第一篇：政府對自來水價格的影響

組員： 范莎莎 1109020158 劉夢怡 1109020126 程熙瑤 1109020111 張怡姝 1109020140 楊麓麗 1109020103

（一）政府為什么要對自來水進(jìn)行價格管制

如果資源從生產(chǎn)到使用的過程中其社會平均成本分擔(dān)比例明確，市場本身能

達(dá)到資源配置的優(yōu)化而無需政府干預(yù)，否則就需要政府介入。

自來水作為公共品，其價格調(diào)控是政府的重要工作，政府必須對其實施管制，政府對自來水行業(yè)的管制主要體現(xiàn)在對其價格的管制，主要基于以下幾方面原因：

第一，水資源的短缺。

進(jìn)人21世紀(jì)以來，我國因水資源短缺帶來的水源性缺水和污染惡化造成的水質(zhì)性缺水日益嚴(yán)重，隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展、城市化進(jìn)程逐步加快和人民生活水平不斷提高，用水需求將隨之增大，水資源供需矛盾更加突出，隨著水資源的短缺以及水污染的加劇，自來水的消費將直接影響水資源的保護(hù)，政府應(yīng)制定有利于水資源可持續(xù)發(fā)展的價格管制政策。

第二，自來水行業(yè)的壟斷性。

首先，在競爭性行業(yè)中，消費者可以通過討價還價購買到自己滿意的商品，而在自來水領(lǐng)域中，消費者通常不具備與企業(yè)討價還價的能力，只是現(xiàn)行價格的被動接受者，在市場競爭中這種現(xiàn)象容易導(dǎo)致壟斷的產(chǎn)生。

其次，由于自來水行業(yè)的壟斷性特點，政府通常只允許一家企業(yè)經(jīng)營該地的自來水，如果授予該企業(yè)定價權(quán)，為實現(xiàn)利潤最大化目標(biāo)，企業(yè)必然壟斷售水價格，從而降低資源分配效率。

最后，水是人們生活消費的基本必需品，需求彈性低。在缺乏充分市場競爭以及對市場競爭的評判有失公正的情況下，如果不對壟斷行為進(jìn)行管制，自來水生產(chǎn)企業(yè)就會大幅提高壟斷價格，價格的持續(xù)上漲不僅不會導(dǎo)致用水量的減少，反而進(jìn)一步提高了供水企業(yè)的利潤與福利水平，造成一方利益增加另一方利益受損的局面，不合理地減少了消費者的經(jīng)濟(jì)利益。居民、尤其是中低收入階層的生活成本大大提升，引發(fā)更多的社會矛盾；同時自來水作為工業(yè)生產(chǎn)的基礎(chǔ)產(chǎn)品，其他價格提升會對下游產(chǎn)品市場帶來連鎖漲價沖擊，進(jìn)而推高整體通脹水平。因此，為了維護(hù)整個社會的利益，政府必須對自來水企業(yè)所制定的價格實施管制。

第三，公共安全是居民的共同需求。

一旦飲用水出現(xiàn)安全事故，必然影響一大批居民，也就是說，“公共安全”與作為普通物品的飲用水捆綁在一起，才構(gòu)成了自來水的全部。換言之，如果是生產(chǎn)或銷售普通的飲用水，政府是不會介入的，例如礦泉水的生產(chǎn)。

一家自來水供應(yīng)公司通常會供應(yīng)很多客戶，才能生存下去。如果某家公司的自來水有危害健康的物質(zhì)，受害的居民就比較多，這樣就容易引起社會治安問題。并且如果自來水供應(yīng)中斷則會導(dǎo)致居民生活的極大不便，因此，政府通常會制定飲用水標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)制自來水廠執(zhí)行。最關(guān)鍵的問題是，自來水這種產(chǎn)品的生產(chǎn)與銷售的信息費用都不大，可競爭的維度不多，容易導(dǎo)致非市場競爭。比如，一家公司為了占領(lǐng)另一家公司的市場，在別家公司的水管里投毒。這種競爭方式的后果是會導(dǎo)致很嚴(yán)重的社會治安問題。而政府要防止這類治安問題，需要花費巨大的監(jiān)管費用。但如果只允許一家經(jīng)營，就不會出現(xiàn)這個問題。

（二）政府如何干預(yù)

2009年08月12日，近期各地政府紛紛上調(diào)水價，許多網(wǎng)民認(rèn)為當(dāng)?shù)氐墓┧杀竞退畠r調(diào)整依據(jù)不透明。水價可稱得上是中國最為復(fù)雜的價格，它雖然被稱為價格卻不是由供需決定的市場價格，而是政府根據(jù)多種因素的綜合定價。供

水價格不僅是企業(yè)與公眾的博弈，更是包括政府在內(nèi)的三方平衡。由于其區(qū)域性特性，政府盡到公共服務(wù)責(zé)任體現(xiàn)在以下方面：

（1）通過監(jiān)管實現(xiàn)對供水服務(wù)價格和服務(wù)質(zhì)量的約束。

（2）通過適當(dāng)?shù)耐顿Y補(bǔ)助來調(diào)節(jié)總體服務(wù)價格，同時定向性的弱勢補(bǔ)助來實現(xiàn)服務(wù)的均等性，讓屬地所有人享受同樣質(zhì)量的服務(wù)。

第一，干預(yù)在壟斷性公用設(shè)施。

自來水行業(yè)為壟斷性公用設(shè)施行業(yè)，城市供水行業(yè)與電力行業(yè)是同種性質(zhì)。是具有典型的區(qū)域性特征。但是此行業(yè)與電力行業(yè)有很大區(qū)別，在于擁有區(qū)域特征。由于水的傳輸成本非常高，難以在大的范圍內(nèi)對供水自由調(diào)度，不可能建立全國性的運輸管網(wǎng)。因此我國城市供水行業(yè)實際上是在各自區(qū)域內(nèi)實行壟斷經(jīng)營，地方城市政府作為責(zé)任主體。區(qū)域性特征決定了各城市間的供水成本差異巨大，導(dǎo)致成本監(jiān)審部門難以簡單明確而單一地確定合理的成本和監(jiān)審標(biāo)準(zhǔn)。

第二，干預(yù)在自來水的定價。

水價雖然被稱為價格，但卻不是由供需所決定的市場價格，而是政府根據(jù)多種因素的綜合定價。價格是政府最主要的調(diào)控手段之一，在地方城市政府所掌握的為數(shù)不多的價格手段中，以水價手段最為敏感和突出。因此，水價雖然在居民支付比例中所占很小，卻往往攙雜了過多的政府政策性因素，水價調(diào)節(jié)手段在多種層次被濫用。

一般的水價調(diào)整過程：自來水公司向縣物價局提出調(diào)價申請，物價局向縣人民政府報告，經(jīng)縣人民政府同意后，由物價局組織人員對自來水公司供水成本進(jìn)行核算并對周邊縣市水價進(jìn)行調(diào)研。在此基礎(chǔ)上形成認(rèn)證報告，提出水價調(diào)整方案，再由物價局組織水價調(diào)整聽證會，聽從社會各方面、各層次共25位聽證會代表的意見后，形成水價調(diào)整報告報縣人民政府，經(jīng)由縣人民政府常務(wù)會議研究批準(zhǔn)，最后由市物價局批復(fù)方可執(zhí)行。因此，水價的調(diào)整不僅要經(jīng)過很多程序，還需要社會各界的積極參與，才能最終形成。

第三 干預(yù)在補(bǔ)貼自來水公司。

作為需要政府提供一定補(bǔ)貼的準(zhǔn)公共產(chǎn)品行業(yè)，自來水和公交行業(yè)一樣接受政府補(bǔ)助達(dá)到盈虧平衡，如果任由這些壟斷行業(yè)自主定價相當(dāng)于政府對公眾的變相征稅。因而放開自來水生產(chǎn)企業(yè)定價中主要的受害者應(yīng)該是公眾消費者，考慮到后續(xù)整個經(jīng)濟(jì)體的通脹成本，事實上這一政策轉(zhuǎn)向的間接成本可能遠(yuǎn)大于直接收益。相關(guān)部門在這一問題需要進(jìn)行深入的改革分析研討。

目前，水環(huán)境惡化，水源地已經(jīng)不是二三十年前的水源地了，大量污染水源產(chǎn)生，原水現(xiàn)在合格率是不能樂觀的。而原水污染的環(huán)境代價由城市供水行業(yè)擔(dān)負(fù)，而水環(huán)境污染的收益已經(jīng)部分體現(xiàn)在了政府稅收之中。因此需要一定程度的政府投資和中央政府的轉(zhuǎn)移支付來補(bǔ)償。

第四，干預(yù)在補(bǔ)貼弱勢群體。

政府城市供水的公共服務(wù)責(zé)任，除了沉淀性設(shè)施的投資之外還包括對弱勢群體的補(bǔ)貼，以實現(xiàn)供水公共服務(wù)的均等化。政府在提高價格的同時還要考慮對弱勢群體的保護(hù)，因為，價格提高了并不是所有人支付得起，對貧困人群進(jìn)行補(bǔ)貼是國際上一致的做法。間接方式是，通過社保，考慮水價增加的因素來增加社保。直接的方法就是用水補(bǔ)貼，老百姓用水在最低水量之下政府允許其少付錢甚至減免。

（三）政府對自來水定價的影響

政府對于自來水價格與供給進(jìn)行政策性干預(yù)的同時，也會因為政府其他政策與措施帶給自來水價格一部分影響。

第一，據(jù)部分資料調(diào)研顯示，一些城市供水公司迫于地方政府城市建設(shè)的壓力，為其他城市建設(shè)項目提供了貸款或擔(dān)保，部分亦間接進(jìn)入了水價成本。也有一些城市為了配合當(dāng)?shù)卣囊Y政策，對定向企業(yè)減免了水費。還有少量城市政府及事業(yè)機(jī)構(gòu)少付水費等等。這些政府因素導(dǎo)致的社會成本最終會體現(xiàn)在價格之中。

