第一篇：關(guān)于集體土地流轉(zhuǎn)機制的探討

關(guān)于集體土地流轉(zhuǎn)機制的探討

深山野老泉

一、土地利用機制的發(fā)展簡史

近期關(guān)于土地制度創(chuàng)新的探討成為熱門話題。其實有史記載以來，關(guān)于土地制度的探討就沒有停止過，古代是奴隸主、封建地主及權(quán)勢階層擁有土地，廣大人民成為農(nóng)奴，從“普天之下，莫非王土”就能知道，土地是受君王及權(quán)貴們支配的。近現(xiàn)代以“土地問題”與“鄉(xiāng)村建設問題”為主題的“三農(nóng)”問題自晚清開始，一直受到學界及社會活動家們的重視，形成了成熟的學術(shù)派系及社會派系，其中代表人物有社會學派（如孫中山、毛澤東等），學術(shù)派（如梁漱溟、費孝通等）。早期對土地問題的探討為的是農(nóng)村如何擺脫貧窮落后，而當今是為了建設更加美好的新農(nóng)村新城鎮(zhèn)，解決好新三農(nóng)問題及城鄉(xiāng)一體化問題。

土地資源基本是限量資源，在人口增長的前提下，一方面要確保糧食供應安全需要大量的耕地資源；另一方面，還需要供給人們生活生存的建設用地資源。在人地矛盾的越發(fā)緊張的趨勢下，利用現(xiàn)代技術(shù)運用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中，才能滿足人們現(xiàn)今的生活水平，并要滿足不斷提高的需要。

二、土地利用流轉(zhuǎn)機制的創(chuàng)新

十年前寫過關(guān)于土地制度創(chuàng)新的文章，談的重點是耕地怎么流轉(zhuǎn)，為農(nóng)業(yè)（種植業(yè)）發(fā)展作探討?，F(xiàn)在重要的問題如何高效利用好寶貴的土地資源，特別是面臨后工業(yè)化時代的資源與環(huán)境等方面的多重壓力，如何高效利用好土地資源，尤顯重要。

在現(xiàn)在制度下，我國土地制度只有集體所有制及國家所有制，即農(nóng)村土地為集體所有，城市土地為國家所有。無論是集體所有還是國家所有，對土地利用的前提都要嚴格管制，并要求高效，還要做到環(huán)保安全。

關(guān)于土地流轉(zhuǎn)，于城市土地（國有土地）而言，大中城市土地利用基本上已飽和，很難有新增建設用地，其土地利用機制也非常成熟。這里主要探討集體土地的流轉(zhuǎn)，特別是集體土地中的建設用地（其中宅居地）的流轉(zhuǎn)是大有作為的。那么集體土地怎么流轉(zhuǎn)才會帶動農(nóng)村與城鎮(zhèn)化的雙贏呢？

1、集體土地中的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)

集體土地流轉(zhuǎn)主要包括集體土地中的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)及宅居地流轉(zhuǎn)。依據(jù)現(xiàn)有制度及政策，農(nóng)用地流轉(zhuǎn)還是受到一定限制，因為流轉(zhuǎn)后的所有權(quán)不能變更（除目前正在進行的少數(shù)大中城市周邊的農(nóng)用地可流轉(zhuǎn)為城市土地外），流轉(zhuǎn)的穩(wěn)定性難以保障，因為流轉(zhuǎn)的是承包經(jīng)營權(quán)，由農(nóng)戶出讓使用權(quán)而來，沒有長期的穩(wěn)定性作保障，經(jīng)營者對未來沒有足夠的信心，影響其投入的積極性。甚至有可能產(chǎn)生參與流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶中途退出或流轉(zhuǎn)承包方流轉(zhuǎn)后無力經(jīng)營等現(xiàn)象。

按土地資源的稀缺性及重要性，農(nóng)用地流轉(zhuǎn)確實也需要受到嚴格的限制，也就是說只能是在農(nóng)用地之內(nèi)流轉(zhuǎn)，且要有資格準入條件，須有勞動力與物質(zhì)實力作為基本申請條件。還要有相應的承諾，流轉(zhuǎn)之后承包經(jīng)營戶不得隨意改變土地利用性質(zhì)，農(nóng)用地必須只用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，不得用為林地或其他別的用途，確保土地不受污染，不被破壞。為確保我國糧食及環(huán)境安全，現(xiàn)有農(nóng)用地不能流轉(zhuǎn)為建設用地。

