第一篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的證照及流程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的五證與二書(shū)

五證：房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》，簡(jiǎn)稱(chēng)“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。

一般購(gòu)房者記不住“五證”的名稱(chēng)和發(fā)證機(jī)關(guān)，其實(shí)也不必記住這么多。您購(gòu)房時(shí)只需看一下 《國(guó)有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因?yàn)橐话闱闆r下如果開(kāi)發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國(guó)有土地使用證》的，但掛牌出讓的土地是先取得《國(guó)有土地使用證》的。未取得上述兩個(gè)《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開(kāi)發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項(xiàng)目在 規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過(guò)了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開(kāi)發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。根據(jù)北京市商品房交易的相關(guān)法規(guī)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商只有具備《預(yù)售許可證》才能與客戶(hù)簽署正式 的《預(yù)售契約》。在此提醒一下購(gòu)房者，簽合同前看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi)，提防開(kāi)發(fā)商“偷梁換柱”。

二書(shū)：是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

一、與商品房預(yù)售相關(guān)的幾個(gè)概念

（一）、商品房預(yù)售與商品房現(xiàn)售。開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱(chēng)為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同，相應(yīng)地開(kāi)發(fā)商在此階段的行為（將尚未建成的向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人）稱(chēng)為商品房預(yù)售。

（二）、土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

（三）、房屋的所有權(quán)與土地的使用權(quán)。房地產(chǎn)權(quán)利人（法人或自然人）通過(guò)各種方式合法取得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，在經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證后，才算真正擁有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)才能受到憲法和法律關(guān)于物權(quán)規(guī)定的保護(hù)！

二、商品房預(yù)售五證包括哪些

（一）、期房銷(xiāo)售的五證：一是規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、二是國(guó)土資源管理局頒發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)證、三是規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、四是建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)的建設(shè)工程開(kāi)工證、五是房產(chǎn)管理局頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證。

（二）、五證中最重要的是國(guó)有土地使用證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

1、查看國(guó)有土地使用證時(shí)需要注意的是：（1）該證是臨時(shí)的國(guó)有土地使用證，還是正式的國(guó)有土地使用權(quán)證；（2）國(guó)有土地使用權(quán)證的附圖。

區(qū)分臨時(shí)的國(guó)有土地使用證和正式的國(guó)有土地使用證的方法是：蓋有“有償土地使用證專(zhuān)用章”的是正式的國(guó)有土地使用證，蓋有“臨時(shí)土地使用證專(zhuān)用章”的是臨時(shí)的國(guó)有土地使用證。

2、查看建設(shè)工程規(guī)劃許可證，重點(diǎn)要看的是工程規(guī)劃許可證的附圖?？垂こ桃?guī)劃許可證附圖的目的在于：

（1）確認(rèn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖的范圍在開(kāi)發(fā)商印刷或繪制的項(xiàng)目總覽圖中所處的位置。開(kāi)發(fā)商印刷或繪制的項(xiàng)目總覽圖往往是建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍的幾倍甚至十幾倍，項(xiàng)目總覽圖中描繪的森林、綠地、小橋流水、健身、娛樂(lè)、文化、商業(yè)、醫(yī)療、幼兒園、學(xué)校等等可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖的范圍。只有建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍內(nèi)的才是你將來(lái)居住的小區(qū)的總體環(huán)境；在建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍之外，只是開(kāi)發(fā)商設(shè)想的藍(lán)圖，有的甚至連“設(shè)想”都不是，純粹是開(kāi)發(fā)商為了誘惑購(gòu)房人所做的誤導(dǎo)性宣傳。

（2）確認(rèn)鍋爐房、配電房、水泵房、車(chē)庫(kù)或車(chē)位等公共建筑的所在位置。有些購(gòu)房人在收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)鍋爐房、配電房、水泵房、車(chē)庫(kù)或車(chē)位等公共建筑與其購(gòu)買(mǎi)的房屋之間的距離令其無(wú)法接受。在簽署商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)或簽訂商品房預(yù)售合同之前弄清這些公共建筑所處的位置有助于你選擇房號(hào)。

三、取得五證的程序

（一）、立項(xiàng)批準(zhǔn)。一般是由開(kāi)發(fā)商向城市計(jì)劃委員會(huì)提出申請(qǐng)報(bào)告，說(shuō)要在某地建設(shè)住宅一處；或者說(shuō)與某某公司合作，利用原來(lái)的職工宿舍修建住宅一處，其中多少分給職工，多少進(jìn)行銷(xiāo)售。根據(jù)當(dāng)?shù)氐某鞘邪l(fā)展情況，一般情況這些申請(qǐng)大部分都可獲得批準(zhǔn)。

（二）、建設(shè)用地許可證。開(kāi)發(fā)商拿著立項(xiàng)證明到規(guī)劃局，說(shuō)我的這塊地已經(jīng)批了可以建設(shè)某個(gè)項(xiàng)目了，你看從城市規(guī)劃角度行不行？規(guī)劃局根據(jù)各地的城市發(fā)展規(guī)劃，說(shuō)可以，那么就再發(fā)一個(gè)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，證明此宗土地可以用于住宅建設(shè)。

（三）、土地使用權(quán)證。開(kāi)發(fā)商憑著《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》到國(guó)土資源管理局，問(wèn)是否可以將此宗土地的使用權(quán)出售給我？國(guó)土資源管理局一般也會(huì)說(shuō)可以，你交了土地出讓金后，我給你一個(gè)《國(guó)有土地使用權(quán)證》。其實(shí)，這是一開(kāi)始就說(shuō)好了的，如果此時(shí)不批準(zhǔn)，那前面的工作不全白費(fèi)了！

（四）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。開(kāi)發(fā)商得到了地，然后就要進(jìn)行住宅設(shè)計(jì)，將這個(gè)設(shè)計(jì)的內(nèi)容再交給規(guī)劃局，說(shuō)你看我的這個(gè)工程項(xiàng)目符合規(guī)劃要求嗎？規(guī)劃局經(jīng)過(guò)審核，認(rèn)為符合規(guī)劃要求的，就再發(fā)一個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。注意此證與上面所講的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是不一樣的！《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是證明此宗土地可以進(jìn)行住宅建設(shè)；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是證明這項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)內(nèi)容符合規(guī)劃要求。

（五）、《建設(shè)工程施工許可證》。開(kāi)發(fā)商拿著上述幾個(gè)證件以及與建筑商簽訂的合同，到建設(shè)委員會(huì)進(jìn)行登記，取得《建設(shè)工程施工許可證》。

（六）、《商品房預(yù)售許可證》。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第２４８號(hào)）第二十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的２５％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。”第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；

（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；

（三）工程施工合同；

（四）預(yù)售商品房分層平面圖；

（五）商品房預(yù)售方案?！钡诙鍡l規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起１０日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由?！盵2]

四、審查五證需要注意的相關(guān)法律問(wèn)題

（一）、必須查看房屋五證的原件，五證的復(fù)印件只能作為一種參考。由于商品房預(yù)售五證問(wèn)題涉及到商品房買(mǎi)賣(mài)合同的基礎(chǔ)，特別是其中的《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《商品房預(yù)售許可證》尤為重要。因?yàn)椤秶?guó)有土地使用權(quán)證》直接影響到購(gòu)房者將來(lái)是否可以拿到房屋所有權(quán)證的問(wèn)題；而《房屋的預(yù)售許可證》將直接影響到商品房買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力問(wèn)題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”所以一旦商品房買(mǎi)賣(mài)合同被認(rèn)定為無(wú)效后，購(gòu)房者請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商返還已交付的購(gòu)房款將存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，如開(kāi)發(fā)商已經(jīng)資不抵債！

