第一篇：昌平法院調(diào)研業(yè)主欠繳物業(yè)費的原因

昌平法院調(diào)研業(yè)主欠繳物業(yè)費的原因

作者：劉洋

昌平法院對2010年上半年審理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件產(chǎn)生的原因進行調(diào)研。目前，該院受理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中95%以上的案件是業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費而產(chǎn)生的。經(jīng)調(diào)研，該院發(fā)現(xiàn)業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費主要有以下幾個原因：

第一，業(yè)主對小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)不滿。在物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件審理過程中，許多業(yè)主以物業(yè)公司沒有提供服務(wù)、提供的服務(wù)有瑕疵、物業(yè)公司管理疏忽造成業(yè)主損失等作為抗辯理由。通過審理，昌平法院發(fā)現(xiàn)部分小區(qū)確實存在物業(yè)服務(wù)不到位的情況，主要表現(xiàn)為房屋維修、垃圾傾倒不及時，小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生情況較差，沒有綠化，保安服務(wù)不到位等。

第二，業(yè)主認為其與物業(yè)公司不存在合同關(guān)系。昌平區(qū)有不少小區(qū)未成立業(yè)主委員會，物業(yè)公司是根據(jù)其與開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》在該小區(qū)內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的。由于小區(qū)內(nèi)的業(yè)主未與物業(yè)公司簽訂合同，就認為其與物業(yè)公司之間不存在合同關(guān)系，也就不應(yīng)該繳納物業(yè)費用。

第三，業(yè)主因在小區(qū)內(nèi)財產(chǎn)曾遭受損失而拒繳物業(yè)費。部分業(yè)主在所居住小區(qū)曾經(jīng)發(fā)生過停放車輛被他人損壞、遭到他人入室盜竊等情況。經(jīng)過警方處理后，并沒有找到實際作案者或其他原因，導(dǎo)致業(yè)主的損失尚未得到彌補。所以，受損失業(yè)主將責(zé)任歸咎于物業(yè)公司，認為是由于小區(qū)內(nèi)的安保不到位才使其蒙受損失，因此拒絕繳納物業(yè)費。

第四，業(yè)主與開發(fā)商存在爭議而拒交物業(yè)費。部分業(yè)主與開發(fā)商之間存在糾紛，如房屋存在質(zhì)量問題、開發(fā)商延遲交房、小區(qū)綠化不達標(biāo)、活動區(qū)域少、銷售承諾不能實現(xiàn)、遲遲未辦理房產(chǎn)證等。因問題無法得到解決，一些業(yè)主采用拖欠物業(yè)費的方式進行對抗。一方面，業(yè)主認為前期物業(yè)公司大多與開發(fā)商間存在各種聯(lián)系，遷怒于物業(yè)公司，另一方面，業(yè)主希望以此來促使物業(yè)公司督促開發(fā)商解決問題。

針對以上業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費的原因，昌平法院提出以下建議：一是法官在細心傾聽當(dāng)事人對于案件的意見，深入調(diào)查案件事實的基礎(chǔ)上，對于當(dāng)事人法律上的認識誤區(qū)，耐心解釋，消除業(yè)主的對抗情緒。二是對于物業(yè)公司服務(wù)存在瑕疵的小區(qū)，法院督促物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量，加強安全、衛(wèi)生等管理力度，做到讓業(yè)主滿意。對服務(wù)質(zhì)量始終達不到標(biāo)準(zhǔn)的小區(qū)，在審判時適當(dāng)減免業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)費，確實保障業(yè)主合法權(quán)益。三是針對物業(yè)案件多起因于物業(yè)公司與業(yè)主之間缺乏良好溝通的特點，法官盡量為雙方提供良好的交流機會，加大調(diào)解力度。努力緩和矛盾，使雙方能夠達成調(diào)解協(xié)議。

第二篇：業(yè)主欠繳物業(yè)費名單可公示

業(yè)主欠繳物業(yè)費名單可公示

2011年11月23日02:42京華時報孫雪梅我要評論(0)

昨天，市住建委就《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會備案登記管理辦法》（征求意見稿）和《北京市住宅區(qū)業(yè)主共有資金管理暫行辦法》（征求意見稿）開始在北京建設(shè)網(wǎng)（004km.cn）向社會公開征求意見。今后，業(yè)主大會將作為實體組織，收繳小區(qū)公共部分收益、物業(yè)費，同時代表全體業(yè)主與物業(yè)公司簽署服務(wù)協(xié)議，繳納物業(yè)費，發(fā)放業(yè)委會成員工資、津貼等。為保證其透明，《暫行辦法》要求業(yè)主大會必須建公示和審計制度。

另外，如果業(yè)主欠物業(yè)費，業(yè)主大會可按約定公示欠費業(yè)主姓名、收取滯納金等。

■物業(yè)費收繳 業(yè)主大會負責(zé)收取

現(xiàn)狀：市住建委表示，當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是與每戶業(yè)主簽訂單獨的物業(yè)服務(wù)合同。造成物業(yè)服務(wù)合同主體的錯誤，為物業(yè)服務(wù)欠費糾紛的解決埋下隱患。

變化：《資金管理暫行辦法》規(guī)定，共有資金是全體業(yè)主共同所有的資金。主要包括物業(yè)服務(wù)資金、住宅專項維修資金、物業(yè)共用部分經(jīng)營收益、業(yè)主依據(jù)管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會會議決定分?jǐn)偟馁M用、業(yè)主大會的其他合法收入。小區(qū)業(yè)主大會成立并登記后，可到銀行開立業(yè)主共有資金賬戶，分類存儲業(yè)主共有資金。據(jù)記者了解，此前，市住建委已允許業(yè)主大會申領(lǐng)組織機構(gòu)代碼證書，刻制印章，在銀行開立業(yè)主大會賬戶管理業(yè)主共有資金，使得業(yè)主大會有了“法人”資格（實體組織），并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。因此，以往交給物業(yè)公司的物業(yè)費，可以以物業(yè)服務(wù)資金的方式，首先交給業(yè)主大會，再劃轉(zhuǎn)給物業(yè)公司。同時，過去業(yè)主們繳存的住宅專項維修資金，今后也能直接劃轉(zhuǎn)到業(yè)主大會的賬戶中，使用起來更加方便。

公示欠繳業(yè)主名單

現(xiàn)狀：據(jù)了解，因前期物業(yè)交接不到位、物業(yè)服務(wù)參差不齊，以及收繳停車費等問題，業(yè)主常以拒繳物業(yè)費與物業(yè)公司對峙，拒繳物業(yè)費屢見不鮮。

變化：《資金管理暫行辦法》明確，如果業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)資金和其他分?jǐn)傎M用，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)及時催繳。業(yè)主拖欠專項維修資金的，由業(yè)主大會開戶銀行負責(zé)催繳。全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)在小區(qū)《管理規(guī)約》中確定業(yè)主欠費的追繳辦法，包括公示欠費業(yè)主名單、限制欠費業(yè)主共同管理的權(quán)利、收取滯納金等懲戒措施和具體實施主體。

去年，市住建委發(fā)布的《北京市住宅區(qū)管理規(guī)約》示范文本中曾規(guī)定，長期欠繳物業(yè)費的業(yè)主，可公示其欠繳費用及門牌號。若仍不繳納的，業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可以依法向人民法院提起訴訟。

業(yè)委會可領(lǐng)取工資 建立預(yù)算制度

現(xiàn)狀：業(yè)主大會不能向業(yè)委會成員發(fā)放工資等福利。變化：業(yè)委會成員在不久的將來，將可以領(lǐng)工資和補貼，這是第一次以文件形式予以明確。

《資金管理暫行辦法》規(guī)定，業(yè)主共有資金的賬戶中的資金，可用來支付包括業(yè)主大會、業(yè)主委員會的辦公費用及人員工資、津貼、福利費用等；財務(wù)、審計、承接查驗、物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理等費用。住建委相關(guān)負責(zé)人表示，業(yè)委會成員的福利標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主來約定。

此外，如果共有部分收益不夠合理支出的，不足部分由業(yè)主分?jǐn)偅嫒霕I(yè)主共有資金賬戶中。

■資金的監(jiān)管

現(xiàn)狀：多數(shù)業(yè)主大會財務(wù)制度相對薄弱，處于無人監(jiān)管的或監(jiān)管不夠的狀態(tài)。

變化：《資金管理征求意見稿》規(guī)定，業(yè)主大會要依法建立業(yè)主共有資金財務(wù)管理制度，聘請專門的財務(wù)管理人員，建立財務(wù)檔案，從制度和人員上保障資金安全。

此外，業(yè)主大會必須建立預(yù)決算制度、公示制度、資金查詢制度和審計制度，保障業(yè)主的知情權(quán)和業(yè)主共有資金管理和使用的透明。

業(yè)主大會還須設(shè)立專門機構(gòu)，監(jiān)督業(yè)主共有資金的使用。業(yè)主大會具有法律責(zé)任，業(yè)主大會及其工作人員侵占、挪用業(yè)主共有資金的，相關(guān)業(yè)主可以向人民法院起訴。

■印章管理 印章明確用途

《備案登記管理辦法》首次明確了業(yè)主大會印章使用范圍（見下表）。且使用業(yè)主大會印章應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主共同決定。監(jiān)事會主任應(yīng)當(dāng)負責(zé)保管業(yè)主大會印章，印章使用后，監(jiān)事會保管全體業(yè)主共同決定形成的書面決議或?qū)唧w事項的授權(quán)委托書。監(jiān)事會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會確定的職責(zé)和監(jiān)事會工作規(guī)程開展工作，監(jiān)事會成員不得擔(dān)任業(yè)委會委員，不得干涉業(yè)主委員會的日常工作。

選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實服務(wù)；籌集、管理和使用專項維修資金；決定物業(yè)共用部分的經(jīng)營方式，管理、使用物業(yè)共用部分經(jīng)營收益；申請改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；對業(yè)主違反法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的行為，向人民法院提起訴訟；管理規(guī)約約定應(yīng)當(dāng)使用業(yè)主大會印章的其他事項。

第三篇：物業(yè)公司起訴欠繳物業(yè)費業(yè)主的律師函

律師函

致：

本所接受銀川大地物業(yè)服務(wù)有限公司的委托，指派本所律師××參與處理該公司與你拖欠繳納物業(yè)費用的相關(guān)事宜。

經(jīng)調(diào)查，你購買了××公司××號房屋居住至今。依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定及合同的約定，每位業(yè)主都應(yīng)主動繳納物業(yè)管理費，用于小區(qū)及業(yè)主的物業(yè)服務(wù)、秩序維護、維修等事務(wù)。自年至年月日你未按規(guī)定繳納物業(yè)費，共計拖欠××公司物業(yè)服務(wù)費元。經(jīng)物業(yè)公司多次催要，你推托不付，致使公司不能正常收費，影響了物業(yè)管理工作，使小區(qū)物業(yè)管理不能正常運行，并給物業(yè)公司造成了經(jīng)濟損失。為此，我公司多次催告你，要求你履行繳費義務(wù)。如果你繼續(xù)拖欠視你放棄××公司的物業(yè)管理服務(wù)，其后你在居住過程中發(fā)生任何安全隱患或發(fā)生任何問題造成你的經(jīng)濟損失，本公司將不承擔(dān)任何經(jīng)濟和法律責(zé)任。而你拖欠和繼續(xù)發(fā)生的物業(yè)費用我們將依法追討，并要你承擔(dān)延遲繳費的滯納金和全部經(jīng)濟損失。

基于上述情況，你的行為違反了誠實信用的原則和相關(guān)法律、法規(guī)及合同約定。為此，××公司委托我所，正式函告你繳費，以解決此問題，如再不繳納物業(yè)管理費用，由此發(fā)生的一切損失全部由你承擔(dān)。

望你接到此函后10內(nèi)前往物業(yè)公司繳費，以解決此事。

否則，你將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任！

專此函告。

××律師事務(wù)所

主辦律師：××

年月日

第四篇：致欠繳物業(yè)費業(yè)主的三次公開信

致兩年以上欠繳物業(yè)服務(wù)費業(yè)主的函

尊敬的居幢單元室業(yè)主：您好！

2012年8月以來，物業(yè)公司在數(shù)次向您發(fā)出物業(yè)費催繳單未果的情況下，我們已兩次給您寫信告知您催繳物業(yè)費的理由。但時至今日我們?nèi)匀粵]有收到您的回應(yīng)，我們只能再一次告訴您，您自年月日起至年月日止，己欠繳物業(yè)管理費元（按元/平方米計算），公攤水電費元，共欠元。致使我公司不能正常收費，影響了小區(qū)物業(yè)管理正常運行。

