第一篇：火災(zāi)損失評估說明

司法鑒定評估報告書?評估說明

燒損物資及燒損房屋現(xiàn)在價值評估技術(shù)說明

一、評估對象

xxxxxxx需對原告火災(zāi)被燒毀財產(chǎn)損失進行鑒定，特委托我所對被燒毀財產(chǎn)損失的價值進行評估

二、評估燒毀財產(chǎn)損失費用主要依據(jù)

（1）《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)手冊》、《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》；（2）《2011中國機電產(chǎn)品報價手冊》；（3）委托方提供的資料；

（4）《xxxx火災(zāi)事故認定書》、《火災(zāi)直接損失申報統(tǒng)計表》相關(guān)資料；

（5）燒損現(xiàn)場勘查記錄與照片。（6）評估人員市場調(diào)查相關(guān)資料與記錄。

三、評估方法

根據(jù)本次資產(chǎn)評估的目的為火災(zāi)財產(chǎn)損失價值鑒定評估的實際情況，我們確定采用重置成本法進行評估。

四、評估程序?qū)嵤┻^程和情況

本次評估自2011年5月31日接受委托至2011年7月7日提出評估報告的評估程序?qū)嵤┻^程和情況包括：

1、本所接受委托后，我所評估人員聽取委托方情況介紹，會同委托方人員對申報評估火災(zāi)財產(chǎn)損失項目進行了核對。此外，我所評估人員在火災(zāi)所在地現(xiàn)場會同xxxxx對委估火災(zāi)財產(chǎn)損失情況進行了核查及詳細查勘，根據(jù)火災(zāi)發(fā)生的情況，了解到燒損的財產(chǎn)受損狀況，勘查統(tǒng)計完全燒損的物資，8-1

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被燒損房屋部位的輕重程度并進行了測量。

2、評估人員根據(jù)現(xiàn)場勘查情況及《xxxxxx火災(zāi)事故認定書》、《火災(zāi)直接損失申報統(tǒng)計表》資料確定燒損的財產(chǎn)數(shù)量。在xx市的家電市場百貨商場以及在互聯(lián)網(wǎng)上對與燒損物資相關(guān)價格進行咨詢。對上述物資報價作為本次評估重置完全價值參考，根據(jù)物品的具體使用年限計算其成新率，最后確定燒損物資的損失價值。

3、評估人員根據(jù)現(xiàn)場勘查情況對被燒損房屋的面積、燒損程度進行區(qū)分確定燒損率。又根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)與修建年限了解并計算其重置完全價值，最后計算燒損損失費用。

五、評估舉例

案例：燒損房屋的評估 ㈠委估燒損房屋概述

委估房屋于2001年5月建成（房產(chǎn)證在火災(zāi)中燒毀），據(jù)了解該房屋的產(chǎn)權(quán)面積為104平方米(僅為一二層樓)，一、二層為磚混結(jié)構(gòu)，第三層為原房主在八年前搭建的磚木結(jié)構(gòu)。據(jù)現(xiàn)場勘查與了解,本次火災(zāi)是從二樓的后半部分引起的,二樓與三樓的后兩間房屋的火災(zāi)情況最為嚴重。三樓的石棉瓦在消防隊滅火時拆除，二樓的頂部與地面預(yù)制板燒損嚴重，部分預(yù)制板已經(jīng)露出鋼筋，部分預(yù)制板變現(xiàn)彎曲，人在上面行走有晃動的感覺。墻面龜裂部分已經(jīng)脫落。由此引起一樓后面二房間的頂部預(yù)制板產(chǎn)生裂紋,墻面龜裂。本次評估僅以燒損的房屋應(yīng)予拆修或維修的部分進行估價，經(jīng)測量一樓需要維修的建筑面積為26.8平方米，二樓需要拆修的建筑面積為26.8平方米，三樓需要拆修的建筑面積為26.8平方米。

