第一篇：項目規(guī)劃設(shè)計分析

第四章項目規(guī)劃設(shè)計分析

4.1規(guī)劃依據(jù)

（1）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（2008.12）；（2）《城市規(guī)劃編制辦法》（2006.9）；（3）《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》（1995.6）；（4）《商店建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ 48-2014；

（5）《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137-90）；（6）《四川省省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》；（7）《都江堰市主城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》 ；（8）7本項目的地形底圖

4.2規(guī)劃設(shè)計目標(biāo)

充分協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、技術(shù)等方面的相互關(guān)系，發(fā)揮創(chuàng)造力，深入細(xì)致地考慮建筑空間的組合，建筑風(fēng)格形式，功能需求等方面，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、方便的購物街區(qū)。

4.3規(guī)劃設(shè)計原則

（1）整體性原則： 以整體性、功能性原則的設(shè)計思想貫穿全過程。規(guī)劃應(yīng)與城市和周邊環(huán)境發(fā)生對話，強(qiáng)調(diào)更大范圍的整體和諧。

（2）生態(tài)原則： 強(qiáng)調(diào)景觀場地、建筑與自然的完美提升和協(xié)調(diào)結(jié)合，充分利用當(dāng)?shù)貧夂?、日照、環(huán)境等特點(diǎn)，從而做到“建筑融入自然，自然綠色建筑”的怡人境地。

（3）集約性原則：在充分保護(hù)自然資源與改善環(huán)境質(zhì)量的同時，強(qiáng)調(diào)地塊使用與管理的集約性，便于資源共享，促進(jìn)相互交流。大量的開放性空間創(chuàng)造出“舒適、和諧、健康、優(yōu)美且富于文化氣息”的娛樂購物，文化休閑環(huán)境。

（4）可持續(xù)原則：

強(qiáng)調(diào)“社會、經(jīng)濟(jì)與環(huán)境效益”的三位一體，充分考慮資源利用、功能分區(qū)、用地劃分、項目設(shè)施、建筑使用等方面長期性、環(huán)保性與人文的延續(xù)性。

4.4設(shè)計思想

（1）十幾年的現(xiàn)代商業(yè)建筑熱浪翻滾，十幾年的現(xiàn)代商業(yè)設(shè)計思潮翻新……商業(yè)建筑設(shè)計界開始呼吁：回到商業(yè)本來純粹理性的平地，本項目設(shè)計的不是僅僅是一條商業(yè)街，更是一種海派生活的載體。

（2）崇尚自然、崇尚個性、追求舒適是時代的大趨勢，本方案以現(xiàn)代設(shè)計理念，創(chuàng)造性的創(chuàng)作手法為依托，以景觀意境為線索，遵循“以人為本”為原則，運(yùn)用獨(dú)特個性布局，采用點(diǎn)，線，面成景的方式，參照所處位置及不同功能分割空間，營造一個多功能的，舒適的，令人愉悅的具有巴黎之魂的香榭麗舍大街的海派風(fēng)格的娛樂、購物、文化、休閑的街道環(huán)境。主題為打造都江堰未來的首個不夜城。

（3）我們的設(shè)計構(gòu)思源于： a、對于用地和周圍環(huán)境的考慮；b、對于總體規(guī)劃中組織群體內(nèi)部使用功能和空間的考慮； c、對于地塊價值（包括社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境）的最大限度利用的考慮。

（4）建筑新功能空間：本設(shè)計建筑風(fēng)格定位在對傳統(tǒng)建筑的發(fā)展和變化上，既很好地保持傳統(tǒng)建筑精髓，又有效地融合現(xiàn)代建筑元素與現(xiàn)代設(shè)計元素，給傳統(tǒng)建筑使用功能予重新定位。因?yàn)榻ㄖ牧霞艾F(xiàn)代生活方式的變化等原因造成對建筑需求的變化——建筑形式只是這些內(nèi)涵發(fā)展和變化的結(jié)果。

（5）構(gòu)思的基礎(chǔ) ：據(jù)心理進(jìn)化論的觀點(diǎn)，人類對大自然所作出的最表層，直接的，第一的反映是情感上的，不是認(rèn)知上的，在情感反映的基礎(chǔ)上，才有了思維與記憶、意識與行為。

本項目的室外空間設(shè)計以巴黎之魂的香榭麗舍大街的海派風(fēng)情構(gòu)筑整個商業(yè)街，從歷史發(fā)展中形成的城市商業(yè)街和傳統(tǒng)因素及其相互關(guān)系作了深入分析，總結(jié)出一個空間的模式，運(yùn)用到我們的商業(yè)街中來。將一個古鎮(zhèn)的街區(qū)空間融合到我們的商業(yè)街中來，使其不僅有現(xiàn)代商業(yè)街的時代氣息，又蘊(yùn)含原始的在幾十年、甚至幾百年間長出的空間，這些空間承載著政治、經(jīng)濟(jì)、文化以及人的生活方式的信息。

街是隨著人們交換產(chǎn)生與貿(mào)易的發(fā)展而逐漸生長的，它是由人們的生活需要而產(chǎn)生的一種商業(yè)形態(tài)，本項目通過將街切割、打碎、重組再造的，運(yùn)用以景觀意境為出發(fā)點(diǎn)，尋找適宜的尺度，通過空間變化的重組，營造一條生長出來的街，通過各種元素，鋪地、片石帖面、植物來解決商業(yè)街的標(biāo)識性。

