第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目收購與轉(zhuǎn)讓中的常見法律風(fēng)險及其防范對策

房地產(chǎn)項(xiàng)目收購與轉(zhuǎn)讓中的常見法律風(fēng)險及其防范對策

房地產(chǎn)開發(fā)，按照我國《城市房地產(chǎn)管理法》的定義，是指在依法取得的國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。作為一種周期長、環(huán)節(jié)多的商業(yè)活動，房地產(chǎn)開發(fā)的過程也是一個風(fēng)險相伴的過程。而法律風(fēng)險在房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)上亦無處不在，充斥于從立項(xiàng)報批、土地取得、施工建設(shè)、到房屋銷售的各個階段。其中，在房地產(chǎn)開發(fā)的前期階段，往往會由于一著不慎而導(dǎo)致項(xiàng)目收購與轉(zhuǎn)讓的整體失敗，這種開發(fā)中的全局性風(fēng)險尤其需要加以充分的注意與有效地控制。為此，本文擬從律師實(shí)務(wù)的角度，探討在房地產(chǎn)前期開發(fā)階段項(xiàng)目收購與轉(zhuǎn)讓中的常見法律風(fēng)險及其防范對策。

項(xiàng)目收購中的法律風(fēng)險及其防范

一、直接收購項(xiàng)目方式

（一）主要風(fēng)險

1、項(xiàng)目標(biāo)的現(xiàn)狀風(fēng)險。如項(xiàng)目標(biāo)的的地理位置、交通條件、是否毛地、拆遷狀況不清晰而導(dǎo)致的風(fēng)險。

2、項(xiàng)目不符合法定轉(zhuǎn)讓條件的風(fēng)險。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條、第四十條的規(guī)定，收購的項(xiàng)目應(yīng)符合以下法定條件，否則，將會因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而可能導(dǎo)致項(xiàng)目收購協(xié)議無效：

（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書；

（3）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；

（二）防范對策

1、審查房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性。即審查與房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)的各類合同和審批文件，充分考慮可能存在的風(fēng)險。房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)權(quán)屬是否明確、清晰、無瑕疵（如有無抵押登記、是否被查封等），土地使用權(quán)是否依法取得、取得方式、土地用途、使用年限及建筑物的占用空間、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)用途等是否符合受讓方的投資需求（若不符合需求可否依法變更），相關(guān)審批手續(xù)是否已經(jīng)依法辦好，如有無建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等。

2、確認(rèn)是否符合上述法定轉(zhuǎn)讓條件。注意認(rèn)定完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，不包括已交納的土地出讓金。應(yīng)由建設(shè)銀行出具審核開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程總投資25%以上資金的驗(yàn)資證明。

3、調(diào)查項(xiàng)目開發(fā)情況。是否存在尚未拆遷完畢、需受讓方承擔(dān)拆遷補(bǔ)償責(zé)任的風(fēng)險；項(xiàng)目規(guī)劃是否合理、有無超規(guī)劃的情況；項(xiàng)目的相鄰關(guān)系是否存在糾紛或者潛在危機(jī)（如因采光、日照、通風(fēng)、建設(shè)工地噪音等原因引發(fā)糾紛或者訴訟，導(dǎo)致工期拖延和經(jīng)濟(jì)賠償雙重?fù)p失）等。

4、避免收購毛地的風(fēng)險。毛地出讓中往往政府出讓土地使用權(quán)時尚未完成國有土地使用權(quán)收回和對房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人拆遷補(bǔ)償安置工作，地上現(xiàn)存建筑物和構(gòu)筑物的所有權(quán)人和相應(yīng)的土地使用權(quán)人在法律上依然享有完全的物權(quán)，因此新的土地使用權(quán)受讓中標(biāo)人面對的法律關(guān)系較為復(fù)雜。我國物權(quán)法更加嚴(yán)格地限制了征收條件，這必將使我國現(xiàn)行的征收拆遷補(bǔ)償制度發(fā)生重大變化，無疑會增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本，同時有可能延緩拆遷的進(jìn)度進(jìn)而影響房地產(chǎn)開發(fā)的速度。

5、確認(rèn)是否存在分層設(shè)立的土地使用權(quán)。我國《物權(quán)法》第一百三十六條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)?！睋?jù)此，要防止同一塊土地的地下部分和地上空間還設(shè)有其他土地使用權(quán)。

二、通過收購項(xiàng)目公司的股權(quán)間接收購項(xiàng)目方式

（一）主要風(fēng)險在于標(biāo)的公司對外擔(dān)保等或有負(fù)債的風(fēng)險較大。2007年10月1日起施行的我國《物權(quán)法》在《擔(dān)保法》的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)踐中出現(xiàn)的一些新情況、新問題，充分吸收國外擔(dān)保物權(quán)立法的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對擔(dān)保物權(quán)制度作了補(bǔ)充、修改和完善，擴(kuò)大了可擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的范圍，實(shí)現(xiàn)了從“依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)”到“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)均可設(shè)定抵押”的轉(zhuǎn)變，并增加了浮動抵押、股權(quán)質(zhì)押，基金份額質(zhì)押、應(yīng)收帳款質(zhì)押、最高額質(zhì)押等規(guī)定。上述法律規(guī)定一方面大大拓寬了企業(yè)的融資渠道，另一方面也增加了企業(yè)并購中正確判斷標(biāo)的公司的資產(chǎn)狀況的難度。

（二）防范對策

在房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，為了清楚地判斷股權(quán)的價值，股權(quán)受讓方必須對房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的資產(chǎn)有十分充分的了解。除了了解目標(biāo)房地產(chǎn)公司的有形資產(chǎn)和負(fù)債，還必須判斷目標(biāo)公司是否存在或有債務(wù)，即是否存在對外擔(dān)保。因擔(dān)保物權(quán)要發(fā)生法律效力或者產(chǎn)生對抗第三人的效力，必須辦理登記，這就要求股權(quán)受讓人應(yīng)當(dāng)及時到相關(guān)登記主管部門查詢核實(shí)，如目標(biāo)房地產(chǎn)公司所在地的房地產(chǎn)管理部門、國有土地管理部門、工商行政管理部門、交通運(yùn)輸工具管理部門、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)、信貸征信機(jī)構(gòu)等等。只有在上述部門仔細(xì)核實(shí)相關(guān)真實(shí)情況，才可能最大程度地降低投資風(fēng)險。除了上述對項(xiàng)目本身的調(diào)查外，還要調(diào)查一切可能影響股權(quán)受讓方利益的因素。具體來說，應(yīng)當(dāng)主要從以下幾個方面考察：

1、標(biāo)的公司的基本資料。如公司是否正常經(jīng)營（營業(yè)執(zhí)照是否正常年檢，有無停業(yè)），公司股東是否主體適格（實(shí)際出資人與登記股東是否一致，出資是否按時足額繳納），轉(zhuǎn)讓標(biāo)的是否適格（股權(quán)有無抵押登記或被查封），對外轉(zhuǎn)讓是否合法（是否符合法律及公司章程的程序和實(shí)體規(guī)定）。這類信息可以到公司住所地公司登記機(jī)關(guān)查詢工商登記詳檔，并到目標(biāo)公司核實(shí)與工商登記是否一致。

2、標(biāo)的公司的資質(zhì)等級及年檢情況。根據(jù)我國法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢制度。各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)業(yè)務(wù)。因此，目標(biāo)公司的資質(zhì)等級是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)能否順利進(jìn)行的前提，應(yīng)當(dāng)?shù)浇ㄔO(shè)行政主管部門核實(shí)目標(biāo)公司的資質(zhì)等級及年檢情況，并確定目標(biāo)公司具備承擔(dān)目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的資質(zhì)。這有別于一般公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓要求，應(yīng)特別注意。

3、標(biāo)的公司的經(jīng)營情況。如標(biāo)的公司的年檢報告，財(cái)務(wù)、稅收情況等。從法律角度應(yīng)主要審查標(biāo)的公司對外簽署的合同及其履行情況。特別是標(biāo)的公司的對外擔(dān)保情況應(yīng)重點(diǎn)審查，并逐一到相關(guān)登記機(jī)關(guān)核實(shí)，以期最大程度地反映標(biāo)的公司的現(xiàn)實(shí)狀況。

4、標(biāo)的公司股東的財(cái)務(wù)實(shí)力與履約能力情況?？梢詤⒄諏?biāo)的公司的調(diào)查項(xiàng)目對其股東進(jìn)行必要調(diào)查。

項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的法律風(fēng)險及其防范

一、項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓方式

（一）項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是指將已經(jīng)獲得立項(xiàng)批準(zhǔn)具備開工條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給第三方的行為。在時間點(diǎn)上項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是指在取得商品房預(yù)售許可證之前，否則就可能是房屋轉(zhuǎn)讓。

（二）項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓中的主要法律風(fēng)險。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)要求轉(zhuǎn)讓方對項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時必須已完成了法定要求的投資，否則將被視為炒賣土地，不僅存在轉(zhuǎn)讓合同無效的風(fēng)險，甚至存在非法倒賣土地使用權(quán)罪的刑事風(fēng)險。

（三）防范對策：

1、對行政變更的復(fù)雜性和稅費(fèi)負(fù)擔(dān)要有充分了解。項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓一是手續(xù)復(fù)雜，要從立項(xiàng)開始，對項(xiàng)目建設(shè)選址意見書、用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等環(huán)節(jié)逐一辦理變更手續(xù)，有的甚至還有可能面臨被調(diào)整用地面積、容積率、土地用途等經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的風(fēng)險；二是需繳納數(shù)額相當(dāng)可觀的過戶稅費(fèi)，包括營業(yè)稅、契稅、印花稅、地方教育附加等稅收和交易手續(xù)費(fèi)。

2、注意在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時完成法定投資要求，達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓條件。否則，轉(zhuǎn)讓合同將可能因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。

3、避免刑事風(fēng)險，注意非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪的構(gòu)成。我國《刑法》第二百二十八條規(guī)定了“以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價額百分之五以上百分之二十以下罰金；情節(jié)特別嚴(yán)重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價額百分之五以上百分之二十以下罰金?！卑凑铡蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理破壞土地資源刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，違反土地管理法規(guī)，非法獲利50萬元即可構(gòu)成，并且可以作為單位犯罪處理。

二、項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓方式

（一）、項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓的含義?！胺康禺a(chǎn)項(xiàng)目公司”是指投資者專為開發(fā)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。房地產(chǎn)項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓就是指投資者注冊成立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，然后將其持有的公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。這種轉(zhuǎn)讓是以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以達(dá)到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資主體更替的目的。

