第一篇：我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資方式的探討

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資方式的探討

蘇州相城建設(shè)監(jiān)理有限公司 □ 章 燕 蘇州市相城城市建設(shè)有限責(zé)任公司

□

莊棟明 蘇州市立欣市政工程有限公司

□

沈 黎

【摘要】近年來(lái)，國(guó)內(nèi)掀起了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，但其目前的融資工具較為單一，其缺陷嚴(yán)重影響了商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。本文就目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的融資渠道進(jìn)行了分析，并探討了CMBS融資模式在我國(guó)的發(fā)展前景。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；融資渠道；CMBS 引言

近年來(lái)，我國(guó)出臺(tái)了一系列措施對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了緊縮性的宏觀調(diào)控。調(diào)控重點(diǎn)主要是針對(duì)住宅地產(chǎn)，于是國(guó)內(nèi)以住宅投資開發(fā)為主的開發(fā)企業(yè)、尤其是一些中小開發(fā)公司倍感壓力，開始尋找新的出路，紛紛宣稱向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，陸續(xù)加大了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資力度。在新的宏觀調(diào)控格局和資金工具格局下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有合理選擇金融創(chuàng)新工具進(jìn)行融資，才可以獲得相對(duì)寬裕的資金，并在宏觀調(diào)控中生存下來(lái)。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資渠道的現(xiàn)狀分析

2.1 銀行貸款

一直以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道較單一，主要就是依靠銀行貸款。目前全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)銀行信貸依賴水平在７０％～８０％左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金比例很低，只占到位資金３３．５％。而有些城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)銀行信貸的依賴程度已經(jīng)超過(guò)了９０％，大大超過(guò)５０％的風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)。融資渠道的單一性不但增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，資金壓力也使一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商重銷售、輕經(jīng)營(yíng)，以高價(jià)拋售物業(yè)為最終目的，給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)信任危機(jī)。拓寬商業(yè)地產(chǎn)融資渠道，分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，已成為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展亟待解決的根本問(wèn)題。2.2房地產(chǎn)信托（REITs）

REITs是房地產(chǎn)投資信托基金，是由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金形式。投資者可以通過(guò)證券市場(chǎng)購(gòu)買，享受投資回報(bào)。REITs一般可以分為三種類型，權(quán)益型投資信托（equity REITs）、抵押型投資信托（mortgage REITs）和混合型投資信托（hybrid REITs）。其中，權(quán)益型投資信托通過(guò)控制房地產(chǎn)資產(chǎn)來(lái)獲利，主要利潤(rùn)來(lái)源于租金。抵押型投資信托則主要投資于房地產(chǎn)抵押貸款，收入主要來(lái)源于抵押貸款的利息收入，混合型投資信托則兼有上述兩種類型的業(yè)務(wù)。與其他融資方式相比, REITs是一種面向中小投資者的融資方式,具有相當(dāng)高的流動(dòng)性、穩(wěn)定性和投資回報(bào),同時(shí)還能有效地分散風(fēng)險(xiǎn)和投資組合管理,對(duì)不擅于經(jīng)營(yíng)股票等金融資產(chǎn)且對(duì)未來(lái)現(xiàn)金支出又不確定的中小投資者來(lái)說(shuō),投資REITs是一個(gè)比較理想的選擇。

REITs在歐美的發(fā)展已經(jīng)十分成熟，但在中國(guó)內(nèi)地仍屬嘗試階段。2005 年12月21日，越秀REITs作為中國(guó)大陸的第一個(gè)跨境REITs在港公開招股，開創(chuàng)了內(nèi)地REITs上市融資的先河。另外，2006年在新加坡或香港發(fā)行REITs的企業(yè)包括華銀投資、大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、華潤(rùn)置地、北辰實(shí)業(yè)等。但是,目前我國(guó)在發(fā)展REITs方面缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn),要實(shí)現(xiàn)REITs與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功對(duì)接,單純依靠開發(fā)商的努力是不夠的,還需要政府相關(guān)管理部門的參與，建立相應(yīng)的法律法規(guī)，培育良好的資金市場(chǎng)環(huán)境。2.3 金融租賃

金融租賃是20世紀(jì)50年代興起于美國(guó)的新型租賃方式，是指出租人根據(jù)承租人對(duì)租賃物的要求，向承租人選擇指定的供貨商購(gòu)買租賃物，承租人按約定的條件支付租金，取得租賃物的使用權(quán)。租賃期滿后，承租人可采取續(xù)租或殘值購(gòu)留出租物，或按約定向出租人交還租賃物三種方式處理，簡(jiǎn)稱續(xù)租、留購(gòu)和退租。

金融租賃具有其自身的特點(diǎn)。首先，以商品形態(tài)和資金形態(tài)相結(jié)合提供信用是金融租賃的主要特點(diǎn)，租賃公司不是向企業(yè)直接貸款，而是代用戶購(gòu)入資產(chǎn)，以融物代替融資。它既不是一般的商品交易，又不是真正意義的金融信貸，而是將金融貸款與購(gòu)買資產(chǎn)這兩個(gè)過(guò)程融合在一起。對(duì)承租人來(lái)說(shuō)，在租到資產(chǎn)設(shè)備的同時(shí)，也解決了對(duì)資金的需求。對(duì)出租人來(lái)說(shuō)，在租期內(nèi)始終持有資產(chǎn)的所有權(quán)，比較安全。由于融資與融物同步進(jìn)行，不僅能把握資金運(yùn)用方向，對(duì)企業(yè)也有較強(qiáng)的約束力。其次，所有權(quán)與使用權(quán)相分離。一般的投資信貸，是由企業(yè)直接向銀行借入資金，自行購(gòu)買設(shè)備資產(chǎn)等，設(shè)備資產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)統(tǒng)一于借款人（企業(yè)）一身。而在金融租賃條件下，整個(gè)租賃合同期間的設(shè)備所有權(quán)始終屬于出租人。承租人在租賃結(jié)束時(shí)，雖有留購(gòu)、續(xù)租。退還設(shè)備的選擇權(quán)，但在租賃期內(nèi)，只能以租金為代價(jià)獲得設(shè)備的使用權(quán)。

金融租賃這種方式在中國(guó)資本市場(chǎng)上并非是全新的概念，但是中國(guó)固定資產(chǎn)投資中金融租賃所占的比例不過(guò)1%。造成這種現(xiàn)象的原因，一方面是相關(guān)的法律、法規(guī)還不完善，整個(gè)金融租賃行業(yè)的運(yùn)作尚存在不規(guī)范的地方，近幾年一些金融租賃機(jī)構(gòu)也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，對(duì)金融租賃在中國(guó)的發(fā)展起到了一些阻礙，另一方面是金融租賃的認(rèn)知度和接受程度不高，同時(shí)認(rèn)知上也存在著一定的偏差，更多的是把金融租賃看作是一種貿(mào)易或者商品銷售方式，而從行業(yè)的角度，則更多的是把金融和公共設(shè)施聯(lián)系在一起，大部分企業(yè)在進(jìn)行融資決策和實(shí)施的過(guò)程中沒(méi)有考慮到金融租賃這種工具。盡管金融租賃這種融資工具在目前還不是很普遍，同時(shí)也存在著一些法律和政策上的變數(shù)，但是這些都不妨礙它成為各個(gè)企業(yè)，特別是中小企業(yè)的一種有效的選擇。

2.4境外基金投資

境外基金介入商業(yè)地產(chǎn)一般有以下兩種方式：一是申請(qǐng)中國(guó)政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購(gòu)買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過(guò)回購(gòu)房、買斷、租約等直接或迂回方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收。海外基金目前關(guān)注國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的熱情很高，尤其是成熟商業(yè)物業(yè)，對(duì)于那些擁有成熟物業(yè)資產(chǎn)的地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)整體出讓商業(yè)物業(yè)給海外基金無(wú)疑是一種極佳的變現(xiàn)融資方式。

目前在中國(guó)市場(chǎng)上的海外基金投資中國(guó)市場(chǎng)的模式多數(shù)為：海外的投資載體進(jìn)入中國(guó)帶來(lái)一定的資金，合作伙伴（當(dāng)?shù)毓荆┮愿鞣N方式出資一定比例的資金，共同成立項(xiàng)目公司，然后一起開發(fā)地塊。進(jìn)入中國(guó)的外資地產(chǎn)基金，其與中資企業(yè)的合作并非歐美通行的地產(chǎn)基金運(yùn)作方式。在歐美，地產(chǎn)基金通常是以投資者身份參股地產(chǎn)項(xiàng)目，股份一般也不超過(guò)30%，參股后再委托相關(guān)專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理，因此獨(dú)立性和專業(yè)性是基金運(yùn)作的主要特點(diǎn)和要求。進(jìn)入中

國(guó)后，外資基金一改不參與被投資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，只在被投資企業(yè)的董事會(huì)層面上控制的游戲規(guī)則，由投資者身份變成投資者兼任開發(fā)商，由參股變控股。

境外基金與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點(diǎn)是集中度非常高，海外資金在中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行投資，大都選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實(shí)力要求比較高。同時(shí)，海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，但往往可以對(duì)地產(chǎn)企業(yè)或者項(xiàng)目起到無(wú)形的“信用增級(jí)”的積極效應(yīng)。

在目前中國(guó)的房地產(chǎn)基金法律不健全、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)、會(huì)計(jì)制度嚴(yán)重不透明和信息披露嚴(yán)重不對(duì)稱、缺乏專業(yè)管理隊(duì)伍的情況下，很多海外基金無(wú)法通過(guò)一個(gè)完整的政策框架與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的對(duì)接，這也會(huì)給海外基金帶來(lái)不確定性，海外房地產(chǎn)基金采用何種運(yùn)作模式進(jìn)入中國(guó)，是其必須重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。2.5 上市融資

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊(cè)資本永久使用，沒(méi)有固定的還款期限，因此對(duì)于一些規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要求資金規(guī)模較大，投資期限較長(zhǎng)，上市可以為其提供穩(wěn)定的資金流，保證開發(fā)期間的資金需求。

上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資的一個(gè)較好渠道，不僅可以化解金融風(fēng)險(xiǎn)，而且可以降低融資成本。但是，鑒于金融安全的考慮，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市審批嚴(yán)格。2003年9 月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)又公布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》?！锻ㄖ芬?guī)定，自2004年1 月1 日起，除國(guó)有企業(yè)整體改制、有限責(zé)任公司整體變更和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)豁免的情況外，股份公司必須設(shè)立滿3 年后才能申請(qǐng)首發(fā)上市；同時(shí)，為使發(fā)行人最近3 年盈利具有可比性，要求發(fā)行人的業(yè)務(wù)、管理層最近3年內(nèi)不能發(fā)生重大變化、實(shí)際控制人不能發(fā)生變更。然而，目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都無(wú)法達(dá)到要求，因此上市融資的愿望對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，短時(shí)期內(nèi)還無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

