第一篇：2017-6-22關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范全省物業(yè)管理工作的指導(dǎo)意見

關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范全省物業(yè)管理工作的指導(dǎo)意見

各市（地）、縣（市）房產(chǎn)局（住建局、城管局）、大慶市城管委，省農(nóng)墾總局、森工總局住建局：

為規(guī)范物業(yè)管理，提升服務(wù)水平，改善人居環(huán)境，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第504號(hào)）、《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房[2009]274號(hào)）等法律法規(guī)，結(jié)合我省實(shí)際，現(xiàn)就加強(qiáng)和規(guī)范全省物業(yè)管理工作提出如下指導(dǎo)意見：

一、指導(dǎo)思想

認(rèn)真貫徹黨的十八屆三中、四中、五中、六中全會(huì)精神，以法制為統(tǒng)領(lǐng)，以改革創(chuàng)新為驅(qū)動(dòng)，以服務(wù)業(yè)主為宗旨，以市場(chǎng)化、專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化為導(dǎo)向，提高認(rèn)識(shí)、強(qiáng)化措施，著力加強(qiáng)制度建設(shè)，完善服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，健全監(jiān)督管理體系，建立信用管理體系，推動(dòng)行業(yè)自律，強(qiáng)化事中事后監(jiān)管，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和物業(yè)管理水平，著力構(gòu)建管理規(guī)范、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、競(jìng)爭(zhēng)有序、健康發(fā)展的物業(yè)服務(wù)業(yè)體系。

二、發(fā)展目標(biāo)

到2020年底，全省建立和完善物業(yè)服務(wù)管理法規(guī)政策體系、行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系和網(wǎng)格化管理體系，物業(yè)市場(chǎng)發(fā)育程度和物業(yè)管理水平明顯提高。

（一）健全物業(yè)管理法規(guī)體系。2018年底前，具有立法權(quán)的設(shè)區(qū)城市全面啟動(dòng)物業(yè)立法工作，其他市、縣加快制定《物業(yè)管理辦法》或《物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》，力爭(zhēng)到2020年底，各市、縣普遍建立健全物業(yè)管理法律法規(guī)體系，依法依規(guī)規(guī)范物業(yè)管理。

（二）建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核機(jī)制。2017年底前，各市縣制定出臺(tái)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)行政主管部門指導(dǎo)街道、社區(qū)定期對(duì)轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量情況進(jìn)行考核，到2018年底，各市縣實(shí)現(xiàn)年度考核全覆蓋。不斷提升物業(yè)服務(wù)水平，依法解決物業(yè)服務(wù)糾紛，物業(yè)服務(wù)群眾滿意度明顯提高。

（三）建立企業(yè)經(jīng)營(yíng)信用管理體系。2018年底前，全省所有物 業(yè)服務(wù)企業(yè)建立完善企業(yè)誠(chéng)信檔案，各市縣要建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)信用信息情況公開。

（四）物業(yè)服務(wù)覆蓋面持續(xù)擴(kuò)大。不斷加大物業(yè)服務(wù)覆蓋面，到2020年底，設(shè)區(qū)城市住宅物業(yè)服務(wù)覆蓋率達(dá)到90%以上，其他縣（市）物業(yè)服務(wù)覆蓋率達(dá)到85%以上。

三、規(guī)范管理內(nèi)容

（一）加快建立物業(yè)管理體系

1、健全完善管理體系。各地要按照屬地管理、重心下移的原則，逐步建立“市、區(qū)、街道、社區(qū)”四級(jí)物業(yè)服務(wù)管理體系，充分發(fā)揮街道和社區(qū)在物業(yè)管理中的積極作用。

2、落實(shí)管理職責(zé)和義務(wù)。各市、縣政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，制定和落實(shí)扶持政策；建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化、信息化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，統(tǒng)籌推進(jìn)社區(qū)建設(shè)、社區(qū)管理和物業(yè)管理工作，社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極參與并發(fā)揮主要作用。各市、縣人民政府物業(yè)行政主管部門要切實(shí)履行物業(yè)管理的監(jiān)督管理職責(zé)，其他有關(guān)行政主管部門依法按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。

3、建立聯(lián)席會(huì)議制度。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)有專職人員負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作，建立由社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位和有關(guān)行政主管部門等參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理與社區(qū)管理相關(guān)事宜，依法解決物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)等有關(guān)單位不依法履行職責(zé)等問題。

4、建立物業(yè)服務(wù)糾紛速裁、調(diào)解工作機(jī)制。充分發(fā)揮行政和司法速裁、調(diào)解工作在物業(yè)服務(wù)糾紛處理中的作用，鼓勵(lì)市縣政府在街道辦事處設(shè)立行政仲裁庭和司法仲裁庭，及時(shí)受理物業(yè)糾紛，簡(jiǎn)化工作程序，提高仲裁效率。

5、發(fā)揮行業(yè)自律作用。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)建設(shè)，擴(kuò)大行業(yè) 協(xié)會(huì)覆蓋面，強(qiáng)化行業(yè)協(xié)會(huì)自我建設(shè)、自我發(fā)展和自我約束能力。各級(jí)物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)要制定完善行規(guī)行約，加快推進(jìn)行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)，監(jiān)督會(huì)員單位遵章守約，依法經(jīng)營(yíng)，誠(chéng)信服務(wù)。

（二）明確物業(yè)管理區(qū)域以及相關(guān)配置

1、物業(yè)管理區(qū)域劃分的原則。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)有利于實(shí)施物業(yè)管理，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的用地范圍為基礎(chǔ)，綜合考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、業(yè)主人數(shù)、自然界線等因素。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

2、物業(yè)管理區(qū)域備案管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售或現(xiàn)售前，向物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門備案物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將備案的物業(yè)管理區(qū)域及時(shí)告知街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。房屋買賣合同中應(yīng)當(dāng)明示備案的物業(yè)管理區(qū)域。

3、配套建筑與設(shè)施設(shè)備管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。

4、物業(yè)管理用房的面積標(biāo)準(zhǔn)、功能和位置。各市、縣要依法設(shè)定物業(yè)管理用房建設(shè)面積標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置能夠滿足物業(yè)管理需求的物業(yè)管理用房，并無償移交物業(yè)管理用房。業(yè)主委員會(huì)用房在物業(yè)管理用房中調(diào)劑。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)位于地面以上并能夠獨(dú)立使用，具備供水、排水、供電、供熱以及通風(fēng)、采光等使用功能。

5、物業(yè)管理用房的保障措施。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)在附圖中注明物業(yè)管理用房的具體位置和面積。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證注明的位置和面積建設(shè)物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得改變其用途。

6、配套建筑的權(quán)屬。按照規(guī)劃要求在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套建設(shè) 的幼兒園、休閑健身用房等，應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中約定歸屬。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。

（三）加強(qiáng)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)建設(shè)

1、業(yè)主及其權(quán)利義務(wù)。房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。因人民法院、仲裁委員會(huì)作出的生效法律文書，以及征收安置、繼承、受遺贈(zèng)、買賣、贈(zèng)與、合法建造等事由合法占有房屋，但尚未依法辦理房屋所有權(quán)登記的公民、法人和其他組織，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利、義務(wù)按照法律、法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同約定確定，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議；委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項(xiàng)、權(quán)限和期限。

2、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開條件。符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

（1）交付房屋建筑面積超過建筑物總面積50%的；

（2）交付房屋套數(shù)超過總套數(shù)50%的；

（3）前期物業(yè)服務(wù)合同依法解除或合同期限即將屆滿的。

3、首次業(yè)主大會(huì)籌備組的組建。符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開條件的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，指導(dǎo)組建首次業(yè)主大會(huì)籌備組?；I備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)等派員組成，組長(zhǎng)由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。籌備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七人以上的單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的50%?；I備組應(yīng)當(dāng)自組建之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)處理。

4、首次業(yè)主大會(huì)籌備組的職責(zé)。首次業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：

（1）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

（2）擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案、管理規(guī)約草案和業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則草案；

（3）確認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

（4）擬定選舉辦法草案，核查業(yè)主推薦或自薦的業(yè)主委員會(huì)委員候選人資格，并確定候選人名單；

（5）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

（6）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

對(duì)上述規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。業(yè)主對(duì)前款第二項(xiàng)至第五項(xiàng)規(guī)定的內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并予以答復(fù)?；I備組應(yīng)當(dāng)自組建之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

5、業(yè)主委員會(huì)委員有關(guān)規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)一般由五至十一人的單數(shù)委員組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并具備下列條件：

（1）具有完全民事行為能力；

（2）遵守有關(guān)法律、法規(guī)；

（3）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（5）具有一定的組織能力；

（6）具備必要的工作時(shí)間。

業(yè)主委員會(huì)每屆任期三至五年，委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選且得票數(shù)達(dá)到規(guī)定票數(shù)的候選人，可以當(dāng)選候補(bǔ)委員，并按照得票多少的順序在業(yè)主委員會(huì)委員出現(xiàn)空缺時(shí)依次遞補(bǔ)。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定，但不得超過業(yè)主委員會(huì)委員總數(shù)的50%。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不享有表決權(quán)。具體選舉辦法由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會(huì)委員資格的終止，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

6、業(yè)主委員會(huì)成立日期和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約生效時(shí)間。依法成立的業(yè)主委員會(huì)，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期，并應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員名單。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約自業(yè)主大會(huì)審議通過之日起生效。

7、業(yè)主委員會(huì)的改選。業(yè)主委員會(huì)不能正常開展工作的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，依法改選。

8、建設(shè)單位配合籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的義務(wù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將房屋交付情況及時(shí)報(bào)送街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并按照街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，提供籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的物業(yè)管理區(qū)域劃分，建筑物、構(gòu)筑物、配套設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地明細(xì)，業(yè)主名冊(cè)，建筑規(guī)劃總平面圖，以及物業(yè)管理用房配置等相關(guān)材料?；I備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。

9、業(yè)主組織的工作經(jīng)費(fèi)來源。除首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議外，支持鼓勵(lì)實(shí)行工作經(jīng)費(fèi)和工作補(bǔ)貼，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會(huì)委員的工作補(bǔ)助，可由全體業(yè)主分?jǐn)?，或從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益中列支，具體辦法和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示工作經(jīng)費(fèi)和工作補(bǔ)助的籌集、管理和使用情況。

10、社區(qū)居民委員會(huì)與業(yè)主組織的指導(dǎo)和監(jiān)督關(guān)系。召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)，并聽取社區(qū)居民委員會(huì)的建議。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會(huì)開展工作，接受其指導(dǎo)和監(jiān)督，共同做好與物業(yè)管理有關(guān)的社會(huì)管理工作。

11、鼓勵(lì)實(shí)行業(yè)主組織職責(zé)臨時(shí)代行工作機(jī)制。具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì)，經(jīng)街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立業(yè)主大會(huì)的和不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的住宅物業(yè)管理區(qū)域，鼓勵(lì)街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定社區(qū)居民委員會(huì)臨時(shí)代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，并接受街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和 監(jiān)督。

