第一篇：經營損失評估

企業(yè)經營損失評估

企業(yè)經營損失是指公司在之前的或現在正在進行的交易中導致某項資產的資產價值發(fā)生了部分或者全部的實質性滅失，或者使公司經濟利益無對價流出。其中，使用價值、轉讓價值、可變價值等都屬于資產價值。當公司發(fā)生經營損失時，應當在調查核實的前提下，根據合法、有效、確鑿的證據，通過專業(yè)的評估公司評估認定經營損失金額及原因。

企業(yè)經營損失評估屬于無形資產評估中的一類。假設一個公司是正常運作的，那么在一段時間內的收益情況是可以預測的。但是，一旦公司收到因素的干擾導致其無法收益甚至虧損時，公司就會經營損失。

究其原因，導致企業(yè)經營損失的原因是多方面的，但是經營損失評估常見的是企業(yè)搬遷損失評估。它主要是由以下三個方面組成的。

不動產損失評估（指不能隨遷的財產的拆遷補償價值評估）；

停產損失評估（指因搬遷而停產給企業(yè)造成的損失價值評估）；

搬遷費評估（指隨遷財產搬遷的全部合理費用）。

企業(yè)搬遷，涉及到企業(yè)的人、財、物、產、供、銷，影響到企業(yè)的方方面面，因此，對于一個企業(yè)進行因搬遷而導致的企業(yè)經營損失往往是非常復雜的。評估企業(yè)經營損失不但關系著當事人的企業(yè)，而且還聯系著當地政府，因此，應當予以相當的重視。當考察企業(yè)搬遷對企業(yè)受益情況產生損失時，應從三個階段出發(fā)，即：搬遷準備階段，搬遷階段和搬遷后企業(yè)恢復階段。這三個階段企業(yè)產生的損失可通過一個折線圖進行表示，即搬遷準備階段—從零開始逐漸上升，搬遷階段—上升到最高值，搬遷后企業(yè)恢復階段—從最大值下降至零。

針對搬遷的三個階段對企業(yè)造成經營損失的特點，評估思路為，從搬遷準備階段到搬遷后企業(yè)恢復階段恢復到未搬遷時企業(yè)的生產水平這段時間內，假定企業(yè)沒有發(fā)生搬遷而且能夠持續(xù)經營，那么這段時間內企業(yè)正常的經營收益減去搬遷期間的實際收益即評估出這段時間內企業(yè)因搬遷而導致的經營損失。

第二篇：損失評估申請書

損失評估委托申請書

申請人：金陵飯店物業(yè)管理有限公司常熟分公司 法定代表人： 地址：

請求事項：在我公司與董超房屋租賃糾紛一案中，董超所承租的常熟東南開發(fā)區(qū)湖山路333號同濟科技廣場精英公寓1904房內裝修及設備等物品損失具體金額不明確，故特請求法院安排專業(yè)價格評估機構予以評估。

此致

常熟市人民法院

申請人：

****年**月**日

第三篇：損失評估鑒定申請書

損失評估鑒定申請書一：

申請人：李**，男，19xx年7月1日出生，漢族，住址是新疆**縣闊克阿尕什鄉(xiāng)迭里布列克村19號。

唐*，女，19xx年10月2號，漢，住址是新疆**縣一農場建設東路65號。

請求事項：

請求法院依法委托具備相關資質的司法鑒定單位對申請人的經濟損失進行評估。

事實和理由

20XX年8月25日，被告**生物科技有限公司所修的涵洞質量不合格，導致原告在運輸小麥的運輸過程中車輛發(fā)生側翻，將車上的小麥傾倒入附近的水渠中，給原告造成了重大的經濟損失。為查清事實損失的數額，請求法院依法委托鑒定單位進行評估鑒定。

此致

**縣人民法院

申請人：

年 月 日

損失評估鑒定申請書二：

申請事項：

請求貴院將申請人位于黑龍江省牡丹江市愛民區(qū)紡織二路牡紡河東小區(qū)9棟5單元601室的房屋漏水的影響成度及經濟損失數額進行鑒定、評估。

事實和理由：

原告王**與被告樊國相鄰關系糾紛一案中，原告與被告系樓上樓下關系。因被告20XX年6月26日開始私自改造房頂，將女兒墻蓋上排水管堵死，只要一下雨，雨水直接順著墻體往下流，屋里剛出現漏水時，就告之被告處理，被告置之不理。才導致原告家2個臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺不同成度嚴重漏雨，嚴重時水都成水溜往下流。原告從入住8年來從未有過漏雨現象。從20XX年6月28日早7點30分開始漏雨到現在，以使原告家無法正常生活和正常居住。特申請貴院委托專業(yè)人員對損壞房屋做出公平公正的鑒定和評估。

第四篇：火災損失評估說明

司法鑒定評估報告書?評估說明

燒損物資及燒損房屋現在價值評估技術說明

一、評估對象

xxxxxxx需對原告火災被燒毀財產損失進行鑒定，特委托我所對被燒毀財產損失的價值進行評估

二、評估燒毀財產損失費用主要依據

（1）《資產評估業(yè)務手冊》、《資產評估常用數據與參數手冊》；（2）《2011中國機電產品報價手冊》；（3）委托方提供的資料；

（4）《xxxx火災事故認定書》、《火災直接損失申報統計表》相關資料；

（5）燒損現場勘查記錄與照片。（6）評估人員市場調查相關資料與記錄。

三、評估方法

根據本次資產評估的目的為火災財產損失價值鑒定評估的實際情況，我們確定采用重置成本法進行評估。

四、評估程序實施過程和情況

本次評估自2011年5月31日接受委托至2011年7月7日提出評估報告的評估程序實施過程和情況包括：

1、本所接受委托后，我所評估人員聽取委托方情況介紹，會同委托方人員對申報評估火災財產損失項目進行了核對。此外，我所評估人員在火災所在地現場會同xxxxx對委估火災財產損失情況進行了核查及詳細查勘，根據火災發(fā)生的情況，了解到燒損的財產受損狀況，勘查統計完全燒損的物資，8-1

司法鑒定評估報告書?評估說明

被燒損房屋部位的輕重程度并進行了測量。

2、評估人員根據現場勘查情況及《xxxxxx火災事故認定書》、《火災直接損失申報統計表》資料確定燒損的財產數量。在xx市的家電市場百貨商場以及在互聯網上對與燒損物資相關價格進行咨詢。對上述物資報價作為本次評估重置完全價值參考，根據物品的具體使用年限計算其成新率，最后確定燒損物資的損失價值。

3、評估人員根據現場勘查情況對被燒損房屋的面積、燒損程度進行區(qū)分確定燒損率。又根據房屋的結構與修建年限了解并計算其重置完全價值，最后計算燒損損失費用。

五、評估舉例

案例：燒損房屋的評估 ㈠委估燒損房屋概述

委估房屋于2001年5月建成（房產證在火災中燒毀），據了解該房屋的產權面積為104平方米(僅為一二層樓)，一、二層為磚混結構，第三層為原房主在八年前搭建的磚木結構。據現場勘查與了解,本次火災是從二樓的后半部分引起的,二樓與三樓的后兩間房屋的火災情況最為嚴重。三樓的石棉瓦在消防隊滅火時拆除，二樓的頂部與地面預制板燒損嚴重，部分預制板已經露出鋼筋，部分預制板變現彎曲，人在上面行走有晃動的感覺。墻面龜裂部分已經脫落。由此引起一樓后面二房間的頂部預制板產生裂紋,墻面龜裂。本次評估僅以燒損的房屋應予拆修或維修的部分進行估價，經測量一樓需要維修的建筑面積為26.8平方米，二樓需要拆修的建筑面積為26.8平方米，三樓需要拆修的建筑面積為26.8平方米。

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司法鑒定評估報告書?評估說明

㈡評估計算過程：

本次評估運用重置成本法原理進行評估，成本法原理：成本法是以重建該房地產所需的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息和應交納的稅費來確定估價對象價格的估價方法。

