第一篇：關(guān)于向業(yè)主清收物業(yè)費應注意的法律

關(guān)于向業(yè)主清收物業(yè)費應注意的法律

問題與大家分享：

王順業(yè)

隨著城市環(huán)境面貌的不斷提升，社區(qū)民主話的不斷發(fā)展和物業(yè)管理行業(yè)的市場化運行-----，廣大（市民）業(yè)主對維權(quán)的意識有了逐步的提高-----，就其物業(yè)公司服務行業(yè)因收費而引起的糾紛也較多和頻繁----？？？？物管企業(yè)收費可以分為三類：一是物業(yè)服務收費；二是受委托收費；三是其他服務收費。那么，物業(yè)管理企業(yè)收費應注意什么法律問題呢？

一、對業(yè)主欠費情況的具體分析，原因是多方面的。最為常見的情況有以下幾個方面：一是不知情；二是不當抗辭；三是惡意拖欠。

1、所謂有不知情，是指業(yè)主未認真閱讀相關(guān)的物業(yè)服務合同和文件，記不清具體的繳費時間。主觀上不存在不交的想法，只是由于各種原因而暫時未交。

2、所謂不當抗辭，是指業(yè)主以非物管企業(yè)原因造成其合法權(quán)益受侵害為由拒交物業(yè)費。這種情況比較普遍，業(yè)主往往不區(qū)分相關(guān)的法律關(guān)系，只要發(fā)生與房子及居住有關(guān)的問題，就認為是物管公司管理的問題。如業(yè)主入住后，外墻滲水而導致其裝修損失，業(yè)主找物管公司賠償，物管公司不賠，業(yè)主就拒交物業(yè)費；又如業(yè)主因樓上洗手間滲水（樓上業(yè)主裝修時破壞了防水層），找物管公司索賠未果，于是拒交物業(yè)費；再如業(yè)主因有線電視常出現(xiàn)故障，收視費是交給物管公司（代收代繳）為由，拒交物業(yè)費。還有就是小區(qū)內(nèi)置問題，比如下水管排水、小區(qū)路面、綠化、車位、活動中心（室）、廣場、門衛(wèi)值班室等硬件設施。

二、對業(yè)主欠費清收應注意的法律問題

1、物管企業(yè)應避免不當清收行為，這里所說的不當清收行為，是指物管企業(yè)未能依據(jù)物業(yè)服務合同的約定或法律、法規(guī)，規(guī)章的規(guī)定，而擅自采取的其他方式清收欠費的行為。不當清收行為的表現(xiàn)形式是這樣的。但常見方法一般為：有的采用停止提供物業(yè)服務；有的物管企業(yè)以文件的形式，給業(yè)主下最后通牒；

有的采用停水、停電、停氣、停熱的方式；有的采用張貼欠費業(yè)主名單的方式等等。不當清收行業(yè)不僅達不到清收的目的，相反具有很多危害性。其一，容易激化與欠費業(yè)主的矛盾；其二，變主動為被動；業(yè)主欠費其行為已違約，是其單方過錯，如物管企業(yè)采取不當清收，則變成混合過錯；其三，不當清收行為具有違約性、違規(guī)性和違法性。

2、物管企業(yè)應依法收費。由于歷史的原因不和不斷變化的情況，造成了有些物管企業(yè)收費混亂。如有一小區(qū)業(yè)主委員會要求物管公司降物業(yè)費，物管公司只對住宅業(yè)主降費而對商戶未降，造成一個小區(qū)兩個收費標準；又如地面停車費政府降價可物業(yè)管理公司并不降價，業(yè)主不按原價交，物管公司就不提供原來固定的車位。

上述情況如發(fā)生糾紛訴訟到法院，物管公司很難受到法律的保護。所以物管企業(yè)收費，一定要依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定收費。實行政府指導價的，按政府的規(guī)定收費。實行市場調(diào)節(jié)價的，與業(yè)主在物業(yè)服務合同中明確約定。

3、物管企業(yè)在催收欠費時應采用書面形式并給業(yè)主簽字確認。由于在時間上經(jīng)常和業(yè)主打交道，空間上是和業(yè)主經(jīng)常接觸，再加上現(xiàn)代化的通訊手段，物管企業(yè)催收欠費的方式中最具法律意義的當屬書面催收并經(jīng)業(yè)主簽字確認。這是因為：一是可以規(guī)范物管企業(yè)的管理；二是可能確認物管企業(yè)和業(yè)主之間欠物業(yè)費的標準、數(shù)額；三是可以中斷訴訟時效。追索物業(yè)服務費是依照現(xiàn)行法律關(guān)于訴訟時效的規(guī)定。也就是說依據(jù)物業(yè)服務合同約定的收費時間，在兩年之內(nèi)如無有效證明物管企業(yè)向欠費業(yè)主主張權(quán)利，法律將不再保護其權(quán)益。