第二，由于政府的投資缺位，將所有供水設(shè)施的投資成本全部推進(jìn)了價格，造成過大的價格壓力。因為供水是政府提供給老百姓的公共服務(wù)，但是供水不是普遍公共服務(wù)，所以國際上叫受益者支付原則。不主張完全拿政府稅收的錢支付供水成本，因為這對沒有享受供水服務(wù)的人群是不公平的(目前城市供水服務(wù)人口不到4億人)，所以一般供水叫全成本核算，要通過付費負(fù)擔(dān)基本運營成本，但是，收益者支付的原則不排斥政府特定的投資義務(wù)?，F(xiàn)在，政府在城市供水中沉淀性資產(chǎn)的投資卻長期存在缺位，2008年底，國家出臺了4萬億的投資拉動計劃，許多方面照顧到了，唯獨將城市供水被排除在外，近20年來很多政府基礎(chǔ)設(shè)施專項列支里都很少有供水的錢。由于政府的投資缺位將所有供水設(shè)施的投資成本全部推進(jìn)了價格，造成過大的價格壓力。

第三，一戶一表及配套管網(wǎng)的改造都是服務(wù)于政府社會目標(biāo)的投資，但是政府采取適用于使用者支付的原則。因此，水價總體壓力也有上升。

（四）政策性建議

從政府管理的政策制定技術(shù)，政府對自來水產(chǎn)業(yè)的良性培育，和政府在市場機(jī)制下對自來水企業(yè)的引導(dǎo)三個方面著手提出了一系列政策建議。

首先，考量更為科學(xué)的計價標(biāo)準(zhǔn)。一方面不再單獨核算水資源價格和環(huán)境成本價格，將其納入自來水成本統(tǒng)籌考慮；另一方面在考慮供水企業(yè)合理利潤率的基礎(chǔ)上將多收水款納入財政統(tǒng)一安排，可用于邊遠(yuǎn)區(qū)域涉自來水基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、低收入家庭用水補(bǔ)貼、供水企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量獎勵等等；第三方面調(diào)整階梯水平，降低第一階梯用水量，提高居民用水戶節(jié)水意思，目前12立方米的第一階梯無法達(dá)到促使用水戶節(jié)約用水的目的。

其次，調(diào)整涉水行政部門價格以外職能。目前地級市涉水行政職能主要由建設(shè)部門、水利部門、環(huán)保部門承擔(dān)，其中建設(shè)部門承擔(dān)城市自來水供應(yīng)的職能，水利部門承擔(dān)水資源費征收與自備井審批職能，環(huán)保部門承擔(dān)排污量、污水處理及排污費征收職能。多部門之間因職能有交叉，形成管理效率低下、部門利益糾葛等不利于供水行業(yè)發(fā)展的局面，建議將全部職能調(diào)整到一個部門，這樣有利于高效便捷的形成管理。

第三，將水價調(diào)整制度化。第一個環(huán)節(jié)上開展定期成本監(jiān)審制度，在核定供水企業(yè)固定利潤的基礎(chǔ)上如果水價低于或高于成本監(jiān)審結(jié)論則對供水價格進(jìn)行調(diào)整。第二個環(huán)節(jié)上將水價調(diào)整方式按照不同的調(diào)價因素設(shè)定固定的數(shù)學(xué)模型，將數(shù)據(jù)計入數(shù)學(xué)模型調(diào)整供水價格，減少人為控制因素。第三個環(huán)節(jié)規(guī)范聽證程序，加大聽證會的公開透明程度，捋順普通群眾對價格調(diào)整的意見反映渠道，增

加征求意見環(huán)節(jié)。

最后，采取多樣化水價模式。綜合使用階梯式水價、兩部制水價、季節(jié)性水價等多種水價方式，科學(xué)合理化調(diào)整供水結(jié)構(gòu)，調(diào)整消費需求，調(diào)整供水方式。

第二篇：淺談價格雙軌制及其影響

淺談價格雙軌制及其影響

－－ 讀《中國的奇跡》有感

自十一屆三中全會后，中國的改革開放便一直如火如荼的進(jìn)行。到八十年代，隨著經(jīng)濟(jì)體制的改革將重點轉(zhuǎn)入城市工業(yè)部門，隨著經(jīng)濟(jì)學(xué)家對市場經(jīng)濟(jì)的理解進(jìn)一步深化，關(guān)于如何推進(jìn)價格改革的問題的研究爭論便達(dá)到了高潮。我國的經(jīng)濟(jì)體制改革包括價格改革，不是采取突變式一次行動一個早上完成的，而是采取漸變式逐步發(fā)展和逐步完成的。改革的初期，原有的體制仍占主導(dǎo)地位，但新的體制也開始占一定地位，其一定作用；然后兩種體制并存，經(jīng)過一系列過渡階段后，新的體制才逐漸占主導(dǎo)地位并最后取代原有的體制。兩種體制（計劃和市場經(jīng)濟(jì)體制）的并存反映在價格上便出現(xiàn)了價格雙軌制。

在計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的過程中，取消計劃的控制并不意味著一個競爭性市場的出現(xiàn)，以什么樣的方式取消計劃控制對于一個改革中經(jīng)濟(jì)的市場化進(jìn)程來說是至關(guān)重要的。在這個問題上，傳統(tǒng)國有部門的絕對規(guī)模優(yōu)勢無疑成為影響市場化過程中新興市場之結(jié)構(gòu)的最重要力量。然而中國的國有企業(yè)是適應(yīng)推行重工業(yè)優(yōu)先發(fā)展的需要發(fā)展起來的，企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，員工冗雜，工人缺乏積極性，企業(yè)沒有競爭力，在經(jīng)濟(jì)改革中，在小型國有企業(yè)和非國有企業(yè)逐步進(jìn)入市場，經(jīng)濟(jì)體制逐步改革的同時，國有大中型企業(yè)的改革步履維艱。為了保障作為國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的國有大中型企業(yè)的生產(chǎn)有利性，同時由于生產(chǎn)資料的短缺，對生產(chǎn)生產(chǎn)資料的企業(yè)予以一定的價格管制對于逐步放松計劃配置和引起另一個競爭性的市場結(jié)構(gòu)是必要的。于是，中國的價格改革便采取了利用雙軌制走出雙軌制的方式。

所謂價格雙軌制，顧名思義是指同一種產(chǎn)品和物資計劃內(nèi)部分實行政府定價，計劃外部分實行市場定價。一般計劃內(nèi)部分主要是針對國企，計劃外部分主要是針對非國企，這主要是因為國企缺乏競爭力，改革困難，但是它又是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)需要執(zhí)行政府的戰(zhàn)越性目標(biāo)，掌握著國民經(jīng)濟(jì)的命脈，所以國家必須借助政府的強(qiáng)制力來支持國有企業(yè)。面對來自非公有制經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的競爭和挑戰(zhàn)，國企便更加需要生產(chǎn)要素有計劃而不是市場定價

這樣對于同一種產(chǎn)品而言，便有了兩種不同的價格水平，“計劃外”價格高于“計劃內(nèi)”價格，這邊決定了不公平競爭的出現(xiàn)。同時這也為人們追逐價格差價的非生產(chǎn)性努力提供里誘餌，使得“尋租”活動和“官倒”腐敗現(xiàn)象接連不斷。如八十年代海南省正式劃為經(jīng)濟(jì)特區(qū)后，由于國家政府為其提供了許多特殊的價格上的或者其他方面的政策優(yōu)惠，一時間取得內(nèi)部價權(quán)再轉(zhuǎn)手的投機(jī)活動和“尋租”活動便成為了幾乎所有海南人以及一部分外來投機(jī)者的最重要的工作，各種賄賂和貪污腐敗也此起彼伏?

因此許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家便認(rèn)為價格雙軌制是“尋租”活動和“官倒”腐敗的根源。但是尋租“和腐敗活動并不直接是價格雙軌制的產(chǎn)物?！皩ぷ狻钡漠a(chǎn)生直接與政府的管制有關(guān)，有管制就有疏通的活動；沒有價格雙軌制，但只要有計劃管制，照樣有疏通活動，“尋租”活動在原有的經(jīng)濟(jì)體制下依然存在。至于腐敗問題，他所產(chǎn)生的原因和背景遠(yuǎn)比價格雙軌制要復(fù)雜的多，不可簡單的歸為價格雙軌制的影響。

事實上，隨著價格雙軌制的實行，計劃外生產(chǎn)、流通和非國有經(jīng)濟(jì)的快速擴(kuò)張，市場價格軌所占的份額越來越大，計劃價格軌所占的份額越來越小，有中國特色的社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制逐步形成。價格雙軌制雖然帶來了一定程度上的不平等和尋租等負(fù)面影響，但是它是從舊體制進(jìn)入新體制的橋梁，是中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌成功的重要原因，在中國的改革歷史中有著不可替代的重要作用和意義。

姓名：楊宏琴學(xué)號：41004161班級：金融四班

聯(lián)系電話：***2010-12-30

第三篇：價格變動對生活的影響教案

課題：價格變動對生活的影響教案

遵化市高級中學(xué)---------王海瑛

設(shè)計思想】

通過汽車價格變動這個生活例子來展開教學(xué)，讓學(xué)生通過觀察生活中的汽車價格漲跌的等經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，來發(fā)現(xiàn)、總結(jié)、歸納經(jīng)濟(jì)的常識。充分發(fā)揮多媒體的作用，將視頻、文字、圖片資料等信息有機(jī)整合，創(chuàng)設(shè)輕松、愉悅的學(xué)習(xí)氛圍。做到教學(xué)直觀性、科學(xué)性與實效性的統(tǒng)一?！窘滩姆治觥?/p>

教材第二課是接著第一課貨幣的相關(guān)內(nèi)容的基礎(chǔ)上編寫的。用貨幣購買我們所需要的商品，毫無疑問會涉及到價格這一消費者最為關(guān)心的因素。經(jīng)濟(jì)生活中價格和我們的生活息息相關(guān)。教材由淺入深地介紹價格變化對我們的生產(chǎn)和生活產(chǎn)生的影響。價格變化會影響消費者對該商品的需求量，但不同商品的需求量對價格變化的反應(yīng)程度不同。同時價格變化還會影響相關(guān)商品的需求量。價格變化對消費者產(chǎn)生的這些的影響是本節(jié)的重點，也是本節(jié)的難點。價格變化還對商品生產(chǎn)者的生產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生一系列的影響。本節(jié)知識也是新課標(biāo)中新增內(nèi)容，教師必須講得透徹，而且也要講得生動有趣?！緦W(xué)情分析】

