第一篇：項目規(guī)劃設(shè)計定位概念書

項目規(guī)劃設(shè)計定位概念書

第一章本項目定位

一、地理位置

本項目位于港窯路運(yùn)河旁邊，這里綠樹成蔭，道路幽靜，走在這里讓人完全感受不到鬧市的喧囂，只有愜意舒暢的心情。同時，港窯路與城東大道、東山大道相連，交通極為便捷。

二、建筑體特征

建筑體外觀設(shè)計美觀，主體樓層不高，實(shí)用面積平米；內(nèi)部結(jié)構(gòu)層頂較低，有觀景陽臺和活動露臺；外圍停車面積有限。

三、經(jīng)營定位

根據(jù)項目地理位置和建筑主體情況分析，結(jié)合宜昌目前餐飲休閑娛樂市場情況，建議經(jīng)營定位為高端商務(wù)會所模式。

四、經(jīng)營項目

本項目經(jīng)營項目具體定位為集餐飲、KTV、茶藝、棋牌、垂釣等于一體的高端休閑綜合會所。

五、客源市場

根據(jù)宜昌現(xiàn)有會所經(jīng)營情況，建議客源市場定位為高端政務(wù)及商務(wù)客人。

第二章高端會所市場分析

一、高端會所概述

高端會所主要是為客人提供一種極具私密性的社交環(huán)境，無論是

商務(wù)談判，或者是私人之間的交流，還是朋友之間的用餐、娛樂，都會悠然自得而不被外人打擾。

高端會所環(huán)境優(yōu)雅，裝修設(shè)計舒適、典雅，富有品味，讓人精神愉悅！客人到此不僅陶醉于唯美的環(huán)境，更能玩味舌尖，樂享生活。

高端會所魅力和價值體現(xiàn)在它擁有一個非常高端的會員團(tuán)體，并由此形成了一個能量巨大的交際圈，可以為身處其中的人們帶來豐富的商業(yè)機(jī)會。會所帶來的是一種歸屬感，吸引著人們對共同話題的探討，其原因不在炫耀，而是有其社會與悠閑的雙重性，是工作以外的另一個重要社交場所。

小眾尊享，是高端會所的精要。不與大眾為伍，尋找一個只屬于同等分量的群體在一起的空間，持一杯紅酒或咖啡，漫步其中，月光燈影，心醉神迷。

二、宜昌會所現(xiàn)狀

（一）、宜昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

宜昌位于湖北省西部，聞名中外的長江三峽西陵峽畔，被人們譽(yù)為“三峽明珠·世界電都”。市區(qū)面積4249平方公里，市區(qū)人口133.8萬人。2011年國民生產(chǎn)總值突破2000億元，全社會固定資產(chǎn)投資超過1150億元。宜化、興發(fā)、東陽光等一批骨干企業(yè)做大做強(qiáng)，年主營業(yè)務(wù)收入過100億元的企業(yè)達(dá)到6家，過10億元33家。世界500強(qiáng)企業(yè)歐萊雅、法空氣體、三井物產(chǎn)、英博集團(tuán)等先后落戶宜昌；首鋼、南玻、東陽光、長江鋁業(yè)、長江電纜、晉煤集團(tuán)等國內(nèi)知名企業(yè)紛紛到宜昌投資興業(yè)。立體交通網(wǎng)絡(luò)基本形成，區(qū)域性交通中心地位

逐步顯現(xiàn)。滬渝、荊宜、江南三峽翻壩高速公路、漢宜高速鐵路和宜萬鐵路建成通車。宜巴、保宜高速公路正在加緊建設(shè)。到2016年，全市生產(chǎn)總值占全省比重達(dá)到15%左右，地方一般預(yù)算收入突破300億元，全社會固定資產(chǎn)投資年均增長23%，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到1500家，產(chǎn)值過100億企業(yè)達(dá)到20家以上、過1000億企業(yè)實(shí)現(xiàn)零的突破。宜昌社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然會產(chǎn)生海量商務(wù)活動，而商務(wù)活動勢必為高端會所提供大量的客源。

（二）、宜昌會所現(xiàn)狀

經(jīng)過對宜昌會所市場的初步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前宜昌現(xiàn)有的會所基本上是功能單一的餐飲或者娛樂會所，且數(shù)量有限，還沒有高端綜合會所（集餐飲、茶藝、休閑、娛樂于一體），無法滿足宜昌的社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。高端會所在宜昌具有廣闊的發(fā)展和生存空間。