在這些原則的前提下，鼓勵農(nóng)用地流轉(zhuǎn)，讓愿意種地的好手或新職業(yè)農(nóng)民來種地，形成一定的規(guī)模種植，使農(nóng)用地資源不被撂荒，效益提高，經(jīng)營人能從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中獲得較好的甚至是高于全社會平均水平的收入。具體流轉(zhuǎn)方式現(xiàn)在全國有許多可供參與的例子，特別是一些大中城市周邊做的非常成功（如上海的一些區(qū)的農(nóng)用流轉(zhuǎn)，統(tǒng)一流轉(zhuǎn)，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一標準經(jīng)營，統(tǒng)一產(chǎn)品銷售等）。一些系政府主導型，一些系合作社導型，還有一些系個體新農(nóng)民主導型或企業(yè)主導型。具體的運用辦法采取專業(yè)協(xié)會、專業(yè)合作社、股份合作及股份投包。

2、集體土地中的宅居地流轉(zhuǎn)

集體所有的宅居地流轉(zhuǎn)觀目前的現(xiàn)實需求及可行性其實大有可為。筆者認為，為了解決好大量的空心村土地浪費，而城鎮(zhèn)化建設又需要土地，可以采用這兩者直接掛鉤，也符合土地占補平衡的原則。即城鎮(zhèn)化所需要的土地指標與周邊的空心村的宅基地直接優(yōu)先掛鉤，只要周邊村鄉(xiāng)縣市范圍內(nèi)及至周邊鄰省市縣范圍內(nèi)有空心村宅基地有空置的，必須合理流轉(zhuǎn)這些空宅基地，并結(jié)合一戶一宅基地政策結(jié)合，在全國推廣。對于出讓空閑宅基地的所有權(quán)集體及個體給予政策性補償或把空心村的改造統(tǒng)籌于城鎮(zhèn)化之中，補償來源由城鎮(zhèn)化需用地單位或企業(yè)提供，或城鎮(zhèn)化用地單位直接負責對空心村的改造。只要周邊一定范圍內(nèi)還有空心村宅基地空置的，就不再批新的城鎮(zhèn)化建設用地。這一方法既可提高全國土地利用率，又可節(jié)約大量寶貴的農(nóng)用地資源，還可解決好空心村問題，又能解決好城鎮(zhèn)1 1侯滿平.我國當前農(nóng)村土地制度創(chuàng)新模式探討.地理與地理信息科學，2003

一體化的問題。對于沒有可利用的空心村宅基地而要城鎮(zhèn)化的地方，也須綜合考慮村莊改造，把城鎮(zhèn)化與村莊改造相結(jié)合，以免造空城無人居住。與此同時，按已出臺的相關(guān)政策規(guī)定，全國核定集體用地中的宅基地用量，對于超標嚴重的宅基地用戶給予糾正或繳納超標用地費，以效公平。

如若真正做好了集體宅居地的流轉(zhuǎn)，按目前有關(guān)粗略估計，可以不新征用任何農(nóng)用地，就能滿足城鎮(zhèn)化建設用地需要，關(guān)鍵在于怎么執(zhí)行，執(zhí)行的力度如何。這是一個復雜的問題，涉及到城鄉(xiāng)一體化建設的系統(tǒng)問題，需要做大量細致的工作，要有政策的大力宣傳，又要有良好的溝通。只有理順了，現(xiàn)實做起來才會更合理些，才會得到更多的支持。

第二篇：農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)合同書

農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)合同書

發(fā)包方：民勤縣蘇武鄉(xiāng)泉水村八社聯(lián)戶18戶(以下簡稱甲方)承包方：民勤縣三雷鎮(zhèn)三陶村四社周生忠（以下簡稱乙方）

根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國合同法》及其相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，甲、乙雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，簽訂本合同，供雙方共同信守。

一、土地的面積、位置

甲方受泉水村第八生產(chǎn)合作社18戶聯(lián)戶村民委托（委托書附后）經(jīng)泉水村民委員會同意，報蘇武鄉(xiāng)人民政府批準將位于民湖路13公里總干渠東泉水村委會所屬泉水八社18戶聯(lián)戶經(jīng)營的東荒地200畝，依法流轉(zhuǎn)給乙方使用。

