第一篇：因拆遷安置產(chǎn)生糾紛問題應(yīng)該如何處理

因拆遷安置產(chǎn)生糾紛問題應(yīng)該如何處理

核心內(nèi)容：因拆遷安置產(chǎn)生糾紛問題應(yīng)該如何處理?申請(qǐng)有關(guān)拆遷安置糾紛的仲裁申請(qǐng)書應(yīng)該如何寫?下面，司法服務(wù)網(wǎng)拆遷安置欄目小編為您詳細(xì)介紹一份拆遷安置糾紛仲裁申請(qǐng)書的范本，希望對(duì)您能夠有所幫助。

申請(qǐng)人：某房地產(chǎn)開發(fā)公司，法定代表人，×××，職務(wù)：×××，住所地址：××市××街××號(hào)。

被申請(qǐng)人：×××，男，××歲，×族，某市工具廠工人，住所地址：××市××胡同××號(hào)。

申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人因拆遷補(bǔ)償問題經(jīng)協(xié)商未能達(dá)成拆遷協(xié)議，特申請(qǐng)房屋拆遷主管部門依法作出裁決。

請(qǐng)求事項(xiàng)：

1.裁決申請(qǐng)人為被申請(qǐng)人產(chǎn)權(quán)調(diào)換建筑面積為××平方米的三居室一套;

2.裁決被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人支付產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)款人民幣××××××元人民幣;

3.裁決被申請(qǐng)人在某區(qū)××號(hào)院平房×間內(nèi)周轉(zhuǎn)過渡。

事實(shí)和理由：

我公司經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)，并取得貴局核發(fā)的“拆許字(××××)第×××號(hào)”房屋拆遷許可證后，于××××年×月正式開始拆遷工作。被申請(qǐng)人在拆遷范圍內(nèi)某胡同××號(hào)有私房×間，建筑面積為××平方米，由被申請(qǐng)人自己居住。另經(jīng)調(diào)查查明，被申請(qǐng)人在拆遷范圍外某小區(qū)××號(hào)樓承租公房二居室一套。

拆遷開始后，經(jīng)申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人協(xié)商，被申請(qǐng)人要求申請(qǐng)人為其產(chǎn)權(quán)調(diào)換二居室、一居室各一套，后又提出補(bǔ)償××萬元人民幣，申請(qǐng)人認(rèn)為其要求不符合法律規(guī)定，予以拒絕。依據(jù)我國(guó)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第××條的規(guī)定，申請(qǐng)人為被申請(qǐng)人提供新建某小區(qū)××號(hào)樓××號(hào)、建筑面積為××平方米(不含公用面積)的三居室一套與其進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但被申請(qǐng)人以面積太少為由予以拒絕。雙方在拆遷公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)未能達(dá)成拆遷協(xié)議。

申請(qǐng)人認(rèn)為，被申請(qǐng)人的要求沒有法律依據(jù)，申請(qǐng)人為其提供的建筑面積為××平方米的房屋符合法律規(guī)定，被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定向申請(qǐng)人支付產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)款人民幣××××元人民幣，由于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋正在建設(shè)過程中，因此請(qǐng)主管部門裁決被申請(qǐng)人暫時(shí)在周轉(zhuǎn)房?jī)?nèi)周轉(zhuǎn)過渡，待新建房屋交付使用后再遷入新房?jī)?nèi)居住。

請(qǐng)房屋拆遷主管部門支持申請(qǐng)人的要求。

此致

某區(qū)房地產(chǎn)管理局

申請(qǐng)人：某房地產(chǎn)開發(fā)公司

××××年×月×日

本文來源：360法網(wǎng)（關(guān)于征地拆遷http://004km.cn/jingji/fangchan/chaiqian/）

第二篇：所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃

所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

第一，房?jī)r(jià)上漲容易誘使賣方違約。按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。在這漫長(zhǎng)的五年時(shí)間里，房?jī)r(jià)的走勢(shì)無論是誰都難以預(yù)料的。當(dāng)房?jī)r(jià)大幅上漲之時(shí)，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價(jià)更高的買方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在最終過戶之前，可能已經(jīng)被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬最終取決于過戶情況：誰最終取得了拆遷安置房的所有權(quán)證，誰就是房屋的所有權(quán)人，至于其是否是第一個(gè)買方則在所不問。許多拆遷安置房的買方認(rèn)為，買賣合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過了，就算賣方違約，還能把我從房子里趕出去不成?可事實(shí)上，完成過戶手續(xù)的買方將依法取得房屋的所有權(quán)，并有權(quán)要求原來的購房者搬出拆遷安置房屋。

第二，買方無法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益。在城市擴(kuò)展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時(shí)，拆遷部門所支付的補(bǔ)償金往往高于拆遷安置房的交易價(jià)格，而買賣雙方也因此對(duì)拆遷補(bǔ)償金的分配時(shí)常發(fā)生爭(zhēng)議：賣方認(rèn)為，房子還沒有過戶，則拆遷補(bǔ)償款當(dāng)然屬于賣方;買方認(rèn)為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)屬于買方。從法律上來講，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方：一方面，拆遷補(bǔ)償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提;而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。拆遷補(bǔ)償款不能適用孳息所有權(quán)隨交付變動(dòng)的規(guī)則。另一方面，拆遷補(bǔ)償款是賣方基于法律的規(guī)定而取得的，并非沒有合法的依據(jù)，因而不屬于不當(dāng)?shù)美?。因此，賣方在已經(jīng)收取了購房款之后，仍然有權(quán)利獲得拆遷補(bǔ)償款。

第三，易受不確定因素影響。交易時(shí)間過長(zhǎng)，則許多不可預(yù)見的因素都將誘發(fā)糾紛。在一起案件當(dāng)中，在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對(duì)于該買賣合同產(chǎn)生爭(zhēng)議，認(rèn)為賣給買房人的價(jià)格太低了。買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進(jìn)行交涉，繼而卷入到賣房人的家務(wù)當(dāng)中。最終，買房人選擇通過訴訟來解決問題，但卻又面臨新的難題。賣房人有多個(gè)繼承人，有的已經(jīng)赴海外定居。在這種情況下，法院將不得不通過外交途徑送達(dá)。而至于多長(zhǎng)時(shí)間能夠完成送達(dá)，就很難預(yù)測(cè)了，而訴訟也將因此被拖延下去，買方也就無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。除此之外，國(guó)家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會(huì)使得買賣雙方對(duì)于交易的得失進(jìn)行重新評(píng)估。

