第一篇：樂府大廈清潔管理方案

樂府大廈清潔管理方案

1、物業(yè)衛(wèi)生公約

（1）請自覺維護(hù)物業(yè)內(nèi)房屋的公共衛(wèi)生，不隨地吐痰，不亂丟果皮、紙屑、煙頭等，不高空拋物，不在樓內(nèi)公共通道、樓梯走道等公共場所堆放垃圾、擺放物品；

（2）垃圾分類裝袋，分別置于不同的垃圾桶內(nèi)，以便及時分類收集；（3）請勿把垃圾、膠袋等雜物投入廁所或下水道；

（4）飼養(yǎng)寵物必須符合政府的有關(guān)規(guī)定，且不得影響鄰里休息；（5）物業(yè)用戶裝修完畢，應(yīng)立即清掃，不得將廢物棄于樓道走廊及公共場所；

（6）物業(yè)內(nèi)任何公共場所，均不得亂涂、亂畫、亂張貼，違者負(fù)責(zé)清除和粉刷費(fèi)用并在公告欄予以曝光；

（7）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不得在公共場所、走廊堆放物品或占用公共場地?cái)U(kuò)大營業(yè)場地；

（8）請?zhí)嵝堰M(jìn)入物業(yè)的親友，遵守物業(yè)的管理規(guī)定，維護(hù)物業(yè)的整潔；（9）管理處負(fù)責(zé)物業(yè)的垃圾清運(yùn)和消殺工作，積極配合環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生防疫部門采取多種形式開展環(huán)境衛(wèi)生宣傳，使住戶人人愛清潔，個個講衛(wèi)生。

2、物業(yè)的清潔管理方案（1）室外的清潔管理方案

按照“六不六凈”，“三優(yōu)三化”的原則進(jìn)行清潔。

1）“六不六凈”：不見積水、不見積土、不見雜物、不見衛(wèi)生死角、不亂倒垃圾和不見人畜糞；路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水溝井凈、樹坑墻根凈、垃圾箱凈；

2）“三優(yōu)三化”：優(yōu)美的環(huán)境、優(yōu)良的秩序、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；凈化、美化、綠化。

（2）辦公區(qū)的清潔管理方案

辦公區(qū)是清潔管理重點(diǎn)區(qū)域，以確保工作人員擁有一個干凈舒適、整潔優(yōu)美、安靜雅致的工作環(huán)境。

1）公共區(qū)域清潔。充分利用用戶業(yè)余時間，進(jìn)行清潔，將清潔工作寓于“隱形服務(wù)”之中，實(shí)施“零干擾”工作方式；

2）辦公室內(nèi)清潔。辦公室由一人定時（上午上班之前）進(jìn)行清潔服務(wù)，確保室內(nèi)清潔、安全、保密；與用戶溝通，在其規(guī)定時間內(nèi)迅速完成清潔作業(yè)；若用戶室內(nèi)需臨時應(yīng)急清潔，清潔人員須積極主動服務(wù)。

（3）會議室的清潔管理方案

會議室的清潔應(yīng)遵循如下程序：定期清潔→保潔→協(xié)助布置會場→保潔→清潔收尾。

1）做好定期清潔作業(yè)；

2）與用戶聯(lián)系，及時了解大小會議及新聞發(fā)布會安排期時間，進(jìn)行會前保潔，并協(xié)助用戶布置會場；會議結(jié)束后，做好清潔收尾工作，注意“三清三關(guān)”，即清除會議桌上的物品、清除室內(nèi)垃圾、清除可能出現(xiàn)的隱患，關(guān)電器、關(guān)電源、關(guān)鎖門窗及搬運(yùn)桌椅等，最后再檢查一次，確保不留任何隱患；

3）其他用戶業(yè)余時間進(jìn)行公共區(qū)域清潔作業(yè)；

4）用戶上班期間，將保潔工作寓于“隱形服務(wù)”之中，實(shí)施“零干擾”工作方式。

（4）居住樓宇天臺的清潔管理方案

為保障樓宇天臺的完好以及清潔，應(yīng)制訂相關(guān)的管理規(guī)定，要求用戶遵守： 1）嚴(yán)禁對天臺進(jìn)行違章鑿拆、搭建。2）保持天臺整潔，嚴(yán)禁亂扔雜物、垃圾。3）不許攜帶貓、狗等寵物進(jìn)入天臺。4）嚴(yán)禁三無人員留宿天臺。5）禁止在天臺上打球，嬉戲。

6）禁止占用天臺堆放自行車、家私、大型玩具等物品。

3、高檔物業(yè)的清潔管理方案

下面是高檔別墅的部分清潔管理方案。高檔別墅的清潔區(qū)域大致包括道路、綠地、入口廣場、河流水域、垃圾箱房、會所（包括室外泳池、兒童嬉水池）等。

（1）道路的清潔管理方案

道路包括小區(qū)內(nèi)的所有交通流線，如主干道、次干道、園林中的蜿蜒小徑、休閑長廊（包括涼亭）、健身場地等，亦即住宅建筑外小區(qū)環(huán)境中的一切硬地面積。

小區(qū)主、次干道，除了日常的打掃外，還應(yīng)定期用水沖洗，邊沖邊掃，以基本消除小區(qū)環(huán)境中的揚(yáng)塵，最大限度地減少空氣中的懸浮顆粒，使空氣更清新怡人。

園林小徑、長廊等硬地系統(tǒng)，應(yīng)注意用鏟、刷清除地面的口香糖、食品等粘黏污物，使地面嶄新如初。

（2）綠地的清潔管理方案

綠地是指小區(qū)園林的綠化地帶。這一區(qū)域的清潔應(yīng)注重清除綠化叢中的廢棄物，如易拉罐、飲料瓶、塑料袋、煙蒂等無法降解的無機(jī)垃圾，并應(yīng)及時清除枯枝落葉，尤其在秋天更應(yīng)注意清埋。

綠地清潔以撿、拾方式為主，應(yīng)注意對綠化的保護(hù)。工作人員不要隨意在綠地叢中踐踏，以免傷害植物。

綠地清潔還應(yīng)對各類園林小品進(jìn)行清潔?；虿聊ā⒒驔_洗，應(yīng)注意不損傷小品的表面。此外，與一般小區(qū)不同的是園林中的坐位、靠椅，應(yīng)是清潔重點(diǎn)。

（3）入口廣場的清潔管理方案

入口廣場如同人的臉面，又是小區(qū)的人流集散地，此處應(yīng)成為清潔的重點(diǎn)區(qū)域。但清潔應(yīng)掌握時間段，應(yīng)避開人流高峰期，以免干擾居民業(yè)主。

入口之處，白天以一般清掃為主。晚上則要在清掃之后，堅(jiān)持每晚用溫濕拖把拖一遍，以保持入口的光潔如新。

此外，除了地面清潔外，還應(yīng)注意對大門立面、立柱、建筑裝飾物的清洗清潔，以及對花壇欄桿的擦拭清潔。

（4）小區(qū)水體的清潔管理方案 水體的清潔也是不可忽視的。應(yīng)堅(jiān)持每天巡視檢查各水域，及時撈取各類水中漂浮物，清除淤堵。

此外，還應(yīng)堅(jiān)持每年一次的清淤、梳理清潔工作，最好在冬季進(jìn)行。因冬季的水位低，易操作。且氣候干冷，揮發(fā)性小，清理出的污物異味對環(huán)境的影響也小。

水體是把雙刃劍，清澈的水體能優(yōu)化居住環(huán)境，調(diào)節(jié)環(huán)境小氣候，而一旦養(yǎng)護(hù)清潔不當(dāng)，便能成為小區(qū)新的污染源，散發(fā)陣陣異味、怪味，滋生蚊蠅蟲害，而大煞風(fēng)景，敗壞空氣和環(huán)境。

（5）會所的清潔管理方案

會所清潔可以說是個精細(xì)清潔。它是體現(xiàn)物業(yè)形象的又一重要區(qū)域，又是個小區(qū)公共空間，是供業(yè)主休閑、享受、交往、溝通的場所。這一環(huán)境清潔的要求較高，直接牽涉到物業(yè)的品位、檔次感，牽涉到業(yè)主的心理感受。因此，也是重點(diǎn)清潔區(qū)域。

這一區(qū)域清潔的項(xiàng)目較多，不僅需要地面的清潔，還需對會所大堂局部墻體的大理石墻面進(jìn)行清潔，對各類大面積的玻璃門窗的清潔，以及會所家具、器械、樓梯扶手、欄桿等的清潔。

