第一篇：惠民多贏的助推器-廣東省佛山市“三舊”改造調(diào)研報(bào)告（共）

惠民多贏的助推器

——廣東省佛山市“三舊”改造調(diào)研報(bào)告

國(guó)土資源網(wǎng)(2011年3月16日 10:47)中國(guó)土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心調(diào)研組

2007年6月，廣東省佛山市拉開(kāi)了對(duì)25萬(wàn)畝舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊進(jìn)行全面改造的大幕。截至2010年6月，全市共啟動(dòng)“三舊”改造項(xiàng)目800多個(gè)，占地面積約7萬(wàn)畝，占“三舊”用地總量的27.7％，實(shí)際投入改造資金539.76億元，占預(yù)計(jì)投資總額（6000億元）的9％；其中，已完成改造項(xiàng)目382個(gè)，占地面積2.46萬(wàn)畝，完成新建面積3057.84萬(wàn)平方米，新增就業(yè)崗位17.1萬(wàn)個(gè)，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)調(diào)整、城市建設(shè)和環(huán)境改善等多方面均取得了巨大成效。以“三舊”改造為突破口，佛山市逐漸步入了科學(xué)發(fā)展的軌道。當(dāng)前，全市已經(jīng)形成了“權(quán)利人主動(dòng)申請(qǐng)，投資人踴躍投入，市民普遍歡迎，廣大干部積極參與”的大力實(shí)施“三舊”改造的可喜局面。

一、“三舊”改造的主要背景

改革開(kāi)放30年來(lái)，佛山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了令人矚目的成就，但粗放的、外延擴(kuò)張式的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式已難以為繼。據(jù)第二次全國(guó)土地調(diào)查成果顯示，到2009年年底，全市建設(shè)用地總量已達(dá)195.56萬(wàn)畝，占轄區(qū)面積的34.33％。而據(jù)了解，香港的土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度（即建設(shè)用地占土地總面積比例）為21%，日本三大都市圈僅為16.4%。因此，佛山市的土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度已經(jīng)達(dá)到了生態(tài)環(huán)境所能承受的極限。即使不考慮糧食安全問(wèn)題，僅從城市生態(tài)考慮，也不可能再大量占用土地。但佛山市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然離不開(kāi)一定規(guī)模的土地作為支撐。按照近幾年佛山市GDP增長(zhǎng)與新增建設(shè)用地消耗平均水平估算，平均每年需增加建設(shè)用地1.8萬(wàn)畝～2萬(wàn)畝，而根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)10年全市年均新增用地僅7200畝，新增建設(shè)用地有限供給與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)土地的強(qiáng)大需求之間的矛盾日益尖銳。要推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)新的歷史跨越，必須打破這個(gè)僵局。

與此同時(shí)，經(jīng)過(guò)廣泛和深入調(diào)研，佛山市尚有舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居25.3萬(wàn)畝，相當(dāng)于全市20多年的新增建設(shè)用地指標(biāo)。這25.3萬(wàn)畝的“三舊”用地利用率低下、布局結(jié)構(gòu)混亂，二次開(kāi)發(fā)的空間十分廣闊，用佛山市干部群眾的話來(lái)說(shuō)，“不是沒(méi)地用，而是沒(méi)用好”。而且，“三舊”用地上多是高污染、高能耗、技術(shù)含量低的企業(yè)，部分老城區(qū)和城中村由于基礎(chǔ)設(shè)施配套不足，已經(jīng)成為“黃賭毒”和“臟亂差”的滋生地，嚴(yán)重影響了居民的生活質(zhì)量。這種狀況如果不及時(shí)改變，不僅土地利用結(jié)構(gòu)得不到優(yōu)化，土地利用效率得不到提高，而且優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧也將成為一句空話。因此，佛山市委、市政府決定以“三舊”改造作為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的突破口和切入點(diǎn)。通過(guò)“三舊”改造，做好盤(pán)活存量建設(shè)用地的文章，不僅可以有效解決發(fā)展用地不足、優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)、提高用地效率的問(wèn)題，還可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)、城市功能的轉(zhuǎn)型、城鄉(xiāng)環(huán)境的改善和城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展。

于是從2007年6月開(kāi)始，“三舊”改造工程如火如荼、轟轟烈烈地在佛山市展開(kāi)，一幅“現(xiàn)代制造基地、產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心、嶺南文化名城、美麗富裕家園”的美麗畫(huà)卷逐步呈現(xiàn)在佛山人民面前。

二、“三舊”改造的主要做法

佛山市“三舊”改造面積之大、涉及面之廣、利益關(guān)系之復(fù)雜前所未有，但佛山市廣大干部群眾迎難而上，既用足用好各項(xiàng)政策，又結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，先行先試，大膽探索，勇于創(chuàng)新，摸索出了一條切實(shí)可行的道路，再次體現(xiàn)出佛山人民的首創(chuàng)精神。

（一）結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，采用多種改造模式

根據(jù)改造主體的不同，大致分為： 1． 權(quán)利人主動(dòng)自行改造

一是舊城鎮(zhèn)改造范圍內(nèi)，在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃的前提下，鼓勵(lì)原土地使用權(quán)人自行進(jìn)行改造，或者由各宗地的使用權(quán)人共同成立項(xiàng)目公司聯(lián)合自行改造。涉及的劃撥土地使用權(quán)和改變土地用途（包括經(jīng)營(yíng)性用途）以及延長(zhǎng)土地使用年限可免土地收購(gòu)儲(chǔ)備和公開(kāi)交易，采取協(xié)議出讓方式出讓?zhuān)船F(xiàn)行規(guī)定繳納土地出讓金。

二是屬于“三舊”改造和節(jié)能減排項(xiàng)目的舊廠房在符合規(guī)劃前提下改為經(jīng)營(yíng)性用途的，原用地單位可向區(qū)“三舊”改造辦提出自行改造申請(qǐng)，改造的相關(guān)規(guī)定和辦理程序參照上述自行改造的規(guī)定執(zhí)行。

三是土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍外的舊村莊改造，在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，除屬于應(yīng)當(dāng)依法征收的外，也可由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者用地單位在建新拆舊的前提下，依照規(guī)劃自行組織實(shí)施改造。2．市場(chǎng)主體收購(gòu)集中改造

在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃的前提下，市場(chǎng)主體與其他土地權(quán)利人協(xié)商簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，只要落實(shí)相關(guān)補(bǔ)償安置措施，可在自行收購(gòu)改造范圍內(nèi)的多宗地塊及地上房屋建筑后，申請(qǐng)對(duì)收購(gòu)的地塊取得拆遷許可后進(jìn)行集中改造。區(qū)以上國(guó)土資源部門(mén)根據(jù)收購(gòu)人的申請(qǐng)，將分散的土地歸宗，為收購(gòu)人辦理土地變更登記手續(xù)。收購(gòu)改造范圍內(nèi)的多宗地塊涉及出讓年限不一致的，統(tǒng)一出讓年限，涉及補(bǔ)交地價(jià)款的按規(guī)定辦理。3．政府主導(dǎo)改造

一是為了城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建需要使用土地的，由政府依法征收或者收回、收購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)之后，納入土地儲(chǔ)備。土地前期開(kāi)發(fā)要引入市場(chǎng)機(jī)制，按照有關(guān)規(guī)定，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選擇實(shí)施單位。經(jīng)過(guò)前期開(kāi)發(fā)的土地，依法由市、縣人民政府國(guó)土資源部門(mén)統(tǒng)一組織出讓。

二是針對(duì)個(gè)別涉及主體多、拆遷難度大、改造工作十分復(fù)雜的大型項(xiàng)目，采取“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場(chǎng)運(yùn)作”的改造方式，由政府先行征收土地使用權(quán)再出讓?zhuān)?zhēng)做到和諧拆遷，打破以往的單體翻建、小修小補(bǔ)的舊城改造模式。

（二）完善制度建設(shè)，構(gòu)建政策保障體系

佛山市針對(duì)“三舊”改造中存在的突出問(wèn)題，本著有利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的原則，利用先行先試的優(yōu)勢(shì)，在認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，制定了一系列政策措施，健全了政策體系，有力地保證了“三舊”改造工作順利進(jìn)行。1．土地產(chǎn)權(quán)政策

一是允許土地置換。為滿足“三舊”改造需要，允許在符合土地利用總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下，通過(guò)土地位置調(diào)換等方式調(diào)整使用原有存量建設(shè)用地。集體建設(shè)用地與集體建設(shè)用地之間、集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地之間、國(guó)有建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地之間的土地均可置換。當(dāng)事人置換土地須經(jīng)縣級(jí)以上國(guó)土資源部門(mén)批準(zhǔn)并辦理相應(yīng)的土地變更登記手續(xù)。

二是允許集體建設(shè)用地直接轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地。納入開(kāi)發(fā)利用規(guī)劃的具有合法用地手續(xù)的集體建設(shè)用地，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)且符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的，土地權(quán)屬清楚、無(wú)爭(zhēng)議的，農(nóng)村集體可向所在地縣級(jí)以上國(guó)土資源管理部門(mén)申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地。對(duì)申請(qǐng)的宗地，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員全部同意轉(zhuǎn)為國(guó)有的，縣級(jí)以上國(guó)土資源管理部門(mén)可以直接登記為國(guó)有建設(shè)用地。

三是開(kāi)展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)?！叭f”改造中涉及的拆舊騰挪的合法用地，確能實(shí)現(xiàn)復(fù)耕的，可根據(jù)國(guó)土資源部的相關(guān)規(guī)定，納入城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)，由省級(jí)國(guó)土資源部門(mén)根據(jù)各市（縣）的情況安排周轉(zhuǎn)指標(biāo)。周轉(zhuǎn)指標(biāo)的使用和管理按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定辦理。

2．土地供應(yīng)政策

一是公開(kāi)出讓。對(duì)政府依法征收或者收回、收購(gòu)存量建設(shè)用地后改造的經(jīng)營(yíng)性用地，必須通過(guò)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式統(tǒng)一公開(kāi)供應(yīng)。農(nóng)民集體存量建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用，用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的，必須轉(zhuǎn)為國(guó)有土地并按規(guī)定一次性繳納全部土地出讓金；該房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)讓時(shí)（包括聯(lián)建合建、入股參股），按規(guī)定公開(kāi)交易。

二是協(xié)議出讓。土地使用權(quán)人自行或者聯(lián)合成立項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)利用存量建設(shè)用地，或者市場(chǎng)主體自行收購(gòu)后進(jìn)行集中開(kāi)發(fā)利用 的，涉及劃撥土地使用權(quán)和改變土地用途（包括經(jīng)營(yíng)性用途）以及延長(zhǎng)土地使用年限的可免于土地收購(gòu)儲(chǔ)備和公開(kāi)交易，可以采取協(xié)議出讓方式出讓。農(nóng)村集體自行出資開(kāi)發(fā)其名下的建設(shè)用地，或其名下的建設(shè)用地過(guò)戶到該集體全資擁有的項(xiàng)目公司名下時(shí)，可免公開(kāi)交易。

三是劃撥供應(yīng)。農(nóng)民集體使用的集體建設(shè)用地或國(guó)有建設(shè)用地（留用地），在符合城市規(guī)劃和土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的前提下，農(nóng)民集體可按城市規(guī)劃用途自行開(kāi)發(fā)使用，且可以采用劃撥方式供地。集體建設(shè)用地依法改變用途且土地使用權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的，只要土地使用人與土地所有人一致，也享受本規(guī)定的優(yōu)惠政策。

四是加強(qiáng)土地供應(yīng)與產(chǎn)業(yè)、財(cái)政等相關(guān)政策的協(xié)調(diào)配合。絕對(duì)不向“兩高一資”、產(chǎn)能過(guò)剩和重復(fù)建設(shè)項(xiàng)目供地，嚴(yán)格控制新上項(xiàng)目供地，確保在建項(xiàng)目、重點(diǎn)項(xiàng)目和民生項(xiàng)目用地，優(yōu)先保障戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和低碳產(chǎn)業(yè)的用地需求；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。在供應(yīng)計(jì)劃中要確保保障性住房用地，提高中低價(jià)位、中小套型、普通商品房建設(shè)用地的比例，嚴(yán)格限制低密度、大套型住宅的用地。3．土地流轉(zhuǎn)政策

一是舊城鎮(zhèn)、舊廠房改造涉及的留用地屬國(guó)有的，如果土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移（屬原土地使用者自行改造），可免土地公開(kāi)交易。否則按土地公開(kāi)交易的規(guī)定辦理。

二是舊廠房改造涉及的農(nóng)村集體建設(shè)用地，發(fā)生出租、出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等流轉(zhuǎn)符合《廣東省農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的，按流轉(zhuǎn)有關(guān)辦法處理。改造涉及的農(nóng)村集體建設(shè)用地如需改為經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，需按規(guī)定辦理土地轉(zhuǎn)國(guó)有手續(xù)。

三是土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的舊村莊改造，在農(nóng)村集體自愿提出申請(qǐng)和村民（代表）大會(huì)表決百分之百同意的前提下，不需要辦理征收手續(xù)，可以直接登記為國(guó)有建設(shè)用地，以縮短報(bào)批時(shí)間和節(jié)約大量人、財(cái)、物成本。4．土地收益分配和財(cái)政扶持政策

一是最大限度地保障農(nóng)民利益。農(nóng)村集體將國(guó)有留用地或集體轉(zhuǎn)為國(guó)有的土地自行開(kāi)發(fā)或通過(guò)招商引資合作開(kāi)發(fā)而發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，土地出讓金在扣除按規(guī)定計(jì)提的專(zhuān)項(xiàng)資金后，余額最高不超過(guò)60％，按有關(guān)規(guī)定由財(cái)政列支，專(zhuān)項(xiàng)用于包括保證被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出、補(bǔ)助被征地農(nóng)村居民社會(huì)保障支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出等；通過(guò)征收農(nóng)村集體建設(shè)用地實(shí)施舊村莊改造進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的，土地出讓純收益可按最高不超過(guò)60%的比例返撥給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。農(nóng)村集體性質(zhì)的土地，只要土地使用者與土地所有者一致，或國(guó)有性質(zhì)的留用地使用者是被征地前的土地所有者，在符合城市規(guī)劃的前提下，土地可按城市規(guī)劃用途開(kāi)發(fā)使用，政府不收取改變用途的土地出讓金。

