第一篇：被拆遷人的基本權(quán)利

贏了網(wǎng)s.yingle.com

遇到征地拆遷問題？贏了網(wǎng)律師為你免費解惑！訪問>>

http://s.yingle.com

被拆遷人的基本權(quán)利

被拆遷人的基本權(quán)利有：

1、拆遷知情權(quán)：

被拆遷人或承租人有權(quán)從房屋拆遷主管部門或拆遷人或拆遷實施人處了解：拆遷人、拆遷實施人、項目性質(zhì)、拆遷范圍、拆遷期限、拆遷政策、拆遷方案等情況。

2、評估異議權(quán)：

被拆遷人或承租人權(quán)對評估機構(gòu)的資質(zhì)及評估報告的客觀、合理性提出異議，并可就評估報告向房屋拆遷主管部門組織的房屋拆遷估價專家委員會申請鑒定。

3、補償安置選擇權(quán)：

被拆遷人或承租人有權(quán)選擇貨幣補償或價值標準房屋調(diào)換。符合法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

政策及市縣人民政府規(guī)定條件的被拆遷人或承租人有權(quán)選擇等面積房屋調(diào)換。被拆遷人或承租人還有權(quán)選擇拆遷人提出的其他協(xié)商方案補償安置。集體土地上的拆遷活動，在條件允許的情況下，被拆遷人還有權(quán)選擇異地自行建房。

4、合理補償權(quán)：

被拆遷人或承租人有權(quán)獲得房屋(包括裝修)、搬家補助、設(shè)備遷移、臨時安置等補償;被拆遷房屋為非居住用房的，被拆遷人或承租人還有權(quán)獲得停業(yè)損失、無法恢復(fù)使用設(shè)備的補償。

5、法律救濟途徑：

被拆遷或承租人與拆遷人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，被拆遷人或承租人有權(quán)向區(qū)、縣房地產(chǎn)局申請裁決。對拆遷人或拆遷實施人不依法或不依照其承諾給予補償，安置或不履行補償安置協(xié)議的，被拆遷人或承租人有權(quán)向人民法院起訴。對區(qū)縣房地產(chǎn)局裁決不服或?qū)φ嘘P(guān)部門的強遷決定或強遷行為不服的，被拆遷人或承租人有權(quán)提出復(fù)議和向人民法院起訴。被拆遷人或承租人有權(quán)對政府部門就動遷所作的其他行政行為提出復(fù)議或向人民法院起訴。被拆遷人或承租人有權(quán)對其他動遷過程中所發(fā)生的民事侵權(quán)行為向人民法院起訴。

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

被拆遷人的分類：

(1)公有房屋產(chǎn)權(quán)人。

依據(jù)《城市公有房屋管理規(guī)定》的規(guī)定，公有房屋是指產(chǎn)權(quán)屬于國家或者集體所有的房屋，對該房屋享有所有權(quán)的人為公有房屋所有權(quán)人。國家的房屋的所有權(quán)人有一般包括國家機關(guān)、全民所有制企業(yè)事業(yè)單位。產(chǎn)權(quán)屬于國家機關(guān)所有房屋，其產(chǎn)權(quán)屬于國家財產(chǎn)，由國家授權(quán)的單位依法行使經(jīng)營和管理的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù);產(chǎn)權(quán)屬于全民所有制企業(yè)事業(yè)單位的房屋，屬于單位自己管理的，產(chǎn)權(quán)登記在該單位的名下，由該單位依法行使經(jīng)營和管理的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，屬于由指定的或者授權(quán)的單位管理的，由該被指定或者授權(quán)的單位行使經(jīng)營和管理的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

集體所有的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在該集體所有制單位名下，由該單位依法行使經(jīng)營和管理的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。城市集體所有的房屋，是該集體的財產(chǎn)。

(2)私有房屋的產(chǎn)權(quán)人。

依據(jù)《城市私有房屋管理條例》的規(guī)定，私有房屋是指產(chǎn)權(quán)屬于個人所有或者數(shù)人共有的用于自己使用或者出租的房屋。私有房屋由

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

該房屋的所有人行使經(jīng)營和管理的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。這類房屋的產(chǎn)權(quán)人包括公民所有的房屋、外國人和無國籍人所有的房屋。外國人和無國籍人所有的房屋是指產(chǎn)權(quán)屬于外國人、無國籍人一人所有或者數(shù)人共有的房屋及其附屬物。這些房屋由外國人和無國籍人行使經(jīng)營和管理的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)或者委托他人代為管理并由代管人履行相應(yīng)的義務(wù)和行使相應(yīng)的權(quán)利。

(3)其他所有權(quán)人。

其他的所有權(quán)人是指產(chǎn)權(quán)不屬于公有也不屬于私人所有，而是該產(chǎn)權(quán)屬于其他所有權(quán)主體所有的房屋，在我國，這些房屋包括：中外合資經(jīng)營企業(yè)所有的房屋、中外合作經(jīng)營企業(yè)所有的房屋、外資企業(yè)所有的房屋、外國企業(yè)所有的房屋、股份制企業(yè)所有的房屋等等，這些所有權(quán)人依據(jù)法律的規(guī)定對其所有的房屋及其附屬物享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。

? 新征地拆遷安置政策實施難點及建議 http://s.yingle.com/cq/900894.html

? 土地抵押需要什么材料證件

http://s.yingle.com/cq/900893.html

? 劃撥土地有使用年限規(guī)定(2018)嗎

http://s.yingle.com/cq/900892.html

? 強制拆遷與社會和諧 http://s.yingle.com/cq/900891.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

? 集體土地房屋拆遷政策是什么樣子的 http://s.yingle.com/cq/900890.html

? 非農(nóng)戶口農(nóng)村房子拆遷有賠償嗎

http://s.yingle.com/cq/900889.html

? 農(nóng)村宅基地退還賠償標準(2018http://s.yingle.com/cq/900888.html

年)? 慈溪市建設(shè)項目用地“征地難

http://s.yingle.com/cq/900887.html

? 農(nóng)民自愿退出宅基地能拿多少錢

http://s.yingle.com/cq/900886.html

? ? 土地抵押需要登記嗎 http://s.yingle.com/cq/900885.html 必須制

定

縮

小

征

地

范

圍

政

策

http://s.yingle.com/cq/900884.html

? 遼寧省大連市征地賠償標準(2018http://s.yingle.com/cq/900883.html

年)? 房屋拆遷訴訟時效起算時間如何確定 http://s.yingle.com/cq/900882.html

? 房屋拆遷賠償申請書（2018最新）應(yīng)該書寫格式2018 http://s.yingle.com/cq/900881.html

? 鹽城市征地補償安置工作細則

http://s.yingle.com/cq/900880.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

? 農(nóng)村宅基地使用權(quán)的消滅情形有哪些 http://s.yingle.com/cq/900879.html

? 集體土地使用權(quán)與出讓地區(qū)別是什么 http://s.yingle.com/cq/900878.html

? 一般情況下征地賠償款交給戶主嗎 http://s.yingle.com/cq/900877.html

? 對強制拆遷不可選擇性不司法

http://s.yingle.com/cq/900876.html

? 土地租賃合同最長期限是多久

http://s.yingle.com/cq/900875.html

? 劃撥土地使用權(quán)要交多少出讓金

http://s.yingle.com/cq/900874.html

? 基建寸步難行 高鐵夜長夢多

http://s.yingle.com/cq/900873.html

? 上海臨時征地及青苗補償標準

http://s.yingle.com/cq/900872.html

? 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于什么收入,需要交稅嗎 http://s.yingle.com/cq/900871.html

? 宅基地房屋被拆怎么保護

http://s.yingle.com/cq/900870.html

? 違規(guī)征地背后折射“三失”

http://s.yingle.com/cq/900869.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

? 申請強制拆遷手續(xù)有哪些

http://s.yingle.com/cq/900868.html

? 被征地農(nóng)民可申請聽證

http://s.yingle.com/cq/900867.html

? 宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件是什么

http://s.yingle.com/cq/900866.html

? ? 宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議范本 http://s.yingle.com/cq/900865.html 法律法規(guī)規(guī)定(2018)2018最新哪些宅基地不能隨意轉(zhuǎn)讓呢 http://s.yingle.com/cq/900864.html

? 征地制度改革應(yīng)注意的幾個問題

http://s.yingle.com/cq/900863.html

? 強制拆遷引發(fā)被拆遷人自焚

http://s.yingle.com/cq/900862.html

? 成立公司時哪些土地使用權(quán)可以作為出資 http://s.yingle.com/cq/900861.html

? 關(guān)于印發(fā)（北京市房屋拆遷評估規(guī)則）的通知 http://s.yingle.com/cq/900860.html

? 城管執(zhí)法機關(guān)行政強制拆除程序之我見 http://s.yingle.com/cq/900859.html

? 江蘇邳州200人暴力征地打死村民

http://s.yingle.com/cq/900858.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

? 城中村拆遷都要什么手續(xù)

http://s.yingle.com/cq/900857.html

? 征地拆遷補償可申請法律援助

http://s.yingle.com/cq/900856.html

? 湖北省征地補償安置爭議協(xié)調(diào)裁決辦法 http://s.yingle.com/cq/900855.html

? 建設(shè)工程征用土地合同要如何寫

http://s.yingle.com/cq/900854.html

? 房地產(chǎn)稅怎么收,征收原則是什么 http://s.yingle.com/cq/900853.html

? 河南省鄭州市新密市征地賠償標準(2018年)http://s.yingle.com/cq/900852.html

? 河南省鄭州市滎陽市征地賠償標準(2018年)http://s.yingle.com/cq/900851.html

? 拆遷時住改商怎么賠償,標準(2018年)是什么 http://s.yingle.com/cq/900850.html

? 房屋征收與補償條例征求意見

http://s.yingle.com/cq/900849.html

? 重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于刑釋解教人員安置有關(guān)稅 http://s.yingle.com/cq/900848.html

? 廠房拆遷會有哪些賠償

http://s.yingle.com/cq/900847.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

? 廣東省肇慶市高要區(qū)征地賠償標準(2018年)http://s.yingle.com/cq/900846.html

? 泉州市征地案行政裁決申請書

http://s.yingle.com/cq/900845.html

? 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓的適用法律 http://s.yingle.com/cq/900844.html

? 廣東省建設(shè)征地拆遷補償辦法公布 http://s.yingle.com/cq/900843.html

? 寧夏回族自治區(qū)吳忠市同心縣征地賠償標準(2018年)http://s.yingle.com/cq/900842.html

? ? 司法強拆后怎么辦 http://s.yingle.com/cq/900841.html 第一

輪

土

地

承

包的年

限

http://s.yingle.com/cq/900840.html

? 用程序來確保土地征收的公益性

http://s.yingle.com/cq/900839.html

? 重慶市征地補償安置辦法

http://s.yingle.com/cq/900838.html

?平頂山市房屋拆遷賠償標準(2018年)是多少 http://s.yingle.com/cq/900837.html

? 土地協(xié)議出讓可以賣嗎

http://s.yingle.com/cq/900836.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

? 萊蕪市征地補償安置標準爭議協(xié)調(diào)處理暫行辦 http://s.yingle.com/cq/900835.html

? 土地使用金計算方法是什么

http://s.yingle.com/cq/900834.html

? ? 隨意強制拆遷叫停 http://s.yingle.com/cq/900833.html 違章

建

筑

過

多

久

不

強

拆

http://s.yingle.com/cq/900832.html

? 安置房買賣法律有什么法律規(guī)定http://s.yingle.com/cq/900831.html

2018(2018)? 煙臺提高征地青苗補償標準

http://s.yingle.com/cq/900830.html

? 昆明市城市房屋拆遷管理條例

http://s.yingle.com/cq/900829.html

? 政府是否能以出讓土地使用權(quán)出資 http://s.yingle.com/cq/900828.html

? 農(nóng)村土地承包優(yōu)惠政策有哪些

http://s.yingle.com/cq/900827.html

? ? 農(nóng)村房屋拆遷的特點 http://s.yingle.com/cq/900826.html 關(guān)于霞浦土地征用補償費的情況說明 http://s.yingle.com/cq/900825.html

