第一篇：養(yǎng)老項(xiàng)目報(bào)告
XXXXXXXXX限公司
關(guān)于XX國(guó)賓健康體檢療養(yǎng)管理中心和社區(qū)醫(yī)療項(xiàng)目
情 況 匯 報(bào)
XX省民政廳：
隨著我國(guó)社會(huì)老齡化現(xiàn)狀來臨，經(jīng)濟(jì)模式轉(zhuǎn)型，家庭機(jī)構(gòu)變化，人才流動(dòng)等因素，依靠原有的居家養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和公立機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式已不能完全滿足社會(huì)養(yǎng)老的需求。為了響應(yīng)國(guó)家有關(guān)鼓勵(lì)社會(huì)資源參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，多種渠道興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的政策精神，我公司擬建設(shè)遵義國(guó)賓健康體檢療養(yǎng)管理中心和社區(qū)醫(yī)療項(xiàng)目工程。現(xiàn)將項(xiàng)目的有關(guān)情況匯報(bào)如下：
一、公司簡(jiǎn)介
XXXXXX限公司成立于2005年，公司發(fā)展至今，已有員工近130人。公司成立之初就致力于向貴州省各醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外一流的體外診斷產(chǎn)品和服務(wù)。公司主要經(jīng)營(yíng)范圍：日本SYSMEX的三分類、五分類血球儀、尿沉渣分析儀、全自動(dòng)血凝儀、日本OLYMPUS全自動(dòng)生化分析儀、美國(guó)NOVA全自動(dòng)血?dú)夥治鰞x、雅培免疫發(fā)光分析儀、美國(guó)BD微生物鑒定藥敏分析系統(tǒng)和全自動(dòng)血培養(yǎng)儀等；代理經(jīng)營(yíng)OLYMPUS原裝優(yōu)質(zhì)生化試劑，中生北控生化試劑，寧美康生化試劑，日本積水醫(yī)療株式會(huì)社（原日本第一化學(xué)）生化試劑和美國(guó)德靈優(yōu)質(zhì)血凝試劑。
公司設(shè)有銷售部、售后服務(wù)部、物流部、財(cái)務(wù)部、行政部等 部門。經(jīng)過多年的磨合，具有豐富內(nèi)涵的企業(yè)文化正在形成之中，全體員工上下一心，凝聚成XXX省檢驗(yàn)界一顆璀爛的明珠。
在公司多年的經(jīng)營(yíng)中，我們接觸了養(yǎng)老行業(yè)養(yǎng)生保健行業(yè)，同時(shí)在國(guó)家提倡社會(huì)資源進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策精神倡導(dǎo)下，我們也希望進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)，為社會(huì)恭喜綿薄之力。
二、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老基本概況 1）人口老齡化
自1999年我國(guó)步入老齡化社會(huì)以來，人口老齡化加速發(fā)展，老年人口基數(shù)大、增長(zhǎng)快并日益呈現(xiàn)高齡化、空巢化趨勢(shì)，需要照料的失能、半失能老人數(shù)量劇增。2012年底我國(guó)60周歲以上老年人口已達(dá)1.94億，2020年將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億。且正在以每年3%以上的速度快速增長(zhǎng)，是同期人口增速的五倍多
2）現(xiàn)有養(yǎng)老模式簡(jiǎn)介
目前，我國(guó)的養(yǎng)老模式主要有三種：一是居家養(yǎng)老；二是社區(qū)養(yǎng)老；三是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老又分為公立機(jī)構(gòu)和社會(huì)機(jī)構(gòu)。
長(zhǎng)期以來，我國(guó)實(shí)行以家庭養(yǎng)老為主的養(yǎng)老模式，但隨著計(jì)劃生育基本國(guó)策的實(shí)施，以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)的轉(zhuǎn)型，人才流動(dòng)區(qū)域增大，家庭規(guī)模日趨小型化，“4-2-1”家庭結(jié)構(gòu)日益普遍，空巢家庭不斷增多，所以家庭規(guī)模的縮小和結(jié)構(gòu)變化使其養(yǎng)老功能不斷弱化。
社區(qū)養(yǎng)老由于硬件設(shè)施較弱，從事養(yǎng)老的專業(yè)人員嚴(yán)重不 足，導(dǎo)致社區(qū)養(yǎng)老規(guī)模和質(zhì)量一直徘徊不前，有待提高。
2010年，全國(guó)60歲以上的人口1.78億，占總?cè)丝诘?3.26%，參照發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老床位在5%-7%，同時(shí)考慮我國(guó)傳統(tǒng)居家養(yǎng)老實(shí)際國(guó)情，理論養(yǎng)老床位數(shù)按2.5%-4%計(jì)算，全國(guó)各類養(yǎng)老床位數(shù)應(yīng)在534萬左右較為合理。但截至2010年底，在全國(guó)4萬個(gè)各類收養(yǎng)性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，養(yǎng)老床位僅達(dá)314.9萬張，養(yǎng)老床位缺口巨大。在養(yǎng)老床位數(shù)最高的北京市，現(xiàn)有養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)不到4萬張，只占60歲以上老年人口的1.8％，養(yǎng)老床位也同樣不足。
三、XXX市養(yǎng)老情況概述
XX市位于XX省北部，面積30762平方公里，轄二區(qū)二市十縣，是XX省第二大城市。根據(jù)遵義市統(tǒng)計(jì)局2011年5月20日發(fā)布的《XXX市2010年第六次人口普查主要數(shù)據(jù)公布》，全市常駐人口612.7 萬人，65歲以上人口為56.8.萬人，占總?cè)丝?.27%。
全市有各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)236個(gè)，其中，農(nóng)村敬老院223個(gè)，民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)4個(gè)，老年公寓9個(gè)。各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)總床位數(shù)7458張，其中，中心城區(qū)僅有460余張床位。
根據(jù)向XX市民政有關(guān)部門的咨詢情況來看，目前的情況是“一床難求”，到2015年年底XX市養(yǎng)老床位缺口高達(dá)20000張，形勢(shì)較為嚴(yán)峻。
四、項(xiàng)目基本情況
項(xiàng)目業(yè)主：XX公司。工程名稱：XXX國(guó)賓健康體檢療養(yǎng)管理中心和社區(qū)醫(yī)療項(xiàng)目。項(xiàng)目建設(shè)地址：XXXXX區(qū) 村。項(xiàng)目占地：33455m。建筑占地面積：10350.5 m。建筑總面積：
3357185.6m。項(xiàng)目建設(shè)期：1年。項(xiàng)目服務(wù)范圍：XX市市域范圍。
項(xiàng)目總投資：17514.475萬元 其中：
體檢中心：5993.7m，土建投資1498.425萬元，設(shè)備3000.00萬元；
康復(fù)會(huì)所：4813.9m，土建投資1498.425萬元，設(shè)備800.00萬元；
療養(yǎng)（養(yǎng)老）住宅：19397.5m，土建投資4267.45萬元；
商業(yè)建筑（中醫(yī)養(yǎng)生）、辦公室等附屬建筑：26980.5m，土建投資6745.125萬元。
項(xiàng)目收益估算：6978萬元/年
其中：
體檢中心年收益： 4950.00萬元 康復(fù)會(huì)所年收益： 500.00萬元 療養(yǎng)（養(yǎng)老公寓）住宅年收益： 378.00萬元 中醫(yī)養(yǎng)生年收業(yè)年收益： 1100.00萬元
項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)估算：1814.28萬元
項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)暫按項(xiàng)目總收入的26%計(jì)算，項(xiàng)目每年凈利潤(rùn)1814.28萬元。
投資回報(bào)期：17514.475萬元/1814.28萬元=9.65年。XX國(guó)賓健康體檢療養(yǎng)管理中心和社區(qū)醫(yī)療項(xiàng)目的養(yǎng)老療養(yǎng)公寓以50m-65m為主，房間設(shè)置以2室1廳帶廚衛(wèi)，給老人們居家 3
33333的感覺和專業(yè)機(jī)構(gòu)的雙重感覺。這種公寓設(shè)計(jì)還能滿足老人親屬探望時(shí)暫住要求，更多的給予老人精神撫慰。項(xiàng)目中的體檢中心、康復(fù)會(huì)所、中醫(yī)養(yǎng)生堂在對(duì)外服務(wù)的同時(shí)，更多的也是養(yǎng)老療養(yǎng)公寓的老人們服務(wù)，實(shí)現(xiàn)了養(yǎng)老和醫(yī)療康復(fù)（服務(wù)）有機(jī)結(jié)合。
五、項(xiàng)目存在困難
1、項(xiàng)目收益較低風(fēng)險(xiǎn)大
根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目預(yù)期收益較低，投資回報(bào)期長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的投資回報(bào)期為9.65年，遠(yuǎn)高于一般項(xiàng)目的回收年限，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)較低。療養(yǎng)（養(yǎng)老住宅）住宅建筑面積占總建筑面積的33.92%，投資占投資的24.36%，但收入僅占總收入5.42%，所以在投入和產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)性較差，2、商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模小
由于項(xiàng)目主要的療養(yǎng)（養(yǎng)老公寓）產(chǎn)業(yè)板塊經(jīng)濟(jì)性較差，自我運(yùn)營(yíng)能力弱，所以需要其它商業(yè)收入來補(bǔ)貼。項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)部分由于規(guī)模較小，同時(shí)考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等因素，因此商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入貼補(bǔ)療養(yǎng)（養(yǎng)老公寓）板塊也存在一定的困難。
六、下一步工作安排
1、盡快完成項(xiàng)目的可研、環(huán)評(píng)等前期工作；
2、盡快完成項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)等工作；
3、完成前期工作后，力爭(zhēng)在2014年第一季度，開始項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的平場(chǎng)工作，第二季度開始基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作。
4、鑒于項(xiàng)目收益低和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大的實(shí)際情況，公司積極向 有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)部門匯報(bào)，爭(zhēng)取把本項(xiàng)目納入新型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)試點(diǎn)范圍和擴(kuò)大商業(yè)建設(shè)規(guī)模，以降低項(xiàng)目運(yùn)行成本和增加項(xiàng)目自主造血能力。
二零一三年十二月十七日
第二篇：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目可行性報(bào)告
中金企信（北京）國(guó)際信息咨詢有限公司—國(guó)統(tǒng)調(diào)查報(bào)告網(wǎng)
--------養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目可行性報(bào)告
國(guó)統(tǒng)調(diào)查報(bào)告網(wǎng)（即中金企信國(guó)際咨詢公司）擁有10余年項(xiàng)目可行性報(bào)告撰寫經(jīng)驗(yàn)，擁有一批高素質(zhì)編寫團(tuán)隊(duì)，卓立打造一流的可行性研究報(bào)告服務(wù)平臺(tái)為各界提供專業(yè)可行的報(bào)告（注：可出具各類項(xiàng)目的甲級(jí)資質(zhì)）。
項(xiàng)目可行性報(bào)告用途（企業(yè)投融資、國(guó)家發(fā)改委立項(xiàng)、銀行貸款申請(qǐng)、申請(qǐng)進(jìn)口設(shè)備免稅、境外投資項(xiàng)目核準(zhǔn)、政府資金項(xiàng)目申報(bào)）
可行性研究報(bào)告是確定建設(shè)項(xiàng)目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的科學(xué)方法，在投資管理中，可行性研究是指對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測(cè)建成后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。
由于可行性研究報(bào)告屬于訂制報(bào)告，以下報(bào)告目錄僅供參考，成稿目錄可能根據(jù)客戶需求和行業(yè)分類有所變化。
第一章 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目總論 第一節(jié) 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目背景
一、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目名稱
二、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目承辦單位
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三、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目主管部門
四、可行性研究工作的編制單位
五、研究工作概況 第二節(jié) 編制依據(jù)與原則
一、編制依據(jù)
二、編制原則 第三節(jié)
研究范圍
一、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模
二、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)
三、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目性質(zhì)
四、建設(shè)總投資及資金籌措
五、投資計(jì)劃與還款計(jì)劃
六、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度
七、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)論
八、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 第四節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 第五節(jié) 結(jié)論及建議
一、專家意見與結(jié)論
二、專家建議
第二章 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目背景和發(fā)展概況 第一節(jié) 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目提出的背景
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一、國(guó)家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃
二、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目發(fā)起人和發(fā)起緣由 第二節(jié)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目發(fā)展概況
一、已進(jìn)行的調(diào)查研究養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目及其成果
二、試驗(yàn)試制工作情況
三、廠址初勘和初步測(cè)量工作情況
四、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目建議書的編制、提出及審批過程 第三節(jié) 投資的必要性
第三章 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 第一節(jié) 市場(chǎng)調(diào)查 第二節(jié) 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 第三節(jié) 市場(chǎng)推銷戰(zhàn)略
第四章 產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)與營(yíng)銷戰(zhàn)略 第一節(jié) 產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模 第二節(jié) 市場(chǎng)推銷戰(zhàn)略
一、推銷方式 二、推銷措施
三、促銷價(jià)格制度
四、產(chǎn)品銷售費(fèi)用預(yù)測(cè) 第五章 建設(shè)條件與廠址選擇 第二節(jié) 建設(shè)地區(qū)的選擇
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--------第三節(jié) 廠址選擇
一、廠址多方案比較
二、廠址推薦方案
第六章 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目技術(shù)、設(shè)備與工程方案 第一節(jié) 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目組成 第二節(jié) 生產(chǎn)技術(shù)方案 第三節(jié) 總平面布置和運(yùn)輸 第四節(jié) 土建工程 第五節(jié) 其他工程
第七章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 第一節(jié) 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目選址及用地方案 第二節(jié) 土地利用合理性分析 第三節(jié) 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 第八章 資源利用與節(jié)能措施 第一節(jié) 資源利用分析
