第一篇：商場物業(yè)設備管理

商場設備管理

現(xiàn)代商場建筑功能已從過去的單一的購物，發(fā)展成為滿足各階層各類人員購物的需要和提供舒適方便的購物、休閑、娛樂的生活環(huán)境的場所，這就要求在商場建筑物內(nèi)裝設有水、電、空調(diào)等較先進各種設備，這就產(chǎn)生了區(qū)別其他房屋設備的商場設備的類型。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和科技的提高，商場建筑設備也向著先進、合理、完善的多樣化綜合性設備系統(tǒng)的方向過渡，為人們的購物、休閑提供更加優(yōu)越的條件，可以說，商場建筑及其附屬設備反映了一個時代的經(jīng)濟、文化、科學技術(shù)的特征，成為人類物質(zhì)文明的重要標志。

大型商場由于其規(guī)模大、設備多、商家多、客流量大，所以物業(yè)管理比一般公寓、寫字樓、大廈難度更大，易引發(fā)突發(fā)事故，對員工操作技能要求也較高，且商場物業(yè)屬新型產(chǎn)業(yè)，無統(tǒng)一的管理標準，無現(xiàn)成經(jīng)驗可借鑒。正是由于上述的特性，如何管理好商場的設備管理，是從事商場物業(yè)管理公司一個急需研究的課題。下面從我公司管理的幾個大型商場為例，簡要論述一下商場物業(yè)設備管理。

一、商場設備的構(gòu)成

現(xiàn)代大型商場建筑是由建筑、結(jié)構(gòu)、供水、供電、空調(diào)、電梯、自控等有關(guān)工程構(gòu)成的綜合體，一般大型商場設備主要有以下內(nèi)容組成：

1、給排水設備如水泵、衛(wèi)生設備、消防水系統(tǒng)等

2、空調(diào)設備如空調(diào)主機、輔機、循環(huán)水系統(tǒng)、通風設備等。

3、電器設備如高低壓配電柜、變壓器、層面照明柜、動力柜等。

4、弱電設備如消防報警系統(tǒng)、樓宇自控、程控、監(jiān)控系統(tǒng)等。

5、電梯設備如垂直客梯、自動扶梯、貨梯等。

6、其他設備如辦公設備（電腦、復印機等）、清潔設備（打蠟機、吸塵器）等。

二、商場設備管理中的“軟硬件”管理

這里所指的“軟件”是商場物業(yè)設備管理中的各類規(guī)章制度、操作規(guī)程、設備臺帳、技術(shù)檔案、人員培訓的管理。

這里所指的“硬件”是商場物業(yè)設備管理中的設備運行（操作）管理和設備維修管理。

大型商場物業(yè)的設備管理有著其他物業(yè)設備管理的一樣的特性，它和其他物業(yè)設備管理最明顯的區(qū)別在于：大型商場作息的時間相對較為固定，作為大型商場的各類促銷活動和外事參觀活動較為頻繁，人員上崗時間比較集中，而每天的工作的內(nèi)容、工作范圍相對固定。根據(jù)上述情況我公司推行了工程人員晨會制度，在當天工程人員上崗前，通過開晨會明確了各工種當天的工作職責、工作范圍，以及各工種相互之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，從而提高了工作效率。

在商場的設備管理中還應重視操作人員的技術(shù)培訓，大型商場中的設備一般比較先進，對操作人員技術(shù)要求較高，這就需要通過操作人員不斷學習、系統(tǒng)培訓，熟練地掌握技術(shù)技能，將由于人為的原因，而造成的設備事故降為零。如我公司在大型商場管理制度中有一條明確規(guī)定，在開啟和關(guān)閉高壓開關(guān)前，操作人員必須在模擬板上，操作一遍，確認無誤后，方可上機操作，確保萬無一失。否則大型商場停電的直接和間接經(jīng)濟損失是無法估量的。

由于大型商場的設備都比較先進，自動化程度較高，看似操作比較簡單，其實不然，要真正熟練掌握，必須多下功夫才行。就拿我公司管理的一個商場進口空調(diào)主機為例，該空調(diào)主機在運行過程中，主機顯示屏用英文顯示主機有問題，需要停機，一般情況下機組會自動停機，由于傳感器失靈，機組沒有停，而操作人員又看不懂英文，沒有及時處理，造成機組不必要損傷。操作人員通過這類事故認識到：要將設備操作運行好并不是件容易的事，他們在以后的操作中下了很多的功夫，將該主機所有英文顯示功能菜單，翻譯成中文，并張貼于主機上，隨時對照。類似事件再也沒有發(fā)生過。

商場設備管理中的安全也非常重要，由于大型商場人流量大，自動扶梯、電梯等與顧客直接接觸的商場設備，安全運行尤為重要，我公司的做法是：由專業(yè)人員每天定時、定量進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，確保萬無一失。不僅如此，每年電梯年檢工作決不馬虎，發(fā)現(xiàn)問題堅決整改，決不讓帶有隱患機組載客運行。如在某商場一次電梯年檢中，發(fā)現(xiàn)自動扶梯梯級與檔板之間距離超標3MM，有些人認為問題不大，不愿整改，而公司有關(guān)部門知道后堅決要求整改，這不僅是對顧客負責，也是對公司商場管理的聲譽負責。況且由于梯級與檔板之間距離超標，造成人員傷殘也是有先例的。

在商場設備管理中，對不適宜商場設備運行的應給予整改，如商場消防報警按鈕，應根據(jù)實際情況，裝入消火栓箱內(nèi)，預防顧客亂按按鈕，產(chǎn)生誤報，造成不必要的損失。

綜上所述，商場物業(yè)的設備管理既有別于其他物業(yè)的設備管理，也應該走出隸屬于商場后勤部門那種只要設備能運行就行的管理模式，專業(yè)物業(yè)公司的商場設備管理，就應該體現(xiàn)出自身的價值，做到有章可循、有據(jù)可查，不論是設備的運行費用、還是設備運行的質(zhì)量，都應該比非專業(yè)物業(yè)管理做得更好。

三、商場物業(yè)設備管理今后發(fā)展的方向

時代已進入21世紀，21世紀商場物業(yè)將會從根本改變我們的商場物業(yè)管理的觀念、商場物業(yè)管理的運作方式，走集團化、集約化管理模式是必然趨勢。再從當前的現(xiàn)代科學技術(shù)發(fā)展趨勢看，今后的商場物業(yè)設備管理將是高科技、高智能化的產(chǎn)物。我公司目前管理的大型商場中已有智能化的雛形，雖然數(shù)量不多，但這些商場已從智能化管理中取得較大的收益。因此，商場物業(yè)設備管理也將向高科技、高智能化方向發(fā)展，從事商場物業(yè)設備管理人員必須有充分的心理準備、素質(zhì)準備、知識準備，迎接即將來臨的挑戰(zhàn)。

第二篇：商場設備管理

商場設備管理制度

加強商場設備的規(guī)范化管理，以確保正常運行、集中管理、分部門使用、專 人保管原則。對商場的機械、動力、通訊，電氣等設備的使用和維修管理都應做到統(tǒng)一規(guī)定。

一、管理機構(gòu)

全場設備分場、部、組三級管理。I．商場由一名場級領(lǐng)導主管設備工作。

2．工程部是管理全商場通用設備，以及指導、檢查各部門專用設備使用和管理的職能部門。

3．有關(guān)部室、部(公司)、商店是使用和維護管理專用設備的職能部門。

二、主要管理范圍

1．場級領(lǐng)導

(1)負責對全場設備使用、維修工作的監(jiān)督、協(xié)調(diào)。(2)負責對設備購置、更新、改造報廢等工作的審批。(3)負責對有關(guān)部門之間在設備運行中的配置及協(xié)調(diào)工作(4)負責審查技術(shù)培訓、人員配備的規(guī)劃和計劃。1． 工程部

（1）負責全場的機械、動力、通訊、電氣等通用設備的綜合管理工作。（2）負責分管通用設備的大、中修計劃并組織實施。（3）負責分管通用設備的購置、安裝。

（4）負責分管通用設備的審核驗收、轉(zhuǎn)移、封存、啟用

(5)負責編制分管的機械、動力、通訊、電氣等通用設備的維護、保養(yǎng)制度以及有關(guān)崗位的操作規(guī)程并監(jiān)督和檢查實施。保證上述通用設備正常運轉(zhuǎn)及人員安全。

(6)配合勞動人事部對專業(yè)技術(shù)人員進行培訓、發(fā)放操作證。

(7)對全場設備的使用、保養(yǎng)、維修，進行拄術(shù)指導、檢查、監(jiān)督和考核。3．基層各部門

(1)嚴格執(zhí)行操作規(guī)定和工藝規(guī)程計劃，禁止違章操作。執(zhí)行上級下達的設備維修

(2)操作者應負責管理好自己使用的工具、設備，未經(jīng)商場領(lǐng)導批準不準其他人員動用設備，特殊崗位需持證上崗。

(3)操作人員要配合維修人員修理設備，及時排除故障，消除各類隱患。(4)對設備運行狀況，做好記錄，保證完整準確，真實可靠。

(5)各工種要熟悉所負責區(qū)域設備技術(shù)性能、使用方法、保養(yǎng)周期、維修要領(lǐng)。(6)凡配備設備的單位對所管轄設備具有正確操作、日常保養(yǎng)和維修的責任。如設備發(fā)生損壞，由勞動人事部、工程部會同有關(guān)人員對該設備的損壞原因進行分析，查出原因及責任并寫出書面報告，非正常損壞按有關(guān)規(guī)定追究當事人責任。各部門設備發(fā)生損壞時要保護好現(xiàn)場，共同查找設備損壞原因，通用設備通知工程部，暫用設備通知主管部室并上報工程部。

三、設備設施管理

設備設施管理主要包括購置、驗收、安裝、使用、維護、技術(shù)、檢查、事故處理、異常情況處理、檔案等10項內(nèi)容。

1．購置

(1)根據(jù)商場經(jīng)營管理和后勤保障工作的實際需要，年初由商場工程部提出設備購置計劃，經(jīng)財務部審核上報主管經(jīng)理批準，年內(nèi)執(zhí)行。各部室購置、更換專用設備需做計劃報工程部、財務審計部審核，經(jīng)主管經(jīng)理批準。

(2)工程部購置計劃的請示包括：更新改造理由、資金數(shù)額、安裝方式、地點、期限、使用可行性分析。據(jù)此，對欲購設備質(zhì)量、性能，價格等進行擇優(yōu)選購，至少提供兩個以上的選擇方案，以便比較確定。

2．驗收

(1)設備到站后，由商場儲運部提貨，并與工程部協(xié)商卸貨地點。提貨人如發(fā)現(xiàn)包裝破損，于當日內(nèi)通知工程部現(xiàn)場檢查，確定責任，屬運輸部門責任，按規(guī)定申報索賠；屬內(nèi)部責任，上報商場主管領(lǐng)導處理或由部室之間協(xié)商解決。

(2)工程部與提貨方開箱清點，當場驗收。首先檢查包裝箱及設備外觀，確認設備無損完好后，再按裝箱單核對技術(shù)資料、說明書、合格證、檢驗記錄、隨機附件、專用工具、備件等，交接雙方辦理手續(xù)。

(3)安裝設備過程中，根據(jù)廠方的技術(shù)參數(shù)、指標逐項驗收，陸續(xù)進行試車運轉(zhuǎn)，磨合期滿后，加負荷運行并試操縱電氣及傳動等機械部分，如發(fā)生故障，于當日內(nèi)找供貨方交涉(外埠可適當延長)。

3．安裝

(1)根據(jù)設備的使用性質(zhì)、技術(shù)難度以及購進合同約定，商場工程部組織力量自行安裝，調(diào)試一般設備；專有設備由主管專業(yè)科室組織安裝，工程部要提供條件予以協(xié)助。

(2)對于合同有約，精度高、難度大的設備，應由工程部與廠家牽頭負責安裝，直至試車正常。

(3)凡設備安裝都須嚴格按技術(shù)標準實施，包括安裝精度、能源配備、環(huán)境保護、施工地點等等，隨機配件及儀表要一并安裝。

4．使用

(1)新設備在運行前，由工程部組織人員培訓，學習有關(guān)結(jié)構(gòu)、性能、操作規(guī)程，并建立崗位責任制，經(jīng)考核合格后方可操作。(2)工程部所主管的全場通用設備和有關(guān)單位(部室)管轄的專有設備，如微機、安全報警及通訊裝置、醫(yī)療器械都要嚴格實行定人、定機和定崗的規(guī)定。多人操作的設備，須由班組長或確定專人負責，所有操作者的名單都應經(jīng)主管部室審核備案，并上報工程部。如人員變動要及時更改。

(3)各類設備操作者要做到：

①管好。自用設備及附件要保管好，不準非本機人員操作，不得擅離職守。操作人員有事暫離崗，須停車斷電，確保安全。

②用好。嚴格執(zhí)行設備操作規(guī)程，禁止超負荷使用。(4)使用人員必須做到：

①掌握維修和安全規(guī)程，按使用程序操作。

②熟悉結(jié)構(gòu)、性能、檢查方法及程序，能熟練使用工具． ③了解掌握一般修理方法，能承擔簡單項目的檢修。

④能鑒別異常狀況，采取相應措施，并及時通知維修人員處理。

⑤熟知所有設備的養(yǎng)護知識，定時定位進行清潔擦拭、潤滑等常規(guī)保養(yǎng)。(5)凡操作人員必須嚴格執(zhí)行交接班制度，做到真實準確，做好運行記錄。5．維護

(1)設備操作者要做好日常保養(yǎng)工作，具體標準是整潔、潤滑、安全、高效、保持完好率。

(2)配置設備的各部室要根據(jù)不同需要，設專兼職設備管理員，明確負責周期定檢，及時排除故障。

(3)商場工程部要根據(jù)原始資料和設備實際狀況提出各種預修計劃，并組織實施。條件不具備時，與廠家聯(lián)系維修。

6．設備技術(shù)管理

工程部對全場的設備在技術(shù)上實行管理，對全場的通用設備和各專業(yè)部室的專用設備統(tǒng)籌安排，提出技術(shù)要求，督促各單位(部、室)制訂操作規(guī)程，定期組織檢查考核。

7．設備檢查

(1)商場工程部根據(jù)設備檔案記錄，每月對本部門自管的全場通用設備，進行安全檢查，并做考核記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時督促整改。每季度檢查各單位使用專業(yè)設備的管理狀況。

(2)專業(yè)部室每周對下屬班組的設備使用和完好狀況進行檢查，各使用設備的班組，每天進行維護檢查。

(3)檢查項目

①檢查在崗人員是否熟知和嚴格執(zhí)行本工種的安全法規(guī)。

②檢查在崗人員身體狀況、文化程度、上崗專業(yè)資格、基本技能是否合格。③檢查設備運行的原始資料是否齊全，記錄準確與否。④檢查作業(yè)環(huán)境是否光線合理、安全標志、信號是否標準。⑤檢查使用的工具、設施、安全裝置、儀表、儀器是否性能完好，靈敏有效。⑥檢查所有操作人員是否了解本崗位、作業(yè)區(qū)的危險源及防范和搶險措施。8．設備事故處理

(1)因非正常原因造成損壞為一般、重大和特大三類。

（2）發(fā)生事故后，操作者必須立即采取補救應急措施，保護現(xiàn)場，于1小時內(nèi)上報主管部室。

(3)工程部接到操作者的事故報告后，要及時與事故發(fā)生單位領(lǐng)導及勞動人事部勘察現(xiàn)場。分析原因，明確責任，寫出事故報

(4)事故的直接責任者所在部門適時會同勞動人事部根據(jù)商場《職工獎懲規(guī)定》共同處理。

(5)設備報廢要經(jīng)技術(shù)人員鑒定，并出具測定結(jié)果，報經(jīng)商場總經(jīng)理批準后，由財務部停止提取折舊，工程部注銷賬卡。

9．異常情況處置

(1)設備操作人員在當班時，如發(fā)生全場性突發(fā)事件災、爆炸等其他意外情況，營業(yè)時間要聽從本部門領(lǐng)導指揮和公休時間要聽從總值班室或保衛(wèi)部指揮。

(2)設備在正常運行中，突然失去其規(guī)定功能，使用者應立即停機檢查排除故障，若對故障問題確實不能予以解決，要及時報告領(lǐng)導安排人員維修。

(3)公用場所的大型設備、能源配置設施、輸送管線出現(xiàn)故障要立即切斷電源，報告部門領(lǐng)導，安排人力趕赴現(xiàn)場搶修．同時會同樓層總監(jiān)及有關(guān)部門共同做好顧客的解釋和疏散工作。

(4)維修人員在處理過程中，要認真做好故障原因、處理情況及部件更換的記錄。

(5)在設備發(fā)生故障造成職工和顧客傷害時，現(xiàn)場在崗當事人要及時報勞動人事部、工程部察看現(xiàn)場，醫(yī)務室要采取緊急處置辦法，對傷勢嚴重者，應立即送往醫(yī)院搶救治療。

10．設備檔案管理

工程部對全場的機械、動力、通訊、電氣等通用設備及建筑設施要建立檔案、臺賬。

建立一式三張實物卡片；一張隨設備移交到使用單位，一張留底，一張送檔案室。

(1)設備檔案主要范圍。

①設備的產(chǎn)地、規(guī)格、型號購置及使用時間和主要技術(shù)性能。

②設備說明書、出廠檢驗單、裝箱單、安裝驗收移交單、附件工具清單、安裝地點，使用單位。

③設備使用記錄、事故記錄、處理結(jié)果、報廢手續(xù)。

(2)所有檔案資料必須有各級領(lǐng)導、當事人的簽字。申報、審核、批準等手續(xù)要齊備。（3）借閱各檔案，須由商場主管領(lǐng)導同意，并辦理手續(xù)。

商場能源管理制度

對加強商場能源規(guī)范化管理，規(guī)定商場能源管理的機制、范圍以及管理內(nèi)容與要求，特制定本制度。

一、管理機構(gòu)

商場能源管理實行三級管理

1．商場由一名場領(lǐng)導主管，并負責好商場各部門職責分工。2．工程部作為全場能源管理的職能部門。3．各商店、部室負責本部門能源管理。

二、主要管理范圍 1．場級領(lǐng)導

主要負責審查、督促全場能源使用及管理工作。2．工程部

(1)負責對全場能源的使用、負荷的增減進行監(jiān)督和調(diào)控相關(guān)部門在能源使用、配置上進行協(xié)調(diào)、指導。

(2)負責全場水、電、熱力、煤氣的各對口專業(yè)公司的業(yè)務聯(lián)系，按要求上報有關(guān)統(tǒng)計報表，辦理增容、改造項目申報事宜。

(3)負責對全場能源系統(tǒng)的管線、電路、開關(guān)、截閥等裝置，進行設計、安裝和維修。

(4)負責繪制全場能源設備定置圖。3．商場各部門

(1)應有一名領(lǐng)導負責能源管理，了解掌握各自管轄區(qū)域的能源配置情況，重點是電氣線路、開關(guān)、閘箱、水箱等閥門(或龍頭)管道接頭等，并指定專人管理，對所屬職工進行關(guān)于節(jié)能、安全、操作等教育，并按商場有關(guān)規(guī)定予以考核獎懲。

(2)商場各部門必須嚴格按照工作程序進行工作。如因陳列美化、廣告制作或其他用電需求，需增加用電時，須于前一周寫出申請，提出增加理由、所需燈箱電量、安裝地點，經(jīng)工程部審核后報商場主管經(jīng)理批準。

(3)定期檢查本部門的安全和節(jié)能情況，對于“長流水”、“長明燈”以及事故隱患，要及時報商場工程部修理，并書面記錄報告時間。

三、節(jié)能管理

1．商場對全場的水、電、氣、熱力等能源要計劃配置，節(jié)約使用。凡有條件的部位都要安裝水、電等計量儀表。各單位不得私自增容或安裝水、氣管道。

2．商場工程部要定期檢查維修全場的供水和供氣管道、閥門、接頭等零部件，防止跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。3．商場工程部對公共場所的水、電、氣、熱等能源應重點管理。設專人包干負責。工程部對全場的自來水、照明電等采用分段劃分，明確界線，每月進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題追究有關(guān)商店、部室能源管理的責任。