（二）、項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓的優(yōu)勢。通過項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目的間接轉(zhuǎn)讓，是我國房地產(chǎn)二級市場上，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓最常見的兩種方式之一。其優(yōu)點(diǎn)在于：

1、手續(xù)簡便、成本低。由于開發(fā)主體不變，故無需履行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的一系列審批和備案手續(xù)。避免了項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓的審批手續(xù)過繁，耗時過久，交易成本過高等缺點(diǎn)。

2、一般沒有項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓法定轉(zhuǎn)讓條件的限制，只需符合公司法股權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序即可。在公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式下，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的是項(xiàng)目公司的股權(quán)而不是房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)益作為房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的資產(chǎn)隨公司投資主體變化而自然轉(zhuǎn)移，因此不受項(xiàng)目法定轉(zhuǎn)讓條件的限制。

3、項(xiàng)目的經(jīng)營主體不發(fā)生變化。由于項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式不變更土地使用權(quán)人，只變更項(xiàng)目公司的股東，項(xiàng)目的經(jīng)營主體不變，故也不要求出讓方已取得土地使用權(quán)證。因此，實(shí)踐中股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式很常見。

（三）項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓中的法律風(fēng)險。

在項(xiàng)目本身不符合法定轉(zhuǎn)讓條件的情況下，項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在被認(rèn)定為“以合法形式掩蓋非法目的”的風(fēng)險。實(shí)踐中，有些地方的土地管理部門與工商部門聯(lián)合規(guī)定了一批尚未完成項(xiàng)目開發(fā)投資任務(wù)的項(xiàng)目公司的名單，規(guī)定這些公司的股權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。理由是：我國民法通則和合同法所規(guī)定的“以合法形式掩蓋非法目的”的合同無效。筆者認(rèn)為，這種作法沒有法律依據(jù)。因?yàn)閮烧叩姆申P(guān)系不同，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的合同標(biāo)的是項(xiàng)目或土地使用權(quán)；而股權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同標(biāo)的是股權(quán)，受《公司法》及《公司登記管理?xiàng)l例》等部門法的約束和調(diào)整，在法無明文規(guī)定股權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的情形下，不能將其視同項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，而以《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定條件加以限制。但實(shí)踐上來看，不僅出現(xiàn)了合同無效的案例，甚至出現(xiàn)了被追究刑事責(zé)任的案例。如2008年12月上海地產(chǎn)富豪周小弟旗下的“懿德公司”即因涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓而被控“非法倒賣土地使用權(quán)罪”。學(xué)界因此認(rèn)為，以項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式出讓土地，目前我國的法律法規(guī)尚處于空白地帶，一直以來有大量的實(shí)踐存在。如果該案成立，這無異于是懸在房地產(chǎn)商頭頂上的達(dá)摩克利斯之劍。

（四）防范對策

1、為審慎起見，對于只擁有單一項(xiàng)目的純粹項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，尤其是全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓，仍應(yīng)注意項(xiàng)目法定轉(zhuǎn)讓條件的限制。一般房地產(chǎn)公司即非項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，筆者認(rèn)為只要符合公司法的規(guī)定即可，應(yīng)不受該條件的限制。

2、對于不符合完成投資總額25%等法定條件的項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，可在現(xiàn)有法律框架下采取以下靈活務(wù)實(shí)的變通方案：

(1）增資擴(kuò)股方式。是指通過增資擴(kuò)股的方式，為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)提供所需資金的融資方法，屬于房地產(chǎn)長期性股權(quán)融資。實(shí)踐中主要是通過私募方法由新增股東購買房地產(chǎn)企業(yè)所擴(kuò)股本。

(2）階段性股權(quán)融資方式。是指在項(xiàng)目確定下來之后、即將進(jìn)入成熟期之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過增資擴(kuò)股的方式進(jìn)行融資，而在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售后溢價回購原所增股權(quán)的融資方式。

(3）商品房包銷方式。即用包銷來代替項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，包銷人按包銷合同約定的時間分期分批支付包銷款等于變相的支付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓款或合作款，將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同中受讓方的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)化為包銷合同中包銷方對項(xiàng)目經(jīng)營管理的權(quán)利義務(wù)。

(4）承包經(jīng)營方式。以實(shí)現(xiàn)廣義項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓為目的的承包經(jīng)營分為承包經(jīng)營項(xiàng)目公司與承包經(jīng)營項(xiàng)目兩種，前者由承包人與項(xiàng)目公司的股東簽訂承包經(jīng)營合同，后者由承包人與項(xiàng)目公司簽訂承包經(jīng)營合同，前者的合同標(biāo)的是項(xiàng)目公司，后者的合同標(biāo)的是項(xiàng)目本身。

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目收購與轉(zhuǎn)讓法律風(fēng)險防范十大招

房地產(chǎn)項(xiàng)目收購與轉(zhuǎn)讓法律風(fēng)險防范十大招

根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的項(xiàng)目（以下簡稱房地產(chǎn)項(xiàng)目或項(xiàng)目）。

房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，是指權(quán)利人將其擁有的房地產(chǎn)項(xiàng)目出賣給受讓人，雙方就轉(zhuǎn)受讓該項(xiàng)目確立權(quán)利義務(wù)關(guān)系的民事行為。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一種高投入、高風(fēng)險的投資經(jīng)營行為，其涉及面廣，投資周期長，法律風(fēng)險大。尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目的收購與轉(zhuǎn)讓，法律風(fēng)險無處不在，稍有不慎，就會導(dǎo)致整個項(xiàng)目收購轉(zhuǎn)讓的失敗。

如何防范、控制、化解房地產(chǎn)項(xiàng)目收購與轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險？本文從律師實(shí)務(wù)的角度，總結(jié)出房地產(chǎn)項(xiàng)目收購與轉(zhuǎn)讓法律風(fēng)險防范十大招。

一、全面了解標(biāo)的公司和項(xiàng)目的具體情況。

這是防范法律風(fēng)險最重要的一項(xiàng)工作。收購方最好委托律師對標(biāo)的公司和標(biāo)的項(xiàng)目進(jìn)行盡職調(diào)查。標(biāo)的公司一般都是項(xiàng)目公司，即專門為開發(fā)標(biāo)的項(xiàng)目而設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)公司。收購方還應(yīng)對律師調(diào)查的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行嚴(yán)格審查，主要內(nèi)容有：

（一）審查標(biāo)的公司的狀況。

例如，審查標(biāo)的公司的資質(zhì)，看其是否具備開發(fā)標(biāo)的項(xiàng)目的相應(yīng)資質(zhì)，其資質(zhì)是否按時進(jìn)行年檢；審查標(biāo)的公司的經(jīng)營狀況，了解其是否正常營業(yè)，有無停業(yè)、歇業(yè)、被吊銷營業(yè)執(zhí)照等情況；審查標(biāo)的公司對外簽署的合同及其履行情況；審查標(biāo)的公司的財(cái)務(wù)狀況；審查標(biāo)的公司的債權(quán)債務(wù)狀況；審查標(biāo)的公司的或有債務(wù)，包括未披露的隱形債務(wù)，對外擔(dān)保、潛在的合同違約、潛在的未支付款項(xiàng)等；審查標(biāo)的公司是否存在未了結(jié)的訴訟、仲裁案件；審查標(biāo)的公司的股權(quán)狀況，包括股東情況，有無隱名股東，股東是否完成了出資，股權(quán)是否清晰，有無股權(quán)糾紛，股權(quán)有無瑕疵，是否存在抵押或被查封等情形。

（二）審查標(biāo)的項(xiàng)目的狀況

例如審查土地狀況，項(xiàng)目所在地塊是國有出讓土地還是國有劃撥土地，土地用途是商業(yè)用地、住宅用地還是辦公用地，是否拖欠土地出讓金，是否出現(xiàn)土地閑置的狀況等。項(xiàng)目所在地塊

轉(zhuǎn)讓方是否持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時轉(zhuǎn)讓方是否已完成了法定要求的投資，項(xiàng)目是否存在被抵押查封情形等。

二、進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)、資產(chǎn)評估和風(fēng)險評估。

為慎重起見，應(yīng)當(dāng)委托第三方對標(biāo)的公司進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，對標(biāo)的項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)評估，以防范財(cái)務(wù)風(fēng)險，確定收購價格。收購方還應(yīng)組織律師、會計(jì)師（或?qū)徲?jì)師）、工程師等聯(lián)合“會診”，對項(xiàng)目收購進(jìn)行風(fēng)險評估。

三、選擇恰當(dāng)?shù)氖召彿绞健?/p>

對房地產(chǎn)項(xiàng)目的收購，主要有兩種收購方式，一是直接收購方式，即直接收購項(xiàng)目的方式；二是間接收購方式，即通過收購標(biāo)的公司的股權(quán)間接收購項(xiàng)目的方式。

（一）根據(jù)法律法規(guī)和最高人民法院司法解釋的有關(guān)規(guī)定，采取直接收購方式的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

1、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

2、轉(zhuǎn)讓方已取得項(xiàng)目所在地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)證書，并持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；

3、項(xiàng)目土地使用權(quán)為出讓取得的，房屋建設(shè)應(yīng)達(dá)到開發(fā)投資額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

4、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由收購方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

(二)間接收購方式的優(yōu)點(diǎn)和不足：

和直接收購方式相比較，間接收購方式具有以下優(yōu)點(diǎn)：

一是手續(xù)比較簡單。收購標(biāo)的公司的股權(quán)，只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并依法辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記手續(xù)，收購方即可享有標(biāo)的公司的股權(quán)，進(jìn)而掌控整個項(xiàng)目。如果直接收購項(xiàng)目本身，則而涉及到辦理土地使用權(quán)的過戶及建設(shè)手續(xù)的更名等，手續(xù)及其復(fù)雜繁瑣。二是省時、省錢、高效。對于收購方而言，間接收購比直接收購可以少繳交相當(dāng)于成交金額３％的契稅，以及營業(yè)稅及附加、土地增值稅等許多交易稅費(fèi)。加上股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦妥后，收購方即可以利用標(biāo)的公司對項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，無需再另行成立房地產(chǎn)公司。

間接收購方式的不足之處在于，難以控制債務(wù)風(fēng)險，尤其是的或有債務(wù)，使得標(biāo)的公司始終處于債務(wù)不確定的狀態(tài)。

（三）根據(jù)實(shí)際情況選擇適當(dāng)?shù)霓D(zhuǎn)讓方式。

對于暫時還不符合轉(zhuǎn)讓條件的項(xiàng)目，由于直接收購方式無法進(jìn)行，只能選擇間接收購方式。對于符合轉(zhuǎn)讓條件的項(xiàng)目，如果標(biāo)的公司的管理尤其是財(cái)務(wù)比較混亂，債務(wù)較多且難以確定，標(biāo)的公司的股東經(jīng)濟(jì)實(shí)力又比較弱，無法提供有力的擔(dān)保，則可以采取直接收購的方式。有的項(xiàng)目雖然符合轉(zhuǎn)讓的條件，但投資方急于進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，則宜采取間接收購的方式?？傊?，采取何種收購方式，要視具體情況而定。