4、協(xié)商為主，訴訟或仲裁為輔。物管企業(yè)在以物業(yè)服務合同為標準。做好服務的前提下，通過說理的方式和欠費業(yè)主協(xié)商解決。必要時可通過業(yè)主委員會協(xié)調(diào)、督促。協(xié)商不是萬能的，對于惡意欠費的業(yè)主只能采取司法救濟的途徑來解決。一般情況通過訴訟程序，如果雙方在物業(yè)服務合同中仲裁約定，就應當經(jīng)過仲裁程序解決。

2016年4月11日

第二篇：物業(yè)費清收服務作業(yè)指導書

物業(yè)清收服務作業(yè)指導書

為規(guī)范物業(yè)費等拖欠一年以上相關(guān)費用的催繳工作（簡稱清欠），實行責任到人，確保物業(yè)費等相關(guān)費用的收取，提出如下建議，望能促進清欠工作開展。

一、清欠準備

（一）分配清欠任務、確定責任人

1、全年清欠任務按月分解，統(tǒng)一按照戶數(shù)分解；

2、每月任務分解到個人，負責人監(jiān)督工作落實情況；

3、財務核對清欠費用。

（二）制定每周清欠計劃

1、確定每日至少電話幾戶業(yè)主，確定每周至少上門幾次，定下每周清欠戶數(shù)的目標；

2、每周一清欠人員將清欠計劃統(tǒng)一發(fā)至負責人，打印上墻，互相督促；

3、每周結(jié)束將記錄表交至負責人，統(tǒng)計實際完成情況。

（三）培訓

1、電話、上門話術(shù)學習。可以根據(jù)業(yè)主常見問題，整理出標準回答，由清欠人員學習，定期進行培訓與考核

2、了解業(yè)主歷史遺留問題，業(yè)主提起時，能及時應對。

二、電話催繳

（一）致電業(yè)主催繳，進行簡單分類

1、近期繳納類：業(yè)主明確繳費日期；

2、暫未明確類：暫時無法確定時間或暫時聯(lián)系不上；

3、無法聯(lián)系類：停機、空號、長期關(guān)機等；

4、異地出差內(nèi)：長期在異地出差，無法回來；

5、特殊拒繳類：因配套措施不完善、服務不足及其他原因拒繳。

（二）根據(jù)拒繳類別，針對性采取二次、三次電話及其他方式

1、近期繳納類： 承諾繳費日期前一日電話提醒；

2、暫未明確類：每日電話催繳，直至承諾具體日期繳費；

3、無法聯(lián)系類： 通過各種途徑找新的聯(lián)系方式，或起訴；

4、異地出差類：每日進行電話催繳，引導對方采取銀行匯款等網(wǎng)上支付方式繳費；

5、特殊拒繳類：重點跟進，了解業(yè)主所反映的具體問題。

三、上門溝通

（一）溝通有記錄

1、對于上門溝通過的業(yè)主，要記錄具體情況，包括時間、地點、人員、拒繳原因等；

2、拍照現(xiàn)場情況，體現(xiàn)物業(yè)催收情況，可中斷訴訟時效； 3.將照片與書面文件一起保存于業(yè)主檔案中。

（二）找到不交物業(yè)費的原因

1、小區(qū)臟亂差、物業(yè)服務不足——物業(yè)進行整改，并就整改情況書面告知業(yè)主；

2、車位沒落實、未入住——與業(yè)主解釋相關(guān)法律規(guī)定，并爭取幫業(yè)主解決車位問題；

3、油煙問題、鄰居噪音等鄰里原因——告知業(yè)主因向相關(guān)人員交涉、索賠，物業(yè)居中調(diào)解；

4、漏水、墻體開裂等——質(zhì)保期內(nèi)，積極與建設單位聯(lián)系維修，質(zhì)保期外，公共部位物業(yè)積極維修，并及時向業(yè)主反饋問題進展；

5、電動車被偷、車被劃——與業(yè)主解釋物業(yè)對于車輛管理的范圍；

同時物業(yè)管理中，小區(qū)內(nèi)必須安裝探頭。保安巡邏注意可疑人員，一旦發(fā)現(xiàn)立即將其抓住。對于抓住劃車、偷車人員的業(yè)主，可予以適當獎勵；