2.6 商業(yè)抵押擔(dān)保證券（CMBS）在中國(guó)的發(fā)展前景分析

商業(yè)抵押擔(dān)保證券為一種不動(dòng)產(chǎn)證券化的融資方式，將多種商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的抵押貸款重新包裝，透過(guò)證券化過(guò)程，以債券形式向投資者發(fā)行。與其他融資方式相比，CMBS的優(yōu)勢(shì)在于發(fā)行價(jià)格低、流動(dòng)性強(qiáng)、放貸人多元化、對(duì)母公司無(wú)追索權(quán)、釋放商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的同時(shí)保持未來(lái)增長(zhǎng)潛力及資產(chǎn)負(fù)債表表外融資等。因此問(wèn)世25年來(lái)，在全球不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)迅速成長(zhǎng)，為傳統(tǒng)銀行貸款之外，地產(chǎn)開發(fā)商籌資的新選擇。以美國(guó)區(qū)域?yàn)槔?，目前商業(yè)抵押擔(dān)保證券占商用地產(chǎn)融資市場(chǎng)的三分之一比例。

隨著國(guó)際投資者對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的關(guān)注，美國(guó)紐約大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院勞倫斯·朗瓦教授表示，在中國(guó)推行CMBS比REITS更容易。但是，CMBS的資金來(lái)源是銀行或者類似銀行的信貸機(jī)構(gòu)給房地產(chǎn)開發(fā)商以及物業(yè)經(jīng)營(yíng)商提供的中、長(zhǎng)期貸款。CMBS在中國(guó)的資產(chǎn)量不夠大，銀行沒(méi)有動(dòng)力去實(shí)施證券化，此外，資產(chǎn)沒(méi)有辦法被標(biāo)準(zhǔn)化也是目前阻礙CMBS在我國(guó)發(fā)展的原因之一。對(duì)于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資模式的幾點(diǎn)建議

3.1完善相關(guān)法律法規(guī)

產(chǎn)業(yè)基金法的出臺(tái)，稅法的修訂，住房保險(xiǎn)市場(chǎng)的完善，物權(quán)法的頒布，都為房產(chǎn)金融創(chuàng)新提供了一個(gè)好的制度環(huán)境。但由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，許多金融產(chǎn)品的法律、法規(guī)政策還很不完善，比如房地產(chǎn)投資基金、債券融資等，在很大程度上影響了這些房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展。因此要進(jìn)一步發(fā)展和完善房地產(chǎn)融資渠道，完善相關(guān)法律、法規(guī)，是亟需要解決的問(wèn)題。3.2 多種融資模式組合使用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極拓寬融資渠道，根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)，采用多種融資途徑方法。比如可以使用自有資金+ 銀行貸款、自有資金+ 機(jī)構(gòu)投資、自有資金+ 基金、自有資金+ 信托計(jì)劃及股權(quán)融資+ 銀行貸款等融資組合。多種金融工具組合使用，有它的自身優(yōu)勢(shì)：一方面可以增加融資途徑，減少對(duì)銀行的依賴，緩解了資金壓力；另一方面可以增加金融抗風(fēng)險(xiǎn)能力，減少企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)

[1]李健飛,王晶.宏觀調(diào)控背景下的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新[J].宏觀經(jīng)濟(jì)研究,2005,3 [2]曹勇,李偉.房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)發(fā)展前景[J].西南金融,2005年第3期.[3]王秀玲.我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析[J].金融，2006年第12期

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)融資渠道

商業(yè)地產(chǎn)融資渠道

一、擺在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商面前的融資渠道

就從目前大陸融資市場(chǎng)來(lái)看，除了以股權(quán)轉(zhuǎn)讓或質(zhì)押等方式與其他企業(yè)或個(gè)人合作開發(fā)外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可選擇的主要融資渠道不外十一條，其中七條來(lái)自大陸，四條來(lái)自海外。大陸融資渠道主要為：商業(yè)銀行貸款、信托投資公司發(fā)行信托計(jì)劃、境內(nèi)公司上市、發(fā)行企業(yè)債、金融租賃、民間私募基金以及典當(dāng)。海外融資渠道主要有：外資商業(yè)銀行貸款、海外私募基金、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)、公司海外上市。很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商選擇將幾條融資渠道結(jié)合在一起使用，以保證項(xiàng)目開發(fā)資金的及時(shí)到位。

二、主要融資渠道的比較

1、境內(nèi)商業(yè)銀行貸款

就與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的親密程度來(lái)看，境內(nèi)商業(yè)銀行無(wú)疑曾經(jīng)是開發(fā)商“生死與共的戰(zhàn)友、親密無(wú)間的愛人”。然而隨著近兩年來(lái)國(guó)內(nèi)宏觀金融政策調(diào)整，商業(yè)銀行收緊了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸，特別是加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款的審查，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道大幅縮緊，業(yè)內(nèi)人士戲稱地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)銀行之間的“蜜月期”結(jié)束了。

2、信托投資公司發(fā)行信托計(jì)劃

隨著2001年10月1日《信托法》的出臺(tái)，信托投資公司在房地產(chǎn)資金融通市場(chǎng)上開始扮演起日趨重要的角色。2003年底中國(guó)大陸第一支商業(yè)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃—法國(guó)歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃在北京推出，它代表著中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的雛形。

隨后全國(guó)各家信托投資公司陸續(xù)推出房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，手段多樣、品種創(chuàng)新，在一定程度上解決了房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資金短缺問(wèn)題。僅北京國(guó)投去年推出的商業(yè)房地產(chǎn)信托融資產(chǎn)品就有：華堂商場(chǎng)大興店租金收益權(quán)財(cái)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，密云商住房資金信托計(jì)劃等，這些信托產(chǎn)品都是靈活運(yùn)用信托手段設(shè)計(jì)出來(lái)的優(yōu)良產(chǎn)品。

然而，由于信托融資的資金來(lái)源主要集中于社會(huì)中小投資人，且受到314號(hào)文件、《資金信托管理辦法》以及《信托投資公司管理辦法》等多重政策限制，特別是受到每期不得超過(guò)200份的限制，單個(gè)集合資金信托計(jì)劃的融資額度一般不能超過(guò)億元，自2002年314號(hào)文件出臺(tái)后，全國(guó)大部分集合類房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品的發(fā)行額度都在1500萬(wàn)到一億元之間。這對(duì)于大中型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言無(wú)異于杯水車薪。

此外，銀監(jiān)會(huì)在今年年初又一次加大了對(duì)信托行業(yè)的監(jiān)管力度，所有項(xiàng)目必須要報(bào)送銀監(jiān)局審查，審查手續(xù)相當(dāng)繁瑣，時(shí)間拉長(zhǎng)，這樣一來(lái)信托快速而靈活的小規(guī)模融資優(yōu)勢(shì)蕩然無(wú)存。

3、境內(nèi)公司上市

房地產(chǎn)行業(yè)屬于政策性較強(qiáng)的行業(yè)，而公司上市同樣面臨著極強(qiáng)的政策要求。眾所周知，公司上市必須滿足以下條件：連續(xù)三年盈利、凈資產(chǎn)收益率每年不得低于10%、累計(jì)對(duì)外投資額不超過(guò)凈資產(chǎn)的50%、總資產(chǎn)負(fù)債率低于70%，所有者權(quán)益至少5000萬(wàn)等。而目前大部分商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)都是由一家項(xiàng)目公司完成，成立項(xiàng)目公司的目的主要是定向管理、專業(yè)分工、財(cái)務(wù)分開和運(yùn)作自主。綜合以上兩種情況來(lái)看，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司上市的可能性有多大、融資能力有多強(qiáng)、成本有多高、效果有多好，就成為一個(gè)值得商榷的問(wèn)題。

從近年來(lái)房地產(chǎn)公司上市寥寥無(wú)幾的現(xiàn)實(shí)來(lái)看，大部分權(quán)衡利弊后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商顯然已經(jīng)放棄了境內(nèi)公司上市的想法。

4、發(fā)行企業(yè)債

根據(jù)《公司法》規(guī)定，只有股份有限公司、國(guó)有獨(dú)資公司和兩個(gè)以上的國(guó)有企業(yè)或者其他兩個(gè)以上的國(guó)有投資主體投資設(shè)立的有限責(zé)任公司，為籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金，才可以發(fā)行公司債券。這就將大部分無(wú)國(guó)有投資主體背景的、有限責(zé)任公司性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司從可發(fā)行公司債的范圍內(nèi)劃了出去，且資金用途也明確為籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金。即便房地產(chǎn)開發(fā)公司在公司結(jié)構(gòu)上滿足《公司法》的要求，也還要經(jīng)過(guò)《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》對(duì)企業(yè)發(fā)行債券規(guī)定的嚴(yán)格限制和審查。程序繁瑣，條件嚴(yán)格。首先要報(bào)全國(guó)計(jì)劃委員會(huì)、中國(guó)人民銀行、財(cái)政部、國(guó)務(wù)院證券委員會(huì)納入下一全國(guó)發(fā)行企業(yè)債的總體規(guī)模中，同時(shí)還要經(jīng)過(guò)各級(jí)人民銀行和同級(jí)計(jì)劃管理部門的嚴(yán)格審批。其次，企業(yè)須具備一系列條件，例如企業(yè)規(guī)模的要求，連續(xù)三年盈利的要求以及所籌集資金的用途必須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策等等。且“企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券的總面額不得大于該企業(yè)的自有資產(chǎn)凈值”、“企業(yè)債券的利率不得高于銀行相同期限居民儲(chǔ)蓄定期存款利率的百分之四十?！薄Ｓ需b于此，在未來(lái)的一定時(shí)期內(nèi)，發(fā)行企業(yè)債無(wú)論從政策理論上還是從企業(yè)實(shí)際條件上都不可能成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可期待的融資渠道。

5、金融租賃

2004年4月上海某金融租賃公司推出了一支房地產(chǎn)“售后回租+保理”模式的金融租賃產(chǎn)品，出售回租人將其某一物業(yè)出售給金融租賃公司，并約定了5年作為回租期，同時(shí)金融租賃公司與某銀行就此單業(yè)務(wù)建立保理業(yè)務(wù)關(guān)系，確定了資金來(lái)源。最終，該筆交易令房地產(chǎn)公司獲得了6億元的資金。分析起來(lái)，信托投資公司近年來(lái)推出的“租金收益權(quán)財(cái)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓”信托產(chǎn)品與房地產(chǎn)金融租賃模式非常類似。兩者的具體區(qū)別在于：

一、金融租賃的資金來(lái)源為銀行，信托的資金來(lái)源為投資人；

二、金融租賃可以解決的資金量較大，信托解決的資金量??；

三、金融租賃后的風(fēng)險(xiǎn)由租賃公司和銀行共同承擔(dān)，信托的風(fēng)險(xiǎn)則完全轉(zhuǎn)嫁給了投資人。金融租賃的收益由銀行和租賃公司共享，信托收益歸投資人，信托投資公司收取少量報(bào)酬。例如，北京國(guó)際信托投資有限公司推出的“華堂商場(chǎng)大興店租金收益權(quán)財(cái)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓”項(xiàng)目就是基于這種理念設(shè)計(jì)的。

房地產(chǎn)金融租賃對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)言不失為一條很好的融資渠道，它為相當(dāng)一部分具有優(yōu)良房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商提供了一條可以融通較大規(guī)模資金的渠道。然而，通過(guò)采用銀行保理業(yè)務(wù)，以銀行作為房地產(chǎn)行業(yè)融資最終的資金來(lái)源，有悖于近兩年來(lái)政府推出的收緊商業(yè)銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款（特別是抵押貸款）金融政策的根本目標(biāo)，即分散商業(yè)銀行在房地產(chǎn)行業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

