第一篇：煙臺市住宅地產(chǎn)分析報(bào)告

一、總論

煙臺房地產(chǎn)市場起步較晚，但是發(fā)展?jié)摿薮?。近幾年，整個(gè)煙臺地區(qū)的房價(jià)一直處于穩(wěn)步攀升的狀態(tài)。煙臺的房地產(chǎn)市場正在從三個(gè)方面進(jìn)行融合，首先是各個(gè)區(qū)樓盤的價(jià)格在慢慢接近；其次是樓盤的品質(zhì)越來越接近，建設(shè)高品質(zhì)樓盤漸漸成為一種共識；最后是煙臺房地產(chǎn)市場的地域界限在淡化，原來相對比較獨(dú)立的各個(gè)區(qū)域，現(xiàn)在正一步步朝著“大煙臺”的方向邁進(jìn)，在不遠(yuǎn)的將來，煙臺房地產(chǎn)將會融合成為一個(gè)大的完整的市場。

二、煙臺五區(qū)地產(chǎn)基本情況

目前煙臺地產(chǎn)區(qū)域市場均價(jià)由高到低依次為：芝罘區(qū)、萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)，這也反映出了各區(qū)域所處位置及城市性質(zhì)、空間功能與開發(fā)潛力。具體分析如下：

（一）、芝罘區(qū)

芝罘區(qū)作為城市中心，是煙臺的經(jīng)濟(jì)、文化和交通的中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、交通便利、人口眾多，加之市中心土地越來越少，所以芝罘區(qū)的平均房價(jià)目前在市區(qū)中是最高的，均價(jià)已在7000元/平方米左右。

但是芝罘區(qū)的高價(jià)房主要集中在中心區(qū)內(nèi)，特別是濱海廣場附近及南大街沿線，已成為高檔公寓和寫字樓的集中區(qū)域，世茂海灣1號以15000元/平米的價(jià)格推出，更是樹立了煙臺頂級地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)桿。

而南部以及幸福一帶，因?yàn)槭艿浇煌ú槐慊蛑苓叚h(huán)境的限制，影響了房子的價(jià)格，所以使得房價(jià)與市里有著不小的差距。但是隨著交通狀況的不斷改善，城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，這一情況正在慢慢得到改變。

（二）、萊山區(qū)

萊山區(qū)有著得天獨(dú)厚的海景優(yōu)勢，位于濱海路一線的海景豪宅（如：御園、金海岸花園、東上?海賦、銀河怡海山莊等）價(jià)格昂貴，拉高了萊山區(qū)的整體價(jià)格。其次，煙臺市政府以及其它一些政府機(jī)構(gòu)的落戶使萊山成為煙臺新的城市中心，行政、文化、商業(yè)、體育、金融等方面的配套日益健全完善，對萊山區(qū)的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了很大影響，很多人都看好萊山區(qū)的發(fā)展?jié)摿?，因而選擇在煙臺未來的城市中心安家落戶。

但目前市府區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目扎堆，且體量巨大，相互產(chǎn)生競爭壓力，除促使開發(fā)商提高項(xiàng)目品質(zhì)，完善營銷思路外，對價(jià)格攀升也產(chǎn)生了一定的抑制作用。

（三）、開發(fā)區(qū)

開發(fā)區(qū)近幾年發(fā)展迅速，集中了煙臺絕大部分的工廠企業(yè)，轄區(qū)內(nèi)人口眾多，特別是外來工作人員不斷增加，為開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場帶來了巨大的發(fā)展?jié)摿唾彿渴袌觯M(jìn)而吸引眾多的房地產(chǎn)投資商越來越關(guān)注開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場，并在此投資。

開發(fā)區(qū)房價(jià)的增長比例是市區(qū)當(dāng)中最大的，均價(jià)現(xiàn)已達(dá)到每平米五千左右，特別是西部近期一系列靠近金沙灘的高品質(zhì)海景住宅投入市場，如維亞灣、天馬相城等，更是激發(fā)了開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長。

（四）、福山區(qū)

福山區(qū)因?yàn)榕c芝罘區(qū)較遠(yuǎn)，自身大型的商業(yè)圈也沒有形成，又沒有開發(fā)區(qū)靠海的優(yōu)勢，因此住宅的價(jià)格相對較低，所以就成為了許多工薪階層購房者和不少在開發(fā)區(qū)上班的購房者的第一選擇。

正是由于沒有外在的優(yōu)勢，因此福山區(qū)的樓盤多以低價(jià)格、高品質(zhì)來贏得消費(fèi)者的青睞。但是隨著整個(gè)市場的價(jià)格上漲，福山的房價(jià)也隨之快速走高，目前均價(jià)已達(dá)3700元/平米左右。當(dāng)價(jià)格優(yōu)勢在慢慢減弱，提高住宅品質(zhì)，正成為福山區(qū)樓盤沖出重圍的重要出路。

（五）、牟平區(qū)

牟平區(qū)作為距離煙臺市中心最遠(yuǎn)的一個(gè)區(qū)，前幾年在房地產(chǎn)開發(fā)方面一直處于默默無聞的角色，價(jià)格更是長期處于低谷。從今年開始，牟平地產(chǎn)開始發(fā)力，大量地產(chǎn)項(xiàng)目頻繁推出，主要是由于煙臺主城區(qū)的不斷東拓，萊山城市新中心地位的確立，牟平基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善以及與主城區(qū)不斷高攀的房價(jià)之間形成的低洼吸引力。

目前牟平區(qū)樓盤均價(jià)還沒有超過3000元，在煙臺市區(qū)明顯處于低洼地帶，甚至還不及蓬萊，未來升值空間可謂巨大。隨著土地放量的加大和新樓盤的加快推出，勢必快速提升牟平區(qū)樓盤的銷售價(jià)格，預(yù)計(jì)08年均價(jià)突破3000元，應(yīng)是在情理之中。

三、煙臺地產(chǎn)近幾年價(jià)格市場分析

作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，近年來日益成為和諧社會中的民生問題，為許多人所詬病，也為許多人所追捧。其中，在當(dāng)今社會里, 地產(chǎn)價(jià)格不但關(guān)乎著國家市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢，更是被全社會普羅大眾所深切關(guān)注。房價(jià)作為房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要指標(biāo)，不僅僅在于它的敏感性，更重要的是房價(jià)也是一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)，是一個(gè)關(guān)系到民生大計(jì)的問題。

2004年，煙臺房價(jià)是3372元/平方米，可是經(jīng)過短短的3年，就迅速提升到5000余元/平方米（不包含牟平區(qū)），住宅項(xiàng)目的最高均價(jià)也由2004年的5600元/平方米提升到現(xiàn)在的15000元/平方米，價(jià)差擴(kuò)大可謂迅如猛虎。從開發(fā)周期的角度看，這樣的價(jià)差也形成了目前煙臺中高端房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成區(qū)間。

考察2007年煙臺高檔住宅的市場態(tài)勢，我發(fā)現(xiàn)，高檔住宅的主力單價(jià)大都集中在6000-9000元/平方米，這部分物業(yè)是煙臺高檔住宅的主力軍。

（一）、推動煙臺房地產(chǎn)價(jià)格的因素

1、首先，市場供需因素。供需狀況，是任何產(chǎn)品價(jià)格的最終決定因素，房地產(chǎn)也不例外。房地產(chǎn)作為房產(chǎn)、地產(chǎn)的統(tǒng)一體，以前因?yàn)橹袊恋氐膬r(jià)格長期處于雙軌制，市場競爭還未形成，但是隨著土地供應(yīng)的市場化，地價(jià)適度上揚(yáng)，實(shí)際上是土地價(jià)格的市場復(fù)位。因此，我認(rèn)為，現(xiàn)今煙臺房價(jià)的上揚(yáng)，帶有市場化合理調(diào)配的因素，當(dāng)然在土地的執(zhí)行中還存在諸多問題，例如一些開發(fā)商屯地現(xiàn)象，以及政府地價(jià)本身過高，也相當(dāng)程度推動了煙臺地產(chǎn)的價(jià)格。關(guān)于這些問題，如果通過政府的強(qiáng)有力的調(diào)控，相信會得到良好的解決。

2、其次，價(jià)格適度上揚(yáng)符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。一方面，作為市場特殊產(chǎn)品，隨著時(shí)間的推移，房屋本身在折舊中不斷貶值，另一方面，土地由于位置的固定性、資源的稀缺性等因素，絕對供應(yīng)量必然日益稀少，所謂物以稀為貴，土地的稀缺性推動房價(jià)的上漲，是完全符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。

3、再次，房價(jià)上升，也有商品房經(jīng)營和銷售因素。事實(shí)上，前一段煙臺市場房地產(chǎn)的價(jià)格上揚(yáng)，主因還是市場大環(huán)境的供需現(xiàn)狀，也有許多小區(qū)整體品質(zhì)的提高的原因，這都給上揚(yáng)的價(jià)格找到一個(gè)有力的支撐點(diǎn)。但是也不排除相當(dāng)一部分的純概念炒作和渾水摸魚。在地產(chǎn)市場日益火熱的今天，不少房地產(chǎn)商受利益驅(qū)動，在土地價(jià)格不變的情況下，不注重提升項(xiàng)目整體居住品質(zhì)，而是狂炒概念，不遺余力推動房價(jià)上漲。

4、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑。煙臺經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展有目共睹，經(jīng)濟(jì)的迅猛增長同時(shí)，居民收入也大幅提高，從而促使整個(gè)社會追逐更高的生活居住品質(zhì)，推動了住房新需求，房價(jià)因此隨之上升。

5、人民幣的升值，以及外資對中國市場的持續(xù)看好，也或多或少影響到煙臺房地產(chǎn)的市場價(jià)格。

總之，市場的供需狀況是煙臺近幾年房價(jià)上漲的主因，煙臺本身經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展是這價(jià)格上揚(yáng)的有力基礎(chǔ)。當(dāng)然政府的調(diào)控力度以及房地產(chǎn)的行業(yè)規(guī)范也日益關(guān)系到房價(jià)變動的方向。

（二）、支撐煙臺房地產(chǎn)價(jià)格的因素

1、煙臺自然狀況

（1）全市土地面積13745.95平方公里，其中市區(qū)面積2643.60平方公里； “全市人口647萬，市區(qū)人口176萬； ”全市海岸線曲長909公里；

“支柱產(chǎn)業(yè)：機(jī)械、食品加工、電子、黃金、汽車、建材、水果、葡萄酒、水產(chǎn)養(yǎng)殖； ”2004年煙臺榮獲“中國十佳魅力城市”稱號；

“2005年煙臺榮獲“長安杯”全國社會治安綜合管理優(yōu)秀城市； ”2005年煙臺榮獲“全國文明城市”稱號； “2005年煙臺榮獲“聯(lián)合國人居獎(jiǎng)”；

”2006年煙臺榮獲“中國投資金牌城市獎(jiǎng)”。

2、煙臺GDP總值山東省第二

（1）經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是推動房地產(chǎn)發(fā)展的主要力量。

“2005年煙臺以17.6%的高經(jīng)濟(jì)增長率，超越青島的16.9%位居山東省第一?！?006年全市生產(chǎn)總值完成2402億元，煙臺以17%的高經(jīng)濟(jì)增長率再次超越濟(jì)南和青島的15.7%。

“2006年煙臺市地方財(cái)政收入完成112.4億元，增長29.2%。城市居民人均可支配收入14374元，農(nóng)民人均純收入6072元，分別增長15.4%和13.6%。

（2）良好的氣候和宜居的環(huán)境使煙臺成為“魅力城市”，塑造了煙臺金色名片，吸引了外埠投資，各方合力為煙臺的房價(jià)提升創(chuàng)造了堅(jiān)實(shí)的落腳點(diǎn)。

”2006年煙臺市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資143.64億元，增長30.7%，其中住宅投資104.78億元，增長30.8%，占整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的72.9%?！?006年全市房屋銷售價(jià)格上漲5.5%，其中住宅商品房銷售價(jià)格上漲6.5%。城市居民人均現(xiàn)住房總建筑面積達(dá)到25.63平方米。

3、煙臺的住房剛性需求為房價(jià)提供了拓展空間

”煙臺規(guī)劃2010年總?cè)丝?30萬，城市化水平63%，2020年總?cè)丝?20萬，城市化水平76%；

“截至2007年11月，煙臺目前市內(nèi)市區(qū)房地產(chǎn)平均價(jià)格約為5000元/平方米(不包含牟平區(qū))；

”價(jià)格提升尺度:2005-2006年----500元/平方米.年 2006-2007年----800元/平方米.年。

4、中高檔項(xiàng)目在市場中孕育產(chǎn)生，價(jià)格提升較快 如：南山世紀(jì)城，5300元/平方米 天馬相城，5600元/平方米 廣源天際，5700元/平方米 西海岸，6000元/平方米 紫郡城，7000元/平方米 維亞灣，8200元/平方米 陽光100，8800元/平方米 東上海賦，12000元/平方米 天鴻凱旋城，13000元/平方米 世茂海灣1號，15000元/平方米 項(xiàng)目所處地段、景觀及項(xiàng)目品質(zhì)是決定上述住宅2008年能否成為市場主流的核心因素。

“居住投資傾向：到煙臺投資的富有階層中，75%的人們傾向于到居住在海邊。”中高檔房銷售率：83％（以取得銷售手續(xù)，一年期為基準(zhǔn)），銷售中人為的銷控因素較多。

"房型特點(diǎn)：主要以三室二廳為主，提倡主臥室和衛(wèi)生間的寬敞舒適以及房間功能性的滿足，講究舒適和景觀效果，新材料、新型設(shè)備開始在建筑設(shè)計(jì)中應(yīng)用。

上述項(xiàng)目是目前市場中的熱點(diǎn)區(qū)域、熱點(diǎn)樓盤，是市場中絕對的焦點(diǎn)。另外煙臺市中心的土地稀缺使中心區(qū)域價(jià)格過高，這將壓迫部分需求轉(zhuǎn)向周邊區(qū)域，未來開發(fā)區(qū)的海邊和萊山區(qū)的市政府商圈，以及黃務(wù)周邊市場將是未來居住房產(chǎn)的發(fā)展重點(diǎn)，而福山區(qū)的住宅價(jià)格經(jīng)過長時(shí)間的醞釀也將有一個(gè)突破過程。而未來上述區(qū)域的項(xiàng)目如“維亞灣”、“南山世紀(jì)城”等依舊是2008年關(guān)注的重點(diǎn)。

（三）、未來煙臺地產(chǎn)發(fā)展走向

“東擴(kuò)”：過去煙臺人眼中的“東郊”，顯然已不是一般意義的郊區(qū)了，正好相反，憑借優(yōu)越的自然環(huán)境和政策支持，這個(gè)以前的“東郊”已普遍成為人人羨慕的豪宅 “大本營”。依然火熱的東部地產(chǎn)市場，經(jīng)過幾年的地產(chǎn)開發(fā)，該區(qū)域已經(jīng)沒有大規(guī)模的土地供應(yīng)。稀缺的海岸線、市政府的東遷、產(chǎn)業(yè)的升級以及區(qū)域板塊的崛起，都在為煙臺“東擴(kuò)”吹足了陣勢。而整個(gè)東部的地產(chǎn)發(fā)展，都在圍繞市政府及迎春大街?jǐn)U散開來，這是東部的重中之重，云集了東部近幾年大多數(shù)的地產(chǎn)項(xiàng)目。

“西展”：國民經(jīng)濟(jì)是支撐開發(fā)區(qū)發(fā)展的主要因素。作為全國最具活力開發(fā)區(qū)之一的煙臺開發(fā)區(qū)，在各級政府大力扶持下，國內(nèi)外大型企業(yè)紛紛進(jìn)駐，與此同時(shí)，帶給西部的不僅僅是高而優(yōu)的經(jīng)濟(jì)增速，也帶來了日益龐大的居住人口，人口的聚集，產(chǎn)業(yè)的升級換代，西部的地產(chǎn)春天才有因此如此長盛不衰。在煙臺五區(qū)中，開發(fā)區(qū)的房價(jià)漲幅是最快的，住房需求與項(xiàng)目開發(fā)都在急速增長。2002年9月煙臺開發(fā)區(qū)擴(kuò)區(qū)到228平方公里，擴(kuò)區(qū)為煙臺開發(fā)區(qū)的西部發(fā)展提供了廣闊的天地。如火如荼的開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)，“維亞灣”是高檔海景住宅的典型代表，是煙臺開發(fā)區(qū)的標(biāo)志性住宅項(xiàng)目。它的出現(xiàn)，不但為到煙臺投資發(fā)展的人提供舒適宜居的生活空間，也昭示了煙臺西部地產(chǎn)品質(zhì)更上一層樓。

“南重點(diǎn)”：這兩年，一直默默無聞的南部區(qū)域終于爆發(fā)了，這個(gè)板塊顯然已經(jīng)無法忍受被人遺忘的待遇，作為銜接五區(qū)與機(jī)場連接紐帶，黃務(wù)板塊的長期低估確實(shí)造成了煙臺地產(chǎn)的典型洼地，因此近兩年的異軍突起不是無源之水，只是市場價(jià)格的合理回歸。但是房價(jià)從3000到4000左右，南部只用了不到兩年時(shí)間，難免會給人虛熱之感。其中，有的項(xiàng)目是品質(zhì)的使然，但是相當(dāng)一部分也有水分的存在?？梢灶A(yù)想，5區(qū)連接路的形成讓南部成為煙臺的交通核心，也將給南部地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)注入一劑有效的 “強(qiáng)心針”。

四、綜述

從市場的角度結(jié)合近幾年煙臺房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢，預(yù)測煙臺住宅類房地產(chǎn)市場的均價(jià)2008年將達(dá)到5500元/平方米左右。另外2008年住宅類房地產(chǎn)市場的開發(fā)項(xiàng)目將開始分化，目前眾多項(xiàng)目百花齊放的格局將改變，伴隨07年12月5日政府金融市場緊縮政策的實(shí)施，一些項(xiàng)目將因?yàn)殇N售速度跟不上而面臨困境。市場去化將遇到難題，有實(shí)力的開發(fā)商將領(lǐng)舞煙臺房地產(chǎn)市場，一些小的地產(chǎn)商將面臨被淘汰的初期困境

二、從零星開發(fā)邁人大組團(tuán)時(shí)代郊區(qū)與縣域房地產(chǎn)持續(xù)升溫

在市場供需關(guān)系的催動下，今年以來，煙臺住宅與房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持快速發(fā)展、供求兩旺的運(yùn)行態(tài)勢，城市投資環(huán)境和居民居住水平不斷改善。全市房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)投資、新開工、竣工、銷售面積等方面均穩(wěn)步增長，投資與消費(fèi)同步發(fā)展，供應(yīng)與需求基本平衡。今年是國家各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行年，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，對煙臺經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)仍然很大。據(jù)稅務(wù)部門提供的數(shù)據(jù)顯示，上半年煙臺市房地產(chǎn)稅收為5.8億元，同比增長70.28%，占總稅收的15.4%。

與前幾年房地產(chǎn)市場剛剛放開不同，最近兩年煙臺住宅與房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了一些可喜的變化，地產(chǎn)規(guī)模正從零星開發(fā)邁人“大組團(tuán)”時(shí)代，中心區(qū)新開盤新開工務(wù)樓眾多，郊區(qū)與縣域新開工住宅地產(chǎn)面積增長更快。

五區(qū)房地產(chǎn) 占盡天時(shí)、地利、人和

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年煙臺房地產(chǎn)開發(fā)完成投資117億元，商品房施工面積1276萬平方米。盡管今年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未公布，但從月度統(tǒng)計(jì)表上可以略見端倪：全市房地產(chǎn)業(yè)整體規(guī)模會超過去年。由此也可以看出，盡管受到國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控大政策的影響，但是作為三線城市的煙臺受影響并不很大，整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)形勢基本上保持平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢。

探究其原因，有如下幾點(diǎn)——

天時(shí)。2002年，煙臺市委、市政府提出“年年有變化、三年見成效、五年大變樣”的城市建設(shè)奮斗目標(biāo)，使城區(qū)面貌發(fā)生了巨大變化。在此期間，煙臺先后榮獲 “中國最佳魅力城市”、“中國人居環(huán)境獎(jiǎng)”、“聯(lián)合國人居獎(jiǎng)”、“全國文明城市”、“中國投資環(huán)境金牌城市”等一系列殊榮，使人們十分看好煙臺的發(fā)展前景，來煙臺置業(yè)投資的人士逐漸增多。

地利。煙臺作為沿海開放城市，優(yōu)美的自然景觀，完善的投資環(huán)境，獨(dú)特的地理區(qū)位，使韓、日、美、德等國家的許多商務(wù)人士紛紛來煙臺投資置業(yè)，在一定程度上推動了煙臺房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

人和。隨著煙臺城市化水平加快，城市人口迅速增長，對住房的需求量明顯增加，帶動了我市房地產(chǎn)投資繼續(xù)增加。同時(shí)，開發(fā)商在產(chǎn)品開發(fā)及定位上考慮了社會各界人士的需求，多樣化、個(gè)性化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，保證了較強(qiáng)的市場針對性，也使得房地產(chǎn)開發(fā)投資比過去投人的要多。

房地產(chǎn)開發(fā) 從零星開發(fā)向大組團(tuán)轉(zhuǎn)變

在本世紀(jì)初土地“招、拍、掛”至今，煙臺房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了從“單個(gè)樓座”到“規(guī)模小區(qū)”，最后到“成片開發(fā)”的發(fā)展軌跡。今年下半年，中心區(qū)、郊區(qū)、縣域大盤相繼開盤開工，提升了房地產(chǎn)市場的檔次。諸如：南山世紀(jì)城、西海岸、山水龍城、陽光100城市廣場等大項(xiàng)目的發(fā)售，更預(yù)示著煙臺“大盤時(shí)代”的真正來臨。

預(yù)計(jì)，僅芝罘區(qū)通世南路、青年南路兩側(cè)，今年新開工近100萬平方米，其中多是幾十萬平方米以上的“大盤’。隨著臥龍工業(yè)園區(qū)的建設(shè)發(fā)展、紅旗東西路隧道的建設(shè)、通世青年兩路的向南延伸，使得南郊的交通情況、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等都得到了極大的改觀。這為中檔房的開發(fā)提供了良好的基礎(chǔ)條件，南郊將形成良好的居住氛圍。同時(shí)，市區(qū)東郊受其良好的地理環(huán)境影響，依然是開發(fā)投資熱土。尤其是煙臺市政府今年提出了打造萊山新城的思路后，東郊萊山新城地段有望掀起新的開發(fā)熱潮。

芝罘區(qū)政府有關(guān)人士介紹，芝罘區(qū)中心正邁人商務(wù)樓時(shí)代，天鴻、陽光100、世茂等大項(xiàng)目交相輝映，該區(qū)僅建筑面積5000平方來以上的商務(wù)樓宇34幢，商務(wù)建筑面積共計(jì)57萬平方來。這些“大盤”有著足夠的吸引力，以已建成使用的32幢商務(wù)樓為例，匯聚了國際國內(nèi)貿(mào)易企業(yè)491家，金融保險(xiǎn)企業(yè)33家，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)企業(yè)106家，航運(yùn)物流企業(yè)99家，裝飾安裝企業(yè)118家，財(cái)務(wù)、廣告、法律、咨詢、策劃、旅游等中介服務(wù)企業(yè)450家。

郊區(qū)、縣域地產(chǎn)成熱土吸引開發(fā)商與消費(fèi)者目光

隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中心城區(qū)的土地已經(jīng)成為最為緊缺的資源，看看解放路、南大街、北馬路、青年路等組合成的中心街區(qū)，目前可供利用的土地資源越來越少。市建設(shè)局開發(fā)辦有關(guān)人士介紹中心區(qū)在建的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目多是舊城、舊村改造、拆遷安置小區(qū)項(xiàng)目，并且隨著政府對舊城、舊村改造進(jìn)一步加強(qiáng)管理，在中心區(qū)開發(fā)建設(shè)的成本非常高，拆遷難度大。

面對這種局面，很多本地和外地的開發(fā)商都將目光瞄準(zhǔn)了郊區(qū)．今年郊區(qū)新開工房地產(chǎn)項(xiàng)目面積增長較快。很多開發(fā)商認(rèn)為：“居住郊區(qū)化”是一個(gè)城市發(fā)展的必然趨勢。從煙臺土地出讓特征來分析也可以看出，大多為幾十萬平方來以上的大盤都集中在郊區(qū)?？梢灶A(yù)測，隨著港城東大街的建設(shè)發(fā)展、紅旗東西路隧道的建設(shè)、通世青年兩路的向南延伸、夾河大僑的建設(shè)，使得郊區(qū)的交通悄況、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等都得到了極大的改觀，這為中檔房的開發(fā)提供了良好的基礎(chǔ)條件，城郊將形成良好的居住氛圍。

另一方面，市民對居住的條件的要求進(jìn)一步提高，越來越多的市民把目光投向了郊區(qū)。以南郊為例，市政府提出了南部大開發(fā)的思路，加之機(jī)場路的改造、臥龍工業(yè)園區(qū)的建設(shè)發(fā)展、紅旗路隧道的建設(shè)、青年南路向南延伸，這些市政建設(shè)投人使得南郊的交通倩況、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等都得到了極大的改觀，也為中檔房的開發(fā)提供了良好的基礎(chǔ)條件?；莅病⑹佬恪⒏豁樤?、樺林、蓁山等樓盤雖然品質(zhì)不一，有的尚達(dá)不到中檔標(biāo)準(zhǔn)但也都得到了消費(fèi)者的認(rèn)同，在其帶動下，南郊已經(jīng)形成了很好的居住氛圍。同時(shí)，東郊大華三灘項(xiàng)目、西北郊芝罘島西海岸等地段的大面積開發(fā)，必將加速市民在郊區(qū)購房的實(shí)現(xiàn)。

牟平房地產(chǎn)在煙臺樓市的份量漸漸增大，“牟平安家，芝栗上班”正在成為一種共識，影響著越來越多的中心區(qū)購房者，牟平房地產(chǎn)正以高品質(zhì)的建筑和物業(yè)吸引著許多外地人趨之若鶩，給牟平房地產(chǎn)的發(fā)展帶來更大的空間。

各縣市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大，從一個(gè)側(cè)面反映了住房建設(shè)間題正從市中心區(qū)向周邊延伸，特別是住房制度改革以后，貸款購房憊識已被各縣市區(qū)消費(fèi)者逐步接受，而周邊農(nóng)村因?yàn)樽优x書、就業(yè)和養(yǎng)老而進(jìn)城置業(yè)的人數(shù)也在不斷增加，這表明我市房地產(chǎn)市場的發(fā)展后勁仍然比較充足。在各縣市中，蓬萊吸引了不少外地人口來蓬萊購房。統(tǒng)計(jì)資料顯示：蓬萊有三成房由外地人口購走，達(dá)到30萬平方米。海陽近年來定位為“青島的后花園”，加之經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、招商力度加強(qiáng)、外來人口大量進(jìn)駐使得海陽房產(chǎn)開發(fā)也發(fā)展較快。

這種變化與城市的發(fā)展、開發(fā)商的實(shí)力、當(dāng)?shù)卣那罢耙龑?dǎo)密不可分。這同時(shí)也意味著，擁有雄厚資金實(shí)力和大量土地儲備以及人才儲備的開發(fā)商將在房地產(chǎn)市場中占據(jù)主導(dǎo)地位。而實(shí)力差的小開發(fā)企業(yè)將逐步被市場淘汰出局，房地產(chǎn)行業(yè)的品牌效應(yīng)將更加明顯。業(yè)內(nèi)人士分析，降低生活成本、住宅郊區(qū)化、社區(qū)可持續(xù)成長升級已經(jīng)成為成熟地產(chǎn)商遵循的指導(dǎo)原則，“大組團(tuán)”住宅不僅是城市居民對居住地的需求，也已成為城市發(fā)展的大勢所趨。

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的分析報(bào)告

貴州笑哈哈商貿(mào)物流城

營銷診斷報(bào)告

現(xiàn)在代理公司在銷售產(chǎn)品上面沒有認(rèn)真的區(qū)分商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的幾個(gè)差異點(diǎn)，以及銷售理念上目前還沒有認(rèn)識到存在的根本性問題。因此！可能會在現(xiàn)在項(xiàng)目整體的推廣上產(chǎn)生誤區(qū)，要想從根源上得到解決，我個(gè)人認(rèn)為是住宅和商業(yè)上的差異策劃和營銷沒有專業(yè)區(qū)分及專業(yè)策劃。以下是我個(gè)人從事多年房地產(chǎn)銷售策劃方面的一點(diǎn)見解，僅供參考：

第一部分：住宅和商業(yè)地產(chǎn)的幾個(gè)差異面

一、價(jià)值層面的差異

1．物業(yè)價(jià)值

商業(yè)物業(yè)的價(jià)值在于經(jīng)營，通過經(jīng)營創(chuàng)造高于價(jià)格的價(jià)值。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目必須要系統(tǒng)考慮項(xiàng)目的商業(yè)定位、招商、經(jīng)營，才能實(shí)現(xiàn)高水平的商業(yè)物業(yè)開發(fā)，達(dá)到預(yù)期的贏利目標(biāo)。

而住宅的價(jià)值在于居住，保值升值。其關(guān)鍵是準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位及目標(biāo)消費(fèi)群體定位，最后通過銷售實(shí)現(xiàn)開發(fā)價(jià)值。

從投資角度來看，住宅可以買來自用，是保值投資，風(fēng)險(xiǎn)性極小，而商業(yè)項(xiàng)目一旦沒做旺，其價(jià)值就極低，甚至一文不值，風(fēng)險(xiǎn)性極大。

2．利益關(guān)系

從主體上說，住宅地產(chǎn)的價(jià)值鏈顯然單一得多，即“開發(fā)商——終端消費(fèi)者”。商業(yè)地產(chǎn)的利益參與者更為復(fù)雜，它的價(jià)值鏈?zhǔn)恰巴顿Y者——開發(fā)商——營運(yùn)商——經(jīng)營者——終端消費(fèi)者”。其中包含這四種權(quán)益關(guān)系，開發(fā)者的權(quán)益、所有者的權(quán)益、經(jīng)營者的權(quán)益、管理者，的權(quán)益，它們與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式密不可分。

開發(fā)者是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商；所有者是商鋪真正的擁有者；第三是經(jīng)營者，就是進(jìn)入這個(gè)商業(yè)里面從事商品經(jīng)營者；大型與中小型商場都需要有一個(gè)統(tǒng)一的管理者實(shí)施有效的管理。

開發(fā)者通過項(xiàng)目獲得利益；所有者通過出租商業(yè)物業(yè)獲取租金收入；經(jīng)營者通過經(jīng)營獲取經(jīng)營效益；管理者通過管理獲取管理利益。

與住宅開發(fā)相比，住宅僅僅通過發(fā)展商和購買者兩個(gè)環(huán)節(jié)就可以構(gòu)成單一價(jià)值鏈，而商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈上除了開發(fā)商，還包括消費(fèi)者、經(jīng)營者和投資者，每個(gè)參與者都有自己的利益出發(fā)點(diǎn)，因此不可避免地存在著許多矛盾，像發(fā)展商要求鋪位劃分要好賣而經(jīng)營者要求好用，投資者要求高回報(bào)而經(jīng)營者要求先培育市場，以及商鋪?zhàn)馀c售的矛盾等。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要權(quán)衡“四角戀愛”的利益關(guān)系。因此，為了平衡不同主體的利益，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不僅要考慮地段，更要考慮市場定位、業(yè)態(tài)組合、功能布局、管理模式、銷售策略、投資回報(bào)等因素。

3．市場風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商在看好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤的同時(shí)，也存在著一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。除土地成本、土建費(fèi)用及一些稅費(fèi)管理等因素比住宅用地高外，一般投資商業(yè)的人群相對較少，加之現(xiàn)今人們理智投資理念加強(qiáng)，所以為降低市場運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須具有有前瞻眼光的開發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問及經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司三大要素，（我們呢？這幾點(diǎn)都不具備，夸夸其談和喊口號是會帶來嚴(yán)重后果的）以有場有市為開發(fā)目的，這樣才能增強(qiáng)投資者的信心，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及提高開發(fā)價(jià)值。

而住宅相對來說開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小，因?yàn)樽≌M(fèi)群體較廣，住宅業(yè)態(tài)既具有居住功能，也具有投資功能，其雙重作用為銷售提供了更廣闊的購買群體

二、開發(fā)層面的差異 1．產(chǎn)品屬性

住宅地產(chǎn)開發(fā)的住宅是終端消費(fèi)品，主要功能是用來滿足消費(fèi)者的居住要求。樓盤除了消極被動的隨市場供求關(guān)系變動而升值外，無法帶來額外的利潤，因此增值空間小。而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的從嚴(yán)格意義上說不僅僅是產(chǎn)品，更是資本，它通過經(jīng)營能不斷衍生出新的價(jià)值，增值空間很大。但應(yīng)該同時(shí)看到，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也要更大，因此商業(yè)地產(chǎn)的成功需要具有前瞻眼光的開發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問及經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司。其次，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式也更多，有shopping摩購物中心、主題商場、商業(yè)街、社區(qū)街鋪等。

商業(yè)地產(chǎn)的核心是要搞活商業(yè)，而住宅地產(chǎn)追求的是居住的舒適度，也有人說住宅地產(chǎn)開發(fā)的是“城”，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的是“市”，這是兩者之間的本質(zhì)區(qū)別。因此，商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展是項(xiàng)目能否成功的重要條件，它更著眼于一種長期效益。而住宅地產(chǎn)相對要簡單的多，房子只要賣出，投資的價(jià)值就可以實(shí)現(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)的核心決定了商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式要更復(fù)雜。正是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)更具復(fù)雜性和風(fēng)險(xiǎn)性，因此商業(yè)地產(chǎn)更注重項(xiàng)目的可行性調(diào)研、分析，更要充分運(yùn)用SWOT分析法，發(fā)現(xiàn)商機(jī)，發(fā)揮優(yōu)勢，彌補(bǔ)不足，降低風(fēng)險(xiǎn)。

2．開發(fā)技術(shù)

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要考慮到不同業(yè)態(tài)的具體要求。在建筑設(shè)計(jì)方面，戶型、景觀不再是重點(diǎn)，配套設(shè)施會更多，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、交驗(yàn)在每個(gè)階段的技術(shù)要求都高于住宅；在物業(yè)管理方面，商業(yè)物業(yè)的功能增加，管理成本增加，對人員提出更高的要求；在銷售方面，前者針對的目標(biāo)群體的行為屬于典型的專業(yè)理財(cái)行為，而后者主要是一種消費(fèi)行為，因此相應(yīng)的銷售手法呈現(xiàn)多樣性，如委托經(jīng)營、售后返租、整體轉(zhuǎn)讓、分割出售等；在資金回籠方面，住宅開發(fā)商通過預(yù)售融資來進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)和滾動開發(fā)，很快實(shí)現(xiàn)資金回籠，而商業(yè)地產(chǎn)收益很大部分來自租金。

商業(yè)地產(chǎn)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的不同環(huán)節(jié)有不同的客戶群，如在招商階段的客戶是商家，而且特別重視主力店的作用；在銷售階段的客戶主要是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力投資者；在經(jīng)營階段的客戶群則是終端消費(fèi)群?？傊?，商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的千差萬別，必然要求開發(fā)商進(jìn)行理念和心態(tài)的調(diào)整。希望中國的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在機(jī)遇和挑戰(zhàn)中朝更理性、更專業(yè)、更合理、也更繁榮的方向發(fā)展，在贏得巨大財(cái)富同時(shí)為活躍商業(yè)、繁榮經(jīng)濟(jì)作出貢獻(xiàn)。

3.規(guī)劃設(shè)計(jì)

規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)項(xiàng)目的存亡。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在開發(fā)之初，根本就沒有考慮過“做什么”的問題，他們多數(shù)先把項(xiàng)目蓋起來，最后到了商業(yè)定位的時(shí)候問題就出現(xiàn)了，要么就是結(jié)構(gòu)不合理，要么就是布局不規(guī)范，從而導(dǎo)致招商異常困難，往往出現(xiàn)“理想的商家不愿進(jìn)，進(jìn)駐的商家不理想”的結(jié)果。

商業(yè)地產(chǎn)由于各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求具有特殊性，而大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)和功能均比住宅復(fù)雜，人流、物流、垂直交通、消防疏散、停車等諸多方面相當(dāng)繁瑣，在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家以及消費(fèi)者的需求，這是關(guān)系到一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能否成功銷售、招商和做旺的關(guān)鍵。

4.開發(fā)流程

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程更為嚴(yán)謹(jǐn)、復(fù)雜。商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研在住宅開發(fā)市場調(diào)研基礎(chǔ)上，增加了區(qū)域結(jié)構(gòu)、城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)、商鋪分布及經(jīng)營狀況、未來供應(yīng)量、地塊交通、自然、社會條件、商圈等方面的分析

商業(yè)地產(chǎn)的選址過程更嚴(yán)謹(jǐn)：通常情況下，無論是住宅開發(fā)還是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，均要在投標(biāo)拿地前進(jìn)行初步的市場調(diào)研。但在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，發(fā)展商不僅要考慮商鋪投資者的利益，還要考慮經(jīng)營者、消費(fèi)者的利益，所需平衡的地方很多，所以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址過程比住宅開發(fā)更為嚴(yán)謹(jǐn)。

商業(yè)地產(chǎn)的定位更為復(fù)雜和系統(tǒng)化：商業(yè)地產(chǎn)的定位來自廣泛而細(xì)致的調(diào)研，包括城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)、未來供應(yīng)量、消費(fèi)力的需求、租售目標(biāo)客戶細(xì)分、商鋪升值潛力等方面的分析。

商業(yè)地產(chǎn)推廣更具針對性：商鋪?zhàn)鳛榉巧畋匦杵?，與住宅推廣相比，其推廣的核心是投資價(jià)值和投資潛力，側(cè)重于商鋪的回報(bào)率和回報(bào)周期，以及未來的經(jīng)營管理，確保市場能夠持續(xù)經(jīng)營。

5．招商與經(jīng)營

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)多出開業(yè)、運(yùn)營、管理三個(gè)環(huán)節(jié)：在住宅開發(fā)中，開發(fā)商有機(jī)會當(dāng)“甩手掌柜”，開盤、營銷、交樓后就結(jié)束。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)如果想持續(xù)盈利，必須在前期預(yù)留一部分商鋪用于旺場后自營，所以，開發(fā)商不能抱著當(dāng)“甩手掌柜”的心態(tài)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，而必須抓好運(yùn)營、管理兩個(gè)后續(xù)環(huán)節(jié)，這樣才能減少糾紛，獲取最大化利潤。

招商是商業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)的關(guān)鍵所在。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，如百貨、專業(yè)市場、區(qū)域商業(yè)中心等，一般都實(shí)行“招商先行”的營銷策略，以招商來帶動銷售?！坝兄髁Φ甑牡胤?，就有無窮的商業(yè)機(jī)會”，以招入主力店作為吸引其它商家的手段。其實(shí)主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備使商鋪升值的潛力，只有借助主力的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值，使商鋪?zhàn)魍⒉粩嗌怠?/p>

統(tǒng)一銷售，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，使擁有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離。商業(yè)項(xiàng)目要充分發(fā)揮經(jīng)營管理公司的作用，盡早介入項(xiàng)目整體開發(fā)，為招商及后期經(jīng)營管理作好準(zhǔn)備。

而住宅一般不存在招商問題，帶底商的住宅，具體銷售依住宅定位而定，是以招品牌連鎖店為主，或是一般經(jīng)營戶，但一般前者居多，以品牌店來帶動住宅銷售，提升住宅價(jià)值。但底商需要科學(xué)合理的業(yè)態(tài)經(jīng)營及規(guī)劃比例，這點(diǎn)也非常重要。

三、營銷層面的差異 1．營銷主題

消費(fèi)者在購買任何一種商品的時(shí)候，購買的實(shí)際上都是一種夢想，這種夢想在某一個(gè)方面滿足了他們的需求，所以愿意付出貨幣等值或不等值交換。對于住宅來說，消費(fèi)者購買的是一種他們需要的“生活方式”，因?yàn)闊o論怎樣講，房子本身沒有特別大的差異，不同的只是賦予房子的內(nèi)涵，所以宣傳主題往往側(cè)重于對未來生活夢境的憧憬和提前寫真。

商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上更多的是一種投資的概念。作為投資而言，回報(bào)率和回報(bào)周期才是消費(fèi)者真正關(guān)心之所在。

2．推廣對象

住宅房地產(chǎn)面對的消費(fèi)群體主要分兩種：用于自住的購房者和用于投資的購房者。用于自住的購房者又分為首次購房自住和二次及多次購房者，他們的心態(tài)是完全不同的。住宅地產(chǎn)純投資在目前的經(jīng)濟(jì)水平下相對消費(fèi)群不多，但有快速增長的趨勢，他們關(guān)心的是該區(qū)域長遠(yuǎn)發(fā)展以及今后出租的前景問題。

在商業(yè)地產(chǎn)上，推廣對象是分階段來劃分的。首先是將商鋪出售或出租出去，推廣的目標(biāo)也分兩類：用于自己經(jīng)營的業(yè)主和用于投資的業(yè)主。自營客戶關(guān)心的是商圈的成熟度、消費(fèi)群基數(shù)和消費(fèi)能力；投資客戶則更注重該地段的發(fā)展前景和投資回報(bào)的周期。

在整體交房、商場開始運(yùn)作后，推廣對象將發(fā)生轉(zhuǎn)移，重點(diǎn)是怎樣吸引更多的消費(fèi)者光顧商場，從而提升整個(gè)商場的人氣和形象，這是擺在商場經(jīng)營管理面前一個(gè)迫切的問題。

3．營銷周期

營銷周期和市場供給量是密不可分的。目前的房地產(chǎn)市場上，住宅地產(chǎn)的提供量遠(yuǎn)超過商業(yè)地產(chǎn)，所以消費(fèi)者可選擇的機(jī)會就多，考慮的周期也長，加上住宅開發(fā)已經(jīng)向規(guī)?；⒓s化發(fā)展，所以住宅地產(chǎn)的營銷周期相對就很長，在具體的作業(yè)方式上，通常分成幾個(gè)大階段來執(zhí)行。

商業(yè)地產(chǎn)在這一點(diǎn)上與住宅地產(chǎn)完全不同，商業(yè)地產(chǎn)能永續(xù)存在的前提是需要足夠的市場支撐和足夠的人群消費(fèi)，所以商業(yè)地產(chǎn)一般都是在一個(gè)相對成熟的區(qū)域進(jìn)行開發(fā)，這樣投資總額相對很高，但是實(shí)際開發(fā)面積相對小，吸收的客戶也少，所以營銷周期要求盡可能短，否則戰(zhàn)線過長，市場冷卻后再積聚溫度那就困難得多。

4．消費(fèi)者關(guān)心的問題

住宅消費(fèi)者關(guān)心的幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)排序是：價(jià)格、地段、戶型、品質(zhì)、開發(fā)商實(shí)力、服務(wù)、配套。

商業(yè)地產(chǎn)客戶關(guān)心的問題是：地段、價(jià)格、后續(xù)管理、開發(fā)商實(shí)力、主力店。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)必須有足夠的人氣才能支撐，所以一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否取得成功，很大程度上是由地段等先天因素決定的。

5．推廣節(jié)奏

房地產(chǎn)推廣的一個(gè)營銷周期一般由幾個(gè)遞進(jìn)的階段構(gòu)成：預(yù)熱期（市場引導(dǎo)/培育期）、內(nèi)部認(rèn)購期、開盤期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期和清盤期。作為住宅地產(chǎn)來說，因?yàn)橐殖蓭讉€(gè)營銷階段推廣，所以它是由幾個(gè)營銷周期組合而成，每一個(gè)營銷周期基本上都要完整包括上述階段；否則市場引導(dǎo)不夠，項(xiàng)目優(yōu)勢展示不全、消費(fèi)者對今后生活的了解不夠，市場接受就有限。

在商業(yè)地產(chǎn)，可能只需包括上述部分階段，比如預(yù)熱期和內(nèi)部認(rèn)購期合并，或者直接從預(yù)熱期進(jìn)入開盤并立即轉(zhuǎn)入強(qiáng)銷期；如果先天條件優(yōu)越，不違背當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格體系，可能開盤時(shí)就直接進(jìn)入了清盤期。

6．媒介策略

住宅地產(chǎn)因?yàn)槊枥L的是未來的生活藍(lán)圖，所以宣傳方式幾乎是無所不用其極：精致的宣傳資料、優(yōu)美的電視廣告、直擊人心的平面廣告、旨在維持長期影響力提升企業(yè)形象的戶外廣告等等。

而商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)橹芷诙蹋芏嗝浇槎紵o法考慮。比如電視廣告，因?yàn)橹谱鞒杀靖?，必須長期播放才有效果，而在較短的單位時(shí)間內(nèi)無法全面介紹項(xiàng)目優(yōu)勢，所以使用很少；更多的時(shí)候是投入信息量大的平面廣告。但這也不是千篇一律的，如果一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目周期跨度長，需要分階段推廣，此時(shí)電視廣告因?yàn)榫哂新暋⑸?、形的?yōu)點(diǎn)，無論是在提升項(xiàng)目和企業(yè)形象還是在刺激消費(fèi)者購買方面，都具有其他媒介無法比擬的優(yōu)勢。

相對于大項(xiàng)目而言，可以在開盤前后進(jìn)行一個(gè)月左右的電視廣告輔助。另外，戶外廣告的使用也極具針對性，一般都是意向客戶集中的區(qū)域，比如機(jī)場、高速公路和商家集中的商業(yè)區(qū)，基本上都是促銷型的廣告，因?yàn)橄鄬芏痰闹芷趤碚f，這些必須長時(shí)間才能發(fā)揮影響力的廣告是不適合的。

7．現(xiàn)場包裝

現(xiàn)在任何一個(gè)住宅項(xiàng)目的工地包裝已經(jīng)越來越趨向于高成本，并追求夢幻般的效果，售樓處富麗堂皇，售樓小姐個(gè)個(gè)都有親和力，售樓處的氛圍更象一個(gè)家，即使是工地圍擋也在“造夢”的原則上吸引消費(fèi)者。

商業(yè)地產(chǎn)一般是“短、平、快”的項(xiàng)目，而且單位成本高、目標(biāo)消費(fèi)群集中，所以到處充滿商業(yè)氣息。售樓處可能是臨時(shí)的，工地廣告充滿了濃厚的商業(yè)味道，工地施工很快就能完成……每一個(gè)信息都在提醒客戶時(shí)間不多，趁早出手才有機(jī)會。

8．宣傳費(fèi)用分配

住宅地產(chǎn)的周期長，所以宣傳費(fèi)用幾乎是平均使力。

商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)橹芷诙?，一般預(yù)熱時(shí)間在20—30天較適宜，廣告費(fèi)用幾乎全部集中在開盤前后一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)。

9．營銷活動

為盡可能吸引購房者，住宅項(xiàng)目一般都會推出很多公關(guān)和促銷活動，比如經(jīng)常性的業(yè)主聯(lián)誼會、逢節(jié)日組織出去旅游、階段性的優(yōu)惠購房等等。

商業(yè)地產(chǎn)面對的都是在商場上打拼多年的生意人，一般的促銷手段之作用微乎其微，所以幾乎很少進(jìn)行專門性的優(yōu)惠活動，更多的是公關(guān)性質(zhì)的活動：比如專業(yè)人士組成的“投資報(bào)告會”、商家交流會等。綜合而言，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)面對的消費(fèi)群體不同，所以在營銷策略上有很大的不同，認(rèn)真比較其中的差異，對我們的營銷推廣將有深遠(yuǎn)的指導(dǎo)意義和重要的現(xiàn)實(shí)作用。

四、項(xiàng)目的問題

商業(yè)地產(chǎn)概念的頻繁提及應(yīng)該是在2003年之后，商業(yè)地產(chǎn)成為發(fā)展商、投資者的焦點(diǎn)話題。然而，商業(yè)地產(chǎn)并不是想象中的“香餑餑”，反而成了不少開發(fā)商和投資者手中的“燙手山芋”。

商業(yè)地產(chǎn)策劃是一種智慧的創(chuàng)造，它能在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)活動中創(chuàng)造出新的價(jià)值。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)有著本質(zhì)的不同，但是，我們卻在用住宅的開發(fā)思路和模式來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，并且只看到了這個(gè)營銷鏈中的“發(fā)展商”、“投資者”這兩個(gè)元素，把商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)成了簡單的商鋪銷售工作，從而為商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營埋下了深重的隱患。

這有可能直接導(dǎo)致了大面積的商業(yè)地產(chǎn)空置，損害了幾方面環(huán)節(jié)的利益。其實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)非常專業(yè)的課題，更是風(fēng)險(xiǎn)性很高的一個(gè)行業(yè)，它不僅需要專業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、市場調(diào)查、立項(xiàng)定位，還需要專業(yè)的代理機(jī)構(gòu)來營銷策劃、推廣，專業(yè)的經(jīng)營管理做后期服務(wù)。

同樣是做平臺，住宅地產(chǎn)做的是居住的平臺，而商業(yè)地產(chǎn)做的是商業(yè)的平臺，交易的平臺。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式，不僅要把握商業(yè)運(yùn)行規(guī)律，還要對各種資源進(jìn)行有效整合。

創(chuàng)建性、系統(tǒng)性、完整性、可導(dǎo)入性，更重要的是可以執(zhí)行才是策劃的本質(zhì)，它能改變項(xiàng)目，產(chǎn)品的形象市場地位，解決或排除某些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中某些阻礙和難題。

商業(yè)地產(chǎn)策劃活動沒有公式（否則就不是策劃了），但有以下幾條策劃的規(guī)律是需要掌據(jù)的。一是價(jià)值發(fā)現(xiàn)，就是要在商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值挖掘方面要獨(dú)具慧眼，找出別人沒有看到的價(jià)值；二是以理服人，商業(yè)地產(chǎn)不相信煽情。商業(yè)地產(chǎn)是投資性物業(yè)，是固化的資本，投資者比消費(fèi)者理性，過分熱炒概念是沒有作用的，有用的是完美演繹盈利模式，合理推導(dǎo)要符合商業(yè)邏輯，這才是商鋪市場樂于接受的引導(dǎo)；三是以品牌策劃的手法去策劃商業(yè)地產(chǎn)；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程就是這個(gè)項(xiàng)目商業(yè)品牌樹立的過程，有了市場廣泛的認(rèn)可，商業(yè)就會繁榮，商業(yè)繁榮的結(jié)果就是這個(gè)商業(yè)物業(yè)升值或價(jià)值兌現(xiàn)快捷

第二部分：商業(yè)銷售不暢及尾盤清理困難的原因

淺層次的原因：

1、銷售控制沒有做好，定價(jià)不合理，該高的價(jià)格低了，該低的價(jià)格高了，整體造成了客戶群體的亂象情況，買得起的房子已經(jīng)沒了，買不起的又感覺劣質(zhì)房源價(jià)格超出周邊市場（甚至全城）造成客戶流失嚴(yán)重，整體所有權(quán)的篩選比例嚴(yán)重失調(diào)，為后面的環(huán)節(jié)埋下伏筆。

2、因?yàn)榍捌谕茝V沒有成系統(tǒng)性，推廣不夠及推廣思路和項(xiàng)目的不切合，未能讓更多潛在有效投資者有效認(rèn)識項(xiàng)目。

3、包裝不好，道具設(shè)置不力，未能形成很好的給予投資者的“造夢”的空間。致命城市牛皮紙的宣傳方式讓企業(yè)的名譽(yù)度折損嚴(yán)重，企業(yè)影響力在銅仁照成了不可逆轉(zhuǎn)的損失。

4、銷售不力，因?yàn)殇N售節(jié)點(diǎn)，及銷售節(jié)奏及去化不明晰，根本沒有銷售方案，并且，銷售團(tuán)隊(duì)營銷手段的倒置，導(dǎo)致了，優(yōu)質(zhì)房源早期流失，銷售團(tuán)隊(duì)缺乏有效團(tuán)隊(duì)組織、管理，人員經(jīng)驗(yàn)少、能力弱，管理者未能將項(xiàng)目資源優(yōu)勢要素等整合的很好，缺乏對項(xiàng)目價(jià)值體系的深刻認(rèn)知，關(guān)于項(xiàng)目的“故事”闡述嚴(yán)重不得法，不到位。至今項(xiàng)目沒有一套成型的說辭。

深層次的原因：

1、招商運(yùn)營方面考慮的少，做的少，或者根本沒有考慮，什么也不想做，只想盡快出手。沒有招商，沒有較多的有一定承租能力的商家入駐的意愿，投資靠什么回報(bào)？即使不是以租金收益為直接投資目的，但一個(gè)有可能運(yùn)營不好的商業(yè)項(xiàng)目，怎能讓投資者看到良好的保值升值空間？也就是說，要講關(guān)于銷售的“故事”，商家是“故事”情節(jié)中關(guān)鍵的一環(huán)，是故事的“主角”，沒有人物“主角”的故事是無法自圓其說的。

2、定位差或定位不明確，甚至沒有定位，只是為賣鋪而賣鋪。有定位才有規(guī)劃，有規(guī)劃才能讓人預(yù)知項(xiàng)目前景將會是如何如何。沒有合理的基于商業(yè)市場發(fā)展實(shí)際和趨勢的定位，就等于缺少一個(gè)可統(tǒng)攝項(xiàng)目全局的“靈魂”，靈魂不在，就只會剩下一堆鋼筋水泥。

個(gè)人觀點(diǎn)：商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)包括三個(gè)規(guī)劃，商業(yè)規(guī)劃、建筑規(guī)劃、運(yùn)營規(guī)劃，當(dāng)物業(yè)不符合商家需求，連投資者看著都膩歪，認(rèn)為極有可能租不出去，不好租的物業(yè)肯定也不好轉(zhuǎn)賣，就是因?yàn)榻ㄖ?guī)劃出了問題，但問題的根子出在商業(yè)規(guī)劃上，商業(yè)沒規(guī)劃就一廂情愿的做建筑規(guī)劃，也是基于后期商業(yè)運(yùn)營的項(xiàng)目定位出了問題。你不管是賣還是租都不能不考慮后期運(yùn)營的東西，即使你不參與后期運(yùn)營，但投資者會考慮這個(gè)，因?yàn)檫@決定了他的短期收益、長期回報(bào)。所以這三個(gè)規(guī)劃必須聯(lián)系在一起“規(guī)劃“。

基于商業(yè)屬性的考慮和安排是無論如何也擺脫不掉的，因?yàn)榧词故侵巧套畹偷耐顿Y者也聽到了太多關(guān)于“圈錢游戲“和”商業(yè)欺詐“的故事，目前的我們企業(yè)比較匱乏的一個(gè)東西，就是從業(yè)者的商業(yè)智商和從業(yè)情商越來越無法應(yīng)對日益提高的投資者投資智慧和理性，本來商業(yè)項(xiàng)目的銷售對象就是理性判斷大于感性體認(rèn)的那一群人。

第三部分：微觀具體問題的分析

1、銷控的問題

因?yàn)榇砉驹诜繙y結(jié)果沒有出來的時(shí)候，對鋪位的面積進(jìn)行自測，結(jié)果是得房率70.22%，以此結(jié)果計(jì)算總價(jià)，并以此價(jià)格和客戶簽訂定購協(xié)議，當(dāng)房測面積出來后得房率只有50%，定購協(xié)議的銷售面積和簽署買賣合同時(shí)的銷售面積有了差別，整體的這個(gè)局面造成了部分客戶對企業(yè)的質(zhì)疑。并且企業(yè)在沒有入市銷售就損失了。尾盤的清理工作代理公司沒有具體措施，就涉入一期開發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)性更高了一個(gè)等級。

2、招商的問題

招商工作的滯后，和招商前期本地區(qū)經(jīng)營戶維系出現(xiàn)多次爭吵狀況，對本地區(qū)商戶輕視及對招商工作的非專業(yè)性造成了今天，本地商戶不進(jìn)入，外地商戶看到本地商戶不進(jìn)入，外地商戶也不敢進(jìn)入的真空局面。

銷售初期，代理公司不是根據(jù)業(yè)態(tài)劃分進(jìn)行定價(jià)銷售，而是根據(jù)自己對樓盤位置的劃分來定價(jià)銷售，并且沒有區(qū)分自營區(qū)和返租區(qū)，照成了現(xiàn)在招商不好選鋪的局面，并且短期內(nèi)這個(gè)局面不會改變。帶租銷售的概念沒有應(yīng)用造成了，市場雙背離。

3、按揭的問題

因?yàn)橥恋厍闆r的不明晰，按揭時(shí)間不能確定，又因?yàn)榇砉究蛻糍Y料到現(xiàn)在還沒有收集，客戶沒有分檔，按揭金額的回款可能至少要6-8個(gè)月才能完成。最根本，因?yàn)榇砉敬蟛糠挚蛻舳际侵苓吙h市的農(nóng)民居多，按揭的難度將會加大，部分按揭可能通不過。（銀行情況后附）

4、后期資金回籠的問題

因?yàn)槲脖P的去化方案沒有，還有近600套劣質(zhì)商鋪，去化時(shí)間不確定，資金不回籠，經(jīng)營管理有必須馬上投入，造成了工作被動的局勢，并且招商情況的不確定性，對市場開業(yè)照成了更大的不確定。按揭辦理的滯后，造成銀行資金回籠的滯后，資金鏈和現(xiàn)金流在今年的要求更高的情況下，可能會出現(xiàn)緊張的態(tài)勢。

5、代理公司的問題

如果樓盤銷售繼續(xù)以病毒式傳銷為主，可能會出現(xiàn)市場疲軟狀態(tài)，一旦出現(xiàn)，對于一個(gè)人口只有30余萬的五線城市來說，傳播和營銷手段可能會長期失效。案場的管理及日常工作的混亂可能會照成項(xiàng)目不可逆轉(zhuǎn)的硬傷，并持續(xù)下去。

第三篇：住宅地產(chǎn)的廣告語

住宅地產(chǎn)的廣告語

住宅地產(chǎn)的廣告語承接自然，關(guān)照生活 建筑的心意?創(chuàng)造建筑的能量

建筑的輪派?延伸成為發(fā)展成空間的力量 自然?回到最初的認(rèn)定里

生命的堅(jiān)持?自然走出一條本質(zhì)的路 建筑的生命能量

完全來自建筑者內(nèi)在的心意 我們尋找有心的生命力 彼此用心在生命的事業(yè)上 只做一件真心的事

臺北市最重視空間規(guī)劃的景觀臻邸,它肯定是臺北市最物超所值的好房子 香格里拉——房地產(chǎn)廣告語

精雕細(xì)琢玉玲瓏鐘愛一生 國寶級窗景的永久居留權(quán) 別人有的?香格里拉也有 而香格里拉有的，別人卻不一定有水蓮山莊——房地產(chǎn)廣告語

有安法水蓮專業(yè)的健康管理 你只要輕松就能健康生活 生活與健康同步，安法水蓮摩天引——房地產(chǎn)廣告語 青春。捷運(yùn)。摩天引 家庭的夢想，在淡水，摩天引 我們的長假在摩天引 我和我的幸福在淡水 摩天引 淡水最魅力，摩天引，十全十美 夢想最大，景觀最好 海誓山盟一戶摩天引 海誓山盟化為實(shí)際理想 一戶摩天引 讓您擁抱山水，真情永遠(yuǎn) 閱讀歐洲——房地產(chǎn)廣告語

閱讀，讓心靈澄靜自覺 家，?讓生活慰藉 閱讀是一種體驗(yàn)，享受，品位，咀嚼 靈感，發(fā)現(xiàn)，重新開始的樂趣

“閱讀歐洲”讓您以看風(fēng)景的心情來欣賞家建筑年鑒——房地產(chǎn)廣告語

在文山最精華的地段，成就一世紀(jì)只有一次的完美 人文經(jīng)典大宅?超然落成

精質(zhì)六米樓中樓大戶，大安換屋第一選

靜靜數(shù)千坪大自然書房，建筑年鑒為您收藏御松園——房地產(chǎn)廣告語

日本國寶大師與臺北企業(yè)家的感動相遇 從禪藝盎然的京都意境?走進(jìn)生活圣殿 堅(jiān)持在最好的地點(diǎn)?與世界級的一流團(tuán)隊(duì)合作

您的家?將在世界上留名太平洋時(shí)代——房地產(chǎn)廣告語 專業(yè)心，愛家情

經(jīng)過多年努力，功成名就后，該是跟家人分享生活甜美的時(shí)刻了

歡喜成為?1700坪森林城堡的主人 實(shí)現(xiàn)永和森林住宅的夢想 1700坪城廊，大樹成林，心靈養(yǎng)生

擁抱庭院。山。水。樹。花。全家天天享受健美歡樂！霞關(guān)——房地產(chǎn)廣告語

滿足一次購屋的渴望住一輩子的家，惟有霞關(guān) 成就事業(yè)一片天，您需要更寬闊的舞臺 個(gè)性細(xì)膩?完美主義只有霞關(guān)經(jīng)得起您的挑剔 麗寶經(jīng)典——房地產(chǎn)廣告語

SORRY?臺北豪宅讓臺北豪宅黯然失色不是我們的本意 讓每一位主人幸福享受才是麗寶經(jīng)典的初衷 一棟人性豪宅懂得友善它的主人

看過麗寶經(jīng)典您不會羨慕叫價(jià)上億冰冷森殿的臺北豪宅，也不會收藏只顧養(yǎng)眼的宮廷建筑真正的豪宅懂得更貼近生活 讓不同年紀(jì)的主人都能在這里舒適生活 我們的新家?是不是國王住的地方？

謝謝上帝！送我一個(gè)愛麗絲仙境花園首都花園——房地產(chǎn)廣告語

在時(shí)尚繁華包圍的信義計(jì)劃享受公園學(xué)校包圍的 千坪南洋花園住家

隱身信義計(jì)劃區(qū) 繁華的綠洲城堡盛宴——房地產(chǎn)廣告語 用什么奠定百年基業(yè) 用什么匹配顯赫尊榮 用什么報(bào)償半生戮力 用什么打造傳世家徽 盛宴“惟我論” 20世紀(jì)國際首席建筑大師——為您打造無價(jià)的1/1元利 星河——房地產(chǎn)廣告語

生命中的每一刻，都該是頂級豪情享受 換未來?精選第一排名宅

換生活?讓每一刻都是休閑無價(jià)豪宅?只站首排舞臺 換環(huán)境?讓未來的每一刻都是享受花最少的預(yù)算?住最闊的名宅天空之城——房地產(chǎn)廣告語

以微小的力量，輕松累積成家夢想家居“之最”

夢想的撒瓦爾 生命是一匹快速的戰(zhàn)馬但我的思想會在這塊土地上留存下來

家居，磺溪流域第一間，人生居家之最驚嘆號，已打造完成新聞線上——房地產(chǎn)廣告語

公園。綠蔭。純住宅 軟體園區(qū)生活圈中，最耀眼的住宅之星

新名宅身段，中產(chǎn)階級價(jià)位 新時(shí)代對門同居新風(fēng)潮麗致文林——房地產(chǎn)廣告語

家之極致 專注品位，用心建筑

巴黎的靈感，上海的風(fēng)情與雋永的臺北逸仙雅林——房地產(chǎn)廣告語

家是一部協(xié)奏曲但你還需要一個(gè)美麗的空間獨(dú)舞

都市行館。心靈CAFÉ不論你來自紐約，巴黎或瑞士你一定會喜歡逸仙雅林中悅?cè)蕫蹚V場——房地產(chǎn)廣告語 滿足內(nèi)心最大渴望不只是世界級豪宅，更是典范豪宅海神——房地產(chǎn)廣告語您，用什么來DNA一棟真正的豪宅 知識經(jīng)濟(jì)新豪宅

香港地產(chǎn)廣告——房地產(chǎn)廣告語

都會豪庭靈秀群山別洞天 豐林萬里倩云載 都會魅力見非凡

只緣身在此山水 優(yōu)游碧海自得意 世紀(jì)都會?氣象萬千 聞暇暢樂?咫尺逍遙 顯赫氣派?現(xiàn)代優(yōu)雅 譴興舒懷?隨意關(guān)心 當(dāng)您可以選擇的時(shí)候，生活才是享受

情尋世外歐意地，逍遙千色星月天 且歌往來八方間 寫意滿足，譜奏生活樂曲晴軒——房地產(chǎn)廣告語 灑脫不凡，欲顯高雅氣派 繁華鬧市，一份清幽感受 是晴是雨亦令人心醉

坐享怡人景致，半山罕有，豪華府邸今夜星光特別璀璨醉人景致依稀縈繞心間

高級住客會所，設(shè)備豪華完善 身心舒泰坐擁綠茵樂趣，景色優(yōu)美怡人新都城——房地產(chǎn)廣告語 一室內(nèi)盡享生活優(yōu)游 從容間?駕馭都會節(jié)奏 微風(fēng)中?徜徉悠閑步調(diào) 星空下?邀約繁華共舞 晨曦中?洋溢溫馨情懷淺月灣——房地產(chǎn)廣告語 超然景致堪贊歡 登堂賞雅意無限 滔滔水色在此間廣州——房地產(chǎn)廣告語

運(yùn)動就在家門口——生命在于健康，健康在于運(yùn)動 華南碧桂園 華南碧桂園，每日的星級享受 華南碧桂園，離城不離市 中海錦苑 天天不一樣的江景 香榭里花園 品位是底蘊(yùn)的境界 廣州奧園 花園靚景單位

多層電梯湖景洋房 幸福源自健康家庭

廣州白云堡 山外青山樓外樓，白云仙境白云堡

第四篇：中原地產(chǎn)分析報(bào)告

[樓市觀察]中原地產(chǎn)濟(jì)南房地產(chǎn)市場一季度季報(bào)

004km.cn 房地產(chǎn)門戶-搜房網(wǎng) 2010-04-21 14:19:00 來源：濟(jì)南搜房網(wǎng)

一、房地產(chǎn)相關(guān)政策及行業(yè)信息(一)國家及濟(jì)南市政府宏觀政策 1.國土部出臺19條土地新政

繼“國四條”“國十一條”等調(diào)控政策之后，國土資源部于3月10日出臺了19條土地調(diào)控新政。國土部在其網(wǎng)站公布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(簡稱《通知》)。

1.各地加快編制住房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，確保不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%用于保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建設(shè)，嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地。

70%的保障房、自住性中小套型商品房計(jì)劃供應(yīng)與1月21日出臺的《國土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》相呼應(yīng)，相當(dāng)于從源頭上重提“90/70”政策，但落實(shí)起來存在難度，主要還看地方政府在保障房計(jì)劃上的執(zhí)行力度。

2.嚴(yán)格土地競買人資格審查:對于用地欠繳土地出讓價(jià)款、閑置土地、囤地炒地、土地開發(fā)規(guī)模超過實(shí)際開發(fā)能力以及不履行土地使用合同的，要禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競買。

3.嚴(yán)格規(guī)范土地出讓合同管理:開發(fā)商交付的競買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過一年。

4.堅(jiān)持和完善土地招牌掛制度:房價(jià)過高、上漲過快的城市，可以按照限價(jià)房項(xiàng)目采用競地價(jià)方式招牌掛出讓土地。在條件具備的地方，可以探索房地產(chǎn)用地出讓預(yù)申請制度。

5.從2010年4月1日起，市、縣國土資源管理部門要建立房地產(chǎn)用地開竣工申報(bào)制度。6.2010年3月至7月，在全國組織開展對房地產(chǎn)用地突出問題的專項(xiàng)檢查。檢查重點(diǎn)是：房地產(chǎn)用地特別是保障性住房用地未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變用途，違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅，違反法律法規(guī)閑置土地、囤地炒地等。

禁止違約開發(fā)商在一定期限內(nèi)參與競拍，土地款支付更加嚴(yán)格等一系列措施，意味著資源將向具有資金優(yōu)勢、項(xiàng)目管控能力高的公司傾斜，有利于龍頭公司拿地加快周轉(zhuǎn)，對于小公司、項(xiàng)目公司的擠出效應(yīng)將會比較明顯。行業(yè)集中度將提高，公司將優(yōu)勝劣汰；開竣工申報(bào)制度設(shè)立將在一定程度上促進(jìn)供給有效釋放，而探索土地預(yù)申請制度則意味著上海等地出現(xiàn)的“勾地”制度有望進(jìn)一步推廣，政府將更為充分的實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置、穩(wěn)定土地市場預(yù)期。

國19條基本延續(xù)了“國十一條”的政策框架，重點(diǎn)在于加強(qiáng)對于住房建設(shè)用地供應(yīng)的規(guī)劃及出讓監(jiān)管，大力盤活閑置土地和低效利用土地，打擊囤地圈地行為，確保已批準(zhǔn)建設(shè)用地能夠及時(shí)有效供應(yīng)。政府著眼點(diǎn)還是在于促進(jìn)供給，大量增加普通商品房和保障性住房供應(yīng)，通過供給關(guān)系的理順來平抑房價(jià)上漲。

2.房貸：二套房首付不低于40%

《通知》要求，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。并要求，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時(shí)，要嚴(yán)格二套住房購房貸款管理。

政府部門幾次重申二套房貸款的首付比例，可見對其非常重視。二套房貸的嚴(yán)格主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：一是利率相對于第一套房不僅不打折優(yōu)惠，而且要上浮10%以上；二是對于二套房貸的首付比例規(guī)定不得低于40%。這個(gè)規(guī)定，在樓市瘋狂的2008年以前，在一定程度上抑制了樓市的投機(jī)行為。而且，政府出于金融安全的考量，即使在2008年樓市最低迷的時(shí)候，上自中央，下至地方，關(guān)于樓市調(diào)控的種種政策都被一一攻破，唯有二套房貸，至少在官方文件里，從來沒有放松過的跡象。

可見，收緊二套房貸，讓狂熱的房地產(chǎn)降溫，自上而下的監(jiān)管層心里都非常有數(shù)，這個(gè)政策絕不會輕易改變。這不僅是降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)，更是在降低中國房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.央行宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率零點(diǎn)5個(gè)百分點(diǎn)。

2010年1月12日晚，央行宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率零點(diǎn)5個(gè)百分點(diǎn)。

銀行的“錢袋子”事實(shí)上在不斷收緊。央行近日發(fā)布《2009年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》提出，2010年要“合理引導(dǎo)貨幣條件逐步從反危機(jī)狀態(tài)回歸常態(tài)水平”。再度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，可以視作貨幣政策退出刺激經(jīng)濟(jì)、回歸常態(tài)的一步。今年一季度信貸增量較大，存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)可以抑制商業(yè)銀行放貸沖動，以避免流動性泛濫帶來的通脹壓力。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)貸款難度進(jìn)一步加大，可以抑制不斷上漲的房價(jià)。

4.嚴(yán)控房地產(chǎn)新項(xiàng)目貸款

5.中國人民銀行濟(jì)南分行：閑置兩年房產(chǎn)項(xiàng)目不能貸款 6.最大規(guī)模樓市調(diào)控督查開始 7.新建小產(chǎn)權(quán)房將清理 8.全國住房用地出讓暫被叫停 9.78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

政策小結(jié)：2010年第一季度國家宏觀調(diào)控政策傾向于土地調(diào)控，以調(diào)控房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展為目的，確保保障性住房用地為目的，并嚴(yán)厲打擊開發(fā)商圈地、囤地行為。78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，有利于市場有序競爭和集中度的提高，但是此政策的效果還有待時(shí)間的觀察。

(二)濟(jì)南市重大發(fā)展規(guī)劃

1.2010年1月8日，濟(jì)南東站擴(kuò)容已成定局

客運(yùn)東站周邊三角地塊規(guī)劃用地范圍超過10萬平方米，為對外交通和商業(yè)金融業(yè)用地，汽車東站的母公司山東交運(yùn)集團(tuán)有意與外合作，在此建設(shè)一家星級配套酒店。

2.2010年1月9日，38個(gè)連片棚戶區(qū)今年拆遷完

2010年完成38個(gè)集中連片棚戶區(qū)拆遷，66個(gè)零星片區(qū)改造實(shí)現(xiàn)突破，啟動二環(huán)以內(nèi)6層以下簡易樓房改造，原則上不再審批6層以下建筑。濟(jì)南市將全面放開縣域內(nèi)戶口遷移2020年城鎮(zhèn)化水平達(dá)80%左右。

3.2010年1月14日，小清河沿線將建城市綜合體

天橋區(qū)將打造鵲山龍湖、濼口片區(qū)、以北湖及徐李片區(qū)為核心的小清河沿線和寶華、官扎營片區(qū)四個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。推進(jìn)小清河沿岸連片開發(fā)與項(xiàng)目引進(jìn)，逐步將沿岸打造成集防洪排澇、旅游觀光、娛樂休閑、商貿(mào)服務(wù)于一體的特色景觀長廊和服務(wù)業(yè)發(fā)展帶。

4.2010年1月19日，官扎營將建設(shè)火車站北廣場 5.2010年1月21日，二環(huán)西路高架路今年將動工 6.2010年2月21日，槐蔭將打造“三大片區(qū)”

2010年槐蔭區(qū)將著力打造“三大片區(qū)”，讓城區(qū)擴(kuò)大，讓城區(qū)“長高”。槐蔭區(qū)著力推進(jìn)的“三大片區(qū)”建設(shè)為：二環(huán)西路以東老城區(qū)約50平方公里著力打造“特色街區(qū)”。以開埠時(shí)期老街巷、老建筑的保護(hù)性開發(fā)利用為重點(diǎn)，精心打造“百年商埠風(fēng)情區(qū)”，彰顯老槐蔭歷史文化底蘊(yùn)；結(jié)合棚戶區(qū)改造和環(huán)境綜合整治，高水平策劃建設(shè)陽光新路商務(wù)區(qū)、西市場商貿(mào)區(qū)、張莊路茶文化特色商貿(mào)街區(qū)等特色商貿(mào)區(qū)。

7.2010年2月23日，濟(jì)南市三大新區(qū)將打造地標(biāo)

濟(jì)南市在城市規(guī)劃建設(shè)上將實(shí)施精品戰(zhàn)略，著力在西部新城、東部新區(qū)、小清河兩岸地區(qū)的開發(fā)建設(shè)中打造濟(jì)南的新地標(biāo)。

8.2010年3月18日，市區(qū)首個(gè)城中村改造項(xiàng)目啟動 我市市區(qū)首個(gè)城中村改造建設(shè)項(xiàng)目正式啟動——位于二環(huán)西路和張莊路交匯處的后屯村改造項(xiàng)目奠基儀式已經(jīng)舉行。這也標(biāo)志著省城市區(qū)首個(gè)村莊改造正式啟動，該片區(qū)將建3棟居民安置樓，片區(qū)內(nèi)500余戶居民將全部得到安置。這是市政府《關(guān)于進(jìn)一步加快市區(qū)村莊改造建設(shè)的意見》下發(fā)后首個(gè)實(shí)施改造的“城中村”。

9.2010年3月26日，今年濟(jì)南將動遷1.2萬戶城市居民

今年，我市計(jì)劃動遷城市居民1.2萬戶；房地產(chǎn)業(yè)將計(jì)劃完成投資350億元，新開工面積520萬平方米，竣工面積390萬平方米，銷售面積300萬平方米。這是在召開的全市城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上宣布的消息。

(三)其他與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的重要信息 1.全省將新增廉租房保障2萬戶 2.2009年山東省房地產(chǎn)納稅214億 3.北京“雙料地王”被收回 4.濟(jì)南土地市場新年遇冷

5.山東將舊住宅區(qū)整治納為政府公共服務(wù)的重要內(nèi)容 6.新一輪房價(jià)“堰塞湖”或現(xiàn) 7.山東省將評選房地產(chǎn)50強(qiáng)

二、土地市場交易信息(一)土地供應(yīng)總量分析

受2010年3月份濟(jì)南土地供應(yīng)市場快速升溫的影響，2010年第一季度濟(jì)南土地供應(yīng)量增大，該季度環(huán)比上季度及去年同期大幅上漲。

(二)土地供應(yīng)區(qū)域分析

2010年第一季度土地供應(yīng)總面積170.4萬平米，建筑面積730.7萬平米。其中歷城區(qū)和高新區(qū)土地供應(yīng)量最大，預(yù)計(jì)這兩個(gè)片區(qū)將成為近期濟(jì)南市土地成交的重點(diǎn)區(qū)域。

(三)土地成交總量分析

受奧體西路延長線地塊規(guī)模大、容積率高拉低樓面地價(jià)的影響，2010年第一季度的樓面平均地價(jià)較上季度和去年同期均有所下降；成交面積比去年同期增長120%，環(huán)比下降75%；成交建筑面積同比增長59%，環(huán)比下降75%。

受季節(jié)因素影響，每年1、2月份土地的成交量均較少。從上圖可以看出，3月的成交比前兩月有大幅上升。但受兩會新出臺政策的影響，濟(jì)南土地成交市場出現(xiàn)觀望情緒，4月份的土地成交量有待進(jìn)一步觀察。

(四)土地成交區(qū)域解析

在一季度的土地成交中，歷城區(qū)的土地成交最為活躍，共有7宗成交土地，占了總比例的68.6%，主要是因?yàn)闈?jì)南名都置業(yè)有限公司一舉拍得歷城區(qū)經(jīng)十東路以北，唐冶大道以西的6宗土地，其中3宗居住，3宗商服.位居其二的是天橋區(qū)，共有4塊成交土地，占了土地成交總比例的11%。平均樓面地價(jià)最高的是天橋區(qū)，主要是因?yàn)樵摼沟庙?xiàng)目的容積率較其他項(xiàng)目小，使得平均樓面地價(jià)為該期最高。

三、商品房供應(yīng)分析(一)商品房批準(zhǔn)預(yù)售總量

(二)商品房批準(zhǔn)預(yù)售區(qū)域

2010年歷下區(qū)因中海奧龍觀邸、香墅里、萬豪中心等項(xiàng)目獲得預(yù)售證，該區(qū)域第一季度商品房預(yù)售量最大，其余區(qū)域該季度均有一定量的房源獲得預(yù)售證，市場供不應(yīng)求的局面有所緩解。

四、商品住宅新開盤及成交分析(一)開盤成交總量

濟(jì)南市2010年第一季度的市場供應(yīng)主要集中在1月份和3月份，其中，1、2月份的新增房源成交均價(jià)較高，提高了第一季度的整體開盤均價(jià)，環(huán)比上個(gè)季度增長10%。

2010年1、2月份，中低端項(xiàng)目的成交受到宏觀政策的利空影響，開盤成交率較低，而高端項(xiàng)目的成交率較高。3月初的“兩會”并未頒布對房地產(chǎn)市場的具體調(diào)控措施，利空政策的影響開始淡化，而3月中下旬中低價(jià)房源的適時(shí)推出，滿足了潛在客戶對中低價(jià)位房源的需求，拉升了2010年第一季度的整體成交率。

(二)商品住宅新增供應(yīng)產(chǎn)品形態(tài)

2010年第一季度新增項(xiàng)目全為普通住宅，供應(yīng)量為1858套，比例為100%。(三)商品住宅新開盤戶型

從第一季度的濟(jì)南商品房各戶型的供應(yīng)、成交比例及成交率來看，兩室和三室戶型呈現(xiàn)供需兩旺的局面。

1月份高端房源供應(yīng)量大，購房客戶多為改善型購房，對房間的舒適度要求較高，而3月份客戶多為對價(jià)格敏感客戶，兩個(gè)月不同層次的供應(yīng)房源滿足了不同需求的客戶需要。

(四)商品住宅新開盤面積區(qū)間

由1、2月份不同，3月份濟(jì)南新增住宅面積集中在40-140平米之間，以40-60平米之間的小戶型公寓、80-95平米的兩室和90-140平米之間的三室為主。150平米以上的大面積戶型本月沒有供應(yīng)。

(五)商品住宅新開盤供應(yīng)價(jià)格

從供應(yīng)量來看，1、2月份開盤項(xiàng)目的成交均價(jià)較高，導(dǎo)致了2010年第一季度的高價(jià)房源的供應(yīng)比例占到總供應(yīng)量的三成；而3月份中低價(jià)房源的大量上市，使6000-8000元/平米的供應(yīng)量占到總供應(yīng)量的七成比例。

從成交量來看，受宏觀調(diào)控政策影響1月份中低價(jià)房源的成交冷淡，3月份成交開始轉(zhuǎn)暖，因此6000-8000元/平米的房源成交比例占到七成；而8000元/平米以上的房源集中在1、2月份開盤，供應(yīng)量有限，成交比例僅占到總成交量的三成。

從成交率來看，第一季度6000-8000元/平米的房源成交率較高，主要集中在3月份的新開盤項(xiàng)目；而8000元/平米以上的房源推售量較少，但高端項(xiàng)目的客戶群針對性較強(qiáng)，致使成交率較高。

五、商品住宅成交分析

（一）成交總量

受季節(jié)因素、宏觀政策收緊、房價(jià)高企、供應(yīng)缺乏、普通住宅供應(yīng)及成交結(jié)構(gòu)變化等綜合因素的影響，2010年第一季度成交量較去年同期和上季度均呈現(xiàn)大幅下降；而成交量的連續(xù)下降、宏觀政策的收緊并未對價(jià)格形成影響，該季度普通住宅成交均價(jià)呈現(xiàn)持續(xù)走高的趨勢。