四、簽署意向書。

根據(jù)項(xiàng)目收購的方式，交易雙方應(yīng)當(dāng)簽署項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓或股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向書。意向書的主要內(nèi)容包括轉(zhuǎn)讓標(biāo)的，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的基本信息，轉(zhuǎn)讓對價，工作進(jìn)度安排，排他協(xié)商條款，保密條款，誠意金條款，意向書解除或終止條款等。

五、簽訂完善的轉(zhuǎn)讓協(xié)議

(一)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議的通用條款有：

1、雙方當(dāng)事人的基本情況；

2、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的；

3、轉(zhuǎn)讓的先決條件；

4、價款及其支付方式；

5、經(jīng)營管理?xiàng)l款；

6、過渡期安排條款；

7、交接手續(xù)；

8、擔(dān)保條款；

9、保密條款；

10、違約責(zé)任；

11、協(xié)議解除或終止條款；

12、爭議解決辦法等。

（二）采取間接收購方式的，還需要約定：標(biāo)的公司概況、原有股東及其所持的股權(quán)比例，股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例，債權(quán)債務(wù)的處理，股權(quán)變更手續(xù)的辦理等。

（三）采用直接收購方式的，還需要約定：項(xiàng)目基本情況，轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)辦妥的有關(guān)手續(xù)，取得的證照批文及其文號，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓需要辦理的法律手續(xù)及其辦理方式，稅費(fèi)的分擔(dān)，非因雙方原因?qū)е聼o法成交的退出條款，不可抗力條款等。

六、防范標(biāo)的公司的法律風(fēng)險

通過律師盡職調(diào)查和收購方的嚴(yán)格審查，標(biāo)的公司的法律風(fēng)險絕大多數(shù)得以披露，部分風(fēng)險甚至提前得到防范。這里重點(diǎn)談標(biāo)的公司債務(wù)(含或有債務(wù))的風(fēng)險防范,。主要做法是：

（一）由轉(zhuǎn)讓方向收購方全面披露并書面確認(rèn)標(biāo)的公司的全部債權(quán)債務(wù)，包括擔(dān)保債務(wù)；

（二）委托第三方對標(biāo)的公司進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)；

保；

（四）在報紙上對標(biāo)的公司進(jìn)行債權(quán)公告；

（五）必要時委托第三方對股權(quán)或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)控；

（六）留存一定比例的轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)作為履約保證金；

（七）其他必要措施。

七、控制標(biāo)的項(xiàng)目的法律風(fēng)險

如果項(xiàng)目未足額繳納土地出讓金，要盡快補(bǔ)交；對于項(xiàng)目完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上的轉(zhuǎn)讓條件，如果已經(jīng)符合條件，則要求建設(shè)銀行出具相關(guān)證明；如果未符合條件，則需通過各種方式，增加投資。項(xiàng)目未辦妥有關(guān)證照、手續(xù)的，應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方和收購方共同配合辦理。土地使用權(quán)或在建工程有如果已經(jīng)被抵押或者查封的，收購方要么終止收購，要么與轉(zhuǎn)讓方一起共同與有關(guān)債權(quán)人協(xié)商，設(shè)法涂銷抵押權(quán)，或解除土地或在建工程的查封。

八、防范稅務(wù)風(fēng)險

收購方應(yīng)充分了解標(biāo)的公司的稅務(wù)情況，通過第三方審計(jì)，查明有無偷稅漏稅逃稅行為，并要求轉(zhuǎn)讓方出具稅務(wù)承諾書。了解項(xiàng)目或標(biāo)的公司收購轉(zhuǎn)讓所涉及的稅費(fèi)，例如營業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、地方教育附加等稅收和交易手續(xù)費(fèi)等。無論是收購方還是轉(zhuǎn)讓方，都要遵章納稅。如果要合理避稅，建議請稅務(wù)師參與運(yùn)作。

九、確保交易程序完備合法。

交易程序不合法，會最終導(dǎo)致整個項(xiàng)目收購的失敗。所以，交易雙方要嚴(yán)格履行法定程序。例如，交易雙方應(yīng)當(dāng)召開股東大會，作出同意收購或轉(zhuǎn)讓的決議；交易一方是國有企業(yè)，或者其股東是國有企業(yè)的，還需要履行相關(guān)報批手續(xù)；股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后，應(yīng)到工商行政管理機(jī)關(guān)辦理變更手續(xù)等。

如果是直接轉(zhuǎn)讓，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后，應(yīng)當(dāng)辦理下列手續(xù)：

1、項(xiàng)目土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)；

2、項(xiàng)目土地使用權(quán)為劃撥取得的，還應(yīng)先辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)；

3、向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的備案手續(xù)，；

4、向規(guī)劃管理部門和建設(shè)管理部門辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證的更名手續(xù)；

5、依法需要辦理的其他手續(xù)。

十、辦好交接手續(xù)

交易協(xié)議簽訂后，交易雙方需要按照協(xié)議約定及時辦理交接手 續(xù)。主要包括：

（一）資產(chǎn)交接。雙方按照協(xié)議約定和雙方確認(rèn)的資產(chǎn)清單進(jìn) 行交接，由標(biāo)的公司向收購方移交相關(guān)資產(chǎn)，包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)。

（二）財(cái)務(wù)交接。由標(biāo)的公司向收購方提交全部財(cái)務(wù)賬冊資料。

（三）印章、證照等交接。由標(biāo)的公司向收購方移交標(biāo)的公司的

所有印章，包括公章、財(cái)務(wù)章、法定代表人私人印鑒，提交公司營業(yè)執(zhí)照正副本、企業(yè)法人機(jī)構(gòu)代碼證、標(biāo)的公司資質(zhì)證書，國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地批準(zhǔn)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，以及標(biāo)的公司、標(biāo)的項(xiàng)目正常運(yùn)作所需要的證照文件、資料檔案等。

（四）人員交接。處理好標(biāo)的公司有關(guān)人員去留問題，以及收 購方和轉(zhuǎn)讓方的工作交接問題。

以上房地產(chǎn)項(xiàng)目收購與轉(zhuǎn)讓法律風(fēng)險防范十大招僅供參考，建議真正運(yùn)作時聘請建筑房地產(chǎn)專業(yè)律師參與，以確保交易合法、安全。

第三篇：貸款常見法律風(fēng)險防范

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貸款常見法律風(fēng)險防范

一、合同文本常見問題

(一)合同文本的選用錯誤

(二)合同文本填寫常見錯誤

1、對借款用途描述不規(guī)范，重組貸款用途含混，可能導(dǎo)致?lián)Ｘ?zé)任免除

2、關(guān)于合同的生效條款

3、提前還款補(bǔ)償金條款填寫不明，客戶提前還款時，容易引起爭議

4、抵押物約定不明，可能導(dǎo)致抵押合同不成立

5、關(guān)于保證金質(zhì)押

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6、合同簽署不規(guī)范，直接導(dǎo)致合同不生效

(三)差別化服務(wù)合同履行過程中應(yīng)注意的法律問題

二、擔(dān)保物的登記、管理常見的法律問題

(一)房地產(chǎn)抵押登記常見法律問題

1、以房產(chǎn)和土地進(jìn)行抵押，僅辦理土地或房產(chǎn)其中一項(xiàng)抵押登記

2、抵押人僅以房產(chǎn)抵押，將增加抵押物的處置難度，進(jìn)而影響債務(wù)的清償

3、以共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押應(yīng)注意的事項(xiàng)

4、辦理抵(質(zhì))押登記手續(xù)時，應(yīng)正確填寫抵(質(zhì))押權(quán)的存續(xù)期間和擔(dān)保范圍

(二)變更最高額抵押合同可能導(dǎo)致的法律問題

(三)謹(jǐn)慎對待作為貸款抵押物的房屋的出租問題

(四)賬戶質(zhì)押管理常見法律問題

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三、借款人與貸款人變更的法律問題(即債權(quán)轉(zhuǎn)讓與債務(wù)轉(zhuǎn)移問題)

四、貸款展期常見法律問題

(一)借款展期必須在貸款到期日之前由借款人提出申請，經(jīng)銀行同意后簽訂展期協(xié)議

(二)展期協(xié)議不能僅僅表達(dá)銀行準(zhǔn)許展期的意向，還應(yīng)由銀行與借款人明確約定展期期限

(三)展期協(xié)議簽訂后，除原還款期限條款外，原合同的其它條款仍然有效

(四)在簽訂展期合同時，應(yīng)征得保證人的書面同意

五、借新還舊應(yīng)注意的法律問題

(一)簽訂新的《借款合同》和《擔(dān)保合同》，并重新辦理抵(質(zhì))押登記

(二)在新簽訂的《借款合同》和《擔(dān)保合同》中明確約定新貸款的真實(shí)用途

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(三)注意擔(dān)保方式的變化

(四)注意帳務(wù)處理

(五)注意審查借新還舊的擔(dān)保物是否存在出租情況

(六)注意辦理抵押物財(cái)產(chǎn)保險手續(xù)

六、借款人違約后，可采取的常見救濟(jì)措施

(一)依法催收，中斷訴訟時效

1、直接送達(dá)催收(逾)到期貸款通知書

2、現(xiàn)場公證催收

3、郵寄催收

4、還款和扣款

5、債務(wù)人同意履行債務(wù)

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6、向法院起訴或向仲裁委申請仲裁

7、向有關(guān)部門主張債權(quán)和公示債權(quán)

(二)補(bǔ)救訴訟時效的幾種具體方法

1、繼續(xù)設(shè)法讓借款人和擔(dān)保人在催收到(逾)期貸款通知書上簽字或蓋章

2、向借款人和擔(dān)保人送發(fā)銀行貸款本息對帳單,并要求其簽字蓋章

3、簽訂還款協(xié)議

4、借款合同的更新

5、債務(wù)轉(zhuǎn)移

(三)依法行使抵銷權(quán)，直接回收債權(quán)資產(chǎn)

七、依法起訴或申請仲裁

(一)準(zhǔn)備證據(jù)

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(二)調(diào)查財(cái)產(chǎn)

