第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建注意事項(xiàng)

一、關(guān)于建設(shè)用地類證照

1、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》

通過招拍掛公開出讓取得的土地，辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》時(shí)，必須市土地開發(fā)中心或國土局提供已征地拆遷結(jié)案的函。要特別注意，國土部門公開出讓的土地，與國土局簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，在繳交土地出讓金之前，務(wù)必要到國土部門弄清該土地是否已全部完成征地拆遷結(jié)案，避免國土部門拿來出讓的土地還存在著局部未完成征地或拆遷結(jié)案，給《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》的辦理帶來很大的麻煩甚至影響整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)報(bào)建計(jì)劃。

注意《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》的有效期及批準(zhǔn)的建設(shè)工期，建設(shè)項(xiàng)目逾期施工的，注意要提前向發(fā)證機(jī)會(huì)申請延期

2、國有土地使用證

(1)股權(quán)轉(zhuǎn)讓或土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目：應(yīng)及時(shí)辦理《國有土地使用證》的移交或過戶。

(2)通過招拍掛取得項(xiàng)目：在簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》時(shí)應(yīng)在付款條款上列明分期交納。分期辦理《國有土地使用證》。

(3)如所取得《國有土地使用證》為預(yù)登記的臨時(shí)證照，應(yīng)按規(guī)定辦理變更，否則到期應(yīng)辦理延期手續(xù)。

(4)《國有土地使用證》核發(fā)的使用權(quán)面積是凈用地面積、不含市政道路用地面積和公共綠地面積。

(5)為便于項(xiàng)目融資，一個(gè)用地面積較大的項(xiàng)目在辦理國土證時(shí)根據(jù)資金計(jì)劃的要求能爭取分證則盡量辦理分證。如不能分期辦理國土證，在土地抵押貸款環(huán)節(jié)應(yīng)將國土證附圖分成幾塊分別辦理他項(xiàng)權(quán)利證，可分塊分別在不同銀行抵押貸款。

3、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(1)辦證的前提條件之一是根據(jù)《國有土地使用權(quán)出讓合同》及有關(guān)土地出讓金繳款證明。因涉及土地出讓金巨大，應(yīng)注意提前做好資金計(jì)劃或是否可爭取分期支付土地出讓金。

(2)核發(fā)的用地面積是總用地面積（包括凈用地面積、道路面積、綠化面積）。所包含的市政道路用地及公共綠化用地雖不屬于該地塊國土證核發(fā)的權(quán)屬用地范圍，但屬于該項(xiàng)目的建設(shè)用地范圍，因此若有外單位出于修建公共交通等需要占用部分綠化用地的情況可要求對方給予補(bǔ)償。

(3)該證的附件有：①建設(shè)用地規(guī)劃紅線圖；②規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

★注意附加說明事項(xiàng)，防止在有效期內(nèi)未申請用地導(dǎo)致該證自行失效。

4、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

(1)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是建設(shè)用地規(guī)劃許可證的附件，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件所列明的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)是設(shè)計(jì)的重要依據(jù)，直接影響項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的效益。各地區(qū)公司應(yīng)深入研究當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃技術(shù)管理措施，在申領(lǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件時(shí)爭取最優(yōu)的指標(biāo)。

(2)容積率、建筑高度等指標(biāo)受城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的限制，在申領(lǐng)或調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)條件時(shí)應(yīng)爭取各級政府部門的支持，取得最大限度的突破。

(3)公建配套項(xiàng)目要求應(yīng)盡可能減少公建配套的設(shè)置和建筑面積的規(guī)模要求。

(4)拍賣地塊的《國有土地使用權(quán)出讓合同》一般都以《土地使用條件》和《關(guān)于確認(rèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的復(fù)函》作為合同的附件。

(5)非拍賣地塊申請調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或申領(lǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的工作要點(diǎn)：盡量爭取提高容積率、減少公建配套面積。爭取的理由可根據(jù)各項(xiàng)目具體情況或當(dāng)?shù)卣咭?guī)定而定。

二、關(guān)于規(guī)劃建設(shè)類證照

1、總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)/修建性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)(1)取得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件之后，根據(jù)當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)報(bào)建流程爭取與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》同步辦理。

(2)在詳規(guī)報(bào)批之前，開發(fā)部門應(yīng)盡可能了解清楚當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門對詳規(guī)的審批依據(jù)和審批要求，爭取協(xié)調(diào)總工室及集團(tuán)設(shè)計(jì)院相關(guān)設(shè)計(jì)人員與規(guī)劃部門詳規(guī)審批重要經(jīng)辦人員提前溝通，充分了解哪些重要指標(biāo)必須按規(guī)定報(bào)批，哪些指標(biāo)有靈活性，以便于項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)能順利通過審批，減少因報(bào)審方案不符合要求打回重新修改方案所耗費(fèi)的時(shí)間。

(3)詳規(guī)報(bào)批中《總平面規(guī)劃方案圖》應(yīng)重點(diǎn)注意的事項(xiàng)：

①所報(bào)規(guī)劃方案的建筑和空間基本布局是否與規(guī)劃部門的要求基本一致；

②綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)及其他審批文件的強(qiáng)制性要求（主要指標(biāo)包括：規(guī)劃總用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建配套面積、容積率、總建筑密度、居住戶數(shù)、居住人口、綠地率、總停車數(shù)）；

③建筑高度、建筑間距和建筑紅線退讓道路邊線是否滿足最低審批要求；

④公建配套設(shè)施的設(shè)置當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門有無特別要求，應(yīng)盡可能爭取少配公建配套設(shè)施或配備將來不需要移交的公配設(shè)施。

