第一篇：2013年房地產(chǎn)品牌開發(fā)商價值報告

2013中國房地產(chǎn)品牌開發(fā)商價值報告 核心提示： 由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家研究機構(gòu)共同組成的“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”，自2004年開展中國房地產(chǎn)品牌價值研究以來，已持續(xù)進行了十年。研究成果引起社會各界廣泛關(guān)注，對品牌企業(yè)提升品牌形象、沉淀品牌資產(chǎn)、強化行業(yè)地位發(fā)揮了重要作用。

2008-2012年全國性、區(qū)域性策劃代理品牌企業(yè)品牌價值

2013年上半年房地產(chǎn)市場保持了較快發(fā)展，品牌房企在激烈的市場競爭中取得了良好業(yè)績，引領(lǐng)行業(yè)步入品牌競爭的新時代。品牌凝聚客戶心智，助力企業(yè)強勢占領(lǐng)細分市場；品牌提高產(chǎn)品溢價能力，保障企業(yè)不斷拓展盈利空間；品牌鑄就行業(yè)領(lǐng)跑者！持續(xù)強化品牌戰(zhàn)略、合理經(jīng)營品牌資產(chǎn)、精心塑造品牌形象，將成為優(yōu)秀品牌房地產(chǎn)企業(yè)打造常青基業(yè)的重要保障。

2013中國房地產(chǎn)開發(fā)商品牌價值研究成果

中海地產(chǎn)2012年一方面持續(xù)強化企業(yè)的品牌運營及管理優(yōu)勢，企業(yè)三項費用率僅為

3.15%；另一方面則憑借突出的品牌優(yōu)勢獲取低成本融資和高質(zhì)素土地，全年平均借貸成本僅為3.6%，價值創(chuàng)造能力顯著領(lǐng)先于同行。

萬科以市場、客戶、股東為導(dǎo)向，持續(xù)提升效率、優(yōu)化管理，裝修房戰(zhàn)略于2012年已基本實施完成，未來的工廠化戰(zhàn)略將為企業(yè)帶來更強的規(guī)模駕馭能力和質(zhì)量保障能力、更高的施工效率和規(guī)模效應(yīng)以及更突出的環(huán)保特征等，并將繼續(xù)深化萬科的規(guī)模優(yōu)勢和品牌地位。保利地產(chǎn)提前3年完成了企業(yè)“總資產(chǎn)過2500億、年銷售額過千億、年利潤過百億”的目標，以多元化、復(fù)合化、高質(zhì)量、統(tǒng)籌開發(fā)的發(fā)展模式，實現(xiàn)“有質(zhì)量的成長和確定性的增長”，未來成長潛力持續(xù)凸顯。

綠城秉承“把客戶的滿意度作為最重要評判標準”的信念，2013年在中國指數(shù)研究院進行的中國城市居民居住滿意度調(diào)查中，綠城在其布局的15個重點城市中滿意度水平全部位列第一，成為顧客滿意度領(lǐng)先品牌。

混合所有品牌企業(yè)在2012年持續(xù)完善產(chǎn)品規(guī)劃與品牌布局，品牌影響力迅速擴展，品牌價值均值達93.93億元，同比提升了21.24%。綠城、世茂以合理、多元化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和不斷提升的產(chǎn)品口碑契合市場主流需求；恒大、金科股份、佳兆業(yè)等均衡布局與深耕重點區(qū)域相結(jié)合，持續(xù)強化品牌輻射力。

國有品牌企業(yè)積極開展多元業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，越發(fā)注重對城市可持續(xù)發(fā)展價值的挖掘，實現(xiàn)更深遠的品牌影響，品牌價值均值為81.49億元，同比增長16.79%。中信地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)抓住城市化發(fā)展機遇，積極拓展多元化業(yè)務(wù)，進一步豐富品牌內(nèi)涵；招商地產(chǎn)、金融街控股以社會責(zé)任、城市創(chuàng)新、區(qū)域開發(fā)為引領(lǐng)，提升城市價值。

2013年華東品牌企業(yè)的品牌價值均值為26.55億元，同比增長22.19%。新城、景瑞地產(chǎn)、濱江集團、翠屏集團等企業(yè)從對住宅建筑產(chǎn)品的關(guān)注上升至人文關(guān)懷，更為注重品質(zhì)、品位和文化內(nèi)涵等品牌價值理念的建設(shè)，不斷滿足現(xiàn)代人心理層次的需求，提高客戶對企業(yè)品牌的認可度和忠誠度。

2013年華南品牌企業(yè)的品牌價值均值為32.87億元，同比增長20.97%。卓越集團、奧園、深業(yè)、力高（中國）地產(chǎn)等企業(yè)在房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型的過程中，憑借對市場的準確判斷，不斷拓展和完善業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)配比，經(jīng)營穩(wěn)健性有效增強。