(三)委托訴訟代理人

(四)選擇向法院起訴或申請仲裁

八、申請強(qiáng)制執(zhí)行

(一)申請執(zhí)行的期限

(二)抵押物優(yōu)先受償權(quán)與查封優(yōu)先處置的沖突

(三)調(diào)查被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)情況

(四)變更或追加被執(zhí)行主體

(五)執(zhí)行中的各種優(yōu)先權(quán)

(六)執(zhí)行異議

(七)中止執(zhí)行和終結(jié)執(zhí)行

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以下按照貸后管理操作的先后順序，逐一進(jìn)行風(fēng)險提示并提出建議。總體原則要求銀行重點(diǎn)關(guān)注有無逾期記錄、他行授信退出、涉及訴訟、有民間借貸傳聞、高危行業(yè)以及零售貸款客戶,及時了解債務(wù)人的還款能力、家庭情況等,提前預(yù)判風(fēng)險。

一、合同文本常見問題

(一)合同文本的選用錯誤

根據(jù)“物權(quán)法定原則”，我行在開展經(jīng)營管理活動過程中，應(yīng)嚴(yán)格遵循該原則，避免因擔(dān)保物權(quán)存在瑕疵而危及自身債權(quán)的安全，對無明文規(guī)定可抵、質(zhì)押的財(cái)產(chǎn)或權(quán)利，銀行不得接受，同時在實(shí)際操作中要正確選擇合同文本：如賬戶質(zhì)押應(yīng)選用《保證金質(zhì)押合同》，貸款業(yè)務(wù)采用最高額抵押或最高額保證方式的應(yīng)選用《最高額抵押合同》、《最高額保證合同》等;如對個別主要條款進(jìn)行修改需報總行合規(guī)部審查。

(二)合同文本填寫常見錯誤

1、對借款用途描述不規(guī)范，重組貸款用途含混，可能導(dǎo)致?lián)Ｘ?zé)任免除。

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建議：

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》(以下簡稱《擔(dān)保法司法解釋》)第三十九條規(guī)定：“主合同當(dāng)事人雙方協(xié)議以新貸償還舊貸，除保證人知道或者應(yīng)當(dāng)知道的外，保證人不承擔(dān)民事責(zé)任?！币虼?，借新還舊時，應(yīng)在“借款用途”欄明確填寫真實(shí)用途。借新還舊與新貸并存時，應(yīng)分別列明借款用途。

同時根據(jù)銀監(jiān)會“三個辦法一個指引”的要求，在借款合同中應(yīng)盡可能填寫借款的具體用途，并以此為依據(jù)認(rèn)定借款人是否挪用貸款。

2、關(guān)于合同的生效條款。對公司類客戶，銀行借款合同、保證合同等合同中均約定為簽字并加蓋公章。實(shí)際操作中如果客戶提出不簽字加蓋有權(quán)簽字人的名章，我行能否接受?考慮到實(shí)踐有需求，方便有長期合作關(guān)系的客戶，在風(fēng)險可控的前提下可采取此方式，前提是相應(yīng)修改格式合同的簽署生效條件，與實(shí)際操作不留矛盾，同時取得客戶提交的名章印模和對上述事項(xiàng)的確認(rèn)承諾書。

3、提前還款補(bǔ)償金條款填寫不明，客戶提前還款時，容易引起爭議。

建議：銀行對借款人提前還款補(bǔ)償金的收取標(biāo)準(zhǔn)化未進(jìn)行明確約定，如果要收取補(bǔ)償金，必須在合同中明確約定補(bǔ)償金的計(jì)算公式和比

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例。提前還貸補(bǔ)償金金的計(jì)算公式為：提前還貸補(bǔ)償金金=提前還款金額×提前還款月數(shù)×補(bǔ)償金金率。為避免合同填寫不規(guī)范所導(dǎo)致的合同約定不明確，建議在填寫合同時,寫明上述公式并同時注明提前還款月數(shù)的計(jì)算方法以及補(bǔ)償金金率為多少。

4、抵押物約定不明，可能導(dǎo)致抵押合同不成立。

《擔(dān)保法》司法解釋第五十六條規(guī)定“抵押合同對被擔(dān)保的主債權(quán)種類、抵押財(cái)產(chǎn)沒有約定或約定不明的，根據(jù)主合同和抵押合同不能補(bǔ)正或無法推定的，抵押不成立?！保虼?，經(jīng)辦人員在簽訂抵押合同和辦理抵押登記時必須將抵押物具體化、特定化，在抵押合同的抵押物清單中明確約定每一個抵押物的名稱、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或使用權(quán)權(quán)屬，并在抵押登記權(quán)證上一一注明，而不能僅僅在抵押合同或抵押登記權(quán)證上注明“整體資產(chǎn)”、“整廠”、“全部資產(chǎn)”、“全部設(shè)備”等概括性、指代不明確的詞語。填寫盡可能準(zhǔn)確無誤，不遺漏核心要素、必載事項(xiàng)，確保標(biāo)的物“特定化”。同時在填寫抵押財(cái)產(chǎn)價值時不要虛高，避免法院裁定抵債的后患。

5、關(guān)于保證金質(zhì)押。合同中填寫的保證金賬戶必需與實(shí)際一際，保證金要存入保證金賬戶，存入其他賬戶的，法院會否認(rèn)其擔(dān)保功能。

6、合同簽署不規(guī)范，直接導(dǎo)致合同不生效。

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建議：首先弄清楚合同相對方的法定代表人或負(fù)責(zé)人是誰，例如：對于公司來講，法定代表人可能是董事長、執(zhí)行董事或經(jīng)理。其次，如法定代表人或負(fù)責(zé)人不能親自簽署，應(yīng)當(dāng)提供授權(quán)委托書，指明有權(quán)簽字人是誰。

(三)差別化服務(wù)合同履行過程中應(yīng)注意的法律問題

以客戶為中心，為客戶提供差別化的服務(wù)從而鞏固吸引優(yōu)質(zhì)客戶、取得競爭主動權(quán)已成為各家商業(yè)銀行不爭的事實(shí)。但這種差別化的服務(wù)，往往使得實(shí)際的業(yè)務(wù)操作與我行固有的操作流程和后期管理流程存在一定差異。如果經(jīng)辦人員在實(shí)際操作中，仍按照一般的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行處理，忽視客戶所提出的且已經(jīng)為相關(guān)差別化服務(wù)合同所確定的個性化流程，勢必增大銀行承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險，并且可能喪失很多的維權(quán)時機(jī)。試舉例予以說明：某大客戶在貸款時提出，在人民銀行調(diào)整利率時，銀行應(yīng)告知其調(diào)息的相關(guān)情況，并把此項(xiàng)要求寫入借款合同。告知客戶調(diào)息情況的差別化服務(wù)流程，與以往的借款人默認(rèn)人民銀行對外公布的利率的流程存在差異，一旦疏忽了該差別化細(xì)節(jié)，銀行將承擔(dān)違約責(zé)任。因此建議銀行在建立該筆貸款的檔案時，就應(yīng)對該履約風(fēng)險事項(xiàng)予以提示，并且適時根據(jù)客戶的反饋意見調(diào)整差別化服務(wù)內(nèi)容、完善風(fēng)險提示事項(xiàng)。

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因此，建議對差別化服務(wù)客戶進(jìn)行動態(tài)管理和控制，建立差別化業(yè)務(wù)重大風(fēng)險事項(xiàng)提示制度，嚴(yán)格按照銀行與客戶簽訂的差別化服務(wù)合同的約定履行我行應(yīng)盡義務(wù)，以減小履約風(fēng)險、維護(hù)銀行權(quán)益。

1、在辦理差別化業(yè)務(wù)前，經(jīng)辦人員應(yīng)確定該服務(wù)與以往業(yè)務(wù)不同的操作和管理環(huán)節(jié)，并書面列明這些不同的環(huán)節(jié)并將其作為重大風(fēng)險提示事項(xiàng)，以便于后面接手的工作人員對客戶的后期服務(wù)和管理，建議在貸后管理的檔案卷宗中加入一頁專門提示“重大風(fēng)險事項(xiàng)”;

2、在對客戶的動態(tài)管理過程中收集信息，不斷補(bǔ)充完善重大風(fēng)險提示事項(xiàng);

3、根據(jù)重大風(fēng)險提示事項(xiàng)，對差別化服務(wù)工作進(jìn)行定期的監(jiān)督、檢查。

4、妥善保管差別化服務(wù)合同和對重大風(fēng)險提示事項(xiàng)的書面記錄。

二、擔(dān)保物的登記、管理常見的法律問題

(一)房地產(chǎn)抵押登記常見問題

1、以房產(chǎn)和土地進(jìn)行抵押時，僅到房管部門辦理房產(chǎn)抵押登記，而忽視了到土地管理部門對房屋所占用土地辦理抵押登記手續(xù)。

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建議：《物權(quán)法》第182條明確了房、地合一的抵押原則，因此銀行在辦理房地產(chǎn)抵押貸款時，要以《物權(quán)法》為依據(jù)，不接受房、地分離抵押，確保房地產(chǎn)抵押物權(quán)的完整性。另《物權(quán)法》第10條確立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。抵押人以房產(chǎn)和土地一并抵押時，應(yīng)就房產(chǎn)和土地分別到房管和土地部門辦理抵押登記。

另《物權(quán)法》第16條和第17條明確不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)屬證書的關(guān)系，明確了不動產(chǎn)登記簿的效力高于不動產(chǎn)權(quán)屬證書。這意味著銀行在貸前審查客戶的資產(chǎn)或辦理抵押時，必須到登記機(jī)關(guān)查詢登記簿，審查權(quán)屬證書的內(nèi)容是否與登記簿一致，銀行應(yīng)在信貸檔案中增加查詢記錄，此外還應(yīng)確保銀行抵押合同中記載的財(cái)產(chǎn)范圍與登記簿一致。

還應(yīng)注意的是，《物權(quán)法》建立了不動產(chǎn)預(yù)告登記制度，按照《物權(quán)法》第20條規(guī)定，如果銀行接受了預(yù)告登記的不動產(chǎn)為抵押物，一旦抵押人沒有在能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)及時辦理正式登記，則銀行的抵押權(quán)將因抵押人的所有權(quán)預(yù)告登記失效而面臨落空的風(fēng)險。因此客戶經(jīng)理應(yīng)對抵押人擬抵押的不動產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查是相當(dāng)重要的。

2、抵押人僅以房產(chǎn)抵押，將增加抵押物的處置難度，進(jìn)而影響債務(wù)

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建議：盡量說服客戶將房產(chǎn)連同土地一并抵押，并分別辦理抵押登記，否則，不宜接受此類抵押物。