4.5總體規(guī)劃

4.5.1總體布局

(1)街區(qū)建筑主要以3層建筑為主，全部為獨(dú)棟商鋪，為前后兩排布置，包括購物中心、娛樂中心、美食中心、。結(jié)合地段條件考慮，強(qiáng)調(diào)功能多樣化，使用時段盡量覆蓋較長時間，使核心區(qū)保持熱鬧氛圍，各易識別的景觀為節(jié)點(diǎn)形成功能合理、空間主次分明、流線清晰的空間整體結(jié)構(gòu)。生機(jī)盎然、相互交融，形成一個條理清晰、交通便捷的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。

(2)商業(yè)街整合商店零售業(yè)、辦公、餐飲、文化娛樂設(shè)施等多種功能，發(fā)揮多元性市場綜合效益。商業(yè)設(shè)施的效益主要建立在人流聚集的基礎(chǔ)上，如果把城市休閑娛樂活動引進(jìn)商業(yè)步行街，必將加強(qiáng)步行街的吸引力，聚集更多的人流，并延長其逗留時間。休閑娛樂中心所吸引的人流，也將部分轉(zhuǎn)化為步行街的購物及餐飲消費(fèi)人流。步行街的繁榮又將促進(jìn)上述行業(yè)興旺，起到多種物業(yè)相互促進(jìn)，共同發(fā)展的效果，成為都江堰市最具吸引力的商業(yè)及文化娛樂場所。

(3)沿城市小區(qū)外圍及城市主干道路的布置將會帶來更多商機(jī)。本項目所在位子臨近都江堰錢江·美域小區(qū)，項目圍繞小區(qū)兩面而設(shè)，不僅方便小區(qū)居民生活，更加會增加消費(fèi)者數(shù)量。項目宗地在都江堰主要干道旁，臨路而建無疑會方便交通，吸引更多的消費(fèi)人群。

(4)項目宗地緊挨蒲陽河，在臨河的一面，將打造休閑、娛樂、餐飲的特色臨河獨(dú)棟商業(yè)樓，結(jié)合都江堰特色的水文化，將會帶來臨河的詩意購物環(huán)境。

(5)根據(jù)《商店建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ 48-2014的要求，在商店的主要出入口前設(shè)置人員集散場地，且場地的面積和尺度應(yīng)根據(jù)零售業(yè)態(tài)、人數(shù)及規(guī)劃部門的要求確定。本項目初步設(shè)置三個人員集散場地：東南側(cè)為半徑13米的圓形；西北側(cè)為面積約為400平方米的不規(guī)則五邊形；另在步行街區(qū)的中間部位設(shè)置一個半徑約為8米的圓。

4.5.2交通組織

根據(jù)《商店建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ 48-2014的要求，人車分流是首要的，盡量保證步行街的連續(xù)性。

（1）人流：商業(yè)街人流主要由兩側(cè)規(guī)劃道路引入，廣場等空間可供行人行走及休憩。（2）車流：在東南側(cè)設(shè)有專門的地下停車場，停車場靠近都江堰干道文匯路，方便停車。商業(yè)街內(nèi)部不設(shè)停車場，以免造成干擾。具體的措施如下：

（1）車行流線布置在建筑背面避開主要人流，在部分地段采用盡端式道路，便于卸貨與工作性人流出入的需要。機(jī)動車流盡量控制在街區(qū)入口附近，減少對步行的干擾。

（2）自行車停車在東南側(cè)地下停車處旁設(shè)集中停放處。

（3）貨運(yùn)：大量集中貨運(yùn)可通過人流稀少時段及與步行街垂直的支路解決。

4.5.3空間分析

商業(yè)街區(qū)的布局以環(huán)性的步行系統(tǒng)為主，同時與大型公共空間，庭院，以及廣場綠化相結(jié)合，形成人性化的現(xiàn)代購物空間。街區(qū)的空間景觀軸線與都江堰市城城景觀相結(jié)合，形成城市景觀視廊。

商業(yè)街的主要特點(diǎn)是因商業(yè)店鋪的集中而形成了購物、休閑、餐飲等功能空間，基于商業(yè)街的店鋪特色，決定了其設(shè)計的核心就是讓空間有用而舒適。根據(jù)調(diào)查，一般商業(yè)街的尺度，都控制在7－12m左右，因此項目街區(qū)尺度控制在7-8米。人行路線以步行街為軸組織在一起，結(jié)合總平面規(guī)劃中建筑形態(tài)的考慮，核心區(qū)（步行街區(qū)）兩側(cè)以3層為主。在根據(jù)建筑的軸線在相關(guān)節(jié)點(diǎn)上設(shè)置種植壇形成景觀序列，根據(jù)建筑的收放控制臺階的收放。

4.5.4景觀節(jié)點(diǎn)布局

以景觀意境為線索，按其所處位置的不同及功能的不同，大小設(shè)置兩大景觀區(qū)，它們既相互聯(lián)系又具統(tǒng)一性，通過軸線的控制來實(shí)現(xiàn)。兩大景觀區(qū)為:臨河景點(diǎn)與商業(yè)街區(qū)廣場（該廣場集功能性與休閑性與一體，從交通上緩解購物中心人流集散的壓力，同時也是購物人員休憩場地），小廣場區(qū)分別滿足人們的休憩的功能、動靜分區(qū)的過渡功能、人們交流休息思考冥想的靜態(tài)活動功能。入口廣場成為圓的形態(tài)增強(qiáng)入口的標(biāo)志性，與小廣場遙呼相應(yīng)，對人流起一定的導(dǎo)向性。加強(qiáng)景觀的縱深感，吸引人流進(jìn)入。臨河景點(diǎn)的布置將是本項目景點(diǎn)的一大特色，本項目詣在打造都江堰首個“不夜城”，臨河夜晚的燈光景色及白天的休憩綠化設(shè)置將成為景觀的一大特色。