6、典當(dāng)

典當(dāng)融資手續(xù)簡(jiǎn)便、融資速度快捷，在如今商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)短期融通資金的過(guò)程中，日益體現(xiàn)出了自己高效的特點(diǎn)。然而，相信大部分開發(fā)商如果不是走投無(wú)路，是不會(huì)選擇成本高昂的典當(dāng)方式融通資金的。2004年我所接觸過(guò)的一個(gè)項(xiàng)目，在商業(yè)銀行、信托投資公司等融資渠道全部堵死的情況下不得不選擇了典當(dāng)方式以解燃眉之急，而最終的融資成本竟然高達(dá)年50%?？梢哉f(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目一段時(shí)期內(nèi)的利潤(rùn)全部讓渡給了典當(dāng)行，開發(fā)商損失慘重。

此外，由于受到典當(dāng)行業(yè)自身?xiàng)l件限制，對(duì)于資金需求量巨大的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，典當(dāng)行的融資能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法達(dá)到要求。特別是今年新出臺(tái)的《典當(dāng)管理辦法》規(guī)定了“房地產(chǎn)抵押典當(dāng)余額不得超過(guò)注冊(cè)資本。注冊(cè)資本不足1000萬(wàn)元的，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過(guò)100萬(wàn)元。注冊(cè)資本在1000萬(wàn)元以上的，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過(guò)注冊(cè)資本的10%?！?/p>

進(jìn)一步限制了房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)目傤~。對(duì)于動(dòng)輒上億的房地產(chǎn)融資來(lái)說(shuō)，典當(dāng)金額限制在如此小規(guī)模內(nèi)，顯然無(wú)法滿足地產(chǎn)開發(fā)需求。

7、民間私募基金

民間的私募基金始終都沒(méi)有獲得政府政策層面的支持，然而卻以不爭(zhēng)的事實(shí)極具活力的存在著。幾年前，一些公司型私募基金已完成暗中的籌備，并開始在房地產(chǎn)市場(chǎng)積極運(yùn)作。特別是在以溫州為中心的江浙地區(qū)、福建地區(qū)，十余年間，民間私募基金投向全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的資金已經(jīng)達(dá)到了近千億的規(guī)模，雖然隱蔽卻不容忽視，例如：在北京、上海、杭州、深圳等地炒作的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的溫州炒房團(tuán)就是以民間私募基金的方式在運(yùn)作。

8、外資商業(yè)銀行貸款

2002年2月1日起，外資銀行獲準(zhǔn)在中國(guó)大陸開展貸款業(yè)務(wù)，但僅限于對(duì)大陸的境外人士和外資企業(yè)提供人民幣業(yè)務(wù)。直至2004年2月花旗、匯豐、東亞和瑞穗四家外資銀行才首批獲準(zhǔn)對(duì)中資企業(yè)人民幣貸款業(yè)務(wù)。2005年5月底，渣打銀行成為首個(gè)推出商業(yè)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的外資銀行，這為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商拓寬融資渠道帶來(lái)了新的希望。一般來(lái)說(shuō)，外資商業(yè)銀行對(duì)境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放的貸款和境內(nèi)商業(yè)銀行相似，都是以商業(yè)物業(yè)作為抵押，以抵押標(biāo)的物評(píng)估價(jià)或成本價(jià)的60%到70%作為發(fā)放貸款額度的依據(jù)。

然而外資商業(yè)銀行貸款也存在著政策方面的限制。2004年上半年銀監(jiān)會(huì)就曾經(jīng)要求外資銀行提供其超過(guò)一億元人民幣貸款客戶的資料，隨后發(fā)改委、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)手央行又頒布了《境內(nèi)外資銀行外債管理辦法》，變相的從政策層面對(duì)外資銀行貸款規(guī)模進(jìn)行控制。同時(shí)，外資商業(yè)銀行本身由于受到人民幣存款總量不足的限制，其有限的人民幣貸款業(yè)務(wù)也主要是面對(duì)中小客戶，額度一般不大。總之，外資銀行的商業(yè)地產(chǎn)人民幣貸款還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可以期待的主流融資通道。

9、海外私募基金

海外私募基金一般是通過(guò)非公開的方式集合少數(shù)投資者資金設(shè)立的基金，其銷售與贖回都是基金管理人私下與投資者協(xié)商進(jìn)行的。近年來(lái)，海外私募基金在國(guó)內(nèi)表現(xiàn)異?；钴S，國(guó)際基金機(jī)構(gòu)紛紛出手完成了數(shù)筆大宗交易。特別是在上海、北京、深圳、廣州這樣的戰(zhàn)略城市，表現(xiàn)格外突出。例如摩根士丹利房地產(chǎn)基金于今年初收購(gòu)了位于北京CBD的福力雙子座，收購(gòu)價(jià)約4億元人民幣。澳洲麥格里集團(tuán)旗下基金公司MGPA收購(gòu)了位于上海的新茂大廈，收購(gòu)價(jià)約8億元人民幣。新加坡嘉德置地更斥資逾3億美元在北京、上海大規(guī)模收購(gòu)成熟物業(yè)。海外私募基金的投放主要集中在三個(gè)方面：

一、收購(gòu)成熟物業(yè)，二、與國(guó)內(nèi)開發(fā)商股權(quán)方式合作，三、獨(dú)立開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。海外私募基金的最主要特點(diǎn)是融資金額巨大，偏好位置良好的內(nèi)地成熟物業(yè)。

對(duì)于規(guī)模、地理位置俱佳的成熟商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)海外私募基金無(wú)疑是很好的融資渠道。

10、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)

REITs(Real Estate Investment Trusts)即：房地產(chǎn)投資信托基金。REITs實(shí)際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股票（基金單位），集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，通過(guò)多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過(guò)將房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。

通過(guò)REITs方式融資，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言顯而易見的具有以下幾個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)：

1)可用以融資的物業(yè)范圍寬廣。任何可以產(chǎn)生穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)均可采用REITS融資。包括商業(yè)零售業(yè)、住宅公寓、酒店、寫字樓、工業(yè)廠房等等。

2)可融資金額巨大，資金來(lái)源豐富。海外REITs市場(chǎng)的投資人主要是當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)投資者、國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者、私人銀行和個(gè)人投資者、3)通過(guò)境外REITs融資，將房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)分散到國(guó)際投資者中，符合政府政策。REITs投資于成熟的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，因此，不直接受限于房地產(chǎn)投資和貸款的相關(guān)政策。

4)一般情況下，REITs融資總額超過(guò)物業(yè)抵押貸款金額，交易價(jià)接近資產(chǎn)凈值。在銀行抵押貸款、金融租賃等融資模式下，商業(yè)物業(yè)業(yè)主一般僅能獲得物業(yè)總價(jià)60%到70%的資金，同時(shí)支付較高的財(cái)務(wù)費(fèi)用或租賃費(fèi)等手續(xù)費(fèi)用。REITs則是根據(jù)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)綜合物業(yè)整體考慮，對(duì)物業(yè)進(jìn)行整體定價(jià)，吸引投資。從實(shí)際操作過(guò)程中我們發(fā)現(xiàn)，通過(guò)上市融集到的資金總額超過(guò)抵押貸款等其他融資方式。

5)方式靈活。對(duì)于總價(jià)超過(guò)3億美元的大型連鎖商業(yè)物業(yè)，華銀控股可以協(xié)助以物業(yè)業(yè)主為發(fā)起人將其資產(chǎn)在境外的上市。對(duì)于規(guī)模較小的物業(yè)業(yè)主，華銀投資可以集合多家物業(yè)打成一個(gè)資產(chǎn)包在境外運(yùn)作上市。

6)長(zhǎng)期獲益。物業(yè)業(yè)主也可以自持一部份基金單位，與其他投資人一起從物業(yè)租金等收益中獲得長(zhǎng)期股息收益。此外，控制REITs管理者的發(fā)起人還可以從中獲得管理費(fèi)收入。

7)REITs融資還具有不可替代的節(jié)稅優(yōu)勢(shì)。

8)采用REITs融資，可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)商在國(guó)際上建立聲譽(yù)，擴(kuò)大行業(yè)內(nèi)和國(guó)際上的影響。

9)由于上市過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)都要求信息公開，管理規(guī)范，通過(guò)REITs運(yùn)作可以帶動(dòng)企業(yè)完善治理結(jié)構(gòu)調(diào)整，規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理。

當(dāng)然，采用REITs模式融資也有一定的局限性，比如從目前所操作的REITs來(lái)看，所收購(gòu)的項(xiàng)目要求商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必須要有相當(dāng)?shù)膶?shí)力、必須要有已經(jīng)開發(fā)完成的超過(guò)5萬(wàn)平米以上的或者總資產(chǎn)價(jià)值超過(guò)3億元人民幣的、已經(jīng)營(yíng)運(yùn)并開始產(chǎn)生穩(wěn)定租金收益的商業(yè)資產(chǎn)。而這些商業(yè)資產(chǎn)是否能夠最終運(yùn)作上市還需要通過(guò)一系列的審查，符合在境外上市的條件。

11、公司海外上市

內(nèi)地企業(yè)上市主要選擇的是美國(guó)、香港和新加坡，而房地產(chǎn)公司幾乎全部選擇的是在香港上市。房地產(chǎn)公司對(duì)香港市場(chǎng)的選擇很大成分是考慮到了投資人的構(gòu)成和偏好，華裔和亞洲投資人比歐美投資者更認(rèn)同中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，更容易對(duì)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)以樂(lè)觀的期望。

中國(guó)公司在香港上市可以選擇主板上市和創(chuàng)業(yè)板上市。

主板上市又分為發(fā)行H股上市和買殼上市兩種方式。無(wú)論采用哪一種方式，主板上市的房地產(chǎn)公司首先要滿足這樣一些條件：上市前三年合計(jì)盈利5000萬(wàn)港元（其中最近一年需達(dá)到2000萬(wàn)港元）、上市市值須達(dá)到1億港元、近三年管理層及所有權(quán)變化不大、至少有25%公眾持股、需要100名股東，每100萬(wàn)港元的發(fā)行額必須有不少于三名股東持有。主板發(fā)行H股上市還需要經(jīng)過(guò)國(guó)內(nèi)相關(guān)機(jī)構(gòu)層層審批，且未來(lái)公司股份轉(zhuǎn)讓等方面受國(guó)內(nèi)法規(guī)限制較多。而香港聯(lián)交所對(duì)主板上市中的買殼上市現(xiàn)象作了嚴(yán)格限制。

創(chuàng)業(yè)板上市主要是發(fā)行紅籌股上市。創(chuàng)業(yè)板上市要求企業(yè)必須從事單一業(yè)務(wù)，或圍繞單一業(yè)務(wù)的周邊業(yè)務(wù)活動(dòng)。雖沒(méi)有最低市值規(guī)定，但實(shí)際上在上市時(shí)不能少于4600萬(wàn)港幣。