此處保潔以濕布擦抹和半濕的丁字拖的拖抹為主，以減少揚(yáng)塵，增強(qiáng)清潔效果。地毯除通常的吸塵外，還應(yīng)及時清除沾染的污漬。

玻璃門窗，最好用專用擦具和玻璃清潔劑擦拭，既效率高，又潔凈光亮。游泳池應(yīng)定期人工換水、清洗、消毒。更衣室、沖淋房也應(yīng)注意保潔和通風(fēng)換氣，相對保持其干燥，以免墻角的霉菌滋生。

（6）垃圾箱和垃圾房的清潔管理方案

這是小區(qū)最易臟亂的部位，也是污染物的集中之地，也應(yīng)側(cè)重清潔。小區(qū)垃圾箱和垃圾筒的設(shè)置可適當(dāng)多些，以便人們隨時隨地都有丟棄之處，方便人們保持環(huán)境的整潔。并應(yīng)及時清除箱、筒內(nèi)的垃圾，防止垃圾的腐敗污染。

集中的垃圾房，應(yīng)設(shè)分類垃圾箱和有機(jī)垃圾無害化處理裝置。這可從根本上消除有機(jī)垃圾的腐敗異味的污染，有效提高環(huán)境質(zhì)量，并減少甚至消滅蚊蠅的滋生。

第二篇：大廈的管理方案

XX大廈的管理方案

1.0項(xiàng)目概況 1.1XX大廈簡介

1.1.1XX大廈地處鄭州市XXXX區(qū)具有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢和景觀資源。大廈于XX年建成占地面積XXXXm2，建筑面積XXXXm2，大廈樓高XXm，總層樓：XX層，地下X層。整座大廈建筑形象現(xiàn)代、壯觀，地理位臵極佳，樓宇機(jī)電設(shè)備先進(jìn)，配套設(shè)施完善，和寫字樓國際水準(zhǔn)全面接軌，是鄭州市高檔寫字樓客戶的最佳選擇。

1.2項(xiàng)目客戶分析

1.2.1XX大廈客戶群體包括業(yè)主、租戶、來賓、等，其中寫字樓客戶以白領(lǐng)上班一族為主，普遍素質(zhì)較高、眼界寬廣，法律觀念和維權(quán)意識較強(qiáng)，對物業(yè)管理服務(wù)需求期望值較高，對環(huán)境、文化、環(huán)保、信息方面的要求與一般客戶群體亦有所不同.1.3.經(jīng)營特點(diǎn)

1.3.1以國際標(biāo)準(zhǔn)筑巢引鳳，一流企業(yè)入駐，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手。明亮典雅的空間，和諧、高貴、舒適的整體風(fēng)格，將為入駐企業(yè)營造安全、快捷、舒心的辦公環(huán)境。商業(yè)中心的不斷成熟吸引來客、刺激消費(fèi)、增加客流。以我們無微不至的專業(yè)服務(wù)作為引力源，提高寫字樓建筑商業(yè)價值；營造高檔次商業(yè)環(huán)境，提升顧客對寫字樓檔次的評價，帶動寫字樓出租率。充分利用XX大廈的各項(xiàng)公共資源，努力有效開展各項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)以增益創(chuàng)收。

1.4服務(wù)對象的總體需求 1.4.1創(chuàng)造高效、有序、尊貴、舒適的辦公環(huán)境；整體設(shè)備運(yùn)行可靠，消費(fèi)價格合理，物業(yè)服務(wù)優(yōu)良；提供商務(wù)、會務(wù)、信息、咨詢等服務(wù)，全方位滿足寫字樓客戶需求。

1.5服務(wù)需求分類

1.5.1產(chǎn)權(quán)人：從經(jīng)營需求出發(fā)，辦公樓投資者要求物業(yè)資產(chǎn)、收入、以及營運(yùn)效率最高值。

1.5.2經(jīng)營人：基本上與產(chǎn)權(quán)人的服務(wù)需求一致，但其作為產(chǎn)權(quán)人的駐場代理人，對物業(yè)服務(wù)有切身體會，亦有實(shí)際需求，而且往往是高標(biāo)準(zhǔn)、理想化的。

1.5.3承租人：需要可提升辦公地點(diǎn)形象、激勵員工士氣、且物超所值的物業(yè)服務(wù)。

1.5.4主要顧客：是XX大廈的客戶主體，亦是本項(xiàng)目的直接物業(yè)服務(wù)對象，即各企業(yè)員工，我們將同時在深度和廣度兩方面對物業(yè)服務(wù)提出較高要求。高檔次定位決定其必須搭配高水準(zhǔn)物業(yè)管理，該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)對象除希望服務(wù)商提供各種合理、便利的設(shè)施，享受優(yōu)質(zhì)、高檔的服務(wù)等基本服務(wù)外，更期待服務(wù)細(xì)節(jié)的人性化、個性化、細(xì)致化。

2.0物業(yè)管理處內(nèi)部組織架構(gòu)設(shè)臵原則

2.1“架構(gòu)合理、運(yùn)行高效、人員精簡、一專多能”實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制，物業(yè)管理處設(shè)經(jīng)理一名，下設(shè)客戶服務(wù)部、工程維修部、環(huán)境清潔部、安全管理部以及財(cái)務(wù)部等五個部門。

2.2各崗位人員配備及崗位分布情況

2.2.1人員配臵情況說明,根據(jù)XX大廈今后使用時的經(jīng)營內(nèi)容、方式、時間等,特點(diǎn)以及建筑物的功能和布局要求，就XX大廈的物業(yè)管理人員配臵情況說明如下： 2.2.1.1XX大廈的高端定位決定了對物業(yè)管理要求的高標(biāo)準(zhǔn)，XX物業(yè)將針對性地實(shí)行專業(yè)化管理模式，根據(jù)以上管理架構(gòu)，本項(xiàng)目共配臵人員XX人，其中客戶服務(wù)部XX人、環(huán)境清潔管理部XX人、安全管理部XX人、工程維修部XX人、財(cái)務(wù)部XX人，設(shè)臵一名經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目全面管理。

2.2.1.2我公司將在本項(xiàng)目推行人性化親情服務(wù)，客戶服務(wù)部直接面對廣大業(yè)戶并提供：一站式服務(wù)、首接責(zé)任制，同時針對本項(xiàng)目多功能、多業(yè)態(tài)、活動多樣性和頻繁性，我們在客戶服務(wù)部人員架構(gòu)設(shè)臵與配備中投入了較多的人力。

2.2.1.3安全管理部物管員的設(shè)臵考慮到項(xiàng)目所處當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況及塔樓和裙樓使用時間的差異性，遵循精干高效的原則進(jìn)行了相應(yīng)的配臵。

2.2.1.4環(huán)境清潔部人員的配臵統(tǒng)一遵循“精干高效、一專多能”的原則，塔樓部分考慮到辦公的上下班時間、公共衛(wèi)生間和大堂等重點(diǎn)區(qū)域的保潔需求而實(shí)行常日班工作時間制；裙樓部分充分考慮了商業(yè)運(yùn)營時間長、人流量大等特點(diǎn)。

2.2.1.5工程管理部人員的配臵是在考慮電梯、中央空調(diào)主機(jī)、空調(diào)水處理外銹的前提下，同時考慮到各設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的不可分割性，裙樓和塔樓不各自配臵維修人員，一體化進(jìn)行統(tǒng)一的配備。

2.3配備人員的培訓(xùn)和方法。

2.3.1培訓(xùn)辦法；崗前就業(yè)培訓(xùn)、職業(yè)素質(zhì)培訓(xùn)、專業(yè)實(shí)務(wù)培訓(xùn)、專題強(qiáng)化培訓(xùn)等。

2.3.2實(shí)施方法；課堂講授法、集體研討法、視聽教學(xué)法、現(xiàn)場模擬法、樣板示范法、指導(dǎo)自學(xué)法等。3.0客戶服務(wù)部具體操作方法。3.1、XX大廈客戶服務(wù)部特點(diǎn)分析

3.1.1大廈作為一個綜合性物業(yè)，其客戶服務(wù)既要針對不同的物業(yè)類型提供各有側(cè)重的服務(wù)，又要針對其客戶群體的共性進(jìn)行整體的客戶服務(wù)定位，確定客戶服務(wù)運(yùn)作方式。

3.2客戶服務(wù)部主要職責(zé) 3.2.1客戶信息資源管理 3.2.2客戶投訴受理與處理 3.3客戶服務(wù)管理運(yùn)作方式 3.3.1“一站式”的管理“ 3.3.2一站式”的服務(wù)

3.3.3“一站式”的社會資源調(diào)配 3.3.4“一站式”客戶服務(wù)模式的運(yùn)作支持

3.4客戶關(guān)系管理，依據(jù)客戶群體分析，建立客戶關(guān)系檔案，詳細(xì)記載客戶的需求，細(xì)分客戶類型，以不斷提高對客戶類型的定位，改善服務(wù)方式，開發(fā)更多類型的服務(wù)內(nèi)容，持續(xù)滿足客戶的需求.3.5信息管理