? 贈與土地使用權(quán)需要繳納土地出讓金嗎 http://s.yingle.com/cq/900824.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

? 上海市長寧區(qū)征地賠償標準(2018http://s.yingle.com/cq/900823.html

年)? 土地所有權(quán)確認的程序

http://s.yingle.com/cq/900822.html

? 如何簽訂拆遷安置補償協(xié)議

http://s.yingle.com/cq/900821.html

? 河南省鄭州市上街區(qū)征地賠償標準(2018年)http://s.yingle.com/cq/900820.html

? 現(xiàn)在辦土地使用證要多長時間

http://s.yingle.com/cq/900819.html

? 農(nóng)村房屋拆遷一般程序

http://s.yingle.com/cq/900818.html

? 河南郟縣違規(guī)征地事件調(diào)查

http://s.yingle.com/cq/900817.html

? 農(nóng)村土地的所有權(quán)歸誰

http://s.yingle.com/cq/900816.html

? 住宅內(nèi)屋依法強制拆遷程序啟動

http://s.yingle.com/cq/900815.html

? 遼寧省錦州市義縣征地賠償標準(2018http://s.yingle.com/cq/900814.html

年)? 舊城改造房屋拆遷賠償標準(2018http://s.yingle.com/cq/900813.html

法律咨詢s.yingle.com

年)

贏了網(wǎng)s.yingle.com

? 大港區(qū)征地補償安置標準爭議協(xié)調(diào)辦法 http://s.yingle.com/cq/900812.html

? 認真細致地做好農(nóng)村征地拆遷工作 http://s.yingle.com/cq/900811.html

? 農(nóng)村未利用土地是否可以出租

http://s.yingle.com/cq/900810.html

? 農(nóng)村土地承包合同有哪幾種形式

http://s.yingle.com/cq/900809.html

? 征地補償安置費9月底前落實到位

http://s.yingle.com/cq/900808.html

? ? 什么是法院強制拆遷 http://s.yingle.com/cq/900807.html 重慶再次調(diào)

高

征地補償

安置標準

http://s.yingle.com/cq/900806.html

? 2018以土地投資入股要繳納多少土地增值稅 http://s.yingle.com/cq/900805.html

? 拆遷安置補償協(xié)議無效法律案例上訴狀 http://s.yingle.com/cq/900804.html

? 廣州從化征地政策令人費解

http://s.yingle.com/cq/900803.html

? 山東省臨沂市沂南縣征地賠償標準(2018年)http://s.yingle.com/cq/900802.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

? 農(nóng)村一戶只能擁有一塊宅基地嗎

http://s.yingle.com/cq/900801.html

? 廣西省欽州市靈山縣征地賠償標準(2018年)http://s.yingle.com/cq/900800.html

? 重慶市雙橋區(qū)征地補償安置實施細則 http://s.yingle.com/cq/900799.html

? 怎樣登記農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，登記的注意事項又有哪些 http://s.yingle.com/cq/900798.html

? 如何買賣安置房才算合法

http://s.yingle.com/cq/900797.html

? 獲得土地使用權(quán)后土地使用證什么時候簽發(fā) http://s.yingle.com/cq/900796.html

? 日照市征地地面附著物和青苗補償標準 http://s.yingle.com/cq/900795.html

法律咨詢s.yingle.com

第二篇：【被拆遷人必讀】（共）

【被拆遷必讀】目錄

1、被拆遷人、拆遷人的權(quán)利和義務(wù)是怎樣設(shè)定的？

2、拆遷中如何保護自己的合法權(quán)益

3、被拆遷人的4種權(quán)利易受忽視

4、拆遷戶如何維護自己的利益

5、簽訂房屋拆遷安置補償協(xié)議需要注意什么？

6、城市房屋拆遷知識大總結(jié)

7、拆遷補償及金額確定

8、遇到拆遷，教你幾個維權(quán)小攻略

9、房屋拆遷指南

10、房屋土地征收補償計算公式

11、土地上房屋征收與補償流程國有圖

12、城市房屋拆遷法律救濟流程圖

13、集體土地征用流程示意圖

14、房屋征收評估新流程

15、開發(fā)商應(yīng)具備哪些資質(zhì)？

16、拆遷如何談判？

17、集體土地上征收，被征地農(nóng)民的安置途徑

被拆遷人、拆遷人的權(quán)利和義務(wù)是怎樣設(shè)定的？

一、被拆遷人的權(quán)利和義務(wù)

１．被拆遷人的主要權(quán)利是指 ：（１）被拆遷人有權(quán)選擇實行貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換；有權(quán)選擇不小于被拆遷房屋原建筑面積的安置用房；被拆遷地段用于同類商品房建設(shè)的，被拆遷人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；依法獲得安置或者補償?shù)臋?quán)利，在拆遷人不能一次性將拆遷用房提供給被拆遷人時，有權(quán)利要求拆遷人提供周轉(zhuǎn)房；（２）被拆遷人對補償形式、補償金額、安置用房面積、安置地點、過渡方式、搬遷期限、過渡期限等內(nèi)容經(jīng)協(xié)商達不成協(xié)議的，有權(quán)向當?shù)胤课莶疬w管理部門申請裁決，對裁決不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者向人民法院提起行政訴訟；（３）其他依法享有的權(quán)利。

２．被拆遷人的主要義務(wù)是指：（１）必須服從城市建設(shè)的需要，在拆遷人給予安置和補償后，在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)完成搬遷的義務(wù)；自覺履行拆遷協(xié)議的約定，并在過渡期滿之后將周轉(zhuǎn)房騰退給拆遷人；（２）自覺履行拆遷行政主管機關(guān)及縣級以上人民政府已經(jīng)生效的法律文書；自覺履行人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決書、調(diào)解書和裁定書；（３）其他法律規(guī)定的義務(wù)。

二、拆遷人的權(quán)利和義務(wù)

１．拆遷人依法享有的主要權(quán)利是指：（１）依據(jù)拆遷許可證的規(guī)定，可以拆除拆遷范圍內(nèi)的房屋及附屬物；有權(quán)利就拆遷的補償、安置和周轉(zhuǎn)過渡問題與被拆遷人進行協(xié)商并依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定與被拆遷人簽訂書面的拆遷協(xié)議；（２）對于拆遷中與被拆遷人就拆遷安置、補償周轉(zhuǎn)過渡等問題經(jīng)協(xié)商達不成協(xié)議時，可以向拆遷行政管理部門（或者縣級以上地方人民政府）申請行政裁決；（３）其他拆遷權(quán)利。

２．拆遷人應(yīng)當履行的拆遷主要義務(wù)是指：（１）在拆遷過程中，要向被拆遷人作好宣傳解釋工作；必須在拆遷許可證批準的拆遷范圍內(nèi)和時間內(nèi)實施拆遷；（２）依法對于被拆遷人進行安置和補償，對于需要周轉(zhuǎn)用房的被拆遷人，應(yīng)當提供周轉(zhuǎn)房；（３）接受拆遷行政管理部門的行政管理和依據(jù)國家的規(guī)定及拆遷協(xié)議的約定向被拆遷人支付拆遷安置補助補償費、周轉(zhuǎn)過渡費等拆遷費用；（４）其他拆遷義務(wù)。

拆遷中如何保護自己的合法權(quán)益

隨著城市建設(shè)的不斷推進，拆遷成為您已有或?qū)⒂械囊欢翁厥饨?jīng)歷。房產(chǎn)，對每一個家庭、每一個人來說都是極為重要甚至是全部的財產(chǎn)。正在或即將經(jīng)歷房屋拆遷的您，是否已經(jīng)意識到拆遷中的權(quán)益得失將對您及家人日后的生活產(chǎn)生巨大的影響？是否在為如何在家庭重要財產(chǎn)的變遷中充分保護自己及家人的權(quán)益而苦苦思索，苦惱困頓？趙律師在百余起拆遷糾紛處理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，對拆遷中您行使法定權(quán)利，充分保護自身權(quán)益的關(guān)鍵之處進行了總結(jié)與歸納，趙律師愿以扎實的專業(yè)知識與豐富的實踐經(jīng)驗為您在拆遷中最大限度爭取權(quán)益提供幫助。在紛繁復(fù)雜的拆遷過程，我們將您所關(guān)注的關(guān)鍵之處分解為以下四個階段：即發(fā)布拆遷公告階段，商談和協(xié)議簽訂階段，執(zhí)行、強遷階段和行政及司法救濟階段。以下，趙律師將分別闡述各階段中您應(yīng)如何充分維護自身權(quán)益。

一、發(fā)布拆遷公告階段

拆遷始于拆遷公告的公布，自這一時刻起，您就應(yīng)該開始注意自身權(quán)益的保護。在這一階段，您應(yīng)該著重關(guān)注以下幾點：

（一）認真閱讀公告內(nèi)容

（二）確定拆遷許可證的合法性

合法的拆遷許可證需要具備以下證書及文件：

1、建設(shè)項目批準文件；

2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3、國有土地使用批準文件；

4、城市房屋拆遷資格證書；

5、辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明文件；

6、拆遷計劃，包括項目基本情況、拆遷范圍和方式、搬遷期限、工程開工和竣工時間等 ；

7、拆遷方案，包括被拆遷房屋狀況、補償款和補助費預(yù)算等。

（三）拆遷范圍確定后,在拆遷范圍內(nèi)您應(yīng)注意暫停辦理下列事項：

1、新建、改建、擴建房屋；

2、房屋租賃；

3、改變房屋、土地用途。

如果您的房屋所在的是集體土地，將停辦：

1、新批宅基地和其他建設(shè)用地；

2、審批新建、改建、擴建房屋；

3、辦理入戶和分戶，但因婚姻、出生、回國、軍人退伍轉(zhuǎn)業(yè)、經(jīng)批準由外省市投靠直系親屬、刑滿釋放和解除勞動教養(yǎng)等原因必須入戶、分戶的除外；

4、核發(fā)工商營業(yè)執(zhí)照；

5、房屋、土地租賃；

6、改變房屋、土地用途

二、商談和協(xié)議簽署階段

（一）明確拆遷建設(shè)項目的性質(zhì)

在此階段，您首先應(yīng)該明確您的房屋涉及的拆遷是公益事業(yè)建設(shè)項目房屋拆遷還是經(jīng)營性建設(shè)項目房屋拆遷。相關(guān)法律法規(guī)對于兩種不同的拆遷有著不同的規(guī)定。

（二）簽訂拆遷補償安置協(xié)議

依據(jù)我國法律法規(guī)的規(guī)定，拆遷人應(yīng)當與您訂立拆遷補償安置書面協(xié)議。您可以選擇貨幣補償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。選擇貨幣補償?shù)?，協(xié)議應(yīng)當規(guī)定補償金額、付款方式、付款期限、搬遷期限和違約責(zé)任以及約定的其他條款；選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，您與拆遷人還應(yīng)當就房屋位置、房屋面積、差價結(jié)算、房屋承租人的安置等訂立協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議訂立后，您應(yīng)當辦理房地權(quán)屬注銷登記手續(xù)。

如果您利用宅基地內(nèi)自有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動并持有工商營業(yè)執(zhí)照，拆遷人除應(yīng)對您予以補償、安置外，還應(yīng)當適當補償您停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟損失。