2013年華北品牌企業(yè)的品牌價值均值為22.93億元，同比增長18.58%。SOHO中國、金隅嘉業(yè)、萬通地產(chǎn)等企業(yè)注重在發(fā)展中回饋社會，熱心公益事業(yè)、踐行企業(yè)社會責(zé)任，彰顯了企業(yè)公民情懷。

2013年中部品牌企業(yè)的品牌價值均值為19.79億元，同比增長20.87%。建業(yè)地產(chǎn)、百步亭、三江航天地產(chǎn)等企業(yè)在獲取區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展紅利、實現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展的同時，更加注重產(chǎn)品品質(zhì)和精細服務(wù)的提升，開發(fā)項目廣受好評。

2013年西部品牌企業(yè)的品牌價值均值為12.45億元，同比增長23.77%。藍光地產(chǎn)、東原地產(chǎn)、俊發(fā)地產(chǎn)、新鷗鵬集團等企業(yè)不斷挖掘品牌潛力，在穩(wěn)健中求創(chuàng)新，樹立了差異化的品牌形象。

專業(yè)領(lǐng)先品牌房企注重企業(yè)自身核心競爭力的打造，致力于提升產(chǎn)品品質(zhì)、強化產(chǎn)品特質(zhì)。北辰實業(yè)、融匯地產(chǎn)依托專業(yè)領(lǐng)域，鑄造專業(yè)特色，深度挖掘品牌價值，構(gòu)建品牌專業(yè)優(yōu)勢；佳兆業(yè)、三盛宏業(yè)、沿海綠色家園為品牌價值注入人文情懷，構(gòu)建和諧人居理念。

全國住宅品牌項目已形成統(tǒng)一的形象和標準，并在全國多個地域成功復(fù)制，在目標客戶群中建立了獨樹一幟的品牌形象和口碑。中海1號系列、珠海中信紅樹灣等項目品質(zhì)得到廣泛認可；孔雀城、綠城·金華御園承載了濃厚的人文理念，充分展示企業(yè)文化價值觀。

瑞仕系列、中糧地產(chǎn)云系列、福晟錢隆系列、保集·瀾灣等地方品牌項目深度挖掘所在地的人居理念，將產(chǎn)品作為當?shù)亟ㄖ幕妮d體，成為極富本土文化韻味的高品質(zhì)項目。

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)近年憑借其成熟的商業(yè)運營模式、強勢的品牌影響力加速全國擴張進程，樹立了行業(yè)領(lǐng)先的品牌形象。寶龍、隆基泰和、鈺龍集團等持續(xù)加強細分市場定位，產(chǎn)品組合不斷豐富；東方銀座集團、步步高置業(yè)則不斷創(chuàng)新業(yè)務(wù)運營模式，進行全國化復(fù)制，品牌實力進一步彰顯。

優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)品牌項目充分整合內(nèi)外部資源，通過不斷契合消費者需求，增強產(chǎn)品差異化競爭優(yōu)勢。重慶高科·重慶涉外商務(wù)區(qū)整合多業(yè)態(tài)，運作城市綜合體；華潤萬象城、泰禾廣場等則進一步向精細化、體驗化發(fā)展。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)品牌企業(yè)在園區(qū)運營、園區(qū)服務(wù)等方面積累了豐富的運營經(jīng)驗，確立了行業(yè)領(lǐng)先的品牌競爭優(yōu)勢。聯(lián)東U谷、百世金谷不斷開展業(yè)務(wù)產(chǎn)品創(chuàng)新，大力發(fā)展跨業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)綜合體以契合市場需求；光谷聯(lián)合等企業(yè)完善園區(qū)增值服務(wù)，持續(xù)提升園區(qū)核心競爭力。

2012年獨具特色的旅游地產(chǎn)品牌項目不斷涌現(xiàn)，引領(lǐng)旅游度假地產(chǎn)市場的發(fā)展，“夢云南”、“滄海一墅”等旅游項目注重整合多方資源，配套設(shè)施不斷完善；歡樂谷、恒大海上威尼斯項目則更為強調(diào)品牌個性，重視產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)品功能，滿足客戶差異化的需求。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)商廣告語

房地產(chǎn)開發(fā)商廣告語之大忽悠

偏遠地段——遠離鬧市喧囂，盡享靜謐人生

郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)——回歸自然，享受田園風(fēng)光緊鄰鬧市——坐擁城市繁華 挨著臭水溝——絕版水岸名邸，上風(fēng)上水 挖個池子——東方威尼斯，演繹浪漫風(fēng)情 挖個水溝——親水豪宅 地勢高——視野開闊，俯瞰全城 地勢低洼——私屬領(lǐng)地，冬暖夏涼 樓頂是圓的——巴洛克風(fēng)格 樓頂是尖的——哥特式風(fēng)格

