第一篇：不動(dòng)產(chǎn)抵押登記類(lèi)型之間的銜接與法律風(fēng)險(xiǎn)

不動(dòng)產(chǎn)抵押登記類(lèi)型之間的銜接與法律風(fēng)險(xiǎn)

在我市實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以來(lái)，原來(lái)分屬土地、房產(chǎn)、海洋、林業(yè)不同部門(mén)辦理的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記合并到我局統(tǒng)一辦理，客觀上極大地降低了土地使用權(quán)、海域使用權(quán)和地上物分別不同部門(mén)抵押存在的風(fēng)險(xiǎn)，也方便了辦事單位和群眾。截至五月二十五日為止，在市區(qū)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記的十八個(gè)工作日內(nèi)，共發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記證明4141本，其中抵押權(quán)登記為2271本，占不動(dòng)產(chǎn)登記量的55%。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大眾創(chuàng)業(yè)，萬(wàn)眾創(chuàng)新的不斷驅(qū)動(dòng)，不動(dòng)產(chǎn)抵押登記必定是我們不動(dòng)產(chǎn)登記的主要服務(wù)類(lèi)型。對(duì)我局來(lái)說(shuō)，開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記的人員少、業(yè)務(wù)生、辦證量大、責(zé)任重。實(shí)際上，不動(dòng)產(chǎn)抵押登記一直存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，如何把握好不動(dòng)產(chǎn)抵押統(tǒng)一登記的范圍、抵押順序、抵押環(huán)節(jié)的銜接，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)抵押登記行為，提高不動(dòng)產(chǎn)登記人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和操作規(guī)范，本文試做以下探討。一．不動(dòng)產(chǎn)抵押登記類(lèi)型及其之間的關(guān)聯(lián)和銜接

不動(dòng)產(chǎn)抵押登記依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六十五條規(guī)定，按下列類(lèi)型辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記

（一）建設(shè)用地使用權(quán)；

（二）建筑物和其他土地附著物；

（三）海域使用權(quán)；

（四）以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；

（五）正在建造的建筑物；

（六）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他不動(dòng)產(chǎn)。其中，建設(shè)土地使用權(quán)抵押、建筑物和其他土地附著物抵押與正在建造的建筑物抵押有著密不可分的關(guān)聯(lián)。并且如果是商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)，還存在著在建商品房預(yù)購(gòu)抵押登記。如何做好以上不同類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)抵押的銜接，最大限度的降低潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)和登記風(fēng)險(xiǎn)。除了有耐于房產(chǎn)交易部門(mén)和抵押登記機(jī)構(gòu)之間的密切配合，也有耐于不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的業(yè)務(wù)熟練程度、風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。

以開(kāi)發(fā)企業(yè)為例，從招拍掛取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)，繳納土地出讓金后，首先取得土地使用權(quán)，并依申請(qǐng)辦理了土地使用權(quán)不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)。由于開(kāi)發(fā)企業(yè)之前預(yù)付了巨額的土地出讓金，土地成本在后期開(kāi)發(fā)階段必然需要通過(guò)融資進(jìn)行攤薄，最有效最直接的手段就是將土地使用權(quán)抵押，為商品房建設(shè)籌措資金。有的開(kāi)發(fā)企業(yè)可能由于資金短缺，又做起了在建工程抵押。在過(guò)去土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)分別辦理土地抵押和房產(chǎn)及在建工程抵押的情況下，房地抵押分離是實(shí)際存在的，因而風(fēng)險(xiǎn)同樣巨大?，F(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一后，在土地使用權(quán)抵押后，法律是不禁止在建工程作為地上物權(quán)可以再次抵押的。而且，在建工程抵押后，開(kāi)發(fā)企業(yè)依照取得的四證，既土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，就可以取得商品房銷(xiāo)售許可證，房屋銷(xiāo)售如何防范風(fēng)險(xiǎn)，同樣值得思考。

早在2010年4月20日，時(shí)任銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在銀監(jiān)會(huì)召開(kāi)的金融形勢(shì)分析通報(bào)會(huì)上作重要講話，為防止抄地、炒房，特別是開(kāi)發(fā)商惡意囤地、圈而不建的行為，銀監(jiān)會(huì)要求對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地抵押全部以在建工程方式辦理抵押貸款。

土地使用權(quán)抵押的風(fēng)險(xiǎn)

（一）土地使用權(quán)抵押，是指單位或者個(gè)人依法或依約定，將國(guó)有土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利，在不發(fā)生轉(zhuǎn)移的前提下抵押給抵押權(quán)人的行為。土地使用權(quán)的抵押是一種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的抵押，它有以下特點(diǎn)：

(1)用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過(guò)出讓方式取得的合法土地使用權(quán)，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)。

(2)土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，只有在債務(wù)不能履行時(shí)，抵押權(quán)人才能依照法定程序處分土地使用權(quán)，此時(shí)土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。(3)土地使用權(quán)抵押時(shí)，如果地上有建筑物及其他附著物，應(yīng)隨之抵押。

(4)土地使用權(quán)抵押不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。一切以出讓合同約定的規(guī)劃條件和用途設(shè)定抵押條件。

(5)土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)告知抵押權(quán)人。

特別要說(shuō)明的是，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第36條規(guī)定：以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。由此可以看出，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，但是，如果以劃撥土地上的房屋作抵押的，該劃撥土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

（二）土地使用權(quán)抵押作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)抵押擔(dān)保，抵押權(quán)人需要注意以下幾個(gè)問(wèn)題： 1.土地價(jià)值是否滿足墊資額度。經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)抵押一般都是在工程前期階段或工程設(shè)計(jì)階段開(kāi)始，這就要求工程承包方承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。為保證總承包方獲得與其墊資額度相對(duì)應(yīng)得付款保障，應(yīng)該通過(guò)估價(jià)等方式確認(rèn)土地價(jià)值是否足以保障經(jīng)營(yíng)性土地上預(yù)期的墊資額度，若土地價(jià)值小于墊資額度，工程承包方將無(wú)法通過(guò)土地使用權(quán)抵押得到等值的保障。土地權(quán)利人所以需要再以在建工程向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押，以支付工程承包方超額的墊資額度。這樣，金融機(jī)構(gòu)也承擔(dān)著在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)。

2.土地使用權(quán)利人、工程承包方墊資人、抵押權(quán)人之間需要找到債權(quán)之間的平衡。若已設(shè)立抵押權(quán)，按照《物權(quán)法》第199條規(guī)定“

（一）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；

（二）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償”,不動(dòng)產(chǎn)抵押清償按照登記順序的原則，那么工程承包方只能在土地價(jià)值中已有抵押額度以外的部分的范圍內(nèi)的部分范圍內(nèi)得到保障。這樣，工程承包方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)更大。三.在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)

（一）在建工程抵押，依據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》所做的規(guī)定，“是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占用的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”。此規(guī)定在建工程抵押應(yīng)從二個(gè)方面予以規(guī)范，一是在建工程抵押的資金使用的專(zhuān)項(xiàng)性，二是在建工程抵押物的合法性。

由于在建工程在形態(tài)上來(lái)說(shuō)，存在著尚未建造的期權(quán)，所以在建工程抵押存在的風(fēng)險(xiǎn)在以下幾個(gè)方面： 1.在建工程抵押的合同風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)在建工程抵押，建設(shè)部在《城市房地產(chǎn)抵押登記辦法》規(guī)定了抵押合同載明的內(nèi)容包括《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的三證編號(hào)以及施工合同等，所以，在辦理在建工程抵押時(shí)必須認(rèn)真查看原件，否則很可能導(dǎo)致在建工程抵押合同無(wú)效。

2.在建工程抵押權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)沖突的風(fēng)險(xiǎn)。在建工程許多需要工程承包方預(yù)先墊資一定比例，往往承包方既要為建設(shè)方墊資，還要為建設(shè)者我們俗稱(chēng)的農(nóng)民工支付工錢(qián)，當(dāng)發(fā)包方不能支付承包方的工程款時(shí)，也就意味著建設(shè)者拿不到他們的血汗錢(qián)。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第47條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效”，2002年6月20日，最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》中規(guī)定，人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)依照《合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。抵押有效和優(yōu)先受償權(quán)之間存在著法律規(guī)范和社會(huì)穩(wěn)定、群眾利益之間的矛盾，造成抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)很可能處于有名無(wú)實(shí)的境地。當(dāng)然，在實(shí)踐中也會(huì)出現(xiàn)工程發(fā)包人與承包人惡意串通套取資金，弄虛作假，導(dǎo)致抵押權(quán)在法律上有效，實(shí)際無(wú)效的尷尬狀態(tài)。

3.經(jīng)營(yíng)性用地開(kāi)發(fā)形成的在建工程抵押權(quán)與商品房預(yù)售沖突的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)用地的目的是將在建工程建設(shè)好作為商品房向社會(huì)出售，而且法律并不禁止取得商品房預(yù)售許可的房屋抵押后不得出售，盡管法律明文規(guī)定“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效”。但是如果抵押人將房屋預(yù)售給第三人，由于第三人屬于善意取得，抵押權(quán)如果要求實(shí)現(xiàn)必須通過(guò)訴訟程序解決此類(lèi)糾紛，時(shí)間成本和執(zhí)行難度都超過(guò)一般人的承受能力。四．土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)

在我市于今年五月三日開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，土地使用權(quán)抵押在土地管理部門(mén)登記，在建工程抵押則在住建部門(mén)登記。實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以后，作為過(guò)渡期的不動(dòng)產(chǎn)登記，原來(lái)的登記行為繼續(xù)有效，如何保證分開(kāi)登記的統(tǒng)一管理不出現(xiàn)偏差，登記時(shí)效的統(tǒng)一和合規(guī)，需要不斷磨合。特別是在將土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押的過(guò)程中，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定及實(shí)踐，在在建工程形成之前，以?xún)敉恋氐盅旱怯洠诮üこ涕_(kāi)始形成之后，土地使用權(quán)應(yīng)連同在建工程轉(zhuǎn)為在建工程抵押。要求必須對(duì)原登記的土地辦理抵押合同及登記注銷(xiāo)手續(xù)，并在不動(dòng)產(chǎn)登記中心簽訂新的在建工程抵押合同，且重新辦理登記。此時(shí)如果操作不當(dāng)

第二篇：不動(dòng)產(chǎn)抵押登記制度

不動(dòng)產(chǎn)抵押登記

（一）承諾時(shí)限

3個(gè)工作日（不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)注銷(xiāo)登記業(yè)務(wù)立等可?。?/p>

（二）業(yè)務(wù)流程圖

（三）應(yīng)提交的申請(qǐng)材料

1、預(yù)購(gòu)商品房抵押登記應(yīng)提交的申請(qǐng)材料（1）不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)；（2）申請(qǐng)人身份證明；

（3）購(gòu)房合同和購(gòu)房發(fā)票；（4）主債權(quán)合同；（5）抵押合同。

2、一般不動(dòng)產(chǎn)抵押登記應(yīng)提交的申請(qǐng)材料（1）不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)；（2）申請(qǐng)人身份證明；（3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)；（4）主債權(quán)合同；（5）抵押合同；

屬以下特殊情況的，還需提交以下相應(yīng)材料：

（1）屬第三人為債務(wù)人提供擔(dān)保的，還須提交擔(dān)保書(shū)和第三人身份證明材料；

（2）反擔(dān)保抵押登記還須另提交《保證合同》、《反擔(dān)保合同》、擔(dān)保公司的融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)許可證和債權(quán)人的相關(guān)材料；

（3）抵押權(quán)人為典當(dāng)行的，還須提交《典當(dāng)經(jīng)營(yíng)許可證》和《特種行業(yè)許可證》；

（4）外商投資企業(yè)、股份制企業(yè)、有限公司應(yīng)提供董事會(huì)（股東會(huì)）決議，董事會(huì)（股東會(huì)）名單；集體企業(yè)應(yīng)提供職代會(huì)決議并報(bào)上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案；國(guó)有企事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定（以工商行政管理部門(mén)認(rèn)定的公司章程為準(zhǔn)）。

3、在建建筑物抵押登記應(yīng)提交的申請(qǐng)材料（1）不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)；（2）申請(qǐng)人身份證明；（3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)；（4）主債權(quán)合同；（5）抵押合同；

（6）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（7）實(shí)地查看報(bào)告；

屬以下特殊情況的，除以上材料外，需提交以下相應(yīng)材料：

（1）抵押權(quán)人為典當(dāng)行的，還須提交《典當(dāng)經(jīng)營(yíng)許可證》和《特種行業(yè)許可證》；

（2）外商投資企業(yè)、股份制企業(yè)、有限公司應(yīng)提供董事會(huì)（股東會(huì)）決議，董事會(huì)（股東會(huì)）名單；集體企業(yè)應(yīng)提供職代會(huì)決議并報(bào)上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案；國(guó)有企事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定（以工商行政管理部門(mén)認(rèn)定的公司章程為準(zhǔn)）。

4、最高額抵押登記應(yīng)提交的申請(qǐng)材料

最高額抵押登記除按相應(yīng)登記類(lèi)型提交申請(qǐng)材料外，需另提交申請(qǐng)材料如下：

（1）屬最高額抵押的，應(yīng)當(dāng)提交一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生債權(quán)的合同或者其他登記原因文件等必要材料、提交最高額抵押合同；