土地范圍：東起沙丘西沿，西至總干渠東邊路東沿，南至五社荒地界線，北至總干防洪渠南岸（后附圖）。

二、土地用途及流轉(zhuǎn)形式

1．土地用途為種植業(yè)和林果業(yè)。

2．流轉(zhuǎn)形式：承包經(jīng)營。承包范圍內(nèi)現(xiàn)有機井及水電線路等附著物一并移交乙方使用、維護（清單附后）。

三、土地的流轉(zhuǎn)經(jīng)營期限

該地流轉(zhuǎn)經(jīng)營期限為20年，自2014年4月1日起至2033年4月1日止。

四、土地的流轉(zhuǎn)費標準及金額

該宗土地流轉(zhuǎn)費每年每畝200元，合計每年流轉(zhuǎn)費金額4萬元，20年 1

共計金額80萬元。

五、土地流轉(zhuǎn)費支付方式及時間

乙方負責將土地流轉(zhuǎn)費分三次支付給甲方，第一次于合同簽定時一次性付清前五年的流轉(zhuǎn)費20萬元；第二次于2018年12月31日前一次性付清第二個五年的流轉(zhuǎn)費20萬元；剩余十年的流轉(zhuǎn)費于2023年12月31日前一次性付清。

六、甲乙雙方的權(quán)利和義務

（一）甲方的權(quán)利和義務

1．依法擁有土地的所有權(quán)。承包到期后，甲方有權(quán)收回乙方的土地經(jīng)營權(quán)。

2．有權(quán)監(jiān)督乙方仿照流轉(zhuǎn)合同約定的用途合理利用土地。

3．按照合同約定時收取土地流轉(zhuǎn)費。在合同有效期內(nèi)，如遇政策性調(diào)整，甲乙雙方可共同商量解決，但必須充分考慮由此對乙方造成的損失，并予以賠償。

4．維護乙方的土地承包經(jīng)營權(quán)，不得單方面解除流轉(zhuǎn)合同，不得干涉乙方依法進行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動。

5．甲方應當保障乙方正常生產(chǎn)所必須的水權(quán)配置和通路條件。

6．甲方按合同簽訂時的現(xiàn)有狀態(tài)無償向乙方提供機井、取水設施設備、供水渠道、供電設施設備及取水、供電手續(xù)。

7．經(jīng)營過程中，若發(fā)生土地權(quán)屬地界糾紛及當?shù)厝罕姼蓴_、阻撓、破壞等情況，甲方應及時出面，按時化解，若給對方造成損失，甲方應給予相應賠償。

8．乙方如果發(fā)展政府鼓勵提倡的產(chǎn)業(yè)，甲方應當給予乙方相應的政府政策性扶持。

（二）乙方的權(quán)利和義務

1．按照合同約定的用途和期限，有權(quán)依法利用和經(jīng)營所流轉(zhuǎn)的土地。

2．享有流轉(zhuǎn)土地上的收益和林權(quán)和按照合同同約定購置財產(chǎn)的所有權(quán)。

3．享有對公共設施的使用權(quán)。

4．乙方可在流轉(zhuǎn)的土地上建設與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)有關(guān)的生產(chǎn)、生活設施。

5．不得隨意改變土地用途。按合同約定只能用于種植業(yè)、林果業(yè)，決不允許用于搞工業(yè)廠房修建、養(yǎng)殖小區(qū)的修建、磚廠等辦企業(yè)用地。

6．乙方不得用流轉(zhuǎn)土地抵押貸款。

7．乙方不得用流轉(zhuǎn)土地抵償債務。

8．承包期內(nèi)，若甲方提供的原機井和供水、供電設施不能正常使用，由乙方負責更新，產(chǎn)生的費用均由乙方承擔，流轉(zhuǎn)期滿后，乙方保證歸還甲方原有農(nóng)電設施的完整性（以清單為準）。

七、合同的轉(zhuǎn)包

1．在合同有效期內(nèi)，乙方可以將流轉(zhuǎn)的土地全部或部分轉(zhuǎn)包給第三方。

2．轉(zhuǎn)包時簽訂轉(zhuǎn)包合同，不得擅自改變原來流轉(zhuǎn)合同內(nèi)容。

3．本合同轉(zhuǎn)包后，甲方與乙方之間仍應按原流轉(zhuǎn)合同的約定行使權(quán)利和承擔義務；乙方與第三方按轉(zhuǎn)包合同的約定行使權(quán)利和承擔義務。

八、合同的變更和解除

1、本合同一經(jīng)簽訂，即具有法律約束力，任何單位和個人不得隨意變

更或者解除合同。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致簽訂書面協(xié)議方可變更或解除本合同。

