工作流程及時向開發(fā)商提出報告 1

與建議，并協(xié)助開發(fā)商維修。

物業(yè)管理過程中，要明確與施工方的責任分工。建設部規(guī)定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

a、基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體工程，為設計文件規(guī)定的該項工程的合理使用年限；

b、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；

c、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

d、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年； 其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

保修期過后，如果公共設施設備出現(xiàn)故障，屬于小修范圍的，及時組織修復。

物業(yè)設備的維修要與物業(yè)設備備品配件管理相結(jié)合，根據(jù)廠家說明書及長期的經(jīng)驗，確定備用件，方便維修，另外，對于設備做過的中大修要做好記錄。

（三）物業(yè)設備更新改造管理：

設備改造原則：針對性原則、技術先進實用性原則、經(jīng)濟性原則、可行性原則；

在使用設備時特別要注意的是，只要通過技術改造能達到同樣的目的的，一般就不采用設備更新的方式。

物業(yè)設備壽命的減少由以下六個基本的因素造成: ?

1、開／關周期的次數(shù) ?

2、運行時間。?

3、平均負載

4、最初安裝或最后一次大修后起算時間 ?

5、空氣泄漏和凈化的程度。?

6、設備日常維護保養(yǎng)的水平.（四）設備固定資產(chǎn)管理

設備固定資產(chǎn)：指使用年限在一年以上，單位價值在規(guī)定標準以上，并在使用過程中保護物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)。

設備固定資產(chǎn)必須同時具備的兩個條件：單位價值在規(guī)定標準以上和使用年限在一年以上。

凡具備設備固定資產(chǎn)條件的機器設備，應納入固定資產(chǎn)管理 當設備達到一定的條件后，要辦理設備轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)的手續(xù)，經(jīng)相關人員驗收合格后轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)。

（五）物業(yè)設備資料管理：

包括前期的基礎資料管理、建立現(xiàn)有設備的技術資料檔案及圖紙檔案、《設施設備臺賬》、設備維修保養(yǎng)手冊等。內(nèi)容包括：設備生產(chǎn)日期、型號、參數(shù)、每年做過的中修、大修等維修維護等。

在物業(yè)項目接管后要對設備設施進行逐個登記。認真填寫“設備清單”，分類存檔。其分類方法是：將設備設施按專業(yè)分為五大類和 3

若干個小類，即：電氣設備，給排水設備，空調(diào)供暖設備，消防設備及安防設備，其運行編號用其第一個拼音字母的大寫表示，具體如下： DQ——電氣設備 JP——給排水設備 KN ——空調(diào)供暖設備 XJ——消防監(jiān)控設備 AF----安防設備

三、物業(yè)設備管理的要求

（一）設備保養(yǎng)維護的要求 主要有四項：

（1）清潔 設備內(nèi)外整潔，各滑動面、絲杠、齒條、齒輪箱、油孔等處無油污，各部位不漏油、不漏氣，設備周圍的切屑、雜物、臟物要清掃干凈；

(2)整齊 工具、附件、工件(產(chǎn)品)要放置整齊，管道、線路要有條理；

(3)潤滑良好 按時加油或換油，不斷油，無干摩現(xiàn)象，油壓正常，油標明亮，油路暢通，油質(zhì)符合要求，油槍、油杯、油氈清潔；(4)安全 遵守安全操作規(guī)程，不超負荷使用設備，設備的安全防護裝置齊全可靠，及時消除不安全因素。

（二）設備“四定工作”的使用維護要求

(1)定使用人員。按定人定機制度，各設備操作工人應選擇本工種中責任心強、技術水平高和實踐經(jīng)驗豐富者，并盡可能保持較長時間的相對穩(wěn)定；

(2)定檢修人員。設備較多的企業(yè)，根據(jù)本企業(yè)條件，可組織設備專業(yè)維修人員，專門負責對設備的檢查、精度調(diào)整、維護、修理；(3)定操作規(guī)程。設備應分機型逐臺編制操作規(guī)程，加以顯示并嚴格執(zhí)行；

