第一篇：9蘇州市物業(yè)服務項目承接和退管指導意見2014.12.01

蘇州市物業(yè)服務項目承接和退管指導意見

第一章 總則

第一條 為規(guī)范物業(yè)服務項目承接和退管行為，維護業(yè)主、建設單位和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》和國家住建部《物業(yè)承接查驗辦法》等有關規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本指導意見。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務項目承接和退管活動，適用本指導意見。其中由屬地政府實行的非市場化方式管理項目的承接和退管管理按照其他規(guī)定執(zhí)行。

第三條 市、區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照各自工作職責負責物業(yè)服務項目的承接和退管過程的業(yè)務指導、監(jiān)督和管理工作。其他相關行政職能部門及供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)單位應當按照各自工作職責，協(xié)助做好物業(yè)服務項目承接、退管階段的銜接工作。

第四條 物業(yè)服務項目的承接和退管，應當本著依法有序、平穩(wěn)過渡的原則進行，減少對業(yè)主基本生活秩序的影響，確保物業(yè)管理項目的和諧與穩(wěn)定。

第二章 物業(yè)服務項目承接

第五條 本指導意見所稱物業(yè)服務項目承接，是指物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務合同的約定接管物業(yè)服務項目的行為，包括對物業(yè)共用部位、共用設施設備等進行查驗活動。

物業(yè)服務企業(yè)在接管物業(yè)服務項目前，必須對物業(yè)的共用部位、共用設施設備等進行查驗。

－1－ 第六條 物業(yè)服務企業(yè)應當通過前期物業(yè)管理招投標承接新建物業(yè)服務項目。

業(yè)主（代表）大會應當通過公開、公正、公平的方式，擇優(yōu)選聘物業(yè)服務企業(yè)，并符合《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》等規(guī)定的程序。

外埠企業(yè)進入我市承接物業(yè)服務項目，應當符合我市有關外埠企業(yè)進蘇從事物業(yè)服務活動的規(guī)定，并辦理備案手續(xù)。

第七條 新建物業(yè)項目的承接驗收應當具備下列條件：

（一）房屋建筑及共用設施、共用設備等單項工程已按批準的規(guī)劃設計方案和有關專業(yè)管理要求全部建成，已通過竣工驗收（商品房交付備案），滿足使用要求, 且驗收資料齊全；

（二）物業(yè)共用設施、共用設備、共用部位等運行正常、完好，具備交付使用條件；

（三）物業(yè)及配套設施范圍內(nèi)沒有違章建筑，臨時建(構(gòu))筑物、施工機具、建筑渣土、整修工程等已全部拆除、清理完畢，場地道路平整，環(huán)境整潔；

（四）建設期間臨時設臵的架空電纜、電線、地面裸露的管線等已經(jīng)拆除或按規(guī)范處理完畢；

（五）房屋幢、戶編號、公共標識等銘牌安裝到位，已經(jīng)有關部門確認；

（六）其他應當移交的與本項目有關的資料已經(jīng)準備就緒；

（七）住建部《物業(yè)承接查驗辦法》規(guī)定的其他條件。新建項目交付使用備案不得替代物業(yè)項目承接查驗。第八條 非新建的既有物業(yè)項目（以下簡稱“原有物業(yè)”）需要實施物業(yè)管理的，其承接驗收應當具備下列條件：

（一）房屋產(chǎn)權(quán)、物業(yè)管理區(qū)域周界清晰；

（二）物業(yè)公共設施設備配套齊全，運行正常、完好；

（三）房屋幢、戶編號、公共標識清晰；

－2－

（四）有符合規(guī)定的物業(yè)服務用房；

（五）法律法規(guī)規(guī)定應具備的其他條件。

第九條 建設單位應當在新建物業(yè)交付使用時應當與受托物業(yè)服務企業(yè)完成承接驗收手續(xù)，移交物業(yè)共用部位、共用設施、共用設備、物業(yè)服務用房以及相關資料。為保證承接驗收工作順利進行，前期受托物業(yè)服務企業(yè)提前進場時間一般不得少于60日。物業(yè)服務企業(yè)提前介入發(fā)生的費用由雙方約定。

業(yè)主委員會應當在原有物業(yè)移交前20日，與受托物業(yè)服務企業(yè)辦理承接驗收手續(xù)，移交物業(yè)共用部位、共用設施、共用設備、物業(yè)管理用房以及相關資料。

尚未成立業(yè)主（代表）大會的由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織原有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人（或產(chǎn)權(quán)人代表）或由物業(yè)管理委員會按前述規(guī)定負責辦理承接驗收有關手續(xù)。

第十條 新建物業(yè)承接驗收時應移交下列資料：

（一）物業(yè)規(guī)劃批準資料、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、景觀、綠化、水系、地下停車庫、配套設施、地下管網(wǎng)竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)技術資料；

（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）業(yè)主名冊和物業(yè)清單；

（六）臨時管理規(guī)約；

（七）物業(yè)服務用房及物業(yè)管理所必需的相關資料;

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的和物業(yè)服務所必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資

－3－ 料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

第十一條 原有物業(yè)承接驗收時應移交下列資料：

（一）第十條除第（六）項以外的全部內(nèi)容；

（二）管理規(guī)約；

（三）物業(yè)檔案資料，包括反映物業(yè)實際情況的圖紙資料和技術檔案資料，有關設施設備的使用說明、運行情況記錄等技術資料；

（四）物業(yè)服務收費資料,公共能耗分攤辦法及收支情況資料，利用物業(yè)共用部位、共用設施、共用設備等所得收益的明細賬目和收支情況；

（五）由業(yè)主繳納、物業(yè)企業(yè)代收的水電費和公用水電費的記載資料；

（六）物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)共用設施、共用設備維保協(xié)議；

（七）與物業(yè)管理和物業(yè)經(jīng)營相關的合同及資料;

（八）承接項目時接收的以及管理過程中產(chǎn)生的其他資料；

（九）物業(yè)管理需要的其他資料。

第十二條 承接驗收的所有資料歸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所有，并由業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）管理；前期物業(yè)管理期間以及業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）暫不具備保管條件的由承接該項目的物業(yè)服務企業(yè)暫管。

物業(yè)服務合同終止時，原物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）辦理物業(yè)管理資料和物業(yè)服務用房的移交手續(xù)。新受托物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）辦理物業(yè)管理資料的領用手續(xù)。

第十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當對下列物業(yè)共用部位、共用設施、共用設備進行現(xiàn)場檢查和驗收：

（一）共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、－4－護欄、電梯井道、架空層及設備間等；

（二）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、公共衛(wèi)生間、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉(zhuǎn)運設施以及物業(yè)服務用房等；

