第一篇：加強(qiáng)房地產(chǎn)管理有關(guān)知識(shí)專題輔導(dǎo)

加強(qiáng)房地產(chǎn)管理有關(guān)知識(shí)專題輔導(dǎo)

城管局副局長 周永明

觀眾朋友們，大家好。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理工作日益成為群眾關(guān)注的焦點(diǎn)。為了使我市市民百姓更多地了解房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的政策法規(guī)，提高維權(quán)意識(shí)，規(guī)避購樓風(fēng)險(xiǎn)，下面，結(jié)合房產(chǎn)管理局的業(yè)務(wù)范圍，我談以下幾點(diǎn)。

一、怎樣辦理房屋初始產(chǎn)權(quán)登記

在新建房屋竣工驗(yàn)收合格，開發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)初始登記并通知預(yù)購人之后，預(yù)購人便可持以下要件到房產(chǎn)部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記手續(xù)：

（一）登記申請(qǐng)書；

（二）銷售不動(dòng)產(chǎn)收據(jù)；

（三）商品房買賣合同；

（四）產(chǎn)權(quán)證明；

（五）申請(qǐng)人的身份證明；

（六）其他必要材料。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地房屋辦理初始產(chǎn)權(quán)登記，需要提供以下要件：

（一）登記申請(qǐng)書；

（二）申請(qǐng)人的身份證明；

（三）宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明；

（四）申請(qǐng)登記房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明；

（五）房屋測(cè)繪報(bào)告或者村民住房平面圖；

（六）其他必要材料。

申請(qǐng)村民住房所有權(quán)初始登記的，還應(yīng)當(dāng)提交申請(qǐng)人屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的證明。

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會(huì)議同意或者由村民會(huì)議授權(quán)經(jīng)村民代表會(huì)議同意的證明材料。辦理村民住房所有權(quán)初始登記、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有房屋所有權(quán)初始登記，房屋登記機(jī)構(gòu)受理登記申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)在房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)進(jìn)行公告。經(jīng)公告無異議或者異議不成立的，方可予以登記。

二、如何辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記

根據(jù)《房屋登記辦法》和《黑龍江省房屋登記辦法實(shí)施細(xì)則》，申請(qǐng)房屋轉(zhuǎn)移登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書及相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。下面，就當(dāng)事人單方可申請(qǐng)登記事項(xiàng)我作如下說明：

（一）因合法建造房屋取得房屋權(quán)利；

（二）因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書取得房屋權(quán)利；

（三）因繼承、受遺贈(zèng)取得房屋權(quán)利；

（四）房屋登記辦法所列變更登記；

（五）房屋滅失；

（六）權(quán)利人放棄房屋權(quán)利。

除了上述情形外其它一律要求當(dāng)事人共同到房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋登記，財(cái)產(chǎn)的共有人即房屋買賣雙方財(cái)產(chǎn)共有人必須到場(chǎng)辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。如果當(dāng)事人無法親自到房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理房屋登記的，可委托代理人代為申請(qǐng)，但是要求提供經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。無民事行為能力和限制行為能力及未成年人申請(qǐng)房屋登記的應(yīng)由其監(jiān)護(hù)人代為辦理，同時(shí)提供證明監(jiān)護(hù)人身份材料；因處分上述房屋申請(qǐng)登記的，還應(yīng)提供為上述人員利益的公證書面保證。通過房屋產(chǎn)權(quán)登記使我們能夠認(rèn)識(shí)到不動(dòng)產(chǎn)登記的重要性，只有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，權(quán)利人的權(quán)利才能有更好的保證。即登記才享有物權(quán)，不登記不享有物權(quán)。

三、什么是商品房預(yù)售許可制度，消費(fèi)者怎樣提高維權(quán)意識(shí)，有效規(guī)避購樓風(fēng)險(xiǎn)？

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的興起和快速發(fā)展，商品房買賣市場(chǎng)日益活躍，一種新型的房屋銷售制度---商品房預(yù)售應(yīng)運(yùn)而生。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給預(yù)購人，由預(yù)購人根據(jù)預(yù)售合同支付房款并在房屋竣工驗(yàn)收合格后依法取得房屋所有權(quán)的一種房屋銷售形式。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《黑龍江省新建商品房預(yù)售管理暫行規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行商品房預(yù)售時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，即取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；預(yù)售許可最低規(guī)模不得小于棟。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》；未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以內(nèi)部認(rèn)購、預(yù)收誠意金、發(fā)放VIP卡等任何含有預(yù)訂款性質(zhì)的名義或方式向買受人收取或變相收取定金的行為，均為違法預(yù)售行為，是法律禁止行為。開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，可依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定予以處罰。

那么，商品房作為一類特殊的商品，其投資之大，情況之復(fù)雜非一般商品可比，消費(fèi)者在購買時(shí)如何做到理性消費(fèi)，科學(xué)購樓呢？消費(fèi)者可以采取以下幾種形式。一是簽約前要看銷售方是否存在違法宣傳。即，開發(fā)商在沒有取得商品房預(yù)（銷）售許可證的情況下，不得發(fā)布房地產(chǎn)廣告信息。二是看房。購買預(yù)售樓房時(shí)，可以通過看戶型圖、規(guī)劃圖等方式來了解，最重要的要了解土地及在建工程的情況。即，土地是否是出讓土地、是否是住宅用地、在建工程是否抵押及開發(fā)商的還款情況。必要時(shí)可以委托律師來調(diào)查。三是了解房價(jià)。了解區(qū)域房價(jià)，了解地段房價(jià)，了解不同戶型、不同公共配套設(shè)施的價(jià)格。四是一定要五證齊全。即，國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)（銷）售許可證。五證齊全就能說明項(xiàng)目的合法性，只有這樣才能切實(shí)受到法律的保護(hù)。買房是一個(gè)復(fù)雜的過程，很多時(shí)候是因?yàn)橘彿空叻芍R(shí)的缺失，維權(quán)意識(shí)的淡漠，加之個(gè)別開發(fā)商誠信的缺失，使購房成為難題！建議大家在買房之前盡量通過各種渠道多了解相關(guān)房產(chǎn)知識(shí)、法律知識(shí)，找熟悉房產(chǎn)的朋友幫忙或者找律師陪購，這樣會(huì)把風(fēng)險(xiǎn)減少到最低，從而達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、理性消費(fèi)的目的！

四、什么是廉租住房制度，我市廉租住房工作開展的實(shí)際情況如何？

廉租住房制度是針對(duì)住房困難的最低收入家庭實(shí)施的一種社會(huì)救助，是中國住房保障體系的重要組成部分。目前，廉租住房制度通過租賃補(bǔ)貼、實(shí)物配租和租金減免三種方式來提高保障對(duì)象的住房支付能力，我市主要采取了租賃補(bǔ)貼和實(shí)物配租兩種方式。

享受廉租住房租賃補(bǔ)貼和廉租住房的對(duì)象，同時(shí)需要具備以下條件：一是申請(qǐng)家庭人均收入符合當(dāng)?shù)卣兔裾块T所確定的低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)；二是經(jīng)確認(rèn)無房戶家庭及住房困難家庭；三是申請(qǐng)家庭必須具有1年以上當(dāng)?shù)胤寝r(nóng)業(yè)常住戶口且實(shí)際居住的。

實(shí)物配租的廉租住房租金實(shí)行政府定價(jià)，租金標(biāo)準(zhǔn)原則上由房屋的維修費(fèi)和管理費(fèi)兩項(xiàng)因素構(gòu)成，并與城鎮(zhèn)低收入家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)。我市的廉租住房租金為0.9元元/平方米/月，2010年我市廉租住房租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為每戶每年1200元。截止目前，我市已發(fā)放廉租住房98戶，發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼資金885.9萬元，共為7380多戶低收入住房困難家庭提供了住房救助。2011年，我市在北引路南、市消防大隊(duì)辦公樓東側(cè)集中建設(shè)“廉租家園”小區(qū)一處，新建廉租住房372套，總建筑面積約為18000平方米。根據(jù)《黑龍江省廉租住房項(xiàng)目建設(shè)管理辦法》之規(guī)定，我市將適時(shí)開展廉租住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓工作，即將廉租住房產(chǎn)權(quán)一次性出賣給符合購買條件并自愿申請(qǐng)購買的家庭。