因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟損失的，拆遷人應(yīng)結(jié)合被拆遷房屋的區(qū)位和使用性質(zhì)，按照規(guī)定標準給予您一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費。

如果您的房屋為公益事業(yè)用房，拆遷人應(yīng)當依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

在拆遷補償中需要注意的一點是，您的合法權(quán)益應(yīng)當受到保護，但如果您被拆除的房屋是違法建筑或超過批準期限的臨時建筑，您將不能得到補償；您的房屋屬未超過批準期限的臨時建筑，您僅能按照重置成新價結(jié)合剩余期限得到適當補償。

（三）評估

在拆遷中您的補償款的取得要以評估的結(jié)果作為依據(jù)。對于評估，您需要了解以下要點：

實行貨幣補償?shù)模瑢⒏鶕?jù)您的房屋的區(qū)位、用途、建筑 面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價確定。您的房屋的房地產(chǎn)市場評估價包括房屋的重置成新價和區(qū)位補償價。拆遷人應(yīng)當委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)（以下簡稱評估 機構(gòu)）對您的房屋進行評估，并將評估報告報區(qū)、縣國土房管局備案。

您對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當持您委托的評估機構(gòu)出具的評估報告向區(qū)、縣國土房管局提出申請，由區(qū)、縣國土房管局指定評估機構(gòu)復(fù)核，并按復(fù)核結(jié)果補償。評估機構(gòu)復(fù)核的費用，由過失方承擔(dān)。市國土房管局按照國家有關(guān)評估機構(gòu)資質(zhì)管理的規(guī)定會定期公布符合規(guī)定條件的評估機構(gòu)名錄。

（四）出租房屋拆遷中所有人、承租人與拆遷人關(guān)系的處置

出租房屋的拆遷，將涉及房屋所有人、承租人與拆遷人關(guān)系的處置問題。作為房屋所有人或承租人，您需要對以下內(nèi)容給予關(guān)注：

拆遷租賃房屋，所有權(quán)人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者所有權(quán)人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對所有權(quán)人給予補償；所有權(quán)人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當對所有權(quán)人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，所有權(quán)人應(yīng)當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

拆遷租賃房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋在規(guī)劃市區(qū)內(nèi)（在規(guī)劃市區(qū)外的房屋拆遷除外）、與原房屋價格相當并且使用面積不低于原房屋使用面積的，所有權(quán)人、房屋承租人應(yīng)當服從。

拆遷執(zhí)行本市規(guī)定租金標準的私有出租房屋，拆遷人給予補償，房屋承租人應(yīng)當按照市人民政府關(guān)于解決城鎮(zhèn)私有標準租出租房屋問題的有關(guān)規(guī)定搬出。房屋承租人搬出確有困難的，拆遷人可以給予資助或者提供房屋臨時安置。

（五）公房的拆遷

如果您的房屋屬于已購公房，您應(yīng)關(guān)注以下對已購公房的特別規(guī)定： 拆遷已購公有住房，拆遷人應(yīng)當按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價對您給予補償，政府對您不再提供經(jīng)濟適用住房。您的住房超過房改政策規(guī)定的標準的，拆遷人應(yīng)當扣除超標部分的補償款中屬于應(yīng)當上繳財政或者返還原售房單位的部分，并分別上繳或者返還。

（六）產(chǎn)權(quán)不明的房屋

拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋（包括在區(qū)、縣國土房管局公告的搬遷期限內(nèi)產(chǎn)權(quán)仍未明確的），或所有權(quán)人下落不明或者在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未答復(fù)的，經(jīng)公證機關(guān)辦理證據(jù)保全，由拆遷人按照本辦法規(guī)定的標準給予貨幣補償后先行拆遷。補償款由拆遷人向公證機關(guān)辦理提存公證，并將被拆遷房屋的有關(guān) 證明文件交區(qū)、縣國土房管局保存。

被拆遷人的4種權(quán)利易受忽視

在城市房屋拆遷的過程中，相對于拆遷人和行政管理機關(guān)，被拆遷人處于弱者的地位，其權(quán)利容易受到侵犯。具體而言，被拆遷人的下列權(quán)利易受到侵犯：

（1）對建設(shè)規(guī)劃和拆遷許可的知情權(quán)和申請聽證權(quán)。（2）對拆遷補償方式的選擇權(quán)。（3）對房地產(chǎn)估價機構(gòu)的選擇權(quán)。

（4）對拆遷管理部門作出的決定或裁決的申請復(fù)議權(quán)。

（以下為參考條例）

1、《城市房屋拆遷管理條例》(2001)

第二十三條 拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規(guī)定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。

2、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》

第六條 市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構(gòu)，供拆遷當事人選擇。

拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。

房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價機構(gòu)評估。需要由兩家或者兩家以上估價機構(gòu)評估的，估價機構(gòu)之間應(yīng)當就拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標準。

3、《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》

第七條 未達成拆遷補償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應(yīng)當進行聽證。具體標準、程序由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房屋拆遷管理部門規(guī)定。

第十六條 當事人對行政裁決不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者向人民法院起訴。

拆遷戶如何維護自己的利益

面臨拆遷，大多數(shù)業(yè)主都或多或少會感覺到一些迷茫：究竟怎樣才能維護自己的合理利益？以前雖也聽到過不少周邊的拆遷案例，可一旦事情落到自己頭上，面對開發(fā)商花樣繁多的拆遷補償條款，很多人還是不免有些措手不及。

其實，就當前的拆遷模式，在強勢的開發(fā)商面前，可供拆遷業(yè)主選擇的并不多。要么接受開發(fā)商給出的條件，拿著微薄的補償款和所謂的積極動遷獎勵簽下合約，開始拆遷漂泊者的生活，安慰自己知足才能常樂，因為胳膊拗不過大腿，不如撈點實惠早日回遷；要么只顧打自己的如意算盤，頂著“釘子戶”的帽子與開發(fā)商死抗到底，可殊不知，釘子戶也不是那么好當，需要超強的抗壓能力。且不說釘子戶的獅子大開口是否能為開發(fā)商所接受，單單舊鄰不解怨恨的白眼和口水，也能壓得釘子戶們寢食難安。

利益面前，人難免會有貪念，但問題是，為了一己私利而不顧眾人利益，難道就是唯一的選擇了嗎？更何況，“釘子戶”的貪欲，到最后往往還落個得不償失的下場。

其實，拆遷戶要維護自身利益，單個單地去跟開發(fā)商談，顯然無法占到任何便宜。開發(fā)商早吃透了拆遷戶的各種小算盤，稍微使點手段，軟硬兼施，就能把拆遷戶各個擊破，毋庸置疑，拆遷戶總是弱勢的一方。

要改變這種一邊倒的局面，唯一的辦法，就是拆遷戶抱成團，統(tǒng)一思想達成共識，才具有與開發(fā)商平等談判的資本。俗話說，眾人拾柴火焰高，拆遷戶只要集中起來，積極交流，尋找到大伙利益的共同點，通過共同協(xié)商、民主討論、民主決議的方式，妥善安排計劃，以求大同、存小異為準繩，在符合國家相關(guān)政策的基礎(chǔ)上統(tǒng)一口徑，共同進退，就一定能增加與開發(fā)商談判的砝碼，從而更好地維護自己的合理權(quán)益。

面臨拆遷，大多數(shù)業(yè)主都或多或少會感覺到一些迷茫：究竟怎樣才能維護自己的合理利益？以前雖也聽到過不少周邊的拆遷案例，可一旦事情落到自己頭上，面對開發(fā)商花樣繁多的拆遷補償條款，很多人還是不免有些措手不及。

其實，就當前的拆遷模式，在強勢的開發(fā)商面前，可供拆遷業(yè)主選擇的并不多。要么接受開發(fā)商給出的條件，拿著微薄的補償款和所謂的積極動遷獎勵簽下合約，開始拆遷漂泊者的生活，安慰自己知足才能常樂，因為胳膊拗不過大腿，不如撈點實惠早日回遷；要么只顧打自己的如意算盤，頂著“釘子戶”的帽子與開發(fā)商死抗到底，可殊不知，釘子戶也不是那么好當，需要超強的抗壓能力。且不說釘子戶的獅子大開口是否能為開發(fā)商所接受，單單舊鄰不解怨恨的白眼和口水，也能壓得釘子戶們寢食難安。

利益面前，人難免會有貪念，但問題是，為了一己私利而不顧眾人利益，難道就是唯一的選擇了嗎？更何況，“釘子戶”的貪欲，到最后往往還落個得不償失的下場。

其實，拆遷戶要維護自身利益，單個單地去跟開發(fā)商談，顯然無法占到任何便宜。開發(fā)商早吃透了拆遷戶的各種小算盤，稍微使點手段，軟硬兼施，就能把拆遷戶各個擊破，毋庸置疑，拆遷戶總是弱勢的一方。

要改變這種一邊倒的局面，唯一的辦法，就是拆遷戶抱成團，統(tǒng)一思想達成共識，才具有與開發(fā)商平等談判的資本。俗話說，眾人拾柴火焰高，拆遷戶只要集中起來，積極交流，尋找到大伙利益的共同點，通過共同協(xié)商、民主討論、民主決議的方式，妥善安排計劃，以求大同、存小異為準繩，在符合國家相關(guān)政策的基礎(chǔ)上統(tǒng)一口徑，共同進退，就一定能增加與開發(fā)商談判的砝碼，從而更好地維護自己的合理權(quán)益。

簽訂房屋拆遷安置補償協(xié)議需要注意什么？

房屋拆遷補償安置協(xié)議又稱對戶合同，是拆遷人和被拆遷人就被拆遷房屋的補償方式、補償金額和付款期限，安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限、違約責(zé)任等事項所達成的一致協(xié)議。一般由拆遷人提供格式文本，被拆遷人應(yīng)該逐項仔細閱讀和填寫內(nèi)容，如有不同意見可要求修改和補充。如雙方有其他特別約定，也應(yīng)在協(xié)議中注明。

在簽訂協(xié)議前，有些細節(jié)地方自己需要舉一反三去注意。比如實際面積大于房產(chǎn)證面積可以嘗試去談判，鋁合金窗和防盜門的補償與一般門窗的補償不同，補償和不補償?shù)捻椖坎灰煜鹊取?/p>

同時，房屋拆遷安置補償協(xié)議必須依法簽訂，其內(nèi)容不得違背《城市房屋拆遷管理條例》。當事人違反房屋拆遷補償安置協(xié)議的，除《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定的責(zé)任外，還應(yīng)承擔(dān)《民法通則》、《合同法》規(guī)定的違約責(zé)任。

城市房屋拆遷知識大總結(jié)

1、什么是城市房屋拆遷？

城市房屋拆遷是指拆遷人依法對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋予以拆除，對被拆除房屋的所有人或者使用人予以遷移安置，并對被拆除房屋的所有人予以經(jīng)濟補償?shù)幕顒?。房屋拆遷不是房屋買賣關(guān)系。

2、什么是拆遷人？

拆遷人是指取得《房屋拆遷許可證》的單位。如政府部門、開發(fā)企業(yè)等。

3、什么是被拆遷人？

被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。通常說的拆遷戶或被拆遷單位。

4、拆遷管理部門及其職責(zé)？

縣級以上地方人民政府負責(zé)管理房屋拆遷工作的部門，即房屋拆遷管理部門，對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。具體負責(zé)房屋拆遷許可證的審批、延期拆遷的審批、拆遷委托合同的備案管理、暫停辦理有關(guān)手續(xù)的通知書的發(fā)放、延長暫停期限的審批、拆遷裁決受理、強制拆遷的申請、建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓的管理、拆遷補償安置資金的監(jiān)管、拆遷產(chǎn)權(quán)不明確房屋的補償安置方案的審核、對拆遷違法行為的查處以及接受委托拆遷的單位的資格的認定等。