3.5.1信息的收集和服務(wù)咨詢 3.5.2客戶檔案的建立和管理 3.5.3投訴接待與處理 3.6客戶服務(wù)規(guī)范及流程;

3.7客戶投訴處理流程

4.0財(cái)務(wù)管理內(nèi)容

4.1物業(yè)管理有限公司的財(cái)務(wù)管理包括營業(yè)收入管理，成本和費(fèi)用管理，利潤管理以及專項(xiàng)維修資金的管理。做好財(cái)務(wù)管理工作，有利于規(guī)范公司行為，促進(jìn)公司公平競爭，有效保護(hù)相關(guān)各方的合法權(quán)益。

4.2財(cái)務(wù)管理體系

4.2.1XX大廈各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由公司品質(zhì)管理部根據(jù)相關(guān)法規(guī)，配合財(cái)務(wù)部門進(jìn)行相應(yīng)的成本計(jì)算，制訂出各項(xiàng)收費(fèi)條款及標(biāo)準(zhǔn)，并向相關(guān)上級部門進(jìn)行申報，經(jīng)審核批準(zhǔn)后以文件形式下發(fā)超越XX大廈管理處，管理處向全體業(yè)主公示各收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)。

4.2.2XX大廈管理處的財(cái)務(wù)管理制度與公司的財(cái)務(wù)管理制度一致。

4.2.3公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)每年對XX大廈管理處財(cái)務(wù)賬目進(jìn)行一次審計(jì)。

4.2.5管理處于每年年初制訂當(dāng)年的物業(yè)管理預(yù)算報告，并提交業(yè)主委員會審批。

4.2.6本體維修基金的收支嚴(yán)格按相關(guān)法規(guī)執(zhí)行。

4.2.7XX大廈管理處經(jīng)理代表公司簽訂當(dāng)年的經(jīng)營責(zé)任書，從成本管理、成本控制、合理創(chuàng)收、合理配臵資源等方面下手，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)營和對業(yè)主負(fù)責(zé)的意識，并以此為主線，提升物業(yè)使用價值，同時配合相應(yīng)獎懲激勵機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理良性發(fā)展，讓業(yè)主滿意，讓企業(yè)得到發(fā)展。

4.3各項(xiàng)費(fèi)用的收取

4.3.1管理處客戶服務(wù)窗口設(shè)專職收費(fèi)員，負(fù)責(zé)XX大廈物業(yè)管理費(fèi)、本體維修基金及各項(xiàng)收費(fèi)及代收費(fèi)用的收取，行政和業(yè)務(wù)上由公司財(cái)務(wù)部直接領(lǐng)導(dǎo)，日常工作由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督。

4.3.2費(fèi)用收取方式以銀行定期自動劃款為主現(xiàn)金催收為輔，有償服務(wù)項(xiàng)目在提供服務(wù)得到業(yè)主確認(rèn)后收取現(xiàn)金或銀行劃款，實(shí)現(xiàn)“先服務(wù)，后收費(fèi)”。

4.3.3對于少數(shù)不及時繳納物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用的，管理處采取發(fā)催款單、電話、上門等催交形式催繳。對于拒不交納的用戶，我們將及時采取法律手段，以確保全體業(yè)主的利益，樹立規(guī)范之風(fēng)。

4.4管理服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的編制原則 4.4.1管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

4.4.2與業(yè)主委員會約定的管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 4.4.3水、電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 4.4.4停車場收費(fèi) 4.4.5特約服務(wù)收費(fèi)

4.4.6房屋本體維修費(fèi)及大修費(fèi)收費(fèi) 4.4.7物業(yè)管理前期咨詢服務(wù)費(fèi) 4.5物業(yè)服務(wù)管理經(jīng)營預(yù)算

4.5.1依據(jù)《 河南省城市物業(yè)管理收費(fèi)辦法》 為物業(yè)管理的收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn), 并結(jié)合河南省物業(yè)管理市場的通行定價標(biāo)準(zhǔn)及XX大廈的管理目標(biāo)，對本項(xiàng)目進(jìn)行了初步收支測算

4.5.2XX管理公司根據(jù)支出測算結(jié)果，并結(jié)合XX大廈項(xiàng)目的基本定位與河南省物業(yè)管理市場的成熟度，按照收費(fèi)面積A進(jìn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算。

4.5.2該項(xiàng)目的業(yè)主入伙率按90%計(jì)； 4.5.3該項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳率按95%計(jì)。

4.5.4物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基價（元/平方米.月）=支出成本合計(jì)÷12個月÷（A萬平方米×90%×95%）=B元/平方米〃月(保本點(diǎn))4.6收支盈虧分析

4.6.1根據(jù)成本支出反推法，結(jié)合深圳市市物業(yè)服務(wù)的具體情況進(jìn)行的上述預(yù)算.4.6.2每年的收益＝管理費(fèi)收入－管理成本。

4.6.3第一年該項(xiàng)目物業(yè)的收益額度為虧損。第二年該項(xiàng)目的收益額度為持平，第三年及以后略有盈余并步入正常。

4.7虧損部分的對策

4.7.1我公司接管后將對公共照明部分的燈具進(jìn)行節(jié)能改造，以降低公共照明電費(fèi)的指出。

4.7.2積極、合理的開展社區(qū)家政有償服務(wù)，會所服務(wù)等增加經(jīng)營收入，彌補(bǔ)當(dāng)年管理費(fèi)用不足。

4.7.3根據(jù)售樓及入住率的具體情況，對未出售和未入伙的房屋，必須按照國家物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定全額撥付空臵房的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，才能保證XX大廈物業(yè)管理的正常運(yùn)作。

4.7.4通過爭取以上幾點(diǎn)的對策，以及隨著入伙率的增加和后期開發(fā)的建成，形成規(guī)模效應(yīng)，XX大廈物業(yè)管理服務(wù)基本上能達(dá)到盈虧平衡。

4.8物資配備計(jì)劃 4.8.1辦公用品物資配備 4.8.2設(shè)備維護(hù)物資配備 4.8.3清潔、消殺器械物資配備 4.8.4秩序維護(hù)裝備物資配備 4.9日常費(fèi)用控制 4.9.1節(jié)約辦公開支 4.9.2降低設(shè)備運(yùn)行費(fèi)用 4.9.3力推節(jié)能改造 4.9.4設(shè)臵調(diào)節(jié)時控開關(guān) 5.0秩序管理的措施

大廈采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格,大堂設(shè)計(jì)富麗堂皇.地理位臵優(yōu)越，做為高檔寫字樓管理來說，讓大家有一個好的辦公環(huán)境，秩序安全無疑是一個重要問題。

5.1安全防范及員工管理： 5.1.1管理思路

5.1.1.1 XX大廈的安全管理工作必須確保每時每刻都不能出錯，為使安全保衛(wèi)工作萬無一失，切實(shí)保護(hù)物業(yè)使用人的人身財(cái)產(chǎn)安全不受侵害，創(chuàng)造安全穩(wěn)定的辦公環(huán)境，需要從源頭上杜絕安全責(zé)任事故的發(fā)生。

5.1.1.2在安全管理上要做到人防、技防相結(jié)合，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)采取內(nèi)緊外松，注重“預(yù)防為主”的管理思想。崗位設(shè)臵將充分考慮重點(diǎn)部位與一般區(qū)域相結(jié)合、固定崗與巡邏崗相結(jié)合的兩大原則，全天24小時運(yùn)作,，使XX大廈安全工作真正做到制度健全、措施落實(shí)、責(zé)任到人

5.1.2物管員招聘、培訓(xùn)和考核 5.1.2.1物管員招聘

5.1.2.1.1年齡：18—25 周歲之間

5.1.2.1.2身體狀況：身體健康、五官端正、身高175cm 以上。

5.1.2.1.3 學(xué)歷：具高中（同等學(xué)歷）以上文化程度。5.1.2.1.4 能力素質(zhì)要求：具有嚴(yán)格的組織紀(jì)律性和良好的職業(yè)道德；有較強(qiáng)的觀察、記憶、分析和辨 別能力，有責(zé)任心；服從領(lǐng)導(dǎo)、聽從分配、積極主動、認(rèn)真負(fù)責(zé)，能熟練處理本崗位的各項(xiàng)工作。

5.1.2.1.5無犯罪記錄證明：入職時必須提供由戶口所在地派出所出具的無犯罪記錄證明材料原件。5.1.3 物管員培訓(xùn)與考核

5.1.3.1崗前培訓(xùn)：新錄用的物管員上崗前進(jìn)行一個月培訓(xùn)（首先到培訓(xùn)基地進(jìn)行一周的專業(yè)培訓(xùn)合格后，再到管理處進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)）。培訓(xùn)內(nèi)容包括公司企業(yè)文化、應(yīng)知應(yīng)會、寫字樓的安保特點(diǎn)、禮節(jié)禮儀、服務(wù)技巧，突發(fā)事件的處理，隊(duì)列、體能等。