（2）同意將最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍的，應(yīng)當(dāng)提交已存在債權(quán)的合同以及當(dāng)事人同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔(dān)保范圍的書(shū)面材料。

5、抵押權(quán)變更登記應(yīng)提交的申請(qǐng)材料（1）不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū);（2）申請(qǐng)人身份證明;

（3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記證明;（4）抵押權(quán)變更的材料，包括：

①抵押權(quán)人或者抵押人姓名、名稱(chēng)變更的，提交能夠證實(shí)其身份變更的材料;②擔(dān)保范圍、抵押權(quán)順位、被擔(dān)保債權(quán)種類(lèi)或者數(shù)額、債務(wù)履行期限、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變更的，提交抵押人與抵押權(quán)人約定相關(guān)變更內(nèi)容的協(xié)議;

（5）因抵押權(quán)順位、被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額、最高債權(quán)額、擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限發(fā)生變更等，對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響的，還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人的書(shū)面同意文件和身份證明文件。

6、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)提交的申請(qǐng)材料（1）不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū);（2）申請(qǐng)人身份證明;

（3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記證明;（4）抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的材料，包括：

①申請(qǐng)一般抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交被擔(dān)保主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議;②申請(qǐng)最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交部分債權(quán)轉(zhuǎn)移的材料、當(dāng)事人約定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的材料;

③債權(quán)人已經(jīng)通知債務(wù)人的材料。

7、抵押權(quán)注銷(xiāo)登記應(yīng)提交的申請(qǐng)材料（1）不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū);（2）申請(qǐng)人身份證明;（3）抵押權(quán)消滅的材料;

（4）押權(quán)人與抵押人共同申請(qǐng)注銷(xiāo)登記的，提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記證明;抵押權(quán)人單方申請(qǐng)注銷(xiāo)登記的，提交不動(dòng)產(chǎn)登記證明;抵押人等當(dāng)事人單方申請(qǐng)注銷(xiāo)登記的，提交證實(shí)抵押權(quán)已消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)作出的生效法律文書(shū)。

第三篇：不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤之類(lèi)型與更正登記（推薦）

不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤之類(lèi)型與更正登記

程嘯

（清華大學(xué)法學(xué)院，北京 100084）

[摘 要] 不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤可以分為權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤。權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤意味著登記簿上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容的記載不正確，而非權(quán)利事項(xiàng)則是指那些不涉及物權(quán)歸屬和內(nèi)容的登記簿錯(cuò)誤。二者在是否會(huì)對(duì)物權(quán)構(gòu)成妨害、是否導(dǎo)致善意取得以及更正登記的程序上完全不同。我國(guó)《物權(quán)法》第19條區(qū)分了這兩類(lèi)錯(cuò)誤，并確立了不同的更正程序與要件。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上存在權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤時(shí)，應(yīng)由利害關(guān)系人行使更正請(qǐng)求權(quán)請(qǐng)求登記簿記載的權(quán)利人同意更正。如果權(quán)利人拒絕的，更正請(qǐng)求權(quán)人應(yīng)訴請(qǐng)法院或仲裁委員會(huì)解決該民事?tīng)?zhēng)議。原則上，只有法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)才屬于證明登記確有錯(cuò)誤的證據(jù)，登記機(jī)構(gòu)才能據(jù)此進(jìn)行更正登記。但是，對(duì)于非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，權(quán)利人可以通過(guò)提供證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤而申請(qǐng)更正登記，登記機(jī)構(gòu)也可以依職權(quán)進(jìn)行更正登記。

[關(guān)鍵詞] 不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤；更正登記；權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤；非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤

Abstract：The falsity of Real Estate Register can be divided into the rights incorrectness and non-right incorrectness.The rights incorrectness means that a right over real estate is not in accordance with the actual legal situation.The non-rights incorrectness has nothing to do with the legal situation.The rights incorrectness is different from the non-rights incorrectness in the good faith acquisition, the interference in right of the property right and rectification procedure.The Art.19 of China Property Law also separates the rights incorrectness from the non-right incorrectness and stipulates the corresponding rectification procedures.When the registration in the real estate register is not in accordance with the actual legal situation, the interested party may require the person whose right is affected by the rectification of the real estate register to give his consent to such rectification.If the person refuses, the interested party needs to get people’s court or arbitration commission’s adjudication which is in favor of him.Then he can ask the registrar to rectify the rights incorrectness.When there is a non-rights incorrectness in the real estate register, the right holder may require the registrar to rectify the incorrectness by evidences.The registrar should also be entitled to rectify some special falsity in the real estate register under the law.Key Words: the falsity of real estate register;registration of rectification;rights incorrectness;non-right incorrectness;引言

不動(dòng)產(chǎn)登記簿是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，它是由登記機(jī)構(gòu)依法制作并管理的，用以記載不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利狀況及其他依法必須記載的事項(xiàng)的簿冊(cè)。在針對(duì)基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)實(shí)行登記生效要件主義的國(guó)家（如德國(guó)、瑞士、奧地利），不動(dòng)產(chǎn)登記簿不僅具有推定力，還具有公信力。我國(guó)《物權(quán)法》原則上采取的也是登記生效要件主義，即基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)只有記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿后才發(fā)生效力，不經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力（第9條第1款、第14條）。同時(shí)，登記簿還有推定力（《物權(quán)法》第16條第1款）與公信力（《物權(quán)法》第106條）。既然不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有如此重要的法律效力，對(duì)民事主體的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)會(huì)發(fā)生巨大的影響。因此，一方面，如果登記簿的記載事項(xiàng)存在錯(cuò)誤，就很可能給真實(shí)權(quán)利人造成妨害或損害（如導(dǎo)致第三人善意取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或他物權(quán)）；另一方面，即便登記簿存在錯(cuò)誤，無(wú)論是登記機(jī)構(gòu)還是當(dāng)事人都不可能隨意進(jìn)行修改。

為了既能確保登記簿的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，維護(hù)真實(shí)權(quán)利人的合法權(quán)益，又避免因隨意更改登記簿而給登記權(quán)利人、第三人的利益造成損害不利影響，法律上有必要確定更正登記簿錯(cuò)誤的程序，這就是所謂的更正登記（Berechtigungsverfahren）。更正登記是指，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿存在錯(cuò)誤時(shí)，登記機(jī)構(gòu)依當(dāng)事人之申請(qǐng)或依職權(quán)消除該錯(cuò)誤而進(jìn)行的登記?！段餀?quán)法》第19條第1款對(duì)更正登記作出了明確的規(guī)定：?權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。?

由于更正登記是《物權(quán)法》吸收借鑒比較法（尤其是德國(guó)法）的經(jīng)驗(yàn)而新設(shè)立的登記類(lèi)型，無(wú)論是理論研究成果還是實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)都不豐富。加之，我國(guó)尚無(wú)不動(dòng)產(chǎn)登記法或不動(dòng)產(chǎn)登記條例對(duì)更正登記作出更為具體詳細(xì)的規(guī)定，因此對(duì)更正登記的程序、要件等問(wèn)題，理論界與實(shí)務(wù)界有不同的認(rèn)識(shí)與理解。現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記的部門(mén)規(guī)章、地方性法規(guī)的相關(guān)規(guī)定亦不相同。例如，就是否所有的登記簿錯(cuò)誤都可以依職權(quán)更正登記，《土地登記辦法》與《房屋登記辦法》就不一致。前者規(guī)定，國(guó)土資源行政主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)土地登記簿存在錯(cuò)誤均可在報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后依職權(quán)進(jìn)行更正登記（《土地登記辦法》第58條）。而后者則規(guī)定，只有不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的房屋登記簿錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)才可以在當(dāng)事人不申請(qǐng)更正登記的情況下依職權(quán)進(jìn)行更正登記（《房屋登記辦法》第75條）。

筆者認(rèn)為，要正確理解更正登記的程序與要件，貫徹落實(shí)《物權(quán)法》第19條第1款的規(guī)范目的，必須區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，并以此為基礎(chǔ)確立不同的更正登記的程序與要件。本文第一部分主要研究的是登記簿上權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的涵義以及區(qū)分二者的重要意義。第二部分主要是通過(guò)分析《物權(quán)法》第19條第1款與第2款，證明我國(guó)《物權(quán)法》實(shí)際上是區(qū)分了這兩類(lèi)錯(cuò)誤的區(qū)分，并且針對(duì)不同類(lèi)型的錯(cuò)誤確立了不同的更正登記程序與要件。第三、四部分則具體研究的了權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)的更正登記程序。

一、登記簿權(quán)利事項(xiàng)與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤之區(qū)分及意義

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤的涵義與類(lèi)型

不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的事項(xiàng)可以分為三部分：第一部分，不動(dòng)產(chǎn)的標(biāo)示，即不動(dòng)產(chǎn)的坐落、位臵、界址、面積、結(jié)構(gòu)、用途等自然狀況；第二部分，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀況，即不動(dòng)產(chǎn)上的所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利事項(xiàng)；第三部分，其他依法應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)，如預(yù)告登記、異議登記、查封登記等。例如，《房屋登記辦法》第24條第1款規(guī)定：?房屋登記簿應(yīng)當(dāng)記載房屋自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)。?《房屋登記簿管理試行辦法》第2條規(guī)定：?房屋登記簿（以下簡(jiǎn)稱(chēng)‘登記簿’）是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，是房屋登記機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)‘登記機(jī)構(gòu)’）制作和管理的，用于記載房屋基本狀況、房屋權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浭马?xiàng)的特定簿冊(cè)。?《土地登記辦法》第15條第1款規(guī)定：?土地登記簿是土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。土地登記簿應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

（一）土地權(quán)利人的姓名或者名稱(chēng)、地址；

（二）土地的權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類(lèi)型、取得時(shí)間和使用期限、權(quán)利以及內(nèi)容變化情況；

（三）土地的坐落、界址、面積、宗地號(hào)、用途和取得價(jià)格；

（四）地上附著物情況。?

既然登記簿上記載了這些事項(xiàng)，從理論上說(shuō)，只要登記簿上記載的事項(xiàng)與真實(shí)的情況不符合或不一致，就可以認(rèn)為登記簿存在錯(cuò)誤。依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可以對(duì)登記簿錯(cuò)誤進(jìn)行不同的分類(lèi)，如依據(jù)登記簿錯(cuò)誤產(chǎn)生的時(shí)間不同，可將其分為初始錯(cuò)誤與嗣后錯(cuò)誤。前者是指登記簿記載之時(shí)就已經(jīng)存在的錯(cuò)誤，如登記簿的記載與登記的原因證明文件不一致；后者是指登記簿記載時(shí)并不錯(cuò)誤，但是在登記完成后因新的法律事實(shí)（如繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、物權(quán)變動(dòng)合同無(wú)效等）而使得登記簿出現(xiàn)了錯(cuò)誤。再如，依據(jù)造成登記簿錯(cuò)誤的原因不同，可以將其分為因當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)引發(fā)的登記簿錯(cuò)誤、因登記機(jī)構(gòu)的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致的登記簿錯(cuò)誤以及因其他原因造成的登記簿錯(cuò)誤等。但是，在登記簿錯(cuò)誤分類(lèi)中最重要的一種是，依據(jù)登記簿的錯(cuò)誤是否與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬、內(nèi)容相關(guān)將之分為登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤。前者是指，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬、內(nèi)容的記載與真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬、內(nèi)容不一致或不相符。例如，甲、乙共同共有的不動(dòng)產(chǎn)在登記簿上記載為甲的單獨(dú)所有。后者是指，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬、內(nèi)容無(wú)關(guān)的事項(xiàng)的記載與實(shí)際情況不一致。例如，實(shí)際面積為1100平米的土地在登記簿上記載為1000平米。