五、房屋測(cè)繪面積為何成為老百姓關(guān)注的焦點(diǎn)問題？

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。

在我市因房屋測(cè)繪面積引起的糾紛中，體現(xiàn)最普遍、反應(yīng)最強(qiáng)烈的是房屋竣工面積與《商品房買賣合同》中面積不一致問題。如果要從理論上掌握和理解房屋竣工面積與商品房合同面積，首先要知道房屋“商品房合同面積”和“房屋竣工面積”它們有何區(qū)別。商品房合同面積是指全部按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購樓者簽訂的《商品房買賣合同》中的房屋建筑面積，它只供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售時(shí)使用；竣工面積是指商品房竣工后經(jīng)具有相應(yīng)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪公司實(shí)際測(cè)算的面積，或根據(jù)與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計(jì)圖計(jì)算的建筑面積，它為商品房竣工驗(yàn)收、房屋產(chǎn)權(quán)登記、房地產(chǎn)交易、租賃、抵押等提供依據(jù)。那么，房屋竣工面積與房屋合同面積產(chǎn)生較大差異的主要原因是：

（1）建筑物的某部分改變?cè)O(shè)計(jì)；

（2）施工過程中，建筑物的某部分未按原設(shè)計(jì)施工；

（3）施工錯(cuò)誤或施工誤差過大；

（4）竣工后的房地產(chǎn)部分公用面積功能改變或服務(wù)范圍改變；

（5）正常的施工誤差和測(cè)量誤差也可能引起實(shí)測(cè)的竣工面積與預(yù)售面積存在差異。

那么對(duì)于開發(fā)企業(yè)與購房人之間因房屋面積發(fā)生爭議應(yīng)進(jìn)行如何處理呢？法律是以當(dāng)事人書面合同議定原則為主，法律規(guī)定為輔的處理原則是，對(duì)當(dāng)事人沒有合同約定或者合同約定不明確的，按照《商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定，按以下原則處理：

面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3％部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。因此，希望購房人在購買房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)在《商品房銷售合同》中對(duì)房屋面積進(jìn)行明確的約定。

六、為什么要進(jìn)行商品房預(yù)告登記

商品房承購人與開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房買賣合同》后，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)”。根據(jù)物權(quán)法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。從上述條款不難看出，國家實(shí)行登記備案制度的目的主要是通過預(yù)售登記對(duì)預(yù)售行為是否合法進(jìn)行審查，審查預(yù)售人是否符合有關(guān)的資質(zhì)要求，預(yù)售人是否已按照法律取得土地使用權(quán)并辦理了預(yù)售許可證等等，進(jìn)而防止預(yù)售期間“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生，從而降低房屋預(yù)售市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的安全，保護(hù)預(yù)購人的合法權(quán)益。

七、購樓后不及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的危害與風(fēng)險(xiǎn) 現(xiàn)實(shí)生活中，購房者不愿意辦理房產(chǎn)證或者不積極辦理房產(chǎn)證的現(xiàn)象普通存在。殊不知，購房者與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，繳納了房款，辦理了入住手續(xù)，但這并不意味著購房者已實(shí)際取得房屋的產(chǎn)權(quán)。這是因?yàn)槲覈鴮?shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，未經(jīng)登記不能對(duì)抗善意第三人。即，如果購房者在入住后不辦理房屋所有權(quán)證，那么他所購的房屋所有權(quán)仍處于不確定狀態(tài)，即便是自住，同樣不享有產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利！在購樓者不到房產(chǎn)部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的期間，因開發(fā)商將賣給購樓者的房子拿到銀行進(jìn)行抵押貸款或者在建設(shè)過程中產(chǎn)生的債務(wù)糾紛而產(chǎn)生的法律訴訟案件，法院都可以對(duì)未進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記的樓房進(jìn)行查封。雖然購樓者可以通過法律途徑來維護(hù)自己的權(quán)利，但有的開發(fā)商無力償還債務(wù)，有的甚至“人間蒸發(fā)”，使法律訴訟程序變得異常困難，因此給購樓者造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，商品房銷售價(jià)格也不斷攀升。我市房產(chǎn)部門已經(jīng)實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)信息化管理，有的購樓人持十幾年前的購樓收據(jù)到房產(chǎn)部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，其收據(jù)上的價(jià)格低于軟件系統(tǒng)設(shè)定的最低價(jià)格，導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)無法正常進(jìn)行。鑒于此種情況，2011年4月，我市出臺(tái)了“以財(cái)政部門核定的最低價(jià)格為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定。即，不管購樓者持有的購樓收據(jù)上的價(jià)格是多少，如果其購樓價(jià)格低于財(cái)政部門核定的最低價(jià)格，以財(cái)政部門核定的最低價(jià)格作為各項(xiàng)房屋稅費(fèi)的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。綜上，提醒廣大市民百姓在您購樓后，盡快到房產(chǎn)部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，避免因房屋產(chǎn)權(quán)不清或開發(fā)企業(yè)自身債務(wù)糾紛等不確定因素給您帶來不必要的煩惱或造成巨額經(jīng)濟(jì)損失。

隨著我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和變化，房產(chǎn)管理局將切實(shí)履行房產(chǎn)行政職能，致力推進(jìn)我市城市和經(jīng)濟(jì)建設(shè)，在強(qiáng)化房產(chǎn)管理、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)、健全住房保障制度等方面得到不斷提高，更加有效地監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合法誠信經(jīng)營，引導(dǎo)市民百姓增強(qiáng)住房消費(fèi)的維權(quán)意識(shí)，充分發(fā)揮房管部門在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面的協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督的作用。最后，對(duì)于我們的工作，希望各相關(guān)部門給予大力支持，也歡迎市民百姓給予關(guān)注和監(jiān)督。

第二篇：房地產(chǎn)二手中介管理知識(shí)手冊(cè)

房地產(chǎn)二手中介管理知識(shí)手冊(cè)

目錄

第一章房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)............5 第二章置業(yè)顧問日常工

作........10 第三章服務(wù)禮儀..........12第一節(jié) 職業(yè)形象................12第二節(jié) 基本服務(wù)禮

儀.........13第三節(jié) 基本電話禮儀...........18

第四節(jié) 基本社交禮儀...........23 第四章實(shí)戰(zhàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)..............24第一節(jié) 跑盤...............24第二節(jié)

電話營銷技巧........26第三節(jié) 客戶接待技巧............27

一、如何接待客戶及業(yè)主............27

二、客戶接待操作技

巧..............31第四節(jié) 獨(dú)家代理與鑰匙管理.............32

一、如何說服業(yè)主簽獨(dú)家代理及獨(dú)家代理的重要性.....32二、如何說服業(yè)主放鑰匙.............3

3三、如何應(yīng)對(duì)行家借鑰匙...................34第五

節(jié) 如何反簽................35第六節(jié) 看房.............35

一、看房前及看房中的工作..........3

5二、看房過程中應(yīng)注意的問題.........39

三、看房后應(yīng)注意的問題............40第七節(jié) 如

何跟進(jìn)............43第八節(jié) 討價(jià)還價(jià)................45

一、如何應(yīng)付傭金打折..............4

5二、如何引導(dǎo)談價(jià)快速逼

定...........47

三、如何向業(yè)主還價(jià)及說服業(yè)主收定..........49

四、如何協(xié)調(diào)客戶和業(yè)主的時(shí)間.......51第九節(jié) 跳盤與控盤..............51一、如何跳盤跳客............51二、如何有效控盤............55第十節(jié) 如何建立客戶檔案及售后服務(wù)...........57

一、如何鑒定產(chǎn)權(quán)合法性.............57

二、如何建立客戶檔案及售后服務(wù).....58第十一節(jié) 如何利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行資源整合......59第十二節(jié) 商鋪、廠房、寫字樓交易..........59 第五章二手樓交易手續(xù)辦理指南..........64第一節(jié) 二手樓交易標(biāo)準(zhǔn)流程圖............64第二節(jié) 按揭贖樓知識(shí).............65第三節(jié) 過戶所需要提交的資料...........66第四節(jié) 稅費(fèi)計(jì)算................69第五節(jié) 按揭、擔(dān)保過程中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)控制......70第六章新版《房地產(chǎn)買賣合同》操作指南..........74第一節(jié) 新版房地產(chǎn)買賣合同的訂立和注意事項(xiàng).....7

4一、簽署房地產(chǎn)買賣合同的注意事項(xiàng)...........7

4二、違約糾紛的處理建議..............78第二節(jié) 新版房地產(chǎn)買賣合同常見問題的解答.......79第七章如何成為一名優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人........80第一節(jié) 如何成為一名優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人........80第二節(jié) 業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享.............84第八章業(yè)主售房溫馨提示..........87第九章常見問題解

答..............90

第三篇：房地產(chǎn)銷售人員物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)

售樓人員物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)

第一部分公司簡介

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?