6、對于業(yè)主提出，但不知如何解答的問題，可做好記錄，詢問相關(guān)人員之后，再和業(yè)主溝通。

四、發(fā)放催繳函

（一）通過快遞發(fā)函件注意事項

1、快遞優(yōu)先選擇EMS，其次順豐，法院對于EMS的認可度超過其他快遞；

2、快遞單上“內(nèi)件品名”要填寫所發(fā)函件名稱，發(fā)物業(yè)費催繳函，要寫明“某年某月某日到某年某月某日物業(yè)費催繳函”；

3、對于已簽收快遞，保留快遞底單，并從快遞官網(wǎng)將快遞已簽收的信息截屏，將網(wǎng)址也截進去，再打印出來與快遞底單一起保存；

4、對于未簽收被退回的快遞，保持快遞原樣，不拆封，退回快遞，最好由快遞員注明拒收。

5、在快遞底單不清楚的情況下，快遞單第一頁(字跡最清楚的那一頁)拍照打印出來，與其他材料一起保存。

6、每一戶的資料保存在一起，存放于同一文件袋中；

7、函件內(nèi)容確保準確無誤。

（二）統(tǒng)計催繳函發(fā)放情況

1、及時填寫催繳函發(fā)放統(tǒng)計表；

2、對于已經(jīng)簽收，但未來繳費的業(yè)主，可再次致電催繳，可考慮發(fā)律師函；

3、對于未簽收的，要繼續(xù)發(fā)催繳函，或上門催收；

4、對于無法發(fā)函也無法上門的業(yè)主，可用手機電話催收，講明業(yè)主信息，欠費時間、金額，電話錄音，保留錄音文件。

五、發(fā)律師函

（一）選擇性發(fā)律師函

1、欠費金額大、欠費時間久、無正當原因的，優(yōu)先發(fā)函；

2、發(fā)律師函并不是必經(jīng)程序。

（二）要求

1、律師函附具體業(yè)主明細，包括房屋面積、欠費期限、金額等；

六、起訴

1、決定起訴，要填寫《物業(yè)糾紛申請?zhí)幚肀怼凡⒏綐I(yè)主信息明細，經(jīng)過審批，方可起訴；

2、訴訟進展向公司備案，填寫《案件匯總表》。

以上所有程序并不是必經(jīng)途徑，各項目要依據(jù)業(yè)主情況選擇清欠方案，達到最優(yōu)效果。同時，清欠負責人應做到：

1、項目負責人根據(jù)欠費業(yè)主的戶數(shù)及欠費催繳的難易程度，將清欠任務分配給清欠人員；

2、根據(jù)記錄表，每日例行檢查清欠工作完成情況；

3、對清欠過程中的不足之處進行糾正；

4、每月根據(jù)清欠工作完成情況，對表現(xiàn)優(yōu)異的清欠人員進行獎勵并對整體清欠工作進行總結(jié)。

清欠是物業(yè)工作中的重點工作，需要長期、持續(xù)不斷的進行，全體物業(yè)成員應將清欠作為日常工作去完成。在達成清欠目標的同時，也將會慢慢提高項目收繳率，提高項目收益，達到多重效果。

第三篇：業(yè)主拒繳物業(yè)費措施

淺談業(yè)主拒交物業(yè)費的幾種形式及應對措施

拖欠物業(yè)服務費的現(xiàn)象在目前物業(yè)管理小區(qū)中并不鮮見，除極少數(shù)業(yè)主惡意欠費外，絕大多數(shù)都“事出有因”。但是無論什么原因，采取拖欠物業(yè)費的極端方式表達不滿都是不可取的，既得不到法律的支持，也無助于問題的解決。

解決物業(yè)欠費糾紛需要業(yè)主與物業(yè)公司雙方的相互理解。作為業(yè)主一方，一是要理解和懂得享受服務就應該支付相應費用。二是通過學習相關(guān)法律、法規(guī)，正確認識物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍，正確理解和認識業(yè)主在享受物業(yè)服務權(quán)利的同時，也必須履行物業(yè)服務合同所明文規(guī)定的業(yè)主必須履行按時、如期繳納物業(yè)費的義務。與此同時，物業(yè)公司也要不斷改進自身工作，增強服務意識，努力提高物業(yè)服務品質(zhì)，嚴格履行物業(yè)服務合同內(nèi)容，力所能及地為業(yè)主提供便利和增值服務，爭取得到業(yè)主的理解和支持。