4.5.5夜景照明

本項目作為元陽縣的公共活動場所，為滿足日益豐富的夜生活需求，實(shí)施夜景亮化工程，運(yùn)用各類燈光照明器具，精心設(shè)計，成為都江堰城中一道亮麗的風(fēng)景線。

夜景照明可根據(jù)商業(yè)區(qū)的具體環(huán)境進(jìn)行合理布局及燈具選擇，計算照度，色調(diào)搭配。采用泛光照明為主，且隨部位的不同作相應(yīng)的隱蔽處理，泛光照明作為夜景燈光照明的主要方式，起著打亮建筑樓體的作用，提升人們的視覺檔次，提高商業(yè)街的夜景品位。點(diǎn)的照明為輔，點(diǎn)的照明即分散陣列的燈光點(diǎn)綴，彌補(bǔ)了一些現(xiàn)代建筑樓體使用玻璃幕墻等平面材質(zhì)而使燈光略顯單調(diào)的缺憾。

4.5.6消防設(shè)計

根據(jù)《商店建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ 48-2014的要求，本步行商業(yè)的消防設(shè)計如下（1）本商業(yè)步行街消防通道與外街主干人行道并用，寬度為6米（2）內(nèi)街每隔約7米設(shè)置一個消火栓。

（3）在步行街的主要出入口設(shè)置緊急疏散方向標(biāo)志

（4）由外街進(jìn)入內(nèi)街的街區(qū)盡頭東南側(cè)、西北側(cè)及中部位置的主要通道寬度不低于6米，以便內(nèi)街消防。

4.5.7建筑設(shè)計

特色才是王道，都江堰傳統(tǒng)商業(yè)街亟待突圍 傳統(tǒng)的商業(yè)模式，即指在城市的黃金地段，以分割銷售的小店鋪共同組成的商業(yè)街，或者是在單體樓所涵蓋的小店鋪、超市等小綜合業(yè)態(tài)的組合，這種商業(yè)模式是以每個商鋪的單打獨(dú)斗，獨(dú)立發(fā)展和競爭為主。小業(yè)主們不單要擔(dān)心同區(qū)域以及同行業(yè)的競爭，還要擔(dān)心同一地理位置下不同行業(yè)的競爭，嚴(yán)重影響了這些商鋪后期的盈利。

本項目采取海派風(fēng)格，更加強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)感受，在上海新天地，占地三萬平方米，建筑面積六萬平方米的石庫門建筑群保留了當(dāng)年的磚墻、屋瓦，游人仿佛進(jìn)入時光隧道，回到二十世紀(jì)二十年代。但每座建筑內(nèi)部，則按照二十一世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身定做，成為國際畫廊、時裝店、主題餐館、咖啡酒吧。

項目的平面布局采取的三面環(huán)繞錢江美域住宅小區(qū)的形式，其中兩面分別面對都江堰主干道—蒲陽路和文匯路，另一面則依濱河而建，其中主街區(qū)設(shè)施前后雙向建筑，為19、20、21號商業(yè)樓，臨河而建的為單體別墅商業(yè)樓。在商業(yè)面積段上從40㎡迷你商鋪到1000㎡超大型商業(yè)不等，臨河的獨(dú)棟高端商業(yè)會所，面積更是在400-1000㎡之間。小鋪低總價，可以組合可以分拆，滿足各種大小商業(yè)需求；大鋪規(guī)劃合理，可基金整體投資，可合伙人共同持有，可分拆使用，功能強(qiáng)大，適宜資產(chǎn)保值增值的長遠(yuǎn)規(guī)劃。

項目除底商外的主步行街區(qū)均采用3層高約14.5米的立面設(shè)計，造型采用歐式風(fēng)格同時結(jié)合中國古文化元素。歐式立面外窗以及中國古文化的紅色瓦屋頂充分融合了中西古今的藝術(shù)之美。豐富的現(xiàn)代材質(zhì)、多樣的組合打破傳統(tǒng)商業(yè)街千篇一律的單調(diào)造型，營造豐富的街區(qū)氣氛和個性。建筑外立面采用現(xiàn)代主義手法，結(jié)合中國古典建筑中提煉出的精華元素，通過虛實(shí)對比、豎線條與橫線條的對比以及明快色彩、不同材質(zhì)的運(yùn)用，來構(gòu)筑標(biāo)志性的群體形象。、平面采取開放式設(shè)計，業(yè)主可自行分隔使用面積。商業(yè)街為避免其建筑空間過于呆板，分別以內(nèi)街、平面變化等手段增加其空間的趣味。

第二篇：項目規(guī)劃設(shè)計邀請函

設(shè)計邀請函

致:公司

由×××發(fā)起“××規(guī)劃設(shè)計邀請。本次設(shè)計邀請具有建筑規(guī)劃設(shè)計甲級資質(zhì)的優(yōu)秀單位參加。具體事項公布如下：

一、邀請人

名稱：

地點(diǎn)：

二、項目簡介

×××××××××××××

本項目用地國有土地使用權(quán)證：長國用號和第號。

三、規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容及時間要求

規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容：規(guī)劃設(shè)計全部內(nèi)容（項目可進(jìn)行總圖報建全部內(nèi)容）。

設(shè)計時間要求：2010年月日－2010年月日。

四、本次邀請目的通過邀請優(yōu)秀設(shè)計公司對于本項目進(jìn)行初步概念性規(guī)劃設(shè)計，尋找合適本項目的規(guī)劃設(shè)計團(tuán)隊（設(shè)計工作采取有償服務(wù)，方案未能選用將給予元經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償）。