二是鼓勵(lì)利用社會(huì)資金開(kāi)展“三舊”改造。政府組織實(shí)施的“三舊”改造項(xiàng)目，在拆遷階段可通過(guò)招標(biāo)方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作，拆遷費(fèi)用和合理利潤(rùn)可以作為收（征）地（拆遷）補(bǔ)償成本從土地出讓收入中支付；也可在確定開(kāi)發(fā)建設(shè)的前提下，由政府將拆遷及擬改造土地的使用權(quán)一并通過(guò)公開(kāi)交易方式確定土地使用權(quán)人。

三是支持產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)。凡引入的項(xiàng)目符合重點(diǎn)扶持發(fā)展行業(yè)的，可享受相應(yīng)的扶持政策。如對(duì)于高科技企業(yè)、環(huán)保型企業(yè)、文化創(chuàng)意企業(yè)等產(chǎn)業(yè)，可以給予減免企業(yè)所有稅的優(yōu)惠。鼓勵(lì)城市規(guī)劃城區(qū)內(nèi)效益差、能耗高、污染大的企業(yè)搬遷。搬遷企業(yè)用地的土地出讓純收益可安排部分專(zhuān)項(xiàng)支持企業(yè)發(fā)展。

四是鼓勵(lì)節(jié)約集約用地。工業(yè)用地在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、改造后不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款。在符合相關(guān)規(guī)劃前提的下，經(jīng)政府批準(zhǔn)，企業(yè)在原廠房?jī)?nèi)設(shè)立區(qū)域總部、研發(fā)中心、科研機(jī)構(gòu)以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)和動(dòng)漫制作產(chǎn)業(yè)，不視為改變土地用途。

五是支持公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。對(duì)“三舊”改造涉及的城市（城鎮(zhèn)）公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，應(yīng)從土地出讓金中安排相應(yīng)的項(xiàng)目資金予以支持。屬政府產(chǎn)權(quán)的公共建筑面積，不參加容積率計(jì)算，不收取土地出讓金。

5．解決歷史遺留土地問(wèn)題的政策 據(jù)統(tǒng)計(jì)，佛山市“三舊”用地中，沒(méi)有合法批文的約5.1萬(wàn)畝（其中符合土地利用總體規(guī)劃的約4萬(wàn)畝）。對(duì)這些“三舊”用地，如按現(xiàn)行法律政策完善征收手續(xù)，不僅成本高、過(guò)程繁瑣，且極易引起新的利益糾葛，影響“三舊”改造積極性。為妥善解決這一問(wèn)題，佛山市按照尊重歷史、合理可行的原則，推出了一系列妥善解決歷史遺留問(wèn)題的政策。

一是根據(jù)不同的歷史階段和實(shí)際情況，采取相應(yīng)的處理（處罰）措施。用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前，依照原國(guó)家土地管理局1995年3月11日發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》進(jìn)行確權(quán)，經(jīng)公告無(wú)異議后直接辦理建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù)；用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間，用地時(shí)已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議，且未因征地補(bǔ)償安置等問(wèn)題引發(fā)糾紛，迄今被征地農(nóng)民無(wú)不同意見(jiàn)的，依照1988年修訂的《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)規(guī)定，落實(shí)處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀完善征收手續(xù)；用地行為發(fā)生在1999年1月1日至2007年6月30日之間，按照1998年修訂、2004年修正的《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)規(guī)定，落實(shí)處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀完善征收手續(xù)，凡用地行為發(fā)生時(shí)法律和政策沒(méi)有要求聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地的，在提供有關(guān)歷史用地協(xié)議或被征地農(nóng)村集體同意的前提下，無(wú)需聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地。

二是完善了各類(lèi)用地手續(xù)的處罰標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)“三舊”改造中涉及的各類(lèi)歷史用地，禪城、南海、順德區(qū)處罰標(biāo)準(zhǔn)為每平方米不低于5元，三水、高明區(qū)每平方米不低于3元。

三是明確了完善各類(lèi)歷史用地手續(xù)的時(shí)限。為防止“借機(jī)搭車(chē)”現(xiàn)象，佛山市規(guī)定完善“三舊”改造中涉及的各類(lèi)歷史用地手續(xù)工作應(yīng)當(dāng)在2012年完成。2007年6月30日之后發(fā)生的違法用地不適用上述辦法。

（三）抓好基礎(chǔ)工作，夯實(shí)基本運(yùn)營(yíng)平臺(tái)

為確保各項(xiàng)政策落到實(shí)處，確保“三舊”改造的順利實(shí)施，佛山市不斷夯實(shí)各項(xiàng)基礎(chǔ)工作，為改造工作提供了有力支撐。主要做法有：

1．嚴(yán)控范圍，摸清家底

一是合理確定改造范圍。佛山市在“三舊”改造范圍的確定上，緊緊圍繞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)、城市形象提升和功能完善、城鄉(xiāng)人居環(huán)境改善、社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)等戰(zhàn)略部署，以有利于進(jìn)一步提高土地節(jié)約集約利用水平和產(chǎn)出效益為前提，并嚴(yán)格遵循土地利用總體規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃、“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃和城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及環(huán)境保護(hù)要求，將城中村、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類(lèi)、淘汰類(lèi)產(chǎn)業(yè)的原廠房用地等十一類(lèi)用地納入了改造范圍。

二是開(kāi)展全面調(diào)查摸底工作。通過(guò)調(diào)查，摸清“三舊”用地的地類(lèi)和權(quán)屬狀況，做好“三舊”用地的確權(quán)登記工作，為規(guī)范運(yùn)行和保障權(quán)益打好基礎(chǔ)。在對(duì)“三舊”用地充分調(diào)查，合理確定改造范圍的基礎(chǔ)上，將每宗“三舊”用地在土地利用現(xiàn)狀圖和土地利用總體規(guī)劃圖上進(jìn)行標(biāo)注，并建立了“三舊”改造項(xiàng)目庫(kù)檔案，從而實(shí)現(xiàn)以圖管地、加強(qiáng)監(jiān)督。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，佛山市25.3萬(wàn)畝“三舊”用地中，舊廠房約17萬(wàn)畝，舊村居約5.3萬(wàn)畝，舊城鎮(zhèn)約3萬(wàn)畝。2．統(tǒng)籌規(guī)劃，有序推進(jìn)

一是編制統(tǒng)一規(guī)劃。佛山市根據(jù)“三舊”改造工作總體要求和原則，編制了《佛山市“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃（2009-2020）》。該規(guī)劃與新一輪土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相銜接，充分考慮經(jīng)濟(jì)功能和其他社會(huì)服務(wù)功能的協(xié)調(diào)，努力促進(jìn)生產(chǎn)條件和生活環(huán)境同步改善，改造建設(shè)與歷史名鎮(zhèn)、名村、文物保護(hù)同步實(shí)施，城市建設(shè)和居民綜合素質(zhì)同步提升等。根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)和所屬的區(qū)位，確立了舊城鎮(zhèn)改造、舊村居改造、工礦廠企改造、生態(tài)環(huán)境改造、都市農(nóng)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)、主題文化公園建設(shè)等六種改造用途，對(duì)“三舊”項(xiàng)目進(jìn)行改造方向上的引導(dǎo)，推動(dòng)形成若干相對(duì)集聚的功能區(qū)，從改造目標(biāo)、改造原則、改造方向、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、開(kāi)發(fā)流程等方面進(jìn)行規(guī)劃指引，使“三舊”改造更具科學(xué)性、規(guī)范性和可行性。在改造過(guò)程中，特別強(qiáng)調(diào)環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能的原則，以有效推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和資源環(huán)境的全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。

二是編制配套規(guī)劃。佛山市要求縣、鎮(zhèn)政府根據(jù)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃認(rèn)真組織編制“三舊”改造地區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃和改造方案，同時(shí)編制年度計(jì)劃，以指導(dǎo)“三舊”工作的開(kāi)展。3．明確責(zé)任，強(qiáng)化監(jiān)管

“三舊”改造的相關(guān)政策來(lái)之不易，必須要規(guī)范執(zhí)行和嚴(yán)格監(jiān)督管理，規(guī)范運(yùn)作程序，既保障相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益，又要防止出現(xiàn)濫用權(quán)力等違法違規(guī)現(xiàn)象，使每一個(gè)改造項(xiàng)目都能通過(guò)審計(jì)、紀(jì)檢監(jiān)察和群眾的檢驗(yàn)。

一是明確責(zé)任，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各縣級(jí)以上人民政府對(duì)本地區(qū)的“三舊”改造工作負(fù)總責(zé)，規(guī)劃、國(guó)土資源、建設(shè)等部門(mén)各司其職，共同推動(dòng)“三舊”改造。

二是保證“三舊”改造合法運(yùn)行。改造前堅(jiān)決防止不屬于“三舊”改造范圍的用地借機(jī)利用改造政策辦理用地手續(xù)，防止弄虛作假；改造中必須嚴(yán)格依照規(guī)定辦理處罰、確權(quán)、征收、供地等手續(xù)，確保公開(kāi)、公平。對(duì)“三舊”改造過(guò)程中涉及國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)，必須依照相關(guān)規(guī)定應(yīng)收盡收，確保及時(shí)繳納入庫(kù)和按規(guī)定用途使用。各地政府應(yīng)對(duì)納入“三舊”改造范圍的用地手續(xù)相關(guān)材料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)，每年年底前對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的“三舊”改造工作進(jìn)行自查，確保相關(guān)政策不被濫用；將“三舊”改造項(xiàng)目審批納入電子監(jiān)察系統(tǒng)進(jìn)行管理，并作重點(diǎn)標(biāo)注，以便監(jiān)察機(jī)關(guān)嚴(yán)格監(jiān)督。

三是加大監(jiān)察監(jiān)督力度。由紀(jì)檢監(jiān)察、檢察院等部門(mén)制定加強(qiáng)對(duì)改造的重要環(huán)節(jié)相關(guān)監(jiān)督制度，對(duì)相關(guān)職能部門(mén)履行職責(zé)情況進(jìn)行全程監(jiān)督和定期檢查，依法保障建設(shè)單位、居民和其他利害關(guān)系人的合法權(quán)益。凡有違法違紀(jì)行為的，由監(jiān)察機(jī)關(guān)依照有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅查處。

三、“三舊”改造的主要成效

佛山市啟動(dòng)“三舊”改造工程，原本只是為了解決工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加速發(fā)展帶來(lái)的用地指標(biāo)緊張的問(wèn)題，但隨著“三舊”改造工作的不斷深入，土地政策在調(diào)控經(jīng)濟(jì)中的作用逐漸凸顯，土地利用結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化帶動(dòng)了產(chǎn)業(yè)升級(jí)和結(jié)構(gòu)調(diào)整，土地利用方式的轉(zhuǎn)變帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，逐漸形成“經(jīng)濟(jì)社會(huì)統(tǒng)籌發(fā)展、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、人與自然統(tǒng)籌發(fā)展、區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展、國(guó)內(nèi)發(fā)展與對(duì)外開(kāi)放統(tǒng)籌發(fā)展”的和諧局面，步入了科學(xué)發(fā)展的軌道。

（一）通過(guò)轉(zhuǎn)變土地利用方式和管理方式，有效促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)統(tǒng)籌發(fā)展

1．有力促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變

佛山市通過(guò)“三舊”改造改變了依靠外延擴(kuò)張?jiān)黾咏ㄔO(shè)用地的城市發(fā)展老路，走出了一條內(nèi)涵挖潛式發(fā)展的新路子。

一是促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。通過(guò)“三舊”改造，2008年每平方公里建設(shè)用地第二三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到3.33億元，比2007年增加近20％。其中，屬于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的“三舊”改造項(xiàng)目有205個(gè)，占總量的23.6％。那些規(guī)模小、效益差、能耗大的企業(yè)逐漸被低能耗、低污染、高附加值的優(yōu)質(zhì)大項(xiàng)目所代替。

二是拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)。據(jù)初步估算，佛山市“三舊”改造項(xiàng)目總投資約為6000億元，預(yù)計(jì)可帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值達(dá)1萬(wàn)億元～1.2萬(wàn)億元，明顯帶動(dòng)了建筑、建材、冶金、輕工、化工、機(jī)械、能源等10多個(gè)行業(yè)、40多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)擴(kuò)大和拉動(dòng)內(nèi)需起到了“四兩撥千斤”的作用。2．推動(dòng)了社會(huì)發(fā)展和民生改善

一是擴(kuò)大了就業(yè)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，佛山市“三舊”改造后將增加就業(yè)崗位17.1萬(wàn)個(gè)。如南海區(qū)天安數(shù)碼城項(xiàng)目可容納科技型中小企業(yè)500家，提供就業(yè)崗位兩萬(wàn)個(gè)。天富來(lái)工業(yè)城新建廠房可容納23家中型企業(yè)或700家小型企業(yè)，為8萬(wàn)人提供就業(yè)機(jī)會(huì)。隨著就業(yè)崗位的增加，居民的收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，生活水平不斷提高。

二是改善了市政設(shè)施?！叭f”改造明顯改善了部分居民的居住條件、生活設(shè)施、道路交通和生態(tài)環(huán)境，鏟除了老城區(qū)、城中村“臟亂差”、“黃賭毒”滋生的土壤，大大改善了社會(huì)治安環(huán)境。按《“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》，佛山市“三舊”改造完成后，將新增基礎(chǔ)設(shè)施用地面積4200萬(wàn)平方米，極大改善城鄉(xiāng)面貌和人居環(huán)境，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

三是促進(jìn)了文化建設(shè)。在“三舊”改造中，具有佛山特色的文化設(shè)施和文物遺產(chǎn)得到了妥善的保護(hù)和利用。如，佛山市禪城區(qū)祖廟—東華里片區(qū)改造項(xiàng)目，在對(duì)大片的危舊、殘破的平房進(jìn)行拆除改造的同時(shí)，重點(diǎn)保護(hù)20多處文物保護(hù)建筑和有歷史價(jià)值及傳統(tǒng)風(fēng)貌的建筑和街巷，使現(xiàn)代化氣息與嶺南歷史文化氣息得到有效融合。同時(shí)，加強(qiáng)了城市文化建設(shè)，發(fā)揚(yáng)了佛山的文化傳統(tǒng)，“三舊”改造項(xiàng)目中文化創(chuàng)意項(xiàng)目達(dá)到21個(gè)。

通過(guò)“三舊”改造，形成了經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定、文化繁榮、居民安居樂(lè)業(yè)的和諧景象，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的統(tǒng)籌發(fā)展。

（二）通過(guò)優(yōu)化城鄉(xiāng)土地利用結(jié)構(gòu)和空間布局，有效促進(jìn)了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展

佛山市在推進(jìn)“三舊”改造過(guò)程中，堅(jiān)決貫徹落實(shí)“兩條腿走路”的方針，為徹底改變“工重農(nóng)輕、城富農(nóng)貧”的局面，著力加大了對(duì)舊村居的改造力度。