第三篇：物業(yè)設備管理管理制度

物業(yè)設備管理管理制度

物業(yè)設備管理管理制度1

各類設備、設施是集團固定資產(chǎn)的主要組成部分。設備、設施的技術(shù)狀況和完好率,直接影響著集團和小區(qū)的能耗、修理費用及居民生活。設備設施管理工作的成效,對集團的開發(fā)成本和經(jīng)濟效益,有著直接的關(guān)系。所以必須從技術(shù)、經(jīng)濟、組織等各個方面加強綜合管理,以達到最大限度地發(fā)揮設備設施的綜合效能和投資效益。

一、設備管理組織機構(gòu)

物業(yè)總公司設備工程主管

分公司(處)設備維修主管

電工班水暖班瓦工班熱力站

二、設備設施技術(shù)資料管理

設備、設施管理資料,主要指其應具的臺帳、卡片、檔案等的建立和管理。

1、設備分類:

a.供暖、供熱水設備;b.供電設備;c.給排水設備;d.通訊設備;

e.交通運輸設備;f.辦公設備g.生活設備h.機械加工設備

i.土建設備j.社區(qū)文化宣傳設k.社區(qū)文娛健身設施l.其它設備

2、設備設施編號:

3、a、已經(jīng)安裝完畢并驗收合格的設備設施,在轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)的同時,均應由設備管理員統(tǒng)一建帳登記。臺帳、卡片一式兩份,由主管部門和財務部各執(zhí)一份。

3、設備設施臺帳和卡片的'管理:

臺帳和卡片由設備管理員管理,財務部由分管設備的財會人員負責。

b、集團新添設備設施和退出使用的設備設施,憑有關(guān)憑證,記入臺帳卡和銷帳注銷卡片。

c、設備設施折舊、大修、事故、內(nèi)部調(diào)配、調(diào)出、報廢等,都應根據(jù)有關(guān)憑證登記在卡片內(nèi),集團內(nèi)部調(diào)配轉(zhuǎn)移時,卡片隨機轉(zhuǎn)移接收單位。

4、設備設施的檔案管理:

設備檔案包括設備一生的規(guī)劃、設計、制造、購置、安裝、使用、維修、改造直到報廢過程中所形成的圖紙、文字、使用說明、計算數(shù)據(jù)、科技參數(shù)、憑證照片、記錄文字等文件資料,通過收集整理簽字歸檔建立而成。是綜合記載設備設施管理成果,是完善管理的重要依據(jù)和條件。

a:要為每臺設備建立檔案,一臺設備一個檔案,袋內(nèi)主要內(nèi)容為:

設備選型和技術(shù)經(jīng)濟論證報告書;

設備購置意向書和競標內(nèi)容;

購置合同或協(xié)議簽字副本;

設備驗收合格證;

設備裝箱單及開箱檢驗記錄;

進口設備索賠相關(guān)資料;

設備安裝記錄和驗收移交記錄;

設備登記卡片;

設備調(diào)試、運行記錄;

設備故障分析報告、事故報告;

設備定期檢查和監(jiān)測記錄;

設備維修、檢修工作記錄;

設備報廢申請和記錄、其它記錄。

b、設備施檔等管理原則和辦法:設備設施檔案內(nèi)主管單位資料室統(tǒng)一管理,設備設施檔案應建立目錄和索引。

設備檔案原則上不外借,只供查閱,特殊需要,需經(jīng)主管單位領(lǐng)導批準。

三、設備設施的日常管理:

1、新置設備設施一經(jīng)驗收應及時入庫妥善保管。

2、在用設備設施分級管理,責任落實到部門、班組和個人。

四、設備的日常使用和維護:

1、設備在使用操作過程中,操作人員必須熟練掌握設備的結(jié)構(gòu)、性能、維護和技術(shù)、安全等方面的業(yè)務知識,熟悉所操作的設備的關(guān)鍵部位,嚴格遵守本工種的技術(shù)安全規(guī)程。

2、設備的日常維護保養(yǎng)要落實到人,表面保持整潔,安裝要牢固可靠,部分設備設施要按時加油,潤滑油裝置種類齊全并符合技術(shù)規(guī)定。

3、設備在使用過程中,操作人員必須做到;'三好';即管理好、使用好、維修保養(yǎng)好。

五、設備的調(diào)遷、租賃、報廢:

1、集團設備因需要內(nèi)部調(diào)遷使用部門,必須由主管領(lǐng)導批準,交接雙方共同檢驗設備現(xiàn)狀,簽字并移交附屬設施物品。

2、集團的設備向外租賃,需先交押金。在合同或協(xié)議中對租賃期限、租金標準、付款方式、違約責任等明確體現(xiàn),經(jīng)集團總裁批準后方可租賃。

3、設備報廢由使用部門提出申請,有關(guān)負責人、技術(shù)人員和財務管理人員進行技術(shù)鑒定,并寫出報告,經(jīng)總裁批準后方可辦理報廢手續(xù)。

六、設備事故:

4、設備事故類別:a.一般事故(直接損失在500元以下)

b.設備大事故(直接損失在20xx元以下)

c.重大設備事故(直接損失在20xx元以上)

5、事故責任劃分:a.由于人為原因或操作者違規(guī)造成的設備事故。

b.因設計、制造質(zhì)量不好、安裝不當造成的屬質(zhì)量事故。

c.設備在正常使用下,因自然災害或非人力所能抗拒的災害造成設

備事故屬自然事故。

6、設備事故處理:a.一旦設備發(fā)生事故,設備管理員組織操作員、技術(shù)人員、有關(guān)領(lǐng)導共同分析原因,確定事故類別、

責任并寫出報告和處理意見。

b.一般事故由主管單位領(lǐng)導做處理決定。

c.大事故和重大事故由集團總裁簽署處理決定。

七、設備的維修保養(yǎng):

1、要根據(jù)本部門所管設備的性能特點,使設備的維修保養(yǎng)各項規(guī)定落實到人,

多人操作的設備每一臺都要有專人負責,集團公用設備指定專人保管維護,根據(jù)設備實際使用情況建立日常檢查保養(yǎng)制度和定期檢查保養(yǎng)制度以及日常巡回檢查制度。

2、考核指標:a.設備完好率:熱能、供電、供水在90%以上。

b.故障停機率小于3%。

c.一、二級保養(yǎng)完好率98%以上。

d.巡回檢查率達100%。

3、交接班制度:交班作者下班前,負責清掃衛(wèi)生,完成本班次交班設備運轉(zhuǎn)記

錄并簽字;接班操作者必須提前十五分鐘到達崗位,對照交班記錄認真檢查設備運轉(zhuǎn)情況,發(fā)現(xiàn)問題及時提出,必要時拒絕接班,請主管負責人協(xié)調(diào)處理。設備運轉(zhuǎn)記錄應字跡清晰、描述真實,各類記錄不準撕毀和丟失。

物業(yè)設備管理管理制度2

【設備人員】

登高作業(yè)(2米以上)需二人以上操作,使用合格的勞防用品及保險帶,并確認扶梯牢固,梯腳防滑。

上吊頂需有三人以上操作,一人擋扶梯。二人上吊頂,帶好充足電的遠射燈、對講機,戴好安全帽。

登高作業(yè)時,衣物口袋內(nèi)勿放重物(如工具等),以免墜落傷人。

檢查電氣設備時,應嚴格按低壓電氣操作規(guī)程執(zhí)行。

作業(yè)完成后,必須清點所帶工具,切勿把工具遺忘在設備內(nèi)。確保人生和設備安全。

在施工場地作業(yè)時,應戴安全帽以防高空墜物傷人。

使用電動工具時,需檢查接地線及絕緣保護。

暗處作業(yè)時,如需照明,須使用24v行燈。

使用砂輪機時,應確保有防護罩,嚴禁帶手套,切勿用力不均。

使用鉆床時,須帶防護眼鏡,嚴禁帶手套。

使用電焊機時,須持證上崗,開具動火證并有人監(jiān)督,備好滅火機,采取防火措施。

在清洗水箱、污水沉淀池、氣浮池、消毒池前,應需二人以上嚴格檢查設備等器材的安全性能。在作業(yè)時,需有監(jiān)護人進行指導,應加強現(xiàn)場的通風和照明,以防有害、易燃、易爆等氣體傷害人身安全,如有必要須戴防毒面具。作好應急搶救準備。

在作污水處理設備轉(zhuǎn)換時,羅茨風機不能停止運行。

【特殊工作】

電工安全守則

a.任何電氣設備、裝置的拆裝、檢修、校驗等工作,應有經(jīng)考核合格持有操作證的'電工擔任。

b.任何電氣設備(包括停用電氣設備)未經(jīng)驗電前,一律應作為有電。

c.在工作開始前應先檢查一切電工工具是否正常(如電筆先校驗完整有效,使用工具絕緣良好),有破損及不完整的工具不可使用。

d.嚴禁帶電作業(yè)。緊急情況須帶電作業(yè)時,應有監(jiān)護人和足夠的照明、空間,并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋,確認安全方可進行。

e.在檢修用電線路和設備時,必須停電進行。在斷開的開關(guān)閘柄上懸掛'有人工作,禁止合閘'的指示牌。

f.電氣設備上的指示牌,非經(jīng)原工作人員或設備主任同意,任何人不得移動。

g.變配電室的任何操作(包括停電、檢修、送電)一律必須憑工作票。

h.操作高壓隔離開關(guān)必須穿戴絕緣手套,穿絕緣鞋及戴工作帽。

i.自動空氣開關(guān)跳開或熔斷器熔斷時,應查明原因再進行恢復,必要時允許試送電一次。

j.電流互感器不得斷路,電壓互感器不得短路。

k.不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。

電焊工安全守則

a.必須持有合格的電焊操作證書。

b.必須嚴格執(zhí)行'十不燒'原則。

c.在工場間之外地區(qū)施工時,必須開具'動火證'。

d.在工場間以外地區(qū)工作時,必須做到'看'、'嗅'、'聽'并配齊滅火裝置。

e.上班時必須穿好絕緣鞋子及戴好工作帽和帆布手套。

f.登高作業(yè)時,必須有牢固的保險帶并有人監(jiān)護,做好隔離裝置。

g.嚴禁拆下焊機上所有的電氣設備。

h.電焊機有良好的保護接地或接零。

i.在陰暗潮濕、密封的容器工作時,必須有良好通。

【設備系統(tǒng)】

為確保各設備系統(tǒng)安全正常運行,通過培訓并將建立如下安全操作規(guī)程,規(guī)范設備運行操作。

高、低壓供配電設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程

發(fā)電機設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程

空調(diào)設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程

給排水設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程

電梯設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程

消防設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程

弱電設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程

物業(yè)設備管理管理制度3

設備管理主要內(nèi)容是指從設備的更新改造、選型開始,一直到設備報廢為止的設備管理的全過程。按設備管理中的不同階段,總程序可分為四個不同的運行程序:

1、設備的更新規(guī)劃、選型、訂購、安裝調(diào)試及日常運行

1)設備的更新規(guī)劃:根據(jù)物業(yè)的發(fā)展目標,結(jié)合發(fā)展商/大業(yè)主/業(yè)主委員會的意見,制訂出3-5年中設備增添和更新改造的具體規(guī)劃,由工程部提出,報管理處最高負責人審核后提交公司相關(guān)部門審核,經(jīng)由公司物業(yè)管理部最高負責人審批同意后提交發(fā)展商/大業(yè)主/業(yè)主委員會。

2)設備的選型:選型應考慮三個方面。第一是技術(shù)先進,選用同類產(chǎn)品中效率高,操作簡便,安全可靠并符合國家標準要求的產(chǎn)品;第二是同類產(chǎn)品互換性能好,選用檢修簡便,零部件通用性強的產(chǎn)品;第三是經(jīng)濟合理,選用能耗低和維修費用較低的產(chǎn)品。

3)設備訂購:訂購可由物業(yè)公司負責,也可由發(fā)展商直接訂購,采購時必須注意隨機附件、技術(shù)資料和易損件的`供應等問題,訂購合同按相關(guān)操作程序申報。

4)入庫保管:設備到貨運至物業(yè)后,必須及時開箱驗收(進口設備應有外貿(mào)和商檢人員到場),查驗裝箱單、合格證書和技術(shù)文件等,按裝箱單仔細核對品種,數(shù)量。認定質(zhì)量合格的情況下,登記造冊,辦理入庫手續(xù)。有問題時,應及時與有關(guān)單位交涉。開箱驗收過程應有發(fā)展商人員在場。暫時不用的設備,倉庫管理員應按技術(shù)要求做好保養(yǎng)工作后,封存入庫。資料員應把全部資料編冊存檔。

5)設備安裝調(diào)試:安裝調(diào)試可由物業(yè)工程人員完成,也可委托供應商找專業(yè)公司進行。對關(guān)鍵設備的安裝,物業(yè)工程人員應全程在場共同參加。驗收工作由發(fā)展商、物業(yè)管理處、公司工程部等共同參加。特種設備(如電梯、鍋爐等)應請政府部門參加。最后會簽驗收單。

6)設備移交、入帳及建檔:依據(jù)設備竣工驗收單,由工程部會同財務部門向使用部門移交(如保安部、物業(yè)部等),根據(jù)設備統(tǒng)一編號,填寫設備登記卡,列入臺帳,工程部管理的設備應移交相關(guān)技術(shù)班組。

7)日常管理:設備移交后,應會同使用部門或班組制定設備的操作規(guī)程及完好標準,按操作規(guī)程運行操作,定期檢查確保設備正常運行。

2、設備的定期維護保養(yǎng),即設備一級、二級保養(yǎng)和設備大修,工程部應編制維修計劃,設備的一、二級保養(yǎng)的內(nèi)容和標準以及外判保養(yǎng)的項目。外判項目中應審核合同中有關(guān)保養(yǎng)程序和計劃,并在合同執(zhí)行中配合和監(jiān)督。

1)一級保養(yǎng):物業(yè)小區(qū)或小區(qū)的動力、電氣設備等,可每月按一級保養(yǎng)的內(nèi)容進行一次保養(yǎng)工作,保養(yǎng)內(nèi)容根據(jù)相關(guān)設備和系統(tǒng)的保養(yǎng)要求和程序進行。一級保養(yǎng)由領(lǐng)班督促檢查,工程主管抽查。

2)二級保養(yǎng):設備使用三個月后按規(guī)定進行二級保養(yǎng)工作,根據(jù)保養(yǎng)程序和要求,逐項開展。二級保養(yǎng)由領(lǐng)班和工程主管/經(jīng)理進行驗收并備案。

3)設備大修:一般設備使用一年后,可進行大修程序工作(視各設備、系統(tǒng)情況而定)。大修項目確定后,應填寫大修申請表,編制大修方案,明確修理內(nèi)容、技術(shù)標準,并做好技術(shù)資料及備件準備工作。對大型重要設備或系統(tǒng)建議由專業(yè)公司承擔大修工作,修理過程中,要做好現(xiàn)場質(zhì)量及進度監(jiān)督工作,大修結(jié)束,應組織竣工驗收工作并將大修技術(shù)資料完整歸檔。

3、設備的技術(shù)改造,設備在運行一段時間后,會發(fā)現(xiàn)某些系統(tǒng)和設備配套不盡合理等情況,需在設備原有基礎(chǔ)上作一些技術(shù)、效率、安全、環(huán)保和節(jié)能等方面的技術(shù)改造,工程部須對改造的原因、方案提出可行性報告,上報管理處最高負責人,經(jīng)公司工程部審核后,發(fā)文給發(fā)展商建議改造,設備的技術(shù)改造程序與大修程序相同。

4、設備的更新報廢,設備的更新報廢應同時辦理,設備的報廢原則為:

1)國家指定的淘汰產(chǎn)品。

2)已超過使用期限,損壞嚴重,修理費用昂貴。

3)因受自然災害或事故損壞,而修理費接近或超過原設備價值的設備。

4)雖能運轉(zhuǎn),但有嚴重隱患,而修理費用昂貴的設備。

5)無法修復的設備。

設備報廢應由使用部門提出申請,由工程部會同有關(guān)技術(shù)單位進行評判和技術(shù)鑒定,確認后,由工程部出具書面報告報管理處最高負責人,價值超過人民幣20xx元的應報公司工程部審批,經(jīng)公司物業(yè)管理部最高負責人同意后,報發(fā)展商或業(yè)主委員會審批通過后,方可辦理報廢手續(xù)。

物業(yè)設備管理管理制度4

1、一切運行中的電氣設備上的工作，均應按《電業(yè)安全工作規(guī)程》的規(guī)定使用工作票，或按口頭、電話命令執(zhí)行，除事故檢修外，嚴禁不使用工作票在運用中的電氣設備上工作。

2、工作票必須使用統(tǒng)一格式，用鋼筆或圓珠筆填寫一式兩份，正確清楚，不得任意涂改，如有個別錯、漏字需要修改，應字跡清楚。

3、工作票簽發(fā)人和工作許可人不得兼任工作負責人，工作負責人可以填寫工作票，工作證許可人不得簽發(fā)工作票。一個工作負責人，不能同時接受兩張工作票，只有完成了一張工作票的任務之后，并辦理了工作終結(jié)手續(xù)，方可接受另一份工作票。

4、工作票，一份由工作許可人收執(zhí)，另一份由工作負責人收執(zhí)，已執(zhí)行的工作票，一份存配變站備查，另一份由工作負責人帶回保存。

5、配變站，一張工作票上所列工作地點，以一個電氣連接部分為限，但安全措施一次做完的下列情況允許幾個電氣；連接部分共用一張工作票。連接于同一母線上的幾個電氣連接部分，同時停送電者（但需在各備注欄內(nèi)辦理工作轉(zhuǎn)移手續(xù)）。

（1）一臺主變壓器停電檢修時，其保側(cè)開關(guān)也配合檢修，且同時停送電者。

（2）一個配電裝置全部停電時，所有不同地點不同類型的工作。

（3）一個配電裝置雖未全部停電，但只有個別引入線帶電，并對帶電部分采取了可靠的隔離安全措施者。

（4）在幾個電氣連接部分上，依次進行不停電的同一類工作，可以發(fā)給一張第二種工作票。

6、線路第一種工作票第張只能用于一條線路或一個工作地段。但下列情況之一者，可填用一張第一種工作票或一張第二種工作票。

（1）一條線路或同桿架設且同時停、送電幾條線路。

（2）與停電檢修線路交叉，鄰近的另幾回線路，同時停送電者。

（3）一個工作班在同一天內(nèi)對同一電壓等級，在不同的幾條線路上的.多處配電變壓器上進行同一類工作，配電線路無需停電。

（4）第二種工作票，對同一電壓等級，同類型工作，可在數(shù)條線路上共用一張工作票。第二種工作票的工作，不需要履行工作許可手續(xù)，但開工前應與調(diào)度聯(lián)系，工作結(jié)束后應通知調(diào)度。

（5）幾個工作班共用一張工作票時，分組負責人應持有工作總負責人簽發(fā)的工作命令單，并必須得到總負責人的許可后方可開工。

（6）非電氣工作人員在配變站工作，應有專人監(jiān)護。

（7）工作票保存一年。

物業(yè)設備管理管理制度5

1.對管理處經(jīng)理負責,執(zhí)行管理處各項規(guī)定和決議。

2.負責設備管理質(zhì)量控制,通過科學管理和精心保養(yǎng),使各項設備運轉(zhuǎn)正常,提高設備的使用壽命與完好率。

3.擬制設備的各項管理規(guī)章制度和質(zhì)量管理辦法,并督促所屬員工貫徹執(zhí)行各項規(guī)章制度和質(zhì)量管理辦法。

4.制定設備、月度的`修理與維護保養(yǎng)計劃,并組織實施。

5.擬制設備的應急預案,及時處理每一項與設備有關(guān)的緊急狀態(tài)與緊急事故,并做好善后與防范工作。

6.組織對日常設備管理,對重大設備事故做好原始記錄,搞好技術(shù)資料的歸檔和資料管理。

7.明確所屬員工工作職責,督促其按時、按質(zhì)、按量完成本職工作,認真查閱設備員工的各類工作記錄并簽名,努力提高每個員工的工作積極性、創(chuàng)造性,營造和保持良好的工作氛圍。