5.1.3.2在崗培訓(xùn)：物管員在崗的培訓(xùn)內(nèi)容圍繞著服務(wù)對象的文化特性來開展：文化教育、法律知識、物業(yè)管理的政策和法規(guī)；消防知識和技能；禮節(jié)禮儀、服務(wù)技巧、突發(fā)事件的處理；隊(duì)列、體能、消防、車輛指揮手勢、擒拿格斗、防衛(wèi)術(shù)的實(shí)操、崗位專業(yè)知識等。

5.1.3.3培訓(xùn)制度：物管員每周二為理論培訓(xùn)、周四為專業(yè)技能實(shí)操訓(xùn)練，由領(lǐng)班或安全主管組織實(shí)施，每次訓(xùn)練、學(xué)習(xí)時間不少于2 小時。

5.1.3.4考核制度：物管員一個月試用期滿，本單位組織物管員業(yè)務(wù)知識、專業(yè)技能考核，不合格者不予正式錄用。公司每半年對物管員進(jìn)行一次定級考核，合格者予以晉升為三級、二級、一級、高級物管員。

5.1.4人流、物流、巡邏的控制 5.1.4.1人流管理 5.1.4.1.1 嚴(yán)格執(zhí)行進(jìn)出驗(yàn)證、登記制度，所有出入XX大廈的物業(yè)使用人，按照管理規(guī)定佩戴相應(yīng)工作牌（證），以便于識別和分辨，防止無關(guān)人員進(jìn)入XX大廈；

5.1.4.1.2對進(jìn)入XX大廈作業(yè)的外來人員，須經(jīng)物業(yè)使用人同意，在物業(yè)客戶服務(wù)中心辦理有關(guān)手續(xù)后方能進(jìn)入作業(yè)。作業(yè)完成后，經(jīng)客戶服務(wù)中心派人驗(yàn)證未損壞公共設(shè)施后方可放行，同時做好記錄；

5.1.4.1.3對來訪人員實(shí)行登記制度，向物業(yè)使用人及來訪者做好宣傳和解釋工作，杜絕無關(guān)人員進(jìn)入XX大廈。

5.1.4.2物流管理

5.1.4.2.1嚴(yán)格執(zhí)行《物品搬出管理規(guī)定》，如需搬出物品，應(yīng)事先到物業(yè)客戶服務(wù)中心辦理放行手續(xù)，方可放行。

5.1.4.2.2當(dāng)班物管員收到《放行通知單》后，應(yīng)禮貌地對搬出物品予以查驗(yàn)，確認(rèn)無誤后，簽上護(hù)衛(wèi)員的姓名和放行的時間，《放行通知單》須交回客戶服務(wù)中心。

5.1.4.2.3若物業(yè)使用人搬出物品時未辦理《放行通知單》，護(hù)衛(wèi)員應(yīng)溫馨地提請對方辦理相關(guān)手續(xù)，并做好解釋工作。

5.1.4.3巡邏管理

5.1.4.3.1.24 小時不間斷地對XX大廈樓層公共走道、停車場和其它公共場地進(jìn)行巡邏，每天每層樓每小時巡邏一次，地面巡邏人員每小時對管理區(qū)域巡邏一次。

5.1.4.3.2 根據(jù)XX大廈巡更點(diǎn)的設(shè)臵次序、路線巡邏。認(rèn)真仔細(xì)地巡視，一旦發(fā)現(xiàn)有形跡可疑人員等情況，按突發(fā)事件處理程序等有關(guān)規(guī)定處理，做好值班記錄并上報。5.1.4.3.3巡查各機(jī)房重地，包括電梯機(jī)房、發(fā)電機(jī)房、水泵房、高低壓配電房和水箱等門邊暗角等重點(diǎn)部位，發(fā)現(xiàn)不安全因素，迅速與值班人員取得聯(lián)系，及時消除隱患。

5.1.4.3.4巡查樓層時，要多看有無異常情況，多聽有無異常響動，多嗅有無異常氣味。發(fā)現(xiàn)可疑人員在樓道徘徊，辦公區(qū)域房門敞開、呼叫無人應(yīng)答，有人擾亂正常的工作秩序和大聲喧嘩等情況，應(yīng)立即采取行動，按突發(fā)事件的有關(guān)程序進(jìn)行處理，并做好值班記錄。及時發(fā)現(xiàn)和消除各種隱患。巡邏時要仔細(xì)檢查XX大廈本體、公共設(shè)施和消防、防盜設(shè)施是否完好無損，若有損壞或異常情況要填寫《發(fā)現(xiàn)故障通知單》，情況嚴(yán)重的要立即報告班長或客服中心及時處理，并做好值班記錄。

5.1.4.3.5指揮車輛慢速行駛，引導(dǎo)車輛停在指定車位，嚴(yán)禁亂停亂放，若發(fā)現(xiàn)行車通道、消防通道及非停車位有車輛停放，及時進(jìn)行查處糾正，并做好記錄。

巡查車況，發(fā)現(xiàn)有未關(guān)鎖門、窗和漏水、漏油等情況及時通知駕駛員，并做好記錄，上報客服中心及時處理。

5.2消防管理 5.2.1消防管理制度

5.2.1.1嚴(yán)格管理，加強(qiáng)預(yù)警機(jī)制，構(gòu)筑現(xiàn)有條件下高層建筑消防安全管理新模式，進(jìn)行經(jīng)常性消防基礎(chǔ)技術(shù)訓(xùn)練及消防疏散演練人防、技防并舉，使科技消防含量充分顯現(xiàn)。

5.2.1.2按照“ 預(yù)防為主、防消結(jié)合” 原則，對管理員工進(jìn)行各類滅火設(shè)備的操作培訓(xùn)，在努力搞好人防的基礎(chǔ)上，充分認(rèn)識到技防的優(yōu)勢，重視現(xiàn)代化樓宇技防的作用。對中心的消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全方位的測試保養(yǎng)，確保設(shè)備始終處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。

5.2.1.3 每年舉行2 次消防演習(xí)，通過消防應(yīng)急疏散演練提高客戶的消防意識、自救能力以及在火災(zāi)、地震等危急情況下的應(yīng)急疏散能力。

5.2.1.4加強(qiáng)管理公司、義務(wù)消防員與消防部門協(xié)同作戰(zhàn)的業(yè)務(wù)技能，檢驗(yàn)消防突發(fā)事件、應(yīng)急處理方案的可行性。

5.2.2消防監(jiān)控中心管理制度

5.2.2.1控制中心實(shí)行專人晝夜輪流值班制度，值班員必須堅(jiān)守崗位，恪盡職守，認(rèn)真作好值班記錄。

5.2.2.2嚴(yán)格交接班制度，交接班時，接班人必須檢驗(yàn)監(jiān)控系統(tǒng)工作狀況，并簽字予以確認(rèn)。

5.2.2.3出現(xiàn)報警信號時，必須立即派人趕赴報警地點(diǎn)查驗(yàn)信號真?zhèn)吻闆r。

5.2.2.4物管員配合消防控制中心值班人員及維修人員對XX大廈的消防設(shè)備（施）進(jìn)行巡查、保養(yǎng)、維修與管理。

5.2.2.5室內(nèi)嚴(yán)禁煙火，禁止存放易燃易爆等危險品。5.2.2.6除消防安全工作需要外，禁止使用報警電話，以免影響消防聯(lián)絡(luò)。

5.2.2.7控制中心應(yīng)備有手持滅火器材和防火衣供緊急情況下使用。

5.2.8妥善保管各種資料、記錄。無關(guān)人員禁入消防控制中心，保持室內(nèi)肅靜整潔。

5.3服務(wù)質(zhì)量的控制

5.3.1每日（值班情況巡查）（收入統(tǒng)計(jì)）5.3.2每周（知識培訓(xùn)）（夜間查崗）（技能訓(xùn)練）5.3.3每半月（安全工作會議）（內(nèi)務(wù)衛(wèi)生檢查）5.3.4每月（儀容儀表檢查）（安全知識教育）5.3.5每季度（演練）（活動）（安全討論）

5.3.6每半年（半年工作總結(jié)）（二級考核）（座談會）5.3.7每（消防演習(xí)）（表彰大會）（下一年工作計(jì)劃）5.3.8定期巡視消防設(shè)備并填寫記錄；定期演練。5.4安保服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)

5.4.1突發(fā)事件（糾紛及治安事件、交通、刑事案件、自然災(zāi)害、火災(zāi)）5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場并協(xié)調(diào)相關(guān)部門處理；

