第一篇：公有住房售后維修管理辦法

第一條為加強(qiáng)公有住房售后維修管理，明確售房單位或者其委托的管理單位（以下統(tǒng)稱售房單位）和住房所有權(quán)人、使用人的責(zé)任，保障住房的正常使用，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)在城鎮(zhèn)住房制度改革和拆遷安置中向個(gè)人出售的公有住房的維修管理。公有住房出售后實(shí)行物業(yè)管理的，依照國(guó)家和本省有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定執(zhí)行。

第三條省人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省公有住房售后維修的管理工作。設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)公有住房售后維修的管理工作。

第四條在公有住房出售時(shí)，售房單位與住房所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂公有住房售后維修管理合同，界定住房的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和自用部位、自用設(shè)備，明確維修管理責(zé)任，并對(duì)其他有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行約定。在本辦法發(fā)布前，出售公有住房未簽訂維修管理合同的，應(yīng)當(dāng)在設(shè)區(qū)的市、縣（市）房地產(chǎn)行政管理部門規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)簽合同。住房的共用部位，是指住戶共用的住房主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括屋頂、樓板、梁、柱、內(nèi)外承重墻體、基礎(chǔ)）、外墻面、樓梯間、走廊通道、垃圾道、煙道、排氣孔道、公用門廳、內(nèi)天井和設(shè)備層等。住房的共用設(shè)施設(shè)備，是指居住小區(qū)、組團(tuán)或者單幢住宅內(nèi)，住戶共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵，電梯、公用電視天線、供電線路、照明設(shè)施，鍋爐、暖氣管道，煤氣管道，消防設(shè)施，以及綠地、道路、信報(bào)箱、傳達(dá)室、公共廁所、溝、渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。住房的自用部位、自用設(shè)備，是指分戶門及其以內(nèi)的門、窗、屋面、內(nèi)墻面、地面、非承重隔斷墻、陽臺(tái)，水、電、煤氣的戶表及其以內(nèi)的管線、器具，暖氣分戶閥門及其以內(nèi)的管道、暖氣片等；獨(dú)戶住宅的院墻及其以內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物和配套設(shè)備等。

第五條公有住房出售后，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和管理由原售房單位負(fù)責(zé)。同院或者同幢的公有住房出售前產(chǎn)在線圖書館權(quán)屬于二個(gè)及其以上單位的，在出售后，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和管理由原售房單位共同負(fù)責(zé)。公有住房出售后，其自用部位、自用設(shè)備的維修和管理由住房所有權(quán)人負(fù)責(zé)。但是，水、電、煤氣的收費(fèi)中已經(jīng)包含水、電、煤氣戶表的維修管理費(fèi)用的，供水、供電和煤氣經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)水、電、煤氣戶表的維修管理，并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。

第六條公有住房出售后，原售房單位應(yīng)當(dāng)建立住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡(jiǎn)稱維修基金），專項(xiàng)用于公有住房出售后住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。

第七條售房單位應(yīng)當(dāng)從實(shí)際收取的售房款中按照設(shè)置電梯的高層住宅為售房款總額的30％至40％，其他住宅為售房款總額的20％至30％的比例，提取維修基金，該項(xiàng)維修基金歸售房單位所有。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際交付的購(gòu)房款總額2％的比例，直接向售房單位交納維修基金。該項(xiàng)維修基金屬于住房所有權(quán)人共有，不計(jì)入住房銷售收入。

第八條在本辦法實(shí)施前，公有住房售出后未建立維修基金或者維修基金提取、交納的標(biāo)準(zhǔn)低于前條規(guī)定的，售房單位和購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，建立或者補(bǔ)充維修基金。

第九條售房單位應(yīng)當(dāng)按照設(shè)區(qū)的市、縣（市）房地產(chǎn)行政管理部門規(guī)定的比例，將維修基金劃分為住房共用部位維修基金和住房共用設(shè)施設(shè)備維修基金，并在銀行開設(shè)專戶儲(chǔ)存。其中住房共用部位維修基金按幢建帳，共用設(shè)施設(shè)備維修基金按居住區(qū)、組團(tuán)建帳，實(shí)行?？顚Ｓ谩?/p>

第十條住房的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修管理費(fèi)用從依照本辦法的規(guī)定建立的維修基金中列支。但是縣級(jí)以上人民政府對(duì)負(fù)責(zé)住房共用設(shè)施設(shè)備維修管理的部門和維修管理費(fèi)用的支出另有規(guī)定的，按其規(guī)定執(zhí)行。住房的自用部位、自用設(shè)備的維修管理費(fèi)用由住房所有權(quán)人承擔(dān)。在建筑工程保修期內(nèi)的住房，建筑法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定由責(zé)任單位保修的，責(zé)任單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)維修，并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。

第十一條維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門批準(zhǔn)，售房單位可以按照住房建筑面積的占有比例，向住房所有權(quán)人續(xù)籌。具體籌集辦法，由設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府制定。

第十二條住房所有權(quán)人可以依照國(guó)家和本省有關(guān)住房公積金管理的規(guī)定，向住房公積金管理中心申請(qǐng)使用其家庭成員的住房公積金，專項(xiàng)用于住房的大修。

第十三條售房單位應(yīng)當(dāng)定期向住房所有權(quán)人公布維修基金的使用情況，聽取住房所有權(quán)人對(duì)維修基金管理和使用的意見，并接受房地產(chǎn)行政管理、財(cái)政和審計(jì)部門的監(jiān)督檢查。

第十四條公有住房售出后住房和設(shè)施設(shè)備需要維修的，在住房所有權(quán)人、使用人告知售房單位后，售房單位應(yīng)當(dāng)對(duì)報(bào)修項(xiàng)目進(jìn)行登記，填寫住房維修任務(wù)單，通知維修人員，并在規(guī)定的期限內(nèi)修復(fù)住房和設(shè)施設(shè)備。住房和設(shè)施設(shè)備的各類維修項(xiàng)目的維修期限，由設(shè)區(qū)的市、縣（市）房地產(chǎn)行政管理部門規(guī)定。

第十五條售房單位應(yīng)當(dāng)定期對(duì)住房的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查維修。維修住房和設(shè)施設(shè)備時(shí)，必須對(duì)維修質(zhì)量負(fù)責(zé)，按照國(guó)家和本省制定的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。不得偷工減料，不得使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備。

第十六條售房單位接受住房所有權(quán)人、使用人的委托對(duì)住房的自用部位、自用設(shè)備進(jìn)行維修的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家和本省發(fā)布的房屋修繕定額已作規(guī)定的項(xiàng)目，按其規(guī)定執(zhí)行；未作規(guī)定的項(xiàng)目，由住房所有權(quán)人、使用人與售房單位協(xié)商議定。

第十七條住房所有權(quán)人、使用人因進(jìn)行住房維修涉及住房的承重結(jié)構(gòu)或者明顯加大建筑物荷載的，應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家和本省的有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自拆卸、改裝。

第十八條住房所有權(quán)人、使用人對(duì)住房的自用部位、自用設(shè)備進(jìn)行維修時(shí)，不得影響住房的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用功能。因維修影響住房的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用功能或者造成毗連房屋損壞的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修繕或者賠償。拒絕修繕或者賠償?shù)模墒鄯繂挝唤M織修繕，所需費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第十九條對(duì)住房和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修時(shí)，有關(guān)住房所有權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。不予配合給他人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十條住房所有權(quán)人和售房單位對(duì)維修基金的交納和使用發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第二十一條售房單位未依照本辦法的規(guī)定提取或者補(bǔ)充維修基金的，由縣級(jí)以上人民政府財(cái)政、房地產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期提取或者補(bǔ)充維修基金；逾期仍未提取或者補(bǔ)充維修基金的，可以自應(yīng)當(dāng)提取、補(bǔ)充之日起，按日處以未提取或者未補(bǔ)充額萬分之三的罰款。