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㈡評估計算過程：

本次評估運用重置成本法原理進行評估，成本法原理：成本法是以重建該房地產(chǎn)所需的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息和應(yīng)交納的稅費來確定估價對象價格的估價方法。

具體做法介紹如下：

1、確定燒損建筑物的重置價值；

2、確定燒損建筑物的燒損率=房屋正常使用成新率—房屋燒損剩余價值成新率（含拆除費用的比率）；

3、計算燒損建筑物評估價值=重置價值x折舊額 ㈢委估燒損房屋評估價值的計算

1、一二樓燒損房屋的評估價值 ①建筑物重置價格的確定（1）建筑物的建安造價

根據(jù)xx市建筑行業(yè)平均水平，參照《xx省裝飾程計價定額》SGD2-2000、《xx省裝飾程計價定額》SGD2-2000、《xx省建設(shè)工程費用定額》SGD7-2000，結(jié)合現(xiàn)場斟查情況，確定其磚混結(jié)構(gòu)房屋造價為750元/平米。

（2）建筑行業(yè)稅費與合理的利潤 我們按建安造價的10%進行計算。750元/平米×10%=75元/平米 重置單價：750+75＝825元/平米 ②燒損率的確定

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委估房產(chǎn)建筑物磚混結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房，其經(jīng)濟耐用年限為50年，該建筑物的正常使用成新率按年限法及《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》中關(guān)于《房屋、建筑物完損等級和成新率參考表》中對于“結(jié)構(gòu)整齊色澤不鮮、外粉少量剝落”按基本完好的七成新計算。對于評估人員在現(xiàn)場勘查的一樓燒損情況適用表中的“結(jié)構(gòu)構(gòu)件、裝修、設(shè)備有明顯損壞和變現(xiàn)，并且不齊全，需大修或翻建”的房屋按嚴重損壞的三成新計算。對于二樓燒損情況適用表中的“房屋的結(jié)構(gòu)件已處于危險狀態(tài)”按危險的三成以下，本次評估以20%計成新率（考慮了房屋的部分拆除費用）。因此該一二樓房屋的燒損率計算如下：

一樓燒損房屋的燒損率=70%—30%=40% 二樓燒損房屋的燒損率=70%—20%=50% ③評估價值

一樓燒損房屋評估單價＝825元/平方米×40%＝330元/平方米 二樓燒損房屋評估單價＝825元/平方米×50%＝412.5元/平方米 由此計算一二樓燒損房屋的評估價值為：

一樓燒損房屋評估價值＝330元/平方米×26.8平米＝8,844.00元 二樓燒損房屋評估價值＝412.5元/平方米×26.8平米＝11,055.00元

2、三樓燒損房屋的評估價值 ①建筑物重置價格的確定（1）建筑物的建安造價

根據(jù)xx市建筑行業(yè)平均水平，參照《xx省裝飾程計價定額》SGD2-2000、《xx省裝飾程計價定額》SGD2-2000、《xx省建設(shè)工程費用定額》SGD7-2000，8-4

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結(jié)合現(xiàn)場斟查情況，確定其磚木石棉瓦結(jié)構(gòu)造價為450元/平米。

（2）建筑行業(yè)稅費與合理的利潤 我們按建安造價的10%進行計算。450元/平米×10%=45元/平米 重置單價：450+45＝495元/平米 ②燒損率的確定

委估房產(chǎn)建筑物磚混結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房，其經(jīng)濟耐用年限為40年，該建筑物的正常使用成新率按年限法及《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)手冊》中關(guān)于《房屋、建筑物完損等級和成新率參考表》中對于“結(jié)構(gòu)整齊色澤不鮮、外粉少量剝落”按基本完好的七成新計算。對于三樓燒損情況適用表中的“房屋的結(jié)構(gòu)件已處于危險狀態(tài)”按危險的三成以下，本次評估以15%計成新率（考慮了房屋的部分拆除費用）。因此該三樓房屋的燒損率計算如下：