此外，無(wú)論選擇哪個(gè)板塊，房地產(chǎn)企業(yè)希望在海外上市吸引投資者都必須表現(xiàn)出足具吸引力的盈利能力，從目前已上市的地產(chǎn)公司情況來(lái)看市盈率要達(dá)到10%。對(duì)于那些符合條件的房地產(chǎn)集團(tuán)公司來(lái)說(shuō)，仍然可以選擇香港市場(chǎng)作為其上市的首選，從而融通資金。通過(guò)以上比較可以做出這樣的評(píng)價(jià)，當(dāng)融資規(guī)模在百萬(wàn)元到千萬(wàn)元之間時(shí)，采用典當(dāng)?shù)姆绞阶羁焖?、最方便。?dāng)融資規(guī)模超過(guò)千萬(wàn)元但不足2億元時(shí)，信托和外資商業(yè)銀行貸款是很好的選擇。當(dāng)融資規(guī)模超過(guò)2億元又有成熟的商業(yè)物業(yè)時(shí)，就獲得了通過(guò)REITs上市、吸引海內(nèi)外私募基金以及金融租賃融資的條件。當(dāng)然，對(duì)那些地理位置很好的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，即使處于開發(fā)前期，尚沒(méi)有成熟物業(yè)的階段，也是能夠引起部分私募基金興趣的。而境內(nèi)外企業(yè)上市、發(fā)行公司債的方式下，由于程序復(fù)雜、手續(xù)繁瑣、政策約束多、籌集資金時(shí)間長(zhǎng)等原因，在目前階段并不能算是很好的融資手段。

綜上所述，相對(duì)于諸多融資渠道而言，REITs由于自身的種種優(yōu)勢(shì)，更符合商業(yè)地產(chǎn)的融資需求。雖然目前看來(lái)，社會(huì)各界對(duì)此認(rèn)知程度還不高，但隨著人們對(duì)REITs了解不斷深入、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及2006年金融業(yè)的全面放開，我們相信，不久的將來(lái)，REITs必將成為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)融資的主流渠道。

第三篇：商業(yè)地產(chǎn) 融資模式

融資模式簡(jiǎn)介 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資需求背景

1.1 商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷高速發(fā)展

近年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在經(jīng)歷了一段時(shí)間的沉寂后，于21世紀(jì)初重新成為開發(fā)投資熱點(diǎn)。自2000年起，商業(yè)地產(chǎn)首先在北京、上海、廣州等幾個(gè)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的地區(qū)興起，并迅速蔓延到全國(guó)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2005年后，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出快的發(fā)展勢(shì)頭：2005年投資完成額1999.9億元，比上年增長(zhǎng)16.0%；到2009年完成投資額10613億，比上年增長(zhǎng)20.7%，占房地產(chǎn)投資比重29.7%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積分別增長(zhǎng)30.8%和24.2%，銷售額分別增長(zhǎng)66.9%和45.5%；2010年1~11月完成投資額12675億，比上年同期增長(zhǎng)41.9%，占房地產(chǎn)投資比重29.8%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積分別增長(zhǎng)25.9%和35.2%，銷售額分別增長(zhǎng)48.4%和50.2%。隨著我國(guó)商業(yè)業(yè)態(tài)的不斷轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，區(qū)域城市的繁榮，人民生活水平的提高，交通條件的改善，另外就是2010年國(guó)家出臺(tái)政策，開始對(duì)商品住宅的一線城市實(shí)行限購(gòu)，二、三線城市實(shí)行限貸，商業(yè)地產(chǎn)成為投資追逐的熱點(diǎn)，勢(shì)必出現(xiàn)新一輪的高速發(fā)展。

1.2 資金問(wèn)題是商業(yè)地產(chǎn)面臨的突出問(wèn)題

土地和資金就像房地產(chǎn)開發(fā)的兩條腿，沒(méi)有土地和資金，房地產(chǎn)開發(fā)將寸步難行。但從房地產(chǎn)的整個(gè)開發(fā)過(guò)程來(lái)看，資金短缺問(wèn)題是目前中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的最突出問(wèn)題，對(duì)于投資規(guī)模大、投資回收期長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)更是如此。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資少則幾億元，多則幾十億元、幾百億元，如果沒(méi)有足夠的資金支持，不僅開發(fā)建設(shè)完不成，而且即使開發(fā)成后期的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中也會(huì)因此出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題。現(xiàn)在在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中普遍存在的產(chǎn)權(quán)分割出售的現(xiàn)象，根本原因就在于開發(fā)商資金不足，急于盡快回收資金。而產(chǎn)權(quán)分割出售的后果就是在后期的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中難以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，最終導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的概念與特點(diǎn)

2.1 商業(yè)地產(chǎn)的概念

目前國(guó)內(nèi)外關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的概念和統(tǒng)計(jì)的口徑各不一致。根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)(CCIM)的定義，商業(yè)地產(chǎn)包括四個(gè)分支：商鋪、寫字樓、庫(kù)房和廠房，廣義而言，其范圍也包括其他經(jīng)營(yíng)性交易的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，如銀行、餐館、賓館等；而在我國(guó)的香港地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)分為住宅、寫字樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房四個(gè)分支市場(chǎng)，此處的商業(yè)樓宇泛指CCIM中的廣義商鋪，內(nèi)地許多專家學(xué)者也大都使用這一標(biāo)準(zhǔn)。除了商鋪和商業(yè)樓宇的概念外，商業(yè)地產(chǎn)還有商業(yè)物業(yè)、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等多種名稱，其中中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒就把進(jìn)行商業(yè)零售和其他實(shí)物當(dāng)場(chǎng)交易或面對(duì)大眾有償服務(wù)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所稱為商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。綜合以上概念，本文所論述的商業(yè)地產(chǎn)定義為商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要是指商業(yè)零售和其他實(shí)物交易或提供有償服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也就是CCIM申廣義上的商鋪概念。

2.2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的概念

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資是指開發(fā)商為了確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動(dòng)。其實(shí)質(zhì)是發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融通資金，以達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資收益的目的；同時(shí)，將固定在土地上的資金重新流動(dòng)起來(lái)，使其進(jìn)入社會(huì)流通領(lǐng)域，以擴(kuò)充社會(huì)資金來(lái)源。

2.3 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的特點(diǎn)是與其自身的特殊性緊密相關(guān)的，概括起來(lái)，主要有以下兩點(diǎn)：

2.3.1 資金規(guī)模大、融資周期長(zhǎng) 投資規(guī)模大、投資回收期長(zhǎng)是房地產(chǎn)開發(fā)投資的共性，而商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金的要求尤為突出。因?yàn)樯虡I(yè)用地的土地使用權(quán)出讓價(jià)格是最高的，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)水準(zhǔn)高，建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜并廣泛采用新材料和新工藝，內(nèi)部裝修及陳設(shè)豪華，都使得商業(yè)地產(chǎn)所需資金遠(yuǎn)高于住宅或廠房物業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)一般還要經(jīng)過(guò)2~3年的過(guò)渡期，才能有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且在租售過(guò)程中，為了吸引主力店加盟，開發(fā)商不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金，甚至部分免租金的形式，這必然又減少了前期回報(bào)。所以，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)開發(fā)商的資金儲(chǔ)備能力和抗風(fēng)險(xiǎn)的能力有著很高的要求。

2.3.2 風(fēng)險(xiǎn)大、成本高 商業(yè)地產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特性。其收益主要來(lái)源于租金收入，而能否獲得租金很重要的在于物業(yè)的升值。目前在我國(guó)的許多城市尤其是大都市，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)趨于白熱化，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的不穩(wěn)定性增大。同時(shí)，在商業(yè)房地產(chǎn)很長(zhǎng)的投資回收期內(nèi)，周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策變更都會(huì)對(duì)收益產(chǎn)生巨大的影響。而且，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)渡期的存在使開發(fā)商在這一期間內(nèi)隨時(shí)可能面臨調(diào)整或虧損。因此，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。因此，投資商、信托公司等資金提供方為保障資金的安全或分享開發(fā)的高收益，一般要求較高的投資回報(bào)，對(duì)開發(fā)商而言融資費(fèi)用和利息成本都是很高的。美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式及融資方式

國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展尤其以美國(guó)市場(chǎng)為典范，雖然在2008年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫，從而爆發(fā)了嚴(yán)重的次級(jí)債務(wù)危機(jī)，但其經(jīng)過(guò)多年積累的商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新融資方式還是值得借鑒的。

3.1 美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式

美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷幾十年的發(fā)展過(guò)程，無(wú)論是在經(jīng)營(yíng)模式、商業(yè)形態(tài)，還是資金平臺(tái)上都已逐漸完善，尤其是在房地產(chǎn)證券化之后，房地產(chǎn)投資信托(REIT)日漸成熟，從而推動(dòng)了美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)取得前所未有的發(fā)展。美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資金循環(huán)的主要形式如圖1所示 ：

由圖1可以看出，REIT、產(chǎn)業(yè)基金等在美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)中發(fā)揮著重要的作用。對(duì)于資本市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，投資判斷并不是著眼于公司單個(gè)項(xiàng)目的投資，而是根據(jù)公司長(zhǎng)期發(fā)展的投資。也就是說(shuō)，公司的成長(zhǎng)性是資本市場(chǎng)的投資價(jià)值觀，所以美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)按照資本市場(chǎng)的價(jià)值觀塑造公司的發(fā)展模式，上市后依托資本市場(chǎng)的資金支持，持續(xù)擴(kuò)張發(fā)展。

3.2 美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的融資方式

美國(guó)房地產(chǎn)在1990年的估算價(jià)值就約為5~6.1萬(wàn)億美元，這些房地產(chǎn)大都以債務(wù)和權(quán)益融資。其中商業(yè)地產(chǎn)占了很大一部分，商業(yè)地產(chǎn)的融資方式有企業(yè)內(nèi)部融資和外部融資兩大類，具體有以下幾種：

3.2.1 企業(yè)內(nèi)部融資 即開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金支持項(xiàng)目開發(fā)，或通過(guò)擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)部融資包括“抵押、貼現(xiàn)股票和債券而獲得現(xiàn)金”、“預(yù)收購(gòu)房定金或購(gòu)房款”和企業(yè)留存收益等。

3.2.2 企業(yè)外部融資 主要渠道和融資工具以下13種：

(1)上市融資：包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。

(2)發(fā)行債券：根據(jù)發(fā)行主體的不同，分為政府發(fā)行、金融機(jī)構(gòu)發(fā)行和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行三種。發(fā)行債券可以聚集社會(huì)閑散資金，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)大規(guī)模的長(zhǎng)期資金。

(3)銀行貸款：到1997年止，商業(yè)銀行是美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)資金的唯一來(lái)源。他們持有50.2%的非住房商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期貸款，占房地產(chǎn)貸款總額的28%。

(4)其他融資機(jī)構(gòu)的融資：是指從銀行外的其他機(jī)構(gòu)融資，包括保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)投資基金管理公司和房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理公司等。養(yǎng)老基金和人壽保險(xiǎn)公司是主要的機(jī)構(gòu)，他們持有的很多抵押貸款擔(dān)保債務(wù)(CMOs)是由商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保的債券。

(5)合作開發(fā)：包括合資開發(fā)，這種方式可以補(bǔ)充自用資金，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用較多的一種方式。

(6)前沿貨幣合約：這是一種非常美國(guó)化的高比率的房地產(chǎn)融資方式，它采用貸款機(jī)構(gòu)出資，開發(fā)商出地和技術(shù)，成立合資公司。與合作開發(fā)不同的是，參與合作的資本投入者并不是完全意義上的投資方，他還充當(dāng)貸款人的角色，要將其投資分期收回，并要求獲得利息。由于貸款方本身又是合資方，因而貸款利率一般比較低，但同時(shí)作為合資方，他也與開發(fā)商共享利益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