在德國(guó)、瑞士等就基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取登記生效要件主義的國(guó)家，民法典中規(guī)定的登記簿錯(cuò)誤僅指權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤，而不包括登記簿上的非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤。例如，《德國(guó)民法典》第894條規(guī)定：?土地登記簿中關(guān)于土地上之權(quán)利、關(guān)于此項(xiàng)權(quán)利所負(fù)擔(dān)之權(quán)利或關(guān)于第892條第1款所列處分權(quán)的限制與真實(shí)的權(quán)利狀況不一致的，其權(quán)利未經(jīng)登記、未被正確地登記或因原不存在的負(fù)擔(dān)或限制之登記而遭受損害之人，有權(quán)向因土地登記簿的更正而使其權(quán)利被涉及之人請(qǐng)求同意更正登記簿。?這些登記簿錯(cuò)誤顯然都是與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容相關(guān)的錯(cuò)誤，即權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤。具體來(lái)說(shuō)，德國(guó)法上登記簿的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤分為四種類(lèi)型：（1）將并不存在的物權(quán)在登記簿上加以記載；（2）對(duì)已存在的物權(quán)進(jìn)行了錯(cuò)誤的記載；（3）將并不存在的不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利負(fù)擔(dān)在登記簿上加以記載；（4）沒(méi)有將已經(jīng)存在的物權(quán)加以登記或?qū)⒁呀?jīng)登記的物權(quán)加以注銷(xiāo)。[①]至于登記簿上非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤主要包括三類(lèi)：（1）登記簿上純粹事實(shí)描述部分的錯(cuò)誤，如對(duì)土地的位臵、用途、面積等自然狀況記載的錯(cuò)誤；（2）對(duì)登記權(quán)利人的名稱(chēng)或姓名的記載錯(cuò)誤；（3）純粹的筆誤。[1]S.132瑞士民法中登記簿的錯(cuò)誤有兩種類(lèi)型：（1）初始的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤（urspruengliche unrichtigkeit），即登記簿記載之時(shí)就是不正當(dāng)?shù)?。依?jù)《瑞士民法典》第974條，該錯(cuò)誤是指，物權(quán)、預(yù)告登記被以不正當(dāng)?shù)姆绞接涊d入登記簿或加以注銷(xiāo)。所謂?不正當(dāng)?shù)姆绞剑╥n ungerechtfertigter Weise）?是指缺少實(shí)體法上的要件。[2]S.814（2）嗣后的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤（nachtraegliche unrichtigkeit），即登記簿登記之時(shí)是正確的，但此后因登記簿之外法律原因而使得登記簿上權(quán)利事項(xiàng)的記載與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不一致。例如，依據(jù)《瑞士民法典》第963條第2款，因法律的規(guī)定或者生效的判決書(shū)而取得物權(quán)時(shí)導(dǎo)致的登記簿記載與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不一致。[2]S.814.我國(guó)《物權(quán)法》第19條第1款未如德國(guó)與瑞士的民法典那樣將登記簿錯(cuò)誤明確規(guī)定為權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，該款將登記簿錯(cuò)誤表述為?不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤?。就該款中登記簿錯(cuò)誤的涵義，學(xué)界有不同的理解。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《物權(quán)法》第19條第1款中的登記簿錯(cuò)誤僅指權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，即不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利關(guān)系與真實(shí)的權(quán)利關(guān)系不一致。[3]63因?yàn)?，?guī)定更正登記的目的就是為了保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人的物權(quán)，許可真正的權(quán)利人和利害關(guān)系人依據(jù)真正的權(quán)利狀態(tài)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容進(jìn)行更正。只有通過(guò)徹底消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)，更正登記才能避免第三人依不動(dòng)產(chǎn)登記簿取得登記簿上記載的物權(quán)。[4]43-44另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《物權(quán)法》該款中的登記簿錯(cuò)誤既包括登記簿上的權(quán)利記載與實(shí)際的權(quán)利狀態(tài)不相符合（即登記物權(quán)與事實(shí)物權(quán)、登記權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人不一致的情形），也包括錯(cuò)誤的標(biāo)示登記（即登記簿上的記載與標(biāo)的物的實(shí)際情況不相符的情形）。[5]21

筆者認(rèn)為，由于《物權(quán)法》第19條第1款并未如《德國(guó)民法典》第894條那樣將錯(cuò)誤明確地限定在權(quán)利歸屬和內(nèi)容方面的錯(cuò)誤，因此在我國(guó)法上，不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤應(yīng)當(dāng)理解為既包括權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，也包括非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤。不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤主要包括以下情形：（1）將并不存在的物權(quán)在登記簿上加以記載，例如，登記簿上記載甲為A房屋的抵押權(quán)人，實(shí)際上甲并不享有該抵押權(quán)；（2）對(duì)已存在的物權(quán)進(jìn)行了錯(cuò)誤的記載，例如，甲乙共同共有的房屋被記載為甲單獨(dú)所有、抵押權(quán)人第一順位的抵押權(quán)被記載為第二順位；（3）將已經(jīng)登記的物權(quán)錯(cuò)誤地加以注銷(xiāo)。例如，登記簿上本來(lái)記載了債權(quán)人對(duì)債務(wù)人的房屋享有第一順位抵押權(quán)，因債務(wù)人的欺詐導(dǎo)致登記機(jī)構(gòu)將該抵押權(quán)從登記簿中注銷(xiāo)。（4）錯(cuò)誤的注銷(xiāo)已經(jīng)存在的處分權(quán)的限制或記載了本不存在的處分權(quán)限制。例如，甲針對(duì)A房屋的預(yù)告登記被錯(cuò)誤地注銷(xiāo)了；A房屋上本無(wú)查封登記卻記載了查封登記。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的非權(quán)利錯(cuò)誤主要包括以下情形：（1）不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)自然狀況，如登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)的坐落（位臵）、四至、層數(shù)、用途等與實(shí)際的情況不一致。（2）其他與物權(quán)歸屬和內(nèi)容糾紛無(wú)關(guān)的記載事項(xiàng)的錯(cuò)誤，如登記權(quán)利人名稱(chēng)、姓名或住址的記載錯(cuò)誤。

（二）區(qū)分權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的意義

既然不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的任何事項(xiàng)與真實(shí)的情況不一致都屬于登記簿錯(cuò)誤，為何在德國(guó)、瑞士等國(guó)家的民法中，要將登記簿錯(cuò)誤限定在權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，難道登記簿上非權(quán)利事項(xiàng)與真實(shí)的情況不一致，就不屬于登記簿錯(cuò)誤，無(wú)須加以更正？這里的關(guān)鍵原因就在于，立法者建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度不是為了簡(jiǎn)單地記錄不動(dòng)產(chǎn)的位臵、面積、數(shù)量等自然狀況，而主要是通過(guò)在登記不上記載不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)狀況并向外界加以公示，以達(dá)到明晰不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利狀況、維護(hù)交易的安全、提高交易的效率的目標(biāo)。雖然登記簿上非權(quán)利事項(xiàng)存在錯(cuò)誤時(shí)，也構(gòu)成登記簿的錯(cuò)誤，同樣需要更正。但是，登記不上權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤無(wú)論是在法律后果，還是更正程序上都有很大的差別。

1、是否對(duì)真實(shí)權(quán)利人的物權(quán)構(gòu)成妨害上不同

在登記簿上的非權(quán)利事項(xiàng)發(fā)生錯(cuò)誤時(shí)，由于登記簿對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬與內(nèi)容的記載是正確的，因此僅僅是非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤不會(huì)對(duì)實(shí)體權(quán)利產(chǎn)生影響，即不會(huì)妨害或損害物權(quán)人的權(quán)利。但是，當(dāng)?shù)怯洸旧详P(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的記載有錯(cuò)誤的話，真實(shí)權(quán)利人的物權(quán)就會(huì)該錯(cuò)誤而遭受妨害或損害。這是因?yàn)橐罁?jù)不動(dòng)產(chǎn)登記法的一個(gè)基本原則——在先原則（Priorit?tsprinzip），那些其權(quán)利因登記而被涉及的人必須是其權(quán)利已在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上加以記載的人。[1]Rn.112如果其權(quán)利沒(méi)有被記載入或未被正確記載入不動(dòng)產(chǎn)登記簿，登記機(jī)構(gòu)就不得為其辦理相應(yīng)的處分登記。這樣一來(lái)，那些物權(quán)未被記載或未被正確地記載入登記簿的真實(shí)權(quán)利人就無(wú)法處分其物權(quán)。此種處分權(quán)因登記簿錯(cuò)誤而受到的限制就是給真實(shí)權(quán)利人造成的妨害。[②]例如，甲是A房的所有人，登記簿錯(cuò)誤地將丙記載為A房的所有權(quán)人。如果甲要將A房轉(zhuǎn)讓給乙而申請(qǐng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，因登記權(quán)利人為丙而不是甲，故此依據(jù)在先原則，登記機(jī)構(gòu)不得為甲辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，甲無(wú)法處分其針對(duì)A房的所有權(quán)，即便其事實(shí)上支配著該房屋。為了排除登記簿上權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤而給自己物權(quán)造成的妨害或侵害，真實(shí)權(quán)利人甲有權(quán)行使排除妨害的請(qǐng)求權(quán)，以恢復(fù)物權(quán)的圓滿狀態(tài)。此種基于物權(quán)產(chǎn)生的排除妨害物權(quán)請(qǐng)求權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)登記程序中即?更正請(qǐng)求權(quán)（Berichtigungsanspruch）?。《德國(guó)民法典》第894條之所以將登記簿錯(cuò)誤限定在權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，就是要賦予因該類(lèi)錯(cuò)誤而使物權(quán)受到妨害者以更正請(qǐng)求權(quán)。而《瑞士民法典》第975條也規(guī)定，在物權(quán)的登記不正當(dāng)、或正當(dāng)?shù)牡怯洷徊徽?dāng)?shù)赝夸N(xiāo)或更改時(shí)，其物權(quán)因此而遭受損害的人，有權(quán)提出?登記簿更正之訴（Grundbuchberichtigungsklage）?。該訴訟在性質(zhì)上屬于確認(rèn)之訴（Festellungsklage）而非形成之訴，其目的在于確定與特定土地相關(guān)的、既存的權(quán)利之真實(shí)狀況，如所有權(quán)、限制物權(quán)、對(duì)土地處分權(quán)的限制（如預(yù)告登記）等。[2] S.826-827

2、是否會(huì)導(dǎo)致第三人善意取得上的不同

在承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的國(guó)家，如德國(guó)、瑞士、我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤會(huì)使真實(shí)權(quán)利人遭受因他人之善意取得而喪失權(quán)利或權(quán)利上被設(shè)定負(fù)擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。例如，甲為A房屋的所有人，但登記簿上卻錯(cuò)誤的將乙記載為A房的所有權(quán)人。當(dāng)乙將A房屋出賣(mài)給善意第三人丙且辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，盡管乙為無(wú)權(quán)處分，但是作為善意第三人的丙可以依據(jù)善意取得制度合法取得A房的所有權(quán)。真正權(quán)利人甲的所有權(quán)因此而歸于消滅。我國(guó)《物權(quán)法》第106條明確承認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。所謂?善意?指的就是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的受讓人對(duì)登記簿權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤產(chǎn)生了信賴(lài)。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的善意取得是為了維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易之安全而在?權(quán)利外觀思想（Rechtsscheingedanken）?的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的制度。[③]只有登記簿上權(quán)利事項(xiàng)記載錯(cuò)誤，才會(huì)出現(xiàn)權(quán)利外觀（登記簿的記載）與真實(shí)權(quán)利不一致，從而需要保護(hù)交易中的善意信賴(lài)登記簿的第三人的必要性，才需要建立善意取得制度。而在登記簿上的錯(cuò)誤與物權(quán)歸屬和內(nèi)容無(wú)關(guān)時(shí)，由于權(quán)利外觀與真實(shí)權(quán)利是一致，所以不發(fā)生善意的問(wèn)題。即便第三人真的對(duì)登記簿上存在的非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤產(chǎn)生了某種?信賴(lài)?，也不會(huì)受到不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的保護(hù)。[6]300由此可見(jiàn)，登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)給真實(shí)權(quán)利人制造的法律風(fēng)險(xiǎn)是不相同的。

3、更正的程序不同

對(duì)于登記簿上權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)適用非常嚴(yán)格的更正登記程序。一方面，對(duì)于權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的更正登記只能依當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行，登記機(jī)構(gòu)不能自行依職權(quán)加以更正；另一方面，在當(dāng)事人提出更正登記的申請(qǐng)符合法律嚴(yán)格設(shè)定的要件時(shí)，登記機(jī)構(gòu)才能辦理更正登記。這是因?yàn)椋翰粍?dòng)產(chǎn)登記簿權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤往往意味著當(dāng)事人就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容發(fā)生了爭(zhēng)議，這種民事實(shí)體權(quán)利的爭(zhēng)議只能通過(guò)民事訴訟程序最終加以解決。無(wú)論登記機(jī)構(gòu)是法院還是行政機(jī)關(guān)，都無(wú)權(quán)在作為非訟事件程序或行政程序的不動(dòng)產(chǎn)登記程序中解決這種民事?tīng)?zhēng)議。[④]不動(dòng)產(chǎn)登記程序不同于民事訴訟程序，在該程序中，并非不存在對(duì)立的原被告當(dāng)事人以及（有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)或無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的）第三人。就更正登記程序而言，如果是當(dāng)事人申請(qǐng)更正登記，只是存在更正登記申請(qǐng)人與登記機(jī)構(gòu)兩方主體；如果是登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)更正登記，就只有登記機(jī)構(gòu)一方參與其中。至于其他與登記簿上權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤利益相關(guān)的當(dāng)事人（如登記權(quán)利人、第三人）并不進(jìn)入更正登記程序。因此，登記機(jī)構(gòu)不可能像民事訴訟程序中的法官那樣，通過(guò)原被告的舉證、反駁、質(zhì)證等查明真相并作出判斷。如果登記機(jī)構(gòu)可以依職權(quán)或僅依據(jù)當(dāng)事人的提供的一般性的證據(jù)就決定是否進(jìn)行更正登記，勢(shì)必出現(xiàn)要么損害真實(shí)權(quán)利人的合法權(quán)益，要么損害登記權(quán)利人、利益相關(guān)的第三人合法權(quán)益的情形。因此，法律上必須為權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的更正登記設(shè)臵嚴(yán)格的程序與要件的要求。但是，對(duì)登記簿上的非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，因其不涉及實(shí)體權(quán)利，所以登記機(jī)構(gòu)可以依職權(quán)進(jìn)行更正登記，而在依當(dāng)事人之申請(qǐng)進(jìn)行更正登記時(shí)也沒(méi)有必要采取過(guò)于嚴(yán)格的要求。

