第一篇：不動產(chǎn)抵押未辦理登記相關(guān)責(zé)任承擔(dān)典型判例五則（精選）

不動產(chǎn)抵押未辦理登記相關(guān)責(zé)任承擔(dān)典型判例五則

閱讀說明：我國物權(quán)法第十五條確定了物權(quán)行為與債權(quán)行為相分離的原則，并在第一百八十七條規(guī)定對于不動產(chǎn)設(shè)立抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設(shè)立。但在商品房按揭貸款以及金融借款案件中，對于不動產(chǎn)抵押往往只有抵押合同，或者只進行了抵押物的預(yù)告登記，而未對抵押物進行抵押登記，此種情形下，如何確定抵押人責(zé)任以及如何保護債權(quán)人利益，司法實踐中的裁判觀點并不一致。本期選擇的案例均刊登在《人民司法·案例》，希望對處理此類案件發(fā)揮參考作用。限于篇幅，對原判例進行了編輯，具體的評析意見可按照索引查找參閱。判例一裁判要旨：抵押財產(chǎn)未登記，抵押權(quán)則未生效，未生效的抵押權(quán)不產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)姆尚Ч盅喝诉`背誠實信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)在抵押財產(chǎn)現(xiàn)有價值的范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任

案號：一審：江蘇省無錫市錫山區(qū)人民法院（2010）錫法民初字第0432號；二審：江蘇省無錫市中級人民法院（2011）錫民終字第0767號。當(dāng)事人：原告（被上訴人）：顧漱清。被告（被上訴人）：韋安波。被告（被上訴人）：花根榮。被告（上訴人）：朱允保。簡要事實：2008年1月5日，韋安波（其與花根榮系夫妻關(guān)系）向顧漱清出具借條一張，載明“今借顧漱清50萬元，2008年7月5日前還，年利息20%。”2008年1月24日，朱允保出具了授權(quán)書一張，載明“因韋安波明源化工(泰州)有限公司借顧漱清人民幣做流動資金。茲本人愿意以房產(chǎn)證做擔(dān)保”。其名下位于無錫市房屋于2005年5月11日設(shè)定了20萬元的抵押權(quán)，權(quán)利人系中國銀行無錫市錫山支行，約定期限至2013年5月11日。該房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證均在顧漱清處。2008年1月25日，韋安波又向顧漱清出具借條一張，載明“今借顧漱清人民幣40萬元整，年利息20%，2008年7月5日歸還。”2010年5月31日，韋安波又向顧漱清出具了一份還款保證。2010年5月31日，顧漱清訴至法院，請求判令韋安波與花根榮共同歸還借款90萬元及利息34.6萬元，由朱允保承擔(dān)保責(zé)任。

裁判結(jié)果：1.韋安波與花根榮共同給付顧漱清人民幣90萬元整。借款期限內(nèi)利息104141元，并承擔(dān)90萬元自2008年7月6日至2010年5月28日的按中國人民銀行規(guī)定的同類貸款利率計算的利息。2.朱允保應(yīng)對上述第一項中的借款50萬元、借款期內(nèi)利息58333元及2008年7月6日至2010年5月28日按照銀行同類貸款利率計算的逾期利息，在韋安波和花根榮不能清償?shù)姆秶鷥?nèi)以位于無錫市房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)的價值為限承擔(dān)賠償責(zé)任。3.駁回顧漱清的其他訴訟請求。裁判理由：生效判決認(rèn)為，抵押合同的訂立和抵押權(quán)的設(shè)定是不同的法律事實。對于不動產(chǎn)抵押合同生效時間和抵押權(quán)成立時間，擔(dān)保法及物權(quán)法均有規(guī)定，其中對于抵押權(quán)生效的時間規(guī)定一致，均為登記時設(shè)立。而對于抵押合同的成立，根據(jù)新法優(yōu)于舊法的法律適用原則，應(yīng)遵從物權(quán)法的規(guī)定，即自合同成立時生效，與抵押財產(chǎn)有無登記無關(guān)。本案中，根據(jù)各方當(dāng)事人的陳述以及授權(quán)書的內(nèi)容，可以認(rèn)定朱允保系接受債務(wù)人韋安波的請求，為韋安波向顧漱清所借債務(wù)提供擔(dān)保。朱允保雖未直接與顧漱清簽訂合同，但其出具授權(quán)書而顧漱清接受授權(quán)書的連續(xù)行為可以認(rèn)定本案所涉抵押合同自顧漱清接受授權(quán)書之日起成立。因該合同未違反法律規(guī)定，且其從屬的主債務(wù)合同亦為有效合同，故即使未辦理抵押登記，抵押合同亦應(yīng)有效。

抵押權(quán)雖因未辦理登記而未生效，但不影響當(dāng)事人根據(jù)生效的抵押合同履行各自的權(quán)利義務(wù)。本案中，抵押合同簽訂后，朱允保即負(fù)有配合顧漱清辦理抵押權(quán)登記的義務(wù)，而朱允保不予配合并推諉責(zé)任，是一種違約行為，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。因朱允保未在授權(quán)書上明確抵押擔(dān)保金額，但根據(jù)當(dāng)事人關(guān)于先產(chǎn)生債務(wù)、后要求擔(dān)保的陳述以及兩筆債務(wù)形成時間與授權(quán)書落款時間，應(yīng)認(rèn)定朱允保對其提供授權(quán)書之前形成的債務(wù)提供擔(dān)保，故朱允保應(yīng)以其房產(chǎn)就顧漱清無法實現(xiàn)該筆債權(quán)(即50萬元本息范圍內(nèi))的損失進行賠償。索引： 案例評析詳見：潘志江、沈君：“不動產(chǎn)抵押合同生效但未辦理抵押登記的責(zé)任承擔(dān)”，載《人民司法·案例》2013年第6期。

判例二裁判要旨：預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記不產(chǎn)生設(shè)立抵押權(quán)的法律后果。商品房已辦理抵押權(quán)預(yù)告登記，且已具備物權(quán)登記條件，法院應(yīng)責(zé)令購房人限期協(xié)助辦理抵押登記手續(xù)。購房人拒不辦理而導(dǎo)致抵押登記無法完成的情況下，法院可依據(jù)物權(quán)法第二十八條規(guī)定判決債權(quán)人對抵押房產(chǎn)的處置價款行使優(yōu)先受償權(quán)