(4)定備品配件。根據(jù)各種設備在企業(yè)生產(chǎn)中的作用及備件來源情況，確定儲備定額，并優(yōu)先解決。

（三）、動力設備的使用維護要求

動力設備是企業(yè)的關鍵設備，在運行中有高溫、高壓、易燃、有毒等危險因素，是保證安全生產(chǎn)的要害部位，為做到安全連續(xù)穩(wěn)定供應生產(chǎn)上所需要的動能，對動力設備的使用維護應有特殊要求：(1)運行操作人員必須事先培訓并經(jīng)過考試合格；

(2)必須有完整的技術資料、安全運行技術規(guī)程和運行記錄；(3)運行人員在值班期間應隨時進行巡回檢查，不得隨意離開工作崗位；

(4)在運行過程中遇有不正常情況時，值班人員應根據(jù)操作規(guī)程緊急處理，并及時報告上級；

(5)保證各種指示儀表和安全裝置靈敏準確，定期校驗。備用設備完整可靠；

(6)動力設備不得帶病運轉(zhuǎn)，任何一處發(fā)生故障必須及時消除；

(7)定期進行預防性試驗和季節(jié)性檢查；

(8)經(jīng)常對值班人員進行安全教育，嚴格執(zhí)行安全保衛(wèi)制度。

（四）設備的三級保養(yǎng)制

三級保養(yǎng)制度是我國20世紀60年代中期開始，在總結(jié)前蘇聯(lián)計劃預修制在我國實踐的基礎上，逐步完善和發(fā)展起來的一種保養(yǎng)修理制，它體現(xiàn)了我國設備維修管理的重心由修理向保養(yǎng)的轉(zhuǎn)變，反映了我國設備維修管理的進步和以預防為主的維修管理方針的更加明確。三級保養(yǎng)制的工作實施分為：

1、“一級保養(yǎng)”

也就是通稱的操作者保養(yǎng)，誰負責使用誰就得負責保養(yǎng)，操作者保養(yǎng)是一切保養(yǎng)的基礎，保養(yǎng)項目均為一般操作工就可執(zhí)行的工作，通過擦拭、清掃、潤滑、堅固、防腐、防凍、調(diào)整及外觀表面檢查等一般方法對設備進行護理，以維持和保護設備的性能和技術狀況，是設備的基礎保養(yǎng)方式。一部機器能否正常地使用。在很大程度上取決于是否有一套良好的預防保養(yǎng)制度，尤其是操作者保養(yǎng)。

2、“二級保養(yǎng)”

通常是由廠內(nèi)設備維修部門負責對機器進行局部更換的檢查，更換消耗性部件，保養(yǎng)周期視具體情況而定。

3、“三級保養(yǎng)”

一般指對設備進行全面的檢修，以期使設備在良好的狀態(tài)下運轉(zhuǎn)。如果說公司條件無法完成，通常與專業(yè)維保單位簽定檢修協(xié)議，并定期至本公司保養(yǎng)檢修。

3、檢修與保養(yǎng)關系：維護為主計劃檢修為輔的原則。

（五）設備巡回檢查的方法要求：

歸納為“一看二聽三觸四聞” 一看：（1）設備內(nèi)外的清潔、完整；（2）表、油位、指示燈是否正常；（3）閥門、開關啟閉是否正常；（4）無漏水、漏氣、漏油等現(xiàn)象；（5）照明、通風、電線絕緣體等是否正常；

二聽：（1）轉(zhuǎn)動設備轉(zhuǎn)動聲是否平穩(wěn)，有無異聲；（2）電氣元件有無噪音；（3）風機、風管有無噪音；

（4）控制柜接觸器、變壓器鐵心的電磁聲響是否正常；

三觸：（1）操作機構(gòu)是否銹蝕；

（2）電動機泵散熱器外殼溫度是否正常；軸承溫度是否正常；

四聞：（1）有無絕緣漆的味道；(2)有無塑膠、塑料、保溫棉等的焦味；

（六）電氣系統(tǒng)維修維護保養(yǎng)標準及要求

（1）配電柜室內(nèi)保持通風干燥整潔，配電柜無灰塵及污垢，表面整潔。警示牌完好，并置于醒目處。

（2）配電柜及配電箱內(nèi)無雜物，保持干凈。各接線排端子應牢固。7

各指示燈指示正確、完好，各操作手柄及按鍵開關均指示正常。（3）配電柜內(nèi)各零部件、電線電纜接頭、連接螺栓無松動斷裂，標號清楚，配電柜及配電箱內(nèi)應有相應的電路接線圖。