5、什么是房屋拆遷單位？

房屋拆遷單位是指依法取得拆遷資格證書，接受拆遷人委托，對被拆遷人進行拆遷動員，組織簽訂和實施補償、安置協(xié)議，組織拆除房屋及其附屬物的單位。通常所說的拆遷公司就是房屋拆遷單位。

6、什么單位可以實施拆遷？

依法取得房屋拆遷許可證，并具有拆遷資格的單位可以實施拆遷，是拆遷的主要責(zé)任單位。不具備拆遷資格的單位，必須委托拆遷單位實施拆遷。房屋拆遷管理部門不得做為拆遷人，也不得接受委托拆遷。

7、房屋拆遷補償價格及標準如何確定？

房屋拆遷補償價格由房地產(chǎn)評估機構(gòu)依據(jù)市物價局和房產(chǎn)局測定的房地產(chǎn)市場評估指導(dǎo)價，結(jié)合被拆遷房屋的地段、用途、建筑面積、成新程度、樓層、朝向、裝修、環(huán)境、配套設(shè)施等因素進行評估，并出具評估報告，明確房屋價格。拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋補償金額協(xié)商一致的，可以不對被拆遷房屋進行評估。

拆遷房屋的附屬物及各種補助費標準執(zhí)行2002年白山市人民政府第22號令。

8、房屋拆遷補償安置方式的種類及選擇？

房屋可以實行貨幣補償，也可以實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，除國家另有規(guī)定外，被拆遷人有權(quán)選擇補償方式。

9、房屋拆遷中的糾紛如何處理？

房屋拆遷中如果產(chǎn)生了糾紛，由拆遷人與被拆遷人協(xié)商解決，協(xié)商不成的申請拆遷管理部門進行行政裁決或申請人民法院，通過法律程序解決。

10、如何確定房屋的用途？ 答：對房屋用途的確認，依據(jù)22號令第三十三條規(guī)定，以房產(chǎn)行政管理部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證標注的用途為準。

對住宅兼營業(yè)房屋的補償，按下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）住宅兼營業(yè)的房屋，產(chǎn)權(quán)人必須持有房屋所有權(quán)證、工商營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證，并按規(guī)定進行年檢、依法繳納各種稅費，且經(jīng)營年限滿一年以上的。

（二）具備第一條規(guī)定條件的房屋所有權(quán)人必須向當?shù)胤慨a(chǎn)管理部門申請房屋用途認定；房產(chǎn)管理部門應(yīng)當在受理后10日內(nèi)出具認定手續(xù)。房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)當依據(jù)房產(chǎn)管理部門認定的用途和面積進行評估。

（三）房屋所有權(quán)人在接到拆遷通知書后10內(nèi)不向當?shù)胤慨a(chǎn)管理部門申請房屋用途認定的，視為棄權(quán)。房地產(chǎn)評估機構(gòu)以住宅性質(zhì)的房屋進行評估。

11、磚混結(jié)構(gòu)與磚木結(jié)構(gòu)房屋如何區(qū)別？

答：磚混結(jié)構(gòu)是部分鋼筋混凝土或房頂部分用鋼筋混凝土鑄成，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。內(nèi)外裝修完好，室內(nèi)外設(shè)施齊全的住宅或非住宅房屋。

磚木結(jié)構(gòu)是結(jié)構(gòu)正規(guī)、材料較好，室內(nèi)有上下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)的房屋。

12、房屋裝修如何補償？

答：以評估機構(gòu)評估的價格為準給予補償。

13、如何對實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的非住宅房屋出租人（產(chǎn)權(quán)所有人）進行經(jīng)營補助？

答：對實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的非住宅房屋出租人（產(chǎn)權(quán)所有人）的經(jīng)營補助，以房產(chǎn)行政管理部門規(guī)定的該區(qū)段標準租金的15%核發(fā)，其補助期限依據(jù)過渡周期計算；逾期的，按原標準延續(xù)給付。

14、有照房屋的附屬物如何補償？

答：⑴、磚砼房屋按建筑面積每平方米250元；

⑵、磚木房屋按建筑面積每平方米150元；

⑶、土木房屋按建筑面積每平方米100元；

⑷、木板房屋按建筑面積每平方米30元；

⑸、磚圍墻高度在1.5米以上的，每延長米20元；

⑹、菜窖按建筑面積每平方米50元；

⑺、手壓式水井每眼100元。

15、拆遷住宅房屋過渡期限臨時安置補助費如何補償？

答：選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅房屋在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當從其完成搬遷之日起，按照被拆除房屋建筑面積每月每平方米5元的標準給付臨時安置補助費。

16、住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換逾期建設(shè)單位如何補償？

答：自逾期之日起，增加1倍給付臨時安置補助費。在過渡期限內(nèi)遇到有冬季采暖期的，由拆遷人對被拆遷人或者房屋承租人按每一采暖期每戶400元的標準給付采暖補助費。

17、拆遷個體工商戶造成停工停業(yè)的如何補償？

答（1）、房屋所有人自行經(jīng)營實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由拆遷人依據(jù)過渡周期按從業(yè)人數(shù)發(fā)給生活補助費；其標準，按當?shù)卣P(guān)于最低生活保障的規(guī)定執(zhí)行。從業(yè)人數(shù)的確定，以該房屋營業(yè)面積每10平方米1人計算。過渡期限內(nèi)未安置的，自逾期之日起按原補助標準逐月發(fā)給。

（2）、對有合法產(chǎn)權(quán)證照房屋實行貨幣補償?shù)暮妥赓U經(jīng)營的以及在無照房屋內(nèi)經(jīng)營的個體工商戶從業(yè)人員的生活補助費標準，按上一條規(guī)定執(zhí)行，其補助期限為2個月。

（3）、私營、個體工商戶的經(jīng)營利潤補助，以上一上繳所得稅總額的30%予以一次性補助。

18、對產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價格如何執(zhí)行？

答（1）對實行異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，以房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的該調(diào)換房屋的市場評估價格，確定與被拆遷房屋的評估價格結(jié)算差價。

（2）對實行回遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，兩種差價結(jié)算方式可任選其一：一是按照協(xié)議的約定，以拆遷人先期測算擬定的房屋銷售價格，確定與被拆遷房屋的評估價格結(jié)算差價；二是按照協(xié)議的約定，在回遷房屋竣工驗收后，以回遷房屋的市場評估價格，確定與被拆遷房屋的評估價格結(jié)算差價。

（3）屬于經(jīng)濟適用住房的，以物價部門制定的平均銷售價格及建設(shè)單位確定的樓層差價，與被拆遷房屋的評估價格結(jié)算差價。

拆遷補償及金額確定

拆遷雙方必須簽訂協(xié)議

《辦法》要求拆遷人與被拆遷人應(yīng)當依照本辦法的規(guī)定，訂立拆遷補償安置協(xié)議。拆遷人或被拆遷人達不成協(xié)議時，由市房屋拆遷行政主管部門裁決，并組織召開裁決聽證會。

拆遷以貨幣補償為主

《辦法》規(guī)定拆遷補償?shù)姆绞娇蓪嵭胸泿叛a償，也可實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應(yīng)當按規(guī)定存入指定銀行賬戶，并全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。市房屋拆遷行政主管部門應(yīng)當加強對補償安置資金使用的監(jiān)督和管理。

金額由房地產(chǎn)市場評估價格確定

《辦法》規(guī)定貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積、樓層等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。拆遷當事人對評估結(jié)果有異議的，可以向原評估價機構(gòu)書面申請復(fù)核估價，也可以另行委托評估機構(gòu)評估。

違反《辦法》將嚴罰違反《辦法》規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由市房屋拆遷行政主管部門責(zé)令停止拆遷，并處已經(jīng)拆遷房屋面積每平方米20元以上50元以下的罰款。拆遷人違反規(guī)定，由市房屋拆遷行政主管部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。

遇到拆遷，教你幾個維權(quán)小攻略

一、公告拆遷期間談話技巧

當拆遷公告頒布后，拆遷人的工作人員約被拆遷人洽談拆遷協(xié)議時，如果被拆遷人的合法要求（如要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換）被拒絕，被拆遷人應(yīng)依法提出合理主張、耐心與其洽商，說話要和氣，切不可激化矛盾，更不可說沒有多少錢我不搬家這類的話。

二、精心設(shè)計行政訴訟中止行政裁決

在拆遷人聲稱要裁決或剛剛通知被拆遷戶參加裁決會時（提出裁決申請到裁決書下達一般為一個月），被拆遷戶一人或數(shù)人可到基層法院提起行政訴訟，一般而言，在拆遷范圍內(nèi)未走一半人時或拆遷公告剛下兩個月前不宜過早提起該訴訟，通過訴訟把拆遷人拖入泥潭，使其遲遲拿不到行政裁決，沒有行政裁決，拆遷人根本無法實施合法的強拆，這叫釜底抽薪！

三、訴訟期間無權(quán)裁決

根據(jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第12條第2項的規(guī)定，如果被拆遷人提起告拆遷許可證的訴訟，拆遷行政裁決應(yīng)當中止進行，這樣就不會發(fā)生其后的合法的行政強拆或司法強拆了，這種狀況對被拆遷戶來說是非常有利的。

四、訴訟期間作出裁決的后果

如果在訴拆遷許可證一案二審未結(jié)案的情況下，拆遷主管部門仍然違法作出裁決，被拆遷人申訴到最高法院，該裁決肯定會被判決違法無效！依該違法無效的裁決而形成的后續(xù)司法或行政強拆裁判或決定統(tǒng)統(tǒng)違法無效，受害人有權(quán)請求國家賠償。

五、法院受理后及時啟動第二個行政訴訟

法院受理后【如果不受理，你可要求出具裁定書，然后在10日內(nèi)向上一級法院上訴】，即使被拆遷人理由十分充分。絕大多數(shù)法院會在最短時間內(nèi)判決原告敗訴。此時要在第一個案子判決前，及時設(shè)計第二個訴訟，咱們的目的就是要：拖時間！

六、要求中止第一個行政訴訟，繼續(xù)采用合法的手段延長第一個行政訴訟案件的時間

1、被拆遷人可在第一個案件一審判決下達的前或后時間內(nèi)（不可超過二審判決書下達的時間），針對閱卷時了解到的被告所提交的證據(jù)所存在的問題，又提起第二個行政訴訟。

2、法院受理了第二個案件后，原告應(yīng)持第二個案件的受理通知書，主動向第一個案件的法庭提交書面的中止訴訟申請書，請求法庭根據(jù)最高法院《關(guān)于執(zhí)行行訴法若干問題的解釋》第51條第6項的規(guī)定，中止第一案的訴訟，法院如不中止仍作出判決，將該判決申訴到北京最高法必被撤銷！記?。旱谝粋€案件中止的時間越長對被拆遷戶越有利。因為拆遷人等不及，就只能自己提高補償標準。

七、暴力拆遷“強迫交易”的法律后果

有一件眾多被拆遷戶提起的第三個訴訟（打三個官司共用了約一年的時間），狀告開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書不合法（此證書是取得建設(shè)項目批準文件的必要條件，在上次的帖子里我提到了６證健全的問題，希望要重視），開發(fā)商拖不起時間，在行政訴訟第一案的二審判決未下達之前，自己就強行拆除了幾十戶被拆遷人的商鋪房，被拆遷戶將報案材料和強拆的錄像資料一齊交到有關(guān)部門，強烈要求追究強拆者和幕后指揮者的“強迫交易罪”（刑法第226條）的刑事責(zé)任、并要求附帶民事賠償（而不是補償），開發(fā)商無法只好答應(yīng)賠商鋪房和經(jīng)營損失。