演愈烈的“高房?jī)r(jià)風(fēng)”，已經(jīng)悄然吹到了鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村；而失地農(nóng)民本該享受的福利，卻像農(nóng)村集體所有土地那樣，被種種或明或暗的手法給剝奪了。

人均耕地只有0.06畝，又位于鎮(zhèn)中心位置，這土地的金貴不言而喻。誰不“垂涎”這塊肥肉？誰不想在這塊寶地上做“創(chuàng)收”的文章？于是“高招”、“怪招”紛紛出籠：你想分配安置房，可以，那你先交45萬元“報(bào)名費(fèi)”，再來抓鬮。而且一招更比一招狠：行，再交30萬元“二期款”，安置房起步價(jià)每平方米5200元，你要嗎？這些“招數(shù)”，分明是要讓缺錢的失地農(nóng)民望而卻步。于是，這已經(jīng)接近于當(dāng)?shù)厣唐贩績(jī)r(jià)格的高價(jià)安置房，引來外村“有錢人”，采取出高價(jià)“勞務(wù)費(fèi)”等方法，讓本村人“代購”。

安置房變味成商品房，這失地農(nóng)民的權(quán)利誰來維護(hù)？“幸運(yùn)‘抓’到了房子”的村支書和村主任，你們就這樣心安理得了嗎？這里面是不是還藏有不可告人的貓膩？

如今，城市可供開發(fā)的土地越來越少，農(nóng)村土地尤其是城鄉(xiāng)接合部、村鎮(zhèn)中心地塊，成了許多人開發(fā)“山景房”、“度假別墅”的寶地。因此，新一輪的土地“搶奪戰(zhàn)”早已硝煙四起，其中的利益紛爭(zhēng)也必然會(huì)進(jìn)一步加劇。農(nóng)村中的很多公共資源和集體財(cái)富，成了被蠶食的對(duì)象。農(nóng)村損田毀林私建豪華別墅和豪華祖墳的丑聞，時(shí)有所聞；村官侵吞集體資產(chǎn)被判刑的消息，也經(jīng)常見諸媒體。盡管很多農(nóng)民往往敢怒不敢言，但當(dāng)公共資源被極少數(shù)人占有的狀況積蓄到極點(diǎn)時(shí)，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致農(nóng)村矛盾的激化。

什么叫農(nóng)民安置房？農(nóng)民安置房是用來解決農(nóng)民基本生活問題的，所以在價(jià)格上，不能與商品房太接近，應(yīng)該以成本價(jià)出售比較合適，有關(guān)部門更不該從安置房中獲利。而在谷聯(lián)村，本該給失地村民以福利的安置房，卻人為地變成了商品房，又人為抬高失地村民參與分房的門檻，這顯然有失公正，也違背了國(guó)家征用土地的有關(guān)法規(guī)、政策。

既然是農(nóng)村安置用房，就該顧及被征地村民的利益，讓每個(gè)村民都有權(quán)參與抽簽，而且失地村民更應(yīng)予優(yōu)先考慮?？傊?，要把權(quán)利還給失地農(nóng)民。

（一）讓農(nóng)民以放棄農(nóng)村宅基地為條件，按建房最低成本價(jià)購買移民新村的住房，必將一舉多贏

1、能有效地促使農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集聚。城鎮(zhèn)化，這是我國(guó)工業(yè)化、現(xiàn)代化的必由之路；遷居城鎮(zhèn)，也是眾多農(nóng)民的向往。由于城鎮(zhèn)的教育、醫(yī)療、發(fā)展條件和購物便捷度優(yōu)于農(nóng)村，大批農(nóng)村青壯勞力已轉(zhuǎn)到城鎮(zhèn)務(wù)工經(jīng)商，而且城鎮(zhèn)建成區(qū)邊緣區(qū)域商品住房的銷售價(jià)格比國(guó)有行政劃撥用地上所建造的移民新村的最低成本價(jià)大約要高出每平方米1000元至2000元（一套100平方米的住房差額達(dá)10萬元至20萬元），所以，讓農(nóng)民以退出在農(nóng)村的舊房舊宅基地或放棄在農(nóng)村使用集體土地建房為條件，讓他們以建房最低成本價(jià)購買在城鎮(zhèn)的多層或小高層套房，必將極大地調(diào)動(dòng)已經(jīng)在城鎮(zhèn)就業(yè)、通過努力有可能在城鎮(zhèn)就業(yè)的農(nóng)村青壯年的購房積極性、遷居主動(dòng)性，從而將有效地促使農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集聚，進(jìn)而也有利于農(nóng)村加工業(yè)向城鎮(zhèn)和園區(qū)集中。

2、能有效地促使農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。種糧務(wù)農(nóng)之所以收入較低，其中一個(gè)重要原因是勞均占有耕地量太少；促使農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收，仍需要減少務(wù)農(nóng)勞力，推動(dòng)農(nóng)民轉(zhuǎn)業(yè)。讓那些能在城鎮(zhèn)從事二三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)民以最低建房成本價(jià)購買在城鎮(zhèn)的住房，必將促使那些以務(wù)工經(jīng)商為主、以務(wù)農(nóng)種地為副和工作在城鎮(zhèn)、住房在農(nóng)村的人們，有償轉(zhuǎn)出農(nóng)村土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，或者將承包地委托給農(nóng)機(jī)大戶、農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社經(jīng)營(yíng)，從而必將有利于農(nóng)村土地的規(guī)?；?jīng)營(yíng)，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率。同時(shí)，讓那些通過自身努力和基層政府的務(wù)工技能培訓(xùn)、推薦轉(zhuǎn)移就業(yè)能夠進(jìn)入城鎮(zhèn)工商企業(yè)打工的農(nóng)民，能以成本價(jià)在城鎮(zhèn)購買住房，堪稱為對(duì)他們由務(wù)農(nóng)向務(wù)工轉(zhuǎn)變的一個(gè)強(qiáng)有力的助推——不僅購房后可以省去一筆外出打工的租房支出，而且能夠全家遷居，能夠掙到比在農(nóng)村務(wù)農(nóng)更多的收入。