第二十二條違反本辦法第十四條第一款規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門予以警告，并可處以一千元以上一萬元以下的罰款。

第二十三條違反本辦法第十五條的規(guī)定，建筑法律、法規(guī)、規(guī)章對(duì)行政處罰機(jī)關(guān)和處罰方式已作規(guī)定的，按其規(guī)定執(zhí)行；未作規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門予以警告，并可處以一千元以上一萬元以下的罰款。

第二十四條設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。

第二十五條本辦法自發(fā)布之日起施行。

第二篇：長(zhǎng)春市公有住房售后管理辦法

長(zhǎng)春市公有住房售后管理辦法

（１９９８年７月２１日 長(zhǎng)春市人民政府令第９號(hào)）

第一章 總則

第一條 為了深化我市住房制度改革，加強(qiáng)公有住房出售后的管理，維護(hù)售購(gòu)房人雙方合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 凡在我市市區(qū)內(nèi)依照《長(zhǎng)春市出售公有住房管理辦法》出售的公有住房，均適用本辦法。

出售公有住房的單位和購(gòu)買公有住房的個(gè)人，必須遵守本辦法。

第三條 本辦法所稱公有住房售后管理，是指公有住房出售給個(gè)人后，對(duì)房屋自用部位、自用設(shè)備、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、使用的管理。

第四條 本辦法所稱自用部位，是指戶門以內(nèi)的部位和自用陽臺(tái)。

本辦法所稱自用設(shè)備，是指戶門以內(nèi)上水、電照、煤氣表以內(nèi)的管線和暖氣支管、散熱器及衛(wèi)生設(shè)施。

本辦法所稱共用部位，是指樓板、屋面、梁、柱、內(nèi)外墻體、基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位和樓梯間、水箱間、共用走廊、共用門廳、樓內(nèi)存車庫(kù)院落、共用廚房、共用廁所。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指共用的給排水管道、二次供水設(shè)施、樓內(nèi)暖氣管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、共用照明、共用天線。

第五條 市房地產(chǎn)管理局是本市公有住房售后管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)我市公有住房售后的統(tǒng)一管理工作。

第六條 城建、公用、環(huán)保、公安、工商、電業(yè)、電信、郵政、衛(wèi)生等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，配合房地產(chǎn)管理部門做好公有住房售后的管理工作。

第二章 管理組織和職責(zé)

第七條 公有住房出售后，一幢住宅樓出售率（戶）達(dá)到５０％以上，尚沒有實(shí)行物業(yè)管理的，市房地產(chǎn)管理部門指定的售房單位應(yīng)當(dāng)同房屋產(chǎn)權(quán)人建立售后房屋臨時(shí)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱臨時(shí)管委會(huì)）。

臨時(shí)管委會(huì)的職責(zé)：

（一）制定管委會(huì)章程，維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人，使用人合法權(quán)利；

（二）決定選聘物業(yè)管理單位，代表房屋產(chǎn)權(quán)人，使用人簽訂房屋委托管理合同；

（三）審議物業(yè)管理單位維修資金的使用計(jì)劃；

（四）審議物業(yè)管理單位制訂的管理計(jì)劃，決定房屋維修和管理服務(wù)的重大事項(xiàng)；

（五）檢查、監(jiān)督物業(yè)管理單位對(duì)房屋的管理工作。

第八條 建立臨時(shí)管委會(huì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交建立臨時(shí)管委會(huì)申請(qǐng)書、《臨時(shí)管委會(huì)章程》、臨時(shí)管委會(huì)成員名單和辦公場(chǎng)所等有關(guān)資料，報(bào)市房地產(chǎn)管理部門審批備案。

臨時(shí)管委會(huì)的成員應(yīng)為兼職，主任由市房地產(chǎn)管理部門指定的售房單位派人兼任，其他成員可參照《長(zhǎng)春市住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)選舉辦法》的有關(guān)規(guī)定在購(gòu)房人代表中選舉產(chǎn)生。

第九條 臨時(shí)管委會(huì)管理的房屋納入住宅小區(qū)物業(yè)管理后，臨時(shí)管委會(huì)的職能由住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)行使。雙方應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)管理部門監(jiān)督下，做好工作的交接。住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)中應(yīng)當(dāng)有購(gòu)房人代表，代表名額由房地產(chǎn)管理部門根據(jù)不同情況確定。

第十條 出售的公有住房已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理的，仍由物業(yè)管理單位管理，物業(yè)管理委員會(huì)中應(yīng)當(dāng)有購(gòu)房人代表參加，代表名額由房地產(chǎn)管理部門根據(jù)不同情況確定。

第三章 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金 的來源和使用管理

第十一條 共有部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金（以下簡(jiǎn)稱共用資金）分為維修儲(chǔ)備基金、個(gè)人維修資金。其來源為：

（一）維修儲(chǔ)備基金：非高層建筑售房款總額的２０％，高層建筑售房款總額的３５％。

（二）個(gè)人維修資金：產(chǎn)權(quán)人按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交納的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修資金。

（三）維修儲(chǔ)備基金、個(gè)維修資金的存款利息。

第十二條 共用資金的管理：

（一）共用資金的賬簿，必須委托有物業(yè)管理資質(zhì)的單位進(jìn)行管理。

（二）共用資金應(yīng)以臨時(shí)管委會(huì)或物業(yè)小區(qū)管理委員會(huì)的名義按有關(guān)規(guī)定手續(xù)存儲(chǔ)到市住房資金管理中心，以樓房幢為單位設(shè)立賬目，單獨(dú)使用，單獨(dú)核算，?？顚Ｓ?，任何單位或個(gè)人均不得截留、挪用。

（三）受委托的物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)每六個(gè)月向小區(qū)管委會(huì)或者產(chǎn)權(quán)人公布一次房屋共用資金的使用情況。

第十三條 共用資金的使用：

（一）維修儲(chǔ)備基金用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中維修。

（二）維修儲(chǔ)備基金在使用時(shí)，由臨時(shí)管委會(huì)或者小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)提交使用計(jì)劃和項(xiàng)目預(yù)算書，經(jīng)市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（以下簡(jiǎn)稱房改辦）審批后，持批準(zhǔn)書到銀行辦理用款手續(xù)。

（三）受委托的物業(yè)管理單位對(duì)共用資金的使用，必須自覺接受財(cái)政、審計(jì)部門的監(jiān)督檢查。

第十四條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修，是指需牽動(dòng)或者拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除的工程；大修工程一次費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的２５％以上，大修后的房屋必須符合基本完好或者完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。

房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的中修，是指需牽動(dòng)或者拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程；中修工程一次費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新造價(jià)的２０％以下，中修后的房屋７０％以上必須符合基本完好或者完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。

房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的小修，是指及時(shí)修復(fù)小損小壞，保持房屋原來完損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程；小修工程的綜合年均費(fèi)用應(yīng)當(dāng)為所管房屋現(xiàn)時(shí)造價(jià)的１％以下。