12、鼓勵(lì)實(shí)行業(yè)主小組的業(yè)主組織管理模式。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（1）推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議；

（2）決定本幢、單元范圍內(nèi)住宅物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造；

（3）決定本小組范圍內(nèi)的其他事項(xiàng)。

業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責(zé)時(shí)不得違反業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)作出的決定。業(yè)主小組履行職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行。

（四）加強(qiáng)前期物業(yè)管理

1、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售或現(xiàn)售前，通過招投標(biāo)方式選聘信譽(yù)好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體進(jìn)行招投標(biāo)。投標(biāo)人不足三人或建筑物總面積在二萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘信譽(yù)較高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

2、前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并自簽訂之日起十五日內(nèi)，將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門備案，物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將備案材料及時(shí)轉(zhuǎn)告街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

3、前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的承擔(dān)。前期物業(yè)服務(wù)合同生效至房屋交付之日發(fā)生的前期介入費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。房屋交付之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由買受人承擔(dān)。

4、新建住宅物業(yè)交付條件。新建住宅物業(yè)具備下列條件后，建設(shè)單位可以辦理物業(yè)交付：

（1）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格；

（2）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè) 備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立的經(jīng)檢定合格的計(jì)量器具；

（3）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；

（4）道路、綠地和物業(yè)管理用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；

（5）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、監(jiān)控安防等共用設(shè)施設(shè)備依法取得使用合格證書；

（6）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)資料完整齊全；

（7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

5、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與住宅物業(yè)開發(fā)建設(shè)。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提前參與住宅物業(yè)的開發(fā)建設(shè)，對(duì)住宅物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與住宅物業(yè)管理有關(guān)的建議。建設(shè)單位可以邀請(qǐng)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加竣工驗(yàn)收。

6、前期物業(yè)的承接查驗(yàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，與建設(shè)單位對(duì)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)記錄由雙方參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自住宅物業(yè)交接之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議和查驗(yàn)記錄向物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門備案。住宅物業(yè)專有部分由業(yè)主查驗(yàn)。出現(xiàn)質(zhì)量問題的，由業(yè)主向建設(shè)單位提出；業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)告建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修責(zé)任。

（五）強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)管理

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選定和物業(yè)服務(wù)合同。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主共同決定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同對(duì)全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門備案，物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將備案的物業(yè)服務(wù)合同及時(shí)轉(zhuǎn)告街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。物業(yè)服務(wù)企業(yè) 在物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容之外的服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容，涉及到全體業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主表決同意，并約定相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

2、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約義務(wù)。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項(xiàng)：

（1）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；

（2）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)；

（3）公共區(qū)域的秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù)；

（4）公共綠化的維護(hù)；

（5）物業(yè)使用中對(duì)禁止行為的告知、勸阻、制止和報(bào)告；

（6）物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新和管理費(fèi)用的賬務(wù)管理；

（7）物業(yè)檔案的保管；

（8）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量，全面履行服務(wù)義務(wù)。

3、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示項(xiàng)目經(jīng)理姓名和聯(lián)系方式。業(yè)主委員會(huì)經(jīng)征求業(yè)主意見，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目經(jīng)理；要求更換項(xiàng)目經(jīng)理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

4、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取菜單制、包干制或酬金制等形式，具體收費(fèi)形式在物業(yè)服務(wù)合同中約定。具體收費(fèi)辦法由我廳配合省價(jià)格行政主管部門另行制定。

5、安全隱患的防范和消除。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置警示標(biāo)識(shí)，采取防范措施，并及時(shí)消除安全隱患；物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)由其他單位負(fù)責(zé)管理的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知管理單位，管理單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)消除安全隱患。不及時(shí)消除的應(yīng)當(dāng)向政府主管部門報(bào)告。

6、物業(yè)服務(wù)合同解除和續(xù)聘。物業(yè)服務(wù)合同任何一方當(dāng)事人可 依法提出解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同未到期時(shí)不得擅自解除合同，業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同有效期間提出解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑面積50%以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)50%以上的業(yè)主同意。解除物業(yè)服務(wù)合同除遵守法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的條件、程序外，還應(yīng)當(dāng)履行通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三十日內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

7、物業(yè)服務(wù)交接。業(yè)主大會(huì)決定解除物業(yè)服務(wù)合同的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同依法解除后十五日內(nèi)辦理完畢移交手續(xù)，退出物業(yè)管理區(qū)域；退出物業(yè)管理區(qū)域前，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)，或在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督確認(rèn)下與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：

（1）移交物業(yè)檔案；

（2）移交占用的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房等固定資產(chǎn)；

（3）結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用；

（4）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)未作出選聘或續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)仍對(duì)雙方具有約束力。

8、物業(yè)管理移交監(jiān)管。物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接的指導(dǎo)和監(jiān)督。對(duì)被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期退出，業(yè)主委員會(huì)可以依法提起訴訟或根據(jù)仲裁約定申請(qǐng)仲裁。

9、誠(chéng)信履約監(jiān)督機(jī)制?？h級(jí)以上物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信履約監(jiān)督機(jī)制，健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員誠(chéng)信檔案，記載違法違規(guī)和誠(chéng)信履約信息，并向社會(huì)公布。

10、糾紛處理方式。業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位之間發(fā)生物業(yè)管理糾紛，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或縣級(jí)以上物業(yè)行政主管部門投訴或申請(qǐng)調(diào)解，也可以依法提起訴訟或根據(jù)仲裁約定申請(qǐng)仲裁。

11、業(yè)主自行管理。各市、縣政府應(yīng)當(dāng)把業(yè)主自行管理納入監(jiān)管范圍。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主可以對(duì)物業(yè)實(shí)施自行管理，并接受所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主自行管理不得違反有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，不得損害社會(huì)公共利益，不得侵害業(yè)主和他人的合法權(quán)益。業(yè)主自行管理的物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、收費(fèi)方式等事項(xiàng)，由業(yè)主共同協(xié)商確定。業(yè)主自行管理的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照約定的期限在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示服務(wù)費(fèi)用的收支情況；未約定期限或約定不明的，應(yīng)當(dāng)每半年公示一次。業(yè)主對(duì)收支情況提出詢問的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

（六）加強(qiáng)老舊住宅的改造和管理

1、老舊住宅改造。設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)編制和實(shí)施老舊住宅和棄管樓改造規(guī)劃，有計(jì)劃地對(duì)已交付且年久失修、配套設(shè)施設(shè)備不齊全、環(huán)境質(zhì)量差和多層樓房需要加裝電梯的老舊住宅（棄管樓）進(jìn)行改造，并建立健全老舊住宅改造管理的補(bǔ)貼機(jī)制。老舊住宅的范圍，由設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府確定。市縣政府可以采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式，引進(jìn)有實(shí)力的大型企業(yè)參與老舊小區(qū)綜合改造。

2、配建經(jīng)營(yíng)用房和設(shè)備。改造老舊住宅時(shí)，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并按照法定程序批準(zhǔn)，可以建設(shè)物業(yè)管理用房、經(jīng)營(yíng)用房和加裝電梯。經(jīng)營(yíng)用房的經(jīng)營(yíng)收益用于補(bǔ)充老舊住宅的維護(hù)管理費(fèi)用。

3、老舊住宅物業(yè)管理。未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理或未實(shí)施自行管理的老舊住宅，在改造完成前，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)所在地物業(yè)行政主管部門可以選擇信譽(yù)良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，臨時(shí)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行，以及環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)。臨時(shí)提供基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)期間，業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納 物業(yè)服務(wù)費(fèi)。老舊住宅改造完成后，由業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)管理方式。

4、政府保底服務(wù)。對(duì)無人管理的老舊小區(qū)和改造完后仍無人接管的，市縣政府要“兜底”服務(wù)，以購(gòu)買服務(wù)方式指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)⒐鎹徫环峙浣o指定的物業(yè)企業(yè)或街道、社區(qū)，為棄管小區(qū)提供保潔、維修等基本物業(yè)服務(wù)，保障群眾正常生活。

（七）嚴(yán)格物業(yè)的使用與維護(hù)管理

1、物業(yè)使用與維護(hù)的一般要求。業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)決定，不得有下列行為：

（1）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途、設(shè)計(jì)用途；

（2）損壞、擅自變動(dòng)房屋建筑主體、承重結(jié)構(gòu)；

（3）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（4）擅自改變、破壞房屋外貌；

（5）非法處分、損壞、擅自占用、改動(dòng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（6）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或超負(fù)重物品；

（7）擅自設(shè)置、改變煙道、排風(fēng)、排水管道；

（8）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng)、異味；

（9）影響其他業(yè)主正常采光、通風(fēng)；

（10）任意棄置垃圾、排放污染物、拋擲雜物；

（11）擅自擺設(shè)攤點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)；

（12）在建筑物、構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（13）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

（14）法律、法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)決定禁止的其他行為。

發(fā)生上述行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。

2、物業(yè)共用部位等的經(jīng)營(yíng)收益。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和業(yè)主共有房屋從事出租、停車、廣告等經(jīng)營(yíng)的收益，屬于全體業(yè)主，可以由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，主要用于補(bǔ) 充住宅專項(xiàng)維修資金，也可以用于業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)，并應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示收益和使用情況。

3、臨時(shí)占用物業(yè)共用部位。施工單位臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地等物業(yè)共用部位的，除遵守有關(guān)規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂施工協(xié)議；進(jìn)入業(yè)主專有部分施工的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主同意。施工單位應(yīng)當(dāng)于施工前在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示施工計(jì)劃，按照施工協(xié)議施工，并采取安全保障措施。施工結(jié)束后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督施工單位及時(shí)恢復(fù)原狀。

4、房屋裝飾裝修。業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并遵守房屋裝飾裝修和安全使用規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)房屋裝飾裝修禁止行為、注意事項(xiàng)，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。除垃圾清運(yùn)費(fèi)外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取其他任何費(fèi)用。業(yè)主違反房屋裝飾裝修或安全使用規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，并督促其改正；經(jīng)督促不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。

5、停車管理。占用業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售；車位的設(shè)置、使用、收費(fèi)等管理事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定，經(jīng)營(yíng)收益屬于全體業(yè)主。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道和其他機(jī)動(dòng)車通道，不得占用在空間范圍和地面覆蓋材料等方面不具備停放車輛條件的道路和場(chǎng)地，不得影響其他車輛和行人通行。工程車輛和大中型客貨車輛不得在住宅物業(yè)管理區(qū)域停放，但因工程建設(shè)或設(shè)施設(shè)備維修等確需停放的除外。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行車輛停放管理義務(wù)，并加強(qiáng)巡查，及時(shí)督促違反規(guī)定停放的車輛駛離；督促無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。

6、物業(yè)維護(hù)配合義務(wù)。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)配合；因其妨礙維 修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造，給其他業(yè)主、物業(yè)使用人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

7、有特定要求的設(shè)施設(shè)備的維護(hù)。電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