根據(jù)自身的工作經(jīng)驗，我們粗淺地分析和概括了一下物業(yè)小區(qū)業(yè)主拒交物業(yè)費大致有如下幾種情況：

1、因工程遺留問題，如房屋內(nèi)外墻開裂或有裂紋，屋頂、天花或者外墻滲漏水，門窗變形，玻璃起霧等拒交物業(yè)費；

2、因家中財物被盜，車輛如電動車、自行車、私家小轎車被盜或被損毀等原因拒交物業(yè)費；

3、因為沒入住，以房屋空置、未收房為由拒交物業(yè)費；

4、按時下物業(yè)服務企業(yè)的通俗說法“老賴”業(yè)主，無任何正當理由拒交物業(yè)費；

5、以物業(yè)企業(yè)工作人員服務態(tài)不好、服務意識不到位拒交。

處理拒交的具體應對談判技巧和催收辦法：

一、因工程問題拒交的應對方法和措施：從法律、法規(guī)和相關(guān)管理規(guī)定的角度出發(fā)，物業(yè)工作人員要耐心解釋，曉之以理，動之以情。用《物業(yè)管理條例》《物權(quán)法》和《物業(yè)服務合同》等與業(yè)主溝通、解釋，一是雖然如今許多物業(yè)服務企業(yè)和開發(fā)商隸屬同一個集團公司，但從法律角度上屬于不同的獨立法人單位。二是物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之是物業(yè)服務合同關(guān)系；而開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)系。房屋質(zhì)量等問題屬于業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同的范疇。因此業(yè)主不能以房屋質(zhì)量問題拒交物業(yè)費。在現(xiàn)實的物業(yè)管理服務中，許多業(yè)主混淆了物業(yè)管理服務質(zhì)量與房屋工程質(zhì)量問題的本質(zhì)區(qū)別，把本不屬于物業(yè)服務范疇的工程質(zhì)量問題誤認為是物業(yè)服務質(zhì)量問題。三是特別要讓業(yè)主明白工程遺留問題不是物業(yè)公司造成的，物業(yè)公司收取的物業(yè)費中并不包含工程遺留維修費用。四是讓業(yè)主明白他已享受了物業(yè)服務的權(quán)利---物業(yè)服務，就必須履行其義務---按時足額繳納物業(yè)服務費。五是積極協(xié)調(diào)和督促開發(fā)商及時高效地對遺留工程問題進行修復。物業(yè)公司通過如上溝通和努力，如果業(yè)主還是拒交物業(yè)費，物業(yè)公司首行可以進行電話催繳，之后發(fā)催費函，直至根據(jù)拖欠情況如欠費時間長短和欠費金額大小酌情是否向法院起訴進行催繳。

二、業(yè)主因家中財物被盜或車輛被盜、損毀而拒交的情形之應對方法和措施：業(yè)主家因財物被盜或車輛摧毀而拒交物業(yè)費區(qū)分倆種情形：

1、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中沒有財產(chǎn)保險、保管專項約定的。首先要明確的是物業(yè)服務企業(yè)所提供的安全防范工作是有服務范圍的【公共區(qū)域】，即負責對物業(yè)區(qū)域規(guī)劃的公共區(qū)域內(nèi)，業(yè)主戶門以外的公共區(qū)域秩序維護和公共設施設備的看管及消防管理工作。一般而言，物業(yè)服務合同之秩序維護防范圍和內(nèi)容主要是針對公共區(qū)域提供的服務，而業(yè)主家私有部分的財產(chǎn)保管則不在公共秩序維護范圍之列。當前許多物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主簽訂《物業(yè)服務合同》或《前期物業(yè)服務協(xié)議》時，大多不涉及業(yè)主的私人財產(chǎn)保險和私人車輛保管內(nèi)容，所以，一旦業(yè)主家發(fā)生失竊事件，通過核查現(xiàn)場情況，物業(yè)服務企業(yè)確實嚴格按照《物業(yè)服務合同》約定條款執(zhí)行，門崗嚴格進出人員的盤查和登記，巡邏人員嚴格按照規(guī)定的時間進行巡邏檢查，且在物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)也已經(jīng)履行了職責，服務企業(yè)就不承擔責任。在此需要特別說明的是公共秩序維護義務只能對社會秩序穩(wěn)定起到一定的協(xié)助作用，是通過合同的約定產(chǎn)生的，不可能防止任何不法行為的發(fā)生。業(yè)主不能因為繳納物業(yè)費，財產(chǎn)被盜就要求物業(yè)公司賠償。同樣也不能因為財產(chǎn)被盜就拒絕繳納物業(yè)費。物業(yè)公司的公共秩序維護義務也有一個合理的范圍。同一道理，目前還沒有因為盜竊案件的發(fā)生，而要求公安機關(guān)賠償?shù)默F(xiàn)象發(fā)生。簡單舉個例子：是不是世界上只要存在警察，就不會有犯罪行為發(fā)生？反之，由于未按合同約定提供服務，出現(xiàn)管理混亂現(xiàn)象，最終導致業(yè)主家中失竊事件的出現(xiàn)，業(yè)主拒交也就事出有因了，物業(yè)企業(yè)就應承擔相關(guān)責任；