第四章 使用管理

第十五條 產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)自覺遵守房屋管理有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格按照規(guī)定要求，使用和維護(hù)房屋及設(shè)施設(shè)備。

第十六條 產(chǎn)權(quán)人、使用人不得拆改自住房屋的承重結(jié)構(gòu)；確需拆改房屋非承重結(jié)構(gòu)或者設(shè)施設(shè)備時(shí)，必須向物業(yè)管理單位遞交書面申請(qǐng)，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定，市房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)后，方可施工。

第十七條 產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓住房前應(yīng)當(dāng)事先報(bào)告物業(yè)管理單位，所轉(zhuǎn)讓房屋的維修儲(chǔ)備基金受房人享有使用權(quán)，仍用于該房屋的維修。

第十八條 以成本價(jià)購(gòu)買的住房，使用時(shí)需要改變?cè)》啃再|(zhì)，從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，必須在不影響房屋使用安全和房屋壽命，不影響周圍環(huán)境和市容，不妨礙毗鄰住房使用的前提下，經(jīng)房管會(huì)同意，報(bào)房管行政部門審批后，方可向有關(guān)部門申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，使用時(shí)需要改變?cè)》啃再|(zhì)的，還需征得售房單位的同意。

第十九條 第二層或二層以上的住房，原則上不得改變其使用性質(zhì)。

第二十條 以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，出租或出售，按照《長(zhǎng)春市出售公有住房管理辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十一條 房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人不得阻撓共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的修繕；因阻撓修繕造成人身傷害、財(cái)產(chǎn)損失的，由阻撓人依法承擔(dān)法律責(zé)任。

第五章 維修管理

第二十二條 公有住房售后維修費(fèi)用的分擔(dān)：

（一）自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的維修更新所需費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。

（二）共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的小修費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)人從個(gè)人維修資金中支付。

（三）共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的大、中維修費(fèi)用從維修儲(chǔ)備基金中支付。當(dāng)維修儲(chǔ)備基金不足時(shí)，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交納房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)，以保證房屋的正常使用。

第二十三條 住房出售后，入樓戶閥門以外的供水、電信、電照、煤氣、供暖等設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，依照有關(guān)規(guī)定劃分的責(zé)任執(zhí)行。

住房采暖費(fèi)在市政府沒有新的規(guī)定之前仍由原渠道解決。

第二十四條 公有住房出售后，需要進(jìn)行維修的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定辦理：

（一）房屋由受委托的物業(yè)管理單位進(jìn)行維修。

（二）房屋需要小修的，產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)向住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)或者臨時(shí)管委會(huì)報(bào)告，物業(yè)單位在接到住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)或者臨時(shí)管委會(huì)的通知后應(yīng)當(dāng)及時(shí)給予修繕，確保維修質(zhì)量。

（三）房屋需要大、中修的，受委托的物業(yè)管理單位在接到住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)或者臨時(shí)管委會(huì)提交的維修儲(chǔ)備基金批準(zhǔn)使用計(jì)劃和項(xiàng)目預(yù)算書后，方可施工。

第六章 法律責(zé)任

第二十五條 違反本辦法第十一條規(guī)定售房單位仍未建立維修儲(chǔ)備基金的，由房地產(chǎn)管理部門限期建立，逾期仍未建立的，依照有關(guān)規(guī)定予以處罰。

第二十六條 違反本辦法第十二條第二項(xiàng)規(guī)定，擅自截留、挪用共用資金的，由房地產(chǎn)管理部門限期改正，情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十七條 違反本辦法規(guī)定，受委托的物業(yè)管理單位不及時(shí)維修房屋、設(shè)施設(shè)備的，或者維修達(dá)不到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，由房地產(chǎn)管理部門限期改正，并給予１００００元以下罰款；給產(chǎn)權(quán)人、使用人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十八條 違反本辦法其他條款規(guī)定的，由有關(guān)部門依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

第二十九條 當(dāng)事人對(duì)處罰決定不服的，可以在接到處罰決定書之日起十五日內(nèi)向作出處罰決定機(jī)關(guān)的上一級(jí)機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議；對(duì)復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定書之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴；當(dāng)事人也可以自接到處罰決定書之日起十五日內(nèi)直接向人民法院起訴。

當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議或者不向人民法院起訴又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第七章 附則

第三十條 各縣（市）可參照本辦法執(zhí)行。第三十一條 本辦法由市人民政府法制局負(fù)責(zé)解釋。第三十二條 本辦法由市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)組織實(shí)施。第三十三條 本辦法自公布之日起施行。

發(fā)布部門：長(zhǎng)春市政府 發(fā)布日期：1998年07月21日 實(shí)施日期：1998年07月21日(地方法規(guī))

第三篇：長(zhǎng)春市公有住房售后管理辦法

第9號(hào)

《長(zhǎng)春公有住房售后管理辦法》業(yè)經(jīng)1998年4月6日市人民政府第5次常務(wù)會(huì)議討論通過，現(xiàn)予發(fā)布施行。

市長(zhǎng)：李述

一九九八年七月二十一日

長(zhǎng)春市公有住房售后管理辦法

第一章 總則

第一條 為了深化我市住房制度改革，加強(qiáng)公有住房出售后的管理，維護(hù)售購(gòu)房人雙方合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 凡在我市市區(qū)內(nèi)依照《長(zhǎng)春市出售公有住房管理辦法》出售的公有住房，均適用本辦法。

出售公有住房的單位和購(gòu)買公有住房的個(gè)人，必須遵守本辦法。

第三條 本辦法所稱公有住房售后管理，是指公有住房出售給個(gè)人后，對(duì)房屋自用部位、自用設(shè)備、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、使用的管理。

第四條 本辦法所稱自用部位，是指戶門以內(nèi)的部位和自用陽臺(tái)。

本辦法所稱自用設(shè)備，是指戶門以內(nèi)上水、電照、煤氣表以內(nèi)的管線和暖氣支管、散熱器及衛(wèi)生設(shè)施。

本辦法所稱共用部位，是指樓板、屋面、梁、柱、內(nèi)外墻體、基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位和樓梯間、水箱間、共用走廊、共用門廳、樓內(nèi)存車庫(kù)院落、共用廚房、共用廁所。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指共用的給排水管道、二次供水設(shè)施、樓內(nèi)暖氣管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、共用照明、共用天線。第五條 市房地產(chǎn)管理局是本市公有住房售后管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)我市公有住房售后的統(tǒng)一管理工作。

第六條 城建、公用、環(huán)保、公安、工商、電業(yè)、電信、郵政、衛(wèi)生等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，配合房地產(chǎn)管理部門做好公有住房售后的管理工作。

第二章管理組織和職責(zé)

第七條 公有住房出售后，一幢住宅樓出售率(戶)達(dá)到50％以上，尚沒有實(shí)行物業(yè)管理的，市房地產(chǎn)管理部門指定的售房單位應(yīng)當(dāng)同房屋產(chǎn)權(quán)人建立售后房屋臨時(shí)管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱臨時(shí)管委會(huì))。

臨時(shí)管委會(huì)的職責(zé)：

(一)制定管委會(huì)章程，維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人，使用人合法權(quán)利；