三樓燒損房屋的燒損率=70%—15%=55% ③評估價值

三樓燒損房屋評估單價＝495元/平方米×55%＝272.25元/平方米 由此計算三樓燒損房屋的評估價值為：

三樓燒損房屋評估價值＝272.25元/平方米×26.8平米＝7,296.30元 委估燒損房屋評估總價值

=一樓燒損房屋評估價值+二樓燒損房屋評估價值+三樓燒損房屋評估價值

=8,844.00+11,055.00+7,296.30 =27,195.3元

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司法鑒定評估報告書?評估說明

六、火災(zāi)燒損財產(chǎn)總價值的評估結(jié)果

由以上分析，委估在火災(zāi)中燒損財產(chǎn)在2011年5月31日評估基準日所表現(xiàn)的被燒損物資損失費用為42,789.00元（以人民幣單位元取整），大寫：人民幣肆萬貳仟柒佰捌拾玖元整，被燒損房屋損失費用為27,195.00元（以人民幣單位元取整），大寫：人民幣貳萬柒仟壹佰玖拾伍元整。

火災(zāi)燒損財產(chǎn)總價值為69,984.oo元，大寫:人民幣陸萬玖仟玖佰捌拾肆元整。

具體評估的詳細情況請見資產(chǎn)評估明細表。

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第二篇：火災(zāi)損失鑒定

火災(zāi)損失鑒定

根據(jù)最近發(fā)布施行的公安部第 108 號令《火災(zāi)事故調(diào)查規(guī)定》，今后公安機關(guān)消防機構(gòu)在確定火災(zāi)財產(chǎn)損失情況時，可以根據(jù)需要委托依法設(shè)立的價格鑒證機構(gòu)對火災(zāi)直接財產(chǎn)損失進行鑒定，火災(zāi)損失鑒定。

在國家發(fā)改委、公安部就火災(zāi)損失價格鑒定下文前，對火災(zāi)損失鑒定的探討。

背景：最近，我們接到因家用電器質(zhì)量問題引起的火災(zāi)當事人來對一年前的火災(zāi)損失進行價格鑒定，鑒定的目的是與廠方協(xié)商(或訴訟)賠償。

1、當事人持本地消防大隊的委托書(委托內(nèi)容主要是：請你單位對XX村XX家2005年1月X日火災(zāi)損失進行價格鑒定);

2、當事人單方委托。

我們認為：

1、消防大隊的委托必須有明確的鑒定標的，只委托我們對火災(zāi)損失一宗進行價格鑒定，我們不能受理。如消防大隊委托，列出詳細的鑒定清單，我們應(yīng)當受理。

2、當事人單方委托，根據(jù)認證的目的，我們應(yīng)慎重受理，因當事人對自己的損失委托，自己愿意寫多少寫多少，從當事人自己列的清單看，我們認為不太符合當?shù)氐膶嶋H，一般農(nóng)村家庭，價值上萬元的電腦2臺，一套沙發(fā)近兩萬，服裝150余套。

3、可雙方當事人委托，我們出具價格認證結(jié)論書，前提是雙方當事人對委托認證標的達成一致，目前看不太可能。

根據(jù)《中華人民共和國消防法》的規(guī)定，火災(zāi)事故調(diào)查的主要任務(wù)是認定火災(zāi)原因，核定火災(zāi)損失，查明火災(zāi)事故責(zé)任，火災(zāi)事故調(diào)查由公安消防機構(gòu)負責(zé)實施，鑒定材料《火災(zāi)損失鑒定》?！痘馂?zāi)統(tǒng)計程序規(guī)定》對火災(zāi)損失的認定程序、方式、核定方法等作出規(guī)定。

摘要：日前，廣西寧明縣海淵鎮(zhèn)十八村村民農(nóng)某困燒甘蔗葉不慎.將村民黃某的芒果樹燒傷，雙方因賠償問題發(fā)生糾紛而訴請法律?？h消防火隊動之咀情，曉之以理，說服雙方同意委托縣價格認證中心進行火災(zāi)損失鑒定，使糾紛很快得到解決，收到了事半功倍的明顯成效。這標志寧明縣在廣西崇左市率先成功引入火災(zāi)核定中介服務(wù)。