2、如果業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中另有專項約定，簽訂了私人財產(chǎn)和車輛的保險和保管合同，并依合同繳納了相關(guān)保險、保管費用的，物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身，財產(chǎn)安全受到損害的，應當承擔相應的法律責任。業(yè)主因之拒交物業(yè)費也就有據(jù)可依了。

三、房子空置也要交物業(yè)費：

【司法解釋】物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務，業(yè)主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為由，要求減免物業(yè)費或拒交物業(yè)費的，法院一般不予支持。同時物業(yè)服務企業(yè)有權(quán)視情況決定是否給予減免物業(yè)費。

1、解讀最高院介紹，實踐中，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)提供的服務（比如業(yè)主提出其因出國而未享受服務）或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務（比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯。該負責人表示，選聘物業(yè)服務企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務，則物業(yè)費的交納義務對全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務合同等有另外的規(guī)定或者約定。

2、目前現(xiàn)狀，有些業(yè)主認為，自己沒有得到物業(yè)服務可以拒付物業(yè)費。對此，在實際情況下，物業(yè)合同不大可能與每一個單個業(yè)主簽訂【業(yè)主委員會成立以后，物業(yè)合同的簽訂時物業(yè)公司與業(yè)主委員會簽訂】，但合同的效力仍然對單個業(yè)主有效。即使業(yè)主一段時間不在小區(qū)居住，房屋空閑，但物業(yè)服務使小區(qū)建筑物及其附屬設施正常運行，仍然間接地為業(yè)主提供了服務。

3、《物權(quán)法》第六章第七十條 明確規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第七十二條又做出補充規(guī)定：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務;不得以放棄權(quán)利不履行義務?；诖艘?guī)定，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共設施設備歸屬全體業(yè)主所有，業(yè)主對公共設施設備有共同管理的權(quán)利，所以單個業(yè)主不得已以放棄該管理權(quán)而拒交物業(yè)費。

第四篇：物業(yè)費糾紛業(yè)主答辯狀

物業(yè)費糾紛業(yè)主答辯狀

來源：大象填海：日期：2008-12-05

答辯狀

答辯人：孫**，女，1953年2月7日出生，住所地為沈陽市沈河區(qū)青年大街**室。

答辯人就沈陽市**物業(yè)有限責任公司訴答辯人物業(yè)管理糾紛一案答辯如下：

一、原告不能按照物業(yè)合同約定提供物業(yè)服務，違約在先。

原告主要存在以下違反物業(yè)服務合同的行為：

1、不履行制止并報告不法行為義務。

2003年6月8日頒布的《物業(yè)管理條例》第四十六條規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告?！鄙蜿栯姌I(yè)房屋開發(fā)有限公司與原告于2003年5月簽訂的《物業(yè)管理委托合同》第十八條第二、三款約定：“對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，進行教育制止，提請有關(guān)部門處理。業(yè)主和物業(yè)使用人違法本合同的行為，根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止、處罰等措施。因此，原告負有制止并報告不法行為的義務。

根據(jù)規(guī)劃審批，答辯人所居住的166#大樓一至四層是商業(yè)用房，五樓至頂層為住宅用房。答辯人居住在29層，但樓上卻被租賃給了一家模特公司用于商業(yè)經(jīng)營、模特訓練等。模特公司的裝修改變了房屋的建筑主體構(gòu)造，使整個建筑存在安全隱患。而且更加嚴重的是，模特公司的經(jīng)營行為、走“貓步”的噪音對退休在家的原告造成了巨大的影響，嚴重影響了原告的正常生活。根據(jù)法律規(guī)定以及合同的約定，原告應當制止模特公司的違法行為。但是，在答辯人多次要求原告采取妥善措施解決以上問題的情形下，原告敷衍塞責，拒絕履行自己應當負擔的義務。自03年至今，模特公司已經(jīng)在答辯人的樓上經(jīng)營了4年。

2、不履行安全保衛(wèi)義務。

沈陽**房屋開發(fā)有限公司與原告于2003年5月簽訂的《物業(yè)管理委托合同》第十九條第六款約定：“乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標管理。實行保安制度，每天巡查15次，固定設崗兩個，保安設備、監(jiān)控設備24小時運行?！钡?，原告從沒有按照合同約定運轉(zhuǎn)監(jiān)控設備，給居民居住安全造成了隱患。