（三）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、智能化系統(tǒng)、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設備等。

第十四條 現(xiàn)場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設施、共用設備的配臵標準、數(shù)量、外觀質(zhì)量和滿足建設規(guī)范下的使用功能，其中對電梯、消防、監(jiān)控等必須進行負荷（運行）試驗。

第十五條 建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、通信和有線電視等共用設施、共用設備，不作為物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容。但建設單位應當將該部分共用設施、共用設備的移交情況書面告知物業(yè)服務企業(yè)。

第十六條 有關單位的供水、供電、供氣、通信和有線電視等共用設施、共用設備可以有償委托物業(yè)服務企業(yè)向最終用戶收取有關費用；接受委托的物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第十七條 建設單位與物業(yè)服務企業(yè)按下列程序辦理新建物業(yè)的承接驗收手續(xù)：

（一）建設單位于物業(yè)承接驗收前30日，書面通知受托物業(yè)服務企業(yè)辦理承接驗收手續(xù)，并提交有關資料。

（二）物業(yè)服務企業(yè)應按接管條件對提交的資料在7日內(nèi)審核完畢。符合規(guī)定要求的，應約定驗收時間及有關事項。

（三）物業(yè)服務企業(yè)應會同建設單位按照本辦法第十三條規(guī)

－5－ 定，對物業(yè)共用部位、共用設施、共用設備，以及物業(yè)服務用房等進行查驗。

（四）查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，應詳細記錄，雙方應當以書面形式明確有關問題的解決辦法和整改完成時限。

（五）經(jīng)查驗符合本辦法第七條規(guī)定的，應在 7 日內(nèi)辦理有關交接手續(xù)，建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂《物業(yè)管理交接驗收協(xié)議》，由物業(yè)服務企業(yè)按照規(guī)定持有關文件報所在地的區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案，備案后將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵公告。

（六）物業(yè)服務企業(yè)因承接驗收而產(chǎn)生的相關費用由建設單位承擔。

第十八條 原有物業(yè)的承接驗收手續(xù)，由業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)（以下簡稱“新受托物業(yè)服務企業(yè)”）按下列程序辦理：

（一）業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）與新受托物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同生效后3 日內(nèi)，應書面通知原物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)移交手續(xù)，原物業(yè)服務企業(yè)應在收到書面通知之日起7日內(nèi)提供有關資料；

（二）業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）與新受托物業(yè)服務企業(yè)對提供的資料在7日內(nèi)審核完畢。符合要求的，約定驗收時間及有關事項；

（三）業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）與新受托物業(yè)服務企業(yè)會同原物業(yè)服務企業(yè)，對物業(yè)的共用部位、共用設施、共用設備和物業(yè)服務用房等進行現(xiàn)場查驗；

（四）查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，應詳細記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗結(jié)論、存在問題等，并由查驗人簽字，雙方企業(yè)和業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）蓋章，并以書面形式明確有關問題的解決辦法、時限等，存在爭

－6－議的應當在查驗記錄中載明；

（五）經(jīng)查驗符合本辦法第八條規(guī)定的，應在 7 日內(nèi)辦理有關交接手續(xù)，原物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）及其新受托物業(yè)服務企業(yè)簽訂《物業(yè)管理交接驗收協(xié)議》，由新受托物業(yè)服務企業(yè)持《物業(yè)管理交接驗收協(xié)議》、《物業(yè)服務合同》等報所在地的區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案；

（六）有關承接驗收結(jié)果應在交接手續(xù)辦理完成后3日內(nèi)由業(yè)主委員會（或新受托的物業(yè)服務企業(yè)）在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主公布。

原物業(yè)服務企業(yè)應當將預收的物業(yè)服務費、停車費、水電費等相關費用結(jié)余部分退還給業(yè)主或轉(zhuǎn)交給下一任物業(yè)服務企業(yè)。

業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）、新老物業(yè)服務企業(yè)應當在查驗并確認的讀表數(shù)的當日辦理公共水電表交接手續(xù)，不得以任何理由拒絕公共水電計量表的過戶手續(xù)。

第十九條 物業(yè)管理承接驗收交接雙方的責任：

（一）承接驗收時，交接雙方均應嚴格按照物業(yè)服務合同的約定、國家和省、市有關規(guī)定、標準執(zhí)行。驗收中發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)定、標準等問題時，雙方協(xié)商處理解決辦法，并商定時間復驗；

（二）因建設單位原因?qū)е略飿I(yè)服務企業(yè)未全部移交物業(yè)共用部位、共用設施、共用設備、物業(yè)服務用房等或移交資料不全的，由建設單位負最終責任；

（三）原物業(yè)服務企業(yè)負責《物業(yè)管理交接驗收協(xié)議》生效前的物業(yè)管理活動，新受托物業(yè)服務企業(yè)負責《物業(yè)管理交接驗收協(xié)議》生效后的物業(yè)管理活動。期間發(fā)生的費用按物業(yè)服務合同的約定由各自負責承擔；

（四）承接驗收后，發(fā)生的維修養(yǎng)護和工程質(zhì)量問題，按物業(yè)服務合同約定和國家有關規(guī)定處理。

－7－ 第二十條 物業(yè)承接驗收中出現(xiàn)糾紛，由交接各方協(xié)商解決。如協(xié)商不成，可申請物業(yè)所在地的物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會調(diào)解；調(diào)解不成的可申請街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門調(diào)解，也可以直接向人民法院起訴或按合同約定申請仲裁。

第二十一條 分期和分組團開發(fā)建設的新建物業(yè)，可以分期和按組團進行承接驗收，但共用配套設施設備必須滿足物業(yè)使用功能的要求。

第二十二條 新建物業(yè)的建設單位應當按照前期物業(yè)管理招投標的約定，向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)開辦物資，并與物業(yè)服務企業(yè)簽訂《物業(yè)開辦物資清單》。由建設單位提供開辦費，物業(yè)服務企業(yè)代購臵開辦物資的，建設單位應當驗收確認，并辦理相關手續(xù)。

開辦物資歸物業(yè)服務項目內(nèi)全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務企業(yè)使用和管理。物業(yè)服務企業(yè)退出管理時，應當依據(jù)與建設單位確認《物業(yè)開辦物資清單》，移交給業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）或經(jīng)業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）同意直接移交給新受托的物業(yè)服務企業(yè)，并辦理移交手續(xù)。