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企業(yè)概況 企業(yè)文化 企業(yè)規(guī)模 企業(yè)榮譽(yù)

第二部分物業(yè)管理中的幾個(gè)概念

A、物業(yè)：

有廣義和狹義之分。房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)類物業(yè)是廣義的物業(yè)，物業(yè)管理中所說的物業(yè)是狹義的物業(yè)，是指已建成并投入使用的各類建筑物及其配套實(shí)施、設(shè)備和場(chǎng)地。

B、物業(yè)管理：

同樣有廣義和狹義之分。廣義的物業(yè)管理是泛指一切有房地產(chǎn)發(fā)展、租賃、銷售及售租后的服務(wù)。狹義的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

C、物業(yè)服務(wù)費(fèi)：

物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。包括：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

6、辦公費(fèi)用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

9、法定稅費(fèi)；

10、物業(yè)管理企業(yè)的利潤；

11、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

D、業(yè)主：

小區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人、包括一切法人和自然人。

E、業(yè)主公約：

是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)使用、維修、管理等方面的行為守則，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

F、業(yè)主大會(huì)：（業(yè)主權(quán)益的表現(xiàn)；最高權(quán)力機(jī)構(gòu)）

是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主物業(yè)管理權(quán)益的集體意志的體現(xiàn)，其法律定位是公共物業(yè)責(zé)任人，應(yīng)承擔(dān)對(duì)公共物業(yè)管理、維護(hù)、監(jiān)控的民事責(zé)任以及聘請(qǐng)物業(yè)管理公司的合同責(zé)任。1

G、業(yè)主委員會(huì)：（執(zhí)行機(jī)構(gòu)）

是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行人，需經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門核準(zhǔn)登記，在實(shí)施物業(yè)管理工作中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的非法人組織，由業(yè)主共同選舉產(chǎn)生，業(yè)主和使用的權(quán)力主要通過業(yè)主委員會(huì)來實(shí)現(xiàn)。

H、自用部位：

指戶門以內(nèi)、毗連部位以外的全部自用部位、設(shè)施和設(shè)備，包括：自用陽臺(tái)、門、窗、防盜網(wǎng)、室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。

I、共用部位：

指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用的部位、設(shè)施、設(shè)備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排污、排水道（管）機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施等。

第三部分物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

? 物業(yè)管理基本內(nèi)容

我國推行物業(yè)管理的目的是為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)的價(jià)值和發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，以保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一。物業(yè)管理工業(yè)廠房、倉庫、停車場(chǎng)等。盡管物業(yè)類型各有不同，使用性質(zhì)差異很大，但物業(yè)管理的基本內(nèi)容是一樣的。社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理實(shí)質(zhì)是一種綜合的經(jīng)營型管理服務(wù)，融管理、經(jīng)營、服務(wù)于一體，三者相互聯(lián)系，相互促進(jìn)。物業(yè)管理涉及的服務(wù)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)行業(yè)，具體服務(wù)內(nèi)容和范圍廣泛，包括各類建筑。如高層與多層住宅區(qū)、綜合辦公樓、商業(yè)寫字樓等，服務(wù)領(lǐng)域相當(dāng)廣泛，其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的服務(wù)方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。

A、常規(guī)性的公共服務(wù)。

這是指物業(yè)管理中的基本管理工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有業(yè)主提供的服務(wù)，包括：

（1）房屋的維護(hù)與修繕。（2）房屋配套設(shè)備、設(shè)施的管理；（3）環(huán)境衛(wèi)生的管理；（4）綠化管理；

（5）安全管理；（6）消防管理；（7）車輛道路管理；（8）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。

B、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)。

這是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件，面向廣大住用人，為滿足

其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容主要有以下幾大類：（1）日常生活類；（2）商業(yè)服務(wù)類；（3）文化、教育、衛(wèi)生、體育類；（4）金融服務(wù)類；（5）經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)。如物業(yè)管理企業(yè)在做好公共服務(wù)的同時(shí)，在管轄的住宅區(qū)內(nèi)附屬開展裝飾裝修、美容美發(fā)、餐飲、副食等多種經(jīng)營服務(wù)。

C、委托性的特約服務(wù)。

特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)，通常指在物

業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，此時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務(wù)。如小區(qū)內(nèi)老年病人的護(hù)理、接送子女上學(xué)、照顧殘疾人的上下樓梯、為住用人代購生活物品等。

上述三類服務(wù)工作是物業(yè)管理的基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時(shí)，根據(jù)自身能力和住用人的需求，確定第二、第三類中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。

? 物業(yè)管理基本服務(wù)內(nèi)容

① 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓

梯間、走廊通道、門廳等；

② 公用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括共用的上下水道、落水管、垃圾

道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等；

③ 市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)建物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場(chǎng)、電話亭、電話IP箱等；

④ 公共綠化、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理；

⑤ 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化娛樂場(chǎng)所等；

⑥ 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集和清運(yùn)等； ⑦ 交通與車輛停放秩序的管理；

⑧ 維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等；

⑨ 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、業(yè)主/住戶檔案與竣工驗(yàn)收資料；

⑩ 組織開展社區(qū)文化娛樂活動(dòng)；

⑾ 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)；

⑿ 社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目的制定和開展；

? 物業(yè)管理相關(guān)收費(fèi)項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)

**市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)簡明標(biāo)準(zhǔn)（試行）：

一級(jí)服務(wù)（指導(dǎo)價(jià)0.1元/㎡。月，不含電梯使用費(fèi)）

二級(jí)服務(wù)（指導(dǎo)價(jià)0.3元/㎡。月, 不含電梯使用費(fèi)）

三級(jí)服務(wù)（指導(dǎo)價(jià)0.5元/㎡。月，不含電梯使用費(fèi)）

四級(jí)服務(wù)（指導(dǎo)價(jià)0.7元/㎡。月，不含電梯使用費(fèi)）

五級(jí)服務(wù)（指導(dǎo)價(jià)0.9元/㎡。月, 不含電梯使用費(fèi)）

六級(jí)服務(wù)（指導(dǎo)價(jià)1.1元/㎡。月, 不含電梯使用費(fèi)）

七級(jí)服務(wù)（指導(dǎo)價(jià)1.3元/㎡。月，不含電梯使用費(fèi)）

第四部分物業(yè)管理過程中幾個(gè)基礎(chǔ)性文件及其區(qū)別

A、物業(yè)管理規(guī)定B、物業(yè)管理服務(wù)合同C、業(yè)主（臨時(shí)）公約

D、業(yè)主委員會(huì)章程E、住戶手冊(cè)

一、制定目的不同

A 為了保障物業(yè)的正常使用，為業(yè)主和使用人創(chuàng)造一個(gè)良好的社區(qū)生活環(huán)境，全體業(yè)主和使用人共同遵守的各種規(guī)定。

B 確定雙方委托與被委托的法律關(guān)系，明確雙方的權(quán)力和義務(wù)。

C 對(duì)全體業(yè)主有共同的約束力，有關(guān)業(yè)主的行為守則。

D 確定業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力、義務(wù)及業(yè)主委員會(huì)的基本情況