（4）定期對各設備的配電系統(tǒng)（配電柜、配電箱）的和電機進行緊固，每年至少一次。各用電設備絕緣檢查不低于2M歐姆。（5）高低壓配電室每兩個月至少進行一次除塵，各配電柜、箱內(nèi)的接觸器、漏電保護器、變頻器等零部件也相應地進行除塵。配電室的防護用具（絕緣靴、絕緣手套、驗電筆等）應按要求進行檢驗。（6）對即將運行的電氣設施要提前試運行，發(fā)現(xiàn)異常及時維修，確保設備正常運行。

（7）對停用的電氣設備設施要定期送電，確保電氣系統(tǒng)干燥。具體送電周期和送電時間應根據(jù)各設備所處的環(huán)境（設備周圍的濕度、溫度和通風情況）而定，原則上每月最少保證一次。

四、提高設備維護水平的措施

（一）設備維保工作的“三化”

為提高設備維護水平應使維護工作基本做到三化，即規(guī)范化、工藝化、制度化。

規(guī)范化就是使維護內(nèi)容統(tǒng)一，哪些部位該清洗、哪些零件該調(diào)整、哪些裝置該檢查，要根據(jù)各企業(yè)情況按客觀規(guī)律加以統(tǒng)一考慮和規(guī)定。

工藝化就是根據(jù)不同設備制訂各項維護工藝規(guī)程，按規(guī)程進行維護。

制度化就是根據(jù)不同設備不同工作條件，規(guī)定不同維護周期和維護時間，并嚴格執(zhí)行。

（二）設備的區(qū)域維保

設備維護工作應結(jié)合員工的個人職責分工表，做到設備區(qū)域維護。操作工人負責維護相應的設備維保，對于間斷性運行的設備也要指定維護人員。維保人員及操作人員按照公司相關規(guī)定做到設備日常的清潔，堅固，潤滑等工作，做好設備的一級維護保養(yǎng)，定期對設備提出二級和三級的保養(yǎng)計劃。(三)設備維保的監(jiān)督檢查

企業(yè)組織相關檢查人員不定期對設備的維保工作進行檢查，對發(fā)現(xiàn)的問題及時通知相關人員，盡快維修。同時還應發(fā)動公司人員開展設備自檢、互檢工作，對造成一定損失的事故要做到“四不放過”，即：事故原因不查清不放過、責任人員未處理不放過、整改措施未落實不放過、有關人員未受到教育不放過。

（四）維修維護保養(yǎng)對人員、設備環(huán)境和設備要求: 對人員要求：三嚴:嚴查、嚴管、嚴控 四會:會操作、會保養(yǎng)、會維修、會記錄

對設備環(huán)境要求:三干凈:設備干凈、機房干凈、工作場所干凈 對設備要求:四不漏:不漏水、不漏電、不漏氣、不漏油 五良好:使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好

第三篇：2014物業(yè)設備設施工作計劃

2014年工作計劃

現(xiàn)擬定2014年工作計劃如下：

一、小區(qū)監(jiān)督巡檢計劃內(nèi)容

1、嚴格執(zhí)行制度。按2014品質(zhì)標準指引管理，明確責任，保障設備設施條塊良性運作，通過對小區(qū)的檢查、監(jiān)督、糾偏等手段從而更適合目前工作的開展；從設備管理和人員安排制度，真正實現(xiàn)工作有章可循，制度規(guī)范工作。通過落實制度，明確責任，保證部門工作的良性開展；