高中階段學(xué)生的形象思維已經(jīng)得到一定程度的完善，抽象思維能力正在發(fā)展。對生活中的現(xiàn)象也有一定程度的關(guān)注和了解，但可能缺少對現(xiàn)象的本質(zhì)的、深刻的分析。他們正需要在學(xué)習(xí)中加深對一些現(xiàn)象的分析，培養(yǎng)和提高理解問題、分析問題的能力?！窘虒W(xué)目標(biāo)】 1.知識目標(biāo)

（1）通過教學(xué)，使學(xué)生識記的知識：替代品和互補(bǔ)品的含義

（2）通過教學(xué)，使學(xué)生理解的知識：價格變動對消費需求的影響；價格變動對生活必需品和高檔耐用品需求的影響；價格變動對生產(chǎn)的影響。

（3）通過教學(xué)，使學(xué)生能運用所學(xué)知識聯(lián)系實際問題，針對經(jīng)濟(jì)生活中某種商品的價格變動，解釋導(dǎo)致價格變動的原因，并說明價格變動前后企業(yè)的供給量和消費者的需求量都發(fā)生了什么變化。2.能力目標(biāo)

本課的教學(xué)，著重培養(yǎng)學(xué)生分析問題的能力，使學(xué)生具有透過現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)生活中的復(fù)雜現(xiàn)象認(rèn)清問題本質(zhì)的能力，從而提高參與經(jīng)濟(jì)生活的水平。在學(xué)習(xí)“價格變動對人們生活的影響”時，讓學(xué)生初步了解在市場經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)決定和調(diào)整產(chǎn)量，提高勞動生產(chǎn)率及開發(fā)新產(chǎn)品是根據(jù)什么來考慮的。通過探究、分析這些問題，有助于提高學(xué)生對現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)生活的認(rèn)識和參與日常經(jīng)濟(jì)生活的能力。3.情感態(tài)度價值觀目標(biāo)

通過本課的學(xué)習(xí)，使學(xué)生懂得在市場經(jīng)濟(jì)生活中，在什么時候，什么地方，什么情況下購買商品是比較經(jīng)濟(jì)合算的，從而可以提高其參與經(jīng)濟(jì)生活的能力，也有助于培養(yǎng)市場活動的自主性、競爭性和獨立精神?！窘虒W(xué)重難點分析】

教學(xué)重點：價格變動對生活、生產(chǎn)的影響。通過這節(jié)課的學(xué)習(xí)旨在讓學(xué)生了解并掌握這一內(nèi)容。只有理解和懂得了這一影響，才能正確認(rèn)識社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中因價格杠桿而引起的一系列經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，深刻理解黨和國家的現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)制度政策，提高學(xué)生參與經(jīng)濟(jì)生活的能力，因而是重點。

教學(xué)難點：需求彈性問題。由于不同的商品價格變動對生活的影響不同，在加上其他因素，如心理預(yù)期等的影響，價格變動顯得復(fù)雜，而且需求彈性問題是高等教育重點討論的問題，理論性很強(qiáng)，學(xué)生現(xiàn)時的抽象思維能力較弱和生活閱歷較淺，決定了理解這一問題有不小難度。因此是本框題的難點?！窘虒W(xué)策略與手段】

教學(xué)策略：合作、啟發(fā)、探究式

教學(xué)手段：多媒體輔助教學(xué) 【課前準(zhǔn)備】

學(xué)生的學(xué)習(xí)準(zhǔn)備：利用課外時間收集并整理有關(guān)影響價格的因素，以及價格變動影響生活、生產(chǎn)的典型案例；做好課文的預(yù)習(xí)工作。教師的教學(xué)準(zhǔn)備：在市場上捕捉大家比較關(guān)注的價格變動的資料，制作多媒體課件、撰寫教案和教學(xué)設(shè)計?！窘虒W(xué)過程】

（一）【導(dǎo)入設(shè)計】：激趣設(shè)疑

興趣是最好的老師，所以在導(dǎo)入時應(yīng)盡可能激發(fā)學(xué)生興趣。[課前小調(diào)查]咱們班有沒有春末買毛衣，夏末買涼席的？（學(xué)生紛紛舉手示意自己是）

教學(xué)過渡：老師我也是喜歡這時購買，為什么呢？此時多媒體展示

教學(xué)過渡：那么，商品的價格變動將會帶來怎樣的影響？今天我們就來共同學(xué)習(xí)“價格變動的影響”。

（二）【突出重點設(shè)計】：教學(xué)互動、合作探究

面向全體學(xué)生，充分發(fā)揮學(xué)生的主體地位，加強(qiáng)學(xué)生自主探究、合作學(xué)習(xí)是新課標(biāo)下教學(xué)模式的有效形式，通過課堂互動，及時反饋學(xué)生的學(xué)情，通過合作探究分享學(xué)生的智慧。故此在教學(xué)重點設(shè)計中我采用，教學(xué)互動，合作探究的方式。以增強(qiáng)學(xué)生學(xué)習(xí)的主動性，調(diào)動其積極性。

教師引導(dǎo)：通過表格中生活實例要求學(xué)生回答汽車、數(shù)碼相機(jī)、電腦、金項鏈的價格對這類商品的影響

學(xué)生回答：當(dāng)汽車、數(shù)碼相機(jī)、電腦、金項鏈的價格下降時，人們會增加對它的購買；當(dāng)價格上升時，人們減少對它的購買。

教師小結(jié)：看來商品的價格變動會對人們的生活產(chǎn)生影響，會影響人們對某種商品的需求量。

一、價格變動對人們生活的影響（板書）

1、價格對需求量的一般影響（板書）

教學(xué)過渡：生活中商品的價格經(jīng)常在變化。請善于觀察生活的同學(xué)說說，最近有哪些日常生活用品的價格也在變化？

（學(xué)生舉例：魚、大米、夏天的衣服、汽車等）

教師引導(dǎo)：當(dāng)魚、米的價格上漲時，人們對它的需求量會急劇減少嗎？為什么？ 學(xué)生回答：不會。因為這是生活必需品。

教師引導(dǎo)：如果汽車的價格下降時，人們對它的需求量會急劇增加嗎？為什么？ 學(xué)生回答：會。因為這是高檔耐用品。

教師引導(dǎo)：不同商品的價格變動對他們需求量的影響相同嗎？

學(xué)生回答：當(dāng)糧食、食鹽等生活必需品的價格上漲的話，人們對它的需求量不會急劇減少。但是轎車等高檔耐用品的價格大幅度下降，則會導(dǎo)致人們對它的需求量迅速增加。

由此我們知道，需求是有彈性的。也就是說不同商品的價格變動對它們的需求量影響是不同的。

2、不同商品對價格變動的反應(yīng)程度不同（板書）

教學(xué)過渡：那么是不是只有商品本身的價格變動才會影響該商品的需求量呢？

設(shè)置問題

① 飛機(jī)票降價，火車票、汽車票有什么變化，為什么？ ② 豬肉漲價，其他肉類有什么變化，為什么？ ③ 飛機(jī)與火車、汽車，豬肉與其他肉類是什么關(guān)系? ④ 汽油漲價，對汽車銷售有什么影響？ ⑤ 汽車與汽油是什么關(guān)系？ 學(xué)生回答：略

教師過渡：因此我們說相關(guān)商品的價格變動也會影響商品的需求量。

教師小結(jié)：如果兩種商品的功用相同或相近，可以滿足消費者的同一需要，這兩種商品就互為替代品；如果兩種商品必須組合在一起才能滿足人們的某種需要，這兩種商品就是互補(bǔ)商品。

3、替代品、互補(bǔ)品對人們消費選擇的影響（板書）教師活動：判斷: 多媒體展示選擇題 學(xué)生活動：思考問題，積極發(fā)言。

教師活動：請善于發(fā)現(xiàn)生活的同學(xué)來說說，生活中還有哪些商品是互補(bǔ)商品和互為替代品？

學(xué)生活動：學(xué)生積極舉例。

教師小結(jié)：以上這三點是價格變動對人們的生活所產(chǎn)生的影響。那么價格變動除了對生活造成影響之外，還對哪些方面產(chǎn)生影響？ 學(xué)生回答：對生產(chǎn)經(jīng)營有影響。

二、對生產(chǎn)經(jīng)營的影響(板書)教學(xué)過渡：那么它對生產(chǎn)具體造成什么樣的影響呢？彩電行業(yè)價格大戰(zhàn)

如果你們每個合作小組都是一個很有經(jīng)濟(jì)實力的汽車投資財團(tuán)，你們將做出何種投資決策，來占據(jù)彩電市場并處于優(yōu)勢地位？

合作小組1：我們先會調(diào)查市場，分析市場到底需要哪種類型的彩電，然后根據(jù)調(diào)查結(jié)果來生產(chǎn)。

（馬上有其他小組的成員反對此種決策）

合作小組2：他們這樣調(diào)查沒有錯，但是時間不等人，別的彩電企業(yè)也會做調(diào)查的，所以我們要采取更有噱頭的措施吸引顧客，一個是在價格方面，首先我們把價格抬高，過段時間就把價格往下降，這樣顧客會認(rèn)為很實惠，這是一個很好的促銷措施；另一個就是引進(jìn)先進(jìn)設(shè)備，縮短生產(chǎn)汽車的勞動時間，提高勞動生產(chǎn)率，這樣我們就可以做到薄利多銷。

（此時，班級的氛圍一下子活躍起來，學(xué)生紛紛爭相發(fā)言）

合作小組3：我們投資財團(tuán)認(rèn)為，質(zhì)量是企業(yè)的生命，如果說一家企業(yè)生產(chǎn)的汽車沒有質(zhì)量保證，即使你價格再實惠，顧客買了第一次就不可能再買第二次，這樣企業(yè)的利潤都只是短期的，而且質(zhì)量不會也會影響企業(yè)的信譽(yù)，因此，產(chǎn)品的質(zhì)量一定要高。至于價格，我們小組認(rèn)為如果質(zhì)量很好，顧客也不會在乎價格的，沒有必要搞價格戰(zhàn)。

教師引導(dǎo)：不管每個投資財團(tuán)以何種決策進(jìn)軍彩電市場，就在由于在座各位引領(lǐng)的許多投資者爭相進(jìn)入彩電市場之后，整個彩電行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模一年以來以30%—40%的增長率迅猛發(fā)展，彩電市場在無形之中發(fā)生了巨大變化。此時，你發(fā)現(xiàn)彩電市場有何變化嗎？ 學(xué)生回答：本來人們對彩電的需求量是挺大的，現(xiàn)在由于大家都投資彩電市場了，現(xiàn)在彩電是供過于求，因此彩電價格不得不下降。

