第一篇：企業(yè)搬遷損失評估

企業(yè)搬遷損失評估

2011-04-13 15:29:15|

隨著我國經(jīng)濟高速發(fā)展，越來越多的工廠需要搬遷，由此產(chǎn)生企業(yè)搬遷損失的評估項目也不斷增加。與某些業(yè)內(nèi)人士主張將工廠搬遷損失評估人為地劃分為三個階段不同，我們在參與企業(yè)搬遷評估的一個項目中，從評估結(jié)論的適用性。評估資料的可獲得性和評估工作簡易性出發(fā)，將某上市公司搬遷損失評估分為不動產(chǎn)損失，停產(chǎn)損失和搬遷費三個子項。由此產(chǎn)生的評估結(jié)論和評估報告獲得了相關(guān)政府主管部門和公司董事會、大股東。股東大會的認可。我們的體會如下

某大型汽車部件生產(chǎn)企業(yè)原為某軍工集團與一汽合作興辦。根據(jù)城市規(guī)劃從主城區(qū)遷至高新技術(shù)開發(fā)區(qū)即將建成的新址。憑著對項目內(nèi)涵的準確把握，我們通過競標獲得了搬遷損失評估的委托。

該企業(yè)的產(chǎn)品涵蓋6大系列200余個品種，市場占有率達20％。公司資產(chǎn)5億元。工業(yè)建筑42.000平方米，機器設(shè)備826臺(套)，存貨按定額管理，包括數(shù)控立體倉庫等生產(chǎn)輔助設(shè)施齊全。廠區(qū)管網(wǎng)密布，綠化美觀。工廠為多品種大批量生產(chǎn)，技術(shù)先進，開發(fā)能力強，管理水平與上市公司相稱。經(jīng)濟效益穩(wěn)定，2007年實現(xiàn)利潤596萬元。隨著我國國民經(jīng)濟高速增長和汽車產(chǎn)量連年上升，預(yù)計搬遷后將更有利于企業(yè)發(fā)展。

委托方對本搬遷項目評估的要求是評估結(jié)論和評估報告能得到各方面認可，所獲得的經(jīng)濟補償足以保證完成搬遷任務(wù)，順利地在新址全面投入生產(chǎn)。

通過對項目內(nèi)涵的深刻理解，并為使評估結(jié)論和評估報告便于各相關(guān)方審查核準，我們設(shè)計的評估方案將搬遷損失評估分為三個子項：

一是不動產(chǎn)損失評估。指不能隨遷的財產(chǎn)的拆遷補償價值評估；

二是停產(chǎn)損失評估。指因搬遷而停產(chǎn)給企業(yè)造成的損失價值評估；

三是搬遷費評估。指隨遷財產(chǎn)搬遷的全部合理費用。

我們的分項也獲得了委托方的認可，分項不僅體現(xiàn)了對項目內(nèi)涵的深刻了解，評估結(jié)論和報告也便于各方審查核準。其中，不動產(chǎn)損失是要用于與政府主管部門談判補償，停產(chǎn)損失要為董事會和股東大會審議通過，并向政府主管部門申報；搬遷費需由大股東核準并出資。1 / 3 在評估過程中，我們本著“科學(xué)合理，不重不漏”的原則，加大現(xiàn)場核查工作力度，按時高質(zhì)量地實現(xiàn)了在競標時的承諾。評估報告受到主管部門的肯定，評估結(jié)論也為各方所接受。我們的作法是：

(一)不動產(chǎn)損失評估

搬遷企業(yè)的不動產(chǎn)包括：房屋建筑物、構(gòu)筑物(設(shè)備基礎(chǔ)，道路、圍墻、擋土墻等)、管網(wǎng)(給排水、暖，電、燃氣、通訊、管理信息系統(tǒng)，安全監(jiān)控、消防等)、綠化景觀等不能隨遷的財產(chǎn)。不動產(chǎn)損失評估的價值類型是“拆遷補償價值”。拆遷補償價值是根據(jù)政府主管部門房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定和拆遷補償標準確定的評估對象在評估基準日可能獲得的補償價值。例如當(dāng)?shù)卣鞔_規(guī)定了樹木的補償標準，只要根據(jù)樹種樹齡就可確定補償價值。對房屋拆遷補償?shù)脑u估。當(dāng)?shù)卣?guī)定了住宅搬遷評估的平均指導(dǎo)價，非住宅房屋拆遷評估指導(dǎo)價則要求比照住宅拆遷評估指導(dǎo)價適當(dāng)浮動，但未對有關(guān)因素調(diào)整系數(shù)做出具體規(guī)定，本次評估對象為工業(yè)廠房，與住宅很難比對，加之可供比對的工業(yè)建筑市場交易案例難尋，故在與拆遷方協(xié)商后，決定本次評估采用成本法確定不動產(chǎn)拆遷補償價值。