E 為了讓住戶了解物業(yè)的概況、管理公司的職責(zé)權(quán)限、管理的內(nèi)容和主要規(guī)定、住戶的權(quán)力和義務(wù)等等，加強(qiáng)物業(yè)公司與住戶的聯(lián)系。

二、制定者不同

A、E是由物業(yè)管理企業(yè)制定的；

C、D 是由業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主大會(huì)）制定的（業(yè)主臨時(shí)公約有開發(fā)商制定）

B是由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商制定的。

三、制定時(shí)間不同

A、E是在物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)后，業(yè)主入住時(shí)；

B是在業(yè)主委員會(huì)決定聘請(qǐng)物業(yè)公司時(shí)（前期物業(yè)管理服務(wù)合同是在開發(fā)商領(lǐng)取房屋預(yù)售證前一個(gè)月時(shí)）；

C是在召開業(yè)主大會(huì)時(shí)（業(yè)主臨時(shí)公約是在開發(fā)商與首位購房者簽訂購房合同之前）； D是在成立業(yè)主委員會(huì)時(shí)。

四、制定內(nèi)容不同

A、包括物業(yè)的管理機(jī)構(gòu)；管理原則；管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)權(quán)限；物業(yè)的使用、維修和養(yǎng)護(hù)；環(huán)境和安全的管理；綜合服務(wù)；管理經(jīng)費(fèi)問題；違反物業(yè)管理規(guī)定的處理原則；對(duì)管理公司和管理人員的要求；建設(shè)文明物業(yè)等。

B、包括管理項(xiàng)目；管理內(nèi)容；管理費(fèi)用；雙方權(quán)利和義務(wù)；合同期限；違約責(zé)任等。

C 包括物業(yè)的基本情況業(yè)主會(huì)議的召集和決定物業(yè)重大事項(xiàng)的方式；業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)；業(yè)主應(yīng)付的費(fèi)用；違約責(zé)任；其他事項(xiàng)等。

D成立業(yè)主委員會(huì)的目的；業(yè)主委員會(huì)的宗旨；業(yè)委會(huì)的權(quán)利和義務(wù)；成立的方法；業(yè)委會(huì)會(huì)議及業(yè)主會(huì)議；業(yè)主會(huì)議的主要任務(wù)；業(yè)委會(huì)的任務(wù)；有關(guān)補(bǔ)充說明。

E包括物業(yè)概況；物業(yè)的管理；業(yè)主或使用人須知；日常管理與維修；綜合服務(wù)；其他。

五、性質(zhì)不同

A、具體管理措施，具有權(quán)威性和有效力。

B、具有法律約束威力的文書形式。

C、公共契約，應(yīng)遵守的道德規(guī)范或行為準(zhǔn)則。

D、具有法規(guī)性質(zhì)，是這個(gè)組織或團(tuán)體進(jìn)行管理的有效工具，是組織或團(tuán)體成員遵守的根本

準(zhǔn)則。

E、由住戶保存的文件。

第五部分物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)

? 《全國物業(yè)管理?xiàng)l例》

? 《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》

? 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

? 《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》

? 《**市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》

? 《**市車輛停放服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》

? 《**市城市房屋安全管理?xiàng)l例》

第六部分購房者（業(yè)主）關(guān)心的幾個(gè)物業(yè)管理方面的問題

1、一樓住戶不用電梯，為什么要交電梯費(fèi)？

2、家中被盜，物業(yè)公司是否負(fù)責(zé)賠償？

3、停在小區(qū)內(nèi)的電動(dòng)車或汽車被盜，物業(yè)公司是否負(fù)責(zé)賠償？

4、物業(yè)公司服務(wù)不到位，業(yè)主是否有權(quán)不交物業(yè)費(fèi)？

5、交了物業(yè)費(fèi)，為什么家中水電維修，還要另外收費(fèi)？

6、房屋空置，沒有入住，為什么還要交物業(yè)費(fèi)？

第四篇：必備管理知識(shí)

必備管理知識(shí)

作者：佚名文章來源：本站原創(chuàng)點(diǎn)擊數(shù)：2149更新時(shí)間：2010-10-11目前，富陽家政服務(wù)市場(chǎng)的需求非常旺盛，但需求的層次也產(chǎn)生了明顯的變化，職業(yè)化、高技能、高素質(zhì)的家政服務(wù)人材為廣大用戶所期待；但是現(xiàn)實(shí)卻是家政服務(wù)供給大大滯后于市場(chǎng)的需求，大多數(shù)家政服務(wù)商提供的服務(wù)本身缺乏層次，仍然是在低管理水平狀態(tài)下徘徊。創(chuàng)辦家政公司雖然投入少、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但是，您要為此付出艱辛的努力。家政服務(wù)業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)發(fā)展過程幾乎就是與人打交道的過程，而當(dāng)今社會(huì)最難的就是與人交往，要準(zhǔn)備好與形形色色的人去打交道，要具有較強(qiáng)的人際交往能力、素質(zhì)和勇氣。

第一部分 家政公司的設(shè)立

第一章 家政服務(wù)行業(yè)內(nèi)部概況

第二章 家政公司的經(jīng)營模式

第三章 開辦家政公司的初期投資預(yù)算

第四章 家政公司相關(guān)開業(yè)手續(xù)的辦理

第五章 開辦家政公司所需的設(shè)備、設(shè)施及工具

第六章 家政公司經(jīng)營項(xiàng)目的詳細(xì)介紹和操作流程

第七章 家政公司的具體運(yùn)作管理、業(yè)務(wù)流程

第八章 家政公司員工的來源及招聘方法

第九章 家政公司員工的崗位培訓(xùn)

第十章 家政公司員工的管理方法及技巧

第十一章 家政公司的廣告宣傳推廣及營銷方案

第二部分 家政公司的業(yè)務(wù)開展和推廣--家政公司業(yè)務(wù)流程手冊(cè)

家政服務(wù)人員培訓(xùn)手冊(cè)

第一章 總則

第二章 服務(wù)人員培訓(xùn)的原則和目標(biāo)

第三章 培訓(xùn)課程設(shè)置

第四章 培訓(xùn)內(nèi)容和要求

第五章 培訓(xùn)輔助設(shè)施的配置

第六章 培訓(xùn)老師管理制度

第七章 日常安全知識(shí)培訓(xùn)制度

第八章 培訓(xùn)考核制度

第九章 服務(wù)人員再培訓(xùn)制度

第十章 主要參考教材

第十一章 附則

家政公司基地建設(shè)指南

第一章 總則

第二章 公司簡介

第三章 公司發(fā)展史和公司榮譽(yù)

第四章 招工簡章（工作內(nèi)容、人員要求及工資待遇）

第五章 家政服務(wù)員須知

第六章 家政勞務(wù)合同文本

第七章 招工委托書

第八章 合作招工協(xié)議書

第九章 附件

附件1：公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（蓋公章）

附件2：公司介紹信或委托函（蓋公章）

家政公司保潔業(yè)務(wù)手冊(cè)