教師引導(dǎo)：當(dāng)你關(guān)注到這種市場信息后，你們的財團(tuán)又將做出合作決策？ 合作小組2：我們將縮小彩電的生產(chǎn)量。

合作小組3：我們將投資其他行業(yè)，不然可能會虧本。

教師歸納：當(dāng)生產(chǎn)者看到市場上某種商品供過于求時，商品的價格下降，他會縮小生產(chǎn)規(guī)模，減少產(chǎn)量，因為獲利減少了；當(dāng)生產(chǎn)者看到市場某種商品供不應(yīng)求的時候，商品的價格上漲，他會擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，增加該產(chǎn)品的產(chǎn)量，因為獲利增加了。因此，價格的變動是一種信號，是對生產(chǎn)的引導(dǎo)信號。因此我們說價格變動可以調(diào)節(jié)生產(chǎn)。

1、調(diào)節(jié)生產(chǎn)（板書）

當(dāng)你看到汽車市場激烈的價格戰(zhàn)，你作為投資財團(tuán)的CEO如何抉擇？ 合作小組4：我們將搞科技研發(fā)，降低生產(chǎn)成本，減少人財物的投入 合作小組3：我們依然堅持生產(chǎn)高質(zhì)量的產(chǎn)品。

合作小組1：我們小組認(rèn)為可以生產(chǎn)環(huán)保型汽車，以后大家都有車了，環(huán)境污染的問題會很嚴(yán)重，因此我們要生產(chǎn)環(huán)保型的汽車。

合作小組5：我們認(rèn)為節(jié)能型汽車會比較受歡迎，到時候在價格上可以避開跟別人競爭。

教師歸納：從剛才幾個小組的討論中，我們可以發(fā)現(xiàn)很多投資財團(tuán)都對價格變動采取了積極的措施。降低生產(chǎn)成本和生產(chǎn)高質(zhì)量、小排量、節(jié)能的汽車都是不錯的決策。這些決策的采取都價格變動所帶來的影響。

2、調(diào)節(jié)生產(chǎn)要素的投入---降低成本，降低人財物的投入（板書）

教師指出：為了生產(chǎn)產(chǎn)品，生產(chǎn)者必須投入一定數(shù)量的人財物，當(dāng)一些生產(chǎn)要素可以互相替代時，為了降低生產(chǎn)成本，那種生產(chǎn)要素的價格下降，生產(chǎn)者就會增加使用量，反之就會減少使用量

（三）【突破難點設(shè)計】：比較反思 難點突破關(guān)健在于引導(dǎo)是否得法，能否引發(fā)學(xué)生興趣和思考，利用學(xué)生已有知識深化認(rèn)識。在這里，我主要是采用比較法與歸納法。使學(xué)生通過身邊的事例，切實體驗需求是有彈性的。見多媒體表格

設(shè)計說明：通過這一環(huán)節(jié)，在加上老師對有關(guān)需求彈性的理論講解，學(xué)生不難明白價格變動對需求有影響，其中不同產(chǎn)品的彈性是不同。這既可以再次鞏固重點，也可以突破難點，還可以培養(yǎng)學(xué)生用比較分析法分析問題、解決問題的能力和理論聯(lián)系實際能力，也是在教師引導(dǎo)下學(xué)生自覺進(jìn)行思想教育的一個過程?！局R結(jié)構(gòu)】

本節(jié)內(nèi)容講述了價格變動對人們生活、生產(chǎn)的影響作用，主要知識框架如下：（1）、價格變動會影響人們的消費需求，商品價格上漲，人需求就減少，反之，則增大。價格變動對不同商品需求影響程度是不一樣的，對生活必需品的需求量影響較小，對高檔耐用品的需求量影響較大。相關(guān)商品價格變動對消費需求的影響不同，某種商品價格上漲，就會減少需求量，其替代品需求量增加，其互補(bǔ)品需求量則減少。

（2）、價格變化也會影響生產(chǎn)經(jīng)營，價格變動會調(diào)節(jié)生產(chǎn)，調(diào)節(jié)生產(chǎn)要素的投入 【作業(yè)設(shè)計】

針對學(xué)生的生活實際，我設(shè)計了一道來自生活的作業(yè)進(jìn)行訓(xùn)練，這樣做既可以使學(xué)生掌握基礎(chǔ)知識，又可以使學(xué)生將所學(xué)知識運用到實際生活當(dāng)中，體現(xiàn)學(xué)以致用的教學(xué)目標(biāo)。簡述價格對生活的影響 【問題研討】

1、貼近生活但要高于生活，切勿亂堆砌生活事例

從生活中的現(xiàn)象入手分析，能接近學(xué)生的實際情況，讓學(xué)生感受學(xué)習(xí)樂趣，又能增強(qiáng)學(xué)生對生活的思考，關(guān)心生活，激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。但如果課堂只停留在生活中，長此以往，學(xué)生對經(jīng)濟(jì)學(xué)的認(rèn)識就只能停留在感性認(rèn)識上，而不能及時上升到理性認(rèn)識，因此，課堂在做到貼近生活的同時要高于生活，準(zhǔn)確地分析和歸納生活中的經(jīng)濟(jì)學(xué)常識。在新課程教學(xué)中，事例是要貼近生活，但切勿引用多個事例，以免造成教學(xué)過程的混亂。

2、鞏固知識，適當(dāng)開展課外活動調(diào)查和探究。

除了讓學(xué)生自主學(xué)習(xí)外，如果要達(dá)到有效的學(xué)習(xí)效果，那就需要適當(dāng)開展一些課外活動，比如家庭的消費調(diào)查，或就某個汽車話題展開討論，把課堂上學(xué)到的知識應(yīng)用到實際中，來分析和解決生活中的經(jīng)濟(jì)學(xué)問題。當(dāng)然還要布置適當(dāng)和適量的作業(yè)，以達(dá)到教學(xué)反饋和“因材施教”的作用

第四篇：自來水價格和污水處理費價格

南海金沙片區(qū)

發(fā)布日期：2012-08-21 來源:轉(zhuǎn)載 [字號:大 中 小] 訂閱

一、自來水價格和污水處理費價格

根據(jù)佛山市南海區(qū)人民政府2009年12月25日南府復(fù)[2009]885號、佛山市南海區(qū)物價局南價[2010]19號及丹灶鎮(zhèn)人民政府丹府復(fù)[2010]2號文件精神，丹灶鎮(zhèn)自2010年1月1日起調(diào)整污水處理費和自來水價格。具體調(diào)整情況如下：

1、污水處理費價格：污水處理費自2010年1月1日起，居民用戶按實際用水量調(diào)整為0.72元/立方米，非居民用戶按實際用水量調(diào)整為0.90元/立方米；自2011年1月起，居民用戶按實際用水量調(diào)整為0.81元/立方米，非居民用戶按實際用水量調(diào)整為0.99元/立方米。

2、自來水價格：自2010年1月起，居民用水1.60元/立方米，非居民用水1.85元/立方米，特種用水2.35元/立方米。

以上收費標(biāo)準(zhǔn)如有變化，以最新的標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。我公司保留根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)利。

二、水費交費方式

客戶繳納水費可采用銀行代扣、銀行轉(zhuǎn)帳、現(xiàn)金交費三種方式。具體如下：

1、選擇委托銀行代扣水費方式的客戶須攜帶水表編號、南海區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)村信用社(或農(nóng)行)的存折復(fù)印件、存折戶主身份證復(fù)印件，到我公司營業(yè)廳簽定《委托代繳水費協(xié)議書》，每月3日、15日、22日在銀行劃扣（逢節(jié)假日順延）。

2、在銀行以存入現(xiàn)金或轉(zhuǎn)帳將水費匯入我公司的水費帳號。我公司的水費帳號：

公司名稱：佛山市南海金沙自來水有限公司

開戶銀行：佛山市南海區(qū)丹灶農(nóng)村信用合作聯(lián)社

銀行帳號：***0

注意：采用此方式交費的用戶，必須于當(dāng)月底前將存款回單交到我公司營業(yè)廳核銷水費。

3、到我公司營業(yè)廳現(xiàn)金交費。

水費的催繳

為了提醒客戶及時繳納水費，我公司一般在繳費期限截止前，通過以下方式提醒繳費：

1、電話或短信通知。

2、派發(fā)水費通知單（或水費催繳單）。

3、派發(fā)停水通知單。

客戶因欠費停水，必須交清欠費，并到我公司營業(yè)廳辦理恢復(fù)用水手續(xù)后方可恢復(fù)供水。

辦理欠費停水恢復(fù)用水的手續(xù)

用戶應(yīng)按時交納水費，逾期交水費者，我公司每天按應(yīng)交金額5‰計算違約金，并可根據(jù)規(guī)定停止供水，欠費停水的用戶在繳清欠費后，若需恢復(fù)用水的，應(yīng)填寫《用水業(yè)務(wù)申請表》，我公司將在24小時內(nèi)恢復(fù)供水。

第五篇：房地產(chǎn)稅費制度對房地產(chǎn)價格變動的影響

第1章 緒論

1.1 選題背景及研究意義

1.1.1 選題背景

近年來,尤其是2002年以來,中國的房地產(chǎn)市場牽動著全社會的神經(jīng)。

我國部分地區(qū)如北京,上海房價飛漲,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,大到影響市場交易能否順利進(jìn)行,國土資源能否得到充分利用,小到影響城市居民能否安居樂業(yè)。在這種持續(xù)高溫的態(tài)勢下,加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理,規(guī)范市場交易行為,以實現(xiàn)資源有效配置成為國家宏觀調(diào)控的重點,為遏制畸高房價的,給過熱的房地產(chǎn)市場降溫,稅收的杠桿調(diào)控作用不容忽視。科學(xué)的房地產(chǎn)稅收改革比其他控制土地,提高利息,加強(qiáng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅等控制房產(chǎn)熱的措施都要有力有效。因此,完善我國房地產(chǎn)稅制發(fā)揮其對于經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控功能已是時之所需,勢在必行。