3、不履行維護公用設施的義務。

沈陽**房屋開發(fā)有限公司與原告于2003年5月簽訂的《物業(yè)管理委托合同》第六條、第七條明確約定了原告負有維護公共設施的義務。但是，原告并沒有按照合同約定履行維護義務。防盜門出現(xiàn)故障后，原告不維修。過去居民都是刷卡進門，讀卡器、防盜門出現(xiàn)故障后，原告不修復，致使防盜門形同虛設。答辯人所在29層的電梯間門鎖被原告員工撬掉后，原告沒有維修過，至今仍然在那里空敞著，給整個大樓的安全造成了威脅。

4、不維護消防設施，甚至破壞消防設施。依據(jù)消防法律法規(guī)的規(guī)定和《物業(yè)管理委托合同》，原告應當保障消防設施設備運轉(zhuǎn)正常。原告非但不履行該項法定義務，甚至破壞消防設施，使整個大樓的消防安全得不到保障。

5、原告無故撤離大廈，不履行物業(yè)服務義務。

根據(jù)2005年7月的電業(yè)園大廈業(yè)主委員會與原告簽訂的《物業(yè)管理委托合同》的約定，原告提供物業(yè)服務的期限應當截至到2008年7月。但是，原告在2007年7、8月份，未經(jīng)通知并取得同意，擅自撤離電業(yè)園大廈，給大廈居民生活造成了極大不便。

6、原告并未按照合同約定每年向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費用收支賬目。原告并未按照合同約定制定大廈業(yè)主文明公約。

二、答辯人主張先履行抗辯權(quán)，在原告糾正錯誤履約行為前，有權(quán)拒絕支付物業(yè)服務費用。

因原告不能適當履行物業(yè)服務義務，給答辯人生活帶來諸多不便。根據(jù)合同法有關(guān)于先履行抗辯權(quán)的規(guī)定，在原告正確履行物業(yè)服務義務之前，答辯人有權(quán)拒絕支付物業(yè)服務費用。

因此，請求法院駁回原告訴訟請求。

此致

沈河區(qū)人民法院

答辯人： 二〇〇七年十一月五日

答 辯 狀

答辯人AAA針對原告的訴訟請求，答辯如下： 一

答辯人認為SSS物業(yè)公司并不是本案的適格原告。

根據(jù)合同法律關(guān)系的相對性原理，與答辯人簽定前期物業(yè)管理服務協(xié)議書的是大連SSS房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，即使根據(jù)該協(xié)議書的約定向答辯人主張權(quán)利，其主張人必須是合同的相對方大連SSS房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，不應為協(xié)議書以外的第三人。原告應向答辯人出示相關(guān)證據(jù)證明其對“KKK”進行物業(yè)管理具有合法性。并出示國家行政管理部門的相關(guān)手續(xù)，以證明其具有符合法律及行政法規(guī)規(guī)定的進行物業(yè)管理的資質(zhì)、經(jīng)營性收費許可等。二 關(guān)于物業(yè)費的問題

1.〈物業(yè)管理服務協(xié)議〉根據(jù)其合同性質(zhì)應為雙務合同。雙方當事人應同時履行各自義務，也就是作為物業(yè)公司必須要向業(yè)主提供符合雙方約定的管理與服務，業(yè)主才有按約定繳納物業(yè)費的義務，如果物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務沒有達到雙方約定，系違約行為，應由其自行承擔違約所產(chǎn)生的法律后果，業(yè)主完全有權(quán)按〈合同法〉的相關(guān)規(guī)定行使抗辯權(quán)利。其是對物業(yè)管理公司的違約行為依法行使違約救濟權(quán)的合法行為，2.“KKKK”小區(qū)是一個實行封閉式管理的小區(qū)，關(guān)于這一點從答辯人與大連SSS房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽定的〈物業(yè)管理服務協(xié)議書〉中就可以確定。但答辯人居住的０號樓卻不在小區(qū)封閉管理的范圍之內(nèi)，是該小區(qū)唯一一棟樓梯口面對小區(qū)外的建筑。樓梯口面對公交車終點站，關(guān)于6號樓的物業(yè)管理問題，業(yè)主在06年至今多次找開發(fā)公司及物業(yè)公司要求解決，物業(yè)公司領(lǐng)導答復向總公司反映０號樓問題，對物業(yè)費進行協(xié)商。在協(xié)商過程中物業(yè)公司并未將結(jié)果履行告知義務，突然將答辯人起訴，并主張高額滯納金，其行為違反了〈民法通則〉的誠實信用原則。