(二)停產(chǎn)損失評估

《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)，停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。一般以被拆遷房屋補償價值的一定比例計算，也有的地方法規(guī)規(guī)定按被拆遷企業(yè)上年月平均凈利潤的若干倍給予補償。

搬遷會造成停產(chǎn)，停產(chǎn)意味著獲利能力的暫時損失。需要注意的是，機械工廠的搬遷，其短時停產(chǎn)并不意味著停止全部經(jīng)營活動。以本案為例，產(chǎn)成品仍必須按合同兌現(xiàn)，原材料仍按計劃采購，一些生產(chǎn)經(jīng)營活動仍在進行。在此次工廠搬遷損失的評估中，停產(chǎn)損失的評估用搬遷期間企業(yè)凈利潤的損失計算。搬遷期間月度平均凈利潤用企業(yè)前三年年均銷售收入凈利潤率和當(dāng)年預(yù)計實現(xiàn)的月平均銷售收入計算。當(dāng)年預(yù)計實現(xiàn)的月平均銷售收入為：上年實際銷售收入×(1+前三年銷售收入平均增長率)/12。委托方設(shè)定此次的搬遷時限為兩個月。

(三)搬遷費評估

工廠搬遷費評估是對隨遷財產(chǎn)，包括機器設(shè)備，工裝模具，工位器具。存貨，在用低值 2 / 3 易耗品、文件檔案等從拆卸運到新址安裝試車投產(chǎn)全過程合理費用的估測。此次評估中搬遷費不計資金成本。

搬遷費的估價不是嚴格意義上的資產(chǎn)價值評估。注冊資產(chǎn)評估師要針對不同的搬遷財產(chǎn)，經(jīng)過深入調(diào)查研究，科學(xué)縝密，經(jīng)濟合理地設(shè)定一個搬遷方案，以此作為搬遷費用計價的基礎(chǔ)。以機器設(shè)備為例，搬遷費一般應(yīng)包括：拆卸費，包裝費，吊裝費，運費，卸車費，安裝調(diào)試費，驗收費，不可預(yù)見費，管理費，保險費。

搬遷費評估為計價所設(shè)定的運輸方案，不是搬遷組織措施計劃，更不是裝車計劃。

工廠搬遷損失評估是注冊資產(chǎn)評估師為搬遷企業(yè)獲得補償而提供的價值參考的專業(yè)意見。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)針對搬遷企業(yè)行業(yè)和規(guī)模不同，以及評估報告使用要求的差異，關(guān)注到可能影響搬遷損失的所有層面。以本案為例，包括： 鑒于為搬遷損失給付補償?shù)牟块T不同，對應(yīng)的搬遷損失評估報告特別是價值類型必須符合該部門的有關(guān)規(guī)定。例如房屋建筑物損失的評估要采用政府拆遷主管部門規(guī)定的方法進行，價值類型是“拆遷補償價值”。而對于給付經(jīng)濟補償?shù)牟块T不承諾補償?shù)捻椖?，如訂單流失、信譽受損等形成的間接損失，則不列入評估范圍內(nèi)。搬遷企業(yè)占地7.4萬平方米，土地使用權(quán)依長期合同租賃取得。租賃費已一次付清，租金遠低于現(xiàn)行市價。工廠搬遷失去了繼續(xù)使用的權(quán)利，也享受不到租金的優(yōu)惠。從而形成搬遷損失，并納入本次評估范圍。委托方擬在搬遷新址土地使用權(quán)的取得方式和價格協(xié)議中，向有關(guān)部門申報經(jīng)濟補償。在工廠搬遷損失評估中，注冊資產(chǎn)評估師要加強現(xiàn)場清查核實。工業(yè)建筑要逐一核實建筑面積和結(jié)構(gòu)；機器設(shè)備要逐臺設(shè)定運輸方案，關(guān)注拆卸損失和不可預(yù)見損失；存貨除數(shù)量外，包括體積、重量，包裝狀態(tài)都要心中有數(shù)；大量的在產(chǎn)品、在用低值易耗品、在用工裝模具刃具和工位器具都要掌握其數(shù)量，體積和重量。所有這些都要作到“不重不漏”。

目前，該上市公司搬遷損失的評估結(jié)果已為各方所接受，相關(guān)經(jīng)濟補償順利推進。工廠按計劃完成搬遷，在新址已正式投入生產(chǎn)，并為當(dāng)?shù)卣畼淞闃影骞こ獭?/p>