2、加強對設備維保的監(jiān)管。將按照相關工作的需要進行落實，做到有設備，有維護，出成效；并將設施設備維護側(cè)重點規(guī)劃到具體個人；

3、安排定期檢查，加強巡視檢查力度確保安全。結(jié)合保安部做好對消防、安防系統(tǒng)的檢查維護，確定設備每日、每周、每月、季度、半年檢查項目并有可見臺賬記錄，及時檢查督促維保單位實施保養(yǎng)，嚴控裝修對公共區(qū)域設備的影響，使各類消防設施、公共樓道設備處于良好的狀態(tài)；

4、預防性控制

（1）預防性維修：各小區(qū)所有設施設備均有維護保養(yǎng)計劃，按既定的時間、項目和流程實施預防性檢查維護；

（2）按照設備相關規(guī)范，按制定的設備維保計劃進行三級保養(yǎng)，及時更換易損件，并做好設備臺賬檔案留存；

5、應急演練

為提高突發(fā)事件應急處理能力，每季度進行應急演練，進行消防演習、跑水爆管搶險、電梯事故演練等，提高處理應急事件的能力；

6、本項工作周期為每月一次。

二、做好能源控制管理

節(jié)能降耗是提高效益的有效手段。

1、通過加強宣傳，提高所有員工的節(jié)能意識，對公共樓道不關燈的樓層業(yè)主進行勸阻；

2、公共區(qū)域用電用水力求科學的運行方式，大功率用電設備需要進行監(jiān)測運行，每月抄錄水電表讀數(shù)，對用能進行有效計劃和控制；

3、通過技改，更換LED照明、普及聲光控照明等措施有效降低能耗；

4、用水用電事前做好預算，事中每月核對記錄，超出范圍預警并采取措施；

5、本項工作每月進行一次。

三、前期介入工作

為避免新項目交付后的管理風險，所以新建項目在方案階段提前介入，組織專業(yè)技術力量根據(jù)方案圖、并結(jié)合老項目的成功經(jīng)驗提出建議書，降低后期管理

難度和風險，處于建設中的項目也需定期跟進，特別是機電設備安裝階段尤其要現(xiàn)場介入，及時提出不妥意見，發(fā)出整改函要求地產(chǎn)改進。

四、項目交付支持工作

銜接好小區(qū)做好新項目設備設施移交工作，做好查驗工作，提交地產(chǎn)整改。

五、臺賬管理

繼續(xù)做好項目資料收集整理工作，指導小區(qū)資料管理人員（以維修主管為主）及時向地產(chǎn)及總包收齊檔案圖紙和技術資料。與地產(chǎn)運營部加強聯(lián)絡，相關合同及驗收報告電子版、圖紙電子版、維保合同的收集索取，目標要收集完整，保證基礎資料正確可查。同時為制定完善設備設施質(zhì)保期臺賬、設備臺賬提供依據(jù)。繼續(xù)質(zhì)保期預警及提前2個月對臨近保修期小區(qū)設備進行檢查?；A資料要實現(xiàn)資源共享，供各部門調(diào)用。繼續(xù)質(zhì)保期預警及提前2個月對臨近保修期小區(qū)設備進行檢查，本項工作每月進行。本項工作每月進行。

六、作業(yè)安全及風險隱患控制

各小區(qū)維修作業(yè)人員要嚴格按照操作規(guī)程實施維修保養(yǎng)作業(yè)，杜絕違章，對電梯等維保單位作業(yè)過程實施嚴格監(jiān)管，部門及小區(qū)需定期組織進行安全隱患排查，發(fā)現(xiàn)違章立即糾正整改，維修人員在日常巡檢中也需要對設備設施運行過程中的外來威脅和隱患、人力因素進行預控，通過持續(xù)的預防性檢查管理有效降低風險事故的發(fā)生，本項工作每月進行。

七、培訓提升工作

按照崗位的要求，各小區(qū)目前的的維修人員編制比較緊張，為保證小區(qū)設備設施的運行和基本維護，保證應急事件得以及時有效的處理，在現(xiàn)有人員編制中，將著力提高維修人員的綜合能力和技術水平，通過與人事及小區(qū)溝通，定期組織知識培訓。本人也將持續(xù)學習，提升知識量，打鐵還得自身硬，為了品質(zhì)夯實基礎。本項工作每月進行。