一、土地資源利用分析
二、水資源利用分析
三、電能源利用分析 第二節(jié) 節(jié)能措施分析
一、土地資源節(jié)約措施
二、水資源節(jié)約措施
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三、電能源節(jié)約措施
第九章 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目原材料供應(yīng)及外部配套條件 第十章 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目進(jìn)度與管理 第一節(jié) 工程建設(shè)管理 第二節(jié) 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目進(jìn)度規(guī)劃 第三節(jié) 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目招標(biāo) 第十一章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 第一節(jié) 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀
第二節(jié) 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目主要污染源和污染物 第三節(jié) 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 第四節(jié) 治理環(huán)境的方案 第五節(jié) 環(huán)境監(jiān)測(cè)制度的建議 第六節(jié) 環(huán)境保護(hù)投資估算 第七節(jié) 環(huán)境影響評(píng)論結(jié)論 第十二章 勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生 第一節(jié) 生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析 第二節(jié) 職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施 第三節(jié) 勞動(dòng)安全與職業(yè)衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 第四節(jié) 消防措施和設(shè)施方案建議 第十三章 企業(yè)組織和勞動(dòng)定員 第一節(jié)
企業(yè)組織
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一、企業(yè)組織形式
二、企業(yè)工作制度
第二節(jié) 勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)
一、勞動(dòng)定員
二、年總工資和職工年平均工資估算
三、人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算 第十四章 投資估算與資金籌措 第一節(jié)
養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目總投資估算
一、固定資產(chǎn)投資總額
二、流動(dòng)資金估算 第二節(jié) 資金籌措
一、資金來源
二、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目籌資方案 第三節(jié) 投資使用計(jì)劃
一、投資使用計(jì)劃
二、借款償還計(jì)劃
第十五章 財(cái)務(wù)與敏感性分析 第一節(jié) 生產(chǎn)成本和銷售收入估算
一、生產(chǎn)總成本估算
二、單位成本
三、銷售收入估算
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--------第二節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第三節(jié) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 第四節(jié) 不確定性分析
第五節(jié) 社會(huì)效益和社會(huì)影響分析
一、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目對(duì)國(guó)家政治和社會(huì)穩(wěn)定的影響
二、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)乜萍?、文化發(fā)展水平的相互適應(yīng)性
三、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性
四、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼐用竦淖诮?、民族?xí)慣的相互適應(yīng)性
五、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目對(duì)合理利用自然資源的影響
六、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目的國(guó)防效益或影響
七、對(duì)保護(hù)環(huán)境和生態(tài)平衡的影響 第十六章 風(fēng)險(xiǎn)分析 第一節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)影響因素
一、可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素
二、主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別
第二節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)影響程度及規(guī)避措施
一、風(fēng)險(xiǎn)影響程度評(píng)價(jià)
二、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施
第十七章 可行性研究結(jié)論與建議 第一節(jié) 對(duì)推薦的擬建方案的結(jié)論性意見 第二節(jié) 對(duì)主要的對(duì)比方案進(jìn)行說明
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--------第三節(jié) 對(duì)可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議 第四節(jié) 對(duì)應(yīng)修改的主要問題進(jìn)行說明，提出修改意見
第五節(jié) 對(duì)不可行的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目，提出不可行的主要問題及處理意見
第六節(jié) 可行性研究中主要爭(zhēng)議問題的結(jié)論 第十八章 財(cái)務(wù)報(bào)表 第十九章 附件
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第三篇：養(yǎng)老服務(wù)中心項(xiàng)目可行性報(bào)告
赤水市養(yǎng)老服務(wù)中心 項(xiàng)目編制單位：赤水市正康服務(wù)有限責(zé)任公司
項(xiàng) 目
可 行 性 報(bào) 告
二0一五年二月
目錄
一、項(xiàng)目提出的依據(jù)
二、目標(biāo)客戶需求及應(yīng)對(duì)分析
三、基本情況
四、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
五、項(xiàng)目實(shí)施
六、結(jié)論
一、項(xiàng)目提出的依據(jù)
（一）政策依據(jù)
1、《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》國(guó)辦發(fā)[2006]6號(hào)文件）
2、《關(guān)于進(jìn)一步鼓勵(lì)和引導(dǎo)社會(huì)資本舉辦醫(yī)療機(jī)構(gòu)的意見》（國(guó)辦發(fā)〔2010〕58號(hào)文件）
3、衛(wèi)生部關(guān)于印發(fā)《護(hù)理院基本標(biāo)準(zhǔn)（2011版）》的通知（衛(wèi)醫(yī)政發(fā)〔2011〕21號(hào)文件）
4、《貴州省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的意見》（黔府辦發(fā)[2008]29號(hào)）
5、《省人民政府辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的意見》（黔府辦發(fā)〔2011〕99號(hào)文件）
6、省民政廳、省財(cái)政廳聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于印發(fā)<貴州省資助民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)暫行辦法>的通知》（黔民發(fā)[2012]58號(hào)文件）。
7、國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見（國(guó)發(fā)〔2013〕35號(hào)）
（二）市場(chǎng)機(jī)遇
? 我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)階段 按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家，2011年60歲以上的老齡人口約為1.43億，占我國(guó)總?cè)丝诘?1%，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以3%的速度增長(zhǎng)。我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，到2025年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝?9.34%；到2040年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝诘?7.8%，屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口。
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老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移 3
受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國(guó)內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。
? 家庭因素催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展 自我國(guó)七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對(duì)中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會(huì)問題，老年護(hù)理院呼聲高漲，呼之欲出。
總結(jié)：
如果說1.43億的老年人口基數(shù)是老年住宅建設(shè)的必要條件、家庭因素和老年人社會(huì)問題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由，那么國(guó)家鼓勵(lì)京、滬兩地老年公寓熱寵應(yīng)該能使我們看到的老年公寓建設(shè)的希望。從今天老年人口基數(shù)、老年人社會(huì)問題及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)看，實(shí)施老年公寓建設(shè)應(yīng)該說是一種機(jī)遇，老年護(hù)理院、老年公寓等建設(shè)恰逢其時(shí)，水到渠成?？梢灶A(yù)見，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。
（三）老年護(hù)理院發(fā)展趨勢(shì)
縱觀赤水老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設(shè)施和軟件配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問題。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有許多老年人既想遠(yuǎn)離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老公寓無法滿足寧?kù)o、舒適生活的要求，同時(shí)達(dá)到“養(yǎng)、治、樂”并舉的方針。并為長(zhǎng)期臥床患者、晚期姑息治療患者、慢性病患者、生活不能自理的老年人以及其他需要長(zhǎng)期護(hù)理服務(wù)的患者提供醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)促進(jìn)、臨終關(guān)懷等服務(wù)。
老年人進(jìn)入老年護(hù)理院的目的就是安享晚年和健康長(zhǎng)壽，因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重，相信隨著老年人對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢(shì)，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿足老年人對(duì)居住環(huán)境的特殊要求。
二、老年護(hù)理院目標(biāo)客戶需求及應(yīng)對(duì)分析
我國(guó)是世界上老年人口最多、增長(zhǎng)最快的國(guó)家之一。80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長(zhǎng)，目前已經(jīng)超過1.3 億，占世界老年人口的1／5，占全國(guó)總?cè)丝诒戎氐?0%以上，中國(guó)已開始進(jìn)入人口老年型國(guó)家行列。專家預(yù)計(jì)我國(guó)到21世紀(jì)中葉，60歲以上的老年人將達(dá)到4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，約占世界老年人口總數(shù)的22.3%。我國(guó)老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。隨著計(jì)劃生育政策的貫徹執(zhí)行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“4 2 1”家庭結(jié)構(gòu)將大量出現(xiàn)，加上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時(shí)間少，外出
經(jīng)商、留學(xué)人員增加，城市“空巢家庭”越來越多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務(wù)功能日益弱化。
我國(guó)的人口現(xiàn)狀，成為了老年住宅需求增大的內(nèi)在宏觀因素，為老年住宅產(chǎn)品提供的巨大的市場(chǎng)和廣闊的發(fā)展空間。
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的逐步提高已是不言而喻，而隨著現(xiàn)階段高收入人群的增加，未來具有高消費(fèi)能力的老年群體將會(huì)凸現(xiàn)，另外，隨著收入結(jié)構(gòu)的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補(bǔ)貼，投資、保險(xiǎn)等收益也將納入老年人收入構(gòu)成中去。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產(chǎn)品提供了強(qiáng)大的消費(fèi)支持。
隨著社會(huì)保障制度的強(qiáng)制性實(shí)施和人們保險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng)，未來老年人的福利水平將會(huì)大大提高。在解除了醫(yī)療、養(yǎng)老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可解放出來，尋求更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，為老年住宅市場(chǎng)的壯大提供了有力保障。
三、基本情況
（一）基本條件
項(xiàng)目以老年人護(hù)理為主，集休閑、娛樂、醫(yī)療、康復(fù)為一體。根據(jù)老年人的生理和心理需求，我們分析認(rèn)為：應(yīng)滿足老年人的養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情，安度晚年。
（二）項(xiàng)目投資規(guī)模
選址：赤水市人民南路（原泰安公寓），建筑面積2100平方米，總投資500萬元。
（三）主要功能
產(chǎn)品主要功能：老年人療養(yǎng)、醫(yī)療、康復(fù)為主。
四、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
老年人及其子女對(duì)老年護(hù)理院、公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式的認(rèn)知、認(rèn)可需要一段時(shí)間
赤水市屬于縣級(jí)城市，有31萬人口，人均收入較低，市場(chǎng)潛力不大，但就老年人護(hù)理院市場(chǎng)而言，會(huì)得到老年人及其子女認(rèn)知、認(rèn)可。但因現(xiàn)在一個(gè)老年人住院，如果完全由子女護(hù)理，至少需要1-2個(gè)才能完成，聘請(qǐng)專業(yè)人護(hù)理人員，每天服務(wù)費(fèi)至少80元以上，危重老年人和身體肥胖的老年人，還需聘請(qǐng)2個(gè)護(hù)理人員，每天就要花費(fèi)160-200元的護(hù)理費(fèi)，每月就近4800-6000元，還不包括老年人的住院治療費(fèi)。因此，老年護(hù)理院“為社會(huì)解憂，替兒女盡孝”為服務(wù)宗旨，會(huì)有很大發(fā)展空間的。
五、項(xiàng)目實(shí)施
（一）項(xiàng)目概況
1、項(xiàng)目發(fā)起單位：赤水市正康服務(wù)有限責(zé)任公司（原赤水市溫馨家園托養(yǎng)院）
2、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)名稱：赤水正康老年護(hù)理院
3、項(xiàng)目名稱：赤水正康老年護(hù)理院項(xiàng)目
（二）項(xiàng)目發(fā)起單位簡(jiǎn)介：
赤水市正康服務(wù)有限責(zé)任公司，于2012年7月經(jīng)赤水市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的社會(huì)服務(wù)企業(yè)單位，公司經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為：殘疾人托養(yǎng)、老年護(hù)理醫(yī)院、老年公寓?，F(xiàn)公司正在經(jīng)營(yíng)的赤水市溫馨家園托養(yǎng)院（殘疾人托養(yǎng)中心），已營(yíng)業(yè)3年多。赤水市社會(huì)福利院已于2010年10月委托我公司管理，現(xiàn)入住老年人，智力、精神以及重度殘疾疾人已達(dá)80余人。
（三）項(xiàng)目投資預(yù)算
1、總投資：500萬元，資金來源：公司股東集資200萬元，貸款：300萬元。
2、固定資產(chǎn)投資預(yù)算支出情況（見附件8）