3.原告向答辯人所主張的物業(yè)管理費中所包含的收費項目中主要應為保安費、保綠費、保潔費以及管理費。對于保安費，由于6號樓樓梯口在小區(qū)外，直接面對?？诼罚x小區(qū)入口30多米遠，樓道內(nèi)經(jīng)常會有陌生人進入，作為答辯人根本就沒有可能得到物業(yè)的保安服務。對于保綠費，6號樓前既沒有綠地，也沒有假山，答辯人也不屬于在小區(qū)內(nèi)居住的居民，因此對于該項費用原告也無權(quán)向答辯人主張。對于保潔費，０號樓樓道內(nèi)盡管進行了衛(wèi)生清掃，但扶手、地面及玻璃灰塵遍布，垃圾清理不及時。對于管理費，由于０號樓臨街，導致一樓全部商用，管理混亂，時常發(fā)生打架事件，嚴重影響答辯人的日常生活。同樣一個小區(qū)，同樣的業(yè)主，同樣的物業(yè)費標準，但是卻得到不同的物業(yè)服務，答辯人認為０號樓的物業(yè)費也按06元/每平方米收取，違反了我國民法的公平原則，應給予適當減免。4.因物業(yè)費約定是按季度收取。答辯人認為2005年7月以前的物業(yè)費已經(jīng)超過法律規(guī)定的訴訟時效，原告無權(quán)主張。三 關(guān)于滯納金問題

1.答辯人及6號樓業(yè)主從2006年開始就不斷與物業(yè)公司就物業(yè)管理問題進行協(xié)商，在物業(yè)公司對物業(yè)管理方式及物業(yè)管理費并未給出正式答復并告知時，以答辯人未按時交納物業(yè)費主張滯納金是沒有法律依據(jù)的。

2.根據(jù)答辯人與SSS房地產(chǎn)開發(fā)公司簽定的〈物業(yè)管理服務協(xié)議書〉第四條第三項規(guī)定，原告主張滯納金或向人民法院起訴是只能選擇其一的，也就是原告如果根據(jù)該協(xié)議起訴到人民法院，就表示其放棄了主張滯納金，在物業(yè)使用守則中對此做了更為詳細的表述。因此，原告起訴也就是自愿放棄主張滯納金。

答辯人：AAA 2007.5.17 房屋質(zhì)量有問題可以不交物業(yè)費嗎

上海房地產(chǎn)律師團隊，處理過多種類型復雜房地產(chǎn)糾紛(居間協(xié)議糾紛、定金合同糾紛、房屋買賣合同糾紛、商品房預售合同糾紛、動遷房買賣糾紛、售后公房糾紛、農(nóng)村房屋買賣糾紛、房屋拆遷糾紛、租賃合同糾紛等),具有豐富的訴訟實務經(jīng)驗。

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因房屋質(zhì)量存在問題，住戶拒交物業(yè)費，被物業(yè)公司告上法庭。近日，上海市黃浦區(qū)人民法院審結(jié)這樣一起物業(yè)糾紛，住戶因不可歸責于物業(yè)公司的理由拒絕交費而輸了官司。

法院審理查明，被告石某等三人是上海長峰馨園的業(yè)主，房

地產(chǎn)登記簿記載房地產(chǎn)權(quán)登記核準日期為2007年9月28日。2006年6月，原告上海長峰物業(yè)管理有限公司受第三人上海南峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托對長峰馨園進行物業(yè)管理，雙方簽訂了《前期物業(yè)管理服務合同》。

2007年9月19日，三被告辦理物業(yè)進戶手續(xù)，在樓宇驗收交付書上簽字，承諾按預售合同約定的標準繳納物業(yè)管理費，并向原告支付同年10月至12月的物業(yè)管理費821.70元。12月24日，三被告向第三人支付次年1月至3月停車費1200元。

2008年12月25日、2009年12月16日，原告分別向三被告以掛號信方式發(fā)出《物業(yè)管理費催繳通知》，要求三被告支付欠繳物業(yè)管理費，但三被告未履行繳費。

2009年1月19日，三被告委托律師向第三人發(fā)出律師函，函稱因三被告自2007年12月18日入住購置房屋，該房屋存在諸如廳過道裂縫、沖淋房水管破裂、過道及書房墻面滲水起泡等質(zhì)量問題，經(jīng)與第三人反映交涉，雖經(jīng)第三人派人維修但未徹底解決。要求第三人收到律師函后十五天內(nèi)，與業(yè)主協(xié)商并主動解決質(zhì)量問題，否則將通過訴訟途徑追究第三人違約及賠償責任。

2009年2月27日，第三人向三被告出具情況說明，稱因房屋裝修問題，現(xiàn)未修復，該房屋的物業(yè)管理費及停車費現(xiàn)暫不支付，待裝修問題解決后，該房屋業(yè)主將物業(yè)管理費及停車費一并付清。裝修問題未解決期間，該房屋業(yè)主依舊使用原停車位。