《物業(yè)開辦物資清單》應當注明物資名稱、數(shù)量、品牌、配臵、購臵時間、購臵費用等明細，并附購臵發(fā)票復印件。

第二十三條 未經(jīng)承接驗收或查驗不合格的物業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)有權(quán)拒絕接收，直至達到具備移交條件。對符合移交條件的物業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)無正當理由的不得拒絕接收；若物業(yè)服務企業(yè)借故拖延、拒絕接收，物業(yè)所在地區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門應依據(jù)國家、省、市物業(yè)管理有關法規(guī)和規(guī)定，督促其及時辦理接收手續(xù)。

第二十四條 承接物業(yè)自移交之日起，物業(yè)服務企業(yè)按照法律、法規(guī)及物業(yè)服務合同的約定享有權(quán)利并履行義務。

－8－新建物業(yè)在移交后，其共用部位、公用設施設備等出現(xiàn)質(zhì)量問題，按照國家房屋和產(chǎn)品質(zhì)量保證規(guī)定和合同約定處理；如有爭議的，由業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位協(xié)商解決。如協(xié)商不成，按照本辦法第二十條第二款的規(guī)定執(zhí)行。

第二十五條 原物業(yè)服務企業(yè)尚未退出，新受托的物業(yè)服務企業(yè)不得強行進駐物業(yè)服務項目。任何單位和個人都不得要求新受托物業(yè)服務企業(yè)強行進駐。

第二十六條 重大或遇有特殊情況的物業(yè)承接驗收應當邀請所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會、區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門參加。

第三章 物業(yè)服務項目退管

第二十七條 本指導意見所稱物業(yè)服務項目退管，是指物業(yè)服務企業(yè)因物業(yè)服務合同期滿終止，或者依據(jù)法律、法規(guī)及有關規(guī)定和物業(yè)服務合同約定提前解除合同，退出物業(yè)服務項目的行為。

第二十八條 業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）應當從保持物業(yè)服務項目服務管理的穩(wěn)定性和長遠利益出發(fā)，不隨意更換物業(yè)服務企業(yè)，以保證業(yè)主的正常生活秩序。

物業(yè)服務企業(yè)應當堅持誠信守法的原則，嚴格履行退出物業(yè)服務項目程序和相應職責，解決好項目管理期間責任范圍內(nèi)的遺留問題，做好新老物業(yè)服務管理的銜接工作，保持項目服務管理的連續(xù)性。

建設單位應當妥善解決項目建設遺留問題，為物業(yè)服務項目管理的順利開展提供保障。

第二十九條 有下列情形之一的，各方當事人不得擅自退出物業(yè)項目服務，物業(yè)服務企業(yè)注銷、資質(zhì)降級、吊銷及合并、分

－9－ 設等情況致使物業(yè)服務企業(yè)不能正常履行合同的除外。

（一）已經(jīng)銷售的物業(yè)尚未交付或未投入使用、或部分交付的，建設單位或物業(yè)服務企業(yè)不得擅自提出終止前期物業(yè)服務合同，退出物業(yè)項目服務管理；

（二）同一物業(yè)管理區(qū)域分期開發(fā)建設的項目，業(yè)主委員會尚未全部建立或增補前，業(yè)主委員會不得要求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)項目服務管理。

（三）物業(yè)服務合同期內(nèi)，未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)告示的，業(yè)主委員會不得擅自決定，要求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)項目服務管理。

第三十條 前期物業(yè)服務合同期滿終止，業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）尚未成立，物業(yè)服務企業(yè)退出項目服務管理的，適用下列程序：

（一）建設單位或物業(yè)服務企業(yè)不再續(xù)約的，合同當事人一方應當在前期物業(yè)服務合同屆滿90日前，向?qū)Ψ教岢霾辉倮m(xù)約的意見。建設單位應當按照前期物業(yè)管理招投標有關規(guī)定和程序，并征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，及時另行選聘具有相應資質(zhì)等級的物業(yè)服務企業(yè)，按不低于原物業(yè)服務合同約定的服務標準執(zhí)行。

（二）物業(yè)服務企業(yè)應當將不再續(xù)約原因、退出時間等書面報送項目所在地的區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。

（三）建設單位應當在新選聘的物業(yè)服務企業(yè)確定后10日內(nèi)，將新受托物業(yè)服務企業(yè)及相關情況書面函告業(yè)主，并抄報物業(yè)所在地的區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。

（四）建設單位未及時履行選聘物業(yè)服務企業(yè)責任的，原物 － －10業(yè)服務企業(yè)應當及時向所在地的區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面報告。物業(yè)行政主管部門應當會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會督促建設單位及時選聘物業(yè)服務企業(yè)。

（五）建設單位已經(jīng)注銷的，由物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照有關規(guī)定召開業(yè)主（代表）大會、成立業(yè)主委員會，或成立物業(yè)管理委員會，按照本意見的有關規(guī)定辦理退出項目管理手續(xù)。

第三十一條 前期物業(yè)服務合同期滿終止且業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）已成立，物業(yè)服務企業(yè)退出項目服務管理的，適用下列程序：

（一）業(yè)主（代表）大會（或物業(yè)管理委員會）或物業(yè)服務企業(yè)不再續(xù)約的，合同當事人一方應當在前期物業(yè)服務合同或物業(yè)服務合同期限屆滿90日前，向?qū)Ψ教岢霾辉倮m(xù)約的書面意見。業(yè)主（代表）大會（或物業(yè)管理委員會）應當按照《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》、《臨時管理規(guī)約》或《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》等有關規(guī)定，及時另行選聘具有相應資質(zhì)等級的物業(yè)服務企業(yè)。

（二）物業(yè)服務企業(yè)應當將未續(xù)約原因、退出時間等書面報送項目所在地的區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。

（三）業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）按照相關規(guī)定程序和要求重新選聘物業(yè)服務企業(yè)后的10日內(nèi)，應當在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并報物業(yè)所在地的區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。

（四）業(yè)主（代表）大會未及時履行選聘物業(yè)服務企業(yè)責任，也未決定實施自治管理的，原物業(yè)服務企業(yè)應當及時向所在地的區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書

－11－ 面報告，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當會同區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門、社區(qū)居民委員會督促業(yè)主（代表）大會及時選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第三十二條 物業(yè)服務合同當事人提前解除合同，物業(yè)服務企業(yè)退出項目服務管理的，應依情形分別適用下列程序：

（一）前期物業(yè)服務期間，合同當事人一方要求提前解除物業(yè)服務合同的，應于擬解除合同前90日書面告知對方，除物業(yè)服務企業(yè)注銷、資質(zhì)降級、吊銷及合并、分設等特殊情況，需告知全體業(yè)主外，應當征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