戶型很爛—－個性化戶型設(shè)計，緊跟時尚潮流 樓間距小——鄰里親近，和諧溫馨 水能流動——疊水麗景 外立面貼磚——托斯卡納風(fēng)格 能看見一絲?！獰o敵海景 邊上有五星酒店——CBD核心區(qū) 邊上有經(jīng)濟型酒店——這里充滿朝氣 有集中供暖——節(jié)能環(huán)保，領(lǐng)先時代 地板采暖——韓國領(lǐng)先技術(shù) 柱式散熱器——北歐風(fēng)情

邊上是荒草地——超大綠化，滿眼綠意 邊上有家銀行——緊鄰中央商務(wù)區(qū) 邊上有個居委會—－中心政務(wù)區(qū)核心地標 邊上有家學(xué)?！獫夂袢宋膶W(xué)術(shù)氛圍 邊上有家診所——擁抱健康，安享愜意 邊上有家小賣店—－便利生活觸手可及 邊上有個垃圾站—－人性化環(huán)境管理 邊上有火車道——交通便利，四通八達 邊上什么也沒有—－簡約生活，閑適安逸 沒有采暖——自由式供暖系統(tǒng)，節(jié)約采暖成本 有壁爐——歐陸風(fēng)情

沒有壁爐——可自設(shè)壁爐，空間布置靈活 沒有電梯——洋房

有電梯——兩梯兩戶（含樓梯）門口有保安——管家式服務(wù) 門口沒保安——和諧的鄰里關(guān)系 挨著地鐵線——一線生活 挨著地鐵口——立體交通

公交車多——交通樞紐，坐擁城市繁華 沒有公交——私屬領(lǐng)地，坐擁升值空間

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)標準

房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)標準

開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)分這么幾種：一級、二級、三級、四級、暫定。開發(fā)商的資質(zhì)往往與開發(fā)商的資金實力（注冊資金）、開發(fā)項目能力有直接的關(guān)系，根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》來執(zhí)行。各資質(zhì)等級企業(yè)的條件如下：

（一）一級資質(zhì)：

1．注冊資本不低于5000萬元；

2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；

3．近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

4．連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；

5．上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；

7．工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；

8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

9．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故

（二）二級資質(zhì)：

1．注冊資本不低于2000萬元；2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；

3．近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

4．連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；

5．上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；

7．工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；

8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

9．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

（三）三級資質(zhì)：

1．注冊資本不低于800萬元；

2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；

3．房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

4．連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；

5．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；

6．工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計

等其他業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱；

7．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

8．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

（四）四級資質(zhì)：

1．注冊資本不低于100萬元；

2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；

3．已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100％；

4．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；

5．工程技術(shù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；

6．商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

7．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

一般新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，首先定暫定資質(zhì)，一年后，根據(jù)該企業(yè)的業(yè)績核定資質(zhì)等級。暫定資質(zhì)有效期一年，可以延長兩次，每次一年。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)商拖欠工程款

房地產(chǎn)開發(fā)商拖欠工程款的主要危害和解決方法

伴隨房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展而產(chǎn)生的開發(fā)商拖欠建設(shè)企業(yè)工程款的問題日益嚴重，不但影響了施工企業(yè)的經(jīng)濟效益和企業(yè)發(fā)展，產(chǎn)生嚴重的債務(wù)鏈，破壞了社會經(jīng)濟秩序，惡化了社會信用環(huán)境，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康、有序和可持續(xù)發(fā)展，還導(dǎo)致了企業(yè)拖欠農(nóng)民工工資的加劇，影響了社會的穩(wěn)定。這個問題引起了中央和國務(wù)院的高度重視，溫家寶總理先后做出了重要批示，國務(wù)院頒發(fā)了文件，要求采取綜合有效措施，積極解決這個問題。

一、工程拖欠款的基本情況

建設(shè)領(lǐng)域的工程拖欠款，是指工程發(fā)包單位在報告期未按照合同約定應(yīng)當向建筑企業(yè)支付而未支付的工程款項，包括按照合同約定應(yīng)支付的工程進度款和工程竣工后應(yīng)支付的工程款項。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2001年底全國拖欠工程款達2787億元，占當年建筑業(yè)總產(chǎn)值的 18.1%，比1996年(1360億元)翻了一番還多。2002年底全國拖欠工程款3366億元。比上年增長21%，根據(jù)建設(shè)部調(diào)查，由于施工企業(yè)怕與業(yè)主鬧翻，影響承接今后的工程，瞞報了一些數(shù)字，實際拖欠情況比上述數(shù)字更嚴重。其中拖欠重點:

1.房地產(chǎn)企業(yè)

房地產(chǎn)企業(yè)占全部工程欠款的39.6%，由于資金不足，土建施工基本上靠施工企業(yè)墊資，并把拖欠工程款作為一種經(jīng)營謀略，將大量的開發(fā)風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給施工企業(yè)。

2.政府投資項目

政府投資項目占全部工程拖款的26.7%，其資金不到位的情況下，為追求形象工程急于開工，結(jié)果無法支付工程款。

3.民營企業(yè)

民營企業(yè)融資渠道較少，資金相對短缺，再加上受“拖欠有理，拖欠有利”的社會風(fēng)氣的影響，更加劇了拖欠工程款的欲望和動力。被拖欠的主要對象、受害者是大中型建筑施工企業(yè)，占全部工程拖欠款的58.2%，有一些欠款的帳齡在十年以上，己很難討回欠款。

二、拖欠施工款的主要理由

房地產(chǎn)開發(fā)商是主要拖欠工程款的單位，他們在進行房地產(chǎn)開發(fā)時，往往借助建設(shè)施工企業(yè)的激勵競爭，對建設(shè)施工企業(yè)提出“帶資、墊資”施工或自備“材料”施工等種種不合理要求。所謂墊資、帶資是指投資者即業(yè)主在不給預(yù)付款的情況下，要求施工企業(yè)墊資施工到工程的一定部位，或者要求施工企業(yè)在工程開工前預(yù)繳一定數(shù)額的工程抵押金/保證金。

1而建設(shè)施工企業(yè)為了得到項目，往往在合同中容忍開發(fā)商的種種不合理要求和條款的存在，在項目施工完成后開發(fā)商往往又以多種理由拖欠工程款:

1.以質(zhì)量問題為由拖欠工程款

在施工企業(yè)完成項目施工后，開發(fā)商往往以各種“質(zhì)量”問題為借口，拖欠施工款。而這些質(zhì)量問題除一部分是因施工企業(yè)造成以外，多數(shù)是設(shè)計單位的設(shè)計問題和房地產(chǎn)商的選材等問題造成的。由此可見，前一類問題可以在及時解決后得到工程施工款，而后一類問題則不能按時交付工程款。

2.通過延長審計時間拖欠工程款

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)行做法，建設(shè)工程的審計由開發(fā)商聘請審計事務(wù)所對施工項目進行審計，因此開發(fā)商在建設(shè)施工企業(yè)完成項目施工時，往往以種種理由和借口延長項目審計時間，或在審計時找出種種不是問題的問題進行糾纏，從而最終通過延長審計時間達到拖欠工 程款的目的。

3.利用保證金來拖欠工程款

當今房地產(chǎn)建設(shè)中的慣例是以房地產(chǎn)開發(fā)項目工程款的l一3%作為維修保證金，按合同規(guī)定此項維修保證金應(yīng)在開發(fā)房地產(chǎn)項目竣工驗收一年后及時退還，但事實上開發(fā)商往往以各種理由拖欠工程款，并用施工后遺癥問題為理由扣壓保證金，使施工企業(yè)的保證金的收回不能有一個保證。

4.以參建新項目為由拖欠工程款

一般而言，開發(fā)商所選擇的施工企業(yè)往往是有較長期的合作時間，所以開發(fā)商往往以參建新項目為條件來拖欠已竣工房地產(chǎn)項目工程款，而建設(shè)施工企業(yè)為了得到新的房地產(chǎn)開發(fā)項目也只能將應(yīng)得工程款拖延支付。

三、開發(fā)商拖欠工程款的主要原因

房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)工程立項都同國民經(jīng)濟的發(fā)展有著緊密的聯(lián)系，筆者在充分調(diào)查的基礎(chǔ)上通過外部環(huán)境分析和內(nèi)部關(guān)系分析來闡述開發(fā)商拖欠工程款的主要原因。

1.從外部環(huán)境分析

(l)建筑市場的法制不健全我國對支付工程款雖在《建筑法》有明確規(guī)定，后在《合同法》第286條中規(guī)定工程款支付享受優(yōu)先受償權(quán)，但目前通過司法途徑解決工程拖欠款的企業(yè)很少，成功的案件也很少。其因素是:許多施工企業(yè)怕打官司，怕得罪開發(fā)商，影響承接工程;打官司時間長，成本高，不僅耗費大量人力、財力，而且執(zhí)行也難;現(xiàn)行法律缺乏對工程竣工決算的期限、方式等規(guī)定，使施工合同的有關(guān)條款的訂立缺乏必要的法律法規(guī)依據(jù)，造成一些工程款的合同糾紛難以判定;我國《刑法》缺少對債務(wù)人的刑事追究條款，個別業(yè)主鉆 法律和合同的空子，利用施工企業(yè)怕打官司的心理，故意找借口拖欠工程款。