一是大力推進(jìn)城中村改造。佛山市舊村居改造項(xiàng)目中城中村改造始終是塊兒難啃的骨頭。但佛山市抓住“三舊”改造有利時(shí)機(jī)，將城中村納入舊城鎮(zhèn)改造范圍，與城市發(fā)展布局和功能統(tǒng)籌相協(xié)調(diào)，積極引入市場(chǎng)機(jī)制和社會(huì)資金進(jìn)行改造，取得重要進(jìn)展。在佛山市城中村改造項(xiàng)目中，禪城區(qū)石頭村濱海御庭項(xiàng)目最具有代表性，該項(xiàng)目由村集體以土地入股、引入開(kāi)發(fā)商聯(lián)合改造開(kāi)發(fā)，不花政府、村集體和農(nóng)民一分錢(qián)，就解決了舊村改造中的“拆舊”和“建新”兩大難題，將原來(lái)臟亂差的城中村改造成了居住條件完善、公共服務(wù)設(shè)施配套、人居環(huán)境優(yōu)美的城市宜居社區(qū)。

二是全面推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。2007年，佛山市政府專(zhuān)門(mén)安排1.2億元財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)資金用于支持補(bǔ)助首批122個(gè)舊村居改造示范村建設(shè)。2009年，啟動(dòng)“三舊”改造“雙百”計(jì)劃和“六通”工程，有力助推了新農(nóng)村建設(shè)步伐。一方面，加速推進(jìn)了城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一體化和城鄉(xiāng)公共服務(wù)一體化。目前，佛山市農(nóng)村電網(wǎng)、電視、電話、信息網(wǎng)絡(luò)、郵電通達(dá)率均實(shí)現(xiàn)100％，自來(lái)水普及率達(dá)96.91％，行政村道路硬底化和公交通達(dá)率均實(shí)現(xiàn)100％，2010年年底前自然村公交通達(dá)率實(shí)現(xiàn)70％。2011年年底前實(shí)現(xiàn)農(nóng)村社區(qū)建設(shè)全覆蓋，實(shí)現(xiàn)“一站式”窗口服務(wù)?！罢?fù)Q房”建設(shè)進(jìn)度加快，試點(diǎn)村（居）由原來(lái)的5個(gè)已擴(kuò)大到20個(gè)。另一方面，土地開(kāi)發(fā)整治力度加大，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平提高。三水區(qū)樂(lè)平鎮(zhèn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)改造項(xiàng)目，通過(guò)整合36個(gè)分散的自然村，集中建設(shè)安置區(qū)，騰出750畝耕地用于農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)，將建設(shè)多功能現(xiàn)代化生態(tài)農(nóng)業(yè)示范園。

三是促進(jìn)了農(nóng)民增收致富。通過(guò)“三舊”改造，實(shí)現(xiàn)“以城帶鄉(xiāng)，以工補(bǔ)農(nóng)”，促進(jìn)了農(nóng)民穩(wěn)定增收。南海區(qū)夏西村“紫金城”項(xiàng)目，每年租金收入360萬(wàn)元，5年后遞增20％，村集體收入因此增加20％左右；佛山國(guó)際家居博覽城項(xiàng)目，村集體每年獲得的土地租金超4000萬(wàn)元，比改造前整整提高5倍多，與此同時(shí)，酒店、旅游、商貿(mào)、會(huì)展、娛樂(lè)、餐飲等上下游產(chǎn)業(yè)集聚給村集體和村民帶來(lái)了豐厚的經(jīng)濟(jì)收益。2009年，佛山市城市居民收入增長(zhǎng)率為9.8％，人均可支配收入超2.4萬(wàn)元，而農(nóng)村居民收入增長(zhǎng)率則達(dá)10.8％，人均純收入超1萬(wàn)元，農(nóng)村居民收入的增長(zhǎng)幅度首次超過(guò)城鎮(zhèn)居民，城鄉(xiāng)居民收入差距不斷縮小。2010年，佛山市結(jié)合“三舊”改造出臺(tái)了村民收入倍增計(jì)劃，今后農(nóng)民增收將得到更好的保障。

通過(guò)“三舊”改造，佛山市徹底打破城鄉(xiāng)分割的二元結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃，共享城鄉(xiāng)資源，縮小城鄉(xiāng)差距”，形成了城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化新格局。

（三）通過(guò)增加“環(huán)境保護(hù)用地”供應(yīng)，有效促進(jìn)了人與自然的和諧統(tǒng)籌發(fā)展

佛山市在推進(jìn)“三舊”改造過(guò)程中，從資源能源相對(duì)不足、生態(tài)環(huán)境承載能力較弱的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，大力倡導(dǎo)節(jié)能減排，積極發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，全面建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)，走出了一條人與自然和諧共處、統(tǒng)籌發(fā)展的新路子。一是加大節(jié)約集約用地力度，切實(shí)提高土地利用率。據(jù)統(tǒng)計(jì)，佛山市已經(jīng)完成和正在改造的項(xiàng)目，改造前占地約3萬(wàn)畝，建筑面積為1600萬(wàn)平方米，平均容積率約0.8；改造后建筑面積增加2399萬(wàn)平方米，平均容積率提高到約2.0；每平方公里建設(shè)用地產(chǎn)出GDP從2007年的2.84億元提高到2009年的3.76億元，增長(zhǎng)了32.3％。與2007年相比，2009年每?jī)|元GDP消耗土地減少8.6公頃，下降24.4％。

二是加大環(huán)境改善力度。按《“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》，佛山市“三舊”改造完成后，將新增公共綠地面積837萬(wàn)平方米、區(qū)域綠地面積858萬(wàn)平方米，新增基礎(chǔ)設(shè)施用地面積4200萬(wàn)平方米，將極大改善城鄉(xiāng)面貌和人居環(huán)境，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。全市已完成改造項(xiàng)目中，49個(gè)是改善生活環(huán)境項(xiàng)目，預(yù)計(jì)建設(shè)居民住宅608萬(wàn)平方米，新增公共設(shè)施用地和城市綠地139萬(wàn)平方米；已完成的改造項(xiàng)目，改造前平均建筑密度約60％，而改造后降低到約35％，城市空間布局和人居環(huán)境得到進(jìn)一步優(yōu)化。

三是加強(qiáng)生態(tài)建設(shè)。佛山市在推進(jìn)“三舊”改造過(guò)程中，以節(jié)能減排治污為突破口，加快了生態(tài)宜居型城市的建設(shè)步伐。2009年以來(lái)，南海區(qū)關(guān)停了近400家陶瓷、玻璃、印染、小熔鑄等污染企業(yè)，確保全年有326天空氣質(zhì)量為“優(yōu)良”。同時(shí)，全市先后投入10多億元對(duì)轄區(qū)內(nèi)610公里的河涌進(jìn)行整治，完成167.2公里污水配套管網(wǎng)建設(shè)，新建39個(gè)生活污水處理項(xiàng)目，每天集中處理50萬(wàn)噸污水。三水區(qū)西南涌改造項(xiàng)目，對(duì)河涌?jī)砂?0多家污染企業(yè)、200多戶零散居民所涉及1000多畝土地進(jìn)行拆遷改造，建起了占地25萬(wàn)平方米的沿江公園。河涌?jī)砂墩胃脑?，不僅徹底改善兩岸居民生活環(huán)境，還大大提高了防洪、防澇能力，實(shí)現(xiàn)了“暴雨不澇、水清岸綠”的目標(biāo)。

通過(guò)“三舊”改造，打造了“青山、綠地、藍(lán)天、碧水”，實(shí)現(xiàn)了人與自然的和諧統(tǒng)籌發(fā)展。

（四）通過(guò)完善區(qū)域土地利用功能定位，有效促進(jìn)了區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展

佛山市在經(jīng)濟(jì)全球化和區(qū)域一體化的趨勢(shì)下，抓住珠三角城市協(xié)調(diào)發(fā)展和重組的有利時(shí)機(jī)，以“三舊”改造為載體，大力發(fā)展了區(qū)域經(jīng)濟(jì)。

一是明確發(fā)展目標(biāo)和城市定位。“三舊”改造，激活了土地的再次開(kāi)發(fā)利用，已成為佛山市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新動(dòng)力。在新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展大潮當(dāng)中，佛山市根據(jù)在珠三角區(qū)域中的地位和優(yōu)勢(shì)，提出要建成“現(xiàn)代制造基地、產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心、嶺南文化名城、美麗富裕家園”的發(fā)展目標(biāo)，并進(jìn)一步明確了“立足廣佛經(jīng)濟(jì)圈，承接港澳經(jīng)濟(jì)圈，融入珠三角經(jīng)濟(jì)一體化，發(fā)揮戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)功能優(yōu)勢(shì)”的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。2009年全國(guó)GDP排名前20位城市中，珠三角城市有廣州、深圳、佛山、東莞等4個(gè)，佛山排全國(guó)第11位，在GDP總量前20位城市中，佛山市GDP同比增長(zhǎng)率（13.5％）排第5位。面對(duì)金融危機(jī)的挑戰(zhàn)，珠三角城市仍實(shí)現(xiàn)了較快的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，究其原因，就是在廣東如火如荼開(kāi)展的“三舊”改造的驅(qū)動(dòng)下，區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化優(yōu)勢(shì)的集中體現(xiàn)。

二是完善產(chǎn)業(yè)功能分區(qū)，大力推進(jìn)組團(tuán)式發(fā)展。佛山市通過(guò)“三舊”改造，打破各鎮(zhèn)區(qū)原有行政區(qū)劃的局限，根據(jù)各自的特色和優(yōu)勢(shì)統(tǒng)籌規(guī)劃，優(yōu)化布局，整合資源，完善了產(chǎn)業(yè)功能分區(qū)。同時(shí)，以中心鎮(zhèn)、專(zhuān)業(yè)鎮(zhèn)為龍頭，大力推進(jìn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享、設(shè)施共建、環(huán)境共保的組團(tuán)式發(fā)展，統(tǒng)籌部署產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)和梯度轉(zhuǎn)移，積極培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。如，三水區(qū)西南組團(tuán)“三舊”改造項(xiàng)目由9個(gè)片區(qū)構(gòu)成，預(yù)計(jì)拆遷改造面積將達(dá)170萬(wàn)平方米，將改造成三水區(qū)的行政、商業(yè)、沿江公園和高檔商住區(qū)。通過(guò)組團(tuán)式發(fā)展，縮短了欠發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)與發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)的差距，促進(jìn)了佛山市各鎮(zhèn)區(qū)平衡、協(xié)調(diào)發(fā)展。

三是促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)集聚。佛山市通過(guò)“三舊”改造，一方面按照“調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)變”和“雙轉(zhuǎn)移一再造”戰(zhàn)略要求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，逐步淘汰或轉(zhuǎn)移劣勢(shì)產(chǎn)業(yè)，引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)改造項(xiàng)目，將“騰籠換鳥(niǎo)”和“筑巢引鳳”落到實(shí)處。截至2009年，佛山市實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的項(xiàng)目有240多個(gè)。另一方面，立足“做強(qiáng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，做優(yōu)高新產(chǎn)業(yè)，做精特色產(chǎn)業(yè)”，進(jìn)一步促進(jìn)以專(zhuān)業(yè)鎮(zhèn)為主要形態(tài)的產(chǎn)業(yè)集聚，有力助推了產(chǎn)業(yè)規(guī)模化發(fā)展。如，“三舊”改造，造就了“大瀝的鋁材、西樵的輕紡、鹽步的內(nèi)衣、樂(lè)同的家具、石灣南莊的陶瓷”等一系列國(guó)內(nèi)外知名的區(qū)域性品牌。禪城區(qū)率先引進(jìn)光電、新IT、互聯(lián)網(wǎng)、新能源等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，搶占新興產(chǎn)業(yè)制高點(diǎn)，在政府引領(lǐng)下，通過(guò)龍頭企業(yè)的帶動(dòng)，撬動(dòng)更多企業(yè)的參與熱情，完善新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，形成了真正的產(chǎn)業(yè)集聚。

通過(guò)“三舊”改造，將區(qū)域空間結(jié)構(gòu)調(diào)整與產(chǎn)業(yè)功能分區(qū)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)集聚有機(jī)結(jié)合，有效促進(jìn)了區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展。

（五）通過(guò)實(shí)施差別化土地供應(yīng)管理政策，有效促進(jìn)了國(guó)內(nèi)發(fā)展和對(duì)外開(kāi)放的統(tǒng)籌發(fā)展

佛山市通過(guò)“三舊”改造，統(tǒng)籌國(guó)內(nèi)發(fā)展和對(duì)外開(kāi)放，走上了內(nèi)外源經(jīng)濟(jì)“雙輪驅(qū)動(dòng)”比翼齊飛的科學(xué)發(fā)展之路。

一是夯實(shí)了內(nèi)外源經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ)和平臺(tái)。我國(guó)的外源型經(jīng)濟(jì)有近九成集中在珠三角地區(qū)，廣東作為改革開(kāi)放的橋頭堡和前沿陣地，30年來(lái)外源型經(jīng)濟(jì)一直是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的主力軍。隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)，土地資源供需矛盾日益尖銳，導(dǎo)致很多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市到了“有項(xiàng)目、無(wú)土地”的處境?！叭f”改造，作為新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)和發(fā)動(dòng)機(jī)，解決了內(nèi)外源經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展所需要的最重要的基本條件—土地。

二是提高了引進(jìn)外資的水平和質(zhì)量。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，外源型經(jīng)濟(jì)的高污染、高消耗、低產(chǎn)出等缺陷一一暴露，外源型經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展遇到了前所未有的困境。通過(guò)“三舊”改造，對(duì)外源型經(jīng)濟(jì)進(jìn)行一次全面徹底的洗牌和門(mén)戶清理，使外源型經(jīng)濟(jì)與土地調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策相銜接和協(xié)調(diào)，優(yōu)化外源型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，提高外源型經(jīng)濟(jì)的水平和質(zhì)量，真正實(shí)現(xiàn)由“招商引資”到“招商選資”的轉(zhuǎn)變。截至2009年，佛山市實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的項(xiàng)目有240多個(gè)，引進(jìn)了44家世界500強(qiáng)企業(yè)投資了84個(gè)項(xiàng)目。

三是做大做強(qiáng)內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)。相比珠三角其他地區(qū)，佛山市的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)十分發(fā)達(dá)，有助于貫徹落實(shí)“轉(zhuǎn)型只能依靠?jī)?nèi)源型經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展戰(zhàn)略。但經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)也面臨著“洗牌擇優(yōu)”和“做大做強(qiáng)，再上一個(gè)臺(tái)階”的問(wèn)題。佛山市從實(shí)際出發(fā)，及時(shí)提出“調(diào)整外源，力拓內(nèi)源”、“走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)并重，走出去為先”的戰(zhàn)略思想，并抓住“三舊”改造有利時(shí)機(jī)，進(jìn)一步拓展發(fā)展空間，優(yōu)化服務(wù)環(huán)境，加大扶持力度，切實(shí)做大做強(qiáng)內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)。近年來(lái)，佛山市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)得到蓬勃發(fā)展，截至2009年，佛山市引進(jìn)87家國(guó)內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)投資了149個(gè)改造項(xiàng)目。

四、“三舊”改造的主要亮點(diǎn)

佛山市“三舊”改造面積如此之大、涉及面如此之廣、利益關(guān)系如此之復(fù)雜，不僅未出現(xiàn)暴力拆遷、流血拆遷等現(xiàn)象，反而形成了“政府讓土地權(quán)利人改造”變?yōu)椤巴恋貦?quán)利人主動(dòng)要求改造”的和諧局面，至今未發(fā)生一起上訪事件，并且以此為突破口，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的科學(xué)發(fā)展，其根本原因突出反映在以下四個(gè)亮點(diǎn)：

（一）找準(zhǔn)了市場(chǎng)機(jī)制和政府職能的結(jié)合點(diǎn)

佛山市“三舊”改造取得成功的最關(guān)鍵因素，也是最大的亮點(diǎn)就是充分發(fā)揮了市場(chǎng)主體作用。

佛山市“三舊”改造模式主要有9種，其中5種是村集體自行開(kāi)發(fā)，自主改造、自主經(jīng)營(yíng)，多村聯(lián)合開(kāi)發(fā)，或以土地入股、引入開(kāi)發(fā)商聯(lián)合改造開(kāi)發(fā)的，充分保障了土地權(quán)利人的市場(chǎng)主體地位。市場(chǎng)主體能做的事，政府絕不插手。政府的職能就是制定政策，正確引導(dǎo)，提供政策保障；做好規(guī)劃編制，摸底調(diào)查，標(biāo)圖建庫(kù)，提供技術(shù)保障；以及做好各種協(xié)調(diào)工作。政府職能外的一切交由市場(chǎng)，一切按照市場(chǎng)規(guī)律辦事，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在配置資源中的基礎(chǔ)性作用，切實(shí)做到“有問(wèn)題，找市場(chǎng)，而不是找市長(zhǎng)”。因此，佛山市在“三舊”改造實(shí)踐中，將政府和市場(chǎng)這兩只有形之手和無(wú)形之手做到了完美的結(jié)合，將政府職能推動(dòng)和市場(chǎng)機(jī)制撬動(dòng)的雙重功效發(fā)揮到了極致，從而有效調(diào)動(dòng)了政府、農(nóng)民集體、相關(guān)權(quán)利人等的積極性，真正實(shí)現(xiàn)了多方共贏。

（二）找準(zhǔn)了利益分配的平衡點(diǎn)

佛山市“三舊”改造取得成功的最核心的因素，就是找準(zhǔn)了利益分配的平衡點(diǎn)。

在“三舊”改造中，佛山市始終堅(jiān)持以人為本，堅(jiān)決貫徹“統(tǒng)籌各方利益，群眾利益在首；實(shí)現(xiàn)多方共贏，民贏為先”的指導(dǎo)思想，切實(shí)將保障權(quán)益作為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，充分保障權(quán)利人的利益，特別是著重保護(hù)農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益，積極探索集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地的同地同價(jià)同權(quán)，鼓勵(lì)農(nóng)民用自己的土地權(quán)益參與城市化進(jìn)程，讓廣大人民群眾從“三舊”改造中分享到發(fā)展成果，真正實(shí)現(xiàn)由“讓利于民”到“還利于民”的重大轉(zhuǎn)變。如，兩個(gè)60％土地出讓收益返還的有關(guān)規(guī)定，充分保障了被征地集體和農(nóng)民的利益。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，雖然表面上看，土地出讓收入有所受損，但與“三舊”改造帶來(lái)的巨大的財(cái)政收入、工業(yè)產(chǎn)值、GDP，以及社會(huì)、生態(tài)等綜合效益相比，利遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于弊。由于能夠正確處理國(guó)家、集體、土地原使用權(quán)人及相關(guān)權(quán)利人、投資方和群眾利益的關(guān)系，找到了各方利益的平衡點(diǎn)，才能夠調(diào)動(dòng)起全社會(huì)的積極性，形成了多方共贏局面。

（三）找準(zhǔn)了土地政策參與宏觀調(diào)控的切入點(diǎn)

通過(guò)“三舊”改造，找到土地政策與宏觀調(diào)控之間的內(nèi)在規(guī)律，也是佛山“三舊”改造的一大亮點(diǎn)。

影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素很多，究竟從哪個(gè)因素入手，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，是擺在各級(jí)政府面前的重大課題。佛山市正確把握了“三舊”改造這一重大歷史機(jī)遇，把“三舊”改造作為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的突破口和切入點(diǎn)，有效發(fā)揮了土地政策在參與宏觀調(diào)控中的地位和作用。通過(guò)“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，明確了城市定位和發(fā)展目標(biāo)，完善了產(chǎn)業(yè)功能分區(qū)，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)積聚；通過(guò)實(shí)施差別化的土地供應(yīng)政策，把握產(chǎn)業(yè)政策投資方向，優(yōu)先保障符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展模式轉(zhuǎn)型要求的產(chǎn)業(yè)，嚴(yán)格限制高能耗、高排放、產(chǎn)能過(guò)剩和重復(fù)建設(shè)項(xiàng)目上馬。從而實(shí)現(xiàn)了以土地利用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，以土地利用方式的轉(zhuǎn)變帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，為進(jìn)一步完善以土地政策如何參與宏觀調(diào)控，做出了有益嘗試和大膽探索。

（四）找準(zhǔn)了政策支撐體系的創(chuàng)新點(diǎn)

以國(guó)土資源部與廣東省合作共建節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省建設(shè)為契機(jī)，充分利用先行先試的有利條件，本著“三個(gè)有利于”和“以人為本”的原則，大膽改革那些不適應(yīng)科學(xué)發(fā)展的制度和政策，也是佛山市“三舊改造”的一大亮點(diǎn)。

通過(guò)深入調(diào)查摸底，開(kāi)展試點(diǎn)探索，佛山市創(chuàng)新研究制定了包括存量建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)供應(yīng)、土地規(guī)劃計(jì)劃、土地確權(quán)登記、建設(shè)用地置換、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整激勵(lì)約束以及歷史遺留問(wèn)題處理等一系列政策，涉及了土地制度的方方面面，逐步形成了比較完整的“三舊”改造政策支撐體系。其中，有關(guān)土地供應(yīng)方式、土地流轉(zhuǎn)方式、土地確權(quán)方式、土地收益分配的一些政策規(guī)定，雖然突破了現(xiàn)行法律法規(guī)，但這些突破完全是佛山市為了全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持以人為本指導(dǎo)思想，切實(shí)把實(shí)現(xiàn)好、維護(hù)好、發(fā)展好最廣大人民的根本利益作為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，尊重人民主體地位，發(fā)揮人民首創(chuàng)精神，保障人民各項(xiàng)權(quán)益，走共同富裕道路，促進(jìn)人的全面發(fā)展，而進(jìn)行的有益探索。實(shí)踐證明，“三舊”改造的政策體系，有力地保證了“三舊”改造工作的順利進(jìn)行，充分體現(xiàn)了科學(xué)發(fā)展的本質(zhì)要求，使土地管理工作煥發(fā)出旺盛的生命力，也為進(jìn)一步完善土地制度提供了有益的參考和借鑒。

五、“三舊”改造的意義

佛山市“三舊”改造先行先試的成功經(jīng)驗(yàn)，不僅為其他城市推進(jìn)“三舊”改造趟出了一條探索之路，而且對(duì)全國(guó)特別是珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、膠東半島等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)開(kāi)展存量建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)提供了可借鑒的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。我們認(rèn)為，全面推進(jìn)存量建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)成熟，條件具備，勢(shì)在必行。

（一）全面推進(jìn)存量建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)是可持續(xù)發(fā)展的必然選擇

首先，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式難以為繼。土地資源是經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的最關(guān)鍵的要素之一。隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速推進(jìn)，城市規(guī)模正在無(wú)限制擴(kuò)張，土地資源供需矛盾日益突出，已成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)一步發(fā)展的最大瓶頸，粗放的、外延擴(kuò)張式的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式已難以為繼。據(jù)第二次全國(guó)土地調(diào)查成果顯示，部分發(fā)達(dá)地區(qū)的土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度為：廣東32.6％、浙江31.2％、江蘇26.6％；部分重點(diǎn)城市為：上海60.4％、北京45.6％、深圳45％、東莞43％、天津36.5％、佛山33％等。而如前所述，香港的土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度為21％，日本三大都市圈僅為16.4％。由此可見(jiàn)，我國(guó)重點(diǎn)城市土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度普遍已經(jīng)達(dá)到了生態(tài)環(huán)境所能承受的極限，不可能再大量占用土地。外延擴(kuò)張式的粗放型城市發(fā)展模式已進(jìn)入死胡同，必須要打破舊的思維定式，走出一條內(nèi)涵挖潛式的集約型城市發(fā)展道路，必須向存量要增量，向效率要空間。

其次，盤(pán)活存量建設(shè)用地潛力巨大。以廣東為例，全省“三舊”改造用地總面積高達(dá)175萬(wàn)畝，其中舊城鎮(zhèn)34萬(wàn)畝、舊廠房81萬(wàn)畝、舊村莊60萬(wàn)畝。據(jù)此初步估算，全國(guó)“三舊”改造用地總量將高達(dá)上千萬(wàn)畝。因此，低效存量建設(shè)用地挖潛空間十分巨大。可見(jiàn)，做好盤(pán)活存量建設(shè)用地的文章，不僅可以有效解決發(fā)展用地不足、優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)、提高用地效率的問(wèn)題，還可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)、城市功能的轉(zhuǎn)型、城鄉(xiāng)環(huán)境的改善和城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展。

再次，全面推進(jìn)存量建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)具備了條件。改革開(kāi)放30年來(lái)，一方面，我國(guó)經(jīng)濟(jì)得到長(zhǎng)足的進(jìn)步和發(fā)展，已經(jīng)具備了比較雄厚的資金實(shí)力，足以支持存量建設(shè)用地改造。同時(shí)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系得到逐步完善，與之相適應(yīng)，政府職能也在逐步轉(zhuǎn)變，為存量建設(shè)用地改造營(yíng)造了良好的外部環(huán)境。另一方面，隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)，我國(guó)土地供需矛盾日益突出，尤其是東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，正在面臨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化升級(jí)的新形勢(shì)，以及對(duì)城市進(jìn)行再開(kāi)發(fā)的現(xiàn)實(shí)需求。如果借鑒佛山市以及廣東其他試點(diǎn)城市的先行先試“三舊”改造實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，切實(shí)把握好市場(chǎng)機(jī)制與政府職能的有效結(jié)合、保障土地權(quán)利人利益等最關(guān)鍵的因素，按照“由點(diǎn)到面，由易到難”的原則在全國(guó)逐步推進(jìn)，是完全可行的。

（二）對(duì)全面推進(jìn)存量建設(shè)用地改造的建議 1．應(yīng)予明確的幾個(gè)問(wèn)題

全面推廣存量建設(shè)用地改造的時(shí)機(jī)雖已成熟，但為了規(guī)范各地的改造行為，還應(yīng)明確一些問(wèn)題：

一是普查全國(guó)存量建設(shè)用地的狀況。佛山市的經(jīng)驗(yàn)表明，開(kāi)展存量建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)，必須首先摸清存量建設(shè)用地的現(xiàn)狀。因此，應(yīng)結(jié)合第二次全國(guó)土地調(diào)查成果，在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)存量建設(shè)用地開(kāi)展一次全面的普查評(píng)價(jià)，做到摸清家底，同時(shí)做好存量建設(shè)用地的標(biāo)圖建庫(kù)等基礎(chǔ)性工作。

二是明確存量建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)的原則。從佛山市的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在全國(guó)開(kāi)展存量建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)，確立“統(tǒng)籌規(guī)劃，有序推進(jìn)；政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作；保障權(quán)益，多方共贏；因地制宜，分類(lèi)指導(dǎo)”的原則十分必要。統(tǒng)籌規(guī)劃能減少存量建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)的隨意性、盲目性；政府引導(dǎo)下的市場(chǎng)運(yùn)作既能最大限度地實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，又能確保存量建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)利用規(guī)范順利推進(jìn)；切實(shí)保障合法權(quán)益，能充分調(diào)動(dòng)各類(lèi)關(guān)系人的積極性，促進(jìn)多方共贏；因地制宜能保證各地按照本地的現(xiàn)實(shí)情況，科學(xué)合理制定存量建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用的規(guī)劃、計(jì)劃以及具體方案。三是完善存量建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)相關(guān)政策體系。包括存量建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)的方式、供地政策、流轉(zhuǎn)政策、利用政策等。

四是明確政府在存量建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)中的職責(zé)。應(yīng)建立目標(biāo)責(zé)任制，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)存量建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)利用的組織領(lǐng)導(dǎo)，努力形成各方面支持存量建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)利用的合力。同時(shí)加大監(jiān)察監(jiān)督力度，保障存量建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)工作合法運(yùn)行。2．對(duì)下一步工作的建議

為全面推進(jìn)存量建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)，建議黨中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)存量建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)利用的意見(jiàn)》。結(jié)合廣東省先行先試“三舊”改造實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及遇到的問(wèn)題和困難，本意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)明確提出存量建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)利用的指導(dǎo)思想、基本原則、總體目標(biāo)、相關(guān)政策和政府職責(zé)。特別是對(duì)于土地供應(yīng)方式、土地流轉(zhuǎn)方式、土地確權(quán)方式以及土地收益分配等方面突破現(xiàn)行法律法規(guī)的內(nèi)容，要予以明確的規(guī)定。同時(shí)，從立法的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮，不僅要加快修改《土地管理法》，待時(shí)機(jī)成熟時(shí)，還應(yīng)將地方切實(shí)可行的政策措施上升為法律，出臺(tái)《存量建設(shè)用地改造法》或《土地法》，以有效調(diào)整法律關(guān)系，解決公權(quán)和私權(quán)平衡等問(wèn)題。

（調(diào)研組成員：孫英輝、佟紹偉、蔡衛(wèi)華、盧靜、樸英、黃維維）

摘自《國(guó)土資源通訊》2011.04

第二篇：廣東省三舊改造

三舊改造

目錄

概述

三舊改造介紹

廣東三舊改造是指廣東省特有的改造模式，分別是“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”改造?！叭f”改造是國(guó)土資源部與廣東省開(kāi)展部省合作，推進(jìn)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省工作的重要措施。開(kāi)展“三舊”改造的項(xiàng)目，必須符合城市土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，納入“三舊”改造總體規(guī)劃、計(jì)劃，已納入省“三舊”改造監(jiān)管數(shù)據(jù)庫(kù)，需制訂改造方案，并且通過(guò)市（縣）人民政府的批準(zhǔn)。

三舊改造來(lái)源

三舊改造一詞來(lái)源于廣東，早在2008年7月,剛剛來(lái)廣東主政的汪洋就給廣東佛山出了一道考題:產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市轉(zhuǎn)型和環(huán)境再造,爭(zhēng)當(dāng)探索科學(xué)發(fā)展模式的排頭兵。領(lǐng)命出征的佛山祭出了“三舊改造”的大旗,并探索出為全省、全國(guó)矚目和贊譽(yù)的“三舊改造佛山模式”。1506創(chuàng)意城的驚艷亮相、祖廟東華里片區(qū)嶺南文化廣場(chǎng)的出現(xiàn)、禪城石頭村的變遷……無(wú)一不是“三舊改造”的典范。而今,“三舊改造”已經(jīng)上升為廣東全省的發(fā)展戰(zhàn)略。在前不久舉行的中共廣東省委全會(huì)上,汪洋就發(fā)出動(dòng)員令:到2012年,“三舊改造”將增加1000多億元投資和超過(guò)2000公頃建設(shè)用地。各地都要積極行動(dòng)起來(lái),不僅政府要投入,還要?jiǎng)?chuàng)新開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)方式,引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)入,掀起共建共享美好宜居城鄉(xiāng)的熱潮,確保一年見(jiàn)成效、三年大改觀,努力走出一條有廣東特色的“三舊”改造新路子,為全國(guó)“三舊”改造提供新鮮經(jīng)驗(yàn)。

2009年，隨著迎亞運(yùn)整飾工程在廣州火熱開(kāi)展，廣州市的“三舊改造”也進(jìn)入轟轟烈烈的開(kāi)展熱潮。對(duì)“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居”的改造已不僅僅限于建筑的外墻裝飾整修，還有從內(nèi)部經(jīng)營(yíng)、文化內(nèi)涵等多方面著手改造，為舊物業(yè)引入新內(nèi)容。在海珠區(qū)舊城改造中，廣州市環(huán)海集團(tuán)就為洪德路舊街區(qū)引入廣府文化與動(dòng)漫創(chuàng)意文化元素，打造中國(guó)第一條“騎樓下的動(dòng)漫街區(qū)”，以歐洲“昂格雷姆國(guó)際漫畫(huà)節(jié)”舉辦地意大利城市的創(chuàng)意模式與美國(guó)“小鎮(zhèn)大街”的商業(yè)形態(tài)為模板，把廣府最具嶺南特色的街道——“騎樓街”打造成為匯集動(dòng)漫原創(chuàng)、衍生品研發(fā)、游戲軟件開(kāi)發(fā)制作等多家企業(yè)，同時(shí)集聚產(chǎn)品的研發(fā)、制作、推廣、銷(xiāo)售、娛樂(lè)等多功能于一體的街區(qū)式動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園，為廣州舊城改造注入新的發(fā)展活力。

三舊改造特點(diǎn)

“三舊”改造是國(guó)土資源部給予廣東省的特殊政策。在粵府[2009]78號(hào)文中，“三舊”改造的實(shí)施意見(jiàn)對(duì)現(xiàn)行的國(guó)土資源政策有六大突破：一是簡(jiǎn)化了補(bǔ)辦征收手續(xù)；二是允許按現(xiàn)狀完善歷史用地手續(xù)；三是允許采用協(xié)議出讓供地；四是土地純收益允許返撥支持用地者開(kāi)展改造；五是農(nóng)村集體建設(shè)用地改為國(guó)有建設(shè)用地，可簡(jiǎn)化手續(xù)；六是邊角地、插花地、夾心地的處理有優(yōu)惠。由于是試行的特殊政策，因此在完善歷史用地手續(xù)方面，也只給了3年的時(shí)間，到2012年為止。

廣州模式

在城中村改造方面，將確定符合廣州實(shí)際的城中村改造規(guī)劃指引，用于指導(dǎo)具體各村改造方案的編制。目前這一指引正在編制中。

指引中確定了城中村改造的4種模式，這也將是未來(lái)廣州138條城中村改造可以套用的模式：

公開(kāi)出讓融資模式

一是公開(kāi)出讓融資實(shí)施全面改造，也被稱為獵德模式。

獵德村改造采取公開(kāi)出讓融資實(shí)施全面改造的模式，于2007年拍賣(mài)融資46億元啟動(dòng)改造。目前已經(jīng)基本建成新獵德村(安置區(qū))，由37棟高層住宅、一所九年制義務(wù)教育學(xué)校和一所幼兒園組成，總建設(shè)用地13.1萬(wàn)平方米，總建筑面積約68.7萬(wàn)平方米，集中遷建祠堂、整治河涌，延續(xù)歷史文脈。

自行改造、協(xié)議出讓融資模式

二是自行改造、協(xié)議出讓融資實(shí)施全面改造，例如林和村。

位于天河區(qū)廣東火車(chē)東站邊上的林和村，人口共約2416人，總用地面積為69470平方米，原有各類(lèi)房屋共計(jì)583棟。林和村采取自行改造，協(xié)議出讓融資的方式實(shí)施全面改造。目前房屋已全部拆平，計(jì)劃3年內(nèi)可建成回遷。

滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式

三是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)實(shí)施全面改造，例如花地村。

位于荔灣區(qū)芳村地區(qū)的花地村，位于白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈核心區(qū)域，村戶籍人口3366人，改造用地面積44.4公頃，建筑面積46.13萬(wàn)平方米?；ǖ卮宀扇　鞍岱e木”滾動(dòng)式的方式進(jìn)行全面改造，總投資約20億元?；ǖ卮宓谝黄诟脑祉?xiàng)目于2008年7月動(dòng)工，目前已經(jīng)基本完成，為第二期的改造安置提供騰挪空間。

環(huán)境建設(shè)帶動(dòng)綜合整治

四是人居環(huán)境建設(shè)帶動(dòng)綜合整治的改造，例如西塱裕安圍。

位于荔灣區(qū)芳村地區(qū)的裕安圍，是西塱村8個(gè)自然村之一，也是廣州起義的策源地。用地面積13.67公頃，現(xiàn)狀建筑面積11.84萬(wàn)平方米，公共服務(wù)設(shè)施較為完善。裕安圍采用綜合整治方式進(jìn)行改造，改造保留6.34萬(wàn)平方米的原有建筑，打通消防通道、富余地塊建設(shè)舊村改造安置房、改善居住環(huán)境。改造后總建筑面積為18.40萬(wàn)平方米，改造總投入約2.5億元。

佛山模式

佛山舊城改造（指國(guó)有土地上房屋的改造）的改造模式主要分政府主導(dǎo)和土地權(quán)屬人自行改造兩種模式。其中，政府主導(dǎo)模式主要是指政府根據(jù)規(guī)劃的需要，對(duì)片區(qū)進(jìn)行連片改造整體開(kāi)發(fā)。自行改造就是土地權(quán)屬人有拆遷意愿，愿意自行改造，通過(guò)項(xiàng)目單位或者成立業(yè)主利益主體發(fā)起拆遷項(xiàng)目以完成開(kāi)發(fā)的。

政府主導(dǎo)項(xiàng)目模式

政府主導(dǎo)的拆遷項(xiàng)目指的是在省市規(guī)劃計(jì)劃內(nèi)，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件，依法對(duì)計(jì)劃用地范圍進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)的模式。除開(kāi)對(duì)拆遷范圍限定在“三舊”范圍內(nèi)，其他的手續(xù)和流程都是和傳統(tǒng)拆遷相仿。

自行改造項(xiàng)目模式

土地權(quán)屬人自行改造的模式指的是由土地權(quán)屬人主動(dòng)采取土地權(quán)屬人自行改造的模式。在流程上需要有項(xiàng)目單位向拆遷辦提交“三舊”改造申請(qǐng)，再通過(guò)各級(jí)審批，最后按照文件及文件批復(fù)執(zhí)行操作。而項(xiàng)目申請(qǐng)主體（如業(yè)主委員會(huì)或居委會(huì)）需要在項(xiàng)目啟動(dòng)前，充分征詢?nèi)w業(yè)主意見(jiàn)，再按照有關(guān)法律法規(guī)中涉及業(yè)主利益事項(xiàng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行表決，表決同意通過(guò)由申請(qǐng)主體向項(xiàng)目所屬街道辦提出改造申請(qǐng)。街道辦事處再會(huì)同社區(qū)居委會(huì)及相關(guān)部門(mén)，確定改造用地范圍，編制改造規(guī)劃、拆遷補(bǔ)償安置方案和實(shí)施計(jì)劃，報(bào)區(qū)“三舊”改造協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)合審核，再上報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)。

基本知識(shí)

“三舊”指什么？

“三舊”改造是廣東特有的舊城改造辦法。三舊分別指的是：舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居。舊城鎮(zhèn)

主要是指各區(qū)、鎮(zhèn)（街道）城區(qū)內(nèi)國(guó)有土地的舊民居、舊商鋪、舊廠房等。包括因產(chǎn)業(yè)調(diào)整而搬遷或者停產(chǎn)的工業(yè)所留下的舊廠房、舊倉(cāng)庫(kù)；上世紀(jì)80年代及以前的棚戶、簡(jiǎn)屋、單層磚混結(jié)構(gòu)等建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋、外觀環(huán)境差的危舊居民用房；物業(yè)價(jià)值低于土地價(jià)值的舊商鋪等。改造項(xiàng)目應(yīng)確定最小面積，以體現(xiàn)整體改造效益，其最小面積應(yīng)由每個(gè)地區(qū)因地制宜確定。如佛山確定為：低層建筑應(yīng)不小于500平方米，多層建筑不小于1000平方米，中高層、高層居住建筑不小于2000平方米，高層公共建筑不小于2500平方米。

舊廠房 主要指鎮(zhèn)（街道）、村和工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房以及嚴(yán)重影響城市觀瞻的臨時(shí)建筑。包括上世紀(jì)90年代及以前建設(shè)的臨時(shí)建筑、單層簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)舊廠房；容積率低于0.6的舊廠房；與土地利用規(guī)劃、城市總體規(guī)劃用地性質(zhì)不符，占用灘涂、農(nóng)田等生態(tài)用地的違章建設(shè)廠房；地均產(chǎn)出低于100萬(wàn)元/畝的低效工業(yè)工地；國(guó)家禁止類(lèi)和淘汰類(lèi)產(chǎn)業(yè)的舊廠房；廢水、二氧化硫、粉塵、煙塵等工業(yè)污染物排放未100%達(dá)標(biāo)的舊廠房；能耗和水耗高于國(guó)家和省規(guī)定的產(chǎn)品能耗、水耗限額標(biāo)準(zhǔn)的舊廠房等。

舊村居

主要指城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的城中村；大量用地被城市工業(yè)區(qū)、物流園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)占據(jù)的園中村；不再適宜生活居住，村民須逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村”。具體包括上世紀(jì)80年代及以前的磚土結(jié)構(gòu)建筑；不符合國(guó)家規(guī)范和地方技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)指標(biāo)的城中村、園中村；違法違章建筑、單家獨(dú)戶的舊村居；水、電等基礎(chǔ)設(shè)施，體育、衛(wèi)生等公共服務(wù)設(shè)施，交通、消防、生態(tài)環(huán)境等嚴(yán)重滯后的，不適宜居住的空心村、園中村等。

三舊改造相關(guān)指示文件

關(guān)于貫徹省政府推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地若干意見(jiàn)的實(shí)施意見(jiàn) 佛山市人民政府辦公室文件佛府辦〔2009〕261號(hào) 各區(qū)人民政府，市政府有關(guān)部門(mén)、直屬有關(guān)機(jī)構(gòu): 為深入貫徹落實(shí)省政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》（粵府〔2009〕78號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《若干意見(jiàn)》），確保我市“三舊”改造工作規(guī)范有序推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格保護(hù)耕地和節(jié)約集約用地的目標(biāo)，經(jīng)市政府同意，并結(jié)合我市實(shí)際，提出如下實(shí)施意見(jiàn)：

一、進(jìn)一步提高對(duì)“三舊”改造工作重要性和緊迫性的認(rèn)識(shí)

推進(jìn)“三舊”改造工作，是我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。改革開(kāi)放以來(lái)我市用3倍的建設(shè)用地增加率換取30倍的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，土地資源對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展起著關(guān)鍵的支撐作用。但是，目前我市國(guó)土資源開(kāi)發(fā)強(qiáng)度已達(dá)到33%，不可能繼續(xù)沿用土地規(guī)模擴(kuò)張換取經(jīng)濟(jì)發(fā)展的老路子。與此同時(shí)，我市已利用土地普遍存在著低效、粗放的用地現(xiàn)象，通過(guò)“三舊”改造，激活土地的再次利用，進(jìn)一步提升土地集約化利用水平，這必將成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的二次動(dòng)力，對(duì)加快實(shí)現(xiàn)“現(xiàn)代制造基地、產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心、嶺南文化名城，美麗富裕家園”的發(fā)展目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展有的重大的現(xiàn)實(shí)意義。省委、省政府高度重視大力推進(jìn)“三舊”改造工作，出臺(tái)了《若干意見(jiàn)》，為我市推進(jìn)“三舊”改造工作指明了方向。我市是廣東省“三舊”改造試點(diǎn)市，國(guó)土資源部主要領(lǐng)導(dǎo)也要求我市堅(jiān)定不移地走下去和先行先試。因此，我市各級(jí)黨委、政府要積極組織宣傳發(fā)動(dòng)，層層召開(kāi)動(dòng)員大會(huì)和經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)，學(xué)習(xí)貫徹《若干意見(jiàn)》精神，在原有工作的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化責(zé)任，落實(shí)目標(biāo)任務(wù)，全力以赴推進(jìn)“三舊”改造工作向縱深發(fā)展。

二、總體要求和基本原則

（一）總體要求

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，按照經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃的要求，圍繞提升經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展承載能力和綜合競(jìng)爭(zhēng)力的需要，切實(shí)轉(zhuǎn)變發(fā)展觀和用地觀。著力盤(pán)活存量建設(shè)用地，進(jìn)一步挖掘潛力，節(jié)約集約利用土地。遵循“全面探索、封閉運(yùn)作、結(jié)果可控”的原則，在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農(nóng)田面積和建設(shè)用地總規(guī)模的前提下，積極穩(wěn)妥推進(jìn)“三舊”改造工作。將“三舊”改造與農(nóng)村土地整治有機(jī)結(jié)合，統(tǒng)籌規(guī)劃、全面推進(jìn)土地綜合整治。以推進(jìn)“三舊”改造工作為載體，實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地“二次開(kāi)發(fā)”，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)化人居環(huán)境，改善城鄉(xiāng)面貌，完善城市功能和提升城市形象，努力建設(shè)生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好、文化繁榮、社會(huì)和諧、人民群眾充滿幸福感的新佛山。

（二）基本原則

1、政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作。政府統(tǒng)一組織，制定專(zhuān)門(mén)政策，充分調(diào)動(dòng)政府、集體、土地原使用權(quán)人及相關(guān)權(quán)利人的積極性，吸引社會(huì)各方廣泛參與，實(shí)現(xiàn)多方共贏，確保國(guó)有、集體資產(chǎn)的保值、增值。政府要正確引導(dǎo)，加強(qiáng)監(jiān)管，確保改造規(guī)范推進(jìn)。

2、明晰產(chǎn)權(quán)，保障權(quán)益。調(diào)查摸清“三舊”現(xiàn)狀，做好“三舊”土地的確權(quán)登記工作。屬于“三舊”改造的房屋和土地，未經(jīng)確權(quán)、登記，不得改造。正確處理“三舊”改造過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)、法律關(guān)系，切實(shí)保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

3、統(tǒng)籌規(guī)劃，有序推進(jìn)。統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和資源環(huán)境保護(hù)，依據(jù)國(guó)土規(guī)劃、主體功能區(qū)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，科學(xué)制定“三舊”改造規(guī)劃，并強(qiáng)化規(guī)劃的統(tǒng)籌管控作用。嚴(yán)格界定“三舊”改造范圍，對(duì)列入改造范圍的，必須編制控制性詳細(xì)規(guī)劃和改造方案，有序推進(jìn)。嚴(yán)禁擅自擴(kuò)大“三舊”改造政策的適用范圍。

4、節(jié)約集約，提高效率。通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作和公開(kāi)規(guī)范的方式，強(qiáng)化市場(chǎng)配置土地，促進(jìn)土地高效利用。嚴(yán)格執(zhí)行土地使用標(biāo)準(zhǔn)，提高土地使用強(qiáng)度。創(chuàng)新機(jī)制方法，強(qiáng)化土地資源、資產(chǎn)、資本“三位一體”管理，實(shí)現(xiàn)土地利用效益的最大化。

5、尊重歷史，客觀公正。既要做好與國(guó)家法律政策的銜接，防止發(fā)生新的違法違規(guī)用地行為，又要兼顧各地發(fā)展歷史和土地管理政策的延續(xù)性，妥善解決歷史遺留問(wèn)題。要科學(xué)合理地制定改造方案和配套政策，改造利用與完善手續(xù)相掛鉤，做到公開(kāi)、公平、公正。

三、合理確定“三舊”改造范圍

（一）合理確定“三舊”改造范圍

圍繞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)、城市形象提升和功能完善、城鄉(xiāng)環(huán)境改善、建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村等戰(zhàn)略目標(biāo)，在有利于耕地保護(hù)、土地進(jìn)一步節(jié)約集約利用、產(chǎn)出和效益進(jìn)一步提高的前提下，我市下列土地列入“三舊”改造范圍：

1、根據(jù)城市規(guī)劃建設(shè)需要，進(jìn)行城中村改造的用地；

2、因城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)需要或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃要求，進(jìn)行舊城鎮(zhèn)改造的用地；

3、布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的工業(yè)用地；

4、產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”企業(yè)的工業(yè)用地；

5、須按產(chǎn)業(yè)調(diào)整、城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等要求進(jìn)行改造的集體舊物業(yè)用地；

6、國(guó)家產(chǎn)業(yè)目錄規(guī)定的禁止類(lèi)、淘汰類(lèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)類(lèi)產(chǎn)業(yè)或以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)為核心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；

7、布局分散、不具保留價(jià)值、公共服務(wù)設(shè)施配套不完善的村莊；

8、因城鄉(xiāng)規(guī)劃已調(diào)整為商服用地或其他用途，不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）；

9、國(guó)土資源部“萬(wàn)村土地整治”示范工程確定的示范村或列入“村居整治”工程的村；

10、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)中農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾區(qū)域；

11、其它經(jīng)區(qū)級(jí)或以上人民政府認(rèn)定屬“三舊”改造范圍的用地。

（二）“三舊”改造項(xiàng)目的認(rèn)定應(yīng)同時(shí)符合以下條件

1、擬改造項(xiàng)目用地符合土地利用總體規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃、“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃和我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及環(huán)境保護(hù)要求；

2、擬改造項(xiàng)目屬于“三舊”改造或?qū)儆谑谢騾^(qū)人民政府認(rèn)定的“節(jié)能減排”范圍；

3、擬改造項(xiàng)目用地在土地利用現(xiàn)狀圖或衛(wèi)星影像圖（或航片、正射影像圖）上顯示為已有上蓋建筑物的建設(shè)用地。

四、科學(xué)編制“三舊”改造規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃

（一）開(kāi)展全市“三舊”用地的調(diào)查摸底工作，將每宗“三舊”用地在土地利用現(xiàn)狀圖和土地利用總體規(guī)劃圖上標(biāo)注，并列表造冊(cè)，建立數(shù)據(jù)庫(kù)。

（二）根據(jù)“三舊”改造工作總體要求和原則，市人民政府負(fù)責(zé)組織編制《佛山市“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》。各區(qū)人民政府要根據(jù)《佛山市“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》認(rèn)真組織編制“三舊”改造地區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃和改造方案，以指導(dǎo)“三舊”工作的開(kāi)展。今后，根據(jù)實(shí)際情況確需對(duì)“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃作局部調(diào)整或修改的，由區(qū)人民政府報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

（三）各區(qū)人民政府根據(jù)“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃編制“三舊”改造實(shí)施計(jì)劃。各區(qū)“三舊”改造計(jì)劃報(bào)市“三舊”辦備案。

（四）“三舊”改造不涉及完善土地征收手續(xù)和集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的，“三舊”改造方案由區(qū)人民政府審批；“三舊”改造涉及完善土地征收手續(xù)和集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地以及城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的，“三舊”改造方案由區(qū)人民政府編制，逐級(jí)上報(bào)審批。程序如下：

1、各區(qū)根據(jù)“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃按項(xiàng)目或分片區(qū)制訂“三舊”改造具體實(shí)施方案報(bào)市人民政府審核；

2、市人民政府將各區(qū)的“三舊”改造方案單獨(dú)或匯總報(bào)省人民政府審批；

3、改造方案批準(zhǔn)后，各區(qū)根據(jù)批準(zhǔn)的方案分類(lèi)辦理供地手續(xù)，有關(guān)供地方案報(bào)市國(guó)土資源局備案。

五、因地制宜，采用多種運(yùn)作方式進(jìn)行“三舊”改造

（一）政府為了城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改造需要調(diào)整使用土地的，由政府依法收回、收購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)，納入政府土地儲(chǔ)備。納入土地儲(chǔ)備的具體程序、價(jià)格確定，按市及各區(qū)有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。

（二）舊城鎮(zhèn)改造范圍內(nèi)，在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃的前提下，鼓勵(lì)原土地使用權(quán)人自行進(jìn)行改造。但原土地使用權(quán)人須擁有改造范圍內(nèi)全部土地權(quán)屬才能申請(qǐng)。自行改造方案由區(qū)“三舊”辦牽頭組織各成員單位審核同意后報(bào)區(qū)人民政府批準(zhǔn)。涉及的劃撥土地使用權(quán)和改變土地用途（包括經(jīng)營(yíng)性用途）以及延長(zhǎng)土地使用年限可免土地收購(gòu)儲(chǔ)備和公開(kāi)交易，采取協(xié)議出讓方式出讓?zhuān)船F(xiàn)行規(guī)定繳納土地出讓金。規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)等部門(mén)根據(jù)區(qū)政府的批復(fù)意見(jiàn)分別辦理相關(guān)手續(xù)。

（三）舊城鎮(zhèn)改造范圍內(nèi)，在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃的前提下，各地塊的使用權(quán)人可共同成立項(xiàng)目公司聯(lián)合自行改造；或市場(chǎng)主體與其他土地權(quán)利人協(xié)商簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，在落實(shí)相關(guān)補(bǔ)償安置措施的前提下，自行收購(gòu)改造范圍內(nèi)的多宗地塊及地上房屋建筑后，申請(qǐng)對(duì)收購(gòu)的地塊取得拆遷許可后進(jìn)行集中改造，改造的相關(guān)規(guī)定和辦理程序與上述原土地使用權(quán)人自行改造一致。區(qū)以上國(guó)土資源部門(mén)根據(jù)收購(gòu)人的申請(qǐng)，將分散的土地歸宗，為收購(gòu)人辦理土地變更登記手續(xù)。收購(gòu)改造范圍內(nèi)的多宗地塊涉及出讓年限不一致的，應(yīng)統(tǒng)一出讓年限，涉及補(bǔ)交地價(jià)款的按規(guī)定辦理。

（四）屬于“三舊”改造和“節(jié)能減排”項(xiàng)目的舊廠房在符合規(guī)劃前提下改為經(jīng)營(yíng)性用途的，原用地單位可向區(qū)“三舊”辦提出自行改造的申請(qǐng)，改造的相關(guān)規(guī)定和辦理程序參照上述原土地使用權(quán)人自行改造規(guī)定辦理。

（五）“三舊”改造涉及收回或者收購(gòu)?fù)恋氐?，原則上以貨幣方式補(bǔ)償，確實(shí)需要以置換方式置換土地使用權(quán)的，由區(qū)國(guó)土資源部門(mén)審核同意并報(bào)區(qū)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

（六）土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的舊村莊改造，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)國(guó)有的，經(jīng)村民（代表）大會(huì)表決同意后向區(qū)國(guó)土資源部門(mén)申請(qǐng)，按程序逐級(jí)上報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。區(qū)人民政府根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃組織實(shí)施。其中，確定為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用的，在建新必須拆舊的前提下，交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依照規(guī)劃自行改造或與有關(guān)單位合作開(kāi)發(fā)建設(shè)。

（七）土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍外的舊村莊改造，在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，除屬于市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)依法征收的外，可由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者用地單位在建新必須拆舊的前提下依照規(guī)劃自行組織實(shí)施，并可參照舊城鎮(zhèn)改造的相關(guān)政策辦理。

（八）舊村莊改造涉及拆舊建新騰挪的合法用地，確能實(shí)現(xiàn)拆舊復(fù)耕的，可根據(jù)國(guó)土資源部的相關(guān)規(guī)定，納入城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)，涉及新增建設(shè)用地和占用農(nóng)用地（耕地）的，由市國(guó)土管理部門(mén)安排專(zhuān)用周轉(zhuǎn)指標(biāo)。周轉(zhuǎn)指標(biāo)的具體使用和管理按照國(guó)家和省的規(guī)定辦理。

（九）“三舊”改造涉及的農(nóng)村集體建設(shè)用地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須轉(zhuǎn)為國(guó)有土地并按規(guī)定繳納土地出讓金；該房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)讓時(shí)（包括聯(lián)建合建），按規(guī)定須在土地交易中心公開(kāi)交易。

（十）農(nóng)村集體自行出資開(kāi)發(fā)其名下的集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地，或其名下的集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地過(guò)戶到該農(nóng)村集體全資擁有的項(xiàng)目公司名下時(shí)，在村民（代表）大會(huì)表決同意的前提下，經(jīng)區(qū)“三舊”辦牽頭有關(guān)成員單位討論同意并報(bào)區(qū)人民政府批準(zhǔn)后，可免公開(kāi)交易。

（十一）經(jīng)批準(zhǔn)自行改造的“三舊”改造項(xiàng)目，工程未竣工驗(yàn)收前不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)òü蓶|變更）。確實(shí)無(wú)法完成的，由政府按改造前土地用途的基準(zhǔn)地價(jià)收回建設(shè)用地使用權(quán)。

六、關(guān)于分類(lèi)完善“三舊”改造中涉及的各類(lèi)歷史用地手續(xù)問(wèn)題

（一）沒(méi)有合法用地手續(xù)且已使用的建設(shè)用地

1、用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前，依照原國(guó)家土地管理局1995年3月11日發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》進(jìn)行確權(quán)，經(jīng)公告無(wú)異議后直接辦理建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù)。

2、用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間，用地時(shí)已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議，且未因征地補(bǔ)償安置等問(wèn)題引發(fā)糾紛，迄今被征地農(nóng)民無(wú)不同意見(jiàn)的，依照1988年修訂的《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)規(guī)定，落實(shí)處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀完善征收手續(xù)。

3、用地行為發(fā)生在1999年1月1日至2007年6月30日之間，按照1998年修訂、2004年修正的《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)規(guī)定，落實(shí)處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀完善征收手續(xù)，凡用地行為發(fā)生時(shí)法律和政策沒(méi)有要求聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地的，在提供有關(guān)歷史用地協(xié)議或被征地農(nóng)村集體同意的前提下，無(wú)需聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地。

4、完善各類(lèi)用地手續(xù)的處罰標(biāo)準(zhǔn)

“三舊”改造中涉及的各類(lèi)歷史用地，凡用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后至2007年6月30日之前的，完善用地手續(xù)時(shí)按下列標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處罰：

（1）禪城、南海、順德區(qū)按用地面積不低于5元/平方米；（2）三水、高明區(qū)按用地面積不低于3元/平方米。

（二）農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地

原農(nóng)村集體申請(qǐng)將農(nóng)村集體所有的有合法用地手續(xù)的建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地的，在農(nóng)村集體提出自愿改變?yōu)閲?guó)有申請(qǐng)和村民代表大會(huì)表決同意的前提下，辦理征收手續(xù)。

（三）完善“三舊”改造中涉及的各類(lèi)歷史用地手續(xù)工作應(yīng)當(dāng)在2012年完成。2007年6月30日之后發(fā)生的違法用地不適用上述辦法完善用地手續(xù)。

七、關(guān)于“三舊”改造涉及邊角地、夾心地、插花地等問(wèn)題的處理

“三舊”改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地以及舊村莊改造中的空閑地，可一并納入“三舊”改造。

現(xiàn)狀為建設(shè)用地的邊角地、夾心地、插花地，以單塊面積3畝為標(biāo)準(zhǔn)，3畝以下（含3畝）由區(qū)人民政府處理：屬原批文范圍的直接確權(quán)，不屬原用地批文范圍而屬于集體性質(zhì)的，由區(qū)國(guó)土資源部門(mén)審核后報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)給農(nóng)村集體組織使用；不屬原批文范圍但無(wú)法證明是集體性質(zhì)土地的，均認(rèn)定為國(guó)有建設(shè)用地，由區(qū)國(guó)土資源部門(mén)審核后報(bào)區(qū)政府直接批準(zhǔn)使用，也可以收回后重新公開(kāi)交易或以協(xié)議方式出讓。單塊面積超過(guò)3畝或多塊累計(jì)面積大于改造總面積10%的邊角地、夾心地、插花地按規(guī)定辦理有關(guān)用地手續(xù)。

現(xiàn)狀為農(nóng)用地的邊角地、夾心地、插花地，以單塊面積1畝為標(biāo)準(zhǔn)，1畝以下（不含1畝）、多塊累計(jì)面積小于或等于改造總面積10%的邊角地、夾心地、插花地由區(qū)人民政府處理并報(bào)市人民政府備案；面積1畝以上、多塊累計(jì)面積大于改造總面積10%的邊角地、夾心地、插花地按規(guī)定辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用、完善用地手續(xù)和轉(zhuǎn)為國(guó)有土地審批手續(xù)，并可在“三舊”改造方案中一并報(bào)批。

八、關(guān)于“三舊”改造涉及土地置換問(wèn)題的處理

為滿足“三舊”改造需要，允許在符合土地利用總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下，通過(guò)土地位置調(diào)換等方式調(diào)整使用原有存量建設(shè)用地?！叭f”改造范圍內(nèi)土地之間或“三舊”改造范圍內(nèi)、外地塊之間土地的置換，包括集體建設(shè)用地與集體建設(shè)用地之間、集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地之間、國(guó)有建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地之間的土地置換。土地置換手續(xù)由區(qū)以上國(guó)土資源部門(mén)辦理，辦理時(shí)限為7個(gè)工作日。

九、關(guān)于“三舊”改造中涉及的土地出讓金優(yōu)惠政策及財(cái)政扶持政策

（一）農(nóng)村集體使用的集體建設(shè)用地或國(guó)有建設(shè)用地（留用地），在符合城市規(guī)劃和土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的前提下，農(nóng)村集體可按城市規(guī)劃用途自行開(kāi)發(fā)使用，且可以采用劃撥方式供地。集體建設(shè)用地依法改變用途且土地使用權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的，只要土地使用者與土地所有者一致，也享受本條規(guī)定的優(yōu)惠政策。

（二）農(nóng)村集體將國(guó)有留用地或集體轉(zhuǎn)為國(guó)有的土地自行開(kāi)發(fā)或通過(guò)招商引資合作開(kāi)發(fā)而發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，轉(zhuǎn)移部分應(yīng)按規(guī)定辦理土地出讓手續(xù)，繳納土地出讓金。政府按規(guī)定收取的土地出讓金全部上繳財(cái)政后，在扣除按規(guī)定計(jì)提的農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金、出讓業(yè)務(wù)費(fèi)等專(zhuān)項(xiàng)資金后，余額最高不超過(guò)60%按《國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》（財(cái)綜〔2006〕68號(hào)）有關(guān)規(guī)定，由財(cái)政列支，專(zhuān)項(xiàng)用于包括保證被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出、補(bǔ)助被征地農(nóng)村居民社會(huì)保障支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出等。

（三）市、區(qū)人民政府通過(guò)征收農(nóng)村集體建設(shè)用地實(shí)施舊村莊改造進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的，土地出讓純收益可按最高不超過(guò)60%的比例返撥給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

（四）鼓勵(lì)、支持“2+5”組團(tuán)城市規(guī)劃城區(qū)內(nèi)效益差、能耗高、污染大的企業(yè)搬遷。搬遷企業(yè)用地由當(dāng)?shù)卣婪ㄊ栈睾笸ㄟ^(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓的，在扣除收回土地補(bǔ)償費(fèi)用后，其土地出讓純收益可安排部分專(zhuān)項(xiàng)支持企業(yè)發(fā)展，具體由各區(qū)人民政府結(jié)合實(shí)際情況制定。

（五）對(duì)“三舊”改造涉及的城市（城鎮(zhèn)）公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，應(yīng)從土地出讓金中安排相應(yīng)的項(xiàng)目資金予以支持改造。

（六）鼓勵(lì)各地探索利用社會(huì)資金開(kāi)展“三舊”改造，政府組織實(shí)施的“三舊”改造項(xiàng)目，在拆遷階段可通過(guò)招標(biāo)方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作，拆遷費(fèi)用和合理利潤(rùn)可以作為收（征）地（拆遷）補(bǔ)償成本從土地出讓收入中支付；也可在確定開(kāi)發(fā)建設(shè)的前提下，由政府將拆遷及擬改造土地的使用權(quán)一并通過(guò)公開(kāi)交易方式確定土地使用權(quán)人。

（七）工業(yè)用地在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、改造后不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款。

（八）屬政府產(chǎn)權(quán)的公共建筑面積，不參加容積率計(jì)算，不收取土地出讓金。

（九）在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃前提下，經(jīng)區(qū)“三舊”辦報(bào)區(qū)人民政府批準(zhǔn)，企業(yè)在原廠房?jī)?nèi)設(shè)立區(qū)域總部、研發(fā)中心、科研機(jī)構(gòu)以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)和動(dòng)漫制作產(chǎn)業(yè)，不視為改變土地用途。

十、加強(qiáng)對(duì)“三舊”改造的檢查監(jiān)督

市監(jiān)察局對(duì)市三舊改造辦、市相關(guān)職能部門(mén)履行職責(zé)情況以及各區(qū)政府開(kāi)展“三舊”的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查；各區(qū)監(jiān)察局對(duì)轄區(qū)內(nèi)的改造辦和相關(guān)職能部門(mén)履行職責(zé)的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。各區(qū)要將“三舊”改造項(xiàng)目審批納入電子檢察系統(tǒng)進(jìn)行管理，并作重點(diǎn)標(biāo)注，以便監(jiān)察機(jī)關(guān)履行監(jiān)督。市相關(guān)職能部門(mén)要認(rèn)真對(duì)照本實(shí)施意見(jiàn)對(duì)各區(qū)“三舊”改造進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反“三舊”改造規(guī)定的行為要及時(shí)進(jìn)行糾正。凡是弄虛作假，擅自將不符合“三舊”改造范圍的用地納入改造范圍或不按“三舊”改造報(bào)批程序進(jìn)行報(bào)批的，由市、區(qū)監(jiān)察機(jī)關(guān)依照有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅查處。

十一、其它

（一）各區(qū)可以按照本意見(jiàn)精神，結(jié)合自身實(shí)際制定具體實(shí)施辦法。

（二）本意見(jiàn)發(fā)布前，市政府、政府各有關(guān)部門(mén)和各區(qū)已公布的一系列“三舊”文件中，其它方面的優(yōu)惠政策與本意見(jiàn)無(wú)沖突的，仍然適用。

（三）本意見(jiàn)發(fā)布前，各區(qū)人民政府根據(jù)先行先試原則已經(jīng)審核確認(rèn)的“三舊”改造項(xiàng)目和方案有效，無(wú)需再另行報(bào)批。

附件：1.“三舊”改造方案申報(bào)表 2.“三舊”改造項(xiàng)目用地情況表 3.“三舊”改造項(xiàng)目申請(qǐng)、審批流程 4.報(bào)批“三舊”改造方案需提交的材料

5.分類(lèi)完善“三舊”改造中涉及的各類(lèi)歷史用地手續(xù)需提交的資料 6.置換土地報(bào)批需提交的材料

第三篇：廣東省三舊改造政策政策解讀

廣東省三舊改造政策政策解讀

今年，廣東省政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》（粵府[2009]78號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《若干意見(jiàn)》）出臺(tái)。這次在廣東獨(dú)家試行的“三舊”改造，到底和過(guò)去的政策有哪些不同？各方的利益關(guān)系如何均衡處理？開(kāi)發(fā)商能得到哪些實(shí)惠？

●補(bǔ)辦征收手續(xù)問(wèn)題 【相關(guān)規(guī)定】

《若干意見(jiàn)》按照尊重歷史的原則，要求區(qū)分不同時(shí)期的用地行為，對(duì)“三舊”用地按照用地發(fā)生時(shí)的法律政策處理（處罰）后報(bào)省政府批準(zhǔn)完善征收手續(xù)。

用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前的，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)出具符合土地利用總體規(guī)劃的審核意見(jiàn)書(shū)，辦理國(guó)有建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù)；用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后、在2007年6月30日之前的，可按照用地發(fā)生時(shí)的土地管理法律政策落實(shí)處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)。

【政策解讀】

大大簡(jiǎn)化了辦理相關(guān)用地手續(xù)的程序，節(jié)省時(shí)間，降低成本，可以更好地調(diào)動(dòng)各方面對(duì)改造的積極性。

●補(bǔ)辦農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)問(wèn)題 【相關(guān)規(guī)定】

《若干意見(jiàn)》本著簡(jiǎn)便、鼓勵(lì)的原則，允許納入“三舊”改造的歷史用地按土地現(xiàn)狀完善用地手續(xù)。

【政策解讀】

簡(jiǎn)化了報(bào)批程序，節(jié)省了報(bào)批時(shí)間，也大大減輕被改造地區(qū)政府的負(fù)擔(dān)。

●補(bǔ)辦供地手續(xù)問(wèn)題 【相關(guān)規(guī)定】

《若干意見(jiàn)》允許納入“三舊”改造范圍的用地（含原劃撥的用地和沒(méi)有合法手續(xù)的用地）采用協(xié)議方式完善供地手續(xù)。

【政策解讀】

這項(xiàng)規(guī)定，可以保障原使用者的權(quán)益，調(diào)動(dòng)其參與改造的積極性。

●土地出讓收益處理的問(wèn)題

【相關(guān)規(guī)定】

《若干意見(jiàn)》提出，在舊城鎮(zhèn)和舊村莊改造中，政府依法收回有關(guān)用地出讓的，其土地出讓純收益可按不高于６０％的比例，依照有關(guān)規(guī)定專(zhuān)項(xiàng)用于支持原用地企業(yè)發(fā)展或原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的發(fā)展。對(duì)由政府統(tǒng)一組織實(shí)施“三舊”改造的，可在拆遷階段，通過(guò)招標(biāo)方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作，拆遷費(fèi)用和合理利潤(rùn)可以作為成本從土地出讓金中支付。

【政策解讀】

這些規(guī)定有利于調(diào)動(dòng)社會(huì)資金參與“三舊”改造的積極性。

●農(nóng)村集體建設(shè)用地改變?yōu)閲?guó)有土地問(wèn)題 【相關(guān)規(guī)定】

《若干意見(jiàn)》提出，在城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的舊村莊改造，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將其所有的村莊建設(shè)用地改變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地的，可依照申請(qǐng)報(bào)省人民政府批準(zhǔn)征為國(guó)有。

【政策解讀】

部分農(nóng)村集體愿意將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有，但辦理征收手續(xù)繁瑣?，F(xiàn)在則可以大大簡(jiǎn)化手續(xù)、降低辦理成本。

●邊角地、插花地、夾心地的處理問(wèn)題 【相關(guān)規(guī)定】

《 若干意見(jiàn)》對(duì)“三舊”改造中涉及的邊角地、插花地、夾心地，在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，可按照有關(guān)規(guī)定一并納入“三舊”改造范圍，達(dá)到簡(jiǎn)便、鼓勵(lì)改造的目的。邊角地、插花地、夾心地的土地面積不大于3畝。

【政策解讀】

過(guò)去由于土地比較零碎且需要組織相當(dāng)多的報(bào)批材料，基層可能會(huì)放棄使用這些土地，造成資源浪費(fèi)?，F(xiàn)在則可以避免這種浪費(fèi)現(xiàn)象的出現(xiàn)。

第四篇：廣東省三舊改造政策政策解讀

廣東省三舊改造政策政策解讀

2010-06-14 09:38:51 瀏覽次數(shù)：528 今年，廣東省政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》（粵府[2009]78號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《若干意見(jiàn)》）出臺(tái)。這次在廣東獨(dú)家試行的“三舊”改造，到底和過(guò)去的政策有哪些不同？各方的利益關(guān)系如何均衡處理？開(kāi)發(fā)商能得到哪些實(shí)惠？

●補(bǔ)辦征收手續(xù)問(wèn)題

【相關(guān)規(guī)定】

《若干意見(jiàn)》按照尊重歷史的原則，要求區(qū)分不同時(shí)期的用地行為，對(duì)“三舊”用地按照用地發(fā)生時(shí)的法律政策處理（處罰）后報(bào)省政府批準(zhǔn)完善征收手續(xù)。

用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前的，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)出具符合土地利用總體規(guī)劃的審核意見(jiàn)書(shū)，辦理國(guó)有建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù)；用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后、在2007年6月30日之前的，可按照用地發(fā)生時(shí)的土地管理法律政策落實(shí)處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)。

【政策解讀】

大大簡(jiǎn)化了辦理相關(guān)用地手續(xù)的程序，節(jié)省時(shí)間，降低成本，可以更好地調(diào)動(dòng)各方面對(duì)改造的積極性。

●補(bǔ)辦農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)問(wèn)題

【相關(guān)規(guī)定】

《若干意見(jiàn)》本著簡(jiǎn)便、鼓勵(lì)的原則，允許納入“三舊”改造的歷史用地按土地現(xiàn)狀完善用地手續(xù)。

【政策解讀】

簡(jiǎn)化了報(bào)批程序，節(jié)省了報(bào)批時(shí)間，也大大減輕被改造地區(qū)政府的負(fù)擔(dān)。

●補(bǔ)辦供地手續(xù)問(wèn)題

【相關(guān)規(guī)定】

《若干意見(jiàn)》允許納入“三舊”改造范圍的用地（含原劃撥的用地和沒(méi)有合法手續(xù)的用地）采用協(xié)議方式完善供地手續(xù)。

【政策解讀】

這項(xiàng)規(guī)定，可以保障原使用者的權(quán)益，調(diào)動(dòng)其參與改造的積極性。

●土地出讓收益處理的問(wèn)題

【相關(guān)規(guī)定】

《若干意見(jiàn)》提出，在舊城鎮(zhèn)和舊村莊改造中，政府依法收回有關(guān)用地出讓的，其土地出讓純收益可按不高于６０％的比例，依照有關(guān)規(guī)定專(zhuān)項(xiàng)用于支持原用地企業(yè)發(fā)展或原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的發(fā)展。對(duì)由政府統(tǒng)一組織實(shí)施“三舊”改造的，可在拆遷階段，通過(guò)招標(biāo)方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作，拆遷費(fèi)用和合理利潤(rùn)可以作為成本從土地出讓金中支付。