我將通過開展以上工作，竭盡所能、開拓創(chuàng)新、為**分公司的發(fā)展貢獻力量。

**物業(yè)分公司

第四篇：參觀小區(qū)物業(yè)有感

參觀小區(qū)有感

XX年XX月XX日下午13:30，我們管理處一行9人冒著淅瀝瀝的小雨從售樓處出發(fā)，到位于XX的XX小區(qū)參觀學習。我們的車子徑直開進小區(qū)內(nèi)，直接開進地下車庫，當時的第一反應是為什么門崗都沒有任何詢問直接放行，到管理處的短短2個月，已經(jīng)完全習慣了我們門崗對于任何車輛都要循例問詢之后再放行的流程。從車子上下來，就開始仔細觀察小區(qū)的地下車庫，相對我們地下車庫清爽敞亮的環(huán)氧地坪，小區(qū)的車庫地面顯然有些簡陋灰暗。每一處停車位上方都掛著一塊塑料板，塑料板上貼著一張A4紙，紙上印有車牌號碼，便是一張簡易告示牌。停車位車檔都已經(jīng)被撞變形。所有的日光燈只有空空的燈架，照明全部用節(jié)能燈代替?？梢?，小區(qū)的硬件條件其實一般，但是衛(wèi)生狀況還可以，整個地庫沒有任何明顯的垃圾。

從地下車庫出來，我們來到小區(qū)物業(yè)管理處。管理處所有的辦公室都在2層，并沒有客服前臺，辦公室除了最基本的辦公設備，并無任何其他設施。管理處的領導很熱情的把我們迎到了會議室，跟我們交流起了后期物業(yè)很多的情況。我聽完最大的感受就是做物業(yè)真心不容易。作為一個成熟的物業(yè)小區(qū)，小區(qū)2006年開盤2008年交付，相較于我們小區(qū)2.3元/月/平方的物業(yè)費，小區(qū)0.65元/月/平方的物業(yè)費顯然有些低，日子過得也不免窘迫，但盡管如此小區(qū)仍保持80%的物業(yè)費收繳率真的很不簡單，以下幾點給我體會頗深。

1.辦公室裝修簡單，辦公設備簡陋，會議室只配備一臺1.5匹空調(diào)甚至連投影儀都沒有。

回想起咱們物業(yè)辦公室即使是小會議室都是設施齊全四季恒溫（雖然位于B區(qū)的物業(yè)辦公室還在趕工中，但條件肯定不會差只會更好）。會議室墻上張貼著物業(yè)員工自己制作的簡易“物業(yè)費收繳進度表”、“各小區(qū)專項檢查考核圖”，雖然算不上精美跟專業(yè)但是很用心。會議室墻上還懸掛著3張獎狀，分別是“09年保潔隊技能操作團體第一”、“09年秩序維護隊知識操作技能團體第一”、“08年物管處優(yōu)秀團隊”。在這樣的條件下可以做出這樣的成績確實很讓人驚訝。

2.小區(qū)的主任在與我們的交流中表示，成熟小區(qū)物業(yè)費難收，而且一年比一年難收。主要

有以下幾點原因：第一，小區(qū)本身硬件條件的限制。小區(qū)內(nèi)部的智能化及電梯幾乎一直在維修，這給物業(yè)管理加大了困難；第二，安置戶多。小區(qū)住戶中安置戶不在少數(shù)，房屋未拆遷之前經(jīng)濟條件比較差，搬進小區(qū)后依然從事較為簡單的體力勞動維持生計，思想觀念落后態(tài)度偏執(zhí)不肯交物業(yè)費；第三，隨著時間的推移，開發(fā)商遺留的房屋質(zhì)量問題逐漸顯現(xiàn)，很多房屋問題得不到及時整改，城門之火直接殃及物業(yè)公司這條池魚。這時候許多住戶就選擇用裝修押金抵物業(yè)費。等到裝修押金抵完，物業(yè)費就直接不交了。