3、能有效地提高土地利用率。就本市農(nóng)村住房狀況看，極大多數(shù)農(nóng)戶的宅基地實(shí)際占地面積達(dá)到300平方米上下，而移民新村多層或小高層住房節(jié)約集約用地，若建筑容積率為1.5，一套100平方米的住房連帶分?jǐn)傆谠搼舻淖≌^(qū)內(nèi)公用道路、綠地在內(nèi)的實(shí)際占地面積只要66.7平方米，兩相比較，戶均節(jié)約用地約233.3平方米。全市若能讓1萬戶農(nóng)民以退出在農(nóng)村的舊房舊宅基地或放棄在農(nóng)村批地建房為條件而以建房成本價(jià)購買城鎮(zhèn)的住房，就能節(jié)約建設(shè)用地或今后減少耕地轉(zhuǎn)建設(shè)用地3500畝。再則，在目前農(nóng)村宅基地實(shí)行無償退出政策的條件下，許多進(jìn)城鎮(zhèn)打工的農(nóng)民原在農(nóng)村的住房連同宅基地處于閑置狀態(tài)，即使能退的也不退，若讓農(nóng)民退出在農(nóng)村的宅基地與可以按建房最低成本價(jià)購買在城鎮(zhèn)的住房掛鉤，即能夠“以農(nóng)村宅基地?fù)Q取按最低成本價(jià)購買城鎮(zhèn)住房”，必將促使那些農(nóng)村閑置房屋的所有權(quán)人自愿、主動(dòng)地退出閑置著的宅基地，從而提高土地利用率，增加農(nóng)耕地面積或減少農(nóng)村新增建設(shè)用地。

本文形成初稿后曾征求一些干部的意見，有一種質(zhì)疑意見認(rèn)為如此設(shè)計(jì)難以實(shí)現(xiàn)建房用地占補(bǔ)平衡，因?yàn)樽栽竿顺龅呐f房舊宅基地不一定在村莊邊沿，多半呈梅花樁形散布于村莊內(nèi)的房屋叢中。對(duì)此，筆者認(rèn)為其節(jié)約用地的成效仍不容抹殺：其一，退出的舊宅基地若處于村莊邊緣，若按本市現(xiàn)行政策只要與農(nóng)田相連半田以上即可復(fù)墾的杠子實(shí)施，所退出的舊宅基地極大部分可以復(fù)墾為耕地，可以產(chǎn)生復(fù)墾指標(biāo)。其二，目前農(nóng)村中無使用權(quán)人的存量建設(shè)用地和未利用地幾乎已經(jīng)沒有，農(nóng)民分戶審批宅基地建房一般地都要新占耕地，例如本市最近幾年每年都安排300畝耕地轉(zhuǎn)建設(shè)用地指標(biāo)用于農(nóng)民個(gè)人建房，而且這一指標(biāo)還總是供不應(yīng)求。所以，即使部分農(nóng)民退出的舊房舊宅基地散布于村莊內(nèi)，即使不能復(fù)墾，只要退回給村集體，就能安排給那些沒條件遷居城鎮(zhèn)、卻有條件審批宅基地建房的農(nóng)戶，從而就能達(dá)到減少耕地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的目的。因?yàn)楦鱾€(gè)農(nóng)村中退出舊宅基地的農(nóng)戶多了，政府就不要再每年安排幾百畝耕地轉(zhuǎn)建設(shè)用地指標(biāo)給農(nóng)民單家獨(dú)樓地建房。第三，對(duì)愿意退出舊宅基地或放棄審批宅基地但不能產(chǎn)生復(fù)墾指標(biāo)者收繳一筆委托復(fù)墾造地費(fèi)后，極大多數(shù)地區(qū)能解決建造移民新村用地的占補(bǔ)平衡問題。以12萬元/畝的價(jià)格收繳一筆委托復(fù)墾造地費(fèi)，市國(guó)土局張堯江局長(zhǎng)認(rèn)為，若能如此實(shí)施，新增耕地一定能造出來，因?yàn)橛嘁κ袃?nèi)現(xiàn)利用低山緩坡造地和圍涂造地的成本價(jià)還只有每畝四五萬元；當(dāng)前造地難，一個(gè)重要制約因素是造地資金缺少。第四，如果退出的舊房位于村中央且房屋質(zhì)量較好，也許會(huì)有一些處于村莊邊緣且房屋質(zhì)量較差的農(nóng)戶出錢置換（即梯度轉(zhuǎn)移），若如此，其村莊邊緣的一處宅基地也能復(fù)墾。所以，設(shè)定以農(nóng)民退出舊宅基地或放棄在農(nóng)村審批宅基地為條件而讓他們按建房最低成本價(jià)購買城鎮(zhèn)住房，盡管節(jié)地的成效比整村拆遷改建要差一些，但節(jié)約、集約用地的成效依然明顯。

再則，讓農(nóng)民以退出農(nóng)村宅基地或放棄批地建房為條件而以最低建房成本價(jià)購買城鎮(zhèn)住房，必將助推農(nóng)村舊村的整村拆遷改建。根據(jù)上級(jí)政府對(duì)制定本市下一輪土地利用總規(guī)修編所提出的剛性要求，在今后10年中，本市要退宅復(fù)墾幾萬畝，實(shí)施這一大規(guī)模的退宅復(fù)墾工程，勢(shì)必要拆遷許多個(gè)舊村。采用優(yōu)惠政策促使能進(jìn)城鎮(zhèn)的居民遷居城鎮(zhèn)，必將使農(nóng)村住戶得以減少，從而助推大規(guī)模的舊村拆遷。一個(gè)舊村若原有100戶，幾十戶遷居城鎮(zhèn)了，剩下的幾十戶再進(jìn)行拆遷改建，拆遷的成本會(huì)較低，退宅復(fù)墾的面積就會(huì)較多。