第三章高端會所規(guī)劃理念

會所項目總體的規(guī)劃設(shè)計，必須在設(shè)計時通盤兼顧，會所要想效益好就要有好的會所管理，而好的會所管理又要好的會所設(shè)計。在充分調(diào)研客源市場、綜合規(guī)模、檔次的經(jīng)營產(chǎn)品結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，組織專業(yè)設(shè)計師、建筑師和經(jīng)營管理者，圍繞會所的市場定位、產(chǎn)品開發(fā)、功能布局和流程設(shè)計、管理模式，將會所的規(guī)劃設(shè)計放在有利于企業(yè)整體發(fā)展的平臺上進(jìn)行充分的科學(xué)論證，使其更加科學(xué)合理。簡單地來說，會所的功能設(shè)計要既方便客人的使用，又方便會所管理。在充分的體現(xiàn)出會所內(nèi)部項目間的溝通的同時，又使會所的整體風(fēng)格保持一致。會所規(guī)劃理念具體表現(xiàn)為實(shí)用性、人性化、超前性、經(jīng)濟(jì)

性、文化性。

1、會所設(shè)計要具有實(shí)用性。根據(jù)會所的市場定位和服務(wù)的客人群體的差別，在功能上對會所設(shè)計的要求也不同。設(shè)計的實(shí)用性就是要求會所設(shè)計的功能必須要考慮到不同客人的需求，適合不同客人群體的使用，同時要兼顧會所的經(jīng)營管理。

2、會所設(shè)計要人性化。所謂設(shè)計的人性化，就是要“以人為本”，充分了解服務(wù)對象的需求，滿足人們各式各樣的生活享受和精神放松。要有溫馨、家居的特點(diǎn)，讓顧客感受到被重視被關(guān)懷的情感，流連忘返。在這里，客人可獨(dú)享固有的靜謐與悠然。良好的環(huán)境與配套設(shè)施充分為會員們提供了至尊商務(wù)宴請及娛樂休閑，讓人們在享受貼心服務(wù)的同時，更能在風(fēng)雅中盡享私密休閑。

3、會所設(shè)計要體現(xiàn)超前性。會所設(shè)計的超前性，就是要統(tǒng)籌全局考慮，既要時尚、華麗，又要低碳、綠色。在使用材料的時候要盡可能多的采用綠色環(huán)保類的材料。當(dāng)然也要節(jié)約，盡量減少消耗，要保護(hù)環(huán)境，創(chuàng)造低碳會所。當(dāng)然會所的設(shè)計也要緊跟潮流，要時尚華麗。在設(shè)計的時候要充分考慮以后的發(fā)展趨勢，要有超前性，預(yù)見性。

4、會所設(shè)計要有經(jīng)濟(jì)性理念。會所的建設(shè)是以盈利為目的的，當(dāng)然要讓投入盡可能的少，產(chǎn)出盡可能的大。在設(shè)計的時候，要體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性理念，節(jié)約成本。

5、文化性

一個成功的會所它不僅僅是要滿足使用功能，它設(shè)計要新穎，它最重要的是要具有不同的文化性。會所設(shè)計要研究項目所在“文化”，包括地域文化、民族文化、歷史文脈，在最初方案設(shè)計中如能準(zhǔn)確、合理地定位好會所的文化內(nèi)涵，會所就具有了深厚的文化底蘊(yùn)和無窮的魅力，從而帶給客人的享受不僅僅是生理上、情緒上的，并且是心靈上的。

第二篇：黃金海岸商業(yè)廣場 項目定位及規(guī)劃設(shè)計報告[定稿]

“黃金海岸·商業(yè)廣場”項目定位及規(guī)劃設(shè)計報告

（A、B地塊部份）

一、項目用地周邊環(huán)境分析

1、項目土地情況（1）項目用地面積

“黃金海岸商業(yè)廣場”（以下簡稱本項目）總用地280.317畝。共分為A、B、C、D四個地塊。其中：商業(yè)用地224.317畝（包括A地塊53.393畝、B地塊108.494畝、D地塊61.984畝。），容積率1.6，建筑密度35%；配套住宅用地56畝（C地塊）。容積率3.0，建筑密度30%。

（2）地理位置

本項目位于欽州市金海灣大道中段。項目東臨揚(yáng)帆大道、欽南區(qū)政府和新汽車總站，南鄰1600畝白石湖公園，西臨安州大道和金海灣大橋，北面與北部灣國際建材商貿(mào)城隔路相望。

（3）地質(zhì)地貌狀況

項目用地基本上是農(nóng)田，土地平整，高低差很小，沒有大量的土方工程，施工難度小。

2、項目區(qū)域交通

（1）地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀

項目處在欽州市主干大道金海灣大道中段，西接南北高速公路，東出北海和欽州港，北連河?xùn)|新區(qū)欽州市行政文化中心，處在市政交通的樞紐位置，扼守欽州市南大門。

欽州市新的汽車總站在金海灣大道東面的欽南區(qū)政府對面，距離本項目只有300米遠(yuǎn)，目前建設(shè)工作接近尾聲，幾個月后將啟用。屆時，車站將成為欽州市新的交通中心、物流中心，公交車、的士、貨運(yùn)等交通會變得非常發(fā)達(dá)。

（2）規(guī)劃交通

按照市政規(guī)劃，項目門口的揚(yáng)帆大道將向南拓展延長線，直達(dá)欽州港。揚(yáng)帆大道的全線貫通，將會大大縮短欽州市至欽州港的距離。

3、市政配套設(shè)施完善（1）社區(qū)建設(shè)