【政策解讀】

這些規(guī)定有利于調(diào)動(dòng)社會(huì)資金參與“三舊”改造的積極性。

●農(nóng)村集體建設(shè)用地改變?yōu)閲?guó)有土地問(wèn)題

【相關(guān)規(guī)定】

《若干意見(jiàn)》提出，在城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的舊村莊改造，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將其所有的村莊建設(shè)用地改變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地的，可依照申請(qǐng)報(bào)省人民政府批準(zhǔn)征為國(guó)有。

【政策解讀】

部分農(nóng)村集體愿意將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有，但辦理征收手續(xù)繁瑣?，F(xiàn)在則可以大大簡(jiǎn)化手續(xù)、降低辦理成本。

●邊角地、插花地、夾心地的處理問(wèn)題

【相關(guān)規(guī)定】

《 若干意見(jiàn)》對(duì)“三舊”改造中涉及的邊角地、插花地、夾心地，在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，可按照有關(guān)規(guī)定一并納入“三舊”改造范圍，達(dá)到簡(jiǎn)便、鼓勵(lì)改造的目的。邊角地、插花地、夾心地的土地面積不大于3畝。

【政策解讀】

過(guò)去由于土地比較零碎且需要組織相當(dāng)多的報(bào)批材料，基層可能會(huì)放棄使用這些土地，造成資源浪費(fèi)?，F(xiàn)在則可以避免這種浪費(fèi)現(xiàn)象的出現(xiàn)。

第五篇：佛山市“三舊改造優(yōu)惠政策及審批流程

佛山市“三舊"改造優(yōu)惠政策及審批流程

[2010-05-29] 佛山市根據(jù)廣東省人民政府《關(guān)于推進(jìn)三舊改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》(粵府[2009]78號(hào))的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，本著有利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的原則，制定了三舊改造一系列政策文件，健全了政策體系，有力地保證了“三舊”改造工作順利進(jìn)行。

一、土地產(chǎn)權(quán)政策

一是允許土地置換。為滿足“三舊”改造需要，允許在符合土地利用總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下，通過(guò)土地位置調(diào)換等方式調(diào)整使用原有存量建設(shè)用地。集體建設(shè)用地與集體建設(shè)用地之間、集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地之間、國(guó)有建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地之間的土地均可置換。

二是允許集體建設(shè)用地直接轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地。納入開(kāi)發(fā)利用規(guī)劃的具有合法用地手續(xù)的集體建設(shè)用地，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)且符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的，土地權(quán)屬清楚、無(wú)爭(zhēng)議的，農(nóng)村集體可向市國(guó)土資源管理部門(mén)申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地。對(duì)申請(qǐng)的宗地，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員全部同意轉(zhuǎn)為國(guó)有的，縣級(jí)以上國(guó)土資源管理部門(mén)可以直接登記為國(guó)有建設(shè)用地。

三是開(kāi)展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤。“三舊”改造中涉及的拆舊騰挪的合法用地，確能實(shí)現(xiàn)復(fù)耕的，可根據(jù)國(guó)土資源部的相關(guān)規(guī)定，納入城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)，由省級(jí)國(guó)土資源部門(mén)根據(jù)各市縣的情況安排周轉(zhuǎn)指標(biāo)。周轉(zhuǎn)指標(biāo)的使用和管理按照國(guó)家和省的規(guī)定辦理。

二、土地供應(yīng)政策

一是公開(kāi)出讓。對(duì)政府依法征收或者收回、收購(gòu)存量建設(shè)用地后改造的經(jīng)營(yíng)性用地，必須通過(guò)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式統(tǒng)一公開(kāi)供應(yīng)。農(nóng)民集體存量建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用，用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的，必須轉(zhuǎn)為國(guó)有土地并按規(guī)定一次性繳納全部土地出讓金；該房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)讓時(shí)(包括聯(lián)建合建、入股參股)，按規(guī)定公開(kāi)交易。

二是協(xié)議出讓。土地使用權(quán)人自行或者聯(lián)合成立項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)利用建設(shè)用地，或者市場(chǎng)主體自行收購(gòu)后進(jìn)行集中開(kāi)發(fā)利用的，涉及劃撥土用權(quán)和改變土地用途(包括經(jīng)營(yíng)性用途)以及延長(zhǎng)土地使用年限的可免于土地收購(gòu)儲(chǔ)備和公開(kāi)交易，可以采取協(xié)議出讓方式出讓。農(nóng)村集體自行出資開(kāi)發(fā)其名下的建設(shè)用地，或其名下的建設(shè)用地過(guò)戶到該集體全資擁有的項(xiàng)目公司名下時(shí)，可免公開(kāi)交易。

三是劃撥供應(yīng)。農(nóng)民集體使用的集體建設(shè)用地或國(guó)有建設(shè)用地(留用地），在符合城市規(guī)劃和土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的前提下，農(nóng)民集體可按城市規(guī)劃用途自行開(kāi)發(fā)使用，且可以采用劃撥方式供地。集體建設(shè)用地依法改變用途且土地使用權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的，只要土地使用人與土地所有人一致，也享受本規(guī)定的優(yōu)惠政策。

四是加強(qiáng)土地供應(yīng)與產(chǎn)業(yè)、財(cái)政等相關(guān)政策的協(xié)調(diào)配合。絕對(duì)不向“兩高一資”、產(chǎn)能過(guò)剩和重復(fù)建設(shè)項(xiàng)目供地，嚴(yán)格控制新上項(xiàng)目供地，確保在建項(xiàng)目、重點(diǎn)項(xiàng)目和民生項(xiàng)目用地，優(yōu)先保障戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和低碳產(chǎn)業(yè)的用地需求；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。在供應(yīng)計(jì)劃中要確保保障性住房用地，提高中低價(jià)位、中小套型、普通商品房建設(shè)用地的比例，嚴(yán)格限制低密度、大套型住宅的用地。

三、土地流轉(zhuǎn)政策

一是舊城鎮(zhèn)、舊廠房改造涉及的留用地屬國(guó)有的，如果土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移(屬原土地使用者自行改造)，可免土地公開(kāi)交易。否則按土地公開(kāi)交易的規(guī)定辦理。

二是舊廠房改造涉及的農(nóng)村集體建設(shè)用地，發(fā)生出租、出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等流轉(zhuǎn)符合《廣東省農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的，按流轉(zhuǎn)有關(guān)辦法處理。改造涉及的農(nóng)村集體建設(shè)用地如需改為經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，需按規(guī)定辦理土地轉(zhuǎn)國(guó)有手續(xù)。

三是土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的舊村莊改造，在農(nóng)村集體自愿提出申請(qǐng)和村民(代表)大會(huì)表決百分之百同意的前提下，不需要辦理征收手續(xù)，可以直接登記為國(guó)有建設(shè)用地，以縮短報(bào)批時(shí)間和節(jié)約大量人、財(cái)、物成本。

四、土地收益分配和財(cái)政扶持政策

一是最大限度地保障農(nóng)民利益。農(nóng)村集體將國(guó)有留用地或集體轉(zhuǎn)為國(guó)有的土地自行開(kāi)發(fā)或通過(guò)招商引資合作開(kāi)發(fā)而發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，土地出讓金在扣除按規(guī)定計(jì)提的專(zhuān)項(xiàng)資金后，余額最高不超過(guò)60％按有關(guān)規(guī)定，由財(cái)政列支，專(zhuān)項(xiàng)用于包括保證被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出、補(bǔ)助被征地農(nóng)村居民社會(huì)保障支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出等；通過(guò)征收農(nóng)村集體建設(shè)用地實(shí)施舊村莊改造進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的，土地出讓純收益可按最高不超過(guò)60％的比例返撥給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。農(nóng)村集體性質(zhì)的土地，只要土地使用者與土地所有者一致，或國(guó)有性質(zhì)的留用地使用者是被征地前的土地所有者，在符合城市規(guī)劃的前提下，土地可按城市規(guī)劃用途開(kāi)發(fā)使用，政府不收取改變用途的土地出讓金。

二是鼓勵(lì)利用社會(huì)資金開(kāi)展“三舊”改造。政府組織實(shí)施的“三舊”改造項(xiàng)目，在拆遷階段可通過(guò)招標(biāo)方式弓j入企業(yè)單位承擔(dān)拆迂工作，拆迂費(fèi)用和合理利潤(rùn)可以作為收(征)地(拆遷)補(bǔ)償成本從土地出讓收入中支付；也可在確定開(kāi)發(fā)建設(shè)的前提下，由政府將拆迂及擬改造土地的使用權(quán)一并通過(guò)公開(kāi)交易方式確定土地使用權(quán)人。

三是鼓勵(lì)舊廠房改造。將納入三舊改造中的舊廠房進(jìn)行改造，用于發(fā)展符合城市發(fā)展總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的制造業(yè)，以及科技研發(fā)、工業(yè)設(shè)計(jì)、孵化器、科技信息服務(wù)、動(dòng)漫制作、工業(yè)服務(wù)

外包等工業(yè)項(xiàng)目，且用地面積達(dá)到15畝以上，工業(yè)廠房造價(jià)(不含地價(jià))達(dá)到2000元/平方米及以上，容積率達(dá)到1．5及以上，竣工驗(yàn)收合格后，可享受以下優(yōu)惠政策：

l、提高工業(yè)廠房容積率的，對(duì)投資者一次性獎(jiǎng)勵(lì)：容積率達(dá)到2．5及以上的，按建筑面積給予10元/平方米的獎(jiǎng)勵(lì)，單個(gè)項(xiàng)目最高獎(jiǎng)勵(lì)產(chǎn)超過(guò)500萬(wàn)元；

2、開(kāi)發(fā)廠房工程造價(jià)(不含地價(jià))達(dá)到一定數(shù)額的，對(duì)投資者給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)：達(dá)到3億元以上(含3億元)5億元以下的，按工業(yè)廠房工程造價(jià)(不含地價(jià))的0.5％獎(jiǎng)勵(lì)；達(dá)到5億元以上(含5億元)的，按工業(yè)廠房工程造價(jià)(不含地價(jià))的1％獎(jiǎng)勵(lì)，單個(gè)項(xiàng)目最高獎(jiǎng)勵(lì)不超過(guò)1000萬(wàn)元。

3、舊廠房改造仍用于發(fā)展工業(yè)的，按所繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)(村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi))的30％對(duì)工業(yè)廠房投資者給予獎(jiǎng)勵(lì)。

4、納入舊廠房改造的國(guó)有劃撥工業(yè)用地后仍用于發(fā)展工業(yè)的，按不超過(guò)所繳土地出讓金的60％對(duì)工業(yè)廠房投資者給予獎(jiǎng)勵(lì)。

5、符合手續(xù)的集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有劃撥工業(yè)用地用于發(fā)展工業(yè)的，按轉(zhuǎn)為國(guó)有土地時(shí)所繳市、區(qū)級(jí)行政類(lèi)收費(fèi)地方留成部分對(duì)工業(yè)廠房投資者給予獎(jiǎng)勵(lì)。

6、舊廠房改造后容積率達(dá)到2及以上的，工業(yè)生產(chǎn)使用的部分可自用、出租和分拆出售，出售時(shí)企業(yè)可單獨(dú)辦理房產(chǎn)證；與工業(yè)生產(chǎn)密切相關(guān)的配套設(shè)施用地視同工業(yè)用地，但不得單獨(dú)分割登記、分拆轉(zhuǎn)讓。

7、對(duì)工業(yè)廠房竣工驗(yàn)收合格起2年內(nèi)入駐的企業(yè)，根據(jù)其創(chuàng)稅、創(chuàng)新能力大小，對(duì)其第1年按租用面積給予不高于10元/平方米的租金補(bǔ)貼。

8、鼓勵(lì)節(jié)約集約用地。工業(yè)用地在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、改造后不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款。在符合相關(guān)規(guī)劃前提的下，經(jīng)政府批準(zhǔn)，企業(yè)在原廠房?jī)?nèi)設(shè)立區(qū)域總部、研發(fā)中心、科研機(jī)構(gòu)以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)和動(dòng)漫制作產(chǎn)業(yè)，不視為改變土地用途。

四是支持公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。對(duì)“三舊”改造涉及的城市(城鎮(zhèn))公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，政府從土地出讓金中安排相應(yīng)的項(xiàng)目資金予以支持改造。屬政府產(chǎn)權(quán)的公共建筑面積，不參加容積率計(jì)算，不收取土地出讓金。

五、解決歷史遺留土地問(wèn)題的政策

一是根據(jù)不同的歷史階段和實(shí)際情況，采取相應(yīng)的處理(處罰)措施。用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前，依照原國(guó)家土地管理局1995年3月11日發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》進(jìn)行確權(quán)，經(jīng)公告無(wú)異議后直接辦理建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù)；

用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間，用地時(shí)已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議，且未因征地補(bǔ)償安置等問(wèn)題引發(fā)糾紛，迄今被征地農(nóng)民無(wú)不同意見(jiàn)的，依照1988年修訂的《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)規(guī)定，落實(shí)處理(處罰)后按土地現(xiàn)狀完善征收手

續(xù)；

用地行為發(fā)生在1999年1月1日至2007年6月30日之間，按照1998年修訂、2004年修正的《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)規(guī)定，落實(shí)處理(處罰)后按土地現(xiàn)狀完善征收手續(xù)，凡用地行為發(fā)生時(shí)法律和政策沒(méi)有要求聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地的，在提供有關(guān)歷史用地協(xié)議或被征地農(nóng)村集體同意的前提下，無(wú)需聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地。

二是完善了各類(lèi)用地手續(xù)的處罰標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)“三舊”改造中涉及的各類(lèi)歷史用地，禪城、南海區(qū)處罰標(biāo)準(zhǔn)為不低于5元/平方米，三水、高明區(qū)不低于3元/方米。

三是明確了完善各類(lèi)歷史用地手續(xù)的時(shí)限。佛山市規(guī)定完善“三舊”改造中涉及的各類(lèi)歷史用地手續(xù)工作應(yīng)當(dāng)在2012年完成。2007年6月30日之后發(fā)生的違法用地不適用上述辦法。