(7)房地產(chǎn)辛迪加：這是國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)商廣泛采用的一種融資方式，它由經(jīng)理合伙人和有限合伙人組成，其中經(jīng)理合伙人負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，負(fù)無(wú)限責(zé)任，而有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營(yíng)，以其出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任。房地產(chǎn)辛迪加可以籌集到開發(fā)商難以籌集到的權(quán)益或短期資金。

(8)房地產(chǎn)投資信托(REIT)：房地產(chǎn)投資信托可以是信托也可以是一家公司，通過(guò)向開發(fā)商發(fā)放信托資金或直接參與房地產(chǎn)投資等方式參與運(yùn)作。在美國(guó)存在權(quán)益REIT(投資并經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn))、抵押貸款REIT(購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)的抵押貸款)、混合REIT(同時(shí)投資抵押貸款和商地產(chǎn))和有限壽命REIT(在有限而確定的時(shí)間段內(nèi)購(gòu)買和經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn))四種類型的REIT。REIT立法要求資產(chǎn)由獨(dú)立的顧問(wèn)來(lái)進(jìn)行管理。

(9)商業(yè)抵押貸款支持證券：商業(yè)抵押貸款支持證券(CMBS)起源于20世紀(jì)80年代，是將房地產(chǎn)貸款組合證券化，通過(guò)資本市場(chǎng)向個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者出售。

(10)租賃融資：在這種方式下，擁有土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商，將該土地出租給其他的投資者開發(fā)建設(shè)，以每年獲得的租金作為抵押，申請(qǐng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的長(zhǎng)期貸款，或者是開發(fā)商通過(guò)租賃方式獲得土地的使用權(quán)以后，以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期抵押貸款。

(11)回租融資：即開發(fā)商先出售自己開發(fā)的物業(yè)，再將其租回經(jīng)營(yíng)。這種方式在于開發(fā)商作為某項(xiàng)物業(yè)的所有人，既想保持該物業(yè)的所有權(quán)以獲得該項(xiàng)物業(yè)的連續(xù)收益，又想出讓該項(xiàng)物業(yè)獲得資金以減少資金占用，而投

資者也想獲得可觀的投資收益所采用。

(12)回買融資：即開發(fā)商將自己開發(fā)的某項(xiàng)物業(yè)賣給貸款機(jī)構(gòu)，然后再用貸款機(jī)構(gòu)的貸款買回該項(xiàng)物業(yè)。對(duì)于開發(fā)商而言，其不僅能獲得較高比例的融資，而且在還清貸款后，可以獲得該項(xiàng)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。開發(fā)商在回買的過(guò)程中可以對(duì)此物業(yè)提取折舊，從而獲得折舊抵稅帶來(lái)的好處；對(duì)于融資機(jī)構(gòu)而言，即可獲得高于抵押貸款的利息收入，又可以所有權(quán)人的身份參與分享物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入。

(13)夾層融資：“夾層”的概念源自華爾街，指介于股權(quán)與優(yōu)先債券之間的投資形式。在房地產(chǎn)融資領(lǐng)域，常指不屬于抵押貸款的其他次級(jí)債或優(yōu)先股，建立不同債權(quán)的股權(quán)的投資組合。這種方式的優(yōu)勢(shì)在于，突破了抵押貸款的界限，也為物業(yè)所有者的推出提供了便利。從投資者的角度來(lái)看，既可獲得債權(quán)性質(zhì)的收益，又可獲得股份性質(zhì)的分紅，還可以實(shí)現(xiàn)債轉(zhuǎn)股，類似于優(yōu)先股和可轉(zhuǎn)債。其缺點(diǎn)在于融資成本高，程序復(fù)雜，法律架構(gòu)復(fù)雜。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)

4.1 國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式

國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間相對(duì)較短，資金循環(huán)的模式得到市場(chǎng)驗(yàn)證的并不多，融資方式主要以銀行貸款為主。

4.2 國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的融資現(xiàn)狀

4.2.1 融資渠道單

一、困難重重 國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資除一部分來(lái)源于自有資金外，70%~80%來(lái)自銀行貸款，融資渠道單一。而自2007年以來(lái)，為了抑制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)和降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策收緊銀根，到2009年下半年，除國(guó)有商業(yè)銀行在信貸方面對(duì)部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還有選擇性支持外，其他股份制銀行已很少對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款發(fā)放。這對(duì)于依賴銀行融資的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是雪上加霜，融資困難已經(jīng)成為制約國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。

4.2.2 融資方式多元化已初現(xiàn)端倪 在各銀行實(shí)施放貸緊縮的情況下，各開發(fā)商／投資商都在積極尋找新的融資渠道，“上市”、“信托”、“基金”、“信貸創(chuàng)新”、“典當(dāng)”等紛紛登臺(tái)亮相或者正在醞釀之中，商業(yè)地產(chǎn)融資多元化已初現(xiàn)端倪。在這些多元化融資方式中，REIT以其收益穩(wěn)定等諸多利好成為商業(yè)地產(chǎn)融資新寵，早在2005年年底，“廣州越秀”率先在香港發(fā)行REIT，開創(chuàng)了國(guó)內(nèi)優(yōu)

質(zhì)物業(yè)打包到境外上市融資的先河。此外，自2005年以來(lái)，海外基金頻頻出手，在人民幣升值預(yù)期的背景下，尾隨高盛、摩根士丹利等巨頭而來(lái)的機(jī)構(gòu)投資者不斷增加。

4.3 國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資趨勢(shì)

融資方式由間接融資向直接融資為主轉(zhuǎn)變是國(guó)際融資市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資體系不僅會(huì)逐漸完善間接融資模式，而且會(huì)大力發(fā)展真接融資模式，從而使融資體系更趨合理化，這也是分散銀行融資風(fēng)險(xiǎn)、拓寬商業(yè)地產(chǎn)融資渠道、解決商業(yè)地產(chǎn)資金緊缺問(wèn)題的必由之路。隨著融資體系的逐漸完善，各種融資主體都會(huì)進(jìn)入投資收益比較高的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，隨之出現(xiàn)的是融資渠道與方式將呈現(xiàn)多元化，除銀行貸款外，上市融資、REIT、商業(yè)地產(chǎn)基金、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券等都將會(huì)成為開發(fā)商/投資商可用的主要融資方式。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開融資的幾種主要方式分析

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)離不開融資工具的幫助和各類金融機(jī)構(gòu)的支持。目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的融資方式主要有銀行信貸、上市融資等；另外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可用的幾種新的融資工具，如REIT、商業(yè)地產(chǎn)基金等，也一并進(jìn)行探討。

5.1 企業(yè)自有資金

5.1.1 企業(yè)自有資金注入的方式(1)開發(fā)主體為新的項(xiàng)目公司時(shí)，資金注入方可以是上級(jí)公司(母公司或總公司)，也可以是其他的投資者，以增加注冊(cè)資本金為主要方式；(2)開發(fā)主體為內(nèi)部獨(dú)立核算而對(duì)外無(wú)法人地位的項(xiàng)目組時(shí)，以資金的直接劃撥為主要方式。

5.1.2 運(yùn)用自有資金融資方式的重要性 企業(yè)自有資金是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最基本的融資方式，也是運(yùn)用其他融資方式的前提。由于房地產(chǎn)開發(fā)是風(fēng)險(xiǎn)較大的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，市場(chǎng)信息不對(duì)稱，出現(xiàn)“逆向選擇”和“道德危機(jī)”的可能性較大。作為資金的提供者，銀行、信托投資公司及其他投資者在追求投資收益的目標(biāo)下希望保證資金的安全。開發(fā)企業(yè)的自有資金注入開發(fā)項(xiàng)目則是一種良好的“信號(hào)發(fā)射機(jī)制”，促進(jìn)了資金提供方和需求方的信息交流，降低了雙方的交易費(fèi)用，提高了交易的效率。因此，運(yùn)用自有資金投資開發(fā)成了檢驗(yàn)開發(fā)商誠(chéng)意和實(shí)力的最佳方式，有“操盤手”共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，投資者的信心也大為增強(qiáng)，對(duì)開發(fā)商而言，則能獲取更多的資金支持。

5.2 預(yù)租預(yù)售款和定金

商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)租預(yù)售款及定金是內(nèi)部融資的另一重要來(lái)源。在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)高漲的形勢(shì)下，開發(fā)商可以利用買方的激烈競(jìng)爭(zhēng)，以預(yù)租預(yù)售形式進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)，及早將產(chǎn)品推向市場(chǎng)，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)租預(yù)售款手段通常與商業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷手段相結(jié)合，開發(fā)商能夠借預(yù)售的聲勢(shì)帶動(dòng)樓盤的整體銷售，提高整個(gè)項(xiàng)目的聲譽(yù)，為后期招商工作打下基礎(chǔ)。定金是鎖定目標(biāo)客戶群的重要營(yíng)銷工具，以其再投資同樣可以加快開發(fā)速度，節(jié)省融資的成本。但是這種融資方式受宏觀政策和物業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的影響很大。由于近年來(lái)房地產(chǎn)投資開發(fā)有局部過(guò)熱的表現(xiàn)，北京出臺(tái)的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》于2010年12月1日開始執(zhí)行，進(jìn)而在全國(guó)進(jìn)行逐步推廣，對(duì)商業(yè)物業(yè)的預(yù)售資金監(jiān)管更加嚴(yán)格，資金使用受到限制；另外，隨著開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)的重視，商鋪分割產(chǎn)權(quán)出售的比例將越來(lái)越小，預(yù)售款融資所占比例也會(huì)越來(lái)越小?？偟膩?lái)看，預(yù)租預(yù)售款和定金的再投資對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資具有重要意義，在政策允許和充分考慮物業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)的條件下充分利用這一方式會(huì)對(duì)開發(fā)活動(dòng)產(chǎn)生積極的帶動(dòng)作用。

5.3 銀行信貸融資

長(zhǎng)期以來(lái)，銀行信貸融資一直是房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要方式之一，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資也不例外，這與我國(guó)的金融市場(chǎng)的形勢(shì)密切相關(guān)，也與銀行信貸融資具有成本較低、貸款額度大等優(yōu)勢(shì)有關(guān)。經(jīng)過(guò)幾年的摸索實(shí)踐，國(guó)內(nèi)的銀行信貸融資方式在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中已發(fā)揮了重要作用，已經(jīng)有了一定的經(jīng)驗(yàn)與模式，相對(duì)比較成熟，在此不多贅述。在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，銀行信貸融資仍將在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資中占有重要的位置。

5.4 上市融資

上市融資是指股份有限公司通過(guò)公開發(fā)行股票，并在證券交易所掛牌交易進(jìn)行融資，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營(yíng)的重要手段和融資方式。

5.4.1 房地產(chǎn)公司上市融資的方式 房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)上市融資的可能途徑有：(1)國(guó)內(nèi)A股上市，即房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份有限公司，直接在國(guó)內(nèi)主板A股上市；(2)國(guó)內(nèi)B股上市，即房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份有限公司，直接在國(guó)內(nèi)主板B股上市；(3)國(guó)內(nèi)買殼上市，即房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)一家在國(guó)內(nèi)上市的公司，利用其殼資源發(fā)行新股融資；(4)海外上市，即房地產(chǎn)企業(yè)選擇在境外(包括香港)直接上市或者買殼上市融資。