第一章 總則

第二章 公司簡介及服務(wù)介紹

第三章 保潔員儀表儀容管理規(guī)范

第四章 保潔員日常行為規(guī)范

第五章 保潔員工作管理制度

第六章 保潔員培訓(xùn)管理制度

第七章 保潔員工作驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和方法

第八章 主要場(chǎng)所日常保潔項(xiàng)目、目標(biāo)和程序

第一條 門廳與大堂的保潔

第二條 走廊、步梯、自動(dòng)扶梯的保潔

第三條 衛(wèi)生間的保潔

第四條 停車場(chǎng)及其它場(chǎng)所的保潔

第九章 保潔服務(wù)方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

第十章 保潔服務(wù)合同文本

第十一章 附則

家政公司小時(shí)工管理制度

第一章 總則

第二章 小時(shí)工人員招聘原則

第三章 小時(shí)工人員培訓(xùn)制度

第四章 小時(shí)工工作管理制度

第五章 小時(shí)工工作考核制度

第六章 小時(shí)工獎(jiǎng)懲制度

第七章 小時(shí)工宿舍管理制度

第八章 非住公司小時(shí)工管理制度

第九章 附則

公司日常業(yè)務(wù)表格匯編

1、家政公司擇業(yè)人員登記表

2、家政公司業(yè)務(wù)檔案表

3、家政公司客戶回訪登記表

4、家政公司客戶投訴處理單

5、家政公司客戶收款明細(xì)表

6、家政公司電話記錄表

7、家政服務(wù)員工資發(fā)放表

8、家政服務(wù)員收款明細(xì)表

9、用人單位登記表

10、業(yè)務(wù)人員出差費(fèi)用申請(qǐng)表

11、家政公司鐘點(diǎn)工檔案表

12、家政公司鐘點(diǎn)工服務(wù)預(yù)約單

13、家政公司鐘點(diǎn)工工作回執(zhí)單

14、鐘點(diǎn)工工作情況登記表

15、鐘點(diǎn)工過失登記表

16、鐘點(diǎn)工收款明細(xì)表

17、家政員、鐘點(diǎn)工作息時(shí)間表

18、家政員、鐘點(diǎn)工培訓(xùn)記錄表

19、家政服務(wù)員借款欠條

20、公司印章使用登記表

21、公司日常支出明細(xì)表

1，家政行業(yè)是屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，利潤率不高。客氣群體很大，因此對(duì)客戶資料信息，合同信息，服務(wù)記錄，回訪數(shù)據(jù)等采用傳統(tǒng)的卡片或者是電子表格管理相當(dāng)困難。而且容易出錯(cuò)，跟客戶產(chǎn)生糾紛。

2，保潔管理困難。保潔員的管理也是一個(gè)頭疼的問題。比如公司的規(guī)則制度，保潔員的提成，工資制度，賠償制度，保潔員上門服務(wù)規(guī)范等。

3，服務(wù)排班問題?，F(xiàn)在很多富陽保潔公司都采用的是先預(yù)約再排班的原則，這樣就容易產(chǎn)生暴單和漏單的問題，引發(fā)客戶糾紛。

4，保潔員工資計(jì)算困難。由于保潔工資的提成因素很多，所以計(jì)算起來很復(fù)雜。即便的專業(yè)的財(cái)務(wù)人員也很頭疼。也不一定能干準(zhǔn)確的計(jì)算。

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅自查輔導(dǎo)提綱

房地產(chǎn)企業(yè)納稅自查輔導(dǎo)提綱

一、營業(yè)稅

營業(yè)稅自查應(yīng)全面自查各種應(yīng)稅收入的合理性、完整性和及時(shí)性。

（一）主營業(yè)務(wù)收入（自查重點(diǎn)）

1．銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用是否未按規(guī)定入賬，少計(jì)收入。

（1）在開發(fā)產(chǎn)品完工前，取得的預(yù)售收入（包括定金）是否全部計(jì)入“預(yù)收帳款”進(jìn)行申報(bào)繳納稅款；是否計(jì)入“預(yù)收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報(bào)納稅；

（2）是否將售房款沖減成本、費(fèi)用或直接轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位，未按規(guī)定入賬；是否將售房款打入個(gè)人儲(chǔ)蓄賬戶或信用卡賬戶，存在帳外收入等情況。

（3）總機(jī)構(gòu)有無將分支機(jī)構(gòu)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入合并計(jì)入；（4）私改規(guī)劃，增加銷售面積的收入是否未按規(guī)定入賬；（5）銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨(dú)開具收款收據(jù)，取得的收入是否未按規(guī)定入賬；

（6）拆遷補(bǔ)償支出是否未按規(guī)定確認(rèn)收入，是否按補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)面積的工程成本價(jià)與超出補(bǔ)償面積部分的差價(jià)款之和計(jì)算繳納營業(yè)稅；（7）是否采取包銷低價(jià)開票方式，少計(jì)收入。（與包銷商簽訂一個(gè)價(jià)格較低的包銷合同，按約定的包銷價(jià)格開具發(fā)票，高于包銷價(jià)格的房款由包銷商收取并開具發(fā)票或收據(jù)，未計(jì)入收入。）（8）收取的定金、違約金、誠意金等，是否未按規(guī)定確認(rèn)收入；（9）向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其它各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，是否未按規(guī)定確認(rèn)收入。

2.開發(fā)項(xiàng)目完工后，是否將收入掛在“預(yù)收賬款”等科目長期不結(jié)轉(zhuǎn)收入。

3.按分期收款合同約定的時(shí)間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否及時(shí)申報(bào)納稅；

4.采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，是否不及時(shí)收取售房款，或者部分售房款由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取并開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)未計(jì)入收入；

5.以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，是否未按規(guī)定計(jì)稅；是否將收到的按揭款項(xiàng)以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不做收入。

6.對(duì)將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款是否按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)是否再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入。對(duì)將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款是否按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)是否再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入。7.發(fā)生視同銷售行為，是否未按規(guī)定申報(bào)納稅

（1）以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)，是否未按非貨幣性資產(chǎn)交換的準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理；

（2）以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、廣告費(fèi)、銀行貸款本息、動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)等債務(wù)，是否未按規(guī)定計(jì)稅；

（3）將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、分配給投資者，是否未按規(guī)定申報(bào)納稅。

（4）自建住房低價(jià)銷售給本單位內(nèi)部職工或有經(jīng)濟(jì)利益往來的單位和個(gè)人，是否未按市場(chǎng)價(jià)足額申報(bào)納稅。

（5）將公共配套設(shè)施無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，是否未按規(guī)定申報(bào)納稅。

（二）其他業(yè)務(wù)收入 1.房屋出租收入

（1）出租收入是否抵頂工程款、抵頂銀行貸款利息，未確認(rèn)收入。（2）出租收入（如將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）、周轉(zhuǎn)房手續(xù)費(fèi)收入等是否不按稅法規(guī)定的時(shí)間入賬或計(jì)入“應(yīng)付賬款”等往來科目貸方，未確認(rèn)收入。

（3）以明顯低于市場(chǎng)的價(jià)格出租給關(guān)聯(lián)方，未按規(guī)定計(jì)稅。2.商品房售后服務(wù)如物業(yè)收入、代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和固定資產(chǎn)出租收入是否未按規(guī)定申報(bào)納稅。

（三）其他營業(yè)稅涉稅問題

1.利用自有施工力量建設(shè)房屋等建筑物，在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，是否未申報(bào)繳納建筑環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。

2.中途轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目，是否未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。

3.支付境外公司來華提供咨詢、設(shè)計(jì)、施工等勞務(wù)費(fèi)，是否未按規(guī)定代扣營業(yè)稅。

4.合作建房是否按稅法規(guī)定足額納稅。

5.不符合條件的代建房行為，是否將其作為代建處理而少計(jì)或不計(jì)銷售收入。

二、企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅的自查應(yīng)全面檢查各項(xiàng)應(yīng)稅收入的真實(shí)性、完整性及稅前扣除項(xiàng)目的真實(shí)性、合法性。

（一）收入項(xiàng)目

1、自查有無已辦妥移交手續(xù)，按合同協(xié)議應(yīng)全部收回售房款，因購房者原因未及時(shí)收回的，采取不及時(shí)入賬的方式推遲收入的確認(rèn)或者隱瞞收入的行為。

2、自查有無將已完工的產(chǎn)品進(jìn)行出租，不按規(guī)定確認(rèn)收入，并將實(shí)際取得的租金或營業(yè)收入在帳外循環(huán)或記入關(guān)聯(lián)企業(yè)的行為。

3、自查有無按揭銷售，首付款實(shí)際收到時(shí)或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬后不及時(shí)入賬，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐?xiàng)記入“短期借款的行為。

4、自查有無銷售收入確認(rèn)不及時(shí)，長期掛在“預(yù)收款"賬上，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅的行為。

5、自查有無整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不作收入，即將部分樓的開發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來賬，甚至私設(shè)賬外賬的行為。

6、自查有無先租后售的收取的租金不記收入的行為。

7、自查有無以房屋抵頂?shù)貎r(jià)款賠償給原住戶的房屋不作收入處理的行為。

8、自查有無合作建造開發(fā)產(chǎn)品以房屋抵頂投資額、以土地使用權(quán)、股權(quán)等權(quán)利換取開發(fā)產(chǎn)品不作收入處理的行為。