(4)詳規(guī)報(bào)批階段還要調(diào)查了解小區(qū)排水、煤氣、垃圾處理等問題，以便于在詳規(guī)方案報(bào)批階段綜合考慮及方便下一步綜合管線的設(shè)計(jì)及報(bào)批。例如：小區(qū)雨水、污水怎么排放，小區(qū)是否要建污水處理站；周邊市政道路有無通管道煤氣，是否需要自建煤氣瓶組站；小區(qū)生活垃圾怎么收集處理，是否要配垃圾壓縮站。

注意各地報(bào)批詳規(guī)的一些特別要求。

2、環(huán)評、人防、消防、衛(wèi)生學(xué)、園林綠化等專業(yè)意見的報(bào)批

(1)詳規(guī)批復(fù)后協(xié)調(diào)總工室應(yīng)最快的時(shí)間下發(fā)各專業(yè)意見報(bào)批所需的圖紙，事前充分了解各專業(yè)管理部門的審批要求，盡量減少報(bào)入后圖紙打回修改占用的時(shí)間。(2)小區(qū)環(huán)評批復(fù)工作要提早啟動(dòng)，提前讓有實(shí)力、有信譽(yù)、有關(guān)系（與環(huán)保局）的環(huán)評公司編制環(huán)評報(bào)告書。申報(bào)小區(qū)環(huán)評時(shí)特別注意一些敏感性的公配項(xiàng)目如垃圾壓縮站、消防站、衛(wèi)生院、污水處理站以及小區(qū)雨水、污水的排放方向及地點(diǎn)，其定位選點(diǎn)要考慮透徹，編寫環(huán)境意見時(shí)盡量向著風(fēng)險(xiǎn)小的方面去評價(jià)，避免日后在環(huán)保驗(yàn)收時(shí)引起不必要的麻煩。若項(xiàng)目是分期建設(shè)，為便于辦理項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收手續(xù)，須分期報(bào)批項(xiàng)目的環(huán)境影響登記表。

(3)人防專業(yè)意見報(bào)批：了解清楚當(dāng)?shù)貙π麻_發(fā)的小區(qū)人防面積核定以及人防異地建設(shè)費(fèi)繳交的規(guī)定，在申報(bào)小區(qū)人防總體規(guī)劃時(shí)，人防面積宜多不宜少，減少開發(fā)成本。

(4)消防專業(yè)意見報(bào)批：開發(fā)部門應(yīng)在總平面設(shè)計(jì)階段就要與當(dāng)?shù)叵乐ш?duì)溝通，了解當(dāng)?shù)叵缹彶榈囊?guī)定，對小區(qū)消防通道、登高面等要求，減少設(shè)計(jì)的工作量和時(shí)間。在申報(bào)消防專業(yè)審查意見時(shí)，設(shè)計(jì)人員與消防局審查人員的事前溝通，開發(fā)部門與消防局審批人員的關(guān)系密切與否對于順利通過審查非常重要。有關(guān)消防報(bào)建可從消防疏散樓梯及通道方面的增減去考慮充分?jǐn)U大和利用建筑銷售面積以為公司爭取利益。

(5)其他專業(yè)意見批復(fù)。各地區(qū)根據(jù)不同項(xiàng)目的情況有的還可能需要控高意見、文物考古意見、防洪排澇、電力、交通、地震災(zāi)害等結(jié)合各專項(xiàng)規(guī)劃要求的意見。

3、小區(qū)綜合管線規(guī)劃審批

詳規(guī)批復(fù)后，用地面積超過20000平米的要申請小區(qū)綜合管線規(guī)劃審批，主要涉及供水、供電、燃?xì)?、電信、排水等管線布局的綜合平衡。小區(qū)綜合管線規(guī)劃審批后，可作為下一步水、電、氣、電信、排水等管線工程施工報(bào)批提供依據(jù)。

4、建筑物放線

詳規(guī)批復(fù)后可憑詳規(guī)批文及附圖直接申請辦理建筑物放線，為加快辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證做好準(zhǔn)備。在放線測量辦案中注意確保建筑物與路邊線以及樓與樓之間的退讓距離，以免影響下期相鄰建設(shè)項(xiàng)目的樓層高度。

根據(jù)公司開發(fā)建設(shè)的要求，各地公司應(yīng)在詳規(guī)批復(fù)前協(xié)調(diào)先行放線。

5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

(1)在詳規(guī)批復(fù)后，各地區(qū)公司應(yīng)在辦理專業(yè)意見時(shí)同步辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。專業(yè)意見的環(huán)節(jié)要盡量縮短時(shí)間，特別是小區(qū)環(huán)評批復(fù)環(huán)節(jié)，要事先精心策劃以最快速度取得專業(yè)意見批復(fù)。

(2)在《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》辦結(jié)取證之前要繳納市政配套費(fèi)，對于每期開發(fā)建設(shè)20萬平方米的規(guī)模，市政配套費(fèi)金額較大，應(yīng)做好減免緩工作，節(jié)省開發(fā)成本。必要時(shí)考慮分層辦理規(guī)劃許可證。

(3)要注意確?，F(xiàn)場放線的樓宇與規(guī)劃許可證批復(fù)的固定點(diǎn)保持一致。

(4)報(bào)建的圖紙要求符合退縮間距，開口天井、采光、通風(fēng)符合建筑規(guī)范要求，要滿足各專業(yè)意見要求。

6、建筑工程施工許可證

(1)因辦理施工許可證的前提條件較多，因此要精心策劃，做好同步和穿插報(bào)建工作，以盡量節(jié)省時(shí)間。

(2)為使辦理中標(biāo)通知書的工作順利進(jìn)行，開發(fā)部要與招投標(biāo)部或集團(tuán)招投標(biāo)中心溝通，提醒招投標(biāo)部在對投標(biāo)單位資格審查時(shí)的注意事項(xiàng)，以減少施工許可證辦理的麻煩或時(shí)間延續(xù)。辦理招投標(biāo)手續(xù)時(shí)盡量協(xié)調(diào)縮短公示期，以早日取得中標(biāo)通知書，加快施工許可證的辦理。同時(shí)應(yīng)與招投標(biāo)部門溝通，降低工程造價(jià)的標(biāo)注，減少開發(fā)報(bào)建規(guī)費(fèi)。