項目周邊目前正在建設(shè)的住宅小區(qū)有遠(yuǎn)辰·金灣藍(lán)岸等10多個住宅項目，其中最大的有欽南新城（2000畝），可以預(yù)見，項目所在片區(qū)將會很快成為成熟社區(qū)。

（2）文化教育

欽州市第三中學(xué)位于本項目的西側(cè)200米處，正在建設(shè)中，項目住戶子弟可就近入學(xué)。

（3）醫(yī)療衛(wèi)生

欽州市婦幼保健醫(yī)院在安州大道上，距離本項目只有一公里距離，社區(qū)醫(yī)療保障輕松可以做到。

（4）娛樂休息

正在建設(shè)中的白石湖旅游公園緊靠本項目，占地1600畝，是一個很好的娛樂休閑去處。項目臨水而建，臨水而居，環(huán)境十分良好。

4、片區(qū)商業(yè)

項目對面的大型項目——北部灣國際建材商貿(mào)城即將建成開業(yè)，有力地帶動本區(qū)域的商業(yè)發(fā)展，安周大道的長榮新城商業(yè)街交付使用過半，其他后進(jìn)項目也正在規(guī)劃建設(shè)中，片區(qū)商業(yè)日漸成熟。

二、市場調(diào)研分析

1、項目SWOT分析（1）項目優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢

欽州市以“大港口、大工業(yè)、大旅游”為主要建設(shè)目標(biāo)，為廣西沿海城市中心城市，項目處在欽州市的交通主樞紐金海灣大道上，區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚。

交通優(yōu)勢

欽州市海上交通近年得到大發(fā)展，目前10萬噸級航道已開通，20萬噸航道也在建設(shè)中，與東盟各國的海上貿(mào)易往來日漸頻繁，海上交通前景廣闊。

工業(yè)大發(fā)展

隨著大港口建設(shè)，以中石油1000萬噸煉油項目和310萬噸林漿紙項目為首的臨港大工業(yè)陸續(xù)上馬，欽州市正在大量地吸納全國各地的投資資源和國際資本，發(fā)展本地工業(yè)項目，地方工業(yè)發(fā)展體系已逐漸形成。

（2）項目劣勢

欽州市基礎(chǔ)工業(yè)相對薄弱，項目所在地片區(qū)商業(yè)剛剛起步，距離成為成熟的區(qū)域?qū)I(yè)批發(fā)市場還有一個過程，建設(shè)有一定難度，在很大程度上考驗開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和開發(fā)水平。

（3）項目機(jī)會點(diǎn)

欽州市是一個新興的沿海港口城市，是我國最后一塊未開發(fā)的沿海處女地，充滿發(fā)展機(jī)遇，目前城市正以高速發(fā)展，對外貿(mào)易、工業(yè)產(chǎn)值及工業(yè)發(fā)展速度連續(xù)三年獲得廣西第一。

今年五月國家正式批準(zhǔn)欽州港設(shè)立10平方公里的保稅港區(qū)，大大地加快了欽州市港口工業(yè)的發(fā)展，為欽州市大發(fā)展起到了里程碑的作用。

（4）項目威脅

項目威脅點(diǎn)目前主要來自全國地產(chǎn)行情，在深圳、北京地產(chǎn)相繼降價的情況下，許多地方的地產(chǎn)發(fā)展受到了影響。目前欽州房產(chǎn)開發(fā)速度很快，大有超過城市發(fā)展速度的勢頭，市場形勢嚴(yán)峻。

北部灣國際建材商貿(mào)城是本項目的一個參考指標(biāo)，它的成敗對本項目影響將會比較大。目前該項目的銷售和招商工作進(jìn)展并不順利，存在一定的負(fù)面作用。

2、項目市場競爭狀況分析

目前項目存在的競爭比較小，帶有一定同質(zhì)性的項目只有北部灣國際建材商貿(mào)城，它的定位是以建材為主，吸收了部份五金商家。從消極角度看，它與本項目存在客戶競爭，從積極角度看，它能與本項目共同做旺本項目所在的片區(qū)商業(yè)。

可以說，北部灣國際建材商貿(mào)城與本項目的關(guān)系是競爭與合作的關(guān)系，合作大于競爭。

三、項目市場定位

1、項目總體定位：

欽州灣地區(qū)綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目，以銷售汽車、機(jī)械產(chǎn)品、機(jī)電產(chǎn)品以及汽車配件等為主，全力打造一流的直接面向北部灣地區(qū)和東盟市場的專業(yè)的機(jī)電產(chǎn)品專業(yè)市場。

2、項目案名：黃金海岸·商業(yè)廣場（暫定）案名說明：

（1）定位為商業(yè)廣場，市場靈活性強(qiáng)，可以為汽車城、機(jī)電城也可以為百貨商貿(mào)城等，市場建設(shè)可根據(jù)開發(fā)情況最后確定。