（二）成交區(qū)域

受供應(yīng)量不足、宏觀調(diào)控的影響、房價(jià)高企對銷售上漲造成壓力、其間適逢農(nóng)歷春節(jié)等綜合因素的影響，2010年第一季度的成交量環(huán)比上季度整體下降39%。

與去年同期相比，成交量下降9%，主要在于2009年第一季度雖受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，但政府的經(jīng)濟(jì)刺激政策力度大，市場房源供應(yīng)量大，開發(fā)商推出的優(yōu)惠措施多、力度大，且房價(jià)處于低位，被長時(shí)間壓制的剛性需求得以爆發(fā)。2010年第一季度因高端房源供應(yīng)比例較大，且經(jīng)歷了一年的價(jià)格飛漲，本季度住宅成交均價(jià)較上季度及去年同期均有大幅上漲。

（三）成交面積區(qū)間

從成交面積來看，2010年第一季度主要集中在90-130平米之間。因本季度住宅供應(yīng)量相對不足，大面積房源如萬達(dá)公館、海爾綠城全運(yùn)村等供應(yīng)量較大，本季度200平米以上的大戶型成交量大，其余各面積段住宅成交量有所下降。

經(jīng)歷了2009年價(jià)格的過快上漲，受購買力條件的限制和閑余資金避險(xiǎn)的等因素的影響，90平米以下的房源成為市場的熱銷產(chǎn)品。同比去年同期本季度90平米以下房源受到首次置業(yè)者和投資者的青睞。

（四）成交單價(jià)區(qū)間

2010年第一季度濟(jì)南已無6000元/平米以下房源，住宅成交房源雖集中在6000-8000元/平米之間，但此價(jià)位房源正在減少，8000-10000元/平米的房源正在迅速增加。萬元以上的項(xiàng)目仍屬鳳毛麟角，但市場消化情況理想，受其供應(yīng)量變化成交波動較大。

（五）成交總價(jià)區(qū)間

2010年第一季度，市場總體成交量環(huán)比上個(gè)季度下降39%，與去年同期相比，環(huán)比下降9%。

本季度成交房源總價(jià)集中在50-80萬之間，主要在于藍(lán)調(diào)國際、香港國際和中海紫御東郡等中低單價(jià)房源的大量上市和成交。而總價(jià)200萬元以上房源的成交量大幅增加主要在于1月份大量高價(jià)房源的上市和成交。

六、報(bào)媒推廣分析(一)商品房報(bào)媒推廣總量

2010年第一季度與上季度相比無論是投放頻次還是投放總版面數(shù)都有所下降，前者下降了35&，后者下降了2%；與去年同期相比，投放頻次同比上升了78%，投放版面環(huán)比上升了58%。

(二)商品房報(bào)媒推廣區(qū)域

從第一季度各區(qū)域的版面投放情況來看，同比增加了77%，環(huán)比有所下降。環(huán)比增幅最大的是歷城區(qū)的版面投放，說明這一區(qū)域的項(xiàng)目宣傳力度大增。

第五篇：住宅地產(chǎn)奠基儀式策劃方案

中央城·學(xué)府一號奠基儀式策劃方案

一、活動概況

主題：中央城·學(xué)府一號奠基儀式

時(shí)間：2013年XX月XX日

地點(diǎn)：

參加人數(shù)：XX人左右

參加人員：政府領(lǐng)導(dǎo)、主辦方領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)界嘉賓、媒體記者、合作單位、各工作人員等。

主線：禮儀、醒獅隊(duì)隊(duì)迎賓——領(lǐng)導(dǎo)講話、嘉賓致辭——醒獅點(diǎn)睛、采青——奠基儀式——舞獅表演——午宴 風(fēng)格：莊重與活躍相結(jié)合，傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合。

預(yù)期效果：1.成功渲染奠基的喜慶氛圍

2.展現(xiàn)全新的現(xiàn)代地產(chǎn)風(fēng)貌，塑造社會知名度和美譽(yù)度。

3.成功進(jìn)行社會公關(guān)，融洽項(xiàng)目與目標(biāo)客戶群及合作單位的關(guān)系。

4.充分展現(xiàn)中央城·學(xué)府一號的外部包裝與內(nèi)在文化。

策劃宗旨：1.注重儀式的實(shí)用性和可行性，于細(xì)微處著眼，不疏漏任何一個(gè)環(huán)節(jié)，通過奠基儀式為項(xiàng)目提供良好的發(fā)展平臺。

2.注重經(jīng)濟(jì)性原則，在儀式中以最少的投入獲得最大的收益。

3.極力渲染現(xiàn)場氣氛，吸引周邊居民、商家觀看，以擴(kuò)大影響力。

二、活動構(gòu)想

1.奠基儀式之前，運(yùn)用戶外廣告發(fā)布信息，吸引社會各界關(guān)注，形成良好的廣告效益。

2.在奠基儀式的現(xiàn)場布置中，通過運(yùn)用豪華禮炮、全新豪華充氣拱門、飄空氣球、宣傳彩旗、花籃、迎賓地毯、專業(yè)舞臺、背景板噴畫、圍墻包裝、金布包樹等一系列元素，從立體空間上烘托出儀式喜慶、大氣的氛圍，大手筆的現(xiàn)場布置能夠體現(xiàn)項(xiàng)目的大家風(fēng)范與領(lǐng)袖風(fēng)采；儀式流程上，以精彩的醒獅表演、奠基儀式來營造出熱烈的場面，具備較強(qiáng)的視覺和聽覺沖擊力，給人們留下深刻的印象，在渲染奠基喜慶氛圍的同時(shí)，也能為項(xiàng)目打好品牌效應(yīng)。

3.邀請政府領(lǐng)導(dǎo)、合作單位及媒體記者參加儀式，在為儀式助興的同時(shí)，也能提高自身的影響力，增強(qiáng)活動的轟動效應(yīng)。

三、現(xiàn)場布置

1.主體建筑物周圍及道路兩旁插置宣傳注水道旗，印制精美的注水道旗隨風(fēng)表飄揚(yáng)，可指引方向，喜氣洋洋的迎接每位來賓，讓其有賓至如歸的感覺，能充分體現(xiàn)主辦單位的熱情和歡躍的活動景象，注水道旗的數(shù)量能體現(xiàn)出整個(gè)慶典場面的浩勢，并可起到很好的宣傳作用。

2.正門和側(cè)門出入口處安放拱門，放置空飄氣球，營造喜慶、大氣的場面。

3.制作嚴(yán)謹(jǐn)鮮明的指示系統(tǒng)，放于各主干道路口，指示牌有兩種功能，一是為來賓指引方向，二是塑造中央城·學(xué)府一號的品牌形象。

4.正門口鋪有紅色迎賓地毯，擺放迎賓花籃等，營造莊重、典雅、喜慶的氛圍。

5.在慶典現(xiàn)場各個(gè)角落分別擺設(shè)花籃，以清新空氣、增加視覺美感和烘托現(xiàn)場氛圍。

6.在現(xiàn)場規(guī)劃區(qū)域內(nèi)可擺放施工車輛，如大型挖掘機(jī)、大型運(yùn)土卡車等；可以增強(qiáng)開工奠基的感覺。

7.工地圍墻四周用體現(xiàn)項(xiàng)目優(yōu)勢的廣告畫加以裝飾，從而擴(kuò)大宣傳力度，并樹立中央城·學(xué)府一號的品牌形象。

8.慶典舞臺搭設(shè)蓬架，背景板的設(shè)計(jì)，以“喜慶”、“大氣”為主要風(fēng)格，既渲染奠基儀式的喜慶，又預(yù)示著項(xiàng)目發(fā)展有廣闊的空間。

9.用金布裝飾周圍的樹木，營造喜慶的奠基氛圍與熱情的待客之道。

10.在正門口左側(cè)設(shè)簽到處，由禮儀小姐負(fù)責(zé)接待來賓，為來賓佩帶胸花，并引領(lǐng)其進(jìn)入休息區(qū)，熱情、周到的服務(wù)會讓來賓有賓至如歸的感覺，進(jìn)而展現(xiàn)項(xiàng)目的人本理念。

四、活動流程

1.8：30——9：50：對現(xiàn)場布置做最后的檢查。包括：拱門、空飄、彩旗、指示牌、花籃、迎賓地毯、簽到臺、舞臺、背景板、金布包樹、奠基石、音

響調(diào)試、及各工作人員到位情況。

2.9：50——10：08：迎賓。由禮儀小姐在入口處引領(lǐng)嘉賓進(jìn)場、簽到、贈送禮品并佩帶胸花，醒獅隊(duì)響鼓迎賓表演，并播放迎賓曲為活動造勢。

3.10：08——10：13：暖場活動，激情水鼓表演，渲染現(xiàn)場喜慶氣氛。

4.10：13——10：18：儀式開始。司儀登臺宣布奠基儀式開始，介紹活動的宗旨、與會嘉賓等，播放背景音樂加以襯托。

5.10：18——10：23：政府領(lǐng)導(dǎo)致辭。邀請政府領(lǐng)導(dǎo)上臺致辭，由禮儀小姐引領(lǐng)，并播放背景音樂。

6.10：23——10：24：司儀串詞。

7.10：24——10：29：嘉賓領(lǐng)導(dǎo)致辭。邀請嘉賓代表致辭，禮儀小姐引領(lǐng)上臺，并播放背景音樂加以襯托。

8.10：29——10：30：司儀串詞。請出眾領(lǐng)導(dǎo)為醒獅點(diǎn)睛。

9.10：30——10：38：醒獅點(diǎn)睛。由司儀請出點(diǎn)睛嘉賓并由禮儀小姐帶領(lǐng)，為眾醒獅點(diǎn)睛，禮儀小姐遞上朱沙和點(diǎn)眼筆引導(dǎo)嘉賓為醒獅點(diǎn)眼睛，額頭，舌頭，每點(diǎn)一點(diǎn)醒獅并遞上一封利是表示大吉大利。

10.10：38——10：39：司儀串詞。

11.10：39——10：49：醒獅表演采青，并請領(lǐng)導(dǎo)接青，將頭青拋往奠基處，預(yù)示著中央城·學(xué)府一號會一炮而紅。

12.10：49——11：04：奠基儀式。司儀邀請領(lǐng)導(dǎo)與嘉賓，主持奠基儀式，從主席臺徒步至奠基處，由禮儀人員遞上金鏟，眾領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓培土奠基。記者

進(jìn)行跟蹤報(bào)道，此時(shí)，電動禮炮同時(shí)打響,彩帶飛揚(yáng)、鑼鼓齊鳴。把活動再次氣氛推向高潮。

13.11：04——11：05：司儀請各位領(lǐng)導(dǎo)就座，并宣布醒獅鬧場。

14.11：05——11：15：醒獅鬧場表演。

15.11：15——11：16：司儀串詞，奠基儀式結(jié)束。

16.注：以上為初步擬定活動時(shí)間

五、前期工作安排

1、確定日期、場所和具體服務(wù)項(xiàng)目

2、擬好邀請名單

3、送發(fā)請柬

4、當(dāng)天現(xiàn)場舞臺、物料、路線等的設(shè)計(jì)

5、準(zhǔn)備公司領(lǐng)導(dǎo)演說詞及奠基相關(guān)資料

6、邀請媒介公司

7、擬定花籃祝賀名單，上臺演講的領(lǐng)導(dǎo)名單

8、準(zhǔn)備好嘉賓迎送車

9、（制作公司：（1）安排工作人員，包括聘請司儀、禮儀小姐、醒獅隊(duì)等（2）布置現(xiàn)場物料，包括入口、簽到處、舞臺等（3）準(zhǔn)備舞臺所需線路、音

響、麥克等必備設(shè)施（4）復(fù)查會場布置、設(shè)施準(zhǔn)備，人員到位等情況（5）協(xié)助主辦方處理突發(fā)情況）