3.物業(yè)員工年齡普遍偏大。6毛5的物業(yè)費要支撐起整個小區(qū)的物業(yè)管理運作，再加上物

業(yè)費收繳困難，為了減少用工成本，不得不選擇年紀偏大的員工。正如小區(qū)物管處主任所說，任何事情都是有利有弊，我們星河國際的員工學歷較高，能熟練運用辦公自動化軟件的人自然比較多，但是缺乏經(jīng)驗，雖然年輕有活動但是做事比較浮躁。而年紀偏大的員工雖然沒有現(xiàn)在的年輕人有活力有想法，但是不論是工作經(jīng)驗亦或是與人相處的經(jīng)驗都豐富。

4.物業(yè)員工責任心強，一人多職，分職不分家。據(jù)小區(qū)物管處主任所說，為了節(jié)約成本，小區(qū)地下車庫是不配備保潔的，整個地庫的環(huán)境衛(wèi)生都由車庫安管負責，把車庫劃分成幾個區(qū)域，實行包干制。雖然地下車庫不配備保潔，但是衛(wèi)生狀況其實還可以并無任何明顯垃圾。另外還有一個事例，今年8月“?？迸_風過后，小區(qū)內(nèi)的很多樹木被刮倒，因為小區(qū)物管處人員不足，所以扶正樹木的任務都是由安管完成，每名安管分配每人每天需扶正5棵樹的任務，用了一段時間才把所有樹木扶正。小區(qū)主任說，做物業(yè)不易，尤其是收物業(yè)費的時候，業(yè)主是不可能自覺自愿的主動交物業(yè)費的。為了達到收繳率，小區(qū)物管處所有員工在下班之后，由主任帶頭，所有員工分組上門向業(yè)主收物業(yè)費。主動找上門業(yè)主把物業(yè)費交給你是萬幸，但其實很多時候業(yè)主都在跟物業(yè)員工打游擊戰(zhàn)。由此可見，小區(qū)物管人員都是很有責任心的，力所能及的事情都竭力完成，不計較不自私，這是很值得我們學習的。

在跟小區(qū)物管處員工的交流中我們得知，物管處直到小區(qū)交付前才匆匆建立，事先的很多準備工作都未完善。業(yè)主檔案的建立與管理體質(zhì)都不健全，很多資料都不齊全給物業(yè)后續(xù)工作帶來很多麻煩。在這一點方面，我們做得還是比較到位的。未交付前，我們就特地找置業(yè)顧問們溝通，大概了解了別墅業(yè)主們的脾氣與性格，這也為后期物管工作的展開起到了良好作用。C區(qū)交付后，這樣的工作并沒有停止，因為有了跟地產(chǎn)營銷相處融洽這一基礎，所以每個星期房屋的銷售情況營銷都會及時與物業(yè)銜接，于是每個星期房屋動態(tài)表都會得到及時更新，C區(qū)如是，A區(qū)、B區(qū)亦然。另外，我們業(yè)主檔案都是每戶一個檔案盒，明細清楚一目了然。

這次參觀小區(qū)花苑小區(qū)的經(jīng)歷還是很特別的，對小區(qū)物管處來說，硬件設施存在的缺陷不可避免的會影響到后期物業(yè)工作的展開，但是怎樣在“先天不足”的劣勢下充分利用人力物力資源，最大化的為業(yè)主及物業(yè)公司本身帶來利益確實是一個很深奧的課題。作為XXX一份子，開發(fā)商為業(yè)主提供的硬件設施是扎實的先進的，這樣的先天優(yōu)勢勢必為后期物業(yè)工作助力，但真正要把物業(yè)工作做好讓業(yè)主滿意、物業(yè)費能正常收繳并支撐起整個物業(yè)公司的運作其實要靠我們自己，這也是我們所有物業(yè)員工應該思考的。