摘自資產(chǎn)評估

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第二篇：企業(yè)搬遷補償費評估探討

企業(yè)搬遷補償費評估探討

摘自《中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀》2011年3期

作者：劉艷萍

摘要：針對《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征收條例》）頒布實施，本文研究搬遷對企業(yè)的損失和影響。對于不動產(chǎn)價值的補償，不僅僅是房地產(chǎn)價值的補償，而是所有不動產(chǎn)價值的補償。對于停產(chǎn)停業(yè)損失費的補償，把工業(yè)企業(yè)房地產(chǎn)與純商業(yè)用途、辦公用途房地產(chǎn)的停產(chǎn)停業(yè)損失費分開對待。對于搬遷補助費，不可按固定標準進行補償，而應(yīng)按實際發(fā)生費用進行核定。

關(guān)鍵詞：企業(yè)搬遷；補償費；評估；探討

一、搬遷對企業(yè)的損失和影響

搬遷對企業(yè)的損失主要包括三個方面：不動產(chǎn)損失、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷支出損失。

（一）不動產(chǎn)損失

不動產(chǎn)損失指不能隨遷的固定于土地上或地下的所有有形資產(chǎn)，包括：建筑物（生產(chǎn)經(jīng)營用房、辦公用房、后勤用房）、構(gòu)筑物（設(shè)備基礎(chǔ)，道路交通、院墻、煙筒、擋土墻等）、管網(wǎng)系統(tǒng)（給水、排水、暖氣，電路、通訊、網(wǎng)絡(luò)、管理信息系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)）、綠化景觀、路燈照明等，以及土地使用權(quán)等無形資產(chǎn)。

（二）停產(chǎn)停業(yè)損失

停產(chǎn)停業(yè)損失指因搬遷而停產(chǎn)停業(yè)給企業(yè)造成的生產(chǎn)經(jīng)營損失、盈利損失以及不必要的支出。一個大型的正在進行生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)，根據(jù)其生產(chǎn)規(guī)模和所經(jīng)營業(yè)務(wù)的不同，因搬遷導(dǎo)致的停產(chǎn)停業(yè)時間一般為半年至兩年，所涉及的損失一般包括：

(1)生產(chǎn)經(jīng)營損失。主要指停產(chǎn)停業(yè)期間的利潤，以及利潤在此期間產(chǎn)生的利息等。

(2)公司產(chǎn)品訂單損失。潛在客戶的跑單、現(xiàn)有客戶的跑單或減單、對原材料的訂貨減少導(dǎo)致訂貨單位成本增加、已訂貨訂單無法繼續(xù)生產(chǎn)的賠償金等。

(3)一些設(shè)備因搬遷不得不提前報廢或更換所帶來的固定資產(chǎn)損失。

(4)原有客戶群的丟失及新的市場開拓所帶來的成本增加。原有客戶群或許丟失，新的市場開拓必定帶來成本的增加，如需加大廣告力度而造成的費用增加等。

(5)公司的隱形損失。有些企業(yè)地理位置優(yōu)越，由于搬遷，企業(yè)很難找到與原來一樣優(yōu)越的地理位置，導(dǎo)致原材料、產(chǎn)成品的運輸成本大大增加，職工的交通補助增加，從而導(dǎo)致該企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本增加。

(6)搬遷范圍外房地產(chǎn)的損失。一些企業(yè)部分房地產(chǎn)在搬遷范圍內(nèi)，部分房地產(chǎn)不在搬遷范圍內(nèi)，但因工廠主體停產(chǎn)而導(dǎo)致不在搬遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)也不得不停產(chǎn)、停業(yè)，其補償費是得不到的，但其停產(chǎn)停業(yè)損失和日常有些開支是必須要發(fā)生的（如一些銷售業(yè)網(wǎng)點的房租費等）。

以上停產(chǎn)停業(yè)損失是以企業(yè)停歇一段時間繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營為前提的。如果因為搬遷，公司廠址的變更，機器、設(shè)備的大遷移，公司人員的變動、對客戶的負面影響等原因?qū)е缕髽I(yè)無法繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營，不得不進行破產(chǎn)清算。那么以破產(chǎn)清算而告終的企業(yè)損失就會更大。

（三）搬遷支出損失

搬遷支出損失是指因搬遷產(chǎn)生的全部費用以及不必要的浪費和不可預(yù)見損失等，包括：(l)可移動物品的搬遷、安裝費用?？梢苿愚k公家具及用品、文件檔案的遷移費，大量的原材料、在產(chǎn)品、半成品、產(chǎn)成品的遷移費，在用工裝模具、刃具和器具、消防器材的遷移費、安裝費，可移動機器設(shè)備的運輸、安裝費用。