土地是房產(chǎn)的基礎(chǔ)，也是土地上的附著物的本質(zhì)組成部分，如果對土地沒有使用的權(quán)利，就無權(quán)在該地上建房或使用房屋。因此，抵押房屋時，應(yīng)當(dāng)連同土地一并抵押，并分別辦理登記。在實(shí)踐中，可能因?yàn)榉慨a(chǎn)和土地分屬不同的抵押人或者土地已抵押在先而房產(chǎn)建蓋在后且抵押在后，從而導(dǎo)致抵押人將房產(chǎn)和土地作為各自獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)而分別抵押給不同銀行的情況，在此情況下，如土地和房產(chǎn)都辦理了抵押登記，法院也會認(rèn)定抵押合同有效。但這樣造成的后果是，地價決定房價，房價中包含有地價，以至于各家銀行對抵押物的處置和利益分配難以達(dá)成一致意見。因此，在房產(chǎn)和土地分屬不同的產(chǎn)權(quán)人，抵押人僅能抵押土地或房產(chǎn)的情況下，或者在土地已先行抵押給他人而將后建蓋的房屋抵押給我行的情況下，經(jīng)辦行應(yīng)謹(jǐn)慎分析具體情況。

3、以共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押應(yīng)注意的事項(xiàng)。銀行接受共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵質(zhì)押的，應(yīng)根據(jù)《物權(quán)法》第97條的規(guī)定，區(qū)分按份共有和共同共有，分別取得占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有有人同意，注意共同人之間另有約定的除外。

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4、辦理抵(質(zhì))押登記手續(xù)時，應(yīng)正確填寫抵(質(zhì))押權(quán)的存續(xù)期間和擔(dān)保范圍，否則將會帶來“后患”。建議：

《物權(quán)法》第202條對《擔(dān)保法司法解釋》第十二條進(jìn)行了修正，規(guī)定：“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán);未行使的，人民法院不予保護(hù)。由于登記部門要求填寫抵押期限的，銀行可與擔(dān)保人另行書面約定：擔(dān)保合同以及他項(xiàng)權(quán)證上記載具體擔(dān)保期間是登記機(jī)構(gòu)的要求，并非擔(dān)保雙方本意。擔(dān)保雙方約定，只要被擔(dān)保的債權(quán)未被完全清償，擔(dān)保權(quán)就一直有效存續(xù)。從最大謹(jǐn)慎起見，具體擔(dān)保期間屆滿前，盡量按照登記機(jī)構(gòu)要求辦理續(xù)期登記。

土地及房產(chǎn)管理部門要求抵押期間等同與貸款期間，并且要求每年續(xù)辦登記，因法律沒有特別要求，銀行只能按照登記部門的要求辦理。

擔(dān)保范圍應(yīng)明確填寫為“債權(quán)本金及利息(包括復(fù)利和罰息)、違約金、賠償金、銀行墊付的有關(guān)費(fèi)用以及銀行實(shí)現(xiàn)債權(quán)和抵押權(quán)的一切費(fèi)用(包括但不限于訴訟費(fèi)、仲裁費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)、差旅費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、評估費(fèi)、拍賣費(fèi)等)?！保駝t，銀行可能僅能在本金(或者本金加法定利息)的范圍內(nèi)就處分抵押物所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)。

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(二)變更最高額抵押合同可能導(dǎo)致的問題

《物權(quán)法》相對《擔(dān)保法》及其司法解釋在最高額抵押權(quán)規(guī)定上有較大的突破，表現(xiàn)在：

(1)放寬了最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍?！段餀?quán)法》第203條規(guī)定“最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。

(2)最高額抵押擔(dān)保債權(quán)未確定情形，允許當(dāng)事人約定抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓或協(xié)議變更債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及最高額債權(quán)額等，使最高額抵押權(quán)的靈活性和擔(dān)保作用得到更好的發(fā)揮。

(3)規(guī)定了抵押權(quán)人的債權(quán)確定事由?！段餀?quán)法》第206條明確列舉6類抵押權(quán)人的債權(quán)確定事由，便于銀行在法定情形出現(xiàn)時，靈活自由及時地行使債權(quán)及抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓，以最優(yōu)的方式來保護(hù)和實(shí)現(xiàn)債權(quán)。

(三)謹(jǐn)慎對待作為貸款抵押物的房屋的出租問題

根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第六十六條“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的法律咨詢s.yingle.com

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財(cái)產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。”之規(guī)定，如銀行抵押權(quán)登記在先，即使抵押人在設(shè)定抵押后再將抵押物出租，該租賃合同對銀行不具有法律約束力，銀行仍對抵押房產(chǎn)依法享有完全的、充分的抵押優(yōu)先權(quán)。因此，建議注意兩方面的問題：

1、一般情況下，銀行不宜再出具同意抵押物出租的承諾，一旦出具則意味著我行主動放棄因抵押設(shè)定在先而獲得的抵押優(yōu)先權(quán)，轉(zhuǎn)而讓承租人獲得租賃優(yōu)先權(quán)，最終將嚴(yán)重影響銀行依法行使抵押權(quán)，最終由主動變?yōu)楸粍印?/p>

2、特殊情況下，不得不同意出租時，為了避免實(shí)際操作中發(fā)生糾紛，有必要要求抵押人(出租人)與承租人在租賃協(xié)議中對抵押有關(guān)事宜進(jìn)行約定，并經(jīng)我行認(rèn)可。具體意見如下：

①在租賃協(xié)議中增加如下內(nèi)容：a、出租人明確告知承租人出租房屋已設(shè)定抵押給銀行的事實(shí);b、承租人不得使房屋價值減少;c、承租人明確同意：租賃期內(nèi)抵押權(quán)人有權(quán)按照法律規(guī)定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán);

②租期不宜約定過長;

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③應(yīng)要求出租人對銀行承諾：出租房屋所得租金優(yōu)先用于償還銀行貸款。

(四)賬戶質(zhì)押管理常見法律問題

賬戶本身僅僅是一個名稱，并沒有財(cái)產(chǎn)價值，以賬戶作質(zhì)押擔(dān)保，實(shí)質(zhì)上是以賬戶內(nèi)的資金作為擔(dān)保，因此賬戶質(zhì)押建議注意兩方面的問題：

1、根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第八十五條“債務(wù)人或者第三人將其金錢以特戶、封金、保證金等形式特定化后，移交債權(quán)人占有作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人可以以該金錢優(yōu)先受償?！钡囊?guī)定，賬戶質(zhì)押應(yīng)符合以下兩個條件：一是賬戶上的資金必須特定化;二是資金被轉(zhuǎn)移占有，質(zhì)押人不得隨意劃撥賬戶上的資金。因此，不但應(yīng)簽訂《賬戶質(zhì)押協(xié)議》，而且在貸后管理中，賬戶內(nèi)的資金不能處于浮動狀態(tài)或者沒有以保證金帳戶等專戶的形式存在。

2、在實(shí)際操作中，賬戶(如果不是保證金等專戶)內(nèi)的資金往來，銀行通常難以控制(如通過支票等結(jié)算方式轉(zhuǎn)出資金時，銀行須按照《票據(jù)法》及《支付結(jié)算辦法》等的規(guī)定支付)，因此必須嚴(yán)格監(jiān)控質(zhì)押賬戶，以便及時采取措施回收貸款。

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三、借款人與貸款人變更的法律問題(即債權(quán)轉(zhuǎn)讓與債務(wù)轉(zhuǎn)移問題)

根據(jù)《合同法》、《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》等法律法規(guī)的規(guī)定，貸款人轉(zhuǎn)讓債權(quán)、借款人轉(zhuǎn)移債務(wù)需注意以下問題:

(一)債權(quán)轉(zhuǎn)讓，即貸款人發(fā)生變更，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人，未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人(借款人)不發(fā)生法律效力，債務(wù)人可繼續(xù)向原債權(quán)人承擔(dān)義務(wù)。債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的通知不得撤消，但經(jīng)受讓人同意的除外。

(二)債務(wù)轉(zhuǎn)移，即借款人發(fā)生變更，債務(wù)人將合同義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)移給第三人，應(yīng)經(jīng)債權(quán)人(貸款人)同意。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，擔(dān)保期間內(nèi)，債權(quán)人(貸款人)許可債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)取得擔(dān)保人的書面同意，否則擔(dān)保人對未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù)，不再承擔(dān)保證責(zé)任。

(三)法律、行政法規(guī)規(guī)定轉(zhuǎn)讓權(quán)利或者轉(zhuǎn)讓義務(wù)應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，依照其規(guī)定。

(四)為落實(shí)債權(quán)債務(wù)關(guān)系必須簽訂《債權(quán)(債務(wù))轉(zhuǎn)移協(xié)議書》。

(五)《物權(quán)法》第191條規(guī)定了抵押物轉(zhuǎn)讓和抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)則，該規(guī)定相比《擔(dān)保法》第49條抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人的規(guī)

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定有很大的變化，將轉(zhuǎn)讓抵押物履行通知義務(wù)改為必須取得抵押權(quán)人的同意，有利于銀行對抵押物的監(jiān)管。在實(shí)際操作中，如抵押物被抵押人擅自處置，抵押權(quán)人可以申請法院認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為無效，并恢復(fù)抵押物轉(zhuǎn)讓前原狀。

四、貸款展期常見法律問題

(一)根據(jù)我國《合同法》、《貸款通則》等有關(guān)規(guī)定，借款展期必須在貸款到期日之前由借款人提出申請，經(jīng)銀行同意后簽訂展期協(xié)議。

(二)展期協(xié)議不能僅僅表達(dá)銀行準(zhǔn)許展期的意向，還應(yīng)由銀行與借款人明確約定展期期限。該展期期限應(yīng)符合我國法律法規(guī)及人民銀行規(guī)章的規(guī)定。根據(jù)《貸款通則》的規(guī)定，短期貸款展期期限累計(jì)不得超過原貸款期限，中期貸款展期期限累計(jì)不得超過原貸款期限的一半，長期貸款展期期限累計(jì)不得超過3年。而且貸款只能展期一次。因此在簽訂展期協(xié)議時，應(yīng)根據(jù)貸款期限的長短，再結(jié)合上述期限的限制，定出一個合理的展期期限。

(三)展期協(xié)議簽訂后，除原還款期限條款外，原合同的其它條款仍然有效。但由于貸款的展期期限加上原期限達(dá)到新的利率期限檔次時，從展期之日起，貸款利息將按新的期限檔次利率計(jì)收，所以，在展期時應(yīng)與借款人明確約定，以免產(chǎn)生不必要的爭議。