通過準(zhǔn)方案設(shè)計考察，邀請人將委托合適設(shè)計公司承接本項目的建筑方案設(shè)計和擴(kuò)大初步設(shè)計任務(wù)，以及配合招標(biāo)人辦理相關(guān)政府行政管理部門的報建手續(xù)。

五、邀請程序

若貴公司有意參加本項目的初步方案設(shè)計，請于2010年月日 前將回執(zhí)送至我公司營銷部，也可通過傳真相關(guān)資料方式傳真至我公司。

所有應(yīng)邀人應(yīng)于2010年月日前前往邀請人公司并現(xiàn)場踏勘，踏勘完后集中提問。

2010年月日前將密封的設(shè)計文件提交到邀請人指定的接收地點(diǎn)（邀請人另行通知）。

凡對此次招標(biāo)提出詢問的，請以信函或傳真形式與我公司工程部聯(lián)系。

六、聯(lián)系方式

聯(lián)系人：

電話：

傳真：

2010年××月××日

確 認(rèn) 回 執(zhí)

致：長沙城市建設(shè)綜合開發(fā)公司

我方已收到設(shè)計邀請函，我方承諾參加設(shè)計報名。

設(shè)計單位：（蓋章）

設(shè)計負(fù)責(zé)人/手機(jī)：

設(shè)計負(fù)責(zé)人電子郵箱：

設(shè)計院詳細(xì)地址：

設(shè)計院郵編：

辦公電話：

單位傳真：

2010年日日期：月

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計

【摘 要】商業(yè)地產(chǎn)在中國已進(jìn)入高速發(fā)展期，如何科學(xué)合理地規(guī)劃設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)項目，項目定位十分關(guān)鍵，本文從規(guī)劃設(shè)計各流程進(jìn)行闡述，對商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計流程進(jìn)行了總結(jié)。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；規(guī)劃設(shè)計；項目定位；概念設(shè)計；施工圖設(shè)計；設(shè)計變更

自2000年開始，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了高速發(fā)展期。僅僅用了幾年的時間，我國商業(yè)模式就完成了西方國家?guī)资甑陌l(fā)展歷程，從傳統(tǒng)的商業(yè)街發(fā)展到商業(yè)步行街、購物中心、城市綜合體。商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要發(fā)展方向，受到越來越多大中型房產(chǎn)公司的重視。萬達(dá)地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、華潤置地、世茂地產(chǎn)等近十幾年來一直以商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)的主要業(yè)務(wù)進(jìn)行發(fā)展，并取得了較大的成就。萬科、保利、中海、中糧、金地、富力、凱德置地多年來以住宅開發(fā)為主業(yè)的房產(chǎn)巨頭，其總部紛紛通過不同渠道表示，2010年將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。然而要做好商業(yè)地產(chǎn)，科學(xué)、系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計與招商管理是重點(diǎn)。

然而，規(guī)劃設(shè)計好壞并不僅僅取決于設(shè)計本身。項目所處位置周邊環(huán)境、配套設(shè)施、政府規(guī)劃部門對地塊的控制性條件、區(qū)域人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)水平、當(dāng)?shù)卣摺㈤_發(fā)商整體實(shí)力等對項目設(shè)計有著極大的影響。商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)不同于住宅項目開發(fā)，不能沿用住宅項目開發(fā)的操作模式，機(jī)械的照搬設(shè)計住宅項目的理念和流程對商業(yè)項目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。商業(yè)地產(chǎn)項目無論業(yè)態(tài)定位，還是設(shè)施的規(guī)劃都要考慮其商業(yè)屬性，商業(yè)屬性是項目開發(fā)的根本點(diǎn)，貫穿項目開發(fā)、設(shè)計、建設(shè)、運(yùn)營的每個過程與環(huán)節(jié)。

投資開發(fā)階段，在進(jìn)行項目立地選項過程中，需要通過詳細(xì)而周密的市場調(diào)查對項目進(jìn)行可行性分析和綜合定位?？尚行苑治鲅芯渴谴_定項目進(jìn)行投資決策、融資、制定項目初步設(shè)計、項目立項以及政府規(guī)劃調(diào)控的依據(jù)，這就需要嚴(yán)格規(guī)范項目建議書及可行性研究報告的審批制度，確?？尚行匝芯繄蟾娴馁|(zhì)量和足夠的深度。

大型商業(yè)地產(chǎn)項目的可行性研究要以質(zhì)量、項目商業(yè)屬性控制為核心，對項目的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、技術(shù)進(jìn)步等方面實(shí)事求是的進(jìn)行科學(xué)分析。

項目定位是在項目市調(diào)及可行性分析的基礎(chǔ)上回答項目“是什么、做什么、如何做”的問題。要對項目科學(xué)定位，首先要對項目進(jìn)行科學(xué)的分析，分析項目自身及資源條件，主要方式是對項目進(jìn)行科學(xué)的分析。在完成分析后，對項目以下七個方面進(jìn)行定位：

1、項目業(yè)態(tài)定位――明確項目的業(yè)態(tài)，回答項目是什么的問題。

2、項目功能定位――明確項目的基本服務(wù)功能，回答項目可以做什么的問題。

3、項目主題定位――明確項目的主題，回答項目應(yīng)該做什么的問題。

4、項目形象定位――明確項目的形象，回答項目的經(jīng)營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。