1.1.2 研究意義

它是中央政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要領(lǐng)域,它是地方政府重要的財政收入來源,它與中國的金融市場、相關(guān)制造業(yè)、勞動力市場等有著緊密的聯(lián)系,它關(guān)系到中國普通百姓的居住和生活,它是經(jīng)濟(jì)學(xué)家爭論最多的問題之一,它也是社會上利益矛盾集中的領(lǐng)域之一?？傊?它深入地影響著中國經(jīng)濟(jì)的效率與公平,影響著中國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。稅收可通過制度和政策兩種方式對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要影響,故是政府進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要手段之一。但對于如何更好地改革當(dāng)前的稅收制度和改進(jìn)稅收政策,以更好地發(fā)揮稅收的調(diào)控作用,卻存在著較多的爭論和分歧,是值得認(rèn)真、深入和系統(tǒng)研究的重要問題。

1.2 我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

(1)經(jīng)濟(jì)增長迅速刺激中國房地產(chǎn)市場的消費需求改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)長期保持著兩位數(shù)的高速增長，成為全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為迅速的國家，在發(fā)展中國家中處于領(lǐng)先地位。經(jīng)濟(jì)快速增長，使得我國人民生活水平和社會購買力水平不斷提高，社會對房地產(chǎn)的需求不斷上升，原有的樓市供求矛盾加劇，最終給我國帶來了更大的房地產(chǎn)市場消費需求。

(2)房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要領(lǐng)域經(jīng)過長期的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走向 1

經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前臺，體現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)化發(fā)展趨勢。2006-2008年連續(xù)三年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)吸引了眾多行業(yè)領(lǐng)域的資本進(jìn)入，這也是2006-2008年我國房地產(chǎn)市場價格不斷攀升的重要資金緣由。

(3)房地產(chǎn)業(yè)是擴(kuò)內(nèi)需、保增長的重要支撐。首先，房地產(chǎn)是我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式過渡時期的重要產(chǎn)業(yè)。我國在外需不足的前提下，提出轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，擴(kuò)大內(nèi)需，以應(yīng)對金融危機(jī)的影響。在這一過程中，房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐作用不斷顯現(xiàn)出來。其次，房地產(chǎn)是我國面對金融危機(jī)壓力、刺激就業(yè)等方面不可忽視的行業(yè)。這主要是由房地產(chǎn)作為我國產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的中間產(chǎn)業(yè)鏈條所決定的?？傊?，由于我國內(nèi)需產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對落后，競爭力不足，在外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變情況下，房地產(chǎn)是我國擴(kuò)大內(nèi)需、保增長，應(yīng)對金融危機(jī)對我國經(jīng)濟(jì)影響的重要產(chǎn)業(yè)，也是我國當(dāng)前轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級等重大決策實施過程中的重要支撐產(chǎn)業(yè)。

(4)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是一項重要的民生工作根據(jù)不完全統(tǒng)計，中國當(dāng)年的普通居民，幾乎有50%以上的收入屬于個人的住房消費。住房消費是我國居民消費的重要組成部分，不僅牽動著居民的收入水平，而且與我國銀行業(yè)發(fā)展有著重要的關(guān)聯(lián)性，也是我國居民財產(chǎn)性收入的主要構(gòu)成部分。

我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身又是一個高風(fēng)險的行業(yè)，通過產(chǎn)業(yè)鏈條，對整個國民經(jīng)濟(jì)的運行產(chǎn)生重大影響。因此，在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛的同時，我們也應(yīng)該注意到我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題，并積極主動的去應(yīng)對，稅收政策應(yīng)該發(fā)揮積極的作用。

1.3 國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場

國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本做法。

(1)以高額稅率對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行征稅,有效抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為房地產(chǎn)市場價格持續(xù)攀升,與城市一般居民的需求在結(jié)構(gòu)和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異?，F(xiàn)象,主要是房地產(chǎn)投機(jī)性需求造成的。各國在利用重稅抑制投機(jī)行為的做法主要有種:一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投機(jī)行為。如在法國;二是采用逐步升級的辦法,用重稅打擊投機(jī)。如韓國;三是對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅。

(2)對低收入購房者給予稅收方面的優(yōu)惠或補(bǔ)貼。房地產(chǎn)市場價格的持續(xù)升溫,導(dǎo)致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產(chǎn)市場的供求矛盾,平衡供求關(guān)系,許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優(yōu)惠或出臺了各種補(bǔ)貼方案:一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優(yōu)惠政策。二是實施廉租房制度,運用各級稅收對廉租房進(jìn)行補(bǔ)貼。三是利用稅收收入推行福

利住房,滿足低收入階層的住房需求。

(3)充分運用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展。雖然各國政府施行的具體措施不同,但均對從事開發(fā)廉價住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調(diào)控房價的商業(yè)行為予以了稅收方面的支持。一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業(yè)主,在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出。二是對擁有自己住房的業(yè)主,還可減免地方稅、財產(chǎn)稅等。三是對出租房屋的業(yè)主實行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個人所得稅。

(4)設(shè)計差別性稅收政策體系,即對房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無償,并考慮實際占有權(quán)屬時間長短征稅。這在一定程度上實現(xiàn)二者在稅收政策上的差別對待,保護(hù)合理的理性需求,增加投機(jī)性需求的交易成本。

1.4 研究內(nèi)容

第一部分，闡述了我國房地產(chǎn)稅制的概況，分析了我國房地產(chǎn)稅費收入情況，分析了我國房地產(chǎn)稅制存在的問題以及解決方案。

第二部分，分析我國房地產(chǎn)稅費政策對房地產(chǎn)價格的影響。

第三部分，從我國承包商索賠存在的問題及措施，闡述我國承包商索賠現(xiàn)狀。第四部分，說明了要運用稅收工具調(diào)控房地產(chǎn)市場。

第2章

我國房地產(chǎn)稅制分析

2.1 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制概況

我國目前涉及房地產(chǎn)的稅種非常多，直接的稅種包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、營業(yè)稅等；間接相關(guān)的稅種有印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅等；相關(guān)費用有教育費附加等。涉及到房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種主要是房產(chǎn)稅和土地使用稅。

2.1.1 土地增值稅

土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減去稅法規(guī)定扣除項目后的余額。規(guī)定扣除項目包括取得土地使用權(quán)時所支付的金額、土地開發(fā)成本及費用、新建房及配套設(shè)施的成本和費用（或舊房和建筑物的評估價格）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金、財政部規(guī)定的其他扣除項目。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，以及因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)可以免

征土地增值稅。此外，企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

2.1.2 企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是根據(jù)最新企業(yè)所得稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在計算企業(yè)所得稅允許扣除的成本項目可分為：土地實際成本，包括土地征用及遷移補(bǔ)償費、七通一平費（包括道路、供水、供電、通訊、排污、排洪、供氣和場地平整等方面的費用）、管理費用；住宅和其他商品房開發(fā)實際成本，包括土地開發(fā)費、建筑安裝工程費、設(shè)備工程費、配套工程費、管理費用。但是作為土地增值稅加計20%的扣除項目不得在計算企業(yè)所得稅中列支扣除。

2.1.3 營業(yè)稅

營業(yè)稅政策中涉及房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策主要是兩個行業(yè)：一是建筑業(yè)；二是轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，因此房地產(chǎn)涉及的營業(yè)稅稅率主要是3%和5%兩檔。它是對在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售房地產(chǎn)的單位和個人，就其營業(yè)額按稅率計征的一種稅賦。營業(yè)稅稅法中規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)以及土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征營業(yè)稅。以房地產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險行為，不征營業(yè)稅，但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)例外。同時，對自建自用的房地產(chǎn)免征營業(yè)稅。2008年3月1日起出租自有住房，不再區(qū)分用途，一律按照3%的稅率征收營業(yè)稅。

2.1.4 房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅主要由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，產(chǎn)權(quán)屬于全民所有，由經(jīng)營管理單位繳納；產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人所有的，由集體單位和個人繳納；產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納；產(chǎn)權(quán)所有者、承典人不在房產(chǎn)所在地或產(chǎn)權(quán)未確定以及承典糾紛未解決的，應(yīng)由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。根據(jù)納稅人不同的經(jīng)營方式采取兩種方式計稅：一是納稅人經(jīng)營自用的房產(chǎn)，以房產(chǎn)余值計稅，即從價計征；二是將自有房產(chǎn)出租經(jīng)營，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，即從租計征，稅率為12%。

2.1.5 城鎮(zhèn)土地使用稅

該稅是國家按使用土地的等級和數(shù)量，對城鎮(zhèn)（城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)）范圍內(nèi)的土地使用單位和個人征收的一種稅賦。計稅依據(jù)是納稅人實際占用的土地面積，由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)按照規(guī)定的稅額計征，實行定額稅率，按年計算，分期繳納。

2.1.6 契稅

契稅指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋買賣、贈予、交換等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。

計稅依據(jù)依不同的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式而不同：國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣為成交價格；土地實用權(quán)贈予、房屋贈予，由征稅機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定；土地使用權(quán)交換和房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)和房屋的價格差額。如成交價格或交換價格差額明顯低于市場價格，并無正當(dāng)理由，由征稅機(jī)關(guān)參照市場價格核定，實行3%-5%比例稅率。同時規(guī)定國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買的公房以及財政部門規(guī)定的其他項目，免征契稅。

2.1.7 印花稅

印花稅是對中國境內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動中或經(jīng)濟(jì)交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證以及在境外書立、受我國法律保護(hù)、在我國境內(nèi)適用的應(yīng)稅房地產(chǎn)憑證的單位和個人征收的一種稅。計稅依據(jù)是書立、領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證所承載的資金量或?qū)嵨锪?/p>

針對不同的憑證情況實行兩種稅率：一是比例稅率，適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、房屋租賃合同、房地產(chǎn)買賣合同；二是定額稅率，適用于房地產(chǎn)權(quán)利證書以及合同金額無法確定的憑證，為每件5元。

2.2 我國房地產(chǎn)稅費收入情況分析

2.2.1 房地產(chǎn)稅收

(1)保有環(huán)節(jié)

我國保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收主要有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。我國自房地產(chǎn)稅開征以來，經(jīng)歷了收入規(guī)模偏小、增長緩慢和收入增長明顯加快的兩個階段。以城鎮(zhèn)土地使用稅為例，1994年之前，由于土地計稅面積變化不大，全國城鎮(zhèn)土地使用稅收入長期停留在30億元左右的規(guī)模；1994年實行分稅制后，各地紛紛改按幅度稅率的上限征收，1994年至2004年，該稅收入逐漸增長但增長速度依然較慢，年均增幅在10％左右，低于該階段稅收總收入的年增幅15％；隨著房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的快速發(fā)展，自2005開始，該稅收收入快速增長，尤其是2007年、2008年，該稅收入連續(xù)兩年大幅攀升；2008年，全國城鎮(zhèn)土地使用稅為816.90億元，增長幅度達(dá)到112％。但總體來看，房地產(chǎn)稅收收入的增長步伐慢于稅收 5