(2)社會信用體系不健全

市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，也是信用經(jīng)濟。目前，我國的市場經(jīng)濟體系不完善，以信用關(guān)系為紐帶的工程擔保制度遠未建立，業(yè)主與施工企業(yè)的信用意識均不強，“守信者得酬償，失信者受懲罰”的原則，在建筑市場的實際運行中很難貫徹。相反“拖欠有理，拖欠有利”風(fēng)氣盛行，受利益的驅(qū)動和誘導(dǎo)，一些業(yè)主把拖欠工程款作為變相籌措資金的渠道，不講信用、不守合同，甚至于惡意拖欠。

(3)建筑市場供求關(guān)系嚴重失衡

目前，建筑市場供過于求，出現(xiàn)了過度競爭甚至是惡性競爭。許多開發(fā)商利用這個現(xiàn)狀，在簽訂合同時往往附加一些不平等條款，致使施工企業(yè)在承接工程初期即處于非常不利的弱勢地位，甚至陷入難以回避的合理“陷阱”。不少企業(yè)，明知有“陷阱”也要簽合同，因不接工程要等死，接了工程雖然可能會拖死，但總有一線生機。此外，一些施工企業(yè)合同意識不強或簽訂的合同不嚴謹，往往因工程質(zhì)量、工期等問題造成雙方扯皮，致使工程款遲遲 不能結(jié)算。

2.從內(nèi)部關(guān)系分析

(1)開發(fā)商經(jīng)營不佳

開發(fā)商雖然在項目開工明確有必要的資金用于項目建設(shè)，但項目建設(shè)中或竣工后因開發(fā)商自身企業(yè)經(jīng)營不佳造成資金緊缺而引發(fā)的施工款拖欠。

(2)開發(fā)商盲目追求發(fā)展規(guī)模

開發(fā)商不顧經(jīng)濟實力盲目發(fā)展，一味要求施工企業(yè)墊資承包，致使銀行對施工企業(yè)的貸款轉(zhuǎn)化為開發(fā)商項目資金，不僅增加了金融風(fēng)險，而且一旦國家宏觀調(diào)控，銀行緊縮銀根或者商品房銷售不暢，施工企業(yè)被拖欠工程款將首當其沖。

(3)競爭加劇后開發(fā)商為降低融資成本

在房地產(chǎn)項目和開發(fā)商在項目建設(shè)時因市場競爭的日益加劇，為降低融資成本而以種種借口拖欠建設(shè)施工企業(yè)的施工款。

(4)建設(shè)施工企業(yè)重組和法人變更后引起

近年來，施工企業(yè)因深化改革造成的企業(yè)重組和法人變更的情況不斷出現(xiàn)，雖然這并不影響開發(fā)項目的正常建設(shè)施工，但開發(fā)商往往以此為理由拖欠施工款。

(5)開發(fā)商注冊資金以及銀行貸款不到位

國務(wù)院[2003]121號文的出臺，使房地產(chǎn)開發(fā)商的融資難度增加，這樣就使得一些注冊資金和銀行貸款不到位的企業(yè)加劇了拖欠施工款的行為發(fā)生。

四、開發(fā)商拖欠工程款的主要危害

開發(fā)商拖欠施工企業(yè)施工款問題的日益嚴重，給施工企業(yè)帶來的危害也日益顯現(xiàn)，嚴重影響了施工企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)和經(jīng)濟秩序。

1.債務(wù)鏈拉長形成了大量的“三角債”施工企業(yè)被拖欠大量工程款，勢必拖欠分包企業(yè)工程款、材料設(shè)備供應(yīng)廠商的貨款、民工的工資、國家稅款和銀行貸款等，形成長長的“債務(wù)鏈”，嚴重影響了社會穩(wěn)定。大量“三角債”的產(chǎn)生，引發(fā)了多頭的債務(wù)糾紛，造成了社會信用關(guān)系的極大扭曲。

2.影響建筑業(yè)的改革與發(fā)展

大量工程款的拖欠造成施工企業(yè)困難重重，背負沉重的貸款利息，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，嚴重影響了企業(yè)技術(shù)進步，設(shè)備更新，造成人才流失、效益滑坡。

3.影響投資效益的發(fā)揮

由于開發(fā)商拖欠工程款，致使許多建設(shè)項目難以按時和順利的進行，出現(xiàn)了“爛尾樓”、“胡子工程”，嚴重影響投資效益的產(chǎn)生，并使新一輪的項目投資和建設(shè)進入惡性循環(huán)。