8、二次開發(fā)、改造要求。住宅物業(yè)需要使用共用部位進(jìn)行增設(shè)電梯等二次開發(fā)、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)保、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。

9、應(yīng)急維修機(jī)制。住宅物業(yè)建設(shè)工程質(zhì)量保修期滿后，在物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生下列危及住宅物業(yè)或人身、財(cái)產(chǎn)安全，需要立即對(duì)住宅物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新或改造的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織應(yīng)急維修：

（1）屋面滲漏的；

（2）電梯嚴(yán)重故障的；

（3）樓體外立面脫落或有脫落危險(xiǎn)的；

（4）危及住宅物業(yè)或人身、財(cái)產(chǎn)安全的其他情形。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)組織應(yīng)急維修，或未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)組織應(yīng)急維修。住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)經(jīng)設(shè)區(qū)的市級(jí)或縣級(jí)人民政府確定的代管機(jī)構(gòu)審核，經(jīng)社會(huì)審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示后列支；住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核，經(jīng)社會(huì)審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示后列支。使用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，由負(fù)責(zé)管理該資金的部門審核后列支。

10、專有部分事故防范措施。專有部分長(zhǎng)期空置的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)專有部分的維修、養(yǎng)護(hù)、管理等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。

11、物業(yè)檔案。物業(yè)檔案屬于全體業(yè)主所有。選聘物業(yè)服務(wù)企 業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善保管，保證檔案資料齊全，不得泄露業(yè)主個(gè)人信息；業(yè)主自行管理的，業(yè)主委員會(huì)履行保管義務(wù)。

12、相關(guān)部門監(jiān)管職責(zé)。市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)確定負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理、公共秩序、治安消防、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、房屋經(jīng)營(yíng)、規(guī)劃執(zhí)行、建設(shè)工程質(zhì)量、環(huán)境保護(hù)、特種設(shè)備運(yùn)行、環(huán)境衛(wèi)生等活動(dòng)的監(jiān)督管理行政主管部門，并依法公示。負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)活動(dòng)監(jiān)督管理的行政主管部門，應(yīng)當(dāng)建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法及時(shí)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

四、強(qiáng)化組織保障

（一）成立協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)構(gòu)。縣級(jí)以上人民政府要建立由住建部門（物業(yè)主管部門）牽頭，公安、民政、司法、財(cái)政、稅務(wù)、人社、工商、法制辦、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、物價(jià)、信訪等部門和單位參加的強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)管理、促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的聯(lián)席會(huì)議制度，定期召開會(huì)議，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)行業(yè)發(fā)展的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，及時(shí)解決實(shí)際工作中遇到的重大問題。聯(lián)席會(huì)議辦公室設(shè)在物業(yè)主管部門。聯(lián)席會(huì)議各成員單位要按職責(zé)分工，各司其職、密切配合，共同推進(jìn)本地物業(yè)管理水平和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提升。

（二）強(qiáng)化屬地政府責(zé)任。各市、縣（市、區(qū)）政府要按照本《意見》精神，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的統(tǒng)籌規(guī)劃，加快完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系，完善相關(guān)配套政策，制訂落實(shí)更加具體的扶持政策，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。各地要把提升物業(yè)服務(wù)管理水平納入本地政府工作目標(biāo)責(zé)任考核體系，確保各項(xiàng)工作落實(shí)到位。

（三）加大規(guī)范整治力度。各地物業(yè)行政主管部門要強(qiáng)化事中事后監(jiān)管，加大規(guī)范整治力度。嚴(yán)格履行招投標(biāo)程序，前期物業(yè)和成立了業(yè)主大會(huì)小區(qū)重新選聘物業(yè)的，均應(yīng)采取招投標(biāo)方式公開選聘，加大違反招投標(biāo)行為的查處力度，規(guī)范市場(chǎng)準(zhǔn)入。加大物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核力度，定期對(duì)轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量情況進(jìn)行考核評(píng)分，將考核評(píng)價(jià)情況進(jìn)行通報(bào)和公示。強(qiáng)化物業(yè)市場(chǎng)監(jiān)管力度，采取 “雙隨機(jī)、一公開”的方式，加大對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法違規(guī)行為 以及超越職權(quán)管理行為的查處力度，不斷整治和規(guī)范市場(chǎng)主體行為。強(qiáng)化企業(yè)違規(guī)收費(fèi)行為的清理整治力度，聯(lián)合物價(jià)主管部門開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)非法侵占本應(yīng)屬于廣大業(yè)主所有的，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和業(yè)主共有房屋從事出租、停車、廣告等經(jīng)營(yíng)收益，以及借規(guī)范管理之故違規(guī)收取或高價(jià)收取門禁卡、電梯卡等行為的整治行動(dòng)，維護(hù)業(yè)主權(quán)益。強(qiáng)化信用管理，及時(shí)將企業(yè)信用情況在政府主管部門網(wǎng)站進(jìn)行公示，對(duì)被列入“黑名單”的企業(yè)，實(shí)施“黑名單”企業(yè)清退制度。

（四）加強(qiáng)輿論正確引導(dǎo)。各地要切實(shí)加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，通過專欄、專題報(bào)道、以案說法等多種渠道、多種方式普及物業(yè)知識(shí)及法律法規(guī)，大力宣傳物業(yè)服務(wù)業(yè)的重大意義，促進(jìn)全社會(huì)物業(yè)服務(wù)管理法規(guī)意識(shí)，營(yíng)造關(guān)心支持物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的濃厚氛圍。各級(jí)物業(yè)主管部門要積極與新聞宣傳部門溝通，建立輿情應(yīng)急機(jī)制，引導(dǎo)各類新聞媒體堅(jiān)持正面宣傳為主，客觀公正報(bào)道物業(yè)服務(wù)糾紛事件，強(qiáng)化廣大業(yè)主依法理性維權(quán)意識(shí)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范管理、提高服務(wù)水平。

黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

2017年6月2日

第二篇：物業(yè)管理工作規(guī)范

重慶海宇物業(yè)管理有限公司

物業(yè)管理工作規(guī)范

一、物業(yè)維修工作規(guī)范

1、維修工接受小區(qū)物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)和調(diào)度，專項(xiàng)負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)事宜與處置工作。

2、遵守維修規(guī)范，執(zhí)行辦事紀(jì)律，樹立“一切為用戶著想”的宗旨，努力提高服務(wù)質(zhì)量，不斷掌握維修技術(shù)，使用戶放心，讓用戶滿意。

3、上班不遲到、不早退，不擅離崗位，接到報(bào)修任務(wù)后，嚴(yán)格按維修工工作規(guī)范操作，對(duì)人為損壞和規(guī)定費(fèi)用自理的修理項(xiàng)目，按有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定做好收費(fèi)工作。

4、嚴(yán)格按照維修崗位職責(zé)辦事，全面負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共水、電等公共設(shè)備、設(shè)施的維修，包括突擊搶修任務(wù)，以保證小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

5、定期做好排水、排污管的疏通，綠化、戶外側(cè)石等公共設(shè)施的保養(yǎng)。人為損壞、遺失工具、照價(jià)賠償。

6、按部門承諾要求完成任務(wù)，不利用工作之便吃、拿、卡、要。工作中對(duì)住戶造成不良影響或人為責(zé)任事故，除按有關(guān)政策規(guī)定處理外，物業(yè)公司還將給予教育、罰款、辭退處理。

7、努力完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。

二、物業(yè)保潔工作規(guī)范

（一）每日清潔工作

1、地面（樓面）每日清掃一次以上，其中高層的門廳每日清掃二次，上下午各一次。

2、電梯轎廂擦拭清掃一次以上，操作板處無污跡與灰

塵。

3、道路地面、綠地實(shí)施循環(huán)保潔，以保持整潔。

4、垃圾箱（房）清掃洗刷一次以上，保持周圍清潔，建筑垃圾有固定堆放點(diǎn)，按季節(jié)設(shè)置滅蠅裝置。

（二）每周清潔工作

樓宇走廊、扶手、欄桿、窗臺(tái)清掃擦抹一次，確保地面整潔和無明顯灰塵，包括房屋周圍明溝清掃，服務(wù)后做好記錄。

（三）每二周清潔工作

消防栓、指示牌、公共燈具、宣傳欄等擦抹一次，做到表明無污跡并做好記錄。

（四）每月或二月清潔工作

根據(jù)收費(fèi)等級(jí)，分別對(duì)電子防盜門、走道窗、底層門廳玻璃擦拭一次，目視時(shí)無明顯灰塵沉積，服務(wù)后應(yīng)做好記錄。

（五）每六個(gè)月清潔工作

1、天花板、公共燈具除塵一次，天臺(tái)、屋頂清掃一次（可在清洗水箱時(shí)間同時(shí)進(jìn)行），并做好記錄。

2、按計(jì)劃實(shí)施樓頂水箱的清洗，確保水質(zhì)及周圍環(huán)境整潔，工作完畢后及時(shí)填寫“分幢房屋水箱蓄水池清洗卡”，并請(qǐng)業(yè)主簽字確認(rèn)。

（六）其它規(guī)定

1、保潔員上崗時(shí)應(yīng)穿規(guī)定的識(shí)別及佩戴胸徽，應(yīng)做到禮貌服務(wù)。

2、對(duì)需要做好記錄的保潔工作，保潔員應(yīng)及時(shí)在規(guī)定的記錄本上做好相應(yīng)的記錄。

三、物業(yè)保綠工作規(guī)范

1、積極宣傳“人人都有權(quán)利和義務(wù)愛護(hù)住宅區(qū)的花草、樹木”的精神，對(duì)人為造成花木及保護(hù)設(shè)施損壞的，均應(yīng)及時(shí)報(bào)告小區(qū)物業(yè)管理處，根據(jù)責(zé)任要求賠償，是兒童所為由家長(zhǎng)負(fù)責(zé)。

2、掌握住宅內(nèi)的綠化面積和布局，做好花草樹木的品種和數(shù)量登記工作，定期檢查、報(bào)告。

3、懂得花草樹木的名稱、種植季節(jié)、生長(zhǎng)特性、培植管理方法。

4、對(duì)花草樹木要定期培土、施肥、除雜草和捉蟲害、及時(shí)修枝剪葉、補(bǔ)草、淋水。

5、保證綠化場(chǎng)地不冒雜草、不堆雜物、不缺水、不死亡、不被偷竊、花木生長(zhǎng)茂盛。

6、及時(shí)協(xié)助有關(guān)職能部門處理違章事件。

四、物業(yè)護(hù)衛(wèi)工作規(guī)范

（一）物業(yè)護(hù)衛(wèi)門衛(wèi)室職守制度

1、物業(yè)小區(qū)應(yīng)在主要出入口建立門衛(wèi)室。門衛(wèi)室必須24小時(shí)有物業(yè)護(hù)衛(wèi)值守，并負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)邊門的管理。