摘要：今年6月.成都市物價局價格認證中心受理了一起火災(zāi)財產(chǎn)損失鑒定。事件的起因是某市政工程公司在進行道路施工中挖爆了天然氣管道.導(dǎo)致附近A、B兩家汽配店起火燃燒，其中A汽配店全部燒毀。另一家B汽配店部分燒毀，雙方當事人在賠償損失額大小上產(chǎn)生了分歧。通過公安消防部門的介紹，雙方當事人到我中心共同委托對其損失作出評估。

第三篇：申請火災(zāi)損失

申

請

我叫孫長占,長子孫云利,次子孫軍利,屬大紅城鄉(xiāng)駱駝溝行政村上夭子自然村,于2009年6月1日下午3點左右突發(fā)大火,造成了嚴重的損害,共燒毀次子孫軍利五征三輪車一輛,折合現(xiàn)金12000.00元,長子孫云利四輪車和車斗子一輛,折合現(xiàn)金1萬多元,孫長占的板材一立方左右,9根檁材,農(nóng)具全毀,大小樹木60多苗,折合現(xiàn)金約7000多元,燒毀育肥羊飼料10袋計1050.00元,玉米10000多斤計7500多元,二銨10袋碳銨5袋折合現(xiàn)金1685.00元,車庫2間,電表2塊,折合現(xiàn)金2000.00多元,90只肉羊,驢騾各一頭的飼料全部燒毀,約1600多元,燒毀款共計42835.00元,因這場大火給我家3戶造成特大損失,嚴重的影響了春耕和正常生活,望有關(guān)部門給予救助為盼。

特此申請

行政村意見：

鄉(xiāng)政府意見：

申請人：孫長占 2009年6月1日

第四篇：損失評估申請書

損失評估委托申請書

申請人：金陵飯店物業(yè)管理有限公司常熟分公司 法定代表人： 地址：

請求事項：在我公司與董超房屋租賃糾紛一案中，董超所承租的常熟東南開發(fā)區(qū)湖山路333號同濟科技廣場精英公寓1904房內(nèi)裝修及設(shè)備等物品損失具體金額不明確，故特請求法院安排專業(yè)價格評估機構(gòu)予以評估。

此致

常熟市人民法院

申請人：

****年**月**日

第五篇：企業(yè)搬遷損失評估

企業(yè)搬遷損失評估

2011-04-13 15:29:15|

隨著我國經(jīng)濟高速發(fā)展，越來越多的工廠需要搬遷，由此產(chǎn)生企業(yè)搬遷損失的評估項目也不斷增加。與某些業(yè)內(nèi)人士主張將工廠搬遷損失評估人為地劃分為三個階段不同，我們在參與企業(yè)搬遷評估的一個項目中，從評估結(jié)論的適用性。評估資料的可獲得性和評估工作簡易性出發(fā)，將某上市公司搬遷損失評估分為不動產(chǎn)損失，停產(chǎn)損失和搬遷費三個子項。由此產(chǎn)生的評估結(jié)論和評估報告獲得了相關(guān)政府主管部門和公司董事會、大股東。股東大會的認可。我們的體會如下

某大型汽車部件生產(chǎn)企業(yè)原為某軍工集團與一汽合作興辦。根據(jù)城市規(guī)劃從主城區(qū)遷至高新技術(shù)開發(fā)區(qū)即將建成的新址。憑著對項目內(nèi)涵的準確把握，我們通過競標獲得了搬遷損失評估的委托。