5、項目目標(biāo)客戶定位――明確項目資源優(yōu)勢，回答項目如何整合資源，提升項目商業(yè)價值的問題。

6、項目目標(biāo)消費(fèi)群體定位――明確項目為誰服務(wù)，回答項目生存、發(fā)展的問題。

7、項目戰(zhàn)略定位――確定項目整體開發(fā)規(guī)劃思路與目的，回答項目運(yùn)營模式的問題。在項目七個方面的定位中，項目目標(biāo)消費(fèi)群體定位作為開發(fā)商，是很難把握的。要準(zhǔn)確的進(jìn)行項目目標(biāo)消費(fèi)群體定位，必須由商業(yè)專業(yè)人士來完成。商業(yè)項目的發(fā)展，歸根結(jié)底需要消費(fèi)者的消費(fèi)作保障，沒有消費(fèi)者的消費(fèi)，項目最終的結(jié)果肯定是失敗的。明確了項目目標(biāo)消費(fèi)群體定位，才能設(shè)置項目的功能組合。

概念性方案設(shè)計階段，有了投資開發(fā)階段扎實(shí)的基礎(chǔ)工作，建設(shè)單位可結(jié)合規(guī)劃條件、相關(guān)法律法規(guī)、項目定位、商家資源等對各種業(yè)態(tài)組合進(jìn)行對比分析，尋找經(jīng)濟(jì)效益最大、符合市場需求的業(yè)態(tài)布置方案。城市綜合體模式已成為一種大型商用物業(yè)開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)模式。通常城市綜合體項目涵蓋住宅、酒店式公寓、寫字樓、商業(yè)街和購物中心各類建筑。只有建

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設(shè)單位對產(chǎn)品提出明確的設(shè)計要求，并經(jīng)充分論證取得一致意見后，才能委托設(shè)計單位從建筑整體風(fēng)格、日照分析、交通流線、環(huán)境評價、規(guī)劃指標(biāo)、建設(shè)單位要求等方面著手，構(gòu)思項目的兩、三種設(shè)計方案。建設(shè)單位對各種方案進(jìn)行分析、比較，綜合評分選擇評分最高的方案為最終的概念方案，作為后續(xù)設(shè)計的基礎(chǔ)。

概念方案一旦確定，即可進(jìn)入方案設(shè)計階段。在進(jìn)行建設(shè)方案設(shè)計時，需要把握好四個方面：

1、城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r。

2、城市未來規(guī)劃發(fā)展趨勢。

3、項目主要主力店和主要功能區(qū)基本物業(yè)需求，主要是電力、消防、安防、通風(fēng)、給排水、暖通、弱電、電梯等。

4、商業(yè)功能的通用性設(shè)計，不可按照某一個商業(yè)機(jī)構(gòu)的個性需求設(shè)計。

方案設(shè)計階段重點(diǎn)是對總平面布置及地下室進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計，明確規(guī)劃紅線與建筑物的位置關(guān)系、場地道路與建筑物之間的關(guān)系、建筑單體相互位置關(guān)系、地下車庫出入口位置，以及完成建筑單體的平面布置、外立面造型、外立面材料確定。從滿足產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、政府各部門審批要求等角度進(jìn)行審核，確保在滿足較好經(jīng)濟(jì)效益的同時，方案能滿足建設(shè)單位目標(biāo)成本和政府審批要求。

初步設(shè)計階段，建設(shè)單位應(yīng)統(tǒng)籌建設(shè)單位資源，加強(qiáng)與設(shè)計單位的溝通，形成初步設(shè)計委托書，委托書的主要內(nèi)容包括：設(shè)計依據(jù)，項目準(zhǔn)予建設(shè)的批文，經(jīng)過科研取得的建設(shè)條件的技術(shù)資料，環(huán)境部門批準(zhǔn)的環(huán)境影響報告書和環(huán)境評價書，人防工程部門的批示，建設(shè)工程的名稱、功能、規(guī)模和有關(guān)的技術(shù)數(shù)據(jù)和條件，各單位工程的詳細(xì)使用要求，批準(zhǔn)的相應(yīng)地勘報告，科研報告，自然環(huán)境資料，測量資料等。設(shè)計單位根據(jù)委托書展開初步設(shè)計工作，初步設(shè)計文件應(yīng)明確建筑做法，外立面設(shè)計滿足節(jié)能要求，機(jī)電系統(tǒng)設(shè)計深度滿足施工圖設(shè)計的準(zhǔn)備工作要求。

施工圖設(shè)計應(yīng)根據(jù)建設(shè)單位批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書進(jìn)行編制，并不得違反初步設(shè)計的設(shè)計原則和方案。如確實(shí)需要更改初步設(shè)計文件時，建設(shè)單位要組織相關(guān)部門進(jìn)行詳實(shí)的論證后實(shí)施。施工圖是對設(shè)備、設(shè)施、建筑物、管線等工程對象物的尺寸、布置、選材、構(gòu)造、相互關(guān)系、施工及安裝質(zhì)量要求的詳細(xì)圖紙和說明，是指導(dǎo)施工的直接依據(jù)，從而也是設(shè)計階段質(zhì)量控制的一個重點(diǎn)。建設(shè)單位拿到施工圖后，首先要審核施工圖紙的完整性和全面性。其次審核工程施工設(shè)計的總布置圖和總目錄。各專業(yè)圖紙是否存在無法合理規(guī)避，相互碰撞現(xiàn)象，以及設(shè)計是否違反專業(yè)規(guī)范或國家法律法規(guī)的規(guī)定。施工圖首先由設(shè)計單位自身審核，建設(shè)單位應(yīng)要求設(shè)計單位提供審核意見，以便核實(shí)設(shè)計單位內(nèi)部審核流程完整；建設(shè)單位在設(shè)計單位自審?fù)瓿珊螅M織公司相關(guān)部門進(jìn)行集中審核，從建設(shè)單位角度提出審核意見；設(shè)計單位根據(jù)審核意見對圖紙進(jìn)行完善后，由建設(shè)單位組織將施工圖報第三方圖紙審查、政府相關(guān)部門審核。