4.影響正常的經(jīng)濟枚序

開發(fā)商拖欠施工款，使房地產(chǎn)開發(fā)不能健康有序的發(fā)展，從而影響了正常的經(jīng)濟秩序。同時，也影響了施工企業(yè)與其他企業(yè)的經(jīng)濟往來，包括由此而引發(fā)的部分施工企業(yè)拖欠民工工資等情況的發(fā)生。

5.侵占了施工企業(yè)經(jīng)濟利益

開發(fā)商拖欠建設(shè)施工方的工程款將嚴重侵占施工企業(yè)的經(jīng)濟利益，并使建設(shè)施工企業(yè)建設(shè)規(guī)模擴張的風(fēng)險大大增加。

6.占用金額日益增大

隨著房地產(chǎn)項目的增長，開發(fā)商占用建設(shè)施工企業(yè)的施工款也日益增大，一般從事建筑業(yè)5年以上的建筑施工企業(yè)，目前被拖欠的工程款達施工項目的總價的五分之一，占凈資產(chǎn)的三分之一，而因拖欠款每年建設(shè)施工方用去的財務(wù)費用就占該企業(yè)一年的利潤總額的二分之一。

五、解決開發(fā)商拖欠施工款問題的主要對策

1.實行工程款支付擔保

對于房產(chǎn)商房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當規(guī)定必須實行業(yè)主工程款支付擔保，凡不能按照合同

約定支付工程款的由擔保人代其支付，但擔保人可要求開發(fā)商提供反擔保。無法提供擔保的房地產(chǎn)開發(fā)項目，建設(shè)行政主管部門不予頒發(fā)施工許可證;凡已完工的房地產(chǎn)開發(fā)項目拖欠工程款的，對其新開發(fā)建設(shè)項目不予批準，不得頒發(fā)施工許可證，銀行不予貸款;對于違反合同約定拖欠工程款的開發(fā)商，要在資質(zhì)年檢中降級，并通過媒體向社會公布其降級原因，情節(jié)嚴重的要注銷資質(zhì)證書。

2.加大對違約失信行為的懲處力度

為規(guī)范建筑市場的運行，解決拖欠工程款等突出問題，建議國務(wù)院盡快出臺《建筑市場管理條例》。該條例應(yīng)根據(jù)《建筑法》、《招標投標法》、《合同法》等，對工程各方主體的建筑市場行為做出嚴格規(guī)范，包括工程發(fā)承包、市場準入與清出、工程款支付及其合同管理等，并對違法行為做出嚴厲的處罰規(guī)定。同時，建議在適當時候修訂《刑法》，明確規(guī)定對于惡意拖欠工程款的要追究其刑事責(zé)任，使失信者受到法律的嚴懲;建議司法部門研究解決當前 普遍存在的訴訟受理時間長、訴訟費用高和判決后執(zhí)行難等問題。

3.加強對工程質(zhì)量的科學(xué)認定

一是制定相應(yīng)法規(guī)和條例對工程質(zhì)量糾紛及維修責(zé)任的界定有一個明確的規(guī)定，使項目竣工時減少建設(shè)方和施工方互相間的“扯皮”。

二是進一步規(guī)范工程施工審價，對各類施工項目從竣工到審價在時間上加以確定，以確保不至于無限期的審計導(dǎo)致工程款不能及時支付。

三是強化中介機構(gòu)的審價權(quán)威，對中介機構(gòu)的審價有一個作用的認定，如有異議，政府職能部門要有一個權(quán)威部門的仲裁。

4.增強施工企業(yè)的工程風(fēng)險防范意識和自我保護能力

施工企業(yè)要按照建立現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，加快改革步伐，轉(zhuǎn)化經(jīng)營機制，在市場競爭中不斷提升競爭力和工程風(fēng)險防范意識。施工企業(yè)在承攬工程時要進行充分的工程項目風(fēng)險評估，對于資金不落實或可能不落實的項目不要盲目承包。要增強合同管理能力，按照建設(shè)部、國家工商行政管理總局1999年12月聯(lián)合印發(fā)的《建設(shè)工程施工合同(示范文本)》，在合同中載明撥付工程進度款和竣工結(jié)算的程序、期限、方式及發(fā)生糾紛的處理和違約責(zé)任等。要敢于運用《合同法》第286條維護自己的合法權(quán)益，并加強工程質(zhì)量、工期等管理，防止因質(zhì)量、工期等糾紛而造成拖欠工程款。