(3)提前進(jìn)行施工圖審查，縮短開發(fā)報(bào)建時(shí)間。

(4)對于有提前動(dòng)工要求的建設(shè)工程，應(yīng)及時(shí)協(xié)調(diào)質(zhì)監(jiān)部門和安監(jiān)部門提前介入。并提前與城管部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，需要辦理先行施工的處罰的，要協(xié)調(diào)按已完成的投資額作為處罰依據(jù)。在質(zhì)監(jiān)站現(xiàn)場查勘時(shí)協(xié)調(diào)形象進(jìn)度的描述與城管處罰決定書相一致。(5)為順利辦理施工許可證，現(xiàn)場的配合工作也很重要，開發(fā)部門應(yīng)加強(qiáng)與施工現(xiàn)場的溝通，及時(shí)檢查施工現(xiàn)場是否三通一平，是否建好圍墻、洗車槽，施工工棚，現(xiàn)場安全維護(hù)設(shè)施是否已落實(shí)，施工材料、機(jī)械是否按要求規(guī)范布置，安全文明生產(chǎn)的管理制度是否落實(shí)，施工用電是否按規(guī)范敷設(shè)，現(xiàn)場查勘及發(fā)證時(shí)，建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)相關(guān)人員是否到位等。

(6)對于分層辦理規(guī)劃許可證的項(xiàng)目，可以續(xù)建的方式辦理施工許可證，避開施工圖審查、質(zhì)監(jiān)站現(xiàn)場查勘、繳交勞保金手續(xù)等，縮短辦證時(shí)間。

7、預(yù)售許可證

(1)由于此證屬公司的重要節(jié)點(diǎn)，辦理此證所需準(zhǔn)備的資料較多，因此必須按當(dāng)?shù)氐囊?，提前做好?bào)案的資料準(zhǔn)備工作，如提前開設(shè)好預(yù)售款監(jiān)控帳戶，簽訂預(yù)售款監(jiān)控協(xié)議書以及完成物業(yè)管理招標(biāo)，取得中標(biāo)備案書等，而且要資料核對無誤。

(2)銷售面積預(yù)測的工作量較大，應(yīng)提前介入。建筑面積務(wù)必要注意盡量減少與實(shí)際施工及后期實(shí)測的面積誤差，避免在后期的確權(quán)、辦理房產(chǎn)證時(shí)造成公司利益的損失、減少業(yè)主的投訴。因此，提供預(yù)測的施工圖一定要注意是不是三層會(huì)驗(yàn)后的最新施工圖，包括建筑圖、能顯示剪力墻和柱子變化的結(jié)構(gòu)圖。平立剖、陽臺窗臺風(fēng)道等大樣圖與現(xiàn)場施工的圖紙是否一致，現(xiàn)場施工有無變動(dòng)。取得預(yù)測面積的結(jié)果開發(fā)部要提交預(yù)決算部審核。

(3)如國土證已抵押貸款，在辦預(yù)售證之前應(yīng)提前與資金計(jì)劃部溝通，把握好涂銷抵押的時(shí)機(jī)。

(4)如工程形象進(jìn)度未達(dá)到或相差不大的情況，可根據(jù)當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求爭取變通的辦法過關(guān)。

(5)如果申報(bào)預(yù)售的面積累計(jì)超過土地出讓合同可售面積，須提前調(diào)整土地出讓合同面積，并在辦理預(yù)售證前完成《國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》的簽訂及土地出讓金的繳交。

(6)當(dāng)預(yù)測總面積超過報(bào)建面積，須由銷售部確定不可預(yù)售房屋

8、商品房屋面積實(shí)測及初始登記（大確權(quán)）(1)公司制度規(guī)定開發(fā)部要在規(guī)劃驗(yàn)收完成后60天內(nèi)取得權(quán)屬證明書。

(2)工程竣工后現(xiàn)場實(shí)測時(shí)，要對經(jīng)辦人積極引導(dǎo)，提高測繪效率，在經(jīng)辦人計(jì)算實(shí)測結(jié)果時(shí)，要爭取有利于公司的計(jì)算方法，當(dāng)遇到銷售套內(nèi)面積與實(shí)測面積存在偏差可能造成公司退款情況，應(yīng)協(xié)調(diào)經(jīng)辦人對實(shí)測結(jié)果進(jìn)行適度調(diào)整。

(3)因確權(quán)能否及時(shí)完成直接影響到小業(yè)主房產(chǎn)證的辦理以及超報(bào)建面積房屋的銷售資金回籠，因此大確權(quán)要提早謀劃，早日完成。

(4)如果申請確權(quán)的面積累計(jì)超過土地出讓合同上總建筑面積，須提前調(diào)整土地出讓合同面積，并在申報(bào)確權(quán)前完成《國有土地出讓合同變更協(xié)議》的簽訂及土地出讓金的繳交。

三、配套報(bào)建的辦理

1、規(guī)劃階段（前提條件：取得修建性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)）

(1)小區(qū)地名批復(fù)：由策劃部部門提供小區(qū)命名的方案。

(2)小區(qū)道路命名報(bào)批：由策劃部門提供小區(qū)路名的方案意見；規(guī)劃路的命名要征求道路兩旁相關(guān)單位的意見。

(3)施工臨水臨電的報(bào)批：此項(xiàng)工作必須確保在項(xiàng)目計(jì)劃開工節(jié)點(diǎn)時(shí)間之前完成，臨水臨電方案以接入點(diǎn)越近越好，并能滿足施工現(xiàn)場需求。對于當(dāng)?shù)厮蟮南嚓P(guān)規(guī)費(fèi)應(yīng)協(xié)調(diào)減免。