（二）、必須仔細(xì)地審核項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)和商品房銷(xiāo)售依據(jù)所記載的內(nèi)容與開(kāi)發(fā)商提供的相應(yīng)證件的記載是否一致。謹(jǐn)防有些開(kāi)發(fā)商用此證代替彼證、“掛羊頭賣(mài)狗肉”。因?yàn)樵趯?shí)踐中有些開(kāi)發(fā)商為了盡快籌集建設(shè)資金，常常利用一期房屋的五證手續(xù)來(lái)預(yù)售二期的房屋，或用甲地的五證手續(xù)來(lái)預(yù)售乙地的房屋。這些都為購(gòu)房者以后辦理產(chǎn)權(quán)證埋下重大的隱患。

（三）、《臨時(shí)國(guó)有土地使用權(quán)證》并不等于《國(guó)有土地使用權(quán)證》。由于《臨時(shí)國(guó)有土地使用權(quán)證》只能用于辦理《商品房預(yù)售許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》，并不代表開(kāi)發(fā)商取得最終的土地使用權(quán)。若開(kāi)發(fā)商將來(lái)不能取得正式的《國(guó)有土地使用權(quán)證》，則購(gòu)房者將來(lái)根本就拿不到房屋所有權(quán)證。若沒(méi)有房產(chǎn)證，購(gòu)買(mǎi)的房子的所有權(quán)從法律意義上講就不屬于購(gòu)房者！購(gòu)買(mǎi)的房子的所有權(quán)仍然屬于開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房者僅僅是商品房開(kāi)發(fā)商的債權(quán)人！[3] 而且，購(gòu)房者將來(lái)就不能用所購(gòu)買(mǎi)的房屋來(lái)進(jìn)行出售、抵押、贈(zèng)與、繼承等民事活動(dòng)。

（四）、出賣(mài)人未取得《商品房預(yù)售許可證》與買(mǎi)受人簽訂的商品房預(yù)售合同原則無(wú)效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）第二條規(guī)定：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！?/p>

（五）、在農(nóng)村集體所有的土地上建設(shè)的房屋的買(mǎi)賣(mài)合同不適用《解釋》第十八條、第十九條之規(guī)定。[4]因?yàn)椤督忉尅返倪m用范圍是僅僅包括在國(guó)有土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房！[5]

（六）城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)在農(nóng)村集體所有的土地上建設(shè)的房屋的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

從總體上講，我國(guó)對(duì)農(nóng)村房屋占用的集體土地使用權(quán)是嚴(yán)格禁止進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的。《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第八條規(guī)定：“城市規(guī)劃內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓?！薄秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》（國(guó)辦發(fā)［１９９９］３９號(hào)）規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！边@里的有關(guān)部門(mén)當(dāng)然是指土地和房產(chǎn)登記發(fā)證部門(mén)。

由此可見(jiàn)，國(guó)家法律明確規(guī)定，集體土地上的房地產(chǎn)不得進(jìn)入交易市場(chǎng)。農(nóng)房的買(mǎi)賣(mài)，只能在本農(nóng)村集體內(nèi)部進(jìn)行，否則，買(mǎi)賣(mài)行為違法，合同無(wú)效。因此，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)在農(nóng)村集體所有的土地上建設(shè)的房屋將無(wú)法辦理房屋所有權(quán)證。

五、還應(yīng)注意審查開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)

因?yàn)橘Y質(zhì)代表了開(kāi)發(fā)商的注冊(cè)資金額的高低，相應(yīng)地，消費(fèi)者的風(fēng)險(xiǎn)小大與開(kāi)發(fā)商的注冊(cè)資金額的高低成正比例！一般地，開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信大小與其注冊(cè)資金額的高低成正比例！例如，假如開(kāi)發(fā)商將購(gòu)房者已經(jīng)交過(guò)錢(qián)購(gòu)買(mǎi)了的房子及該房子所屬的國(guó)有土地使用權(quán)抵押給了銀行，如果開(kāi)發(fā)商屆時(shí)到期不能償還銀行貸款，則購(gòu)房者所購(gòu)的房子就有被法院強(qiáng)制執(zhí)行用以折抵銀行之債！

六、查清《國(guó)有土地使用權(quán)證》上注明的土地使用權(quán)人行使土地使用權(quán)的年限

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地70年；

（二）工業(yè)用地50年；

（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

（四）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；

（五）綜合或者其他用地50年?！睂?shí)踐中，開(kāi)發(fā)商往往誤導(dǎo)消費(fèi)者，說(shuō)土地使用權(quán)的年限是70年！實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)的土地使用權(quán)年限往往是65年、60年、50年甚至更短！而且，從開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)到實(shí)際建成房屋還要占用幾年，這些年限也是要從土地使用權(quán)年限中扣除的。

所以，要提醒廣大消費(fèi)者注意的是：消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)不僅應(yīng)當(dāng)關(guān)注開(kāi)發(fā)商是否有土地使用權(quán)證，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注其土地使用權(quán)期限。因?yàn)?，土地出讓金占商品房?jī)r(jià)款之比例為23-26%！一般是26%。[6]

七、商品房所屬的國(guó)有土地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)以后怎么辦

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。

規(guī)劃用地許可———土地使用許可———建筑規(guī)劃許可———建設(shè)許可———預(yù)售許可。項(xiàng)目建議階段

城市規(guī)劃行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)了解建設(shè)項(xiàng)目建議書(shū)階段的選址工作。各級(jí)人民政府計(jì)劃行政主管部門(mén)在審批項(xiàng)目建議書(shū)時(shí)，對(duì)擬安排在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目，要征求同級(jí)人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的意見(jiàn)。

可行性研究論證階段

選址意見(jiàn)書(shū)

城市規(guī)劃行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)參加建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)階段的選址工作，對(duì)確定安排在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目從城市規(guī)劃方面提出選址意見(jiàn)書(shū)。設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)時(shí)，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的選址意見(jiàn)書(shū)。

申請(qǐng)建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)的程序： １．凡計(jì)劃在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)，需要編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)（可行性研究報(bào)告）的，建設(shè)單位必須向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出選址申請(qǐng)。２．建設(shè)單位填寫(xiě)建設(shè)項(xiàng)目選址申請(qǐng)表后，城市規(guī)劃行政主管部門(mén)根據(jù)規(guī)定分級(jí)核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。３．按規(guī)定應(yīng)由上級(jí)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)的建設(shè)項(xiàng)目，市、縣城市規(guī)劃行政主管部門(mén)應(yīng)對(duì)建設(shè)單位的選址報(bào)告進(jìn)行審核，并提出選址意見(jiàn)，報(bào)上級(jí)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)應(yīng)當(dāng)包括建設(shè)項(xiàng)目地址和用地范圍的附圖和明確有關(guān)問(wèn)題的附件。附圖和附件是建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)的配套證件，具有同等的法律效力。