(二)決定選聘物業(yè)管理單位，代表房屋產(chǎn)權(quán)人，使用人簽訂房屋委托管理合同；

(三)審議物業(yè)管理單位維修資金的使用計(jì)劃；

(四)審議物業(yè)管理單位制訂的管理計(jì)劃，決定房屋維修和管理服務(wù)的重大事項(xiàng)；

(五)檢查、監(jiān)督物業(yè)管理單位對(duì)房屋的管理工作。

第八條 建立臨時(shí)管委會(huì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交建立臨時(shí)管委會(huì)申請(qǐng)書、《臨時(shí)管委會(huì)章程》、臨時(shí)管委會(huì)成員名單和辦公場(chǎng)所等有關(guān)資料，報(bào)市房地產(chǎn)管理部門審批備案。

臨時(shí)管委會(huì)的成員應(yīng)為兼職，主任由市房地產(chǎn)管理部門指定的售房單位派人兼任，其他成員可參照《長(zhǎng)春市住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)選舉辦法》的有關(guān)規(guī)定在購(gòu)房人代表中選舉產(chǎn)生。

第九條 臨時(shí)管委會(huì)管理的房屋納入住宅小區(qū)物業(yè)管理后，臨時(shí)管委會(huì)的職能由住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)行使。雙方應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)管理部門監(jiān)督下，做好工作的交接。住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)中應(yīng)當(dāng)有購(gòu)房人代表，代表名額由房地產(chǎn)管理部門根據(jù)不同情況確定。

第十條 出售的公有住房已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理的，仍由物業(yè)管理單位管理，物業(yè)管理委員會(huì)中應(yīng)當(dāng)有購(gòu)房人代表參加，代表名額由房地產(chǎn)管理部門根據(jù)不同情況確定。

第三章共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修

資金的來源和使用管理

第十一條 共有部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金(以下簡(jiǎn)稱共用資金)分為維修儲(chǔ)備基金、個(gè)人維修資金。其來源為：(一)維修儲(chǔ)備基金：非高層建筑售房款總額的20％，高層建筑售房款總額的35％。

(二)個(gè)人維修資金：產(chǎn)權(quán)人按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交納的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修資金。

(三)維修儲(chǔ)備基金、個(gè)人維修資金的存款利息。

第十二條 共用資金的管理：

(一)共用資金的帳簿，必須委托有物業(yè)管理資質(zhì)的單位進(jìn)行管理。

(二)共用資金應(yīng)以臨時(shí)管委會(huì)或物業(yè)小區(qū)管理委員會(huì)的名義按有關(guān)規(guī)定手續(xù)存儲(chǔ)到市住房資金管理中心，以樓房幢為單位設(shè)立帳目，單獨(dú)使用，單獨(dú)核算，專款專用，任何單位或個(gè)人均不得截留、挪用。

(三)受委托的物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)每六個(gè)月向小區(qū)管委會(huì)或者產(chǎn)權(quán)人公布一次房屋共用資金的使用情況。

第十三條 共用資金的使用：

(一)維修儲(chǔ)備基金用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中維修。

(二)維修儲(chǔ)備基金在使用時(shí)，由臨時(shí)管委會(huì)或者小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)提交使用計(jì)劃和項(xiàng)目預(yù)算書，經(jīng)市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室(以下簡(jiǎn)稱市房改辦)審批后，持批準(zhǔn)書到銀行辦理用款手續(xù)。

(三)受委托的物業(yè)管理單位對(duì)共用資金的使用，必須自覺接受財(cái)政、審計(jì)部門的監(jiān)督檢查。

第十四條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修，是指需牽動(dòng)或者拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除的工程；大修工程一次費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的25％以上，大修后的房屋必須符合基本完好或者完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。

房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的中修，是指需牽動(dòng)或者拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程；中修工程一次費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新造價(jià)的20％以下，中修后的房屋70％以上必須符合基本完好或者完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。

房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的小修，是指及時(shí)修復(fù)小損小壞，保持房屋原來完損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程；小修工程的綜合年均費(fèi)用應(yīng)當(dāng)為所管房屋現(xiàn)時(shí)造價(jià)的1％以下。

第四章使用管理

第十五條 產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)自覺遵守房屋管理有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格按照規(guī)定要求，使用和維護(hù)房屋及設(shè)施設(shè)備。

第十六條 產(chǎn)權(quán)人、使用人不得拆改自住房屋的承重結(jié)構(gòu)；確需拆改房屋非承重結(jié)構(gòu)或者設(shè)施設(shè)備時(shí)，必須向物業(yè)管理單位遞交書面申請(qǐng)，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定，市房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)后，方可施工。

第十七條 產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓住房前應(yīng)當(dāng)事先報(bào)告物業(yè)管理單位，所轉(zhuǎn)讓房屋的維修儲(chǔ)備基金受房人享有使用權(quán)，仍用于該房屋的維修。

第十八條 以成本價(jià)購(gòu)買的住房，使用時(shí)需要改變?cè)》啃再|(zhì)，從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，必須在不影響房屋使用安全和房屋壽命，不影響周圍環(huán)境和市容，不妨礙毗鄰住戶使用的前提下，經(jīng)房管會(huì)同意，報(bào)房管行政部門審批后，方可向有關(guān)部門申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，使用時(shí)需要改變?cè)》啃再|(zhì)的，還需征得售房單位的同意。

第十九條 第二層或二層以上的住房，原則上不得改變其使用性質(zhì)。

第二十條 以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，出租或出售，按照《長(zhǎng)春市出售公有住房管理辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十一條 房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人不得阻撓共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的修繕；因阻撓修繕造成人身傷害、財(cái)產(chǎn)損失的，由阻撓人依法承擔(dān)法律責(zé)任。

第五章維修管理

第二十二條 公有住房售后維修費(fèi)用的分擔(dān)：

(一)自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的維修更新所需費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。

(二)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的小修費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)人從個(gè)人維修資金中支付。

(三)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的大、中維修費(fèi)用從維修儲(chǔ)備基金中支付。當(dāng)維修儲(chǔ)備基金不足時(shí)，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交納房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)，以保證房屋的正常使用。

第二十三條 住房出售后，入樓戶閥門以外的供水、電信、電照、煤氣、供暖等設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，依照有關(guān)規(guī)定劃分的責(zé)任執(zhí)行。

住房采暖費(fèi)在市政府沒有新的規(guī)定之前仍由原渠道解決。

第二十四條 公有住房出售后，需要進(jìn)行維修的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定辦理：

(一)房屋由受委托的物業(yè)管理單位進(jìn)行維修。

(二)房屋需要小修的，產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)向住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)或者臨時(shí)管委會(huì)報(bào)告，物業(yè)管理單位在接到住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)或者臨時(shí)管委會(huì)的通知后應(yīng)當(dāng)及時(shí)給予修繕，確保維修質(zhì)量。(三)房屋需要大、中修的，受委托的物業(yè)管理單位在接到住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)或者臨時(shí)管委會(huì)提交的維修儲(chǔ)備基金批準(zhǔn)使用計(jì)劃和項(xiàng)目預(yù)算書后，方可施工。

第六章法律責(zé)任

第二十五條 違反本辦法第十一條規(guī)定售房單位仍未建立維修儲(chǔ)備基金的，由房地產(chǎn)管理部門限期建立，逾期仍未建立的，依照有關(guān)規(guī)定予以處罰。

第二十六條 違反本辦法第十二條第二項(xiàng)規(guī)定，擅自截留，挪用共用資金的，由房地產(chǎn)管理部門限期改正，情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十七條 違反本辦法規(guī)定，受委托的物業(yè)管理單位不及時(shí)維修房屋、設(shè)施設(shè)備的，或者維修達(dá)不到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，由房地產(chǎn)管理部門限期改正，并給予10000元以下罰款；給產(chǎn)權(quán)人、使用人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十八條 違反本辦法其他條款規(guī)定的，由有關(guān)部門依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