5.4.2 房地產(chǎn)公司上市融資的優(yōu)缺點(diǎn)分析(1)上市融資的正面效應(yīng)

第一，籌資量大：與其他融資方式相比，能籌集的資金較大，這是股票融資的特點(diǎn)決定的。

第二，融資能力強(qiáng)：由于股票的預(yù)期收益較高，并可一定程度上抵消通貨膨脹的影響，因此，普通股籌資容易吸收資金；已經(jīng)上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)日后的實(shí)際情況，通過(guò)配股、增發(fā)或發(fā)行可轉(zhuǎn)債進(jìn)行再融資。

第三，資金使用年限長(zhǎng)：發(fā)行股票籌措的資本具有永久性，沒(méi)有到期日，不需歸還，便于房地產(chǎn)公司對(duì)資金使用方式的安排，而且普通股籌資沒(méi)有固定的股利負(fù)擔(dān)。

第四，改善企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)：自有資金在資金來(lái)源中所占比率的高低是衡量一個(gè)公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和實(shí)力的重要指標(biāo)，上市融資可以提高公司自有資金比率，改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，從而提高公司的經(jīng)營(yíng)安全程度和競(jìng)爭(zhēng)力，從而增強(qiáng)公司通過(guò)其他方式融資的能力。

第五，分散風(fēng)險(xiǎn)：上市后，會(huì)有更多的投資者認(rèn)購(gòu)公司股份，股份的分散自然有利于原股東所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的分散。

第六，有利于企業(yè)股份制改造：根據(jù)規(guī)定推薦上市的企業(yè)必須是股份制企業(yè)，房地產(chǎn)公司可以以上市為契機(jī)，建立現(xiàn)代企業(yè)制度以有利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

第七，提高公司價(jià)值：股票上市后公司股份流通性大大增強(qiáng)，其價(jià)值必然顯著提高，進(jìn)而提高股東財(cái)富。

第八，提高公司的知名度：上市公司為大眾所熟悉，將給公司帶來(lái)良好的聲譽(yù)，促進(jìn)公司產(chǎn)品的銷售，并且起到宣傳公司品牌的作用，形成無(wú)形資產(chǎn)。

第九，便于公司進(jìn)行并購(gòu)(資產(chǎn)重組)：股票上市更容易為人們所接受，為公司提供了一個(gè)并購(gòu)的有力工具，公司的收購(gòu)與兼并將相對(duì)容易，有利于公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

(2)上市融資的負(fù)面效應(yīng)

第一，融資成本高：首先從投資角度來(lái)看，股票投資風(fēng)險(xiǎn)高，相應(yīng)必然要求有較高的報(bào)酬率；其次，股票股利是從稅后利潤(rùn)支付，不像債務(wù)利息那樣具有抵稅作用；再次，股票的發(fā)行費(fèi)用也比較高。

第二，削弱原有股東的控股權(quán)：由于公司的部分控制權(quán)向社會(huì)公眾轉(zhuǎn)移，原股東的控制權(quán)相對(duì)減弱。

第三，增加公司的相關(guān)義務(wù)：上市公司必須遵循上市的有關(guān)法規(guī)并接受監(jiān)督，必須對(duì)自身財(cái)務(wù)狀況、重大經(jīng)營(yíng)決策、并購(gòu)活動(dòng)、關(guān)聯(lián)交易等按時(shí)向社會(huì)公眾披露，這些信息有時(shí)會(huì)涉及商業(yè)秘密，對(duì)公司的競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)產(chǎn)生不利影響。

5.5 房地產(chǎn)基金融資

房地產(chǎn)基金是產(chǎn)業(yè)基金的一種，是指通過(guò)發(fā)行基金券(如受益憑證、基金單位、基金股份等)，將不確定多數(shù)投資者的不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專門的投資管理機(jī)構(gòu)，按照投資組合原理直接投資于房地產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)或項(xiàng)目，并通過(guò)資本經(jīng)營(yíng)和提供增值服務(wù)，對(duì)受資企業(yè)或項(xiàng)目加以培育和輔導(dǎo)，使之相對(duì)成熟和強(qiáng)壯，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值與投資回收，投資收益按出資比例分成的集合投資制度。商業(yè)地產(chǎn)的重點(diǎn)在于后期的經(jīng)營(yíng)，前期巨大的資金壓力使得基金介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為一種可行的選擇。房地產(chǎn)基金一般會(huì)采取股權(quán)投資的方式，收購(gòu)或直接投資所占的比重不會(huì)超過(guò)總投資額的50%，即在股權(quán)上不成為大股東，項(xiàng)目能用原來(lái)的辦法持續(xù)經(jīng)營(yíng)?；鸩粎⑴c項(xiàng)目的具體操作，而是留給企業(yè)來(lái)完成。當(dāng)前中國(guó)《產(chǎn)業(yè)基金投資管理辦法》正在出臺(tái)過(guò)程中，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)基金只能向特定投資者發(fā)行基金份額，即采取私募設(shè)立的模式?；鸬匿N售和贖回都是通過(guò)基金管理人與投資者私下協(xié)商來(lái)進(jìn)行的。多采用投資公司形式運(yùn)作，以規(guī)避政策的限制。海外基金的表現(xiàn)則相對(duì)活躍，自2002年起海外基金，如摩根斯坦利地產(chǎn)基金、荷蘭國(guó)際(ING)、高盛、美林集團(tuán)、雷曼兄弟等開始有規(guī)模地投資于內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。2005年7月，美國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)及管理公司西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)與摩根士丹利房地產(chǎn)基金及深國(guó)投商用置業(yè)有限公司簽訂了開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的合作協(xié)議。目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入我國(guó)資本市場(chǎng)一般有兩種方式：一是申請(qǐng)中國(guó)政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購(gòu)買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過(guò)回購(gòu)房、買斷、租約等直接或迂回的方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收。從目前內(nèi)地市場(chǎng)來(lái)看，海外基金與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點(diǎn)是集中度非常高，大多選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實(shí)力要求比較高，具有經(jīng)營(yíng)特性的商業(yè)地產(chǎn)是海外基金投資的熱點(diǎn)之一，其中收租型海外基金首選北京、上海，有成功經(jīng)驗(yàn)后選擇廣州、深圳，再進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，如蘇州、寧波、杭州、天津等地。從房地產(chǎn)基金在中國(guó)的發(fā)展前景看，隨著商業(yè)和服務(wù)業(yè)市場(chǎng)的對(duì)外開放，國(guó)內(nèi)外商業(yè)企業(yè)都在加緊走連鎖發(fā)展、跨區(qū)域擴(kuò)張的道路，而已有的商業(yè)物業(yè)對(duì)現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展模式的支持顯然不夠，可以預(yù)見商業(yè)房地產(chǎn)的需求量在近幾年內(nèi)會(huì)有持續(xù)的增長(zhǎng)。宏觀政策對(duì)銀行資金流向房地產(chǎn)業(yè)的限制在短期內(nèi)不會(huì)有松動(dòng)，資金來(lái)源的多元化是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢(shì)。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)日益與世界經(jīng)濟(jì)接軌的大背景下，產(chǎn)業(yè)基金投資法等相關(guān)法律法規(guī)將得以制訂和頒行，房地產(chǎn)業(yè)基金發(fā)展的政策瓶頸必將被打破。以房地產(chǎn)抵押貸款證券化為標(biāo)志的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的不斷發(fā)展與成熟，將為房地產(chǎn)基金應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資建立一個(gè)更為方便的進(jìn)入和退出機(jī)制。

5.6 房地產(chǎn)投資信托融資

根據(jù)銀監(jiān)會(huì)《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法》中關(guān)于“房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)”的界定，房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過(guò)資金信托方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。其中不動(dòng)產(chǎn)包括房地產(chǎn)及其經(jīng)營(yíng)權(quán)、物業(yè)管理權(quán)、租賃權(quán)、受益權(quán)和擔(dān)保抵押權(quán)等相關(guān)權(quán)利。

5.6.1 房地產(chǎn)投資信托（REIT）的形式及其特點(diǎn) 我國(guó)房地產(chǎn)信托在歷經(jīng)幾次整頓之后，在央行、銀監(jiān)局控制銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的大背景下，得到了較快的發(fā)展。當(dāng)前房地產(chǎn)信托的方式主要有三種：一是信用貸款型信托，指信托投資公司以受托的貨幣資金作為房地產(chǎn)開發(fā)的貸款，這種形式與傳統(tǒng)的商業(yè)銀行貸款類似；二是股權(quán)型信托，指信托投資公司以所籌得的資金持有房地產(chǎn)商的部分股權(quán)，與之共享開發(fā)收益，待開發(fā)完成后，由開發(fā)商回購(gòu)股權(quán)；三是財(cái)產(chǎn)信托即以商業(yè)物業(yè)的財(cái)產(chǎn)形式委托經(jīng)營(yíng)獲得融資。

(1)貸款型信托。這種信托項(xiàng)目，信托投資公司作為受托人，接受市場(chǎng)中的不特定投資者(作為委托人)的委托，以信托合同的形式將其資金集中起來(lái)，然后通過(guò)一個(gè)信托貸款的模式貸給開發(fā)商，開發(fā)商在信托計(jì)劃屆滿時(shí)，將資金償還給信托公司。而信托公司在固定時(shí)點(diǎn)(如半年或一年)向投資者支付信托收益，并于期限屆滿之時(shí)將最后一期信托收益和本金償還投資者。與商業(yè)銀行貸款相比，貸款型信托期限較短，對(duì)資金的收益和安全性要求較高，所以單純依靠信托資金，開發(fā)規(guī)模受到一定限制，適用于滾動(dòng)開發(fā)；其融資成本高于銀行貸款，且風(fēng)險(xiǎn)也較高，除此以外，與商業(yè)銀行貸款沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別，信托公司

主要起“搭橋作用”。貸款型信托一度是我國(guó)房地產(chǎn)融資信托的主要產(chǎn)品，主要原因在于它規(guī)避了銀監(jiān)局文件的諸多限制，如自有資金比例的要求和四證齊全的要求，使開發(fā)商較容易貸到資金，隨著2006年第四季度，房地產(chǎn)貸款型信托計(jì)劃“井噴”以后，監(jiān)管部門己要求信托公司對(duì)此類信托計(jì)劃參照商業(yè)銀行的貸款標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行后，其發(fā)展前景開始變得較黯淡。

(2)股權(quán)型信托。這種形式的信托，由信托公司向不特定的社會(huì)投資者募集資金，這筆資金以收購(gòu)開發(fā)商的部分股權(quán)，甚至在有的項(xiàng)目中對(duì)開發(fā)商進(jìn)行增資擴(kuò)大股份，從而控制和獲得開發(fā)商的部分所有者權(quán)益，并以轉(zhuǎn)讓或受讓開發(fā)商股東的股權(quán)作為保證，將資金投入到相關(guān)項(xiàng)目中。信托計(jì)劃屆滿時(shí)，由開發(fā)商的股東按照事先約定，對(duì)信托公司所持有的股份溢價(jià)回購(gòu)，此溢價(jià)就構(gòu)成了信托公司和相關(guān)投資者的共同毛收益。為保障信托委托人的利益，信托計(jì)劃除采用股權(quán)溢價(jià)回購(gòu)的規(guī)定以外，還要求有相應(yīng)的擔(dān)保措施，如專業(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)連帶擔(dān)保，在某些案例中，甚至?xí)蠓康禺a(chǎn)公司現(xiàn)有股東以其在公司的全部股份質(zhì)押給信托公司，以確保信托股權(quán)的順利收購(gòu)，因而也被稱為股權(quán)質(zhì)押信托。這種形式的信托具有如下特點(diǎn)：信托的目的不是長(zhǎng)期控制某家房地產(chǎn)開發(fā)商，而是通過(guò)這種方式來(lái)運(yùn)作投資委托的資金以達(dá)到預(yù)期的理財(cái)效果，為委托人謀取較好的投資收益，本身也從中獲取一定的信托報(bào)酬；股權(quán)信托在這份合同中具有表決權(quán)的優(yōu)先股性質(zhì)，作為股東每年的回報(bào)率是固定的，不參與利潤(rùn)分成；在信托期限內(nèi)占到開發(fā)商股份的控股或者相對(duì)控股地位的，能夠參與企業(yè)的重大資金投向的決策，以及新的募集資金計(jì)劃等。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化程度要求比較高，同時(shí)也是為了保證信托產(chǎn)品的安全性、收益性。

(3)財(cái)產(chǎn)型信托。此種方式，委托人提供業(yè)已存在并具有較強(qiáng)變現(xiàn)能力的商業(yè)地產(chǎn)類信托財(cái)產(chǎn)，將之委托給信托公司，設(shè)立財(cái)產(chǎn)信托，委托人取得信托受益權(quán)，然后委托人在將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，實(shí)現(xiàn)融資目的，或者將受益權(quán)作抵押獲得債務(wù)融資。其最大的特點(diǎn)在于幾乎不用額外的擔(dān)保，而且是資產(chǎn)證券化的有益嘗試。它是以企業(yè)資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期現(xiàn)金流入作為信用基礎(chǔ)去化解讓渡資金適用權(quán)中的風(fēng)險(xiǎn)，使資產(chǎn)的有形價(jià)值向無(wú)形價(jià)值延伸、擴(kuò)展，這樣不僅使得信托的風(fēng)險(xiǎn)隔離功能發(fā)揮的淋漓盡致，而且作為財(cái)產(chǎn)信托可以適當(dāng)規(guī)避資金信托合同不超過(guò)200份的限制，為企業(yè)籌得更多成本較低的資金。

5.6.2 信托融資的利弊權(quán)衡 通過(guò)權(quán)衡信托融資的利弊，可以得知該方式有以下優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)：

(1)房地產(chǎn)信托融資的優(yōu)勢(shì)。第一，信托可以貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程，包括拿地、市政規(guī)劃、拿“四證”和銷售許可證、預(yù)售到最后收購(gòu)成熟物業(yè)的各個(gè)階段，提供融資服務(wù)，堪稱全方位、一站式服務(wù)；第二，綜合財(cái)務(wù)費(fèi)用低，雖然房地產(chǎn)信托融資要求的收益率高于銀行，但信托的介入，有的是以股權(quán)形式介入的，幫助開發(fā)商達(dá)到銀行的貸款要求，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更早的辦齊“四證”和銷售許可證，盡早的銷售，資金回籠，減少了資金的占用時(shí)間。故綜合來(lái)說(shuō)，信托融資降低了開發(fā)商的財(cái)務(wù)成本；第三，房地產(chǎn)信托可以串接多種其它融資工具，如可引入房地產(chǎn)基金轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)投資基金，可以固定回報(bào)方式介入項(xiàng)目公司，可適時(shí)包裝房地產(chǎn)企業(yè)上市，可為項(xiàng)目前期建設(shè)融資以完成銀行貸款條件等。

(2)房地產(chǎn)信托融資的劣勢(shì)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，信托融資的規(guī)模小、期限短，而且目前，信托投資公司介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的渠道較窄，2004年5月央行為配合信貸緊縮政策的實(shí)施，對(duì)從事房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的信托投資公司進(jìn)行了非正式告誡，信托對(duì)房地產(chǎn)的支持受到限制；另外，不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平，無(wú)法滿足商業(yè)房地產(chǎn)投資對(duì)流動(dòng)性和合理避稅的需要。

5.6.3 信托融資的展望 對(duì)于目前國(guó)內(nèi)信托融資的定位，房地產(chǎn)信托專家孫飛博士提出了“信托+銀行”的模式，即開發(fā)商缺少什么，就可以利用信托補(bǔ)充什么以達(dá)到銀行的信貸要求，從而后期順利的從銀行融資，信托靈活而力不足，“信托+銀行”的模式才是中國(guó)地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流范式。中國(guó)人民銀行的研究報(bào)告建議，要“將房地產(chǎn)資金信托轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托”。未來(lái)房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向應(yīng)是為房地產(chǎn)開發(fā)、收購(gòu)、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務(wù)，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，提供有效的資金融通和風(fēng)險(xiǎn)管理手段?？傮w而言，我國(guó)的房地產(chǎn)信托融資將會(huì)有進(jìn)一步突破性進(jìn)展，還有很大的發(fā)展空間。

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)采取的融資方式有哪些

商業(yè)地產(chǎn)采取的融資方式有哪些

核心提示： 商業(yè)地產(chǎn)采取的融資方式

相對(duì)于國(guó)內(nèi)山商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)融資方式過(guò)于落后，未來(lái)幾年這個(gè)領(lǐng)域的創(chuàng)新將會(huì)取得長(zhǎng)足的發(fā)展，上述的各種融資方式將會(huì)逐漸成為常規(guī)渠道。不久的將來(lái)，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商將會(huì)采取的融資方式包括：

前端融資：自有資金+基金+銀行貸款+承建商墊資的組合

后端融資：整售給機(jī)構(gòu)投資者/打包RETIS上市/CMBS/改良的產(chǎn)權(quán)式商鋪散售/銀行經(jīng)營(yíng)貸款。

這些多元化的融資組合將成為未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的融資模式的主流，不同背景的開發(fā)商、項(xiàng)目質(zhì)地的差異將會(huì)導(dǎo)致各個(gè)項(xiàng)目融資方式的各不相同，開發(fā)商應(yīng)該充分利用這些新的融資方式，組合出最適合自身的融資策略，可以預(yù)見得到，單純依靠銀行貸款來(lái)為商地產(chǎn)融資將會(huì)慢慢減少。

在國(guó)內(nèi)做商業(yè)地產(chǎn)的門檻是相當(dāng)高的，主要是融資很困難，這是絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商頭疼的問(wèn)題。眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)具有開發(fā)周期長(zhǎng)、資金占用數(shù)額大、回籠資金慢的特點(diǎn)，這就決定了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的融資相對(duì)住宅開發(fā)要復(fù)雜得多、也難得多。

一個(gè)典型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從開始籌備到完工開業(yè)至少要2-3年的時(shí)間，因?yàn)楸仨氁鐾晔袌?chǎng)分析.市場(chǎng)定位才能進(jìn)行概念設(shè)計(jì)，概念設(shè)計(jì)出來(lái)還得進(jìn)行主力店的招商，主力商家基本敲定以后，才能敲定建筑要求以及機(jī)電設(shè)備要求，才能進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，即使操作再順利，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中把招商工作也完成了。還得留出3-6個(gè)月進(jìn)行內(nèi)裝修和開業(yè)籌備，才能真正對(duì)外開業(yè)，這就導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投入到回收資金的過(guò)程較長(zhǎng)，不像住宅物業(yè)，還是一片空地就能預(yù)售，就能回籠資金。

商業(yè)物業(yè)的建安成本要遠(yuǎn)高于住宅物業(yè)，所以其建設(shè)資金占用額較大。再就是商業(yè)物業(yè)的資金回籠主要是通過(guò)每年的租金收入，這個(gè)租金收入持續(xù)時(shí)間很長(zhǎng)，而且相對(duì)比較穩(wěn)定，這也跟住宅物業(yè)一次性回籠資金的特點(diǎn)不一樣。

正是由于上述現(xiàn)金流的三個(gè)缺點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資必須要考慮兩個(gè)問(wèn)題：建設(shè)資金如何獲得以及這些資金如何償還的問(wèn)題，涉及到兩個(gè)過(guò)程的融資：前端融資（建設(shè)期融資）和后端融資（經(jīng)營(yíng)期融資或變現(xiàn)）

對(duì)于自有資金超強(qiáng)的開發(fā)商，可以主要依靠自有資金來(lái)為建設(shè)資金籌資，這些開發(fā)商不會(huì)為資金償還發(fā)愁，他們有足夠的時(shí)間和耐心來(lái)持有物業(yè)并長(zhǎng)期投資回報(bào)。

對(duì)于自有資金實(shí)力不強(qiáng)，而又想去嘗試開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，那么他們最先想到的是銀行貸款，這是目前最多采用的融資方式，當(dāng)然可能為減輕利息壓力，部分也會(huì)采用承建商墊資的方式解決部分資金缺口。當(dāng)政府提高開發(fā)貸款的門檻后（四證金，35％自有資金），部分實(shí)力不夠的開發(fā)商會(huì)考慮利用信托資金，但由于信托資金的成本相對(duì)較高（12％～15％的點(diǎn)位），更多的是利用信托資金作為過(guò)橋貸款，補(bǔ)充自有資金。隨著新的房地產(chǎn)信托政策出臺(tái)（同樣要求四證金，35％自有資金，還得有金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保），這條路基本也被堵死了。

那么對(duì)于自有資金不足的開發(fā)商，目前的市場(chǎng)行情下，可行的融資策略是與基金合作開發(fā)，雖然這些基金的要價(jià)比較高，但畢竟只是用力彌補(bǔ)自有資金不足的缺口，其金額不會(huì)太大，當(dāng)自有資金達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，并且項(xiàng)目的資質(zhì)不錯(cuò)的情況下，建議向銀行申請(qǐng)開發(fā)貸款，畢竟銀行的資金成本是相對(duì)最低的。目前來(lái)看，這是建設(shè)期資金比較可行的融通方式，也是北京大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最常用到的前端融資方式。

解決了建設(shè)資金的問(wèn)題，那么剩下要考慮的就是這些資金如何償還的問(wèn)題，因?yàn)榇蠖鄶?shù)銀行還未開展商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款的業(yè)務(wù)，銀行貸款期限較短，它的償還期限與商業(yè)物業(yè)現(xiàn)金流流入期限是不匹配的，這就是處于短貸長(zhǎng)投壓力下的大多數(shù)開發(fā)商只好選擇項(xiàng)目一建成就快速銷售商業(yè)物業(yè)的原因，在這種方式下，最容易讓投資者接受的就是產(chǎn)權(quán)式商鋪，利用較高的固定回報(bào)來(lái)吸引投資者，為了讓這種回報(bào)看起來(lái)更可信，后來(lái)又慢慢導(dǎo)入了擔(dān)保機(jī)構(gòu)，甚至為了增加信用，最后銀行都變成了擔(dān)保機(jī)構(gòu)，一般來(lái)講，大多數(shù)的產(chǎn)權(quán)式商鋪前幾年的投資回報(bào)遠(yuǎn)達(dá)不到支付給投資者的固定回報(bào)，開發(fā)商之所以這樣做，只是為了融資的需要，把銷售回籠的資金用來(lái)償還銀行貸款。

產(chǎn)權(quán)式商鋪已經(jīng)漸漸變成了不折不扣的融資性金融產(chǎn)品，它的實(shí)際內(nèi)在價(jià)值已經(jīng)不重要，投資者關(guān)注的是可信固定回報(bào)，對(duì)開發(fā)商來(lái)講也就是以8％、9％的成本多“貸”了些“款”而已，用基金、用信托資金的成本都會(huì)高于這個(gè)數(shù)，如果開發(fā)商是個(gè)現(xiàn)金流管理的高手并且不斷地有好的新項(xiàng)目上馬，這樣的操作不會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的平均投資回報(bào)是要高于這個(gè)數(shù)字的。然而一旦開發(fā)商現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，產(chǎn)權(quán)式商鋪就面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商不能按時(shí)從自己的現(xiàn)金流中支付給投資者租金時(shí)，產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)陨懋a(chǎn)生的現(xiàn)金流根本難以支付給投資者的7％－9％固定回報(bào)，到那時(shí)，產(chǎn)權(quán)式商鋪的投資者將會(huì)蒙受巨大的損失。

在產(chǎn)權(quán)式商鋪的變現(xiàn)方式受到限制或者難以行得通時(shí)，越來(lái)越多的開發(fā)商選擇了其他的后端融資或變現(xiàn)方式，部分開發(fā)成熟、經(jīng)營(yíng)狀況良好的物業(yè)，可以向銀行申請(qǐng)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款，2005年10月農(nóng)行推出了《經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押物業(yè)貸款管理辦法》，允許以商業(yè)設(shè)施租金做抵押發(fā)放長(zhǎng)達(dá)十年的貸款，其他銀行也陸續(xù)推出此類服務(wù)，這將為把銀行的短期開發(fā)貸款轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)貸款提供了可能。質(zhì)地不錯(cuò)的北京商業(yè)物業(yè)還可以將物業(yè)整體出售給國(guó)外的機(jī)構(gòu)投資者，包括凱德置地、摩根斯坦利在內(nèi)的國(guó)際知名投資者，正在醞釀對(duì)中國(guó)優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行大規(guī)模的收購(gòu)行動(dòng)。

另外，具備一定規(guī)模并且收益質(zhì)量良好的商業(yè)物業(yè)可以通過(guò)REITS打包上市，廣州越秀2005年率先在香港發(fā)行REITS，為國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)打包到境外上市融資開創(chuàng)先河，隨著新加坡嘉德置地與深國(guó)投、澳洲麥格理銀行與大連萬(wàn)達(dá)等大規(guī)模項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)合作的嘗試和努力，未來(lái)幾年將會(huì)有越來(lái)越多的REITS境外上市。同時(shí)，具備一定規(guī)模、并且質(zhì)地不錯(cuò)的商業(yè)物業(yè)還可以通過(guò)CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持這證券）的方式來(lái)融資，CMBS類似于住宅MBS，只是支撐的資產(chǎn)不同而已。萬(wàn)達(dá)在發(fā)行REITS上市受阻的情況下，通過(guò)發(fā)行總價(jià)值1.45億美元的CMBS產(chǎn)品來(lái)取得后端融資，這是國(guó)內(nèi)此類融資方式的首例。雖然REITS和CMBS都是以租金收益作為投資回報(bào)的現(xiàn)金流，但CMBS是債權(quán)性質(zhì)的證券產(chǎn)品，而REITS是股權(quán)性質(zhì)的證券產(chǎn)品。REITS的銷售對(duì)象主要是個(gè)人投資者，CMBS將主要針對(duì)銀行間市場(chǎng)和機(jī)構(gòu)的投資者。正式因?yàn)橥顿Y群體的不同以及證券性質(zhì)的差異（股權(quán)VS債權(quán)），我預(yù)計(jì)CMBS在國(guó)內(nèi)的發(fā)展將會(huì)快于REITS，會(huì)被越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商所運(yùn)用。

由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的平均利潤(rùn)率比住宅開發(fā)高5-10%，對(duì)資本的吸引力十分可觀。自2004年起，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展期。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，近5年，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)28.9%，新開工面積年均增長(zhǎng)28.4%。同時(shí)，在2005年打擊住宅市場(chǎng)投機(jī)的作用下，資本向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域流動(dòng)更明顯。

商業(yè)房地產(chǎn)自身具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特性。其收益主要來(lái)源于租金收入，而租金收入的穩(wěn)定主要取決于物業(yè)價(jià)值。目前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇使商業(yè)經(jīng)營(yíng)的不確定性增大。同時(shí)，在商業(yè)房地產(chǎn)很長(zhǎng)的投資回收期內(nèi)，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。

投資規(guī)模大、投資回收期長(zhǎng)是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的資金需求特征。大型商業(yè)街區(qū)、MALL等建設(shè)一般都需要大量的資金。而且，商業(yè)房地產(chǎn)投入運(yùn)營(yíng)后還要經(jīng)過(guò)2-3年的過(guò)渡期。因此，資金問(wèn)題對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重要性不言而喻。除了技術(shù)資本、管理經(jīng)驗(yàn)以及在其他房地產(chǎn)領(lǐng)域的商譽(yù)外，籌措資金的能力成為開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的門檻。

中國(guó)人民銀行統(tǒng)調(diào)司提供的數(shù)據(jù)還顯示，2005年上半年，全國(guó)商業(yè)用房開發(fā)貸款同比增長(zhǎng)46％，是同期住宅開發(fā)貸款增幅的三倍多。在房地產(chǎn)行業(yè)整體融資渠道有限這種客觀的金融環(huán)境下，加之商業(yè)地產(chǎn)自身的資金需求特點(diǎn)，可以肯定，大體量商業(yè)地產(chǎn)必然會(huì)遇到發(fā)展的融資瓶頸。解決這一問(wèn)題需要?jiǎng)?chuàng)新融資方式的引用。

項(xiàng)目融資

項(xiàng)目融資的基本運(yùn)作方式

項(xiàng)目融資在我國(guó)金融界的定義是，項(xiàng)目融資即項(xiàng)目的承辦人（即股東）為經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目成立一家項(xiàng)目公司，以該項(xiàng)目公司作為借款人籌借貸款，并以項(xiàng)目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來(lái)源，以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物。

項(xiàng)目融資至少有項(xiàng)目發(fā)起方、項(xiàng)目公司、資金提供方3方參與。項(xiàng)目發(fā)起方以股東身份組建項(xiàng)目公司；資金提供方為項(xiàng)目公司提供資金(或投資者購(gòu)買項(xiàng)目債券)；資金提供方(債券投資者)主要依靠項(xiàng)目本身資產(chǎn)和未來(lái)現(xiàn)金流作為還款保證。原則上，對(duì)項(xiàng)目發(fā)起方項(xiàng)目以外的資產(chǎn)沒(méi)有追索權(quán)或僅有有限追索權(quán)。

項(xiàng)目融資方式的特征

與傳統(tǒng)的融資方式不同的是，項(xiàng)目融資不以開發(fā)商整體資信能力為融資授信的主要依據(jù)，而是為一個(gè)特定項(xiàng)目安排的融資。貸款方在最初考慮貸款時(shí)，以特定項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。當(dāng)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度不足以保障貸款安全，貸款人可能需求借款人以直接擔(dān)保、間接擔(dān)保或其它形式給予項(xiàng)目附加的信用支持。

其根本特征就是項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)。對(duì)項(xiàng)目融資采取周密的金融安排，不使任何一方承擔(dān)項(xiàng)目全部風(fēng)險(xiǎn)。

須要解決的問(wèn)題

項(xiàng)目融資方式目前大多應(yīng)用于現(xiàn)金流量穩(wěn)定的項(xiàng)目，如發(fā)電、道路等大型基建項(xiàng)目，在存在較高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用有限。因此，將項(xiàng)目融資應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，需要解決幾個(gè)主要問(wèn)題： 有限追索的實(shí)現(xiàn)。追索的形式和追索的程度，取決于貸款銀行對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)以及項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，尤其取決于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的實(shí)力和項(xiàng)目的市場(chǎng)前景。

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)。投資者、貸款銀行以及第3方之間的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)程度取決于各方的實(shí)力和在項(xiàng)目開發(fā)中的利益對(duì)比。

此外，還有投資者對(duì)項(xiàng)目資金要求的實(shí)現(xiàn)、項(xiàng)目融資與市場(chǎng)安排之間的關(guān)系處理、利用項(xiàng)目的稅務(wù)虧損降低投資和融資成本、實(shí)現(xiàn)投資者非公司負(fù)債型融資的要求等問(wèn)題。

本篇文章來(lái)源于中國(guó)地產(chǎn)商 原文鏈接：http://

第五篇：融資方式

八、其他方式

1、夾層融資。夾層融資(mezzanine financing)是指從風(fēng)險(xiǎn)與收益角度來(lái)看，介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式。在結(jié)構(gòu)上，可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時(shí)候只支付利息，最后才歸還本金，因此，其靈活性非常適合于房地產(chǎn)業(yè)?！皧A層融資”模式大致分為四種：第一種是股權(quán)回購(gòu)式，就是募集資金投到房地產(chǎn)公司股權(quán)中，然后再回購(gòu)；第二種是房地產(chǎn)公司一方面貸款，另一方面將部分股權(quán)和股權(quán)受益權(quán)給信托公司，即“貸款+信托公司+股權(quán)質(zhì)押”模式；第三種模式是貸款加認(rèn)股期權(quán)，到期貸款作為優(yōu)先債券償還；第四種模式是多層創(chuàng)新，即在債權(quán)、股權(quán)、收益權(quán)方面進(jìn)行多種創(chuàng)新組合。夾層融資是一種準(zhǔn)房地產(chǎn)信托投資基金，是一種非常靈活的融資方式，可以根據(jù)募集資金的特殊要求進(jìn)行調(diào)整。夾層融資的提供者可以調(diào)整還款方式，使之符合借款者的現(xiàn)金流要求及其他特性。外來(lái)資金的投資加上自有資金的進(jìn)入構(gòu)成了夾層融資信托模式。

3、典當(dāng)融資。房地產(chǎn)典當(dāng)作為一種替補(bǔ)融資手段目前已進(jìn)入開發(fā)商的視野。典當(dāng)行可以利用其方便、快捷的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，積極參與中小企業(yè)融資貸款業(yè)務(wù)。在短期小金額資金融通的過(guò)程中，典當(dāng)融資發(fā)揮了它靈活的作用，但是相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)巨額融資需求來(lái)說(shuō)，典當(dāng)金額規(guī)模太小了，融資成本也較高。因此典當(dāng)融資可作為解決房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難的一種融資方式。

4、合作開發(fā)。隨著土地供應(yīng)量減少，開發(fā)商取得土地的成本也就增加。面臨銀行銀根收緊的壓力，土地交割又必須以巨額土地轉(zhuǎn)讓金在短期內(nèi)支付為前提，開發(fā)商必須具備強(qiáng)大的金融運(yùn)作能力或雄厚的自有資金實(shí)力，手中有土地卻沒(méi)有進(jìn)一步開發(fā)能力的開發(fā)商與有資金卻難于拿到土地的開發(fā)商的合作，成為該階段獨(dú)特的合作開發(fā)融資方式。