例如，在德國(guó)，登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的更正登記只能依申請(qǐng)進(jìn)行，登記機(jī)構(gòu)不得依職權(quán)加以更正。在當(dāng)事人申請(qǐng)更正登記時(shí)，必須符合以下情形之一，登記機(jī)構(gòu)方能辦理更正登記：其一，因更正登記而致其權(quán)利被涉及者作出了符合法定形式要求的更正同意（Berichtigungsbewilligung）。德國(guó)《土地登記條例》第19條規(guī)定：?登記涉及其權(quán)利之人同意登記的，登記方能辦理?。此外，依據(jù)《土地登記條例》第29條，更正同意必須采取法定的格式，即通過(guò)官方文書(shū)或官方認(rèn)證的文書(shū)加以證明。當(dāng)更正登記的申請(qǐng)人獲得了因更正登記而使其權(quán)利人被涉及的人的更正同意，登記機(jī)構(gòu)可以辦理更正登記。其二，申請(qǐng)?zhí)峁┝俗C明登記簿存在錯(cuò)誤的證據(jù)（Unrichtigkeitsnachweises）。《土地登記條例》第22條第1款規(guī)定：?如果錯(cuò)誤得到證明，更正土地登記簿無(wú)需本法第19條規(guī)定的同意，這尤其適用于處分限制的登記或涂銷(xiāo)。?也就是說(shuō)，即便沒(méi)有獲得更正同意，但是如果更正申請(qǐng)人提供證據(jù)證明了登記簿權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤時(shí)，登記機(jī)構(gòu)也可以進(jìn)行更正登記。[1] S.142-143.不過(guò)，德國(guó)法對(duì)于此種證據(jù)的證明度有很?chē)?yán)格的要求（strenge Anforderung）。[1] S.146.申請(qǐng)人僅僅一般性地證明登記簿存在錯(cuò)誤時(shí)不可以的，而必須是完全充分地加以證明（voller Nachweis）。盡管申請(qǐng)人不需要從所有的方面來(lái)證明登記簿是錯(cuò)誤的，其還需要排除各種會(huì)使其希望進(jìn)行的（新的）登記也是不正確性的可能性，例如善意取得。當(dāng)然，對(duì)于那些過(guò)于遙遠(yuǎn)的可能性，申請(qǐng)人無(wú)須加以反駁。[7]§22 Rn 37司法實(shí)踐中認(rèn)可的證明登記簿錯(cuò)誤的證據(jù)主要有以下一些：其一，關(guān)于登記權(quán)利人無(wú)民事行為能力人的證據(jù)。這主要是指以《土地登記條例》第29條規(guī)定的形式作出證明被登記的權(quán)利人是無(wú)民事行為能力人的證據(jù)。如果僅僅只是法院的確定的民事判決中明確了無(wú)民事行為能力，就登記機(jī)構(gòu)而言，該判決只是對(duì)發(fā)生了爭(zhēng)議的當(dāng)事人具有拘束力。其二，法院的判決與仲裁機(jī)構(gòu)的裁決。例如，民事法官作出的確認(rèn)登記權(quán)利無(wú)效的確定判決；具有強(qiáng)制執(zhí)行力的仲裁裁決；判令土地所有權(quán)人負(fù)有作出更正同意之義務(wù)的確定判決等。[7]§22 Rn 37至于登記簿上非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤，則無(wú)須適用《德國(guó)民法典》第894條以下規(guī)定的更正請(qǐng)求權(quán)以及《土地登記條例》第22條規(guī)定的更正登記程序。該類(lèi)錯(cuò)誤既可以由登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)在相應(yīng)的登記事項(xiàng)欄內(nèi)加以訂正（Richtigstellung），也可以由當(dāng)事人提出更正的要求。申請(qǐng)人只需要在更正申請(qǐng)中闡明其要求的意義并一般性地證明該錯(cuò)誤是存在的即可，該證據(jù)無(wú)須采取《土地登記條例》第29條要求的形式。[7]§22 Rn 22

同樣，在瑞士，對(duì)登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤更正也有非常嚴(yán)格的要求。凡是登記簿上權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤，登記簿管理人（Grundbuchverwalter）不得依職權(quán)自行更正。[2]S.815依據(jù)《瑞士民法典》的規(guī)定，更正權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤有以下三種途徑：其一，對(duì)于登記之時(shí)就存在的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤（即初始的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤），如果登記權(quán)利人不同意更正的，那么申請(qǐng)人必須提起?登記簿更正之訴?，由法官先確認(rèn)其權(quán)利，然后由登記簿管理人進(jìn)行相應(yīng)的更正登記。其二，對(duì)于登記完成之后因登記簿之外的法律原因，如強(qiáng)制執(zhí)行、繼承、征收、法院的判決而導(dǎo)致的登記簿錯(cuò)誤，在沒(méi)有登記權(quán)利人同意的情況下，登記簿管理人只能依據(jù)法律規(guī)定、生效的判決書(shū)或與判決書(shū)具有相同效力的證書(shū)進(jìn)行更正（《瑞士民法典》第963條）；其三，如果是登記完成之后，因登記的法律基礎(chǔ)喪失（如權(quán)利失效、履行不能、設(shè)定地役權(quán)等）而使登記簿出現(xiàn)錯(cuò)誤的，則申請(qǐng)人必須行使登記簿更正之訴來(lái)消除這種錯(cuò)誤（《瑞士民法典》第976條）。[2]S.815ff.但是，對(duì)于符合實(shí)體法要件的登記，只是由于登記簿管理者的疏忽進(jìn)行了錯(cuò)誤登記，只要該錯(cuò)誤與已登記的權(quán)利內(nèi)容無(wú)關(guān)（der Inhalt des einzutragenden Rechtes nicht berueht），如純粹的筆誤等，登記簿管理人可隨時(shí)依職權(quán)加以更正（《瑞士民法典》第977條第3款、《登記簿實(shí)施條例》第99條）。

二、我國(guó)法上登記簿權(quán)利事項(xiàng)與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的區(qū)分及更正程序

盡管《物權(quán)法》并未將登記簿的錯(cuò)誤限定于權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，但是，從《物權(quán)法》等法律的規(guī)定來(lái)看，仍然是明確區(qū)分了權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，并在此基礎(chǔ)上確立了不同的更正程序，規(guī)定了不同的更正登記的要件。具體理由如下。

（一）《物權(quán)法》第19條第1款與第2款對(duì)權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的區(qū)分

盡管《物權(quán)法》第19條第1款中的登記簿錯(cuò)誤既包括權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，也包括了非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，但是，從該條第1款將更正登記的申請(qǐng)人規(guī)定為?權(quán)利人、利害關(guān)系人?，而第2款只規(guī)定?利害關(guān)系人?可以申請(qǐng)異議登記可以看出，我國(guó)《物權(quán)法》中權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的更正程序與更正登記的要件是不同的。

首先，《物權(quán)法》第19條第1款中的?權(quán)利人?是指，其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)已被正確記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人，即?不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人?。之所以將權(quán)利人規(guī)定為更正登記的申請(qǐng)人是因?yàn)?，盡管權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)已被正確記載于登記簿，但是登記簿上仍然存在非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤，即登記簿對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況等與物權(quán)歸屬、內(nèi)容無(wú)關(guān)的事項(xiàng)的記載出現(xiàn)了錯(cuò)誤。例如，權(quán)利人的姓名、名稱(chēng)或住址錯(cuò)誤；不動(dòng)產(chǎn)的坐落、面積錯(cuò)誤等。而《物權(quán)法》第19條第1款以及第2款中的?利害關(guān)系人?是指，登記簿上未將其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)記載入登記簿、或未將其物權(quán)正確地記載入登記簿或曾經(jīng)被記載的權(quán)利被不正確地注銷(xiāo)了的人。這些人中有的是登記簿記載的權(quán)利人，有的甚至都不是登記簿記載的權(quán)利人。但是，由于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容的記載有錯(cuò)誤，而該錯(cuò)誤對(duì)其權(quán)利造成了妨害或損害，產(chǎn)生了法律上的利害關(guān)系，所以他們就是《物權(quán)法》第19條中的?利害關(guān)系人?，有權(quán)就該登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤申請(qǐng)更正登記。具體來(lái)說(shuō)，利害關(guān)系人的?利害關(guān)系?體現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，如果不能及時(shí)消除登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，真實(shí)權(quán)利人可能因第三人之善意取得致物權(quán)消滅或被設(shè)定負(fù)擔(dān)。其二，如果不能及時(shí)消除登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分就會(huì)受到限制。

有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《物權(quán)法》第19條第1款中的?權(quán)利人?包括登記權(quán)利人與事實(shí)權(quán)利人。[⑤]利害關(guān)系人則是指，登記權(quán)利人和真實(shí)權(quán)利人之外的，因登記記載錯(cuò)誤會(huì)造成對(duì)自己不利影響的當(dāng)事人，如已與權(quán)利人訂立物權(quán)變動(dòng)合同的第三人。[⑥]筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)是妥當(dāng)?shù)?。如果認(rèn)為權(quán)利人既包括了登記權(quán)利人也包括了事實(shí)權(quán)利人，那么利害關(guān)系人的概念就沒(méi)有必要了。如果將利害關(guān)系人理解為與權(quán)利人存在債權(quán)關(guān)系的人的話，由于登記簿上不存在錯(cuò)誤，即便權(quán)利人沒(méi)有履行該物權(quán)變動(dòng)合同，也只是違約的問(wèn)題，債權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求債務(wù)人履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或其他處分登記的義務(wù)。利害關(guān)系人顯然沒(méi)有必要申請(qǐng)異議登記，更無(wú)須申請(qǐng)更正登記。事實(shí)上，從《物權(quán)法》第33條的規(guī)定來(lái)看，也可以非常清楚的知道，利害關(guān)系人是指那些因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的人，而非單純的債權(quán)人。

其次，之所以《物權(quán)法》第19條第2款僅規(guī)定利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記，而沒(méi)有將權(quán)利人也作為異議登記的申請(qǐng)人，關(guān)鍵就在于：只有利害關(guān)系人才是與登記簿上權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤密切相關(guān)的主體。他通過(guò)更正登記要消除的是權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤，而不是非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤。他申請(qǐng)異議登記也是為了避免登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤而引發(fā)第三人的善意取得。因?yàn)楫愖h登記的目的就要暫時(shí)切斷登記簿的公信力，阻止第三人的善意取得，從而為利害關(guān)系人在完成更正登記之前提供一種暫時(shí)性的保護(hù)。至于權(quán)利人，由于登記簿上僅是非權(quán)利事項(xiàng)出現(xiàn)錯(cuò)誤，他只需要通過(guò)提供證明登記確有所錯(cuò)的證據(jù)進(jìn)行更正登記即可。由于該錯(cuò)誤不會(huì)導(dǎo)致第三人善意取得其物權(quán)或給權(quán)利制造負(fù)擔(dān)，所以權(quán)利人沒(méi)有申請(qǐng)異議登記的必要性，自然《物權(quán)法第19條第2款》也不必規(guī)定其有權(quán)申請(qǐng)異議登記。

第三，《物權(quán)法》第19條第2款規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記，而且自異議登記之日起十五日內(nèi)利害關(guān)系人不起訴的，異議登記失效。有學(xué)者認(rèn)為，《物權(quán)法》第19條第2款實(shí)際上確立了異議登記的一個(gè)前提條件，即不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正登記。[⑦]筆者認(rèn)為這種理解是不妥當(dāng)?shù)?。事?shí)上，《物權(quán)法》該款不是要為異議登記設(shè)立一個(gè)前提要件，它要表明的是：如果登記簿存在權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤的話，利害關(guān)系人可以要針對(duì)登記簿記載的權(quán)利人行使更正請(qǐng)求權(quán)，要求其書(shū)面同意更正。如果登記權(quán)利人加以拒絕，就意味著利害關(guān)系人與登記權(quán)利人產(chǎn)生了關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的法律爭(zhēng)議。由于這是一種實(shí)體法上民事權(quán)利義務(wù)的糾紛，只能由當(dāng)事人通過(guò)民事訴訟（不包括行政訴訟）的途徑解決。故此，《物權(quán)法》第19條第2款第2句要求申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)?起訴?，否則異議登記失效。在利害關(guān)系人通過(guò)民事訴訟獲得了有利于自己的確定判決后，因利害關(guān)系人已經(jīng)可以向登記機(jī)構(gòu)提供?證明登記確有錯(cuò)誤的?證據(jù)，所以他可以直接請(qǐng)求登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行更正登記（《物權(quán)法》第19條第1款）。

（二）我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記方面的規(guī)章對(duì)登記簿的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤規(guī)定了不同的更正登記程序

1、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《房屋登記辦法》明確將房屋登記簿的錯(cuò)誤分為兩類(lèi)：其一，?不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容?的登記簿的記載錯(cuò)誤；其二，?涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容?的登記簿的記載錯(cuò)誤。在區(qū)分這兩類(lèi)錯(cuò)誤的基礎(chǔ)上，《房屋登記辦法》規(guī)定了不同的更正程序和要件。