第五篇：房地產(chǎn)場價值估價報告

房地產(chǎn)市場價值估價報告

冀新房估[2017]滄字第090號

項目名稱：寧培安房地產(chǎn)市場價值評估報告

委 托 方：

估 價 方：

估 價 師：

作業(yè)日期：

黃驊市人民法院 河北新世紀房地產(chǎn)評估經(jīng)紀有限公司 張?zhí)m君 王永建 年6月20日至2017年6月21日

2017目 錄

一 致委托方函 二 估價師聲明

三 估價的假設(shè)和限制條件 四 估價結(jié)果報告

（一）委托方

（二）估價方

（三）估價對象

（四）估價目的

（五）估價時點

（六）價值定義

（七）估價依據(jù)

（八）估價原則

（九）估價方法

（十）估價結(jié)果

（十一）估價作業(yè)日期

（十二）估價報告應(yīng)用的有效期

（十三）估價人員 五 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 六 附件

（一）估價對象權(quán)屬證明文件

（二）《房地產(chǎn)估價資格證》

（三）估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照

（四）估價人員資格證

致委托方函

黃驊市人民法院：

受貴方委托，我公司根據(jù)貴方提出的“為確定產(chǎn)權(quán)持有人寧培安的房地產(chǎn)價值而評估房地產(chǎn)”的估價目的，依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和本公司的技術(shù)操作規(guī)程對貴方坐落在滄州渤海新區(qū)博遠海潤星城4號樓1門301室的房地產(chǎn)，房屋買賣合同號編號為：BY 2011-0169號的房地產(chǎn)于2017年6月20日的價格進行了科學(xué)、客觀、合理的估價，在與本估價報告書假設(shè)條件相同的情況下，其估價結(jié)果為人民幣76.3184萬元，大寫人民幣柒拾陸萬叁仟壹佰捌拾肆元整。

河北新世紀房地產(chǎn)評估經(jīng)紀有限公司（蓋章）

法人代表：

簽名：（蓋章）

2017年6月21日

估價師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中的假設(shè)和限制條件的限制。

3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國國家標準GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

5、本估價報告所依據(jù)的有關(guān)估價對象資料等均為委托方提供，由委托方對其真實性負責(zé)。因材料失實造成評估結(jié)果有誤差的，估價機構(gòu)和估價人員不承擔相應(yīng)的責(zé)任。

6、本次評估結(jié)果不包括房屋裝修價值。

7、估價人員對估價對象進行了現(xiàn)場勘察，并對估價對象現(xiàn)場勘察的客觀性、真實性、公正性負責(zé)，但對估價對象的勘察，限于估價對象外觀和使用狀況，本報告以工程無結(jié)構(gòu)性損害等質(zhì)量缺陷，電線、管道、鍋爐房、消防等設(shè)施設(shè)備符合相關(guān)標準，可以安全使用等為假設(shè)前提。如報告使用人對房屋質(zhì)量問題存疑，建議委托專業(yè)機構(gòu)另行鑒定。經(jīng)現(xiàn)場勘察、核實，證件與實物相符。

估價師簽章： 估價的假設(shè)和限制條件

本次估價的假設(shè)前提和限制條件為：

1、本報告以委托方提供的房地產(chǎn)買賣合同書等資料真實有效，買賣合同書的真?zhèn)沃挥性C發(fā)機關(guān)才能作出準確判斷，頒證機關(guān)將在辦理轉(zhuǎn)讓登記時予以確認，權(quán)屬有瑕疵的依法不能辦理相關(guān)手續(xù)，我們提請報告的使用人關(guān)注這一點。

2、估價對象在估價時點不存在法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況。

3、估價對象的使用權(quán)益與評估價值相對應(yīng)。

4、本估價結(jié)果只適用于本次評估目的，即“為確定產(chǎn)權(quán)持有人寧培安的房地產(chǎn)市場價值而評估房地產(chǎn)”，若改變估價目的或使用條件需另行評估。

5、本次估價結(jié)果中的“市場價值”是根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行公允市值，不考慮特殊交易方，亦未考慮快速變現(xiàn)等處分方式及國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生的變化，以及遇到自然力和其他不可抗力對評估標的物的影響。

6、本估價報告有效期壹年，自報告提交之日起計算。在本次評估報告有效期內(nèi)，若估價對象發(fā)生損毀及其權(quán)益的重大變化，本報告書及結(jié)果無效。

7、隨著時間推移，房地產(chǎn)市場狀況和估價對象自身情況發(fā)生變化，估價對象的價值將發(fā)生相應(yīng)變化，估價結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。

8、本估價報告分為“估價結(jié)果報告”和“估價技術(shù)報告”兩部分?！肮纼r結(jié)果報告” 提供給委托方，“估價技術(shù)報告”內(nèi)容根據(jù)有關(guān)規(guī)定由估價機構(gòu)存檔。

9、本估價報告中內(nèi)容未經(jīng)估價機構(gòu)同意，報告中的內(nèi)容不得見諸任何公開媒體和第三方。本估價報告解釋權(quán)歸估價方。

10、本估價報告復(fù)印件無效，報告書的附件為本報告書的有機組成部分，與本報告正文具有同等法律效力。

估價結(jié)果報告

一、委 托 方：黃驊市人民法院

二、估 價 方：河北新世紀房地產(chǎn)評估經(jīng)紀有限公司

法人代表： 李振祿

聯(lián)系地址：滄州市御河西路金鼎大廈C座1001室 資格等級： 貳級

證書編號： 冀建房估（石）17號

三、估價對象:

（一）估價對象區(qū)位狀況：

估價對象是位于滄州渤海新區(qū)博遠海潤星城4號樓1門301室的房地產(chǎn)。估價對象四至：東至小區(qū)住宅用地，西至小區(qū)住宅用地，南至小區(qū)住宅用地，北至小區(qū)住宅用地，總建筑面積為156.23平方米。

（二）建筑物概況：

本次評估涉及的建筑物是寧培安位于滄州渤海新區(qū)博遠海潤星城4號樓1門301室的房地產(chǎn)，建成于2010年，磚混結(jié)構(gòu)，建筑總層數(shù)為四層，委托方居第三層，建筑面積為156.23平方米。房屋現(xiàn)為毛坯。宗地內(nèi)通路、供水、排水、通電、通訊、供暖、供氣。

（三）估價對象的權(quán)益狀況：

估價對象未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)《房屋買賣合同》房屋所有權(quán)人為寧培安，編號為：BY 2011-0169號。估價對象具有合法產(chǎn)權(quán)，本次評估未考慮抵押權(quán)對其價格的影響。

四、估價目的：為確定房地產(chǎn)持有人寧培安的房地產(chǎn)市場價值提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)價值。

五、估價時點：2017年6月20日

六、價值定義：房地產(chǎn)市場價值為房地產(chǎn)在估價時點的市場價值。

七、估價依據(jù)：

1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；

2、《中華人民共和國土地管理法》；

3、《中華人民共和國擔保法》

4、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》GB/T50291—1999；

5、黃驊市有關(guān)房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定；

6、委托方提供的相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明、文字說明等資料；

7、委托方《房屋買賣合同》；

8、估價方掌握的有關(guān)技術(shù)資料及現(xiàn)場勘察記錄。

八、估價原則：

根據(jù)房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范及估價對象的具體狀況，本次估價過程中，我們遵循的主要原則有：

（一）獨立、客觀、公正原則

要求估價機構(gòu)有完全獨立性，估價機構(gòu)和估價人員與估價對象及相關(guān)當事人沒有利害關(guān)系，不受外部干擾因素影響，從實際出發(fā)，公平合理地進行估價。

（二）合法原則

應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，其權(quán)益才能受法律保護，并體現(xiàn)其權(quán)益價值。

（三）謹慎原則

在面臨不確定因素的情況下作出判斷時，應(yīng)保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。

（四）最高最佳使用原則

應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進行。在合法使用前提下，房地產(chǎn)只有在最高最佳使用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用。最高最佳使用應(yīng)是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用方式。

（五）估價時點原則

估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。

（六）替代原則

估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。同一供求范圍內(nèi)，在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面類似的房地產(chǎn)之間具有相互影響作用，其價格會相互牽掣而趨于一致。

九、估價方法： 根據(jù)對象的特點和估價目的以及估價人員對鄰近地區(qū)市場狀況的調(diào)查和對評估對象的實地勘察，并遵循房地產(chǎn)市場價格評估的確定原則，估價對象分別選取收益法和市場比較法作為本次評估的基本方法。

十、估價結(jié)果：

估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算結(jié)合估價經(jīng)驗和對影響房地產(chǎn)因素的綜合分析，確定上述估價對象在以2017年6月20日為評估基準日的因抵押貸款涉及的房地產(chǎn)市場價格評估為目的的房地產(chǎn)市場價值為：人民幣柒拾陸萬叁仟壹佰捌拾肆元整（RMB76.3184萬元）

十一、估價人員：

中國注冊房地產(chǎn)估價師 中國注冊房地產(chǎn)估價師

張 蘭 君 王 永 建 注冊號 1320120045 注冊號 1320130061

十二、估價作業(yè)日期：

本估價作業(yè)日期自2017年6月20日起至2017年6月21日。

十三、估價報告應(yīng)用的有效期：

本評估報告使用期限為2017年6月21日起至2018年6月20日止。

河北新世紀房地產(chǎn)評估經(jīng)紀有限公司

2017年6月21日

附 件

1、估價對象權(quán)屬證明文件

2、《房地產(chǎn)估價資格證》復(fù)印件

3、估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

4、估價人員資格證復(fù)印件