5.4.2得到預(yù)警信息（如自然災(zāi)害）后3分鐘內(nèi)與相關(guān)信息發(fā)布部門聯(lián)系確認(rèn)，5分鐘內(nèi)通知相關(guān)部門并采取預(yù)防措施；

5.4.3在有設(shè)施報警的情況下，5分鐘內(nèi)到達(dá)并控制現(xiàn)場，重大事件在發(fā)生后10分鐘內(nèi)聚集所有人員；

5.4.4保安、消防設(shè)備設(shè)施一般故障1小時內(nèi)恢復(fù)正常，特殊故障2天內(nèi)恢復(fù)正常，特殊情況下提出書面申請適當(dāng)延長故障恢復(fù)時間；

5.4.5每天每層樓每小時巡邏一次，地面巡邏人員每小時對管理區(qū)域巡邏一次；

5.4.6消防演習(xí)2次/年； 5.4.7制度執(zhí)行抽檢合格率99%； 5.4.8崗位紀(jì)律抽檢合格率99%；

5.4.9接到投訴后5分鐘內(nèi)作出反映，在24小時內(nèi)提交投訴處理報告，投訴處理率達(dá)到100%； 5.4.10管理處負(fù)主要管理責(zé)任的車輛案件事故為零； 5.4.11管理處負(fù)主要管理責(zé)任的治安案件事故為零/年； 5.4.12管理處負(fù)主要管理責(zé)任的火災(zāi)事故障為零/年； 5.4.13物管員主動流失率不超過40%/年；

5.4.14突發(fā)事件因未能及時或規(guī)范性處理而導(dǎo)致事件有嚴(yán)重后果的事件為零/年；

5.4.15物業(yè)服務(wù)需求受理、反饋及時率100%； 5.4.16突發(fā)事件處理按預(yù)案及時規(guī)范處理率100%； 5.4.17安全類有效投訴次數(shù)≤ 1 次/10萬平方米.月； 5.4.18管理區(qū)域危險源識別率90%以上（通過反溯）； 5.4.19安全設(shè)施報警（含火警、門磁、周界等）1分鐘內(nèi)發(fā)現(xiàn)異常；發(fā)現(xiàn)或接報后5分鐘內(nèi)到達(dá)并控制；現(xiàn)場；BA系統(tǒng)能監(jiān)視到的設(shè)施報警（含停電、溫度異常等）5分鐘內(nèi)發(fā)現(xiàn)異常并通知相關(guān)人員；

5.4.20、安全消防人員持證上崗率為100%。5.5.突發(fā)事件的緊急預(yù)案（略）6.0停車場管理

6.1為規(guī)范XX大廈停車場管理，維護(hù)機(jī)動車停放秩序，根據(jù)《河南省機(jī)動車停車場規(guī)劃建設(shè)和機(jī)動車停放管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合停車場的實(shí)際情況.6.2停車場管理服務(wù)理念，概括為“三無”

6.2.1無停轉(zhuǎn)?a各類設(shè)施設(shè)備的定期及時維護(hù)，確保零故障； 6.2.2無隱患?a做好防盜及安全工作，確保零事故； 6.2.3無投訴 以人為本?±?°以真誠微笑?±服務(wù)，確保零投訴；

6.3車輛出入管理：

6.3.1憑證管理，實(shí)行長期卡與臨時卡方式實(shí)行

6.3.2停車場收費(fèi)：嚴(yán)格按照《經(jīng)營服務(wù)收費(fèi)價目表》收費(fèi)、出具正規(guī)有效票據(jù)

6.3.3停車場服務(wù) ：檢查出入車輛、認(rèn)真檢查車輛并填寫《車輛巡查記錄表》以站立式服務(wù)做好停車場各項(xiàng)安全防范意識，發(fā)現(xiàn)問題及時實(shí)施整改

6.4車場突發(fā)事件應(yīng)急處臵

6.4.1車輛發(fā)生碰撞，應(yīng)對措施；當(dāng)值護(hù)衛(wèi)員應(yīng)及時向管理處報告，并及時通知被損車主保護(hù)好事故現(xiàn)場，盡可能即時拍照、已備收集依據(jù)，做好現(xiàn)場的秩序維護(hù)。處理事故雙方的后續(xù)協(xié)調(diào)工作 6.4.2車輛沖卡現(xiàn)象應(yīng)對措施； 值班人員應(yīng)記清沖閘車輛特征、及時迅速報警處理，同時報管理處領(lǐng)導(dǎo)。

6.4.3交通受阻 應(yīng)對措施； 力爭在最短的時間內(nèi)，將車移至不影響交通的位臵后另行處理，并報管理處領(lǐng)導(dǎo)。

6.4.4突發(fā)治安、消防現(xiàn)象，應(yīng)對措施；做到迅速趕到現(xiàn)場了解情況，初步掌握隱情數(shù)據(jù)，及時報相關(guān)單位，參與現(xiàn)場行動正確處理。

7.0設(shè) 備 設(shè) 施 管 理 7.1設(shè)備設(shè)施的接管驗(yàn)收 7.1.1公司成立接管驗(yàn)收組 7.1.2接管驗(yàn)收過程 7.1.2.1資料驗(yàn)收 7.1.2.2實(shí)體驗(yàn)收 7.1.2.3驗(yàn)收工具配臵 7.1.3質(zhì)量問題的處理 7.1.4相關(guān)驗(yàn)收記錄、移交清單 7.2設(shè)備的保障措施與管理過程

7.2.1對設(shè)備進(jìn)行分類編號，建立設(shè)備臺賬 7.2.2統(tǒng)一設(shè)備標(biāo)識標(biāo)牌

7.2.3設(shè)備管理模式：為業(yè)主提供“專業(yè)、專注、高效、優(yōu)質(zhì)”的樓宇設(shè)備管理服務(wù)。

7.2.3.1建立設(shè)備的保養(yǎng)計(jì)劃：日常保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、中修、大修

7.2.3.2建立各類設(shè)備的保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 7.2.3.3 建立設(shè)備的作業(yè)指導(dǎo)書

7.2.4設(shè)備的運(yùn)行管理 7.2.5建立健全考核監(jiān)督機(jī)制 7.3公共能耗和管理與控制

7.3.1建立有效地、適宜的能耗管控小組 7.3.2加強(qiáng)教育宣傳，提高全員節(jié)能降耗意識 7.3.3制定能耗管理的內(nèi)容與措施

7.3.3.1設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)及時有效，其運(yùn)行正常的工作狀態(tài) 7.3.3.2合理調(diào)配供配電設(shè)備的容量，使其工作在最經(jīng)濟(jì)的狀態(tài) 7.3.3.3室外公共照明采用光控開關(guān)，公共樓道采用定時控制，部分地方采用紅外感應(yīng)控制

7.3.3.4大力推行使用節(jié)能產(chǎn)品，公共照明由老舊產(chǎn)品更換為LED燈具

8.0工 程 維 修 管 理 8.1裝修管理

8.1.1裝修的指引和工作流程的策劃及告知 8.1.1.1裝修指引的策劃及告知 8.1.1.2裝修管理的工作流程 8.1.2裝修管理規(guī)定的策劃及告知 8.1.2.1法律法規(guī)所禁止的行為

8.1.2.2《物業(yè)管理服務(wù)合同》所約定的相關(guān)項(xiàng)目 8.1.3裝修管理的控制要點(diǎn) 8.1.3.1裝修申請資料的審核

8.1.3.2裝修過程的控制：時間、人員、物料、隱蔽工程 8.1.3.3違章裝修，物業(yè)公司應(yīng)履行諸如:制止、勸阻、告知等合同約定責(zé)任

8.1.4裝修管理的記錄清單，檔案保存 8.2改造施工管理 8.2.1工程的立項(xiàng) 8.2.2施工手續(xù)的辦理 8.2.3施工的管控 8.2.3.1開工會及技術(shù)交底 8.2.3.2施工現(xiàn)場的物料、作業(yè)監(jiān)管 8.2.3.3違規(guī)的糾正及處罰 8.2.3.4工程驗(yàn)收 8.2.3.5施工文檔的移交 8.2.3.6工程費(fèi)用的結(jié)算、質(zhì)保 8.3上門維修及標(biāo)準(zhǔn) 8.3.1管理處前期宣傳階段 8.3.2報修及派工階段 8.3.3入戶維修階段 8.3.3.1上門前的準(zhǔn)備 8.3.3.2到達(dá)現(xiàn)場、問題重現(xiàn) 8.3.3.3明確費(fèi)用 8.3.3.4維修作業(yè) 8.3.3.5收費(fèi)方式 8.3.3.6業(yè)戶評價