2、在合同履行期間，任何一方法定代表人或人員的變更，都不得因此而變更或解除本合同。

3、本合同履行期間，如遇國家建設征用該土地，征地補償歸甲方所有，乙方自建的地上附著物和林木的補償歸乙方所有。

4、如甲方重復發(fā)包該土地或擅自斷電、斷水、斷路，致使乙方無法經(jīng)營時，乙方有權(quán)解除本合同，其違約責任由甲方承擔。

5、本合同期滿，如繼續(xù)流轉(zhuǎn)，乙方無條件享有優(yōu)先流轉(zhuǎn)權(quán)，雙方應于本合同期滿前續(xù)簽流轉(zhuǎn)合同。

九、違約責任

1、乙方應當按照本合同約定的期限足額支付流轉(zhuǎn)費。如乙方不能按合同規(guī)定時間繳清土地承包費，則甲方有權(quán)解除本合同。

2、本合同轉(zhuǎn)包后，因甲方的原因致使轉(zhuǎn)包合同不能履行，給轉(zhuǎn)包后的承包方造成損失的，甲方應承擔相應的責任，導致合同不能履行的應承擔相當于承包期所有流轉(zhuǎn)費的違約金。

十、合同糾紛的解決辦法

本合同履行過程中發(fā)生的糾紛，由雙方協(xié)商解決，雙方協(xié)商不成的，首先請求村委會和蘇武鄉(xiāng)人民政府調(diào)解；調(diào)解不成的，向民勤縣農(nóng)村土地承包糾紛仲裁委員會申請仲裁或直接向民勤縣人民法院提起訴訟。

十一、本合同未盡事宜，依照相關(guān)法律法規(guī)及政策的規(guī)定，由雙方約定后作為補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十二、本合同經(jīng)甲乙雙方簽章后生效，一式五份，甲乙雙方和見證人各執(zhí)一份，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)部門存檔一份。

附件：

1、流轉(zhuǎn)土地示意圖

2、流轉(zhuǎn)土地地上附屬物移交清單

甲方：民勤縣鄉(xiāng)村民委員會(蓋章)

法定代表人(簽字)：

乙方：三雷鎮(zhèn)三陶村四社（印章）

負責人(簽字)：

監(jiān)證單位：民勤縣蘇武鄉(xiāng)人民政府(蓋章)

負責人(簽字)：

民勤縣農(nóng)村經(jīng)營管理站(蓋章)

負責人(簽字)：

簽訂時間：二O一四年三月二十二日

第三篇：村集體土地流轉(zhuǎn)程序

村集體土地流轉(zhuǎn)程序

一、村集體擬定流轉(zhuǎn)方案(會議記錄)

召開村兩委班子會議，研究制定土地流轉(zhuǎn)方案，包括土地流轉(zhuǎn)的地塊、面積、方式、年限、標底價及繳款方式等，做好會議記錄，與會人員簽名。

二、召開村民代表會議對土地流轉(zhuǎn)方案進行表決（表決記錄）

土地經(jīng)營權(quán)屬村委會的，要求有半數(shù)以上村民代表參加會議，土地經(jīng)營權(quán)屬村民小組的要求有三分之二以上的戶代表參加會議，會上由村負責人公布土地流轉(zhuǎn)方案，讓村民代表充分討論，經(jīng)歸納修改后，交由村民代表進行表決，需占到會人數(shù)三分之二以上贊成，方案可通過并由以會人員簽名確認。

三、公布已經(jīng)通過的土地流轉(zhuǎn)方案（公示記錄相片）

流轉(zhuǎn)方案送鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務中心審核后，在村務公開欄或其他村民經(jīng)常出入的地方張榜公布，原則上公布時間不少于7天，以便接受村民的監(jiān)督。

四、投標及簽訂承包合同（流轉(zhuǎn)合同）

根據(jù)流轉(zhuǎn)方案的規(guī)定，在依法、公平、公開的原則上進行公開招投標，價高者得。在同等條件下本社村民有優(yōu)先權(quán)。投標完成后，在鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務中心的指導下，簽訂農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同書。

五、委托鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務中心實行土地流轉(zhuǎn)

根據(jù)實際情況。村可委托鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務中心發(fā)布土地流轉(zhuǎn)信息、組織洽談、投標和協(xié)調(diào)土地流轉(zhuǎn)雙方簽訂土地流轉(zhuǎn)合同。