4、能有效地?cái)U(kuò)大內(nèi)需。近期，為拉動(dòng)農(nóng)村消費(fèi)、促使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，市委、市政府作出了關(guān)于加快農(nóng)村住房改造建設(shè)的決策、部署。讓農(nóng)民以放棄在農(nóng)村的宅基地使用權(quán)為條件而按建房最低成本價(jià)購買城鎮(zhèn)住房，不僅與農(nóng)村工業(yè)化、城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)相適應(yīng)，也與眾多農(nóng)民想務(wù)工經(jīng)商和改善居住環(huán)境的心愿合拍，因而能促使眾多農(nóng)民自覺主動(dòng)地拆舊房、購新房，激活農(nóng)民的消費(fèi)需求，從而增加就業(yè)崗位，擴(kuò)大工業(yè)品銷售市場(chǎng)，促使經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)。

（二）建造移民新村的負(fù)面影響及其化解

1、興建多個(gè)移民新村的負(fù)面影響評(píng)估。在本市城區(qū)、工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)等吸納勞動(dòng)力較多的城鎮(zhèn)建造多個(gè)以成本價(jià)面向退宅農(nóng)民出售的移民新村，將產(chǎn)生的最大負(fù)面影響是可能導(dǎo)致市、鎮(zhèn)兩級(jí)政府減少土地出讓金收益。這一減收可通過若干假設(shè)而求得一個(gè)大概的數(shù)額：如果全市規(guī)劃建造移民新村多個(gè)、共1萬套住房，平均每套住房100平方米、建筑容積率為1.5，如果市區(qū)城郊結(jié)合部建移民新村5000套住房、同地段商品住宅用地出讓價(jià)凈收益為150萬元/畝，鎮(zhèn)邊緣區(qū)域建移民新村5000套住房、同地段商品住宅用地出讓價(jià)凈收益為80萬元/畝，如果不計(jì)移民新村配套的少量社區(qū)管理用房占地，如果政府不采取優(yōu)惠政策不讓農(nóng)民以建房最低成本價(jià)購房的話1萬戶中會(huì)有70%的戶陸續(xù)購買城鎮(zhèn)的商品住房，那么，市政府將減少土地出讓金收益5.25億元，鎮(zhèn)級(jí)政府將減少土地出讓金收益2.8億元。不過，這合計(jì)8.05億元的減收只是因移民新村擠占了部分商品住房購買力而消極測(cè)算的數(shù)額。

2、興建移民新村所引起的土地出讓金減收可以化解。首先，減控一二個(gè)政府投建項(xiàng)目就能實(shí)現(xiàn)抵補(bǔ)。近幾年來，市、鎮(zhèn)兩級(jí)財(cái)政通過出讓建設(shè)用地使用權(quán)而獲取的預(yù)算外收入，大多用于修建街路、公園、增辟綠地廣場(chǎng)、拆遷改造城中村鎮(zhèn)中村等項(xiàng)目上，雖說這些投資項(xiàng)目也屬改善民生工程，但投資額大小、投建時(shí)間遲早具有彈性，若將那些單項(xiàng)投資額兩三億元的改街路、建公園、造廣場(chǎng)項(xiàng)目和拆遷補(bǔ)償安置額達(dá)到10億元上下的舊城舊鎮(zhèn)區(qū)塊改建項(xiàng)目中并非急需的項(xiàng)目推遲兩三年，就能為大批農(nóng)民低成本遷居城鎮(zhèn)贏得時(shí)機(jī)，就能為興建移民新村創(chuàng)設(shè)財(cái)政資金收支平衡的條件。其次，以發(fā)展的視角看，城鎮(zhèn)建造移民新村也能為城鎮(zhèn)增添生機(jī)活力、增強(qiáng)發(fā)展后勁。如果城鎮(zhèn)通過新建多個(gè)移民新村增加居民1萬戶、約3萬人，那么，城鎮(zhèn)的社會(huì)消費(fèi)額將每年增加3億元以上，從而能使城鎮(zhèn)增加商業(yè)服務(wù)業(yè)用地的出讓收入，也能增加工商稅收；而且由于增加了1萬多名長(zhǎng)期穩(wěn)定的勞動(dòng)力而必將有利于城鎮(zhèn)二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展；或許這低成本從農(nóng)村進(jìn)入城鎮(zhèn)的農(nóng)民中還能磨煉出眾多的創(chuàng)業(yè)者，涌現(xiàn)出能給當(dāng)?shù)卣略龃罅慷愂盏钠髽I(yè)家。（

第三篇：關(guān)于拆遷安置房上市交易相關(guān)問題淺析

本站特稿：關(guān)于拆遷安置房上市交易相關(guān)問題淺

析

拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

按照現(xiàn)行法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房主要有如下兩大類：

一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。但該類安置房的轉(zhuǎn)讓往往受到限制，如北京、上海等城市均規(guī)定在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。

另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房（與市場(chǎng)價(jià)比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

一、拆遷安置房的入市銷售

日前，當(dāng)事人咨詢拆遷安置房買賣相關(guān)問題（能否買賣？買賣有何風(fēng)險(xiǎn)？如何防范等。）

本律師認(rèn)為拆遷安置房能否銷售要依具體情況來定：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定，不能轉(zhuǎn)讓的房屋包括未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的和法律法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形等情形。根據(jù)上述規(guī)定并結(jié)合安置房的不同情況本律師淺析如下：

1、如果拆遷前房子是公房，住戶是租住的，該房就不能轉(zhuǎn)讓；如果是公房，業(yè)主已向單位購買，而且安置房的產(chǎn)權(quán)證上是業(yè)主本人名字，就可以轉(zhuǎn)讓。

2、如果拆遷前房子就是業(yè)主自有房，安置房辦出的產(chǎn)權(quán)證也是業(yè)主的，業(yè)主一旦取得拆遷安置房的產(chǎn)權(quán)證，并且沒有規(guī)定限制對(duì)外出售，或者限制轉(zhuǎn)讓的期限已滿，這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什么區(qū)別，是完全可以上市交易的。至于沒有產(chǎn)權(quán)證房屋就出售，按照《城市房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定則為非法的，此外，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以房地產(chǎn)管理部門登記備案為準(zhǔn)，沒有登記備案的，除法律特殊規(guī)定的情形外，不具有物權(quán)法上的產(chǎn)權(quán)效力。也就是說此類安置房還沒有取得完全產(chǎn)權(quán)，對(duì)外出售是不合法的。即使簽訂附生效條件的買賣合同，期間風(fēng)險(xiǎn)也很大。