2、上崗時(shí)著統(tǒng)一制服，佩戴《值勤證》。

3、負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)出小區(qū)車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，保持出入口的整潔和通暢，阻止商販、推銷員、拾荒者隨意進(jìn)入。并勸阻在門口設(shè)攤。

4、要對(duì)進(jìn)出小區(qū)的可疑人員和車輛進(jìn)行盤問和查看，按工作規(guī)定要求，做好進(jìn)出車輛的發(fā)牌，并做好登記。

5、有監(jiān)控設(shè)備的門衛(wèi)室，當(dāng)值護(hù)衛(wèi)隊(duì)員必須會(huì)熟練的操作，并按規(guī)定使用和維護(hù)監(jiān)控設(shè)備，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障必須立即報(bào)修。

6、非本小區(qū)居民攜帶大件、大宗物品出入時(shí)，要驗(yàn)看物品，問明緣由，要做好物品的品名和數(shù)量的登記。

7、對(duì)攜帶大宗有毒、易燃易爆物品進(jìn)入小區(qū)的人員要進(jìn)行勸阻，要及時(shí)向派出所和消防等部門報(bào)告，妥善處理。

8、接受居民的求助和報(bào)警，熟悉各類報(bào)警業(yè)務(wù)范圍，報(bào)警電話的使用。

9、門衛(wèi)室內(nèi)嚴(yán)禁脫崗、打瞌睡，嚴(yán)禁從事與當(dāng)值工作無關(guān)的事。

10、保持門衛(wèi)室內(nèi)清潔，整齊的環(huán)境，并做好每日工作情況及交接班記錄。

（二）物業(yè)護(hù)衛(wèi)巡邏工作制度

1、物業(yè)護(hù)衛(wèi)隊(duì)員要按規(guī)定著裝，佩戴標(biāo)志上崗巡邏。

2、巡邏執(zhí)勤時(shí)必須帶好手電筒、警棍、對(duì)講機(jī)等設(shè)備。

3、在各自巡邏區(qū)域內(nèi)巡邏，要根據(jù)治安情況，采取靈機(jī)動(dòng)的方式，經(jīng)常調(diào)整巡邏路線、時(shí)間。巡邏中要提高警惕，做好自身防范。

4、在小區(qū)內(nèi)巡邏時(shí)，注意觀察可疑的情況，對(duì)重大涉嫌情況，在積極做好應(yīng)對(duì)措施的同時(shí)及時(shí)向派出所報(bào)告，如扭獲違法犯罪嫌疑人員，應(yīng)及時(shí)報(bào)案或扭送至派出所，要防止嫌疑人逃脫或自身受到傷害。

5、在小區(qū)內(nèi)巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)有故意損壞各類治安防范、消防和其他物業(yè)設(shè)施時(shí)，要及時(shí)進(jìn)行制止，并報(bào)告有關(guān)部門配合處理。

6、在巡邏中不得勾肩搭背或高聲談笑、哼唱，不準(zhǔn)到責(zé)任區(qū)外串崗。不準(zhǔn)擅自離崗辦私事，執(zhí)勤時(shí)間不準(zhǔn)看書報(bào)、雜志。

7、嚴(yán)禁在工作時(shí)間飲酒。嚴(yán)禁打人、罵人或刑訊逼供。做到文明執(zhí)勤、依法辦事。

8、巡邏期間，不準(zhǔn)進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的企事業(yè)單位、商店、棋牌室等其他場(chǎng)所內(nèi)休息、閑聊。

9、不得駕駛無牌無證摩托車、助動(dòng)車巡邏，嚴(yán)禁酒后駕車。

10、做好每日工作情況及接班記錄。

（三）物業(yè)護(hù)衛(wèi)隊(duì)員儀容、儀表規(guī)定

1、物業(yè)護(hù)衛(wèi)隊(duì)員（以下簡(jiǎn)稱隊(duì)員）上班或巡邏時(shí)，必須嚴(yán)格按照規(guī)定統(tǒng)一著裝（要求著便服的除外），佩戴標(biāo)志和執(zhí)勤證。下班一律著便服。

2、炎熱季節(jié)在崗?fù)?nèi)工作時(shí)，坐姿或站姿要端正。不得赤膊或穿背心。

3、隊(duì)員著裝必須整潔，不準(zhǔn)披衣、敞懷、挽袖、卷褲腿、歪戴帽子、穿拖鞋或赤足，不準(zhǔn)在制服外罩便服、戴圍巾。

4、男隊(duì)員不準(zhǔn)蓄長(zhǎng)發(fā)、蓄胡須、染彩色頭發(fā)。女隊(duì)員著制服時(shí)不得濃妝，以及佩耳環(huán)、戒指、項(xiàng)鏈等首飾，除工作需要和眼疾外，不準(zhǔn)戴有色眼鏡。

5、在小區(qū)內(nèi)巡邏時(shí)要舉止端莊，不準(zhǔn)邊走邊吸煙、吃零食、扇扇子，不準(zhǔn)背手、袖手或?qū)⑹植迦胙澊鼉?nèi)，不準(zhǔn)搭肩、挽臂、嬉笑。

6、不同制式、季節(jié)的服裝不準(zhǔn)混穿。

第三篇：物業(yè)管理工作的意見

滎陽市人民政府

關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，市人民政府各部門，各有關(guān)單位：

為進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作，理順管理體制，完善監(jiān)管機(jī)制，建立服務(wù)保障體系，全面提升物業(yè)管理服務(wù)水平，改善居民居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《鄭州市人民政府關(guān)于鄭州市物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)工作的意見》（鄭政[2011]8號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市的實(shí)際，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)我市物業(yè)管理工作提出如下意見，請(qǐng)認(rèn)真貫徹落實(shí)。

一、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)

物業(yè)管理作為現(xiàn)代城市管理的重要組成部分，必須納入城市管理的大平臺(tái)，實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一考核。為改變我市物業(yè)管理基礎(chǔ)薄弱、覆蓋面窄、管理水平不高的現(xiàn)狀，應(yīng)建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，進(jìn)一步充實(shí)調(diào)整滎陽市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組人員組成，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)此項(xiàng)工作的組織協(xié)調(diào)與領(lǐng)導(dǎo)，并結(jié)合我市實(shí)際，制定相關(guān)政策規(guī)劃，按照責(zé)權(quán)利相統(tǒng)一的原則，細(xì)化職責(zé)分工，明確目標(biāo)任務(wù)，及時(shí)組織協(xié)調(diào)各級(jí)、各單位共同研究解決物業(yè)管理工作中的問題。

二、建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議根據(jù)不同情況和具體問題分層次每月召開一次，特殊情況隨時(shí)召開。

（一）對(duì)物業(yè)管理工作中的重點(diǎn)、難點(diǎn)問題，物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由市

政府組織召開，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、房管、發(fā)改、規(guī)劃、民政、建設(shè)、工商、公安、司法等部門和相關(guān)社區(qū)居委會(huì)參加，確定階段性工作目標(biāo)，及時(shí)解決重點(diǎn)難點(diǎn)問題。

（二）對(duì)物業(yè)管理工作中的具體、個(gè)性問題，由相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)牽頭，組織房管、發(fā)改、民政、司法、社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)等方面的代表參加，共同協(xié)調(diào)解決轄區(qū)物業(yè)小區(qū)的日常管理、業(yè)主大會(huì)成立與運(yùn)作監(jiān)督、物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的銜接、物業(yè)項(xiàng)目退出與交接過程中出現(xiàn)的問題，處置區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的突發(fā)事件等。聯(lián)席會(huì)每月召開1次，特殊情況隨時(shí)召開。

三、措施有力，保障到位

結(jié)合我市的實(shí)際情況，為形成齊抓共管的物業(yè)管理格局，應(yīng)按照責(zé)權(quán)利統(tǒng)一，保障到位的原則，充分發(fā)揮綜合治理的優(yōu)勢(shì)，而不能簡(jiǎn)單地把工作推到街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）社區(qū)居委會(huì)。

（一）建立物業(yè)管理工作保障機(jī)制。各級(jí)各單位要設(shè)立物業(yè)管理辦公室，明確工作職能和分管領(lǐng)導(dǎo)，并配備不少于3名專職工作人員，人員有編制，工資及工作經(jīng)費(fèi)由市統(tǒng)一下?lián)堋?/p>

（二）建立綜合治理運(yùn)行機(jī)制。各街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)把住宅小區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)工作范疇考慮，同時(shí)參與已建、新建小區(qū)的土地拍賣、規(guī)劃、建設(shè)、峻工驗(yàn)收等過程，規(guī)劃、建設(shè)、房管等相關(guān)單位應(yīng)到社區(qū)居委會(huì)備案，以便社區(qū)居委會(huì)詳細(xì)掌握本轄區(qū)的開發(fā)建設(shè)情況，既便于以后更好的綜合協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的各類問題，也便于物業(yè)用房、社區(qū)

辦公用房、居民公益性用得有效落實(shí)，從而更好地為居民搞好服務(wù)。

（三）建立物業(yè)管理考核機(jī)制。市政府將物業(yè)管理工作納入城市綜合管理考核范圍，對(duì)相關(guān)部門和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）進(jìn)行目標(biāo)考核，市督查辦定期對(duì)工作落實(shí)情況進(jìn)行督查；市房管局要負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行日常檢查指導(dǎo)。

四、劃分物業(yè)管理區(qū)域，逐步實(shí)現(xiàn)全覆蓋目標(biāo)

由于歷史原因，我市有相當(dāng)數(shù)量老舊小區(qū)、無主管樓院尚不具備物業(yè)管理?xiàng)l件，必須對(duì)其進(jìn)行整治改造，按照要求合理劃分物業(yè)管理區(qū)域，逐步推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋的目標(biāo)。

（一）物業(yè)管理區(qū)域的整治劃分由市房管局牽頭，辦事處作為主要配合單位應(yīng)與規(guī)劃、建設(shè)、城市管理、公安等相關(guān)單位搞好配合。市規(guī)劃管理部門要參照《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》物業(yè)管理用房配套建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合樓院實(shí)際情況合理規(guī)劃物業(yè)用房、社區(qū)管理用房和居民公益性用房。市城市管理部門牽頭，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、建設(shè)、公安等相關(guān)單位配合，共同做好老舊小區(qū)內(nèi)私搭亂建建筑物的拆除治理工作，確保物業(yè)管理區(qū)域整治劃分工作順利實(shí)施。

（二）物業(yè)管理區(qū)域合并方案實(shí)施后，各老舊小區(qū)、家屬樓院的主管單位或者責(zé)任分包單位要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)共同完成物業(yè)管理用房等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)，由房管部門驗(yàn)收合格后統(tǒng)一移交街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）。房管局指導(dǎo)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）組織動(dòng)員召開小區(qū)業(yè)主大會(huì)，成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)作為主體與選聘的物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，推行全面物業(yè)管理。為便

于社區(qū)居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作，住房小區(qū)公共部分、公共設(shè)施設(shè)備對(duì)外出租收益雙方可按相應(yīng)比例提取作為物業(yè)管理工作經(jīng)費(fèi)，主要用于公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)維修、業(yè)主委員會(huì)人員和樓院長(zhǎng)補(bǔ)貼。