建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)，按建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃審批權(quán)限實(shí)行分級(jí)規(guī)劃管理。縣人民政府計(jì)劃行政主管部門(mén)審批的建設(shè)項(xiàng)目，由縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)；地級(jí)、縣級(jí)市人民政府計(jì)劃行政主管部門(mén)審批的建設(shè)項(xiàng)目，由該市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)；直轄市、計(jì)劃單列市人民政府計(jì)劃行政主管部門(mén)審批的建設(shè)項(xiàng)目，由直轄市、計(jì)劃單列市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)；省、自治區(qū)人民政府計(jì)劃行政主管部門(mén)審批的建設(shè)項(xiàng)目，由項(xiàng)目所在地縣、市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出審查意見(jiàn)，報(bào)省、自治區(qū)人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)；中央各部門(mén)、公司審批的小型和限額以下的建設(shè)項(xiàng)目，由項(xiàng)目所在地縣、市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)；國(guó)家審批的大中型和限額以上的建設(shè)項(xiàng)目，由項(xiàng)目所在地縣、市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出審查意見(jiàn)，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)，并報(bào)國(guó)務(wù)院城市規(guī)劃行政主管部門(mén)備案。

用地預(yù)審報(bào)告

建設(shè)項(xiàng)目可行性研究論證時(shí)，由土地行政主管部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目用地有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審查，提出建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告；可行性研究報(bào)告報(bào)批時(shí)，必須附具土地行政主管部門(mén)出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告。

建設(shè)單位提出預(yù)審申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料，由負(fù)責(zé)預(yù)審工作的人民政府土地行政主管部門(mén)直接受理：

（一）申請(qǐng)預(yù)審的正式文件；

（二）項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)文件；

（三）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，其中應(yīng)當(dāng)包含土地利用的章節(jié)，內(nèi)容包括規(guī)劃選址情況、用地總規(guī)模和用地類(lèi)型、補(bǔ)充耕地資金落實(shí)情況等；

（四）單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目，擬占用地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃確定的地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)內(nèi)土地的，還應(yīng)當(dāng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告。負(fù)責(zé)預(yù)審工作的人民政府土地行政主管部門(mén)，對(duì)符合本辦法第六條規(guī)定的預(yù)審申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)受理。對(duì)不符合本辦法第六條規(guī)定的預(yù)審申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)在2個(gè)工作日內(nèi)通知申請(qǐng)人，逾期不通知申請(qǐng)人的，視為受理。

有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的下列內(nèi)容進(jìn)行審查：

（一）建設(shè)項(xiàng)目用地選址是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否符合土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的條件；

（二）建設(shè)項(xiàng)目是否符合國(guó)家供地政策；

（三）建設(shè)項(xiàng)目用地選址是否符合地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃；

（四）占用耕地的，補(bǔ)充耕地資金是否落實(shí)，計(jì)列費(fèi)用是否合理。受理預(yù)審申請(qǐng)的人民政府土地行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)在受理之日起15個(gè)工作日內(nèi)完成審查工作，并出具預(yù)審意見(jiàn)。預(yù)審意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)抄送建設(shè)項(xiàng)目所在地的人民政府土地行政主管部門(mén)。特大型建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)審，預(yù)審時(shí)間經(jīng)批準(zhǔn)后可以延長(zhǎng)，但最長(zhǎng)不超過(guò)30個(gè)工作日。

建設(shè)用地規(guī)劃許可證

在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請(qǐng)用地的，必須持國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審查批準(zhǔn)后，由土地管理部門(mén)劃撥土地。申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的一般程序： １．凡在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請(qǐng)用地的，必須持國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出定點(diǎn)申請(qǐng)；２．城市規(guī)劃行政主管部門(mén)根據(jù)用地項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模等，按照城市規(guī)劃的要求，初步選定用地項(xiàng)目的具體位置和界限；３．根據(jù)需要，征求有關(guān)行政主管部門(mén)對(duì)用地位置和界限的具體意見(jiàn)；４．城市規(guī)劃行政主管部門(mén)根據(jù)城市規(guī)劃的要求向用地單位提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；５．審核用地單位提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖；６．核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證應(yīng)當(dāng)包括標(biāo)有建設(shè)用地具體界限的附圖和明確具體規(guī)劃要求的附件。附圖和附件是建設(shè)用地規(guī)劃許可證的配套證件，具有同等的法律效力。

土地使用權(quán)證

建設(shè)單位提出用地申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)填寫(xiě)《建設(shè)用地申請(qǐng)表》，并附具下列材料：

（一）建設(shè)單位有關(guān)資質(zhì)證明；

（二）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件；

（三）土地行政主管部門(mén)出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告；

（四）初步設(shè)計(jì)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件；

（五）建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖；

（六）占用耕地的，必須提出補(bǔ)充耕地方案；

（七）建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，應(yīng)當(dāng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告。市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)對(duì)材料齊全、符合條件的建設(shè)用地申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)受理，并在收到申請(qǐng)之日起３０日內(nèi)擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案，編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書(shū)，經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后，報(bào)上一級(jí)土地行政主管部門(mén)審查。

有關(guān)土地行政主管部門(mén)收到上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目呈報(bào)說(shuō)明書(shū)和有關(guān)方案后，對(duì)材料齊全、符合條件的，應(yīng)當(dāng)在５日內(nèi)報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府審核。同級(jí)人民政府審核同意后，逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府，并將審查所需的材料及時(shí)送該級(jí)土地行政主管部門(mén)審查。對(duì)依法應(yīng)由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目呈報(bào)說(shuō)明書(shū)和有關(guān)方案，省、自治區(qū)、直轄市人民政府必須提出明確的審查意見(jiàn)，并對(duì)報(bào)送材料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)征用土地的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案后，應(yīng)當(dāng)將批準(zhǔn)文件和下級(jí)土地行政主管部門(mén)上報(bào)的材料一并上報(bào)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到上報(bào)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按規(guī)定征求有關(guān)方面意見(jiàn)后３０日內(nèi)審查完畢。

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級(jí)土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到批件后５日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。經(jīng)批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案，由土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施。

以有償使用方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)與土地使用者簽訂土地有償使用合同，并向建設(shè)單位頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》。土地使用者繳納土地有償使用費(fèi)后，依照規(guī)定辦理土地登記。以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)向建設(shè)單位頒發(fā)《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》，依照規(guī)定辦理土地登記

第二篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商廣告語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商廣告語(yǔ)之大忽悠

偏遠(yuǎn)地段——遠(yuǎn)離鬧市喧囂，盡享靜謐人生

郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)——回歸自然，享受田園風(fēng)光緊鄰鬧市——坐擁城市繁華 挨著臭水溝——絕版水岸名邸，上風(fēng)上水 挖個(gè)池子——東方威尼斯，演繹浪漫風(fēng)情 挖個(gè)水溝——親水豪宅 地勢(shì)高——視野開(kāi)闊，俯瞰全城 地勢(shì)低洼——私屬領(lǐng)地，冬暖夏涼 樓頂是圓的——巴洛克風(fēng)格 樓頂是尖的——哥特式風(fēng)格