六、資料存檔（合同備案）

土地流轉(zhuǎn)過程中的有關(guān)資料和合同書，鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務中心須保存一份，并將土地流轉(zhuǎn)情況送鎮(zhèn)三資管理服務中心及市農(nóng)業(yè)主管部門備案。

第四篇：集體土地流轉(zhuǎn)新型城鎮(zhèn)化試點

權(quán)威人士3日透露，農(nóng)村集體建設用地所有權(quán)確權(quán)工作有望于11月前完成。在11月召開的十八屆三中全會之后，土地制度改革有望得到進一步推進，但可能不會突破現(xiàn)有法律框架。

業(yè)內(nèi)人士介紹，農(nóng)村土地確權(quán)工作包括農(nóng)村集體建設用地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體建設用地使用權(quán)確權(quán)三部分。截至去年底，全國農(nóng)村集體建設用地所有權(quán)累計確權(quán)登記發(fā)證約620萬宗，發(fā)證率達94.7%，部分地區(qū)已全部完成。今年8月底，國土部發(fā)文表示，對農(nóng)村集體建設用地所有權(quán)確權(quán)工作進行抽查。

由于權(quán)屬關(guān)系復雜，涉及歷史遺留問題，農(nóng)村宅基地使用權(quán)和集體建設用地使用權(quán)確權(quán)工作進展相對緩慢。今年的中央一號文件提出，用5年時間基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作。有分析人士認為，隨著土地制度改革不斷推進，這項工作可能會提前完成。

上述權(quán)威人士表示，隨著農(nóng)村土地確權(quán)工作推進，農(nóng)村集體建設用地所有權(quán)確權(quán)工作有望于11月前完成。不過，要實現(xiàn)城鄉(xiāng)土地同權(quán)同價，以及城鎮(zhèn)建設用地與農(nóng)村集體建設用地自由交易，恐有一定難度。

未來數(shù)月，農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)等可能進一步擴大試點范圍。其中，一些東部城市可能會被納入試點?！皵U大試點”有可能成為土地制度改革突破口，進而帶動制度破局。

按照國土部工作安排，今年將研究出臺農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地流轉(zhuǎn)指導意見、部署開展宅基地制度改革試點，以及總結(jié)推廣農(nóng)村土地股份制改革經(jīng)驗和做法。

為配合土地制度改革，《土地管理法》修訂工作可能在年內(nèi)取得進展。

福建新聞網(wǎng)福州7月16日電(記者 孫賢迅)新型城鎮(zhèn)化試點今年7月起在福建全面啟動。福建省發(fā)展和改革委員會16日宣布，福建最早實施經(jīng)濟、政治體制改革的石獅市進行全域城市化發(fā)展改革試點。

石獅是福建聚集外來人口較多、產(chǎn)業(yè)支撐較為扎實的新興城市。福建首選石獅為城鎮(zhèn)化試點，主要是在經(jīng)濟和社會轉(zhuǎn)型上進行探索，以進一步釋放改革紅利，穩(wěn)步推進“人的城市化”，實現(xiàn)公共服務均等化。

福建省發(fā)展和改革委員會副主任孟芊告訴中新社記者，石獅全域城市化改革試點，重點在人口、土地、規(guī)劃和行政等體制改革和機制創(chuàng)新，著力破解制約城市化發(fā)展的結(jié)構(gòu)性、制度性障礙。

據(jù)透露，此項試點主要突出人口管理、產(chǎn)業(yè)布局、規(guī)劃建設、土地管理、公共服務、社會保障、行政管理和城市管理“八個一元化”改革，逐步實現(xiàn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)為現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)為現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)，農(nóng)村居民轉(zhuǎn)為城市居民，外來人口轉(zhuǎn)為本地市民，村委會轉(zhuǎn)為居委會，鄉(xiāng)鎮(zhèn)轉(zhuǎn)為街道，城鄉(xiāng)二元土地管理制度轉(zhuǎn)為全域城市化土地管理制度，具體包含戶籍、產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃、土地、公共服務、行政管理六個方面。

在土地方面，石獅將完善土地市場運作體系。福建省政府支持石獅市向國土資源部申報列為集體經(jīng)營性建設用地流轉(zhuǎn)試點，將集體建設用地流轉(zhuǎn)納入國有建設用地交易平臺，統(tǒng)一管理、直接入市，實現(xiàn)土地同地同權(quán)同價。

福建一些沿海縣、市聚集了大量農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，山區(qū)一些縣、市，則成為人口凈流出地區(qū)。孟芊稱，福建在推進城鎮(zhèn)化進程中，將從多個層面選擇若干試點，進行多樣化的探索。

目前，福建還積極推進德化縣、光澤縣等城鎮(zhèn)化試點方案和相關(guān)工作。(完)

昨日，記者從省發(fā)展改革委召開的新聞通氣會上獲悉，經(jīng)省政府同意，石獅市全域城市化發(fā)展改革試點方案近日由省政府辦公廳印發(fā)實施，標志我省新型城鎮(zhèn)化試點工作全面啟動。

石獅全域城市化改革試點，將重點推進人口、土地、規(guī)劃和行政等體制改革和機制創(chuàng)新，著力破解制約城市化發(fā)展的結(jié)構(gòu)性、制度性障礙。通過人口管理、產(chǎn)業(yè)布局、規(guī)劃建設、土地管理、公共服務、社會保障、行政管理和城市管理“八個一元化”改革，逐步實現(xiàn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)為現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)為現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)，農(nóng)村居民轉(zhuǎn)為城市居民，外來人口轉(zhuǎn)為本地市民，村委會轉(zhuǎn)為居委會，鄉(xiāng)鎮(zhèn)轉(zhuǎn)為街道，城鄉(xiāng)二元土地管理制度轉(zhuǎn)為全域城市化土地管理制度。

“石獅是我省聚集外來人口較多、產(chǎn)業(yè)支撐較為扎實的新興城市。選擇石獅作為城鎮(zhèn)化試點，順應廈漳泉大都市區(qū)建設的總體趨勢，有利于在經(jīng)濟和社會轉(zhuǎn)型上進行有效探索，進一步釋放改革紅利，穩(wěn)步推進人的城市化，實現(xiàn)公共服務均等化，對全省新型城鎮(zhèn)化發(fā)展具有重要的借鑒意義。”省發(fā)展改革委副主任孟芊表示。

石獅全域城市化改革包含六個方面主要內(nèi)容——

戶籍方面。深化戶籍制度改革，解決“人戶分離”問題。實施統(tǒng)一的居住證制度，逐步推動就業(yè)、教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、住房、社會保障等基本公共服務向居住證申領(lǐng)人群全覆蓋。

產(chǎn)業(yè)方面。按照“升級淘汰落后，改造代替關(guān)?！钡乃悸罚涌飚a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整，引導城區(qū)傳統(tǒng)企業(yè)退城入園、退二進三。培育電子信息、節(jié)能環(huán)保、新型能源等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展海洋生物醫(yī)藥、海水綜合利用等海洋產(chǎn)業(yè)，推動電子商務交易平臺建設，培育現(xiàn)代化物流中心，發(fā)展濱海旅游，發(fā)展總部經(jīng)濟、樓宇經(jīng)濟，建設閩南地區(qū)消費中心。

規(guī)劃方面。編制全域一體空間統(tǒng)籌規(guī)劃，建立生態(tài)控制線管理體系，嚴格限制城市建設無序蔓延。探索“多規(guī)合一”規(guī)劃管理模式，推進生態(tài)控制線規(guī)劃、經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃等多規(guī)融合試點。強化規(guī)劃實施管理的約束性，做到“一張圖作業(yè)”。

土地方面。完善土地市場運作體系，支持石獅市向國土資源部申報集體經(jīng)營性建設用地流轉(zhuǎn)試點，將集體建設用地流轉(zhuǎn)納入國有建設用地交易平臺，統(tǒng)一管理、直接入市，實現(xiàn)同地同權(quán)同價。探索征地制度改革，實行“人地掛鉤”政策，根據(jù)吸納外來人口的數(shù)量，確定城市建設用地規(guī)模，促進土地集約利用。開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)試點。

公共服務方面。建設一體化的基礎(chǔ)設施體系，實現(xiàn)供水、供電、燃氣、信息通信、垃圾污水處理等設施聯(lián)網(wǎng)對接，打造智慧城市，形成全域化基礎(chǔ)設施建設和管理體系。建立均衡優(yōu)質(zhì)的區(qū)域教育體系，提高示范性幼兒園覆蓋率，所有中小學校辦學條件實現(xiàn)標準化。深化公立醫(yī)院綜合改革試點，改革公共醫(yī)療衛(wèi)生服務機制，構(gòu)建全覆蓋衛(wèi)生服務體系。建立多元化社會保障體系。完善住房保障體系，建立針對不同人群、不同方式的住房補貼制度。

行政管理方面。根據(jù)全域城市化進程和管理服務人口規(guī)模，按照“綜合化、扁平化”思路，整合行政職能，調(diào)整黨政機構(gòu)設置。適時推進鎮(zhèn)改街、村改居、社區(qū)重劃等行政區(qū)劃調(diào)整。啟動人事制度改革，深化公務員分類管理和薪酬制度改革，探索實行政府聘員制度。

“我省正在研究制定城鎮(zhèn)化相關(guān)政策，進一步推進城鎮(zhèn)健康發(fā)展，新型城鎮(zhèn)化試點是重要抓手之一。我省將從多個層面選擇若干試點，進行多樣化探索，發(fā)揮基層和群眾的首創(chuàng)精神，打造一批可學可看可推廣的典型，為全省城鎮(zhèn)化健康發(fā)展積累經(jīng)驗、提供標桿?！?孟芊表示。

據(jù)悉，目前德化縣、光澤縣等城鎮(zhèn)化試點方案和相關(guān)工作正在積極推進。我省將按照“成熟一個、啟動一個”的原則，陸續(xù)推動部分具備條件的區(qū)域開展不同主題的新型城鎮(zhèn)化試點，農(nóng)民工重要聚集地開展農(nóng)民工市民化試點，產(chǎn)業(yè)化程度較高的縣市開展產(chǎn)城融合發(fā)展試點，山區(qū)一些縣市以發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、開展土地流轉(zhuǎn)、建設重點生態(tài)功能區(qū)等為主題開展新型城鎮(zhèn)化試點。

集體建設用地流轉(zhuǎn)將出新規(guī)

本報訊 在深圳獲批就存量農(nóng)村集體建設用地直接入市交易進行試點之后，作為全國土地主管部門的國土資源部，已經(jīng)開始考慮在全國范圍內(nèi)對農(nóng)村經(jīng)營性集體建設用地流轉(zhuǎn)和入市交易進行改革——這項工作已經(jīng)列入國土資源部2013年工作重點。

目前，國土資源部已經(jīng)部署開展“集體經(jīng)營性建設用地流轉(zhuǎn)指導意見”（下稱“指導意見”）的研究工作，并有可能在2013年出臺?！爸笇б庖姟庇型屯恋乩靡?guī)劃城鎮(zhèn)建設用地范圍以外的經(jīng)營性集體建設用地的有償出讓、交易方式、收益分配方式等方面做出具體規(guī)定。

按照中國現(xiàn)行土地管理制度，農(nóng)村集體建設用地尚不能自由流轉(zhuǎn)。

有望直接入市

由于征地補償按照土地生產(chǎn)價值確定，而交易價格由市場價值確定，從而形成了“土地價差”，導致農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員無法分享其間的土地增值收益。

“國土資源部正在著手準備制定‘集體經(jīng)營性建設用地流轉(zhuǎn)指導意見?！?013年1月23日，山西、山東等省國土資源廳的官員分別向記者證實，國土資源部已就此問題向地方國土廳局主要負責人進行通報，并將其作為深化土地管理制度改革的一項工作。

對于上述說法，國土資源部一位不愿具名的內(nèi)部人士向記者表示，在國土資源部部長徐紹史部署的2013年重點工作中，確實包括“指導意見”的研究、制定和起草。在對該項工作提出要求時，徐紹史表示“研究出臺集體經(jīng)營性建設用地流轉(zhuǎn)指導意見”。

在現(xiàn)行土地管理制度下，包括集體建設用地在內(nèi)的所有農(nóng)村土地均須通過征地轉(zhuǎn)為國有建設用地后，才能入市，一旦“指導意見”出臺實施，農(nóng)村集體建設用地將有望突破現(xiàn)有體制，獲得直接入市交易的空間。

“土改”新起點

由于農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)問題涉及環(huán)節(jié)較多，“指導意見”有望成為一系列農(nóng)村土地管理制度改革的“突破點”。

在部署研究出臺“指導意見”的同時，國土資源部還部署了包括“征地制度改革”“農(nóng)村宅基地改革”等一系列有關(guān)農(nóng)村土地制度改革的工作?！坝械氖羌訌娧芯浚械氖遣渴鹪圏c，工作都圍繞著改革展開?！币晃坏胤絿翉d官員告訴記者。