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(四)在簽訂展期合同時，應(yīng)征得保證人的書面同意。根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第三十條規(guī)定，債權(quán)人與債務(wù)人協(xié)議對主合同履行期限作了變動的，未經(jīng)保證人書面同意的，保證期間為原合同約定的或者法律規(guī)定的期間。因此，原借款合同若有保證人的，我行在與借款人簽訂展期合同前應(yīng)取得保證人的書面同意，否則，將減輕保證人的保證責(zé)任，增加我行的風(fēng)險。如果原保證人不愿做出書面承諾或聲明不再承擔(dān)保證責(zé)任的，銀行應(yīng)要求借款人重新提供符合銀行要求的擔(dān)保。

五、借新還舊應(yīng)注意的法律問題

(一)簽訂新的《借款合同》和《擔(dān)保合同》，并重新辦理抵(質(zhì))押登記

辦理借新還舊后，貸款人與借款人原來建立的借款法律關(guān)系已經(jīng)解除，貸款人與擔(dān)保人原來建立的擔(dān)保法律關(guān)系也不存在，貸款人與借款人、擔(dān)保人建立了新的借款法律關(guān)系和擔(dān)保法律關(guān)系，因此，貸款人必須與借款人、擔(dān)保人簽訂新的借款合同和擔(dān)保合同，并且必須到登記管理部門重新辦理抵(質(zhì))押擔(dān)保的登記手續(xù)(注：登記時注明新的借款合同編號)，采用質(zhì)押擔(dān)保方式的，還應(yīng)辦妥質(zhì)物交付手續(xù)。

(二)在新簽訂的《借款合同》和《擔(dān)保合同》中明確約定新貸款的真實(shí)用途

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為避免日后發(fā)生糾紛，在《借款合同》的“貸款用途”項(xiàng)下應(yīng)明確約定為“用于償還XX合同項(xiàng)下借款人所欠債務(wù)”，不要填寫其他非真實(shí)用途，也不宜直接填寫為“貸新還舊”、“以貸還息”。辦理借新還舊后，原合同項(xiàng)下仍有欠息的，應(yīng)在《借款合同中》約定“本合同借款用于償還XX合同項(xiàng)下借款人所欠借款本金，對原XX合同項(xiàng)下仍欠貸款人利息XXX元，借款人將遵守原合同約定的利息計(jì)算方法，并繼續(xù)履行清償義務(wù)”。

與此同時，在擔(dān)保合同的“雙方約定的其他條款”中也應(yīng)明確約定：擔(dān)保人知道所擔(dān)保的貸款用途為以新貸還舊貸。以避免在產(chǎn)生糾紛時，擔(dān)保人以“不知道貸款用途，借貸雙方惡意串通欺騙第三人”為由提出抗辯，逃避擔(dān)保責(zé)任。

(三)注意擔(dān)保方式的變化

辦理借新還舊，實(shí)踐中經(jīng)常遇到擔(dān)保方式的變化的情況，通常情況下，貸款人應(yīng)注意下列幾種情況：

1、將原貸款中的第三人保證變更為僅用借款人自身財(cái)產(chǎn)提供抵押時，貸款人應(yīng)注意借款人主觀上是否有《擔(dān)保法司法解釋》第六十九條“債務(wù)人有多個普通債權(quán)人的，在清償債務(wù)時，債務(wù)人與其中一個債權(quán)人

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惡意竄通，將其全部或部分財(cái)產(chǎn)抵押給該債權(quán)人，因此喪失了其履行其他債務(wù)的能力，損害了其他債權(quán)人的合法權(quán)益，受損害的其他債權(quán)人可以請求人民法院撤銷該抵押行為。”規(guī)定的“惡意抵押”的情況，以免其他債權(quán)人向法院申請撤銷該抵押行為;

2、在原貸款擔(dān)保中的第三人保證的基礎(chǔ)上增加保證人的，貸款人要注意與新的保證人簽訂《保證合同》，并且要注意《擔(dān)保法司法解釋》第十九條、第二十條、第二十一條中規(guī)定的“連帶保證”與“按份保證”的區(qū)別。為維護(hù)我行債權(quán)，建議貸款人在保證合同中約定保證人之間的責(zé)任為“連帶保證責(zé)任”;

3、在原貸款中的第三人保證的基礎(chǔ)上又增加借款人的財(cái)產(chǎn)抵押的，即新貸款的擔(dān)保中既有第三人保證，又有借款人提供財(cái)產(chǎn)抵押時，貸款人除要注意借款人是否有“惡意抵押”的情況外，還應(yīng)注意《擔(dān)保法》第二十八條的規(guī)定即“保證人僅對物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任，債權(quán)人放棄物的擔(dān)保的，保證人在債權(quán)人放棄權(quán)利的范圍內(nèi)免除保證責(zé)任”;

4、在原貸款中的第三人保證的基礎(chǔ)上又增加第三人的財(cái)產(chǎn)抵押的，即新貸款的擔(dān)保中既有第三人保證，又有第三人提供財(cái)產(chǎn)抵押時，貸款人要注意《擔(dān)保法司法解釋》第三十八條規(guī)定的同一債權(quán)上既有“人?！庇钟小拔锉！睍r，“人?！迸c“物保”的關(guān)系即債權(quán)人可以要求

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保證人承擔(dān)保證責(zé)任，也可以要求物的擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但擔(dān)保合同中約定擔(dān)保范圍時，債權(quán)人只能要求保證人或物的擔(dān)保人在擔(dān)保的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任。

(四)注意賬務(wù)處理

在辦理借新還舊業(yè)務(wù)時必須制作資金進(jìn)、出的劃款憑證，以避免發(fā)生糾紛時，因無法證明該筆貸款是否向借款人的賬戶劃出款項(xiàng)而導(dǎo)致敗訴。

(五)注意審查借新還舊的擔(dān)保物是否存在出租情況

在原借款合同關(guān)系中，借款人將抵押給貸款人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行出租。此時根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第六十六條的規(guī)定，貸款人享有的抵押權(quán)優(yōu)先于租賃權(quán)。但辦理借新還舊后，貸款人與借款人原來建立的借款法律關(guān)系已經(jīng)解除，貸款人與擔(dān)保人原來建立的擔(dān)保法律關(guān)系也不存在，貸款人享有的抵押權(quán)也隨之消滅，在借款人的財(cái)產(chǎn)上只存在租賃權(quán)。此時再以借款人已設(shè)定租賃權(quán)的財(cái)產(chǎn)為新貸款提供抵押擔(dān)保的，根據(jù)《擔(dān)保法》第48條“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效?！币约白罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第65條“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的法律咨詢s.yingle.com

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受讓人繼續(xù)有效?！钡囊?guī)定，銀行在借款人無法歸還我行貸款而需要處置抵押物時，將因?yàn)橛小暗盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”的規(guī)定，影響到抵押物的變現(xiàn)率，而導(dǎo)致抵押物無人愿意購買，我行貸款將面臨難以通過處置抵押物獲得清償?shù)娘L(fēng)險。因此，已經(jīng)出租的房產(chǎn)不宜接受作為抵押物，經(jīng)辦人員應(yīng)認(rèn)真調(diào)查抵押物的現(xiàn)狀。

(六)注意辦理抵押物財(cái)產(chǎn)保險手續(xù)

如原抵押合同項(xiàng)下的抵押物辦理過保險，經(jīng)辦人員在辦理借新還舊時還應(yīng)當(dāng)注意審查保險期限是否屆滿，如保險期限屆滿，應(yīng)當(dāng)辦理續(xù)保險手續(xù)。

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第四篇：公司收購股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的法律風(fēng)險是什么

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公司收購股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的法律風(fēng)險是什么

隨著現(xiàn)代企業(yè)并購越來越活躍，其中以股權(quán)收購方式，最為常見，一來省下了投資人重新辦理公司的麻煩，還能合理的避免稅務(wù)，但是隨之而來的，在公司收購股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的法律風(fēng)險也越來越高，那么在收購股權(quán)中的法律風(fēng)險有哪些呢?

一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓中利益相關(guān)者法律風(fēng)險

此利益相關(guān)的人包括股東、債權(quán)人等，股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中對中小股東權(quán)利的損害主要是大股東利用優(yōu)勢地位侵犯中小股東的知情權(quán)、表決權(quán)等，使股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為完全被大股東所控制。以股份回購為例，在實(shí)踐中，雖然公司質(zhì)量的好壞可以通過回購價格體現(xiàn)出來，但是回購?fù)ǔ０l(fā)生在上市公司與大股東之間，屬于典型的關(guān)聯(lián)交易。如果交易的資產(chǎn)狀況存在明顯的或隱藏的問題而又難以體現(xiàn)在交易價格中，中小股東就有可能因股東會擅自作出決議而被侵犯利益，從而引發(fā)股東請求人民法院撤銷此決議的訴訟風(fēng)險。這是由于股權(quán)結(jié)構(gòu)不合理和信息批

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露不規(guī)范的原因造成的，因此，應(yīng)重視股份回購的信息批露程序和股東知情權(quán)、表決權(quán)的保護(hù)。

二、債權(quán)人權(quán)益保護(hù)中的法律風(fēng)險。

股份有限公司債權(quán)人實(shí)現(xiàn)其債權(quán)的重要保證就是公司的資本。根據(jù)資本不變的原則，非經(jīng)修改公司章程，不得變動公司資本。但是，為減少注冊資本而進(jìn)行股份回購后，就必然會降低注冊資本，這不利于債權(quán)人利益的保護(hù)。

因此，一方面涉及到信息批露問題，另一方面，債權(quán)人為保護(hù)自身的利益，可能會事先提出相應(yīng)的保護(hù)措施，比如對財(cái)務(wù)業(yè)績制定一個明確的標(biāo)準(zhǔn)，防止公司在資金不充足或財(cái)務(wù)狀況惡化時仍采取回購行為。

三、股權(quán)瑕疵法律風(fēng)險。

實(shí)踐中，股權(quán)瑕疵的法律風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、出資不實(shí)瑕疵中的法律風(fēng)險。即非貨幣財(cái)產(chǎn)的實(shí)際價額顯著低于認(rèn)繳出資額，法律規(guī)定出資不實(shí)的股東應(yīng)補(bǔ)繳出資，多發(fā)生于知識產(chǎn)權(quán)等非貨幣出資中。因此，對出讓人出資種類的考查，也顯得十分必要，尤其是非貨幣出資，容易發(fā)生出資不實(shí)的情況。

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2、出資不到位(違約)瑕疵股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的法律風(fēng)險。即股東出資不按時、足額繳納，該股東除補(bǔ)足出資外，應(yīng)對其他股東承擔(dān)違約責(zé)任。因此，對出讓人繳納出資實(shí)際情況的考察，也是十分必要的。