案號：一審：福建省福州市鼓樓區(qū)人民法院（2014）鼓民初字第4171號；二審：福建省福州市中級人民法院（2015）榕民終字第5965號

當(dāng)事人：原告：中國建設(shè)銀行股份有限公司福州城北支行（以下簡稱建行城北支行）。被告：周文娟、高源。被告：福州恒宇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱恒宇房地產(chǎn)公司）。簡要事實：2012年11月7日，中國建設(shè)銀行股份有限公司福建省分行(以下簡稱建行福建分行)與周文娟、高源簽訂個人住房借款合同，周文娟、高源向建行福建分行貸款51萬元，用于購置房產(chǎn)；借款人以所購房產(chǎn)為抵押物擔(dān)保還款；發(fā)放貸款后，貸款人將合同項下權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給原告建行城北支行；恒宇房地產(chǎn)公司對借款提供階段性保證。簽訂上述合同后，房產(chǎn)登記機構(gòu)對上述房產(chǎn)進行了預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，但至今未辦理抵押登記手續(xù)。系爭房產(chǎn)已于2013年7月30日完成了初始登記，房屋亦已交付購房人周文娟。建行福建分行依約向周文娟發(fā)放了貸款，并將貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給建行城北支行。

周文娟、高源未按約還款，建行城北支行遂訴請法院判令：1.周文娟、高源償還貸款本金458019.64元人民幣及相應(yīng)利息；2.建行城北支行有權(quán)處置抵押房產(chǎn)，以優(yōu)先償還本案債務(wù)；3恒宇房地產(chǎn)公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

裁判結(jié)果：1.高源、周文娟償還建行城北支行借款本金438373.60元及至還款之日的利息、罰息和復(fù)息；2.恒宇房地產(chǎn)公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任；3.周文娟、高源應(yīng)于判決生效之日起30日內(nèi)協(xié)助建行城北支行辦理抵押房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)，恒宇房地產(chǎn)公司應(yīng)督促周文娟并配合其辦理抵押登記，抵押登記手續(xù)辦妥之日，恒宇房地產(chǎn)公司的保證責(zé)任終止；4.上述房產(chǎn)抵押登記辦妥后，或周文娟、高源逾期仍未辦理抵押登記的，建行城北支行有權(quán)以上述房產(chǎn)拍賣、變賣所得價款，對第一項確定的主債權(quán)優(yōu)先受償；5.建行城北支行對上述房產(chǎn)拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償后尚有余款的，應(yīng)優(yōu)先清償恒宇房地產(chǎn)公司因承擔(dān)保證責(zé)任所墊付之款項及相應(yīng)利息(按中國人民銀行同期同類貸款利率，從款項墊付之日起計算)；再有余款的，退還周文娟、高源；6.恒宇房地產(chǎn)公司就其承擔(dān)保證責(zé)任而代墊的款項本息受償不足的部分，有權(quán)繼續(xù)向周文女昌、高源追償。

裁判理由：生效判決認(rèn)為，本案爭議焦點是，案涉商品房已辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，且已具備辦理物權(quán)登記條件，因購房人怠于辦理抵押登記，預(yù)告登記權(quán)利人能否對商品房處置價款行使優(yōu)先受償權(quán)?，F(xiàn)分析如下：

由物權(quán)法第二十條第一款關(guān)于“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”的規(guī)定可知，預(yù)告登記制度旨在保障將來物權(quán)的實現(xiàn)，預(yù)告登記權(quán)利人享有當(dāng)不動產(chǎn)物權(quán)登記條件成就時對不動產(chǎn)優(yōu)先辦理物權(quán)登記的請求權(quán)，并可排他性地對抗他人針對不動產(chǎn)的處分。故預(yù)告登記屬于債權(quán)保全措施，并具有排除他人處分標(biāo)的物的物權(quán)效力?；陬A(yù)告登記并非正式物權(quán)登記，故在僅辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記情況下，抵押權(quán)并未依登記而設(shè)立。

商品房按揭貸款往往涉及貸款銀行、開發(fā)商、購房人三方利益，商品房擔(dān)保貸款合同與商品房買賣合同亦相互牽連，若商品房已經(jīng)具備抵押登記條件而因購房人原因未能完成正式登記，將導(dǎo)致銀行對商品房的抵押權(quán)未能依登記而及時設(shè)立，開發(fā)商提供階段性擔(dān)保(通常約定保證期間至抵押權(quán)設(shè)立之時)的保證期間被不當(dāng)延長，購房人亦將面臨開發(fā)商以購房人違約為由解除商品房買賣合同而導(dǎo)致其無法獲取商品房溢價收益的不利局面，影響到交易安全和合同穩(wěn)定。因此，在具備物權(quán)登記條件情況下，購房人有義務(wù)協(xié)助貸款銀行辦理商品房抵押登記，開發(fā)商亦應(yīng)督促購房人辦理抵押登記。在商品房抵押登記完成后，抵押權(quán)方依法設(shè)立，銀行才能作為抵押權(quán)人對商品房行使優(yōu)先受償權(quán)，開發(fā)商因保證期間屆滿而免除保證責(zé)任。

本案中，案涉房產(chǎn)已完成初始登記，并已具備辦理登記至購房人名下以及抵押登記等物權(quán)登記條件，但購房人周文娟怠于辦理以致抵押登記未完成，故購房人周文娟負(fù)有協(xié)助辦理抵押登記的義務(wù)，恒宇房地產(chǎn)公司應(yīng)督促其辦理。二審法院確定周文娟應(yīng)在30日內(nèi)協(xié)助辦理案涉房產(chǎn)抵押登記。購房人周文娟若逾期仍未協(xié)助辦理抵押登記，基于其尚未辦理商品房的不動產(chǎn)所有權(quán)登記，故二審法院無法徑行判決由債權(quán)人建行城北支行自行辦理抵押登記手續(xù)。

在抵押登記因購房人拒不配合而客觀上無法完成的情況下，亦應(yīng)賦予債權(quán)人對不動產(chǎn)優(yōu)先受償權(quán)。理由如下：其一，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第30條關(guān)于“金錢債權(quán)執(zhí)行中，對被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持”的規(guī)定，周文娟雖尚未辦理案涉商品房產(chǎn)權(quán)證，但該商品房已具備物權(quán)登記條件且已交付其使用，應(yīng)認(rèn)定為屬于周文娟財產(chǎn)，客觀上應(yīng)作為周文娟責(zé)任財產(chǎn)進行處置。