第五篇：物業(yè)小區(qū)參觀體會

10月14日一早，我們來到了中國的第一個經(jīng)濟特區(qū)——深圳。高樓林立、車水馬龍的深圳，給人的第一印象就是繁華。

我們參觀了深圳海岸城、深圳半島城邦、京基與京東方、星海名城。感受到了深圳的繁華，深圳這座年輕城市的活力，深圳人民勇于創(chuàng)新的精神，特別是在參觀小區(qū)的過程中，深圳——這個中國物業(yè)管理開展最早的地方。使我在物業(yè)管理方面的知識受益頗多。一．深圳海岸城。

海岸城由東座寫字樓、海岸城西座寫字樓、海岸城購物中心和海岸風情街組成，是目前深圳西部規(guī)模最大的綜合型商務、商業(yè)項目，也是迄今為止深圳市最大的室內(nèi)購物、休閑、娛樂中心。

海岸城很注重自己的建筑特色和設計，邀請了美國凱里森建筑事務所負責方案設計，并由深圳市城脈建筑設計有限公司負責深化設計。個人感覺它的整體設計風格現(xiàn)代、簡潔，充分演繹濱海風情，弘揚海洋文化，倡導全新的濱海體驗與時尚。

作為一個集辦公寫字樓物業(yè)與商業(yè)物業(yè)于一體的一個大型綜合物業(yè)。在管理上難度會相應的增加。在設計上，“萬國美食風情街”那長達710米，貫穿海岸城與周邊寫字樓、商務廣場、文化廣場、五星級酒店以及海雅商圈的二層步行高架橋，真正意義上的實現(xiàn)人車分流，方便了管理；海岸城購物中心二樓至五樓新穎別致的退臺式餐飲設計。在節(jié)省了人力的同時，更方便了管理。當然還有強調(diào)商業(yè)實效性的推出了“雙首層”的消費聚集模式。無不反映出設計者簡約時尚的現(xiàn)代設計理念。

物業(yè)人員禮貌熱情，面對客戶時始終微笑的表情。也給我留下了深刻的印象。專業(yè)知識過硬，并且能熟練使用計算機輔助工作。管理一個集辦公寫字樓物業(yè)與商業(yè)物業(yè)一體的綜合物業(yè)，深圳市海岸商業(yè)管理有限公司產(chǎn)用的是套一體化的地產(chǎn)管理軟件產(chǎn)品。涵蓋了售樓管理系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、租賃管理系統(tǒng)等主要功能模塊；并有倉庫管理系統(tǒng)、設備管理系統(tǒng)等輔助功能。并能將日常工作中用到的硬件設備聯(lián)系集成在其中。如讀卡機、攝像頭、打印機、掃面議、PDA等。在體現(xiàn)了深圳市海岸商業(yè)管理有限公司專業(yè)管理的同時，更大大提高了員工的工作效率，節(jié)省了人力，也節(jié)省了成本。

二.深圳半島城邦

還未進入小區(qū)，就不禁為它超高樓層所驚嘆，深圳半島城邦的超高樓層一直是它的賣點之一。據(jù)說，最高的樓層有48層之高。每個單位都能清楚地看到海，觀海率達80%。超高的樓層設計，使附近優(yōu)美的風景一覽無遺，且能遠眺香港。

超高的樓層設計，對消防的要求很高，為此我著重了解了一下，該樓盤的消防配置。每個建筑設有兩部疏散樓梯，一部消防電梯，并配置專業(yè)防火門，每戶入戶門均具有防火、防盜功能。滅火系統(tǒng)包括消火栓及自動噴淋系統(tǒng)，有專用管井和風井,能有效改變火勢走向。公共部分均有消火栓，另在某些重要區(qū)域處還按規(guī)范采用自動報警、噴淋設施等。并且我還了解到，在收樓階段，深圳半島城邦物業(yè)管理有限公司會邀請消防部門進行嚴格、科學的消防驗收,在消防驗收報告表示合格后，才驗收合格，這樣方便了自己的管理，更維護了業(yè)主的利益。