二、拆遷安置房的三大交易風(fēng)險(xiǎn)

1、房?jī)r(jià)上漲容易誘使賣方違約。

在產(chǎn)權(quán)過戶受時(shí)間限制的情況下（如規(guī)定了要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者），在受限制的期限內(nèi)，房?jī)r(jià)的走勢(shì)是難以預(yù)料的。當(dāng)房?jī)r(jià)大幅上漲之時(shí)，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價(jià)更高的買方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在最終過戶之前，可能已經(jīng)被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬最終取決于過戶情況：誰最終取得了拆遷安置房的所有權(quán)證，誰就是房屋的所有權(quán)人，至于其是否是第一個(gè)買方則在所不問。許多拆遷安置房的買方認(rèn)為，買賣合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過了，就算賣方違約，還能把我從房子里趕出去不成?可事實(shí)上，完成過戶手續(xù)的買方將依法取得房屋的所有權(quán)，并有權(quán)要求原來的購房者搬出拆遷安置房屋。

2、易受不確定因素影響。

交易時(shí)間過長(zhǎng)，則許多不可預(yù)見的因素都將誘發(fā)糾紛。如：

1、家庭成員內(nèi)部可能對(duì)拆遷安置房的分配有異議，萬一協(xié)商不成，可能內(nèi)部起訴到法院解決，最終確定的合法權(quán)益人是誰還無法確定；

2、在購買方等待過戶的漫長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，也有可能發(fā)生因出售方自身債務(wù)糾紛，導(dǎo)致房屋被債權(quán)人申請(qǐng)法院查封；

3、在一起案件當(dāng)中，在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對(duì)于該買賣合同產(chǎn)生爭(zhēng)議，認(rèn)為賣給買房人的價(jià)格太低了。買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進(jìn)行交涉，繼而卷入到賣房人的家務(wù)當(dāng)中；

4、除此之外，國(guó)家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會(huì)使得買賣雙方對(duì)于交易的得失進(jìn)行重新評(píng)估。

3、買方無法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益。

在城市擴(kuò)展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時(shí)，拆遷部門所支付的補(bǔ)償金往往高于拆遷安置房的交易價(jià)格，而買賣雙方也因此對(duì)拆遷補(bǔ)償金的分配時(shí)常發(fā)生爭(zhēng)議：賣方認(rèn)為，房子還沒有過戶，則拆遷補(bǔ)償款當(dāng)然屬于賣方；買方認(rèn)為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)屬于買方。從法律上來講，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方：一方面，拆遷補(bǔ)償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提；而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。拆遷補(bǔ)償款不能適用孳息所有權(quán)隨交付變動(dòng)的規(guī)則。另一方面，拆遷補(bǔ)償款是賣方基于法律的規(guī)定而取得的，并非沒有合法的依據(jù)，因而不屬于不當(dāng)?shù)美?。因此，賣方在已經(jīng)收取了購房款之后，仍然有權(quán)利獲得拆遷補(bǔ)償款。

通過以上種種分析，購買未取得房屋產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)，本律師建議慎重。

在此，本律師提醒買方在購買上述未取得產(chǎn)權(quán)的安置房時(shí)，最好能與賣方簽訂一份能最大程度保障自身權(quán)益的拆遷安置房買賣合同，簽訂該合同過程中應(yīng)注意如下些問題：

1、簽合同時(shí)先要審查拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，協(xié)議一般一式五份，被拆遷人手里肯定有一份，買房要審查當(dāng)時(shí)到底有幾人享受安置補(bǔ)償，因?yàn)檫@些人都是以后安置房的共有人，如果只是一個(gè)人和你簽買賣合同，以后很有可能以沒有征得其他共有人的同意而主張買賣合同無效，與此同時(shí)，買方最好要求賣方將該拆遷安置協(xié)議原件轉(zhuǎn)由其保管；

2、在簽訂正式買賣合同時(shí)必須共有人全部到場(chǎng)簽字，明確表示同意出售，如果其他共有人委托一人辦理的，要出具經(jīng)過公證的授權(quán)委托書，但此類公證，公證處是不予辦理的，可辦理律師見證委托書；

3、安置房一旦交付，買方要及時(shí)入住；

4、違約金的約定也至關(guān)重要，不能少也不能過多，否則法院是不會(huì)保護(hù)的；

5、擔(dān)保，買受人將錢交了之后心里總是不踏實(shí)，因?yàn)樗袡?quán)并不是自己，擔(dān)心錢房?jī)煽眨詈蠓孔幼兂蓜e人的，使自己陷入很被動(dòng)的狀態(tài)，甚至形成訴累，所以讓出賣人提供擔(dān)保也是必要的；

6、要對(duì)

限制期內(nèi)所可能發(fā)生的各種情況給予充分的估量并在合同中明確的反映出來，比如繼承、嫁人、贈(zèng)與、死亡等多種情形；

7、要注意辦理產(chǎn)證的時(shí)間、費(fèi)用及如出賣人不予配合的法律后果，也要在合同中明確反映出來等相關(guān)問題。

（附合同參考文本）

拆遷安置房買賣合同

甲方（出賣人）：_______________身份證號(hào)碼：____________________________________（房屋共有產(chǎn)權(quán)人）身份證號(hào)碼：

_____________________________________（房屋共有產(chǎn)權(quán)人）身份證號(hào)碼：

以上______人是本合同中所述房屋的共有產(chǎn)權(quán)人。

乙方（買受人）：_______________身份證號(hào)碼：______________________

甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買拆遷安置房簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。

第一條房屋的基本情況：

甲方拆遷安置房座落在_______________，安置房屋面積為______平方米（具體以將來房產(chǎn)證面積為準(zhǔn)），房屋用途為住宅?，F(xiàn)尚未選房和安置。

第二條本合同中所述房屋為甲方有處分權(quán)的拆遷安置房，是甲方的家庭共同財(cái)產(chǎn)。該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，不存在房屋抵押，債權(quán)債務(wù)，以及其他權(quán)利瑕疵。交易后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)，乙方不負(fù)任何責(zé)任。