9、自查有無將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給投資者，未視同銷售的行為。

10、自查有無代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料、按合同留歸開發(fā)企業(yè)所有的，不作收入處理的行為。

11、自查有無將收取的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“其他應(yīng)付款”，年末不結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入的行為。

12、自查有無將其他收入如施工方延誤工期的罰款收入、政府給予的安全獎(jiǎng)、優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)等不入“營業(yè)外收入’的行為。

13、自查開發(fā)企業(yè)有無將更名費(fèi)、拖交房款押金、罰息收入、沒收的違約保證金、定金等收入記入往來賬戶的行為。

14、自查有無為減少產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)雙方應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)，采取虛報(bào)成交金額，協(xié)議少開或不開發(fā)票的手段，實(shí)現(xiàn)“雙偷稅”的行為。

15、自查有無提供虛假或不完整的銷售面積，隱匿銷售面積，隱瞞收入的行為。

16、自查有無提供虛假或不完整的銷售面積，隱匿銷售面積，隱瞞收入的行為。

17、自查有無以商品房抵付施工單位工程款，在賬務(wù)處理上，將售房收入直接記入“應(yīng)付賬款”等往來科目，抵減應(yīng)付工程款，從而達(dá)到少計(jì)收入的行為。

18、自查有無以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款的行為不視銷售的行為

19、自查有無以商品房抵付回租租金，換取其他單位、個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)的行為。

20、自查有無以完工房地產(chǎn)抵付職工獎(jiǎng)勵(lì)支出不視銷售的行為。

21、自查有無購買房地產(chǎn)的企業(yè)或個(gè)人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了貨物或勞務(wù)，房地產(chǎn)完工以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就按“優(yōu)惠價(jià)”向其出售房地產(chǎn)，用市場(chǎng)價(jià)與“優(yōu)惠價(jià)”之間的差價(jià)來抵付應(yīng)付款項(xiàng)的行為。

22、自查有無收取價(jià)外費(fèi)用不計(jì)收入，在售房后，為客戶提供的額外服務(wù)，如防盜門、封閉陽臺(tái)等相關(guān)收入委托物管部門結(jié)算且長期掛帳，企業(yè)就合同房款作收入，價(jià)外費(fèi)用形成帳外資金的行為。

23、自查有無采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，部分售房款由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取并開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)隱匿收入的行為。

24、自查有無利用內(nèi)部認(rèn)購，以較低的價(jià)格簽訂預(yù)售合同，一段時(shí)間后又以較高的售價(jià)進(jìn)行轉(zhuǎn)售，但合同簽訂的價(jià)格為預(yù)售合同價(jià)格，其差價(jià)實(shí)際上轉(zhuǎn)入了企業(yè)賬外收入的行為。

25、自查有無將開發(fā)的會(huì)所等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給物業(yè)，不按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，或者將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設(shè)施對(duì)外出售不計(jì)收入的行為。

26、自查有無售后返租業(yè)務(wù)，以沖減租金后實(shí)際收取的款項(xiàng)計(jì)收入的行為。

27、自查有無將商品房低價(jià)銷售給關(guān)聯(lián)企業(yè)及關(guān)系戶，少確認(rèn)銷售收入的行為。

28、自查有無讓廣告公司在開發(fā)地塊上做一些廣告牌取得廣告費(fèi)收入的情況，有的還蓋一些臨時(shí)用房進(jìn)行出租取得租賃收入，未計(jì)入企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入的行為。

29、自查對(duì)于跨房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的已完工出售部分，有無不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入或故意推遲實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入的行為。30、自查有無違約金收入不入賬的行為。

31、借款給關(guān)聯(lián)企業(yè)長期掛“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”等往來賬務(wù)，不按照獨(dú)立企業(yè)往來結(jié)算應(yīng)收利息。

32、自查有無將收取的售房款長期滯留在銷售部門，未按規(guī)定入賬的行為。

（二）預(yù)售收入項(xiàng)目

1、自查有無將預(yù)售房款記入“應(yīng)付賬款”等往來科目歸集，不通過“預(yù)收賬款’’科目核算，長期掛賬不結(jié)轉(zhuǎn)收入的行為。

2、自查有無把預(yù)收購房款變?yōu)橘彿坑喗?，或者墊付款項(xiàng)，不確認(rèn)預(yù)售收入的行為。

3、自查有無混淆預(yù)售收入與銷售收入的概念，選擇預(yù)售收入轉(zhuǎn)銷售收入的時(shí)機(jī)，達(dá)到拖延納稅的目的的行為。

4、采取各種手段隱瞞、轉(zhuǎn)移預(yù)收款收入，有的甚至將預(yù)收款直接轉(zhuǎn)入私人銀行卡，直到房產(chǎn)交付使用后才入帳的行為。

5、自查有無以收抵支，巧立門目，通過“其他應(yīng)收或應(yīng)付款”科目直接撥付工程款的行為。

6、自查有無分開開票，一部分開預(yù)收款發(fā)票交財(cái)務(wù)，將另一部分開具收據(jù)貨款入銷售部，不入企業(yè)財(cái)務(wù)賬的行為。

（三）開發(fā)成本項(xiàng)目

1、自查有無將將購進(jìn)土地進(jìn)行三通一平后，進(jìn)行評(píng)估，虛增土地成本，計(jì)入開發(fā)成本的行為。

2、自查有無虛增拆遷戶數(shù)，多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)或虛增補(bǔ)償金額，多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為。

3、自查有無跨時(shí)間、跨地域滾動(dòng)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，人為將應(yīng)由以后開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的成本、費(fèi)用記入已完工的開發(fā)項(xiàng)目的行為。

4、自查有無簽訂虛假單項(xiàng)合同，取得虛開發(fā)票，加大建安工程費(fèi)用的行為。

5、自查有無在簽訂建筑安裝合同時(shí)，已經(jīng)將附屬工程、水電工程、屋面防水工程等包括在合同總價(jià)款中，在工程完工結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，又就這些單項(xiàng)簽訂虛假合同，或者建材發(fā)票重復(fù)進(jìn)入開發(fā)成本的行為。

6、自查有無將開發(fā)項(xiàng)目全部發(fā)包給建筑施工企業(yè)，且合同中明確規(guī)定建筑材料由承包企業(yè)負(fù)擔(dān)，但仍將為施工企業(yè)購買的建筑材料的票據(jù)在開發(fā)成本中列支的行為。

7、自查有無虛訂虛假合同，取得虛開發(fā)票，虛列工程監(jiān)理費(fèi)的行為。

8、自查有無利用虛開、代開發(fā)票等手段，人為抬高開發(fā)成本，減少應(yīng)納稅所得的行為。

9、利用成本核算特點(diǎn)，通過加大早期單位預(yù)算造價(jià)達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的的行為。

10、自查有無向關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或者通過其他企業(yè)或個(gè)人拆借資金，超過同期銀行利率部分利息支出，在開發(fā)成本中列支的行為。

11、自查有無虛列預(yù)提費(fèi)用，多記成本支出的行為。如完工的開發(fā)產(chǎn)品房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年（完工）應(yīng)納稅所得額。實(shí)際工作中存在開發(fā)產(chǎn)品完工后，工程的結(jié)算成本仍然無法最終確定的情況，開發(fā)企業(yè)可以按照國稅發(fā)[2006]31號(hào)第三十二條規(guī)定預(yù)提成本費(fèi)用計(jì)入完工產(chǎn)品的計(jì)稅成本。

（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%；

（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件；

（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

除此之外的建造成本費(fèi)用以及其他應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本。

例如，A公司出包給B建筑公司的高層住宅樓，雙方簽訂的合同價(jià)款為3000萬元，截至2009年12月31日，該住宅樓已經(jīng)開始交付使用，但雙方因故仍未最終辦理結(jié)算，A公司只取得了B建筑公司出具的2000萬元的建筑業(yè)發(fā)票。在這種情況下，A公司2009年必須計(jì)算完工開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，盡管該企業(yè)會(huì)計(jì)核算中預(yù)提了1000萬元的B公司建安成本且有充分的相關(guān)證明資料，但是在計(jì)算已完工高層住宅樓計(jì)稅成本時(shí)，只能按照2000+300（3000×10%）=2300萬元計(jì)算，完工開發(fā)成本700萬元是不能計(jì)入當(dāng)企業(yè)所得稅匯算清繳計(jì)稅成本中的。