（三）為積極推進(jìn)老舊小區(qū)、家屬樓院的整治改造，對(duì)于改造后的小區(qū)由房管局指導(dǎo)引入規(guī)范的物業(yè)管理，驗(yàn)收合格后移交社區(qū)居委會(huì)，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)物業(yè)管理“擴(kuò)面提質(zhì)”；對(duì)于有主管單位，但主管單位已經(jīng)破產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)比較困難無力承擔(dān)所分包老舊小區(qū)、家屬樓院整治改造費(fèi)用的，由上級(jí)主管部門牽頭進(jìn)行改造，市政府按照具體情況給予一定的資金補(bǔ)貼；同時(shí)，為解決部分老舊小區(qū)和保障性住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳標(biāo)準(zhǔn)較低、困難人群較多等問題，市政府將視情況給予適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼。

（三）建立應(yīng)急托管機(jī)制，對(duì)于確實(shí)無主管單位或不具備區(qū)域劃分條件的老舊小區(qū)、家屬樓院或物業(yè)服務(wù)企業(yè)暫時(shí)無法進(jìn)入的小區(qū)，由市房管局實(shí)施應(yīng)急托管機(jī)制，實(shí)行統(tǒng)一管理，所需費(fèi)用由市政府統(tǒng)一出資。

五、協(xié)作配合，齊抓共管，促進(jìn)物業(yè)管理工作順利開展

（一）依法解決物業(yè)管理收費(fèi)有關(guān)問題。市發(fā)展改革部門要根據(jù)我市居民收入水平，制定滎陽市物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格調(diào)整機(jī)制，實(shí)行新老住宅小區(qū)不同價(jià)，并依法及時(shí)查處違規(guī)收費(fèi)行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴(yán)格按照核準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。對(duì)于業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定長(zhǎng)期拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為，市人民法院要建立物業(yè)費(fèi)欠繳起訴、審理、執(zhí)行快速反應(yīng)機(jī)制，結(jié)案、執(zhí)行率要達(dá)到100%。同時(shí)，要建

立物業(yè)服務(wù)費(fèi)定期公示制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年年初要將物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳納情況在住宅小區(qū)進(jìn)行公告，接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督，公告內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)上一年服務(wù)事項(xiàng)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收支情況、拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)業(yè)主名單、共用部位和共用設(shè)施經(jīng)營(yíng)收益及支出情況。

（二）建立市、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)三級(jí)物業(yè)矛盾投訴調(diào)解機(jī)制，形成行政調(diào)解、人民調(diào)解、司法調(diào)解相列銜接的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，做到事前有預(yù)防，事發(fā)有處理，事后有分析，使得相關(guān)矛盾能在基層及時(shí)得到化解。市司法部門負(fù)責(zé)做好物業(yè)矛盾調(diào)解工作制度的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和落實(shí)，市房管部門負(fù)責(zé)物業(yè)突出重點(diǎn)矛盾的協(xié)調(diào)與化解，社區(qū)居委會(huì)要利用現(xiàn)有調(diào)解機(jī)構(gòu)，及時(shí)受理調(diào)處轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的咨詢?cè)O(shè)拆、物業(yè)服務(wù)糾紛等物業(yè)管理工作中的問題，并及時(shí)上報(bào)上一級(jí)業(yè)務(wù)主管部門。

（三）完善物業(yè)項(xiàng)目退出機(jī)制，確保小區(qū)日常管理不失控。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行履約保證金制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)前要先向應(yīng)物業(yè)應(yīng)急托管單位繳納一定數(shù)量的履約保證金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同約定提前退出的，物業(yè)應(yīng)急托管單位對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和垃圾收集清運(yùn)實(shí)施管理，直至業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，相關(guān)費(fèi)用人從物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金中列支，不足部分由市政府拔付。

（四）加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)建設(shè)的指導(dǎo)監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)制度是業(yè)主自治管理的有效途徑，業(yè)主大會(huì)工作核心在自我建設(shè)，應(yīng)當(dāng)常抓不懈加強(qiáng)指導(dǎo)監(jiān)督。市房管部門負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督，社區(qū)居委會(huì)積極搞好配合。但要把握首次籌備、換屆改選、運(yùn)行監(jiān)督三個(gè)重要環(huán)節(jié)，引導(dǎo)業(yè)主大會(huì)正

確行使民主權(quán)力，使業(yè)主委員會(huì)依法設(shè)立、科學(xué)運(yùn)行。

（五）加強(qiáng)部門協(xié)作配合，形成合力。物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，要進(jìn)一步整合管理資源，實(shí)行部門聯(lián)動(dòng)，加強(qiáng)部門協(xié)用配合，形成物業(yè)管理資源，實(shí)行部門聯(lián)動(dòng)，加強(qiáng)部門協(xié)作配合，形成物業(yè)管理齊抓共管新局面。要將物業(yè)管理與國(guó)家衛(wèi)生城市復(fù)檢、平安滎陽市建設(shè)等相結(jié)合，鞏固創(chuàng)建成果，迎接國(guó)家衛(wèi)生城市復(fù)檢，不斷提高城市管理水平，改善人民群眾的居住環(huán)境。市房管部門負(fù)責(zé)我市物業(yè)管理行業(yè)指導(dǎo)、監(jiān)督與協(xié)調(diào)，具體主要為業(yè)主委員會(huì)設(shè)立、指導(dǎo)和備案，物業(yè)管理政策法規(guī)和行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標(biāo)工作，組織物業(yè)管理區(qū)域劃分物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查考評(píng)，新建住宅項(xiàng)目物業(yè)驗(yàn)收和老舊小區(qū)物業(yè)驗(yàn)收與移交，協(xié)調(diào)物業(yè)管理項(xiàng)目交接工作，負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和人員培訓(xùn)。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)工作，積極做好業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立、備案和日常監(jiān)管，參與轄區(qū)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標(biāo)、物業(yè)管理區(qū)域劃分、檢查考評(píng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，參與新建住宅項(xiàng)目物業(yè)、社區(qū)、居民公益性用房驗(yàn)收和老舊小區(qū)驗(yàn)收與管理，協(xié)調(diào)物業(yè)管理項(xiàng)目交接工作等，財(cái)政、地稅等相關(guān)部門要按照各自職責(zé)，分工協(xié)作，密切配合，共同做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

六、本

第四篇：廣東省貫徹落實(shí)《規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作指導(dǎo)意見》實(shí)施方案

關(guān)于印發(fā)《廣東省貫徹落實(shí)<規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作指導(dǎo)意見>實(shí)施方案》的通知

粵治工發(fā)〔2010〕1號(hào)

各地級(jí)以上市治理工程建設(shè)領(lǐng)域突出問題工作領(lǐng)導(dǎo)小組，省各有關(guān)單位：

根據(jù)中央《規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作指導(dǎo)意見》，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳會(huì)同有關(guān)部門制定了《廣東省貫徹落實(shí)<規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作指導(dǎo)意見>實(shí)施方案》，已經(jīng)省治理工程建設(shè)領(lǐng)域突出問題工作領(lǐng)導(dǎo)小組同意?，F(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

廣東省治理工程建設(shè)領(lǐng)域突出問題工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室

二O一O年一月七日

廣東省貫徹落實(shí)《規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作指導(dǎo)意見》

實(shí)施方案

根據(jù)《廣東省工程建設(shè)領(lǐng)域突出問題專項(xiàng)治理工作實(shí)施方案》（粵治工發(fā)?2009?2號(hào)）精神，為深入貫徹落實(shí)中央治理工程建設(shè)領(lǐng)域突出問題工作領(lǐng)導(dǎo)小組《規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作指導(dǎo)意見》，制定本實(shí)施方案。

一、工作目標(biāo)

嚴(yán)格實(shí)施《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理?xiàng)l例》，通過全面開展排查、完善法規(guī)制度、查處違法行為等多種途徑，重點(diǎn)解決違反法定權(quán)限和程序擅自改變城鄉(xiāng)規(guī)劃、改變土地用途以及在房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)調(diào)整容積率等突出問題，力爭(zhēng)用兩年左右的時(shí)間，使城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制、修改、審批、實(shí)施管理工作進(jìn)一步規(guī)范，規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中腐敗問題易發(fā)多發(fā)的勢(shì)頭得到有效遏制，維護(hù)城鄉(xiāng)規(guī)劃的嚴(yán)肅性，維護(hù)人民群眾的合法權(quán)益。

二、具體措施和責(zé)任單位

（一）重點(diǎn)治理房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題

1．對(duì)建設(shè)用地容積率指標(biāo)的規(guī)劃管理情況進(jìn)行檢查。重點(diǎn)檢查在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)用地容積率等強(qiáng)制性指標(biāo)的管理情況，風(fēng)景名勝區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)用地容積率等強(qiáng)制性指標(biāo)的管理情況，同一建設(shè)項(xiàng)目（含分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目）在提出規(guī)劃條件、建設(shè)用地規(guī)劃許可、規(guī)劃方案審查、建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)項(xiàng)目竣工規(guī)劃核實(shí)過程中對(duì)建設(shè)用地容積率等強(qiáng)制性指標(biāo)的管理情況。（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、監(jiān)察廳、國(guó)土資源廳）

2.對(duì)調(diào)整容積率指標(biāo)、改變土地用途的情況進(jìn)行檢查。重點(diǎn)對(duì)2007年1月1日至2009年12月31日期間領(lǐng)取規(guī)劃許可的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清理檢查。對(duì)涉及提高容積率，以及將基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地、城市水源和河湖水系用地、綠化用地、自然與歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)用地、工業(yè)用地變更商業(yè)、住宅用地的所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目逐一清理檢查。主要檢查建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可中，提高容積率、改變土地用途是否有法定依據(jù)，是否按照法定程序進(jìn)行，是否依法公開，是否繳清土地價(jià)款和配套規(guī)費(fèi)等情況。對(duì)檢查發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)問題，要依法處理到位。（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、監(jiān)察廳、國(guó)土資源廳）

3.嚴(yán)肅查處違紀(jì)違法案件。完善部門間溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，通過監(jiān)督檢查，受理群眾舉報(bào)等多種渠道拓寬案件線索來源，加大案件查辦力度，嚴(yán)肅查處國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀(jì)違法行為。（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、監(jiān)察廳）

4.開展專項(xiàng)治理“回頭看”工作。2009年12月底前，復(fù)查房地產(chǎn)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃調(diào)整容積率問題專項(xiàng)治理整改自查自糾不深不細(xì)、整改不到位、案件查處不力等問題，補(bǔ)充完善有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、監(jiān)察廳）