戶(hù)型很爛—－個(gè)性化戶(hù)型設(shè)計(jì)，緊跟時(shí)尚潮流 樓間距小——鄰里親近，和諧溫馨 水能流動(dòng)——疊水麗景 外立面貼磚——托斯卡納風(fēng)格 能看見(jiàn)一絲?！獰o(wú)敵海景 邊上有五星酒店——CBD核心區(qū) 邊上有經(jīng)濟(jì)型酒店——這里充滿(mǎn)朝氣 有集中供暖——節(jié)能環(huán)保，領(lǐng)先時(shí)代 地板采暖——韓國(guó)領(lǐng)先技術(shù) 柱式散熱器——北歐風(fēng)情

邊上是荒草地——超大綠化，滿(mǎn)眼綠意 邊上有家銀行——緊鄰中央商務(wù)區(qū) 邊上有個(gè)居委會(huì)—－中心政務(wù)區(qū)核心地標(biāo) 邊上有家學(xué)校——濃厚人文學(xué)術(shù)氛圍 邊上有家診所——擁抱健康，安享愜意 邊上有家小賣(mài)店—－便利生活觸手可及 邊上有個(gè)垃圾站—－人性化環(huán)境管理 邊上有火車(chē)道——交通便利，四通八達(dá) 邊上什么也沒(méi)有—－簡(jiǎn)約生活，閑適安逸 沒(méi)有采暖——自由式供暖系統(tǒng)，節(jié)約采暖成本 有壁爐——?dú)W陸風(fēng)情

沒(méi)有壁爐——可自設(shè)壁爐，空間布置靈活 沒(méi)有電梯——洋房

有電梯——兩梯兩戶(hù)（含樓梯）門(mén)口有保安——管家式服務(wù) 門(mén)口沒(méi)保安——和諧的鄰里關(guān)系 挨著地鐵線(xiàn)——一線(xiàn)生活 挨著地鐵口——立體交通

公交車(chē)多——交通樞紐，坐擁城市繁華 沒(méi)有公交——私屬領(lǐng)地，坐擁升值空間

第三篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)

開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資質(zhì)分這么幾種：一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)、暫定。開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)往往與開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力（注冊(cè)資金）、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能力有直接的關(guān)系，根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》來(lái)執(zhí)行。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的條件如下：

（一）一級(jí)資質(zhì)：

1．注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元；

2．從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上；

3．近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；

4．連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

5．上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；

6．有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不少于20人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于4人；

7．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)；

8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度；

9．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故

（二）二級(jí)資質(zhì)：

1．注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元；2．從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上；

3．近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；

4．連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

5．上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；

6．有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不少于10人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于3人；

7．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)；

8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度；

9．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

（三）三級(jí)資質(zhì)：

1．注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元；

2．從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上；

3．房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；

4．連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

5．有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不少于5人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于2人；

6．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)，統(tǒng)計(jì)

等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)初級(jí)以上職稱(chēng)；

7．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度；

8．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

（四）四級(jí)資質(zhì)：

1．注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元；

2．從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上；

3．已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

4．有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于2人；

5．工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)初級(jí)以上職稱(chēng)，配有專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；

6．商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度；

7．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

一般新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，首先定暫定資質(zhì)，一年后，根據(jù)該企業(yè)的業(yè)績(jī)核定資質(zhì)等級(jí)。暫定資質(zhì)有效期一年，可以延長(zhǎng)兩次，每次一年。

第四篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拖欠工程款

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拖欠工程款的主要危害和解決方法

伴隨房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展而產(chǎn)生的開(kāi)發(fā)商拖欠建設(shè)企業(yè)工程款的問(wèn)題日益嚴(yán)重，不但影響了施工企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和企業(yè)發(fā)展，產(chǎn)生嚴(yán)重的債務(wù)鏈，破壞了社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，惡化了社會(huì)信用環(huán)境，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康、有序和可持續(xù)發(fā)展，還導(dǎo)致了企業(yè)拖欠農(nóng)民工工資的加劇，影響了社會(huì)的穩(wěn)定。這個(gè)問(wèn)題引起了中央和國(guó)務(wù)院的高度重視，溫家寶總理先后做出了重要批示，國(guó)務(wù)院頒發(fā)了文件，要求采取綜合有效措施，積極解決這個(gè)問(wèn)題。

一、工程拖欠款的基本情況

建設(shè)領(lǐng)域的工程拖欠款，是指工程發(fā)包單位在報(bào)告期未按照合同約定應(yīng)當(dāng)向建筑企業(yè)支付而未支付的工程款項(xiàng)，包括按照合同約定應(yīng)支付的工程進(jìn)度款和工程竣工后應(yīng)支付的工程款項(xiàng)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2001年底全國(guó)拖欠工程款達(dá)2787億元，占當(dāng)年建筑業(yè)總產(chǎn)值的 18.1%，比1996年(1360億元)翻了一番還多。2002年底全國(guó)拖欠工程款3366億元。比上年增長(zhǎng)21%，根據(jù)建設(shè)部調(diào)查，由于施工企業(yè)怕與業(yè)主鬧翻，影響承接今后的工程，瞞報(bào)了一些數(shù)字，實(shí)際拖欠情況比上述數(shù)字更嚴(yán)重。其中拖欠重點(diǎn):

1.房地產(chǎn)企業(yè)

房地產(chǎn)企業(yè)占全部工程欠款的39.6%，由于資金不足，土建施工基本上靠施工企業(yè)墊資，并把拖欠工程款作為一種經(jīng)營(yíng)謀略，將大量的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給施工企業(yè)。

2.政府投資項(xiàng)目

政府投資項(xiàng)目占全部工程拖款的26.7%，其資金不到位的情況下，為追求形象工程急于開(kāi)工，結(jié)果無(wú)法支付工程款。

3.民營(yíng)企業(yè)

民營(yíng)企業(yè)融資渠道較少，資金相對(duì)短缺，再加上受“拖欠有理，拖欠有利”的社會(huì)風(fēng)氣的影響，更加劇了拖欠工程款的欲望和動(dòng)力。被拖欠的主要對(duì)象、受害者是大中型建筑施工企業(yè)，占全部工程拖欠款的58.2%，有一些欠款的帳齡在十年以上，己很難討回欠款。

二、拖欠施工款的主要理由

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是主要拖欠工程款的單位，他們?cè)谶M(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，往往借助建設(shè)施工企業(yè)的激勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)建設(shè)施工企業(yè)提出“帶資、墊資”施工或自備“材料”施工等種種不合理要求。所謂墊資、帶資是指投資者即業(yè)主在不給預(yù)付款的情況下，要求施工企業(yè)墊資施工到工程的一定部位，或者要求施工企業(yè)在工程開(kāi)工前預(yù)繳一定數(shù)額的工程抵押金/保證金。

1而建設(shè)施工企業(yè)為了得到項(xiàng)目，往往在合同中容忍開(kāi)發(fā)商的種種不合理要求和條款的存在，在項(xiàng)目施工完成后開(kāi)發(fā)商往往又以多種理由拖欠工程款:

1.以質(zhì)量問(wèn)題為由拖欠工程款

在施工企業(yè)完成項(xiàng)目施工后，開(kāi)發(fā)商往往以各種“質(zhì)量”問(wèn)題為借口，拖欠施工款。而這些質(zhì)量問(wèn)題除一部分是因施工企業(yè)造成以外，多數(shù)是設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)問(wèn)題和房地產(chǎn)商的選材等問(wèn)題造成的。由此可見(jiàn)，前一類(lèi)問(wèn)題可以在及時(shí)解決后得到工程施工款，而后一類(lèi)問(wèn)題則不能按時(shí)交付工程款。