第二十九條 當(dāng)事人對(duì)處罰決定不服的，可以在接到處罰決定書之日起十五日內(nèi)向作出處罰決定機(jī)關(guān)的上一級(jí)機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議；對(duì)復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定書之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴；當(dāng)事人也可以自接到處罰決定書之日起十五日內(nèi)直接向人民法院起訴。

當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議或者不向人民法院起訴又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第七章附 則

第三十條 各縣(市)可參照本辦法執(zhí)行。第三十一條 本辦法由市人民政府法制局負(fù)責(zé)解釋。第三十二條 本辦法由市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)組織實(shí)

第三十三條 本辦法自公布之日起施行。

主題詞：公有住房 售后 管理 辦法 令

第四篇：關(guān)于印發(fā)天津市公有住房售后維修基金使用管理辦法的通知

關(guān)于印發(fā)天津市公有住房售后維修基金使用管理辦法的通知

各區(qū)、縣房管局，各有關(guān)單位：

現(xiàn)將《天津市公有住房售后維修基金使用管理辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

二〇一〇年九月十七日

天津市公有住房售后維修基金使用管理辦法

第一條 為加強(qiáng)公有住房售后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡(jiǎn)稱維修基金）的使用管理，維護(hù)住房產(chǎn)權(quán)人（以下簡(jiǎn)稱業(yè)主）的合法權(quán)益，根據(jù)《天津市公有住房售后維修管理暫行規(guī)定》和本市有關(guān)房改政策，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)按照房改政策向個(gè)人出售的公有住房售后維修基金使用的管理。

第三條 天津市國(guó)土資源和房屋管理局（以下簡(jiǎn)稱市國(guó)土房管局）負(fù)責(zé)本市公有住房售后維修基金使用的管理，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局按照管理權(quán)限負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)公有住房售后維修基金使用的管理。

第四條 售房單位負(fù)責(zé)公有住房售后維修基金的使用。管房組織（業(yè)主管理委員會(huì)或管房小組）負(fù)責(zé)對(duì)公有住房售后維修基金的使用進(jìn)行監(jiān)督。

第五條 公有住房售后維修基金包括：

（一）購(gòu)房人按售房款1%的比例交納的基金；

（二）售房單位按售房款10%的比例提取的基金；

第六條 維修基金應(yīng)當(dāng)由售房單位在銀行設(shè)立專戶儲(chǔ)存，并到房屋所在區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局備案。1%、10%的維修基金由開戶銀行和售房單位分別按戶建立明細(xì)臺(tái)帳。

第七條 維修基金自存入維修基金專戶之日起按人民銀行規(guī)定利率計(jì)息，利息收益每年計(jì)入業(yè)主分戶賬，轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用。

第八條 維修基金專項(xiàng)用于售后公有住房保修期滿后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修，不得挪做他用。

共用部位包括主體承重結(jié)構(gòu)、屋面、外墻面、樓梯間、走廊通道、共用門廳、垃圾道、煙道、排風(fēng)道等。

共用設(shè)施設(shè)備包括戶分電表以外至門棟總電表以內(nèi)的線路和設(shè)備、戶分水表以外至門棟總水表以內(nèi)的上水管道（供電供水實(shí)行一戶一表、服務(wù)到戶的除外），墻體以內(nèi)的下水道干管、雨水管、信報(bào)箱、避雷設(shè)施等。

公有住房售后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。

第九條 申請(qǐng)使用維修基金按照下列程序辦理：

（一）制定資金使用計(jì)劃。售房單位依據(jù)業(yè)主報(bào)修和現(xiàn)場(chǎng)查勘情況提出修繕項(xiàng)目，制定修繕方案，提出資金使用計(jì)劃。

（二）征求意見。售房單位提出的修繕方案和資金使用計(jì)劃，在征得管房組織同意后報(bào)審。

（三）報(bào)審。售房單位向房屋所在區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局報(bào)審，填寫《共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金使用申請(qǐng)書》（以下簡(jiǎn)稱《申請(qǐng)書》），并提交修繕方案、資金使用計(jì)劃和管房組織意見。

（四）審批。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局受理申報(bào)后，對(duì)維修基金賬戶存款余額、業(yè)主明細(xì)臺(tái)帳及本條第（三）項(xiàng)要求進(jìn)行審核，符合要求的，在三個(gè)工作日內(nèi)批準(zhǔn)，不符合要求的應(yīng)當(dāng)通知售房單位。

市內(nèi)六區(qū)直管公房售后維修基金的使用，由售房單位報(bào)市房產(chǎn)總公司審核，市國(guó)土房管局審批。

（五）資金撥付。售房單位持審核批準(zhǔn)的《申請(qǐng)書》到開戶銀行辦理用款手續(xù)，由開戶銀行按照《申請(qǐng)書》批準(zhǔn)的用款額度，核對(duì)維修基金賬戶存款余額無誤后，對(duì)用款數(shù)額較小的當(dāng)時(shí)撥付，用款數(shù)額較大的次日撥付。

第十條 公有住房售后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備因自然損壞發(fā)生的修繕費(fèi)用，按受益業(yè)主住房的建筑面積所占份額（以下簡(jiǎn)稱份額）分?jǐn)偂?/p>

（一）按門牌、門棟獨(dú)立使用的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的修繕費(fèi)用，由該門牌、門棟內(nèi)業(yè)主按份額分?jǐn)偂?/p>

（二）局部可劃清責(zé)任的，由相關(guān)業(yè)主按份額分?jǐn)偂?/p>

（三）屬于住房整體修繕的費(fèi)用（包括外墻面），由該幢房屋全體業(yè)主按份額分?jǐn)偂?/p>

（四）共有墻體的修繕，按兩側(cè)均分后，每側(cè)業(yè)主按份額分?jǐn)偂?/p>

（五）不上人屋面的修繕，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的業(yè)主按份額分?jǐn)偂?/p>

（六）可上人屋面（包括周邊護(hù)欄）的修繕，如為各層所共用，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的業(yè)主按份額分?jǐn)?；如僅為若干層使用，使用層的業(yè)主分擔(dān)一半，其余一半由修繕?biāo)胺秶采w下各層業(yè)主按份額分?jǐn)偂?/p>

（七）共用樓梯及樓梯間（包括出屋面部分）的修繕，由業(yè)主按份額分?jǐn)偂?/p>

（八）為某些樓層所專用的樓梯的修繕，由其專用的業(yè)主按份額分?jǐn)偂?/p>

一幢或一個(gè)門棟的維修基金賬戶內(nèi)基金余額不夠支出修繕費(fèi)用時(shí)，不足部分由受益業(yè)主按照份額分?jǐn)偂?/p>

第十一條 公有住房售后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修完成后，售房單位應(yīng)當(dāng)將維修費(fèi)用清單、發(fā)票原件和按戶分?jǐn)偳鍐翁峤还芊拷M織，經(jīng)管房組織簽字后，維修費(fèi)用方可按照受益業(yè)主住房建筑面積所占份額在業(yè)主明細(xì)賬中列支，并向房屋所在區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局備案。市內(nèi)六區(qū)直管公產(chǎn)向市房產(chǎn)總公司備案。