建設單位應當及時另行選聘不低于原資質(zhì)等級的物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務標準、收費標準按原物業(yè)服務合同約定的標準執(zhí)行。物業(yè)項目符合物業(yè)管理招投標要求的，由建設單位按規(guī)定程序重新招標。建設單位應于新物業(yè)服務企業(yè)確定后10日內(nèi)將更換物業(yè)服務企業(yè)的情況書面函告物業(yè)買受人，并抄報物業(yè)項目所在地的區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)。

（二）物業(yè)服務期間，經(jīng)業(yè)主委員會或者20％以上業(yè)主提議要求提前解除合同的，應于擬解除物業(yè)服務合同前90日組織召開業(yè)主（代表）大會。在召開業(yè)主（代表）大會15日前，將會議通知及解聘物業(yè)服務企業(yè)事項等書面材料送交與會人員，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。經(jīng)征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主（代表）大會做出解聘物業(yè)服務企業(yè)決定的，業(yè)主委員會應當在業(yè)主（代表）大會作出決定后３日內(nèi)書面通知物業(yè)服務企業(yè)，但管理規(guī)約、業(yè)主（代表）大會議事規(guī)則或合同另有約定的從其約定。

業(yè)主（代表）大會應當按照《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》和本物業(yè)服務項目《管理規(guī)約》等有關規(guī)定，及時另行選聘具有 － －12相應資質(zhì)等級的物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主委員會應當將提前解除合同的原因、退出時間等以書面形式報送項目所在地的區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。

未經(jīng)業(yè)主（代表）大會依法通過，業(yè)主委員會及其成員不得擅自作出解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定。

（三）物業(yè)服務期間，物業(yè)服務企業(yè)要求提前解除物業(yè)服務合同的，應當在擬解除物業(yè)服務合同90日前，將解約原因、退出時間以書面形式告知業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會），就相關事項進行協(xié)商，同時以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日。

物業(yè)服務企業(yè)應當將解約原因、退出時間書面報送項目所在地的區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案，書面告知社區(qū)居民委員會。業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）應當啟動選聘物業(yè)服務企業(yè)程序。

（四）合同期滿，業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會、開發(fā)建設單位）沒有將續(xù)聘或解聘的意見通知原物業(yè)服務企業(yè)，且沒有選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)管理的，視為合同自動延續(xù)，延續(xù)期限為本合同的期限。合同自動延續(xù)期間，業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會、開發(fā)建設單位）決定不繼續(xù)委托的，應提前三個月書面通知原物業(yè)服務企業(yè)；原物業(yè)服務企業(yè)決定不再接受委托的，也應提前三個月書面通知業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會、開發(fā)建設單位）。

（五）當事人一方對提前解除物業(yè)服務合同行為有爭議的，雙方應依據(jù)物業(yè)服務合同的約定協(xié)商解決。如協(xié)商不成，可申請物業(yè)所在地的物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會調(diào)解；調(diào)解不成的可申請街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門調(diào)解，也可以直接向人民法院起訴或按合同約定申請仲裁。

第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同或物業(yè)服務合同期滿終止或解除之日前繼續(xù)按照合同的約定提供物

－13－ 業(yè)服務，積極協(xié)助建設單位或業(yè)主（代表）大會（或物業(yè)管理委員會）做好物業(yè)服務項目管理相關工作。業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費至合同期滿終止或解除退出之日。

第三十四條 在前期物業(yè)服務委托合同或物業(yè)服務合同期滿終止或解除之日前，物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)業(yè)主的意見將預收的物業(yè)服務費等相關費用的結(jié)余款項退還給業(yè)主或轉(zhuǎn)交給下一任物業(yè)服務企業(yè)；原欠繳的物業(yè)服務費，業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定，及時補繳。

第三十五條 物業(yè)服務合同的權(quán)利義務終止后，原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費等為由拒絕辦理交接手續(xù)。原物業(yè)服務企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主可拒付物業(yè)服務合同權(quán)利義務終止后的物業(yè)服務費；新受托物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務合同委托方應通過司法途徑要求原物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、辦理交接手續(xù)。

第三十六條 物業(yè)服務合同期滿終止，業(yè)主（代表）大會未依法及時選聘新的物業(yè)服務企業(yè)且未作出自治管理決定的，應當按照下列程序做好銜接工作：

（一）在物業(yè)服務合同期滿終止前30日，業(yè)主（代表）大會未明確續(xù)聘或未選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，且未作出自治管理決定時，原物業(yè)服務企業(yè)應當向物業(yè)服務項目所在地的區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）報告。

（二）區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門接到物業(yè)服務企業(yè)報告后7個日內(nèi)，應當配合、協(xié)助、指導街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會到物業(yè)服務項目所在地聽取業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的意見，并就繼續(xù)做好物業(yè)服務進行溝通協(xié)調(diào)工作。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當會同區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門，積極協(xié)助、指導業(yè)主（代表）大會依法選聘物業(yè)服務企業(yè)。

（三）對拒不選聘物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)企業(yè)退出的，街 － －14道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當會同區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門將有關情況書面報送物業(yè)服務項目所在地的區(qū)（縣級市）人民政府，并根據(jù)政府要求做好相關應急工作。

第三十七條 對業(yè)主欠交物業(yè)服務費的處理，原物業(yè)服務企業(yè)可委托新物業(yè)服務企業(yè)代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務費，也可以自行收取，但不得影響業(yè)主的正常生活、工作秩序。業(yè)主委員會、新受托的物業(yè)服務企業(yè)應為原物業(yè)服務企業(yè)收取欠繳物業(yè)服務費提供必要的幫助。

第三十八條 在退管時間上未達成一致意見前，業(yè)主委員會等其他單位和成員不得以任何形式要求或暗示業(yè)主拒交或緩交物業(yè)服務費。

第三十九條 實行酬金制收費方式的物業(yè)管理項目業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）對原物業(yè)服務企業(yè)提供的賬目有異議的，可聘請專業(yè)審計機構(gòu)進行財務審計，審計費用可從屬于業(yè)主所有經(jīng)營性收益中支出，業(yè)主委員會（或物業(yè)管理委員會）應向業(yè)主公布審計結(jié)果及審計費用。原物業(yè)服務企業(yè)應當積極配合作好審計工作。

實行包干制收費方式的物業(yè)管理項目，業(yè)主委員會對原物業(yè)服務企業(yè)提供的代收代交、公共收益賬目有異議的也可以按照上款的規(guī)定進行財務審計。

第四章 監(jiān)督管理

第四十條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)拒不移交物業(yè)服務用房和相關資料、拒不配合交接查驗、擅自停止物業(yè)服務、拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域、強行接管的，由區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門按照《江蘇省物業(yè)管理條例》和《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》等相關規(guī)定依法處罰。仍不履行的全體業(yè)主可以依法通過仲裁或