施工圖完成后，進(jìn)入設(shè)計交底及變更管理階段。設(shè)計單位應(yīng)充分準(zhǔn)備，將各專業(yè)的重點(diǎn)、難點(diǎn)在交底時向建設(shè)方、施工、監(jiān)理單位交待清楚，并形成書面紀(jì)要。設(shè)計變更有可能節(jié)約成本，產(chǎn)品功能更加符合建設(shè)方要求，也可能產(chǎn)生不好的影響，導(dǎo)致費(fèi)用增加，影響工程進(jìn)度。要想減少設(shè)計變更次數(shù)，關(guān)鍵是將設(shè)計變更的風(fēng)險前移，也就是將設(shè)計變更的可能性盡可能在設(shè)計管理階段提出來，予以解決。概括來說，就是在設(shè)計過程中編制好設(shè)計任務(wù)書、加強(qiáng)過程控制與溝通、做好設(shè)計評審工作。

參考文獻(xiàn)：

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第四篇：房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計注意事項

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計注意事項

在房地產(chǎn)營銷策劃的實(shí)踐中，常?？梢耘龅健耙粋€設(shè)計方案害死一個項目”的情況。究其原因，大體有兩種，一種是設(shè)計公司自己沒有專業(yè)能力，“天下設(shè)計一大抄”，平庸淺陋，敷衍塞責(zé)，做出低下水平的作品；另一種是開發(fā)商自以為是，獨(dú)斷專橫，聽不進(jìn)專業(yè)意見，完全不尊重設(shè)計院，把設(shè)計師當(dāng)做一支筆，讓他怎么畫就得怎么畫，最后的結(jié)局是項目失敗，設(shè)計師承擔(dān)罪名。

從房地產(chǎn)營銷角度來看，一個規(guī)劃設(shè)計方案的好壞，在很大程度上決定著一個項目的成敗命運(yùn)。那么，我們怎樣去審視一個規(guī)劃設(shè)計方案？評價分析一個規(guī)劃設(shè)計方案，出發(fā)點(diǎn)是什么？根據(jù)我們的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對規(guī)劃設(shè)計方案的評價分析應(yīng)該把握五條基本原則。

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一、規(guī)劃設(shè)計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。這應(yīng)該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，你必須對住戶的七十年（幾乎是一輩子！）負(fù)責(zé)。許多規(guī)劃設(shè)計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患。西安融發(fā)沁園的最初設(shè)計方案中，小區(qū)主入口在主干道上，人車混流；而主入口旁邊不遠(yuǎn)就是一個紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊的車輛即可一直排到小區(qū)主入口，而且旁邊還有公交車輛的車站，可以想象將來小區(qū)業(yè)主的車輛出入會遇到多少麻煩！經(jīng)過我們的再三堅持，這個方案終于做了修改，把車輛入口改為另一個地方，做到人車分流。這些細(xì)節(jié)看起來是小事，其實(shí)有大隱患，萬萬不可等閑視之?！耙?guī)劃方案無小事”，一個細(xì)節(jié)留下麻煩，住戶會抱怨一輩子。這種細(xì)節(jié)就顯示出設(shè)計師完全沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設(shè)計，犯了一條大忌。

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二、規(guī)劃設(shè)計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西。項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。深圳寶安碧海名園項目，定位是中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，價位適中，檔次中等，但設(shè)計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設(shè)計，在大約一萬平方米的中庭里，布置了“地中?！?、“愛琴?！薄ⅰ安_的?！?，連成一個完整的水系，加上噴泉、疊水、五個水幕墻，完全是頂級豪宅的景觀設(shè)計！粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業(yè)管理的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用更高得可怕，這樣一個中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費(fèi)是很有限的，而單只是水景的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用，一年就需付出三十多萬元！誰來承擔(dān)這筆費(fèi)用？這就是設(shè)計師背離項目定位的典型例子。

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三、規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該充分考慮將來物業(yè)管理的方便?，F(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項目成敗的一個重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理。”以前設(shè)計方案是不考慮物業(yè)管理的，而現(xiàn)在策劃項目時就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問題。湖南株洲的明珠花園，最初的規(guī)劃方案是上海一家著名設(shè)計院提供的，以一個湖為中心，湖周圍一圈是獨(dú)棟別墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小高層住宅。設(shè)計師的想法很簡單：讓別墅的業(yè)主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內(nèi)直接欣賞湖光水色。但是他沒有考慮到：這個湖不是別墅業(yè)主獨(dú)享的，而是小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達(dá)湖邊，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護(hù)。后來調(diào)整了規(guī)劃方案，把一個湖變?yōu)閮蓚€湖，內(nèi)湖是別墅區(qū)獨(dú)享，外湖是小區(qū)業(yè)主共享。這樣，別墅單獨(dú)成區(qū)，物業(yè)管理和安全保護(hù)工作都以橋?yàn)榻?，相對容易一些?/p>

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四、規(guī)劃設(shè)計在條件許可的前提下，應(yīng)該盡量考慮項目營銷的方便。營銷在規(guī)劃設(shè)計上有兩個基本要求，一個是賣點(diǎn)，一個是賣相。賣點(diǎn)要實(shí)在，比如深圳寶安碧海名園項目，最大的賣點(diǎn)是戶型設(shè)計，所有的戶型全都是錯層，每戶送20平方米左右的一間或兩間房，廣告口號是“經(jīng)典戶型，買一送一”。而在那些戶型比較一般的項目上，我們就力求環(huán)境景觀園林設(shè)計有些出彩的新意。石家莊天山花園項目，最初的設(shè)計方案并未考慮到開盤銷售的賣相，在小區(qū)布局和分期建設(shè)方面都只考慮居住和施工的方便。后來我們提出“先做賣相”的觀點(diǎn)，堅持要求項目開盤時必須完成一個漂亮的小區(qū)大門、一條主軸景觀商業(yè)大道、一處中心園林、一個布置精美的會所（兼做售樓中心）、一組精心裝修溫馨舒適的樣板房。開發(fā)商按照我們的要求，首先在一期施工中完成這五個工程，項目就具備了良好的賣相?，F(xiàn)在許多項目在樓房建好之前，先做好環(huán)境景觀園林，目的都是為了營銷的需要。開發(fā)商只有完成銷售才能實(shí)現(xiàn)利潤，因此不得不要求設(shè)計規(guī)劃工作也為營銷服務(wù)。

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五、規(guī)劃設(shè)計除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術(shù)要點(diǎn)之外，還應(yīng)盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說的基本禁忌。一般來講，容積率、建筑密度、綠化率等技術(shù)要點(diǎn)都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做規(guī)劃設(shè)計。但傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說，很多設(shè)計師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問題。另外，在樓盤規(guī)劃和戶型設(shè)計方面，關(guān)于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關(guān)鍵在于設(shè)計師必須懂得這些基本禁忌。

業(yè)內(nèi)人士常說：“一個項目成敗的70％在于前期策劃?！边@個前期策劃中，所有關(guān)于項目定位，目標(biāo)消費(fèi)群定位、價格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實(shí)全都在規(guī)劃設(shè)計方案里體現(xiàn)出來。開發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規(guī)劃設(shè)計方案中。所以在規(guī)劃設(shè)計方面精益求精，是保證項目成功的必備前提。許多項目在規(guī)劃設(shè)計上費(fèi)了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對不是偶然的。在房地產(chǎn)營銷策劃的實(shí)踐中，常?？梢耘龅健耙粋€設(shè)計方案害死一個項目”的情況。究其原因，大體有兩種，一種是設(shè)計公司自己沒有專業(yè)能力，“天下設(shè)計一大抄”，平庸淺陋，敷衍塞責(zé)，做出低下水平的作品；另一種是開發(fā)商自以為是，獨(dú)斷專橫，聽不進(jìn)專業(yè)意見，完全不尊重設(shè)計院，把設(shè)計師當(dāng)做一支筆，讓他怎么畫就得怎么畫，最后的結(jié)局是項目失敗，設(shè)計師承擔(dān)罪名。

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第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計管理

房地產(chǎn)設(shè)計管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項目的成敗，由于設(shè)計管理的疏忽會導(dǎo)致建設(shè)項目進(jìn)度緩慢、工程停滯、成本盲目增加甚至產(chǎn)品質(zhì)量嚴(yán)重受損。當(dāng)這些事發(fā)生時開發(fā)商往往把責(zé)任全部推到設(shè)計公司的頭上，認(rèn)為設(shè)計公司配合不積極，方案總不能達(dá)到甲方滿意，施工圖設(shè)計不負(fù)責(zé)任，二次設(shè)計多，造成設(shè)計變更、工程洽商頻繁出現(xiàn)增加無法控制的成本漏洞。其實(shí)房地產(chǎn)項目的設(shè)計工作的混亂責(zé)任完全在開發(fā)商自身的管理。房地產(chǎn)開發(fā)商要集成社會各種資源才能完成一個房地產(chǎn)項目，這其中包括市場研發(fā)、地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計、成本測算、建筑工程總包及工程專項分包、園林市政工程施工、營銷策劃、融資管理等，這些人或公司都是房地產(chǎn)項目的參與者，但這其中有很少一部分是開發(fā)商自己項目管理團(tuán)隊成員，大多工作都是通過承包和采購的形式完成的，而設(shè)計工作是貫穿項目始終的，對設(shè)計公司合理準(zhǔn)確的采購，對設(shè)計工作進(jìn)行精確規(guī)劃、嚴(yán)格管理對房地產(chǎn)項目的順利進(jìn)行至關(guān)重要。

每一個項目都是要分階段來完成的，房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)該分成幾個階段呢？每個階段的內(nèi)容是什么？設(shè)計工作在每個階段的任務(wù)是什么？

對于不同的項目、不同的公司管理風(fēng)格項目階段的劃分可能會有所不同，用項目管理理論結(jié)合中國房地產(chǎn)建設(shè)的實(shí)際出發(fā)，同時結(jié)合中國規(guī)劃設(shè)計市場的特點(diǎn)，項目可以分成以下幾個階段：

啟動階段——設(shè)計階段——工程計劃階段——工程施工階段——控制階段——收尾階段

以上階段是項目被批準(zhǔn)開展后的項目生命周期，之前的項目選擇、項目分析過程即可行性研究報告和項目建議書不包括其中。

很多住宅或商業(yè)項目在其項目周期還未結(jié)束時就已經(jīng)開始其產(chǎn)品生命周期的銷售階段，PMI的項目管理知識體系PMBOK沒有類似的論述，在隨后的論述中我們簡單的分析一下此階段在房地產(chǎn)項目周期中所處的位置。

1.啟動階段。設(shè)計工作在項目全過程中起著不同的作用，但都必須是滿足項目的總體規(guī)劃和要求來開展的。啟動階段首先明確項目批準(zhǔn)的原因，市場需求、營運(yùn)需求、客戶要求、法律要求、戰(zhàn)略需要等都有可能是項目開展的依據(jù)。作為一個房產(chǎn)項目，啟動階段更多的是明確項目組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品范圍，很多房地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)都是典型的項目式結(jié)構(gòu)，劃分成幾個職能部門，啟動階段明確各項目參與人員的權(quán)責(zé)至關(guān)重要，包括總裁、總經(jīng)理、部門經(jīng)理、職員的權(quán)責(zé)。規(guī)劃設(shè)計部門要明確項目產(chǎn)品范圍，漸進(jìn)明細(xì)產(chǎn)品的總體定位。拿住宅項目為例，住宅社區(qū)—別墅住宅社區(qū)—地上二層底下一層節(jié)能別墅住宅社區(qū)，通過每次對項目的定義加深，明確項目的產(chǎn)品范圍，就是我們常說的概念設(shè)計，同時制定產(chǎn)品范圍說明書，和項目章程一起作為項目開展的原始依據(jù)。

2.設(shè)計階段。這個階段又分為設(shè)計采購和產(chǎn)品設(shè)計兩個階段。

1)設(shè)計采購時選擇合適的設(shè)計公司通過合同的形式承包項目的產(chǎn)品設(shè)計工作。設(shè)計采購可以用兩種方式進(jìn)行，直接指定設(shè)計公司和招投標(biāo)選擇設(shè)計公司。直接指定公司長期合作的戰(zhàn)略伙伴或指定知名設(shè)計公司、設(shè)計師，這可以根據(jù)以往項目經(jīng)驗(yàn)、專家判斷、產(chǎn)品類型等綜合因素決定是否直接與指定的設(shè)計公司建立合同關(guān)系。方案招投標(biāo)可以分內(nèi)部招標(biāo)和公開招標(biāo)，現(xiàn)很多公司都采用此方式就不再贅述。

2)產(chǎn)品設(shè)計是在概念設(shè)計的基礎(chǔ)上深化建筑設(shè)計，這包括方案設(shè)計和初步設(shè)計。方案設(shè)計的主要內(nèi)容是：總體規(guī)劃設(shè)計方案、景觀綠化設(shè)計方案、建筑單體設(shè)計方案。作為

一個完整的房地產(chǎn)項目，這三項內(nèi)容是緊密銜接相互制約的，必須在方案階段同時考慮同時深化。初步設(shè)計階段包括內(nèi)容：規(guī)劃報審總圖、市政設(shè)計方案、景觀綠化初步設(shè)計、建筑單體初步設(shè)計。房地產(chǎn)項目的設(shè)計方案通過要經(jīng)過兩道門檻。

u首先是項目投資人或發(fā)起人的認(rèn)可，我們暫且把項目投資人或發(fā)起人稱為老板，讓老板用最快最簡單的方法理解產(chǎn)品是非常重要的，有很多項目的設(shè)計管理人員抱怨樓都蓋起來了老板又要改立面，其實(shí)這不是老板的錯，是我們規(guī)劃設(shè)計管理人員沒有建立有效的溝通方式，讓老板沒有理解設(shè)計方案的真實(shí)信息或過濾掉了部分信息，要順利通過這個門檻，就要建立有效的溝通系統(tǒng)，不只是規(guī)劃設(shè)計而是整個項目的管理。

u其次是政府各職能部門的審核，這也是伴隨項目始終的重要工作。對國家及地方的法律法規(guī)進(jìn)行充分的了解，多吸取同類項目的經(jīng)驗(yàn)作為本項目的風(fēng)險。

3.工程計劃階段。這是整個項目的關(guān)鍵階段，要制定工程施工總體計劃，其基礎(chǔ)就是施工圖。施工圖設(shè)計包括：市政道路施工圖、景觀園林施工圖、建筑單體施工圖。所有施工圖都應(yīng)該是詳細(xì)的涵蓋了所有項目范圍，而大部分的材料設(shè)備采購也應(yīng)該在這個過程完成，并成為施工圖的內(nèi)容詳細(xì)表述，這其中也包括專項設(shè)計的采購，例如高層建筑項目的幕墻設(shè)計、住宅項目的燃?xì)庠O(shè)計等。各專業(yè)施工圖設(shè)計越細(xì)致項目成本預(yù)算就越完整詳細(xì)，項目質(zhì)量、項目成本、項目進(jìn)度也能更有效的控制。對于大多數(shù)建設(shè)商業(yè)住宅的房地產(chǎn)項目，此時已開始產(chǎn)品的銷售策劃工作，這是設(shè)計部門必須提供準(zhǔn)確的詳細(xì)的設(shè)計信息，把設(shè)計語言翻譯成大眾語言進(jìn)行宣傳，吸引客戶同時讓客戶準(zhǔn)確理解還未建成的產(chǎn)品，避免虛假錯空的信息傳遞給未來的客戶。

4.工程施工階段。按照項目總體計劃按部就班的進(jìn)行施工組織，這個階段的工作完全是通過向外承包完成的。設(shè)計管理主要參與的是以下控制階段的工作。

5.控制階段是和工程施工階段并行的，質(zhì)量、進(jìn)度、成本以項目總體計劃進(jìn)行實(shí)施和控制，而開發(fā)商一方主要控制的就是變更，設(shè)計管理要及時準(zhǔn)確地審核各種變更，提出準(zhǔn)確地通過或否定的意見，使變更的發(fā)生盡量不脫離總體計劃，同時還要提出對項目有利的變更申請，例如變更新技術(shù)可以提高工程進(jìn)度和質(zhì)量。

6.收尾階段。此階段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同進(jìn)行收尾，其中設(shè)計管理很重要的工作就是總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，這對一個公司持續(xù)發(fā)展有著重要的支持，一個項目的完整歷史紀(jì)錄會成為其他新項目的模版、風(fēng)險庫、數(shù)據(jù)庫、專家?guī)臁?/p>