維修費(fèi)用大于《申請(qǐng)書》申請(qǐng)用款額度的，超支金額由售房單位按規(guī)定辦理審批手續(xù)。經(jīng)審批同意的，開戶銀行將超支金額撥付售房單位，根據(jù)維修費(fèi)用進(jìn)行列支。經(jīng)審批不同意的，超支金額由售房單位自行負(fù)擔(dān)，開戶銀行根據(jù)申請(qǐng)用款額度進(jìn)行列支。

維修費(fèi)用小于《申請(qǐng)書》申請(qǐng)額度的，售房單位將剩余金額按戶分?jǐn)偤蠼桓堕_戶銀行存入維修基金賬戶，開戶銀行根據(jù)維修費(fèi)用進(jìn)行列支。

第十二條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，其售后維修基金賬戶余額隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶至新戶名下。

第十三條 售房單位因更名、兼并、重組、破產(chǎn)等原因發(fā)生變更的，接管單位或上級(jí)主管部門應(yīng)當(dāng)在三十個(gè)工作日內(nèi)到區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局備案后，向開戶銀行辦理維修基金賬戶的有關(guān)變更手續(xù)。

第十四條 售房單位應(yīng)當(dāng)定期與開戶銀行核對(duì)維修基金賬目，并將維修基金繳存、使用、余額以及發(fā)生的維修項(xiàng)目、費(fèi)用和按戶分?jǐn)偳闆r，按管理區(qū)域或幢每年向全體業(yè)主公布一次。

業(yè)主對(duì)公布的賬目有異議的，售房單位應(yīng)提供有關(guān)費(fèi)用清單和按戶分?jǐn)傎M(fèi)用清單等資料進(jìn)行核對(duì)。

第十五條 各區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局按季度將維修基金使用審批額、實(shí)際發(fā)生額匯總報(bào)市國(guó)土房管局，并抄報(bào)市住房保障管理辦公室。

第十六條 本辦法自2010年10月1日起施行至2015年9月30日廢止，原天津市房地產(chǎn)管理局印發(fā)的《天津市公有住房售后維修基金使用管理辦法》（房管〔2002〕262號(hào)）同時(shí)廢止。

第五篇：物業(yè)售后維修管理辦法(試行)

物業(yè)售后維修管理辦法

一、目的

為明確地產(chǎn)公司與物業(yè)公司從集中交房開始至施工單位質(zhì)保期結(jié)束期間的維修工作程序及界面,力求最短時(shí)間將業(yè)主報(bào)修、投訴工作處理完畢，維護(hù)集團(tuán)品牌形象，特制定本辦法。

二、范圍

本辦法適用于東勝集團(tuán)開發(fā)建設(shè)所有項(xiàng)目的售后維修管理。

三、內(nèi)容

（一）、售后維修工作會(huì)議的召開

地產(chǎn)項(xiàng)目公司集中交房前，地產(chǎn)公司項(xiàng)目總經(jīng)理必須組織召開由項(xiàng)目公司工程部、集團(tuán)工程管理部、物業(yè)公司及各參建施工單位參加的售后維修工作會(huì)議，明確售后維修、公區(qū)維修、費(fèi)用支付、甩項(xiàng)工程施工管理等事項(xiàng)：

會(huì)議召集人：地產(chǎn)公司工程部經(jīng)理 會(huì)議主持人：地產(chǎn)公司總經(jīng)理

會(huì)議參加人：地產(chǎn)公司工程副總、工程部經(jīng)理、各專業(yè)工程師、各施工單位項(xiàng)目經(jīng)理（或負(fù)責(zé)人）、物業(yè)公司總經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、工程主管、集團(tuán)工程管理部專業(yè)工程師等

會(huì)議召開時(shí)間：項(xiàng)目集中交房前五至十五天 會(huì)議內(nèi)容：

1、維修工作界面及責(zé)任的界定：

1）各施工單位保證在項(xiàng)目集中交房一個(gè)月內(nèi)，派工作人員現(xiàn)場(chǎng)駐場(chǎng)，負(fù)責(zé)業(yè)主驗(yàn)房及報(bào)修問題的處理，如超過一個(gè)月，集中報(bào)修問題仍未處理完畢應(yīng)延長(zhǎng)現(xiàn)場(chǎng)駐場(chǎng)期，直至交房期間集中報(bào)修問題處理完畢。

2）各施工單位應(yīng)保證駐場(chǎng)期間的工作人員及物料能夠滿足業(yè)主集中報(bào)修問題的處理，如人手不足應(yīng)及時(shí)增加人員，保證業(yè)主報(bào)修事項(xiàng)簡(jiǎn)單問題兩天內(nèi)處理完畢，工藝較復(fù)雜問題一般一周內(nèi)最長(zhǎng)不得超過十天處理完畢，如涉及費(fèi)用賠償應(yīng)在一周內(nèi)支付到位。

3）施工單位駐場(chǎng)維修人員對(duì)報(bào)修問題的處理應(yīng)本著高效、優(yōu)質(zhì)原則，同時(shí)做到工清場(chǎng)清，駐場(chǎng)期間如因物業(yè)項(xiàng)目部通知半個(gè)工作日不到或一項(xiàng)問題兩次修復(fù)仍不能達(dá)到施工圖紙或規(guī)范要求，物業(yè)公司項(xiàng)目部有權(quán)找第三方或物業(yè)項(xiàng)目部自行處理，涉及費(fèi)用從施工單位工程款或質(zhì)保金中雙倍扣除，對(duì)于工清場(chǎng)不清的行為及因處理過程導(dǎo)致業(yè)主投訴的，物業(yè)公司項(xiàng)目部有權(quán)對(duì)其進(jìn)行處罰并可要求更換維修人員，物業(yè)公司項(xiàng)目部每半月將此類問題及扣除、處罰費(fèi)用以通知函方式發(fā)送施工單位而無需施工單位的確認(rèn)。

4）超過一個(gè)月駐場(chǎng)期，或交房后集中報(bào)修問題處理完畢，施工單位可選擇繼續(xù)駐場(chǎng)直至質(zhì)保期內(nèi)問題全部處理完畢，也可人員撤場(chǎng)，但是要保證在接到維修通知后，能夠按照指定時(shí)間到達(dá)維修。否則將由物業(yè)負(fù)責(zé)自行處理或外委第三方進(jìn)行處理，物業(yè)留存現(xiàn)場(chǎng)問題及損失照片，涉及維修費(fèi)用由物業(yè)公司項(xiàng)目部進(jìn)行確認(rèn)后，每半月將維修項(xiàng)及費(fèi)用以通知函方式發(fā)送施工單位而無需施工單位確認(rèn)，發(fā)生費(fèi)用將直接從施工單位工程款或質(zhì)保金中扣除。

5）如造成業(yè)主損失涉及賠償事宜，物業(yè)公司項(xiàng)目部留存現(xiàn)場(chǎng)問題及損失照片，通知施工單位到現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)并與業(yè)主進(jìn)行損失賠償?shù)恼勁?，如能達(dá)成一致則由施工單位在一周內(nèi)支付給損失業(yè)主的；如與業(yè)主談判兩次達(dá)不成一致，由物業(yè)公司項(xiàng)目部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與業(yè)主進(jìn)行談判，達(dá)成一致的，由施工單位一周內(nèi)支付業(yè)主，如仍達(dá)不成一致，按業(yè)主索賠要求由施工單位進(jìn)行支付。以上賠償支付費(fèi)用如施工單位不到場(chǎng)、明確不支付或一周內(nèi)未支付的，由物業(yè)公司牽頭組織地產(chǎn)公司相關(guān)部門與業(yè)主確認(rèn)賠償費(fèi)用后負(fù)責(zé)發(fā)起流程，從施工單位工程款或質(zhì)保金中扣除支付給業(yè)主，同時(shí)物業(yè)公司項(xiàng)目部向施工單位發(fā)送支付賠償費(fèi)用扣款的通知函，而無需施工單位確認(rèn)。