－15－ 訴訟途徑解決。

第四十一條 物業(yè)服務企業(yè)不履行交接義務、不按規(guī)定交接、擅自停止物業(yè)服務、拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域、強行接管的，由區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門按照《蘇州市物業(yè)服務行業(yè)信用信息管理辦法》的相關規(guī)定對物業(yè)服務企業(yè)及相關責任人予以處理。

第四十二條 違反《中華人民共和國治安管理處罰法》、《保安服務管理條例》相關規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)及其保安員（秩序維護員）采用暴力或者以暴力相威脅的手段處臵交接糾紛，扣押、沒收他人證件、財物等行為，由公安機關依法處罰。

第四十三條 在物業(yè)服務項目承接、退管中，業(yè)主委員會超越職權(quán)作出決定，或指使、強迫物業(yè)服務企業(yè)強行進駐的，致使物業(yè)服務項目無法正常承接或退管，由簽字同意該決定或指使、強迫的委員承擔相應的法律責任，造成直接經(jīng)濟損失還應當承擔相應的民事賠償責任。

第四十四條 建設單位、業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)承接驗收中弄虛作假的，所在地的區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）予以制止；造成嚴重后果的，應依法承擔法律責任。

第五章 附則

第四十五條 區(qū)（縣級市）物業(yè)行政主管部門可依據(jù)本指導意見結(jié)合當?shù)貙嶋H，制定具體實施細則。

第四十六條 本辦法自2014年12月1日起施行。

－ －16

第二篇：物業(yè)承接項目

物業(yè)承接項目報告

尊敬的中國人民銀行大慶中心支行領導：

關于中晟匯?？萍挤沼邢薰?，承接貴行物業(yè)客房、食堂一事已進入最后階段?，F(xiàn)在把我公司對承接物業(yè)客房、食堂的一切有關管理模式及標準向行領導做以說明，希望情領導給予批示！

物業(yè)承接項目

一、物業(yè)

二、保安

三、保潔

四、客房

五、食堂

注解：

1、物業(yè)計劃實施物業(yè)員工上下班打卡制，主要是監(jiān)督鼓勵員工的工作積極性。

2、員工用餐實施用打卡制，為了更好的節(jié)省員工用餐和提高衛(wèi)生條件，早、午餐打卡形式，用餐卡由銀行統(tǒng)一充值。

3、制定物業(yè)員工手冊，獎懲條例。

4、規(guī)范化管理制度，為銀行員工提供更好的服務質(zhì)量。

5、歡迎行領導和員工提出整改意見。

中晟匯浴科技服務有限公司物業(yè)部

2014/1/7

第三篇：《2017年蘇州市工程質(zhì)量管理工作指導意見》

附件

2017年蘇州市工程質(zhì)量管理工作指導意見

2017年是實施“十三五”規(guī)劃的重要一年，也是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深化之年。我市建筑工程質(zhì)量管理工作將以黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會、總書記系列重要講話精神為指導，緊緊圍繞省第十三次、市第十二次黨代會最新要求，全面貫徹落實全國、全省住房城鄉(xiāng)建設工作會議和全省建設工程質(zhì)量安全工作會議部署，以“強化質(zhì)量責任，提高監(jiān)管效能，保障民生實事，引導工程創(chuàng)優(yōu)，促進行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展”為工作目標，緊密結(jié)合我市建筑工程質(zhì)量管理工作實際，提升我市工程質(zhì)量監(jiān)管工作效能，嚴格落實工程質(zhì)量安全主體責任，突出住宅工程和軌道交通工程等重大民生工程質(zhì)量管理，不斷提升我市建設工程質(zhì)量管理水平，以優(yōu)異成績迎接黨的十九大勝利召開。

一、鞏固提升工程質(zhì)量兩年行動成果。鞏固工程質(zhì)量專項治理兩年行動成果，建立健全工程質(zhì)量管理長效機制，推進工程質(zhì)量管理工作制度化、規(guī)范化和標準化。一是落實企業(yè)主體責任。督促工程參建各方嚴格執(zhí)行工程建設相關法律法規(guī)和技術標準，強化質(zhì)量責任意識，健全質(zhì)量保障體系，積極推進工程質(zhì)量管理標準化，提高工程項目質(zhì)量管理和過程控制水平。二是落實項目執(zhí)業(yè)人員責任。嚴格執(zhí)行建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理等五方主體項目負責人質(zhì)量安全責任規(guī)定，進一步強化項目負責人的質(zhì)量責任。三是落實質(zhì)量終身責任。嚴格執(zhí)行工程質(zhì)量終身責任書面承諾、永久性標牌、質(zhì)量信息檔案等制度。四是加大責任追究

－1－ 力度。定期組織專項督查活動，以在建農(nóng)民安置房、棚戶區(qū)改造安置住房等住宅工程項目、城市軌道交通等工程項目為檢查重點，突出參建各方主體市場行為、住宅工程質(zhì)量通病防治等檢查內(nèi)容，對發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為和嚴重質(zhì)量問題予以嚴肅查處并通報曝光。

二、切實提高工程質(zhì)量監(jiān)督效能。不斷改進監(jiān)管方式，實行“雙隨機，一公開”抽查制度，完善監(jiān)督工作機制，堅持問題導向，突出監(jiān)管重點，加大抽查力度，強化對涉及公共利益和公共安全的工程地基基礎、主體結(jié)構(gòu)、工程竣工等關鍵部位、關鍵環(huán)節(jié)、關鍵節(jié)點的監(jiān)督檢查，切實履行政府監(jiān)管職責。積極運用“蘇州市建筑工地施工現(xiàn)場監(jiān)管平臺”等信息化手段，不斷提高監(jiān)管水平，提升質(zhì)量監(jiān)管效能。按照省住建廳發(fā)布的《房屋建筑和市政基礎設施工程質(zhì)量行為執(zhí)法檢查手冊》等有關規(guī)定，充分發(fā)揮質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)作用，加強政府對工程建設全過程質(zhì)量監(jiān)管。進一步加大監(jiān)督檢查的力度和頻次，嚴肅查處違法違規(guī)行為，嚴肅查處質(zhì)量事故和質(zhì)量問題，加大對相關責任單位及人員的處罰力度。著力抓好監(jiān)督人員的教育培訓，切實提高業(yè)務能力和依法行政能力，全面提升質(zhì)量監(jiān)督執(zhí)法水平。堅持工程質(zhì)量分析報告制度，對工程質(zhì)量狀況進行分析，并提出切實可行的改進建議，推動本地區(qū)工程質(zhì)量總體水平穩(wěn)步提高。充分發(fā)揮社會監(jiān)督作用，加大對違法違規(guī)案例的曝光力度，加強行業(yè)自律，強化社會共治。