第三條 上述房產(chǎn)的交易房屋面積和價(jià)格：

房屋價(jià)格按元/每平方米計(jì)算，暫按交房通知面積平方米計(jì)，總價(jià)共計(jì)人民幣元（大寫：____拾____萬____仟____佰____拾____元整）。最終面積和價(jià)格以房產(chǎn)證為準(zhǔn)，房產(chǎn)證辦下后，按房產(chǎn)證面積與交房通知面積差并仍按元/每平方米的價(jià)格計(jì)算差價(jià)，多退少補(bǔ)。

第四條付款時(shí)間與方式：

甲乙雙方同意首付款人民幣交付甲方，首付款在簽訂合同當(dāng)日支付。尚欠房款分三期付清：第一期在選房后三日內(nèi)付元；第二期在交付房屋和鑰匙付元；第三期在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)三日內(nèi)

付元。

甲方的銀行帳戶：開戶行：戶名：賬號(hào)：。乙方可現(xiàn)金支付給甲方也可將購房款存入甲方上述的帳戶，甲方在收到上述款項(xiàng)后應(yīng)及時(shí)向乙方出具收據(jù)。

第五條房屋交付：

甲方應(yīng)配合乙方憑安置選房順序號(hào)辦理選房。待通知交房后五日內(nèi)，甲方將約定買賣的房屋及其附帶的鑰匙全部交付給乙方，由乙方所有。

第六條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記及過戶的約定：

1、甲方應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，并在取得產(chǎn)權(quán)證之日起五日內(nèi)，將領(lǐng)到的產(chǎn)權(quán)證書交給乙方。辦證及其他手續(xù)所需繳納的稅收和費(fèi)用均由甲方承擔(dān)。

2、甲方取得產(chǎn)權(quán)證后，乙方有權(quán)隨時(shí)要求甲方辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。自乙方向甲方提出辦理房屋產(chǎn)權(quán)證過戶請(qǐng)求之日起30日內(nèi)，甲方須無條件協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證過戶手續(xù)，所須相關(guān)費(fèi)用(包含雙方交易費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅等)全部由乙方承擔(dān)。甲方應(yīng)該提供一切與之有關(guān)的手續(xù)及資料(原房屋產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)證及國(guó)土證，原房屋產(chǎn)權(quán)人結(jié)婚證及復(fù)印件，原房屋產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方身份證復(fù)印件，其他房屋共有人同意出售的書面意見等)，不得用任何方式拒絕阻撓。

第七條違約責(zé)任條款：

1、甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有權(quán)要求甲方繼續(xù)履行合同或要求甲方退還乙方已付房款，并有權(quán)要求甲方支付按照同期銀行貸款利率計(jì)算的利息，同時(shí)有權(quán)要求甲方支付違約金人民幣給乙方。

2、甲方不根據(jù)本合同的約定將房屋和產(chǎn)權(quán)證書交付給乙方，視為甲方違約，乙方有權(quán)要求甲方交付房屋和產(chǎn)權(quán)證書，并有權(quán)要求甲方支付違約金人民幣。

3、乙方根據(jù)本合同第六條的規(guī)定向甲方提出辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，甲方超過30天不協(xié)助乙方辦理手續(xù)，視為甲方違約，乙方有權(quán)要求甲方履行合同，并有權(quán)要求甲方支付違約金人民幣。

4、如甲方無權(quán)處分該房產(chǎn)，或?qū)⒃摲慨a(chǎn)轉(zhuǎn)讓第三人或設(shè)定抵押等權(quán)利負(fù)擔(dān)，或不愿將該房產(chǎn)過戶至乙方名下，應(yīng)退還乙方已付房款，并加算銀行同期貸款利息，同時(shí)應(yīng)向乙方支付違約金人民幣，違約金不足以補(bǔ)償乙方損失的，甲方仍應(yīng)賠償乙方損失。乙方損失包括但不限于房產(chǎn)升值損失、裝修損失等。

5、甲方違反其它義務(wù)，應(yīng)向乙方支付違約金人民幣_(tái)___________元。

第八條本合同發(fā)生爭(zhēng)議的解決方式：

雙方本著友好協(xié)商，公平合理的原則簽訂本合同，簽訂本合同后，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守執(zhí)行，不得以任何理由反悔。在履約過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方可通過協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意通過法律方式解決糾紛。

第九條本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定由甲方，乙方共同協(xié)商解決，與本合同具法律效力。

第十條本合同在雙方簽字之日起生效。本合同一式兩份，甲方產(chǎn)權(quán)人共持一份，乙方一份，各份具同等法律效力。

甲方（簽字生效）：乙方（簽字生效）：

年 月日年 月日

第四篇：拆遷安置業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)及稅務(wù)處理

拆遷安置業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)及稅務(wù)處理

拆遷安置業(yè)務(wù)涉及的稅務(wù)會(huì)計(jì)問題主要包括：居民個(gè)人取得的補(bǔ)償費(fèi)是否征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅；取得的安置房是否繳納契稅；房地產(chǎn)企業(yè)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)以何種憑據(jù)計(jì)入開發(fā)成本；拆遷安置房如何進(jìn)行稅務(wù)及賬務(wù)處理等等。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)處理：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)拆遷安置業(yè)務(wù)，尤其被拆遷戶要求采取就地安置房屋補(bǔ)償方式的安置業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常的開發(fā)銷售業(yè)務(wù)相比，主要差別在企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅兩個(gè)方面。

（一）、企業(yè)所得稅：

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)

[2009]31號(hào)）文件第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行拆遷安置時(shí)，如果被拆遷戶選擇貨幣補(bǔ)償方式，該項(xiàng)支出作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”計(jì)入開發(fā)成本中的土地成本中，被拆遷戶無需向房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票，可以由房地產(chǎn)企業(yè)采取自制憑證入賬。同時(shí)將政府拆遷文件、被拆遷人姓名、聯(lián)系方式、身份證號(hào)碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號(hào)碼、拆遷面積、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償金額、被拆遷人簽章等檔案資料備置于本公司備查。