2、虛假出資瑕疵中的法律風(fēng)險。即股東根本未出資，采用欺騙手段獲得登記機(jī)關(guān)的信任。在發(fā)生虛假出資的情況下，該股東不僅應(yīng)補(bǔ)足出資，而且還要承擔(dān)行政處罰的法律責(zé)任。

綜上可以看出，受讓人不明知出讓人存在出資瑕疵，則受讓股東對該出資不承擔(dān)任何責(zé)任，但公司或者其他股東請求轉(zhuǎn)讓人將轉(zhuǎn)讓股權(quán)價款用于補(bǔ)足出資。否則，在明知瑕疵的情況下人受讓該股權(quán)，在實(shí)踐中，一般承擔(dān)出資補(bǔ)充賠償責(zé)任。

三、價款支付法律風(fēng)險。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款的支付應(yīng)十分慎重,在此過程中，主要面臨以下幾個方面的法律風(fēng)險：

(1)轉(zhuǎn)讓價格確定中的法律風(fēng)險。確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格通常有幾種做法：將股東出資時股權(quán)的價格作為轉(zhuǎn)讓價格;將公司凈資產(chǎn)額作為轉(zhuǎn)讓價格;將審計(jì)、評估價格作為轉(zhuǎn)讓價格;拍賣、變賣價作為轉(zhuǎn)讓價格;國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓的價格每股不得低于凈資產(chǎn)值。實(shí)踐中，可以考慮首先采

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用綜合評估確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓的基準(zhǔn)價格，在此基礎(chǔ)上協(xié)商確定轉(zhuǎn)讓價格。

(2)支付方式選擇中的法律風(fēng)險。包括支付工具選擇中的法律風(fēng)險;支付期限選擇中的法律風(fēng)險;價款監(jiān)管中的法律風(fēng)險---將價款提前提存;受讓方須承諾受讓資金合法，且有充分的資金履行能力，并確定履行或不完全履行支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價的義務(wù)。

五、股權(quán)置換(交叉持股)中的法律風(fēng)險。

交叉持股容易發(fā)生不正當(dāng)?shù)年P(guān)聯(lián)交易(控股股東、實(shí)際控制人)，使企業(yè)產(chǎn)權(quán)模糊化，難以形成實(shí)際控股股東，公司的管理人員取代公司所有者，形成內(nèi)部人控制;關(guān)聯(lián)公司可能會受到大股東或控股集團(tuán)意志的損害，在商業(yè)機(jī)會上、分配利潤上，小股東都可能得到不公平的對待，從而激發(fā)股東矛盾。因此，可考慮通過公司章程予以限制，對外投資時，必須經(jīng)過有關(guān)機(jī)構(gòu)(三會)的表決，對投資的限額進(jìn)行限制，從而加強(qiáng)對關(guān)聯(lián)公司經(jīng)營決策的監(jiān)管和控制，對表決權(quán)的保護(hù)。股權(quán)置換的方式實(shí)踐中有三種方式，即股權(quán)置換、股權(quán)加資產(chǎn)置換或股權(quán)加現(xiàn)金置換。

六、股權(quán)繼承中面臨法律風(fēng)險。

股份有限公司以資合性為主，不存在股權(quán)繼承問題。有限責(zé)任公司股

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權(quán)兼有股東人格權(quán)的屬性以及人格權(quán)不能被繼承的法律性質(zhì)，因此股權(quán)繼承的程序及其方法就具有與一般遺產(chǎn)繼承不同的特殊性。就有限責(zé)任公司而言，公司章程可以對繼承人繼承股東資格作出必要限制，包括授權(quán)其他股東或者公司以公允價格收購繼承人繼承的股權(quán)。有限責(zé)任公司股東資格的取得必須得到其他股東的承認(rèn)或認(rèn)可。股東個人的經(jīng)營才能、社會閱歷乃至信譽(yù)、道德品質(zhì)等因素，股東之間都是難免會考慮的。

在實(shí)踐中，可以考慮以下措施妥善解決股權(quán)繼承問題：股權(quán)繼承應(yīng)符合公司章程的規(guī)定;尊重被繼承人的意思表示，股東去世之前與其他股東對公司股權(quán)如何繼承有約定的，對這種約定，只要沒有明顯的違法現(xiàn)象存在，就應(yīng)認(rèn)可其法律效力;尊重繼承人與公司原股東的意思表示，去世股東的繼承人與其他股東就股權(quán)繼承達(dá)成協(xié)議，也應(yīng)該按該協(xié)議履行，但應(yīng)以不違反公司法強(qiáng)制性規(guī)定為限;參照公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定繼承股權(quán)，當(dāng)股東之間事先沒有約定，事后也不能達(dá)成協(xié)議時，各繼承人要想取得股東資格成為公司股東，應(yīng)向公司提出申請，公司在合理期限內(nèi)召開股東大會或股東會，由尚健在的股東表決，股東過半數(shù)以上同意他們?nèi)牍傻模麄儾趴梢猿蔀楣竟蓶|，否則，他們不可以成為公司股東，不同意繼承人取得股東資格的股東，應(yīng)優(yōu)先購買繼承人本應(yīng)繼承的股份，再由繼承人繼承財(cái)產(chǎn)利益，如果不購買即視為其同意繼承人成為股東。

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以上就是公司收購股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的法律風(fēng)險，需要注意的事項(xiàng)很多，希望各位朋友能認(rèn)真分辨，以免不必要的經(jīng)濟(jì)糾紛，更多的關(guān)于收購轉(zhuǎn)讓中涉及到的風(fēng)險，和其他法律方面的知識，還請您多閱讀一些律師方面的書籍，多做了解，更多相關(guān)內(nèi)容請關(guān)注贏了網(wǎng)。

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第五篇：關(guān)于關(guān)于民營企業(yè)常見法律風(fēng)險與防范問

關(guān)于民營企業(yè)常見法律風(fēng)險與防范問題

關(guān)于民營企業(yè)常見法律風(fēng)險與防范問題

作者

成禹潭

法律風(fēng)險是指在法律實(shí)施過程中，行為人的具體行為導(dǎo)致與獲利背離的法律后果發(fā)生的可能性。違法行為可能引發(fā)的刑事責(zé)任、行政責(zé)任、民事責(zé)任就是法律風(fēng)險，灰色行為和合法行為同樣能引發(fā)法律風(fēng)險，例如刑法第二百二十五條的非法經(jīng)營罪，由于法律對“其它”二字的界定不明確，超出經(jīng)營范圍經(jīng)營，企業(yè)要冒承擔(dān)刑事責(zé)任的法律風(fēng)險，這就是法律的灰色地帶帶來的法律風(fēng)險；在買賣合同中，對質(zhì)量、驗(yàn)收等一些條款的約定不明確，這些條款都是合法的，同樣導(dǎo)致了法律風(fēng)險。傳統(tǒng)的法律風(fēng)險定義強(qiáng)調(diào)的是違法行為導(dǎo)致的風(fēng)險，在民營企業(yè)的經(jīng)營實(shí)踐中，很多行為都會引發(fā)法律風(fēng)險，綜合分析起來，民營企業(yè)經(jīng)營中的常見的法律風(fēng)險可以歸納為三類：一是用工風(fēng)險；二是商業(yè)秘密風(fēng)險；三是合同風(fēng)險；下面分別論述。

一、民營企業(yè)用工的法律風(fēng)險與防范。

1、用人單位以其它形式或口頭約定試用期而未簽訂勞動合同的法律風(fēng)險。

實(shí)踐中很多用人單位口頭或以其他形式（如在入職登記表或員工手冊中載明試用期）與勞動者約定三個月或六個月試用期，但不簽訂勞動合同。這種口頭或者以其它形式約定的試用期滿后，用人單位認(rèn)為該勞動者試用合格，就簽訂正式勞動合同，如果用人單位認(rèn)為不符合錄用條件，就解除勞動關(guān)系。該做法是違反法律規(guī)定的，在發(fā)生勞動爭議時往往會處于被動地位而導(dǎo)致敗訴。

勞動部在《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國勞動法>若干問題的意見》第十八條規(guī)定，勞動者被用人單位錄用后，雙方可以在勞動合同中約定試用期，試用期應(yīng)包括在勞動合同期限內(nèi)?！秳趧雍贤ā返谑艞l第四款規(guī)定：試用期包含在勞動合同期限內(nèi)。根據(jù)該規(guī)定，我們可以知道試用期存在的前提是勞資雙方簽訂了勞動合同，試用 1

期存在于勞動合同期限中，雙方?jīng)]有訂立勞動合同，試用期當(dāng)然不可能存在，所謂皮之不附，毛將焉存？防范的最低成本的途徑是起草合法的勞動合同簽署。

2、用人單位只簽訂單獨(dú)試用期合同的法律風(fēng)險與防范。

司法實(shí)踐中大量用人單位為了避免與勞動者訂立勞動合同，往往在招用勞動者時與勞動者簽訂一個單獨(dú)的試用合同，期限一般為三個月到六個月不等，在試用期合同期滿后再決定是否正式聘用該勞動者。用人單位這樣做的目的往往是為了規(guī)避法律，在試用期使用廉價勞動力，方便解除勞動合同?！秳趧雍贤ā芬?guī)定：勞動合同僅約定試用期的，試用期不成立，該期限為勞動合同期限。

防范的辦法是企業(yè)不能約定單獨(dú)的試用期合同，先簽合同后上崗，不合格的依法辭退。

3、試用期內(nèi)是否需繳納社會保險的法律風(fēng)險與防范。

試用期內(nèi)不為員工繳納社會保險費(fèi)，這是實(shí)踐中很多用人單位的習(xí)慣性做法，如果在試用期出現(xiàn)工傷、重大疾病等想不到的情況因沒有購買工傷保險和醫(yī)療保險，由企業(yè)承擔(dān)責(zé)任，小型民營企業(yè)卻難以承擔(dān)，有破產(chǎn)關(guān)閉的可能。

防范措施是對營銷人員流動性大的職位可以簽署代理合同和承攬合同，對一些相對穩(wěn)定的職位快速考核，降低工資基數(shù)，提高各種考核獎金，依法購買社會保險。

4、規(guī)章制度程序與實(shí)體不合法的法律風(fēng)險與防范。

規(guī)章制度是用人單位的內(nèi)部“法律”，貫穿于用人單位的整個用工過程，是用人單位行使管理權(quán)、合同解除權(quán)的重要依據(jù)。勞動者嚴(yán)重違反用人單位的規(guī)章制度的，用人單位可解除勞動合同，沒有規(guī)章制度，公司的管理將會陷于困境。