(2)不可移動設(shè)備的搬遷、安裝費用。固定于地表的不可移動的機器設(shè)備的拆卸費、運輸費、安裝調(diào)試費、驗收費、不可預(yù)見費等。

(3)一旦拆除便無法恢復(fù)使用的機器、設(shè)備的補償費。每個企業(yè)都或多或少存在一些一旦拆除便無法恢復(fù)使用的機器、設(shè)備或者為配合安全生產(chǎn)、環(huán)境保護等要求的一些生產(chǎn)外附屬設(shè)備，這些設(shè)備一旦拆除便無法恢復(fù)繼續(xù)使用，如通風(fēng)設(shè)備、除塵設(shè)備等。

二、目前國家及北京市實行的相關(guān)補償政策

（一）國家相關(guān)法律規(guī)定

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規(guī)定：“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償，包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

第十九條規(guī)定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定?！?/p>

第二十三條規(guī)定：“對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！?/p>

（二）北京市相關(guān)法律規(guī)定

北京市在新的《征收條例》出臺后，目前還未制定出新的配套的補償辦法與相關(guān)法律規(guī)定，目前尚在執(zhí)行的相關(guān)政策為：

(1)關(guān)于被征收房屋價值補償，目前執(zhí)行的文件是：《北京市非住宅房屋搬遷評估技術(shù)標準》（京房地評字[1999]656號），及《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標準》（京國土房管拆[20031808號]。(2)關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失，目前執(zhí)行的文件是：《關(guān)于北京市城市房屋搬遷補助費有關(guān)規(guī)定》（京政函[20011109號]第五條：“因搬遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟損失的，對被搬遷人根據(jù)被搬遷房屋的區(qū)位、使用性質(zhì)，按照每平方米建筑面積500至1500元給予一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費。具體標準由各區(qū)、縣房屋、搬遷行政主管部門制定。”

(3)關(guān)于搬遷支出損失，目前執(zhí)行的文件是：《關(guān)于北京市城市房屋搬遷補助費有關(guān)規(guī)定》第三條：“搬遷非住宅房屋，其設(shè)備搬遷和安裝費用，按照被搬遷正式房屋建筑面積每平方米25元計算；無法恢復(fù)使用的設(shè)備，按照設(shè)備重置價結(jié)合成新給補償?！?/p>

三、《征收條例》頒布后企業(yè)搬遷損失補償評估的方法

（一）關(guān)于不動產(chǎn)價值的補償內(nèi)容

(l)不僅僅是房地產(chǎn)價值的補償，而是所有不動產(chǎn)價值的補償。搬遷對于不動產(chǎn)的損失，如前所述不僅僅是房地產(chǎn)的損失，還包括相應(yīng)的構(gòu)筑物、附屬物、管網(wǎng)系統(tǒng)以及附屬配套設(shè)備、設(shè)施的損失，相應(yīng)評估就不應(yīng)該僅僅是房產(chǎn)與地產(chǎn)價格的評估，也應(yīng)包括構(gòu)筑物、附屬物、管網(wǎng)系統(tǒng)以及相關(guān)附屬配套設(shè)、設(shè)施價值的評估。

(2)對于房地產(chǎn)價值的評估建議采用房地分估的辦法。因為在同一地段、同一使用類型的土地其地理區(qū)位與公共配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施情況大致相同，土地區(qū)位價格就應(yīng)該大致相同；而房屋情況卻是千差萬別的，有鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)的、磚木結(jié)構(gòu)以及純木結(jié)構(gòu)或者彩鋼板結(jié)構(gòu)的，有新的、半新的、舊的，估價師就應(yīng)該根據(jù)不同的建筑結(jié)構(gòu)、建筑類型、新舊程度，根據(jù)相應(yīng)的建筑物于估價時點的工程造價標準的市場行情來評定其重置成新價格，而不是一成不變的套用多年不變的計算公式及死指標。

(3)對于土地價值的評估，建議采用假設(shè)開發(fā)法、市場比較法進行評估。因為假設(shè)開發(fā)法是依據(jù)建成后房地產(chǎn)的市場售價減去房屋的重置價格得到的土地價格；市場比較法是依據(jù)估價時點的土地市場三個以上比較案例的交易價格加以修正得到的土地的價格，均更能反映屆時土地的市場平均價格水平。盡量少用基準地價系數(shù)修正法（因為北京市的基準地價還是于2002年制定的，其價值水平已經(jīng)遠遠不能反映目前的市場價格行情了），盡量少用成本法（因為成本法中的許多價格參數(shù)沒有參照指標、無據(jù)可循）。

(4)對于房屋價值的評估，建議采用成本法、收益法進行評估。盡量少用市場比較法進行評估（因為市場比較法絕大多數(shù)的市場交易案例價格是房地一體的房地產(chǎn)價格，而不是單獨的房產(chǎn)的價格，難于剝離）。