8.關(guān)心下屬員工的思想和生活,考核其工作實績與技術(shù)水平,對設備員工的獎罰提出意見,同時做好新進、轉(zhuǎn)崗設備人員的崗位職責、工作要求等內(nèi)容培訓工作。

9.配合和參與業(yè)主搞好工程收尾工作,做好已竣工系統(tǒng)的驗收與接管工作。

10.做好與其它部門的協(xié)作與配合工作,遇事分工不分家,責任到人。

物業(yè)設備管理管理制度6

1、按時巡視設備運行情況并做好記錄，發(fā)現(xiàn)異常情況及時報告。

2、認真準確抄錄各種儀表讀數(shù)。

3、正確執(zhí)行雙票制度，做好交接班工作。

4、發(fā)生事故時應按電氣負責人命令處理，并把事故詳細情況和處理經(jīng)過，記錄于運行日志。

5、管理好安全用具，儀表工具、做好環(huán)境衛(wèi)生和設備衛(wèi)生。

6、堅守工作崗位，不得撤離職守。

7、高壓巡視檢查制

8、有人值班的配電站，每班巡視檢查四次即：

白班：10：00；15:00

晚班：20：00；22：00

早班：2：00；5：00

9、無人值班配變站每日巡視檢查兩次10：00；15：00

10、車間配變站每日巡視一次10：00

11、電氣負責人每月巡視一次，全面了解設備運行情況和設備缺陷，確保安全運行。

12、班、站長每月進行一次夜間巡視，事故后對設備全面巡視一次。

13當發(fā)生大風、雷雨、冰雪、高溫時，值班人員應進行特殊巡視。

14、在巡視檢查中發(fā)現(xiàn)的'缺陷，應及時向領(lǐng)導匯報，并記入缺陷記錄薄上。

15、巡視高壓設備時，不得進行其他工作，不得打開網(wǎng)門，不準單獨移開或越過遮欄，進出配電室隨手將門鎖好。

16、允許單獨巡視高壓設備的值班人員和非值班人員名單必須主管領(lǐng)導批準，并書面公布。

物業(yè)設備管理管理制度7

一、設備故障處理

1)物業(yè)如發(fā)生重大設備事故,現(xiàn)場人員立即切斷電源,保護事故現(xiàn)場,工程部人員或使用部門應立即通知工程部、物業(yè)部及項目經(jīng)理。工程部主要負責人和相關(guān)人員必須迅速趕赴現(xiàn)場,分析檢查故障的原因,采取果斷應急措施。

2)項目經(jīng)理、工程經(jīng)理、保安部經(jīng)理查看后,根據(jù)現(xiàn)場情況決定立刻修復或關(guān)閉有關(guān)設備進行搶修。

3)找出原因后,工程經(jīng)理和主管工程師須立即組織工程部人員進行搶修、排除故障、恢復正常運行,匯報項目經(jīng)理。

4)主管工程師寫出一份書面報告,說明發(fā)生故障的原因,提出預防措施和再次發(fā)生故障的處理預案,報工程經(jīng)理,抄報項目經(jīng)理。

5)如果故障是由于操作人員違反規(guī)程造成的`責任事故,由主管工程師根據(jù)情況對責任者提出處理意見,報工程經(jīng)理審批后給予處罰,并通知人事部備案;如果情況較嚴重,需要免除責任者,需報人事部和項目經(jīng)理批準。

二、運行事故分析

1)不需要停止運行進行修理的事故,稱一般事故,由工程師調(diào)查與分析原因,提出修理意見和責任事故原因,吸取教訓,記錄在案,并匯報工程經(jīng)理。

2)設備因非正常原因,造成物業(yè)停電、停水、停冷、停梯及消防系統(tǒng)等設備故障等影響物業(yè)正常營業(yè),造成惡劣影響的均屬重大事故,應立即上報工程部和保安部(影響治安時)。應由工程部組織人員緊急搶修和配合有關(guān)主管部門進行事故調(diào)查。對重大事故應在沒有查清楚,肇事者和員工沒有受到教育和沒有采取有效防范措施以前,決不放過。事故處理結(jié)果應上報項目經(jīng)理批示。對事故隱瞞不報或拖延上報的部門與個人,應追究行政和經(jīng)濟、直至刑事責任。

物業(yè)設備管理管理制度8

1、倒閘操作必須根據(jù)電氣負責人或值班負責人命令執(zhí)行。

2、電氣倒閘操作必須由熟悉現(xiàn)場設備，熟悉運行方式和有關(guān)規(guī)章制度并經(jīng)考試合格的人員擔任。有權(quán)擔任電氣倒閘操作和有權(quán)擔任監(jiān)護的人員名單，須經(jīng)單位領(lǐng)導批準并書面在現(xiàn)場公布。

3、倒閘操作必須由兩人執(zhí)行。其中一人擔任操作，有監(jiān)護權(quán)的人員擔任監(jiān)護，在進行操作的全過程不準做與操作無關(guān)的事。

4、倒閘操作票必須填用倒閘操作票，操作票必須票面整潔，任務明確，書寫工整，并使用統(tǒng)一調(diào)度術(shù)語。

5、在進行倒閘操作時，嚴格按照基本步驟操作，電氣倒閘操作的基本步驟為：

（1）受令、審令；

（2）填票、審票；

（3）操作準備；

（4）模擬演習；

（5）執(zhí)行操作；

（6）復查；

（7）匯報記錄。

6、每張操作票只能填寫一個操作任務。所謂“一個操作任務”具體含義如下：

（1）將一種電氣運行方式改變?yōu)榱硪环N運行方式。

（2）將一臺電氣設備由一種狀態(tài)（運行、備用、檢修）改變以另一種狀態(tài)。

（3）同一母線上的`電氣設備，一次倒換到另一母線。

（4）屬于同一主設備的所有輔助設備與主設備同時停送電的操作。如一臺主變和所供電的全部出線間隔設備，由一種狀態(tài)改變?yōu)榱硪环N狀態(tài)。

（5）操作票由當班執(zhí)行操作的人員填寫，填票人按照調(diào)度命令，弄清操作目的，運行方式，設備狀態(tài)后，再填寫操作票。填票人和審票人應對操作票的正確性負責。自設安全措施的裝、拆、要填寫操作票。

7、下列情況可以不用操作票操作：

（1）事故處理。

（2）單一操作，僅拉、合一臺開關(guān)；拉、合一組刀閘；投、退一塊壓板。

（3）拉開全廠（站）僅有的一組接地刀閘或拆除全廠（站）僅有的一組接地線。

（4）為了解救觸電人或為了避免即將發(fā)生的人員觸電事故。

（5）壓負荷。

8、操作票保存一年。

9、評價與考核。

（1）每值應對上一值已執(zhí)行的操作票進行評價。班長和電氣負責每月進行一次評價。

（2）操作票有下列情況之一者為不合格。

（3）按規(guī)定應填寫操作票而未填用者（稱無票操作）。

（4）操作項目遺漏，操作順序錯誤，主設備、開關(guān)、刀閘等編號，以及拉、合、投、退等重要詞句寫錯者。

（5）操作任務不明確，安全措施不具體，人員不符合規(guī)程的要求，應經(jīng)審查簽名的手續(xù)不完全。

（6）執(zhí)行不認真，不按規(guī)定程序進行操作。

（7）涂改超過三處，致使票面模糊不清者。

（8）已執(zhí)行的操作票遺失者。

10、操作票合格率計算辦法：

操作票月合格率=（當月使用票數(shù)-不合格票數(shù)）/當月使用票數(shù)×100%。

物業(yè)設備管理管理制度9

為保證所有為業(yè)主(住、用戶)提供各種服務的公共設備滿足服務要求,特制定本規(guī)程。

(一)定義

1、例保

指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、反腐、緊固和潤滑,對不經(jīng)常運行的機械進行盤車、試車(正壓風機、消防水泵、發(fā)電機),發(fā)現(xiàn)小故障及時排除,作好記錄。

2、一級保養(yǎng)

對機械設備進行檢查、檢測,根據(jù)實際需要局部解體,進行清洗、調(diào)整、維修更換;對電機進行絕緣搖測;對電氣設備清掃,檢查儀表、電器(斷路器等);對電子設備除塵、觸頭研磨、更換,功能檢查;對管道、風道局部除銹反腐、刷漆;對各種主要閥門(含風閥、防火閥)滲漏、故障進行處理。

3、二級保養(yǎng)

對機械設備進行全面清洗、調(diào)整,部分解體檢查和局部修理,更換易損件,噪聲、振動、泄漏檢測,發(fā)電機帶負荷試車;對電機進行絕緣搖測,抽芯檢查,清掃、軸承上油;對電氣設備全面清掃,母線、導線、電器端子壓接面除氧化,電器參數(shù)整定,耐壓絕緣測試;對電子設備除塵、插接件接口清洗,系統(tǒng)功能、參數(shù)測試;對管道、風道部分除銹、反腐、刷漆;對各種主要閥門(含風閥、防火閥)滲漏、故障處理或更換。

4、中修工程

中修工程是指對設備進行正常的和定期的全面檢修,對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件,保證設備能恢復和達到應有的標準和技術(shù)要求,使設備能正常運轉(zhuǎn)到下一次修理。

5、大修工程

大修工程是指對設備進行定期的全面檢修,對設備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件,使設備基本恢復原有性能。

6、設備更新和技術(shù)改造

設備更新和技術(shù)改造是指設備使用到一定年限后,技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蝕、排氣、粉塵、噪音)問題日益嚴重,須更新設備,提高和改善技術(shù)性能。

7、事后維修(故障維修)

設備發(fā)生故障后,對失效、損壞部分作針對性的維修。

8、狀態(tài)維修

通過監(jiān)測設備狀態(tài)參數(shù)的變化,出現(xiàn)明顯劣化后實施的維修。

(二)設備分類

根據(jù)設備對業(yè)主服務的重要性將其分為三級(風機類、泵類、機組類均含相應的電機、電氣控制柜):

ⅰ級設備:電梯、發(fā)電機、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災中央報警控制柜、消防聯(lián)動柜、冷水機組、ba中央管理計算機。

ⅱ級設備:正壓風機、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動滅火設施、高壓開關(guān)柜、變壓器、車場自動收費裝置、泳池水處理裝置、ddc現(xiàn)場控制器。

ⅲ級設備:除ⅰ、ⅱ級以外的所有設備。如:區(qū)域火災報警控制箱、小型控制箱(配電箱)、交通道閘、排風機、風機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設備等。

(三)設備管理模式

采用計劃預修制(三級保養(yǎng)-例保、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設備更新和技術(shù)改造)與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。

1、對于符合磨損規(guī)律的ⅰ、ⅱ級設備(電梯、水泵、正壓風機、電動機、柴油發(fā)電機、冷水機組等),定期做三級保養(yǎng),定期進行小修、中修、大修。小修包含在三級養(yǎng)護中。中修、大修周期見附表《設備保養(yǎng)、中修、大修周期》。

2、對于ⅰ、ⅱ級電氣設備(高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等)、電子設備(火災報警控制柜、放大器、計算機等)進行三級保養(yǎng)、探測性維修(功能檢查)、狀態(tài)維修。

3、對于ⅲ級設備,采取事后維修,每年進行一次保養(yǎng),并記錄在《ⅲ級設備保養(yǎng)、檢查記錄表》內(nèi)。

(四)職責

1、品質(zhì)技術(shù)部負責設備接管驗收,中修、大修及設備更新改造計劃制定、方案審批、各管理處維修人員的調(diào)配、工程監(jiān)督、組織驗收,保養(yǎng)計劃審批,設備(器具)申購、報廢審批,組織招投標,選擇、評價設備維修養(yǎng)護供方,負責《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》、《電梯維修保養(yǎng)合同》、設備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核,辦理合同會簽手續(xù)。

2、品質(zhì)技術(shù)部負責機電設備維修保養(yǎng)情況及設備技術(shù)狀態(tài)的月檢查。

3、管理處負責機電設備日常操作、運行、巡查、點檢及《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作,填寫相關(guān)記錄,編制保養(yǎng)計劃,與供方根據(jù)《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》確定分包內(nèi)容。維修養(yǎng)護合同簽訂后,按合同監(jiān)督檢查、評定供方。

(五)設備前期管理

1、前期介入

設備選型、安裝要求等由品質(zhì)技術(shù)部對有關(guān)物業(yè)考察后,向發(fā)展商提出。政府有關(guān)部門的驗收,管理處應參與。

2、設備的接管驗收

(1)設備的接管驗收由品質(zhì)技術(shù)部代表公司,組織專家及相關(guān)管理處技術(shù)人員組成驗收組,會同發(fā)展商、承包商進行。驗收依據(jù)為設備出廠說明書及國家有關(guān)規(guī)范、標準。確實達不到上述條件的應在驗收單中寫明實際情況及原因,并限期整改,進行復驗。設備的接管憑證由公司品質(zhì)技術(shù)部對地產(chǎn)商辦理(驗收單接收人處簽字蓋品質(zhì)技術(shù)部公章)。ⅰ、ⅱ級設備由品質(zhì)技術(shù)部組織專家及管理處人員一同檢驗,ⅲ級設備由管理處檢驗,填寫驗收單報辦公室復核蓋章。驗收單蓋章后,原件發(fā)展商、管理處各留一份作為交接憑證。設備技術(shù)資料在設備交接驗收時,由品質(zhì)技術(shù)部向發(fā)展商收取并辦理接收手續(xù)。對于發(fā)展商尚未移交的資料,由品質(zhì)技術(shù)部代表公司跟蹤收取并填寫接管驗收移交工程資料清單,全部資料收齊后,在品質(zhì)技術(shù)部辦理清單簽字、蓋章手續(xù)。資料由管理處專人保管。

(2)當供電設備、供水設備驗收合格接管后,方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過戶手續(xù),最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前,管理處須向發(fā)展商索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費、水費單提交公司辦公室審核。審核通過后,由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜,辦公室負責辦理《供用電合同》、《供水合同》、委托銀行代收水電費協(xié)議書等對外合同會簽手續(xù)。

3、設備的編號

設備編號由以下四部分組成:

(1)第一部分表示單位的名稱:用雙字母表示(取a--z)。

(2)第二部分表示設備的類別:用數(shù)字01-99表示;

(3)第三部分表示單位設備序號:用數(shù)字1.2.3......表示;

(4)第四部分表示設備的管理等級:用羅馬數(shù)字ⅰ、ⅱ、ⅲ表示;

例:kd -03-1-&nb

sp; (ⅰ)

學府kd物業(yè)管理處電梯 1號梯 ⅰ級管理設備

4、設備的建帳

(1)管理處給所管物業(yè)的全部設備編號,并填寫《機電設備統(tǒng)計表》。

(2)管理處對所管理的所有設施設備都應建立《設備臺帳》。

5、設備質(zhì)量缺陷整改

新入伙的管理處,機電設備接管后,由品質(zhì)技術(shù)部委托專業(yè)公司對設備質(zhì)量缺陷進行三個月整改,整改達到企業(yè)標準后,由品質(zhì)技術(shù)部驗收,通過后,再與供方簽訂《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》。

6、設備標識管理

(1)設備標牌

未隱蔽的設備須在規(guī)定位置貼設備標牌。對新入伙的物業(yè),管理處可要求進行質(zhì)量缺陷整改的供方按機電設備統(tǒng)計表填寫設備標牌,并按有關(guān)規(guī)定要求,貼在設備上。

(2)設備的顏色

設備的顏色由各管理處自行統(tǒng)一。

(3)設備狀態(tài)標識

重要危險設備的工作狀態(tài)須標識(如配電柜掛'禁止合閘'等),報廢、封存的設備須標識。

(4)設備標識牌由各管理處統(tǒng)一設計。

(六)設備使用管理

1、物業(yè)公共設備的操作使用權(quán)歸管理處,供方維修保養(yǎng)時,停電梯、停電、停水、操作設備須征得管理處同意。

2、管理處技工必須按國家規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對本管理處管理的設備進行操作使用,確保對業(yè)主服務質(zhì)量達標。須認真、全面、細致的作好運行監(jiān)視、檢查工作,并作記錄,記錄應保證準確性、及時性和真實性。

3、管理處技工應定期分析各種設備狀態(tài)記錄(含水、電抄表記錄),確定系統(tǒng)工作是否正常。作經(jīng)濟性分析,確保設備工作在節(jié)能狀態(tài),及時予以控制調(diào)整。

4、重要設備(如變壓器、中央空調(diào)等)的投入、報停須經(jīng)品質(zhì)技術(shù)部批準。

(七)設備維修保養(yǎng)管理

1、計劃

(1)維修保養(yǎng)計劃

供方應將委托范圍內(nèi)的設備下保養(yǎng)計劃于每年12月中旬報管理處,保養(yǎng)周期、級別應符合本文《設備保養(yǎng)、中修、大修周期》的規(guī)定及合同要求。管理處審核、調(diào)整后,與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的《設備保養(yǎng)計劃表》匯總,于每年12月下旬報品質(zhì)技術(shù)部審批,審批后的設備保養(yǎng)計劃品質(zhì)技術(shù)部、管理處、專業(yè)公司各保留一份。設備中修、大修、更新改造計劃由品質(zhì)技術(shù)部制定,并審查確定方案,編制或?qū)彶轭A算。

(2)檢定計劃:電梯檢定計劃由管理處制定;計量器具檢定計劃由管理處制定。

2、實施

(1)有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對設備進行保養(yǎng)維修。供方負責《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》委托范圍內(nèi)的設備維修保養(yǎng),可采用供方提供的表格作記錄,管理處工程部負責合同委托范圍外的設備維修保養(yǎng)工作。

(2)發(fā)現(xiàn)設備故障(不屬于工程部負責維修范圍內(nèi)的故障維修),工程部應用《故 障轉(zhuǎn)呈單》立即通知供方,供方接到轉(zhuǎn)呈單后,須在半個工作日內(nèi)給管理處答復,確定維修時間。一時無法解決的問題應給管理處書面說明,承諾修復時間。對于重大維修,品質(zhì)技術(shù)部應組織專業(yè)工程師進行現(xiàn)場監(jiān)督、指導。對于供方不能解決的問題,需要向其它專業(yè)公司委托維修時,供方負責人應先填寫《----外委維修申請表》,維修費報品質(zhì)技術(shù)部審核,呈報總經(jīng)理批準后,再進行修理。若公司進行發(fā)包,由管理處填寫《----外委維修申請表》按上述程序辦理審批。維修費用較高的項目,由品質(zhì)技術(shù)部組織招標。關(guān)鍵設備發(fā)生故障,造成小區(qū)停電、停水、停梯或嚴重影響業(yè)主生活(不含重大設備事故),須按應急程序進行搶修。管理處首先應電話通知品質(zhì)技術(shù)部,并立即組織搶修,恢復設備功能。搶修所用的配件、材料標識后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補辦審批手續(xù)。

(3)設備中修、大修、更新改造工程由品質(zhì)技術(shù)部選擇供方(招標或指定合格的供方),組織訂立有關(guān)合同,辦理合同會簽手續(xù),并由品質(zhì)技術(shù)部組織有關(guān)人員(相關(guān)管理處技術(shù)人員、辦公室工程師或聘請的專家)進行工程施工監(jiān)督。