收入總額的增長，房地產(chǎn)稅收收入占稅收收入的比重平均為2%左右；占地方財政收入的比重平均為4%左右，比重不高。

(2)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)

我國流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收主要有營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、耕地占用稅等。我國房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的各項稅收呈現(xiàn)逐年增加的態(tài)勢，占總稅收收入和地方財政收入的比重不大；受政府對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的影響，2008部分相關(guān)稅種稅收收入占總稅收收入和地方財政收入的比重略有下降。

2.2.2 房地產(chǎn)類收費

我國目前涉及房地產(chǎn)的收費門類繁多且有地區(qū)差異，包括土地登記費、土地復(fù)墾費、土地閑置費、耕地開墾費、房屋工程質(zhì)量監(jiān)督費等等，可謂五花八門，數(shù)目繁多。由于相當(dāng)數(shù)量的收費由財政部門之外的市政規(guī)劃，工商管理等部門征收，數(shù)據(jù)難以取得和統(tǒng)計。

從1998年開始，我國城鎮(zhèn)居民住房制度改革全面推進(jìn)，貨幣化分配取代了實行40余年的住房福利分配制度，住房分配、供應(yīng)、市場、金融、物業(yè)管理、中介、行政管理和調(diào)控等七個體系的改革全面啟動。1998年至2003年是我國房地產(chǎn)發(fā)展的第一個重要階段。在這一階段，政府將住宅作為居民新的消費熱點，把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，并采取了優(yōu)惠房貸、減免稅、放寬商業(yè)住房信貸規(guī)模控制、實行預(yù)售房制度等一系列措施鼓勵購房，刺激住房消費。居民住房需求得到了充分釋放，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。1992年至2003年，全國土地出讓收入收入累計1萬多億元，其中2001至2003年就高達(dá)9100多億元。自2003年下半年起，我國部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資過熱、房價上漲過高的現(xiàn)象。2004年，全國土地出讓收入達(dá)到5894億元；2005年達(dá)到5505.15億元，2006年為7677.89億元，2007為1.3萬億元。在國家信貸、稅收、利率、土地收益分配管理等領(lǐng)域調(diào)控房地產(chǎn)政策的作用下，2008年，土地出讓收入規(guī)模略有下降，為9600億元。2009年全國土地出讓收入突破1.5萬億元。在我國房地產(chǎn)投資快速發(fā)展、房地產(chǎn)價格高速上漲的幾年間，我國土地出讓收入占地方本級收入的比重超過三分之一甚至二分之一；在房價飆升的2007年，該比重比超過50％，即便是在受全球金融危機(jī)影響房地產(chǎn)市場滑坡的2008年，該比重也高達(dá)30％。土地出讓收入對地方政府收入的貢獻(xiàn)的確很大。

2.3 我國房地產(chǎn)稅制存在的主要問題

從我國現(xiàn)行稅制來看，主要存在內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，重復(fù)征稅，稅基窄，稅負(fù)不公，規(guī)模小，計稅依據(jù)不合理，配套制度不完備等問題有待解決。

2.3.1 稅種多，重復(fù)征稅嚴(yán)重

我國房地產(chǎn)稅收體系涉及到流轉(zhuǎn)稅、所得稅、財產(chǎn)稅、特定目的稅等多個相關(guān)稅種，例如，對土地課稅有城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅。這些稅種在形式上雖相互獨立，但實質(zhì)上卻有內(nèi)在聯(lián)系，甚至造成對同一稅基的重復(fù)征稅。例如對房屋租金收入，不僅要征收營業(yè)稅，還要征收房產(chǎn)稅，等等。稅種過多，既不符合簡化稅制的原則，還會導(dǎo)致納稅人的地下交易行為增多，偷逃稅行為普遍，造成稅款流失和稅負(fù)不公。

2.3.2 稅基窄，稅款流失較多

我國房地產(chǎn)稅征稅范圍一般針對的是經(jīng)營活動中所涉及到的房地產(chǎn)行為，而對于個人的生活用房等則排除在征管范圍之外，相應(yīng)地縮小了房地產(chǎn)稅基范圍。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，農(nóng)村已出現(xiàn)大量營業(yè)、出租用房，而現(xiàn)行房產(chǎn)稅只對我國城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)征收，對農(nóng)村的房產(chǎn)不征收，造成農(nóng)村房地產(chǎn)稅的流失。

2.3.3 重交易輕保有，稅負(fù)不公

我國房地產(chǎn)在開發(fā)流通階段設(shè)置了營業(yè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等稅種，另外還要繳納各種收費，這些稅費一般占房產(chǎn)價格的30-40%。而在房地產(chǎn)保有期間設(shè)計的稅種只有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，稅負(fù)低，且免稅范圍大，通常情況下只對一部分企事業(yè)單位征收，私人擁有住房一般無須繳稅。這種典型的交易重保有輕的稅制模式造成了嚴(yán)重的稅負(fù)不公平。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)的稅費過于集中勢必將提高新建商品房的價格，從而帶動市場價格上揚。例如，在開發(fā)前期階段，土地受讓方為了獲得土地不僅交納了土地出讓金，開發(fā)完畢前每年還要承擔(dān)土地使用稅(費)，再繳納契稅，僅僅為了取得土地使用權(quán)就要承擔(dān)如此之重的稅費是不合理的。這種高價格在偏離建安成本、超出居民可承受房價的范圍太遠(yuǎn)時，就會造成商品房的積壓和空置，制約房地產(chǎn)市場正常的開發(fā)與再生產(chǎn)進(jìn)程。另一方面，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費種類相對少，稅負(fù)較輕，阻礙了土地有償使用市場的建立與健全。對土地的保有稅負(fù)過低，使得大多數(shù)由使用者無償取得的土地仍然近似無償?shù)乇怀钟?。與此形成鮮明

對比的是，進(jìn)入市場流通的土地卻要因其流轉(zhuǎn)和交易而承受過高的稅負(fù)。這不僅抑制了土地使用權(quán)的正常交易，助長了隱性流動的蔓延，還直接阻礙了劃撥存量土地步入市場的進(jìn)程，使得土地的要素作用無法得到發(fā)揮，土地閑置與浪費并存的現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。

2.3.4 規(guī)模小，不能滿足地方財政需要

由于房地產(chǎn)稅課征對象較難隱藏，稅源比較穩(wěn)定、容易控制和管理，因此在很多國家的地方稅收入中占有較重要的地位。如美國，其房產(chǎn)稅收入占地方稅收入的40—50%。而我國，房地產(chǎn)稅開征以來收入規(guī)模一直偏小。雖然近年來隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)稅收入有了明顯增加，但房地產(chǎn)稅收入占稅收收入的比重仍然不高。

2.3.5 費大稅小，扭曲了稅費關(guān)系

目前，涉及房地產(chǎn)的收費五花八門，收費總額難以統(tǒng)計。但費大稅小是不爭之實。高收費一方面加重了納稅人的負(fù)擔(dān)，另一方面也大大削弱了稅收的調(diào)節(jié)作用。同時，各種收費由于未納入預(yù)算管理，其使用得不到有效的監(jiān)督，浪費、挪用甚至貪污的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

2.3.6 計稅依據(jù)不合理，背離房地產(chǎn)稅的本質(zhì)特性

我國現(xiàn)行主要房地產(chǎn)稅收的計稅依據(jù)分別為房產(chǎn)余值、租金收入或?qū)嶋H占用的土地面積，這些計稅依據(jù)不能正確地反映房地產(chǎn)的現(xiàn)有價值、土地的級差收益和土地、房產(chǎn)的時間價值，不能隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)的增值而相應(yīng)增加稅收收入，也就不能很好地發(fā)揮其調(diào)節(jié)收入的作用。

2.3.7 配套制度不完備，制約房地產(chǎn)稅的發(fā)展

我國現(xiàn)有土地使用制度是“批租制”，根據(jù)土地不同用途，批租期限從40年至70年不等，而其中部分稅費，用地者須一次性支付。實際上是將后 40年至70年的土地收益一次性收取，是本屆政府在花后屆政府的錢，靠“寅吃卯糧”搞建設(shè)，其后果必然是導(dǎo)致對土地的濫用?！芭庵啤钡谋锥司驮谟诿繉谜紵o法實現(xiàn)貨幣共享，而土地儲備是有限的，隨著土地使用權(quán)的不斷出讓，政府在這方面獲取的財政收入也在不斷銳減，長此以往，最終將會出現(xiàn)沒有土地使用權(quán)出讓的尷尬局面。

另外，我國財產(chǎn)評估制度、財產(chǎn)登記制度不健全。加上房產(chǎn)、土地、戶籍等有關(guān)管理部門與稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成房地產(chǎn)

稅收入的流失。

2.4 采取措施完善我國房地產(chǎn)稅制

2.4.1 重新調(diào)整各環(huán)節(jié)的稅負(fù)水平

(1)降低取得及流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)水平

針對房地產(chǎn)開發(fā)費用負(fù)擔(dān)過重的問題，需要對一些開征合理但分布不合理的項目進(jìn)行調(diào)整，即能達(dá)到調(diào)整稅負(fù)分布的目的。比如改革土地供應(yīng)管理制度，將現(xiàn)在的土地出讓金改為土地年租制，一年一收。還有要對收費項目嚴(yán)格清理，取消不合理收費項目等等。另外，對二手房交易過程中稅種較多，稅率較高的情況，應(yīng)理順流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收設(shè)計，鼓勵小戶型、低總價的普通住房流通，有利于盤活住房存量市場。