如果被拆遷戶選擇就地安置房屋補(bǔ)償方式，需要從兩個(gè)方面考慮，一方面按照31號(hào)文件規(guī)定確認(rèn)視同銷售所得，對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课莅凑展蕛r(jià)值或參照同期同類房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定視同銷售收入，同時(shí)按照稅收規(guī)定計(jì)算確認(rèn)拆遷安置房屋的視同銷售成本。另一方面，需要確認(rèn)土地成本中的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”。因?yàn)榉课菅a(bǔ)償方式相當(dāng)于房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶支付貨幣補(bǔ)償資金，然后被拆遷戶再用這筆貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購入房屋，因此應(yīng)按公允價(jià)值或同期同類房屋市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的金額作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”計(jì)入開發(fā)成本的土地成本中。

（二）、營(yíng)業(yè)稅：

被拆遷戶選擇就地安置房屋補(bǔ)償方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需從以下兩方面考慮安置房屋的營(yíng)業(yè)稅的問題。

1、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函

[2007]768號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。

2、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[1995]549號(hào)）規(guī)定：“對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅?！庇捎趦?nèi)資企業(yè)征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅與外商投資企業(yè)適用相同的政策，因此該文件對(duì)內(nèi)資企業(yè)同樣適用。山東省地稅局下發(fā)魯?shù)囟惲骱諿1995]14號(hào)文件對(duì)此情況亦有明確規(guī)定。

（三）、土地使用稅：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]186號(hào)）第二條規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào)）第二條第四款中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定同時(shí)廢止?！?/p>

因此其起始納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的土地交付日期的次月起，無交付日期的，從簽訂合同的次月起。開發(fā)項(xiàng)目土地的納稅義務(wù)的終止時(shí)間則應(yīng)根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2008]152號(hào)）第三條規(guī)定：“納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。”根據(jù)上述文件結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際情況，一般應(yīng)以開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂的報(bào)房管局備案的具有法律效力的《商品房預(yù)售合同》規(guī)定的房屋交付日期為準(zhǔn)。其他各地方稅務(wù)局根據(jù)152號(hào)文件結(jié)合當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)銷售的實(shí)際情況也都出臺(tái)相關(guān)文件，如青島地稅局規(guī)定如下：

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房已經(jīng)銷售的，土地使用稅納稅義務(wù)的截止時(shí)間為商品房實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化即商品房交付使用的當(dāng)月末。商品房交付使用，是指房地產(chǎn)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。

以上是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目正常銷售城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時(shí)間的規(guī)定，對(duì)拆遷安置房屋威海房管局要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在給被拆遷人貨幣補(bǔ)償或?qū)嵨镅a(bǔ)償時(shí)需分別簽訂《威海市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議書》和《威海市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償安置協(xié)議書》，同時(shí)報(bào)房管局備案。對(duì)采取安置房屋補(bǔ)償簽訂《威海市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償安置協(xié)議書》的，則應(yīng)根據(jù)《威海市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償安置協(xié)議書》規(guī)定的交房日期為準(zhǔn)。

其他稅種的處理與正常開發(fā)產(chǎn)品銷售的稅務(wù)處理是一致的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)處理：

房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償直接計(jì)入開發(fā)成本。如果以開發(fā)產(chǎn)品補(bǔ)償，則應(yīng)按照安置房的公允價(jià)值，一方面確認(rèn)開發(fā)成本，同時(shí)確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，安置房繳納的銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，計(jì)入“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目。

現(xiàn)舉例說明如下：

某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶總面積5 000平方米，市場(chǎng)售價(jià)8 000元/平方米，土地成本20 000萬元，建筑施工等其他開發(fā)成本8 000萬元，總可售面積8萬平方米。有關(guān)賬務(wù)處理如下：

（1）拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出=5 000平方米×8 000元/平方米=4 000（萬元），作如下會(huì)計(jì)分錄： 借：開發(fā)成本——拆遷補(bǔ)償費(fèi)40 000 000

貸：其他應(yīng)付款——應(yīng)付拆遷補(bǔ)償費(fèi)40 000 000

（2）結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，開發(fā)總成本=20 000+8 000+4 000=32 000（萬元），作如下會(huì)計(jì)分錄：

借：開發(fā)產(chǎn)品320 000 000

貸：開發(fā)成本320 000 000

（3）確認(rèn)安置房收入，視同銷售收入=5 000平方米×8 000元/平方米=4 000（萬元），作如下會(huì)計(jì)分錄：

借：其他應(yīng)付款——應(yīng)付拆遷補(bǔ)償費(fèi)40 000 000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入40 000 000

（4）結(jié)轉(zhuǎn)安置房成本，單位可售面積計(jì)稅成本=（20 000萬元+8 000萬元+4 000萬元）/80 000平方米=4 000（元/平方米）

視同銷售成本=4 000元/平方米×5 000平方米=2 000（萬元）

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本20 000 000

貸：開發(fā)產(chǎn)品20 000 000

（5）計(jì)算安置房視同銷售營(yíng)業(yè)稅，由于山東省銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅計(jì)算核定計(jì)稅價(jià)格的成本利潤(rùn)率為10%，則：組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率）/（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）=2 000×（1+10%）/（1-5%）=2 315.79（萬元），應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=2 315.79×5%=115.79（萬元），作如下會(huì)計(jì)分錄：

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加1 157 900

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅1 157 900

三、個(gè)人取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)處理：

（一）營(yíng)業(yè)稅處理

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位和個(gè)人土地被國(guó)家征用取得土地及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2007]969號(hào)）規(guī)定，國(guó)家因公共利益或城市建設(shè)規(guī)劃需要收回土地使用權(quán)，對(duì)于使用國(guó)有土地的單位和個(gè)人來說是將土地使用權(quán)歸還土地所有者。因此，對(duì)國(guó)家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個(gè)人所擁有的土地使用權(quán)，并按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個(gè)人的土地及地上附著物（包括不動(dòng)產(chǎn)）的補(bǔ)償費(fèi)，均適用《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）規(guī)定的“土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為”，不征收營(yíng)業(yè)稅。

需要注意的是，如果是國(guó)土局先征用集體所有土地，將其變更為國(guó)有土地，然后再出讓給企業(yè)或個(gè)人使用，則依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[1997]87號(hào)）規(guī)定，對(duì)土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的“銷售不動(dòng)產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