（1）是否能夠依職權(quán)更正上不同。如果房屋登記簿的記載錯(cuò)誤不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記。倘若當(dāng)事人無(wú)正當(dāng)理由逾期不辦理更正登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)申請(qǐng)登記材料或者有效的法律文件對(duì)房屋登記簿的記載予以更正，并書(shū)面通知當(dāng)事人（《房屋登記辦法》第75條第1款）。但是，對(duì)于涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的登記簿錯(cuò)誤，房屋登記機(jī)構(gòu)只能書(shū)面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記（《房屋登記辦法》第75條第2款第1句），不能依職權(quán)進(jìn)行更正登記。

（2）更正登記的要件不同。對(duì)于涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的登記簿記載錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)只能在兩種情形下辦理更正登記：其一，利害關(guān)系人提供了權(quán)利人同意更正的證明材料（《房屋登記辦法》第74條第1、2款）。其二，利害關(guān)系人提供了?證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的材料?，依據(jù)《房屋登記辦法》第80條，該材料是指?確定了房屋權(quán)利歸屬或者權(quán)利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的?人民法院或仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)。但是，對(duì)于不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的登記簿記載錯(cuò)誤，權(quán)利人只要提供?證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的材料?即可申請(qǐng)更正登記，該材料是指?申請(qǐng)登記材料或者有效的法律文件?，其范圍顯然大于利害關(guān)系人提供的證明登記簿記載錯(cuò)誤的材料。如果權(quán)利人無(wú)正當(dāng)理由逾期不申請(qǐng)更正登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)還可依職權(quán)進(jìn)行更正登記。

2、國(guó)土資源部頒布的《土地登記辦法》雖未如《房屋登記辦法》那樣區(qū)分土地登記簿上涉及與不涉及土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容的錯(cuò)誤，但是從《土地登記辦法》第59條、第60條的規(guī)定可以看出，其實(shí)質(zhì)上仍然是區(qū)分了二者的。

（1）依據(jù)《土地登記辦法》第59條，只有在土地權(quán)利人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，才可以持原土地權(quán)利證書(shū)和證明登記錯(cuò)誤的相關(guān)材料，申請(qǐng)更正登記。如果是利害關(guān)系人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，則其必須持土地權(quán)利人書(shū)面同意更正的證明文件，申請(qǐng)更正登記。這一區(qū)分就意味著土地權(quán)利人需要更正的錯(cuò)誤實(shí)際上與土地權(quán)利的歸屬和內(nèi)容無(wú)關(guān)，而利害關(guān)系人要申請(qǐng)更正的錯(cuò)誤因與土地權(quán)利的歸屬和內(nèi)容相關(guān)，勢(shì)必要得到土地權(quán)利人的書(shū)面更正同意。

（2）《土地登記辦法》第60條第1款規(guī)定，如果土地登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。然后，利害關(guān)系人通過(guò)提起針對(duì)土地權(quán)利人的民事訴訟來(lái)解決土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容的爭(zhēng)議。

三、權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤更正登記的要件

我國(guó)《物權(quán)法》第19條第1款仿效德國(guó)的立法模式，為利害關(guān)系人更正登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤提供了兩種途徑：其一，利害關(guān)系人針對(duì)登記簿記載的權(quán)利人行使更正請(qǐng)求權(quán)并獲得其書(shū)面的更正同意；其二，在登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的情況下，向登記機(jī)構(gòu)提供證明登記確有錯(cuò)誤的證據(jù)。

（一）登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正

1、更正請(qǐng)求權(quán)

當(dāng)?shù)怯洸居涊d的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容事項(xiàng)出現(xiàn)錯(cuò)誤，即該錯(cuò)誤屬于登記簿權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤時(shí)，該錯(cuò)誤實(shí)際上已經(jīng)構(gòu)成了對(duì)真實(shí)物權(quán)人的物權(quán)圓滿狀態(tài)的侵害或妨害。由于登記簿本身存在錯(cuò)誤，故此真實(shí)權(quán)利人無(wú)法獲得登記簿推定力的保護(hù)（《物權(quán)法》第16條第1款）。它只能通過(guò)行使更正請(qǐng)求權(quán)來(lái)排除對(duì)其物權(quán)的妨害或侵害。更正請(qǐng)求權(quán)是指，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容與真實(shí)的權(quán)利不一致時(shí)請(qǐng)求相對(duì)人表示同意更正登記的請(qǐng)求權(quán)。我國(guó)《物權(quán)法》雖然沒(méi)有明確規(guī)定更正請(qǐng)求權(quán)，但是從其第19條第1款關(guān)于?不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正?的規(guī)定來(lái)看，實(shí)際上是承認(rèn)更正請(qǐng)求權(quán)的。因?yàn)榈怯洸居涊d的權(quán)利人書(shū)面同意就是利害關(guān)系人行使更正請(qǐng)求權(quán)的結(jié)果。此外，由于《物權(quán)法》第35條明確賦予了因物權(quán)被妨害的權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤而給物權(quán)人構(gòu)成妨害時(shí)，也應(yīng)認(rèn)為因登記簿上權(quán)利事項(xiàng)記載錯(cuò)誤而致物權(quán)被妨害的權(quán)利人可以行使性質(zhì)與排除妨害請(qǐng)求權(quán)相同的更正請(qǐng)求權(quán)。

更正請(qǐng)求權(quán)在性質(zhì)上屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，它是基于物權(quán)而產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)，具有從屬性。只要物權(quán)以及登記簿錯(cuò)誤對(duì)該物權(quán)妨害仍然存在，更正請(qǐng)求權(quán)就不會(huì)因時(shí)間的經(jīng)過(guò)而消滅。故此，《德國(guó)民法典》第898條規(guī)定，更正請(qǐng)求權(quán)不適用于訴訟時(shí)效。我國(guó)《物權(quán)法》未就更正請(qǐng)求權(quán)是否適用訴訟時(shí)效作出規(guī)定。但是，從《物權(quán)法》的立法本意來(lái)看，排除妨害的請(qǐng)求權(quán)、消除危險(xiǎn)的請(qǐng)求權(quán)是不適用訴訟時(shí)效的。[4]43因?yàn)椤段餀?quán)法》僅規(guī)定了占有人返還原物的請(qǐng)求權(quán)必須自?侵占發(fā)生之日起一年內(nèi)?行使，否則歸于消滅（第245條第2款）。而對(duì)于物權(quán)人或占有人的排除妨害請(qǐng)求權(quán)與消除危險(xiǎn)的請(qǐng)求權(quán)都沒(méi)有規(guī)定訴訟時(shí)效期間或者除斥期間。既然如此，則與排除妨害請(qǐng)求權(quán)屬于同一性質(zhì)的更正請(qǐng)求權(quán)也不適用訴訟時(shí)效。

在德國(guó)民法上，更正請(qǐng)求權(quán)人是指?其權(quán)利未被登記或未被正確登記的人或因登記并不存在的負(fù)擔(dān)設(shè)定或限制而受到侵害的人?（《德國(guó)民法典》第894條）。[⑧]而在我國(guó)《物權(quán)法》中，更正請(qǐng)求權(quán)人就是利害關(guān)系人。盡管《物權(quán)法》第19條第1款規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人都可以申請(qǐng)更正登記。但是，如前所述，權(quán)利人申請(qǐng)更正的只是登記簿上的非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，其物權(quán)并未受到妨害或侵害，故而不屬于更正請(qǐng)求權(quán)人。[⑨]只有利害關(guān)系人，因其物權(quán)沒(méi)有記載或沒(méi)有被正確地記載入登記簿或從登記簿上錯(cuò)誤地加以注銷(xiāo)了，故而遭受了妨害，享有要求登記簿記載的權(quán)利人排除妨害的更正請(qǐng)求權(quán)。

作為物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的更正請(qǐng)求權(quán)，其指向的不是登記機(jī)構(gòu)而是對(duì)真實(shí)物權(quán)人的物權(quán)構(gòu)成妨害之人，德國(guó)法上稱(chēng)之為?其權(quán)利將因更正而被涉及的人?。[⑩]在我國(guó)法中，依據(jù)《物權(quán)法》第19條第1款，更正請(qǐng)求權(quán)所指向的是?不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人?，即登記名義人或登記權(quán)利人。由于更正請(qǐng)求權(quán)是一種物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，只要登記簿的錯(cuò)誤已經(jīng)構(gòu)成了對(duì)利害關(guān)系人物權(quán)的妨害，無(wú)論妨害者是否具有過(guò)錯(cuò)，都不影響更正請(qǐng)求權(quán)的行使。故此，因此，只要消除登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤會(huì)涉及到其登記權(quán)利的人都屬于更正請(qǐng)求權(quán)指向的義務(wù)人。至于登記權(quán)利人對(duì)于登記簿錯(cuò)誤的發(fā)生有無(wú)過(guò)錯(cuò)、是否知悉登記簿的錯(cuò)誤等，在所不問(wèn)。例如，甲針對(duì)乙的A房屋享有第一順位的抵押權(quán)，而丙享有A房屋上的第二順位抵押權(quán)。由于乙的欺詐行為，甲的第一順位抵押權(quán)被錯(cuò)誤地注銷(xiāo)了，此時(shí)基于抵押權(quán)順位升進(jìn)注意，丙成為了第一順位抵押權(quán)人。此時(shí)，甲有權(quán)針對(duì)A房屋的所有權(quán)人乙、抵押權(quán)人丙行使更正請(qǐng)求權(quán)。盡管乙的抵押權(quán)被錯(cuò)誤完全是因乙的欺詐所致，與丙無(wú)關(guān)，丙也屬于更正請(qǐng)求權(quán)指向的義務(wù)人。

2、登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正

《物權(quán)法》第19條第1款規(guī)定，當(dāng)利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤時(shí)，可以通過(guò)行使更正請(qǐng)求權(quán)，要求登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正。從該款的字面含義來(lái)看，似乎只要是登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正，登記機(jī)構(gòu)就必須辦理更正登記。但是，如果仔細(xì)研究更正登記的規(guī)范目的，可知實(shí)際并非如此。更正登記是為了解決登記簿錯(cuò)誤，維護(hù)物權(quán)人合法權(quán)益而設(shè)立的制度。如果登記簿并不存在錯(cuò)誤，即便登記權(quán)利人書(shū)面同意進(jìn)行所謂的?更正?，登記機(jī)構(gòu)也不應(yīng)當(dāng)辦理更正登記，否則就容易出現(xiàn)當(dāng)事人惡意串通利用更正登記制度逃避?chē)?guó)家稅收等違法情形。正因如此，在德國(guó)法上，一方面，更正同意必須得到官方文書(shū)或官方認(rèn)證的文書(shū)的證明（《土地登記條例》第29條）；另一方面，如果登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記簿并非不正確，或者雖然登記簿是錯(cuò)誤的但通過(guò)對(duì)更正申請(qǐng)人進(jìn)行新的登記也不會(huì)使該登記簿變得正確時(shí)，即便存在更正同意，登記機(jī)構(gòu)仍有權(quán)拒絕辦理更正登記。[7]§22,Rn 31

我國(guó)《物權(quán)法》第19條第1款只是要求更正同意采取書(shū)面形式，而未如德國(guó)那樣要求該更正同意必須由官方文書(shū)或官方認(rèn)證的文書(shū)加以證明。因此，實(shí)踐中極有可能出現(xiàn)當(dāng)事人利用更正登記實(shí)現(xiàn)違法目的的問(wèn)題。為避免這種現(xiàn)象，我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記的法律、法規(guī)和規(guī)章不僅要求利害關(guān)系人在申請(qǐng)更正登記時(shí)提交登記權(quán)利人同意更正的書(shū)面材料，還要求申請(qǐng)人提交證明登記簿記載錯(cuò)誤的材料。登記機(jī)構(gòu)在審查后認(rèn)為登記簿記載確實(shí)存在錯(cuò)誤的，方辦理更正登記。如果登記簿并不存在錯(cuò)誤，即便更正登記申請(qǐng)人提交了登記權(quán)利人書(shū)面的更正同意，也不辦理更正登記。例如，《房屋登記辦法》第74條規(guī)定：?權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以提交下列材料，申請(qǐng)更正登記：

（一）登記申請(qǐng)書(shū)；

（二）申請(qǐng)人的身份證明；

（三）證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的材料。利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記的，還應(yīng)當(dāng)提供權(quán)利人同意更正的證明材料。房屋登記簿記載確有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)予以更正；需要更正房屋權(quán)屬證書(shū)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知權(quán)利人換領(lǐng)房屋權(quán)屬證書(shū)；房屋登記簿記載無(wú)誤的，應(yīng)當(dāng)不予更正，并書(shū)面通知申請(qǐng)人。?不過(guò)需要注意的是，在登記簿記載的權(quán)利人已經(jīng)書(shū)面同意更正的情況下，不應(yīng)對(duì)利害關(guān)系人提交的證明登記簿記載錯(cuò)誤的材料有過(guò)高的要求，否則就違反了《物權(quán)法》第19條第1款的規(guī)定。因?yàn)槿绻?dāng)事人提供的證據(jù)已經(jīng)能夠充分證明登記確有錯(cuò)誤，此時(shí)提供登記權(quán)利人的書(shū)面更正同意就毫無(wú)必要了。