（二）關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失費的補償

(l)把工業(yè)企業(yè)與純商業(yè)用途、辦公用途房地產(chǎn)的停產(chǎn)停業(yè)損失費分開對待，區(qū)分不同補償標準。目前北京市的補償標準不區(qū)分工業(yè)企業(yè)還是商業(yè)企業(yè)、辦公類等非住宅類型房地產(chǎn)，只要是處于同一地段，是同一個項目，其補償標準均是一致的。筆者認為這中有不妥之處，試想一個臨街店鋪或一個辦公用房，只要換個地方，搬一下家、更新一下營業(yè)執(zhí)照，就可以繼續(xù)經(jīng)營，其停產(chǎn)停業(yè)損失費怎么可能與需要重新尋址、重建廠房，機器、設(shè)備、人員大遷移的正在進行生產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)的停產(chǎn)停業(yè)損失費一樣呢？所以，不同情況應(yīng)不同對待，不同性質(zhì)的非住宅類型房地產(chǎn)區(qū)分不同的補償標準是筆者的觀點與主張。例如：筆者所從事的項目石景山區(qū)西黃村道路改造項目，經(jīng)過兩年多的博弈，一個工業(yè)企業(yè)最終的解決方案就是這樣的：工業(yè)企業(yè)最后結(jié)算的補償標準是1500元／平方米，其余的企業(yè)是1200元／平方米，收到了極好的效果，贏得了三方（拆遷人、被拆遷人、拆遷公司）的贊同，故根據(jù)具體情況以不同的補償標準區(qū)分不同的行業(yè)補償是非常重要的。

(2)補償標準按土地面積還是建筑面積，根據(jù)其證載范圍內(nèi)實際生產(chǎn)經(jīng)營場所來決定。北京市的補償標準是：“對被搬遷人根據(jù)被搬遷房屋的區(qū)位、使用性質(zhì)，按照每平方米建筑面積500至1500元給予一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費?！笨墒窃谖夜境薪舆^的項目中，例如2009年的懷航水泥制品有限公司，其所經(jīng)營的是水泥預(yù)制板的生產(chǎn)，全部是室外地面作業(yè)，其房屋建筑面積很小，如果按照此標準進行計算的話，其停產(chǎn)停業(yè)補助費（按照700元／平方米計算）是50萬元，按照其實際生產(chǎn)經(jīng)營場所土地面積進行補償?shù)脑捠?20多萬元，被搬遷人認為應(yīng)該按照實際經(jīng)營場所土院落面積進行補償，而不是按建筑面積進行補償。后來經(jīng)過一年多的博弈，最終搬遷人（委托方）還是同意按其證載土地面積計算其停產(chǎn)停業(yè)損失費，很快便簽訂了搬遷補償協(xié)議。因此，按照《國有土地使用證》范圍內(nèi)的實際生產(chǎn)經(jīng)營場所計算停產(chǎn)停業(yè)損失費不愧是一個行之有效的辦法。

(3)適當(dāng)考慮企業(yè)的品牌與商譽，區(qū)分不同標準。顯而易見商譽很好的品牌大企業(yè)與小型的普通企業(yè)相比，在同樣的搬遷時間內(nèi)其停產(chǎn)停業(yè)造成的損失是相差很大甚至是大相徑庭的，這點應(yīng)該是大家無需爭辯、毋庸置疑的。

(4)建議采用計算公式計算停產(chǎn)停業(yè)損失費。停產(chǎn)停業(yè)損失費嚴格來講包括房屋所有者的損失和房屋經(jīng)營者的損失以及其他費用。建議采用以下公式進行計算：

停產(chǎn)停業(yè)損失費={房地產(chǎn)凈收益 [（人員工資補償 基本利潤補償）×（1其他因素補償系數(shù)）]}×停產(chǎn)停業(yè)合理補償期限

這樣當(dāng)房屋所有者與經(jīng)營者相同主體時，其停產(chǎn)停業(yè)損失費就是利用以上公式計算出來的全部，當(dāng)房屋所有者與經(jīng)營者為不同主體（如出租）時，則房屋所有者的損失為前半部分：房地產(chǎn)凈收益×停產(chǎn)停業(yè)合理補償期限；房屋經(jīng)營者的損失為后半部分：[（人員工資補償 基本利潤補償）×（1其他因素補償系數(shù)）]×停產(chǎn)停業(yè)合理補償期限。其中：

房地產(chǎn)凈收益：是指房地產(chǎn)所有者因擁有房地：而在單位時間內(nèi)（這里指月）可以持續(xù)獲取的凈收益。其數(shù)額等于有效毛收入（潛在毛收入中扣除空置和收租損失以后的客觀收入）減去運營費用（包括房地產(chǎn)稅、保險費、管理費、維修費等）后的純收入。