2.通過(guò)延長(zhǎng)審計(jì)時(shí)間拖欠工程款

根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)行做法，建設(shè)工程的審計(jì)由開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)審計(jì)事務(wù)所對(duì)施工項(xiàng)目進(jìn)行審計(jì)，因此開(kāi)發(fā)商在建設(shè)施工企業(yè)完成項(xiàng)目施工時(shí)，往往以種種理由和借口延長(zhǎng)項(xiàng)目審計(jì)時(shí)間，或在審計(jì)時(shí)找出種種不是問(wèn)題的問(wèn)題進(jìn)行糾纏，從而最終通過(guò)延長(zhǎng)審計(jì)時(shí)間達(dá)到拖欠工 程款的目的。

3.利用保證金來(lái)拖欠工程款

當(dāng)今房地產(chǎn)建設(shè)中的慣例是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程款的l一3%作為維修保證金，按合同規(guī)定此項(xiàng)維修保證金應(yīng)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收一年后及時(shí)退還，但事實(shí)上開(kāi)發(fā)商往往以各種理由拖欠工程款，并用施工后遺癥問(wèn)題為理由扣壓保證金，使施工企業(yè)的保證金的收回不能有一個(gè)保證。

4.以參建新項(xiàng)目為由拖欠工程款

一般而言，開(kāi)發(fā)商所選擇的施工企業(yè)往往是有較長(zhǎng)期的合作時(shí)間，所以開(kāi)發(fā)商往往以參建新項(xiàng)目為條件來(lái)拖欠已竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目工程款，而建設(shè)施工企業(yè)為了得到新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也只能將應(yīng)得工程款拖延支付。

三、開(kāi)發(fā)商拖欠工程款的主要原因

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)工程立項(xiàng)都同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著緊密的聯(lián)系，筆者在充分調(diào)查的基礎(chǔ)上通過(guò)外部環(huán)境分析和內(nèi)部關(guān)系分析來(lái)闡述開(kāi)發(fā)商拖欠工程款的主要原因。

1.從外部環(huán)境分析

(l)建筑市場(chǎng)的法制不健全我國(guó)對(duì)支付工程款雖在《建筑法》有明確規(guī)定，后在《合同法》第286條中規(guī)定工程款支付享受優(yōu)先受償權(quán)，但目前通過(guò)司法途徑解決工程拖欠款的企業(yè)很少，成功的案件也很少。其因素是:許多施工企業(yè)怕打官司，怕得罪開(kāi)發(fā)商，影響承接工程;打官司時(shí)間長(zhǎng)，成本高，不僅耗費(fèi)大量人力、財(cái)力，而且執(zhí)行也難;現(xiàn)行法律缺乏對(duì)工程竣工決算的期限、方式等規(guī)定，使施工合同的有關(guān)條款的訂立缺乏必要的法律法規(guī)依據(jù)，造成一些工程款的合同糾紛難以判定;我國(guó)《刑法》缺少對(duì)債務(wù)人的刑事追究條款，個(gè)別業(yè)主鉆 法律和合同的空子，利用施工企業(yè)怕打官司的心理，故意找借口拖欠工程款。

(2)社會(huì)信用體系不健全

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，也是信用經(jīng)濟(jì)。目前，我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系不完善，以信用關(guān)系為紐帶的工程擔(dān)保制度遠(yuǎn)未建立，業(yè)主與施工企業(yè)的信用意識(shí)均不強(qiáng)，“守信者得酬償，失信者受懲罰”的原則，在建筑市場(chǎng)的實(shí)際運(yùn)行中很難貫徹。相反“拖欠有理，拖欠有利”風(fēng)氣盛行，受利益的驅(qū)動(dòng)和誘導(dǎo)，一些業(yè)主把拖欠工程款作為變相籌措資金的渠道，不講信用、不守合同，甚至于惡意拖欠。

(3)建筑市場(chǎng)供求關(guān)系嚴(yán)重失衡

目前，建筑市場(chǎng)供過(guò)于求，出現(xiàn)了過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)甚至是惡性競(jìng)爭(zhēng)。許多開(kāi)發(fā)商利用這個(gè)現(xiàn)狀，在簽訂合同時(shí)往往附加一些不平等條款，致使施工企業(yè)在承接工程初期即處于非常不利的弱勢(shì)地位，甚至陷入難以回避的合理“陷阱”。不少企業(yè)，明知有“陷阱”也要簽合同，因不接工程要等死，接了工程雖然可能會(huì)拖死，但總有一線(xiàn)生機(jī)。此外，一些施工企業(yè)合同意識(shí)不強(qiáng)或簽訂的合同不嚴(yán)謹(jǐn)，往往因工程質(zhì)量、工期等問(wèn)題造成雙方扯皮，致使工程款遲遲 不能結(jié)算。

2.從內(nèi)部關(guān)系分析

(1)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)不佳

開(kāi)發(fā)商雖然在項(xiàng)目開(kāi)工明確有必要的資金用于項(xiàng)目建設(shè)，但項(xiàng)目建設(shè)中或竣工后因開(kāi)發(fā)商自身企業(yè)經(jīng)營(yíng)不佳造成資金緊缺而引發(fā)的施工款拖欠。

(2)開(kāi)發(fā)商盲目追求發(fā)展規(guī)模

開(kāi)發(fā)商不顧經(jīng)濟(jì)實(shí)力盲目發(fā)展，一味要求施工企業(yè)墊資承包，致使銀行對(duì)施工企業(yè)的貸款轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目資金，不僅增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，而且一旦國(guó)家宏觀調(diào)控，銀行緊縮銀根或者商品房銷(xiāo)售不暢，施工企業(yè)被拖欠工程款將首當(dāng)其沖。

(3)競(jìng)爭(zhēng)加劇后開(kāi)發(fā)商為降低融資成本

在房地產(chǎn)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)因市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，為降低融資成本而以種種借口拖欠建設(shè)施工企業(yè)的施工款。

(4)建設(shè)施工企業(yè)重組和法人變更后引起

近年來(lái)，施工企業(yè)因深化改革造成的企業(yè)重組和法人變更的情況不斷出現(xiàn)，雖然這并不影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常建設(shè)施工，但開(kāi)發(fā)商往往以此為理由拖欠施工款。

(5)開(kāi)發(fā)商注冊(cè)資金以及銀行貸款不到位

國(guó)務(wù)院[2003]121號(hào)文的出臺(tái)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資難度增加，這樣就使得一些注冊(cè)資金和銀行貸款不到位的企業(yè)加劇了拖欠施工款的行為發(fā)生。

四、開(kāi)發(fā)商拖欠工程款的主要危害

開(kāi)發(fā)商拖欠施工企業(yè)施工款問(wèn)題的日益嚴(yán)重，給施工企業(yè)帶來(lái)的危害也日益顯現(xiàn)，嚴(yán)重影響了施工企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和經(jīng)濟(jì)秩序。