6）公區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修及賠償事宜，質(zhì)保期內(nèi)得到物業(yè)公司項(xiàng)目部通知后緊急情況需兩個(gè)小時(shí)內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，其它情況兩日內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，影響業(yè)主正常生活的緊急嚴(yán)重故障24小時(shí)內(nèi)必須處理完畢，其它情況根據(jù)工藝程序最長(zhǎng)在一周內(nèi)處理完畢。對(duì)于施工單位不到場(chǎng)通過外委可解決的問題，由物業(yè)公司項(xiàng)目部負(fù)責(zé)實(shí)施，費(fèi)用以通知函方式送達(dá)無需施工單位確認(rèn)；對(duì)于比較嚴(yán)重、通過外委無法解決或難度較大的問題，施工單位必須按規(guī)定到達(dá)，如因延時(shí)到達(dá)及延時(shí)處理完畢的，物業(yè)公司項(xiàng)目部可根據(jù)造成的影響情況給予施工單位1000-10000元的處罰，此項(xiàng)費(fèi)用也將以通知扣款發(fā)函方式執(zhí)行。

如因公區(qū)設(shè)施設(shè)備問題造成人員傷害及或財(cái)產(chǎn)損失的，參照第一條第5款執(zhí)行。

7）維修事件發(fā)生后物業(yè)公司要有告知記錄，如對(duì)方能到現(xiàn)場(chǎng)的要有相關(guān)人員簽字確認(rèn)，對(duì)方單位不能到現(xiàn)場(chǎng)我單位通過郵寄方式告知的，要留存郵寄單據(jù)，作為已通知的依據(jù)。

2、由地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)編制施工單位聯(lián)系電話表（含甩項(xiàng)工程施工單位）并發(fā)至物業(yè)公司項(xiàng)目部，內(nèi)容包括參建總分包單位名稱、通訊地址、承包工程范圍、公司負(fù)責(zé)人及聯(lián)系電話、現(xiàn)場(chǎng)維修負(fù)責(zé)人及聯(lián)系電話、地產(chǎn)工程部專業(yè)工程師及聯(lián)系電話。同時(shí)將物業(yè)公司項(xiàng)目經(jīng)理聯(lián)系電話告之各施工單位項(xiàng)目經(jīng)理，明確施工單位如有負(fù)責(zé)人或現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人發(fā)生變更應(yīng)第一時(shí)間通知物業(yè)公司項(xiàng)目經(jīng)理，以方便工作對(duì)接。施工單位現(xiàn)場(chǎng)維修負(fù)責(zé)人應(yīng)有問題處理及費(fèi)用支付的決策權(quán)，以便于現(xiàn)場(chǎng)維修工作的順利推進(jìn)。

3、集中交房前，地產(chǎn)公司工程部將各參建單位付款情況進(jìn)行整理、匯總，形成臺(tái)賬交付物業(yè)公司項(xiàng)目部。

4、對(duì)于集中交房時(shí)仍未完工的甩項(xiàng)工程，在集中交房結(jié)束后方可繼續(xù)施工，同時(shí)因已交房，施工單位的人員出入管理、物料存放、現(xiàn)場(chǎng)施工、安全管理、工清場(chǎng)清等應(yīng)全部遵守物業(yè)公司項(xiàng)目部《現(xiàn)場(chǎng)施工管理規(guī)定》，各施工單位負(fù)責(zé)人應(yīng)將《現(xiàn)場(chǎng)施工管理規(guī)定》傳達(dá)至現(xiàn)場(chǎng)施工人員，對(duì)于不遵守規(guī)定的行為物業(yè)公司項(xiàng)目部將依據(jù)《現(xiàn)場(chǎng)施工管理規(guī)定》進(jìn)行處罰，由于施工造成的人員傷害、財(cái)產(chǎn)損失的，參照會(huì)議成果第1條第5款賠償發(fā)函處理方式執(zhí)行，如涉及人員傷害需緊急治療的，現(xiàn)場(chǎng)施工負(fù)責(zé)人必須第一時(shí)間陪同前往醫(yī)院并支付相關(guān)費(fèi)用，如因施工單位人員不在場(chǎng)時(shí)發(fā)生的此類事件，物業(yè)公司項(xiàng)目部通知施工單位負(fù)責(zé)人第一時(shí)間趕往醫(yī)院進(jìn)行處理，物業(yè)公司墊付的相關(guān)交通、醫(yī)療、慰問等費(fèi)用由施工單位支付給物業(yè)公司，如施工單位不到場(chǎng)或不支付費(fèi)用的從其工程款（或質(zhì)保金）中扣除，以通知函方式通知施工單位無需施工單位確認(rèn)（因施工單位原因造成的業(yè)主或他人人身傷害同樣適用此處理程序）。

5、本會(huì)議由地產(chǎn)公司工程部負(fù)責(zé)整理形成會(huì)議紀(jì)要，由參會(huì)各單位、各部門簽字確認(rèn)并簽收；《現(xiàn)場(chǎng)施工管理規(guī)定》（含處罰規(guī)定）作為會(huì)議紀(jì)要的附件，一并發(fā)送給各施工單位現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人。

（二）、維修及賠償費(fèi)用的現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)價(jià)及確定程序

1、現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)價(jià)及確定程序適用于以下情況：施工單位在駐場(chǎng)期間對(duì)無法界定責(zé)任及需支付賠償費(fèi)用的問題；施工單位人員已撤場(chǎng)且不再到場(chǎng)、涉及賠償、責(zé)任無法界定的問題。

2、維修及賠償責(zé)任清晰的認(rèn)價(jià)及確定程序 1）維修費(fèi)用低于500元

此類問題因量大維修費(fèi)用較低，由物業(yè)公司項(xiàng)目部工程人員留存照片現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)問題后即可認(rèn)價(jià)。

2）維修費(fèi)用超過500元

此類問題的認(rèn)價(jià)由物業(yè)公司項(xiàng)目部通知施工單位負(fù)責(zé)人，不論施工單位人員是否到場(chǎng)，按約定時(shí)間地產(chǎn)公司董事辦、采購(gòu)部、外委第三方、物業(yè)工作人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)價(jià)格確認(rèn)；必要時(shí)由物業(yè)公司通知項(xiàng)目公司成本部參加價(jià)格確認(rèn)。

3）賠償費(fèi)用的認(rèn)價(jià)

由物業(yè)公司項(xiàng)目部在出現(xiàn)責(zé)任損失后將現(xiàn)場(chǎng)損失情況進(jìn)行拍照確認(rèn)，并負(fù)責(zé)通知施工單位負(fù)責(zé)人到場(chǎng)對(duì)損失進(jìn)行確認(rèn)，如無法到場(chǎng)以物業(yè)公司拍照為準(zhǔn)，賠償費(fèi)用的認(rèn)價(jià)及確定參照會(huì)議成果第1條第5款執(zhí)行。