12、自查有無未取得合法憑證，以白條或收據(jù)列支成本的行為。

13、自查有無代收代付性質(zhì)收費(fèi)的相關(guān)支出列支成本的行為。

14、自查有無在開發(fā)成本中列支被征用土地的所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)或單位向該企業(yè)額外攤派的費(fèi)用的行為（收取這些費(fèi)用大多使用收據(jù)，并多以公益發(fā)展基金、各種補(bǔ)償費(fèi)名目開具）。

15、自查有無在舊城改造時(shí)，上繳土地出讓金時(shí)記入開發(fā)成本，在取得返還款項(xiàng)時(shí)并不沖減開發(fā)成本，造成企業(yè)虛增開發(fā)成本的行為。

16、自查有無政府各部門已經(jīng)清理不再收取的費(fèi)用，虛開開票據(jù)，虛列開發(fā)成本的行為。

17、自查有無利用虛假境外工程設(shè)計(jì)合同、發(fā)票等方式，虛列設(shè)計(jì)費(fèi)，增大開發(fā)成本的行為。

18、自查有無設(shè)立關(guān)聯(lián)的施工單位，簽訂虛假的施工合同，并開具虛假的建安發(fā)票，虛構(gòu)資金流向，虛增開發(fā)成本的行為。

19、自查有無將資本性支出在開發(fā)成本中支出的行為。20、自查有無其他虛增開發(fā)成本的行為。

（四）期間費(fèi)用稅前扣除項(xiàng)目

1、自查有無將開發(fā)費(fèi)用列入期間費(fèi)用的行為。

2、自查有無向“資本弱化”現(xiàn)象，向關(guān)聯(lián)企業(yè)借款利息全額在稅前扣除的行為

3、自查有無向關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或者通過其他企業(yè)或個(gè)人拆借資金，超過同期銀行利率部分利息支出，在財(cái)務(wù)費(fèi)用中列支的行為。

4、自查有無將與本單位無關(guān)的通訊費(fèi)、車輛過路過橋燃油費(fèi)等在企業(yè)管理費(fèi)列支的行為

5、自查有無將用于辦公的電子設(shè)備及汽車、用于宣傳音像設(shè)備等記入銷售費(fèi)用或低值易耗品，在稅前扣除的行為。

6、自查有無將應(yīng)有個(gè)人消費(fèi)支出的費(fèi)用作為企業(yè)費(fèi)用在稅前列支的行為。

7、自查有無將應(yīng)由用戶承擔(dān)的各項(xiàng)支出作為費(fèi)用在稅前扣除的行為。

8、自查有無虛開、代開假發(fā)票，虛列費(fèi)用的行為。

9、自查有無將代收代繳的維修基金或預(yù)提的維修基金作為費(fèi)用在稅前扣除的行為

10、自查有無采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，將開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的保證金作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除的行為。

11、自查有無不按規(guī)定計(jì)算期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本，擅自擴(kuò)大期間費(fèi)用的行為。

12、自查企業(yè)為其他納稅人提供與本企業(yè)納稅收入無關(guān)的貸款擔(dān)保，被擔(dān)保方不能還貸而由擔(dān)保方承擔(dān)的本息，是否稅前扣除。

13、自查有無將攤派支出、贊助支出等作為對(duì)外捐贈(zèng)列支的行為。

14、自查與預(yù)提費(fèi)用，是否按照權(quán)責(zé)發(fā)生制提取和列支；除水電費(fèi)等允許預(yù)提的項(xiàng)目外，是否還預(yù)提其它費(fèi)用并稅前列支。

15、自查有無將產(chǎn)權(quán)屬于本企業(yè)的房屋投入使用前的裝修費(fèi)直接計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用的行為。

16、自查有無將應(yīng)作資本化的固定資產(chǎn)大修理費(fèi)用，作期間費(fèi)用支出的行為

17、自查有無將假按揭的利息支出在財(cái)務(wù)費(fèi)用中列支稅前扣除的行為。

18、自查有無將罰款支出未作所得稅納稅調(diào)整，稅前扣除的行為

19、自查有無白條列支費(fèi)用的行為

20、自查有無列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出超過法定扣除標(biāo)準(zhǔn)，未作所得稅納稅調(diào)整的行為。

21、自查有無廣告宣傳費(fèi)支出超過法定扣除標(biāo)準(zhǔn)，未作所得稅納稅調(diào)整的行為。

22、自查有無職工薪酬及工資福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)超過法定比例或標(biāo)準(zhǔn)列支的行為。

23、自查有無沒有工會(huì)專用收據(jù)稅前扣除工會(huì)經(jīng)費(fèi)的行為。

24、自查有無財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除是否經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批，有無虛報(bào)、多列損失的行為。

25、自查有無為調(diào)劑利潤，所屬財(cái)產(chǎn)損失不及時(shí)報(bào)批扣除，是否跨申報(bào)的行為。

26、自查有無補(bǔ)提以往折舊費(fèi)、管理費(fèi)及各項(xiàng)費(fèi)用稅前扣除的行為。

27、自查有無將應(yīng)計(jì)入“應(yīng)付福利費(fèi)”的費(fèi)用計(jì)入企業(yè)期間費(fèi)用的行為。

28、自查企業(yè)稅前彌補(bǔ)虧損是否報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批，彌補(bǔ)和計(jì)算方法是否正確

29、自查實(shí)行工效掛鉤的企業(yè)工資薪金稅前扣除是否按提取發(fā)放數(shù)進(jìn)行扣除。

30、自查有無未通過工資基金核算，在期間費(fèi)用中列支的各項(xiàng)補(bǔ)助，未列入全部計(jì)入工資總額，確定計(jì)稅工作和掛鉤工資的行為。

31、自查有無將企業(yè)雇傭的臨時(shí)工和返聘人員工資，未納入計(jì)稅工資考核，確定計(jì)稅工作和掛鉤工資的行為。

32、自查企業(yè)與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，不能提供確實(shí)記錄和有效合法單據(jù)，在稅前扣除的行為。

33、自查企業(yè)有無與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)在稅前扣除的行為。

34、自查企業(yè)是否將不符合扣除條件的廣告費(fèi)進(jìn)行稅前扣除。

35、自查企業(yè)繳納的“五險(xiǎn)一金”，是否超標(biāo)準(zhǔn)在稅前列支。

36、自查企業(yè)繳納的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)合補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)，是否超標(biāo)準(zhǔn)在稅前列支。

37、自查企業(yè)公益性、救濟(jì)性捐贈(zèng)，是否通過非贏利性中介機(jī)構(gòu)，是否超過扣除標(biāo)準(zhǔn)在稅前進(jìn)行扣除。

38、自查企業(yè)自然災(zāi)害這意外事故損失有賠償?shù)牟糠?，是否稅前扣除?/p>

39、自查企業(yè)發(fā)生的傭金支出，是否符合下列標(biāo)準(zhǔn)：

1、有真實(shí)合法憑證稅前扣除；

2、支付對(duì)象是有權(quán)從事中介服務(wù)的單位和人；

3、支付給個(gè)人傭金，不超過5%。

40、自查企業(yè)發(fā)生的與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)，不能提供相應(yīng)證明資料和證明其真實(shí)性合法憑證，是否稅前扣除。

41、自查企業(yè)固定資產(chǎn)折舊是否按規(guī)定的年限和類別計(jì)算提取、。

42、企業(yè)采用加速折舊方式或改變計(jì)提折舊方式，是否報(bào)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批。

43、自查企業(yè)無形資產(chǎn)攤銷是否按規(guī)定年限和方法計(jì)算，有無多攤問題。

44、自查企業(yè)購買計(jì)算機(jī)所附帶的軟件，單獨(dú)計(jì)價(jià)的，是否未作無形資產(chǎn)管理，計(jì)入管理費(fèi)用稅前扣除。