1.債務(wù)鏈拉長(zhǎng)形成了大量的“三角債”施工企業(yè)被拖欠大量工程款，勢(shì)必拖欠分包企業(yè)工程款、材料設(shè)備供應(yīng)廠商的貨款、民工的工資、國(guó)家稅款和銀行貸款等，形成長(zhǎng)長(zhǎng)的“債務(wù)鏈”，嚴(yán)重影響了社會(huì)穩(wěn)定。大量“三角債”的產(chǎn)生，引發(fā)了多頭的債務(wù)糾紛，造成了社會(huì)信用關(guān)系的極大扭曲。

2.影響建筑業(yè)的改革與發(fā)展

大量工程款的拖欠造成施工企業(yè)困難重重，背負(fù)沉重的貸款利息，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，嚴(yán)重影響了企業(yè)技術(shù)進(jìn)步，設(shè)備更新，造成人才流失、效益滑坡。

3.影響投資效益的發(fā)揮

由于開(kāi)發(fā)商拖欠工程款，致使許多建設(shè)項(xiàng)目難以按時(shí)和順利的進(jìn)行，出現(xiàn)了“爛尾樓”、“胡子工程”，嚴(yán)重影響投資效益的產(chǎn)生，并使新一輪的項(xiàng)目投資和建設(shè)進(jìn)入惡性循環(huán)。

4.影響正常的經(jīng)濟(jì)枚序

開(kāi)發(fā)商拖欠施工款，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不能健康有序的發(fā)展，從而影響了正常的經(jīng)濟(jì)秩序。同時(shí)，也影響了施工企業(yè)與其他企業(yè)的經(jīng)濟(jì)往來(lái)，包括由此而引發(fā)的部分施工企業(yè)拖欠民工工資等情況的發(fā)生。

5.侵占了施工企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益

開(kāi)發(fā)商拖欠建設(shè)施工方的工程款將嚴(yán)重侵占施工企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，并使建設(shè)施工企業(yè)建設(shè)規(guī)模擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)大大增加。

6.占用金額日益增大

隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商占用建設(shè)施工企業(yè)的施工款也日益增大，一般從事建筑業(yè)5年以上的建筑施工企業(yè)，目前被拖欠的工程款達(dá)施工項(xiàng)目的總價(jià)的五分之一，占凈資產(chǎn)的三分之一，而因拖欠款每年建設(shè)施工方用去的財(cái)務(wù)費(fèi)用就占該企業(yè)一年的利潤(rùn)總額的二分之一。

五、解決開(kāi)發(fā)商拖欠施工款問(wèn)題的主要對(duì)策

1.實(shí)行工程款支付擔(dān)保

對(duì)于房產(chǎn)商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)規(guī)定必須實(shí)行業(yè)主工程款支付擔(dān)保，凡不能按照合同

約定支付工程款的由擔(dān)保人代其支付，但擔(dān)保人可要求開(kāi)發(fā)商提供反擔(dān)保。無(wú)法提供擔(dān)保的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，建設(shè)行政主管部門(mén)不予頒發(fā)施工許可證;凡已完工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拖欠工程款的，對(duì)其新開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目不予批準(zhǔn)，不得頒發(fā)施工許可證，銀行不予貸款;對(duì)于違反合同約定拖欠工程款的開(kāi)發(fā)商，要在資質(zhì)年檢中降級(jí)，并通過(guò)媒體向社會(huì)公布其降級(jí)原因，情節(jié)嚴(yán)重的要注銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

2.加大對(duì)違約失信行為的懲處力度

為規(guī)范建筑市場(chǎng)的運(yùn)行，解決拖欠工程款等突出問(wèn)題，建議國(guó)務(wù)院盡快出臺(tái)《建筑市場(chǎng)管理?xiàng)l例》。該條例應(yīng)根據(jù)《建筑法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》、《合同法》等，對(duì)工程各方主體的建筑市場(chǎng)行為做出嚴(yán)格規(guī)范，包括工程發(fā)承包、市場(chǎng)準(zhǔn)入與清出、工程款支付及其合同管理等，并對(duì)違法行為做出嚴(yán)厲的處罰規(guī)定。同時(shí)，建議在適當(dāng)時(shí)候修訂《刑法》，明確規(guī)定對(duì)于惡意拖欠工程款的要追究其刑事責(zé)任，使失信者受到法律的嚴(yán)懲;建議司法部門(mén)研究解決當(dāng)前 普遍存在的訴訟受理時(shí)間長(zhǎng)、訴訟費(fèi)用高和判決后執(zhí)行難等問(wèn)題。

3.加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的科學(xué)認(rèn)定

一是制定相應(yīng)法規(guī)和條例對(duì)工程質(zhì)量糾紛及維修責(zé)任的界定有一個(gè)明確的規(guī)定，使項(xiàng)目竣工時(shí)減少建設(shè)方和施工方互相間的“扯皮”。

二是進(jìn)一步規(guī)范工程施工審價(jià)，對(duì)各類(lèi)施工項(xiàng)目從竣工到審價(jià)在時(shí)間上加以確定，以確保不至于無(wú)限期的審計(jì)導(dǎo)致工程款不能及時(shí)支付。

三是強(qiáng)化中介機(jī)構(gòu)的審價(jià)權(quán)威，對(duì)中介機(jī)構(gòu)的審價(jià)有一個(gè)作用的認(rèn)定，如有異議，政府職能部門(mén)要有一個(gè)權(quán)威部門(mén)的仲裁。

4.增強(qiáng)施工企業(yè)的工程風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和自我保護(hù)能力

施工企業(yè)要按照建立現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，加快改革步伐，轉(zhuǎn)化經(jīng)營(yíng)機(jī)制，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷提升競(jìng)爭(zhēng)力和工程風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。施工企業(yè)在承攬工程時(shí)要進(jìn)行充分的工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)于資金不落實(shí)或可能不落實(shí)的項(xiàng)目不要盲目承包。要增強(qiáng)合同管理能力，按照建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理總局1999年12月聯(lián)合印發(fā)的《建設(shè)工程施工合同(示范文本)》，在合同中載明撥付工程進(jìn)度款和竣工結(jié)算的程序、期限、方式及發(fā)生糾紛的處理和違約責(zé)任等。要敢于運(yùn)用《合同法》第286條維護(hù)自己的合法權(quán)益，并加強(qiáng)工程質(zhì)量、工期等管理，防止因質(zhì)量、工期等糾紛而造成拖欠工程款。

第五篇：消防證照辦理流程

證照辦理流程-1消防建設(shè)審核意見(jiàn)書(shū)未被抽抽中消防建審?fù)瓿删W(wǎng)上備案

1、建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核申報(bào)表；

2、建設(shè)單位的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照等合法身份證明文件；

3、新建、擴(kuò)建工程的建設(shè)工程規(guī)劃許可證明文件；

4、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證明文件；

5、消防設(shè)計(jì)文件。被抽中在收到備案憑證之日起5日內(nèi)進(jìn)行申報(bào)報(bào)送紙質(zhì)備案表由公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)錄入消防設(shè)計(jì)和竣工驗(yàn)收備案受理系統(tǒng)。從登記之日起，一般工程在10個(gè)工作日內(nèi)完成批復(fù)完成建審頒證未被抽中消防驗(yàn)收備案完成消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)