8.3.3.7收取費(fèi)用、維修結(jié)束 8.4回訪 9.0清潔管理

9.1每天早晨6點(diǎn)至9點(diǎn)前的第一波清潔衛(wèi)生工作，做好每層大堂、電梯廳、電梯內(nèi)、消防走道，衛(wèi)生間的環(huán)境清潔，這段時間做好清潔服務(wù)，讓在大廈辦公的人員以早晨耳目一新的感覺；

9.2做好每天11點(diǎn)30分至中午2點(diǎn)前的第二波中餐飯盒清潔服務(wù)、電梯廳、電梯內(nèi)、消防走道，衛(wèi)生間的環(huán)境清潔，這段時間重點(diǎn)做好中餐飯盒清潔服務(wù)，及時清運(yùn)中餐飯盒；

9.3做好每天1點(diǎn)30分至下午6點(diǎn)前的第三波電梯廳、電梯內(nèi)、消防走道，衛(wèi)生間的清潔衛(wèi)生工作，重點(diǎn)做好電梯廳、電梯內(nèi)、消防走道，衛(wèi)生間的日常清潔服務(wù)，及時清運(yùn)中餐飯盒給 客戶提供一個舒適、潔凈的辦公環(huán)境； 9.4外圍的停車場的垃圾及時清運(yùn)，做到環(huán)保分類處理，提倡綠色環(huán)保低碳運(yùn)行；

10.0綠化管理

10.1制定全年綠化養(yǎng)護(hù)管理計(jì)劃

10.2 建立健全綠化養(yǎng)護(hù)人員崗位職責(zé), 完善管理制度。10.3 綠化養(yǎng)護(hù)工程程序

10.3.1環(huán)境主管根據(jù)實(shí)際情況和客戶需求，制定綠化改造方案和每月綠化工作內(nèi)容，并定期檢查工作的落實(shí)情況，傳達(dá)給綠化養(yǎng)護(hù)工。

10.3.2 綠化養(yǎng)護(hù)工根據(jù)環(huán)境主管制訂的綠化改造方案和每月綠化工作內(nèi)容，開展工作。

10.4 室外綠化養(yǎng)護(hù)

10.4.1 嚴(yán)禁踐踏草坪，保證草坪生長良好。10.4.2 搞好綠地的環(huán)境衛(wèi)生工作。

10.4.3 花木的死株、病株及時清除，缺株補(bǔ)植。10.4.4 發(fā)現(xiàn)病蟲害進(jìn)行捕捉或噴藥消滅。10.4.5 花木、草坪根據(jù)季節(jié)調(diào)整澆水時間。

10.4.6草坪的除雜工作要定期進(jìn)行，保持草坪的純凈。10.4.7花木每周除草、松土二次以上，并進(jìn)行施肥。

10.4.8草坪要經(jīng)常扎剪，草高控制在5㎝以下，每季施肥一次。10.4.9綠化帶和2m以下的花木，每月要修枝整形一次。10.4.10做好惡劣天氣花草樹木的保護(hù)工作 10.5對大廈內(nèi)部公共場所進(jìn)行綠化布臵和養(yǎng)護(hù)

10.5.1色彩艷麗的花卉和碧綠青翠的植物，通過藝術(shù)的處理，裝點(diǎn)大廈室內(nèi)空間，綠化美化環(huán)境，給人們以清新、高雅的美好享受。

10.5.2搬運(yùn)花卉時，要注意保護(hù)花卉的形態(tài)不被扭曲和損傷，注意放臵場地的衛(wèi)生，盡量減少花泥及污物的散落。

10.5.3大廈內(nèi)擺放的花卉要經(jīng)常檢查，相互調(diào)劑，在檢查時要及時清除黃葉、枯葉，對已枯萎的花卉要立即更換。

10.5.4保持花卉的正常生長，與葉面清潔，按規(guī)定擦凈葉上的灰塵及淋水。

10.5.5 花卉品種配臵和擺放位臵適當(dāng)，構(gòu)圖合理。

10.5.6 建立花卉養(yǎng)護(hù)管理檔案

10.5.7向客戶宣傳注意事項(xiàng)，爭取客戶配合，共同做好養(yǎng)護(hù)工作.11.0消殺的管理

10.1滅蚊、蠅、蟑螂工作：各樓宇的梯口、樓間、各部門辦公室、停車場、公廁、沙井、垃圾箱、垃圾周轉(zhuǎn)箱等室外公共區(qū)域。每周晚間消殺（21.00-23.00時）進(jìn)行一次噴藥觸殺工作。

11.2滅鼠工作：每月進(jìn)行一次，主要采取投放伴有鼠藥餌料和誘鼠箱。一般采取晚間投放，白天投放人員將要收集存放，以防發(fā)生意外。

11.3 白蟻的防治：對整個大廈區(qū)域進(jìn)行防治。11.4“四害消殺” 工作標(biāo)準(zhǔn)：

11.4.1滅蚊：積水中三齡幼蟲和蛹的檢出率不超過3%。11.4.2滅蠅：蠅類滋生地三齡幼蟲和蛹的檢出率不超過3%。11.4.3滅蟑螂：蟑螂侵害率不起過5%； 11.4.4滅鼠：鼠密度不超過5% 11.5有害生物防治的工作重點(diǎn)：注重預(yù)防、注重檢查、注重安全、注重宣傳說明、注重藥物的合理使用。相關(guān)舉措有：

11.5.1編制《有害生物防治標(biāo)準(zhǔn)》，對工作人員進(jìn)行培訓(xùn)考核，合格方允許上崗

11.5.2加強(qiáng)宣傳與檢查工作，如在辦理裝修手續(xù)時，工作人員會加強(qiáng)對裝修材料的把控，杜絕將有害生物體通過裝修材料進(jìn)入小區(qū)，并建議住戶居家做好防蟲處理

11.5.3確保操作人員和業(yè)主/住戶安全，并根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定和調(diào)整可行性具體計(jì)劃

11.5.4如需使用藥物時，應(yīng)詳細(xì)閱讀說明書，充分了解藥物的防治對象、使用劑量、稀釋倍數(shù)，以達(dá)到對癥下藥、安全使用的目的。

12.0社區(qū)文化的開展

12.1文化建設(shè)將緊密配合物業(yè)管理來開展

12.1.1文化建設(shè)是一個極富內(nèi)涵的概念，是物業(yè)管理公司為客戶提供的一項(xiàng)必不可少的服務(wù)內(nèi)容，也是客戶共同創(chuàng)造出的具有XX大廈特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的結(jié)合。

12.1.2大廈的高起點(diǎn)定位使客戶對物業(yè)軟環(huán)境提出極高的要求，豐富的文化生活不但可以加強(qiáng)客戶與物業(yè)管理處的溝通、理解，增進(jìn)管理人員與客戶之間的感情交流、還能維護(hù)和提升物業(yè)品牌，充分展示企業(yè)形象、提高公眾對企業(yè)的認(rèn)知度；

12.1.3另一方面，物業(yè)公司對規(guī)范有序的管理也為XX大廈內(nèi)文化活動的開展提供了良好的環(huán)境和條件。12.2文化建設(shè)活動內(nèi)容將切實(shí)考慮客戶的需求

12.2.1如今，文化建設(shè)的開展也不再停留于搞幾次活動上，我司將切實(shí)考慮客戶的實(shí)際需求，找準(zhǔn)切入點(diǎn)，12.2.2根據(jù)XX大廈裙房和辦公樓宇客戶的不同需求進(jìn)行量身定作，從而更貼近客戶的愛好與需求。

12.2.3充分利用自然或人造景觀、娛樂休閑設(shè)施，以環(huán)保、休閑為主題，開展形式多樣的各類活動，豐富客戶的文化生活；

12.2.4在富有特色的活動中，使客戶真正感受到文化氣息給其生活帶來的改變，自然地使客戶形成歸屬感和自豪感。

12.3文化活動須吸引客戶的廣泛參與

12.3.1公司將把客戶的需求放在首位，根據(jù)具體環(huán)境、社會風(fēng)尚以及客戶要求，不斷策劃形式新穎的活動，保持客戶對活動的期待和關(guān)注。客戶的參與性同樣重要，只有經(jīng)過活動參與，客戶才能真切感受到我們“精誠服務(wù)、精彩生活”的服務(wù)追求。

12.3.2為此公司將注重不同年齡客戶層次和實(shí)際需求，力求做到形式豐富多樣、內(nèi)容精彩紛呈。

12.3.3以該物業(yè)管理公司的管理為尊貴的品牌意識，由社會各界和客戶給發(fā)展商和物業(yè)管理公司樹立和傳播良好的口碑。

12.4文化活動將配合宣傳物業(yè)管理工作、宣傳國家提倡的精神文明活動為主要內(nèi)容

12.4.1大廈是高密集度的人口集聚區(qū)，也是宣傳政策法規(guī)，傳播精神文明的重要陣地，因此，我司需正確運(yùn)用公關(guān)與社交手段來進(jìn)行宣傳，以協(xié)調(diào)對內(nèi)、對外關(guān)系。