其二，案涉商品房已具備不動產(chǎn)抵押登記條件，但購房人卻拒不辦理，已違反抵押合同約定，違背了誠實信用原則，賦予債權(quán)人對案涉房產(chǎn)優(yōu)先權(quán)，有利于遏制違約失信行為，維護交易安全。

其三，當(dāng)商品房具備辦理抵押登記條件時，購房人怠于辦理登記，本質(zhì)上屬于購房人為自己的利益而不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就，應(yīng)參照附條件民事法律行為的相關(guān)法律規(guī)定，而視為條件已成就，即債權(quán)人行使優(yōu)先權(quán)的條件因義務(wù)人惡意阻卻而依法視為已成就。

其四，抵押權(quán)預(yù)告登記雖非正式抵押登記而不產(chǎn)生設(shè)立抵押權(quán)的法律效果，但第三人可通過抵押權(quán)預(yù)告登記情況知悉不動產(chǎn)將來可能設(shè)立抵押權(quán)，故其亦已具備一定的公示外觀，在滿足特定條件下，賦予債權(quán)人對不動產(chǎn)優(yōu)先權(quán)，并不違反物權(quán)公示要求。

最后，賦予債權(quán)人優(yōu)先權(quán)，亦符合法律及司法解釋規(guī)定。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第26條關(guān)于“買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告”的規(guī)定，債權(quán)人建行城北支行有權(quán)處分購房人周文娟于商品房買賣合同項下的合同權(quán)利，而周文娟取得商品房所有權(quán)亦屬于該權(quán)利范疇，故建行城北支行有權(quán)處置案涉商品房。

綜上，案涉商品房已具備物權(quán)登記條件，但因購房人原因?qū)е碌盅簷?quán)客觀上無法依登記而設(shè)立，在此特定情況下賦予債權(quán)人對商品房處置價款優(yōu)先受償權(quán)，有利于平衡保護各方當(dāng)事人利益，保障交易安全和穩(wěn)定。故根據(jù)物權(quán)法第二十八條關(guān)于“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力”的規(guī)定，二審法院依法確認(rèn)債權(quán)人建行城北支行對案涉不動產(chǎn)拍賣、變賣所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)。

因建行城北支行與保證人恒宇房地產(chǎn)公司約定的保證期間為“合同保證條款生效之日起至抵押登記已辦妥且抵押財產(chǎn)的他項權(quán)利證書、抵押登記證明文件正本及其他權(quán)利證書交由建行城北支行核對無誤、收執(zhí)之日止”，在抵押權(quán)未能依登記而設(shè)立情況下，恒宇房地產(chǎn)公司的保證期間延續(xù)。根據(jù)擔(dān)保法第三十一條關(guān)于“保證人承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償”，以及最高人民法院《關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋》第42條關(guān)于“人民法院判決保證人承擔(dān)保證責(zé)任或者賠償責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)在判決書主文中明確保證人享有擔(dān)保法第三十一條規(guī)定的權(quán)利。判決書中未予明確追償權(quán)的，保證人只能按照承擔(dān)責(zé)任的事實，另行提起訴訟”的規(guī)定，保證人恒宇房地產(chǎn)公司在承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人周文娟、高源追償。在追償過程中，若債權(quán)人建行城北支行對案涉房產(chǎn)拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償后尚有余款的，應(yīng)優(yōu)先用于償還恒宇房地產(chǎn)公司墊付之款項及按銀行貸款利率計算所產(chǎn)生的利息，仍有余款的，應(yīng)退還周文娟、高源。索引：案例評析詳見：林秀榕、陳光卓：“抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人無過錯時有權(quán)對商品房優(yōu)先受償”，載《人民司法·案例》2016年第14期。判例三裁判要旨：

在預(yù)購商品房預(yù)抵押登記中，對非基于預(yù)抵押權(quán)人原因?qū)е碌臒o法轉(zhuǎn)為正式抵押登記的情形，預(yù)抵押登記財產(chǎn)又符合折價、拍賣、變賣等能流通條件的，可以賦予預(yù)抵押權(quán)人對預(yù)抵押登記財產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。一旦預(yù)抵押登記的效力由人民法院確認(rèn)有效，如開發(fā)商已完成所涉房產(chǎn)所有權(quán)初始登記條件的，應(yīng)判定開發(fā)商階段性保證責(zé)任解除；否則，開發(fā)商應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)連帶責(zé)任保證案號：一審：浙江省溫州市鹿城區(qū)人民法院（2015）溫鹿商初字第426號；二審：溫州市中級人民法院（2015）浙溫商終字第929號 當(dāng)事人：原告：中國建設(shè)銀行股份有限公司溫州分行（以下簡稱建行溫州分行）。被告：浙江省溫州市鹿城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總公司（以下簡稱鹿城房開公司）。被告：潘洋。簡要事實：2003年12月30日，潘洋、鹿城房開公司與建行溫州分行共同簽訂了個人住房借款合同、貸款及保證承諾書各一份，約定：潘洋向建行溫州分行借款56萬元，并約定了借款期限、利率等；同時約定潘洋提供其向鹿城房開公司購買的房屋作抵押，并辦理了預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記；鹿城房開公司提供階段性保證。建行溫州分行于合同簽訂當(dāng)日依約發(fā)放了貸款。截至2015年3月1日，潘洋已拖欠利息13663.42元，本金罰息488元，利息罰息338.64元。建行溫州分行與鹿城房開公司均一致確認(rèn)未能辦理房產(chǎn)正式登記的主要原因在于鹿城房開公司未能與建筑商進行竣工驗收結(jié)算。

建行溫州分行訴至法院，請求判令：1潘洋立即償還建行溫州分行借款本金344042.03元及至還款本息結(jié)清之日止的利息、罰息、復(fù)利；2建行溫州分行有權(quán)就潘洋所有的抵押房產(chǎn)折價或拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償；3鹿城房開公司對上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