1、建設(shè)工程消防驗(yàn)收申報(bào)表；

2、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；

3、消防產(chǎn)品質(zhì)量合格證明文件；

4、有防火性能要求的建筑構(gòu)件、建筑材料、室內(nèi)裝修裝飾材料符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或者行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的證明文件、出廠合格證；

5、消防設(shè)施、電氣防火技術(shù)檢測(cè)合格證明文件；

6、施工、工程監(jiān)理、檢測(cè)單位的合法身份證明和資質(zhì)等級(jí)證明文件；

7、其他依法需要提供的材料。通過(guò)自受理之日起20日內(nèi)應(yīng)當(dāng)組織消防驗(yàn)收，并出具消防驗(yàn)收意見(jiàn)?，F(xiàn)場(chǎng)檢查驗(yàn)收頒證網(wǎng)上備案報(bào)送紙質(zhì)備案表由公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)錄入消防設(shè)計(jì)和竣工驗(yàn)收備案受理系統(tǒng)。被抽中在收到備案憑證之日起5日內(nèi)進(jìn)行申報(bào)不通過(guò)整改完成整改后重新走申報(bào)流程消防安全檢查意見(jiàn)書(shū)網(wǎng)上申請(qǐng)網(wǎng)上申請(qǐng)的次日起10個(gè)工作日內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)檢查驗(yàn)收根據(jù)檢查情況制作、送達(dá)法律文書(shū)通過(guò)不通過(guò)頒證

1、消防安全檢查申報(bào)表（網(wǎng)上申報(bào)成功后可直接打印并蓋章）；

2、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件或者工商行政管理機(jī)關(guān)出具的企業(yè)名稱(chēng)預(yù)先核準(zhǔn)通知書(shū)； 整改完成后再次申請(qǐng)

3、依法取得的建設(shè)工程消防驗(yàn)收或者備案的法律文件復(fù)印件；

4、消防安全制度、滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案；

5、員工崗前消防安全教育培訓(xùn)記錄和自動(dòng)消防系統(tǒng)操作人員取得的消防行業(yè)特有工種職業(yè)資格證書(shū)復(fù)印件。

6、對(duì)依法實(shí)行消防竣工驗(yàn)收備案且沒(méi)有進(jìn)行驗(yàn)收備案抽查的公眾聚集場(chǎng)所申請(qǐng)消防安全檢查的，還應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備場(chǎng)所室內(nèi)裝修消防設(shè)計(jì)施工圖、消防產(chǎn)品質(zhì)量合格證明文件，以及裝修裝飾材料防火性能符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或者行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的證明文件、出廠合格證。整改 證照辦理流程-2窗口申報(bào)特種行業(yè)經(jīng)營(yíng)許可證發(fā)放特種行業(yè)經(jīng)營(yíng)申請(qǐng)登記表和辦證明白卡，告知證件核發(fā)所需材料資料遞交當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶎徟?個(gè)工作日完成縣級(jí)及以上公安部門(mén)審批8個(gè)工作日完成現(xiàn)場(chǎng)檢查3個(gè)工作日內(nèi)告知結(jié)果通過(guò)頒證不通過(guò)重新申請(qǐng)

1、申辦旅館業(yè)的書(shū)面報(bào)告及上級(jí)主管部門(mén)意見(jiàn)。報(bào)告內(nèi)容包括經(jīng)營(yíng)單位或合作、合資單位、合作人、經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)方式、改建或擴(kuò)建等和擬開(kāi)業(yè)時(shí)間；

2、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地房產(chǎn)所有權(quán)證明資料（即房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)或租賃合約）；

3、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告或房管部門(mén)出具的房屋安全鑒定書(shū)；

4、公安消防部門(mén)的消防驗(yàn)收?qǐng)?bào)告書(shū)；

5、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地建筑平面設(shè)計(jì)圖、安全設(shè)施結(jié)構(gòu)圖。包括：①房屋結(jié)構(gòu)情況；②樓房應(yīng)標(biāo)明服務(wù)臺(tái)、房間、床位、出入口；③行李保管房位置，貴重物品保管位置；④消防栓或滅火筒位置、照明應(yīng)急燈位置；

6、安裝電子防盜門(mén)鎖、電子保險(xiǎn)柜及旅客住宿電腦登記系統(tǒng)等技防設(shè)施證明書(shū)；

7、法定人代表、主要管理人員的身份證及有關(guān)證明文件的復(fù)印件；

8、旅館業(yè)制訂的規(guī)章制度。包括：①旅館治安管理制度；②照明、消防應(yīng)急措施；③突發(fā)事件的應(yīng)急措施。以上提供的資料復(fù)印件1式3份。整改申請(qǐng)登記受理5個(gè)工作日審核10個(gè)工作日現(xiàn)場(chǎng)檢查通過(guò)批準(zhǔn)發(fā)證公共衛(wèi)生許可證不通過(guò)重新申請(qǐng)

1、《衛(wèi)生許可證申請(qǐng)表》及申請(qǐng)報(bào)告；

2、工商部門(mén)出具的《企業(yè)名稱(chēng)預(yù)先核準(zhǔn)通知書(shū)》復(fù)印件；

3、法定代表人或經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)人的身份證明復(fù)印件；

4、《建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)衛(wèi)生審查認(rèn)可書(shū)》、《建設(shè)項(xiàng)目竣工衛(wèi)生驗(yàn)收認(rèn)可書(shū)》復(fù)印件；

5、衛(wèi)生管理規(guī)章制度、衛(wèi)生管理崗位整改責(zé)任制材料；

6、公共場(chǎng)所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生學(xué)評(píng)價(jià)及驗(yàn)收監(jiān)測(cè)報(bào)告書(shū)復(fù)印件；

7、各類(lèi)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能產(chǎn)生的污染環(huán)節(jié)以及控制污染的條件和措施說(shuō)明；

8、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地合法使用證明復(fù)印件（產(chǎn)權(quán)證明、經(jīng)登記備案的租賃合同），未取得房地產(chǎn)權(quán)證件的提供三證：有效期內(nèi)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》、《國(guó)有土地使用證》；

9、涉及娛樂(lè)場(chǎng)所項(xiàng)目的須提交文化行政主管部門(mén)的《娛樂(lè)場(chǎng)所許可證》復(fù)印件；

10、有資質(zhì)的衛(wèi)生技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)出具的自受理之日起20個(gè)工作日作出審查意見(jiàn)，但依法需聽(tīng)證、檢測(cè)檢驗(yàn)的時(shí)間除外集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的預(yù)防空氣傳播性疾病的衛(wèi)生學(xué)評(píng)價(jià)；

11、代理人辦理衛(wèi)生許可申請(qǐng)的委托文件（包括法定代表人/負(fù)責(zé)人委托書(shū)、委托方及受托方有效的身份證證明）；

12、法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。7個(gè)工作日完成資料的審核食品流通許可證申請(qǐng)登記收到資料1個(gè)工作日內(nèi)送往消保部門(mén)審核發(fā)證

1、《食品流通許可申請(qǐng)書(shū)》；

2、《名稱(chēng)預(yù)先核準(zhǔn)通知書(shū)》（營(yíng)業(yè)執(zhí)照）復(fù)印件；

3、與食品經(jīng)營(yíng)相適應(yīng)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的使用證明