六、結(jié)論
老齡問題涉及政治、經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)生活等諸多領(lǐng)域，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生和國(guó)家長(zhǎng)治久安的重大社會(huì)問題。我國(guó)是人口大國(guó)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會(huì)進(jìn)步，人民生活水平提高，醫(yī)療衛(wèi)生條件改善，人的壽命普遍延長(zhǎng)。目前中國(guó)60歲以上的人口已有1.43億，今后一個(gè)時(shí)期老年人口會(huì)以較快的速度增長(zhǎng)，到2015年，將超過2億。發(fā)展老齡事業(yè)是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的必然要求。而現(xiàn)在社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展水平與人民群眾日益增長(zhǎng)的需求的矛盾越來越突出。目前的社會(huì)養(yǎng)老模式提供的是最基本的服務(wù)，與老人的尊嚴(yán)不匹配，與子女的孝心不匹配。針對(duì)這種現(xiàn)狀，我們借鑒了一些國(guó)內(nèi)外的養(yǎng)老經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國(guó)傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老觀念，擬在赤水市城郊結(jié)合部建設(shè)赤水市正康老年護(hù)理院，旨在“為社會(huì)解憂，替兒女盡孝”為服務(wù)宗旨，大力倡導(dǎo)社會(huì)愛老、敬老，實(shí)行“醫(yī)、養(yǎng)”結(jié)合的全新養(yǎng)老模式，為我市老年福利事業(yè)的發(fā)展作出貢獻(xiàn)。
該項(xiàng)目采用的是“民辦公助”的形式，政府省民政廳、財(cái)政廳按設(shè)置床位給予一定建設(shè)補(bǔ)助經(jīng)費(fèi)，市民政局按入住老年人情況，給予運(yùn)行補(bǔ)助經(jīng)費(fèi)。
赤水正康老年護(hù)理院的建設(shè)，必將會(huì)替政府分憂，為老人解難，給社會(huì)造福，促福利事業(yè)的發(fā)展。是一榮俱榮，多方共贏的好項(xiàng)目。
我們會(huì)抱著對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)，對(duì)家庭關(guān)愛的態(tài)度，積極爭(zhēng)取政府的支持，努力建造低成本老年護(hù)理院，以滿足更多老年人的需要。
附件：
1、《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》國(guó)辦發(fā)[2006]6號(hào)文件）
2、《關(guān)于進(jìn)一步鼓勵(lì)和引導(dǎo)社會(huì)資本舉辦醫(yī)療機(jī)構(gòu)的意見》（國(guó)辦發(fā)〔2010〕58號(hào)文件）
3、衛(wèi)生部關(guān)于印發(fā)《護(hù)理院基本標(biāo)準(zhǔn)（2011版）》的通知（衛(wèi)醫(yī)政發(fā)〔2011〕21號(hào)文件）
4、《省人民政府辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的意見》（黔府辦發(fā)〔2011〕99號(hào)文件）
5、省民政廳、省財(cái)政廳聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于印發(fā)<貴州省資助民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)暫行辦法>的通知》（黔民發(fā)[2012]58號(hào)文件）。
6、國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見（國(guó)發(fā)〔2013〕35號(hào)）
赤水市正康服務(wù)有限責(zé)任公司
二〇一五年二月十二日
第四篇：養(yǎng)老項(xiàng)目2
一.養(yǎng)老保險(xiǎn)制度:
1.弊端:有相當(dāng)部分企業(yè)不按規(guī)定進(jìn)行養(yǎng)老保險(xiǎn)進(jìn)行登記注冊(cè)，逃避參保政策;
部分退休人員已死亡或失去享受養(yǎng)老保險(xiǎn)資格后，其親屬冒領(lǐng)養(yǎng)老金，致使養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的流失，加劇養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的缺口。
當(dāng)前養(yǎng)老保險(xiǎn)領(lǐng)域的困境在于制度設(shè)計(jì)上存在缺陷，體現(xiàn)不出權(quán)利與義務(wù)相統(tǒng)一原則，即體現(xiàn)不出繳費(fèi)與享受養(yǎng)老待遇掛鉤。
有冒領(lǐng)等投機(jī)行為。
2.對(duì)策：建立嚴(yán)格的法律追究責(zé)任體系（監(jiān)管部門要定期檢查養(yǎng)老保險(xiǎn)領(lǐng)域的投機(jī)行為要求社會(huì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)定期將發(fā)生的投機(jī)行為呈報(bào)給監(jiān)管部門…）；
加強(qiáng)法律宣傳力度，提高法律意識(shí)；
建立健全內(nèi)外監(jiān)督機(jī)制；
我想的是有的人沒有參保對(duì)于個(gè)人以后養(yǎng)老問題沒有保障，養(yǎng)老保險(xiǎn)這塊兒的改進(jìn)利于解決中國(guó)現(xiàn)代人以后的養(yǎng)老的部分資金問題，養(yǎng)老保險(xiǎn)制度規(guī)范利于政府的福利實(shí)施吧？語言組織能力不夠。
二．中國(guó)的養(yǎng)老現(xiàn)狀令人堪憂，私人養(yǎng)老院費(fèi)用昂貴，公立養(yǎng)老院嚴(yán)重不足，家庭養(yǎng)老問題諸多。住不起、住不進(jìn)、住哪里，正成為城市老年人的養(yǎng)老心病。
1.政府要促進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
2.政府拉動(dòng)當(dāng)?shù)卮笮推髽I(yè)向當(dāng)?shù)乩淆g產(chǎn)業(yè)投資，建立日托養(yǎng)老院(由政府與企業(yè)合作，專項(xiàng)
撥款、補(bǔ)貼、減免收費(fèi)等等）、稅收政策（優(yōu)惠與減免等）、信貸政策（貸款的規(guī)模、期限、利率方面的優(yōu)惠）、價(jià)格政策（價(jià)格保護(hù)、價(jià)格限制等）)。產(chǎn)業(yè)由企業(yè)投資運(yùn)營(yíng)，而政府對(duì)企業(yè)起到監(jiān)督和扶植的作用。政府對(duì)養(yǎng)老院設(shè)施、服務(wù)提出明確的硬性要求，而收費(fèi)情況，在保證企業(yè)盈利，但是不會(huì)太過高昂的情況由政府監(jiān)控。
3.根據(jù)老人親屬的要求，提供相對(duì)應(yīng)的服務(wù)比如：自助型、陪住型、特護(hù)型。在白天老人
可以再院內(nèi)享受老人院提供的服務(wù)、設(shè)施等。到了晚間子女可以趁下班的之際將老人接回家或者在有條件的情況下，可以由老人院派專車接送?；蛘哂凶栽溉於荚诶先嗽荷畹睦先丝梢赃x擇全托。
4.當(dāng)?shù)貙W(xué)校（大學(xué)、小學(xué)、中學(xué)）都可以組織學(xué)生去老人院看望老人，給他們的生活帶來
了不一樣的樂趣，這樣也有利于弘揚(yáng)中華傳統(tǒng)美德。而其中的大學(xué)生或是高中生除了看望老人之外還可以去當(dāng)義工。
總結(jié)：這樣一來企業(yè)相當(dāng)于做了又回報(bào)的公益事業(yè)，有利用樹立企業(yè)形象。對(duì)于政府來說也解決了社會(huì)福利在老人這一面的壓力。對(duì)于老人來說，在白天既可以和同齡人一塊溝通，享受晚年之樂，晚上又可以回到子女的家享受天倫之樂。而對(duì)于老人的子女來說，將老人白天送到老人院之后，他們可以安心工作，晚上又可以和老人交流，而在經(jīng)費(fèi)這一方面與之前的民營(yíng)老人院能大大的減少。
為什么能有希望小學(xué)，卻不能有希望小學(xué)模式的敬老院？為什么能有幼兒園，而不能有幼兒園模式的敬老院。
第五篇：養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告
養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告
我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)，養(yǎng)老市場(chǎng)需求巨大，但養(yǎng)老產(chǎn)品供給嚴(yán)重不足，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)被譽(yù)為銀發(fā)經(jīng)濟(jì)、朝陽產(chǎn)業(yè)和民生工程，存在巨大的發(fā)展空間J20。8年由美圍次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)對(duì)中囡經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式挺出了嚴(yán)峻考驗(yàn)，國(guó)家采取多種措施?保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定?，(鼓勵(lì)和引導(dǎo)社會(huì)機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，)為某某投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了難得的戰(zhàn)略機(jī)遇√投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)既有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善民生，更有利于某某形成長(zhǎng)期持有、高度可控、與主業(yè)關(guān)聯(lián)、收益均衡穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，在完善資產(chǎn)布局、改善資產(chǎn)配臵、搭建綜合服務(wù)平臺(tái)、提升品牌價(jià)值、推動(dòng)集團(tuán)化發(fā)展方面有著十分重要的戰(zhàn)略意義。
以美國(guó)為主的發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老市場(chǎng)的快速發(fā)展，主要來源于人口老齡化程度不斷加深、收入水平不斷提高和醫(yī)護(hù)市場(chǎng)的逐步成熟等因素的推動(dòng)，養(yǎng)老需求基本表現(xiàn)為預(yù)防性、支持性、長(zhǎng)期看護(hù)和精細(xì)看護(hù)等四種養(yǎng)老需求，養(yǎng)老產(chǎn)品供給則與之相應(yīng)地表現(xiàn)為活力居住、獨(dú)立居住、協(xié)助居住、護(hù)理居住和持續(xù)看護(hù)等五種產(chǎn)品，同時(shí)養(yǎng)老市場(chǎng)有效的政策監(jiān)管和政府支持培育了大型養(yǎng)老杜區(qū)集中度相對(duì)較高的良性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)空間巨大、需求十分強(qiáng)勁，但發(fā)展極不成熟。作坊式、規(guī)模??；服務(wù)差、配套弱；投入少、超低端；無標(biāo)準(zhǔn)、缺監(jiān)管等問題與發(fā)達(dá)國(guó)家相比形成了強(qiáng)烈的反差。只有走產(chǎn)品高端化、管理專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)連鎖化、功能多樣化的經(jīng)營(yíng)道路，發(fā)展符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，具有獨(dú)立生存和發(fā)展能力的社化的經(jīng)營(yíng)道路，發(fā)展符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，具有獨(dú)立生存和發(fā)展能力的社會(huì)化、連鎖化、規(guī)?；?、品牌化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)才能滿足人民日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老需求。
規(guī)劃中的某某養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)，以中高端養(yǎng)老客戶為目標(biāo)市場(chǎng)，在區(qū)域規(guī)劃和功能設(shè)計(jì)上，充分考慮經(jīng)濟(jì)資源、人文環(huán)境，氣候因素，環(huán)境條件，地理特征，生態(tài)和諧等多方面的因素，在環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角、西三角、亞熱帶、亞寒帶等區(qū)域建立多處融休閑居住、康復(fù)居住和醫(yī)療看護(hù)于一體的養(yǎng)老社區(qū)，滿足老年生活特征的多種需要，使?候鳥式?養(yǎng)老成為一種新的消費(fèi)方式；在配套服務(wù)上，提供包括醫(yī)療衛(wèi)生、基礎(chǔ)需求、文化體閑、增值服務(wù)、自身價(jià)值等全方位、全過程、全功能、、全覆蓋的綜合服務(wù)配套體系；通過品牌建設(shè)、品牌滲透和品牌輸出三個(gè)階段，構(gòu)建布局合理、規(guī)劃科學(xué)、配套完善、服務(wù)優(yōu)良的養(yǎng)老養(yǎng)生網(wǎng)絡(luò)體系，以?大思路、大智慧、大決心?的氣魄，形成品牌連鎖化、服務(wù)綜合化、發(fā)展一體化的高端養(yǎng)老產(chǎn)品，打造與某某國(guó)際頂級(jí)金融保險(xiǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)相匹配的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。
把握宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化趨勢(shì)，某某利用最佳的投資?窗口?期，布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有重大的戰(zhàn)略意義。在當(dāng)前我園養(yǎng)老市場(chǎng)供求嚴(yán)重不平衡的情況下，把握市場(chǎng)機(jī)遇，搶占市場(chǎng)先機(jī)，打造主導(dǎo)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局的養(yǎng)老品牌，通過參與制定養(yǎng)老行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，將在行業(yè)內(nèi)形成先發(fā)優(yōu)勢(shì)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與公司主業(yè)良性互動(dòng)、充分共享品牌、資金、客戶、網(wǎng)絡(luò)、公共關(guān)系和信息平臺(tái)等核心資源，將為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供強(qiáng)大的內(nèi)在支持，為聚集高端專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、吸引社會(huì)資金共同參與奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在公司整體優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮下，針對(duì)中高端客戶提供理念先進(jìn)、定位科學(xué)、管理專業(yè)、功能完善的中高端養(yǎng)老產(chǎn)品，樹立養(yǎng)老標(biāo)桿示范，提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，建立行業(yè)壁壘，有效避免行業(yè)無序競(jìng)爭(zhēng)。
從發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和當(dāng)前我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的面臨的困境看，發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)必須具備完整的投融資平臺(tái)和切實(shí)可行的退出模式；必須具備科學(xué)的組織管理和高效的專業(yè)運(yùn)營(yíng)。規(guī)劃中的項(xiàng)目運(yùn)作模式充分吸取了發(fā)達(dá)國(guó)家成功的經(jīng)驗(yàn)，按照籌瓷管理、資產(chǎn)管理和物業(yè)管理三個(gè)層面進(jìn)行一體化管理。在籌資面，試圖搭建一個(gè)涵蓋資金池、管理公司、專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目公司多角度、全開放的投融資架構(gòu)；在資產(chǎn)管理面，在成立管理公司的基礎(chǔ)上，引入全球知名品牌和專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)管理；在物業(yè)管理面，吸收項(xiàng)目落地點(diǎn)優(yōu)質(zhì)地方資源，組建養(yǎng)老實(shí)體。在退出模式上，可將成熟的養(yǎng)老項(xiàng)目資產(chǎn)證券化打包上市，條件成熟時(shí)，也可以通過公司整體上市方式實(shí)現(xiàn)退出。在管理模式上，可以通過管理公司對(duì)所屬養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在客戶管理、資本管理、成本管理、收益管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、增值管理、質(zhì)量管理等方面實(shí)行矩陣式管理，最大限度提高產(chǎn)業(yè)的復(fù)制能力。
養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目的所取得的收入是多方面的，其中最基礎(chǔ)的收入主要來源于物業(yè)租金收入、服務(wù)收入及管理收入。如果將土地一級(jí)開發(fā)納入到項(xiàng)目范圍，則可取得可觀的一級(jí)土地開發(fā)收入，如果將一部分土地部分進(jìn)行進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)成出售類物業(yè)，則可取得房地產(chǎn)開發(fā)收入。最后是物業(yè)評(píng)估增值收入。以某某項(xiàng)目作為養(yǎng)老基地樣本測(cè)算，項(xiàng)目按照一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，內(nèi)部收益率可達(dá)22．5％，稅后投資收回期為8．3年，稅后凈現(xiàn)值達(dá)到28。43億元。