12.4.2日常組織活動應(yīng)利用節(jié)假日開展豐富多彩的文化活動，以此進(jìn)行雙方的感情投資，從而成為客戶信任、親近、依賴與求助的對象。

12.4.3該項(xiàng)舉措既能豐富客戶在繁忙工作之余的生活，又能為社會做一些有益的事，為XX大廈和物業(yè)管理公司帶來良好的社會效益。

第三篇：大廈清潔工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法

1.0室內(nèi)部分

1.1檢驗(yàn)項(xiàng)目：

1.1.1地面清潔

1.1.1.1標(biāo)準(zhǔn)：無垃圾雜物、無污跡、目視無明顯灰塵。

1.1.1.2方法：全面檢查。

1.1.2天花板

1.1.2.1標(biāo)準(zhǔn)：目視無蜘蛛網(wǎng)，無明顯灰塵。

1.1.2.2方法：不定期檢查。

1.1.3玻璃門窗、玻璃幕墻。

1.1.3.1標(biāo)準(zhǔn)：無污跡、無明顯灰塵。光亮潔凈。

1.1.3.2方法：全面檢查。

1.1.4公司銘牌、展示平臺、廣告牌、宣傳欄、活動宣傳牌、盆景。

1.1.4.1標(biāo)準(zhǔn)：目視無明顯污跡，用手擦拭無明顯灰塵。盆景無污跡，葉片大的植物擦拭并無明顯灰塵。

1.1.4.2方法：抽查。

1.1.5公共衛(wèi)生間〈市場內(nèi)的〉

1.1.5.1標(biāo)準(zhǔn)：污跡袋裝，地面無積水，無污跡、無雜物；墻面瓷磚、門窗擦拭無明顯灰塵；坐便器無污跡，光亮潔凈，天花、燈具目視無明顯灰塵；玻璃、鏡面無灰塵、無污跡，光亮照人；排風(fēng)扇外殼無灰塵。

1.1.5.2方法：全面抽查。

1.1.6煙感器、百葉窗。

1.1.6.1標(biāo)準(zhǔn)：目視無污跡，手拭無明顯灰塵。

1.1.6.2方法：抽查。

1.1.7公共門窗、消防栓、標(biāo)牌、扶手欄桿、放火門。

1.1.7.1標(biāo)準(zhǔn)：目視無污跡、手拭無明顯灰塵。

1.1.7.2方法：不定期、不定樓層抽查。

1.1.8電梯廳門及轎廂。

1.1.8.1標(biāo)準(zhǔn)：廳門及轎箱內(nèi)四壁目視干凈，無灰塵，鏡面無水珠、無手印，地面無積水和雜物。

1.1.8.2全面檢查。

1.1.9扶梯。

1.1.9.1標(biāo)準(zhǔn)：扶手無灰塵、玻璃透明無明顯污跡，踏步無雜物，如有的話，在保潔時清除。

1.1.9.2方法：全面檢查。

1.1.10東樓梯、西樓梯、市場樓梯。

1.1.10.1標(biāo)準(zhǔn)：東樓梯、無雜物、無積水、無污跡，扶手無明顯浮灰，墻壁無蜘蛛網(wǎng)。西樓梯，無雜物、墻壁無蜘蛛網(wǎng)。市場樓梯無雜物，無明顯蜘蛛網(wǎng)。

1.1.10.2方法：抽查。

1.1.11垃圾桶。

1.1.11.1標(biāo)準(zhǔn)：外觀態(tài)潔、無明顯灰塵、無油漬。

1.1.11.2方法：抽查。

1.1.12市場地面清潔。

1.1.12.1標(biāo)準(zhǔn)：目視無明顯灰塵、有垃圾雜物在25分鐘內(nèi)處理干凈。

1.1.12.2方法：全面檢查。

1.1.13四樓衛(wèi)生間

1.1.13.1標(biāo)準(zhǔn)：地面無過多積水和污跡，便斗、面盆無積塵，大便池?zé)o積污跡，四壁無蜘蛛網(wǎng)。發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

1.1.13.2方法：抽查。

1.1.14貨梯前室

1.1.14.1標(biāo)準(zhǔn)：無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。

1.1.14.2方法：抽查。

1.2室外部分

1.2.1檢驗(yàn)項(xiàng)目：

1.2.1.1后大院、路面、綠化帶。

a)標(biāo)準(zhǔn)：無紙，無瓜果等雜物〈汽車停放不宜打掃除外〉

b)方法：全面檢查。

1.2.1.2總公司車庫

a)標(biāo)準(zhǔn)：無瓜果皮殼，無紙等雜物、無明顯灰塵。

b)方法：抽查。

1.2.1.3沙井。

a)標(biāo)準(zhǔn)：無垃圾雜物。

b)方法：抽查。

1.2.1.4前廣場

a)標(biāo)準(zhǔn)：無明顯紙、垃圾袋等雜物?！茨ν熊?、電動車停車無法打掃除外〉可將大一點(diǎn)手撿保潔。

b)方法：抽查。

說明：詳述部位標(biāo)準(zhǔn)中，以個人責(zé)任區(qū)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)；檢查方法與其它部位同步進(jìn)行。

第四篇：大廈消防演習(xí)方案

大廈消防演習(xí)方案

一、演習(xí)目的：檢驗(yàn)樓內(nèi)消防設(shè)備器材的使用性能，增強(qiáng)員工的消防意識，了解消防器材的使用方法，熟悉火災(zāi)發(fā)生時的疏散路線及滅火程序。提高項(xiàng)目部各專業(yè)組織處置緊急事件的能力。通過此次消防疏散逃生演習(xí)，使公司員工了解大廈緊急逃生路徑（安全疏散通道），掌握緊急情況下的逃生知識。遇突發(fā)事件時，能安全順利逃離大廈。以此提高大廈公司員工的消防意識和安全自救疏散能力。

二、演習(xí)時間：2011年05月10日下午15時00分開始

三、演習(xí)地點(diǎn)：火情發(fā)生地點(diǎn)擬定大廈二層?xùn)|南空調(diào)機(jī)房

四、演習(xí)內(nèi)容：

1、擬定二層?xùn)|南空調(diào)機(jī)房內(nèi)發(fā)生火情，由物業(yè)項(xiàng)目部組織撲救

2、物業(yè)項(xiàng)目部組織疏散全樓人員到大廈外。

3、檢驗(yàn)全體員工遇突發(fā)事件時，能安全順利逃離大廈，以此提高大廈公司員工的消防意識和安全自救疏散能力。

4、改進(jìn)完善2010年11月17號消防演習(xí)中發(fā)現(xiàn)的不足和提高各部門的人員疏散率。

五、演習(xí)組織架構(gòu)：

總指揮： 副總指揮：

消防主機(jī)操作員：監(jiān)控中心中控值班員 1.疏散組： 2.滅火組： 3.設(shè)備組：

4.救護(hù)組： 5.警戒組：

六、演習(xí)過程： 1、15點(diǎn)00分按下二層?xùn)|南手動報警按鈕，并留在現(xiàn)場開始記錄演習(xí)拍照等。2、15點(diǎn)02分中控設(shè)備接到報警信號后立即通知中控巡視人員迅速到報警地點(diǎn)進(jìn)行確認(rèn)。確認(rèn)火情后立即向消防中控室匯報著火原因，（二層?xùn)|南空調(diào)機(jī)房設(shè)備自然）、火勢大小、起火部位、并就近取滅火器進(jìn)行滅火撲救。中控員將火災(zāi)部位監(jiān)控探頭對準(zhǔn)火災(zāi)現(xiàn)場。3、15點(diǎn)03分消防中控室得到現(xiàn)場火情確認(rèn)人員的回復(fù)后立即通知通信組長（辦公室總值班員）和車庫值班員 4、15點(diǎn)05分經(jīng)理趕赴到中控室，立即成立指揮部。5、15點(diǎn)05分總指揮命令啟動滅火應(yīng)急預(yù)案，同時向行政部匯報。滅火組趕赴現(xiàn)場支援，工程部經(jīng)理接到總指揮指令通知配電室值班員切斷著火部位附近的非消防電源，通知空調(diào)值班員切斷失火部位的空調(diào)，啟動排煙及正壓送風(fēng)機(jī)，通知開啟消防泵并注意觀察水泵的運(yùn)行情況，確保正常使用。（模擬不實(shí)際啟動）6、15點(diǎn)06分現(xiàn)場滅火組匯報：空調(diào)機(jī)房火勢較大，無法用消防栓撲滅，請求報119和全樓疏散。7、15點(diǎn)06分經(jīng)理向行政部總監(jiān)請示。8、15點(diǎn)08分項(xiàng)目經(jīng)理得到回復(fù)后向中控值班員下達(dá)：啟動大廈疏散廣播和撥打“119”報警，報警時講清楚姓名、電話、報警單位名稱及地理位置.火勢情況、著火原因、著火點(diǎn)具體位置、同時通知專人（劉洪峰）到路口做好接車準(zhǔn)備。（模擬）9、15點(diǎn)09分疏散組接到指令后迅速組織疏散，打開東北角，東南角安全通道門等，將人員疏散到開闊地帶（后車場.正門空地），并做好清點(diǎn)解釋工作。10、15點(diǎn)11分消防隊(duì)員到達(dá)后由滅火組人員引導(dǎo)消防隊(duì)員到達(dá)現(xiàn)場后，火勢得到控制。(模擬)11、15點(diǎn)13分疏散組長回話：樓內(nèi)人員已疏散完畢；