45、自查企業(yè)因違反法律、法規(guī)而交付的罰款、罰金、滯納金，是否稅前扣除。

46、自查企業(yè)各種稅收的滯納金、罰金和罰款，是否稅前扣除。

（五）銷售成本項(xiàng)目

1、自查有無自用房產(chǎn)僅分?jǐn)偳捌诠こ藤M(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等費(fèi)用，而土地成本、借款利息、建筑安裝等費(fèi)用由出售房屋承擔(dān)，多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的行為。

2、自查有無自用房產(chǎn)、出租用房產(chǎn)不及時(shí)從“開發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”，而是混入“開發(fā)產(chǎn)品”科目中，直接多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的行為。

3、自查有無物業(yè)用房等成本，記入可售成本費(fèi)用的行為。

4、自查有無將未竣工驗(yàn)收產(chǎn)品成本并入產(chǎn)品銷售成本的行為。

5、自查有無擴(kuò)大拆遷安置補(bǔ)償面積，減少可售面積，多轉(zhuǎn)銷售成本的行為。

6、自查有無在未取得建筑商合法憑證的前提下，將預(yù)計(jì)建筑成本轉(zhuǎn)為銷售成本的行為

7、自查有無混淆分清成本負(fù)擔(dān)的對(duì)象，年終把當(dāng)成本、費(fèi)用全部列入已完工產(chǎn)品成本的行為。

8、自查有無立項(xiàng)作為經(jīng)營資產(chǎn)的項(xiàng)目不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)，或并入可售面積計(jì)算銷售成本的行為。

9、自查有無不配比結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，調(diào)節(jié)利潤的行為。

10、自查有無人為調(diào)節(jié)成本費(fèi)用歸集對(duì)象，在企業(yè)自用房屋和可售房屋之間，加大可售房屋成本費(fèi)用，減少自用房屋成本費(fèi)用的行為。

11、發(fā)生自查有無發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖記收入，不沖減已結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的行。

（六）收益項(xiàng)目

1、自查有無利用“預(yù)提費(fèi)用”、“待攤費(fèi)用”賬戶調(diào)整當(dāng)期利潤的行為。

2、自查有無接受捐贈(zèng)，未按規(guī)定確認(rèn)收入，申報(bào)所得稅的行為。

3、自查有無非貨幣性資產(chǎn)交換，直接調(diào)整非貨幣性資產(chǎn)的賬面價(jià)值，不確認(rèn)收益申報(bào)納稅的行為。

4、自查有無整體資產(chǎn)置換重組業(yè)務(wù)，未按規(guī)定確認(rèn)收益申報(bào)納稅的行為。

5、自查有無利用虛假債務(wù)重組，調(diào)節(jié)利潤，少申報(bào)納稅的行為。

6、自查有無將債務(wù)重組所得計(jì)入資本公積，未作納稅調(diào)整的行為。

7、自查關(guān)聯(lián)企業(yè)之間有無利用關(guān)聯(lián)方交易，進(jìn)行轉(zhuǎn)移利潤，逃避繳納所得稅的行為。

8、自查有無隱匿、截留投資期應(yīng)有收益，少申報(bào)納稅的行為。

9、自查有無企業(yè)合并業(yè)務(wù)，不安稅法規(guī)定確認(rèn)所得的行為。

10、自查有無不計(jì)少計(jì)投資轉(zhuǎn)讓所得的行為。

11、自查有無在股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)中，多計(jì)股息，少計(jì)紅利，少計(jì)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得的行為。

12、自查有無提前彌補(bǔ)股權(quán)轉(zhuǎn)讓投資損失的行為。

13、自查有無“應(yīng)付賬款”和“其他應(yīng)付款”長期掛賬，不按稅法規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收益的行為。

三、個(gè)人所得稅

（一）未通過“應(yīng)付工資”科目發(fā)給職工的獎(jiǎng)金、實(shí)物以及其他各種應(yīng)稅收入，是否足額、準(zhǔn)確代扣代繳個(gè)人所得稅。

（二）為職工購買的商業(yè)保險(xiǎn)、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、企業(yè)年金等是否按規(guī)定代扣代繳了個(gè)人所得稅。

（三）以發(fā)票報(bào)銷方式或定額發(fā)放的交通補(bǔ)貼、誤餐補(bǔ)助、加班補(bǔ)助、通訊費(fèi)補(bǔ)貼等，是否未代扣代繳個(gè)人所得稅。

（四）以發(fā)票報(bào)銷方式套取現(xiàn)金，發(fā)放獎(jiǎng)金或支付給個(gè)人手續(xù)費(fèi)、回扣、獎(jiǎng)勵(lì)等，是否未代扣代繳個(gè)人所得稅。

（五）支付債權(quán)、股權(quán)的利息、紅利時(shí)是否未扣繳利息、股息、紅利收入的個(gè)人所得稅。

（六）房地產(chǎn)銷售人員取得銷售傭金是否未并入工資、薪金，代扣代繳個(gè)人所得稅。

（七）為管理人員購買住房，支付房款，是否未并入雇員工資、薪金所得計(jì)征個(gè)人所得稅。

四、房產(chǎn)稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自查自用房產(chǎn)是否繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是否正確，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，均應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。

五、城鎮(zhèn)土地使用稅

1、已征用未開發(fā)的土地是否未按規(guī)定申報(bào)繳納土地使用稅。

2、開發(fā)用地在開發(fā)期間是否未按規(guī)定計(jì)征土地使用稅。

六、印花稅

1、自查各類應(yīng)稅憑證、賬簿是否按規(guī)定粘貼印花稅票或繳納印花稅。

2、企業(yè)簽訂的商品房銷售合同和取得土地時(shí)簽訂的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同是否按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目繳納印花稅。

二○○六年十一月二十七日財(cái)政部 國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財(cái)稅[2006]162號(hào)）其中第三條規(guī)定對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。第四條規(guī)定對(duì)商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。

3、房地產(chǎn)企業(yè)自查以出租方式經(jīng)營的地下停車位，是否按照財(cái)產(chǎn)租賃合同繳納印花稅。

4、自查實(shí)收資本（股本）和資本公積增加，是否按規(guī)定貼花。

附：《國家稅務(wù)總局關(guān)于2009稅收自查有關(guān)政策問題的函》（企便函[2009]33號(hào)）

第四條：企業(yè)職工報(bào)銷私家車燃油費(fèi)的企業(yè)所得稅問題。

1.2008年1月1日（不含）以前，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企事業(yè)單位公務(wù)用車制度改革后相關(guān)費(fèi)用稅前扣除問題的批復(fù)》（國稅函[2007]305號(hào)）規(guī)定，企事業(yè)單位公務(wù)用車制度改革后，在規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，為員工報(bào)銷的燃油費(fèi)，均屬于企事業(yè)單位的工資薪金支出，應(yīng)一律計(jì)入企事業(yè)單位的工資總額，按照計(jì)稅工資或工效掛鉤工資標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅前扣除。

2.2008年1月1日（含）以后，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費(fèi)扣除問題的通知》（國稅函[2009]3號(hào)）規(guī)定，企業(yè)為員工報(bào)銷的燃油費(fèi)，應(yīng)作為職工交通補(bǔ)貼在職工福利費(fèi)中扣除。第五條：利用長期借款對(duì)外投資，利息資本化問題；用以后的借款償還以前的投資款，以后的借款利息的資本化問題。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈企業(yè)所得稅稅前扣除辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2000]84號(hào)）第三十七條及新企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第二十八條規(guī)定，納稅人為對(duì)外投資而借入的資金發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入有關(guān)投資的成本，不得作為納稅人的經(jīng)營性費(fèi)用在稅前扣除。用以后的借款償還以前的投資款，以后的借款利息按上述規(guī)定也應(yīng)資本化。

第十條：企業(yè)向退休人員發(fā)放的補(bǔ)助的稅前扣除問題。

根據(jù)新企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第三十四條、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈企業(yè)所得稅稅前扣除辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2000]84號(hào)）第十八條規(guī)定，企業(yè)向退休人員發(fā)放的補(bǔ)助不得稅前扣除。退休人員取得的上述補(bǔ)助應(yīng)按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅。