第一篇：業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)措施

淺談業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的幾種形式及應(yīng)對(duì)措施

拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象在目前物業(yè)管理小區(qū)中并不鮮見(jiàn)，除極少數(shù)業(yè)主惡意欠費(fèi)外，絕大多數(shù)都“事出有因”。但是無(wú)論什么原因，采取拖欠物業(yè)費(fèi)的極端方式表達(dá)不滿都是不可取的，既得不到法律的支持，也無(wú)助于問(wèn)題的解決。

解決物業(yè)欠費(fèi)糾紛需要業(yè)主與物業(yè)公司雙方的相互理解。作為業(yè)主一方，一是要理解和懂得享受服務(wù)就應(yīng)該支付相應(yīng)費(fèi)用。二是通過(guò)學(xué)習(xí)相關(guān)法律、法規(guī)，正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍，正確理解和認(rèn)識(shí)業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)權(quán)利的同時(shí)，也必須履行物業(yè)服務(wù)合同所明文規(guī)定的業(yè)主必須履行按時(shí)、如期繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。與此同時(shí)，物業(yè)公司也要不斷改進(jìn)自身工作，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，努力提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，力所能及地為業(yè)主提供便利和增值服務(wù)，爭(zhēng)取得到業(yè)主的理解和支持。

根據(jù)自身的工作經(jīng)驗(yàn)，我們粗淺地分析和概括了一下物業(yè)小區(qū)業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)大致有如下幾種情況：

1、因工程遺留問(wèn)題，如房屋內(nèi)外墻開(kāi)裂或有裂紋，屋頂、天花或者外墻滲漏水，門(mén)窗變形，玻璃起霧等拒交物業(yè)費(fèi)；

2、因家中財(cái)物被盜，車(chē)輛如電動(dòng)車(chē)、自行車(chē)、私家小轎車(chē)被盜或被損毀等原因拒交物業(yè)費(fèi)；

3、因?yàn)闆](méi)入住，以房屋空置、未收房為由拒交物業(yè)費(fèi)；

4、按時(shí)下物業(yè)服務(wù)企業(yè)的通俗說(shuō)法“老賴(lài)”業(yè)主，無(wú)任何正當(dāng)理由拒交物業(yè)費(fèi)；

5、以物業(yè)企業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)不好、服務(wù)意識(shí)不到位拒交。

處理拒交的具體應(yīng)對(duì)談判技巧和催收辦法：

一、因工程問(wèn)題拒交的應(yīng)對(duì)方法和措施：從法律、法規(guī)和相關(guān)管理規(guī)定的角度出發(fā)，物業(yè)工作人員要耐心解釋?zhuān)瑫灾岳?，?dòng)之以情。用《物業(yè)管理?xiàng)l例》《物權(quán)法》和《物業(yè)服務(wù)合同》等與業(yè)主溝通、解釋?zhuān)皇请m然如今許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開(kāi)發(fā)商隸屬同一個(gè)集團(tuán)公司，但從法律角度上屬于不同的獨(dú)立法人單位。二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系；而開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。房屋質(zhì)量等問(wèn)題屬于業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的范疇。因此業(yè)主不能以房屋質(zhì)量問(wèn)題拒交物業(yè)費(fèi)。在現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理服務(wù)中，許多業(yè)主混淆了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與房屋工程質(zhì)量問(wèn)題的本質(zhì)區(qū)別，把本不屬于物業(yè)服務(wù)范疇的工程質(zhì)量問(wèn)題誤認(rèn)為是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題。三是特別要讓業(yè)主明白工程遺留問(wèn)題不是物業(yè)公司造成的，物業(yè)公司收取的物業(yè)費(fèi)中并不包含工程遺留維修費(fèi)用。四是讓業(yè)主明白他已享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利---物業(yè)服務(wù)，就必須履行其義務(wù)---按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。五是積極協(xié)調(diào)和督促開(kāi)發(fā)商及時(shí)高效地對(duì)遺留工程問(wèn)題進(jìn)行修復(fù)。物業(yè)公司通過(guò)如上溝通和努力，如果業(yè)主還是拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司首行可以進(jìn)行電話催繳，之后發(fā)催費(fèi)函，直至根據(jù)拖欠情況如欠費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)短和欠費(fèi)金額大小酌情是否向法院起訴進(jìn)行催繳。

二、業(yè)主因家中財(cái)物被盜或車(chē)輛被盜、損毀而拒交的情形之應(yīng)對(duì)方法和措施：業(yè)主家因財(cái)物被盜或車(chē)輛摧毀而拒交物業(yè)費(fèi)區(qū)分倆種情形：

1、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中沒(méi)有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、保管專(zhuān)項(xiàng)約定的。首先要明確的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的安全防范工作是有服務(wù)范圍的【公共區(qū)域】，即負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)區(qū)域規(guī)劃的公共區(qū)域內(nèi)，業(yè)主戶(hù)門(mén)以外的公共區(qū)域秩序維護(hù)和公共設(shè)施設(shè)備的看管及消防管理工作。一般而言，物業(yè)服務(wù)合同之秩序維護(hù)防范圍和內(nèi)容主要是針對(duì)公共區(qū)域提供的服務(wù)，而業(yè)主家私有部分的財(cái)產(chǎn)保管則不在公共秩序維護(hù)范圍之列。當(dāng)前許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》或《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》時(shí)，大多不涉及業(yè)主的私人財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和私人車(chē)輛保管內(nèi)容，所以，一旦業(yè)主家發(fā)生失竊事件，通過(guò)核查現(xiàn)場(chǎng)情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定條款執(zhí)行，門(mén)崗嚴(yán)格進(jìn)出人員的盤(pán)查和登記，巡邏人員嚴(yán)格按照規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行巡邏檢查，且在物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)也已經(jīng)履行了職責(zé)，服務(wù)企業(yè)就不承擔(dān)責(zé)任。在此需要特別說(shuō)明的是公共秩序維護(hù)義務(wù)只能對(duì)社會(huì)秩序穩(wěn)定起到一定的協(xié)助作用，是通過(guò)合同的約定產(chǎn)生的，不可能防止任何不法行為的發(fā)生。業(yè)主不能因?yàn)槔U納物業(yè)費(fèi)，財(cái)產(chǎn)被盜就要求物業(yè)公司賠償。同樣也不能因?yàn)樨?cái)產(chǎn)被盜就拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司的公共秩序維護(hù)義務(wù)也有一個(gè)合理的范圍。同一道理，目前還沒(méi)有因?yàn)楸I竊案件的發(fā)生，而要求公安機(jī)關(guān)賠償?shù)默F(xiàn)象發(fā)生。簡(jiǎn)單舉個(gè)例子：是不是世界上只要存在警察，就不會(huì)有犯罪行為發(fā)生？反之，由于未按合同約定提供服務(wù)，出現(xiàn)管理混亂現(xiàn)象，最終導(dǎo)致業(yè)主家中失竊事件的出現(xiàn)，業(yè)主拒交也就事出有因了，物業(yè)企業(yè)就應(yīng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任；

2、如果業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中另有專(zhuān)項(xiàng)約定，簽訂了私人財(cái)產(chǎn)和車(chē)輛的保險(xiǎn)和保管合同，并依合同繳納了相關(guān)保險(xiǎn)、保管費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身，財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。業(yè)主因之拒交物業(yè)費(fèi)也就有據(jù)可依了。

三、房子空置也要交物業(yè)費(fèi)：

【司法解釋】物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由，要求減免物業(yè)費(fèi)或拒交物業(yè)費(fèi)的，法院一般不予支持。同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)視情況決定是否給予減免物業(yè)費(fèi)。

1、解讀最高院介紹，實(shí)踐中，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)（比如業(yè)主提出其因出國(guó)而未享受服務(wù)）或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)（比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯。該負(fù)責(zé)人表示，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)對(duì)全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定。

2、目前現(xiàn)狀，有些業(yè)主認(rèn)為，自己沒(méi)有得到物業(yè)服務(wù)可以拒付物業(yè)費(fèi)。對(duì)此，在實(shí)際情況下，物業(yè)合同不大可能與每一個(gè)單個(gè)業(yè)主簽訂【業(yè)主委員會(huì)成立以后，物業(yè)合同的簽訂時(shí)物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂】，但合同的效力仍然對(duì)單個(gè)業(yè)主有效。即使業(yè)主一段時(shí)間不在小區(qū)居住，房屋空閑，但物業(yè)服務(wù)使小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施正常運(yùn)行，仍然間接地為業(yè)主提供了服務(wù)。

3、《物權(quán)法》第六章第七十條 明確規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第七十二條又做出補(bǔ)充規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?；诖艘?guī)定，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備歸屬全體業(yè)主所有，業(yè)主對(duì)公共設(shè)施設(shè)備有共同管理的權(quán)利，所以單個(gè)業(yè)主不得已以放棄該管理權(quán)而拒交物業(yè)費(fèi)。

第二篇：拒繳物業(yè)費(fèi)成被告

家中被盜不繳費(fèi) 法院判決也不理業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)被

拘留15天

長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)訊（記者李亦中）武昌歐景苑小區(qū)一業(yè)主周某以家庭被盜為由，拒繳物業(yè)管理費(fèi)。法院判決其應(yīng)繳物業(yè)管理費(fèi)后1年多仍不執(zhí)行，武昌區(qū)法院昨日對(duì)其采取強(qiáng)制措施，作出行政拘留15天的決定。周某之妻嚴(yán)某昨日下午向本報(bào)反映，他家沒(méi)繳物業(yè)管理費(fèi)，被小區(qū)物業(yè)告了，當(dāng)日上午，她丈夫進(jìn)了武昌區(qū)法院后就沒(méi)有回來(lái)，打電話才得知人被法院拘留了。

嚴(yán)某介紹，他們2005年入住小區(qū)，對(duì)小區(qū)管理很不滿意，曾就小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生環(huán)境差向物業(yè)反映，但物業(yè)未能處理。去年3月，她家被盜，損失3萬(wàn)余元，案件至今未破。物業(yè)公司未能給業(yè)主提供安全的治安環(huán)境，所以她家拒繳物業(yè)管理費(fèi)。

武昌區(qū)法院執(zhí)行局負(fù)責(zé)人介紹，周某家2005年7月起至2011年8月間未繳物業(yè)管理費(fèi)，小區(qū)物業(yè)公司去年將周某告上法庭。去年8月，武昌區(qū)法院判決周某向小區(qū)物業(yè)公司支付物業(yè)管理費(fèi)2300余元。宣判后，周某既未申請(qǐng)上訴，也一直拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)。今年8月，小區(qū)物業(yè)公司向武昌區(qū)法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，武昌區(qū)法院向周某下達(dá)了強(qiáng)制執(zhí)行通知書(shū)，周某置之不理。昨日上午，武昌區(qū)法院傳喚周某，要求周某履行法院裁決的義務(wù)，但周某表示，他家的事情沒(méi)有得到解決（即被盜案件未破），不繳物業(yè)管理費(fèi)。武昌區(qū)法院于是依法對(duì)其作出行政拘留15天的決定。

周某妻子對(duì)此憤憤不平，自己家被盜，明明是受害者，反而被拘留。

律師說(shuō)法>>> 不滿物業(yè) 業(yè)主可起訴北京盈科武漢律師事務(wù)所律師郁鴻生解釋?zhuān)灰飿I(yè)公司提供了物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主就必須按合約繳納物業(yè)管理費(fèi)，不得以任何理由拒繳。小區(qū)物業(yè)管理不到位，業(yè)主可以取證，另行起訴物業(yè)公司，而不能作為拒繳物業(yè)管理費(fèi)的理由。

第三篇：元旦起業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)將被列入失信名單

元旦起業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)將被列入失信名單（福建）

泉州晚報(bào)

自2007年1月1日至今年年底，《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“舊《條例》”）已施行12年。期間，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我省物業(yè)管理活動(dòng)發(fā)生巨大變化。今年9月30日，《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新《條例》”）獲福建省十三屆人大常委會(huì)第六次會(huì)議表決通過(guò)，將于2019年1月1日起施行。

新《條例》與舊《條例》相比，有哪些新變化？對(duì)泉州市民乃至整個(gè)物業(yè)行業(yè)，又有何影響？昨日，在豐澤區(qū)住建局舉辦的培訓(xùn)會(huì)上，參與新《條例》起草的中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)林常青對(duì)物業(yè)管理中的焦點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行解析。

小區(qū)遛狗必須束犬鏈 違規(guī)將受治安法處罰

“新《條例》是根據(jù)近年來(lái)物業(yè)管理過(guò)程中出現(xiàn)的新矛盾、新問(wèn)題，對(duì)2007年施行的我省物業(yè)管理?xiàng)l例的修訂?！绷殖Ｇ嘟榻B，新《條例》由省人大常委會(huì)2016年?duì)款^組織起草，歷時(shí)3年，通過(guò)各方座談、調(diào)研走訪、專(zhuān)家論證、問(wèn)卷調(diào)查、公開(kāi)征求意見(jiàn)等多種方式，集民智納民意，對(duì)物業(yè)管理的一些制度進(jìn)行既符合實(shí)際又大膽創(chuàng)新的設(shè)計(jì)和安排，切實(shí)提高了立法質(zhì)量。比如，新《條例》針對(duì)業(yè)主飼養(yǎng)犬只進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，即業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)犬只的，不得干擾他人正常生活，不得破壞環(huán)境衛(wèi)生和公共設(shè)施；攜犬出戶(hù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)束犬鏈牽引，攜大型犬出戶(hù)時(shí)，還應(yīng)當(dāng)為大型犬配戴嘴套。

如果業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)犬只干擾他人正常生活，破壞環(huán)境衛(wèi)生和公共設(shè)施，或者攜犬出戶(hù)時(shí)未束犬鏈牽引、未為大型犬配戴嘴套的，依照《中華人民共和國(guó)治安處罰法》等法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

停車(chē)位不得只售不租 只能售予本小區(qū)業(yè)主

“本小區(qū)停車(chē)位明明還有空余，開(kāi)發(fā)商只售不租，沒(méi)有買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主只得擠占綠地、消防通道；本小區(qū)停車(chē)位售罄，業(yè)主便到附近小區(qū)購(gòu)買(mǎi)停車(chē)位。”林常青表示，此類(lèi)行為在新《條例》中將不被允許。

新《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃設(shè)置的機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位（庫(kù)）應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。建設(shè)單位不得將車(chē)位（庫(kù)）出售給本區(qū)域以外的單位或者個(gè)人。業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車(chē)位（庫(kù)）的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處 對(duì)老舊小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)

記者了解到，我市部分老舊小區(qū)存在未聘請(qǐng)物業(yè)企業(yè)，由業(yè)委會(huì)自管，或直接由街道辦、居委會(huì)管理。在此情況下，業(yè)主或?qū)芾矸?wù)水平不滿，或意識(shí)不高，管理方收取物業(yè)管理費(fèi)用成為難題。近年來(lái)，我市推動(dòng)對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行軟硬件提升，老舊小區(qū)的改造和管理，成為市民關(guān)心的焦點(diǎn)問(wèn)題。

“現(xiàn)《新條例》明確了，未實(shí)施業(yè)主自行管理又未聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅小區(qū)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處組織實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生、電梯日常維保、秩序維護(hù)等基本物業(yè)服務(wù)，所需費(fèi)用由物業(yè)使用人承擔(dān)。

同時(shí)，電梯、消防等涉及人身財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)?！彼治?，這為鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦、居委會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理提供立法依據(jù)，并規(guī)定，管理的受益業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。

公共收益歸全體業(yè)主 物業(yè)收取管理費(fèi)不超30%

小區(qū)里產(chǎn)生公共收益的包括小區(qū)停車(chē)費(fèi)、電梯廣告費(fèi)、智能快遞柜管理費(fèi)等，而舊《條例》里只對(duì)公共場(chǎng)地車(chē)輛停放收取場(chǎng)地使用費(fèi)進(jìn)行相關(guān)規(guī)定。因此，小區(qū)共有部分經(jīng)營(yíng)收益不透明、不公開(kāi)是物業(yè)糾紛中業(yè)主詬病物業(yè)的一大理由。

新《條例》對(duì)公共收益的去處有了詳細(xì)規(guī)定，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能收取經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用，且費(fèi)用支出不超過(guò)公共收益的30%，其余部分在前期物業(yè)服務(wù)期間，應(yīng)當(dāng)存入專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)，業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)存入業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)專(zhuān)用賬戶(hù)。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)用以及業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)支出。公共收益收入及使用情況，應(yīng)當(dāng)至少每季度在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公布一次，并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。

10種緊急情況申請(qǐng)公維金 5個(gè)工作日內(nèi)完成審核

本報(bào)曾多次報(bào)道我市小區(qū)電梯老化“毛病”頻出、建筑外墻瓷磚脫落、消防設(shè)施設(shè)備老化成“擺設(shè)”等問(wèn)題。

新《條例》規(guī)定，在出現(xiàn)共有用房及共用部位屋頂、外墻出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏，電梯出現(xiàn)安全隱患或者出現(xiàn)故障無(wú)法正常運(yùn)行，建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發(fā)生脫落或者存在脫落危險(xiǎn)，消防、安防等建筑智能化系統(tǒng)出現(xiàn)故障等10種緊急情況下使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，代管單位自收到申請(qǐng)之日起五個(gè)工作日內(nèi)完成審核；經(jīng)審核符合撥付要求的，代管單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)向?qū)ｍ?xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的通知；逾期不審核的，視為同意。

業(yè)主拒繳納物業(yè)費(fèi) 將被列入失信名單

對(duì)不繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，新《條例》細(xì)化了相應(yīng)措施，即對(duì)于對(duì)經(jīng)兩次催繳仍不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)、臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)將欠費(fèi)情況在醒目位置予以公告，并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。經(jīng)公告仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。業(yè)主違反本條例規(guī)定，無(wú)正當(dāng)理由拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，且拒不履行經(jīng)人民法院司法確認(rèn)的調(diào)解協(xié)議，或者拒不履行人民法院生效判決的，作為失信行為記入個(gè)人征信系統(tǒng)。

第四篇：屋頂漏水不能拒繳物業(yè)費(fèi)

屋頂漏水不能拒繳物業(yè)費(fèi)

尾房網(wǎng)2004-10-11 11:29:00

張律師：1998 年，我買(mǎi)了一套獨(dú)棟別墅。1999 年交房后沒(méi)多久，我發(fā)現(xiàn)屋頂滲漏，物業(yè)公司幫我進(jìn)行了一次屋頂大修。一年后，同樣的問(wèn)題再次出現(xiàn)。自2000 年起至今，物業(yè)公司數(shù)次派人上門(mén)維修，但屋頂滲漏問(wèn)題始終未能徹底解決。物業(yè)公司說(shuō)，超過(guò)房屋保修期后的維修費(fèi)用由我承擔(dān)。為此，我因屋頂滲漏沒(méi)有修好拒絕繳物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司多次發(fā)出催款通知，我的答復(fù)是滲漏問(wèn)題不解決，我就不繳物業(yè)費(fèi)。近日，物業(yè)公司告到法院，要我繳拖欠的物業(yè)費(fèi)。來(lái)信請(qǐng)問(wèn)，就我的情況而言，屋頂滲漏由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修？我拒繳物業(yè)費(fèi)的理由在法律上能站住腳嗎？

市民王先生王先生：屋頂滲漏屬于房屋質(zhì)量問(wèn)題。你是否可以此為由拒繳物業(yè)費(fèi)，關(guān)鍵要看屋頂滲漏能不能構(gòu)成你有效的抗辯理由，這需要先明確房屋質(zhì)量保修的兩個(gè)法律規(guī)定。

首先，房屋質(zhì)量保修責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)、保修期是多長(zhǎng)？根據(jù)國(guó)家及本市有關(guān)規(guī)定，在房屋交付時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者提供新建住宅質(zhì)量保證書(shū)。質(zhì)保書(shū)詳細(xì)記載了房屋各個(gè)部位的保修期限。在保修期限內(nèi)，購(gòu)房者正常使用情況下出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)免費(fèi)維修責(zé)任。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，屋頂防水的保修期是五年，但在你購(gòu)房時(shí)，屋頂防水保修期的規(guī)定僅是自交屋之日起兩年。根據(jù)“法不溯及既往”的原則，你適用兩年的保修規(guī)定。

從來(lái)信反映的情況看，物業(yè)公司實(shí)際上是受開(kāi)發(fā)商委托進(jìn)行維修的。根據(jù)民事委托行為的基本原則，受托人行為的法律后果由委托人承擔(dān)。也就是說(shuō)，物業(yè)公司對(duì)你房屋進(jìn)行維修的法律后果由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。如果維修達(dá)不到質(zhì)量要求，你仍可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

其次，保修期滿后，屋頂滲漏應(yīng)由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修，費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)？一般來(lái)說(shuō)，屋頂屬于住宅共用部位。《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第38條規(guī)定，“住宅共用部位和共用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由整幢住宅的業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)；依照本條例設(shè)立物業(yè)維修資金的，在物業(yè)維修資金中列支?！笨梢?jiàn)，超過(guò)保修期后的屋頂滲漏維修，應(yīng)當(dāng)由整幢住宅業(yè)主按比例承擔(dān)費(fèi)用。由于你購(gòu)買(mǎi)的是獨(dú)棟別墅，業(yè)主只有你一個(gè)人，所以保修期滿后的屋頂滲漏維修費(fèi)用由你一人承擔(dān)。如果有維修資金的話，維修費(fèi)用可從維修資金中列支，但實(shí)質(zhì)上還是由你一人承擔(dān)。在你獨(dú)自承擔(dān)維修費(fèi)用的情況下，你可以自行選擇是委托物業(yè)公司來(lái)幫你維修，或是委托其他專(zhuān)業(yè)公司維修。

在搞清楚上述兩個(gè)問(wèn)題后，可以得出如下結(jié)論：在房屋保修期內(nèi)出現(xiàn)的屋頂滲漏問(wèn)題，你應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交涉以維護(hù)自身合法權(quán)益；保修期滿后出現(xiàn)的屋頂滲漏問(wèn)題，物業(yè)公司可以接受你的委托進(jìn)行維修，但物業(yè)公司并沒(méi)有法定義務(wù)為你進(jìn)行免費(fèi)維修。據(jù)此，屋頂滲漏并不能構(gòu)成你不拒繳物業(yè)費(fèi)的有效抗辯理由。你的理由在法律上站不住腳。

第五篇：物業(yè)費(fèi)糾紛業(yè)主答辯狀

物業(yè)費(fèi)糾紛業(yè)主答辯狀

來(lái)源：大象填海：日期：2008-12-05

答辯狀

答辯人：孫**，女，1953年2月7日出生，住所地為沈陽(yáng)市沈河區(qū)青年大街**室。

答辯人就沈陽(yáng)市**物業(yè)有限責(zé)任公司訴答辯人物業(yè)管理糾紛一案答辯如下：

一、原告不能按照物業(yè)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，違約在先。

原告主要存在以下違反物業(yè)服務(wù)合同的行為：

1、不履行制止并報(bào)告不法行為義務(wù)。

2003年6月8日頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條規(guī)定：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告?！鄙蜿?yáng)電業(yè)房屋開(kāi)發(fā)有限公司與原告于2003年5月簽訂的《物業(yè)管理委托合同》第十八條第二、三款約定：“對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，進(jìn)行教育制止，提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理。業(yè)主和物業(yè)使用人違法本合同的行為，根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、處罰等措施。因此，原告負(fù)有制止并報(bào)告不法行為的義務(wù)。

根據(jù)規(guī)劃審批，答辯人所居住的166#大樓一至四層是商業(yè)用房，五樓至頂層為住宅用房。答辯人居住在29層，但樓上卻被租賃給了一家模特公司用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)、模特訓(xùn)練等。模特公司的裝修改變了房屋的建筑主體構(gòu)造，使整個(gè)建筑存在安全隱患。而且更加嚴(yán)重的是，模特公司的經(jīng)營(yíng)行為、走“貓步”的噪音對(duì)退休在家的原告造成了巨大的影響，嚴(yán)重影響了原告的正常生活。根據(jù)法律規(guī)定以及合同的約定，原告應(yīng)當(dāng)制止模特公司的違法行為。但是，在答辯人多次要求原告采取妥善措施解決以上問(wèn)題的情形下，原告敷衍塞責(zé)，拒絕履行自己應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的義務(wù)。自03年至今，模特公司已經(jīng)在答辯人的樓上經(jīng)營(yíng)了4年。

2、不履行安全保衛(wèi)義務(wù)。

沈陽(yáng)**房屋開(kāi)發(fā)有限公司與原告于2003年5月簽訂的《物業(yè)管理委托合同》第十九條第六款約定：“乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。實(shí)行保安制度，每天巡查15次，固定設(shè)崗兩個(gè)，保安設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備24小時(shí)運(yùn)行?！钡?，原告從沒(méi)有按照合同約定運(yùn)轉(zhuǎn)監(jiān)控設(shè)備，給居民居住安全造成了隱患。

3、不履行維護(hù)公用設(shè)施的義務(wù)。

沈陽(yáng)**房屋開(kāi)發(fā)有限公司與原告于2003年5月簽訂的《物業(yè)管理委托合同》第六條、第七條明確約定了原告負(fù)有維護(hù)公共設(shè)施的義務(wù)。但是，原告并沒(méi)有按照合同約定履行維護(hù)義務(wù)。防盜門(mén)出現(xiàn)故障后，原告不維修。過(guò)去居民都是刷卡進(jìn)門(mén)，讀卡器、防盜門(mén)出現(xiàn)故障后，原告不修復(fù)，致使防盜門(mén)形同虛設(shè)。答辯人所在29層的電梯間門(mén)鎖被原告員工撬掉后，原告沒(méi)有維修過(guò)，至今仍然在那里空敞著，給整個(gè)大樓的安全造成了威脅。

4、不維護(hù)消防設(shè)施，甚至破壞消防設(shè)施。依據(jù)消防法律法規(guī)的規(guī)定和《物業(yè)管理委托合同》，原告應(yīng)當(dāng)保障消防設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。原告非但不履行該項(xiàng)法定義務(wù)，甚至破壞消防設(shè)施，使整個(gè)大樓的消防安全得不到保障。

5、原告無(wú)故撤離大廈，不履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)。

根據(jù)2005年7月的電業(yè)園大廈業(yè)主委員會(huì)與原告簽訂的《物業(yè)管理委托合同》的約定，原告提供物業(yè)服務(wù)的期限應(yīng)當(dāng)截至到2008年7月。但是，原告在2007年7、8月份，未經(jīng)通知并取得同意，擅自撤離電業(yè)園大廈，給大廈居民生活造成了極大不便。

6、原告并未按照合同約定每年向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費(fèi)用收支賬目。原告并未按照合同約定制定大廈業(yè)主文明公約。

二、答辯人主張先履行抗辯權(quán)，在原告糾正錯(cuò)誤履約行為前，有權(quán)拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

因原告不能適當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，給答辯人生活帶來(lái)諸多不便。根據(jù)合同法有關(guān)于先履行抗辯權(quán)的規(guī)定，在原告正確履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)之前，答辯人有權(quán)拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

因此，請(qǐng)求法院駁回原告訴訟請(qǐng)求。

此致

沈河區(qū)人民法院

答辯人： 二〇〇七年十一月五日

答 辯 狀

答辯人AAA針對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求，答辯如下： 一

答辯人認(rèn)為SSS物業(yè)公司并不是本案的適格原告。

根據(jù)合同法律關(guān)系的相對(duì)性原理，與答辯人簽定前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書(shū)的是大連SSS房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，即使根據(jù)該協(xié)議書(shū)的約定向答辯人主張權(quán)利，其主張人必須是合同的相對(duì)方大連SSS房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，不應(yīng)為協(xié)議書(shū)以外的第三人。原告應(yīng)向答辯人出示相關(guān)證據(jù)證明其對(duì)“KKK”進(jìn)行物業(yè)管理具有合法性。并出示國(guó)家行政管理部門(mén)的相關(guān)手續(xù)，以證明其具有符合法律及行政法規(guī)規(guī)定的進(jìn)行物業(yè)管理的資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)許可等。二 關(guān)于物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題

1.〈物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議〉根據(jù)其合同性質(zhì)應(yīng)為雙務(wù)合同。雙方當(dāng)事人應(yīng)同時(shí)履行各自義務(wù)，也就是作為物業(yè)公司必須要向業(yè)主提供符合雙方約定的管理與服務(wù)，業(yè)主才有按約定繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，如果物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)沒(méi)有達(dá)到雙方約定，系違約行為，應(yīng)由其自行承擔(dān)違約所產(chǎn)生的法律后果，業(yè)主完全有權(quán)按〈合同法〉的相關(guān)規(guī)定行使抗辯權(quán)利。其是對(duì)物業(yè)管理公司的違約行為依法行使違約救濟(jì)權(quán)的合法行為，2.“KKKK”小區(qū)是一個(gè)實(shí)行封閉式管理的小區(qū)，關(guān)于這一點(diǎn)從答辯人與大連SSS房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽定的〈物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書(shū)〉中就可以確定。但答辯人居住的０號(hào)樓卻不在小區(qū)封閉管理的范圍之內(nèi)，是該小區(qū)唯一一棟樓梯口面對(duì)小區(qū)外的建筑。樓梯口面對(duì)公交車(chē)終點(diǎn)站，關(guān)于6號(hào)樓的物業(yè)管理問(wèn)題，業(yè)主在06年至今多次找開(kāi)發(fā)公司及物業(yè)公司要求解決，物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)答復(fù)向總公司反映０號(hào)樓問(wèn)題，對(duì)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行協(xié)商。在協(xié)商過(guò)程中物業(yè)公司并未將結(jié)果履行告知義務(wù)，突然將答辯人起訴，并主張高額滯納金，其行為違反了〈民法通則〉的誠(chéng)實(shí)信用原則。

3.原告向答辯人所主張的物業(yè)管理費(fèi)中所包含的收費(fèi)項(xiàng)目中主要應(yīng)為保安費(fèi)、保綠費(fèi)、保潔費(fèi)以及管理費(fèi)。對(duì)于保安費(fèi)，由于6號(hào)樓樓梯口在小區(qū)外，直接面對(duì)海口路，離小區(qū)入口30多米遠(yuǎn)，樓道內(nèi)經(jīng)常會(huì)有陌生人進(jìn)入，作為答辯人根本就沒(méi)有可能得到物業(yè)的保安服務(wù)。對(duì)于保綠費(fèi)，6號(hào)樓前既沒(méi)有綠地，也沒(méi)有假山，答辯人也不屬于在小區(qū)內(nèi)居住的居民，因此對(duì)于該項(xiàng)費(fèi)用原告也無(wú)權(quán)向答辯人主張。對(duì)于保潔費(fèi)，０號(hào)樓樓道內(nèi)盡管進(jìn)行了衛(wèi)生清掃，但扶手、地面及玻璃灰塵遍布，垃圾清理不及時(shí)。對(duì)于管理費(fèi)，由于０號(hào)樓臨街，導(dǎo)致一樓全部商用，管理混亂，時(shí)常發(fā)生打架事件，嚴(yán)重影響答辯人的日常生活。同樣一個(gè)小區(qū)，同樣的業(yè)主，同樣的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但是卻得到不同的物業(yè)服務(wù)，答辯人認(rèn)為０號(hào)樓的物業(yè)費(fèi)也按06元/每平方米收取，違反了我國(guó)民法的公平原則，應(yīng)給予適當(dāng)減免。4.因物業(yè)費(fèi)約定是按季度收取。答辯人認(rèn)為2005年7月以前的物業(yè)費(fèi)已經(jīng)超過(guò)法律規(guī)定的訴訟時(shí)效，原告無(wú)權(quán)主張。三 關(guān)于滯納金問(wèn)題

1.答辯人及6號(hào)樓業(yè)主從2006年開(kāi)始就不斷與物業(yè)公司就物業(yè)管理問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，在物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理方式及物業(yè)管理費(fèi)并未給出正式答復(fù)并告知時(shí)，以答辯人未按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)主張滯納金是沒(méi)有法律依據(jù)的。

2.根據(jù)答辯人與SSS房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽定的〈物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書(shū)〉第四條第三項(xiàng)規(guī)定，原告主張滯納金或向人民法院起訴是只能選擇其一的，也就是原告如果根據(jù)該協(xié)議起訴到人民法院，就表示其放棄了主張滯納金，在物業(yè)使用守則中對(duì)此做了更為詳細(xì)的表述。因此，原告起訴也就是自愿放棄主張滯納金。

答辯人：AAA 2007.5.17 房屋質(zhì)量有問(wèn)題可以不交物業(yè)費(fèi)嗎

上海房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)，處理過(guò)多種類(lèi)型復(fù)雜房地產(chǎn)糾紛(居間協(xié)議糾紛、定金合同糾紛、房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛、商品房預(yù)售合同糾紛、動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)糾紛、售后公房糾紛、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛、房屋拆遷糾紛、租賃合同糾紛等),具有豐富的訴訟實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。

法律咨詢(xún)

王律師手機(jī)：*** 說(shuō)明：本案例僅供參考

因房屋質(zhì)量存在問(wèn)題，住戶(hù)拒交物業(yè)費(fèi)，被物業(yè)公司告上法庭。近日，上海市黃浦區(qū)人民法院審結(jié)這樣一起物業(yè)糾紛，住戶(hù)因不可歸責(zé)于物業(yè)公司的理由拒絕交費(fèi)而輸了官司。

法院審理查明，被告石某等三人是上海長(zhǎng)峰馨園的業(yè)主，房

地產(chǎn)登記簿記載房地產(chǎn)權(quán)登記核準(zhǔn)日期為2007年9月28日。2006年6月，原告上海長(zhǎng)峰物業(yè)管理有限公司受第三人上海南峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司委托對(duì)長(zhǎng)峰馨園進(jìn)行物業(yè)管理，雙方簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》。

2007年9月19日，三被告辦理物業(yè)進(jìn)戶(hù)手續(xù)，在樓宇驗(yàn)收交付書(shū)上簽字，承諾按預(yù)售合同約定的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)管理費(fèi)，并向原告支付同年10月至12月的物業(yè)管理費(fèi)821.70元。12月24日，三被告向第三人支付次年1月至3月停車(chē)費(fèi)1200元。

2008年12月25日、2009年12月16日，原告分別向三被告以掛號(hào)信方式發(fā)出《物業(yè)管理費(fèi)催繳通知》，要求三被告支付欠繳物業(yè)管理費(fèi)，但三被告未履行繳費(fèi)。

2009年1月19日，三被告委托律師向第三人發(fā)出律師函，函稱(chēng)因三被告自2007年12月18日入住購(gòu)置房屋，該房屋存在諸如廳過(guò)道裂縫、沖淋房水管破裂、過(guò)道及書(shū)房墻面滲水起泡等質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)與第三人反映交涉，雖經(jīng)第三人派人維修但未徹底解決。要求第三人收到律師函后十五天內(nèi)，與業(yè)主協(xié)商并主動(dòng)解決質(zhì)量問(wèn)題，否則將通過(guò)訴訟途徑追究第三人違約及賠償責(zé)任。

2009年2月27日，第三人向三被告出具情況說(shuō)明，稱(chēng)因房屋裝修問(wèn)題，現(xiàn)未修復(fù)，該房屋的物業(yè)管理費(fèi)及停車(chē)費(fèi)現(xiàn)暫不支付，待裝修問(wèn)題解決后，該房屋業(yè)主將物業(yè)管理費(fèi)及停車(chē)費(fèi)一并付清。裝修問(wèn)題未解決期間，該房屋業(yè)主依舊使用原停車(chē)位。

今年1月18日，三被告致函第三人，就房屋質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行重申，并提出相應(yīng)賠償要求。

今年1月21日，第三人回函三被告，函稱(chēng)第三人出具情況說(shuō)明系表明誠(chéng)意解決問(wèn)題的態(tài)度，但待第三人聯(lián)系裝修方上門(mén)修復(fù)時(shí)，業(yè)主方卻將裝修方拒之門(mén)外，致相關(guān)裝修瑕疵未能修復(fù)。三被告不能因裝修瑕疵而拒付物業(yè)費(fèi)，亦不能以第三人出具的情況說(shuō)明為盾牌而不履行義務(wù)。有關(guān)房屋質(zhì)量問(wèn)題，雙方可按合同約定協(xié)商予以解決。

因三被告自2008年1月起開(kāi)始不支付物業(yè)管理費(fèi)，原告經(jīng)多次發(fā)書(shū)面催款通知，但三被告仍不支付。今年5月6日，原告訴至法院，要求三被告立即支付自2008年1月1日起至2010年4月30日止的物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)7600余元，并支付自2008年1月1日起至2010年4月30日止的逾期付款利息900.13元。

法院審理認(rèn)為，原告與第三人系各自依法登記設(shè)立的企業(yè)法人，對(duì)外依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)。三被告提出的第三人出具情況說(shuō)明對(duì)原告具有約束效力的主張，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予采信。根據(jù)前期物業(yè)合同及現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)約定，三被告負(fù)有按時(shí)向原告交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，原告按約定履行了物業(yè)合同相關(guān)義務(wù)，三被告不得以非歸責(zé)于原告的理由抗辯拒絕履行。原告要求三被告支付自2008年1月1日起至2010年4月30日止的物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持?？紤]到三被告房屋存在質(zhì)量問(wèn)題的實(shí)際情況，第三人雖不能取代原告行使權(quán)利，三被告抗辯在法律關(guān)系指向上存在偏差，但鑒于三被告拖欠物業(yè)管理費(fèi)客觀上存有原因，法院酌情對(duì)三被告承擔(dān)逾期利息起算時(shí)點(diǎn)予以適當(dāng)調(diào)整。至于三被告因房屋質(zhì)量所產(chǎn)生的相關(guān)損失，可依法另案向第三人主張權(quán)利。

法院經(jīng)審理作出判決，三被告支付原告自2008年1月1日起至2010年4月30日止的物業(yè)管理費(fèi)人民幣7600余元，并支付自2010年1月1日起至2010年4月30日止的逾期付款利息。