在當(dāng)前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍處于相對(duì)落后的情況下，某某投資建設(shè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，雖經(jīng)濟(jì)測(cè)算可行，但也存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在：由于幾千年來?養(yǎng)兒防老?觀念，加之當(dāng)前國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)低端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為主體，管理成熟、配套完善、服務(wù)優(yōu)良的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)欠缺，導(dǎo)致人們更新觀念仍需時(shí)日；同時(shí)，商業(yè)機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策尚須理順，各方面優(yōu)惠政策尚須爭(zhēng)取，以及專業(yè)人才匱乏，各項(xiàng)資源整合難度較大等。因此，項(xiàng)目運(yùn)作過程中，必須謹(jǐn)慎操作，科學(xué)管理，充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，牢牢把握?輿論引導(dǎo)、積極培育市場(chǎng)、明確產(chǎn)品定位、精細(xì)項(xiàng)目選址、高度專業(yè)管理?等關(guān)鍵成功要素。
報(bào)告認(rèn)為，在全球金融危機(jī)的背景下，當(dāng)前國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策相對(duì)寬松，投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有很高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值，特別是與保險(xiǎn)主業(yè)進(jìn)行關(guān)聯(lián)后所產(chǎn)生的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，具有十分重要的戰(zhàn)略意義。雖有一定的風(fēng)險(xiǎn)，但仍是可控范圍。建議公司及時(shí)把握市場(chǎng)機(jī)遇，以某某項(xiàng)目為切入點(diǎn)，確定一級(jí)土地開發(fā)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資主體，加快推進(jìn)養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目的開展。投資布局打開了一扇機(jī)遇之門。
我國(guó)己進(jìn)入老齡化社會(huì)，養(yǎng)老市場(chǎng)的巨大需求將醞釀出巨大的商機(jī)。同時(shí)，我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段，社會(huì)化發(fā)展水平偏低、管理理念和經(jīng)營(yíng)模式陳舊，供需矛盾十分突出。人壽保險(xiǎn)掌握著巨大的現(xiàn)金資產(chǎn)、數(shù)量眾多的客戶資源和完善的信息平臺(tái)，在養(yǎng)老醫(yī)療領(lǐng)域有著巨大的優(yōu)勢(shì)。發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)既有利于解決社會(huì)養(yǎng)老的矛盾，又有利于解決當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的結(jié)構(gòu)問題，形成以?銀發(fā)經(jīng)濟(jì)?為特色的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。某某以參與化解金融危機(jī)為契機(jī)，進(jìn)入養(yǎng)老醫(yī)療領(lǐng)域，不僅順應(yīng)了國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，而且促使其作為重要的資產(chǎn)配臵渠道和資源整合手段，發(fā)展成為長(zhǎng)期持有、高度可控、與主業(yè)關(guān)聯(lián)、收益均衡穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。有利于提升某某的品牌形象和核心競(jìng)爭(zhēng)能力，有利于推動(dòng)集團(tuán)公司打造國(guó)際頂級(jí)金融保險(xiǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
資料來源：Recent Social Trends in the United States
3、醫(yī)療市場(chǎng)成熟度
養(yǎng)老和醫(yī)療是老人兩個(gè)最基本的需求，從某種意義上講，老年人是醫(yī)療資源最大的需求對(duì)象。因此，養(yǎng)老市場(chǎng)的發(fā)展也與醫(yī)療市場(chǎng)的成熟度密切相關(guān)。醫(yī)護(hù)資源的豐富，醫(yī)護(hù)市場(chǎng)的成熟，都將有力的推動(dòng)養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展。
從美國(guó)的發(fā)展情況來看，1990年到2008年，美國(guó)每千人中醫(yī)生的數(shù)量由平均1．8人增加至2．7人，相應(yīng)的美囝每千名65歲以上的老人在養(yǎng)老社區(qū)可獲得的床位數(shù)由50．1張?jiān)黾又?9．9張，表現(xiàn)出較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。
圖3：美國(guó)醫(yī)護(hù)市場(chǎng)成熟度與養(yǎng)老需求的關(guān)聯(lián)性分析 第一章背景及意義
隨著我國(guó)人口老齡化進(jìn)程加快，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有巨大的發(fā)展空間和投資價(jià)值，當(dāng)前國(guó)家鼓勵(lì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，為公司開展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資提供了政策支持。因此，某某投資發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)順應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展形勢(shì)，符合當(dāng)前的國(guó)家政策。同時(shí)，公司發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有巨大的社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善民生和推動(dòng)公司發(fā)展等方面具有重要的意義，有利于拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；有利于改善民生，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)；有利于公司完善資產(chǎn)布局，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展；是一項(xiàng)利國(guó)、利民、利司的重要舉措。
一、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的背景(一)社會(huì)背景
我國(guó)是個(gè)老齡化問題比較嚴(yán)重的國(guó)家。根據(jù)全國(guó)老齡工委數(shù)據(jù)顯示，2007年底中國(guó)60歲及以上老年人口已達(dá)到1．53億人，占總?cè)孙@示，2007年底中國(guó)60歲及以上老年人口已達(dá)到1．53億人，占總?cè)丝诘膬海?％，超過國(guó)際社會(huì)公認(rèn)的老年人口占總?cè)丝诒戎爻^lo％即為老齡化社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)，事實(shí)上我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了老齡化社會(huì)。當(dāng)前，我國(guó)老齡人口呈現(xiàn)出不斷加速擴(kuò)大的趨勢(shì)，據(jù)估計(jì)到2040年老年人口將達(dá)到4．2億左右，約占到全國(guó)總?cè)丝诘?5％以上。規(guī)模龐大并且不斷加速擴(kuò)大的老齡人口，加上我國(guó)計(jì)劃生育政策形成獨(dú)特的四二一家庭結(jié)構(gòu)(即一對(duì)夫妻贍養(yǎng)四個(gè)老人和一個(gè)小孩)，使中國(guó)社會(huì)面臨越來越嚴(yán)重的養(yǎng)老壓力，超過了世界上其他國(guó)家。當(dāng)前我國(guó)傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老觀念正在發(fā)生變化，據(jù)全國(guó)老齡委抽樣調(diào)查，有16．7％的老年人表示愿意到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)安度晚年，顯示我國(guó)養(yǎng)老需求日益社會(huì)化。但當(dāng)前我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)還處于起步階段，供給嚴(yán)重不足。截至2007年底，我國(guó)各類社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)僅有3。9萬多個(gè)，養(yǎng)老床位只有149．7萬多張，是老齡人口總數(shù)的1％，與發(fā)達(dá)國(guó)家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)50—70張的水平相比，存在巨大差距。巨大的養(yǎng)老需求和嚴(yán)重的供給不足，將在我國(guó)催生出一個(gè)體量驚人的現(xiàn)代養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。朝陽產(chǎn)業(yè)。
(二)經(jīng)濟(jì)背景
2008年至今，始于美國(guó)的．次貸危機(jī)在全球愈演愈烈，最終演變成全球性的金融危機(jī)，此次金融危機(jī)給全球經(jīng)濟(jì)造成了巨大的損失，世界經(jīng)濟(jì)面臨著嚴(yán)重衰退的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)世界銀行2009年4月n日發(fā)布
(三)政策背景
黨和政府歷來支持和鼓勵(lì)杜會(huì)力量參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，胡錦濤總書記在2008年元旦前夕到天津市養(yǎng)老院看望老年人時(shí)說：?尊重老年人、關(guān)愛老年人、照顧老年人、是中華民族的優(yōu)受傳統(tǒng)，也是一個(gè)國(guó)家進(jìn)步文明的標(biāo)志。我們要大力弘揚(yáng)中華民族尊老敬老的傳統(tǒng)美德，給予老年人更多生活上的幫助和精神上的安慰，讓所有老年人都能安享幸福的晚年。?圍務(wù)院在《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》中指出：?老齡問題是關(guān)系園計(jì)民生和囡家長(zhǎng)治久安的一個(gè)重大社會(huì)問題。全黨全社會(huì)必須從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā)，高度重視和切實(shí)加強(qiáng)老齡工作?。?老年服務(wù)業(yè)的發(fā)展要走社會(huì)化、產(chǎn)業(yè)化的道路。鼓勵(lì)和引導(dǎo)社會(huì)各方面力量積極參與、共同發(fā)展老年服務(wù)業(yè)，逐步形成政府宏觀管理、社會(huì)力量興辦、老年服務(wù)機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)化要求自主經(jīng)營(yíng)的管理體制和運(yùn)行機(jī)制。?全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室常務(wù)副主任、中國(guó)老齡協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李本公也指出，國(guó)家鼓勵(lì)杜會(huì)力量以獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營(yíng)、參股、特許經(jīng)營(yíng)等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。要加大圜家對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)減免稅政策的浯實(shí)力度。對(duì)社會(huì)力量興辦醫(yī)療、生活照料和文體活動(dòng)等養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，政府要采取多種形式予以扶持，在土地征用、設(shè)施建設(shè)、市政配套等方面提供方便條件。此次全球金融危機(jī)爆發(fā)屆，為應(yīng)對(duì)危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊，我國(guó)政府及時(shí)出臺(tái)了一系列保增長(zhǎng)的政策措施并頒布了《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》，提出?支持相關(guān)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資醫(yī)療機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老實(shí)體。?新修訂的保險(xiǎn)法規(guī)定，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可投資不動(dòng)產(chǎn)；保監(jiān)會(huì)吳定富主席在2009年全國(guó)保險(xiǎn)工作會(huì)議上提出保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可擇機(jī)投資與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老實(shí)體。宏觀經(jīng)濟(jì)政策和保險(xiǎn)資金運(yùn)用監(jiān)管政策的調(diào)整，為公司保險(xiǎn)資金運(yùn)用提供了寬松的政策環(huán)境，有利于公司進(jìn)一步拓展投資渠道、為公司投資養(yǎng)老醫(yī)療相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資提供了政策依據(jù)，公司應(yīng)以參與化解金融危機(jī)為契機(jī)，搶抓政策機(jī)遇，盡快進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，通過投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)形成長(zhǎng)期持有、高度可控、與主業(yè)關(guān)聯(lián)、收益均衡穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，提升某某特有的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，推動(dòng)公司可持續(xù)發(fā)展。
二、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的意義
(一)有利于拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展
l、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能促進(jìn)投資，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能有效帶動(dòng)房地產(chǎn)尤其是老年房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)較長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈條的特點(diǎn)將直接和間接帶動(dòng)建筑、建材、城建、鋼鐵、水泥、裝飾、紡織、家具、家電、汽車、煤炭、電力、通訊、供水、供暖、衛(wèi)生潔具等五十多個(gè)行業(yè)的發(fā)展。在當(dāng)前嚴(yán)峻的國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求是當(dāng)務(wù)之急，而發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)，可以有效帶動(dòng)各個(gè)行業(yè)發(fā)展，符合國(guó)家?保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定?的政策方針，有利于促進(jìn)解決當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的緊迫問題。
2、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能擴(kuò)大內(nèi)需，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量。過去幾年，投資和出口的高速增長(zhǎng)推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。然而投資和出口更易受經(jīng)濟(jì)周期的影響，在經(jīng)濟(jì)處于下行通道時(shí)，投資和出口增長(zhǎng)速度的放緩將嚴(yán)重影響一園經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度。實(shí)證表明，消費(fèi)需求具有一定的剛性，在經(jīng)濟(jì)處于下行通道時(shí)，消費(fèi)需求的下降速度明顯慢于投資和出口的下降速度，能夠在一定程度上抵御經(jīng)濟(jì)周期對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，因此消費(fèi)需求在GDP增長(zhǎng)中比重大小在一定程度上決定了一國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量。對(duì)比國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家6DP：~營(yíng)長(zhǎng)結(jié)構(gòu)，我國(guó)消費(fèi)需求增長(zhǎng)占GDP的比重一直處于一個(gè)較低水平。而開展養(yǎng)老杜區(qū)項(xiàng)目將能很好的引導(dǎo)和促進(jìn)人們消費(fèi)，一方面養(yǎng)老社區(qū)的建成，將會(huì)使得一部分人解除了對(duì)養(yǎng)老的顧慮，刺激當(dāng)前的消費(fèi)；另一方面養(yǎng)老社區(qū)自身就是一個(gè)很大的消費(fèi)點(diǎn)，其自身的運(yùn)作就是一個(gè)很大的消費(fèi)需求。因此，開展養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目有利于擴(kuò)大我國(guó)內(nèi)需規(guī)模，不僅在一定程度上緩解我國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)前面臨的保增長(zhǎng)壓力，還能在一定程度上優(yōu)化我國(guó)GDPf曾長(zhǎng)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步提高我圍經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量。