三、繼續(xù)深化住宅工程質(zhì)量常見問題治理。以質(zhì)量行為標準化和工程實體質(zhì)量控制標準化建設為重點，深入推進工程質(zhì)量管理標準化工作。指導企業(yè)建立包括日常質(zhì)量管理、施工現(xiàn)場質(zhì)量

－2－過程管控等各環(huán)節(jié)、各流程、各工序的責任制度、工作標準和操作規(guī)程。加強企業(yè)質(zhì)量保證體系和工程項目質(zhì)量管控能力建設，推進施工企業(yè)的質(zhì)量行為規(guī)范化、質(zhì)量管理程序化和質(zhì)量控制標準化，預防和減少質(zhì)量問題及質(zhì)量事故的發(fā)生。針對住宅工程中存在的滲漏、開裂、節(jié)能保溫、水暖電氣安裝、預拌混凝土和施工現(xiàn)場建筑材料等常見質(zhì)量問題，要按照新版《住宅工程質(zhì)量通病控制標準》的各項規(guī)定，制定相應的治理方案，落實治理工作措施，并及時總結(jié)工程質(zhì)量常見問題防治工藝，確保治理質(zhì)量通病取得實效。嚴格工程竣工驗收環(huán)節(jié)監(jiān)管，積極開展分戶驗收比對性復核，查處分戶驗收走過場、流于形式和弄虛作假行為,及時發(fā)現(xiàn)糾正質(zhì)量問題和隱患。按照省廳部署，積極探索研究適合我市實際的住宅工程質(zhì)量保險制度，有效減少質(zhì)量投訴，維護業(yè)主合法權(quán)益。

四、加強工程材料（含裝配式建筑部品構(gòu)件）管理。狠抓主要建筑材料及半成品質(zhì)量控制環(huán)節(jié)，認真執(zhí)行建筑材料進場驗收和復檢制度，對涉及結(jié)構(gòu)安全和重要使用功能的試塊、試件和材料嚴格執(zhí)行見證取樣送檢制度。全市在建房屋建筑和市政基礎設施工程的建設、施工、監(jiān)理單位要按照省、市有關文件要求，嚴格查驗相關鋼材供貨廠家提供的銘牌、質(zhì)量保證書、質(zhì)量合格證明材料和出廠檢驗報告等資料。凡未經(jīng)檢測或檢測不合格鋼材制品，一律不得投入使用，并按照《關于加強建筑工程使用鋼筋質(zhì)量管理工作的通知》（蘇建質(zhì)〔2008〕56號）等規(guī)定進行處理，杜絕“地條鋼”用于實體工程，確保建設工程主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量。要積極加強部門聯(lián)動，及時獲悉被淘汰、不合規(guī)的磚瓦企業(yè)名錄；要加強宣傳引導，加強對建筑工地現(xiàn)場使用磚瓦情況的監(jiān)督檢查

－3－ 力度，督促工程項目參建各方有效落實企業(yè)主體責任，防止被淘汰、不合規(guī)的磚瓦企業(yè)產(chǎn)品進入建筑工地；對在日常監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)違規(guī)使用被淘汰、不合規(guī)的磚瓦企業(yè)產(chǎn)品的工程項目，要嚴肅追究相關企業(yè)及其項目負責人的責任。要按照《市住房城鄉(xiāng)建設局關于加強預應力混凝土預制樁質(zhì)量管理的通知》（蘇住建規(guī)〔2013〕6號）等有關規(guī)定，加強預制樁質(zhì)量的全過程管理。

五、抓好裝配式混凝土結(jié)構(gòu)建筑工程質(zhì)量管理。督促建設、施工和監(jiān)理單位按照《裝配式混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)技術規(guī)程》（DB42/T 1044-2015）、《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》（GB50204-2015）及江蘇省地方標準《裝配式建筑工程施工質(zhì)量驗收規(guī)程》（省住建廳公告〔2016〕第31號）等法律法規(guī)要求，強化質(zhì)量責任意識，健全質(zhì)量保證體系，積極推進工程質(zhì)量管理標準化，提高工程項目質(zhì)量管理和過程控制水平。加強對裝配式結(jié)構(gòu)工程的監(jiān)管，制定針對性的監(jiān)督方案，加大技術支持和服務力度，加大質(zhì)量監(jiān)督巡查力度，督促相關企業(yè)加強施工過程的質(zhì)量管控，著力構(gòu)建質(zhì)量隱患排查、治理機制，動態(tài)消除施工過程中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量隱患，確保裝配式建筑工程的地基基礎、主體結(jié)構(gòu)安全和重要使用功能。加強與同級市場監(jiān)督管理等部門的工作溝通、協(xié)調(diào)，構(gòu)建聯(lián)合執(zhí)法機制，切實落實預制構(gòu)件生產(chǎn)單位的質(zhì)量責任；必要時，建設、施工和監(jiān)理單位可采用駐廠監(jiān)督的方式強化預制構(gòu)件生產(chǎn)質(zhì)量管控，堅決杜絕不合格的預制構(gòu)件進入裝配式建筑工程施工現(xiàn)場，把好工程質(zhì)量安全源頭關。

六、全力抓好城市軌道交通工程質(zhì)量監(jiān)管。加強城市軌道交通工程質(zhì)量風險管控。督促軌道交通工程參建各方對工程影響范圍內(nèi)的地下管線、房屋建筑、道路、橋梁等建（構(gòu)）筑物進行調(diào)

－4－查，做好相關材料保全工作；對工程本身和周邊環(huán)境帶來的質(zhì)量安全風險進行評估，做好風險識別和界定工作。不斷完善質(zhì)量監(jiān)管工作程序和相關制度，采取差別化監(jiān)管方式，督促參建單位執(zhí)行有關標準規(guī)定，按照施工組織設計施工，保證施工各項工藝措施落實到位。加強軌道交通工程重點部位和關鍵環(huán)節(jié)等的專項檢查，強化對裂縫、滲漏等質(zhì)量通病防治。加強對參與軌道交通工程建設的檢測、監(jiān)測單位的日常監(jiān)管。依據(jù)《城市軌道交通建設工程驗收管理暫行辦法》等文件要求，嚴格把好程序驗收關，規(guī)范抓好驗收工作。堅持月度軌道交通工程質(zhì)量安全監(jiān)管聯(lián)席會議制度，推動有關部門單位加強工作交流，研究分析并及時解決建設過程中存在的質(zhì)量安全問題，不斷推動軌道交通工程質(zhì)量安全監(jiān)督工作的規(guī)范化、程序化。完善軌道交通工程應急程序與保障機制，組織開展應急演練，提升處置突發(fā)事件的能力。