3、維修及賠償責(zé)任不清晰的認(rèn)價(jià)及確定程序

如涉及維修責(zé)任不清晰的情況，由物業(yè)公司上報(bào)至集團(tuán)工程總監(jiān)，由工程總監(jiān)牽頭成立責(zé)任認(rèn)定小組，成員包括：工程管理部總經(jīng)理及專業(yè)工程師、地產(chǎn)工程部經(jīng)理及專業(yè)工程師、物業(yè)公司項(xiàng)目經(jīng)理及現(xiàn)場(chǎng)工程師等。責(zé)任認(rèn)定小組成員到現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，如涉及破拆等前置條件，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)自行或外委實(shí)施，費(fèi)用待責(zé)任認(rèn)定后由責(zé)任施工單位承擔(dān)，以通知函方式送達(dá)，費(fèi)用從其工程款或質(zhì)保金中扣除。

（三）、維修費(fèi)、賠償金扣款程序

為加快報(bào)修問題的解決、緩解業(yè)主的負(fù)面情緒、降低投訴率，交房后將成立維修基金，對(duì)由物業(yè)自行處理、外委第三方及業(yè)主賠償?shù)荣M(fèi)用從維修基金列支，以最簡(jiǎn)程序完成費(fèi)用審批及支付，從而第一時(shí)間將現(xiàn)場(chǎng)問題處理完畢。明確程序如下：

1、建立維修基金

新交付項(xiàng)目在入住前十天由物業(yè)公司項(xiàng)目部發(fā)起維修基金審批流程，由地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)支付，維修基金申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)為100000元，物業(yè)公司項(xiàng)目部對(duì)低于10000元的單項(xiàng)維修或賠償可累計(jì)使用維修基金，超過10000元的單項(xiàng)維修或賠償專項(xiàng)進(jìn)行申請(qǐng)審批。維修基金使用完畢之前，由物業(yè)公司項(xiàng)目部發(fā)起流程（附上次維修基金使用明細(xì)臺(tái)帳），申請(qǐng)下筆維修基金，如此滾動(dòng)使用。相關(guān)流程：

1）維修基金申請(qǐng)流程

發(fā)起人：物業(yè)公司項(xiàng)目經(jīng)理申請(qǐng)（第二次以后申請(qǐng)附上次使用明細(xì)臺(tái)賬）審核人：物業(yè)公司總經(jīng)理 審批人：地產(chǎn)公司總經(jīng)理

抄送人：執(zhí)行總裁、董事長(zhǎng)助理、執(zhí)行總裁助理、工程總監(jiān)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)部、運(yùn)營(yíng)管理部；物業(yè)公司副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理；相關(guān)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)經(jīng)理、出納、董事辦。

2）單項(xiàng)維修及賠償1萬＜金額≤10萬申請(qǐng)流程

發(fā)起人：物業(yè)公司項(xiàng)目經(jīng)理（附維修費(fèi)用確認(rèn)單，含房號(hào)或位置、事項(xiàng)、現(xiàn)場(chǎng)照片、業(yè)主同意賠償金額的承諾書）

審核人：物業(yè)公司副總經(jīng)理、物業(yè)公司總經(jīng)理 審批人：地產(chǎn)公司總經(jīng)理

抄送人：執(zhí)行總裁、董事長(zhǎng)助理、執(zhí)行總裁助理、工程總監(jiān)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)部、運(yùn)營(yíng)管理部；物業(yè)公司副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理；相關(guān)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)經(jīng)理、出納、董事辦。

3）單項(xiàng)維修及賠償金額＞10萬申請(qǐng)流程

發(fā)起人：物業(yè)公司項(xiàng)目經(jīng)理（附維修費(fèi)用確認(rèn)單，含房號(hào)或位置、事項(xiàng)、現(xiàn)場(chǎng)照片、業(yè)主同意賠償金額的承諾書）

審核人：物業(yè)公司副總經(jīng)理、物業(yè)公司總經(jīng)理、地產(chǎn)公司總經(jīng)理、工程總監(jiān) 審批人：執(zhí)行總裁

抄送人：執(zhí)行總裁、董事長(zhǎng)助理、執(zhí)行總裁助理、工程總監(jiān)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)部、運(yùn)營(yíng)管理部；物業(yè)公司副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理；相關(guān)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)經(jīng)理、出納、董事辦。

注：

1）物業(yè)公司項(xiàng)目部對(duì)每筆維修基金的使用應(yīng)有明細(xì)臺(tái)帳及通知施工單位證據(jù)，物業(yè)公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)監(jiān)管每筆費(fèi)用的支付應(yīng)有收據(jù)（含第三方維修、自行維修、業(yè)主賠償簽收），第三方維修費(fèi)用如地產(chǎn)公司需發(fā)票應(yīng)再更換。

2）以上費(fèi)用不受資金計(jì)劃的約束，流程審批結(jié)束后緊急事項(xiàng)地產(chǎn)財(cái)務(wù)部在二日內(nèi)支付，一般事項(xiàng)在五日內(nèi)支付。

3）維修基金使用臺(tái)帳作為地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部對(duì)各施工單位的扣款依據(jù)。4）維修基金的使用流程執(zhí)行物業(yè)公司內(nèi)部的借款及審批流程。

（四）、驗(yàn)收問題整改及甩項(xiàng)工程管理

1、在項(xiàng)目交房前由集團(tuán)工程管理部組織的驗(yàn)收程序中，現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)記錄的整改問題應(yīng)由地產(chǎn)工程部明確整改完善時(shí)間，由集團(tuán)工程管理部、物業(yè)公司項(xiàng)目部及其他相關(guān)部門負(fù)責(zé)復(fù)驗(yàn)，合格后方能正式移交，在此之前物業(yè)公司項(xiàng)目部對(duì)問題項(xiàng)涉及的系統(tǒng)、設(shè)施只負(fù)責(zé)代為管理，相關(guān)整改、維修、維護(hù)責(zé)任仍由原施工單位負(fù)責(zé)。

2、涉及甩項(xiàng)工程的，施工單位應(yīng)嚴(yán)格遵守《現(xiàn)場(chǎng)施工管理規(guī)定》,甩項(xiàng)工程的進(jìn)度、質(zhì)量、現(xiàn)場(chǎng)管理等仍以地產(chǎn)工程部為主，物業(yè)公司項(xiàng)目部只負(fù)責(zé)影響業(yè)主安全、出行等事項(xiàng)的管理。

（五）、成品保護(hù)責(zé)任界定

1、對(duì)于已施工完成、但尚未經(jīng)政府職能部門驗(yàn)收的甩項(xiàng)工程，施工單位已安裝設(shè)備設(shè)施的成品保護(hù)工作由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。

2、對(duì)于正在施工的甩項(xiàng)工程，在未向物業(yè)公司項(xiàng)目部正式移交、且問題區(qū)域未徹底整改完成前，其成品保護(hù)工作仍由施工單位負(fù)責(zé)。

(六)、后期維修問題的整理及改進(jìn)

物業(yè)公司在后期使用過程中，對(duì)出現(xiàn)的設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、考慮不周、使用不便及設(shè)備、設(shè)施使用存在問題等進(jìn)行整理劃分，做好分類統(tǒng)計(jì)，每季度反饋到集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部，以針對(duì)目前存在的問題，在后續(xù)的相關(guān)設(shè)計(jì)、采購(gòu)、招標(biāo)等工作中予以改進(jìn)和完善。