3、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能緩解當(dāng)前就業(yè)壓力。根據(jù)國(guó)際上養(yǎng)老社區(qū)案例分析結(jié)果，養(yǎng)老社區(qū)居住人口和直接配備工作人員比例為l：l，和間接輔助工作人員比例為l：4，也就是說養(yǎng)老社區(qū)每1個(gè)老人將會(huì)需要5個(gè)人參與其中的各項(xiàng)服務(wù)。按照養(yǎng)老杜區(qū)容納10萬名老年人計(jì)算，需要各類管理、服務(wù)、輔助等各方面人員約計(jì)為50萬人左右，且其中大部分勞動(dòng)力并非社會(huì)的高端勞動(dòng)力，可有效解決目前社會(huì)中低端勞動(dòng)力的就業(yè)難問題，極大緩解當(dāng)前就業(yè)壓力。
(二)有利于改善民生，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)
L、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能完善社會(huì)保障體系，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。社會(huì)保障體系是社會(huì)穩(wěn)定的?安全網(wǎng)?、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的?調(diào)節(jié)器?，是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要內(nèi)容，對(duì)調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)社會(huì)公平、擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要作用。建立和完善社會(huì)保障體系，提高人民生活水平，是國(guó)家長(zhǎng)治久安、人民生活幸福、經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的重要基礎(chǔ)，是建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要保障。當(dāng)前我圍的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，養(yǎng)老問題已成為政府、社會(huì)急需解決、迫在眉睫的社會(huì)問題。大力發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，讓更多的社會(huì)機(jī)構(gòu)參與發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，建立多層次的社會(huì)保障體系，滿足差異化的養(yǎng)老需求，有利于進(jìn)一步完善我國(guó)的社會(huì)保5章體系。
2、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為解決人口老齡化闊題提供了新出路。我國(guó)是一個(gè)老齡化較為嚴(yán)重的國(guó)家，高齡化、空巢化、少子化及由此形成的。四加二加一’家庭已是大量出現(xiàn)，將來這一局面更為嚴(yán)重。養(yǎng)老服務(wù)是社會(huì)服務(wù)的重要方面，大力發(fā)展與老年人特殊需求相適應(yīng)的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，是應(yīng)對(duì)人口老齡化的重要舉措。從國(guó)外養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況和商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的普遍規(guī)律看，要培育健康發(fā)展的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，必須引進(jìn)社會(huì)機(jī)構(gòu)，借鑒連鎖商業(yè)服務(wù)規(guī)?；l(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)，著力發(fā)展符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，具有獨(dú)立生存與發(fā)展能力的社會(huì)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，建立一批連鎖化、規(guī)?；钠放起B(yǎng)老機(jī)構(gòu)。提高養(yǎng)老機(jī)構(gòu)社會(huì)化水平，讓更多的社會(huì)機(jī)構(gòu)參與發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，使之成為一個(gè)符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律、能夠健康成長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，是未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體趨勢(shì)，也是我國(guó)解決人口老齡化問題的新出路。
3、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能提高老年人生活質(zhì)量。由于養(yǎng)老社區(qū)將向老年人提高優(yōu)質(zhì)醫(yī)療健康等高附加值的增值服務(wù)，徹底解決老年人養(yǎng)老的后顧之憂，能大幅度提高老年人的生命質(zhì)量，提高老年人的壽命。同時(shí)，引導(dǎo)老年人參與社會(huì)公益活動(dòng)，參與慈善事業(yè)，提升老年人的精神面貌和生命質(zhì)量。
4、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能緩解城市壓力，改善城市生活質(zhì)量。當(dāng)今城市入口密集、交通擁擠、噪音污染叢生、生活質(zhì)量下降，人口疏散已經(jīng)成為諸多城市不得不面對(duì)的一大難題。養(yǎng)老社區(qū)的建立將使一部分老年人從城市移居到城市周邊區(qū)域養(yǎng)老，這將緩解城市壓力，節(jié)約城市資源，提高城市活力，有效改善城市生活質(zhì)量。同時(shí)大量的高收入、高素質(zhì)的城市老年人到城市周邊區(qū)域養(yǎng)老，將全面拉動(dòng)該地區(qū)的商貿(mào)、旅游、通訊、交通、教育、文化、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，打開與外界交流通道，這無疑為城市周邊區(qū)域的發(fā)展開辟一條新型、便捷的發(fā)展之路。
4、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。一方面我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)具有巨大的市場(chǎng)價(jià)值和廣闊的發(fā)展空間，通過投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，公司可充分分享我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展成果，能夠給公司帶來持續(xù)穩(wěn)定的利潤(rùn)，形成公司新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。另一方面作為一家大型國(guó)有企業(yè)，公司具有優(yōu)良的社會(huì)責(zé)任感傳統(tǒng)，參與發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，正是某某以關(guān)注社會(huì)焦點(diǎn)問題、化解社會(huì)焦點(diǎn)問題為己任的社會(huì)責(zé)任感的具體體現(xiàn)。因此公司投資發(fā)展養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮公司對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定運(yùn)行的支持作用，參與解決我國(guó)社會(huì)老齡化問題，體現(xiàn)了公司積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，勇于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的形象，有助于提升公司的社會(huì)形象。
5、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能極大提升某某品牌價(jià)值。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，搶占我國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)展的主導(dǎo)地位，通過制定高標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)規(guī)范，為客戶提供高附加值的增值服務(wù)，引領(lǐng)行業(yè)的發(fā)展，將造成良好的社會(huì)效應(yīng)，極大提升某某的品牌價(jià)值。
第二章國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老市場(chǎng)概況
通過對(duì)國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)展因素、需求、供給、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等情況進(jìn)行比較分析，發(fā)現(xiàn)人口老齡化率的不斷提高、收入水平的不斷提升和醫(yī)護(hù)市場(chǎng)的日趨完善有效推動(dòng)了國(guó)外養(yǎng)老市場(chǎng)的發(fā)展。多元化的養(yǎng)老產(chǎn)品切合了各層次年齡段的養(yǎng)老需求。在有效的政府監(jiān)管和政策補(bǔ)貼支持下，商業(yè)養(yǎng)老市場(chǎng)形成集中度相對(duì)較高的良性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。國(guó)內(nèi)養(yǎng)老市場(chǎng)需求龐大，高端需求強(qiáng)勁，但供給嚴(yán)重不足，普遍集中于低端養(yǎng)老市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)無序，監(jiān)管缺失，缺乏具有規(guī)模性的大型養(yǎng)老社區(qū)。比較可以看出，我國(guó)要培育健康發(fā)展的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，必須在加強(qiáng)政府監(jiān)管和政策扶持的同時(shí)，積極弓}進(jìn)社會(huì)機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老市場(chǎng)，走產(chǎn)品高端化、管理專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)連鎖化、功能多樣化的經(jīng)營(yíng)道路，著力發(fā)展符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，具有獨(dú)立生存和發(fā)展能力的社會(huì)化、連鎖化、規(guī)模化、品牌化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。
一、國(guó)外養(yǎng)老市場(chǎng)概況(一)養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)展因素分析
從全球范圍來看，人口老齡化率的不斷提高、收入增長(zhǎng)的不斷提升和醫(yī)護(hù)市場(chǎng)的日趨成熟是推動(dòng)養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵因素。
1．、人口老齡化
在推進(jìn)養(yǎng)老市場(chǎng)快速發(fā)展的諸多因素中，人口老齡化是最為重要的推動(dòng)因素之一。以美國(guó)為例，美國(guó)的老齡化率由1980年的6．2％增長(zhǎng)至2008年的10．3％，65歲以上的老年人達(dá)到了3630萬人。與之相適應(yīng)，美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)的床位數(shù)也持續(xù)增加。在1967年，美國(guó)每千名65歲以上的老人在養(yǎng)老社區(qū)可獲得的床位數(shù)僅為29．1。在1986年，此數(shù)字則達(dá)到了48．5。而在2008年更達(dá)到了79。9。
2、收入增長(zhǎng)
收入增長(zhǎng)也是推進(jìn)養(yǎng)老市場(chǎng)快速發(fā)展的主要因素之一。個(gè)人收入的不斷增長(zhǎng)，增加了老齡人口的購(gòu)買力，使其可以享受更為專業(yè)化、服務(wù)內(nèi)容更加豐富的養(yǎng)老產(chǎn)品，有力的刺激和帶動(dòng)了養(yǎng)老市場(chǎng)的發(fā)展。仍以美國(guó)為例，1967年至2008年，美國(guó)的人均收入由3．3萬美元增長(zhǎng)至5萬美元，與養(yǎng)老需求也呈現(xiàn)出較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。
圖l：美國(guó)人口老齡化與養(yǎng)老需求的關(guān)聯(lián)性分析
資料來源：Recent Social。rrends in the Uni。ted Sta‘tes 圖2：美國(guó)居民人均收入與養(yǎng)老需求的關(guān)聯(lián)性分析
資料來源：Recent Social Trends in the IJn]ted States(二)養(yǎng)老需求內(nèi)容分析
由于個(gè)體差異，老年人對(duì)養(yǎng)老需求的內(nèi)容也不盡相同。總體而言，養(yǎng)老需求內(nèi)容是隨著老年人口的年齡和身體狀況的變化而呈現(xiàn)出差異性。隨著年齡增長(zhǎng)和身體條件的惡化，老年人養(yǎng)老需求的內(nèi)容將從前期的預(yù)防性和支持性的需求逐步轉(zhuǎn)化為后期的長(zhǎng)期看護(hù)及精細(xì)護(hù)理需要。
以美國(guó)為例，剛退休時(shí)，其養(yǎng)老主要需求體現(xiàn)為預(yù)防性養(yǎng)老，主要內(nèi)容包括一些體育運(yùn)動(dòng)及社會(huì)活動(dòng)等需求。在老人身體進(jìn)一步衰老屆，其需求主要變?yōu)橹С中孕枨?，即需要一些普通的生活照料，如做飯及家政服?wù)等。而當(dāng)老人行動(dòng)不便時(shí)，則需要養(yǎng)老社區(qū)給與長(zhǎng)期看護(hù)，這些服務(wù)可能包括如廁、洗澡、穿衣等。當(dāng)老人步入生命的夕陽階段時(shí)，則需要看護(hù)人員提供24小時(shí)的看護(hù)服務(wù)。
l、預(yù)防性需求：主要是年齡段剛進(jìn)入老年階段的老人，身體狀況較 好，其主要需求表現(xiàn)為參加各種社會(huì)活動(dòng)和體育運(yùn)動(dòng)。
2、支持性需求：主要是能正常行動(dòng)但需要一定幫助的老人，其主要需求表現(xiàn)為支持性服務(wù)和非專業(yè)的生活協(xié)助。
3、長(zhǎng)期看護(hù)需求：主要是行動(dòng)不便的老人，其主要需求表現(xiàn)為洗澡、穿衣、飲食、如廁和室內(nèi)移動(dòng)等基本活動(dòng)。
4、精細(xì)護(hù)理需求：主要是患病較為嚴(yán)重的老人，主要需求表現(xiàn)為專業(yè)性的醫(yī)療護(hù)理以及24小時(shí)的生活看護(hù)。
圖4：美國(guó)55．歲以上老人的養(yǎng)老需求類型謄藝竄釉盍爹淼≯ 資料來源：Greystone Communi~ies Con％inum of Care Chart(三)養(yǎng)老市場(chǎng)供給種類分析(三)養(yǎng)老市場(chǎng)供給種類分析
發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老市場(chǎng)較為成熟，其所提供的養(yǎng)老服務(wù)的供給形式也多種多樣，包括家庭養(yǎng)老、政府養(yǎng)老及商業(yè)養(yǎng)老等多種形式。
根據(jù)老年人養(yǎng)老需求內(nèi)容的不同，養(yǎng)老產(chǎn)品的供給種類也有所不同。綜合美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，養(yǎng)老社區(qū)針對(duì)預(yù)防性需求、支持性需求、長(zhǎng)期看護(hù)需求和精細(xì)看護(hù)需求等不同細(xì)分市場(chǎng)，提供活力居住社區(qū)、獨(dú)立居住社區(qū)、協(xié)助居住社區(qū)、護(hù)理居住社區(qū)及持續(xù)看護(hù)社區(qū)等五種類型的養(yǎng)老社區(qū)業(yè)態(tài)。
l、活力居住杜區(qū)：活力居住社區(qū)包含的物業(yè)主要包括獨(dú)立式別墅、鄉(xiāng)村別墅、聯(lián)排別墅和不提供專門服務(wù)的公寓。這些社區(qū)通常是限制或針對(duì)55歲或以上的成年人。居民普遍擁有一種獨(dú)立的生活方式。社區(qū)一般包括的設(shè)施有俱樂部、高爾夫球場(chǎng)和休閑空間。其維修保養(yǎng)費(fèi)用包含在每月的管理費(fèi)中。社區(qū)不提供隨著老人年齡增大而可能需要的一些護(hù)理設(shè)施和服務(wù)。
2、獨(dú)立居住社區(qū)：獨(dú)立居住社區(qū)主要為生活可以完全自理的老人設(shè)計(jì)，是一種有入住家庭年齡限制并提供中央餐飲服務(wù)的社區(qū)。住在這里的老人們保持自己獨(dú)立的生活習(xí)慣，很少或基本不需要其它幫助。社區(qū)為居民提供的服務(wù)包括餐飲服務(wù)、家政服務(wù)、交通服務(wù)和社交及康樂活動(dòng)。這些附加服務(wù)費(fèi)用包括在每月的管理費(fèi)中。一般來說，獨(dú)立居住社區(qū)不需要政府有關(guān)部門的執(zhí)照，但很多這樣的住宅包含有協(xié)助居住的成分，從而需要住宅所在地的政府的批準(zhǔn)和許可。
圖5：美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的種類
資料來源：Greystone Communities Continum 0f Care Chart
3、協(xié)助居住社區(qū)：協(xié)助居住社區(qū)是受國(guó)家管制的租賃物業(yè)，一般要持有州政府的許可執(zhí)照。其主要為生活可半自理的老人設(shè)計(jì)，通過受過訓(xùn)練的員工為老人提供日常的生活起居服務(wù)，包括藥品管理、洗澡、穿衣、如廁、攙扶走動(dòng)和喂食等等。尤其是為需要提醒服藥、需要24小時(shí)看護(hù)服務(wù)、有困難獨(dú)立行走，有特殊醫(yī)療要求，有失禁問題，有老年癡呆癥的老人提供服務(wù)。提供協(xié)助的程度和水平是由多種因素決定的，如入住老人的需求、機(jī)構(gòu)自身的能力、所在州的法律等。