（二）加大規(guī)劃行政執(zhí)法力度

1.加強(qiáng)對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃編制、修改、審批、實(shí)施管理的監(jiān)督檢查。進(jìn)一步明確依法批準(zhǔn)的城鄉(xiāng)規(guī)劃，未經(jīng)法定程序不得修改。督促各地依據(jù)《廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理?xiàng)l例》對(duì)本地區(qū)建設(shè)用地容積率調(diào)整的具體條件、審批程序及管理措施作出明確規(guī)定，抓緊完善容積率管理的相關(guān)制度。加大規(guī)劃行政執(zhí)法力度，強(qiáng)化對(duì)違紀(jì)違法行為的責(zé)任追究。（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、監(jiān)察廳）

2.對(duì)地方各級(jí)人民政府及部門制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理方面的規(guī)范性文件中違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)和建設(shè)用地容積率管理政策規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行清理。對(duì)清理出的規(guī)范性文件，按照“誰發(fā)布、誰糾正”的原則，提請(qǐng)或督促原發(fā)布機(jī)構(gòu)予以糾正。（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、監(jiān)察廳、國(guó)土資源廳）

3．加快開展珠三角城鄉(xiāng)規(guī)劃督察巡察工作，推動(dòng)建立全省城鄉(xiāng)規(guī)劃督察員制度，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)批準(zhǔn)的城鄉(xiāng)規(guī)劃。（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、監(jiān)察廳）

（三）完善城鄉(xiāng)規(guī)劃管理及監(jiān)督檢查制度

1.開展《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》配套地方性法規(guī)的制訂工作，抓緊出臺(tái)《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃管理?xiàng)l例》。（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳）2．開展完善《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理?xiàng)l例》相關(guān)配套制度的研究和制定工作。2010年6月底前，印發(fā)《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施計(jì)劃管理暫行辦法》和《廣東省“一書三證”核發(fā)工作規(guī)程》。（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳）

（四）提高規(guī)劃管理工作的公眾參與度

加強(qiáng)規(guī)劃編制、修改、審批公開和征求公眾意見等工作，實(shí)行“陽光規(guī)劃”，進(jìn)一步提高規(guī)劃管理工作的公眾參與度。研究制定《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃公示辦法》和《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃公眾參與手冊(cè)》。（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、監(jiān)察廳）

（五）加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度執(zhí)行情況的檢查

對(duì)各地規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)是否存在違反《環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》法定程序、在規(guī)劃環(huán)評(píng)未完成的情況下進(jìn)行規(guī)劃審批等問題進(jìn)行檢查。（環(huán)境保護(hù)廳）

三、自查標(biāo)準(zhǔn)

（一）規(guī)范控制性詳細(xì)規(guī)劃修改和建設(shè)用地容積率管理

重點(diǎn)檢查建設(shè)用地容積率指標(biāo)的規(guī)劃及調(diào)整管理工作情況。具體包括：

1.建設(shè)用地容積率指標(biāo)的規(guī)劃管理。是否存在未經(jīng)規(guī)劃部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃提出規(guī)劃條件出讓國(guó)有土地使用權(quán)的情況；是否存在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)以劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)用地擅自變更規(guī)劃、調(diào)整容積率等強(qiáng)制性指標(biāo)的情況；是否存在擅自變更、調(diào)整風(fēng)景名勝區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)用地容積率等強(qiáng)制性指標(biāo)的情況；是否存在同一房地產(chǎn)項(xiàng)目（含分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目）在提出規(guī)劃條件、建設(shè)用地規(guī)劃許可、規(guī)劃方案審查、建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)項(xiàng)目竣工規(guī)劃核實(shí)過程中擅自變更規(guī)劃、調(diào)整建設(shè)用地容積率等強(qiáng)制性指標(biāo)的情況。

2.建設(shè)用地容積率指標(biāo)調(diào)整的規(guī)劃管理。是否對(duì)2007年1月1日至2009年12月31日期間領(lǐng)取規(guī)劃許可的所有房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清理；是否重點(diǎn)對(duì)其中涉及提高容積率，以及將基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地、城市水源和河湖水系用地、綠化用地、自然與歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)用地、工業(yè)用地變更為商業(yè)、住宅用地的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行逐一清理檢查；項(xiàng)目提高容積率、改變土地用途是否有法定依據(jù)，是否按照法定程序進(jìn)行，是否依法公開，是否繳清土地價(jià)款和配套規(guī)費(fèi)；對(duì)檢查發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)問題是否嚴(yán)格依法處理；地方各級(jí)人民政府及其所屬部門制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理方面的規(guī)范性文件，是否存在與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)和建設(shè)用地容積率管理政策規(guī)定相悖內(nèi)容；對(duì)于清理出的規(guī)范性文件，是否按照“誰發(fā)布、誰糾正”的原則，提請(qǐng)或督促原發(fā)布機(jī)構(gòu)予以糾正；對(duì)違反國(guó)家法律法規(guī)和政策規(guī)定的規(guī)范性文件，是否予以廢止；部分條款違反國(guó)家法律法規(guī)和政策規(guī)定的規(guī)范性文件，是否予以修訂。

（二）規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃編制、修改、審批、實(shí)施管理

重點(diǎn)檢查城鄉(xiāng)規(guī)劃，特別是控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制、修改、審批、實(shí)施管理工作中的有關(guān)內(nèi)容。具體包括：

1.城鄉(xiāng)規(guī)劃組織編制方面。編制主體和程序是否符合《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理?xiàng)l例》的有關(guān)要求。

2.城鄉(xiāng)規(guī)劃審批方面。是否存在違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理?xiàng)l例》法定程序進(jìn)行規(guī)劃審批的問題；是否存在有關(guān)規(guī)劃審批程序和審批流程未向社會(huì)公開情況；是否存在違反控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制、修改、審批程序問題；是否存在未及時(shí)公布審批結(jié)果的情況。

3.城鄉(xiāng)規(guī)劃修改方面。是否存在未經(jīng)法定程序?qū)σ婪ㄅ鷾?zhǔn)的城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行修改的問題；是否存在違反法定權(quán)限和程序擅自改變城鄉(xiāng)規(guī)劃、改變土地用途問題；是否存在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域擅自變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題；是否存在違規(guī)調(diào)整容積率環(huán)節(jié)腐敗問題。

4.城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施方面。是否嚴(yán)格執(zhí)行《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理?xiàng)l例》對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施管理的有關(guān)規(guī)定；是否嚴(yán)格執(zhí)行住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題開展專項(xiàng)治理的通知》、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部《關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、監(jiān)察廳《廣東省對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題開展專項(xiàng)治理的工作方案》等文件規(guī)定。

四、進(jìn)度安排

（一）專項(xiàng)治理“回頭看”階段（2009年11月至2009年12月）

各市、縣對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃調(diào)整容積率問題專項(xiàng)治理自查自糾階段的成果進(jìn)行校核，重點(diǎn)復(fù)查整改自查自糾不深不細(xì)、整改不到位、案件查處不力等問題，補(bǔ)充完善有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。2010年1月15日前，請(qǐng)各市將“回頭看”工作情況和補(bǔ)充完善后的各類匯總表報(bào)省專項(xiàng)治理辦公室。

（二）專項(xiàng)治理補(bǔ)充自查自糾階段（2009年12月至2010年2月）

1.結(jié)合省工程建設(shè)領(lǐng)域突出問題專項(xiàng)治理排查階段工作要求，各市對(duì)2009年4月1日至2009年12月31日期間領(lǐng)取規(guī)劃許可的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清理檢查。

2、治理辦派出調(diào)研督導(dǎo)組，對(duì)各市開展專項(xiàng)治理工作情況進(jìn)行調(diào)研和督導(dǎo)。根據(jù)各地自查情況，選擇部分地方進(jìn)行重點(diǎn)檢查。3、2010年2月底前，請(qǐng)各市將自查自糾工作情況和清理檢查統(tǒng)計(jì)表報(bào)省專項(xiàng)治理辦公室。

（三）認(rèn)真整改、健全制度階段（2010年3月至2011年3月）

1、針對(duì)專項(xiàng)治理自查階段發(fā)現(xiàn)的問題，督促各地制定整改措施，建立健全相關(guān)制度。

2、治理辦組織對(duì)部分問題較為突出的地區(qū)進(jìn)行復(fù)查。

3、建立健全城鄉(xiāng)規(guī)劃特別是變更規(guī)劃、調(diào)整容積率方面的管理制度。

4、治理辦向社會(huì)通報(bào)專項(xiàng)治理工作情況及查結(jié)的典型案例，典型引導(dǎo)，以點(diǎn)帶面，推動(dòng)專項(xiàng)治理工作深入開展。

5、按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的要求，省建設(shè)廳組織制訂《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》，建立健全我省城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的長(zhǎng)效機(jī)制。

（四）鞏固治理成果、總結(jié)驗(yàn)收階段（2011年4月至2011年11月）

1、組織對(duì)專項(xiàng)治理工作的整體情況進(jìn)行調(diào)研和檢查，對(duì)未認(rèn)真落實(shí)整改要求的地區(qū)，責(zé)令“補(bǔ)課”，并由省專項(xiàng)治理工作領(lǐng)導(dǎo)小組進(jìn)行直接督辦。

2、總結(jié)專項(xiàng)治理工作中的有效措施和成功經(jīng)驗(yàn)，研究制訂需要進(jìn)一步完善的法規(guī)制度和加強(qiáng)日常監(jiān)管的工作措施。3、2011年11月底前，治理辦將專項(xiàng)治理的全面總結(jié)報(bào)告報(bào)至省專項(xiàng)治理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

五、工作要求

（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任。督促各市、縣人民政府要充分認(rèn)識(shí)規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作的重要性和緊迫性，將該項(xiàng)工作擺上重要的工作日程，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，精心組織，制訂方案，落實(shí)責(zé)任，按時(shí)完成各項(xiàng)工作任務(wù)。

（二）協(xié)調(diào)配合，齊抓共管。指導(dǎo)各市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門和監(jiān)察部門建立健全信息共享、情況互通、聯(lián)動(dòng)辦公、齊抓共管等聯(lián)動(dòng)機(jī)制，成立專門的工作小組，共同組織開展專項(xiàng)治理工作。其他有關(guān)部門要按照職責(zé)分工，各司其職，密切配合，形成合力，確保專項(xiàng)治理工作有序推進(jìn)。

（三）不走過場(chǎng)，不留死角。監(jiān)督各市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門和監(jiān)察部門深入、細(xì)致地開展專項(xiàng)治理工作，對(duì)在檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，要做到不掩飾、不弄虛作假，并及時(shí)、如實(shí)向省領(lǐng)導(dǎo)小組上報(bào)情況。充分發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督的作用，通過多種方式暢通舉報(bào)渠道，集中力量治理一批問題突出、群眾反映強(qiáng)烈、社會(huì)影響惡劣的典型案件。

（四）加強(qiáng)源頭治理，鞏固治理成果。對(duì)專項(xiàng)治理中發(fā)現(xiàn)的具體問題要深入剖析其成因，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)一步深化專項(xiàng)治理工作，從有利于切實(shí)發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃的先導(dǎo)和調(diào)控作用、維護(hù)城鄉(xiāng)規(guī)劃?rùn)?quán)威性和嚴(yán)肅性、促進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃領(lǐng)域依法行政和廉政建設(shè)的角度出發(fā)，制定和出臺(tái)一批加強(qiáng)源頭治理的政策措施，作為鞏固本次專項(xiàng)治理、加強(qiáng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的重要成果，推動(dòng)我省城鄉(xiāng)規(guī)劃事業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

第五篇：關(guān)于加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理工作的意見

關(guān)于加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理工作的意見

阜政辦發(fā)[2007] 72號(hào)

各縣、區(qū)人民政府，市政府各部門、中省直各單位：

為進(jìn)一步加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理工作，理順管理體制，完善管理機(jī)制，不斷改善人居環(huán)境，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，特提出如下意見。

一、統(tǒng)一思想，充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理工作的重要性

物業(yè)管理是業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動(dòng)。社區(qū)物業(yè)管理作為城市管理工作的重要組成部分，涵蓋了從居民區(qū)到工業(yè)、商業(yè)、公益事業(yè)等各類物業(yè)項(xiàng)目的管理內(nèi)容。近年來，隨著我市城市化進(jìn)程的不斷加快，社區(qū)物業(yè)管理在城市管理中的作用日漸突出。加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理，有利于城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，提高城市品位；有利于保持和改善市民工作和生活環(huán)境；有利于提高經(jīng)營(yíng)城市水平、促進(jìn)城市房地產(chǎn)的保值增值；有利于增加就業(yè)崗位，維護(hù)社區(qū)秩序，營(yíng)造和諧社會(huì)的良好氛圍。各級(jí)政府、各有關(guān)部門要從樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的高度出發(fā)，充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理工作的重要性，以加強(qiáng)管理、改善環(huán)境、營(yíng)造和諧社會(huì)、創(chuàng)建安全城市為目標(biāo)，以社區(qū)環(huán)境綜合整治、新住宅小區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理同步為重點(diǎn)，堅(jiān)持尊重現(xiàn)實(shí)、便于啟動(dòng)、落實(shí)責(zé)任、服務(wù)市民的工作原則，全面加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理工作，健全長(zhǎng)效管理機(jī)制，不斷擴(kuò)大物業(yè)管理服務(wù)覆蓋面，提高物業(yè)管理水平。

二、理順體制，構(gòu)筑適合城市發(fā)展的社區(qū)物業(yè)管理工作框架 社區(qū)物業(yè)管理工作，要按照“縣區(qū)政府負(fù)責(zé)，街道辦事處組織，社區(qū)居委會(huì)落實(shí)，房產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)，有關(guān)行政管理部門協(xié)同，條塊結(jié)合，以塊為主，屬地管理”的原則，完善管理體制，明確管理職責(zé)，落實(shí)工作責(zé)任，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織的作用，搞好社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的共同協(xié)作，推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作。

（一）各縣區(qū)人民政府(管委會(huì))對(duì)本轄區(qū)物業(yè)管理工作負(fù)總責(zé)。

1.組織所轄街道辦事處落實(shí)各項(xiàng)政策措施，全面開展社區(qū)物業(yè)管理工作； 2.落實(shí)辦事機(jī)構(gòu)，建立縣區(qū)、街道、社區(qū)三級(jí)物業(yè)管理工作體系； 3.落實(shí)管理責(zé)任，加強(qiáng)本轄區(qū)物業(yè)管理工作的部署、檢查和督導(dǎo)落實(shí)。

（二）街道辦事處負(fù)責(zé)指導(dǎo)轄區(qū)物業(yè)管理工作的開展。

1.會(huì)同有關(guān)部門，科學(xué)劃定社區(qū)物業(yè)管理區(qū)域，界定物業(yè)服務(wù)范圍； 2.組織社區(qū)居委會(huì)、開發(fā)建設(shè)單位及有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位，選舉產(chǎn)生各物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)；

3.指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)能夠獨(dú)立實(shí)施物業(yè)管理的非住宅項(xiàng)目組建業(yè)主委員會(huì)和實(shí)施物業(yè)管理；

4.對(duì)已成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域和項(xiàng)目進(jìn)行指導(dǎo)和管理，保障業(yè)主委員會(huì)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)及發(fā)揮業(yè)主自治作用；

5.對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督和檢查，協(xié)調(diào)公安、綜合執(zhí)法等相關(guān)部門加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理和小區(qū)綜合整治工作。

（三）社區(qū)居委會(huì)要指導(dǎo)協(xié)調(diào)業(yè)主委員會(huì)，具體組織社區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施。1.組織業(yè)主委員會(huì)制定業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并簽訂到戶，規(guī)范業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的公共行為；

2.指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)或建立群眾性物業(yè)服務(wù)組織，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，組織物業(yè)管理實(shí)施； 3.督促檢查物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)服務(wù)組織，落實(shí)管理服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛；

4.對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)損害業(yè)主共同利益的各類違章行為，及時(shí)上報(bào)相關(guān)行政執(zhí)法部門，配合做好小區(qū)綜合整治工作。

（四）房產(chǎn)行政主管部門作為物業(yè)管理的行業(yè)主管部門，要切實(shí)加強(qiáng)行業(yè)管理。

1.認(rèn)真研究本地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、工作思路及發(fā)展目標(biāo)，制定相關(guān)配套政策，提出工作意見；

2.負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作；

3.負(fù)責(zé)物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金的歸集，會(huì)同財(cái)政等部門安排物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金的使用方案，并搞好監(jiān)督管理和檢查；

4.落實(shí)物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度，組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓(xùn)工作；

5.監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重點(diǎn)糾紛案件，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為；

6.負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)召開業(yè)主大會(huì)、組建業(yè)主委員會(huì)工作，并進(jìn)行備案管理。

三、因地制宜，確定社區(qū)物業(yè)管理的模式和組織形式

社區(qū)物業(yè)管理實(shí)行等級(jí)性或基礎(chǔ)性管理服務(wù)。要根據(jù)各區(qū)域房屋建設(shè)、環(huán)境配套、居民需求、業(yè)主意愿及服務(wù)約定等情況，確定物業(yè)管理模式和組織形式。

（一）新建住宅小區(qū)。新建住宅小區(qū)要嚴(yán)格遵循規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進(jìn)行建設(shè)，并通過招投標(biāo)選聘有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施等級(jí)性物業(yè)管理。規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)等部門要各司其職，加大對(duì)新建住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、物業(yè)管理的監(jiān)管力度。新建住宅小區(qū)要嚴(yán)格落實(shí)竣工驗(yàn)收備案制度和配套設(shè)施交付使用許可制度。開發(fā)建設(shè)單位要按前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實(shí)到位。業(yè)主委員會(huì)組建后，開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉(zhuǎn)換銜接工作，確保新建住宅小區(qū)全面實(shí)行規(guī)范的等級(jí)性管理服務(wù)。

（二）老舊住宅小區(qū)。要根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機(jī)結(jié)合起來，以社區(qū)管轄范圍為基礎(chǔ)，界定各物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域；以社區(qū)居委會(huì)為基礎(chǔ)，組織召開業(yè)主大會(huì)，組建業(yè)主委員會(huì)；以物業(yè)管理企業(yè)或群眾性物業(yè)服務(wù)組織為基礎(chǔ)，開展物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。要加大對(duì)舊住宅小區(qū)的整治力度，逐步解決舊住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問題。對(duì)整治后具備條件的舊住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)選聘專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)按等級(jí)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)；對(duì)不完全具備條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會(huì)牽頭，充分利用公益崗位，組建物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，落實(shí)以保潔、保綠、公共秩序維護(hù)為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性管理服務(wù)，也可以采取“棟樓管理”的模式，確保事有人管。社區(qū)居委會(huì)開展物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)由小區(qū)全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用需經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過。經(jīng)費(fèi)的使用情況定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主質(zhì)詢。力爭(zhēng)到2008年年底前，物業(yè)管理覆蓋到每個(gè)社區(qū)，基本建立體系健全、政策完善、責(zé)任到位的物業(yè)管理工作機(jī)制。

（三）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容要區(qū)別不同的物業(yè)性質(zhì)和特點(diǎn)，確定管理服務(wù)的項(xiàng)目和等級(jí)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)要遵循公正合理、質(zhì)價(jià)相符的原則，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。新建的住宅小區(qū)，其管理服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)、配套情況和設(shè)定的管理服務(wù)項(xiàng)目，依據(jù)物價(jià)、房產(chǎn)部門制定的物業(yè)管理等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，確定服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)由社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)落實(shí)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目，聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)服務(wù)組織提出收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，經(jīng)社區(qū)居委會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)討論通過后，到轄區(qū)街道辦事處、物價(jià)部門和房產(chǎn)行政主管部門備案，并與物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)服務(wù)組織簽訂服務(wù)合同，在小區(qū)內(nèi)公布實(shí)施。

四、突出重點(diǎn)，切實(shí)抓好社區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范運(yùn)作

（一）規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目的前期管理工作。新建的物業(yè)項(xiàng)目，在業(yè)主委員會(huì)未成立期間，必須實(shí)行前期物業(yè)管理。開發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)提供《前期物業(yè)管理委托合同》、《業(yè)主臨時(shí)公約》和物業(yè)管理用房，并按規(guī)定選聘有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，進(jìn)行前期物業(yè)管理。

（二）規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的組建和工作程序。每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域都要成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。各街道辦事處要根據(jù)行政組織和業(yè)主自治相結(jié)合的原則，按照規(guī)定的程序，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組成人員，原則上從社區(qū)居委會(huì)、有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)離退休人員、熱心公益事業(yè)人員中推薦人選，主任可由社區(qū)居委會(huì)成員擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)主要負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)、選聘物業(yè)管理企業(yè)、監(jiān)督履行物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督實(shí)施業(yè)主公約等工作，同時(shí)積極配合和支持社區(qū)居委會(huì)的工作。街道辦事處要支持業(yè)主委員會(huì)的工作，業(yè)主委員會(huì)成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區(qū)居委會(huì)代為履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，確保工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（三）規(guī)范物業(yè)相關(guān)合同管理工作。一是開發(fā)建設(shè)單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同中，要有物業(yè)管理的相關(guān)條款，約定房屋交付使用后物業(yè)管理的主要內(nèi)容、管理服務(wù)等級(jí)及對(duì)應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。二是業(yè)主委員會(huì)成立前，開發(fā)建設(shè)單位要與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理委托合同。三是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)要依據(jù)商品房買賣合同，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主臨時(shí)公約，并認(rèn)真履行。四是業(yè)主委員會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂正式物業(yè)管理服務(wù)合同，約定各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。對(duì)逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)要協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行督促、催交；經(jīng)督促仍不交納的，由物業(yè)管理企業(yè)依法催交。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定的，由業(yè)主委員會(huì)按合同約定予以處理；雙方有爭(zhēng)議的，由社區(qū)居委會(huì)調(diào)解處理；調(diào)解處理不成的依法解決。