2、建設(shè)階段

(1)防雷報(bào)建：防雷審圖費(fèi)和檢測費(fèi)應(yīng)通過談判降低費(fèi)用。

(2)各期通郵報(bào)批：簽訂郵箱制作安裝協(xié)議，確定好安裝時(shí)間，保證交樓。同時(shí)注意控制成本，不該交的費(fèi)用不要交。

(3)小區(qū)永久供水工程的報(bào)批 為控制成本，在總工室計(jì)算小區(qū)總水量之后，在申報(bào)永久性供水協(xié)議時(shí)在滿足小區(qū)總用水量的前提下供水方案以供水管徑最小、供水線路最短為原則。

對遠(yuǎn)離市區(qū)、周邊無市政設(shè)施的項(xiàng)目，小區(qū)永久供水方案的報(bào)批應(yīng)提早策劃、報(bào)批、要充分考慮供水線路的優(yōu)化與實(shí)施可能存在的問題。提前做好應(yīng)對措施。

(4)小區(qū)永久性用電工程的報(bào)批

①為降低成本，開發(fā)部應(yīng)該會(huì)同總工室與當(dāng)?shù)毓╇娋旨訌?qiáng)溝通，事前充分了解其政策規(guī)定，如每戶用電量的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，電房設(shè)置的原則，變壓器配備的原則，按用電標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出來的小區(qū)總用電量是否計(jì)算同期率等。以求最終審批的供電方案最有利于降低成本。

②要了解項(xiàng)目周邊的供電規(guī)劃，周邊有無已建、在建和擬建的變電站，最近的接駁點(diǎn)在何處，在不同的線路方案中選擇最短又可行的供電線路方案。

③要充分考慮永久用電方案報(bào)批及施工的復(fù)雜性，提早謀劃，越早取得供電協(xié)議越好，以便為工程施工預(yù)留足夠的時(shí)間。

(5)小區(qū)通信工程的報(bào)批：簽訂小區(qū)電信綜合業(yè)務(wù)協(xié)議書，小區(qū)電信機(jī)房屬于有償提供電信部門使用，由銷售部與電信局簽訂《售房協(xié)議》。

(6)小區(qū)永久性供氣工程的報(bào)批：在詳規(guī)報(bào)批階段就要了解項(xiàng)目周邊有無市政煤氣管道，小區(qū)是否要自建煤氣瓶站。通過與供氣公司的談判降低成本。

3、竣工階段

(1)公建配套設(shè)施的移交

①要了解當(dāng)?shù)氐恼呒巴恋厥褂脵?quán)出讓合同的約定，區(qū)分哪些屬于小區(qū)服務(wù)性無償移交的公配項(xiàng)目，哪些屬于小區(qū)經(jīng)營性有償移交的公配項(xiàng)目，哪些屬于政策沒有明確移交接收的單位，可交可不交的原則上不移交，由商業(yè)部或物業(yè)公司自行出租處理。②對于有償?shù)捻?xiàng)目，要了解有償移交的文件依據(jù)及計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，無依據(jù)的可與接收部門協(xié)商確定移交價(jià)格。

③小區(qū)規(guī)劃配套的教育及醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施如小學(xué)、幼兒園、衛(wèi)生院等是否屬于無償移交還是有償移交主要看該項(xiàng)目公配設(shè)施有無相應(yīng)扣減土地有償使用出讓金。

四、驗(yàn)收工作的辦理

1、規(guī)劃驗(yàn)收

公司制度規(guī)定“開發(fā)部必須在工程竣工后30天取得《規(guī)劃驗(yàn)收合格證》”，為順利完成規(guī)劃驗(yàn)收，開發(fā)部須跟蹤協(xié)調(diào)工程部按公司要求的工程竣工標(biāo)準(zhǔn)完成竣工驗(yàn)收，即“竣工標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以滿足規(guī)劃驗(yàn)收條件為標(biāo)準(zhǔn)，主體工程全面完工（含外墻裝修），建設(shè)工程用地紅線（或建筑物30米）范圍內(nèi)的道路、綠化（含天面）全面完工所有臨建、構(gòu)筑物拆除完畢。”

各地應(yīng)了解當(dāng)?shù)氐恼咭?guī)定，例如政策允許竣工面積比報(bào)建面積超出比例，對可能影響規(guī)劃驗(yàn)收的因素提前采取應(yīng)對措施，使各期工程的規(guī)劃驗(yàn)收能盡早順利完成。

2、質(zhì)量驗(yàn)收

各期工程的質(zhì)量監(jiān)督意見書一般由工程部負(fù)責(zé)向當(dāng)?shù)氐馁|(zhì)檢站申辦。開發(fā)部門應(yīng)做好溝通協(xié)調(diào)工作。

3、人防竣工驗(yàn)收備案

人防工程竣工驗(yàn)收備案表是公司制度規(guī)定的交樓標(biāo)準(zhǔn)之一，工程竣工后，應(yīng)跟蹤工程部盡快提交竣工資料，并對初驗(yàn)未達(dá)要求的工程盡快完成整改。

4、消防驗(yàn)收

消防驗(yàn)收意見書是公司制度規(guī)定的交摟標(biāo)準(zhǔn)之一。消防驗(yàn)收通常由消防工程施工單位負(fù)責(zé)辦理并取得消防驗(yàn)收合格證。開發(fā)部門應(yīng)做好溝通協(xié)調(diào)工作。

隨著政策的越來越嚴(yán)格、規(guī)范，須先對所有的消防設(shè)施、設(shè)備逐一進(jìn)行檢測，檢測不合格的要完成整改，合格后方可辦理消防驗(yàn)收合格證。