4、護(hù)理居住社區(qū)：護(hù)理居住社區(qū)為生活不可自理的老人設(shè)計(jì)，提供24小時(shí)護(hù)理和醫(yī)療保健服務(wù)。護(hù)理居住社區(qū)是擁有SNF(專業(yè)護(hù)理設(shè)施)或者NF(護(hù)理設(shè)施)執(zhí)照，為大多數(shù)需要24小時(shí)護(hù)理和醫(yī)療保健服務(wù)的個(gè)人，按日費(fèi)率或出租價(jià)格收費(fèi)的物業(yè)。它提供常規(guī)的醫(yī)藥監(jiān)督和康復(fù)治療，不同的護(hù)理居住社區(qū)各有專長(zhǎng)。由于護(hù)理居住社區(qū)受聯(lián)邦、州政府的規(guī)定管轄，護(hù)理居住社區(qū)必須滿足標(biāo)準(zhǔn)，有適當(dāng)?shù)墓ぷ魅藛T，其花名冊(cè)包括管理人員、注冊(cè)護(hù)士、有執(zhí)照的護(hù)士、護(hù)工和其他人員。
絕大多數(shù)護(hù)理居住社區(qū)參加了醫(yī)療補(bǔ)助和醫(yī)療保險(xiǎn)項(xiàng)目，因此一般來說，入住這些社區(qū)可以享受醫(yī)療補(bǔ)助許可和醫(yī)療保險(xiǎn)報(bào)銷。但這些設(shè)施必須滿足聯(lián)邦的要求以及州政府執(zhí)照的標(biāo)準(zhǔn)。即使不參加醫(yī)療補(bǔ)助和醫(yī)療保險(xiǎn)，護(hù)理院也必須滿足州政府的執(zhí)照標(biāo)準(zhǔn)。在美國(guó)人們認(rèn)為護(hù)理居住社區(qū)是僅次于核電站的規(guī)定最多的行業(yè)。
5、持續(xù)看護(hù)社區(qū)：持續(xù)看護(hù)社區(qū)為高收入老人提供全方位或定制化的保健和醫(yī)療服務(wù)。持續(xù)看護(hù)社區(qū)是由活力居住物業(yè)、獨(dú)立生活物業(yè)、協(xié)助居住物業(yè)和護(hù)理居住物業(yè)共同組成的。對(duì)于生活在這個(gè)社區(qū)的居民的最重要的吸引力是他們無需隨著保健和醫(yī)療需求的變化而搬遷，在社區(qū)的物業(yè)中轉(zhuǎn)移就行。各個(gè)持續(xù)看護(hù)社區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，但一般包括入住費(fèi)，公寓費(fèi)和租金。許多社區(qū)每月還收取維護(hù)費(fèi)，以換取居住單元、餐飲服務(wù)和一些保健服務(wù)。一股持續(xù)看護(hù)社區(qū)需要州政府的許可。
(四)養(yǎng)老市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析
發(fā)達(dá)國(guó)家在商業(yè)養(yǎng)老市場(chǎng)中，行業(yè)集中度相對(duì)較高。以美國(guó)為例，根據(jù)公開資料顯示，各類上市的養(yǎng)老杜區(qū)共有23家，其資產(chǎn)總額達(dá)到482．1億美元，凈資產(chǎn)額為206．77億美元。以上市公司的收入計(jì)算，排名前5名的上市養(yǎng)老社區(qū)的收入，占到整個(gè)行業(yè)收入的55．‘79％。而以資產(chǎn)總額計(jì)算，排名前5名的上市養(yǎng)老社區(qū)的資產(chǎn)總額，占到整個(gè)行業(yè)資產(chǎn)總額的65．80％。
造成行業(yè)集中度相對(duì)較高的主要原因是由于政府對(duì)于養(yǎng)老社區(qū)的管制較為嚴(yán)格，如除活力居住社區(qū)外，美國(guó)各類型主要養(yǎng)老社區(qū)都需要聯(lián)邦政府或州政府的執(zhí)照，其從業(yè)人員均須經(jīng)過相關(guān)業(yè)務(wù)的培訓(xùn)，并需要在政府有關(guān)機(jī)構(gòu)登記。由于如此嚴(yán)格的管制，為達(dá)到政府的要求，而造成了養(yǎng)老社區(qū)行業(yè)的收購(gòu)兼并較為頻繁，造就了相對(duì)集中的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況。
圖6：美國(guó)各大養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)商市場(chǎng)份額占比(以收入計(jì)算)資料來源：美國(guó)各大養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)商2008年年報(bào)
圖7：美國(guó)各大養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)商市場(chǎng)份額占比(以資產(chǎn)計(jì)算)相對(duì)嚴(yán)格的行業(yè)進(jìn)入門檻，同時(shí)也造就了美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)相對(duì)較高的入住率。根據(jù)2008年3月31日，美國(guó)老年人家居及服務(wù)聯(lián)合會(huì)對(duì)主要養(yǎng)老社區(qū)的經(jīng)營(yíng)者抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，美國(guó)主要養(yǎng)老社區(qū)類型的入住率基本在85％以上。
資料來源：美國(guó)老年人家居及服務(wù)聯(lián)合會(huì)(五)政府監(jiān)管
發(fā)達(dá)國(guó)家，政府對(duì)商業(yè)養(yǎng)老市場(chǎng)的監(jiān)管較為嚴(yán)格。對(duì)于除有自理能力的活力居住社區(qū)以外，一般均需獲取由政府頒發(fā)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老社區(qū)的執(zhí)照。同時(shí)，對(duì)于所有養(yǎng)老社區(qū)，建立一套包括建筑設(shè)施、衛(wèi)生條件、服務(wù)水平、管理能力在內(nèi)的資質(zhì)評(píng)估系統(tǒng)，加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理。
前面提到，美國(guó)政府對(duì)于養(yǎng)老社區(qū)的管制較為嚴(yán)格，如除活力居住社區(qū)外，美國(guó)各類型主要養(yǎng)老社區(qū)都需要聯(lián)邦政府或州政府的
執(zhí)照，其從業(yè)人員均須經(jīng)過相關(guān)業(yè)務(wù)的培訓(xùn)，并需要在政府有關(guān)機(jī)
構(gòu)登記。澳大利亞政府對(duì)于養(yǎng)老社區(qū)的管理也有著一系列嚴(yán)格的規(guī)居住社區(qū)外，美國(guó)各類型主要養(yǎng)老社區(qū)都需要聯(lián)邦政府或州政府的執(zhí)照，其從業(yè)人員均須經(jīng)過相關(guān)業(yè)務(wù)的培訓(xùn)，并需要在政府有關(guān)機(jī)構(gòu)登記。澳大利亞政府對(duì)于養(yǎng)老社區(qū)的管理也有著一系列嚴(yán)格的規(guī)章制度，政府通過這些制度對(duì)養(yǎng)老社區(qū)市場(chǎng)進(jìn)行有效管理。這些制度主要包括關(guān)于行業(yè)參與者的規(guī)章制度、關(guān)于供應(yīng)的規(guī)章制度、關(guān)于客戶的規(guī)章制度以及關(guān)于價(jià)格的規(guī)章制度。這些制度的實(shí)施，提高了行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，限制了惡性競(jìng)爭(zhēng)，提升了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，保障了養(yǎng)老社區(qū)的良性發(fā)展。
二、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老市場(chǎng)概況(一)國(guó)內(nèi)養(yǎng)老需求市場(chǎng)概況 l、總體需求規(guī)模龐大
我國(guó)老齡人口于1999年即以超過國(guó)際老齡化杜會(huì)lo％的標(biāo)準(zhǔn)，整 體進(jìn)入老齡化社會(huì)。據(jù)全國(guó)老齡委權(quán)威數(shù)據(jù)，2004年底，中國(guó)60歲 以上老年人口達(dá)到1．43億人，占總?cè)丝诘膌O．97％。2005年底，中國(guó) 60歲以上老年人口近1．44億人，占總?cè)丝诘谋壤_(dá)11％，65歲以上老 年人口達(dá)到l。Ol億人，占全國(guó)總?cè)丝诘?．7％。2006年中國(guó)60歲以上 老年人口接近1．5,fz,。2007年底中國(guó)60歲及以上老年人口已達(dá)到1．53億人，占總?cè)丝诘膌 1．6％。預(yù)計(jì)我國(guó)老年人口將以平均每年凈增596萬的速度增長(zhǎng)，2051年達(dá)到最高峰4．37億人，占到當(dāng)時(shí)總?cè)丝诘?1％。
規(guī)模龐大并且不斷加速擴(kuò)大的老齡人口，加上我國(guó)計(jì)劃生育國(guó)策形成獨(dú)特的?4+2+l?家庭結(jié)構(gòu)(即一對(duì)夫妻贍養(yǎng)四個(gè)老人和一個(gè)小孩)，使中圜社會(huì)面臨越來越嚴(yán)重的養(yǎng)老壓力，同時(shí)也形成了巨大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求。據(jù)全國(guó)老齡委抽樣調(diào)查，有16．7％的老年人表示愿意到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)安度晚年，且年紀(jì)較小的老年人表示愿意的比例大于年紀(jì)較大的老年人，顯示出中國(guó)人養(yǎng)老的觀念正在發(fā)生著變化，養(yǎng)老需求日益社會(huì)化，將形成一個(gè)體量驚人的現(xiàn)代養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。
2、高端養(yǎng)老需求強(qiáng)勁
中國(guó)社會(huì)經(jīng)過30多年的改革開放，人民的經(jīng)濟(jì)狀況已經(jīng)有了棲大改觀，形成了數(shù)量龐大的中產(chǎn)階級(jí)和富裕群體。據(jù)全球管理咨詢公司麥肯錫研究報(bào)告，截至2008年，中國(guó)富裕家庭數(shù)量為160萬個(gè)，且未來五到七年將以每年15．996的速度遞增，到20 15年，這個(gè)數(shù)字齲達(dá)到440萬個(gè)：而同期美國(guó)、日本富裕家庭數(shù)量年均增速只有2．1％署lL．7％。中國(guó)即將成為僅次于美國(guó)、日本和英國(guó)的全球富裕家庭數(shù)量第四多的國(guó)家。當(dāng)前，中國(guó)的富裕人群主要集中在長(zhǎng)三角，珠三角、環(huán)渤海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，其中，30％生活在北京、上海、廣州和深可【這四個(gè)大都市中，居住在最富裕的lO個(gè)城市中的富裕消費(fèi)者占全匡總數(shù)的50％。這些群體在考慮養(yǎng)老安排時(shí)，觀念開放，更能接受在j；f境優(yōu)美，設(shè)施完備、服務(wù)周到的高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。針對(duì)這部分高端人群的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，孕育著巨大的財(cái)富空間。
(二)我國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的供給概況
1、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給種類分析
轉(zhuǎn)閏的兼老加構(gòu)幸覃旬．括抖令福雨I嚏。甜老瞎和老芷科反簍．
1、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給種類分析
我國(guó)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要包括社會(huì)福利院、敬老院和老年社區(qū)等。
社會(huì)福利院。社會(huì)福利院主要面向城鎮(zhèn)?三無?老人，即無勞動(dòng)能力、無生活來源、無法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人，或者其法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人確無贍養(yǎng)、扶養(yǎng)能力的城市老年人，為他們提供養(yǎng)老的場(chǎng)所和各類生活、醫(yī)療服務(wù)。社會(huì)福利院的主要資金來源為政府補(bǔ)助。
敬老院。敬老院主要針對(duì)城鎮(zhèn)的各類有一定經(jīng)濟(jì)能力的老年人。敬老院分為公立與私立兩種。公立敬老院通常建設(shè)費(fèi)用由政府補(bǔ)助，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用向入住老人收取。私立敬老院無補(bǔ)助，基本自負(fù)盈虧。
老年社區(qū)。養(yǎng)老社區(qū)一般規(guī)模較大，除住宅用房外，還包括各類配套商業(yè)設(shè)施及醫(yī)療設(shè)施等，通常擁有社區(qū)醫(yī)院。養(yǎng)老社區(qū)通常包括家庭養(yǎng)老、公寓養(yǎng)老和看護(hù)養(yǎng)老三種類型的養(yǎng)老用房。
家庭養(yǎng)老的養(yǎng)老社區(qū)通常子女與老人同住一養(yǎng)老社區(qū)，主要的養(yǎng)老服務(wù)由子女提供，但社區(qū)也提供一定的補(bǔ)充服務(wù)，如日聞看護(hù)等。以養(yǎng)老公寓為主要形式的養(yǎng)老社區(qū)，主要針對(duì)有自理能力的老年人。此類社區(qū)一般老年人單獨(dú)居住，主要服務(wù)均由社區(qū)提供，包括日常的家政服務(wù)、生活服務(wù)、出行服務(wù)等。以看護(hù)養(yǎng)老為主要形式的養(yǎng)老社區(qū)，主要針對(duì)半自理或無自理能力的老年人。除提供養(yǎng)老公寓提供的各類服務(wù)以外還提供各類醫(yī)療服務(wù)，如急救服務(wù)、攙扶服務(wù)、喂飯服務(wù)等。
2、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給總量
2、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給總量
當(dāng)前我國(guó)城鄉(xiāng)公辦的各類敬老院、福利院、養(yǎng)老院等老年社會(huì)福利機(jī)構(gòu)共有39500多個(gè)，養(yǎng)老床位149．7萬多張，但平均每千名老人占有床位僅有8．6張，與發(fā)達(dá)國(guó)家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)50一70張的水平相差甚遠(yuǎn)，供需嚴(yán)重不平衡，差額巨大，絕大部分的需求都無法得到實(shí)現(xiàn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間十分廣闊。
(三)北京、上海養(yǎng)老市場(chǎng)概況
1、北京市養(yǎng)老市場(chǎng)概況(1)北京市人口老齡化狀況
2007年，北京市60歲以上的老人己超過200萬，如按囝家老齡委抽樣調(diào)查結(jié)果，約有16．7噓年人表示愿意到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)安度晚年，以此推算，北京約有33。4萬老人的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老需求，但現(xiàn)在北京的老年福利設(shè)施床位總數(shù)僅有3萬余張。隨著?4+2+l?家庭增多，人口壽命延長(zhǎng)，我國(guó)快速進(jìn)入老齡化階段，將有越來越多的老人從家中走出來，選擇?機(jī)構(gòu)養(yǎng)老?。
(2)北京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給狀況
北京市的主要養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是各城區(qū)街道辦事處、社會(huì)企事業(yè)單位和個(gè)人興辦的養(yǎng)老院、敬老院和托老所。這些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模都不大，一般床位都在100張以內(nèi)，住宿及設(shè)施條件比較簡(jiǎn)陋，服務(wù)和管理水平不高，主要服務(wù)對(duì)象是附近區(qū)域的老人。這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)從設(shè)施條件，收費(fèi)水平，服務(wù)和管理情況衡量，基本可以定位于中、低檔；其次是市屬及各區(qū)政府興辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量較少，一般床位在200—500張左右，每人每月收費(fèi)在1500—2500元左右，由于設(shè)施條件稍好，服務(wù)和管理也比較規(guī)范，老人入住率比較高，市屬的養(yǎng)老院均己住滿，且均有數(shù)千人的排隊(duì)。具體分析如下：
根據(jù)規(guī)模、收費(fèi)、管理水平等綜合情況，北京市各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)基本可以分為公辦和民辦兩種形式并在此基礎(chǔ)上劃分為五種類型：
第一類是直屬市民政局的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。一般規(guī)模在200—500張床左右，月人均收費(fèi)1500一-3000元(單人間1800元／月、豪華套間5000元／月)。具有較好的住宿、醫(yī)療條件，服務(wù)周到，管理規(guī)范，收費(fèi)合理且有政府補(bǔ)貼，入住率常年為100％，目前仍有上千人排隊(duì)等候入住。
第二類是各城區(qū)街道辦事處設(shè)立的養(yǎng)老院，是北京的主要養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。一般規(guī)模在lOO張床以內(nèi)，月人均收費(fèi)1000_2500元。具有區(qū)域優(yōu)勢(shì)，貼近社區(qū)，老人可以就近入住，交通方便，家人可以隨時(shí)探肇，收費(fèi)合理，管理比較規(guī)范，且有政府背景，老人和親屬比較放心，具有較高的入住率。
第三類是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府設(shè)立的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一般規(guī)模在100張床以內(nèi)，月人均收費(fèi)1000_2000元，條件較好的入住率還可以；但一些條件簡(jiǎn)陋，服務(wù)較差，管理欠缺的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，入住率比較低。
第四類是一些社會(huì)企事業(yè)單位設(shè)立的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一般規(guī)模在lOO張床以內(nèi)，月人均收費(fèi)1000一1500元，設(shè)施條件一般，收費(fèi)合理，服務(wù)和管理水平不高。主要是為照顧本單位職工入??；而面對(duì)社會(huì)服務(wù)的機(jī)構(gòu)則入住率相對(duì)較低。