八、案件辦理與訴訟費用

當然如何辦理以上案件，是否需要請內(nèi)行人或律師代理，這要視被拆遷戶的各方面綜合情況而定，以上訴訟一人提起是一案，幾十人或上百人由于訴訟請求都是共同的，也只算一案，一個案件法院只收訴訟費50元。但不服拆遷裁決的案件，一戶是一案，不能并案審理。

九、遭強拆的事后補救

如果有的被拆遷戶的房屋在訴拆遷裁決一案中已被法院先予執(zhí)行強拆了，并且訴拆遷裁決一案的二審判決已經(jīng)生效，事后補救的方法是：

（一）如果有的被拆遷戶的房屋在訴拆遷裁決一案中已被法院先予執(zhí)行強拆了，并且訴拆遷裁決一案的二審判決已經(jīng)生效，事后補救的方法是：

1、如果以前未告過拆遷許可證，仍然可提起該訴訟，其作用是：如果萬一碰到個清官將違法的拆遷許可證給撤銷了，依拆遷許可證而發(fā)生的拆遷裁決和法院的強拆統(tǒng)統(tǒng)要被撤銷，實行執(zhí)行回轉(zhuǎn)。

2、同時可將訴訟中了解到的拆遷人提交的有關(guān)拆遷申請資料的違法性，通過信訪途徑進行投訴。

3、將拆遷裁決一案申訴到北京最高法。

（二）如果訴拆遷裁決一案還未結(jié)案，建議盡快提起告拆遷許可證一案，一旦法院受理了該案，被拆遷人（原告）應(yīng)持告拆遷許可證一案的受理通知書，主動向第一個案件（即告拆遷裁決一案）的法庭提交書面的中止訴訟申請書，請求法庭根據(jù)最高法院《關(guān)于執(zhí)行行訴法若干問題的解釋》第51條第6項的規(guī)定，中止第一案的訴訟。

房屋拆遷指南

一、房屋拆遷五個主要環(huán)節(jié)

1、規(guī)劃管理部門在核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，確定拆遷范圍后，通知被拆遷房屋所在地的區(qū)、縣政府機關(guān)。

2、區(qū)、縣政府機關(guān)通知房屋所在地的公安機關(guān)控制居民常住戶口的遷入，停止辦理居民常住戶口分戶手續(xù)；房管部門和房屋經(jīng)營單位停止辦理房屋的買賣、交換、析產(chǎn)、分割、贈予、分戶等手續(xù)；被拆遷單位停止建筑物、構(gòu)作物的改建、擴建和裝修等工程；所在地的工商行政管理部門停止核發(fā)營業(yè)執(zhí)照。上述通知以公告形式予以公布，暫停辦理的期限為12個月，需要延長的，應(yīng)向拆遷房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局提出申請，經(jīng)批準可延長不超過6個月，如需超過6個月的，須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準。

3、拆遷人持有關(guān)文件和材料向拆遷房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局對申請進行審核后，發(fā)給房屋拆遷許可證，若作出暫緩發(fā)證決定的，應(yīng)說明理由。

4、房地產(chǎn)管理局在拆遷范圍內(nèi)以房屋拆遷公告或其他形式予以公布拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限，并及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

5、拆遷人與被拆遷人簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》，就拆遷事項的權(quán)利義務(wù)，如補償形式、金額、應(yīng)安置人口、應(yīng)安置面積、安置地點、層次、搬遷過渡形式、期限、違約責(zé)任等作明確規(guī)定。

拆遷期限自公告之曰起計算，不超過1年。了解上述程序后，如果你家在拆遷中發(fā)現(xiàn)存在違法程序，可向有關(guān)部門反映。

二、房屋拆遷中的過渡期限

房屋拆遷過程中的過渡期限是指房屋拆遷中，由于拆遷人不能一次性安置用房，而是要經(jīng)過一段時間才能給被拆除房屋使用人提供安置用房。從房屋拆除，被拆除房屋使用人遷走至拆遷人提供安置用房這一段時間就是房屋拆遷中的過渡期限，也稱為安置期限。在這段時間里，不管是通過拆遷人提供周轉(zhuǎn)房還是被拆除房屋使用人自行安排住處，被拆除房屋使用人皆要遷離原地到他處居住生活。

過渡期限是拆遷安置協(xié)議的重要內(nèi)容，對于拆遷人和被拆除房屋使用人都有著重要意義，所以必須在拆遷安置協(xié)議中給予明確規(guī)定，雙方都應(yīng)該信守協(xié)議的期限規(guī)定。

1、過渡期限是臨時安置補助費發(fā)放的一個重要標準。過渡時間有多長，拆遷人就應(yīng)該發(fā)給被拆除房屋使用人多長時間的臨時安置補助費。

2、過渡時期是拆遷人向被拆除房屋使用人提供安置用房的期限，也是被拆除房屋使用人有權(quán)居住使用周轉(zhuǎn)房的時間期限?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》第32條規(guī)定，“拆遷人、被拆除房屋使用人雙方應(yīng)當遵守過渡期限的協(xié)議。拆遷人不得擅自延長過渡期限;由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房的被拆除房屋使用人到期不得拒絕遷往安置用房、騰退周轉(zhuǎn)房?！? 拆遷人必須在過渡期限內(nèi)向被拆遷人提供安置用房，否則就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;而在拆遷人如期向被拆除房屋使用人提供了安置用房后，被拆除房屋使用人應(yīng)及時遷往安置用房，騰退周轉(zhuǎn)房，否則也要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

三、房屋拆遷公告

建設(shè)部《城市房屋拆遷管理條例》第10條規(guī)定，房屋拆遷許可證一經(jīng)發(fā)放，房屋拆遷主管部門應(yīng)當將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等以房屋拆遷公告或者其他形式予以公布。房屋拆遷主管部門和拆遷人應(yīng)當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。由此可見，房屋拆遷公告是房屋拆遷主管部門向拆遷人頒發(fā)拆遷許可證后，向被拆遷人告知拆遷決定的方式，同時也是法定的必經(jīng)程序。

房屋拆遷公告作用是讓被拆遷人了解房屋拆遷的原因，任何單位和個人必須服從于城市規(guī)劃和城區(qū)改建的目的，從而使被拆遷人在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。由于房屋拆遷所涉及的被拆遷人人數(shù)眾多，因此需要在拆遷范圍內(nèi)廣為張貼，盡可能使每個被拆遷人知悉拆遷的有關(guān)事項，從而使被拆遷人在拆遷之前做好拆遷的準備工作。拆遷公告的內(nèi)容應(yīng)當包括拆遷范圍、拆遷期限、拆遷人等需要被拆遷人了解的事項，使被拆遷人知道其在拆遷當中所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。

此外，為了圓滿完成拆遷工作，拆遷公告公布后，主管部門還應(yīng)當深入群眾做好宣傳解釋工作及時了解被拆遷人的實際困難，為被拆遷人排憂解難。

四、拆遷補償安置協(xié)議

拆遷補償安置協(xié)議是取得房屋拆遷許可證的房屋拆遷人與房屋所有人、承租人之間共同簽訂的有關(guān)房屋拆遷的協(xié)議。

拆遷租賃房屋的安置協(xié)議，符合下列情形之一的，拆遷人應(yīng)與被拆遷人、承租人分別訂立拆遷補償安置協(xié)議：

1、拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有居住房屋，被拆遷人選擇貨幣補償?shù)模?/p>

2、拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金的私有居住房屋的；

4、拆遷宗教團體委托房管部門代理經(jīng)租的房屋。

被拆遷人、房屋承租人在交驗自房屋拆遷許可證核發(fā)之曰合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租賃公房憑證、房屋租賃合同而被確定為被拆遷人。

簽訂房屋拆遷補償協(xié)議應(yīng)包含以下主要內(nèi)容：

1、被拆遷房屋的建筑面積；

2、貨幣補償?shù)慕痤~；

3、補償?shù)姆绞剑?/p>

4、搬遷的時間；

5、雙方當事人需要約定的其他內(nèi)容。

如果被拆遷人選擇房屋調(diào)換，協(xié)議中還應(yīng)當包括安置房屋的價值金額、面積、地點和層次。拆遷協(xié)議應(yīng)當使用上海市房地資源局制定的示范合同文本，并到區(qū)縣房地資源局備案。

房屋土地征收補償計算公式

1、土地征用補償、安置費計算公式

（一）土地補償費的計算標準

土地補償費＝前三年平均年產(chǎn)值×補償倍數(shù)（6<補償倍數(shù)<10）

（二）安置補助費的計算標準

（1）（被征用地塊需安置人數(shù)×補償倍數(shù)）>15時 總安置費＝該被征地塊前三年平均年產(chǎn)值×15

（2）（被征用地塊需安置人數(shù)×補償倍數(shù)）<15時

總安置費＝該被征地塊前三年平均年產(chǎn)值×補償倍數(shù)×被征地塊需安置人數(shù)

（三）地上附屬物和青苗補助費補償?shù)挠嬎銟藴剩绞?、自治區(qū)、直轄市規(guī)定（一般按市場價格進行補償

2、房屋拆遷補償、安置費用計算標準

（一）房屋拆遷補償計算標準

（1）房屋拆遷貨幣補償＝合法擁有房產(chǎn)評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額（或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）（2）房屋拆遷補償差價＝合法擁有房產(chǎn)評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額（或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）－被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格

（二）房屋拆遷安置費計算標準

（被征收人或承租人）房屋拆遷安置費＝搬遷補助費＋沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費＋超過過渡期限的臨時安置補助費＋非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費 注：

①如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0。

②如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0。

③被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。

1、土地上房屋征收與補償流程國有圖

2、城市房屋拆遷法律救濟流程圖

3、集體土地征用流程示意圖

房屋征收評估新流程

選定機構(gòu)

被征收人在規(guī)定時間內(nèi)，協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。

簽訂合同

一般由房屋征收部門作為委托人，與評估機構(gòu)簽訂評估委托合同。征收評估、鑒定費用由委托人承擔(dān)。實地評估

估價師對被征收房屋進行實地查勘，根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，選用一種或多種方法進行評估。

公示解釋

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果，房屋征收部門將評估結(jié)果向被征收人公示。公示期間，估價師要對初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。

交付報告

公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)向房屋征收部門提供整體評估報告和分戶評估報告，房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。

申請復(fù)核

被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。

申請鑒定

被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

開發(fā)商應(yīng)具備哪些資質(zhì)？

根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個資質(zhì)等級。

各資質(zhì)等級企業(yè)的條件如下：

（一）一級資質(zhì)：

1．注冊資本不低于5000萬元；

2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；

3．近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

4．連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；

5．上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；

7．工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；

8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

9．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故

（二）二級資質(zhì)：

1．注冊資本不低于2000萬元；

2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；

3．近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 4．連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；

5．上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；

7．工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；

8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

9．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

（三）三級資質(zhì)：

1．注冊資本不低于800萬元；

2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；

3．房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

4．連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；

5．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；

6．工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱；

7．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

8．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

（四）四級資質(zhì)：

1．注冊資本不低于100萬元；

2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；

3．已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100％；

4．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；

5．工程技術(shù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；

6．商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

7．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，首先定暫定資質(zhì)，一年后，根據(jù)該企業(yè)的業(yè)績核定資質(zhì)等級。暫定資質(zhì)有效期一年，可以延長兩次，每次一年。

另外，開發(fā)商應(yīng)具備五證，即國有土地證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建筑規(guī)劃許可證，建筑施工許可證，商品房預(yù)售許可證。五證齊全其所開發(fā)的商品房才合法。