5、環(huán)保驗(yàn)收

環(huán)保驗(yàn)收意見書是公司制度規(guī)定的交樓標(biāo)準(zhǔn)之一；

做好項(xiàng)目污染源排污口登記，對污染源進(jìn)行檢測并達(dá)標(biāo)；

對發(fā)電機(jī)電房進(jìn)行現(xiàn)場檢測并取得達(dá)標(biāo)報(bào)告；

環(huán)境保護(hù)設(shè)施經(jīng)負(fù)荷試車檢測合格，其防治污染能力適應(yīng)主體工程的需要。

6、竣工驗(yàn)收備案

竣工驗(yàn)收備案表是公司制度規(guī)定的交摟標(biāo)準(zhǔn)之一，公司制度規(guī)定開發(fā)部必須在工程竣工后85天內(nèi)取得《竣工驗(yàn)收備案表》。

7、永久水、電、供氣工程的竣工驗(yàn)收

在交樓前確保永久水、永久電、供氣的開通。

第二篇：縣級房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程

縣級房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程（概況）

一、立項(xiàng)批批文（縣改革局）

1、項(xiàng)目申請報(bào)告（主要包括以下內(nèi)容：（1）、項(xiàng)目申報(bào)單位情況：總投資、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、擬建地點(diǎn)；（2）、建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃；（3）、資歷源利用和能源耗用分析；（4）、生態(tài)環(huán)境影響分析；（5）、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效果分析。

2、國土資源行政主管部門出具的項(xiàng)目用地預(yù)算意見

3、環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的環(huán)境影響評價(jià)文件的審批意見

4、營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)代碼、法人代表身份證、稅務(wù)登記、企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件。

二、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（市局規(guī)劃局辦理、縣級規(guī)劃股辦理）

1、申請報(bào)告

2、相關(guān)批文或固定資產(chǎn)投資登記備案證

3、法人委托書及經(jīng)辦人身份證復(fù)印件

4、填寫《建設(shè)用地規(guī)劃定點(diǎn)申請表》

5、以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)提交建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用出讓合同各一份。

三、總平審批（規(guī)劃局審批）

1、申請報(bào)告

2、法人委托書及經(jīng)辦人身份證復(fù)印件

3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖

4、土地使用證及附圖，擬建設(shè)地塊附路網(wǎng)的地形圖一份（1：500或1：1000）

5、總平面規(guī)劃圖6份及電子光盤一份

四、單體方案審批（規(guī)劃局審批與總平同時(shí)辦理）

1、填寫《建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案申請表》

2、收回設(shè)計(jì)紅線圖原件

3、建筑設(shè)計(jì)方案文本3份，磁盤一張

4、如直接報(bào)送方案須補(bǔ)充土地證等第一階段相關(guān)材料

五、建筑施工圖紙審查備案（規(guī)劃局辦理）

1、發(fā)改委當(dāng)年基建計(jì)劃或登記備案證復(fù)印件一份

2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖復(fù)印件一份

3、報(bào)建表

4、施工圖審查初審意見

5、勘察，設(shè)計(jì)企業(yè)針對初審意見原件一份

6、審查合格報(bào)告原件一份

7、建設(shè)單位與審查機(jī)構(gòu)簽訂的審查協(xié)議原件一份

8、建筑節(jié)能設(shè)計(jì)計(jì)算報(bào)告書

9、經(jīng)審查合格的一套施工圖（建施、結(jié)施、含建筑節(jié)能設(shè)計(jì)說明、建筑節(jié)能設(shè)計(jì)一覽表）和勘察報(bào)告

10、建筑節(jié)能設(shè)計(jì)審查備案表原件

六、中標(biāo)通知書（規(guī)劃局辦理）

建設(shè)單位

1、申請報(bào)告（報(bào)告內(nèi)容：工程名稱、工程地址、建筑面積、結(jié)構(gòu)層數(shù)、工程性質(zhì)新建或擴(kuò)建），工程質(zhì)量要求及工期，工程審定造價(jià)及擬定發(fā)包單位。

2、發(fā)承包單位申請表（一式兩份）

3、該工程項(xiàng)目計(jì)劃批文或登記備案復(fù)印件

4、施工圖紙

5、已審批的《建設(shè)工程報(bào)建表》復(fù)印件一份并加蓋報(bào)建單位公章

6、由甲、乙雙方法人代表簽字并加蓋公章認(rèn)可的經(jīng)有資質(zhì)造價(jià)咨詢單位審定的工程造價(jià)（注明工程造價(jià)、鋼筋、水泥等主要材料用量、工期、質(zhì)量）

7、經(jīng)審定的總體規(guī)劃平面圖或符合城鎮(zhèn)規(guī)劃意見書

承包單位

1、有關(guān)確立法律地位原始文件的副文本復(fù)印件（包括營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等）安全生產(chǎn)許可證

2、項(xiàng)目經(jīng)理簡歷及經(jīng)理證件（復(fù)印件）

3、項(xiàng)目經(jīng)理與法定施工單位的人事及財(cái)務(wù)關(guān)系（單位開證明或者養(yǎng)老保險(xiǎn)）

4、二年來無重大質(zhì)量和安全事故的公司證明

5、擔(dān)供農(nóng)民工工資保障金承諾書

七、質(zhì)監(jiān)安監(jiān)備案（規(guī)劃局質(zhì)監(jiān)站）

1、業(yè)主向質(zhì)監(jiān)部門領(lǐng)取《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記書》和《建材取樣見證授權(quán)委托書》

2、中標(biāo)（或發(fā)承包）通知書（原件、復(fù)印件各一份）；

3、《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記》（一式四份）（請蓋建設(shè)單位公章）；

4、《建材取樣見證授權(quán)委托書》（一式三份）

5、施工圖審查備案表（原件，由縣規(guī)劃建設(shè)局出具）；

6、施工圖紙（建施部分的底層、標(biāo)準(zhǔn)層的平面圖，結(jié)施部分的基礎(chǔ)平面圖、建施、結(jié)施、目錄表、結(jié)構(gòu)總說明、建筑總說明、轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)圖）；