第五類是民營(yíng)企業(yè)投資的老年公寓、國(guó)際敬老院等具有一定規(guī)模的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一般都在200張床位以上。具有較好的居住環(huán)境和醫(yī)療配套設(shè)施，管理也比較規(guī)范。其月人均收費(fèi)為3000元一5000元(包括單人間的收費(fèi))，是公辦養(yǎng)老院的卜2倍。像北京太申祥和國(guó)際礅老院、東方綜合養(yǎng)老院等投資較大，具有較好的設(shè)施和管理水平的，一般入住率可達(dá)到80一9596。
從以上五類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的基本情況分析，具有一定的投資規(guī)模，交通便利，有較好的住宿條件，能接待不同類型的老人(自理、半自理、不能自理)，有醫(yī)療配套設(shè)施，具有良好服務(wù)和管理水平的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，不論是公辦或民辦都比較受歡迎。即使收費(fèi)偏高也擁有較高的入住率；而一些投資規(guī)模不大、遠(yuǎn)離城區(qū)、設(shè)施條件差、服務(wù)和管理水平低、缺乏醫(yī)療配套的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，即便收費(fèi)低廉，老人前往入住的意愿也較低。
北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供應(yīng)缺口很大，尤其是定位在高檔并提供專業(yè)護(hù)理服務(wù)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。主要原因在于目前從事安養(yǎng)服務(wù)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人在經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及專業(yè)經(jīng)驗(yàn)上尚不具備從事高檔康復(fù)護(hù)理的市場(chǎng)開拓。
但從市場(chǎng)的需求來說，呈現(xiàn)?兩頭大，中間小’’的態(tài)勢(shì)，即由政府提供的福利性安養(yǎng)和由社會(huì)機(jī)構(gòu)提供的高端安養(yǎng)是渴求度最高的需求方向。
2、上海市養(yǎng)老市場(chǎng)概況(1)上海市人口老齡化狀況
上海是中國(guó)最早進(jìn)入老齡化的城市之一，人口老齡化呈現(xiàn)出程度高、速度快、高齡化突出等特點(diǎn)，獨(dú)居老人、空巢家庭等急需照顧的人群逐年擴(kuò)大。據(jù)上海市人口計(jì)生委報(bào)告，2007年上海60歲及以上戶籍老年人口總數(shù)己達(dá)286．83萬人，占總?cè)丝诘?0。8096；高齡老人／~507j。預(yù)測(cè)到2025年，上海人口老齡化比例將高達(dá)3596左右。
(2)上海市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給狀況
截止2006年，上海全市共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)505家，養(yǎng)老床位總數(shù)達(dá)59735張，占60歲及以上戶籍老年人口的2．2％，養(yǎng)老設(shè)施存在著較大缺口。2006年，上海市新增養(yǎng)老床位lO，206張，增長(zhǎng)率為20．6％，表明上海市的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展?fàn)顟B(tài)。表2：上海市年老年事業(yè)基本情況統(tǒng)計(jì)
±b士； 個(gè)數(shù) 面積(平床位數(shù) 收養(yǎng)人數(shù) 瑁乍?(個(gè))方米)(張)(人)
三、國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老市場(chǎng)比較分析(一)需求比較分析
從養(yǎng)老市場(chǎng)的推動(dòng)因素來看，我國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家并無較大差異。人口老齡化率的不斷提高、收入水平的不斷提升和醫(yī)護(hù)資源的不斷豐富也是我國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)需求不斷增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>
從需求內(nèi)容來看，由于發(fā)達(dá)國(guó)家居民收入水平較高，養(yǎng)老需求也更為豐富。近年來，隨著我國(guó)居民收入水平的不斷提高，消費(fèi)能力的不斷增強(qiáng)，老年人的養(yǎng)老需求內(nèi)容也目益豐富，呈現(xiàn)出逐步細(xì)化并向高端市場(chǎng)集中的趨勢(shì)，針對(duì)中高端人群的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，孕育著巨大的市場(chǎng)空間。
與國(guó)外市場(chǎng)比較，我國(guó)人口基數(shù)較大，導(dǎo)致我國(guó)老齡人口的絕對(duì)數(shù)量龐大。同時(shí)由于實(shí)施計(jì)劃生育政策的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)養(yǎng)老市場(chǎng)的需求總量和增速都明顯高于國(guó)外市場(chǎng)，且增速不斷加快。
(二)供給比較分析
從養(yǎng)老服務(wù)供給的內(nèi)容來看，發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老市場(chǎng)較為成熟，其養(yǎng)老服務(wù)的供給形式多樣、內(nèi)容豐富、功能齊全、服務(wù)專業(yè)。僅從養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展來看，針對(duì)老年人自理能力和經(jīng)濟(jì)能力的不同，已住社區(qū)及持續(xù)看護(hù)社區(qū)為代表的五大類成熟業(yè)態(tài)，可以針對(duì)老年人的需求特點(diǎn)，提供全面的服務(wù)。
與發(fā)達(dá)圜家相比，我國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)還不成熟，養(yǎng)老產(chǎn)品供給數(shù)量和種類均較少，養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)主要針對(duì)生活可自理的老年人，對(duì)于生活半自理或不可自理的老年人缺乏專業(yè)化的機(jī)構(gòu)進(jìn)行照顧，無法滿足不同類型老年人的養(yǎng)老需求。與國(guó)外成熟養(yǎng)老社區(qū)相比，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老杜區(qū)在發(fā)展理念、管理水平和服務(wù)方式等方面也存在較大差距，表現(xiàn)為開發(fā)理念較為落后，管理水平較低，服務(wù)功能不完善。
(三)監(jiān)管比較分析
在監(jiān)管方面，發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)于除有自理能力的老年人社區(qū)以外，均需獲取由政府頒發(fā)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老社區(qū)的執(zhí)照。同時(shí)，對(duì)于所有養(yǎng)老杜區(qū)，建立一套包括建筑設(shè)施、衛(wèi)生條件、服務(wù)水平、管理能力在內(nèi)的資質(zhì)評(píng)估系統(tǒng)，加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理。
而我國(guó)目前還沒有相關(guān)法律對(duì)養(yǎng)老市場(chǎng)予以規(guī)范，對(duì)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的醫(yī)療保障、醫(yī)療護(hù)理體系也沒有資質(zhì)認(rèn)定和監(jiān)管，沒有明確特定的監(jiān)管機(jī)構(gòu)。由于缺乏政府對(duì)市場(chǎng)的有效監(jiān)管和明確的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致市場(chǎng)處于一種無序競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)，對(duì)于未來養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作產(chǎn)生了不利的影響。
在政府補(bǔ)貼方面，發(fā)達(dá)國(guó)家由于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍帶有公益性質(zhì)，大多數(shù)老人在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)生活的最低生活費(fèi)用由政府或社會(huì)慈善機(jī)構(gòu)支付。比如，在澳大利亞，政府補(bǔ)貼的收入占到整個(gè)養(yǎng)老社區(qū)收入的4096—70％。而我國(guó)政府對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)的支持力度較小，除了每月每床位50元的補(bǔ)貼外，沒有直接對(duì)入住老人進(jìn)行資助，僅提供營(yíng)業(yè)稅減免等優(yōu)惠措施。
通過對(duì)國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老市場(chǎng)的綜合比較，針對(duì)我圍養(yǎng)老市場(chǎng)存在的不足，我國(guó)未來養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展，必須加強(qiáng)政府的監(jiān)管和政策扶持，積極引進(jìn)社會(huì)機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老市場(chǎng)，走產(chǎn)品高端化、管理專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)連鎖化、功能多樣化的經(jīng)營(yíng)道路，著力發(fā)展符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，具有獨(dú)立生存和發(fā)展能力的社會(huì)化、連鎖化、規(guī)?；⑵放苹酿B(yǎng)老機(jī)構(gòu)。
第三章總體規(guī)劃
某某養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目將本著?關(guān)愛老人、奉獻(xiàn)社會(huì)、共建和諧、管理科學(xué)?的經(jīng)營(yíng)理念，在市場(chǎng)定位上以中高端市場(chǎng)為目標(biāo)市場(chǎng)；在區(qū)域規(guī)劃和選址上要充分考慮經(jīng)濟(jì)、人文，氣候，環(huán)境，地理，生態(tài)六方面因素，建立差異化有代表性的養(yǎng)老養(yǎng)生基地，使候鳥式養(yǎng)老成為可能；在功能設(shè)計(jì)上，參照國(guó)內(nèi)步}成功模式設(shè)計(jì)休閑居住社區(qū)、康復(fù)居住社區(qū)和醫(yī)療看護(hù)社區(qū)三個(gè)相對(duì)獨(dú)立的功能區(qū)；在配套服務(wù)上，根據(jù)老年人不同需求特點(diǎn)和需求層次，提供全方位、全過程、全功能、全覆蓋的綜合配套體系；在發(fā)展思路上，通過品牌建設(shè)、品牌滲透和品牌輸出三個(gè)階段，構(gòu)建布局合理、規(guī)劃科學(xué)的某某的養(yǎng)老養(yǎng)生網(wǎng)絡(luò)體系，走品牌化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?、連鎖化、規(guī)范化、專業(yè)化的發(fā)展道路，打造中國(guó)養(yǎng)老養(yǎng)生第一品牌，建立中國(guó)養(yǎng)老養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并最終推動(dòng)我圍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。
一、市場(chǎng)定位與經(jīng)營(yíng)理念
一、市場(chǎng)定位與經(jīng)營(yíng)理念(一)市場(chǎng)定位
發(fā)達(dá)圍家的經(jīng)驗(yàn)表明，商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的主要定位基本均是針對(duì)中高端客戶，以Del Webb旗下的Sun City和Sun City West養(yǎng)老社區(qū)為例，其在美國(guó)20多個(gè)州開發(fā)的50多個(gè)老年人社區(qū)中，其客戶的人均收入均高于美國(guó)平均水平。
從國(guó)內(nèi)養(yǎng)老市場(chǎng)狀況來看，隨著我國(guó)居民收入水平的不斷提高，客觀上已經(jīng)形成了數(shù)量龐大的中產(chǎn)階級(jí)和富裕群體。這部分人群消費(fèi)意愿高、消費(fèi)能力強(qiáng)、受教育程度高、觀念更為開放，在考慮養(yǎng)老安排時(shí)更容易接受環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施完備、服務(wù)周到的中高端養(yǎng)老產(chǎn)品。
而目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)品供給主要集中于低端市場(chǎng)，針對(duì)中高收入人群的養(yǎng)老產(chǎn)品供給嚴(yán)重不足，是養(yǎng)老市場(chǎng)供需矛盾表現(xiàn)最為突出的領(lǐng)域，不利于社會(huì)的和諧與穩(wěn)定，針對(duì)這部分中高端人群的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，孕育著巨大的商機(jī)和財(cái)富空間。
因此，某某養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)定位于中高端養(yǎng)老市場(chǎng)，因此，采萊養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)定位于中高端養(yǎng)老市場(chǎng)，目標(biāo)客戶鎖定為中高收入人群，其整體上處于社會(huì)中上層，具有較高的社會(huì)地位，收入較為寬裕，有較為豐實(shí)的家底以及穩(wěn)定的養(yǎng)老金和其他收入來源。
學(xué)?為理念，著力打造一個(gè)充滿人文關(guān)懷、尊重生命價(jià)值、服務(wù)社會(huì)和諧、環(huán)境自然優(yōu)美、生態(tài)平衡持續(xù)、功能服務(wù)完備、管理專業(yè)科學(xué)的老年幸福家園，使老年人真正實(shí)現(xiàn)?老有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，老有所學(xué)，老有所樂，老有所用?。
?關(guān)愛老人?： 老年人作為一個(gè)特殊的社會(huì)群體，一個(gè)相對(duì)弱勢(shì)且迅速擴(kuò)大的群體，在社會(huì)生活中的位臵會(huì)越來越突出。關(guān)愛老年人，提供生態(tài)和諧、環(huán)境優(yōu)美、功能完善、配套齊全的養(yǎng)老產(chǎn)品，滿足老年人的養(yǎng)老需求，提高他們的生命生活質(zhì)量，是某某堅(jiān)持以人為本、履行社會(huì)責(zé)任、恪守?雙成?理念的現(xiàn)實(shí)體現(xiàn)，對(duì)于發(fā)展經(jīng)濟(jì)、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)具有十分重要的意義。
?奉獻(xiàn)社會(huì)?：奉獻(xiàn)社會(huì)既體現(xiàn)為某某對(duì)社會(huì)和老年人的奉獻(xiàn)，也體現(xiàn)為老年人對(duì)社會(huì)的奉獻(xiàn)。老年人是我國(guó)小康社會(huì)的建設(shè)者，也是小康社會(huì)的共享者。某某針對(duì)老年入的特點(diǎn)，提供功能完善的養(yǎng)老產(chǎn)品和多層次、全方位、全過程、全功能、全覆蓋的配套服務(wù)，是對(duì)老年人生命的尊重與關(guān)愛，也是對(duì)社會(huì)的奉獻(xiàn)與回饋。而通過搭建社區(qū)志愿者平臺(tái)，使老年人有機(jī)會(huì)發(fā)揮自身的潛能余熱，繼續(xù)奉獻(xiàn)、參與社會(huì)發(fā)展。
?共建和諧?：老年人是中華民族優(yōu)秀文化的堅(jiān)定守護(hù)者和傳播者，也是維護(hù)社會(huì)和諧的重要力量。養(yǎng)老服務(wù)工作是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要內(nèi)容，也是一個(gè)社會(huì)是否和諧的重要標(biāo)志。某某將通過合理規(guī)劃和功能設(shè)計(jì)，打造出一個(gè)人與人、人與自然、人與社會(huì)自然和諧的養(yǎng)老社區(qū)。這里生態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)美，老人可盡享自然之美；這里功能完善，多姿多彩，老人可盡享生活之樂；這里平臺(tái)多樣，活動(dòng)豐富，老人可發(fā)揮余熱，實(shí)現(xiàn)人生價(jià)值。某某養(yǎng)老社區(qū)將向社會(huì)和公眾展現(xiàn)出一幅幅?最美不過夕陽紅，溫馨又從容?的動(dòng)人畫面。
?管理科學(xué)?：某某養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目將引入和貫徹最先進(jìn)服務(wù)理念，整合各個(gè)領(lǐng)域中的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，把菜某的資源優(yōu)勢(shì)同專業(yè)機(jī)構(gòu)的人才優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行有效結(jié)合，從而對(duì)養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目進(jìn)行全方位、專業(yè)化、科學(xué)化的管理。從而為老年人提供高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的服務(wù)內(nèi)容，豐富周到的服務(wù)種類，完善齊全的服務(wù)設(shè)施，使老年人產(chǎn)生家的歸屬感。
二、區(qū)域規(guī)劃及選址原則(一)區(qū)域規(guī)劃