4、負(fù)責(zé)人及食品安全管理人員的身份證明（委托辦理的，還需提供委托書(shū)及委托代理人或者指定代表的身份證明）；

5、與食品經(jīng)營(yíng)相適應(yīng)的經(jīng)營(yíng)設(shè)備、工具清單；

6、與食品經(jīng)營(yíng)相適應(yīng)的經(jīng)營(yíng)設(shè)施空間布局和操作流程的文件；

7、食品安全管理制度文本；

8、食品流通安全承諾書(shū)；

9、.食品類(lèi)別類(lèi)型申報(bào)表。即注冊(cè)資金在1000萬(wàn)元以上的食品經(jīng)營(yíng)企業(yè)，在市局申請(qǐng)；注冊(cè)資金在1000萬(wàn)元以下企業(yè)在分局申請(qǐng)，個(gè)體工商戶(hù)由各分局委托工商所受理申請(qǐng)。證照辦理流程-3申報(bào)3-5個(gè)工作日

1、《稅務(wù)登記表》（一式一份）（國(guó)地稅聯(lián)辦的一式二份）；

2、單位納稅人還應(yīng)提供以下資料：

3、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本或其他核準(zhǔn)執(zhí)業(yè)證件原件及其復(fù)印件；

4、組織機(jī)構(gòu)代碼證書(shū)副本原件及其復(fù)印件

5、注冊(cè)地址及生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)地址證明（產(chǎn)權(quán)證、租賃協(xié)議）原件及其復(fù)印件；如為自有房產(chǎn)，提供產(chǎn)權(quán)證或買(mǎi)賣(mài)契約等合法的產(chǎn)權(quán)證明原件及其復(fù)印件；如為租賃的場(chǎng)所，提供租賃協(xié)議原件及其復(fù)印件；如生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)地址與注冊(cè)地址不一致，分別提供相應(yīng)證明；

6、.公司章程復(fù)印件；

7、有權(quán)機(jī)關(guān)出具的驗(yàn)資報(bào)告或評(píng)估報(bào)告原件及其復(fù)印件（營(yíng)業(yè)執(zhí)照無(wú)注冊(cè)資金的除外）；

8、法定代表人（負(fù)責(zé)人）居民身份證或護(hù)照等身份證明資料原件及其復(fù)印件；

9、法定代表人（負(fù)責(zé)人）正面免冠相片1張（張貼在法定代表人（負(fù)責(zé)人）居民身份證或護(hù)照等身份證明資料復(fù)印件的左上角）

10、納稅人跨縣（市）設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)辦理稅務(wù)登記時(shí)，還須提供總機(jī)構(gòu)的國(guó)稅稅務(wù)登記證（副本）復(fù)印件及總機(jī)構(gòu)出具的分支機(jī)構(gòu)核算形式、繳稅形式證明原件；

11、改組改制企業(yè)還須提供有關(guān)改組改制的批文原件及其復(fù)印件

12、委托稅務(wù)代理還須提供委托代理協(xié)議書(shū)復(fù)印件

13、外商投資企業(yè)還需提供商務(wù)部門(mén)批復(fù)設(shè)立證書(shū)原件和復(fù)印件發(fā)證國(guó)稅登記證申報(bào)3-5個(gè)工作日

1、《稅務(wù)登記表》一式二份，并加蓋公章或簽章；

2、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照（或其他執(zhí)業(yè)證件、有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立文件）原件及復(fù)印件一份；

3、《組織機(jī)構(gòu)代碼證》副本原件及復(fù)印件一份（臨時(shí)稅務(wù)登記不用提供，個(gè)體工商戶(hù)可不提供，如需到銀行開(kāi)設(shè)基本賬戶(hù)，并且已在技術(shù)監(jiān)督管理局辦理《組織機(jī)構(gòu)代碼證》的個(gè)體工商戶(hù)必須提供）；

4、法定代表人（負(fù)責(zé)人、業(yè)主）的身份證明文件（如身份證、戶(hù)口簿、護(hù)照等）原件及復(fù)印件一份；

5、經(jīng)營(yíng)、業(yè)務(wù)場(chǎng)所證明（如房產(chǎn)證、租賃合同或預(yù)售房發(fā)票、宅基地使用證、產(chǎn)權(quán)人證明等）原件及復(fù)印件一份；

6、驗(yàn)資報(bào)告或評(píng)估報(bào)告原件及其復(fù)印件（單位納稅人提供）；

7、有關(guān)章程、合同、協(xié)議書(shū)復(fù)印件一份（臨時(shí)稅務(wù)登記和扣繳稅款登記不用提供）；

8、總機(jī)構(gòu)的國(guó)、地稅《稅務(wù)登記證》復(fù)印件一份（單位納稅人分支機(jī)構(gòu)提供）；

9、關(guān)聯(lián)企業(yè)的《組織機(jī)構(gòu)代碼證》副本復(fù)印件一份（有關(guān)聯(lián)企業(yè)的單位納稅人提供）；

10、外經(jīng)貿(mào)批文、批準(zhǔn)證書(shū)復(fù)印件一份（單位納稅人外資企業(yè)提供）；

11、承包承租合同復(fù)印件一份（臨時(shí)稅務(wù)登記承包承租經(jīng)營(yíng)的納稅人提供）；

12、承包承租人身份證明文件原件及復(fù)印件一份（臨時(shí)稅務(wù)登記承包承租經(jīng)營(yíng)的納稅人提供）；

13、承包建筑、安裝、裝配、勘探工程和提供勞務(wù)的合同復(fù)印件一份（在中國(guó)境內(nèi)承包建筑、安裝、裝配、勘探工程和提供勞務(wù)的境外企辦理臨時(shí)稅務(wù)登記提供）。發(fā)證組織機(jī)構(gòu)代碼地稅登記證申報(bào)3-5個(gè)工作日

1、填寫(xiě)《中華人民共和國(guó)組織機(jī)構(gòu)代碼證申請(qǐng)表》，要求加蓋公章；

2、《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》副本原件及復(fù)印件；

3、法定代表人身份證明復(fù)印件（或負(fù)責(zé)人身份證明復(fù)印件）；

4、經(jīng)辦人身份證原件及復(fù)印件；

5、分支機(jī)構(gòu)需提供總公司的代碼證復(fù)印件。發(fā)證營(yíng)業(yè)執(zhí)照（旅業(yè)）核名當(dāng)場(chǎng)核準(zhǔn)，出具《名稱(chēng)預(yù)先核準(zhǔn)通知書(shū)》申請(qǐng)5個(gè)工作日審核10個(gè)工作日出證

1、外商投資的公司分公司設(shè)立登記申請(qǐng)表；

2、指定代表或委托代理人證明；

3、外商投資的公司分公司登記事項(xiàng)；

4、分公司負(fù)責(zé)人登記表；一張1寸相片，負(fù)責(zé)人相片，身份證復(fù)印件；

5、任命書(shū)（負(fù)責(zé)人）；

6、總公司章程復(fù)印件；

7、總公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本的復(fù)印件（需通過(guò)年檢）；

8、特種行業(yè)經(jīng)營(yíng)許可證正本原件及復(fù)印件；

9、衛(wèi)生許可證原件及復(fù)印件；

10、房屋租賃合同原件；

11、出租方產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；

12、安全檢查意見(jiàn)書(shū)（廣州市公安消防局）。