（二）有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤

依據(jù)《物權(quán)法》第19條第1款，無(wú)論登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正，只要利害關(guān)系人有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行更正登記。如前所述，在對(duì)登記簿上權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤加以更正的情況下，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制所謂?證明登記確有錯(cuò)誤的?證據(jù)，否則就會(huì)出現(xiàn)損害登記權(quán)利人和第三人合法權(quán)益的問(wèn)題。這一點(diǎn)在我國(guó)尤為必要。因?yàn)?，與德國(guó)由法院作為登記機(jī)構(gòu)，司法輔助人具體負(fù)責(zé)登記、登記簿法官加以監(jiān)督的模式[11]所不同的是，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是行政機(jī)關(guān)，具體登記事務(wù)又多為該行政機(jī)關(guān)下屬的事業(yè)單位（如房地產(chǎn)交易中心、土地交易中心等）。在這些登記機(jī)構(gòu)從事登記事務(wù)的人往往沒(méi)有學(xué)習(xí)過(guò)法律，許多人連大學(xué)學(xué)歷都沒(méi)有。有些登記人員甚至連物權(quán)、債權(quán)是什么、如何區(qū)分都不清楚。任由他們隨意判斷申請(qǐng)人提交的證據(jù)是否能夠證明登記確有錯(cuò)誤，顯然是極不妥當(dāng)?shù)?，更正申?qǐng)人、登記權(quán)利人以及第三人的合法權(quán)益都難以得到保障。

筆者認(rèn)為，在我國(guó)，原則上只有利害關(guān)系人提供了人民法院、仲裁委員會(huì)以及有權(quán)確定物權(quán)歸屬和內(nèi)容的行政機(jī)關(guān)作出的生效法律文書(shū)，且該法律文書(shū)上確定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容表明了登記簿上關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的記載是錯(cuò)誤的時(shí)候，才符合《物權(quán)法》第19條第1款規(guī)定的?有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤?的要求。這是因?yàn)椋涸诶﹃P(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿上權(quán)利事項(xiàng)存在錯(cuò)誤，而登記簿記載的權(quán)利人又不同意更正，就意味著利害關(guān)系人與登記簿記載的權(quán)利人就物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生了爭(zhēng)議。依據(jù)《物權(quán)法》第33條，?因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。?該法第32條又規(guī)定：?物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過(guò)和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。?在我國(guó)，有權(quán)確認(rèn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容、解決物權(quán)爭(zhēng)議的主要就是法院與仲裁委員會(huì)，以及法律授權(quán)的特定行政機(jī)關(guān)，如《土地管理法》允許人民政府對(duì)土地權(quán)屬爭(zhēng)議進(jìn)行處理。

此外，從我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)章和地方性法規(guī)來(lái)看，也都明確地將證明登記簿上權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的證據(jù)限定為法院、仲裁委員會(huì)和行政機(jī)關(guān)的生效法律文書(shū)。例如，《房屋登記辦法》第80條規(guī)定：?人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)確定的房屋權(quán)利歸屬或者權(quán)利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的申請(qǐng)或者有關(guān)法律文書(shū)，辦理相應(yīng)的登記。?《上海市房地產(chǎn)登記條例》第61條第2款第2項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正，但有行政機(jī)關(guān)、人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的文件證明房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利歸屬確有錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。《無(wú)錫市房屋登記條例》第62條第1款規(guī)定：?人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書(shū)確定的房屋權(quán)利歸屬或者權(quán)利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的申請(qǐng)或者人民法院的執(zhí)行要求辦理相應(yīng)的登記。?《深圳市房地產(chǎn)登記若干規(guī)定（試行）》第4條規(guī)定：?房地產(chǎn)權(quán)利人或者利害關(guān)系人認(rèn)為房地產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)更正登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）申請(qǐng)書(shū)；

（二）申請(qǐng)人身份證明；

（三）證明房地產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)錯(cuò)誤的材料；

（四）利害關(guān)系人申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)提交與申請(qǐng)更正登記事項(xiàng)存在利害關(guān)系的證明材料及房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人同意更正的書(shū)面材料，但人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書(shū)對(duì)申請(qǐng)更正登記事項(xiàng)已有明確確認(rèn)的除外；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定需要提交的其他材料。?

關(guān)于利害關(guān)系人提供的人民法院、仲裁委員會(huì)以及行政機(jī)關(guān)作出的生效法律文書(shū)，應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題。

首先，法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)僅指判決書(shū)、調(diào)解書(shū)和裁決書(shū)，而不包括裁定書(shū)。因?yàn)椴枚〞?shū)主要是用來(lái)解決程序問(wèn)題，而非實(shí)體問(wèn)題的法律文書(shū)。裁定書(shū)中不可能會(huì)確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容。

其次，法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)必須確認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容，且其與登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容不一致。惟其如此，該生效的法律文書(shū)才屬于證明登記確有錯(cuò)誤的證據(jù)。這就意味著，無(wú)論是法院的民事判決書(shū)和民事調(diào)解書(shū)，還是仲裁委員會(huì)的裁決書(shū)，都應(yīng)當(dāng)是具有確認(rèn)效力或形成效力的法律文書(shū)，而非僅具給付效力的法律文書(shū)。例如，A房屋為甲、乙夫妻共有，登記簿上僅記載了甲為所有權(quán)。乙要求甲同意更正登記，被甲拒絕，因?yàn)榧渍J(rèn)為這是其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而非夫妻共有財(cái)產(chǎn)。此時(shí)乙可以向法院起訴，通過(guò)司法途徑實(shí)現(xiàn)其更正請(qǐng)求權(quán)，即請(qǐng)求法院確認(rèn)該房屋為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。當(dāng)法院生效的民事判決書(shū)或調(diào)解書(shū)確認(rèn)了A房屋為甲、乙夫妻共有后，就表明了登記確有錯(cuò)誤，此時(shí)乙可以要求登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行更正登記。再如，A公司與B公司簽訂了建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，雙方辦理了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記。后A公司認(rèn)為受到B公司的欺詐請(qǐng)求法院判決撤銷(xiāo)該合同。法院判決撤銷(xiāo)該合同，B公司向A公司返還建設(shè)用地使用權(quán)。由于合同被撤銷(xiāo)后建設(shè)用地使用權(quán)就自動(dòng)回復(fù)給了A公司，A公司才是真正的建設(shè)用地使用權(quán)人，登記簿上將B公司記載為權(quán)利人是錯(cuò)誤的。因此，A公司有權(quán)申請(qǐng)更正登記，將自己作為建設(shè)用地使用權(quán)重新記載入登記簿。但是，如果法院或仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)僅僅是給付性的法律文書(shū)，即要求一方履行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)合同義務(wù)的判決書(shū)、調(diào)解書(shū)或裁決書(shū)。由于在履行該該合同義務(wù)之前，登記簿并不存在錯(cuò)誤，所以當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理的處分登記而非更正登記。例如，出賣(mài)人甲與買(mǎi)受人乙的房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效后，甲不履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)、乙向法院提起給付之訴。法院判令乙協(xié)助辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。此時(shí)，乙應(yīng)依據(jù)該生效判決向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的是所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，而非更正登記。

第三，法院作出的行政判決書(shū)不屬于證明登記確有錯(cuò)誤的證據(jù)。這是因?yàn)椋谛姓V訟中，法院只是審查被訴的具體行政行為合法與否，不能也無(wú)權(quán)解決民事實(shí)體權(quán)利的爭(zhēng)議，無(wú)法確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容。正因如此，《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉若干問(wèn)題的解釋》第51條第6項(xiàng)才明確規(guī)定，在行政訴訟的過(guò)程中，案件的審判須以相關(guān)民事、刑事或者其他行政案件的審理結(jié)果為依據(jù)，而相關(guān)案件尚未審結(jié)的，應(yīng)當(dāng)中止訴訟。《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第8條更是規(guī)定：?當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買(mǎi)賣(mài)、共有、贈(zèng)與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無(wú)效或者應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)為由，對(duì)房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事?tīng)?zhēng)議，民事?tīng)?zhēng)議處理期間不計(jì)算在行政訴訟起訴期限內(nèi)；已經(jīng)受理的，裁定中止訴訟。?既然行政判決不能確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容，無(wú)法表明勝訴的原告就是爭(zhēng)議不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利人，因此原則上當(dāng)事人以確認(rèn)登記行為違法或撤銷(xiāo)登記行為的行政判決書(shū)是無(wú)法證明登記簿上記載的權(quán)利事項(xiàng)存在錯(cuò)誤的。不過(guò)需要注意的是，法院作出的撤銷(xiāo)登記行為的行政判決在一定程度上可以起到更正登記的效果。當(dāng)?shù)怯洸旧系臋?quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤表現(xiàn)為：不應(yīng)有的處分限制（如抵押權(quán)登記、預(yù)告登記）被登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤地記載入登記簿，或者曾被正確記載的物權(quán)被登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤地加以注銷(xiāo)。如果原告針對(duì)登記機(jī)構(gòu)該登記行為提起行政訴訟，而法院又判決撤銷(xiāo)此登記行為的話，由于登記機(jī)構(gòu)必須履行法院的判決注銷(xiāo)對(duì)違法的處分限制登記或注銷(xiāo)違法的注銷(xiāo)登記，因此就可以重新恢復(fù)原有的正確記載，起到更正登記希望實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。故此，當(dāng)事人沒(méi)有必要申請(qǐng)更正登記。但是，就那些應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀奈餀?quán)沒(méi)有被記載入登記簿的情形。例如，甲乙共有的A房屋被登記為甲單獨(dú)所有權(quán)。此時(shí)即便法院撤銷(xiāo)被訴的登記行為，登記機(jī)構(gòu)依法院之判決而將登記簿上對(duì)甲的單獨(dú)所有權(quán)的記載加以注銷(xiāo)，也并不當(dāng)然意味著勝訴的原告就可以被作為A房屋的共有人被記載入不動(dòng)產(chǎn)登記簿。因?yàn)榫虯房屋是否為甲乙的共有財(cái)產(chǎn)乃是一個(gè)民事?tīng)?zhēng)議，需要通過(guò)民事訴訟加以解決。

最后，所謂行政機(jī)關(guān)的生效法律文書(shū)是指，有權(quán)的行政機(jī)關(guān)作出的確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的生效法律文書(shū)。在我國(guó)這種行政機(jī)關(guān)的法律文書(shū)只有一種，即人民政府對(duì)土地權(quán)屬爭(zhēng)議的已經(jīng)生效的處理決定?！锻恋毓芾矸ā返?6條規(guī)定，當(dāng)土地上的所有權(quán)和使用權(quán)存在爭(zhēng)議時(shí)，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。其中，單位之間的爭(zhēng)議，由縣級(jí)以上人民政府處理；個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭(zhēng)議，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府處理。當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。如果當(dāng)事人沒(méi)有在接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)起訴的，該處理決定就發(fā)生了法律效力。在該處理決定確定的土地權(quán)利歸屬與登記簿記載的權(quán)利歸屬不一致的情況下，利害關(guān)系人就可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正登記。

四、非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤更正登記的要件

（一）權(quán)利人有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤而申請(qǐng)更正登記

在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上只是非權(quán)利事項(xiàng)發(fā)生錯(cuò)誤時(shí)，如不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、面積、用途以及登記權(quán)利人的名稱(chēng)或姓名等存在錯(cuò)誤，由于不涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容，所以不存在獲得登記簿記載的權(quán)利人的同意后申請(qǐng)更正登記的問(wèn)題。此時(shí)，更正登記的申請(qǐng)人就是登記簿記載的權(quán)利人即權(quán)利人。他只需要提供證據(jù)證明該錯(cuò)誤確實(shí)存在，登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)當(dāng)辦理更正登記。由于非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤多是因登記機(jī)構(gòu)的疏忽所致，權(quán)利人一般可以通過(guò)指出登記原因證明文件（如登記申請(qǐng)材料、合同書(shū)、有關(guān)公文書(shū)等）與登記簿記載不一致，而非常容易地證明該錯(cuò)誤之存在。例如，房屋面積的測(cè)繪文件上清楚地記載了面積是1110平米，但是由于登記機(jī)構(gòu)工作人員的疏忽在登記簿上記載為1100平米；登記權(quán)利人的真實(shí)姓名為?張三?，但是登記機(jī)構(gòu)卻誤寫(xiě)成了?張二?，申請(qǐng)人只要提供身份證或戶口本即可證明該錯(cuò)誤的存在。

（二）登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)進(jìn)行更正登記

由于登記簿上非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤不涉及實(shí)體權(quán)利，而且這種錯(cuò)誤往往是非常明顯的，如果對(duì)于這種錯(cuò)誤的更正登記也都必須依當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行，既會(huì)給登記權(quán)利人造成不必要的負(fù)擔(dān)，也不利于及時(shí)維持登記簿的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。故而，比較法上一般都允許登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)自行更正登記。對(duì)此前已述及。在我國(guó)，《物權(quán)法》并未對(duì)登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)更正登記作出明確規(guī)定。但通說(shuō)認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)在一定的情況下可以依職權(quán)也應(yīng)當(dāng)依職權(quán)來(lái)更正登記。因?yàn)槿绻魏蔚怯涘e(cuò)誤都要由法院來(lái)認(rèn)定，無(wú)疑大大增加了登記錯(cuò)誤的更正成本，不利于對(duì)真正權(quán)利人利益的保護(hù)。[8]309目前，一些不動(dòng)產(chǎn)登記的地方性法規(guī)和部門(mén)規(guī)章也都允許，登記機(jī)構(gòu)對(duì)不涉及權(quán)利歸屬的錯(cuò)誤依職權(quán)加以更正。例如，《房屋登記辦法》第75條第1款規(guī)定：?房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)房屋登記簿的記載錯(cuò)誤，不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記；當(dāng)事人無(wú)正當(dāng)理由逾期不辦理更正登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)申請(qǐng)登記材料或者有效的法律文件對(duì)房屋登記簿的記載予以更正，并書(shū)面通知當(dāng)事人?《上海市房地產(chǎn)登記條例》第62條規(guī)定：?房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)登記簿記載與原申請(qǐng)登記文件不一致的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知有關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)利人辦理更正登記手續(xù)。當(dāng)事人無(wú)正當(dāng)理由不辦理更正手續(xù)的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)原申請(qǐng)登記文件對(duì)房地產(chǎn)登記簿的記載予以更正，并書(shū)面通知當(dāng)事人。?