小區(qū)周邊配套設施完善，附近交通、商業(yè)、教育、娛樂、金融、醫(yī)療資源豐富。小區(qū)不但有游艇會，更有全國首創(chuàng)社區(qū)配套--潛水基地。住戶定位相對高端。深圳半島城邦物業(yè)管理有限公司獨推大堂管家服務，為客戶提供一站式居家服務。對服務人員的形象，服務意識，服務標準都有詳細明確的要求。如在車輛管理中要敬禮問候，熟悉車主稱謂姓氏，短時間內(nèi)辦完放行手續(xù)，指揮車輛停泊，主動提供協(xié)助服務等。對環(huán)境管理，安全管理，車輛管理，治安管理等都提出了非常詳細的要求，明確每一個步驟。三．京基御景東方

京基御景東方在周邊配置上與前兩個樓盤有一定差距，且有兩面靠近城中村的農(nóng)民房，這也是本小區(qū)無可避免的一塊硬傷。周邊交通也不是很方便是，做車要到白石洲路段。不過小區(qū)內(nèi)配置非常完善，其中車位戶數(shù)比就高達1.91：1是片區(qū)內(nèi)最高的，解決了業(yè)主停車難的問題；大落差、雙平臺架空的平臺花園；創(chuàng)新的戶型設計；以及片區(qū)最大的商業(yè)中心。都給業(yè)主的生活帶來了方便。

物業(yè)管理方面，極盡細致，善于從細節(jié)出發(fā)。但相對以上兩個樓盤來說特點不是很明顯，但小區(qū)設計的細節(jié)無不體現(xiàn)開發(fā)商長遠的目光。如室內(nèi)裝修的墻體方面。京基御景東方采用防裂鋼絲網(wǎng)，就是用防裂鋼絲網(wǎng)全部覆蓋整個填充墻體以及臨近的混凝土墻體。這樣一來，墻壁的防開列性能就將大幅度提高。在我看過的大多數(shù)樓盤中，這種做法還是第一次看到，看起來初期成本高了，但是其后續(xù)維護成本卻大大下降了，提示樓盤品質(zhì)也維護了業(yè)主的利益。四．星海名城

星海名城的物業(yè)管理非常重視客戶價值的提升。把與客戶一起成長作為最終目標，將客戶的肯定作為服務產(chǎn)品的合格證。在全體員工中牢固樹立以客為尊的理念，每個員工都能自覺維護客戶關系，不僅關注質(zhì)量更關注客戶在服務中獲得的價值增長。更建立了客戶購買誠意的評價體系，以信譽度、成功率、經(jīng)濟實力等因素對客戶進行分類管理和服務，降低服務營銷成本。

為配合“服務績效審計”，建立的一套行之有效的綜合管控體系。涵蓋公司服務的所有節(jié)點和所有流程。設立多個無邊界組織，作為公司的服務產(chǎn)品的研發(fā)、測試、跟蹤和評價的技術平臺。如設立服務產(chǎn)品研發(fā)課題組，針對擬推出的各種服務，設計服務方案，維護相關服務的標準，并通過多種途徑進行服務測試，確保服務產(chǎn)品的可操作性和可接受性。設立服務產(chǎn)品跟蹤課題組，收集客戶反饋意見，并進行分析處理，將有關的經(jīng)驗、結(jié)論提交研發(fā)小組供改進。設立服務績效測評課題組冶，設計服務績效評價的指標體系，組織對公司各服務單位的測評。

星海名城的物業(yè)管理，從理念到實際都有了一套詳細合理的規(guī)定，使之真正做到了聚焦客戶價值，提升經(jīng)營質(zhì)量。從而實現(xiàn)了內(nèi)生的成長。

參觀的4個小區(qū)，每個小區(qū)都擁有自己的特色，在規(guī)劃設計和管理上都給我留下了極其深刻的印象。總的來說，每個小區(qū)在物業(yè)管理方面，都很重視配套的設施設備，以及一套行之有效的管理方法；從細節(jié)出發(fā)，以客戶為中心，來進行小區(qū)的規(guī)劃和管理；注重客戶價值的提升，樹立服務意識和理念；建立一支高素質(zhì)的物業(yè)隊伍，注重以科學的方法提升工作效率。我將時刻記住此次參觀的寶貴經(jīng)驗，并將其與我的實際工作相結(jié)合，力爭創(chuàng)造更好的成績。