拆遷如何談判？

摘要：房屋（企業(yè)）拆遷法律談判的基本要素包括法律談判主體、法律談判內(nèi)容、談判記錄與談判協(xié)議等內(nèi)容。因房屋（企業(yè)）拆遷的立法不完善，法律談判是解決糾紛的重要法律方法之一。在實務(wù)操作中,房屋（企業(yè)）拆遷法律談判存在諸如承租人（承租企業(yè)）談判主體資格事實性缺失、談判各方主體地位不平等、談判受政策性影響較大缺少穩(wěn)定性等問題。拆遷律師在談判過程中應(yīng)當把握談判技巧，制定科學(xué)合理的談判策略，進行適當法律調(diào)查，明確談判各方心理定位，科學(xué)駕馭房屋（企業(yè)）拆遷法律談判。

關(guān)鍵詞：法律談判 動拆遷談判 房屋拆遷談判 企業(yè)拆遷談判

房屋（企業(yè)）拆遷是對土地及其地上附著物的物權(quán)征收過程。其征收依據(jù)是拆遷許可證或土地征收決定書。這一過程實是公權(quán)力與私權(quán)利，行政法之行政管理權(quán)與民法之物權(quán)相沖突，并倚借拆遷安置補償使二者協(xié)調(diào)之過程。自91拆遷條例以來，國務(wù)院及各級地方政府相繼出臺行政法規(guī)或地方性法規(guī)，企及通過法律的預(yù)測性與穩(wěn)定性，協(xié)調(diào)征收權(quán)與物權(quán)的沖突。但鑒于拆遷征收補償安置的復(fù)雜性，諸多補償項目、補償標準、補償程序甚至補償主體都存系著立法空白，出現(xiàn)“法無力”的現(xiàn)象。因此，在房屋（企業(yè)）拆遷過程中，基于拆遷各方合意的法律談判比之司法訴訟，往往更具執(zhí)行力。因此，我們有必要對房屋（企業(yè)）拆遷如何進行法律談判做一研究。

一、房屋（企業(yè)）拆遷法律談判的基本要素

1、法律談判主體。主體資格的確認，是進行法律談判的前提與基礎(chǔ)。依法理而論，凡因拆遷而致使權(quán)益受到影響的各方主體，均應(yīng)成為法律談判的主體。就房屋（企業(yè)）拆遷而言，拆遷人、被拆遷人及其家庭成員、承租人、土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人及其他與土地、房屋的物權(quán)或債權(quán)之關(guān)系人，因拆遷而有可能使他們權(quán)益受到影響，均應(yīng)當成為法律談判的適格主體。但在實踐操作之中，拆遷人往往依《城市房屋拆遷管理條例》（2001年）第22條之規(guī)定，“拆遷人應(yīng)當依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補償?！钡?7條之規(guī)定，“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。”，在拆遷法律談判中剝奪承租人（承租企業(yè)）的主體資格，認為租賃關(guān)系是被拆遷人與承租人兩方主體的關(guān)系，與實施拆遷行為無關(guān)。拆遷過程中，被拆遷人或與承租人解除租賃關(guān)系，或由被拆遷人對承租人進行安置——這兩種模式都限定了承租人直接向拆遷人主張拆遷補償?shù)臋?quán)利。我們認為，雖然拆遷條例限定承租人的拆遷安置協(xié)議訂立權(quán)及直接向拆遷人主張拆遷補償?shù)臋?quán)利，但這兩種權(quán)利都為法定權(quán)利，法定權(quán)利的缺失并不完全否定自然權(quán)利的存在。如，參與房屋（企業(yè)）拆遷法律談判，拆遷各方關(guān)系人因其實際權(quán)益受到影響，而當然享有尋求協(xié)商的自然權(quán)利。即便承租人（承租企業(yè)）不能獨立訂立拆遷安置協(xié)議，但其仍有為達成這一協(xié)議而必要有協(xié)商談判權(quán)利。因此，房屋（企業(yè)）拆遷法律談判的主體應(yīng)當包括拆遷人、被拆遷人及其家庭成員、承租人（承租企業(yè)）等與實施拆遷有利害關(guān)系的各方主體。

2、法律談判內(nèi)容。房屋（企業(yè)）拆遷法律談判貫穿于拆遷各個環(huán)節(jié)。在拆遷人與被拆遷人、拆遷關(guān)系人就拆遷不能達成合意時，即可啟動法律談判程序，就各方利益訴求列籌布碼，協(xié)商談判。法律談判的內(nèi)容包括：拆遷實施的可行性，拆遷實施的范圍，拆遷的合法性，拆遷時間跨度，拆遷實施方式，拆遷安置補償標準，拆遷安置補償方式，拆遷主體的認定，應(yīng)安置人口的認定，無證房屋應(yīng)否給予補償，評估機構(gòu)的選定與更換，安置房源如何，搬家補助費、設(shè)備遷移費、過渡期內(nèi)的臨時安置補助費如何補償，是否發(fā)放速遷費等拆遷獎勵，停產(chǎn)停業(yè)損失的計算，裝潢裝修費用的補償標準如何等各項因素。應(yīng)當說，拆遷安置過程是一個法律談判的過程，其中立法空白與約定不明之處，均需拆遷各方當事人予以談判確定。

3、談判記錄與協(xié)議。拆遷拆遷談判記錄是對拆遷過程的記錄，可以以文本形式固定，亦可通過錄音等電子形式固定，作為對拆遷過程和拆遷細節(jié)的證據(jù)證明。應(yīng)當注意的是，如是拆遷文本記錄應(yīng)當有談判主體的簽字確認；如系電子錄音記錄應(yīng)當有談判主體的身份說明。談判協(xié)議是對談判成果的固定。各方主體就談判內(nèi)容達成合意之后，通過簽署談判協(xié)議，具有民事協(xié)議的性質(zhì)，具備民事協(xié)議的法律效力。談判協(xié)議及其條款設(shè)定應(yīng)當符合法律法規(guī)的強制性規(guī)定，否則會因違反強制性規(guī)定，而導(dǎo)致協(xié)議或相應(yīng)條款無效。

4、律師等專業(yè)人員在談判中的作用。律師作為專業(yè)人員，能夠?qū)φ麄€拆遷談判程序及內(nèi)容的有效性做審慎性把握。律師等專業(yè)人員在談判中的作用體現(xiàn)在對拆遷談判過程的控制，談判內(nèi)容的合法性，各方主體利益的權(quán)衡，法律性文本的擬定與審查，拆遷法律談判的見證等各項內(nèi)容。而且，律師因其對法律法規(guī)政策性文件的熟練掌握和較高的談判能力，比之拆遷當事人能夠更好地維護當事人利益，應(yīng)當對律師等專業(yè)人員在談判中的作用予以充分重視。

二、房屋（企業(yè)）拆遷法律談判存在的問題

1、承租人（承租企業(yè)）談判主體資格事實性缺失。承租人（承租企業(yè)）因其非房屋所有人或土地使用權(quán)人，不具有訂立拆遷安置協(xié)議的主體資格，其利益訴求往往因主體資格的缺失而不能得到有效保護。拆遷人往往規(guī)避現(xiàn)有法律法規(guī)，直接與被拆遷人進行協(xié)商談判，將應(yīng)當給予承租人（承租企業(yè)）的補償打包補償給被拆遷人。至于拆遷安置款如何分割，被拆遷人是否依法依約對承租人（承租企業(yè)）進行了安置，拆遷人往往采取了回避的立場。而作為被拆遷人一方，或因承受壓力，放棄承租人（承租企業(yè)）的補償權(quán)利，或因利益趨動在獲得補償款之后對補償款不予分割，侵害承租人（承租企業(yè)）補償安置的權(quán)利。

2、談判主體地位不對稱，法律談判缺少平等性。與普通法律談判不同，房屋（企業(yè)）拆遷法律談判一方主體為地方政府機關(guān)或者與專業(yè)拆遷公司。在拆遷談判中，地方政府機關(guān)或?qū)I(yè)拆遷公司因其在啟動拆遷程序具有主動性，而在談判中處于強勢地位。更有甚者，即便法律法規(guī)強行禁止違法拆遷，拆遷人仍然會對被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）施以停水停電、違法強拆遷等各方面的壓力。這種談判主體地位的嚴重不對稱性，使得被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）背負巨大的心理壓力，法律談判缺少了應(yīng)有之平等性。

3、被拆遷人談判心理搖擺不定，法律談判難以堅持己方立場。因被拆遷人在談判過程中背負巨大心理壓力，被拆遷人的談判心理會產(chǎn)生兩個極端，并在兩極端中不斷游移搖擺：取悅拆遷人獲得較高拆遷補償和立做“釘子戶”獲得較高拆遷補償。法律談判既是談判各方實力的較量，更是各方心理的制衡。因被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）的弱勢地位，其不可能保持一個相對較堅定的立場。這也為被拆遷人聘請的律師等專業(yè)人員在談判中抬高了難度。

4、拆遷專業(yè)缺乏，談判各方心理價位各有差別。尤其是作為被拆遷人一方，因其對拆遷知識知之甚少尚無法形成框架性知識，在法律談判中往往漫天要價。房屋（企業(yè)）拆遷至少涉及144個法律性文件，這尚且不包括政府行政機關(guān)及拆遷人所掌握的內(nèi)部口徑性文件。被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）缺少對拆遷法律知識的整體性認識，遇到拆遷，常常會向周圍經(jīng)歷過拆遷的親戚、朋友了解他們獲得的拆遷安置款，然后綜合地段區(qū)位、房屋狀況做感官上的心理定位。但從法律上講，這種心理定位是沒有任何依據(jù)的。上海市各區(qū)區(qū)位不同，拆遷政策也會各有不同，甚至同一區(qū)的各個動遷基地適用口徑也會有不同。專業(yè)化知識的缺乏，被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）心理價位定位不準確，談判各方因談判基準差別過大致使談判失敗。

三、房屋（企業(yè)）拆遷法律談判技巧

1、制定法律談判策略。法律談判遠比一次庭審更為艱難，律師接受當事人的委托參與法律談判，在這個過程中充當了法官、代理人的雙重角色，既需要以其精湛的法律知識、靈活嚴謹?shù)念^腦思維為當事人爭取最大的利益，同時還需要如法官一樣控制整個談判的進程，斟酌可供談判各方接受的談判方案。因此，在房屋（企業(yè)）拆遷法律談判之前，必須要有審時度勢地策略制定過程。法律談判策略包括：何時啟動法律談判、談判階段如何界定、對方談判人員有哪些、何時拋出己方立場、是否需要會計師、估價師等專業(yè)人員輔助介入、談判籌碼各為多少、談判底線如何確定、何時將會進入談判僵局、進入談判僵局后如何重新打開協(xié)商局面、打破談判底線后如何挽回談判情勢等各種情況。

2、進行法律調(diào)查。法律調(diào)查是拆遷談判的基礎(chǔ)性工作。一方面是對基本案情的事實梳理，把握談判各方的籌碼。被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）、律師在談判過程中應(yīng)當注重調(diào)查本次拆遷實施的性質(zhì)、是否為違法拆遷、是否頒發(fā)拆遷許可證、拆遷許可證是否過期、評估機構(gòu)聘請程序是否合法、評估內(nèi)容是否有明顯不合理現(xiàn)象、拆遷實施單位是否具有相應(yīng)資質(zhì)、評估機構(gòu)是否具有相應(yīng)資質(zhì)、房屋所有權(quán)證是否完備齊全、租賃合同是否有效、被拆遷人或承租人（承租企業(yè)）主體基本情況等。根據(jù)法律調(diào)查結(jié)果，適當調(diào)整談判策略。