（四）規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。物業(yè)管理企業(yè)要依據(jù)服務(wù)合同，切實(shí)履行職責(zé)，提高服務(wù)質(zhì)量，對(duì)超出服務(wù)合同的事宜，要與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定后實(shí)施。房產(chǎn)行政主管部門要會(huì)同街道辦事處，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管，建立健全物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案制度，認(rèn)真評(píng)定物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)業(yè)績(jī)和誠(chéng)信程度，并在資質(zhì)評(píng)定和年檢、物業(yè)招投標(biāo)中作為重要條件；要建立健全物業(yè)投訴責(zé)任機(jī)制，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)中的不規(guī)范行為，督促物業(yè)管理企業(yè)整改，切實(shí)保障業(yè)主合法權(quán)益；要建立健全物業(yè)管理淘汰、退出機(jī)制，對(duì)物業(yè)服務(wù)不到位、業(yè)主投訴較多的物業(yè)管理企業(yè)，按有關(guān)規(guī)定予以處理。

（五）未實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，按阜委發(fā)[2005]3號(hào)文件要求，社區(qū)居委會(huì)要通過社區(qū)服務(wù)承擔(dān)其管理和服務(wù)職能。條件成熟后，由社區(qū)居委會(huì)組織業(yè)主，在房產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下，召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)，聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行物業(yè)管理或業(yè)主自治管理。

五、明確責(zé)任，落實(shí)扶持社區(qū)物業(yè)管理的各項(xiàng)政策

（一）明確責(zé)任。各相關(guān)行政管理部門要密切配合，通力協(xié)作，嚴(yán)格按照責(zé)任分工，履行工作職責(zé)，配合做好社區(qū)物業(yè)管理工作。根據(jù)職權(quán)法授、有權(quán)必有責(zé)的原則，對(duì)住宅區(qū)域中出現(xiàn)的違法、違規(guī)行為，要在各自的權(quán)限范圍內(nèi)進(jìn)行整改和處罰。

1.工商、文化、教育、衛(wèi)生、環(huán)保、公安、房產(chǎn)等各職能部門，不得為在住宅區(qū)域范圍內(nèi)所開展的各項(xiàng)損害廣大業(yè)主共同利益的經(jīng)營(yíng)單位或個(gè)人核發(fā)經(jīng)營(yíng)許可；對(duì)已頒發(fā)的經(jīng)營(yíng)許可要進(jìn)行全面清理整頓，嚴(yán)厲查處無照經(jīng)營(yíng)行為。2.市綜合執(zhí)法局要嚴(yán)格按《阜新市城市管理領(lǐng)域相對(duì)集中行政處罰權(quán)實(shí)施辦法》（市政府第57號(hào)令）的相關(guān)規(guī)定，對(duì)住宅區(qū)域內(nèi)的違規(guī)行為進(jìn)行監(jiān)管。

3.市教育局負(fù)責(zé)對(duì)住宅區(qū)域內(nèi)利用居民住宅、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開設(shè)辦學(xué)場(chǎng)所進(jìn)行監(jiān)管。

4.市公安局負(fù)責(zé)落實(shí)住宅區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)治安管理，督促街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)及物業(yè)企業(yè)做好治安協(xié)助工作；指導(dǎo)合理劃定行車路線和停車位；定期對(duì)消防設(shè)施和消防工作進(jìn)行檢查指導(dǎo)；對(duì)違反社會(huì)生活噪音污染防治法律規(guī)定所產(chǎn)生的生活噪音進(jìn)行監(jiān)管。

5.市環(huán)保局負(fù)責(zé)對(duì)住宅區(qū)域內(nèi)開設(shè)的酒店、歌廳等娛樂場(chǎng)所及建筑施工、生產(chǎn)加工等所產(chǎn)生的油煙、噪音、廢氣等行為進(jìn)行監(jiān)管。

6.市監(jiān)察局對(duì)在監(jiān)管過程中執(zhí)法不力、不作為的部門，按照《遼寧省行政執(zhí)法過錯(cuò)責(zé)任追究辦法》和《阜新市行政機(jī)關(guān)和工作人員行政過錯(cuò)責(zé)任追究暫行辦法》進(jìn)行責(zé)任追究。

7.物業(yè)管理企業(yè)(服務(wù)組織)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生清掃保潔、花草樹木養(yǎng)護(hù)、車輛停放管理以及物業(yè)管理服務(wù)合同約定的其他服務(wù)項(xiàng)目。各相關(guān)專業(yè)設(shè)施管理部門要做好社區(qū)內(nèi)供電、供水、供暖、燃?xì)?、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的管理及服務(wù)工作，滿足社區(qū)居民的要求。

（二）加強(qiáng)政策扶持。各級(jí)政府、各部門要積極扶持社區(qū)物業(yè)管理工作。凡批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營(yíng)性臨時(shí)攤點(diǎn)、早市等收費(fèi)項(xiàng)目，相關(guān)部門要給予優(yōu)惠政策，以補(bǔ)充社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。勞動(dòng)保障部門要結(jié)合實(shí)施“擴(kuò)大再就業(yè)工程”和“完善社會(huì)保障體系工程”，給予物業(yè)管理從業(yè)人員優(yōu)惠政策。房產(chǎn)行政主管部門要與有關(guān)部門搞好配合，從政策上、業(yè)務(wù)上加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)，幫助基層解決實(shí)際問題。駐社區(qū)的各個(gè)部門和單位，要支持和參與社區(qū)物業(yè)管理工作。

（三）落實(shí)資金保障。加大社區(qū)物業(yè)管理資金的籌集力度,一是堅(jiān)持“取之于民、用之于民”的原則，在提高市民、業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)的同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)(服務(wù)組織)要加大管理力度，提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率，為社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)提供基本保障。二是完善住宅專項(xiàng)維修資金管理使用的相關(guān)政策、標(biāo)準(zhǔn)和辦法，依據(jù)相關(guān)規(guī)定將資金管好、用好。三是各級(jí)財(cái)政部門要加大支持力度，適當(dāng)安排社區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)資金和扶持資金，推動(dòng)舊城區(qū)物業(yè)管理的全面開展。

（四）按照國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，建設(shè)單位按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配備必要的物業(yè)管理用房和業(yè)主委員會(huì)辦公用房。建筑面積在2萬㎡以下的新建住宅小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)提供不低于60㎡的物業(yè)管理用房，每增加1萬㎡，增加20㎡的物業(yè)管理用房；業(yè)主委員會(huì)辦公用房不低于20 ㎡。對(duì)整治后和已開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，各級(jí)政府要加大協(xié)調(diào)力度，動(dòng)員和鼓勵(lì)住宅小區(qū)內(nèi)機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、企事業(yè)單位，采取相應(yīng)部門給予配套政策，各縣區(qū)、街道籌建，駐區(qū)單位援建，社會(huì)捐資等多渠道籌集資金的辦法，建設(shè)配套相應(yīng)的物業(yè)管理用房和業(yè)主委員會(huì)用房。

六、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，確保社區(qū)物業(yè)管理工作健康發(fā)展

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。社區(qū)物業(yè)管理事關(guān)城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進(jìn)難度大，各縣區(qū)、各有關(guān)部門要切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，加大措施，全力推進(jìn)。為加強(qiáng)對(duì)全市社區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，市政府成立社區(qū)物業(yè)管理工作委員會(huì)(名單附后)，各縣區(qū)也要成立相應(yīng)機(jī)構(gòu)，把加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理作為提升城市管理水平、創(chuàng)建文明城市的一項(xiàng)重要內(nèi)容，切實(shí)擺上議事日程，落實(shí)機(jī)構(gòu)，明確任務(wù)，將工作細(xì)化分解到基層，建立一級(jí)抓一級(jí)、層層抓落實(shí)的工作體系，為社區(qū)物業(yè)管理工作提供有力保障。

（二）加強(qiáng)輿論宣傳。各縣區(qū)、各有關(guān)部門要采取多種形式，大力宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)的政策法規(guī)，宣傳物業(yè)管理工作的重要意義，讓廣大市民和社會(huì)各界了解政策，強(qiáng)化物權(quán)意識(shí)，樹立物業(yè)管理的商品消費(fèi)觀念，引導(dǎo)廣大市民主動(dòng)支持、參與物業(yè)管理活動(dòng)，積極維護(hù)社區(qū)環(huán)境，及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，及時(shí)化解物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的服務(wù)糾紛，努力形成“社區(qū)是我家、潔美靠大家”的良好氛圍。

（三）搞好督導(dǎo)檢查。各縣區(qū)要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，抓緊制定本轄區(qū)物業(yè)管理工作計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查，對(duì)工作情況實(shí)行定期調(diào)度，推動(dòng)工作落實(shí)。要逐級(jí)簽訂責(zé)任狀，建立物業(yè)管理工作目標(biāo)考核制度，完善縣區(qū)、街道、社區(qū)三級(jí)考核機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)各個(gè)方面的工作積極性，促進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作健康發(fā)展。

二○○七年八月十七

阜新市社區(qū)物業(yè)管理工作委員會(huì)成員名單

主 任：潘利國(guó) 市長(zhǎng) 副主任：李明山 副市長(zhǎng)

姜偉華 副市長(zhǎng)、市公安局局長(zhǎng) 薛景岐 市政府副秘書長(zhǎng)、市建委主任

成 員：柳樹楊 市政府副秘書長(zhǎng)、阜新經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)主任

劉守祥 市政府副秘書長(zhǎng)、阜新高新區(qū)管委會(huì)主任 梁 爽 市委宣傳部副部長(zhǎng)、市精神文明辦主任 史淑凡 市監(jiān)察局局長(zhǎng) 計(jì)萬森 市教育局局長(zhǎng) 包鳳林 市民政局局長(zhǎng)

劉福來 市綜合執(zhí)法局局長(zhǎng) 朱立偉 市公用事業(yè)與房產(chǎn)局局長(zhǎng) 井 波 市公用事業(yè)與房產(chǎn)局副局長(zhǎng) 李 兵 市文化局局長(zhǎng) 王 捷 市衛(wèi)生局局長(zhǎng)

何 偉 市環(huán)保局局長(zhǎng)

王福春

市物價(jià)局局長(zhǎng)

姜勇波 市政府市民投訴中心主任 郎照軍 市工商局局長(zhǎng) 李志成 阜蒙縣縣長(zhǎng) 李德新 彰武縣縣長(zhǎng) 付志宏 海州區(qū)區(qū)長(zhǎng)

艾紅鍔 細(xì)河區(qū)區(qū)長(zhǎng)

張 盈 太平區(qū)區(qū)長(zhǎng)

曹貴剛 新邱區(qū)區(qū)長(zhǎng)

黃寶浩 清河門區(qū)區(qū)長(zhǎng)

市社區(qū)物業(yè)管理工作委員會(huì)下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、監(jiān)督、指導(dǎo)等日常工作。辦公室設(shè)在市公用事業(yè)與房產(chǎn)局，辦公室主任由井波同志兼任。