裁判結(jié)果：1.潘洋償付建行溫州分行借款本金344042.03元以及利息、逾期利息及利息的復(fù)利；2.如潘洋未在上述期限內(nèi)履行，則拍賣、變賣其提供抵押的房產(chǎn)，所得價款由建行溫州分行優(yōu)先受償；3.鹿城房開公司在完成涉案抵押房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記前對第一項確定的潘洋償還義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。裁判理由：生效判決認(rèn)為：開發(fā)商階段性擔(dān)保的保證期間限于購房人抵押貸款合同生效至房屋竣工辦理產(chǎn)權(quán)登記和他項權(quán)證時止，在商品房竣工交付購房人辦理產(chǎn)權(quán)證后，開發(fā)商的連帶責(zé)任保證即終止，銀行期房按揭權(quán)轉(zhuǎn)為現(xiàn)房抵押權(quán)。涉案個人住房借款合同、貸款及保證承諾書亦對此有明確約定。涉案商品房已經(jīng)進行了抵押權(quán)預(yù)告登記，且未能推進至本登記并非由債權(quán)人的原因所造成，預(yù)抵押登記財產(chǎn)又符合折價、拍賣、變賣等能流通條件，故賦予銀行對登記財產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)，以保護銀行按揭市場金融秩序，但最后銀行能否實際如期取得物的擔(dān)保權(quán)利即期房按揭權(quán)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房抵押權(quán)存在不確定性。同時，階段性保證的設(shè)立初衷在于降低因正式產(chǎn)權(quán)登記未完備導(dǎo)致的債權(quán)清償風(fēng)險，促使開發(fā)商及時完成項目開發(fā)建設(shè)、積極協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，而涉案房產(chǎn)未能正式辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因系由于鹿城房開公司未能與建筑商辦理竣工驗收結(jié)算手續(xù)。因此，鹿城房開公司應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任。索引：案例評析詳見：李劼：“預(yù)購商品房預(yù)抵押登記及開發(fā)商階段性保證效力的認(rèn)定”，載《人民司法·案例》2016年第14期。

判例四 裁判要旨：當(dāng)按揭貸款合同因商品房買賣合同解除而解除時，應(yīng)當(dāng)明確其解除效力的溯及力并確定合理的損失賠償額，為了履行的便利，從最終結(jié)果出發(fā)，可以判決開發(fā)商直接承擔(dān)購房人在按揭貸款合同項下的責(zé)任 案號：

一審：上海市閔行區(qū)人民法院（2012）閔民五（民）初字第2083號；二審：上海市第一中級人民法院（2013）滬一中民二（民）終字第325號 當(dāng)事人：

原告：肖樹生、陳曉玲被告：上海博錦房地產(chǎn)開發(fā)中心有限公司（以下簡稱博錦公司）被告：上海銀行股份有限公司青浦支行（以下簡稱青浦支行）簡要事實：2010年4月13日，肖樹生、陳曉玲（乙方、買方）與博錦公司（甲方、賣方）簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定乙方向甲方購買房屋。合同簽訂后，肖樹生、陳曉玲于2010年4月14日向博錦公司支付了首期購房款952848元，并作為借款人與青浦支行（貸款人）、博錦公司（保證人）簽訂《個人住房借款擔(dān)保合同》，約定貸款金額為141萬元。貸款人將貸款資金劃人博錦公司名下賬戶。借款人以上述所購房屋作為抵押財產(chǎn)提供抵押擔(dān)保。博錦公司為本合同項下肖樹生、陳曉玲的全部債務(wù)提供階段性連帶保證擔(dān)保。2010年5月9日，青浦支行取得涉案房屋的抵押權(quán)人預(yù)告登記證明。2010年4月30日，青浦支行發(fā)放貸款141萬元。

肖樹生、陳曉玲訴至法院，請求判令：（1）解除肖樹生、陳曉玲與博錦公司簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》；（2）解除肖樹生、陳曉玲和青浦支行簽訂的《個人住房借款擔(dān)保合同》；（3）博錦公司退還肖樹生、陳曉玲已付房款952848元及至判決生效日止肖樹生、陳曉玲已付銀行貸款本金；（4）博錦公司賠償肖樹生、陳曉玲支付的首付款利息損失155770.80元（以本金952848元為基數(shù)，按銀行同期貸款年利率6.65％計算，自2010年4月14日起至判決生效日止，暫計至2012年9月30日）及按揭貸款利息損失（自貸款發(fā)放日至博錦公司付款日）；（5）博錦公司向青浦支行返還判決生效之日起的尚余貸款本息。

裁判結(jié)果：1.解除肖樹生、陳曉玲與博錦公司簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》；2.解除肖樹生、陳曉玲與青浦支行、博錦公司簽訂的《個人住房借款擔(dān)保合同》；3.博錦公司向肖樹生、陳曉玲返還房款952848元及貸款本金；4.博錦公司向肖樹生、陳曉玲賠償以952848元本金及利息；5.博錦公司向肖樹生、陳曉玲賠償已向青浦支行支付的貸款利息；6.博錦公司向青浦支行償還肖樹生、陳曉玲自判決生效之日起就《個人住房借款擔(dān)保合同》剩余的貸款。自博錦公司清償上述貸款之日起七日內(nèi)，青浦支行辦理抵押房屋上抵押登記的滌除手續(xù)。

裁判理由：法院生效裁判認(rèn)為：本案涉及商品房預(yù)售合同關(guān)系及商品房按揭貸款合同關(guān)系。雙方當(dāng)事人的爭議焦點在于作為按揭銀行的青浦銀行在本案一審中的訴訟地位以及按揭貸款合同解除后果的處理。

首先，關(guān)于青浦支行在一審中的訴訟地位。當(dāng)事人系作為被告抑或有獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟，確定的原則及參加訴訟的方式殊為不同。訴訟被告的確定取決于提起訴訟的原告，參加訴訟的方式亦為被動參加，只不過在被告主體不適格時，法院應(yīng)駁回原告的起訴。有獨立請求權(quán)的第三人是指對本訴的訴訟標(biāo)的有獨立請求權(quán)的當(dāng)事人，其參加訴訟的方式為主動要求參加本訴。本案肖樹生、陳曉玲作為一審原告在提起訴訟時一并要求解除商品房預(yù)售合同及按揭貸款合同，并將作為按揭貸款合同一方當(dāng)事人的青浦支行列為被告，并無不當(dāng)。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條的規(guī)定系解決按揭銀行進人單純商品房買賣合同糾紛之訴的訴訟地位問題，即商品房買賣合同的雙方僅就買賣合同提起訴訟時，按揭銀行有權(quán)作為有獨立請求權(quán)的第三人主動要求參加該案訴訟。本案顯然非為青浦支行主動申請參加單純商品房買賣合同糾紛之訴的情形，前述司法解釋并不適用。事實上，青浦支行作為一審被告參加訴訟，針對肖樹生、陳曉玲的訴訟請求，亦并未喪失抗辯及提出反訴的權(quán)利和機會，程序上已獲相當(dāng)保障。其次，關(guān)于按揭貸款合同解除后果的處理。在商品房預(yù)售合同解除后，按揭貸款合同的目的已無法實現(xiàn)，依據(jù)商品房買賣合同司法解釋第二十四條的規(guī)定，購房人有權(quán)解除按揭貸款合同。需要說明的是，按揭貸款合同不同于典型的繼續(xù)性合同，其解除溯及于合同成立時即消滅效力，因此，按揭貸款合同解除后即對雙方不再具有約束力，原則上應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀，即購房人應(yīng)當(dāng)返還所貸全部款項，銀行應(yīng)當(dāng)返還購房人已經(jīng)償還的本金及利息。對于銀行因按揭貸款合同解除而受之損失，可要求購房人予以賠償。