值得注意的是，《土地登記辦法》第58條允許土地登記機(jī)構(gòu)一旦發(fā)現(xiàn)登記簿存在錯(cuò)誤，無(wú)論該錯(cuò)誤是否涉及土地權(quán)利的歸屬，均可在報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后依職權(quán)進(jìn)行更正登記。筆者認(rèn)為這種規(guī)定顯然是錯(cuò)誤的。盡管依據(jù)《土地管理法》第16條，人民政府有權(quán)處理當(dāng)事人之間就土地所有權(quán)和使用權(quán)發(fā)生的爭(zhēng)議，且該處理程序是當(dāng)事人向法院起訴的前臵程序。但是，這并不意味著登記機(jī)構(gòu)只要報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)，就可以依職權(quán)更正登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤。這種做法顯然是會(huì)對(duì)登記權(quán)利人、利害關(guān)系人造成不正當(dāng)?shù)膿p害。在土地權(quán)利為第三人善意取得的時(shí)候，這種依職權(quán)更正登記的行為還會(huì)損害第三人的合法權(quán)益。

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第四篇：加強(qiáng)土地交易與不動(dòng)產(chǎn)登記的有效銜接

加強(qiáng)土地交易與不動(dòng)產(chǎn)登記的有效銜接

土地交易與不動(dòng)產(chǎn)登記關(guān)系密切。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)市場(chǎng)交易而設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記而發(fā)生效力。交易是登記的重要前提，登記則是交易的重要保障。而土地交易與房屋交易有所區(qū)別，其中土地轉(zhuǎn)讓主要是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，房屋轉(zhuǎn)讓則主要是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》施行以來(lái)，各地加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。但目前我國(guó)土地市場(chǎng)中仍存在著大量違規(guī)交易、違規(guī)辦理登記的現(xiàn)象。交易與登記的違法、違規(guī)往往互為前提，如果不做好兩者的銜接，彌補(bǔ)管理上的漏洞，勢(shì)必形成惡性循環(huán)，嚴(yán)重?cái)_亂土地市場(chǎng)的秩序，侵害不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。

而加強(qiáng)土地交易與不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接，有利于確保土地出讓合同的履約，規(guī)范市場(chǎng)秩序，避免國(guó)有土地資產(chǎn)流失，保障權(quán)利人的合法權(quán)益。

厘清內(nèi)在聯(lián)系機(jī)制

為了做好土地交易與不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接，有必要厘清兩者的內(nèi)在聯(lián)系機(jī)制。

在功能定位上具有內(nèi)在聯(lián)系。在我國(guó)土地公有制的背景下，由于政府在土地管理中的多種角色（既是土地出讓人，又是行政管理者，還是土地登記者），因此，盡管土地交易與不動(dòng)產(chǎn)登記的基本功能不同（交易的基本功能是實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，登記的基本功能確認(rèn)土地使用權(quán)的歸屬，保護(hù)權(quán)利人的利益），但仍存在一些共同點(diǎn)，主要表現(xiàn)在二者都承擔(dān)著一定的土地管理職能，而且所承擔(dān)的土地管理職能本質(zhì)上是一致的、關(guān)聯(lián)的。

在操作程序上具有內(nèi)在聯(lián)系。從操作程序上看，土地交易與不動(dòng)產(chǎn)登記往往互為依托，環(huán)環(huán)相扣。一方面，土地交易后需要進(jìn)行登記?！段餀?quán)法》第一百四十五條規(guī)定，“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記?！绷硪环矫?，土地交易前必須進(jìn)行登記。理論上，只有登記過(guò)和產(chǎn)權(quán)明晰的土地，方可進(jìn)行出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃。無(wú)論一級(jí)市場(chǎng)還是二級(jí)市場(chǎng)，登記都是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易結(jié)果的一種確認(rèn)和表現(xiàn)形式。

在法理上具有內(nèi)在聯(lián)系。從法理上看，土地交易與不動(dòng)產(chǎn)登記所涉及的權(quán)利關(guān)系有所差別，前者同時(shí)涉及債權(quán)和物權(quán)，而后者主要為物權(quán)。物權(quán)制度與債權(quán)制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中最基本的兩項(xiàng)財(cái)產(chǎn)制度，共同維護(hù)著市場(chǎng)交易的安全。從物權(quán)上看，一級(jí)市場(chǎng)通過(guò)交易設(shè)立物權(quán)，二級(jí)市場(chǎng)通過(guò)交易轉(zhuǎn)移物權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)登記確立物權(quán)；從債權(quán)上看，土地出讓合同中既明確了受讓人的權(quán)利，也規(guī)定了受讓人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，比如，節(jié)約用地、環(huán)保節(jié)能等要求，由此構(gòu)成了債權(quán)的一部分。從載體上看，登記簿是不動(dòng)產(chǎn)登記管理的基礎(chǔ)；土地合同是土地交易的載體。

正視銜接中的問(wèn)題

從實(shí)際情況看，我國(guó)交易與登記銜接中存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押等三個(gè)方面。

土地出讓與登記銜接中存在的問(wèn)題。首先體現(xiàn)在出讓合同中約定需登

記部門(mén)審核的內(nèi)容，登記部門(mén)難以或無(wú)法操作。比如，為提高土地節(jié)約集約利用水平，越來(lái)越多的出讓人會(huì)在出讓合同中約定土地的建設(shè)、功能、管理、建筑節(jié)能和環(huán)境保護(hù)等管理要素的要求，并要求在登記簿和產(chǎn)權(quán)證附記欄中予以注記。但在登記的實(shí)踐中，有的要素內(nèi)容太細(xì)，有的過(guò)于宏觀難以量化，導(dǎo)致注記難。有的要求即使進(jìn)行了注記，但由于口徑不清，統(tǒng)計(jì)單位不明，導(dǎo)致登記部門(mén)難以審核落實(shí)。

此外，政策法規(guī)明文規(guī)定“未履行合同約定不得辦理初始登記”，如《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第23條規(guī)定，“受讓人依照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)”。但在土地登記管理工作中，尚存在未履行出讓合同約定就為其辦理土地初始登記的情況。

土地轉(zhuǎn)讓與登記銜接中存在的問(wèn)題。這方面出現(xiàn)的問(wèn)題在于，不符合法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，或未按照法定程序轉(zhuǎn)讓的，登記部門(mén)為其違規(guī)辦理轉(zhuǎn)移登記。例如，按照《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)。但是一些企業(yè)未達(dá)到這些條件就擅自轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋氐怯洸块T(mén)也為其辦理了轉(zhuǎn)移登記。

對(duì)于劃撥土地和一些以協(xié)議方式或定向邀標(biāo)等方式供應(yīng)的土地，在合同中往往都設(shè)置一些轉(zhuǎn)讓的限制性條款，比如，規(guī)定“未經(jīng)出讓人同意、未履行相關(guān)手續(xù)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏眠M(jìn)行登記?！钡?，實(shí)際操作中，一些登記部門(mén)并沒(méi)有把關(guān)，擅自轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

未達(dá)到在合同中約定的轉(zhuǎn)讓條件，登記部門(mén)是否可給其辦理轉(zhuǎn)移登記，目前在認(rèn)識(shí)上還不統(tǒng)一。為了實(shí)現(xiàn)土地利用效益的最大化，不少地方在土地出讓時(shí)，往往在出讓合同中對(duì)受讓人提出一系列要求，如投資強(qiáng)度、產(chǎn)出效益、物業(yè)持有比例等，受讓人若達(dá)不到相關(guān)指標(biāo)要求，則不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)怯洸块T(mén)也不得辦理轉(zhuǎn)移登記。在實(shí)際操作中，一部分地區(qū)的登記部門(mén)按照合同約定嚴(yán)格把關(guān)，防止擅自轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏灿幸徊糠值貐^(qū)的登記部門(mén)以合同約定不是法定程序?yàn)橛桑詾橐恍┪绰男泻贤s定的企業(yè)辦理轉(zhuǎn)移登記，造成操作上的不統(tǒng)一。

土地抵押與登記銜接中存在的問(wèn)題。一是將違規(guī)登記的土地用于抵押融資。例如，為虛假的土地辦理登記用于抵押融資；違反規(guī)定將劃撥土地直接用于抵押融資；未履行土地出讓等程序，直接辦理土地登記用于抵押融資。

二是不符合抵押條件的，登記機(jī)構(gòu)違規(guī)批準(zhǔn)抵押融資。主要包括四種類(lèi)型：違規(guī)批準(zhǔn)利用公益設(shè)施等土地抵押融資；違規(guī)批準(zhǔn)未取得合法土地使用權(quán)的土地進(jìn)行抵押融資，如違法用地未查處到位即辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證用于抵押融資；違規(guī)批準(zhǔn)改變土地用途（使用權(quán)類(lèi)型、權(quán)屬）進(jìn)行抵押融資；為政府儲(chǔ)備土地辦理不符合要求的使用權(quán)類(lèi)型或用途登記，用于抵押融資。

促進(jìn)銜接提效能

總的思路是：以保障土地交易安全和提高土地利用效率為目標(biāo)，以加強(qiáng)土地全生命周期管理和土地節(jié)約集約利用為主線，以注記內(nèi)容上的銜接為關(guān)鍵，以信息技術(shù)支撐和不動(dòng)產(chǎn)登記制度為保障，以完善管理內(nèi)容、優(yōu)化工作流程、加強(qiáng)部門(mén)合作、健全法律法規(guī)、提升配套服務(wù)為重點(diǎn)，促進(jìn)土地交易與不動(dòng)產(chǎn)登記在內(nèi)容、流程、制度、法規(guī)與技術(shù)等各方面的有效銜接，提高交易與登記的整體效能。

細(xì)化注記內(nèi)容，明晰審核口徑，實(shí)現(xiàn)出讓與登記的銜接。根據(jù)《物權(quán)法》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的相關(guān)規(guī)定，建議明確不動(dòng)產(chǎn)登記簿（證）注記的原則：依法合規(guī)，注記內(nèi)容的管理要求必須合乎法律法規(guī)，不能以政代法；突出重點(diǎn)，有選擇性、有重點(diǎn)地提出確需在登記環(huán)節(jié)注記的內(nèi)容，切勿眉毛胡子一把抓。特別要明確，必須是有相關(guān)法律法規(guī)，或省級(jí)以上政府文件規(guī)定的需要寫(xiě)入合同的管理要求，方能由不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)進(jìn)行注記。

具體而言，建議重點(diǎn)納入以下合同內(nèi)容：一是法律規(guī)定的一些限制性要求。比如，非市場(chǎng)化出讓的土地轉(zhuǎn)讓限制（比如劃撥、協(xié)議土地的轉(zhuǎn)讓限制等）；是否違法用地等。二是合同約定的一些提示性要求。比如，環(huán)保要求、投入產(chǎn)出要求等。同時(shí)還應(yīng)注意，在注記中提出的管理要求應(yīng)是可操作的，明晰審核口徑，方可有效落實(shí)。

通過(guò)分類(lèi)管理和分工合作，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓、抵押與登記的有機(jī)銜接。土地轉(zhuǎn)讓、抵押與登記銜接應(yīng)實(shí)現(xiàn)分類(lèi)管理，不該設(shè)置條件的不設(shè)置，不審核，交給市場(chǎng)；該設(shè)置條件的，明確設(shè)哪幾類(lèi)、如何審核、誰(shuí)負(fù)責(zé)審核，嚴(yán)格監(jiān)管（具體流程見(jiàn)圖1）。

圖1 土地轉(zhuǎn)讓、抵押與登記銜接管理的思路與流程

為了促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)的活躍和發(fā)展，對(duì)于按市場(chǎng)化方式取得的，且省級(jí)以上政府沒(méi)有明確限制轉(zhuǎn)讓、抵押要求的土地，可以適當(dāng)放松政府管制，只由登記部門(mén)在登記時(shí)法定審核和登記。

對(duì)于非市場(chǎng)化出讓的土地，或省級(jí)以上政府對(duì)轉(zhuǎn)讓、抵押有明確限制要求的土地，交易管理部門(mén)要嚴(yán)格監(jiān)管。為此，建議建立土地交易備案審核制度，加強(qiáng)交易審核，不符合要求的不予備案，并將交易合同備案信息作為登記的審核要件。