七、切實發(fā)揮監(jiān)理機構(gòu)在工程質(zhì)量管理中的把關作用。監(jiān)理機構(gòu)要落實工程項目總監(jiān)負責制，配備足夠的、專業(yè)配套的合格監(jiān)理人員進駐施工現(xiàn)場，到崗履職，充分發(fā)揮工程項目總監(jiān)理工程師及一線監(jiān)理人員的現(xiàn)場監(jiān)管作用。工程監(jiān)理機構(gòu)要制定具有針對性的監(jiān)理規(guī)劃和實施細則，采取旁站、巡視、平行檢驗等多種方式，加強對工程施工全過程的質(zhì)量管控，使工程質(zhì)量始終處于受控狀態(tài)。各地住建部門及其工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)要加強對監(jiān)理企業(yè)和執(zhí)業(yè)人員的監(jiān)督和指導，落實質(zhì)量責任制度，落實工程監(jiān)理質(zhì)量月報制度，促進監(jiān)理工作進一步科學化、規(guī)范化。

八、積極扶持企業(yè)爭創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程。積極引導企業(yè)強化工程質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)意識，建立創(chuàng)優(yōu)目標管理工作機制，加強對創(chuàng)優(yōu)工程項目的全過程監(jiān)督管理。從完善施工現(xiàn)場質(zhì)保體系、落實各方質(zhì)量管

－5－ 理責任、采取有效質(zhì)量控制措施入手，為工程質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)提供基礎保障。落實《關于蘇州市“姑蘇杯”優(yōu)質(zhì)工程獎評審組織實施工作專題會議紀要》精神，不斷優(yōu)化蘇州市“姑蘇杯”優(yōu)質(zhì)工程獎評審組織實施流程，加強對評審過程相關工作的監(jiān)督。做好國家級、省級優(yōu)質(zhì)工程獎項目的遴選和推薦工作。同時，要深入開展質(zhì)量常見問題專項治理示范工程創(chuàng)建活動，促進我市建設工程質(zhì)量整體水平的不斷提升。

九、深化 “國家質(zhì)量強市示范城市”創(chuàng)建成果?？偨Y(jié)爭創(chuàng)“國家質(zhì)量強市示范城市”活動的經(jīng)驗做法，繼續(xù)在我市工程質(zhì)量領域?qū)嵤百|(zhì)量強市”戰(zhàn)略，配合市質(zhì)量工作領導小組做好爭創(chuàng)“質(zhì)量強省”的有關工作。按照《蘇州市市長質(zhì)量獎管理辦法》有關規(guī)定，積極指導全市建筑企業(yè)樹立品牌意識，提升發(fā)展質(zhì)量和效益，爭創(chuàng)“蘇州市市長質(zhì)量獎”。嚴格執(zhí)行基本建設程序，落實項目法人制、招標投標制、工程監(jiān)理制和合同管理制，切實將在建建筑工程納入依法建設的軌道。加強質(zhì)量監(jiān)督檢查，著力規(guī)范各方責任主體的質(zhì)量行為，嚴格執(zhí)行工程建設強制性標準條文，對存在嚴重質(zhì)量問題和違規(guī)違法行為的施工、監(jiān)理單位嚴肅處理，督促其限期整改閉合，確?？⒐そ桓妒褂玫墓こ虧M足規(guī)范標準和設計要求。

十、不斷加強檢測行業(yè)管理工作。一是深化檢測機構(gòu)的隨機監(jiān)督檢查。開展半飛行檢查，針對軌道交通工程等民生工程檢測工作中暴露出的問題，重點檢查檢測機構(gòu)的人員資格、原始記錄、設備使用、檢測環(huán)境和檔案管理等情況，堅決糾正工程質(zhì)量檢測活動中弄虛作假等違法違規(guī)行為，對出具虛假報告的檢測機構(gòu)要向社會公開曝光，依法依規(guī)嚴肅處理，直至清出檢測市場。

－6－二是開展我市工程質(zhì)量檢測機構(gòu)的檢測比對試驗活動。選定檢測比對項目，組織全市范圍內(nèi)具有相應資質(zhì)的工程質(zhì)量檢測機構(gòu)全數(shù)參加，保證工程質(zhì)量檢測結(jié)果準確可靠，不斷提高檢測技術能力和管理水平，并將比對試驗考核情況作為檢測機構(gòu)信用等級的申報、評優(yōu)評先、資質(zhì)增擴項等管理的重要依據(jù)。三是做好對上一建設工程質(zhì)量檢測行業(yè)統(tǒng)計和報告工作。研究分析本市檢測行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、存在問題及發(fā)展趨勢，回顧總結(jié)日常監(jiān)督檢查、能力驗證等方面工作，著力消除不利因素，推動工程質(zhì)量檢測行業(yè)健康有序發(fā)展。

－7－

第四篇：物業(yè)承接查驗實施方案

物業(yè)承接查驗實施方案

物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。

一、物業(yè)承接查驗前應具備的條件。

建設單位應當按照國家有關規(guī)定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。實施承接查驗的物業(yè)，應當具備以下條件：

1、建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設行政主管部門備案。

2、供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具。

3、郵政、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設施已按規(guī)劃設計要求建成。

4、道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求。

5、電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書。

6、物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全。

7、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

二、承接查驗準備工作。

1、人員準備。物業(yè)的承接查驗是一項專業(yè)性強、對日后的管

理有較大影響的專業(yè)技術性工作。物業(yè)管理企業(yè)在承接查驗前就應與建設單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關專業(yè)的技術人員參加。

2、計劃準備。承接查驗工作應按步驟有計劃地實施。

（1）與建設單位確定承接查驗的日期、進度安排。

（2）要求建設單位在承接查驗之前提供移交物業(yè)詳細清單、建筑圖紙、相關單項或綜合驗收證明材料。

（3）派出技術人員到物業(yè)現(xiàn)場了解情況，為承接查驗做好準備工作。

3、資料準備。在物業(yè)的承接查驗中，應做必要的查驗記錄，在正式開展承接查驗工作之前，應根據(jù)實際情況做好資料準備工作，制訂查驗工作流程和記錄表格。

4、設備、工具準備。在物業(yè)承接查驗中要采取一些必要的檢驗方法來查驗承接物業(yè)的質(zhì)量情況，應根據(jù)具體情況提前準備好所需要的檢驗設備和工具。

三、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容與方式。

1、物業(yè)資料查驗?，F(xiàn)場查驗20日前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料，未能全部移交下列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料。