人員工資補償：是指因停產(chǎn)停業(yè)造成的房屋經(jīng)營者對職工待崗期間內(nèi)每月工資支出的合理補償。基本利潤補償：是指因停產(chǎn)停業(yè)造成的經(jīng)營者平均每月基本利潤的合理補償?；纠麧櫻a償?shù)扔谄髽I(yè)前三年的平均利潤。依據(jù)企業(yè)納稅額核定：

A按所得稅率納稅的：利潤=納稅額／所得稅率一納稅額；

B無法按所得稅核定的：根據(jù)營業(yè)稅核定收入，然后按行業(yè)平均利潤率核定； C以上方法都無法核定行業(yè)平均利潤的，以企業(yè)財務(wù)報表為依據(jù)確定。

其他因素補償系數(shù)：主要用于補償企業(yè)經(jīng)營者設(shè)備折舊、重新建立資信、渠道維護費用、商譽損失、強銷售宣傳等所產(chǎn)生的費用。取值范圍在0-0.4之間，依據(jù)行業(yè)特點及實際情況進行取值，例如表1：

停產(chǎn)停業(yè)合理補償期限：停產(chǎn)停業(yè)合理補償期限是根據(jù)企業(yè)類型、企業(yè)規(guī)模，綜合考慮搬遷所需實際時間設(shè)定的，如表2：

（三）關(guān)于搬遷補助費的補償

搬遷補助費對企業(yè)來說，按照北京市的現(xiàn)行標準（按照被搬遷正式房屋建筑面積每平方米25元計算）來定，對于一些小作坊企業(yè)（沒有大型機器設(shè)備的企業(yè)）可能是夠，但對于一些大型的工業(yè)企業(yè)是遠遠不夠的。2008年我單位承接的朝陽區(qū)市政道路改造項目，其中一個單位是建材生產(chǎn)單位，其原材料、半成品、產(chǎn)成品、機器設(shè)備等均為大體積、大重量的物體及設(shè)備，其補償金額均已達成協(xié)議，因為搬遷補助費一項遲遲達不成協(xié)議，最終拖了兩個多月未能搬家，后來我們采取了按該實際發(fā)生費用，很快便與企業(yè)達成了搬遷補償協(xié)議，也得到了三方的充分認可。2007年門頭溝區(qū)的興華機械廠項目也是因為搬遷補助費達不成協(xié)議而拖延了好幾個月，后來我們加大現(xiàn)場核查工作力度，采取據(jù)實估算的辦法，很順利協(xié)助雙方簽訂了搬遷補償協(xié)議。

由此可見，固執(zhí)己見、墨守陳規(guī)、死搬硬套規(guī)程、規(guī)定的方法在搬遷實際工作中是行不通的。由此，筆者的觀點和建議是，對于企業(yè)（尤其是大型工業(yè)企業(yè)）的搬遷補助費，按照在合理的搬遷期限內(nèi)實際發(fā)生費用進行核定。

至于一旦拆除便無法恢復(fù)使用的設(shè)備，按照設(shè)備重置價結(jié)合成新，給予補償。大部分企業(yè)對于舊設(shè)備的補償是能接受的，極個別企業(yè)認為他們新購進的設(shè)備剛剛購進2年左右，成新度在9成新以上，設(shè)備的調(diào)試、校正、磨合階段剛剛結(jié)束，設(shè)備剛開始順行，馬上就要拆除、毀之一旦，要求給予全新的價格進行補償，筆者認為也是有一定道理的?？傊`活機動、按實際情況、實際損失進行補償是其中的關(guān)鍵。

第三篇：企業(yè)政策性搬遷損失稅務(wù)處理之我見

稅務(wù)師：鎮(zhèn)江 王青勇

企業(yè)政策性搬遷損失稅務(wù)處理之我見

國家稅務(wù)總局于2009年3月12日出臺《關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號），該文件明確了當(dāng)前政策性搬遷（或處置）收入的稅務(wù)處理方法。文件中規(guī)定：“企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)，用企業(yè)搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)（以下簡稱重置固定資產(chǎn)），或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進行改良，或進行技術(shù)改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額?！蓖瑫r規(guī)定“企業(yè)沒有重置或改良固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。”

通過該文件上述二個規(guī)定的對比，我們不難發(fā)現(xiàn)，該文件中對于企業(yè)政策性搬遷損失的規(guī)定是不甚明晰的。試問：如果一個企業(yè)取得了企業(yè)政策性搬遷收入并進行重置或改良固定資產(chǎn)或技術(shù)改造，那么企業(yè)的各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用，應(yīng)該怎么樣處理呢？

概而言之，處理的方法無非是以下三種：

第一種處理方法，根據(jù)財政部于2005年8月15日出臺《關(guān)于企業(yè)收到政府撥給的搬遷補償款有關(guān)財務(wù)處理問題的通知》（財企