不合法的規(guī)章制度，在仲裁或訴訟中不能作為審理勞動爭議案件的依據(jù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理勞動爭議案件適用法律若干問題的解釋》第十九條的規(guī)定，規(guī)章制度必須符合“民主程序制定”、“合法”、“公示”三個條件，才可作為人民法院審理勞動爭議案件的依據(jù)。

按照《勞動合同法》第八十條規(guī)定，規(guī)章制度違反法律、法規(guī)規(guī)定的，由勞動行政部門責(zé)令改正。給予警告、給勞動者造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

根據(jù)《勞動合同法》第三十八條規(guī)定，用人單位的規(guī)章制度違反法律、法規(guī)的規(guī)定，損害勞動者權(quán)益的，勞動者可以解除勞動合同，用人單位需支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。

防范措施是在勞動合同法的框架下制作出符合本公司利益的規(guī)章制度，對違反勞動合同法的條款要全部進(jìn)行修訂，勞動合同法規(guī)定用人單位的規(guī)章制度違反法律、法規(guī)的規(guī)定，損害勞動者權(quán)益的，勞動者可以解除合同，用人單位需支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，這和以往的法律相比對規(guī)章制度的合法性要求嚴(yán)格了許多。

勞動合同法施行后，規(guī)章制度的制定、修改履行法定程序。流程為：職工代表大會或者全體職工討論→提出方案和意見→與工會或者職工代表平等協(xié)商確定→公示告知。因此，考慮組建職工代表大會、工會。并保留職工代表大會或者全體職工討論、協(xié)商的書面證據(jù)。

5、用人單位未履行入職告知義務(wù)的法律風(fēng)險與防范。

勞動合同法條文第八條規(guī)定：用人單位招用勞動者時，應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知勞動者工作內(nèi)容、工作條件、工作地點(diǎn)、職業(yè)危害、安全生產(chǎn)狀況、勞動報酬，以及勞動者要求了解的其他情況；用人單位有權(quán)了解勞動者與勞動合同直接相關(guān)的基本情況，勞動者應(yīng)當(dāng)如實(shí)說明。

用人單位如實(shí)告知勞動者工作內(nèi)容、工作條件、工作地點(diǎn)、職業(yè)危害、安全生產(chǎn)狀況、勞動報酬是主動義務(wù)，即使勞動者不提出要求也得主動告知。實(shí)踐中用人單位往往會忽視這個主動告知義務(wù)，導(dǎo)致發(fā)生“欺詐”的敗訴風(fēng)險。

防范的辦法是人單位的主動告知義務(wù)很重要，勞資雙方均有知情權(quán)。隱瞞真實(shí)情況將影響到合同的效力。操作實(shí)務(wù)中，從舉證角度考慮，用人單位應(yīng)當(dāng)以書面形式告知勞動者，并保留相關(guān)證據(jù)，告知條款可在入職登記表中或勞動合同中進(jìn)行設(shè)計(jì)。

做好就職溝通與激勵，作為一個民營企業(yè)，自己的員工才是自己的第一客戶，企業(yè)就是以賺錢為使命，所以企業(yè)不去賺錢就是一種罪惡，民營企業(yè)更是如此，現(xiàn)在的民營企業(yè)特別注重品牌構(gòu)建和客戶服務(wù)，卻忘記了給自己的員工做應(yīng)有的客戶服務(wù)。

二、民營企業(yè)經(jīng)營中的商業(yè)秘密相關(guān)法律風(fēng)險與防范。

商業(yè)秘密，是指不為公眾所知悉、能為權(quán)利人帶來經(jīng)濟(jì)利益，具有實(shí)用性并經(jīng)權(quán)利人采取保密措施的技術(shù)信息和經(jīng)營信息。因此商業(yè)秘密包括兩部分：非專利技術(shù)和經(jīng)營信息。如管理方法，產(chǎn)銷策略，客戶名單、貨源情報等經(jīng)營信息；生產(chǎn)配方、工藝流程、技術(shù)訣竅、設(shè)計(jì)圖紙等技術(shù)信息。商業(yè)秘密關(guān)乎企業(yè)的競爭力，對企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，有的甚至直接影響到企業(yè)的生存。每個企業(yè)都有自己的商業(yè)秘密，目前的狀況是我們自己對自己企業(yè)商業(yè)秘密的漠視，對于員工跳槽帶走客戶資料束手無策，對自己先進(jìn)的營銷模式到處宣揚(yáng)，民營企業(yè)的平均壽命只有兩年多，很大程度上自己的行為是自己的掘墓人，商業(yè)秘密是各種別人智慧的整合，這些智慧零件或許是公開的，商業(yè)秘密糾紛進(jìn)入訴訟階段原告的舉證特別困難，調(diào)查成本太高。

商業(yè)秘密法律風(fēng)險控制都是需要成本的，民營企業(yè)自身的特殊性決定了不能投入過高的成本來進(jìn)行商業(yè)秘密法律避險，只有根據(jù)企業(yè)發(fā)展的階段務(wù)實(shí)操作。

在企業(yè)發(fā)展的任何階段，計(jì)算機(jī)里的商業(yè)秘密文件加密和保密制度要貫穿在企業(yè)商業(yè)秘密保護(hù)的全部過程，要掌握計(jì)算機(jī)文件粉碎、文件加密技術(shù)，計(jì)算機(jī)密碼進(jìn)入、計(jì)算機(jī)設(shè)置定時鎖定，文件名偽裝，安裝專業(yè)的歷史記錄程序，計(jì)算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)設(shè)備交外部人員修理時，存儲設(shè)備拆卸，還有在必要時拆除刻錄設(shè)備和接口，防止文件泄露。

在企業(yè)起步階段，企業(yè)可以通過簽訂保密協(xié)議，競業(yè)限制，在勞動合同中專門設(shè)置保密條款或保密附件，同時對員工進(jìn)行商業(yè)秘密教育的法律宣傳，增強(qiáng)員工尤其是管理人員的保密意識，明確告訴員工侵犯公司的商業(yè)秘密是違法行為，情節(jié)嚴(yán)重的或?qū)е路缸?。做好配套的獎勵與處罰制度。

在企業(yè)發(fā)展到穩(wěn)定的規(guī)模，經(jīng)濟(jì)相對寬裕，開始建立健全商業(yè)秘密保護(hù)制度，在員工招聘時簽署保密協(xié)議、應(yīng)聘人員商業(yè)秘密調(diào)查表，不侵犯他人知識產(chǎn)權(quán)保證書，就職和崗位調(diào)動時簽署崗位保密協(xié)議，離職保密承諾書、崗位宣誓書，離職的時候簽署離職員工調(diào)查表，離職員工資料清退單，離職保密協(xié)議。

建立基本的商業(yè)秘密監(jiān)督、使用制度制作商業(yè)秘密確認(rèn)登記表、商業(yè)秘密使用申請表、商業(yè)秘密使用登記表、商業(yè)秘密密級變更申請表、商業(yè)秘密解密申請表、商業(yè)秘密保護(hù)建議書、商業(yè)秘密文件交流的保密聲明、對他人商業(yè)秘密的保密聲明。

在企業(yè)成長期后，全面步入正軌，內(nèi)部管理、運(yùn)營已經(jīng)規(guī)范，大量的技術(shù)信息產(chǎn)生，競爭對手會刺探企業(yè)的信息和商業(yè)秘密，這時需要對一些核心的技術(shù)和核心的資料信息要重點(diǎn)保護(hù)，確保自身的商業(yè)秘密安全，這時需要企業(yè)建立專門的商業(yè)秘密管理部門，由專門的管理機(jī)構(gòu)來梳理龐雜的信息并建立完善的保密制度、如商業(yè)秘密管理辦法或者商業(yè)秘密管理規(guī)章、和勞動合同法配套的文件，在開發(fā)新項(xiàng)目時，建立項(xiàng)目開發(fā)保密制度，在對外交流時要落實(shí)對外交流保密制度，對企業(yè)合同要進(jìn)行加密。對商業(yè)秘密相關(guān)的報廢文件記得全面粉碎。

三、民營企業(yè)應(yīng)收賬款的法律風(fēng)險與防范。

企業(yè)應(yīng)收賬款是企業(yè)因?qū)ν怃N售等而向相對單位應(yīng)當(dāng)收取的款項(xiàng)。民營企業(yè)的利潤很低，當(dāng)壞賬超過25%時，已經(jīng)危及到企業(yè)的生死存亡。

企業(yè)應(yīng)收賬款法律風(fēng)險的規(guī)避先要從客戶評估開始，企業(yè)不去創(chuàng)造利潤就是一種罪惡，不能帶來利潤的客戶是負(fù)債，不是客戶，在和客戶簽約前要對客戶進(jìn)行財(cái)務(wù)狀況與信譽(yù)資料調(diào)查，對客戶的信用做評價，控制應(yīng)收賬款規(guī)模。把收款責(zé)任落實(shí)到簽約人員，并對其以收款進(jìn)行績效考核，完善合同的約定，尤其注意的是主體適格，和糾紛處理方式和管轄的約定，欠賬出現(xiàn)后要用律師函催收，確定是壞賬時馬上起訴，方便的時候要做好財(cái)產(chǎn)保全。

目前有一種流行的做法是請收賬公司，或者請黑社會，北京高院出臺解釋，對這類公司的處理是按照非法經(jīng)營罪處罰，委托人或成為共犯，也就是說企業(yè)主可能因委托收賬公司收賬而涉嫌犯罪。

深圳市是一個民營企業(yè)密集的地方，有企業(yè)主因?yàn)楣蛡蚴召~公司被羈押的案例。

民營企業(yè)的法律風(fēng)險常見的就是以上三類，我國的法律越來越復(fù)雜，越來越專業(yè)，民營企業(yè)的法律風(fēng)險的防范被企業(yè)自己忽視了，也被律師忽視了，法律風(fēng)險出現(xiàn)時很多企業(yè)面臨的是滅頂之災(zāi)，企業(yè)應(yīng)該拿出自己營業(yè)額3%—4%的資金請專業(yè)的民營企業(yè)避險律師來進(jìn)行法律防范。企業(yè)到一定的規(guī)模后應(yīng)該成立法務(wù)部，專業(yè)律師列席企業(yè)的重大會議，養(yǎng)成重要文件律師預(yù)簽的習(xí)慣，這樣企業(yè)才能做長遠(yuǎn)。

最后，民營企業(yè)法律避險是企業(yè)管理的一部分，必須企業(yè)戰(zhàn)略、公共關(guān)系、人力資源、市場營銷，品牌建設(shè)全面跟上，全面聯(lián)動，綜合實(shí)施，才能起到良好的作用。

廣西先導(dǎo)聯(lián)合律師事務(wù)所 成禹潭你好哦啊，