在按揭貸款合同的解除系開發(fā)商違約導(dǎo)致房屋買賣合同解除而致時，購房人向銀行承擔(dān)的損失賠償責(zé)任最終亦應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。為了減少不必要的重復(fù)、繁瑣和當(dāng)事人的訴累，在商品房買賣合同糾紛和按揭抵押貸款合同糾紛合并審理時，當(dāng)然可由貸款的實際收取方即開發(fā)商直接將購房貸款返還銀行，并直接向銀行承擔(dān)購房人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。這也是商品房買賣合同司法解釋第二十五條第二款規(guī)定的應(yīng)有之義。按揭貸款合同解除前，相應(yīng)貸款本金及利息由購房人肖樹生、陳曉玲等承擔(dān)，按揭貸款合同解除后剩余貸款由開發(fā)商博錦公司承擔(dān)。

同時，博錦公司賠償肖樹生、陳曉玲支付銀行的本金及貸款利息，就結(jié)果而言與前述處理原則并無本質(zhì)差別。鑒于青浦支行尚未就系爭房屋獲得實在之抵押權(quán)，而僅為抵押權(quán)預(yù)告登記，自不存在所謂行使抵押權(quán)的問題。當(dāng)博錦公司怠于履行歸還剩余貸款的義務(wù)時，青浦支行可拒絕辦理系爭房屋上設(shè)定的抵押權(quán)預(yù)告登記滌除手續(xù)，以保障其債權(quán)實現(xiàn)。索引：案例評析詳見：金紹奇：“商品房預(yù)售合同與按揭貸款合同一并解除后由開發(fā)商償還銀行按揭貸款”，載《人民司法·案例》2016年第14期。

判例五裁判要旨：抵押預(yù)告登記程序登記的并非物權(quán)，而是享有優(yōu)先順位的債權(quán)，故銀行在僅辦理了抵押預(yù)告登記的情況下并不享有優(yōu)先受償權(quán)，抵押預(yù)告登記后，法院對該預(yù)購商品房采取了預(yù)查封措施，在房產(chǎn)具備正式登記條件時，應(yīng)通過一定的制度安排，使在先的抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)換為正式抵押登記，從而在法院查封、處置后得以優(yōu)先受償案號：執(zhí)行:江蘇省無錫市崇安區(qū)人民法院（2012）崇執(zhí)督字第265號；答復(fù):無錫市中級人民法院（2013）錫執(zhí)他字第0001號 當(dāng)事人：申請執(zhí)行人：唐一。被執(zhí)行人：葉輝、王書強、江蘇省無錫戲江南餐娛有限公司(以下簡稱戲江南公司)。簡要事實：2011年10月21日，江蘇省無錫市崇安區(qū)人民法院因唐一與葉輝、王書強、戲江南公司民間借貸糾紛一案，裁定查封了葉輝向無錫市吉品置業(yè)有限公司購買的房屋。因該房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記，該查封屬于預(yù)查封。無錫市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處(以下簡稱產(chǎn)監(jiān)處)在送達回證上注明“太湖梅梁苑12-282尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，有抵押”。2012年2月6日，崇安區(qū)人民法院就本案作出(2011)崇民初字第918號民事判決書，判令：

一、葉輝歸還唐一借款本金350萬元并支付違約金110萬元。

二、王書強、戲江南公司對葉輝的上述債務(wù)共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。王書強、戲江南公司承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向葉輝追償。因被執(zhí)行人未自覺履行法律文書確定的付款義務(wù)，申請人向崇安區(qū)人民法院申請執(zhí)行。執(zhí)行中，崇安區(qū)人民法院對上述房屋進行評估、拍賣，評估價為268.89萬元。經(jīng)兩次拍賣后均因無人報名競買而流拍，現(xiàn)擬進行第三次拍賣。另查明，2010年6月30日，葉輝與無錫市吉品置業(yè)有限公司簽訂商品房買賣合同，購買了房屋。同年7月9日，葉輝向廣發(fā)銀行無錫支行辦理住房按揭貸款154萬元，貸款期限25年，目前尚欠140多萬元。同年7月29日，無錫市房產(chǎn)管理局作出房屋預(yù)告登記證明，預(yù)告登記權(quán)利人為廣發(fā)銀行無錫支行，預(yù)告登記義務(wù)人為葉輝。2013年6月9日，葉輝取得產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)監(jiān)處將預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為正式抵押登記。

執(zhí)行情況：本案申請人申請執(zhí)行后，考慮到房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證以及存在預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記的情形，執(zhí)行案件承辦人未采取評估拍賣措施，后根據(jù)無錫市中級人民法院(2012)錫商他字第0002號批復(fù)意見采取了評估和拍賣措施。本案采取評估拍賣措施后，廣發(fā)銀行無錫支行于2013年6月15日向崇安區(qū)人民法院提出異議，認(rèn)為無論是抵押預(yù)告登記還是正式抵押登記，銀行對房產(chǎn)拍賣所得價款均享有優(yōu)先受償權(quán)，請求法院予以確認(rèn)。