該企業(yè)的產(chǎn)品涵蓋6大系列200余個品種，市場占有率達20％。公司資產(chǎn)5億元。工業(yè)建筑42.000平方米，機器設(shè)備826臺(套)，存貨按定額管理，包括數(shù)控立體倉庫等生產(chǎn)輔助設(shè)施齊全。廠區(qū)管網(wǎng)密布，綠化美觀。工廠為多品種大批量生產(chǎn)，技術(shù)先進，開發(fā)能力強，管理水平與上市公司相稱。經(jīng)濟效益穩(wěn)定，2007年實現(xiàn)利潤596萬元。隨著我國國民經(jīng)濟高速增長和汽車產(chǎn)量連年上升，預(yù)計搬遷后將更有利于企業(yè)發(fā)展。

委托方對本搬遷項目評估的要求是評估結(jié)論和評估報告能得到各方面認可，所獲得的經(jīng)濟補償足以保證完成搬遷任務(wù)，順利地在新址全面投入生產(chǎn)。

通過對項目內(nèi)涵的深刻理解，并為使評估結(jié)論和評估報告便于各相關(guān)方審查核準，我們設(shè)計的評估方案將搬遷損失評估分為三個子項：

一是不動產(chǎn)損失評估。指不能隨遷的財產(chǎn)的拆遷補償價值評估；

二是停產(chǎn)損失評估。指因搬遷而停產(chǎn)給企業(yè)造成的損失價值評估；

三是搬遷費評估。指隨遷財產(chǎn)搬遷的全部合理費用。

我們的分項也獲得了委托方的認可，分項不僅體現(xiàn)了對項目內(nèi)涵的深刻了解，評估結(jié)論和報告也便于各方審查核準。其中，不動產(chǎn)損失是要用于與政府主管部門談判補償，停產(chǎn)損失要為董事會和股東大會審議通過，并向政府主管部門申報；搬遷費需由大股東核準并出資。1 / 3 在評估過程中，我們本著“科學(xué)合理，不重不漏”的原則，加大現(xiàn)場核查工作力度，按時高質(zhì)量地實現(xiàn)了在競標時的承諾。評估報告受到主管部門的肯定，評估結(jié)論也為各方所接受。我們的作法是：

(一)不動產(chǎn)損失評估

搬遷企業(yè)的不動產(chǎn)包括：房屋建筑物、構(gòu)筑物(設(shè)備基礎(chǔ)，道路、圍墻、擋土墻等)、管網(wǎng)(給排水、暖，電、燃氣、通訊、管理信息系統(tǒng)，安全監(jiān)控、消防等)、綠化景觀等不能隨遷的財產(chǎn)。不動產(chǎn)損失評估的價值類型是“拆遷補償價值”。拆遷補償價值是根據(jù)政府主管部門房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定和拆遷補償標準確定的評估對象在評估基準日可能獲得的補償價值。例如當?shù)卣鞔_規(guī)定了樹木的補償標準，只要根據(jù)樹種樹齡就可確定補償價值。對房屋拆遷補償?shù)脑u估。當?shù)卣?guī)定了住宅搬遷評估的平均指導(dǎo)價，非住宅房屋拆遷評估指導(dǎo)價則要求比照住宅拆遷評估指導(dǎo)價適當浮動，但未對有關(guān)因素調(diào)整系數(shù)做出具體規(guī)定，本次評估對象為工業(yè)廠房，與住宅很難比對，加之可供比對的工業(yè)建筑市場交易案例難尋，故在與拆遷方協(xié)商后，決定本次評估采用成本法確定不動產(chǎn)拆遷補償價值。

(二)停產(chǎn)損失評估

《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)，停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當給予適當補償。一般以被拆遷房屋補償價值的一定比例計算，也有的地方法規(guī)規(guī)定按被拆遷企業(yè)上年月平均凈利潤的若干倍給予補償。