今天我們要告訴您的是，我公司2010年9月進駐某某花園，按照小區(qū)業(yè)主委員會簽署的《物業(yè)服務(wù)合同》，履行了《物業(yè)管理條例》規(guī)定的全部義務(wù)：您和大家每天使用的水電氣路總長數(shù)千萬米始終安全無阻、您和大家乘坐的近200部電梯每天都在安全運轉(zhuǎn)、您和大家行走的數(shù)十公里道路每晚路燈通明、您和大家傾倒的上百噸垃圾每天都清運出園、您和大家滿眼看到的近百萬平米花草樹木每天都在養(yǎng)護、您和大家生活的園區(qū)六大組團每時每刻都有人在治安巡邏、每時每刻都有人在維護秩序、每時每刻都有人在管理車輛........物業(yè)公司已經(jīng)付出的這些服務(wù)，不是因為個別的瑕疵就可以輕易全盤否定的！

再一次告訴您的是，無論你以什么樣的借口，絲毫不能改變您已享受的近200物業(yè)人員提供的多方面的服務(wù)；您既然享受了物業(yè)提供的多方面的公共服務(wù),就應(yīng)履行繳納物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)。

如果您不按照《物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主公約》履行繳納物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)，對其他按時繳納物業(yè)費的業(yè)主的利益造成了侵害，同時對物業(yè)公司的權(quán)益構(gòu)成了侵害。

更重要的是，由于您及小部分業(yè)主的不按時繳費，給物業(yè)公司的管理和服務(wù)的繼續(xù)運行帶來影響，望您從維護業(yè)主共同利益出發(fā)，于2013年10月15日前到客服部繳納全部所欠的物業(yè)服務(wù)費和公攤電費.逾期繼續(xù)不繳的，我們將采取以下措施進行追繳：

第一: 在小區(qū)明顯位置公示您的樓房號、姓名及欠繳費用金額；

第二：向您發(fā)放催繳物業(yè)欠費律師函；

第三：對您提起法律訴訟，追索所欠費用和違約金(違約金=欠費金額×逾期天數(shù)×收取天數(shù)×3‰)。

我們再一次懇請您積極配合繳納物業(yè)服務(wù)費和水電公攤費用，歡迎您前來物業(yè)服務(wù)中心溝通交流，期盼您的理解與支持！

蘇州物業(yè)管理有限公司江寧分公司

二O一三年十月五日

第五篇：起訴狀(欠繳物業(yè)費起訴)

民事起訴狀

原告： 地址為 法定代表人： 聯(lián)系電話： 被告： 身份證號碼： 住址： 聯(lián)系電話：

訴訟請求

1、判令被告給付拖欠原告的物業(yè)服務(wù)管理費人民幣960元，滯納金175.2元；合計金額1135.2元。

2、判令由被告承擔(dān)本案全部訴訟費。

事實及理由

2014年1月27日，被告與公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》。該合同約定，由原告向被告所居住的“中心城”園區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。另，該合同約定,原告提供物業(yè)服務(wù)的受益人為該物業(yè)的全體業(yè)主和使用人,受益人按房屋面積向原告支付物業(yè)管理費用，繳費時間為每年第一個月的10日前履行繳納義務(wù)，逾期繳費的從逾期之日起按應(yīng)繳費用的萬分之五/日繳納滯納金。被告系原告提供服務(wù)管理的“中心城”園區(qū)1#1的業(yè)主，該戶業(yè)主的房屋面積57.17平方米，現(xiàn)被告按合同約定應(yīng)向原告繳納從2014年12月1日至2015年11月30日的物業(yè)管理費用人民幣1135.2元，但被告卻拒不履行自己的繳費義務(wù)。經(jīng)原告多次催繳被告仍未繳納，無奈之下原告只能向貴院提起訴訟，請求人民法院依法支持原告的全部訴訟請求，以維護原告的合法權(quán)益。

此致

沈陽市大東區(qū)人民法院

2016年7 月 18日