今年1月18日，三被告致函第三人，就房屋質(zhì)量問題進行重申，并提出相應賠償要求。

今年1月21日，第三人回函三被告，函稱第三人出具情況說明系表明誠意解決問題的態(tài)度，但待第三人聯(lián)系裝修方上門修復時，業(yè)主方卻將裝修方拒之門外，致相關(guān)裝修瑕疵未能修復。三被告不能因裝修瑕疵而拒付物業(yè)費，亦不能以第三人出具的情況說明為盾牌而不履行義務。有關(guān)房屋質(zhì)量問題，雙方可按合同約定協(xié)商予以解決。

因三被告自2008年1月起開始不支付物業(yè)管理費，原告經(jīng)多次發(fā)書面催款通知，但三被告仍不支付。今年5月6日，原告訴至法院，要求三被告立即支付自2008年1月1日起至2010年4月30日止的物業(yè)管理費共計7600余元，并支付自2008年1月1日起至2010年4月30日止的逾期付款利息900.13元。

法院審理認為，原告與第三人系各自依法登記設立的企業(yè)法人，對外依法獨立享有民事權(quán)利和承擔民事義務。三被告提出的第三人出具情況說明對原告具有約束效力的主張，缺乏事實和法律依據(jù)，法院不予采信。根據(jù)前期物業(yè)合同及現(xiàn)行的物業(yè)服務合同的相關(guān)約定，三被告負有按時向原告交納物業(yè)費的義務，原告按約定履行了物業(yè)合同相關(guān)義務，三被告不得以非歸責于原告的理由抗辯拒絕履行。原告要求三被告支付自2008年1月1日起至2010年4月30日止的物業(yè)管理費的訴訟請求，法院予以支持。考慮到三被告房屋存在質(zhì)量問題的實際情況，第三人雖不能取代原告行使權(quán)利，三被告抗辯在法律關(guān)系指向上存在偏差，但鑒于三被告拖欠物業(yè)管理費客觀上存有原因，法院酌情對三被告承擔逾期利息起算時點予以適當調(diào)整。至于三被告因房屋質(zhì)量所產(chǎn)生的相關(guān)損失，可依法另案向第三人主張權(quán)利。

法院經(jīng)審理作出判決，三被告支付原告自2008年1月1日起至2010年4月30日止的物業(yè)管理費人民幣7600余元，并支付自2010年1月1日起至2010年4月30日止的逾期付款利息。

第五篇：物業(yè)費繳納法律規(guī)定(物業(yè)清收問題)

關(guān)于物業(yè)費繳納的相關(guān)法律規(guī)定

——河南豫都律師事務所

李信瑞 最新物業(yè)管理條例實施細則

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十二條，業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)在未實際交付給買受人占有之前的物業(yè)服務費應由房產(chǎn)開發(fā)商交納，實際交付后應由業(yè)主買受人交納。一般實踐中，物業(yè)服務費是以月為單位交納的，因此，實際生活中，一般是以購房者實際收房之次月開始交納物業(yè)管理服務費。另外，業(yè)主從開發(fā)商處接收房屋時起，業(yè)主就對房屋有實際占有、使用的權(quán)利，并享受物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)管理服務，至于業(yè)主由于某種原因未實際居住，則不影響物業(yè)公司收取物業(yè)服務費。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條，物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

鄭州市物業(yè)管理條例

第二十九條 在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務費由建設單位承擔；物業(yè)交付業(yè)主后的物業(yè)服務費，由業(yè)主承擔。當事人另有約定的除外。

第三十條 建設單位在銷售物業(yè)前，應當參照臨時管理規(guī)約示范文本制定臨時管理規(guī)約。

建設單位在銷售物業(yè)時，應當將臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務合同向物業(yè)買受人明示，并作為物業(yè)買賣合同的附件。

第三十九條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定的標準和方式交納物業(yè)服務費；逾期不交納的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納，并可以在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者根據(jù)仲裁協(xié)議申請仲裁。

最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問

題的解釋

第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

第五條 物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應予支持。

第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。據(jù)此可以看出，一般情況是業(yè)主自開發(fā)商交房之日起就要向物業(yè)公司繳納物業(yè)費。物業(yè)公司與建設單位分屬不同的獨立企業(yè)法人。開發(fā)商在房屋交付業(yè)主之前，物業(yè)費用由開發(fā)商承擔，交付之后由業(yè)主承擔。即使業(yè)主以房屋質(zhì)量為由，拒絕繳納物業(yè)費的，很難被法院支持，房屋質(zhì)量問題，只能向開發(fā)商主張責任。此外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。