15點(diǎn)13分救護(hù)組長回話：樓內(nèi)人員已救護(hù)完畢； 15點(diǎn)13分撲救組長回話：空調(diào)機(jī)房火災(zāi)已被撲滅； 15點(diǎn)13分警戒組長回話：警戒組未發(fā)現(xiàn)異常。12、15點(diǎn)14分工程部關(guān)閉排煙及正壓送風(fēng)機(jī)，恢復(fù)電梯運(yùn)行及供電。13、15點(diǎn)15分總指揮通知消防演習(xí)結(jié)束。

七、各小組分工：

1、疏散組：接到總指揮指令后確定疏散路線（分別從東北.東南角.正門步行梯疏散）同時核實(shí)疏散情況及疏散人員數(shù)量，（疏散后人員集中在后車場和西正門），對疏散后火場的人員進(jìn)行安撫解釋工作。負(fù)責(zé)清點(diǎn)疏散各部門人員，并及時將請況匯報總指揮（各消防通道出口安排疏散人員引導(dǎo)）。

2、滅火組：接到總指揮指令后迅速到火場附近拿取消防工具，滅火器材，運(yùn)用滅火技巧進(jìn)行滅火（如有傷者先救人后滅火）

3、設(shè)備組：負(fù)責(zé)電梯落底，切斷非消防電源。保障消防應(yīng)急電源。正壓送風(fēng)機(jī)及泵房設(shè)備運(yùn)行正常。

4、救護(hù)組：負(fù)責(zé)臨時救護(hù)由滅火組自現(xiàn)場救出的傷員，并負(fù)責(zé)聯(lián)系醫(yī)院和120救護(hù)。

5、通信保障組：辦公室總值班員，負(fù)責(zé)通知各部門經(jīng)理和項(xiàng)目經(jīng)理。

6、警戒組：負(fù)責(zé)現(xiàn)場的各類治安管理工作，對大廈各入口進(jìn)行封閉.禁止無關(guān)閑雜人員及車輛進(jìn)入現(xiàn)場，對阻礙消防車進(jìn)入的障礙進(jìn)行清理，并對疏散出火場的物質(zhì)進(jìn)行看管，防止破壞分子趁機(jī)大盜竊及破壞，在主要路口做好消防車引導(dǎo)。

7、安全員職責(zé)：看護(hù)區(qū)域內(nèi)辦公設(shè)備及重點(diǎn)部位防止不法分子破壞，協(xié)助疏散人員進(jìn)行疏散，協(xié)助單位部門接口人統(tǒng)計(jì)疏散人數(shù)，做好演習(xí)協(xié)調(diào)溝通工作。

物業(yè)項(xiàng)目部

2011年01月01日 注議事項(xiàng)：

1.本方案只適用于初起火災(zāi)的撲救。2.滅火方案是建立在及時發(fā)現(xiàn)火災(zāi)的前提下，如果發(fā)現(xiàn)時已經(jīng)達(dá)到猛烈燃燒階段，就應(yīng)當(dāng)立刻報告消防隊(duì)救火，立即疏散人員。

3.貫徹“救人第一”的原則。當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時，無論是撲救初起火災(zāi)還是疏散群眾，都應(yīng)當(dāng)遵守“生命至上”的原則。第一時間救人，當(dāng)方案中滅火和疏散發(fā)生沖突時，設(shè)施器材應(yīng)無條件服從疏散需要。

4、方案以現(xiàn)場時間為準(zhǔn)，安排時間只做參考。

第五篇：主要材料清潔方案

主要材料清潔方案

1、大理石地面的清潔保養(yǎng)方案

大理石是辦公樓裝修地面的主要材質(zhì)之一，其色澤亮麗、豪華氣派，但因其為碳酸鈣結(jié)構(gòu)不耐酸堿，所以地面保養(yǎng)尤為重要。

晶化保養(yǎng)

A、目的：大理石在使用一定時期后，盡管日常實(shí)施打蠟作業(yè)，但還會出現(xiàn)劃痕、晦暗及凹凸不平等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響材質(zhì)的美觀。因此要按其情況采用晶化處理作業(yè)進(jìn)行修復(fù)；

B、方法：晶化處理作業(yè)的原理就是經(jīng)過粉磨劑研磨，使用化學(xué)劑與花崗巖中的鈣成份發(fā)生化學(xué)反應(yīng)，在花崗巖表面形成一層新的晶化物質(zhì)，折射出天然光澤，達(dá)到消除劃痕、提高硬度和亮度的目的。

2、鋁鈦合金的防護(hù)和清潔方案

在大樓建筑結(jié)構(gòu)中，鋁鈦合金材料的運(yùn)用較為普遍，鋁鈦合金材質(zhì)的表面處理清洗，是目前清潔行業(yè)的難題。

鋁鈦合金材料對酸、堿、有機(jī)溶劑的抗腐蝕能力很差，一接觸即變色，建筑污垢、水泥、砂漿等建筑遺留物增加了清潔處理難度。清潔維護(hù)方法：

A、用鋁鈦合金表面保護(hù)劑進(jìn)行清洗；

B、用毛巾擦拭，并視污漬程度，適量加大劑量，直到完全除漬； C、待干燥后，用棉絲和毛巾將粉末擦拭干凈； D、用“AFFINA AL”大面積均勻涂抹； E、干透后用軟布輕擦一遍。

3、地毯的清潔保養(yǎng)方案

地毯是一種高檔的裝卸鋪地材料，同硬性地面相比，地毯步行感覺舒適、柔軟、不滑、不累、安全，且可使室內(nèi)環(huán)境顯得豪華、美觀、清潔、安靜，但是地毯容易臟、不易清除。因此，地毯的清洗及保養(yǎng)也是至關(guān)重要的一環(huán)。

A、地毯的清潔及保養(yǎng)方法 a.地毯局部除污；

b.確認(rèn)局部污垢的性質(zhì)，選擇合適的洗劑或藥劑（先做局部試驗(yàn)）； c.準(zhǔn)備工具；

d.噴灑藥劑或洗劑，將溫毛巾鋪上，用小把刷拍打、搓擦，反復(fù)數(shù)次，直到臟污去除（根據(jù)不同季節(jié)和室內(nèi)溫度高低）；

e.噴水、擦干，用大號把刷將地毯絨毛刷起理順； f.檢查、收拾工具，結(jié)束作業(yè) B、地毯半干洗（摩擦清洗法）

采用此方法清洗地毯只是稍微潮濕，很快就會干燥。這種方法多用于去除容易臟污之處的地毯表面，以使地毯清潔度整體保持平衡。

作業(yè)工作程序：

準(zhǔn)備－吸塵－局部除污－噴處理劑－噴灑洗劑－摩擦－起毛－干燥－洗塵－檢查

C、地毯干洗（粉末清洗法）

采用此方法的特點(diǎn)是不會使地毯因潮濕面引起收縮，很快就會干燥。使用專用地毯清洗機(jī)對地毯進(jìn)行全面清洗。

作業(yè)工作程序：

準(zhǔn)備－吸塵－局部除污－用專業(yè)機(jī)器配合專用高泡清洗劑，打出高泡，用專用刷盤清洗－吸水（吸水70％）－用布蓋住清洗過的地毯（根據(jù)不同季節(jié)和室內(nèi)溫度高低，待地毯全部干燥后，將布單拿走）

D、地毯濕洗（噴吸清洗法）

地毯臟污嚴(yán)重需全面清洗作業(yè)，如大量用水，多采用噴吸清洗。作業(yè)工作程序：

準(zhǔn)備－吸塵－局部除污－噴處理劑－摩擦吸水－起毛－干燥－吸塵－檢查

4、自流平地面

自流平地面用牽塵液進(jìn)行清潔、養(yǎng)護(hù)工作。