(2)設(shè)置房地產(chǎn)保有稅類

基于“寬稅基、低稅率、少稅種”這樣稅制改革趨勢，把流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種合并、取消，重新設(shè)計房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種，目前，對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征物業(yè)稅已達(dá)成共識，關(guān)鍵是要設(shè)計好恰當(dāng)?shù)亩惵?，免征額，征收范圍等等，還要選擇好合適的時機(jī)，同時，比較嚴(yán)密的征管制度，先進(jìn)的征管手段也是保證物業(yè)稅順利開征的必要條件。在討論對房地產(chǎn)開征物業(yè)稅的同時，還應(yīng)著手不動產(chǎn)遺產(chǎn)和贈與稅的問題的研究。國際經(jīng)驗顯示，遺產(chǎn)稅與贈與稅是完善房地產(chǎn)稅的一個重要保障，可以有效地防止納稅人利用贈與和繼承等手段偷逃物業(yè)稅。而且對因繼承或受贈而獲得房地產(chǎn)的納稅人進(jìn)行課稅，也是對財產(chǎn)進(jìn)行調(diào)節(jié)，防止社會貧富兩極分化的客觀需要。

2.4.2統(tǒng)一內(nèi)外房地產(chǎn)稅制

照市場原則對內(nèi)外資企業(yè)實行統(tǒng)一的稅收政策和給予一致的國民待遇。一是擇機(jī)恢復(fù)對“三資”企業(yè)征收城建稅、教育費附加、耕地占用稅;二是改革和兼并外資企業(yè)的房產(chǎn)稅和土地使用稅；三是調(diào)整和統(tǒng)一內(nèi)外企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

2.4.3加強(qiáng)稅收征管工作，建立健全稅收征管保障體系

(1)加強(qiáng)稅收征管，理順稅收執(zhí)法體系，強(qiáng)化執(zhí)法的嚴(yán)肅性和權(quán)威性 首先，要健全征管機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)征管力量，進(jìn)一步完善符合我國國情的房地產(chǎn)評估和納稅申報制度 ；

其次，稅收部門要與工商部門、金融部門加強(qiáng)配合與聯(lián)系，協(xié)同做好對納

稅人的管理工作。國稅、地稅、財政部門間要互通納稅人的信息，同時應(yīng)建立稅務(wù)機(jī)關(guān)與土地，房產(chǎn)等部門的協(xié)調(diào)機(jī)制，共同做好稅收征管工作。

再次，強(qiáng)化稅務(wù)職能，從法規(guī)上授予稅務(wù)部門直接參與對房地產(chǎn)交易活動進(jìn)行檢查的權(quán)力。

(2)加強(qiáng)對房地產(chǎn)全過程的稅收征管工作

一方面，在土地協(xié)議出讓和招標(biāo)拍賣階段，稅務(wù)機(jī)關(guān)不僅應(yīng)做好土地出讓手續(xù)完成后按合同成交價格收取契稅、耕地占用稅和印花稅等工作，而且應(yīng)安排專門的稽查人員參與監(jiān)控土地協(xié)議出讓和招標(biāo)拍賣的整個過程，嚴(yán)格監(jiān)督土地出讓環(huán)節(jié)，減少這一環(huán)節(jié)尋租的可能性。稅務(wù)機(jī)關(guān)還有必要設(shè)立專門部門，協(xié)助政府相關(guān)部門開展經(jīng)濟(jì)適用房的審批工作，嚴(yán)格調(diào)查經(jīng)濟(jì)適用房的落實情況，一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商未按規(guī)定執(zhí)行，就由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其免稅款項，并對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)厲懲罰；

另一方面，認(rèn)真做好房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠評估工作，提高登記和評估工作的透明度，避免騙稅性尋租行為。同時，要提高稅務(wù)人員的職業(yè)素質(zhì)和工作能力，提高稅務(wù)稽查水平。

(3)建立健全稅收保障體系

首先，強(qiáng)化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，要在清查土地，明確土地位置，權(quán)屬及面積的基礎(chǔ)上，建立臺賬，加強(qiáng)管理，改變分塊管理的狀況，盡快實行房屋和土地產(chǎn)權(quán)證書合一制度，并建立實名登記制度，理清管理關(guān)系，避免房地產(chǎn)私下交易，增強(qiáng)房地產(chǎn)稅收課征的嚴(yán)肅性和有效性 ；

其次，建立房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，健全房地產(chǎn)價格評估制度 一方面要加強(qiáng)對房地產(chǎn)價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產(chǎn)估價理論、方法體系，為房地產(chǎn)稅收計征提供科學(xué)的依據(jù)；另一方面要在稅務(wù)部門內(nèi)部建立房地產(chǎn)稅收評估機(jī)構(gòu)，加大房地產(chǎn)稅收征管的力度。

最后，理順城市土地和房屋管理體制，改變目前多頭管理的狀況，建立精簡、高效、權(quán)威、統(tǒng)一的房地產(chǎn)管理體制，為房地產(chǎn)稅收的課征創(chuàng)造良好的環(huán)境。

第3章 房地產(chǎn)稅費政策對房地產(chǎn)價格的影響

稅收是在市場經(jīng)濟(jì)條件下國家參與國民經(jīng)濟(jì)分配的主要形式，在國家獲得行政資金的同時，稅收對于經(jīng)濟(jì)活動中的各微觀主體的決策也會產(chǎn)生一定的影響，正因為如此，在一定條件下，稅收也成為國家主動進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要手段之一。近幾年來，我們國家房地產(chǎn)價格增速明顯過快，稅收政策也成為調(diào)整房地 10

產(chǎn)市場的重要手段之一，此處我們試圖通過理論和現(xiàn)實分析，厘清房地產(chǎn)稅費變動對房地產(chǎn)價格的影響。

3.1 流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費變動對房地產(chǎn)價格的影響

在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，稅收對價格的影響主要是通過稅收對市場供求的影響和稅收轉(zhuǎn)嫁來實現(xiàn)的。根據(jù)供求規(guī)律，當(dāng)一種商品價格上升時，供給量增加，反之亦然；當(dāng)一種商品價格下降時，需求量增加。一般而言，對房地產(chǎn)購買者征稅，會導(dǎo)致需求的減少，對房地產(chǎn)供給者征稅，會導(dǎo)致供給減少。因此，征稅將導(dǎo)致形成新的均衡價格和均衡數(shù)量。在對房地產(chǎn)市場征稅時，通常會發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁，即納稅人通過種種途徑將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給他人。稅收轉(zhuǎn)嫁取決于市場結(jié)構(gòu)以及供給和需求的價格彈性。如果需求相對于供給缺乏彈性，則稅收主要是向前轉(zhuǎn)嫁給購買者；而如果供給相對于需求缺乏彈性，則稅收要向后轉(zhuǎn)嫁給供給者。

在我國現(xiàn)行稅制體系中，對房地產(chǎn)在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種有：營業(yè)稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅和印花稅。這些稅收政策的變動勢必對房地產(chǎn)價格變動產(chǎn)生一定的影響。

從征收對象上來看，由于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅費有的是對供給者征收，有的是對購買者征收，不同的征收對象，導(dǎo)致對房地產(chǎn)價格的影響也不同。從期限上來看，房地產(chǎn)稅費對短期和長期的房地產(chǎn)價格的影響也是不一樣的。

3.1.1 短期內(nèi)稅費變動對房地產(chǎn)價格的影響

當(dāng)政府對供給者征稅時，在短期內(nèi)，同等價格下供給者所愿意提供的房屋數(shù)量是減少的，在短期內(nèi)，政府對房地產(chǎn)供給者征稅會使得房地產(chǎn)的價格升高。

此外，在對供給者征稅，通常會發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁，影響了房地產(chǎn)價格的變動。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收變動對房地產(chǎn)價格的影響，主要取決于稅收轉(zhuǎn)嫁和稅負(fù)最終的負(fù)擔(dān)者。經(jīng)過稅收轉(zhuǎn)嫁，房產(chǎn)稅收的負(fù)擔(dān)最終可以出現(xiàn)三種情況：一是買者與賣者按一定比例分?jǐn)?；二是全部由賣者負(fù)擔(dān)；三是全部由買者負(fù)擔(dān)。究竟由誰承擔(dān)或誰承擔(dān)多少稅收取決于很多因素，這些因素包括房地產(chǎn)的供給者和購買者在市場上的壟斷程度、房地產(chǎn)的供給與需求狀況和政府的政策目標(biāo)等等。而當(dāng)政府同時對購買者和供給者同時征稅時，房地產(chǎn)的價格變化則比較復(fù)雜。通過前面的分析，當(dāng)政府對購買者征稅時，同等價格下消費者的需求量會減少，當(dāng)政府對供給者征稅時，在短期內(nèi)，同等價格下供給者所愿意提供的房屋數(shù)量是減少的，此時房屋的成交量下降，而新的價格水平則不定，其具體大小由政府對雙方的征收力度等因素決定。

3.1.2 長期內(nèi)稅費變動對房地產(chǎn)價格的影響

在長期內(nèi)，作為供給者決定性生產(chǎn)要素的土地數(shù)量是一定的，因此長期供給曲線是一條垂線，但房產(chǎn)不同于其它商品，其可以作為一種固定資產(chǎn)來長期持有，在價格低于一定水平時，供給者寧愿自己持有也不愿意對外出售，此時如果政府對購買者征稅的話，同等價格下消費者所愿意購買的數(shù)量是減少的，即：政府對購買者征稅，不會引起價格的變化。

若政府對供給者征稅，從長期來看，供給者為了保持一定的利潤，必然會想辦法把這部分稅額轉(zhuǎn)嫁到購買者身上，這樣，購買者購買同等數(shù)量的房屋所需要的付出的價格必然會提高，即：政府對供給者征稅，會引起價格的上漲。

從以上的分析可以看出，在短期內(nèi)，對購買者征稅會帶動房地產(chǎn)價格的下降，對供給者征稅則會使得房地產(chǎn)價格上升，當(dāng)同時對購買者和供給者征稅時，房地產(chǎn)價格的升降則取決于兩者的征收力度。從長期來看，對購買者征稅對房地產(chǎn)價格并無影響，而對供給者征稅則只能帶來房地產(chǎn)價格的上漲。

3.2 房地產(chǎn)稅費政策變動對房地產(chǎn)價格變動的影響

針對房地產(chǎn)市場供求狀況，我國為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場正常運轉(zhuǎn)，適時調(diào)整了房地產(chǎn)稅費政策。從2001年來，我國房地產(chǎn)稅費政策變動情況如下：