7、巖土工程勘察報(bào)告（核原件，核完后退回）

8、施工合同備案表（原件，由規(guī)劃建設(shè)局招標(biāo)站審查施工合同后出具）；

9、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)證書（副本）復(fù)印件；

10、施工、監(jiān)理單位人員的資格證書和崗位證書（核原件，包括施工單位項(xiàng)目經(jīng)理、施工員、質(zhì)檢員崗位證書，技術(shù)負(fù)責(zé)人職稱證書；監(jiān)理單位監(jiān)理工程師資格證書）

11、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（含附件）（復(fù)印件，蓋建設(shè)單位的章并注明原件存放處）

12、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記審查表（表二）（涂改位置請蓋相應(yīng)單位公章）

13、報(bào)監(jiān)登記表格

八、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局辦理）

1、填寫《建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表》

2、法人委托書及經(jīng)辦人身份證復(fù)印件

3、相關(guān)批文或備案文件

4、中標(biāo)通知書一份

5、施工合同一份

6、審定的總平圖規(guī)劃圖及批復(fù)文件復(fù)印件

7、國有土地使用權(quán)證或土地使用批準(zhǔn)文件復(fù)印件一份

8、經(jīng)審查的施工圖一套

9、施工圖審查合格證及備案表

10、已審定的方案文本或單體方案原件及批復(fù)文件

備注：

1、小城鎮(zhèn)建設(shè)配套費(fèi)：9元/平米;

2、墻體材料專項(xiàng)基金：８元/平米;

3、農(nóng)民工工資保障金：工程總投資額的2%

4、規(guī)劃服務(wù)費(fèi)0.8元/平米

九、消防審計(jì)審核（縣消防中隊(duì)審批）

1、建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核申報(bào)表；

2、建設(shè)單位的工商營業(yè)執(zhí)照等合法身份證明文件；

3、新建、擴(kuò)建工程的建設(shè)工程規(guī)劃許可證明文件；

4、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證明文件；

5、規(guī)劃設(shè)計(jì)紅線圖復(fù)印件；

6、建筑圖紙一套（除結(jié)構(gòu)圖外）

十、建設(shè)工程施工許可證（規(guī)劃局辦理）

1、《施工許可證申請表》一式兩份；

2、已審核的《建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督登記書》、《建設(shè)工程項(xiàng)目開工前安全施工措施審查表》各一份

3、已審核的《建設(shè)（拆除）工程安全施工措施備案表》

4、開工申請報(bào)告

5、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目協(xié)議書

6、建筑安裝工程勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)統(tǒng)一票據(jù)（建設(shè)單位辦理）

7、施工人員意外傷害保險(xiǎn)證及條款（施工單位辦理）

8、項(xiàng)目用地批準(zhǔn)（國有土地使用證正本及附圖樣）；

9、中標(biāo)通知書（可直接發(fā)包的項(xiàng)目提供發(fā)承包審核通知書）；

10、施工合同（合同副本原件1份）及項(xiàng)目經(jīng)理資格證書、施工企業(yè)資質(zhì)證書和安全生產(chǎn)許可證（復(fù)印件各1份）

11、監(jiān)理合同（原件一份）及監(jiān)理工程師崗位證書、監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)證書（復(fù)印件1份）

十一、商品房預(yù)售證（規(guī)劃局）

（一）《商品房預(yù)售許可證申請表》（一式三份）

（二）開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》、《企業(yè)法定代表人證》（其中營業(yè)執(zhí)照必須經(jīng)年檢合格，資質(zhì)證書必須在有效期內(nèi)，驗(yàn)原件后收復(fù)印件）

（三）相關(guān)報(bào)建批準(zhǔn)文書：

1、土地部門批準(zhǔn)文書；《國有土地使用證》及其附圖（驗(yàn)原件后收復(fù)印件，土地證必須在有效期內(nèi)，如土地有抵押，還須出具抵押權(quán)人同意開發(fā)企業(yè)主該項(xiàng)目向我局申報(bào)預(yù)售的書面證明，抵押權(quán)人證明收原件）

2、規(guī)劃部門批準(zhǔn)文書：（1）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其附件、施工紅線圖（驗(yàn)原件后收復(fù)印件）；（2）規(guī)劃總平圖（驗(yàn)原件后收復(fù)印件）；

（3）規(guī)劃局審批的建施圖（平、里剖面圖全套，驗(yàn)原件后收A3復(fù)印件）；

3、建設(shè)部門批準(zhǔn)文書：（1）《建筑工程施工許可證》（驗(yàn)原件后收復(fù)印件）;（2）建設(shè)局（建委）審批的建施圖（驗(yàn)原件后收A3復(fù)印件，如委托審圖機(jī)構(gòu)審圖的，還須提供施工圖審查備案表）

4、人防工程建設(shè)許可證或易地建設(shè)審批憑證

（四）投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；

1、工程施工合同（驗(yàn)原件后收復(fù)印件）

2、施工進(jìn)度合同（附注明座落、棟號及拍攝日期的施工現(xiàn)場照片及施工進(jìn)度表，上述三份材料須經(jīng)開發(fā)企業(yè)、施工單位及監(jiān)理單位三方蓋章確認(rèn)，收原件）

(五)商品房預(yù)售方案（收原件）

預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明以下幾個(gè)方面內(nèi)容：

（1）預(yù)售商品房的座落、棟號、面積、用途、均價(jià)；（2）開工日期、竣工交付日期、銷售方式；（3）物業(yè)公司及物業(yè)管理用房落實(shí)情況；（4）預(yù)售商品房價(jià)目表及房號編排示意圖。（附派出所出具的門牌證明、房產(chǎn)面積測繪成果報(bào)告書，驗(yàn)原件后收復(fù)印件）