（2）欽州市是海濱城市，大型商業(yè)項目開發(fā)要有海洋文化，海洋文明代表冒險和進(jìn)取。黃金海岸是金色海岸的意思，充滿機(jī)遇和希望，有理想有抱負(fù)的各界人士都會到這里來淘金，拾貝。

3、主力客戶群定位：

項目開發(fā)起點(diǎn)高，建設(shè)大市場，因而市場內(nèi)將會有大量的商鋪。欽州城市不大，經(jīng)營戶消化商鋪能力有限，但欽州市在快速發(fā)展，許多外地客商正源源不斷涌進(jìn)來，因而購買住宅和商鋪的主力客戶除了本地客戶外，投資客和外地客商也是很重要的客源對象。

4、功能定位：

由于客觀原因，本方案只針對A、B地塊做功能定位，兩區(qū)域一層建設(shè)為商鋪，二層以上為普通住宅，其中商鋪規(guī)劃建設(shè)：

A區(qū)建設(shè)為汽車銷售市場和二手車交易市場，主要銷售小轎車整車、微型車、大貨車、小貨車、工程機(jī)械、建筑機(jī)械、農(nóng)業(yè)機(jī)械和二手車交易；

B區(qū)建設(shè)為汽車配件、汽車用品及汽車相關(guān)附屬服務(wù)行業(yè)、五金機(jī)電行業(yè)、摩托車電動車銷售行業(yè)等行業(yè)的銷售市場。

為更好發(fā)展商業(yè)，發(fā)揮項目的最大價值，A、B地塊的臨大街鋪面可以設(shè)計兩層商業(yè)。

5、建筑面積安排（1）A區(qū)規(guī)劃建設(shè)面積 一層商鋪面積約12340㎡ 二層以上住宅面積約44613㎡

合計：56953㎡（2）B區(qū)規(guī)劃建設(shè)面積： 一層商鋪面積約25753㎡.二層以上住宅面積約89975㎡ 合計：115728㎡

四、建筑風(fēng)格定位

1、項目總體建筑風(fēng)格及色彩計劃（1）建筑風(fēng)格表現(xiàn)

建筑外立面建議采用國際較為流行法式現(xiàn)代風(fēng)格，局部采用中式現(xiàn)代化線條處理進(jìn)行總體設(shè)計。

一、二層建筑建議采用法式騎樓風(fēng)格設(shè)計。

欽州為港口城市，在設(shè)計外立面及樓頂標(biāo)識風(fēng)格表現(xiàn)時，增加一些海洋文化要素，這樣更能體現(xiàn)項目的屬地特性。

（2）項目總體布局構(gòu)思

項目為一大型商業(yè)市場，里面設(shè)定主題市場和各分類市場，建議項目整體規(guī)劃時體現(xiàn)這一主題傾向。

A、B地塊均頻臨金海灣大道，但地塊形態(tài)上有巨大差別，A地塊臨金海灣大道界面長，適宜展示高檔商品，腹地由于有配套住宅用地C地塊，在商業(yè)上缺乏縱深，不宜做大賣場規(guī)劃設(shè)計。B地塊臨金海灣大道界面長，縱深大，并處在金海灣大道與揚(yáng)帆大道交匯處，商業(yè)表現(xiàn)容易展開，因而建議主題市場形態(tài)設(shè)計于此，市場標(biāo)志性建筑物、大門前廣場、展示廳等可以安排在這里。

B地塊長約430米，寬約570米，作為商業(yè)開發(fā)，內(nèi)鋪將會比較多，對于銷售和經(jīng)營都會有很大壓力，為扭轉(zhuǎn)這一傾向，建議犧牲部份其它利益，在B地塊內(nèi)部規(guī)劃建設(shè)一條主干大道（20—30米即可）與外面的市政規(guī)劃大道相通，把項目里面的內(nèi)鋪臨街化，這樣有利于盤活整個項目的商業(yè)氛圍。

（3）建筑色彩計劃

項目為機(jī)電類市場，可兼容其他百貨商業(yè)，建筑物色彩采取銀白色調(diào)較好，這一色調(diào)明快，富有，突出，跟海洋城市文化吻合，與項目文化匹配。

2、建筑單體外立面設(shè)計提示

（1）商品住宅房及外立面設(shè)計提示：

項目A、B地塊均為開發(fā)商業(yè)鋪面，住宅建在二層以上，根據(jù)容積率要求，最多只能建設(shè)5層。項目為商業(yè)項目，依附于項目之上的住宅套房不一定都作為居家使用，因此在設(shè)計上要考慮到居家合辦公均適宜的戶型設(shè)計方案比較合適。外立面建議設(shè)計成帶有公寓辦公樓性質(zhì)為較好。屋頂、窗戶等外立面局部設(shè)計可根據(jù)項目整體的法式現(xiàn)代風(fēng)格進(jìn)行設(shè)計。（2）商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計提示