[2005]123號），文件中明確要求：“企業(yè)收到政府撥給的搬遷補償款，作為專項應(yīng)付款核算；在搬遷和重建過程中發(fā)生的損失或費用，核銷專項應(yīng)付款?！逼髽I(yè)應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額后，再按照國稅函[2009]118號的規(guī)定進行企業(yè)所得稅處理。

第二種處理方法，各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額（一般為負數(shù)），按照《企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕88號）規(guī)定報批后調(diào)增重置資產(chǎn)的價值，通過折舊扣除。搬遷收入另行按照國稅函

[2009]118號的規(guī)定進行企業(yè)所得稅處理。

第三種處理方法，各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額（一般為負數(shù)），按照《企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕88號）規(guī)定報批后并在當(dāng)進行企業(yè)所得稅處理。搬遷收入另行按照國稅函

[2009]118號的規(guī)定進行企業(yè)所得稅處理。

筆者贊同第三種處理方法，理由如下：

財政部出臺的《關(guān)于企業(yè)收到政府撥給的搬遷補償款有關(guān)財務(wù)處理問題的通知》（財企[2005]123號），是相關(guān)財務(wù)處理的規(guī)范文件。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第二十一條規(guī)定，“在計算應(yīng)納稅所得額時，企業(yè)財務(wù)、會計處理辦法與稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定不一致的，應(yīng)當(dāng)依照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定計算?！?/p>

我們細讀國稅函[2009]118號文件，在該文件中首先明確了企業(yè)

政策性搬遷和處置收入的定義，“企業(yè)政策性搬遷和處置收入，是指因政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政策性原因，企業(yè)需要整體搬遷(包括部分搬遷或部分拆除)或處置相關(guān)資產(chǎn)而按規(guī)定標準從政府取得的搬遷補償收入或處置相關(guān)資產(chǎn)而取得的收入，以及通過市場(招標、拍賣、掛牌等形式)取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入?！?/p>

文件中規(guī)定“用企業(yè)搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)（以下簡稱重置固定資產(chǎn)），或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進行改良，或進行技術(shù)改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。” 文件中同時規(guī)定“企業(yè)沒有重置或改良固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅?！蓖ㄟ^這二條規(guī)定的對比，我們可以清楚地看到兩者的區(qū)別。將這二條規(guī)定的原文組合一下，則成為：“如果企業(yè)有重置或改良固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，則搬遷收入不要先加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出，扣除后的余額，再計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額”。組合后的規(guī)定與財政部出臺的財企[2005]123號規(guī)范文件是不一致，但根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第二十一條規(guī)定，“在計算應(yīng)納稅所得額時，企業(yè)財務(wù)、會計處理辦法與稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定不一致的，應(yīng)當(dāng)依照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定計算”。

當(dāng)然，有同志認為，國稅函[2009]118號文件規(guī)定的“固定資產(chǎn)重置? ?支出”中就應(yīng)該包含了“各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用”。但筆者對此不能認同。

首先，固定資產(chǎn)重置支出不是一個規(guī)范的專業(yè)用語，其與會計專業(yè)用語“重置完全價值”應(yīng)是完全不同的兩個概念。會計專業(yè)用語“重置完全價值”是固定資產(chǎn)計價的一種方法。重置完全價值也稱為現(xiàn)時重置成本，它是指在當(dāng)時的生產(chǎn)技術(shù)條件下，重新購建同樣的固定資產(chǎn)所需要的全部支出。按現(xiàn)時重置成本計價，雖然可以比較真實地反映固定資產(chǎn)的現(xiàn)時價值，但也帶來了一系列的其他問題，會計實務(wù)操作也比較復(fù)雜，因此，這種方法僅在確定清查財產(chǎn)中盤盈固定資產(chǎn)的價值時使用，或在對報表進行補充、附注說明時采用。對于投資者投入的固定資產(chǎn)、企業(yè)接受損贈的固定資產(chǎn)也采用重置完全價值計價。

其次，固定資產(chǎn)重置支出應(yīng)是指重置某項固定資產(chǎn)時的歷史成本。《企業(yè)所得稅法實施條例》第五十八條明確規(guī)定了固定資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，沒有任何一類固定資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)中包括“各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用”。有同志認為，稅法規(guī)定改建的固定資產(chǎn)，是以改建過程中發(fā)生的改建支出增加計稅基礎(chǔ)。但是筆者認為改建的固定資產(chǎn)與企業(yè)政策性搬遷重置（或新置）的固定資產(chǎn)，應(yīng)是完全不同的兩個概念。試想，如果某企業(yè)有一處房產(chǎn)被政策性搬遷，企業(yè)用搬遷收入購置新的固定資產(chǎn)（例如：一個機器設(shè)備）或進行技術(shù)改造