（二）個(gè)人所得稅處理

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2005]45號(hào)）及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得被征用房屋補(bǔ)償費(fèi)收入免征個(gè)人所得稅的批復(fù)》（國(guó)稅函

[1998]428號(hào)）規(guī)定，按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，屬于補(bǔ)償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實(shí)物（房屋），均免予征收個(gè)人所得稅。

（三）土地增值稅處理

依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。

“因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)”，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

（四）契稅處理

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2005]45號(hào)）規(guī)定，對(duì)拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對(duì)購房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過部分征收契稅。

第五篇：拆遷安置的相關(guān)稅收政策及發(fā)票開具問題

拆遷安置的相關(guān)稅收政策及發(fā)票開具問題

作者：戰(zhàn)茂祥

一、對(duì)開發(fā)商開說：

1、營(yíng)業(yè)稅：

根據(jù)國(guó)稅函【1995】549號(hào)：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)，對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會(huì)用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營(yíng)業(yè)稅的，不再征收營(yíng)業(yè)稅。

根據(jù)國(guó)稅函[2007]768號(hào)：房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；

由于產(chǎn)權(quán)調(diào)換沒有現(xiàn)金交易，涉及營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的確認(rèn)問題，對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅;對(duì)償還面積超過拆遷面積的部分，應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)價(jià)作為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)。

2、土地增值稅：按國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。因此，對(duì)于安置村民的房屋，按照同地同年房屋的銷售價(jià)計(jì)入銷售額，同時(shí)，列支其發(fā)生的成本，計(jì)算征收土地增值稅。

根據(jù)國(guó)稅函[2010]220號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》中第六條規(guī)定：

一、房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。

3、企業(yè)所得稅：

根據(jù)國(guó)稅發(fā)2009-31號(hào)文件，第七條企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的方法和順序?yàn)椋?/p>

(一)按本企業(yè)近期或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；

(二)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；

(三)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

4.印花稅?！队』ǘ悤盒袟l例施行細(xì)則》第五條規(guī)定，條例所說的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等所立的書據(jù)。房屋回遷合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，與被拆遷戶簽訂的按被拆遷人房屋原面積拆一還一給予同面積房屋回遷安置的合同，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換，即特殊形式的房屋銷售合同。可見，房屋回遷合同屬于一種交換式的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。

另外，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕162號(hào)）第四條規(guī)定，對(duì)商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。

因此，房屋回遷合同需要按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅。

二、對(duì)拆遷戶來說：

1、契稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條根據(jù)條例第六條的規(guī)定，下列項(xiàng)目減征、免征契稅：

（一）土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。根據(jù)財(cái)稅【2005】45號(hào)文件，二、對(duì)拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對(duì)購房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過部分征收契稅。

通過以上兩個(gè)文件可以看出，對(duì)于有縣級(jí)以下政府拆遷安置的住房，未超出面積的部分是免征契稅的；對(duì)拆遷安置的相關(guān)文件進(jìn)行拆遷的住房，對(duì)于超出面積的部分要按售價(jià)征收契稅。但對(duì)于非住房，是不享受差額征收的優(yōu)惠政策的。前些日子我受理了一個(gè)舉報(bào)案件，情況大體是這樣的：某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一塊地，拆遷安置了李某的一個(gè)小房，小區(qū)蓋好后補(bǔ)償給張某一個(gè)門頭房，面積多了10平米，據(jù)李某說，交了差價(jià)5萬元。該門頭房已使用10多年了，一直未辦理房產(chǎn)證，現(xiàn)在李某想辦證了，因各種原因，開發(fā)商要求李某再交一筆錢，因數(shù)額談不妥，李某將開發(fā)商告上了法庭，經(jīng)一審二審后結(jié)案，法院判決：開發(fā)商協(xié)助李某辦理房產(chǎn)證。李某到房產(chǎn)局大廳辦理房產(chǎn)證時(shí)被要求提供繳納契稅的證明才可，李某在繳納契稅時(shí)被要求出具發(fā)票，而開發(fā)商不給開具，于是李某舉報(bào)開發(fā)商要求稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令開發(fā)商開具發(fā)票。

此案例中，法院判決書中的5萬元只是前期李某陳述，并不是判決，且李某不能提供繳納5萬元的證據(jù)材料，因此，稅務(wù)機(jī)關(guān)不能據(jù)此責(zé)令開發(fā)商開具5萬元的發(fā)票。那么李某到底以什么作為繳納契稅的依據(jù)呢？（且李某的被拆遷房沒有辦理房產(chǎn)證，當(dāng)時(shí)也沒有評(píng)估價(jià)值。）筆者經(jīng)調(diào)查和請(qǐng)示上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)，此案例中，無法證明開發(fā)商是否收到了差價(jià)5萬元，也就不存在是否責(zé)令開發(fā)商開具發(fā)票了，李某到房管局辦理房產(chǎn)證也不需要發(fā)票，只是需要繳納契稅的證明即可。因此，既然法院判決開發(fā)商協(xié)助其辦理房產(chǎn)證，則開發(fā)商提供出當(dāng)時(shí)的交付給李某的房子的售價(jià)及面積即可，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)房子的總售價(jià)乘以3%征收契稅，然后李某持法院判決書和契稅完稅證辦理房產(chǎn)證即可。（同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)還應(yīng)此房?jī)r(jià)向開發(fā)商征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等稅種！）

2、個(gè)人所得稅：對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。（財(cái)稅〔2005〕45號(hào)）

三、發(fā)票的開具：

根據(jù)發(fā)票管理辦法第三條，本辦法所稱發(fā)票，是指在購銷商品、提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，開具、收取的收付款憑證。第十九條 銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位和個(gè)人，對(duì)外發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收取款項(xiàng)，收款方應(yīng)當(dāng)向付款方開具發(fā)票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票。

因此，對(duì)超過補(bǔ)償?shù)牟糠謶?yīng)按實(shí)收款開具發(fā)票，這是毋庸置疑的?？蓪?duì)于實(shí)物補(bǔ)償部分沒有現(xiàn)金流，是否也要開具發(fā)票，按什么價(jià)格開具發(fā)票，目前還沒有相關(guān)的政策規(guī)定。經(jīng)請(qǐng)示市局征管處，答復(fù)是實(shí)物補(bǔ)償部分的部分不開具發(fā)票。