3、找準目標，合理定位。這是談判的最基礎(chǔ)工作，恰又是難度最大的一件事，要求過高，脫離實際，必將適得其反；要求過低，擔(dān)心吃虧還被別人笑。所以，選則一個最好方案和底線很關(guān)鍵。對房屋（企業(yè)）拆遷法律談判進行合理定位，是建立在掌握拆遷基地補償安置口徑和嫻熟的法律談判經(jīng)驗基礎(chǔ)之上的。定位方法可以有兩種：一種是基礎(chǔ)計算法。即以房屋建筑面積和應(yīng)安置人口為基礎(chǔ)依照拆遷口徑計算基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)，就速遷費、拆遷獎勵費、停產(chǎn)停業(yè)損失等可協(xié)商的因素做最高估值與最低估值，得到心理價位。這種定位方法對計算人要求較高，對拆遷知識把握不足，容易得出不當結(jié)論；另一種方法是比較法，即經(jīng)過與本房屋狀況相適應(yīng)、基地口徑相同的其他被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）溝通，在他們拿到的補償安置基礎(chǔ)上做適當調(diào)整，得到心理價位。這種方法簡單易算，如能得到具有可比較性的參照補償數(shù)額，應(yīng)當與應(yīng)安置補償數(shù)額相左不大。在實際操作中，因已經(jīng)訂立拆遷安置協(xié)議的被拆遷人往往與拆遷人簽訂了保密協(xié)議，很難對其提供的參照價格進行真實性的考證。另外，因各基地拆遷口徑不同，房屋區(qū)位也會有差別，適格的參照價位很難與本基地相匹配。

4、適當使用集體談判策略。集體談判是指被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）共同與拆遷人進行談判。因集體談判中，被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）人數(shù)較多，會對拆遷人施加一定的心理壓力，容易在談判中把握談判中的主動權(quán)。但對集體談判應(yīng)當持慎重的態(tài)度。因集體談判中主體諸多，對談判策略和主談代表提出了更高的要求。主談代表應(yīng)當合理控制群體的情緒，照顧各方利益訴求，合理把握談判時機，切不可意氣用事導(dǎo)致談判失敗。集體談判策略應(yīng)當包括：統(tǒng)一己方立場，拉列價位清單，選舉主談代表，談判過程控制策略，個體裂變應(yīng)對策略等內(nèi)容。

集體土地上征收，被征地農(nóng)民的安置途徑

根據(jù)國土資源部《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見》（國土資發(fā)〔2004〕238號）的規(guī)定，對被征地農(nóng)民可以按照以下途徑安置：

（一）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置

征收城市規(guī)劃區(qū)外的農(nóng)民集體土地，應(yīng)當通過利用農(nóng)村集體機動地、承包農(nóng)戶自愿交回的承包地、承包地流轉(zhuǎn)和土地開發(fā)整理新增加的耕地等，首先使被征地農(nóng)民有必要的耕作土地，繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

（二）重新?lián)駱I(yè)安置

應(yīng)當積極創(chuàng)造條件，向被征地農(nóng)民提供免費的勞動技能培訓(xùn)，安排相應(yīng)的工作崗位。在同等條件下，用地單位應(yīng)優(yōu)先吸收被征地農(nóng)民就業(yè)。征收城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)民集體土地，應(yīng)當將因征地而導(dǎo)致無地的農(nóng)民，納入城鎮(zhèn)就業(yè)體系，并建立社會保障制度。

（三）入股分紅安置

對有長期穩(wěn)定收益的項目用地，在農(nóng)戶自愿的前提下，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)與用地單位協(xié)商，可以以征地補償安置費用入股，或以經(jīng)批準的建設(shè)用地土地使用權(quán)作價入股。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶通過合同約定以優(yōu)先股的方式獲取收益。

（四）異地移民安置

本地區(qū)確實無法為因征地而導(dǎo)致無地的農(nóng)民提供基本生產(chǎn)生活條件的，在充分征求被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶意見的前提下，可由政府統(tǒng)一組織，實行異地移民安置。

第三篇：被拆遷人容易中的四個陷阱!

被拆遷人容易中的四個陷阱!

隨著中國經(jīng)濟的迅速增長和城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，祖國大地的開發(fā)建設(shè)行為可謂是遍地開花，伴隨著這一歷史發(fā)展趨勢順勢而生的則是拆遷。城市原有的格局已經(jīng)很難適應(yīng)形勢發(fā)展的需要，若要謀求更大的發(fā)展空間，就必須通過拆遷實現(xiàn)城市空間的延伸和功能的重新布局;群眾生活水平不斷提高，對自身的居住、生活環(huán)境也提出更高要求;城市中許多地方已成為舊城區(qū)，同時由于城市的快速擴張，原來的城市郊區(qū)以及農(nóng)村集體土地也不得不被納入征收范圍，以上種種原因都導(dǎo)致了拆遷的發(fā)生。

拆遷是社會發(fā)展過程中的必然舉措，拆掉舊的，建設(shè)新的，按理說是一件好事，但是好事辦不好，也就成了壞事。近幾年，很多地方的拆遷已經(jīng)陷入野蠻拆遷的怪圈，拆遷公司只考慮自己的任務(wù)，不考慮拆遷戶的利益，地方執(zhí)政者更加關(guān)注的是項目進度和執(zhí)政業(yè)績，在他們眼里被拆遷戶的犧牲是應(yīng)該的，于是很多捍衛(wèi)自己權(quán)利的住戶被扣上“釘子戶”的大帽子，似乎維權(quán)成了沒有大局意識的違法行為。然而事實上，被拆遷人在拆遷過程中往往是弱勢的一方，眾所周知拆遷方大多態(tài)度蠻橫、補償方案說一不二;停水、停電、圍堵、挖路是家常便飯，各種恐嚇、威脅、騷擾也會伺機上演，這些手段嘗嘗讓被拆遷人苦不堪言，更可怕的是還有一些隱形的陷阱也同樣危險缺卻總是不為人知，不知道作為被拆遷人的你是否已經(jīng)掉入其中。

征收方的圈套陷阱一：拿政策說事

政策這個詞的含義是國家政權(quán)機關(guān)、政黨組織和其他社會政治集團為了實現(xiàn)自己所代表的階級、階層的利益與意志，以權(quán)威形式標準化地規(guī)定在一定的歷史時期內(nèi)，應(yīng)該達到的奮斗目標、遵循的行動原則、完成的明確任務(wù)、實行的工作方式、采取的一般步驟和具體措施，具有階級性、正誤性、時效性、表述性等特點。簡而言之，地方政府所謂的拆遷政策，自然是為了其完成拆遷工作而制定的，為了行使其職權(quán)和方便其管理所用。但是，政策不等于法律，更不能違反法律，我國是法治國家，依法治國即依照憲法和法律來治理國家，建立法治國家最直接的目的就是要規(guī)范和限制政府權(quán)力，各級行政部門在征收土地或者房屋的過程中，要嚴格按照法律規(guī)定去作為，胡作非為超越法律允許的界限就是違法行為。在現(xiàn)實中，拆遷方大都會拿著一些地方政府出臺的紅頭文件或者管理辦法之類的“尚方寶劍”，以證明自己的拆遷行為是合法的，拆遷方所制定的補償是合理的，而廣大的被拆遷人則只好信之聽之，不敢反駁，其實這是錯誤的。

雖然我國目前在征地拆遷領(lǐng)域的法律體系尚不完善，但是2011年頒布實施的《國有土地上房屋征收與補償條例》及《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》中就土地征收補償適用問題的規(guī)定，“征收集體土地上房屋的補償不能直接適用《國有土地上房屋征收與補償條例》，但可以參照《國有土地上房屋征收與補償條例》的補償標準予以補償”已經(jīng)設(shè)定了我國征收補償要達到市場價格這一合理標準的大綱，任何的地方政策也不能偏離法律設(shè)定的這一大綱，被拆遷人把握住這一原則就不會輕易地被征收方所牽制了。

征收方的圈套陷阱二：評估報告

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。”第二十條“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)?！钡囊?guī)定，無論從評估機構(gòu)的選擇還是評估結(jié)果的異議，都對被拆遷人進行了法律保護?？墒窃趯嶋H當中，評估報告可是讓被拆遷人吃足了苦頭，很多拆遷方直接自己就確定了評估機構(gòu)，根本不會與被拆遷人協(xié)商選定，而且拆遷方選定的評估機構(gòu)也并不能保證具有相應(yīng)的評估資質(zhì)，評估結(jié)果更是讓被拆遷人瞠目結(jié)舌。拆遷時為了公平起見，選定評估機構(gòu)對被征收房屋按照當?shù)厥袌鰞r格進行評估本沒有問題，問題就出在具體操作中，由政府指定的評估機構(gòu)，評出的價格自然是“內(nèi)定的”不可能做到真正的客觀公正。而被拆遷人若自己找一個評估機構(gòu)，評出的結(jié)果，政府又不予認可。甚至有很多集體土地被征收引起的房屋拆遷，拆遷方也用評估報告來說補償，宅基地上的一套老房子每平米才評估幾百元，而重點的被征收土地的價值卻只字不提，安置房卻又是幾千元甚至幾萬元一平米的市場價格，讓被拆遷人交差價，使得被征收土地農(nóng)民苦不堪言，這種評估本身已經(jīng)偏離了合理補償?shù)姆ㄖ诬壍?，嚴重降低了被拆遷人的生活居住水平。所以，評估報告其實并不是補償問題的關(guān)鍵所在，這就像很多拆遷方借“拆違”強拆房屋一樣，評估報告已經(jīng)成為拆遷方為了達到低成本拆遷而使用的道具。被拆遷人與其苦苦和拆遷方糾纏在評估報告是否合理的問題上，還不如在如何讓拆遷方對你提出的補償要求上做出讓步來的實惠。

征收方的圈套陷阱三：房屋征收補償決定書

補償決定書是自2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》實施后出現(xiàn)的概念，在這之前對應(yīng)的是拆遷裁決書。房屋征收補償決定，是指國家為了公共利益的需要，在依法征收公民房屋過程中，如房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)沒有達成補償協(xié)議的，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府，由市、縣級人民政府依照有關(guān)規(guī)定、按照征收補償方案確定的價格作出的征收補償決定。征收補償決定書雖然是在規(guī)定期限內(nèi)補償協(xié)議達不成時，政府進行拆遷所必須的一道手續(xù)。但決定書一旦做出，也意味著強制拆遷的大門已經(jīng)打開。政府在具備相應(yīng)的手續(xù)之后，可以動用公權(quán)力對公民的房屋強制進行拆遷，這也是被拆遷人不愿意看到的。現(xiàn)實生活中，一些政府部門濫用公權(quán)力，在補償決定書中規(guī)定較低的補償額，然后對公民實施強拆，造成了一系列負面影響。

而集體土地上與此補償決定書相對應(yīng)的則是責(zé)令限期交出土地的決定書。不管是哪一種決定書，都會開啟強拆或者強征的大門，因此對被拆遷人來說，是個非常危險并且需要認真對待的文件。現(xiàn)實中，很多被拆遷人因為長期以來與拆遷方因補償問題協(xié)商不快，自然會產(chǎn)生一些抵觸情緒，加上自身法律知識的缺失，對于拆遷方給自己的文件不予理睬，更不去啟動相關(guān)的程序進行阻止，這可就掉進可無底深淵，到頭來房子被強拆了還無法說理，因為補償決定書是合法的，拆遷方啟動這個程序是受法律保護的，但是，啟動這項程序并不是那么簡單的事情，是需要具備相應(yīng)的條件，即“房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確”，而且，作出補償決定后要在房屋征收范圍內(nèi)予以公告，還要告知被征收人依法申請行政復(fù)議或依法提起行政訴訟的權(quán)利等等，如果被拆遷人對相關(guān)的法律規(guī)定不熟悉，很容易掉進陷阱，被征收方“合法地”強拆。