3、檢查

(1)維修保養(yǎng)檢查

工程部日常對設備進行巡視時,應對設備重點部位進行檢查(點檢),并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時解決,無法解決的問題提交專業(yè)公司解決。設備(ⅰ、ⅱ、ⅲ級設備)'例保'計劃執(zhí)行情況由管理處經(jīng)理檢查。設備維修完畢后,應對設備功能進行檢定,屬ⅰ、ⅱ級設備由品質(zhì)技術(shù)部組織檢定并備案;屬ⅲ級設備由管理處檢定,所有設備檢定記錄管理處都應備案。設備中修、大修、更新改造工程竣工驗收由品質(zhì)技術(shù)部組織驗收。

(2)設備的檢定

對于電梯,電梯廠家每年進行一次自檢,并按規(guī)定時限報送政府有關(guān)部門檢定。有功電能表、無功電能表、水表、燃氣表由供電局、自來水公司、燃氣公司負責定期檢定,管理處須保護好計量表、柜上的鉛封。

(八)設備安全管理

(1)持證上崗與安全檢查

從事特殊工種作業(yè)的員工(電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等),須持證上崗。公司品質(zhì)技術(shù)部每半年對設備安全狀況等進行一次檢查,并責成未達標單位對安全隱患進行整改。

(2)安全事故處理程序

當管理處發(fā)生設備安全事故后,須立即通知公司品質(zhì)技術(shù)部。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場之前,應盡可能地保護現(xiàn)場,拍照或錄像。品質(zhì)技術(shù)部須組織人員搶修,保證對業(yè)主的服務。事后管理處須向品質(zhì)技術(shù)部提交設備安全事故報告,品質(zhì)技術(shù)部根據(jù)管理處的報告及調(diào)查結(jié)果,向總經(jīng)理提交設備安全事故調(diào)查報告,并提出處理意見。

(九)設備封存及報廢管理

1、設備封存

擬封存的ⅰ、ⅱ級設備由管理處報品質(zhì)技術(shù)部,品質(zhì)技術(shù)部計劃安排設備封存前的處理工作(反腐、防護等)。封存地點應保持干燥、干凈、安全。管理處應定期檢查。封存的設備,應貼封存標記,重新啟用時預先保養(yǎng)一次。

2、設備報廢

對不能修復或維修后檢定不合格的設備,由技工填寫《--設備停用/封存/報廢審批表》,報品質(zhì)技術(shù)部審核并呈報總經(jīng)理批準報廢。報廢的設備應在設備檔案中注明報廢日期,封存該設備檔案。設備維修過程中更換下來的器件(報廢件)應在《設備維修記錄》上寫明。報廢的設備及報廢件,管理處應妥善保管,并統(tǒng)一填寫《--設備停用/封存/報廢審批表》。

(十)組織對供方的控制

1、供方的選取:

ⅰ類 提供零星設備維修的維修方

ⅱ類 提供設備設施

大中修、更新改造工程承包商

2、新供方評價

零星維修及日常養(yǎng)護須外委由管理處按《供方初審記錄》初審內(nèi)容要求進行評價。符合要求者擬定為合格供方,列入管理處合格供方名單。當發(fā)生設備中修大修、更新改造、缺陷整改、貴重材料采購等項目,應由品質(zhì)技術(shù)部組織公開招標或議標。除邀約合格的供方參加投標外,還應邀請新供方參加。品質(zhì)技術(shù)部組織評標小組,負責開標、評標。凡符合《供方初審記錄》初審內(nèi)容要求者,擬定為合格的供方,填寫供方初審記錄,由總經(jīng)理審批通過后,列入合格供方名單。

3、供方選擇

由管理處從合格供方中初選2-3家符合條件者報品質(zhì)技術(shù)部審核,品質(zhì)技術(shù)部審核后確定一家報總經(jīng)理批準并辦理合同會簽手續(xù)。中修、大修更新改造等工程由品質(zhì)技術(shù)部組織公開招標,選定2名擬中標單位報總經(jīng)理決策,確定中標單位。

4、供方的評價

供方須每年至少進行一次評審。例保、一保、二保工程的供方按《維修供方評價表》由管理處進行評價,品質(zhì)技術(shù)部審核,評審結(jié)果為不合格的供方從管理處合格供方名單上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按《土建供方評價表》進行評價。未發(fā)生的條款,不評分,最后計算得分率。得分率85%為合格。合格供方經(jīng)總經(jīng)理批準后列入《合格供方名單》,以備再選用。評價結(jié)果為不合格的分包方,經(jīng)總經(jīng)理簽字后,將從合格供應商名單上去掉。

5、供方檔案

品質(zhì)技術(shù)部應建立并保存設備中修、大修、更新改造工程的合格供方檔案,檔案內(nèi)容包括:評審記錄、資質(zhì)證書或營業(yè)執(zhí)照復印件及合格供方名單。管理處建立例保、一保、二保工程的合格供方檔案,保存所有合格供方的檔案備查。

6、工程質(zhì)量監(jiān)督及驗收

對ⅰ類供方的日常檢查、監(jiān)督,由管理處進行。管理處應按合同或約定及有關(guān)維修標準,對供方是否按維修計劃、約定進行維修、予以確認,對照物業(yè)公司標準,檢查維修質(zhì)量是否達標。合格則在維修記錄上簽字。管理處的確認不免除供方對不合格維修進行返工、返修的責任。公司每月對物業(yè)狀況進行一次檢查,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題,在《檢查表》中記錄并通知管理處。屬于供方的.問題,由管理處負責監(jiān)督其整改。大中修、更新改造工程由公司派有關(guān)工程師進行現(xiàn)場監(jiān)督。工程竣工后,由供方、管理處、品質(zhì)技術(shù)部共同組成驗收組進行驗收。驗收時應核對實物工程量是否與設計圖紙相符合,是否滿足實際使用功能要求;對工程量進行實測實量;對分部、分項工程按國家有關(guān)驗評標準進行評定,最后評定單位工程是否滿足合同上的質(zhì)量等級;按實際需要及有關(guān)規(guī)范交接竣工圖及使用說明書。對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷按議定時限整改后進行復驗。驗收合格后,由三方在《工程竣工驗收證書》簽字蓋章后,憑《工程結(jié)算協(xié)議書》才能結(jié)清工程款。

(十一)設備技術(shù)檔案資料管理

1、設備技術(shù)資料:設備技術(shù)資料管理按本文第六條第二款執(zhí)行,資料的借閱必須辦理相關(guān)手續(xù)。

2、質(zhì)量記錄

(1)設備運行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實施保養(yǎng)、維修的設備,由管理處工程部填寫記錄,分包方實施保養(yǎng)維修的設備,由分包方填寫保養(yǎng)記錄、維修記錄。保養(yǎng)檢查記錄、維修檢定結(jié)論填寫按本文第八條第三款執(zhí)行。管理處工程部對所在物業(yè)所有的設備質(zhì)量記錄應按時間順序裝訂成冊保存。

(十二)設備(機具)的申請、采購、驗證、入庫建帳

1、申請

根據(jù)物業(yè)正常運作或維修需要,由管理處填寫購置設備申請報告。購置總價在五百元以下的,由管理處經(jīng)理批準購買;購置總價在五百元以上的,經(jīng)管理處經(jīng)理同意后,報品質(zhì)技術(shù)部審核并提出滿足使用要求的設備技術(shù)指標,然后呈報總經(jīng)理批準購置。購置的設備,管理處均應建檔。

2、采購

采購人員應對所采購設備的用途、基本要求、質(zhì)量標準等掌握清楚。購買時應會同機具使用人或申請人共同對設備性能、質(zhì)量等作鑒定。確認質(zhì)量優(yōu)良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。

3、驗證

對設備(機具)購進后,在合同規(guī)定期內(nèi),由管理處技工會同有關(guān)技術(shù)人員驗證,填寫《采購設備驗收表》;管理處方可辦理入庫建帳手續(xù)。所有購置的設備均須在采購記錄中登記。

4、對于臨時和緊急維修所需物品的采購,技工必須做到先驗證后使用,加強現(xiàn)場驗證,以保證購進物品是需要的合格品。事后應及時補填,填寫的采購日期為實際發(fā)生日期,并按要求的標識標明。

5、入庫建帳:建帳規(guī)定同第六條第四款。

(十三)設備完好率

設備完好率=完好設備臺數(shù)/設備總臺數(shù)*100%

公式中的設備均指ⅰ、ⅱ級設備。設備的功能和參數(shù)能達到產(chǎn)品說明書中的技術(shù)性能指標就視為完好。每年年底由管理處技工對所管設備進行一次檢查,對檢查結(jié)果按公式進行統(tǒng)計計算,于12月15日之前報品質(zhì)技術(shù)部,品質(zhì)技術(shù)部按10%抽樣核查,并統(tǒng)計全公司設備完好率。

1、維修及時率

維修及時率=用戶維修服務及時維修宗數(shù)/ 用戶維修服務總宗數(shù) ×100%

每年年底管理處匯總統(tǒng)計《用戶維修服務單》計算維修及時率,品質(zhì)技術(shù)部審查核實?！队脩艟S修服務單》中業(yè)主對上門的用戶維修及時性進行評價,若業(yè)主評價為不滿意,則該宗維修視為不及時。

2、維修合格率

維修合格率= 用戶維修服務合格維修宗數(shù)/用戶維修服務總宗數(shù)×100%

上門維修結(jié)束后須由客戶在《用戶維修服務單》上對維修服務合格簽名認可,若業(yè)主對維修服務質(zhì)量的評價為不滿意,則該宗維修視為不合格。

附:1、設備代碼分類表

2、物業(yè)代碼分類表

3、設備保養(yǎng)、中修、大修期參照表

附件1:設備代碼分類表

代碼設備類別名稱

01水泵

02風機

03電梯

04發(fā)電機

05變壓器

06空調(diào)(冷水機組、冷卻塔、風機盤管、分體及窗式空調(diào)、風扇等)

07消防設備(包括控制聯(lián)動柜、報警控制器(屏)、防火卷簾門、巡檢箱、氣體自動滅火系統(tǒng))

08公用天線、對講報警系統(tǒng)(包括對講主機、視頻監(jiān)視器等) 防盜監(jiān)視系統(tǒng)

09電氣柜(箱)(包括高壓開關(guān)柜、低壓配電柜、控制柜(箱)、照明配電箱、電表箱等)

10維修機具(包括水電、電梯等的維修機具)

11食堂設備

12清潔設備

13交通設備(包括機動車輛、擋車器、自動收費系統(tǒng)等)

14保安通訊設備(包括手持式對講機)

15辦公設備

16自動抄表系統(tǒng)

17ba系統(tǒng)

附件2:物業(yè)代碼分類表

管理處名稱代碼管理處名稱代碼

學府花園

物業(yè)管理處*f學府康都

物業(yè)管理處kd

銀監(jiān)局

物業(yè)管理處yj建行

物業(yè)管理處jh

國土家園

物業(yè)管理處gt

附件3:設備保養(yǎng)、中修、大修期參照表

序號設備編號名稱日常維護保養(yǎng)周期一級保養(yǎng)周期二級保養(yǎng)周期中修周期大修周期

0101生活水泵半月每季每年三年六年

0201消防水泵每月每季每年五年八年

0302風機每月每季每年五年八年

0403電梯半月每半年每年三年六年

0504發(fā)電機每月每季每年五年八年

0605干式變壓器每季每年//////

0706空冷水機組半月每半年每年三年六年

0807火災報警系統(tǒng)每月每季每年////

0907氣體滅火系統(tǒng)每月每季每年////

1007消防聯(lián)動控制柜每月每季每年////

1108公共天線系統(tǒng)每月每半年每年////

1208對講報警系統(tǒng)每月每季每年////

1308防盜監(jiān)視系統(tǒng)每月每季每年////

1409低壓配電柜半月半年每年////

1509高壓開關(guān)柜每月每年//////

1617ba系統(tǒng)每月每季每年////

注:逢高級保養(yǎng)的,低級保養(yǎng)可以不再做。

物業(yè)設備管理管理制度10

1目的和范圍

1.1目的

本作業(yè)指導書明確了yy物業(yè)管理公司各管理項目設備管理交接班程序,保證設備管理工作的交接班順利有序開展。

1.2適用范圍

各管理項目設備管理當班人員。

2設備管理交接班內(nèi)容

2.1當班人員應按統(tǒng)一安排的班次值班,不得遲到、早退、無故缺勤,不能私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者,必須提前征得領(lǐng)班同意,按規(guī)定辦理請假手續(xù),才能請假。

2.2交接班雙方人員必須做好交接班的'準備工作,準時進行交班。交接班的準備工作包括:查看運行記錄;介紹運行狀況和方式,以及設備檢修、變更等情況;清點儀表、工具;檢查設備狀況;等等。交班時,雙方領(lǐng)班在值班日志上簽字。

3下列情況下不得交接班:

3.1事故處理未完或重大設備啟動或停機時;

3.2交接班準備工作未完成時;

3.3接班人數(shù)未能達到規(guī)定人數(shù)的最低限度時;

3.4領(lǐng)辦或由主管指定替代領(lǐng)班的人未到時;

3.5接班人員有酒醉現(xiàn)象或其他神志不清情況而未找到頂班人時。

物業(yè)設備管理管理制度11

一、確保能源的供給及有效地控制能耗。

二、選擇設備要綜合考慮性能優(yōu)良,技術(shù)指標先進,價格合適,利用率高,適應性強和運行費用省。

三、建立設備的分類、驗收、登記、建檔、保管、封存、搬移、調(diào)撥、事故處理、報廢等一整套臺帳和技術(shù)資料及審批制度。

四、購置一定量的備品備件,對關(guān)鍵設備的易損件必須購置備品備件,低值易耗的材料也應有一定量的儲備,以便發(fā)生故障能及時更換縮短停機時間。

五、建立日常保養(yǎng)和定期檢查維修制度并做好詳細記錄。

六、建立設備大、中、小修工程的驗收制度,確保維修合格率98%。

七、有計劃地做好設備的'改造與更新。

八、每有計劃的對設備進行清查、核對和使用鑒定。

物業(yè)設備管理管理制度12

為加強對設備設施的安全管理,提高設備設施運行的安全性和可靠性,確保設施安全、穩(wěn)定、長期滿負荷運行,特制訂本制度。

一、設備設施選購

(1) 設備設施管理人員應根據(jù)本企業(yè)特點、工藝要求廣泛收集信息(包括:國際、國內(nèi)本行業(yè)的生產(chǎn)技術(shù)水平,設備設施安全可靠程度、價格、售后服務等),經(jīng)過論證提出初步意見報總經(jīng)理比準實施。

(2) 安裝、調(diào)試、驗收、建立檔案等。

二、設備設施使用前的管理工作

(1) 制訂安全操作規(guī)程、設備檢維修方案。

(2) 制訂設備設施維護保養(yǎng)責任制,設備定期檢查和考核記錄。

(3) 安全管理人員負責監(jiān)督安裝安全防護裝置。

(4) 做好員工培訓工作。內(nèi)容包括設備設施原理、結(jié)構(gòu)、操作方法、安全注意事項、維護保養(yǎng)知識等。經(jīng)考核合格后,方可持證上崗。

(5) 特種設備的操作人員應持有有效地操作資格證書,否則不準上崗。

三、設備設施使用中的管理工作

(1) 嚴格執(zhí)行本制度,由公司領(lǐng)導和設備設施管理人員負責檢查落實。

(2) 設備設施操作工人須每天對自己所使用的機器做好日常保養(yǎng)工作。作業(yè)過程中設備設施發(fā)生故障應及時給予排除。

(3) 設備設施管理人員應根據(jù)設備設施零件的使用狀況,組織作好設備設施的'安全檢修工作,落實專人負責實施。將設備設施故障消滅的萌芽狀態(tài),確保設備設施本質(zhì)安全。

四、設備設施維護保養(yǎng)制度

(1)、設備設施運行與維護堅持“設備設施專人負責,共同管理”的原則精心養(yǎng)護,保證設備設施安全。

(2) 操作人員要做好以下工作:

①自覺愛護設備設施,嚴格遵守操作規(guī)程,不得違章操作。

②及時消除跑冒滴漏。

③做好設備設施經(jīng)常性的潤滑、緊固、防腐等工作。

④做好設備設施的運行、維護、養(yǎng)護記錄。

⑤保持設備設施清潔,場所窗明地凈,環(huán)境衛(wèi)生好。

(4) 設備設施管理人員要建立設備臺帳和檔案,包括原始資料和檢維修資料、檢測資料,對防雷防靜電設施等按照規(guī)定進行檢測且證件齊全。

物業(yè)設備管理管理制度13

1、目的

加強對設備的安全管理,確保設備安全經(jīng)濟運行,避免或減少設備事故的發(fā)生,保證公司及客戶財產(chǎn)的安全

2、適用范圍

公司及各項目設備安全管理

3、職責

3.1總經(jīng)理為公司安全第一責任人

3.2工程設備部經(jīng)理為安全管理負責人

3.3工程設備部為安全管理部門

3.4各項目管理處經(jīng)理為本部門安全第一責任人

3.5各項目工程維修中心主管本項目安全管理負責人

4、制度

4.1設備安全

4.1.1設備運行必須遵守《設備安全操作規(guī)程》,杜絕野蠻操作

4.1.2各類設備操作工必須經(jīng)過相關(guān)培訓持證上崗

4.1.3完善設備日常維護保養(yǎng)制度,杜絕設備帶病運行

4.1.4加強設備日常巡檢,完善安全技術(shù)措施,提高設備運行效率

4.2安全監(jiān)督

4.2.1安全負責人定期召集安全會議,制定安全管理目標

4.2.2安全負責人組織定期安全檢查,提出安全整改措施,監(jiān)督措施落實

4.2.3實施目標考核,糾正違章作業(yè),處罰違規(guī)行為

4.3安全教育

4.3.1安全負責人應制定安全培訓計劃,落實安全教育目標

4.3.2各類設備操作管理人員上崗前必須經(jīng)過安全培訓,考試合格

4.4事故處理

4.4.1責任界定

4.4.1.1設備運行過程中發(fā)生故障,應立即采取措施,制止事故蔓延,損失擴大。有條件的應立即上報,嚴肅處理隱瞞不報,逃跑躲避,玩忽職守行為

4.4.1.2損失低于500元為設備故障,超過500元少于20xx元為一般事故,高于20xx元少+于8000元為大事故,超過8000小于20000元為重大事故,高于20000元為特大事故,人員輕傷為一般事故,重傷或留下殘疾為重大事故,造成死亡為特大事故。

4.4.1.3一般事故處罰當事人和直接上級500元,大事故處罰當事人和其直接上級1000元,并解除勞動合同,處罰部門領(lǐng)導1000元。重大事故處罰當事人和其直接上級5000元或移交相關(guān)執(zhí)法部門處理,解除其部門領(lǐng)導職務并處以5000元罰款,特大事故將當事人及其直接上級部門領(lǐng)導移交公安機關(guān)處理,解除安全負責人領(lǐng)導職務,移交相關(guān)執(zhí)法部門處理。安全第一責任人辭去領(lǐng)導職務并履行相關(guān)法律程序處理。

4.4.1.4對于違章操作,違章作業(yè)造成事故的`相關(guān)責任人,其傷、亡根據(jù)國家相關(guān)法律不以工傷處理。

4.4.2三不放過

4.4.2.1事故的原因不查清不放過

4.4.2.2事故教訓不吸取不放過

4.4.2.3事故的處理措施不落實不放過

4.5獎勵

4.5.1年底進行綜合評比時對完成安全目標的項目管理處進行獎勵

4.5.2發(fā)生安全事故的單位取消評比資格。

4.5.3考核結(jié)果由工程設備部根據(jù)各部門安全整改落實情況和設備完好率提出,經(jīng)分管領(lǐng)導審核,總經(jīng)理批準。

4.5.4獎勵除對相關(guān)人員進行以外,須各部門年終綜合獎勵的獎金提高5個百分點

第四篇：物業(yè)設備管理方案

設備運行維修計劃

設備管理做到“三好”、“四會”、“五定”。

制定各系統(tǒng)的應急處理方案。

量身訂做一套經(jīng)濟運行方案,提高運行效率,節(jié)能降耗,為石家莊職業(yè)技術(shù)學院節(jié)約運行成本。重大會議、活動,早準備、早落實,加強值班和巡視,確保萬無一失。