某某養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)為中高端市場(chǎng)，目標(biāo)客戶為中高收入人群。有數(shù)據(jù)表明，我國(guó)的富裕人群主要集中在長(zhǎng)三角，珠三角、環(huán)渤海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，其中，30％生活在北京、上海、廣州和深圳這四個(gè)大都市中，居住在最富裕的10個(gè)城市中的富裕消費(fèi)者占全國(guó)總數(shù)的50％。這些群體在考慮養(yǎng)老安排的標(biāo)準(zhǔn)較高，更能接受在氣候宜人、環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)平衡、地理優(yōu)越的地區(qū)建設(shè)的高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。因此，某某養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目在區(qū)規(guī)劃方面要綜合考慮經(jīng)濟(jì)、人文，氣候，環(huán)境，地理，生態(tài)六方面因素，同時(shí)要有一定的代表性。
按照上述標(biāo)準(zhǔn)，在某某養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目發(fā)展的第一階段，我們初步規(guī)劃在環(huán)渤海京津冀區(qū)域、長(zhǎng)三角江浙區(qū)域、珠三角區(qū)域、亞熱帶氣候區(qū)域、亞寒帶氣候區(qū)域以及中西部地區(qū)選擇若干交通條件較好、自然景觀較佳、輻射力較強(qiáng)的合適地塊，建立6個(gè)具有標(biāo)桿效應(yīng)的?新型養(yǎng)老養(yǎng)生基地?。
由于某某養(yǎng)老養(yǎng)生基地具有經(jīng)濟(jì)條件好、地域分布廣、氣候變化大、自然景觀佳、生態(tài)環(huán)境優(yōu)的特點(diǎn)，同時(shí)又很注重差異性和代這種區(qū)域布局就為老年人選擇養(yǎng)老地點(diǎn)提供了更為寬泛的選擇空間。老年人可根據(jù)自身偏好與需要，游走流動(dòng)于某某各個(gè)養(yǎng)老養(yǎng)生基地，使老年人候鳥式?的應(yīng)時(shí)移居、?休養(yǎng)式?的暫居、?度假式?的借居和長(zhǎng)期定居等不同需求均可以得到有效的滿足。
(二)具體項(xiàng)目選址原則
某某養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目在具體選址上應(yīng)遵循以下原則：
l、市場(chǎng)可行性。為使未來潛在客戶資源相對(duì)集中，應(yīng)充分考慮客戶 群體來源的支撐力和有效性，盡量選擇經(jīng)濟(jì)中心城市的周邊區(qū) 域，以降低項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)，確保整體收益。
2、成本可行性。為使開發(fā)成本具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，應(yīng)充分利用大城市和 周邊區(qū)域在養(yǎng)老環(huán)境和房地價(jià)、生活用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的巨大差異，提升 生活居住質(zhì)量的同時(shí)，大幅降低養(yǎng)老成本。
3、交通可行性。應(yīng)考慮到老年人不愿遠(yuǎn)離所在城市交往生態(tài)圈的習(xí)慣特點(diǎn)，基地選址應(yīng)爭(zhēng)取考慮在中心城區(qū)外部，交通通達(dá)的地點(diǎn)。
圖9：養(yǎng)老基地與養(yǎng)老中心分布圖
4、環(huán)境可行性。要避開市區(qū)商業(yè)繁華喧鬧的市鎮(zhèn)區(qū)域，避開有工業(yè) 污染的區(qū)域(包括其沿河下游及常年主導(dǎo)風(fēng)向下風(fēng)口區(qū)域)，避 開鐵路及高架交通沿線及有輻射及噪音超標(biāo)的區(qū)域。
5、地域可行性。要在適宜健身、療養(yǎng)、度假有氣候差異及特色環(huán)境 的優(yōu)勢(shì)地域發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)，特色環(huán)境例如熱帶海岸，森林氧吧，溫泉地?zé)幔瑵竦睾醇疤厣鷳B(tài)農(nóng)莊等。
6、規(guī)劃可行性。要依照國(guó)家有關(guān)城市規(guī)劃法律法規(guī)、規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 及各地方標(biāo)準(zhǔn)，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，保護(hù)耕地，節(jié)約使用土地，盡可能減少對(duì)環(huán)境的影響，規(guī)劃根據(jù)不同地區(qū)氣候環(huán)境制定盡可能高 的綠化標(biāo)準(zhǔn)，控制容積率和建筑高度，降低熱島強(qiáng)度。
三、項(xiàng)目功能設(shè)計(jì)
由于個(gè)體差異，老年人對(duì)養(yǎng)老需求的內(nèi)容也不盡相同?？傮w而言，養(yǎng)老需求內(nèi)容是隨著老年人口的年齡和身體狀況的變化而呈現(xiàn)出差異性。隨著年齡增長(zhǎng)和身體條件的惡化，老年入養(yǎng)老需求的內(nèi)容將從前期的預(yù)防性和支持性的需求逐步轉(zhuǎn)化為后期的長(zhǎng)期看護(hù)及精細(xì)護(hù)理需要。針對(duì)老年人在不同生理階段的需求特點(diǎn)，發(fā)達(dá)國(guó)家也相應(yīng)提供了不同的養(yǎng)老產(chǎn)品，主要包括活力居住社區(qū)、獨(dú)立居住社區(qū)、協(xié)助居住社區(qū)、護(hù)理居住社區(qū)及持續(xù)看護(hù)退休社區(qū)五種業(yè)態(tài)。
借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的成熟經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)具體國(guó)情，某某養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目根據(jù)老年人休閑養(yǎng)老、康復(fù)養(yǎng)老和醫(yī)療養(yǎng)老的基本需求，在功能設(shè)計(jì)上將養(yǎng)老社區(qū)劃分為休閑居住社區(qū)、康復(fù)居住社區(qū)及醫(yī)療看護(hù)社區(qū)三大相對(duì)獨(dú)立的功能區(qū)。
圖1 O：某某養(yǎng)老養(yǎng)生中心功能設(shè)計(jì)圖(一)休閑居住社區(qū)
老年人退休后大都身體康健，愿意游覽觀光，游走流動(dòng)于全國(guó)城鄉(xiāng)各地，瀏覽大好河山。國(guó)外為此類老年人提供了活力居住社區(qū)和獨(dú)立居住社區(qū)，以滿足老年人休閑、旅游的需求。而某某在各地打造的各具特色的休閑居住社區(qū)，將可以滿足老人為了避暑、避寒、避鬧等目的的?候鳥式?的應(yīng)時(shí)移居；休閑、旅游、調(diào)節(jié)生活等目的?休養(yǎng)式?的暫居、?度假式?的借居、長(zhǎng)期定居等不同需求。
休閑居住社區(qū)，其形式多樣，包括家庭式的養(yǎng)老公寓及酒店式的養(yǎng)老酒店。老年人可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力、意愿愛好等，做自主選擇，使老人充分享受老年休閑時(shí)光。
(二)康復(fù)居住社區(qū)
一些年齡較高以及療后和術(shù)屆身體活動(dòng)不便的老年人，其洗澡、穿衣、飲食、如廁、病后看護(hù)等活動(dòng)均需經(jīng)過專業(yè)化培訓(xùn)的服務(wù)人員為其提供貼心的服務(wù)。國(guó)外為此類老年人提供了協(xié)助看護(hù)社區(qū)以滿足其康復(fù)需求。而某某的康復(fù)居住社區(qū)將為此類老人提供健身、看護(hù)、養(yǎng)生等點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的護(hù)理服務(wù)，達(dá)到顧養(yǎng)生命，提高生命質(zhì)量的目標(biāo)。
(三)醫(yī)療看護(hù)社區(qū)
一些老年人身體極度虛弱或患有特殊疾病如老年癡呆癥，生活完全不能自理，為使這部分老年人得到專業(yè)性的醫(yī)療護(hù)理，醫(yī)療看護(hù)社區(qū)為老人提供了24小時(shí)的生活看護(hù)、臨終關(guān)懷等服務(wù)。使其在生命的最艱難的階段，體會(huì)到社會(huì)對(duì)于其的關(guān)懷，能夠安度晚年。
四、配套服務(wù)
某某養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目將根據(jù)老年人不同的需求特點(diǎn)和需求層次，建造相應(yīng)的配套設(shè)施，提供全方位、全過程、全功能、全覆蓋的配套體系，使住某某養(yǎng)老養(yǎng)生基地的老年人可以真正做到?老有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，老有所學(xué)，老有所樂，老有所用?。
(一)醫(yī)療衛(wèi)生
為滿足老年人的的醫(yī)療養(yǎng)老需求，養(yǎng)老社區(qū)將在提供日常醫(yī)療服務(wù)和康復(fù)醫(yī)療服務(wù)的基礎(chǔ)上，在各個(gè)養(yǎng)老基地間設(shè)立針對(duì)各類老年病的?產(chǎn)、研、學(xué)?一體化的老年病的醫(yī)療主題公園。
基礎(chǔ)醫(yī)療：老年人隨著年齡增長(zhǎng)，各種老年人常見病均處于多發(fā)狀態(tài)，養(yǎng)老社區(qū)本著?早發(fā)現(xiàn)、早治療?的精神，為入住養(yǎng)老社區(qū)的老年人提供了包括定期健康評(píng)估、個(gè)人護(hù)理規(guī)劃、常見病治療等基礎(chǔ)醫(yī)療服務(wù)，使老年人足不出戶即可滿足預(yù)防性的醫(yī)療需求。
康復(fù)醫(yī)療：針對(duì)老年人術(shù)后和病后的看護(hù)需要，我們?yōu)槠涮峁┝税?4小時(shí)看護(hù)、中醫(yī)按摩、針灸等在內(nèi)的醫(yī)療服務(wù)，使入住社區(qū)的老年人能都得到比較及時(shí)和周到的康復(fù)醫(yī)療服務(wù)，使其可以盡快的康復(fù)。
特殊醫(yī)療：為滿足老年人的的醫(yī)療養(yǎng)老需求，同時(shí)為促進(jìn)各地及治療機(jī)構(gòu)入住。如設(shè)立心血管專科、呼吸疾病?？?、癌癥?？啤⑵つw病?？?、老年癡呆癥?？频?，如此有各類老年病治療需求的老年人將根據(jù)自己的病情，在各個(gè)養(yǎng)老社區(qū)間流動(dòng)，促使?候鳥式?養(yǎng)老的實(shí)現(xiàn)。
健康管理：對(duì)于?候鳥式?養(yǎng)老的老年人，為方便其外出就醫(yī)，養(yǎng)老社區(qū)將為入住的老年人建立動(dòng)態(tài)的健康檔案，老年人健康檔案將由數(shù)據(jù)管理中心集中管理，養(yǎng)老社區(qū)醫(yī)院的醫(yī)生將根據(jù)健康檔案中老年人的身體狀況，為其提供合適的健康服務(wù)，使其得到動(dòng)態(tài)的健康管理。
(二)基礎(chǔ)服務(wù)
針對(duì)老年人基礎(chǔ)衣食住行的需求，杜區(qū)為老年人提供了不同風(fēng)味的飲食服務(wù)和體貼周到的家政服務(wù)。
飲食服務(wù)：針對(duì)老年人不同口味的飲食需求，養(yǎng)老社區(qū)將為老年人提供各種特色風(fēng)味的飲食服務(wù)，同時(shí)格配備有專門的營(yíng)養(yǎng)師對(duì)一日三餐制定營(yíng)養(yǎng)食譜，針對(duì)老年人的健康狀況進(jìn)行搭配和設(shè)計(jì)，并由專業(yè)的廚師主理，使其達(dá)到餐餐美昧、安全、營(yíng)養(yǎng)。
家政服務(wù)：針對(duì)老年人特別是單身老人和體弱多病的老人，不愿為料理家務(wù)、打掃衛(wèi)生花費(fèi)很多時(shí)間，養(yǎng)老社區(qū)將提供其提供體貼周到的家政服務(wù)，幫助老人料理日常生活，如清潔衛(wèi)生服務(wù)、商品代購(gòu)服務(wù)和專車接送服務(wù)等。
(三)文化休閑
為豐富老年人的文化休閑生活，社區(qū)為老年人提供的豐富多彩的文化娛樂生活，包括體育活動(dòng)、教育服務(wù)、旅游服務(wù)及文化娛樂服務(wù)等等，使老年人擴(kuò)大社交范圍，充分享受老年休閑時(shí)光。
體育運(yùn)動(dòng)：為豐富老年人的生活，滿足其強(qiáng)身健體的需要，養(yǎng)老社區(qū)將為入住社區(qū)的老年人提供各類適宜老年人進(jìn)行的體育活動(dòng)所需的場(chǎng)所，如高爾夫球場(chǎng)(低于標(biāo)準(zhǔn)桿)、網(wǎng)球場(chǎng)、設(shè)臵帶有標(biāo)示的不同長(zhǎng)度的散步道等。同時(shí)，養(yǎng)老社區(qū)還將在運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所為老年人提供免費(fèi)的醫(yī)藥用品、飲料等。老年人將通過體育鍛煉，可以促進(jìn)其身體健康，有助于老年人延年益壽。
教育服務(wù)：為充實(shí)老年人的文化生活，針對(duì)老年人求知的需求，社區(qū)將通過廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)、集中授課等多種方式，舉辦各類講座，如養(yǎng)生講座，以滿足老年人求知、社交的需求。
旅游服務(wù)：為滿足老年人休閑娛樂的需要，養(yǎng)老社區(qū)將引入專業(yè)旅游機(jī)構(gòu)為老年人提供旅游服務(wù)，并通過社區(qū)內(nèi)各類配套的旅游服務(wù)，如酒店服務(wù)、專車接送服務(wù)等，以便使老年人達(dá)到?候鳥式?的養(yǎng)老，使老人充分享受老年休閑時(shí)光。
文化娛樂服務(wù)：為滿足老年人的各類興趣愛好，社區(qū)將針對(duì)老年的不同的愛好，成立各類俱樂部如電影俱樂部、高爾夫俱樂部、網(wǎng)球俱樂部等以豐富他們的生活，增加他們的樂趣，使他們的晚年生活幸?？鞓?。這些文化娛樂活動(dòng)，也將增加老年人的社會(huì)聯(lián)系，擴(kuò)大社交范圍，陶冶思想情操。
(四)增值服務(wù)
除基本服務(wù)與文化娛樂服務(wù)以外，為滿足老年人諸如財(cái)富管理、法律援助及心理輔導(dǎo)等方面的需求，養(yǎng)老社區(qū)為其提供了理財(cái)服務(wù)、法律服務(wù)及心理服務(wù)等多方面的增值服務(wù)，使其安度晚年。
理財(cái)服務(wù)：為滿足老年人財(cái)富管理的需求，社區(qū)將針對(duì)老年入財(cái)產(chǎn)較為豐厚的特點(diǎn)，提供特色理財(cái)服務(wù)，一方面通過專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)和專業(yè)人士，為老年人提供理財(cái)知識(shí)培訓(xùn)和點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的理財(cái)代理服務(wù)；另一方面由養(yǎng)老社區(qū)為老年人在市區(qū)的房產(chǎn)提供出租管理服務(wù)，幫助其實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)的保值和增值。
法律服務(wù)：為幫助老年人解決諸如家庭財(cái)產(chǎn)分割問題、喪偶離異后再婚問題、無子女及親人瞻養(yǎng)問題等，社區(qū)將開展各類老人法律援助、咨詢、調(diào)解、庇護(hù)等服務(wù)活動(dòng)，以維護(hù)和保障老年人權(quán)益，使其安度晚年。
心理服務(wù)：對(duì)于老年人孤獨(dú)、寂寞的心理特征，社區(qū)將設(shè)立老年心里輔導(dǎo)中心，為鰥寡、孤獨(dú)的老人提供心里咨詢，以達(dá)到使老年人身心舒暢的目標(biāo)。
(五)自身價(jià)值
入住養(yǎng)老社區(qū)的老年人中，蘊(yùn)含著各類人才，其經(jīng)驗(yàn)與能力均是不可多得的。為此，養(yǎng)老社區(qū)為其提供了多樣化得平臺(tái)，使老人發(fā)揮余熱，繼續(xù)參與社會(huì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)人生價(jià)值。
潛能余熱服務(wù)：老年群體是一個(gè)蘊(yùn)含著極大開發(fā)價(jià)值的人才資源群體，尤其是離退休的老干部、老科技工作者，是國(guó)家的寶貴財(cái)富。社區(qū)將設(shè)立潛能余熱服務(wù)平臺(tái)，使老年人中的各類人才通過平臺(tái)找到發(fā)揮余熱的場(chǎng)所，以自己的優(yōu)勢(shì)繼續(xù)奉獻(xiàn)，參與社會(huì)發(fā)展，體現(xiàn)老年價(jià)值。
志愿者服務(wù)：為加強(qiáng)老年人與外部的交流，增加杜區(qū)內(nèi)部活力，社區(qū)將搭建志愿者服務(wù)平臺(tái)，使入住的老年人參與杜區(qū)各項(xiàng)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)、社區(qū)管理和服務(wù)，愿為社區(qū)建設(shè)貢獻(xiàn)自己的時(shí)間和精力。同時(shí)也可以讓社區(qū)外的志愿者為社區(qū)內(nèi)的老年提供服務(wù)，培養(yǎng)年輕人高尚的道德情操。另外，由于社區(qū)內(nèi)聚集了大量中高端客戶，因此社區(qū)將設(shè)立慈善基金和慈善項(xiàng)目，為老年人提供向社會(huì)捐贈(zèng)的平臺(tái)，以滿足老年人的自尊。
五、項(xiàng)目發(fā)展思路
在深入研究國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，并吸收案例成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，某某養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目建設(shè)養(yǎng)老基地樹立品牌、通過品牌管理建立連鎖網(wǎng)絡(luò)和將網(wǎng)絡(luò)滲透社區(qū)、覆蓋全國(guó)的三步走戰(zhàn)略計(jì)劃，逐步推進(jìn)。
品牌建設(shè)階段。某某在我國(guó)毗鄰大城市的周邊選擇若干生態(tài)環(huán)境優(yōu)越、依山傍水、區(qū)位地段好，適于養(yǎng)老的地域，建立大規(guī)模的養(yǎng)老養(yǎng)生基地。用全新的理念、全新的操作為老年人提供更領(lǐng)先、更專業(yè)、更貼近和更周到的服務(wù)，著力打造運(yùn)行順暢、服務(wù)專業(yè)、功能齊全、管理科學(xué)、收益穩(wěn)定的綜合型養(yǎng)老社區(qū)，在探索適合老年人群的社區(qū)發(fā)展模式的同時(shí)，建設(shè)某某的養(yǎng)老品牌。
品牌滲透階段。在養(yǎng)老養(yǎng)生基地發(fā)展較為成熟后，某某將在國(guó)內(nèi)主要旅游風(fēng)景區(qū)，通過少量輸出、參與管理的方式，完善品牌建設(shè)，營(yíng)造自己的養(yǎng)老連鎖網(wǎng)絡(luò)。由于此時(shí)某某養(yǎng)老品牌己具有一定的影響力，養(yǎng)老社區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)也較為豐富，已經(jīng)具備了一定資源整合的能力。在風(fēng)景環(huán)境資源豐富的地區(qū)吸收條件適宜的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，加盟某某連鎖養(yǎng)老社區(qū)。在不需要投入大量資金的條件下，可以不斷擴(kuò)大某某養(yǎng)老網(wǎng)絡(luò)的規(guī)模，并進(jìn)一步提升某某養(yǎng)老品牌的市場(chǎng)影響力。
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