（六）其他需要的材料

1、預(yù)售款專存協(xié)議（開發(fā)企業(yè)在本市銀行專門開立的代收商品房預(yù)售款的結(jié)算帳戶，并與銀行簽定的商品房預(yù)售款監(jiān)督協(xié)議，收原件）及預(yù)售款專存證明（由上述銀行出具，收原件）

2、經(jīng)辦人委托書（收原件）及身份證明（驗(yàn)原件后收復(fù)印件）

3、建委出具的無拖欠工程款證明。（收原件）

4、《物業(yè)管理項(xiàng)目中標(biāo)備案表》（驗(yàn)原件后收復(fù)印件）

5、《白蟻預(yù)防合同書》（驗(yàn)原件后收復(fù)印件）

6、《地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評估報(bào)告?zhèn)浒傅怯洷怼?驗(yàn)原件收復(fù)印件)

備注：紙張大小一律采用A3或A4紙，可縮印。（注：紅字部分必需提交）

十二、建設(shè)工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收（規(guī)劃局辦理）

1、填寫《建設(shè)工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收申請表》

2、法人委托書及經(jīng)辦人身份證復(fù)印件

3、竣工測量書及電子圖件，建筑四個(gè)立面照片一組

4、收回施工紅線圖原件

5、收回建設(shè)工程規(guī)劃許可證

6、收回我局審定的施工圖一套

7、竣工工程結(jié)算書（含土建、水電安裝）必須是第三方，具有造價(jià)審核資質(zhì)的部門審定

8、檔案移交證明

9、有違法建設(shè)行為經(jīng)處理后的提交行政處罰決定書及罰款發(fā)票復(fù)印件

10、有資質(zhì)的測量單位出具的竣工面積測量書

11、質(zhì)檢部門的竣工驗(yàn)收備案表復(fù)印件

十三、辦理房地產(chǎn)證（縣房產(chǎn)局）

注：有土地手續(xù)后可同時(shí)辦理

一、辦理環(huán)境保護(hù)審批（由縣環(huán)保局）

1、申請報(bào)告；

2、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響登記表3份；

3、建設(shè)項(xiàng)目用地地理位置圖2份；

4、建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖2份;(涉及土建需紅線圖)

5、建設(shè)項(xiàng)目擬建地周邊200米環(huán)境狀況圖2份。

二、抗震審批（由縣地震局辦理）

三、防雷裝置設(shè)計(jì)審核（氣象局辦理）

1、新建防雷裝置設(shè)計(jì)審核登記表

2、基礎(chǔ)防雷平面圖

3、天面防雷平面圖

注：請有資質(zhì)單位出具

一、巖土勘察

二、環(huán)境影響評估

三、施工圖審查

四、工程造價(jià)預(yù)算

五、房產(chǎn)測量

第三篇：房地產(chǎn)報(bào)建崗位職責(zé)[范文]

房地產(chǎn)報(bào)建崗位職責(zé)

1、房地產(chǎn)報(bào)建崗位職責(zé)

1、完成項(xiàng)目申請報(bào)告編制、審查工作，并向各級發(fā)展和改革主管部門申報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)、取得相關(guān)批復(fù)；

2、組織實(shí)施項(xiàng)目申報(bào)規(guī)劃意見書選址、設(shè)計(jì)方案審查意見、規(guī)劃意見復(fù)函、建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可的報(bào)批工作，完成相關(guān)測量、測繪工作，配合設(shè)計(jì)部做好規(guī)劃外部征詢工作；

3、辦理各項(xiàng)目用地土地出讓手續(xù)，進(jìn)行出讓合同變更、繳納及退還地價(jià)款及契稅手續(xù)，申報(bào)地價(jià)款核實(shí)函，及辦理地籍測繪、國有土地使用證。為公司尋找新項(xiàng)目，并辦理拿地審查的各項(xiàng)手續(xù)；

4、辦理人防、消防、園林綠化、文物、城建檔案館、涉外審查、等各專業(yè)的審查報(bào)批手續(xù)，協(xié)調(diào)專業(yè)部門，取得相關(guān)批復(fù)；

5、辦理項(xiàng)目質(zhì)量及安全監(jiān)督手續(xù)，配合完成施工圖外審工作，繳納散裝水泥及粘土磚限制使用費(fèi)，辦理建設(shè)工程施工許可，預(yù)售許可；

6、辦理項(xiàng)目竣工后規(guī)劃驗(yàn)收、環(huán)保驗(yàn)收以及面積實(shí)測、土地變更、辦理大產(chǎn)權(quán)、細(xì)產(chǎn)的初始登記手續(xù)；

7、完成上級部署的臨時(shí)任務(wù)。

2、房地產(chǎn)報(bào)建專員崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)前期主管部門，完善各種具體手續(xù)，保證開發(fā)計(jì)劃順利實(shí)施。

2、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與政府有關(guān)部門關(guān)系，確保市政配套設(shè)施符合公司開發(fā)項(xiàng)目的需要，組織有關(guān)部門完成市政配套設(shè)計(jì)，完善小區(qū)的各種市政配套設(shè)施。

3、完善房屋入住所需的各種手續(xù)，證件等。

4、參與各有關(guān)單位及部門經(jīng)濟(jì)合同的談判，并及時(shí)整理已完成的合同。

5、處理公司交于的其它事宜。

3、房地產(chǎn)報(bào)建員崗位職責(zé)

1、根據(jù)項(xiàng)目報(bào)建報(bào)批計(jì)劃，向相關(guān)政府部門申報(bào)項(xiàng)目報(bào)批文件，辦理各類證書、批文，以滿足項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建的需求。

2、維護(hù)并發(fā)展同政府部門的公共關(guān)系，保持良好的工作關(guān)系，樹立企業(yè)品牌形象，確保所屬項(xiàng)目各項(xiàng)工作的順利開展。

3、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

4、房地產(chǎn)報(bào)建員崗位職責(zé)

1、拓展維護(hù)公司與政府、國土、規(guī)劃及企事業(yè)單位等外部的關(guān)系，做好往來單位的日常接待工作；

2、加強(qiáng)與外部關(guān)系的信息溝通，做好常規(guī)拜訪，為企業(yè)發(fā)展?fàn)I造良好的外部環(huán)境；

3、及時(shí)了解政府及相關(guān)企事業(yè)單位政策，幫助公司得到政府及企事單位的政策支持與幫助；

4、做好公司內(nèi)部相關(guān)業(yè)務(wù)的溝通、協(xié)調(diào)及聯(lián)絡(luò)工作；

5、做好公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它事務(wù)。

5、房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建員崗位職責(zé)

1、根據(jù)公司項(xiàng)目開發(fā)的總體要求，辦理項(xiàng)目開發(fā)各項(xiàng)審批手續(xù)；

2、協(xié)調(diào)、聯(lián)系政府及相關(guān)行政管理部門，取得相關(guān)批復(fù)；

3、及時(shí)反饋有關(guān)政策和信息，提供建議；

4、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作；

5、公司資質(zhì)證件的申報(bào)、延續(xù)、變更等；

6、公司注冊人員證件的初始、延續(xù)、變更等；

7、保管及借閱公司的各種證件；

8、領(lǐng)導(dǎo)安排的其它事情。

第四篇：房地產(chǎn)報(bào)建流程

房 地 產(chǎn) 報(bào) 建 流 程

一、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)；（30天）

1、土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；

2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；

3、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率、建筑密度、停車位配置、用地退讓、建筑退讓、綠地率、建筑限高等指標(biāo)；

二、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；（20天）

1、立項(xiàng)主要是考察項(xiàng)目的投資額及可行性；

2、環(huán)境評估是委托一家環(huán)評公司編寫環(huán)境評估報(bào)告；

三、總平面審查；（60--90天）月

主要審查小區(qū)建筑物怎么排的；每棟單體建筑有多高，有多大；單體建筑之間距，日照夠不夠；總?cè)莘e率多大，建筑密度多少；車位按（34—45）平米一個(gè)車位估算；進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排是不是符合消防規(guī)范等。

四、管線綜合審查、排水許可證；（15天）

1、給排水管線；怎么引自來水進(jìn)小區(qū)，怎么將生活污水及雨水排出；

2、強(qiáng)電線路；生活用電線路怎么進(jìn)小區(qū)，怎生上樓進(jìn)戶；

3、弱電線路；有線電視、各類通訊、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控等線路怎么走；

這三項(xiàng)綜合起來考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上；

4、排水許可證：雨水和生活污水兩條管線，市政部門管管徑和流量；

五、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證；（20天）

1、總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案；關(guān)鍵是落實(shí)各空間的大小尺寸；重點(diǎn)是審查車位數(shù)，一般是每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是100平米配個(gè)車位；審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

六、消防和人防專項(xiàng)審查；（15天）

1、委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建；（12層以上要設(shè)置專門的消防電梯）；

2、由于人防部分地下室不能頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，想辦法降低面積；

七、節(jié)能審查、施工圖審查；（15天）

1、在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖基礎(chǔ)上在次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等全部圖紙及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等。

2、完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做個(gè)節(jié)能計(jì)算書，就可以開始這一項(xiàng)審查了。

3、施工圖審查：專家紅包不能少的；

八、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督；（7天）

1、在拿施工許可證前必須去兩個(gè)站辦審批手續(xù)；

九、施工招投標(biāo)、監(jiān)理招標(biāo)；

十、施工許可證；

十一、防線、驗(yàn)線；

1、規(guī)劃部門下屬的測繪院干，在正式放線前提是領(lǐng)取施工許可證；

2、想提前施工，做通測繪院工作，讓他們提前做放樣；

十二、預(yù)售許可證；

1、預(yù)售許可最重要條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成2/3；低層建筑結(jié)構(gòu)結(jié)頂；

2、銀行容許辦理按揭的條件：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸；這是開放商只能收到30%銷售額，單各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻按促成在當(dāng)年予以計(jì)算；

3、預(yù)測繪由房管部門下屬的房屋測量部門做，根據(jù)開放商提供的圖紙，事先算個(gè)面積；要做通測繪部門工作，讓預(yù)測繪與實(shí)測面積相差不大;

十三、關(guān)于預(yù)售中的土地解押；

1、土地必須在辦理施工許可證后才能抵押貸款；貸款額是根據(jù)許可證上建筑規(guī)模來確定和發(fā)放；

2、土地抵押必須辦理抵押登記；

3、辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押；

4、大部分開發(fā)商都選擇土地抵押貸款；

5、以更換抵押物為理由，將已經(jīng)解壓的土地證從國土部門拿出，到房管部門辦理預(yù)售證；然后再回國土部門抵押；

十四、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓；

1、消防、人防和管線驗(yàn)收，都由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位搞定；

2、竣工驗(yàn)收備案完成，是法定的正式交樓條件；沒有竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓；

第五篇：房地產(chǎn)報(bào)建流程

【房地產(chǎn)報(bào)建流程】房地產(chǎn)開發(fā)前期報(bào)建經(jīng)驗(yàn)

要點(diǎn)批復(fù)階段

土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個(gè)問題。

土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限(只是載明);建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù);規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來。

一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證(以下簡稱地規(guī)證)之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲敛块T必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫?，很多地方的國土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。

我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個(gè)問題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨(dú)有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。

不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。

新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。