搬遷會造成停產(chǎn)，停產(chǎn)意味著獲利能力的暫時損失。需要注意的是，機械工廠的搬遷，其短時停產(chǎn)并不意味著停止全部經(jīng)營活動。以本案為例，產(chǎn)成品仍必須按合同兌現(xiàn)，原材料仍按計劃采購，一些生產(chǎn)經(jīng)營活動仍在進行。在此次工廠搬遷損失的評估中，停產(chǎn)損失的評估用搬遷期間企業(yè)凈利潤的損失計算。搬遷期間月度平均凈利潤用企業(yè)前三年年均銷售收入凈利潤率和當年預(yù)計實現(xiàn)的月平均銷售收入計算。當年預(yù)計實現(xiàn)的月平均銷售收入為：上年實際銷售收入×(1+前三年銷售收入平均增長率)/12。委托方設(shè)定此次的搬遷時限為兩個月。

(三)搬遷費評估

工廠搬遷費評估是對隨遷財產(chǎn)，包括機器設(shè)備，工裝模具，工位器具。存貨，在用低值 2 / 3 易耗品、文件檔案等從拆卸運到新址安裝試車投產(chǎn)全過程合理費用的估測。此次評估中搬遷費不計資金成本。

搬遷費的估價不是嚴格意義上的資產(chǎn)價值評估。注冊資產(chǎn)評估師要針對不同的搬遷財產(chǎn)，經(jīng)過深入調(diào)查研究，科學(xué)縝密，經(jīng)濟合理地設(shè)定一個搬遷方案，以此作為搬遷費用計價的基礎(chǔ)。以機器設(shè)備為例，搬遷費一般應(yīng)包括：拆卸費，包裝費，吊裝費，運費，卸車費，安裝調(diào)試費，驗收費，不可預(yù)見費，管理費，保險費。

搬遷費評估為計價所設(shè)定的運輸方案，不是搬遷組織措施計劃，更不是裝車計劃。

工廠搬遷損失評估是注冊資產(chǎn)評估師為搬遷企業(yè)獲得補償而提供的價值參考的專業(yè)意見。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)針對搬遷企業(yè)行業(yè)和規(guī)模不同，以及評估報告使用要求的差異，關(guān)注到可能影響搬遷損失的所有層面。以本案為例，包括： 鑒于為搬遷損失給付補償?shù)牟块T不同，對應(yīng)的搬遷損失評估報告特別是價值類型必須符合該部門的有關(guān)規(guī)定。例如房屋建筑物損失的評估要采用政府拆遷主管部門規(guī)定的方法進行，價值類型是“拆遷補償價值”。而對于給付經(jīng)濟補償?shù)牟块T不承諾補償?shù)捻椖?，如訂單流失、信譽受損等形成的間接損失，則不列入評估范圍內(nèi)。搬遷企業(yè)占地7.4萬平方米，土地使用權(quán)依長期合同租賃取得。租賃費已一次付清，租金遠低于現(xiàn)行市價。工廠搬遷失去了繼續(xù)使用的權(quán)利，也享受不到租金的優(yōu)惠。從而形成搬遷損失，并納入本次評估范圍。委托方擬在搬遷新址土地使用權(quán)的取得方式和價格協(xié)議中，向有關(guān)部門申報經(jīng)濟補償。在工廠搬遷損失評估中，注冊資產(chǎn)評估師要加強現(xiàn)場清查核實。工業(yè)建筑要逐一核實建筑面積和結(jié)構(gòu)；機器設(shè)備要逐臺設(shè)定運輸方案，關(guān)注拆卸損失和不可預(yù)見損失；存貨除數(shù)量外，包括體積、重量，包裝狀態(tài)都要心中有數(shù)；大量的在產(chǎn)品、在用低值易耗品、在用工裝模具刃具和工位器具都要掌握其數(shù)量，體積和重量。所有這些都要作到“不重不漏”。

目前，該上市公司搬遷損失的評估結(jié)果已為各方所接受，相關(guān)經(jīng)濟補償順利推進。工廠按計劃完成搬遷，在新址已正式投入生產(chǎn)，并為當?shù)卣畼淞闃影骞こ獭?/p>

摘自資產(chǎn)評估

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