2001年，主要調(diào)整了兩項政策：一是調(diào)整住房租賃市場稅收政策（為方便分析，可簡稱“政策1”，以下相同）。為了配合國家住房制度改革，支持住房租賃市場的健康發(fā)展，財政部、國家稅務(wù)總局對房屋出租的稅費進(jìn)行減免。從2001年1月1日起，對政府定價出租的住房，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，對個人按市場價格出租的居民住房，減征營業(yè)稅（由5％降為3％），房產(chǎn)稅（由12％降為4％），個人所得稅（由20％降為10％），使個人出租房屋總體稅收負(fù)擔(dān)由原來的17.5％～30％降低為7.3％～14.57％。二是消化空置商品房有關(guān)稅費政策（政策2）。2001年4月19日，財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于對消化空置商品房有關(guān)稅費政策的通知》，對于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征營業(yè)稅、契稅；對于1998年6月30日以前建成的商業(yè)用房、寫字樓，在2001年1月1日至2002年12月31日期間銷售的，免征營業(yè)稅、契稅；同時對于開發(fā)企業(yè)在1998年6月30日以前建成的商業(yè)用房、寫字樓、住房（不含別墅、度假村等高消費性的空置商品房），不予免征各種行政事業(yè)性收費。

2004年，規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費從2004年10月1日起明碼標(biāo)價（政策3）。2005年，出臺了關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的一些規(guī)定，要求各地本地區(qū)享

受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，普通住房的平均交易價格，每半年公布一次（政策4）。2005年6月1日以后，個人將購買超過2年（含2年）的符合當(dāng)?shù)仄胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)的住房對外銷售，應(yīng)向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。個人購買的非普通住房超過2年（含2年）對外銷售的，在向地方稅務(wù)部門申請按售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業(yè)稅時，需提供購買房屋時取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。2005年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅。

2006年，調(diào)整的政策主要有：一是2006年5月31日下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)74號文件）（政策5），對“國六條”中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確。要求各級地方稅務(wù)部門要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個人住房營業(yè)稅稅收政策。2006 年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅的手續(xù)。二是2006年7月26日下發(fā)了《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（政策6），規(guī)定從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅。三是2006年9月14日，下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006] 144號）（政策7），加強(qiáng)無償贈與行為、受贈房屋銷售、贈與行為后續(xù)管理的稅收征管。

2007年，調(diào)整的政策主要有：一是10月10日發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部39號令)（政策8），未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。二是8月7日國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（政策9），規(guī)定廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、舊住宅區(qū)整治一律免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金；社會各界向政府捐贈廉租住房房源的，執(zhí)行公益性捐贈稅收扣除的有關(guān)政策。三是11月30日，建設(shè)部、財政部、國家稅務(wù)總局等七部門聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（政策10），規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和供應(yīng)要嚴(yán)格執(zhí)行國家規(guī)定的各項稅費優(yōu)惠政策。

2008年，調(diào)整的政策主要有：一是2008年1月7日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號）（政策11），嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策，即土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費；對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價。二是1月23日，下發(fā) 13

了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地稅收管理工作的通知》（政策12），全面清查土地稅收繳納情況；嚴(yán)格落實“先稅后征的政策”；沒有財稅部門的完稅憑證，土地部門不得辦理土地登記。三是2月26日下發(fā)了《耕地占用稅暫行條例實施細(xì)則》(財政部令第49號)（政策13）。四是10月22日財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）（政策14），規(guī)定11月1日對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。

2009年，調(diào)整的政策主要有：一是12月9日將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，遏制炒房現(xiàn)象（政策15）。二是12月23日下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（政策16），除了年限變化外，值得關(guān)注的有兩點：第一，普通住宅交易受到稅收優(yōu)惠；第二，通知規(guī)定：“為維護(hù)正常的財稅秩序，各地要嚴(yán)格清理與房地產(chǎn)有關(guān)的越權(quán)減免稅，對清理出來的問題，要立即予以糾正。”

2010年，調(diào)整的政策主要有：一是4月2日財政部下發(fā)通知規(guī)定，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策（政策17）。二是5月25日下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(政策18)，對于預(yù)征率大幅上調(diào)，核定征收率原則上不得低于5%。三是5月4日下發(fā)《關(guān)于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（政策19），對于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造安置住房的有關(guān)稅收政策做了調(diào)整。四是5月19日、5月31日分別下發(fā)了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（政策20）和《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)高收入者個人所得稅征收管理的通知》（政策21），對土地增值稅、涉及房地產(chǎn)的個人所得稅做了進(jìn)一步明確規(guī)定。五是9月29日財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（政策22），規(guī)定自2010年10月1日起，對符合規(guī)定的個人購買首套普通住房契稅將減半征收，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

從政策調(diào)節(jié)的目的來看，國家出臺的這些政策有的主要影響供給，如政策8、9、11、12、13、18、19、20等；有的主要影響需求，如政策6、7、14、15、16、22；還有的對二者皆有影響，如政策1、2、5等。對于不同的房地產(chǎn)市場，這些政策的作用的性質(zhì)也是不同的，如影響新建住宅需求的政策，可能成為影響二手住宅供給的政策。

從目前政策實施效果來看，盡管我國實施了一系列的房地產(chǎn)稅費政策，但仍 14

未有效遏制我國部分城市房價過快上漲的趨勢。造成這種情況的主要原因在于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和市場需求的結(jié)構(gòu)情況。

政府通過房地產(chǎn)稅費的變動，來影響房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，并最終影響房地產(chǎn)的價格。因此，分析房地產(chǎn)稅費變動對房地產(chǎn)價格變動的影響，首先要考慮房地產(chǎn)市場的總體供求狀況。通過前面分析可知，在房地產(chǎn)市場的供不應(yīng)求的情況下，房地產(chǎn)稅費的變動與房價變動呈現(xiàn)正向關(guān)系，亦即房地產(chǎn)銷售者會通過稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，將增加的稅收轉(zhuǎn)嫁給購買者，無疑增加了房地產(chǎn)的價格或是提高了購房者的隱性負(fù)擔(dān)（即不包括在價格內(nèi)，但仍由購買者負(fù)擔(dān)）。例如：我國大中城市和東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)出現(xiàn)的房價過高和上漲過快的問題主要是由需求過旺和供需失衡造成的，這時政府通過增加稅費來遏制房價的上升，有可能出現(xiàn)事與愿違的結(jié)果，導(dǎo)致了房價的進(jìn)一步攀升。相反，如果房地產(chǎn)市場處于供過于求的情況下，政府通過稅費政策的變動可以對房地產(chǎn)的需求和供給進(jìn)行一定的調(diào)節(jié)，進(jìn)而影響到房價的變化。

房地產(chǎn)稅費的變動，對于房地產(chǎn)價格的影響，還取決于市場需求的結(jié)構(gòu)情況。目前支持房價走高的有三種需求力量：一是自住保障性需求，二是投資性需求，三是投機(jī)性需求。其中，前兩者為真實需求，影響房價的長期走勢，而后者則是虛擬需求，對房價產(chǎn)生短期需求。因此，需要對這三個因素導(dǎo)致的需求加以分解。這是有效的調(diào)節(jié)房價的前提。這三種需求混合在一起，使我國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)總量不足和結(jié)構(gòu)缺陷兩個主要問題。為此，需要實行差異化調(diào)節(jié)措施，即：抑制投資、投機(jī)性需求，支持自住保障性需求。對于基本的自住保障性需求，政府必須盡量減免各種稅費，甚至由政府投入一部分資金來解決；而對于投資性需求和投資性需求，政府要積極引導(dǎo)，必要時通過稅收政策等來抑制這種需求，這樣不但可以調(diào)控房地產(chǎn)市場，還可以增加財政收入。

第4章

運用稅收工具有效調(diào)控房地產(chǎn)市場

第一，土地增值稅是調(diào)節(jié)開發(fā)商利潤比較有效的政策工具。建議繼續(xù)加大對土地增值稅按實征收的力度。對居民非經(jīng)營性自住房產(chǎn)按評估價征收房產(chǎn)稅要經(jīng)過充分試點總結(jié)經(jīng)驗后，再考慮是否要進(jìn)一步擴(kuò)大征收面。德國曾經(jīng)對居民非經(jīng)營性自住房產(chǎn)按評估價征收房產(chǎn)稅，但1997年停征了。

第二，流轉(zhuǎn)稅、城建稅、印花稅、契稅等間接稅是抑制房地產(chǎn)投機(jī)需求比較有效的政策工具。

第三，尊重價值規(guī)律，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的供求。價格會圍繞價值上下波動，從長期看，政府可以綜合運用行政手段包括稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，防止房地產(chǎn)市場大起大落，但同時也要注重利用市場機(jī)制，如增加供給、抑制投機(jī)需求、提高居入收入在國民收入中的分配比例等，來提高國民居住條件。

第5章

結(jié)論

房地產(chǎn)稅費包括交易環(huán)節(jié)的稅費和保有環(huán)節(jié)的稅費，兩者對房地產(chǎn)價格的影響渠道和結(jié)果存在較大差異。從交易環(huán)節(jié)來看，不同的征收對象，導(dǎo)致對房地產(chǎn)價格的影響也不同。在短期內(nèi)，對購買者征稅會帶動房地產(chǎn)價格的下降，對供給者征稅則會使得房地產(chǎn)價格上升，當(dāng)同時對購買者和供給者征稅時，房地產(chǎn)價格的升降則取決于兩者的征收力度。從長期來看，對購買者征稅對房地產(chǎn)價格并無影響，而對供給者征稅則只能帶來房地產(chǎn)價格的上漲。從保有環(huán)節(jié)來看，稅費變動與房地產(chǎn)價格變動呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系，即如果保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)增加會在一定程度上抑制房價的過快上漲，尤其是在存在房地產(chǎn)投機(jī)的情況下，保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)增加有利于抑制投機(jī)。

由于各種稅費對房地產(chǎn)價格的影響是不同的，因此，用稅費調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格，需要實行差異化調(diào)節(jié)措施，靈活選擇和合理運用有關(guān)稅費手段。如果對有關(guān)稅費的效果不加區(qū)分，忽視房地產(chǎn)市場的總體供求狀況和市場需求的結(jié)構(gòu)情況，一味盲目的增稅或減稅，就無法達(dá)到預(yù)期的調(diào)節(jié)目標(biāo)。從我國目前情況來看，需要抑制投資、投機(jī)性需求，支持自住保障性需求。對于基本的自住保障性需求，政府必須盡量減免各種稅費，甚至由政府投入一部分資金來解決；而對于投資性需求和投機(jī)性需求，政府要積極引導(dǎo)，必要時通過增加購買者或持有者的稅收負(fù)擔(dān)等稅收政策等來抑制這種需求，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場有效調(diào)控。