交易審核主要有轉(zhuǎn)讓審核和抵押審核。轉(zhuǎn)讓交易審核的內(nèi)容包括：基本條件審核，即是否達(dá)到了規(guī)定的基本轉(zhuǎn)讓條件；合規(guī)性審核，即是否改變了土地性質(zhì)和其他規(guī)劃參數(shù)等；合約性審核，即是否履行了出讓合同上的相關(guān)約定；價(jià)格審核，即土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格不得明顯高于或低于市場(chǎng)價(jià)格；繳稅情況審核，即是否已繳納契稅和增值稅等稅費(fèi)。

抵押交易審核則包括對(duì)抵押基本條件、抵押金額、抵押物競(jìng)買(mǎi)人資格、抵押主體資格、土地分割抵押、抵押擔(dān)保債權(quán)范圍等的審核。

通過(guò)優(yōu)化管理體制，強(qiáng)化部門(mén)之間的有機(jī)銜接。建議加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作進(jìn)程，優(yōu)化銜接流程。比如，土地初始登記時(shí)，登記部門(mén)要根據(jù)土地出讓合同，將“房地產(chǎn)權(quán)證應(yīng)注記內(nèi)容”錄入登記簿（證）注記欄，以便監(jiān)管后續(xù)的二級(jí)市場(chǎng)交易行為。

加強(qiáng)法律法規(guī)建設(shè)，修訂土地交易與不動(dòng)產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定。為了保障交易與登記的有機(jī)銜接，建議盡快修訂《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第55號(hào)）等相關(guān)政策法規(guī)。一是明確將出讓合同約定作為登記基本依據(jù)，未有效履約的不得進(jìn)行登記；二是明確建立土地交易備案審核制度。

加強(qiáng)信息平臺(tái)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)交易與登記的信息共享。針對(duì)交易與登記的實(shí)際操作環(huán)節(jié)，因信息不對(duì)稱(chēng)造成的銜接不暢等問(wèn)題，建議加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)建設(shè)。

將所有不動(dòng)產(chǎn)登記和交易的信息統(tǒng)一在同一平臺(tái)上共享，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)互通共享，可以消除“信息孤島”，確保相關(guān)業(yè)務(wù)辦理的連續(xù)、安全、便捷和高效，保障土地交易秩序和安全，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益。

【來(lái)源】《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)》2016年第7期

【作者】上海市土地交易事務(wù)中心

盧為民

張琳薇

第五篇：不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)及原因

贏了網(wǎng)s.yingle.com 遇到房地產(chǎn)法問(wèn)題？贏了網(wǎng)律師為你免費(fèi)解惑！訪問(wèn)>>http://s.yingle.com

不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)及原因

不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)及原因

(一)借款人信用意識(shí)淡漠，一物多押騙取銀行貸款。

《商業(yè)銀行法》第36條規(guī)定：商業(yè)銀行貸款借款人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。該法確定了貸款發(fā)放應(yīng)當(dāng)擔(dān)保的原則。另一方面，隨著中國(guó)加入WTO，和國(guó)際接軌日益密切，銀行的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)在不斷加強(qiáng)，商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時(shí)要求借款人提供貴客擔(dān)保，各擔(dān)保方式中又以抵押最受歡迎。于是借款人為了多獲取貸款，往往將同一財(cái)產(chǎn)多次向多家銀行抵押，其主要表現(xiàn)形式有：

1、擔(dān)保法生效前將財(cái)產(chǎn)抵押給甲銀行，擔(dān)保法生效后又將同一財(cái)產(chǎn)抵押給乙銀行。由于在擔(dān)保法生效前，抵押合同的生效不以登記為要件，借款人將不動(dòng)產(chǎn)抵押給甲銀行時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)的主管部門(mén)沒(méi)有登記記錄。借款人利用這一漏洞，在擔(dān)保法生效后，又將同一財(cái)產(chǎn)抵押給乙銀行，并進(jìn)行登記。甲銀行的貸款擔(dān)保因乙銀行的抵押權(quán)的設(shè)定而落空。

2、抵押人將其不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)押于甲銀行取得貸款，又在騙得不動(dòng)產(chǎn)主管部門(mén)補(bǔ)發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)后，將該不動(dòng)產(chǎn)抵押給乙銀行，并辦理抵押登記。

3、利用登記部門(mén)工作銜接失誤，將房地產(chǎn)重復(fù)抵押騙取貸款。在我國(guó)多數(shù)城市，房產(chǎn)和土地多由二個(gè)部門(mén)管理，即分別由房產(chǎn)局和土地局主管，而且由于體制上的原因，兩個(gè)部門(mén)之間很難溝通。抵

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 押人正好抓住這點(diǎn)，先是和甲銀行簽訂借款合同，將“土地使用權(quán)及地上建筑物”抵押給銀行，并到土地管理局辦理抵押登記，隨后，抵押人又將該土地上的房產(chǎn)抵押給乙銀行，并在房產(chǎn)局辦理登記。而根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)和法律規(guī)定，土地與其地上建筑物應(yīng)同時(shí)抵押，這樣同一房地產(chǎn)的重復(fù)抵押使得甲、乙銀行在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)勢(shì)必發(fā)生沖突，給貸款造成風(fēng)險(xiǎn)。

(二)轉(zhuǎn)貸或借新還舊時(shí)沒(méi)有重新設(shè)定抵押，貸款變?yōu)樾庞梅趴睢?/p>

附隨性是抵押權(quán)的特性之一，即抵押權(quán)不能獨(dú)立存在，它必須依附于主合同，隨著主債權(quán)存在而存在，隨著主債權(quán)的消滅而消滅。銀行承兌匯票墊款或信用證墊款轉(zhuǎn)貸款和借新還舊都是用一筆新發(fā)生貸款償還原已存在的墊款或貸款，其結(jié)果是一筆新債發(fā)生，一筆舊債消滅，其擔(dān)保效力并不當(dāng)然及于新發(fā)生的債權(quán)。而在實(shí)踐中往往錯(cuò)誤地認(rèn)為：抵押合同約定的抵押期間于轉(zhuǎn)貸或借新還舊時(shí)還未到期，甚至長(zhǎng)于新貸款的到期日，抵押在轉(zhuǎn)貸或借新還舊時(shí)仍然有效，其擔(dān)保效力應(yīng)及于新貸款，因而在辦理新貸款時(shí)，沒(méi)有與抵押人重新辦理抵押合同及辦理抵押登記，使新貸款變成沒(méi)有抵押的信用放款。

(三)抵押人擅自以共有不動(dòng)產(chǎn)抵押，抵押行為無(wú)效。

根據(jù)法律規(guī)定，抵押人只能以其擁有合法所有權(quán)或用益物權(quán)的不動(dòng)

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 產(chǎn)設(shè)定抵押，否則抵押行為無(wú)效。共有財(cái)產(chǎn)的抵押必須經(jīng)全體共有人書(shū)面同意，不則抵押人無(wú)權(quán)就共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押。以共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押無(wú)效的行為主要有三種形式：

1、抵押人擅自以家庭各成員共同所有，各家庭成員對(duì)共同房產(chǎn)平等地、不分份額地享有所有權(quán)。任何一名家庭成員對(duì)該共有房產(chǎn)作處分必須經(jīng)其它成員書(shū)面同意，否則處分無(wú)效;

2、抵押人擅自以夫妻共有財(cái)產(chǎn)作抵押。根據(jù)我國(guó)《婚姻法》等相關(guān)法律規(guī)定：除雙方另有約定外，在婚姻存續(xù)期間，夫妻任何一方或雙方取得的財(cái)產(chǎn)屬二人共同所有;婚前歸一方所有，但婚姻存續(xù)超過(guò)一定時(shí)間的也屬共同財(cái)產(chǎn)。對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)，任何一方未經(jīng)另一方同意私自抵押的，其抵押行為無(wú)效;

3、抵押人擅自以與其它共有人共有的財(cái)產(chǎn)未經(jīng)他人同意的，其抵押行為無(wú)效。

(四)抵押不登記，抵押行為無(wú)效。

在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押，世界各國(guó)均要求設(shè)立抵押登記。有的國(guó)家規(guī)定抵押登記是抵押登記行為的對(duì)抗要件，有的國(guó)家規(guī)定登記是抵押行為的生效要件。根據(jù)我國(guó)的《擔(dān)保法》規(guī)定，登記是抵押合同生效的必要條件，抵押合同不經(jīng)登記不發(fā)生法律效力。在實(shí)踐中，由于工作人員對(duì)法律知識(shí)掌握程度各異，或許為企業(yè)節(jié)省融資成本，往往出現(xiàn)下列情況：

1、只簽訂抵押合同不辦理登記;

2、同抵押人簽訂抵押合同，不辦理抵押登記，但扣留辦理抵押時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū);

3、只同抵押人簽訂抵押合法律咨詢(xún)s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com 同，而不辦登記，但辦理抵押合同登記，并賦予公證文書(shū)強(qiáng)制執(zhí)行力。以上三種形式雖然抵押合同已簽訂成立，但抵押合同并未生效，對(duì)抵押人沒(méi)有任何約束力，貸款到期后銀行也無(wú)法主張抵押權(quán)。

(五)抵押物評(píng)估價(jià)值與實(shí)際價(jià)值差距較大，債權(quán)難以全部保全。

抵押貸款對(duì)銀行而言最根本的目的是確保債權(quán)的安全，故抵押債權(quán)的價(jià)值應(yīng)大于或等于債權(quán)?！稉?dān)保法》也規(guī)定，抵押擔(dān)保的債權(quán)價(jià)值不得超過(guò)抵押物的價(jià)值。而且銀行還往往設(shè)定一個(gè)抵押比率，以進(jìn)一步保障貸款安全。但在實(shí)踐中，一方面抵押物的價(jià)值隨市場(chǎng)行情而變動(dòng)，相對(duì)不確定;另一方面借款人為了多貸款也常想盡一切辦法抬高抵押物價(jià)值，最終抵押物可能無(wú)法滿足擔(dān)保債權(quán)的需要，其主要表現(xiàn)在：

1、中介機(jī)構(gòu)的不規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)使得其常應(yīng)抵押人的要求高估抵押物的價(jià)值，抵押人藉此高估的評(píng)估報(bào)告抵押貸款;

2、銀行業(yè)務(wù)人員經(jīng)驗(yàn)不足，根據(jù)抵押人提供抵押物資料主觀確定抵押物的價(jià)值，致使抵押品價(jià)值水份大，抵押物實(shí)際價(jià)值小于貸款金額。這種操作實(shí)屬違規(guī)操作。

3、用土地使用權(quán)抵押時(shí)，勿視取得土地使用權(quán)的方式。凡是通過(guò)劃報(bào)方式取得土地使用權(quán)的，均未交納土地出讓金，如果貸款到期需將抵押物變現(xiàn)時(shí)，必須交40%-60%的出讓金，結(jié)果實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，實(shí)現(xiàn)所剩價(jià)值款很少，很難實(shí)現(xiàn)全部債權(quán)。

(六)法律規(guī)定不得設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)。

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隨著經(jīng)濟(jì)體制的不斷深化，事業(yè)單位的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行也發(fā)生巨變，它們對(duì)資金需求在與日俱增，而事業(yè)單位貸款的效益性、安全性也引起各家銀行的高度重視，但在實(shí)際操作中，根據(jù)《貸款通則》和《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，公益事業(yè)單位的某些財(cái)產(chǎn)是不得對(duì)外設(shè)立抵押擔(dān)保的?！稉?dān)保法》明確規(guī)定，社會(huì)公益單位是不能作為保證人的，禁止以社會(huì)公益單位的具有公益性質(zhì)的設(shè)施作為抵押物。但是在《<擔(dān)保法>若干規(guī)定問(wèn)題解釋》中規(guī)定了社會(huì)公益單位“以其擁有的公益性質(zhì)以外的設(shè)施為自身的債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定有效?！痹趯?shí)踐中，往往分不清哪些屬公益性財(cái)產(chǎn)而盲目設(shè)定抵押，使抵押行為無(wú)效。另外導(dǎo)致抵押貸款形成風(fēng)險(xiǎn)的還有以下一些形式：比如抵押物極難變現(xiàn)，抵押擔(dān)保虛化;行政部門(mén)違規(guī)行政導(dǎo)致抵押無(wú)效;主合同無(wú)效導(dǎo)致抵押無(wú)效;抵押人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押后，在6個(gè)月內(nèi)宣布破產(chǎn);抵押人將其全部財(cái)產(chǎn)抵押給一個(gè)人;銀行與債務(wù)人惡意串通，騙取第三人抵押等。上述這些均會(huì)造成貸款抵押無(wú)效的行為。

房地產(chǎn)法我國(guó)房地產(chǎn)法關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用、交易、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及其市場(chǎng)實(shí)施管理有著相關(guān)法律法規(guī)，一切房屋買(mǎi)賣(mài)租賃，以及土地交易都應(yīng)依法辦理。不僅是房子歸屬的產(chǎn)權(quán)糾紛問(wèn)題，還有其他很多糾紛，包括商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛、二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛等等。遇到房產(chǎn)糾紛怎么辦？贏了網(wǎng)法律咨詢(xún)律師為您細(xì)心解答。

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 來(lái)源：（不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)及原因http://s.yingle.com/y/fc/724010.html）

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