征收方的圈套陷阱四：拆遷安置補償協(xié)議

安置補償協(xié)議也就是我們所說的拆遷補償協(xié)議，這個協(xié)議的簽署可不是簽個名字那么簡單，這一紙協(xié)議可能承載了你的全部家產(chǎn)，搞不好，真的會一無所有。在現(xiàn)實中，很多的被拆遷人天真地相信拆遷方的口頭承諾，稀里糊涂地簽訂協(xié)議，或者屈服于拆遷方的恐嚇、威脅等非法逼遷手段而無奈簽字，甚至還有一部分被拆遷人竟然在“別人都簽字了”的隨波逐流中簽署空白協(xié)議。筆者在接聽咨詢電話的過程中，對這些情形尤其是最后一種深表惋惜，我想問這樣的被拆遷人一個問題：雖然不懂法律不是你的錯，可是你在簽字的時候真的做到對自己負責(zé)了嗎?如果你真的如我上述那樣簽協(xié)議，今后的日子你將會在拆遷方不認賬、政府部門多方扯皮、四處跑斷腿卻無人負責(zé)的煩惱中度過。那么簽署協(xié)議到底應(yīng)該如何簽?zāi)?首先，千萬不可簽署空白協(xié)議，不管拆遷方說的多么誘人，給出的補償條件多么優(yōu)厚，空白的就等于零，事后拆遷方填上去的補償數(shù)額一定不會是他所說的那樣，而你在補償問題上已經(jīng)再也沒有話語權(quán)了，只能被動地任人擺布。其次，安置協(xié)議必須對如何安置也就是拆遷如何補償作出明確約定，比如是貨幣補償還是產(chǎn)權(quán)置換，產(chǎn)權(quán)置換的位置，面積等等細節(jié)都要明確，沒有約定或者約定不明的都會影響你的合法權(quán)利，留下的問題日后仍會困擾你，那時候你的房子已經(jīng)拆除，再想和拆遷方去談判，顯然已經(jīng)處于劣勢。再者，關(guān)于付款或者交付房屋的期限也必須約定明確，沒有約定日期的在執(zhí)行時會有問題。另外，關(guān)于違約責(zé)任也要考慮到位，萬一拆遷方到期交不了房子，而過渡費又沒有超期的約定，被拆遷人的利益就會被侵害。您瞧，這小小一紙拆遷協(xié)議不簡單吧，哪里考慮不到都會后患無窮啊，但是拆遷方在動遷之時，為了加快拆遷進程，想盡辦法就盼著你趕快簽字呢，他們所說的話不可盡信，所以，被拆遷人簽署安置補償協(xié)議時，一定要謹慎小心，切莫掉進這隱形陷阱。

拆遷維權(quán)實際上是被拆遷人與拆遷人進行的一場利益博弈，事實上被拆遷人并不是反對拆遷，而是要爭取一種公平合理的補償。然而，被拆遷人和拆遷方，因為掌握的信息量懸殊，加之拆遷方有公權(quán)力外衣作為自己的保護傘，雙方是很難站在一個平等的地位上談拆遷補償?shù)?，從這一點上看，政府無疑是占盡先機。當事人要想在博弈中取得勝利，必須手中握有制勝的籌碼，這種籌碼就是政府的違法點。作為一個依法行事的權(quán)力機關(guān)，保證執(zhí)法內(nèi)容的合法性和執(zhí)法程序的合法性是其基本的工作職責(zé)，但是被拆遷人往往因為不懂法律而無法指出政府的違法點，從而失去了談判的籌碼，再加上上述種種隱形陷阱在雙方談判過程中設(shè)防，被拆遷人可謂是防不勝防，最終在拆遷補償上吃虧。因此，處于弱勢的被拆遷人“咸魚翻身”之關(guān)鍵就在于對那些違法性元素的法律運作!面對拆遷中拆遷方為了達到拆遷目的而設(shè)置的玄機，被拆遷人必須學(xué)會拿起法律武器保護自己的合法權(quán)益。行政法律師xingzhengfa 王優(yōu)銀組建的圣運行政法律師團隊成功辦理了中國千人訴省市區(qū)政府案件、三峽千人移民案等大案要案，訴省級政府及財政部、國土部、工信部等國家部委勝訴五十余案，為中國訴省部級政府勝案最多的團隊，致力解決行政糾紛、打造中國行政法律業(yè)務(wù)第一品牌。

第四篇：被拆遷人拒絕評估應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任

被拆遷人拒絕評估應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任

房屋拆遷行政裁決是行政機關(guān)對平等民事主體之間的爭議所作出的具體行政行為。審判實踐中，時常遇到當事人拒絕評估的情況。筆者認為，在行政裁決前，如果有證據(jù)證明被拆遷人無正當理由拒絕對其房屋進行評估，在行政訴訟中，又提出要求重新評估的，除評估程序明顯違法或結(jié)果顯失公正外，法院應(yīng)駁回重新評估的請求。其主要理由是：

一、評估報告是房屋拆遷管理部門作出補償安置行政裁決的重要依據(jù)?！豆纼r意見》第九條規(guī)定：“拆遷當事人有義務(wù)向估價機構(gòu)如實提供拆遷估價所必需的資料，協(xié)助估價機構(gòu)進行實地查勘”。第十五條第三款規(guī)定：“因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當由除拆遷人和評估機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明”。第二十六條第二款規(guī)定：“拆遷當事人不如實提供有關(guān)資料或者不協(xié)助估價機構(gòu)實地查勘而造成估價失實或者其他后果的，應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任”。參照上述規(guī)定，被拆遷人無正當理由拒絕評估，應(yīng)視為在行政程序階段故意隱瞞證據(jù)而放棄舉證權(quán)利，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

二、房屋拆遷管理部門根據(jù)行政管理相對人的申請，裁決平等主體之間的房屋拆遷糾紛時，一般是根據(jù)“誰主張、誰舉證”的原則進行的，誰提供的證據(jù)占優(yōu)勢，就支持誰的主張。被拆遷人在行政程序中無正當理由拒絕對其房屋進行評估，屬依法應(yīng)當提供證據(jù)而拒不提供。在此情況下，房屋拆遷管理部門只能根據(jù)已有的證據(jù)認定法律真實，而不可能根據(jù)被拆遷人未提供的證據(jù)來認定客觀真實，更不可能中止裁決而損害行政執(zhí)法的權(quán)威，致使整個拆遷工作停滯不前。房屋拆遷管理部門依據(jù)這樣的評估報告和被拆遷人的產(chǎn)權(quán)資料作出裁決并無不當。

三、最高人民法院《關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》第五十九條規(guī)定：“被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供證據(jù)，原告依法應(yīng)當提供而拒不提供，在訴訟程序中提供的證據(jù)，人民法院一般不予采納。”該條規(guī)定清楚地表明，被拆遷人在行政程序階段拒絕對其房屋進行評估，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果，房屋拆遷管理部門依法定程序所作的行政裁決，在行政訴訟中，被拆遷人要求重新評估的，法院應(yīng)依法駁回其請求。

文章來源：中顧法律網(wǎng)(免費法律咨詢，就上中顧法律網(wǎng)）

第五篇：【五分鐘法學(xué)院】拆遷補償款不合理,被拆遷人如何維權(quán)？

法妞問答 004km.cn

【五分鐘法學(xué)院】拆遷補償款不合理，被拆遷人如何維權(quán)？

在房屋拆遷中，如果給的的補償過低，我們應(yīng)該怎么辦？如果根據(jù)現(xiàn)有情況，不能確定拆遷是否合法，而補償過低，首先應(yīng)拒絕在補償協(xié)議及相關(guān)材料上簽字并拒絕拆遷。接下來該怎么做呢？拆遷補償是指房屋征收部門自身或者委托房屋征收實施單位依照我國集體土地和國有土地房屋拆遷補償標準的規(guī)定，在征收國家集體土地上單位、個人的房屋時，對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補償。

國家房屋拆遷補償標準：

1、房屋價值補償標準

是指對被征收的國有土地上建筑物價值進行的補償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格，并請有評估資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估確定。這里的市場價格，地級市政府部門都會依法妞問答 004km.cn

據(jù)每年住宅房屋市場價格規(guī)律，制定出相應(yīng)房屋市場價格表供當?shù)乇徊疬w的居民進行參考。

2、搬遷費和臨時安置費（俗稱過渡費）

具體數(shù)額各市一般都已確定具體數(shù)額及計算方式，詳見各地出具標準，在這里作者所列算的補償標準，是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過渡方式進行的計算。如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房，則無需支付臨時安置費。以石家莊為例（自主搬遷）：2012年搬遷費20元/平方米，按2次計算；臨時安置費（過渡費）按25元/平方米計算，逾期12月以內(nèi)，每月增加50%，預(yù)期12個月不滿24個月的，自第13個月起每月增加75%，逾期24個月以上的，自第25個月起每月增加100%。

3、停產(chǎn)停業(yè)損失的補償

該費用針對非住宅類房屋運營性房屋進行補償，因為屬個案，補償標準不能統(tǒng)一，一般是有征收當事人進行協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。

4、補助和獎勵

補助包括困難補助和公攤補助。困難補助是針對貧困人員進行的補助，依據(jù)當?shù)卣鼍叩臉藴蚀_定；公攤補助針對所有被拆遷人的房屋公攤進行的額外補助，也會出具公攤補助標準。如石家莊出具了《石家莊市市區(qū)被征收房屋公攤基準補助系數(shù)》。獎勵是指各拆遷人鼓勵被拆遷人及時拆遷而給付的額外補償。具體標準，因地各一，但該費用不是強制性，是否給付仍看當?shù)卣摺?/p>

5、房屋裝修補償及家電設(shè)備移機補償

房屋裝修補償也是先有當事人協(xié)商，協(xié)商不成由評估機構(gòu)評估確定，家電設(shè)備移機也是參照上述方式實施。不過為統(tǒng)一、方便，各縣市會依照市場價格出具具體的補償標準，具體數(shù)額以發(fā)布時征收拆法妞問答 004km.cn

遷時出具的補償標準為準。

如果被拆遷人認為拆遷賠償不合理，房屋拆遷如何維權(quán)可以從以下幾個方面入手進行維權(quán)：

1、在拆遷之初，被拆遷人一定要關(guān)注和搜集拆遷人和政府部門頒發(fā)的文件。

其中包括：拆遷公告，拆遷地塊的建設(shè)項目批準文件，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，誰是拆遷單位，農(nóng)村房屋拆遷資格證書，拆遷許可證，以及兩個內(nèi)部文件（拆遷計劃、拆遷方案和銀行拆遷補償安置資金的證明）。其中，兩個內(nèi)部文件需要通過提請政府信息公開或訴訟才能看到，還要關(guān)注通知甚至公開信，以及安置補償實施細則或辦法。

2、補償談判，必要時需錄音留作證據(jù)

在拆遷公告發(fā)布后，如果有拆遷公司找到被拆遷人洽談，被拆遷人要索要他們的授權(quán)委托書，讓他們出示工作證和拆遷人員的資格上崗證。因為拆遷人很有可能動用社會閑散人員恐嚇威脅被拆遷人。與拆遷辦工作人員溝通時，在必要時做錄音，“這些話可能作為將來協(xié)商談判取得重要補償?shù)男畔⒕€索，有些被拆遷戶沒有固定證據(jù)，很難證明對方的口頭承諾”。

3、房屋評估，報告不符實際要求重評

而在評估公司人員上門時，被拆遷人也要讓他們出示相應(yīng)評估公司的資質(zhì)及上崗證件，在評估報告中“與房屋實際面積，裝修情況，層高不符的地方，要提出質(zhì)疑，要讓評估人員詳細記載，必要時要他重新評估”。