第一篇：北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動須知

北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動須知

一、成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備什么條件？

二、企業(yè)如何進行備案及核定房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)？

三、企業(yè)如何在“北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目管理系統(tǒng)”中填報相應資料？

四、企業(yè)變更名稱、法定代表人和主要管理、技術(shù)負責人，應該辦理哪些手續(xù)？

五、房地產(chǎn)開發(fā)項目如何取得？

六、什么樣的資質(zhì)等級能夠取得多大規(guī)模的項目？

七、項目取得后應辦理什么后續(xù)手續(xù)？

八、房地產(chǎn)項目開發(fā)建設過程中應注意哪些問題？

九、預售商品房應該具備那些條件？

十、如何辦理商品房預售許可證？

十一、如何辦理商品房預售登記？

十二、如何辦理竣工備案？

十三、交付預售商品房應符合哪些條件？

十四、如何進行房屋所有權(quán)初始登記？

十五、商品房現(xiàn)售應滿足哪些條件?

一、成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備什么條件？

在本市設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備下列條件：

1、有固定的經(jīng)營活動場所；

2、有1000萬元以上的注冊資本（含1000萬元）；

3、有具備與開發(fā)建設規(guī)模相適應的經(jīng)濟師、會計師、土建工程師職稱的專業(yè)技術(shù)人員（5名以上持有房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員，工程負責人應具有中級以上職稱，財務負責人應具有初級以上職稱）；

4、外商投資設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還應當依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關審批手續(xù)。

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二、企業(yè)如何進行備案及核定房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)？

1、新設立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，申辦人自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)應到公司注冊住所所在區(qū)、縣建委進行備案（超過30天的不予備案），備案時須提交如下材料：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)備案表一式三份；

（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復印件和原件；

（3）企業(yè)章程原件；

（4）企業(yè)驗資報告原件；

（5）企業(yè)法定代表人身份證明原件；

（6）企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書、身份證和勞動合同原件；

（7）中外合資（合作）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除提供上述資料外，還必須提供市商務局與市發(fā)改委的有效批準文件。

2、備案后30日之內(nèi)到市建委辦理暫定資質(zhì)證書，超過30天的不予辦理暫定資質(zhì)證書，核定暫定資質(zhì)證書須提交材料：

（1）書面申請；

（2）已在區(qū)備案證明材料；

（3）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本復印件；

（4）企業(yè)章程復印件；

（5）企業(yè)法定代表人簡歷和身份證復印件；

（6）企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和身份證復印件；

（7）企業(yè)的驗資報告復印件、資產(chǎn)負債表和損益表；

（8）中外合資（合作）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除提供上述資料外，還必須提供市商務局與市發(fā)改委的有效批準文件。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請核定資質(zhì)等級須提交如下材料（外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相同）：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報表；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原資質(zhì)證書正、副本原件；

（3）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本（原件或復印件加蓋工商部門公章）；（4）企業(yè)（公司）章程（加蓋公章的復印件）；

（5）企業(yè)的驗資報告和上年度及上月財務報表（原件或復印件加蓋工商部門公章）；

（6）企業(yè)法定代表人、總經(jīng)理的任職文件，企業(yè)經(jīng)濟、技術(shù)、財務等負責人的任職文件及職稱證件，企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員的職稱證件（原件或加蓋公章的復印件）；

（7）企業(yè)近3年房地產(chǎn)開發(fā)項目投資計劃批準文件（加蓋公章的復印件）；

（8）企業(yè)近3年房地產(chǎn)開發(fā)項目工程竣工驗收和備案的有效證明材料；

（9）近3年房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計年報基層表（加蓋統(tǒng)計報表主管部門公章）；

（10）近3年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢的有效證明材料；

（11）《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》；

（12）違章、違紀及糾紛情況報告。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報資質(zhì)等級條件，詳見《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（建設部令第77號）第五條的規(guī)定。

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三、企業(yè)如何在“北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目管理系統(tǒng)”中填報相應資料？

開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)資質(zhì)后應及時登錄“北京開發(fā)網(wǎng)”(http://004km.cn,以下簡稱管理網(wǎng)），注冊新用戶。（第一次申請預售項目的公司，其授權(quán)工作人員應到市建委交易市場處辦理用戶注冊，并領取系統(tǒng)專用加密鑰匙。）

2、提供如下資料進行預測數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化成樓盤表備案：

（1）房屋測繪技術(shù)報告書文本原件、電子文檔各一份；

（2）該項目全套電子圖；

（3）施工圖審查合格通知書；

（4）共用面積分攤說明及配套的分攤彩圖；

（5）建設工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖；

（6）人防部門批準或備案的人防建設方案；

（7）關于使用審驗合格圖紙進行測繪的承諾。

以上材料送至北京市建設委員會房地產(chǎn)測繪服務大廳（東城區(qū)青年溝路4號），在北京市房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)轉(zhuǎn)化成樓盤表。

3、登錄北京市房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)，在申請預售項目已轉(zhuǎn)化的樓盤表中確認本項目擬預售房屋，在網(wǎng)上點擊預售證申請欄目，在線填寫申請預售商品房的相關信息，提交成功后下載打印預售商品房申請表和商品房預售方案，并加蓋本單位印章。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持加蓋本單位印章（騎縫章）的預售商品房申請表和商品房預售方案，以及下列材料辦理商品房預售許可證：

（1）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；（2）開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書；

（3）國有土地使用證，經(jīng)濟適用住房項目提交《北京市城鎮(zhèn)建設用地批準書》；

（4）已交清全部出讓金證明（國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同及地價款交納情況核實函），經(jīng)濟適用住房項目提交市物價局、市建委關于經(jīng)濟適用住房銷售價格的批準文件；

（5）市或區(qū)(縣)規(guī)劃管理部門核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證及附件、附總平面圖；

（6）市或區(qū)（縣）建設管理部門核發(fā)的建設工程施工許可證；

（7）工程施工合同（復印第一部分）；

（8）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開戶銀行出具的按申請預售的商品房計算,投入開發(fā)建設資金達到投資總額25%以上的證明材料；

（9）屬于綠化隔離地區(qū)內(nèi)的項目提供市綠化管理部門認可機構(gòu)出具的確認商品房范圍的證明文件。

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十一、如何辦理商品房預售登記？

自2005年3月15日起，本市商品房預售合同均應按照規(guī)定在管理網(wǎng)上進行網(wǎng)上認購和網(wǎng)上聯(lián)機備案簽約。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自聯(lián)機簽約之日起30日內(nèi)，持以下資料向市或者區(qū)、縣房屋行政管理部門申請預售登記：

1、管理網(wǎng)上打印的商品房預售合同一式四份（雙方當事人已簽字或蓋章）；

2、管理網(wǎng)上打印的商品房預售合同簽約證明和預售登記申請書一份；

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照復印件、法定代表人（或負責人）身份證明書復印件、授權(quán)委托書原件各一份；

4、國有土地使用權(quán)證原件及復印件各一份；

5、買受人身份證明復印件，包括：

（1）買受人為自然人的，提交身份證件的復印件，買受人為外省市自然人的，還需提交《暫住證》或《工作居住證》的復印件；

（2）買受人為法人或其他組織的，提交營業(yè)執(zhí)照或注冊證書的復印件；

（3）向境外（含港、澳、臺）自然人、法人或其他組織預售商品房的，還需提交涉外項目國家安全審查批準文件；

6、預售已被抵押的商品房，預售登記應當由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人雙方共同申請，還需提交抵押權(quán)人同意預售的材料。

市或者區(qū)、縣房屋行政管理部門對申請資料齊全，已聯(lián)機簽約且符合轉(zhuǎn)讓辦法規(guī)定相關條件的預售商品房，在商品房預售合同上加蓋預售登記章。

以下情況商品房預售合同不能進行網(wǎng)上聯(lián)機打印，房屋行政管理部門不予辦理預售登記手續(xù)：

1、該商品房不在預售許可范圍內(nèi)；

2、該商品房已取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書或取得竣工備案表超過四個月；

3、該商品房已被其他買受人聯(lián)機簽約或已預售登記；

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱與核準預售許可的預售人名稱不一致；

5、該商品房被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利。

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十二、如何辦理竣工備案？

建設單位應在項目竣工驗收合格之日起1 5日內(nèi)到北京市建委或區(qū)縣建委辦理竣工驗收備案手續(xù)，詳見網(wǎng)上備案地址：http://210.75.213.171:8000。

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十三、交付預售商品房應符合哪些條件？

1、取得建筑工程竣工驗收備案表；

2、取得商品房面積實測技術(shù)報告書；

3、預售合同約定的其他交付條件。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在交付日的7日前書面通知預購人辦理交付手續(xù)的時間、地點及預購人應當攜帶的證件、文件。交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向預購人出具前款規(guī)定的文件；交付住宅的，還應當同時向預購人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

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十四、如何進行房屋所有權(quán)初始登記？

竣工驗收后，開發(fā)企業(yè)提交以下材料至北京市房屋權(quán)屬登記事務中心（東城區(qū)和平里北街2號）或區(qū)縣房屋登記部門辦理房屋所有權(quán)初始登記：

1、申請書；

2、房屋面積測量成果報告；

3、四至表；

4、位置示意圖；

5、房屋狀況表；

6、申請人身份證明(復印件)或法人資格證明(年檢合格的營業(yè)執(zhí)照、批準證書等復印件)，委托代理人申請登記的，還應提交授權(quán)委托書、代理人資格身份證明(復印件)；

7、建設工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃驗收合格證明（復印件）；

8、房屋竣工驗收備案證明（復印件）；

9、竣工項目地價款核實復函；

10、商品房的公共部位建筑面積分攤材料；

11、國有土地使用證（復印件）；

12、拆遷補償結(jié)案證明（復印件）；

13、需提交的其他補充材料。

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十五、商品房現(xiàn)售應滿足哪些條件?

商品房現(xiàn)房銷售應取得房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程(房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)必備)

房地產(chǎn)開發(fā)流程（詳細）

第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設立 房地產(chǎn)開發(fā)公司設立階段的法律程序

一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設立

1、公司設立準備

2、申請資質(zhì)等級審批

3、申請辦理企業(yè)名稱預先核準

4、辦理工商注冊登記

5、辦理稅務登記

二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設立

6、申請批準項目建議書

7、辦理企業(yè)名稱登記

8、送審合資或合作合同、章程

9、申領外商投資企業(yè)批準證書

10、辦理企業(yè)登記

房地產(chǎn)開發(fā)公司設立階段的相關稅費

1、企業(yè)法人開業(yè)登記費

2、企業(yè)法人變更登記費

3、企業(yè)法人檢驗費

4、補、換、領證照費

第二步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究 房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報規(guī)劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關稅費

1、可行性研究費

2、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

第三步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計和市政配套 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計

1、申報選址定點

2、申報規(guī)劃設計條件

3、委托作出規(guī)劃設計方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設計方案

7、住宅設計方案的專家組審查

8、落實環(huán)?！叭龔U”治理方案

9、委托環(huán)境影響評價并報批

10、建設工程勘察招、投標

11、委托地質(zhì)勘探

12、委托初步設計

13、申報、審定初步設計

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實市政公用設施配套方案

16、報審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的相關稅費

1、工程勘察（測量）費

2、工程設計費

3、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

4、竣工檔案保證金

5、臨時用地費

6、臨時建設工程費

7、建設工程勘察招標管理費

8、勘察設計監(jiān)督管理費

9、古建園林工程設計費 第四步 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得 取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序

一、國有土地使用權(quán)的出讓

1、辦理建設用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

10、領取臨時國有土地使用證

11、領取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還

二、國有土地使用權(quán)的劃撥

13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請

14、主管部門現(xiàn)場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報批

16、取得劃撥用地批準

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

19、簽訂征地協(xié)議

20、簽訂補償安置協(xié)議

21、確定勞動力安置方案

22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結(jié)戶口

27、調(diào)查戶口核實勞動力

28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作

30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

31、地上物作價補償工作

32、征地結(jié)案 取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關稅費

1、地價款（土地出讓金）

2、資金占用費

3、滯納金

4、土地使用費

5、外商投資企業(yè)土地使用費

6、防洪工程建設維護管理費

7、土地閑置費

8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費

9、城鎮(zhèn)土地使用稅

10、地價評估費

11、出讓土地預訂金

12、征地管理費

13、土地補償費

14、青苗及樹木補償費

15、地上物補償費

16、勞動力安置費

17、超轉(zhuǎn)人員安置費

18、新菜田開發(fā)建設基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置 房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結(jié)

7、暫停辦理相關事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發(fā)放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關稅費

1、房屋拆遷補償費

2、搬家補助費

3、提前搬家獎勵費

4、臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費）

5、清理費

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費

7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助

8、一次性異地安置補助費

9、房屋拆遷管理費

10、房屋拆遷服務費

費

第六步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工、建設、竣工階段 房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準備工作

1、領取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊

2、項目轉(zhuǎn)入正式計劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設費

4、交納自來水廠建設費

5、交納污水處理廠建設費

6、交納供熱廠建設費

7、交納供電貼費及電源建設集資費

8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)

9、設計單位出報批圖

10、出施工圖

11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證

15、領取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設招投標

16、辦理招標登記、招標申請

17、招標準備

18、招標通告

19、編制招標文件并核準 20、編制招標工程標底

21、標底送審合同預算審查處確認

22、標底送市招標辦核準，正式申請招標

23、投標單位資格審批

24、編制投標書并送達

25、召開招標會，勘察現(xiàn)場

26、召開開標會議，進行開標

27、評標、決標

28、發(fā)中標通知書

29、簽訂工程承包合同

30、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理

31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)

32、建設工程監(jiān)理

33、辦理開工統(tǒng)計登記

34、交納實心黏土磚限制使用費

35、辦理開工前審計

36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

37、領取固定資產(chǎn)投資許可證

38、報裝施工用水、電、路

39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門

40、協(xié)調(diào)交通管理部門

41、交納綠化建設費，簽訂綠化協(xié)議

42、領取建設工程開工證

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工

43、施工場地的“三通一平”

44、施工單位進場和施工暫設

45、工程的基礎、結(jié)構(gòu)施工與設備安裝

46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收

47、辦理單項工程驗收手續(xù)

48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》

49、商品住宅性能認定

50、竣工統(tǒng)計登記

51、辦理竣工房屋測繪

52、辦理產(chǎn)權(quán)登記

房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的相關稅費

1、三通一平費

2、自來水廠建設費

3、污水處理廠建設費

4、供熱廠建設費

5、煤氣廠建設費

6、地下水資源養(yǎng)蓄基金

7、地下熱水資源費

8、市政、公用設施建設費（大市政費）

9、開發(fā)管理費

10、城建綜合開發(fā)項目管理費

11、建筑行業(yè)管理費

12、綠化建設費

13、公園建設費

14、綠化補償費

15、路燈維護費

16、環(huán)衛(wèi)設施費

17、生活服務設施配套建設費（小區(qū)配套費）

18、電源建設集資費（用電權(quán)費）

19、外部供電工程貼費（電貼費）20、建安工程費

21、建設工程招投標管理費

22、合同預算審查工本費

23、質(zhì)量管理監(jiān)督費

24、竣工圖費

25、建材發(fā)展補充基金

26、實心黏土磚限制使用費

27、工程監(jiān)理費

28、工程標底編制管理費

29、機電設備委托招標服務費 30、超計劃用水加價

31、夜間施工噪聲擾民補償費

32、占道費

33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 第七步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序

一、中國境內(nèi)外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》

2、選定中介代理機構(gòu)和律師事務所

3、與購房者簽訂認購書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預售契約公證

7、辦理外銷商品房的預售登記

8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續(xù)

11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)

二、中國境內(nèi)內(nèi)銷商品房的銷售

12、提交完成建設項目投資證明

13、簽署預售內(nèi)銷商品房預售款監(jiān)管協(xié)議

14、辦理《內(nèi)銷商品房預（銷）售許可證》

15、銷售項目備案

16、委托中介代理機構(gòu)進行銷售

17、與購房者簽訂認購書

18、與購房者簽訂買賣契約

19、辦理預售登記 20、辦理轉(zhuǎn)讓登記

21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

22、樓宇交付入住

23、質(zhì)量保證書和使用說明書

24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)

三、中國境內(nèi)房地產(chǎn)出租的綜合管理

25、房屋出租權(quán)的確認

26、申請房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議

28、租賃當事人辦理租賃登記手續(xù)

29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租

30、房屋租賃關系的終止

四、中國境內(nèi)房地產(chǎn)出租的專項（外地來城市人員）管理

31、房屋出租權(quán)的確認

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書面租賃協(xié)議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)

五、中國境內(nèi)房地產(chǎn)的抵押

36、抵押權(quán)的設定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產(chǎn)抵押登記

39、抵押房地產(chǎn)的占管

40、抵押房地產(chǎn)的處分 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的相關稅費

1、營業(yè)稅

2、城市維護建設稅

3、教育費附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業(yè)所得稅

8、個人所得稅

9、房產(chǎn)稅

10、城市房地產(chǎn)稅

11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費

12、房屋所有權(quán)證工本費

13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費

14、房屋他項權(quán)利執(zhí)照費

15、房屋買賣登記費

16、房屋買賣手續(xù)費

17、房屋租賃審核備案手續(xù)費

18、向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費

19、來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費 20、房屋租賃登記費

21、房屋估價手續(xù)費

22、房屋公證估價手續(xù)費

23、房地產(chǎn)價格評估費

24、房地產(chǎn)中介服務費 第八步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的物業(yè)管理階段 房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序

1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批

2、簽署物業(yè)管理委托合同

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書

7、物業(yè)管理服務基本要求

8、物業(yè)管理委員會的設立

房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的相關稅費

1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費

2、共用部位共用設施設備維修基金

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費

4、高檔住宅物業(yè)管理費

5、經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理費

6、供暖費

房地產(chǎn)開發(fā)流程設計的涵義

房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設計是針對具體房地產(chǎn)開發(fā)項目所作的用來指導項目開發(fā)經(jīng)營全過程的綱領性文件，它根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點、房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的內(nèi)外條件，經(jīng)過系統(tǒng)分析、統(tǒng)籌安排來完成，它需要在房地產(chǎn)項目開發(fā)運作之前制定，它是一個粗線條的概略規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設計的主要依據(jù)有：①可行性研究報告，②房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司優(yōu)勢條件，②房地產(chǎn)開發(fā)項目的自身條件、外部可利用及限制性條件；④國家和上級有關指示；⑤房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司習慣作法；⑥國家有關法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程等。

房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設計的基本原則有：①堅持基本建設程序和開發(fā)經(jīng)營程序；②充分挖掘潛力，發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢；⑧從實際可能出發(fā)，積極穩(wěn)妥地安排，④積極采用各種開拓性

措施；⑤主要部分明確規(guī)定，一般部分大致要求。房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設計的作用有：①便于從全局出發(fā)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出安排，②作為綱領性文件，利于指導房地產(chǎn)開發(fā)的其它具體性計劃的編制；②有利于籌措資金和其它協(xié)作配合工作的談判；④有利于對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中容易出現(xiàn)問題的協(xié)調(diào)。

房地產(chǎn)開發(fā)項目手續(xù)流程

一、開發(fā)合同。辦事依據(jù)：《工程建設管理服務規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《湖北省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》。時間：取得土地使用權(quán)證，規(guī)劃申定后。

提交：

1、可行性研究報告;

2、資質(zhì)證明文件;

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目審批書;

4、土地手續(xù)（土地證或土地拍賣方案及成交確認書）;

5、經(jīng)規(guī)劃部門認定規(guī)劃平面圖、定位圖、豎向圖、管線圖;

6、前期物業(yè)管理合同（協(xié)議）;

7、相關規(guī)費繳納證明

8、項目開發(fā)資金監(jiān)管協(xié)議。發(fā)放：開發(fā)合同，項目手冊。

二、開發(fā)經(jīng)營許可證 辦事依據(jù)：《工程建設管理服務規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《湖北省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》。時間：取得開發(fā)合同后。

由房管分局審批后報市局辦理。）

三、單體工程審查

辦事依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條理》、《湖北省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條理》。

時間：簽定開發(fā)合同、規(guī)劃許可證、計委立項建施圖圖紙審查后，建設工程規(guī)劃許可證前。

提交：

1、當年計委計劃批文;

2、單體工程建施圖（圖紙審查中心審查過的）;

3、建施計劃書及投資計劃書;

4、開發(fā)合同、開發(fā)經(jīng)營許可證。發(fā)放：單體工程審查表。

四、預售許可證

辦事依據(jù) ：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條理》、《城市商品房預售管理辦法》《湖北省商品住宅質(zhì)量保證和使用說明書試行辦法》。

時間：單體工程建設投資達到四分之一，已取得施工許可證。

提交：

1、營業(yè)執(zhí)照：

2、資質(zhì)證書、開發(fā)合同、開發(fā)經(jīng)營許可證；

3、土地使用權(quán)證或合法用地文件；

4、建設工程規(guī)劃許可證；

5、開工許可證；

6、單體工程審查表；

7、施工合同；

8、工程施工進度計劃；9工程建設投資25%以上證明材料；

10、商品房預售方案；

11、備案回執(zhí)單；

12、平面圖、樓房表；

13、商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議；

14、《商品房住宅質(zhì)量保證書》、《使用說明書》。發(fā)放：預售許可證。

五、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收（分期綜合驗收）合格證明文件。

辦事依據(jù) ：《城市房地產(chǎn)管理法》、《湖北省城市新建住宅及配套設施建設與交付使用管理辦法》。

時間：規(guī)劃、綠化、質(zhì)檢驗收并合格后、房屋初始登記使用前。

提交：

1、開發(fā)項目綜合驗收申請；

2、開發(fā)項目竣工圖紙；

3、單體工程審查表；

4、規(guī)劃、綠化、質(zhì)檢驗收合格報告；

5、物業(yè)管理落實情況報告。發(fā)放：綜合驗收（分期綜合驗收）合格證明文件。

六、房屋初始登記

時間：綜合驗收（分期綜合驗收）后。

提交：

1、土地使用權(quán)證書或合法用地文件；

2、建設工程規(guī)劃許可證；

3、建設工程開工證明；

4、建設工程竣工驗收證明；

5、幢層戶平面圖；

6、房屋初始登記申請表；

7、聊城市房屋調(diào)查表；

8、營業(yè)執(zhí)照復印件；

9、綜合驗收（分期綜合驗收）證明文件。發(fā)放：房屋產(chǎn)權(quán)證。

七、轉(zhuǎn)移登記

時間：辦完大證，購房合同需備案后。

提交證件：1.身份證復印件，2.購房合同，3.聊城市房屋調(diào)查表，4.購房發(fā)票，5.契稅發(fā)票，6.商品房移交結(jié)算協(xié)議書，7.房屋轉(zhuǎn)移登記申請、審批書，8.測繪發(fā)票，9.維修基金繳款證明。發(fā)放：房屋產(chǎn)權(quán)證。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本費用票據(jù)管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本費用票據(jù)管理

高金平

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中的合法有效憑證應按下列原則掌握:支付給境內(nèi)單位或者個人的款項,且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的,以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證;支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金,以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證;支付給境外單位或者個人的款項,以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證,稅務機關對簽收單據(jù)有疑義的,可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明;國家稅務總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

一、合法憑據(jù)的理解

稅法規(guī)定,允許稅前扣除的金額,必須取得合法的憑據(jù)。許多稅務人員認為,企業(yè)列入成本費用的項目都必須取得發(fā)票,這是對稅收政策的誤解。這里的“合法憑據(jù)”,是指合法的原始憑證,包括經(jīng)濟合同、出庫單、入庫單、公證書、法院判決或裁定書、個人身份證復印件、匯款單據(jù)、收款收據(jù)、中介機構(gòu)或有關部門的證明等等,其中,按照《發(fā)票管理辦法》的規(guī)定,應當取得發(fā)票的,還必須取得發(fā)票?！鞍l(fā)票,是指在購銷商品,提供或者接受服務以及從事其他經(jīng)營活動中,開具、收取的收付款憑證。”

《發(fā)票管理辦法》第二十五條規(guī)定:“任何單位和個人不得自行擴大專業(yè)發(fā)票使用范圍。”

實際操作中掌握的原則是,凡屬于增值稅征稅范圍的業(yè)務(無論是否享受免稅優(yōu)惠),都必須開具增值稅發(fā)票(視具體情況分別開具專用發(fā)票或普通發(fā)票),凡屬于營業(yè)稅征稅范圍的業(yè)務(無論是否享受免稅優(yōu)惠),都必須開具營業(yè)稅發(fā)票。其中,屬于企業(yè)經(jīng)營范圍,并經(jīng)稅務機關核準的,企業(yè)可以領取發(fā)票自行開具,凡不屬于企業(yè)經(jīng)營范圍的,以及個人取得的應納增值稅或營業(yè)稅的收入,必須向稅務機關申請代為開具。另外,發(fā)票的形式多種多樣,例如火車票,雖然沒有稅務機關的監(jiān)制章,但屬于經(jīng)國家稅務總局核準的特種發(fā)票。依據(jù)上述原則,下列業(yè)務無須取得發(fā)票:工資薪金支出、土地出讓金、股權(quán)受讓款、拆遷補償費、稅款、捐贈支出、違約金(交易不成立)、賠償款、接受投資的不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)、境外勞務費(廣告費、傭金、利息、動產(chǎn)租金等)、同一法人實體內(nèi)部的總分支機構(gòu)及分支機構(gòu)之間發(fā)生的營業(yè)稅勞務、總分公司之間固定資產(chǎn)劃撥、以公司合并或分立方式取得的非現(xiàn)金資產(chǎn)等等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本合法憑據(jù)掌握的原則

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[ 2009 ]31 號)文件規(guī)定,企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的,不得計入計稅成本,待實際取得合法憑據(jù)時,再按規(guī)定計入計稅成本。但以下幾項預提(應付)費用可以在稅前扣除:(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的,在證明資料充分的前提下,其發(fā)票不足金額可以預提,但最高不得超過合同總金額的10 %。

(二)公共配套設施尚未建造或尚未完工的,可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷,或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

(三)應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

開發(fā)成本包括土地出讓金、拆遷補償費、前期開發(fā)費、工程建筑成本、公共配套設施(費)、開發(fā)間接費用等。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中的合法有效憑證應按下列原則掌握:(1)支付給境內(nèi)單位或者個人的款項,且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的,以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證;(2)支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金,以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證;(3)支付給境外單位或者個人的款項,以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證,稅務機關對簽收單據(jù)有疑義的,可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明;(4)國家稅務總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

三、開發(fā)成本各項支出有關票據(jù)的具體說明

1.土地出讓金。國稅發(fā)[ 1993 ]149 號文件規(guī)定,政府出讓土地,不征營業(yè)稅。因此不得開具發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)應以國土局開具的土地出讓金收據(jù)入賬。

2.拆遷補償費。房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶支付補償費,其業(yè)務流程并非被拆遷戶直接將土地使用權(quán)、地上建筑物轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)企業(yè),而是政府收回土地使用權(quán),再由政府與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂土地出讓合同。房地產(chǎn)企業(yè)采取支付拆遷補償費方式或拆遷安置方式取得土地使用權(quán)的, 房地產(chǎn)企業(yè)仍需按照財稅[2004 ]134 號文件規(guī)定補交契稅。國稅發(fā)[ 1993 ]149號文件還規(guī)定,因政府收回土地使用權(quán)而取得的補償金,不征營業(yè)稅。因此,被拆遷戶無需向房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票,而應當由房地產(chǎn)企業(yè)向主管稅務機關申請領用地方稅務局監(jiān)制的“某某市工商企業(yè)非商事收費收據(jù)”,主管稅務機關沒有上述收費收據(jù)的,可以由房地產(chǎn)企業(yè)采取自制憑證入賬。同時將政府拆遷文件、被拆遷人姓名、聯(lián)系方式、身份證號碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號碼、拆遷面積、補償標準、補償金額、被拆遷人簽章等檔案資料備置于本公司備查。

委托拆遷公司支付的拆遷補償費,也采用上述方式入賬。

國稅發(fā)[1993 ]149 號文件規(guī)定,拆除建筑物或構(gòu)筑物、平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業(yè),按“建筑業(yè)-其他工程作業(yè)”稅目征收營業(yè)稅,因此,向拆遷公司支付的拆遷勞務費,應取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。

房地產(chǎn)企業(yè)將拆遷工程(含拆遷補償費、拆遷勞務費)整個承包給拆遷公司的,應取得全額的建筑業(yè)發(fā)票,直接給被拆遷戶的補償費作為拆遷公司的成本處理,其憑據(jù)的取得同上。3.土地整理費。支付給其他公司的土地整理費,應取得工程所在地稅務機關出具的建筑業(yè)發(fā)票。

4.挖土費。支付給農(nóng)民工(非雇員)的挖土費等,不得采用工資表發(fā)放,應由個人向地稅機關申請開具《稅務機關代為開具統(tǒng)一發(fā)票(地稅)》。開具發(fā)票時,由稅務機關征收營業(yè)稅及附加、個人所得稅。稅務機關已征收個人所得稅的,房地產(chǎn)企業(yè)不再扣繳個人所得稅。5.設計費、工程監(jiān)理費、項目咨詢服務費。

A 境內(nèi)服務單位。根據(jù)營業(yè)稅暫行條例及其實施細則、國稅發(fā)[ 1993 ]149 號文件規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)向境內(nèi)公司支付的設計費、監(jiān)理費、項目咨詢費,應當取得提供服務的單位機構(gòu)所在地稅務機關提供的服務業(yè)發(fā)票。

B 境外服務公司。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定,從2009 年1 月1 日起,境內(nèi)企業(yè)接受境外企業(yè)應稅勞務的,境外單位也負有營業(yè)稅納稅義務,稅款由境外單位在境內(nèi)的代理單位負責代扣代繳,沒有代理單位的,由接受勞務的單位代扣代繳。支付給境外單位或者個人的款項,以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證,稅務機關對簽收單據(jù)有疑義的,可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明。6.建筑工程。

房地產(chǎn)企業(yè)的建筑工程是指新建、改建開發(fā)產(chǎn)品的工程作業(yè)。

(1)包工包料。應取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。發(fā)票金額與承包額相等。

(2)包工不包料(甲供材)?！稜I業(yè)稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定,除銷售自產(chǎn)貨物并提供建筑業(yè)勞務外,納稅人提供建筑業(yè)勞務(不含裝飾勞務)的,其營業(yè)額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內(nèi),但不包括建設方提供的設備的價款。甲供材和勞務費的營業(yè)稅均由發(fā)包方承擔,施工單位是該營業(yè)稅的納稅義務人。現(xiàn)舉例說明: 某房地產(chǎn)企業(yè)取得材料供應商的增值稅普通發(fā)票,賬務處理如下: 借:庫存材料10000000

貸:銀行存款10000000 由于施工單位的承包額(應結(jié)算價款)在預算時是不含甲供材的金額,但要包含甲供材部分的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加(以下簡稱“營業(yè)稅及附加”)33.3 萬元。若總工程價款中甲供材料1000 萬元,不含稅勞務費(含管理費)2000 萬元, 營業(yè)稅及附加3000/(11000 = 2103.34(萬元),應取得施工單位開具建筑業(yè)發(fā)票的金額等于應支付給施工單位的價款2103.34 萬元。其中: ①撥付材料時,賬務處理如下: 借:開發(fā)成本-建筑工程成本-材料成本10000000

貸:庫存材料10000000

入賬憑據(jù):材料撥付單。

根據(jù)財稅[ 2006 ]177 號文件規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)向異地施工單位支付工程價款應代扣代繳營業(yè)稅。這里,應就甲供材部分的營業(yè)稅及附加履行代扣繳義務。賬務處理如下: 借:預付賬款-施工單位344500

貸:銀行存款11500

應交稅費-扣繳營業(yè)稅及附加333000 入賬憑據(jù):工程所在地建筑業(yè)發(fā)票34.45 萬元、營業(yè)稅及附加完稅憑證復印件(原件交由施工單位作賬)。

②撥付工程款2068.89 萬元,應扣繳營業(yè)稅及 附加68.89 萬元。賬務處理如下: 借:預付賬款20688900

貸:銀行存款20000000

應交稅費-扣繳營業(yè)稅及附加688900 入賬憑據(jù):工程所在地建筑業(yè)發(fā)票2068.89 萬元、營業(yè)稅及附加完稅憑證復印件(原件交由施工單位作賬)。

合計取得建筑業(yè)發(fā)票2068.89 + 34.45 = 2103.34(萬元)。③將預付工程款結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本時,賬務處理如下: 借:開發(fā)成本-建筑工程成本-施工費21033400

貸:預付賬款21033400 注意事項: ①建筑工程“甲供材”業(yè)務,不應要求施工單位開具全額(含甲供材)的建筑業(yè)發(fā)票,因為施工單位沒有材料發(fā)票作成本。只有房地產(chǎn)企業(yè)將自購材料銷售給施工單位(房地產(chǎn)企業(yè)給施工單位開具增值稅發(fā)票,并繳納增值稅),施工單位才能給房地產(chǎn)企業(yè)開具全額(含材料價款)的建筑業(yè)發(fā)票,這就不是“甲供材”業(yè)務,而是“包工包料”了。

②建筑工程分包。建筑工程分包,是指A 建筑公司將承包工程的一部分轉(zhuǎn)包給B 建筑公司負責施工。房地產(chǎn)企業(yè)只與總承包人A 發(fā)生業(yè)務關系,不與分包方B 結(jié)算價款。總承包人A 支付給分包方B的工程款項,由分包方B 給總承包人A 出具建筑業(yè)發(fā)票,與房地產(chǎn)企業(yè)無關。7.裝飾工程。

裝飾,是指對建筑物、構(gòu)筑物進行修飾,使之美觀或具有特定用途的工程作業(yè)。(1)包工包料。與建筑工程相同。

(2)包工不包料(清包工或稱甲供材)。以清包工形式提供的裝飾勞務是指:工程所需的主要原材料和設備由客戶自行采購,納稅人只向客戶收取人工費、管理費及輔助材料費等費用的裝飾勞務。財稅[ 2006 ]114 號文件規(guī)定:“納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務,按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入(不含客戶自行采購的材料價款和設備價款)確認計稅營業(yè)額?！睋?jù)此,房地產(chǎn)企業(yè)自行采購的裝飾材料直接憑增值稅發(fā)票入賬,向施工單位支付的清包工裝飾費用,應當取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。8.設備安裝。

(1)房地產(chǎn)企業(yè)從商家或生產(chǎn)廠家采購設備,再由房地產(chǎn)企業(yè)與安裝公司簽訂安裝合同的,應當取得商家或廠家的增值稅發(fā)票,并僅就安裝費的部分,由安裝公司出具工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。安裝費營業(yè)稅的計稅依據(jù)不含設備。

(2)商業(yè)企業(yè)外購設備銷售給房地產(chǎn)企業(yè)同時提供安裝服務,商業(yè)企業(yè)收取的價款中既包括設備

價款,又包括安裝費,這屬于增值稅混合銷售業(yè)務,全額繳納增值稅,不征營業(yè)稅。因此,商業(yè)企業(yè)應給房地產(chǎn)公司出具全額的增值稅發(fā)票。至于是商家自己的員工負責安裝,還是商家再聘請其他安裝公司安裝,就與房地產(chǎn)企業(yè)無關了,那是商家的成本。營業(yè)執(zhí)照名稱為某某安裝公司或某某工程公司,并且取得安裝資質(zhì)的企業(yè),如果是外購設備銷售并負責安裝,屬于商業(yè)行為,按照增值稅混合銷售業(yè)務征收增值稅,不征營業(yè)稅。應全額開具增值稅發(fā)票,不得開具營業(yè)稅發(fā)票。但如果是房地產(chǎn)企業(yè)自行采購設備或者委托安裝公司采購設備的,設備生產(chǎn)廠家開具的增值稅發(fā)票臺頭應為房地產(chǎn)企業(yè),這種情況下,安裝公司僅就安裝費金額征收營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)應取得安裝工程所在地建筑業(yè)發(fā)票,發(fā)票金額就是安裝費金額,不含設備價款。(3)工業(yè)企業(yè)自產(chǎn)貨物并負責安裝。根據(jù)《增值稅暫行條例實施細則》、《營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定,提供建筑業(yè)勞務的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為,應當分別核算應稅勞務的營業(yè)額和貨物的銷售額,其應稅勞務的營業(yè)額繳納營業(yè)稅,貨物銷售額繳納增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)應分別取得增值稅發(fā)票和工程所在地稅務機關出具的建筑業(yè)發(fā)票。9.房屋維修。

房屋維修在稅法中稱之為“修繕”,是指對建筑物、構(gòu)筑物進行修補、加固、養(yǎng)護、改善,使之恢復原來的使用價值或延長其使用期限的工程作業(yè)。根據(jù)國稅發(fā)[1993 ]149 號文件規(guī)定,房屋修繕按照“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。因此,房地產(chǎn)企業(yè)支付的房屋維修費用,也應取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。允許記入開發(fā)成本的房屋維修費用是指開發(fā)產(chǎn) 品完工前的維修費用。10.綠化工程。

綠化工程往往與建筑工程相連,或者本身就是建筑工程的一個組成部分。例如:綠化與平整土地就分不開,而平整土地本身就屬于建筑業(yè)中的“其他工程作業(yè)”。國稅函[ 1995 ]156 號文件規(guī)定:“為了減少劃分,便于征管,對綠化工程按’建筑業(yè)-其他工程作業(yè)’征收營業(yè)稅?！币虼?房地產(chǎn)企業(yè)將綠化工程承包給園林綠化公司,應取得按承包金額開具的工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。如果房地產(chǎn)企業(yè)自購花草、樹木,聘請園林綠化公司負責施工的,按建筑工程-包工不包料(即“甲供材”)業(yè)務處理。

（以上營業(yè)稅法定代扣代繳義務已取消，需要與稅務主管機關單獨簽訂委托代征協(xié)議后才能代扣代繳）

第四篇：企業(yè)經(jīng)營活動分析

企業(yè)基本生產(chǎn)經(jīng)營情況有以下主要內(nèi)容：

一、基本概況，包括公司類型（是否有限公司）、經(jīng)濟性質(zhì)（國有或民營）、員工人數(shù)、注冊資金、主營產(chǎn)品、經(jīng)營方式（批發(fā)或零售）。

二、生產(chǎn)經(jīng)營，包括資產(chǎn)規(guī)模（資產(chǎn)總計）、主營業(yè)務、市場區(qū)域、近幾年平均銷售收入、盈利或虧損。

三、發(fā)展方向，包括下一步的營銷管理機制不斷完善情況、產(chǎn)品創(chuàng)新情況、開拓市場情況。

第五篇：北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法

北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 2007年05月28日 15時22分 1496 主題分類: 財稅審計 土地房產(chǎn)

“房地產(chǎn)” “土地增值稅”

北京市地方稅務局關于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的通知

京地稅地[2007]134號

各區(qū)、縣地方稅務局、各分局：

為了進一步加強土地增值稅清算的管理工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》和《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）及土地增值稅相關政策文件，市局制定了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》），現(xiàn)印發(fā)給你們，并就有關問題通知如下，請一并依照執(zhí)行。

一、土地增值稅清算工作是土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，是依法行政，確保國家足額入庫的重要保證。各局在強化土地增值稅稅款預征工作的同時，要認真貫徹落實《管理辦法》的精神，做好土地增值稅清算的各項管理工作。

二、為了更好地開展清算工作，各局應依照《管理辦法》，結(jié)合本地區(qū)土地增值稅征管的實際情況，制定本局清算工作的具體工作流程，落實崗位責任，確保清算土地增值稅稅款工作的順利實施。

北京市地方稅務局 二○○七年四月九日

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》和《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》及有關文件的規(guī)定，制定本辦法。

第二條 凡從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應辦理清算土地增值稅手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，包括未預征土地增值稅稅款的房地產(chǎn)開發(fā)項目，均適用本辦法。

第三條 土地增值稅清算以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象，對一個清算項目中既有普通標準住宅工程又有其他商品房工程的，應分別核算增值額。

第四條 納稅人在辦理土地增值稅清算稅款手續(xù)時應在報送有關資料的同時附送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱《鑒證報告》，標準格式見附件1）。

第二章 清算條件

第五條 符合下列情況之一的，納稅人應到主管地方稅務機關辦理土地增值稅清算手續(xù)：

（一）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。

（四）納稅人申請注銷稅務登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

第六條 符合下列情況之一的，主管地方稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（一）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已通過竣工驗收，在整個預（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達到可銷售總建筑面積的比例85％（含）以上的。

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

（三）經(jīng)主管地方稅務機關進行納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，認為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。

第三章 清算申請與受理

第八條 凡符合應辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應在90日內(nèi)向主管地方稅務機關提出清算稅款申請，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》（附件2），經(jīng)主管地方稅務機關核準后，即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。對納稅人清算土地增值稅申請不符合受理條件的，應將不予核準的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。

第九條 凡主管地方稅務機關要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管地方稅務機關應出具《土地增值稅清算通知書》（附件3）并送達納稅人。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管地方稅務機關。經(jīng)主管地方稅務機關核準后，在90日內(nèi)辦理清算稅款手續(xù)。

第十條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應向主管稅務機關提交有關清稅項目資料，并填寫《土地增值稅清算材料清單》（附件4）。須提交的有關資料如下：

（一）項目竣工清算報表，當期財務會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細表、已完工開發(fā)項目成本表）等。

（二）國有土地使用權(quán)證書。

（三）取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。

（四）清算項目的預算、概算書、項目工程合同結(jié)算單。

（五）能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明及借款合同。

（六）銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。

（七）清算項目的工程竣工驗收報告。

（八）清算項目的銷售許可證。

（九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等。

（十）《土地增值稅清算鑒證報告》。

（十一）《土地增值稅納稅申報表

（一）》。

（十二）稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。

第十一條 納稅人應準確、據(jù)實填寫各類清算申報表和相關表格；納稅人委托中介機構(gòu)代理進行清算鑒證的，在《鑒證報告》中應詳細列舉清算項目的收入、扣除項目和進行土地增值稅清算的相關鑒證信息。

第十二條 主管地方稅務機關在收取納稅人提交的申請材料和《鑒證報告》時，應認真核對納稅人提供的資料，并嚴格按照《鑒證報告》標準格式進行驗收，對納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務機關應予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（附件5）交納稅人轉(zhuǎn)入審核程序。對納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報告》內(nèi)容不規(guī)范、審計事項情況不清楚的，應退回納稅人重新修改《鑒證報告》或補充資料，并向納稅人開具《土地增值稅清算補充材料通知書》（附件6）交納稅人，待清算資料補充完整后，重新辦理稅款清算手續(xù)。

第四章 清算審核

第十三條 主管地方稅務機關應自受理納稅人清算申請之日起90日內(nèi)完成清算審核工作，不含納稅人應稅務機關要求的補正資料時間。

第十四條 主管地方稅務機關應認真審核納稅人提供的證明憑證、資料是否真實有效；審核《鑒證報告》的真實性；格式的規(guī)范性；內(nèi)容的齊全性，內(nèi)容應包含開發(fā)項目總建筑面積、批準總銷售面積、企業(yè)總自用面積、總配套設施面積、項目分類用途情況、允許分攤的配套設施面積、本次土地增值稅清算面積，審核各表格扣除項目內(nèi)容與相關資料的關系等。主管地方稅務機關有權(quán)對《鑒證報告》的工作底稿進行抽查和檢查。

第十五條 清算項目銷售收入的確定。銷售收入是指銷售商品房所取得的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。收入的確認重點審核企業(yè)預售款和相關的經(jīng)濟收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，同時應審核向購買方收取的房價款中是否包含代收費用。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，取得其收入確定由主管地方稅務機關按照當期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價格核定。

對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無法提供收入資料或提供收入資料不實造成成交價格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務機關依照上述方法的市場價格核定。

第十六條 對清算項目扣除項目金額的確定，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定計算，發(fā)生的各項成本和費用應按實際發(fā)生額確認扣除；對納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項預提（或應付）費用不得包括在扣除項目金額中。

第十七條 納稅人應向稅務機關提供合法有效憑證，方可據(jù)實扣除項目金額的范圍如下：

（一）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。

（二）納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中實際發(fā)生的土地征用費用、耕地占用稅、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的安置及補償費用等支出。

（三）納稅人在銷售房地產(chǎn)過程中繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。

第十八條 對開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（簡稱開發(fā)成本）中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用等，按實際發(fā)生額據(jù)實扣除。對納稅人進行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，稅務機關應按核定辦法扣除：

（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；

（二）提供的開發(fā)成本資料不實的；

（三）發(fā)現(xiàn)《鑒證報告》內(nèi)容有問題的；

（四）虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的；

（五）清算項目中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務局制定的《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當理由的。

第十九條 地方稅務機關根據(jù)建設部門定期公布的建安指導價格，結(jié)合商品房用途、結(jié)構(gòu)等因素制定《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》，并據(jù)此核定第十八條所列四項開發(fā)成本的扣除額?！斗诸惙慨a(chǎn)單位面積建安造價表》及核算方法，由市地方稅務局另行制定下發(fā)。

第二十條 公共配套設施費的扣除范圍確認，以房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營利性的社會公共事業(yè)設施所發(fā)生的支出確定。非營利性的社會公共事業(yè)設施主要是指：物業(yè)辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學校、醫(yī)院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。由于各開發(fā)項目配套設施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設施面積后再計算分攤。

對于成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設施費用，在先期清算時應按實際發(fā)生的費用進行分攤。

對于后期清算時實際支付的公共配套設施費用分攤比例大于前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調(diào)整分攤。

第二十一條 對開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（銷售費用、管理費用、財務費用）扣除的確定，對財務費用中的利息支出凡能夠按清算項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5％計算扣除。

對財務費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分攤或提供金融機構(gòu)利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10％進行計算扣除。

第五章 清算管理

第二十二條 各區(qū)縣地方稅務局要做好土地增值稅的清算管理工作，認真查驗和審核清算企業(yè)報送的《鑒證報告》內(nèi)容及相關資料，在審查清算項目過程中因鑒證事項或其他問題需要納稅人進一步補充與清算項目相關的證明資料時，決定暫停清算，應向納稅人開具《土地增值稅清算中止核準通知書》（附件7），待納稅人重新補充證明資料后，再辦理稅款清算手續(xù)。對納稅人不能按主管稅務機關規(guī)定期限提交補正材料的，應將清算項目資料移交給稅務稽查部門，由稽查部門進行清算工作。

第二十三條 主管地方稅務機關經(jīng)過清算審核后，對清算項目需要進行納稅評估的，應將全部資料移交納稅評估部門進行清算評估工作，經(jīng)過納稅評估后，決定對納稅人申請的清稅項目不予核準，需轉(zhuǎn)入檢查程序進行檢查的，應向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準通知書》（見附件8）送達納稅人，并將全部清稅資料移交稽查部門，按照有關規(guī)定進行稽查檢查工作。

第二十四條 主管地方稅務機關在清算項目審核中，發(fā)現(xiàn)有下列情況的之一的，應將全部資料移交納稅評估或稽查部門進行清算工作。

（一）納稅人辦理清稅時，報送的《鑒證報告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報后，《鑒證報告》仍不符合要求的；

（二）納稅人辦理清稅時，提供《鑒證報告》需要退稅的；

（三）納稅人未按土地增值稅政策規(guī)定預繳稅款的。

第二十五條 地方稅務機關在清算審核、納稅評估、稽查檢查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以按確定的銷售收入進行核定征收土地增值稅（征收率另行制定）。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置財務帳簿未設置的；或雖設置財務帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項目金額的；

（二）擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；

（三）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期改正，逾期仍不清算的；

（四）納稅人未如實進行土地增值稅清算申報，計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

第二十六條 主管地方稅務機關通過清算審核對清算項目需要進行核定征收的，應向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準通知書》和《土地增值稅核定征收通知書》（見附件9）送達納稅人。

地方稅務機關通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅評估或稽查檢查需要進行核定征收的，應向納稅人開具《土地增值稅核定征收通知書》送達納稅人。

第二十七條 經(jīng)地方主管稅務機關清算審核后，需辦理退還土地增值稅手續(xù)的，依照《北京市地方稅務局退稅管理暫行辦法》（京地稅征[2003]686號）規(guī)定的程序辦理退稅手續(xù)。

第二十八條 主管稅務機關負責將清算工作中形成的資料與原保存的該項目稅務資料按照《北京市地方稅務局稅務檔案管理辦法》（京地稅檔[2004]73號）的有關規(guī)定合并立卷。對于成片開發(fā)分批清算土地增值稅的項目，應在全部辦理清算土地增值稅稅款工作后再進行歸檔。

第六章 對中介機構(gòu)的管理

第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算專項鑒證業(yè)務，可由納稅人委托具有主管部門批準資質(zhì)的中介機構(gòu)進行。

第三十條 中介機構(gòu)應對不同用途的房地產(chǎn)開發(fā)清算項目所涉及的收入、成本、費用等情況加以區(qū)分并說明情況。

第三十一條 中介機構(gòu)對清算項目的總體基本情況、不同用途的面積劃分情況、銷售收入、成本及費用等情況進行鑒證。中介機構(gòu)應按稅務機關規(guī)定的《鑒證報告》范本和內(nèi)容對鑒證情況出具《鑒證報告》，供稅務部門參考，并接受稅務機關要求提供清算項目鑒證工作底稿的查驗核實工作。

第三十二條 對中介機構(gòu)出具的《鑒證報告》，經(jīng)稅務機關審核退回后，仍未達到清算要求的，將不允許再從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務工作。

第七章 清算處罰

第三十三條 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人存在未及時、如實進行土地增值稅清算申報、提供虛假納稅資料、偷稅等稅收違法行為的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條、六十三條、六十四條等有關規(guī)定進行處罰。

第三十四條 稅務機關在土地增值稅清算審核工作中，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)中介機構(gòu)違反有關稅收法律、法規(guī)出具虛假鑒證報告，造成納稅人少繳、未繳土地增值稅的，除按照《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第九十八條規(guī)定進行處罰外，還應對違紀單位進行通報，凡對被通報的中介機構(gòu)出具的鑒證報告，在辦理土地增值稅清算工作時均不予認可。

第八章 附則

第三十五條 本辦法所涉及各文書和表格均列舉在附件中。

第三十六條 此前規(guī)定與本辦法不一致的，按本辦法執(zhí)行。

第三十七條 本辦法自下發(fā)之日起開始執(zhí)行。

第三十八條 自本通知生效之日起，原《北京市地方稅務局關于印發(fā)北京市地方稅務局清算土地增值稅稅款管理工作規(guī)程的通知》（京地稅地[2004]628號）和《北京市地方稅務局印發(fā)關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅附送專項審計報告的管理辦法的通知》（京地稅地[2002]305號）廢止。

附件：

1、北京市土地增值稅清算鑒證報告

2、北京市土地增值稅清算申請表

3、北京市土地增值稅清算通知書

4、北京市土地增值稅清算材料清單

5、北京市土地增值稅清算受理通知書

6、北京市土地增值稅清算補充材料通知書

7、北京市土地增值稅清算中止核準通知書

8、北京市土地增值稅清算終止核準通知書

9、北京市土地增值稅核定征收通知書

附件1：

北京市土地增值稅清算鑒證報告

單位簽章：年月日土地增值稅鑒證報告

（200）土增鑒字 號

單位：

我們接受委托，對貴單位轉(zhuǎn)讓“ “項目取得的收入應繳納的土地增值稅進行了查證。我們查證的依據(jù)是《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《實施細則》及相關政策規(guī)定，并參照《中國注冊會計師獨立審計準則》對貴單位所提供的憑證、帳冊、財務會計報告、有關納稅資料和數(shù)據(jù)實施了我們認為必要的鑒證程序，同時還包括查閱、核對施工圖紙及相關資料、查看現(xiàn)場。貴單位對所提供的會計資料、納稅資料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是出具客觀公正的鑒證報告。

經(jīng)審核，貴單位“ “項目：

取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入為 元；

其中：

1、貨幣收入 元；

2、實物收入 元；

3、其他收入 元；

扣除項目總金額為 元；

其中：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額為 元；

2、土地征用及拆遷補償費為 元；

3、開發(fā)土地和新建房及配套設施的四項成本為 元；

4、公共配套設施費的成本為 元；

5、開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用為 元；

6、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金為 元；

7、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除額為 元；

增值額為 元；

增值額與扣除項目金額之比 %；

應繳土地增值稅稅額為 元；

免繳土地增值稅稅額為 元；

已繳土地增值稅稅額為 元；

項目竣工清算應補（退）土地增值稅稅額為 元。

特此報告附件：

1、《土地增值稅納稅鑒證表》

2、《土地增值稅繳款情況匯總表》

3、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表》

4、《扣除項目匯總表》

5、《取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表》

6、《土地征用及拆遷補償費鑒證表》

7、《前期工程費鑒證表》

8、《建筑安裝工程費鑒證表》

9、《基礎設施費鑒證表》

10、《開發(fā)間接費用鑒證表》

11、《公共配套設施費鑒證表》

12、《利息支出鑒證表》

13、《與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金鑒證表》

中介機構(gòu)負責人：中國注冊稅務（會計）師：

中介機構(gòu)名稱：中國注冊稅務（會計）師：

地址：聯(lián)系電話：

年 月 日

土地增值稅納稅鑒證說明

我們接受委托，對貴單位轉(zhuǎn)讓“ “項目，應繳納的土地增值稅進行了審計，現(xiàn)將審計情況說明如下：

一、整體基本情況：

項目簡介

（1）項目座落地

（2）總建筑面積

（3）批準總銷售面積

（4）總自用面積

（5）總配套設施面積

（6）本次清算建筑面積

（7）項目分類用途情況

（8）項目裝飾裝修情況

（9）允許分攤的配套設施面積

（10）竣工驗收情況

（11）符合普通標準住宅面積情況

（12）立項批復文件

（13）稅務機關要求提供的其他有關情況等

（14）

二、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入說明：（貨幣收入、實物收入、其他收入）

三、扣除項目有關情況說明：依據(jù)土地增值稅政策規(guī)定，對成本所涉及的項目加以詳細說明。

四、納稅情況詳細計算過程：

五、其他審核事項說明：

中國注冊稅務（會計）師：

中國注冊稅務（會計）師：

年 月 日

表1：

北京市土地增值稅納稅鑒證表

項目起止日期： 年 月 日至 年 月 日

金額單位：元

納稅人名稱 納稅人 地址 聯(lián)系人電話

經(jīng)濟類型 行 業(yè) 直接主管部門

開戶銀行 賬 號 郵 政 編 碼

項目名稱 項目地址

項目 行 次 中介鑒證數(shù)

一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額 1

其中 轉(zhuǎn)讓土地收入 2

轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物收入 3

二、扣除項目金額合計 4

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 5

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本 6

其中 土地征用及拆遷補償費 7

前期工程費 8

建筑安裝工程費 9

基礎設施費 10

公共配套設施費 11

開發(fā)間接費用 12

3、房地產(chǎn)開發(fā)費用 13 其中 利息支出 14 其他房地產(chǎn)開發(fā)費用 15

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金 16 其中 營業(yè)稅 17 城市維護建設稅 18 教育費附加 19

5、財政部規(guī)定的加計20%扣除數(shù) 20

三、增值額 21

四、增值額與扣除項目金額之比（%）22

五、適用稅率（%）23

六、速算扣除系數(shù)（%）24

八、應繳土地增值稅稅款 25

九、免繳土地增值稅稅款 26

十、已繳土地增值稅稅款 27

十一、項目清算應補土地增值稅稅額 28

十二、項目清算應退土地增值稅稅額 29 中介機構(gòu)：（公章）單位：（公章）

機構(gòu)負責人：財務負責人：

中國注冊稅務（會計）師：（簽章）年月日

助理人員：年月日

表2：

北京市土地增值稅繳款情況匯總表

金額單位：元

納稅人名稱 納稅人地址 聯(lián)系人、電話

經(jīng)濟類型 行業(yè) 直接主管部門

開戶銀行 賬號 郵政編碼

項目名稱 項目地址

稅款入庫日期 行次 繳款書號碼 金額

合計

中介機構(gòu)：（公章）單位：（公章）

機構(gòu)負責人：財務負責人：

中國注冊稅務（會計）師：（簽章）年月日

助理人員：年月日

表3：

北京市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表

取得收入起止日期：年月日至年月日金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期

復核人 日期

開發(fā)商品房收入類別 企業(yè)提供數(shù) 中介調(diào)整數(shù) 確定收入數(shù) 備注

銷售貨幣金額

換取非貨幣性資產(chǎn)作價金額

分配股東作價金額

分配投資人作價金額

用于職工福利作價金額

用于職工獎勵作價金額

用于贊助作價金額

對外投資金額

抵償債務金額

取得其他收益金額

合計

中介機構(gòu)：（公章）單位：（公章）

機構(gòu)負責人：財務負責人：

中國注冊稅務（會計）師：（簽章）年月日

助理人員：年月日

表4：

北京市扣除項目匯總表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期

復核人 日期

項目 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

其中 土地征用及拆遷補償費

前期工程費

建筑安裝工程費

基礎設施費

公共配套設施費

開發(fā)間接費用

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用

其中 利息支出

其他房地產(chǎn)開發(fā)費用

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金

其中 營業(yè)稅

城市維護建設稅

教育費附加

5.財政部規(guī)定的加計20%扣除數(shù)

合計

中介機構(gòu)：（公章）單位:（公章）

機構(gòu)負責人：財務負責人：

中國注冊稅務（會計）師:（簽章）年月日

助理人員：年月日

表5：

北京市取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期

復核人 日期

項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注

支付的土地出讓金

支付地價款金額

交納的有關稅費

其中：

合計

表6：

北京市土地征用及拆遷補償費鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期

復核人 日期

項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注

土地征用費用

耕地占用稅

勞動力安置費

安置動遷用房支出

拆遷補償款

合計

表7：

北京市前期工程費鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期

復核人 日期

項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注

規(guī)劃費用

設計費用

項目可行性研究費用

水文費用

地質(zhì)費用

勘探費用

測繪費用

七通一平支出

合計

表8：

北京市建筑安裝工程費鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期

復核人 日期

項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注

建筑工程費用

安裝工程費用

支付給承包方費用

其他建筑安裝工程費用

其中

合計

表9：

北京市基礎設施費鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期

復核人 日期

項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注

開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路

供水工程支出

供電工程支出

供氣工程支出

排污工程支出

排洪工程支出

通訊工程支出

照明工程支出

環(huán)衛(wèi)工程支出

綠化費用

其他設施工程發(fā)生的支出

其中

合計

表10：

北京市開發(fā)間接費用鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期

復核人 日期

項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注

管理人員工資

職工福利費

折舊費

修理費

辦公費

水電費

勞動保護費

周轉(zhuǎn)房攤銷費

其他發(fā)生的間接費用

其中

合計

表11：

北京市公共配套設施費鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期

復核人 日期

項目名稱 有效憑證金額 本次分配扣除金額 本次未扣除金額 備注

物業(yè)管理用房費用

變電站費用

熱力站費用

水廠費用

居委會用房費用

派出所用房費用

幼兒園用房費用

學校用房費用

托兒所用房費用

公共廁所費用

自行車棚用房費用

郵電通訊用房費用

其他非營業(yè)性公共設施費用

其中：

合計

表12：

北京市利息支出鑒證表

金額單位：元

納稅人名稱 納稅人地址 聯(lián)系人電話

經(jīng)濟類型 行業(yè) 直接主管部門

開戶銀行 賬號 郵政編碼

項目名稱

項目地址 銀行同期利率：

金融機構(gòu)名稱 行次 借款金額 借款期限 利率 允許列支利息金額

合計

表13：

北京市與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期

復核人 日期

項目 行次 應繳納稅款金額 實際繳納稅款金額 備注

營業(yè)稅 1

城市維護建設稅 2

教育費附加 3

已納稅額合計 12

附件2：

北京市土地增值稅清算申請表

單位：平方米

納稅人名稱 納稅人地址

納稅人計算機代碼 聯(lián)系人及電話

項目名稱 + 項目地址

項目總建筑面積 應銷售總面積

已預（銷）售總面積 已預（銷）售面積占應銷售面積比例 ％

納稅人申請理由：單位簽章：法人簽章：年月日

主管稅務機關意見：簽字：年月日

填表說明：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在辦理土地增值稅清算前據(jù)實填寫本表。

2、本表申請項目應與原填報的土地增值稅項目登記表項目一致。

3、項目清稅終了后，本表與土地增值稅項目登記表、納稅申報表及清稅相關資料一同存檔銷號。

4、本附表一式兩份，送地方主管稅務機關審核蓋章后，由稅務機關留存一份，退回申請單位一份。

附件3：

表1：

北京市土地增值稅清算通知書

地稅清稅（審）號納稅人（申請人）：

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》、《北京市地方稅務局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》有關規(guī)定，你（單位）申報的 項目，已符合土地增值稅清算條件，請你單位自收到本通知之日起30日內(nèi)，到 辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。

特此通知

你（單位）如需查詢有關情況，可撥打電話 詢問。

簽章：

年 月 日

備注：本通知單由納稅人留存。

表2：

北京市土地增值稅清算通知書

地稅清稅（審）號納稅人（申請人）：

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》《北京市地方稅務局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》有關規(guī)定，你（單位）申報的 項目，已符合土地增值稅清算條件，請你單位自收到本通知之日起30日內(nèi)，到 辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。

特此通知

你（單位）如需查詢有關情況，可撥打電話 詢問。

簽章：

年月日

納稅人簽收回執(zhí)

收件人： 單位簽章：

收件日期：

備注：本通知單送達納稅人簽收蓋章后，稅務機關留存。

附件4：

北京市土地增值稅清算材料清單

納稅人名稱：

清算項目名稱：

清算項目座落地址：編號：第號

序號 材料名稱 備注

合計

附件5：

北京市土地增值稅清算受理通知書

地稅清稅（審）號

納稅人（申請人）：

經(jīng)審查，你（單位）申報的 清算稅款項目，符合受理條件，現(xiàn)予受理。本機關將于受理后90個工作日內(nèi)做出核準決定。你（單位）如需查詢有關情況，可撥打電話 詢問。

簽章：

年 月 日

附件6：

北京市土地增值稅清算補充材料通知書

地稅清稅（審）號

納稅人（申請人）：

經(jīng)審查，你（單位）申請的 清算稅款項目，需補正清稅材料。請你（單位）于接到本通知書之日起30日內(nèi)補正有關清稅材料。補正材料時間不計入本清稅核準時限內(nèi)。

需要補充提交的清稅材料及要求如下：

如需了解有關情況，可撥打電話 詢問；如有異議，可向本機關法制部門投訴，電話□。

簽章：

年 月 日

附件7：

北京市土地增值稅清算中止核準通知書

地稅清稅（審）號

納稅人（申請人）：

經(jīng)審查，你（單位）申請的 清算稅款項目，需補正清稅材料，本機關決定中止核準。請你（單位）于接到本通知書之日起30日內(nèi)補正有關清算材料。補正材料時間不計入本清算核準時限內(nèi)。未按規(guī)定期限提交補正材料的，將移交到稅務檢查部門，由稽查檢查部門對清算項目進行稽查檢查工作。

需要補正的申辦材料和要求如下：

你（單位）如需了解有關情況，可撥打電話 詢問；如有異議可向本機關法制部門投訴，電話□。

年 月 日

附件8：

北京市土地增值稅清算終止核準通知書

地稅清稅（審）號

納稅人（申請人）：

根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則、北京市土地增值稅清算管理辦法等有關政策規(guī)定，經(jīng)對你（單位）申請的 清算項目情況進行了審核，稅務機關認為不符合土地增值稅清算稅款正常核準的有關規(guī)定，決定終止核準。

終止核準的理由如下：

處理意見：

移交檢查部門

核定征收土地增值稅

你（單位）對此決定如有異議，可于接到本通知書之日起30日內(nèi)向上一級稅務機關申請行政復議。

簽章：

年 月 日

附件9：

北京市土地增值稅核定征收通知書

地稅清稅（核）號

納稅人：

根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及實施細則、《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》的有關規(guī)定，稅務機關決定對你（單位）項目按確定的銷售收入 %的征收率，核定征收土地增值稅。核定征收的理由如下：

你（單位）對此決定如有異議，可于接到本通知書之日起30日內(nèi)向上一級稅務機關申請行政復議。

簽章：

年 月 日