2.1石家莊職業(yè)技術(shù)學院電設備設施特點

石家莊職業(yè)技術(shù)學院的機電設備設施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、供水（冷、熱）系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、供氣（蒸汽）系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng),整個機電設備系統(tǒng)的特點主要體現(xiàn)在:

2.1.1裝機種類復雜,涉及專業(yè)面廣,現(xiàn)代高新技術(shù)被廣泛應用于機電設備中,對設備管理與維修人員素質(zhì)要求高。

2.1.2機電設備性能先進,設備運行管理與維修難度大。

2.1.3設備數(shù)量多,分布區(qū)域廣,停機影響大。

2.1.4機電設備容量大,運行時間長,運行費用高,節(jié)能降耗是本物業(yè)高效運作與管理的重要方面。

2.2機電設備設施管理的重點和難點

2.2.1石家莊職業(yè)技術(shù)學院機電設備裝機容量大、技術(shù)含量高,管理的技術(shù)難度相對較大。

2.2.2石家莊職業(yè)技術(shù)學院各區(qū)域能耗時間不同,這給機電設備的運行管理提出了更高的要求,如何控制不同設備的運行時間,節(jié)能降耗,盡量降低運行成本,是機電設備管理工作的重點和難點。

2.3機電設備管理的原則和目標

2.3.1機電設備管理的原則

2.3.1.1預防為主,堅持日常保養(yǎng)與計劃性維修保養(yǎng)并重,使設備時刻處于良好狀態(tài)。

2.3.1.2對設備做到“三好”、“四會”和“五定”?！叭谩奔从煤?、修好和管理好設備;“四會”即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障;“五定”即對主要設備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)。

2.3.1.3實行操作人員維護與專業(yè)人員維修相結(jié)合。以操作人員進行日常維護保養(yǎng)為主,同時要求專業(yè)維修人員對出現(xiàn)的問題及時維修處理。

2.3.1.4完善設備管理和定期檢查、維修制度。制定科學的保養(yǎng)規(guī)程,完善設備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計劃。

2.3.1.5修舊利廢,合理更新,降低設備維修費用,提高經(jīng)濟效益。

2.3.1.6規(guī)范供配電設備設施運行與維修保養(yǎng)管理工作,確保供配電設備設施正常運行。

2.3.2機電設備管理的目標

通過經(jīng)常性養(yǎng)護與及時性維修,使設備設施時刻處于最佳的運行狀態(tài),延長設備設施使用壽命,提高物業(yè)的運作效益,確保機電設備完好率99%以上,設備設施零修、急修及時率100%。

2.4加強與有關(guān)部門協(xié)調(diào),做好重大會議、活動的設備管理

針對石家莊職業(yè)技術(shù)學院機電設備特點及重要性,遇重大會議、活動,須做好以下工作,確保會議、活動的順利進行。

2.4.1維修人員全部到位,分工負責。

2.4.2預先檢查各系統(tǒng)的運行情況,對會議、活動中涉及的設備設施重點檢查,確保安全、正常運行。

2.4.3備足備品備件,以被急用。

2.4.4加強與有關(guān)部門的協(xié)調(diào),提前通知下列部門:

①與供電部門聯(lián)系,將工作聯(lián)系函件親自送與供電部門,強調(diào)會議或活動的重要性,并與屬同一供電線路上的外部單位協(xié)調(diào),避免會議或活動期間進行電力負荷試驗,盡量停止對其供電線路的改造工作,同時提前做好供電線路的檢查工作,確保萬無一失。

②與自來水公司聯(lián)系并派發(fā)工作聯(lián)系函,指出會議或活動期間避免進行管道維修等不利于供水的活動。

2.5機電設備管理維修保養(yǎng)方式

2.5.1日常維護保養(yǎng)。操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗,用聽、聞、看、摸等方式,利用檢測儀器、儀表對設備的關(guān)鍵部位進行重點檢查,發(fā)現(xiàn)故障及時排除,并做好記錄。操作人員每班至少巡視兩次,維修人員每周至少檢查一次。

2.6實行機電設備的動態(tài)管理

2.6.1設立值班維修服務電話,隨時滿足各種維修服務需要。

2.6.2利用先進的監(jiān)控設備,推行例行巡視抄表檢查制度,對設備運行狀態(tài)實行動態(tài)技術(shù)監(jiān)控。

2.6.3除實行日常巡查、設備的例行保養(yǎng)工作外,每個維修工要求配備移動電話等通訊工具,在24小時內(nèi)隨叫隨到,以便于開展應急搶修工作,實行動態(tài)管理。

2.6.4積極實現(xiàn)與公司技術(shù)委員會在技術(shù)指導和質(zhì)量監(jiān)督、信息反饋等方面的相互支持和動態(tài)協(xié)作。

2.6.5建立方便、暢通的溝通渠道,充分做好各項準備工作。

2.6.6組建一支由專業(yè)技術(shù)人員組成的應急維修隊伍,制定應急程序和方案,并備齊各種應急物品,經(jīng)常進行各種應急演練。

2.7各系統(tǒng)設備設施的管理要點及措施

2.7.1供配電系統(tǒng)

2.7.1.1管理要點及措施:

2.7.1.2效果:

(1)保證24小時正常運行。

(2)設備完好率99%以上。

(3)投訴處理率100%。

2.7.1.3記錄:

(1)供配電抄表記錄;

(2)供配電運行值班記錄;

(3)供配電系統(tǒng)巡視維護表;

(4)供配電系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;

(5)接地電阻測試記錄表。

2.7.1.4其它:

在冬夏季,隨著用電量的變化,落實部分變壓器報停事宜。

2.7.2給排水

2.7.2.2效果:

(1)建立用水、供水管理制度并落實,積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃。

(2)建立給排水設備維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行,設備和管道系統(tǒng)狀況良好,遇有事故,維修人員及時到場搶修,供水系統(tǒng)功能正常,排水系統(tǒng)通暢。

(3)限水、停水能預先通知用戶。

(4)按規(guī)定定期清洗學院二次供水蓄水設備;設備及周圍環(huán)境整潔,有封閉措施;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全,無二次污染發(fā)生。

(5)設備完好率99%以上。

(6)投訴處理率為100%。

2.7.2.3制定記錄表:

(1)給水系統(tǒng)巡視維護表;

(2)給水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;

(3)排水系統(tǒng)巡視維護表;

(4)排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;

(5)水池、水箱清洗記錄表;

(6)水池、水箱藥品投放記錄表;

(7)供水系統(tǒng)月測試記錄表。

2.7.3消防系統(tǒng)

本系統(tǒng)主要有火災自動報警系統(tǒng)(FAS)、消防水系統(tǒng)(含消火栓水系統(tǒng))、防排煙系統(tǒng)、氣體消防系統(tǒng)等。

2.7.3.1管理要點與措施:

2.7.3.2效果:

(1)消防控制及消防系統(tǒng)設施配備齊全,完好無損,隨時可啟用。

(2)落實區(qū)域消防安全責任人、義務消防人員,定期進行演練,開展消防知識及法規(guī)的宣傳教育,保證火災發(fā)生率為“0”。

(3)制定突發(fā)性火災等應急方案,設立消防疏散示意圖,緊急疏散通道暢通,照明設備、引路標志完好。

(4)無火災及其它安全隱患。

2.7.3.3記錄:

(1)消防報警系統(tǒng)巡視維護表;

(2)消防報警系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;

(3)值班記錄;

(4)氣體消防系統(tǒng)巡視維護表;

(5)氣體消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;

(6)消防演習記錄。

(7)出現(xiàn)運行故障后,維修人員在五分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場搶修。

2.8機電設備設施搶修、應急處理方案

2.8.1停電應急處理措施

2.8.1.1市電停電

當接到市電計劃停電通知后,立即檢查備用電源系統(tǒng),做好轉(zhuǎn)換備用電源的準備工作。并立即將停電信息反饋給用戶,使用戶對工作進行適當安排,盡量減小停電所造成的影響。同時,立即向供電部門了解停電原因和可能影響的時間,及時將信息反饋給用戶,并協(xié)助用戶解決因停電造成的困難。

2.8.1.2設備故障停電

(1)首先查明故障原因,根據(jù)具體情況啟用備用供電設備,并積極組織人員搶修故障供電設備,及時恢復供電,盡量縮小停電影響范圍。

(2)各設備機房、樓梯、通道、地下車庫等出口地方均安裝應急燈,并保證運作正常,作為人員疏散照明之用。

(3)管理處、維修保潔等人員,現(xiàn)場安撫讀者等使用人,并安排有續(xù)疏散,避免出現(xiàn)混亂。

2.8.2給排水系統(tǒng)應急處理方案

2.8.2.1市政供水計劃性停水,管理處提前通知用戶,說明停水原因、停水時限等,做好水池蓄水工作。

2.8.2.2市政供水管網(wǎng)故障造成突發(fā)性停水,來不及通知用戶時,管理處設法滿足用戶生活用水,事后向用戶說明原因。

2.8.2.3由于供水設備故障造成突發(fā)事故,按下列程序執(zhí)行:

(1)接到事故報警后,水電維修人員應在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場控制事態(tài)發(fā)展。

(2)水電維修人員在5分鐘內(nèi)查出事故原因并及時處理,不能及時處理的迅速向?qū)W校匯報,請求支援。

(3)事故不能在2小時內(nèi)處理的,管理處經(jīng)理簽發(fā)停水通知單,并附上處理方案告知用戶。

(4)根據(jù)現(xiàn)場的具體情況,關(guān)閉相關(guān)的供水設施,并啟動相關(guān)的排污設施,防止水患。

2.8.5重視設備的使用管理和維修保養(yǎng),延長設備的大修周期和使用壽命。

2.8.5.1重視機電設備的使用管理

建立完善的機電設備運行值班制度、交接班制度及設備操作人員的崗位責任制。每臺大型的機電設備,都要由專人負責管理,隨時了解機電設備的運行狀況,保證設備設施時刻處于完好狀態(tài),杜絕設備帶病運行,以免引起大的機電設備事故,導致維修成本的提高,影響設備的經(jīng)濟運行。

2.8.5.2加強機電設備維修養(yǎng)護

對設備實行三級保養(yǎng)(即日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng))和設備點檢,及時發(fā)現(xiàn)設備隱患,減少、避免突發(fā)故障,提高設備的完好率,使設備處于良好的運行狀態(tài),延長設備的大修周期和使用年限,從而避免因設備更新過快而引起過多的資金投入,其結(jié)果是降低了運行成本。

根據(jù)我們管理物業(yè)的經(jīng)驗,維修養(yǎng)護好的設備,其壽命可以延長15%至25%。

實現(xiàn)水泵的高效經(jīng)濟運行

在很多情況下,水泵提供的流量、壓力與實際需要的流量、壓力不同,不是偏大就是偏小,造成水電的浪費。水泵運行效率的高低除了與其自身的技術(shù)性能有關(guān)外,關(guān)鍵在于運行工位點是否合理。采用微機控制變頻恒壓節(jié)對水泵進行控制能保證水泵的工位點保持在高效區(qū),實現(xiàn)水泵的高效經(jīng)濟運行。因此,充分利用變頻控制技術(shù),對功率較大、運行時間長的水泵進行技術(shù)改造,加強水泵的日常管理,對節(jié)能效果影響很大。

在運行中,當單臺水泵全速運行不能保證供水壓力時,系統(tǒng)將變頻運行的泵轉(zhuǎn)為工頻運行,變頻器起動另一臺水泵變頻運行;當多臺水泵并聯(lián)運行水壓偏高時,系統(tǒng)能自動切除一臺工頻運行的水泵;當單臺變頻水泵運行且運行頻率達到下限頻率時,系統(tǒng)自動轉(zhuǎn)入小泵運行狀態(tài),自動將變頻泵切除,并在管網(wǎng)水壓達到下限設定時自動將變頻泵重新投入運行。系統(tǒng)的恒壓和小泵運行狀態(tài),根據(jù)管網(wǎng)水壓的變化自動轉(zhuǎn)換。

做好水處理工作

(1)降低污垢對換熱設備的影響

空調(diào)系統(tǒng)存在大量的換熱設備,傳熱性能是影響高效運行的關(guān)鍵因素。循環(huán)水系統(tǒng)中的污垢是惡化傳熱性能的首要因素,定期投放水處理藥劑,進行除垢、阻垢處理,能提高傳熱性能。

節(jié)約能源

提高供配電系統(tǒng)的節(jié)能效果

(1)供冷系統(tǒng)設備是主要的耗能設備,可在供冷高峰期和供冷淡季應區(qū)別對待,根據(jù)需要投入不同容量的變壓器,降低變壓器基本費用,減少變壓器的耗能量。

(2)根據(jù)實際用電負荷的變化調(diào)整變壓器的投入數(shù)量,保持運行中的變壓器單臺負荷率在80%左右,以提高變壓器的運行效率,實現(xiàn)調(diào)荷節(jié)電。

(3)配電系統(tǒng)中發(fā)揮無功負荷的補償作用,通過電容補償柜的投入和切換,將功率因數(shù)保持在0.95以上,以減少無功損耗,達到節(jié)能效果。

(4)室外燈光工程的燈具功率很大,在日后使用過程中,耗電量將非常大,采用優(yōu)質(zhì)高效的節(jié)能燈具,加強該系統(tǒng)啟停時間的控制,以對其實行有效控制和管理,可以實現(xiàn)顯著的節(jié)能效果。

第五篇：商場物業(yè)管理知識

商場物業(yè)管理知識

一、商場物業(yè)的特點和管理特點

商場包括大型超級市場、百貨市場、專業(yè)市場等。

商場物業(yè)和管理主要有以下幾個特點：

（1）進出人員無法控制，人員成分復雜，安全、消防管理工作量大；

（2）使用人如采用攤位經(jīng)營、獨立柜臺經(jīng)營，則較分散和獨立，統(tǒng)一管理難，欠費、逃費現(xiàn)象時有發(fā)生；

（3）購物糾紛和矛盾多，物業(yè)管理人員又無權(quán)處理，公共秩序維護難度大。

二、商場的物業(yè)管理

1、商場管理的復雜性，決定了物業(yè)管理企業(yè)要積極配合協(xié)助屬地的國家行政機關(guān)，如工商局、公安局、稅務局和技術(shù)監(jiān)督局等。因為物業(yè)管理企業(yè)不是國家執(zhí)法機關(guān)，沒有執(zhí)法權(quán).在處理問題時.稍不注意就會越權(quán)甚至違法。因此，物業(yè)管理企業(yè)在處理問題時，要特別注意處理的分寸，以免大的糾紛和訴訟的發(fā)生。

2、物業(yè)管理企業(yè)在安全保衛(wèi)上主要負責公共場所的秩序維護，預防和制止可能發(fā)生的意外事故。只要經(jīng)營者不違反管理規(guī)定，就不要干涉經(jīng)營者的正常經(jīng)營活動，但也注意不要成為經(jīng)營者違法經(jīng)營的保護傘，更不能變相淪為經(jīng)營者的私人保護力量。

3、物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)內(nèi)部的防火、防盜工作要時刻警惕，思想上不能有絲毫的松懈和麻痹。因為是公共場所，隨時都可能發(fā)生意外事故。保安員平時應把專業(yè)技能、快速反應能力、應急方案的演練等作為日常訓練的重點，以增強突發(fā)事件的處理能力。物業(yè)管理企業(yè)最好能把業(yè)主組織起來，成立義務消防隊和義務安全隊，以保證商場正常經(jīng)營活動的進行。

由于商場與商務辦公的功能、對象不同，物業(yè)管理也有許多不同之處。商場是開放式公眾場所，加上商場打“擂臺”，營業(yè)員、顧客流動性大，其人員的穩(wěn)定性、安全性低于辦公樓，年中無休息，每天營業(yè)14小時以上，服務時間長于辦公樓。特別是業(yè)主經(jīng)營的商場，其管理范圍、工作量遠遠大于辦公樓。因此，我們在商場管理上所投入的精力要超過對辦公樓管理所投入精力的一倍以上。幾年來，我們根據(jù)商場的特點，在商場管理方面作出了許多探索。

營造一流的購物環(huán)境

近年來，商場競爭日趨激烈，顧客對購物環(huán)境的要求也越來越高，在求新求變中，上海的商場越來越亮，越變越舒適。商場格調(diào)、燈光、亮度、溫濕度、潔凈度、安全度都會對消費者產(chǎn)生不同情感的體驗，而且直接影響消費者對商場的認可與否，甚至左右顧客的購物愿望。倘若高溫天氣，商場制冷效果不好，消費者肯定無心購物，扭頭就跑。因此商家越來越講究檔次格調(diào)，趨向于舒適、高雅、品位。營造一個溫馨、自然、和諧的人文環(huán)境，適應消費者購物又享受的心理需求。商場需要良好的、富有吸引力的購物環(huán)境。

首先商場的照明既要有足夠的亮度，又必須柔和不刺眼，新華聯(lián)商場的燈光錯落有致，與飯店大堂難分上下，光燈的品種就有上百種，這種漂亮對我們物業(yè)管理帶來了難度，其工作量是絕不能與單一光源的日光燈商場相比的。商場對光線的要求很高，不允許有一只暗燈，年耗2900只，是樓宇損燈數(shù)的三分之二。

其次是適宜的溫度，新鮮的空氣，不同季節(jié)有不同要求，冷暖要適宜，冬季是2884千瓦電鍋爐供暖，商場的排風設備良好。但由于二、三、四層封閉式層面，與底層冷暖要求相差甚遠，空調(diào)組開展了“假如我是顧客”的討論，其結(jié)論是“麻煩我個人，舒適在商場”。在每層安裝溫度表，根據(jù)樓層實際對溫度及時調(diào)整。

三是清潔度。包括綠化的配置。商場開門前，潔威公司員工先噴一些清香剤，然后開始每一天有規(guī)則、有要求的忙碌。窗明幾凈，大理石光彩照人。商場人員流動大，而且有些顧客習慣不好，其工作量與辦公樓不可同日而語，尤其是商場的廁所，由于少數(shù)顧客使用不當，必須用一次清掃一次。綠化的配置也很有講究，必須與商品、柜臺相融，取得相得益彰的視覺效果。

四是安全度，為確保商場和購物安全，這時候我們商場安保管理的一個重要課題。為此我們做了許多探索。一是夜間商場的巡視制度，定時而且必須兩人以上，若是樓面有裝修，必有安保在現(xiàn)場，同時在員工中經(jīng)常敲“木魚”，要求“常在河邊走就是不濕鞋”。我們有一條人人皆知的規(guī)矩：在商品上面出點問題，是無需任何解釋的，即拜拜。再加上技防“紅外線布控”，監(jiān)控錄像。由于制度嚴格，措施得力，五年來沒有聽到夜間丟失物品的事。二是營業(yè)時與營業(yè)員密切配合，管好商品，大件物品出門必須有出門證。淮海路生意興隆，是令商家神往的地方，也是小偷，扒手心動之地，什么“新疆人”、“啞吧”不少，合伙作案“小孩”引路的也有。一段時間商場與我們壓力不小，曾出現(xiàn)過假信用卡詐騙。由于收銀員細心而未能得逞。我們合理安排崗位，與營業(yè)員合作確定聯(lián)絡方式，進行捉小偷演習，增強反扒意識和技能，與警署和反扒竊隊配合密切，幾年來與營業(yè)員一起五次捉拿下偷扭送警署。據(jù)分局反映，新華聯(lián)商場的商品、顧客包等被竊事故率在淮海路上屬于最低的商家之一。三是商場消防安全。消防人員對商場消防普遍感到頭痛，但商場是大廈消防的重點。商家寸土如金，尤其是淮海路黃金地段更是如此。樓梯通道、卷簾門、噴淋加密區(qū)，角角落落總是要堆點物品，我們消防人員隔三岔五地檢查，反復抓，抓反復，有時借助消防機構(gòu)和商場上級集團的力量突擊檢查。促使營業(yè)員養(yǎng)成良好的習慣，對商場員工每年進行一次消防知識教育和消防演練，掌握商場滅火器材使用、疏散顧客、逃生的技巧。通過這些活動，現(xiàn)在消防管理要比以前順暢多了。

購物應有一流環(huán)境，給人以享受。一流環(huán)境要有一流員工去耕耘，去創(chuàng)造，我們東湖人就是一流環(huán)境的創(chuàng)造者和耕耘者。一流的環(huán)境可以推出一流的管理，憑借華聯(lián)人影響，生意手段精明，他們曾多次創(chuàng)下了淮海路單位面積銷售和利潤第一的業(yè)績，成為盧灣區(qū)的創(chuàng)理大戶，這也是物業(yè)人所期望的。

極力維護商場利益

“業(yè)主利益第一”，很大程度上體現(xiàn)在為業(yè)主、為商場保值增值上。物業(yè)管理并不直接創(chuàng)造經(jīng)濟效益，但它可以通過管理出效益。通過員工的腦、手為商場創(chuàng)造財富。我們的做法是：

一、加強巡視，早發(fā)現(xiàn)早解決，確保商場設備的正常工作，不使商品受損。假若在營業(yè)時間停電或天熱空調(diào)不到位，無論對商場的形象、尚家的生意，乃至顧客心里都會帶來負面影響和經(jīng)濟損失。商場每天營業(yè)14小時以上，365天，天天如此，設備設施有點故障也在情理之中，問題在于要通過員工的操作、巡視、靠熟練的技術(shù)盡早發(fā)現(xiàn)，及時排除。記得在98年7月份的夏季，發(fā)現(xiàn)低樓周生生柜臺不制冷，白天因營業(yè)而無法搶修，我們連續(xù)工作五個通宵，硬是把施工隊施工時由于粗心而掉入的一塊20公分圓鐵板給拿了出來，并為業(yè)主向施工隊索賠了2萬元。為了解決商場供電，去年7，8兩個月更換變壓器，進行電量擴容，停電16次均在晚上10：30之后進行作業(yè)，眼睛都紅了，身體消瘦了，他們卻無怨恨無悔，因為他們知道擴容對設備正常運作將起到長遠作用，設備良好是最好的保值增值。

二、商場裝修上把好關(guān)。商場從開張以來“翻天覆地”地調(diào)整就有兩次，層面格局、商品柜臺調(diào)整是月月有，周周有，其他三天兩頭有，有時一個晚上四、五家同時進行，使保安、設備人員拉不開栓。既要為商場考慮，給予必要方便，又要嚴格按照新華聯(lián)有限公司與管理處共同制定的《關(guān)于商場裝修的有關(guān)規(guī)定》嚴格執(zhí)行，特別是用電、消防安全更是重視有加。只要影響消防，那怕做好的柜臺也必須重做，用電安全對使用材料一律做出明確規(guī)定，如日光燈一律加裝電容器，確保功率因數(shù)應大于0.85，不整改不驗收。通過幾年的努力，逐步改變了商場用電混亂，開關(guān)總是要燒壞的情況，線路排列有序，容量得到有效控制。

三、維保上精打細算。商場競爭激烈，賺錢不容易，以商場的說法“是一分一厘搏出來的”，所以物業(yè)管理費用使用與銀行大廈的費用支出大相徑庭，請購個螺絲帽，開關(guān)都要在單子上填清什么原因、用在哪里。如此嚴格的作風，使“瑞金人”從不適應到適應，并主動出擊，員工從商場調(diào)整下來的柜臺、商務樓搬家客戶遺留的物品中尋找還可以利用的大理石、玻璃、門鎖、螺絲、鉸鏈，變廢為寶，當商場柜臺維修需要時馬上替用上去。商場對我們的要求是“少花錢多辦事，最好不花錢也辦事”。98年12月西3F商場女廁所墻根滲水，經(jīng)查是隱蔽施工部分有問題。按道理應由施工隊修復，但業(yè)主與青少年商場扯皮。為了使用正常，管理處理組織員工鑿洞開挖，因滲漏的位置有點尷尬，維修難度較大。但員工克服困難，硬是鑿開1.3米，找到了滲漏點，并作出了恰當處理。

四、控制能源，在節(jié)約上下工夫。商場管理中能源是費用中的大頭，占大廈65%。前兩年新華聯(lián)商場未搞成本核算，為了協(xié)助他們適當控制成本，我們將每個層面電費、能源、電梯攤派費與青少年商場用電情況的比較報告業(yè)主經(jīng)理室，引起他們的重視，并采取了響應措施，產(chǎn)生了較好效果。青少年有限公司每月支付管理費時，對每一項費用都要認真查對，管理對每月打印出電話分機費用明細帳讓他們過目，這似乎已成慣列。但去年下半年以來，就很少有這情況，他們說：“我們信得過東湖”。我們對商場電梯、照明、空調(diào)開關(guān)時間都有規(guī)定，不得提前3分鐘開啟。因為曾發(fā)生過因照明提前5分鐘開啟而發(fā)生不愉快的事。商場對空調(diào)提前45分鐘關(guān)閉有想法，我們講清可以利用空調(diào)余冷并算帳給他們聽，他們信服地接受了。

五、從業(yè)主利益出發(fā)，索討賠償。97年用于商場的兩個冷凍機先后發(fā)生21根銅管穿裂，供貨方派人修復，其費用17。8萬元。施惠德同志通過詢問有關(guān)專家，經(jīng)過多方調(diào)查，掌握第一手資料，與供貨商據(jù)理力爭，來回滬、港傳真13份，歷時一年多，終于為業(yè)主索回17。8萬元。有人說這么賣力做啥，他說，我們物業(yè)就是要為維護業(yè)主利益做好管家人。員工高建華對大廈用電最大需量準確預測，努力減少預測失誤，而且對供電局計算有誤，經(jīng)過不厭其煩催討，24876元如數(shù)退回。2001年4月，又發(fā)現(xiàn)一筆多手收電費148000元，也如數(shù)追回，受到業(yè)主贊揚。供電局同志說，請到東湖物業(yè)真是福份。

提供全方位的服務

商場管理范圍無界定，工作無時間，服務無止境。這是東湖人的共識。范圍無界定。對合同而言管理范圍是有界定的，但在實踐中卻是行不通的，若是不在合同范圍的工作，我們不愿做或做不好的話，那么也許我們與新華聯(lián)早已拜拜了。商場經(jīng)理到營業(yè)員有一句話“有問題找東湖”，這也許是他們對我們解決問題能力的夸獎，也許是他們對我們的一種期望。但客觀上這種模糊的“找東湖”無形中增加了工作量，原來配玻璃，修柜子、地板、裝修是商家施工隊的事，但商場經(jīng)理說：“遠水解不了近渴，你們行”。我們給做了，時間一長也就習以為常了。柜臺調(diào)整時收銀臺線路重拉，也非份內(nèi)事，但商場信任我們，員工急商場所急，還是爬上了黑暗的頂棚，頂棚內(nèi)線路縱橫交*，位置狹小，稍胖一點都同志相當困難，而且有時要穿過二，三十米長的距離才能完成，但員工還是完成了。商場營業(yè)員的勞動紀律由于業(yè)主厚愛也成了我們的事，一天兩次商場到財務室解款，由我們警衛(wèi)護衛(wèi)。晚上貨物送到，我們幫助裝卸、保管、甚至解決營業(yè)員與顧客發(fā)生的糾紛，也成了我們保安業(yè)務的一部分。8月13日下午顧客為了電池質(zhì)量問題與營業(yè)員發(fā)生爭執(zhí)，鐘表柜臺頓時圍滿了人，商場業(yè)務組來電要求我們幫助，我們請雙方到辦公室，經(jīng)過耐心細致的工作，雙方握手言和。夜間清運垃圾或柜臺進出，住在附近的另據(jù)叫苦不迭，一次次的成功調(diào)解，使商場有了良好的外部環(huán)境，同時在內(nèi)部對裝運貨物作了規(guī)定：晚上10：00后禁止清運，若有特殊情況先上門打招呼，對清運者嚴格管理，同時也為附近鄰居力所能及地辦點事，我們與附近鄰居結(jié)下了不解之緣，得到了他們的諒解和配合。

工作無時間是指為商場服務時無法預測相應的工作時間。商場上午9：30營業(yè)，晚上10：00結(jié)束，遇到周五、周六延時半小時關(guān)門，營業(yè)員每天工作14小時，而我們物業(yè)要提供15小時代氣息的服務。五

一、國慶、春節(jié)長假，是購物的旺季，我們的員工卻要忙于為商場促銷等配套服務。當下班的廣播一響，營業(yè)員如潮水般的涌出，保安要清場，也許柜臺調(diào)整又接上了茬。有的員工從兄弟管理處調(diào)來，一星期下來就“洗手”不干了。他們說：“新華聯(lián)商場服務時間太長、工作太累”。新華聯(lián)大廈是由獨立的姐妹樓組成，其高壓間、污水處理、空調(diào)、消控室、水箱完全獨立，且智能化又不太高，商場照明一層一層手動開閉，開一次要15分鐘，設備部上下只有27人，平時的操作維保就夠受的了，再有許多份外工作要做，員工忙得連軸轉(zhuǎn)。我們的員工多數(shù)是瑞金人，剛來時有諸多不適應，收入減少，工作量翻番，商場管理無經(jīng)驗，幾年之中實踐教育了我們，心態(tài)得到了調(diào)整，角色在轉(zhuǎn)換，理念在提升。華聯(lián)一位領(lǐng)導在看到自己員工保修不及時時說：“你們可以去看看新華聯(lián)的物業(yè)是怎么對待保修的”。與新華聯(lián)五年合同氣滿，新華聯(lián)希望東湖繼續(xù)合作，東湖作為首選物業(yè)，合同續(xù)簽兩年。辦公樓客戶每月的房租和管理費收繳率達100%。既然業(yè)主、客戶如此理解信任我們，那么管理中的苦、酸、辣、委屈又算得了什么呢？

路漫漫，新的征程已經(jīng)開始，我們東湖人將認真貫切***同志“三個代表”的重要思想，與時俱進，堅持公司“三個第一”方針，落到實處，以張思德“完全徹底”服務業(yè)戶，以白求恩“兩個極端”對待份內(nèi)外工作，以愚公移山精神解決商場物業(yè)管理中的一個個問題，盡心盡職，搞好新華聯(lián)商場的管理。

早期介入工作方案和接管驗收管理方案

商業(yè)商業(yè)街區(qū)（商場）的物業(yè)管理大體上分為早期介入、接管驗收管理、租戶入住管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設備設施管理、財務管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、檔案管理等方面，在實際操作中，應根據(jù)各階段的特點，有重點、有步驟地逐項落實。

一、早期介入工作方案

在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對物業(yè)的規(guī)劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。根據(jù)某廣場工程進展情況，特制訂如下方案：

1、工作內(nèi)容：

（1）從政策法規(guī)的角度，提供有關(guān)物業(yè)管理的意見和依據(jù)；

（2）從物業(yè)管理的角度，對以下方面提出合理化意見： 園區(qū)規(guī)劃設計； 建筑設計和選材； 環(huán)境整體設計； 標識系統(tǒng)的設計、配置； 綠化設計； 其它公建配套設施配置； 電梯、空調(diào)系統(tǒng)的配置； 消防設施配置； 安全監(jiān)控系統(tǒng)配置； 弱電系統(tǒng)其它配置； 各類設備配置、選型； 隱蔽工程施工。

2、管理措施

（1）熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；

（2）制定早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；

（3）參與有關(guān)工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；

二、接管驗收管理方案

為確保商業(yè)街區(qū)的環(huán)境、建筑和設施設備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設計的要求，維護租戶的合法權(quán)益，方便日后的物業(yè)管理，特制訂商業(yè)街區(qū)接管驗收方案。

1、管理內(nèi)容：

（1）了解接管物業(yè)的基本情況；

（2）編制《物業(yè)接管驗收計劃》，確定物業(yè)驗收的標準、方法和日程安排；

（3）與開發(fā)、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對商業(yè)街區(qū)物業(yè)進行現(xiàn)場初步驗收，并將驗收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改；

（4）與開發(fā)、施工單位一起，對商業(yè)街區(qū)物業(yè)進行現(xiàn)場復驗，直至符合規(guī)定的要求和標準；（5）與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進行商業(yè)街區(qū)物業(yè)交接： 核對、接收各類房屋和鑰匙； 核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔； 核對、接收各類設施設備； 核對、接收各類標識。

2、管理措施：

（1）組建接管驗收小組，負責商業(yè)街區(qū)的接管驗收工作；

（2）制定接管驗收規(guī)程；

（3）掌握物業(yè)驗收的標準和程序；

（4）提高對接管驗收重要性的認識；

（5）實事求是地開展接管驗收工作；

（6）按規(guī)定辦理接管驗收手續(xù)。

租戶入住管理方案和保安管理方案

三、租戶入住管理方案

在辦理租戶入住手續(xù)時，為租戶提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理公司的形象，給租戶留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：

1、管理內(nèi)容：

（1）在租戶領(lǐng)房前將所有資料準備齊全。

（2）精心布置租戶入住現(xiàn)場，為租戶辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務。

（3）憑租戶所持的入住通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。

（4）收回租戶按規(guī)定填寫的各類表格，收取租戶應繳納的費用。

（5）陪同租戶驗房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng)租戶確認后，填入《租戶驗收交接表》。

（6）對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，與租戶約定時間，及時解決。

2、管理措施：

（1）制定《租戶領(lǐng)房程序》；

（2）策劃租戶入住現(xiàn)場布置方案；

（3）按照租戶領(lǐng)房程序，安排工作流程；

（4）熱情接待，百問不厭，虛心聽取租戶意見；

（5）按規(guī)定辦理租戶入住手續(xù)。

四、保安管理方案

在商業(yè)街區(qū)管理中，應當運用現(xiàn)有的科學技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護商業(yè)街區(qū)物業(yè)和租戶的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大租戶所關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時全天候管理方案。

1、管理內(nèi)容：

（1）常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機關(guān)維護商業(yè)街區(qū)公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、租戶安全的行為。

門崗的任務：

a.禮儀服務（向租戶行舉手禮或注目禮）； b.維護出入口的交通秩序；

c.對外來車輛和人員進行驗證和換證；

d.制止身份不明人員和衣冠不整者進入商業(yè)街區(qū)；

e.嚴禁攜帶危險物品進入商業(yè)街區(qū)；

f.遇有外來人員將大件物品帶出商業(yè)街區(qū)，即與物主核實，并作登記。g.為租戶提供便利性服務。巡邏崗的任務：

a.按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；

b.巡查車輛停放情況，維護道路暢通，做好安全防范工作；

c.對商業(yè)街區(qū)內(nèi)的可疑人員進行檢查防范；

d.商業(yè)街區(qū)安全檢查；

e.裝修戶的安全檢查；

f.防范和處理各類治安案件；

g.防范和制止各類違反商業(yè)街區(qū)管理制度行為。

（2）技術(shù)防范：應用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對商業(yè)街區(qū)內(nèi)的治安情況實施24小時監(jiān)控，確保商業(yè)街區(qū)安全。對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄像措施，并及時通知值班保安就地處理。值班保安接到治安報警，迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員作詳細記錄，留檔備查。

2、管理措施：

（1）實行半軍事化管理，制訂各項保安管理制度和獎懲措施，并嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心。

（2）強化保安人員的內(nèi)務管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務技能，每年組織不少于4次會操。

（3）加強保安人員的行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語文明，舉止得當。

（4）嚴格執(zhí)行保安巡更點到制度，確保巡邏質(zhì)量。

（5）監(jiān)控中心設備每天檢查、保養(yǎng)，監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控效果的雜物及時清除。

消防管理方案和清潔綠化方案

五、消防管理方案

某廣場是高層樓宇，消防管理是物業(yè)管理的重中之重，要根據(jù)消防法規(guī)的要求，并結(jié)合某廣場的實際，切切實實地做好消防安全工作，確保租戶的生命財產(chǎn)安全。

1、管理內(nèi)容：

（1）做好消防監(jiān)控中心的管理；

（2）做好消防設施、器材的管理；

（3）保持消防通道的暢通；

（4）加強商業(yè)街區(qū)裝修期間的消防安全管理；

（5）嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；

（6）防止電器短路、管煤泄漏等引發(fā)火災因素。

2、管理措施：

（1）制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實；

（2）制訂消防事故處理預案，防患于未然；

（3）建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；（4）定期進行消防檢查，預防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；（5）做好消防器材、設備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；（6）制止任何違反消防安全的行為；

（7）積極開展防火安全宣傳教育，定期向租戶傳授消防知識；

（8）發(fā)生火災，及時組織補救并迅速向有關(guān)部門報警。

六、清潔綠化方案

清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲，是商業(yè)街區(qū)內(nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個商業(yè)街區(qū)的形象，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標，故擬訂以下管理方案：

1、管理內(nèi)容：（1）綠化養(yǎng)護：綠化工應做到管理日?；B(yǎng)護科學化。根據(jù)氣候，給花木適量澆水。根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當松土； 及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗； 制定預防措施，防治病蟲害； 做好惡劣天氣花草樹木的保護工作； 定期（每年8月、11月）修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。

（2）商業(yè)街區(qū)室內(nèi)公共區(qū)域的綠化布置；

（3）清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使商業(yè)街區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。

綠化區(qū)域：每天打掃一次、撿拾綠化帶內(nèi)雜物，清潔商業(yè)街區(qū)所有設施（含各種標志牌），隨時清除各類污漬，清掃積水，每周對垃圾桶進行清潔、消毒；每月對照明設施進行擦拭，定期清洗外墻面。

地下車庫：每天清掃地坪，輕抹各類標志牌，隨時處理大面積油漬、積水；每周沖洗地坪，去除下水道口雜物；每月對墻身進行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照明系統(tǒng)，天花及管道外除塵。

垃圾房：每天收集一次各樓層的垃圾，清運到垃圾房，并清洗垃圾房內(nèi)外墻壁及地面；每月對垃圾房消毒二次。

大堂：每天保持入口梯級、地面清潔，定期用補蠟機械打磨地面，每天擦拭墻身表面及各種標志牌；每天擦拭、清潔花槽、煙筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、門及墻腳線；每季清潔天花照明燈件及飾物，拂去天花灰塵。

樓層：商業(yè)街區(qū)各樓層過道每天保潔一次，電表箱蓋、樓梯扶手、欄桿、臺階（含踢腳線）每天保潔一次，樓梯燈開關(guān)、樓道應急燈燈罩每周保潔二次。

電梯廳：每天清潔地面、墻面及各種標志牌，清潔垃圾箱及煙灰缸；擦拭消防栓、滅火器；每季清潔天花板及照明部件。

電梯：每天擦拭不銹鋼表面，玻璃及玻璃嵌板、按鈕、顯示板、扶手等，每天清潔轎廂地面；每周擦拭照明燈座以及金屬部件上油、擦亮；每月對電梯門槽進行清潔。

消防樓梯：每天擦拭梯級及休息平臺、消防設施；每周清潔墻身；每月大清洗。

各功能房：半月拖抹、清掃水泵房、鍋爐房、中央空調(diào)機房、電梯機房、消監(jiān)控中心、供配電房、設備維修房等地面（日常清潔由各功能房工作人員負責）。

洗手間：每天擦拭墻壁、地面、踢腳線、門及門框、廁所隔板、蹲坑、小便斗、鏡面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，點燃衛(wèi)生香，小便斗放置衛(wèi)生球；每月擦拭、清潔照明燈、通風口，徹底清潔和消毒洗手間內(nèi)的設施，拂去天花板上的灰塵。

外墻：定期清洗。

2、管理措施：

（1）建立綠化保潔制度，狠抓落實；

（2）按操作規(guī)程進行規(guī)范操作；

（3）加強綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務培訓，提高員工素質(zhì)，增強專業(yè)技能；

（4）以“三查”形式對綠化保潔工作進行經(jīng)常性監(jiān)督檢查（“三查”指：保潔公司清潔督查巡查、管理員巡查、管理部經(jīng)理抽查）；

（5）抓好綠化保潔人員的行為規(guī)范管理，要求服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。

房屋、設施設備管理方案和財務管理方案

（6）

七、房屋、設施設備管理方案 房屋特別是共用設施設備的管理，直接影響到商業(yè)街區(qū)的形象、租戶的使用效果和物業(yè)的使用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案：

1、管理內(nèi)容：

（1）房屋公共部位維護管理：根據(jù)交房進度，商業(yè)街區(qū)內(nèi)房屋可分為租戶已領(lǐng)房和空關(guān)房。租戶已領(lǐng)房： a.辦公樓：房屋交付時，管理處應及時與租戶簽訂物業(yè)管理公約，書面告知裝修管理規(guī)定，督促租戶按規(guī)定辦理裝修申請手續(xù)，并建立租戶檔案。屋頂不得安裝任何設施設備，樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應根據(jù)租戶裝修進度，采取保護性措施，以確保房屋質(zhì)量和美觀，并督促租戶和裝修隊在裝修施工時保護好智能化系統(tǒng)的預埋管線及各類公共管線設施。裝修垃圾實行袋裝化管理，統(tǒng)一時間、統(tǒng)一地點、統(tǒng)一收集清運，嚴禁高空拋物。裝修結(jié)束后，應注重房屋公共部位的養(yǎng)護和修繕。

b.商場：裝修期間按商場裝修管理規(guī)定操作，重點管理防火材料的使用、電氣線路接口的處理和隱蔽管線的施工。商場開張后，重點進行公共部位墻面、地面和外墻立面的管理，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修。

c.空關(guān)房：空關(guān)房（含租戶托管房）移交后，管理部應每月通風打掃一次，并對房屋和設施全面檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表），對發(fā)現(xiàn)的問題，或盡快處理，或及時報告開發(fā)商，并督促其予以解決。

（2）設備設施維護：電梯在裝修期間實行保護性管理；商業(yè)街區(qū)內(nèi)的公共水電設備設施應經(jīng)常進行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修，要按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進行日常養(yǎng)護；公共衛(wèi)生設施每天檢查一次；水泵房、中央空調(diào)機房、鍋爐房每天巡查兩次；電梯機房設備，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進行）； 消防栓系統(tǒng)、噴淋和煙感報警系統(tǒng)、消防器材等消防設施設備按相關(guān)維護方案檢查養(yǎng)護；供配電房設備每天巡查一次，每周檢查一次； 消監(jiān)控系統(tǒng)設備按相關(guān)維護方案檢查養(yǎng)護；電話機房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次；租戶自用水電設施的維修，應按規(guī)定填寫《有償服務聯(lián)系單》，確保維修及時率與合格率。

2、管理措施：

（1）制訂房屋及共用設施設備管理制度和操作規(guī)程；

（2）維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時；

（3）抓好維修人員技術(shù)培訓，提高業(yè)務素質(zhì)；

（4）建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率；

（5）加強裝修管理，督促做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常進行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止；

（6）加強共用設施設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。

八、財務管理方案

財務管理是物業(yè)管理中重要的內(nèi)容之一，財務管理目標要求在改善財務狀況的條件下，不斷擴大財務成果，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。

1、管理內(nèi)容：

（1）加強現(xiàn)金收支管理；

（2）搞好財務核算；

（3）財務收支狀況每年公布一次；（4）做好預算和決算工作；

（5）認真審核報銷票據(jù)，嚴格控制費用報銷；

（6）及時掌握財務收 支狀況，做好財務分析，為領(lǐng)導決策提供依據(jù)。

2、管理措施：

（1）根據(jù)財務法規(guī)政策，制定財務管理制度；

（2）財務人員持證上崗，規(guī)范操作；

（3）抓好財務人員業(yè)務培訓，不斷提高業(yè)務素質(zhì)；

（4）加強成本控制；

（5）加強財務監(jiān)督和財務檢查。質(zhì)量管理方案和人力資源管理方案

九、質(zhì)量管理方案

導入ISO9000質(zhì)量體系標準，實施全面質(zhì)量管理，有助于實現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助于實現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，有助于實現(xiàn)既定的質(zhì)量目標。

1、管理內(nèi)容：

（1）按照ISO9000質(zhì)量體系標準，制定商業(yè)街區(qū)質(zhì)量工作計劃；

（2）實施所制訂的工作計劃和措施；

（3）對照計劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題；

（4）根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應的措施，鞏固成績、吸取教訓。

2、管理措施：

（1）抓好管理人員的質(zhì)量學習，開展質(zhì)量管理培訓教育工作；

（2）制訂質(zhì)量責任制，保證質(zhì)量管理工作落到實處；

十、人力資源管理方案

一流的物業(yè)必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工隊伍的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。

1、管理內(nèi)容：

（1）按照合理的人才結(jié)構(gòu)配置各類人才；

（2）任人唯賢，量材錄用；

（3）開展業(yè)務培訓，全面提高業(yè)務素質(zhì)；

（4）進行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。

2、管理措施：

（1）制定崗位職責，做到責、權(quán)、利分明；

（2）建立約束與激勵相結(jié)合的運行機制，充分調(diào)動工作積極性；

（3）加強思想作風建設，樹立全心全意為租戶服務的觀念和企業(yè)的品牌意識；

（4）崗前培訓與在崗培訓相結(jié)合，走出去培訓與請進來培訓相結(jié)合：

（5）全面考核，做到公開、公平、公正。

十一、檔案管理方案：

1、管理內(nèi)容：

（1）工程檔案；（2）租戶檔案；（3）工作檔案；（4）財務檔案；（5）文件檔案。

2、管理措施：

（1）制定檔案管理制度，并嚴格執(zhí)行；

（2）按照檔案管理要求，分門別類，編目造冊，方便查閱，利于管理；

（3）專人管理，責任到人，存放有序，管理規(guī)范；

（4）配置專門的檔案管理用房和必要的設施設備，以滿足檔案管理要求；

（5）根據(jù)檔案資料的形式、性質(zhì)，采用不同的管理手段，科學管理，確保檔案資料完整、安全；

（6）實現(xiàn)電腦化管理，提高管理水平。

物業(yè)定費原則

主要是以事定費的原則。集團內(nèi)部實施物業(yè)管理市場化，即以合同委托方式明確物業(yè)公司做什么事？做事到何種程度？ 假設集團確定僅委托物業(yè)公司負責日常工程保養(yǎng)維護、保安、保潔等簡單基礎(chǔ)性工作（即小物業(yè)模式），物業(yè)公司與出租主體簽署合同，不與租戶直接收物業(yè)費。物業(yè)費成本為2～4元/月·㎡，具體初步測算如下：物業(yè)公司配備人員約100～120人（則物業(yè)只負責上述約100人的工程、保安工資費用，人均工資福利保險等4000元（月），則月費用約40萬～50萬，沈陽信基城（一期）16～20萬㎡計算（地下車庫約4萬㎡是否分攤到租戶故有不同面積）。備注小物業(yè)管理模式僅是保安、工程的勞務服務，不包括下列費用：

1、保潔外包費用。公共面積約10萬，需2000平方配備一人，約50人，人均1800元/月，保潔月費用約10～15萬（保潔、消殺、地面石材養(yǎng)護、垃圾清運），每平方米約0.5～1元；

2、室內(nèi)綠化租擺及養(yǎng)護費用。

3、專業(yè)設備需外包的費用。電梯每臺月保500元（半包）、消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)維保、智能化系統(tǒng)維保等這一部分費用約3元/月·㎡

4、公共能源費用。每月約每平方為6.5元左右。

5、客戶服務。（客戶投訴、前臺服務等、現(xiàn)場管理、廣告管理等）

6、財務服務。如收取管理費、公共水電費及商家自用水電費。

7、市場服務。（續(xù)約、租賃合同管理、收取租金、代辦工商執(zhí)照等）

8、員工飯?zhí)萌粘９芾?。保潔、電梯、空調(diào)、消防等外包保養(yǎng)檢測合同均由外包公司與出租主體直接簽署，費用不納入物業(yè)公司，若出租主體需委托物業(yè)公司進行類似監(jiān)管服務的，物業(yè)公司建議需簽署三方合同，合同中注明可做為第三方監(jiān)管，另行收費，一般行業(yè)操作可按照費用的百分比進行，約4%～8%，由于按照小物業(yè)模式，物業(yè)公司的行政后勤人員、財務、客服人員幾平是零配置，如果又要委托進行清潔外包等事務的監(jiān)管，就要配備專業(yè)的管理人員。

還有參考、類比原則。以類似MILL形態(tài)的物業(yè)如新翼館參考，現(xiàn)在以大物業(yè)形式管理，收費標準“12+8”，經(jīng)測算僅僅是略有贏余。所以綜上所述，沈陽物業(yè)費定多少合適首先應解決物業(yè)公司在經(jīng)營管理與物業(yè)管理服務中的“定向”、“定位”、“定事”，才能解決“定費”的困惑。如果是“大物業(yè)”模式，經(jīng)初步測算需20元/月·㎡，如果小物業(yè)模式，按上述僅為5元/月·㎡，而統(tǒng)一收銀所產(chǎn)生人工費、固定資產(chǎn)投入、軟件等費暫未涉及。當然，選擇新的商業(yè)管理模式與任何一個商業(yè)活動一樣，還有簡單的原則仍需一再提醒管理收益大于管理成本要納入思考范疇，租戶接受度、集團管控能力等風險也需專題論證。

商業(yè)物業(yè)收費解析

“商業(yè)物業(yè)”在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)通常泛指：除住宅物業(yè)之外的如購物中心、寫字樓、酒店(服務式公寓)、展覽館、運動場等直接用于商業(yè)用途的建筑。在眾多的商業(yè)物業(yè)管理中，要數(shù)購物中心的管理和操作難度為最大。由此也引出了購物中心管理成本的不確定性和管理費標準擬定困難的問題。

一、物業(yè)費的高低取決于市場的需求

同樣的商圈，同樣性質(zhì)的商業(yè)物業(yè)在物業(yè)費上卻有著差距，這樣的情況確實存在。要說這一現(xiàn)象出現(xiàn)的原因，我們必須先明白決定物業(yè)費高低的因素有哪些。按照慣例，物業(yè)費的高低與物業(yè)服務質(zhì)量以及服務的標準成正比。其實，除此之外，影響到物業(yè)費用的因素還有很多。

根據(jù)商業(yè)項目建筑標準的不同，物業(yè)費可能會發(fā)生相當大的變化。舉例來說，建材就是一個方面?，F(xiàn)在，很多新建的商業(yè)地產(chǎn)項目在建設中都會選擇大量運用石材、大理石等建材。外觀上確實為整個項目增色不少，但同樣的，這類商業(yè)項目的后期物業(yè)管理費也高了。保養(yǎng)方面的難度直接增加了環(huán)境養(yǎng)護的成本。另一方面，在公共環(huán)境、尤其是空調(diào)方面的日常維護中的必需物資的價格上漲也直接導致了物業(yè)費的上升。即使有些項目采用了節(jié)能空調(diào)，結(jié)果仍然如此。因為節(jié)能空調(diào)的能耗、包括日常管理中的人工費用雖然減少了，但相對的機器的維護費用卻是大大提升。如此一來，反映到物業(yè)費上可能會不降反升。

二、購物中心管理費定價方法

雖然準確確定購物中心的管理費標準需要顧及各種因素、條件，這一系列依據(jù)需要進行認真細致的評估分析，要真正做出來不輕易，但不作出評估而定價則風險更大。一方面，可能因定價不準（太低）輕易造成日后管理費不足，引發(fā)操作困難的危機；另一方面，若定價不準（太高）導致脫離市場，降低了商業(yè)競爭力令招商失敗。下面的方法是目前行業(yè)內(nèi)比較常用的一種操作：

先選定一個參比對象（所選對象的條件要比擬定價目標稍高），根據(jù)參比對象的現(xiàn)行管理費標準、已往的歷史盈利水平（可以通過稅收資料測算）定出擬定標準的上限：

（現(xiàn)行管理費標準）—（年盈利均值）+（計劃利潤）=（擬定管理費區(qū)間上限）

而后將參照對象與擬定標準的購物中心在地理位置、所在區(qū)域、市場定位、設施配套、公共面積、服務標準、人力資源成本、建設規(guī)模、建筑特點和建筑用材等各方面進行比照，確定調(diào)整系數(shù)，計算出實際收費的標準。

上述操作雖然簡單，但可能會因為各種原因在環(huán)節(jié)中引入了系統(tǒng)誤差，使計算結(jié)果的準確度受到不同程度的影響。為把結(jié)果定制得更精確、合理，可以利用科學的手段、方法，把比照結(jié)果做成表格，對有關(guān)數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)可用時間序列數(shù)據(jù)：時間序列數(shù)據(jù)是由影響成本的每個變量在特定市場上逐期的觀察數(shù)據(jù)所組成；或橫斷面數(shù)據(jù)：來自許多市場在同一時點上的信息。數(shù)據(jù)可來自調(diào)查、市場實驗或各種現(xiàn)成的來源，如企業(yè)的歷史記錄或政府的出版物）資料分析評估（可用最小二乘回歸估計技術(shù)），而后按不同的權(quán)重估算出調(diào)整系數(shù)，最終定出管理費的執(zhí)行標準。

商業(yè)物業(yè)管理模式

一、集團的戰(zhàn)略層面。戰(zhàn)略決定集團的組織架構(gòu)、運作模式、管理手段和控制方法。還有一個原則也必須遵守：“管理收益大于管理成本”，這也是張總裁經(jīng)常提到：“做一件花多少錢？能否不花錢或者少花錢？……管理人員要有成本意識”。我個人認為物業(yè)管理成本可以衡量，而物業(yè)管理收益不容易計量。物業(yè)管理公司是信基集團的下屬機構(gòu)，是“成為商業(yè)地產(chǎn)的標桿企業(yè)”戰(zhàn)略的執(zhí)行實施單位，商業(yè)物業(yè)服務的收益衡量我個人認為：首先是看租金的提升情況如何？租金的收繳率如何？管理費收繳率如何？等財務狀況。其次是看客戶的認同（滿意度）如何？第二點屬于“軟件”不好計量。沈陽物業(yè)公司戰(zhàn)略必須服從集團戰(zhàn)略要求，物業(yè)費定價多少是服務戰(zhàn)略的具體體現(xiàn)。

二、客戶的需求層面。商業(yè)物業(yè)客戶首先對基礎(chǔ)共性服務的需求（安全、清潔的需求），以保安、工程設備設施維護保養(yǎng)、保潔簡稱“三?！钡膫鹘y(tǒng)公共服務；其次客戶對一對一的個性服務的需求（尊重的需求）如處理客戶投訴服務、報修、辦理業(yè)務過程中的專業(yè)規(guī)范、禮貌的服務需求；

三、商務需求（統(tǒng)一市場管理服務），主要是市場管理的增值服務，如代辦工商營業(yè)執(zhí)照，提供資金貸款信息中介、市場行業(yè)信息、行業(yè)交流（以市場名義加入某專業(yè)協(xié)會、行業(yè)參觀、組織商家參加專業(yè)會展）、促銷活動、市場管理、處理商家糾紛、政府12315的投訴協(xié)調(diào)處理、先行賠付等；

第四如租賃事務，包括公共場地臨時租賃、廣告宣傳位租賃、收取租金、收取物業(yè)管理費、公共水電費及商家自用水電費、零星租賃、續(xù)約、倉庫租賃、入場、合同備案、退場等服務需求。

第五還有如裝修管理服務、營業(yè)人員管理等其他服務。

第六還有從消費者（采購商）的購物環(huán)境方面等需求。綜上所述為“3+X”服務的需求。

三要考慮沈陽賣場的性質(zhì)，沈陽信基城一期走的是1+1，即批發(fā)（酒店用品博覽城）+零售（家具博覽城），物業(yè)管理模式要因應商業(yè)經(jīng)營模式而變化。零售家具賣場如果需要統(tǒng)一收銀（財務管理）、會員中心（經(jīng)營模式）、統(tǒng)一配送等而引起一系列經(jīng)營模式的變化。

四是集團對物業(yè)公司的定位。我個人認為應從“資產(chǎn)管理者，品牌塑造者，價值體現(xiàn)者”這幾個方面進行定位。

首先我談談什么是資產(chǎn)管理者？是對信基集團自持物業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營管理，物業(yè)公司首先是集團龐大資產(chǎn)的管理者，物管公司目前管轄的商業(yè)面積超過50萬平方米，沈陽一期20萬平方米及九江20萬平米即將托管，武漢1000畝、成都500畝、鄭州300畝等已經(jīng)規(guī)劃設計，面對集團的重托，我個人認為：“保值方能增值，安全是絕對核心”，正如張總裁一直對保安工作很重視（以前是集團直屬保安部），要讓安全成為物業(yè)公司的主流文化，必須強化“安全，服務，增值”的觀念，轉(zhuǎn)變以往受限于各種原因，側(cè)重于關(guān)注專業(yè)市場商戶安全和運營的狀況，全方位、全系統(tǒng)、全流程的加強對整個市場的安全管控，不留缺項，不留死角，指的不僅是保安，還包括設備設施的完好等各個方面。

其次怎么理解品牌塑造者？物業(yè)公司掌控著信基集團下屬多個商業(yè)地產(chǎn)（專業(yè)市場）并直接在終端面對著商家與消費者的是物業(yè)管理公司，我們的服務就是代表信基集團的“與客戶分享價值，與員工分享成就，與社會分享榮譽”，物業(yè)公司也應該是所在區(qū)域信基的形象代言人，在商業(yè)地產(chǎn)競爭日益激烈，酒店用品專業(yè)市場在全國越開越多的今天，我們也應有信心信基物業(yè)的服務成為集團新的核心競爭力，通過服務為信基的品牌塑造貢獻自己的力量。要打造一批專業(yè)、敬業(yè)、穩(wěn)定的物業(yè)團隊是我認為必要的工作，而打造這樣一個團隊應從人才培養(yǎng)、薪酬待遇應給予一定的平臺。

第三如何理解價值體現(xiàn)者？（租金穩(wěn)定提升才是硬道理）。物業(yè)公司作為信基集團商業(yè)地產(chǎn)價值鏈上的終端，也是租金收益水平的最終體現(xiàn)者，在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模擴張的今天，租金收益水平才能真正體現(xiàn)管理水平與核心競爭力。租金收益的穩(wěn)定增長正如張總裁所說：“不是殺雞取卵式，而是放水養(yǎng)漁”的商業(yè)經(jīng)營理念體現(xiàn)，過去物業(yè)公司按照張總裁指示實施的華南區(qū)幾個專業(yè)市場賣場的“大物業(yè)”管理模式已經(jīng)取得一定業(yè)績，物業(yè)公司通過服務體現(xiàn)了①租金及管理費的穩(wěn)定提升②出租率穩(wěn)定在99%，大部分市場場已經(jīng)100%出租③收租率保持在98%以上④周邊社會政府部門的認同等等。已經(jīng)取得租戶（經(jīng)營者）、社會的認同，實現(xiàn)了信基與商家、消費者、社會的多贏。而且管理成本也相對較低，雖然個別管理處我們預算在2012年年初預算時需要集團彌補每月5元/㎡，但實際運營情況來看，即使今年集團不予彌補，也不會虧損，截止6月份物業(yè)公司利潤300萬。

在沈陽仍實施大物業(yè)統(tǒng)一管理服務？還是實施“小物業(yè)”管理模式？即上述的保安、保養(yǎng)、保潔的三保服務，3是物業(yè)管理相對常規(guī)不變動的業(yè)務，而X由誰來提供服務可視情況而定值得我們思考。只有物業(yè)公司定位了，才能解決我們?yōu)榭蛻籼峁┦裁磧?nèi)容的服務？提供什么標準的服務？誰來提供？需要什么器材、物資？與客戶間服務的信息平臺搭建是如何的，何種方式？物業(yè)公司與商業(yè)運營中心的分工如何？假設以小物業(yè)模式運營成本如何？等等一系列問題。

五是可借鑒的行業(yè)商業(yè)物業(yè)管理模式。為此我調(diào)研了萬達、華潤、中糧等零售為主的商業(yè)物業(yè)管理模式，也是百花齊放，各有各的滋味。如萬達既有商業(yè)管理公司，又有物業(yè)管理公司，商業(yè)公司以租務（招租）、推廣（策劃推廣市場營銷）、收租、運營為主，物業(yè)公司主要負責商場小物業(yè)（保安、保潔、工程維護）以及住宅、寫字樓的大物業(yè)的管理。而華潤（萬象城）則是把物業(yè)管理做的大而全，物業(yè)涵蓋的經(jīng)營和物業(yè)管理兩大方面。紅星美凱龍等家具賣場由于過往往發(fā)展多是租賃形式，店長（項目總）下面有物業(yè)部多是小物業(yè)模式。物業(yè)管理模式不是固定的，反觀許多同行也在選擇物業(yè)管理模式時因時而變，如本人之前呆過的金鷹在2009年之前由于百貨公司上市等原因，物業(yè)費定的就很低，2009年后準備地產(chǎn)和物業(yè)版塊另行上市，物業(yè)公司又從百貨公司接收了原來的小物業(yè)，而且物業(yè)費也開始剝離提升。

六是以效果來看。零售均以抽成形式，取較高的租金。萬達在全國布局了近百家萬達百貨，經(jīng)營面積約250萬平方以上，年銷售額在60～70億，平均租金在200元/月·㎡,60%的經(jīng)營戶在前3年是虧損的，所有租金僅能支付銀行貸款利息，物業(yè)費平均在55/月·㎡以上。而華潤僅深圳萬象城一店就年銷售額50億，坪效相當高，超過2000元/月·㎡以上，經(jīng)營戶80%是盈利的。紅星、吉盛等模式現(xiàn)在成為家具行業(yè)一直爭議所在，采取的是固定租金模式，而非百貨類按銷售額扣點，60%的經(jīng)營戶是虧損的，一開始就收取約200元/月·㎡的租金（其中租金約150，管理費50），從廣州琶洲等退場可以看出紅星等聲賣場的失敗案例。

至于借鑒的公司的商業(yè)物業(yè)管理模式是否適合信基現(xiàn)在及未來發(fā)展要我們自己判斷，所謂“別人的鞋好看自己穿不一定合腳”。最后，關(guān)于統(tǒng)一經(jīng)營管理與協(xié)作式經(jīng)營管理模式的優(yōu)劣勢分析。

不管采取何種運作管理模式，都有各自的合理性和現(xiàn)實性，都有利和弊，而我們信基集團走的是專業(yè)MILL商業(yè)物業(yè)的業(yè)態(tài)，關(guān)鍵落腳點還是要看管理的有效性和租戶的認知度（滿意度）。

1、由一家經(jīng)營公司統(tǒng)一商業(yè)的經(jīng)營策劃和物業(yè)管理，其好處是經(jīng)營管理和物業(yè)易于一個體系中協(xié)調(diào)，機構(gòu)和人員相對精煉，人工成本有所減少。不利的是經(jīng)營性公司往往側(cè)重于經(jīng)營，忽視管理和服務，當經(jīng)營與服務有矛盾時，要服務為經(jīng)營讓路，加上對物業(yè)管理缺乏一定專業(yè)知識和人才，容易造成重經(jīng)營、輕管理、強經(jīng)營，弱管理，增了效益，減少了租戶的滿意度。

2、由經(jīng)營性公司（商管公司）和物業(yè)公司相互分工的模式，優(yōu)勢在于發(fā)揮了各自業(yè)務專長，可以分別集中精力在經(jīng)營管理和物業(yè)管理工作，達到強強聯(lián)合，優(yōu)勢互補，經(jīng)營和管理服務同步提高的效果。弊端在于相互間協(xié)作有灰色地帶，機構(gòu)和人員相對增加，也會影響工作效率和客戶滿意度。

因此，選擇商業(yè)物業(yè)管理模式，取決于集團的戰(zhàn)略要求。集團戰(zhàn)略是商業(yè)地產(chǎn)的標桿企業(yè)，物業(yè)公司在這一目標中要如何定位？如何做？做多少？還取決于管理者人力、物力條件和管理水平。在物業(yè)管理模式確立的前提下，還涉及到具體管理組織框架的建立，管理和技術(shù)服務人員的配置，內(nèi)部管理和服務的有效運作等。最終要以客戶需求為出發(fā)點，以客戶滿意度為目標。張總裁經(jīng)常說“要對市場有敏感度”，我在想是否可理解為以租戶需求來定位物業(yè)公司及管理模式，租戶會用他的腳來投票，是進駐還是不進駐？是進場后是一起撐起前3年還是退出？退出還會不會想再進入及退出后對市場的評價是好是壞？租戶會否介紹行業(yè)資源給我們？是否積極說明其他同行進入商場？如何打造一個良好的經(jīng)營商業(yè)氛圍（硬件+軟件）給租戶？為消費者打造一個怎么樣的購物環(huán)境？這些才是物業(yè)管理模式的真切要考慮的因素，物業(yè)管理服務做好了，讓客戶感受了極軟又不易評價的服務，才會為公司保住租戶，租戶從經(jīng)營中得益，我們從租金升幅中得益，最終體現(xiàn)資產(chǎn)的升值。

一是集團的戰(zhàn)略層面。戰(zhàn)略決定集團的組織架構(gòu)、運作模式、管理手段和控制方法。還有一個原則也必須遵守：“管理收益大于管理成本”，這也是張總裁經(jīng)常提到：“做一件花多少錢？能否不花錢或者少花錢？……管理人員要有成本意識”。我個人認為物業(yè)管理成本可以衡量，而物業(yè)管理收益不容易計量。物業(yè)管理公司是信基集團的下屬機構(gòu)，是“成為商業(yè)地產(chǎn)的標桿企業(yè)”戰(zhàn)略的執(zhí)行實施單位，商業(yè)物業(yè)服務的收益衡量我個人認為：首先是看租金的提升情況如何？租金的收繳率如何？管理費收繳率如何？等財務狀況。其次是看客戶的認同（滿意度）如何？第二點屬于“軟件”不好計量。沈陽物業(yè)公司戰(zhàn)略必須服從集團戰(zhàn)略要求，物業(yè)費定價多少是服務戰(zhàn)略的具體體現(xiàn)。

二是客戶的需求層面。商業(yè)物業(yè)客戶首先對基礎(chǔ)共性服務的需求（安全、清潔的需求），以保安、工程設備設施維護保養(yǎng)、保潔簡稱“三?！钡膫鹘y(tǒng)公共服務；其次客戶對一對一的個性服務的需求（尊重的需求）如處理客戶投訴服務、報修、辦理業(yè)務過程中的專業(yè)規(guī)范、禮貌的服務需求；第三是商務需求（統(tǒng)一市場管理服務），主要是市場管理的增值服務，如代辦工商營業(yè)執(zhí)照，提供資金貸款信息中介、市場行業(yè)信息、行業(yè)交流（以市場名義加入某專業(yè)協(xié)會、行業(yè)參觀、組織商家參加專業(yè)會展）、促銷活動、市場管理、處理商家糾紛、政府12315的投訴協(xié)調(diào)處理、先行賠付等；第四如租賃事務，包括公共場地臨時租賃、廣告宣傳位租賃、收取租金、收取物業(yè)管理費、公共水電費及商家自用水電費、零星租賃、續(xù)約、倉庫租賃、入場、合同備案、退場等服務需求。第五還有如裝修管理服務、營業(yè)人員管理等其他服務。第六還有從消費者（采購商）的購物環(huán)境方面等需求。綜上所述為“3+X”服務的需求。

三要考慮沈陽賣場的性質(zhì)，沈陽信基城一期走的是1+1，即批發(fā)（酒店用品博覽城）+零售（家具博覽城），物業(yè)管理模式要因應商業(yè)經(jīng)營模式而變化。零售家具賣場如果需要統(tǒng)一收銀（財務管理）、會員中心（經(jīng)營模式）、統(tǒng)一配送等而引起一系列經(jīng)營模式的變化。

四是集團對物業(yè)公司的定位。我個人認為應從“資產(chǎn)管理者，品牌塑造者，價值體現(xiàn)者”這幾個方面進行定位。

首先我談談什么是資產(chǎn)管理者？是對信基集團自持物業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營管理，物業(yè)公司首先是集團龐大資產(chǎn)的管理者，物管公司目前管轄的商業(yè)面積超過50萬平方米，沈陽一期20萬平方米及九江20萬平米即將托管，武漢1000畝、成都500畝、鄭州300畝等已經(jīng)規(guī)劃設計，面對集團的重托，我個人認為：“保值方能增值，安全是絕對核心”，正如張總裁一直對保安工作很重視（以前是集團直屬保安部），要讓安全成為物業(yè)公司的主流文化，必須強化“安全，服務，增值”的觀念，轉(zhuǎn)變以往受限于各種原因，側(cè)重于關(guān)注專業(yè)市場商戶安全和運營的狀況，全方位、全系統(tǒng)、全流程的加強對整個市場的安全管控，不留缺項，不留死角，指的不僅是保安，還包括設備設施的完好等各個方面。

其次怎么理解品牌塑造者？物業(yè)公司掌控著信基集團下屬多個商業(yè)地產(chǎn)（專業(yè)市場）并直接在終端面對著商家與消費者的是物業(yè)管理公司，我們的服務就是代表信基集團的“與客戶分享價值，與員工分享成就，與社會分享榮譽”，物業(yè)公司也應該是所在區(qū)域信基的形象代言人，在商業(yè)地產(chǎn)競爭日益激烈，酒店用品專業(yè)市場在全國越開越多的今天，我們也應有信心信基物業(yè)的服務成為集團新的核心競爭力，通過服務為信基的品牌塑造貢獻自己的力量。要打造一批專業(yè)、敬業(yè)、穩(wěn)定的物業(yè)團隊是我認為必要的工作，而打造這樣一個團隊應從人才培養(yǎng)、薪酬待遇應給予一定的平臺。

第三如何理解價值體現(xiàn)者？（租金穩(wěn)定提升才是硬道理）。物業(yè)公司作為信基集團商業(yè)地產(chǎn)價值鏈上的終端，也是租金收益水平的最終體現(xiàn)者，在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模擴張的今天，租金收益水平才能真正體現(xiàn)管理水平與核心競爭力。租金收益的穩(wěn)定增長正如張總裁所說：“不是殺雞取卵式，而是放水養(yǎng)漁”的商業(yè)經(jīng)營理念體現(xiàn)，過去物業(yè)公司按照張總裁指示實施的華南區(qū)幾個專業(yè)市場賣場的“大物業(yè)”管理模式已經(jīng)取得一定業(yè)績，物業(yè)公司通過服務體現(xiàn)了①租金及管理費的穩(wěn)定提升②出租率穩(wěn)定在99%，大部分市場場已經(jīng)100%出租③收租率保持在98%以上④周邊社會政府部門的認同等等。已經(jīng)取得租戶（經(jīng)營者）、社會的認同，實現(xiàn)了信基與商家、消費者、社會的多贏。而且管理成本也相對較低，雖然個別管理處我們預算在2012年年初預算時需要集團彌補每月5元/㎡，但實際運營情況來看，即使今年集團不予彌補，也不會虧損，截止6月份物業(yè)公司利潤300萬。

在沈陽仍實施大物業(yè)統(tǒng)一管理服務？還是實施“小物業(yè)”管理模式？即上述的保安、保養(yǎng)、保潔的三保服務，3是物業(yè)管理相對常規(guī)不變動的業(yè)務，而X由誰來提供服務可視情況而定值得我們思考。只有物業(yè)公司定位了，才能解決我們?yōu)榭蛻籼峁┦裁磧?nèi)容的服務？提供什么標準的服務？誰來提供？需要什么器材、物資？與客戶間服務的信息平臺搭建是如何的，何種方式？物業(yè)公司與商業(yè)運營中心的分工如何？假設以小物業(yè)模式運營成本如何？等等一系列問題。

五是可借鑒的行業(yè)商業(yè)物業(yè)管理模式。為此我調(diào)研了萬達、華潤、中糧等零售為主的商業(yè)物業(yè)管理模式，也是百花齊放，各有各的滋味。如萬達既有商業(yè)管理公司，又有物業(yè)管理公司，商業(yè)公司以租務（招租）、推廣（策劃推廣市場營銷）、收租、運營為主，物業(yè)公司主要負責商場小物業(yè)（保安、保潔、工程維護）以及住宅、寫字樓的大物業(yè)的管理。而華潤（萬象城）則是把物業(yè)管理做的大而全，物業(yè)涵蓋的經(jīng)營和物業(yè)管理兩大方面。紅星美凱龍等家具賣場由于過往往發(fā)展多是租賃形式，店長（項目總）下面有物業(yè)部多是小物業(yè)模式。物業(yè)管理模式不是固定的，反觀許多同行也在選擇物業(yè)管理模式時因時而變，如本人之前呆過的金鷹在2009年之前由于百貨公司上市等原因，物業(yè)費定的就很低，2009年后準備地產(chǎn)和物業(yè)版塊另行上市，物業(yè)公司又從百貨公司接收了原來的小物業(yè)，而且物業(yè)費也開始剝離提升。

六是以效果來看。零售均以抽成形式，取較高的租金。萬達在全國布局了近百家萬達百貨，經(jīng)營面積約250萬平方以上，年銷售額在60～70億，平均租金在200元/月·㎡,60%的經(jīng)營戶在前3年是虧損的，所有租金僅能支付銀行貸款利息，物業(yè)費平均在55/月·㎡以上。而華潤僅深圳萬象城一店就年銷售額50億，坪效相當高，超過2000元/月·㎡以上，經(jīng)營戶80%是盈利的。紅星、吉盛等模式現(xiàn)在成為家具行業(yè)一直爭議所在，采取的是固定租金模式，而非百貨類按銷售額扣點，60%的經(jīng)營戶是虧損的，一開始就收取約200元/月·㎡的租金（其中租金約150，管理費50），從廣州琶洲等退場可以看出紅星等聲賣場的失敗案例。

至于借鑒的公司的商業(yè)物業(yè)管理模式是否適合信基現(xiàn)在及未來發(fā)展要我們自己判斷，所謂“別人的鞋好看自己穿不一定合腳”。

商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理模式

由于商業(yè)地產(chǎn)是收益性物業(yè)，所以商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理包含“物業(yè)管理”和“商業(yè)管理”二層含意。不僅是傳統(tǒng)物業(yè)管理所包含的“對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理”，更重要的是實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化，并保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?。商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理分為二個層次：物業(yè)策略管理，物業(yè)運行管理

物業(yè)策略管理，是制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃，進行持有/出售分析，進行物業(yè)更新改造和大修理的決策，監(jiān)控物業(yè)績效，管理和評價物業(yè)運行管理，定期進行資產(chǎn)的投資分析和運營管理分析，制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略，設計和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)。

物業(yè)運行管理，是通過對物業(yè)的日常維護和管理，充分有效地發(fā)揮整個物業(yè)的功能和各個部分的服務功能，并通過租務管理，為業(yè)主取得穩(wěn)定的租金收入。而租務管理，則是收益性物業(yè)運行管理的核心內(nèi)容。租戶的選擇、租金的確定與調(diào)整、租約的制定都是收益性物業(yè)運行管理中租務管理的基礎(chǔ)工作。物業(yè)管理 1.對小業(yè)主或承租商的管理。統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型物業(yè)，其經(jīng)營者都是承租商，可以在承租合同中寫進相應的管理條款，對承租戶的經(jīng)營行為進行規(guī)范管理。對于分散產(chǎn)權(quán)型物業(yè)，一般宜采用管理公約的形式，明確業(yè)主、經(jīng)營者與管理者的責任、權(quán)利和義務，以此規(guī)范雙方的行為，保證良好的物業(yè)秩序。2.安全保衛(wèi)管理。24小時值班巡邏，安裝電視監(jiān)控器及紅外線報警器等裝置。3.消防管理。消防設備、設施，還要組織一支義務消防隊，并要有一套緊急情況下的應急措施。4.設備管理。管好機電設備，保證電梯、中央空調(diào)、電力系統(tǒng)等的正常運行。5.清潔衛(wèi)生及車輛管理。流動保潔，將垃圾雜物及時清理外運，對大理石飾面等要定期打蠟、拋光。車輛管理要分別設置汽車、摩托車、自行車停放保管區(qū)。要有專人指揮，維持良好的交通秩序，同時應設專人看管，以防偷盜。商業(yè)管理 1.宣傳推廣商業(yè)形象

擴大物業(yè)的知名度，樹立良好的商業(yè)形象。這不僅是物業(yè)特色的體現(xiàn)，也是一種無形資產(chǎn)。這是商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一管理的一項必不可少的工作。2.招商。可以從以下幾個方面選擇：

商務辦公樓，要注意承租公司的品牌、工作性質(zhì)、員工數(shù)量等。物業(yè)管理必須注重打造商務平臺，充分挖掘客戶的商務需求，提供全面的商務服務。

商業(yè)商場。既要考慮商品齊全，也要適應商場的整體定位、客戶消費層次和需求。零售商店的經(jīng)營品種范圍。如家電商店、交電商店、家具商店、食品店、文化用品商店、書店、服裝商店、床上用品商店、皮鞋店、五金店、燈具店、日用小百貨商店、雜貨店等。不同形式的零售商店。如百貨公司、連鎖店、超級市場、自選商場、專賣店、折扣商店、樣品展銷商店等。不同層次的商店。如世界品牌、全國性的、省市級的以及其他一般商店。

其它商業(yè)機構(gòu)。飲食業(yè)企業(yè)，如飯店、快餐廳、酒吧、酒樓；服務性企業(yè)，如照片沖擴店、干洗店、修理店、理發(fā)店、沐浴室；旅游業(yè)企業(yè)，如旅行社、旅館；娛樂業(yè)企業(yè)，如電影院、電子游戲室、游泳池、溜冰場、兒童樂園；金融機構(gòu)，如銀行、信用社等等。商業(yè)地產(chǎn)實際上可以看成是一個商業(yè)區(qū)，里面可以包容城市商業(yè)街區(qū)的各行各業(yè)。3.租戶運營管理

租戶可以分為三種類型，即基本承租戶、主要承租戶和一般承租戶?；境凶鈶粲址Q關(guān) 鍵承租戶，他們的租期通常要在20年以上，這對于穩(wěn)定物業(yè)的經(jīng)營管理及其收入具有主要作用，是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。主要承租戶的租期一般在10年以上。租賃期在10年以下的為一般承租戶。根據(jù)國外經(jīng)驗，基本承租戶承租的營業(yè)面積應達50%以上；主要承租戶承租的營業(yè)面積應達30%以上；其余的20%由一般承租戶承租，盡管他們的變動性比較大，但能體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)對市場變化的適應性。物業(yè)管理方式

商業(yè)地產(chǎn)應實行統(tǒng)一的專業(yè)化管理。也可以組織管理委員會，討論決定重大問題。1.制定管理章程，并負責監(jiān)督執(zhí)行，以規(guī)范每個經(jīng)營者的經(jīng)營行為。2.開展整體性的促銷活動。如籌資、委托制作宣傳公共商業(yè)樓宇的商業(yè)廣告，舉辦節(jié)假日削價展銷會，組織顧客聯(lián)誼活動，以物業(yè)名義贊助社會事業(yè)等。3.協(xié)調(diào)客戶關(guān)系。如公平競爭，統(tǒng)一營業(yè)時間等。4.協(xié)調(diào)所有者與經(jīng)營者之間的關(guān)系。5.與工商管理等行政管理部門配合。