（例如生產(chǎn)設(shè)備改造），按照國稅函[2009]118號文件規(guī)定這樣是可以的，但該企業(yè)是不可能將被搬遷房產(chǎn)的折余價值和處置費用，計入新購置的機器設(shè)備計稅基礎(chǔ)的。

最后，國稅函[2009]118號文件中將兩個政策是并列陳述的，有和沒有相關(guān)重置固定資產(chǎn)等計劃的情況，稅務(wù)處理規(guī)定是有明顯差別的。而且該文件應(yīng)是財政部和國家稅務(wù)總局于2007年5月18日出臺的《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅〔2007〕61號）的政策延續(xù)?！镀髽I(yè)財產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》（國家稅務(wù)總局令第13號，2005年8月9日頒布，目前狀態(tài)是有效但不再作為執(zhí)行依據(jù)）第九條規(guī)定，因政府規(guī)劃搬遷、征用等發(fā)生的財產(chǎn)損失由該級政府所在地稅務(wù)機關(guān)的上一級稅務(wù)機關(guān)審批。但是，在辦理相關(guān)審批手續(xù)時，要符合《企業(yè)財產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》第四十五條規(guī)定，企業(yè)因政府規(guī)劃搬遷、征用，依據(jù)下列證據(jù)認定財產(chǎn)損失：

（一）政府有關(guān)部門的行政決定文件及法律政策依據(jù)。

（二）專業(yè)技術(shù)部門或中介機構(gòu)鑒定證明。

（三）企業(yè)資產(chǎn)的賬面價值確定依據(jù)。可見，根據(jù)這一稅法規(guī)定，企業(yè)因政府規(guī)劃搬遷發(fā)生的財產(chǎn)損失是允許稅前扣除的。

綜上所述，筆者認為，企業(yè)應(yīng)將各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額（一般為負數(shù)），按照《企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕88號）規(guī)定報批后并在當(dāng)進行企業(yè)所得稅處理。搬遷收入另行按照國稅函[2009]118號的規(guī)定進行企業(yè)所得稅處理。

由于國稅函[2009]118號文件同時規(guī)定，“企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除?！彼裕绻髽I(yè)按照第三種處理方法進行稅務(wù)處理將會得到稅收處理收益。

第四篇：損失評估申請書

損失評估委托申請書

申請人：金陵飯店物業(yè)管理有限公司常熟分公司 法定代表人： 地址：

請求事項：在我公司與董超房屋租賃糾紛一案中，董超所承租的常熟東南開發(fā)區(qū)湖山路333號同濟科技廣場精英公寓1904房內(nèi)裝修及設(shè)備等物品損失具體金額不明確，故特請求法院安排專業(yè)價格評估機構(gòu)予以評估。

此致

常熟市人民法院

申請人：

****年**月**日

第五篇：損失評估鑒定申請書

損失評估鑒定申請書一：

申請人：李**，男，19xx年7月1日出生，漢族，住址是新疆**縣闊克阿尕什鄉(xiāng)迭里布列克村19號。

唐*，女，19xx年10月2號，漢，住址是新疆**縣一農(nóng)場建設(shè)東路65號。

請求事項：

請求法院依法委托具備相關(guān)資質(zhì)的司法鑒定單位對申請人的經(jīng)濟損失進行評估。

事實和理由

20XX年8月25日，被告**生物科技有限公司所修的涵洞質(zhì)量不合格，導(dǎo)致原告在運輸小麥的運輸過程中車輛發(fā)生側(cè)翻，將車上的小麥傾倒入附近的水渠中，給原告造成了重大的經(jīng)濟損失。為查清事實損失的數(shù)額，請求法院依法委托鑒定單位進行評估鑒定。

此致

**縣人民法院

申請人：

年 月 日

損失評估鑒定申請書二：

申請事項：

請求貴院將申請人位于黑龍江省牡丹江市愛民區(qū)紡織二路牡紡河?xùn)|小區(qū)9棟5單元601室的房屋漏水的影響成度及經(jīng)濟損失數(shù)額進行鑒定、評估。

事實和理由：

原告王**與被告樊國相鄰關(guān)系糾紛一案中，原告與被告系樓上樓下關(guān)系。因被告20XX年6月26日開始私自改造房頂，將女兒墻蓋上排水管堵死，只要一下雨，雨水直接順著墻體往下流，屋里剛出現(xiàn)漏水時，就告之被告處理，被告置之不理。才導(dǎo)致原告家2個臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺不同成度嚴重漏雨，嚴重時水都成水溜往下流。原告從入住8年來從未有過漏雨現(xiàn)象。從20XX年6月28日早7點30分開始漏雨到現(xiàn)在，以使原告家無法正常生活和正常居住。特申請貴院委托專業(yè)人員對損壞房屋做出公平公正的鑒定和評估。