同年6月20日，唐一向崇安區(qū)人民法院申請撤銷產(chǎn)監(jiān)處辦理的抵押登記。6月25日，崇安區(qū)人民法院函告產(chǎn)監(jiān)處，告知其在法院預(yù)查封期間辦理正式抵押登記的手續(xù)屬于擅自處分法院查封財產(chǎn)的行為，要求產(chǎn)監(jiān)處在收到函后10日內(nèi)糾正上述行為，否則責(zé)令其承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。7月1日，產(chǎn)監(jiān)處復(fù)函崇安區(qū)人民法院稱：法律法規(guī)明確了預(yù)告登記的效力和范圍，預(yù)購人有權(quán)以預(yù)購商品房設(shè)定抵押權(quán)。根據(jù)當(dāng)前我國實施的商品房預(yù)售制度，無錫市商品房預(yù)購者以按揭貸款方式購房的占商品房交易總量的60%-70%，產(chǎn)監(jiān)處自2007年物權(quán)法實施以來，每年均辦理數(shù)萬起抵押權(quán)預(yù)告登記。產(chǎn)監(jiān)處之所以接受法院的預(yù)查封，也是因為被執(zhí)行人(購房人)因貸款取得了房屋未來的所有權(quán)，如果沒有貸款，被執(zhí)行人就無法取得房屋，也就無法協(xié)助法院預(yù)查封。本案房屋初始登記后，預(yù)購人于2013年6月將商品房預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房屋轉(zhuǎn)移登記，依附它的預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記也轉(zhuǎn)為正式抵押登記，法院預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封。預(yù)抵押轉(zhuǎn)抵押登記不產(chǎn)生新的權(quán)利，不影響法院查封的效力，故其不存在擅自處分法院查封財產(chǎn)的行為。

在案件執(zhí)行和異議市查過程中，崇安區(qū)人民法院市委會形成兩種意見：第一種意見認(rèn)為，產(chǎn)監(jiān)處的行為屬擅自處分法院查封財產(chǎn)的行為。理由是：根據(jù)無錫市中級人民法院(2012)錫商他字第0002號批復(fù)，僅辦理抵押預(yù)告登記的房產(chǎn)不具有優(yōu)先受償權(quán)，預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記的權(quán)利人不享有與正式抵押相同的權(quán)利，涉案房產(chǎn)在預(yù)查封時不存在抵押權(quán)，現(xiàn)產(chǎn)監(jiān)處在法院已預(yù)查封的情形下辦理了抵押登記手續(xù)，致使房產(chǎn)被設(shè)定了抵押權(quán)，產(chǎn)監(jiān)處的行為屬擅自處分法院查封財產(chǎn)的行為。

第二種意見認(rèn)為，產(chǎn)監(jiān)處的行為不屬于擅自處分法院查封財產(chǎn)的行為。理由是：葉輝將商品房預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房屋轉(zhuǎn)移登記，根據(jù)《房屋登記辦法》第六十八條的規(guī)定，預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記也轉(zhuǎn)為正式的抵押登記，該轉(zhuǎn)換不產(chǎn)生新的權(quán)利，不影響法院查封的效力，產(chǎn)監(jiān)處不存在擅自處分法院查封財產(chǎn)的行為。

2013年9月5日，崇安區(qū)人民法院就此案兩種意見向無錫市中級人民法院請示后，無錫市中級人民法院立案受理。無錫市中級人民法院合議庭于2013年10月28日作出(2013)錫執(zhí)他字第0001號批復(fù)，同意崇安區(qū)人民法院第二種意見，認(rèn)為本案中，法院預(yù)查封的基礎(chǔ)是房產(chǎn)的預(yù)告登記，預(yù)查封之時，法院已經(jīng)可以預(yù)見到今后房產(chǎn)將會產(chǎn)生抵押權(quán)。產(chǎn)監(jiān)處將抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為正式抵押登記的行為并未設(shè)定新的權(quán)利或權(quán)利負(fù)擔(dān)，不屬于擅自處分法院查封財產(chǎn)的行為。崇安區(qū)人民法院第一種意見不符合預(yù)告登記制度和預(yù)查封制度的本意，不僅不利于商品房預(yù)售制度的發(fā)展，也不利于法院今后預(yù)查封工作的開展。

索引：案例評析詳見：趙培元、程潔：“抵押預(yù)告登記與法院預(yù)查封登記在正式登記條件具備時的司法處理”，載《人民司法·案例》2014年第4期。

關(guān)注小甘讀判例

第二篇：不動產(chǎn)抵押登記制度

不動產(chǎn)抵押登記

（一）承諾時限

3個工作日（不動產(chǎn)抵押權(quán)注銷登記業(yè)務(wù)立等可?。?/p>

（二）業(yè)務(wù)流程圖

（三）應(yīng)提交的申請材料

1、預(yù)購商品房抵押登記應(yīng)提交的申請材料（1）不動產(chǎn)登記申請書；（2）申請人身份證明；

（3）購房合同和購房發(fā)票；（4）主債權(quán)合同；（5）抵押合同。

2、一般不動產(chǎn)抵押登記應(yīng)提交的申請材料（1）不動產(chǎn)登記申請書；（2）申請人身份證明；（3）不動產(chǎn)權(quán)證書；（4）主債權(quán)合同；（5）抵押合同；

屬以下特殊情況的，還需提交以下相應(yīng)材料：

（1）屬第三人為債務(wù)人提供擔(dān)保的，還須提交擔(dān)保書和第三人身份證明材料；

（2）反擔(dān)保抵押登記還須另提交《保證合同》、《反擔(dān)保合同》、擔(dān)保公司的融資性擔(dān)保機構(gòu)經(jīng)營許可證和債權(quán)人的相關(guān)材料；

（3）抵押權(quán)人為典當(dāng)行的，還須提交《典當(dāng)經(jīng)營許可證》和《特種行業(yè)許可證》；

（4）外商投資企業(yè)、股份制企業(yè)、有限公司應(yīng)提供董事會（股東會）決議，董事會（股東會）名單；集體企業(yè)應(yīng)提供職代會決議并報上級主管機關(guān)備案；國有企事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定（以工商行政管理部門認(rèn)定的公司章程為準(zhǔn)）。

3、在建建筑物抵押登記應(yīng)提交的申請材料（1）不動產(chǎn)登記申請書；（2）申請人身份證明；（3）不動產(chǎn)權(quán)證書；（4）主債權(quán)合同；（5）抵押合同；

（6）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（7）實地查看報告；

屬以下特殊情況的，除以上材料外，需提交以下相應(yīng)材料：

（1）抵押權(quán)人為典當(dāng)行的，還須提交《典當(dāng)經(jīng)營許可證》和《特種行業(yè)許可證》；

（2）外商投資企業(yè)、股份制企業(yè)、有限公司應(yīng)提供董事會（股東會）決議，董事會（股東會）名單；集體企業(yè)應(yīng)提供職代會決議并報上級主管機關(guān)備案；國有企事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定（以工商行政管理部門認(rèn)定的公司章程為準(zhǔn)）。

4、最高額抵押登記應(yīng)提交的申請材料

最高額抵押登記除按相應(yīng)登記類型提交申請材料外，需另提交申請材料如下：

（1）屬最高額抵押的，應(yīng)當(dāng)提交一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生債權(quán)的合同或者其他登記原因文件等必要材料、提交最高額抵押合同；

（2）同意將最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍的，應(yīng)當(dāng)提交已存在債權(quán)的合同以及當(dāng)事人同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔(dān)保范圍的書面材料。

5、抵押權(quán)變更登記應(yīng)提交的申請材料（1）不動產(chǎn)登記申請書;（2）申請人身份證明;

（3）不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明;（4）抵押權(quán)變更的材料，包括：

①抵押權(quán)人或者抵押人姓名、名稱變更的，提交能夠證實其身份變更的材料;②擔(dān)保范圍、抵押權(quán)順位、被擔(dān)保債權(quán)種類或者數(shù)額、債務(wù)履行期限、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變更的，提交抵押人與抵押權(quán)人約定相關(guān)變更內(nèi)容的協(xié)議;

（5）因抵押權(quán)順位、被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額、最高債權(quán)額、擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限發(fā)生變更等，對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響的，還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人的書面同意文件和身份證明文件。

6、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)提交的申請材料（1）不動產(chǎn)登記申請書;（2）申請人身份證明;

（3）不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明;（4）抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的材料，包括：

①申請一般抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交被擔(dān)保主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議;②申請最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交部分債權(quán)轉(zhuǎn)移的材料、當(dāng)事人約定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的材料;

③債權(quán)人已經(jīng)通知債務(wù)人的材料。

7、抵押權(quán)注銷登記應(yīng)提交的申請材料（1）不動產(chǎn)登記申請書;（2）申請人身份證明;（3）抵押權(quán)消滅的材料;

（4）押權(quán)人與抵押人共同申請注銷登記的，提交不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明;抵押權(quán)人單方申請注銷登記的，提交不動產(chǎn)登記證明;抵押人等當(dāng)事人單方申請注銷登記的，提交證實抵押權(quán)已消滅的人民法院、仲裁委員會作出的生效法律文書。

第三篇：未辦理抵押登記的房產(chǎn)抵押合同是否有效

未辦理抵押登記的房產(chǎn)抵押合同是否有效

在我辦理和接觸過的眾多民間借貸案件中，房產(chǎn)抵押是普遍存在的擔(dān)保方式之一。當(dāng)事人在《借款抵押合同》的實際操作中，盡管大都了解不動產(chǎn)抵押應(yīng)該登記，但無論是從經(jīng)濟性考慮，還是從抵押登記手續(xù)的繁瑣性考慮，很少有人到房管部門辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)。為此，在發(fā)生糾紛后，沒有辦理抵押登記的不動產(chǎn)抵押合同是否有效？抵押人是否承擔(dān)責(zé)任？承擔(dān)的是何種責(zé)任？以上問題就彰顯突出。筆者針對此問題，查閱了近年來各地法院的相關(guān)判例，結(jié)合《物權(quán)法》的實施，總結(jié)出當(dāng)前法學(xué)界的普遍觀點是持有效說。

1995年頒布實施的《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十一條規(guī)定“當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?！苯ㄔO(shè)部《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利的設(shè)定，均為無效?！痹诖吮尘跋?，我國立法過去一向采納登記要件說，認(rèn)為不動產(chǎn)物權(quán)的取得、消滅和變更，非經(jīng)登記，不能產(chǎn)生法律效力。如此一來，沒有辦理登記的房產(chǎn)抵押合同不僅不具有抵押的效力，合同本身也是不生效的，抵押權(quán)人的權(quán)益沒有任何保障。為此，該規(guī)定一直受到法律和業(yè)內(nèi)實務(wù)界的質(zhì)疑。

最高人民法院2000年頒發(fā)的《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》出臺，《解釋》第四十九條規(guī)定：“以尚未辦理權(quán)屬證書的財產(chǎn)抵押的，在第一審法庭辯論終結(jié)前能夠提供權(quán)利證書或者補辦登記手續(xù)的，可以認(rèn)定抵押有效。當(dāng)事人未辦理抵押物登記手續(xù)的，不得對抗第三人”。第五十六條第二款規(guī)定：“法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽訂后，抵押人違背誠實信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！蓖瑫r，第五十九條也規(guī)定：“當(dāng)事人辦理抵押物登記手續(xù)時，因登記部門的原因致使其無法辦理抵押物登記，抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可以認(rèn)定債權(quán)人對該財產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。但是，未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人”。該司法解釋彌補了上述立法的缺陷，在糾正擔(dān)保法上述規(guī)則方面做出了十分積極的努力。但是，其強調(diào)的是抵押人的過錯賠償責(zé)任，并沒有解決司法實踐中爭議頗多的抵押合同的成立生效與抵押物的登記之間的關(guān)系問題。

2007年頒布實施的《中華人民共和國物權(quán)法》對該條款作了根本性的修正，也明確將合同本身的效力和合同的履行區(qū)別開來?！段餀?quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力”。第一百八十七條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立”。并且明確規(guī)定，《擔(dān)保法》與《物權(quán)法》的規(guī)定不一致的，適用《物權(quán)法》。通過對新舊兩法的對比，既《擔(dān)保法》的“抵押合同自登記之日生效”與《物法權(quán)》的“抵押權(quán)自登記時設(shè)立，未辦理物權(quán)登記，不影響合同效力?！蔽覀兛吹?，兩部法律對抵押權(quán)成立時間規(guī)定一致，即自登記時設(shè)立。但是對抵押合同成立生效的時間卻不同，根據(jù)新法《物權(quán)法》規(guī)定，即自合同成立時生效，抵押權(quán)是否成立不影響抵押合同的效力。因此只要符合一般合同生效要件，即使未辦理抵押登記，抵押合同亦應(yīng)有效。

綜上，筆者認(rèn)為，《物權(quán)法》將合同本身的效力和合同的履行區(qū)別開來，明確了“物權(quán)、債權(quán)區(qū)分”原則。抵押合同是債權(quán)行為，抵押登記則是物權(quán)行為，即使抵押物權(quán)不成立，仍不影響抵押合同的成立及生效。

第四篇：銀行1供應(yīng)1不動產(chǎn)登記抵押申請書

不動產(chǎn)抵押登記申請表 收件

編號

（工作人員編寫）

收件人

（工作人員填寫）

單位：√平方米□公頃（□畝）、萬元

日期

2015年×月×日

√一般抵押□最高額抵押□在建工程抵押□其他

√首次登記□轉(zhuǎn)移登記□變更登記□注銷登記□預(yù)告登記□其他

申請人情況

登記申請人（抵押權(quán)人）

權(quán)利人姓名（名稱）

云南省昆明市

身份證件類型

營業(yè)執(zhí)照工商注冊號

證件號

0301020101

法定代表人或負(fù)責(zé)人

周彥宏

聯(lián)系電話

***

代理人姓名

周彥宏

聯(lián)系電話

***

登記申請人（抵押人）

義務(wù)人姓名（名稱）

劉靜宇

身份證件類型

身份證

證件號

B00112231000001

法定代表人或負(fù)責(zé)人

陳奕安

聯(lián)系電話

/

代理人姓名

劉靜宇

聯(lián)系電話

139×××××××

不 動 產(chǎn) 情 況

不動產(chǎn)單元號

（工作人員填寫）

坐落

云南財經(jīng)大學(xué)中華職業(yè)學(xué)院圖室5樓

權(quán)利類型

國有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋所有權(quán)

權(quán)利 性質(zhì)

出讓/商品房

不動產(chǎn)權(quán)證書號

/ 面積

900畝

共有情況

√單獨所有□共同共有 □按份共有（所占比例%）

不動產(chǎn)權(quán)利設(shè)立期限

/

抵押 情況

債務(wù)人

周彥宏

被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額（最高債權(quán)數(shù)額）

500萬元

債務(wù)履行期限（債權(quán)確定期間）

從2006年4月1日起，至2006 年6月31日止。

地役權(quán)情況

需役地坐落

/

需役地不動產(chǎn)單元號

/

登記原因及證明

登記 原因

原材料采購，抵押行政大樓

登記 原因 證明 文件

(根據(jù)實際申請情況填寫,如預(yù)告登記約定書、抵押合同等）

申請證書版式

√單一版□集成版 申請分別持證

□是□否

本申請人對填寫的上述內(nèi)容及提交的申請材料的真實性負(fù)責(zé)。如有不實，申請人愿承擔(dān)法律責(zé)任。

申請人（簽章）：申請人（簽章）： 代理人（簽章）：代理人（簽章）：

年月日年月日

備注

第五篇：民間借貸能否辦理不動產(chǎn)抵押登記

民間借貸能否辦理不動產(chǎn)抵押登記？

問：民間借貸，如個人與個人、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與個人之間的借貸行為，如果涉及不動產(chǎn)抵押，能否到不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理不動產(chǎn)抵押登記？具體應(yīng)該如何辦理？湖北省枝江市不動產(chǎn)登記中心淡紅麗

答：從總體上看，我國《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定為不動產(chǎn)抵押時應(yīng)當(dāng)進行登記提供法律基礎(chǔ)。《物權(quán)法》第10條明確規(guī)定，國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度；并于第16條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不難發(fā)現(xiàn)，不動產(chǎn)登記是指國家專職部門將不動產(chǎn)及其物權(quán)的相關(guān)事項記載于國家專門簿冊的事實。此外，《物權(quán)法》第187條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立?！?/p>

具體而言，《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）第2條中“本條例所稱不動產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物”，對不動產(chǎn)登記簿所應(yīng)記載的不動產(chǎn)范圍作出明確性規(guī)定。這也應(yīng)作為不動產(chǎn)抵押登記的范圍限定。對于民間借貸能否申請不動產(chǎn)抵押登記的疑問則需要具體問題具體分析。根據(jù)不動產(chǎn)登記事項對不動產(chǎn)登記進行分類，可以將不動產(chǎn)登記分為標(biāo)示登記和權(quán)利登記。前者是對不動產(chǎn)自然狀態(tài)的登記，如對土地面積及其四鄰界址、土地類型的登記；后者是對與不動產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利的登記，包括不動產(chǎn)物權(quán)登記，如房屋所有權(quán)登記、建設(shè)用地使用權(quán)登記等，還包括對特殊債權(quán)的登記，如以債權(quán)為對象的預(yù)告登記。這也就意味著民間借貸在符合一定條件時是可以進行不動產(chǎn)登記的。

不動產(chǎn)登記中的抵押權(quán)登記是不動產(chǎn)權(quán)利登記的重要類型。《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》）第66條規(guī)定：“自然人、法人或者其他組織為保障其債權(quán)的實現(xiàn)，依法以不動產(chǎn)設(shè)定抵押的，可以由當(dāng)事人持不動產(chǎn)權(quán)屬證書、抵押合同與主債權(quán)合同等必要材料，共同申請辦理抵押登記。抵押合同可以是單獨訂立的書面合同，也可以是主債權(quán)合同中的抵押條款?！绷硗?，參照不動產(chǎn)登記簿中“抵押權(quán)登記信息”部分，在符合《細(xì)則》第65條規(guī)定的不動產(chǎn)抵押登記范圍的情形下，申請人應(yīng)當(dāng)將擬進行抵押登記的抵押權(quán)人、抵押人、抵押方式、登記原因、被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額以及債務(wù)履行期限等事項準(zhǔn)確地向不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行申請。由此可知，民間借貸行為中涉及不動產(chǎn)抵押的情形，其借貸資金屬于被擔(dān)保主債權(quán)或者屬于其一部分時，該項民間借貸可以申請辦理不動產(chǎn)抵押登記。

但是，還應(yīng)注意，與該項抵押登記相關(guān)的其他債權(quán)性要素，如借款合同，因其并不屬于《細(xì)則》第65條規(guī)定的登記內(nèi)容，故不能申請進行不動產(chǎn)抵押登記。而且，如果發(fā)生在個人與個人，企業(yè)與企業(yè)，企業(yè)與個人之間的借貸行為并未涉及不動產(chǎn)抵押，無論其借貸資金是否屬于被擔(dān)保主債權(quán)或者被擔(dān)保主債權(quán)之一部分，因其不屬于《條例》所規(guī)定的登記范圍，所以也不能申請辦理不動產(chǎn)抵押登記。此外，受“房地一體”原則的規(guī)范，房屋所有權(quán)進行抵押，土地使用權(quán)視為自動抵押，反之亦然，這就要求我們在登記時保證抵押登記的一致性。