（2）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料。

（3）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件。

（4）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。

（5）承接查驗所必需的其他資料。

2、物業(yè)共用部位、共用設施設備現(xiàn)場查驗。物業(yè)服務企業(yè)應當對下列物業(yè)共用部位、共用設施設備進行現(xiàn)場檢查和驗收，建設單位應當依法移交供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，但不作為物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容。

（1）共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等。

（2）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設備等。

（3）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉(zhuǎn)運設施以及物業(yè)服務用房等。

3、物業(yè)查驗的方式。

現(xiàn)場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能。

四、承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理及時限。

1、承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理方法。

（1）現(xiàn)場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時

間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容，查驗記錄應當由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)參加查驗的人員簽字確認。

（2）現(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)共用部位、共用設施設備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設單位，工程質(zhì)量問題整理出來之后，由建設單位提出處理方法。在實際工作過程中，物業(yè)管理企業(yè)在提出質(zhì)量問題的同時，還可以提出相應的整改意見，便于建設單位進行針對性整改。建設單位應當及時解決并組織物業(yè)服務企業(yè)復驗。

（3）從發(fā)生原因和處理責任看工程質(zhì)量問題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質(zhì)量問題。若質(zhì)量問題在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生，按建設部《建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，應由建設單位督促施工單位負責。第二類是由于規(guī)劃、設計考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運行管理不經(jīng)濟等問題。這類問題應由建設單位負責作出修改設計，改造或增補相應設施。

（4）為使物業(yè)工程質(zhì)量問題得到及時圓滿地解決，物業(yè)管理企業(yè)要做好跟蹤查驗工作。物業(yè)管理企業(yè)應安排專業(yè)技術人員分別負責不同專業(yè)的工程質(zhì)量問題，在整改實施的過程中進行現(xiàn)場跟蹤，對整改完工的項目進行驗收，辦理查驗手續(xù)。對整改不合要求的工程項目則應繼續(xù)督促建設單位處理。

2、承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理時限。

（1）房屋本體及公共設施的承接查驗存在的問題，10個工作日內(nèi)建設單位進行整改，整改后進行復驗。

（2）公共配套設備設施的承接查驗存在的問題，10個工作

日內(nèi)進行整改，并進行復驗。

（3）資料移交存在缺失的部分，5個工作日內(nèi)進行補齊。（4）鑰匙的承接查驗缺失或存在的問題，3個工作內(nèi)給予補齊或整改，合格后進行復驗。

五、承接查驗后物業(yè)的移交及相關責任。

1、建設單位應當在物業(yè)承接查驗后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設施設備。

2、交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業(yè)共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應當由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)共同簽章確認。

3、分期開發(fā)建設的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗。建設單位與物業(yè)服務企業(yè)應當在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。

4、物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。

5、物業(yè)交接后，建設單位未能按照物業(yè)承接查驗的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

6、物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設單位應當負責修復。

第五篇：物業(yè)承接查驗協(xié)議

鴻業(yè)·名居物業(yè)承接查驗協(xié)議

甲方：鴻業(yè)地產(chǎn)有限公司 法人代表：

乙方：鴻業(yè)助友物業(yè)服務有限公司 法人代表：

為了規(guī)范物業(yè)承接查驗行為，加強前期物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上。甲、乙雙方就鴻業(yè)·名居物業(yè)承接查驗簽訂本協(xié)議。

第一章 物業(yè)基本情況

第一條

物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：住宅物業(yè)

座落位置 ：307線北金牛像西 管理界限：

東至：牛群商貿(mào)城二期西

南至：307線 西至：健居苑東側(cè)

北至：體育路南側(cè)

占地面積：28760平方米

建筑面積：約50000平方米

第二章

甲方的權(quán)利與義務

第二條 建設單位應當按照國家有關規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

第三條 現(xiàn)場查驗 7個工作 日前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（三）供水、供電、通信、有線電視等準許使用文件；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）承接查驗所必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

第四條 建設單位應當委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗，與物業(yè)服務企業(yè)共同確認現(xiàn)場查驗的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。

第五條 自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務企業(yè)應當全面履行前期物業(yè)服務合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業(yè)共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。乙方的權(quán)利與義務：

第六條 物業(yè)服務企業(yè)應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。

第七條 物業(yè)服務企業(yè)應當對下列物業(yè)共用部位、共用設施設備進行現(xiàn)場檢查和驗收：

（一）共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；

（二）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、變配電設備、給排水管線等；

（三）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、宣傳欄、路燈、排水溝、污水井、化糞池、垃圾容器、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉(zhuǎn)運設施以及物業(yè)服務用房等。第八條 建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容。

第九條 現(xiàn)場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能。

第十條 現(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)共用部位、共用設施設備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時解決并組織物業(yè)服務企業(yè)復驗。

第十一條 建設單位應當在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設施設備。第十二條 建設單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。第三章 存在問題解決方法及其時限

第十三條 房屋本體及公共設施的承接查驗存在的問題，10個工作內(nèi)開發(fā)公司進行整改，整改后進行復驗。

第十四條 公共配套設備設施的承接查驗：存在的問題，10個工作內(nèi)進行整改，并進行復驗。

第十五條 資料移交存在缺失的部分，5個工作內(nèi)進行補齊。

第十六條 鑰匙的承接查驗：缺失或存在的問題，3個工作內(nèi)給予補齊或整改，合格后進行復驗。

第四章 違約責任

第十七條 物業(yè)交接后，建設單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第十八條 物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。

第十九條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)未按本辦法履行承接查驗義務的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。

第二十條 建設單位不移交有關承接查驗資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報，并按照《物業(yè)管理條例》第五十九條的規(guī)定處罰。

第二十一條 物業(yè)承接查驗中發(fā)生的爭議，可以申請物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)解，也可以委托有關行業(yè)協(xié)會調(diào)解。

第二十二條 物業(yè)承接查驗活動，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門應當及時處理業(yè)主對建設單位和物業(yè)服務企業(yè)承接查驗行為的投訴。

第五章 其它

第二十三條 現(xiàn)場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容，查驗記錄應當由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)參加查驗的人員簽字確認。

第二十四條

物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務合同具有同等法律效力。

第二十五條 物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后，當事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務，導致前期物業(yè)服務合同無法履行的，應當承擔違約責任。

物業(yè)承接查驗費用的承擔，由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

第二十六條 物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行，物業(yè)承接查驗的過程和結(jié)果可以公證。

第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。

物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。

第二十八條 建設單位不得憑借關聯(lián)關系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗中免除自身責任，加重物業(yè)服務企業(yè)的責任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益。第二十九條、本協(xié)議于 年 月 日簽訂于蒙城，自簽署時生效 第三十條、本協(xié)議一式二份，雙方各執(zhí)一份。

甲方（簽章）乙方（簽章）

年 月 日 年 月 日