一層商鋪建設(shè)要符合使用，根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，商鋪規(guī)格為開間4米，縱深8—10米，層高4.5—5米最為合適，這一規(guī)格對于二層以上的住宅戶型規(guī)劃也很有好處，中間不用進(jìn)行轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)的調(diào)整，減少建筑成本，提高項目的抗震能力。

商鋪內(nèi)均為獨(dú)立鋪面，設(shè)置洗手間，以方便商家辦公使用。

3、建筑材料應(yīng)用

據(jù)建設(shè)部要求，在進(jìn)行住宅節(jié)能改造的同時，將啟動綠色建筑的認(rèn)證制度，通過五個等級來對住宅“驗明正身”，并通過五個等級向社會公布住宅建筑在節(jié)能生態(tài)方面的質(zhì)量狀況。

建議本項目建設(shè)在環(huán)保及節(jié)能技術(shù)應(yīng)用上，精益求精，最大程度上運(yùn)用新材料、新技術(shù)、新工藝、綠色環(huán)保材料、節(jié)能材料及智能化配置，塑造綠色、環(huán)保、節(jié)能的地產(chǎn)精品。

五、主力戶型選擇

1、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較（1）北部灣國際建材商貿(mào)城

主力戶型：2房2廳1衛(wèi)（面積：80—107㎡）

其他戶型：3房2廳1衛(wèi)（面積：101—146㎡）1房1廳1衛(wèi)（面積：58—63㎡）4房2廳2衛(wèi)（面積：135㎡）（2）長榮新城

主力戶型：3房2廳2衛(wèi)（面積：120㎡）

其他戶型：2房2廳（面積：95㎡）4房2廳3衛(wèi)（面積：140㎡）

樓中樓（2房、3房、4房），面積：90—200㎡（3）遠(yuǎn)辰·金灣藍(lán)岸

主力戶型：3房2廳2衛(wèi)（面積：101—116㎡）

其他戶型：2房2廳1衛(wèi)（面積：84.57㎡）樓中樓（5房），面積：210㎡

2、項目業(yè)態(tài)分析配置

A地塊為汽車銷售市場，場地要求高一些，建議層高為5米。B地塊為汽車配件、五金機(jī)電等銷售市場，建議層高為4.5米。

3、項目戶型配置比例

根據(jù)項目所在區(qū)域樓盤戶型規(guī)劃比例和銷售情況，大致安排如下戶型規(guī)劃比例：

主力戶型：2房2廳1衛(wèi)（面積：80—100㎡）其他戶型：3房2廳1衛(wèi)（面積：95—125㎡）4房2廳2衛(wèi)（面積：130㎡）

4、主力戶型設(shè)計提示（1）一般住宅套房戶型設(shè)計

層高3米，戶型方正，面積使用率高，采光及通風(fēng)良好。廚衛(wèi)設(shè)計美觀實(shí)用，窗戶明亮大方。

（2）復(fù)式戶型設(shè)計

頂層戶型采用復(fù)試戶型設(shè)計，注重時尚實(shí)用，采光和通風(fēng)良好。

5、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計

一層商鋪為全框架結(jié)構(gòu)，層高5米，戶型方正，預(yù)留衛(wèi)生間接口。

六、室內(nèi)空間布局裝修

1、室內(nèi)空間布局提示

住宅室內(nèi)空間布局方正，注重通風(fēng)和采光，干濕區(qū)區(qū)分明顯，室內(nèi)柱子不能留有死角，占據(jù)有效使用面積，影響家居擺設(shè)。橫梁高低要統(tǒng)一，要整齊，不能影響住房美觀。

2、公共空間主題選擇

公共空間主要為過道和樓梯，樓梯寬度采取通用標(biāo)準(zhǔn)即可，過道采用明亮的地磚鋪設(shè)，墻面刮白色膩?zhàn)?，置壁燈，裝飾要求與建筑風(fēng)格一致的文化藝術(shù)標(biāo)志和飾品等。

七、裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

1、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

外墻涂料，內(nèi)墻砂漿抹平；地板全現(xiàn)澆樓板，水泥砂漿過面；廚房通水，預(yù)留排水口，墻面為水泥砂漿抹平；衛(wèi)生間置蹲式便器，預(yù)留洗手盆排水口，墻面為水泥砂漿抹平；陽臺為封閉式，低開鋁合金窗，墻面刮白色膩?zhàn)?，地面砂漿抹平；單元樓梯入口電子對講防盜門，進(jìn)戶防盜門；獨(dú)立水電表，水進(jìn)戶內(nèi)，電表裝至戶門外。

2、商鋪

地板水泥砂漿過面，衛(wèi)生間預(yù)留排水口，墻面為水泥砂漿抹平。

3、項目展示大廳和辦公樓

（面積可以從B地塊里面支配，具體待定）

八、項目街道規(guī)劃設(shè)計提示

1、本項目大型露天廣場平時用作車輛展示，設(shè)置要有氣勢，適合舉辦大型展示會需求；

2、小街道寬度大于或等于10米；

3、大街道寬度最大不許大于超過30米；

4、大街道與小街道之間要方便穿插交通；

5、主要街道路口設(shè)立消防栓等公共安全施施；

6、在廣告位置比較好的路口，要預(yù)留足夠廣告牌展示位置。

張莜（QQ：545695686）

2008年7月6日星期日

附件：

海洋城市文化介紹

從文化形態(tài)學(xué)的角度來看，海洋文化是一個“包括內(nèi)核與若干外緣的不定形的整體”，從外及內(nèi)，它由“物態(tài)文化層”、“制度文化層”、“行為文化層”和“精神文化層”等四個不同層面構(gòu)成，內(nèi)容包羅萬象。在四個層面中，既有海洋文化的核心內(nèi)涵，也存在海洋文化的淺層表現(xiàn)?，F(xiàn)代海洋文化的實(shí)質(zhì)，是人類文明不斷擺脫和超越海洋的劣勢與局限，孜孜不倦地開拓，發(fā)揮海洋的優(yōu)勢，以最大限度地溝通人類物質(zhì)和精神文明的一種媒介。這種追求現(xiàn)代化、全球化的海洋文化精神，就是海洋文化之“魂”。

海洋文明是開放的，包容各類文化，兼收并蓄。海洋文明代表冒險和進(jìn)取的文化特征。

海洋城市的文化是一種全球化、世界化的趨勢。比如，在一些海洋城市的港口、商業(yè)區(qū)，很難分辨這是新加坡還是鹿特丹，它們有全球化的特征。但是在城市的內(nèi)部，它們就呈現(xiàn)出本土化和傳統(tǒng)的特征，這就是一種開放性和多樣性的組合。

從海洋經(jīng)濟(jì)和海洋意識的起源，海洋城市的文化表現(xiàn)為鼓勵思變、溝通意識和冒險精神。海洋文化的最大特征就是開放性和多樣性。

海濱特色最終通過城市文化加以表現(xiàn)，城市文化是個綜合的概念，包括城市的經(jīng)濟(jì)特征、居民的生活特征，也包括城市的性格。這些因素經(jīng)過長期的發(fā)展和融合，固定下來，就形成了具備自己特色的海洋城市文化，也就是我們通常說的“藍(lán)色文明”。

第三篇：規(guī)劃設(shè)計定位芻議

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計定位芻議

近幾年，我國商品房空置率高，除與我國住房體制有關(guān)之外，還有一個重要的原因就是規(guī)劃設(shè)計不合理，即地點(diǎn)偏遠(yuǎn)、交通不便；戶型不合理；公共配套設(shè)施不齊全；朝向、設(shè)計不科學(xué)，居住環(huán)境差等。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的關(guān)鍵問題是定位問題，只有規(guī)劃設(shè)計定位可行，房地產(chǎn)開發(fā)項目才有科學(xué)性

可言。房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計定位究竟應(yīng)如何？

一、注意市場導(dǎo)向性、環(huán)境性和適度性。

如今，人們的生活水平有了很大的提高，購房時已不再單純考慮住得下的問題，而是要求住得好，住得舒服。不僅要求有四明結(jié)構(gòu)，食寢分離，居寢分離，還追求功能分區(qū)明確、空間布局合理、充分考慮人的生活習(xí)慣等而設(shè)計的房型。以上海樓市為例，消費(fèi)者就偏重于高層的三房一廳的經(jīng)濟(jì)型房型。一般來說，隨著層數(shù)的增加，施工要求和施工工藝也隨之提高。在設(shè)計方面，消防、供水、供電、交通組織等技術(shù)措施隨著層數(shù)的增加而變得復(fù)雜化，這就增加了材料用量和施工難度，使造價大幅度增加。那么為何在上海高層住宅會越來越受到購房者的關(guān)注呢？不排除價格降低的原因，還因為高層也有許多優(yōu)點(diǎn)：交通便利，配套設(shè)施齊全，質(zhì)量好，壽命長，綠化好，加上上下樓有電梯代步，居住舒適、安全、方便。在寸土寸金的上海，尤其是市中心區(qū)，對于有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)者來說，高層比多層好，并已達(dá)成共識。據(jù)報道，位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠江三角洲的大中城市，前幾年二室一廳和一室一廳的小套住房在市場上獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，如今已風(fēng)光不再，三室一廳和三室兩廳的中套住房已悄悄受寵，且有取代大套型住宅趨勢。其原因主要有：第一、住宅的使用功能比較齊全，在功能上對一個家庭來說已經(jīng)一步到位（夫婦一間，孩子或老人一間，另一間可做書房、琴房或客房使用”；其次30多萬元的房款拼拼湊湊還能組合得起來。講究房型的經(jīng)濟(jì)性就更不必說了，曾經(jīng)一度受房越大越好的影響，許多房都閑置，緣由在于房價高，不經(jīng)濟(jì)。目前，大部分想購房的人是中、低收入者，追求大房型只是大部分人的想法，但其經(jīng)濟(jì)承受能力決定了要選擇經(jīng)濟(jì)型的住房，即布局合理，功能實(shí)用，廳房面積經(jīng)濟(jì)，總價要低。

再者，環(huán)境景觀也相當(dāng)重要。整天穿梭于水泥、鋼筋組成的大樓、道路中，人們希望回家后能擁有一種回旭自然的感覺，綠意環(huán)抱，四季花開。即使地段偏一些，但能推窗見綠，有大片的集中綠地，錯落的園林小品點(diǎn)綴其間，也會受到購買得的青睞。在GB50180－93《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》中特別規(guī)定：居住區(qū)內(nèi)公共綠地的總指標(biāo)，應(yīng)根據(jù)居住人口規(guī)模分別達(dá)到：組團(tuán)不少于0.5平方米／人，小區(qū)（含組團(tuán)）不少于1平方米／人，居住區(qū)（含小區(qū)與組團(tuán)）不少于1.5平方米／人，并根據(jù)居住區(qū)規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)類型統(tǒng)一安排、靈活使用。以南京棲霞建設(shè)集團(tuán)的月牙湖花園項目為例，月牙湖整個小區(qū)容積率不到1.0，綠化率達(dá)56％，緊臨月牙湖小區(qū)中心綠地廣場占地1萬余平方米，使所有的住戶都能共享湖光山色和古城墻景觀，由此掀起“綠洲”旺銷景象。

當(dāng)然，無論層數(shù)、房型，還是綠化，都不是越高越好，越大越好，必須有一個“度”的問題。我們要考慮可居住性和舒適性，在面積上有一個最低標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)備設(shè)施上要提高功能水平。在環(huán)境布局上要幽雅，交通便捷。適度性還需注意數(shù)量和規(guī)模，依市場狀況和自身條件確定開發(fā)的數(shù)量和規(guī)模。1995年1月23日建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》第三條指出：“房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”。不注意把握

建設(shè)發(fā)展的適度性，盲目上馬，開發(fā)建設(shè)項目就會沉淀與膨脹，后果必將不堪想象。

二、重視安全性。

建筑物的安全，人命關(guān)天，越來越受到人們的重視。從這幾年國內(nèi)外頻繁發(fā)生的事故來看，有施工粗制濫造、偷工減料的原因，也有管理混亂的原因，也有設(shè)計不周的原因。設(shè)計是安全的第一關(guān)，無照設(shè)計，超級設(shè)計是絕對不允許的，設(shè)計無審核制度，無簽字人制度也是不行的。麻痹出事故，這是歷史的教訓(xùn)，在設(shè)計安全上，來不得半點(diǎn)馬虎。在規(guī)劃設(shè)計時必須對各種可能產(chǎn)生的災(zāi)害，進(jìn)行分析，并按照有關(guān)規(guī)定，對建筑的防火防震構(gòu)造、安全間距、安全疏散通道與場地、人防的地下構(gòu)筑物等作必要的安排，使居住區(qū)

規(guī)劃能有利于防止災(zāi)害的發(fā)生或減少其危害程度。

三、考慮超前性

隨著改革開放的深入發(fā)展，科技將日新月異，人們的生活也從溫飽進(jìn)入小康，進(jìn)而走向富裕。1958年中國描繪的幸福遠(yuǎn)景是“樓上樓下，電燈電話”，現(xiàn)已普遍實(shí)現(xiàn)。目前各式家電快節(jié)奏更新?lián)Q代，私人小轎車已步入部分富裕戶，電腦聯(lián)網(wǎng)縮短了世界的距離，這說明今天適用的，明天也許落伍甚至被淘汰。湖南長沙市的五一路，當(dāng)初設(shè)計時，設(shè)計員已做出了一定的超前性設(shè)計，而今其路面寬度對繁華的市區(qū)來說還是較窄，仍需擴(kuò)寬。所以說設(shè)計上的超前意識是必需的，該預(yù)留的就得預(yù)留，如果到時候再說、再改造，不是

不可以，但浪費(fèi)就大了。

四、強(qiáng)調(diào)用戶的參與性。

無論是住宅，還是商業(yè)公建寫字樓，如果“名花有主”，不妨讓他們參與設(shè)計，從布局設(shè)施等尊重使用人的意見。如果暫時無主，拿住宅來說，最好設(shè)計成大開間，可靈活隔斷，把設(shè)計讓給未來的使用人。

（中國房地信息 曹宏亮 周艷）

房地產(chǎn)項目建設(shè)條件有哪些？ 俗稱四證:建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。如果是商品房要預(yù)售，還要辦理預(yù)售許可證

第四篇：商業(yè)項目定位與業(yè)態(tài)組合如何規(guī)劃？

商業(yè)項目定位與業(yè)態(tài)組合如何規(guī)劃

隨著中國城市化進(jìn)程的高速推進(jìn),城市商業(yè)現(xiàn)代化作為商業(yè)產(chǎn)業(yè),起到了明顯的拉動和促進(jìn)城市現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用.具體表現(xiàn)在商品交換過程中所涉及的商流、信息流、資金流、物流等“四流”的運(yùn)動能夠達(dá)到暢通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商業(yè)業(yè)態(tài)革命），便成了一個城市或一個區(qū)域商業(yè)現(xiàn)代化的標(biāo)志。

目前我國正在爆發(fā)一場業(yè)態(tài)革命，出現(xiàn)了新型零售業(yè)態(tài)不斷被引入、傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)向新型零售業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型和主導(dǎo)業(yè)態(tài)大膽嘗試和創(chuàng)新。

一個商業(yè)項目要在經(jīng)營上取得成功,無疑需要涉及到諸多方面的工作,就這一話題探討一下商業(yè)項目的定位及業(yè)態(tài)的組合規(guī)劃。

一、項目市場定位規(guī)劃

準(zhǔn)確的商業(yè)環(huán)境調(diào)研和科學(xué)分析、掌握影響購物中心發(fā)展的靜態(tài)和動態(tài)變量，是做好成功商業(yè)規(guī)劃的前提??

現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際表明，購物中心的市場定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。詳細(xì)的調(diào)研，清晰的判斷，宏觀的統(tǒng)籌，果斷的決策，是準(zhǔn)確定位的要件，這樣才能準(zhǔn)確把握市場脈搏，確定不同類別的經(jīng)營模式，避免同質(zhì)性，創(chuàng)造最大差異化，從而引領(lǐng)市場。

（一）整體商業(yè)定位細(xì)分、確定目標(biāo)客戶群、把握主體服務(wù)對象

1、定位內(nèi)容：明確主體服務(wù)對象，確定目標(biāo)客戶群。

2、定位原則：以目標(biāo)消費(fèi)者的真實(shí)、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費(fèi)層次、消費(fèi)傾向等調(diào)研數(shù)據(jù)）。

3、定位過程：通過商業(yè)環(huán)境調(diào)查等不同方式的調(diào)查，匯總分析得到不同消費(fèi)群的構(gòu)成：

A、核心消費(fèi)群：商圈半徑2公里范圍內(nèi)，約10萬消費(fèi)能力較強(qiáng)的高層收入固定居民消費(fèi)群；主要需求的消費(fèi)特征：

業(yè)態(tài)需求——求綜合型、一站式消費(fèi)場所；

業(yè)種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求—— 購物、娛樂、休閑、運(yùn)動、美食、觀光等；

消費(fèi)者結(jié)構(gòu)— 收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識超前的上層工薪族和生意人。

B、中心消費(fèi)群：商圈半徑5公里范圍內(nèi)，除核心消費(fèi)群以外約20萬的中高層消費(fèi)人

群；主要需求的消費(fèi)特征：

業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費(fèi)場所；

業(yè)種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾；

功能要求——購物、娛樂、休閑、運(yùn)動、美食、觀光等；

消費(fèi)者結(jié)構(gòu)—收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識較高的中高層收入的消費(fèi)群。

C、輻射消費(fèi)群：商圈半徑5-10公里范圍以內(nèi)的中高層居民人群消費(fèi)和外來的旅游客源消費(fèi)；主要需求的消費(fèi)特征：

業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費(fèi)場所；

業(yè)種需求——百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產(chǎn)；

功能要求——購物、娛樂、休閑、美食、觀光等；

消費(fèi)者結(jié)構(gòu)—消費(fèi)意識較高的中高層收入的市內(nèi)及周邊縣市的居民。

第五篇：太原項目產(chǎn)品定位和規(guī)劃建議提綱

不銹鋼工業(yè)園區(qū)項目產(chǎn)品定位和規(guī)劃建議提綱

項目情況解讀

? 地理位置；

? 項目指標(biāo)解讀，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)/用地環(huán)境（道路、生活、教育、醫(yī)療、其他配套）；

市場環(huán)境分析

? 概述；

? 主要競品界定及特點(diǎn)（含住宅和商業(yè)）；

? 市場機(jī)會點(diǎn)；

目標(biāo)客戶分析

? 概述；

? 目標(biāo)客戶需求；

? 市場機(jī)會點(diǎn)；

產(chǎn)品定位

? 項目SWOT；

? 市場形象定位；

? 項目產(chǎn)品定位；

? 主要賣點(diǎn)提煉；

規(guī)劃建議

? 主題思想；

? 大致規(guī)劃布局；

? 建筑風(fēng)格；

? 面積配比；

? 戶型特點(diǎn)（戶型分布）；

? 產(chǎn)品附加值；

? 園林景觀；

? 商業(yè)配套；

? 物業(yè)管理；

? 開發(fā)策略建議；會所、景觀、樣板間風(fēng)格/分期策略（各期戶型組合）/價格策略