多位地方國土廳基層工作人員向記者表示，盡管征地制度改革和農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)改革的對象不同，但在范圍上存在此消彼長的關(guān)系，因此，征地范圍縮小和農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)擴大需要同步推進。

對此問題，國土資源部已經(jīng)有所考慮。

“指導意見”中除對范圍、程序、交易等環(huán)節(jié)進行規(guī)定和規(guī)范外，還將涉及流轉(zhuǎn)收益分配的方式等問題，“這對于其他農(nóng)村土地產(chǎn)生的補償、收益的分配等問題，都有重要的參考意義”。前述國土資源系統(tǒng)的專家稱。（據(jù)《中國經(jīng)營報》）

第五篇：關(guān)于規(guī)范農(nóng)村集體土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)

關(guān)于規(guī)范農(nóng)村集體土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)

和宅基地管理的指導意見

為進一步優(yōu)化土地資源配置，促進農(nóng)業(yè)、農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和農(nóng)村社會穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（農(nóng)業(yè)部第47號令）等法律法規(guī)和政策，現(xiàn)就規(guī)范我鎮(zhèn)農(nóng)村集體土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作提出如下指導意見。

一、不得改變土地集體所有性質(zhì)、不得改變土地用途、不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。要妥善處理好近期利益與長遠利益的關(guān)系，嚴格遵守農(nóng)地農(nóng)用原則，嚴禁從事非農(nóng)建設，嚴禁破壞耕作層，有效防止破壞耕地等侵害農(nóng)民長遠利益的行為發(fā)生。禁止在承包土地上搭建生產(chǎn)、生活等設施。確需搭建臨時性工棚、簡易房屋等建構(gòu)筑物的，建構(gòu)筑物的面積不得超過50平方米，必須經(jīng)村（社區(qū)）集體經(jīng)濟組織同意后，依法辦理臨時報建手續(xù)。

二、合理確定農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)期限。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)期限應當尊重流轉(zhuǎn)雙方的意愿，根據(jù)流轉(zhuǎn)土地的使用情況由雙方協(xié)商確定，但不得超過原承包合同的剩余期限。我鎮(zhèn)在1999年進行了第二輪土地承包，承包期為30年，即現(xiàn)階段的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)期限不能超過2029年12月31日。

三、土地流轉(zhuǎn)必須嚴格依照法定程序和使用規(guī)范的合同文本。必須使用市農(nóng)業(yè)行政主管部門統(tǒng)一印制的農(nóng)村土地承包合同或農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，并建議到鎮(zhèn)法律服務所統(tǒng)一辦理農(nóng)村土地承包合同或農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同的鑒證。村（社區(qū)）集體經(jīng)濟組織應當在同意土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)之日起15日內(nèi)到鎮(zhèn)政府農(nóng)業(yè)主管部門辦理備案手續(xù)。

四、因地制宜，科學合理規(guī)劃、利用宅基地

（一）鎮(zhèn)政府因發(fā)展需要，依法征用農(nóng)村集體土地，在規(guī)劃控制范圍40米以內(nèi)規(guī)劃宅基地（即村民住宅控制區(qū)域線內(nèi)），必須報相關(guān)部門依法核準。因征地方填沙，土地耕作層已受破壞的五邊地，在相關(guān)政策允許的前提下可規(guī)劃為宅基地，經(jīng)所在村民小組會議決定，依法分配或競投。參與分配者，必須是本經(jīng)濟小組內(nèi)符合分居條件的村民；參與競投者，必須是本村農(nóng)業(yè)戶籍的村民。

（二）對村內(nèi)原屬農(nóng)業(yè)性質(zhì)的地塊，不能規(guī)劃為宅基地，禁止違規(guī)流轉(zhuǎn)。

五、各部門要齊抓共管，加大監(jiān)管力度。農(nóng)業(yè)部門要確保農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的合同規(guī)范；國土部門要杜絕農(nóng)村集體土地破壞耕地及隨意改變土地性質(zhì)；城管執(zhí)法部門對亂搭亂建行為要依法查處。

六、對目前違規(guī)發(fā)包并已收取訂金的經(jīng)濟小組，由各村做好雙方解釋工作，將訂金退回投包者，將土地重新依法投包。如經(jīng)濟小組不愿退回訂金，建議投包者通過法律程序解決。

七、各村要完善土地承包管理，加強監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題及時向相關(guān)部門匯報，將矛盾化解于萌芽狀態(tài)。