具體做法介紹如下：

1、確定燒損建筑物的重置價值；

2、確定燒損建筑物的燒損率=房屋正常使用成新率—房屋燒損剩余價值成新率（含拆除費用的比率）；

3、計算燒損建筑物評估價值=重置價值x折舊額 ㈢委估燒損房屋評估價值的計算

1、一二樓燒損房屋的評估價值 ①建筑物重置價格的確定（1）建筑物的建安造價

根據xx市建筑行業(yè)平均水平，參照《xx省裝飾程計價定額》SGD2-2000、《xx省裝飾程計價定額》SGD2-2000、《xx省建設工程費用定額》SGD7-2000，結合現場斟查情況，確定其磚混結構房屋造價為750元/平米。

（2）建筑行業(yè)稅費與合理的利潤 我們按建安造價的10%進行計算。750元/平米×10%=75元/平米 重置單價：750+75＝825元/平米 ②燒損率的確定

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司法鑒定評估報告書?評估說明

委估房產建筑物磚混結構非生產用房，其經濟耐用年限為50年，該建筑物的正常使用成新率按年限法及《資產評估常用數據與參數手冊》中關于《房屋、建筑物完損等級和成新率參考表》中對于“結構整齊色澤不鮮、外粉少量剝落”按基本完好的七成新計算。對于評估人員在現場勘查的一樓燒損情況適用表中的“結構構件、裝修、設備有明顯損壞和變現，并且不齊全，需大修或翻建”的房屋按嚴重損壞的三成新計算。對于二樓燒損情況適用表中的“房屋的結構件已處于危險狀態(tài)”按危險的三成以下，本次評估以20%計成新率（考慮了房屋的部分拆除費用）。因此該一二樓房屋的燒損率計算如下：

一樓燒損房屋的燒損率=70%—30%=40% 二樓燒損房屋的燒損率=70%—20%=50% ③評估價值

一樓燒損房屋評估單價＝825元/平方米×40%＝330元/平方米 二樓燒損房屋評估單價＝825元/平方米×50%＝412.5元/平方米 由此計算一二樓燒損房屋的評估價值為：

一樓燒損房屋評估價值＝330元/平方米×26.8平米＝8,844.00元 二樓燒損房屋評估價值＝412.5元/平方米×26.8平米＝11,055.00元

2、三樓燒損房屋的評估價值 ①建筑物重置價格的確定（1）建筑物的建安造價

根據xx市建筑行業(yè)平均水平，參照《xx省裝飾程計價定額》SGD2-2000、《xx省裝飾程計價定額》SGD2-2000、《xx省建設工程費用定額》SGD7-2000，8-4

司法鑒定評估報告書?評估說明

結合現場斟查情況，確定其磚木石棉瓦結構造價為450元/平米。

（2）建筑行業(yè)稅費與合理的利潤 我們按建安造價的10%進行計算。450元/平米×10%=45元/平米 重置單價：450+45＝495元/平米 ②燒損率的確定

委估房產建筑物磚混結構非生產用房，其經濟耐用年限為40年，該建筑物的正常使用成新率按年限法及《資產評估業(yè)務手冊》中關于《房屋、建筑物完損等級和成新率參考表》中對于“結構整齊色澤不鮮、外粉少量剝落”按基本完好的七成新計算。對于三樓燒損情況適用表中的“房屋的結構件已處于危險狀態(tài)”按危險的三成以下，本次評估以15%計成新率（考慮了房屋的部分拆除費用）。因此該三樓房屋的燒損率計算如下：

三樓燒損房屋的燒損率=70%—15%=55% ③評估價值

三樓燒損房屋評估單價＝495元/平方米×55%＝272.25元/平方米 由此計算三樓燒損房屋的評估價值為：

三樓燒損房屋評估價值＝272.25元/平方米×26.8平米＝7,296.30元 委估燒損房屋評估總價值

=一樓燒損房屋評估價值+二樓燒損房屋評估價值+三樓燒損房屋評估價值

=8,844.00+11,055.00+7,296.30 =27,195.3元

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司法鑒定評估報告書?評估說明

六、火災燒損財產總價值的評估結果

由以上分析，委估在火災中燒損財產在2011年5月31日評估基準日所表現的被燒損物資損失費用為42,789.00元（以人民幣單位元取整），大寫：人民幣肆萬貳仟柒佰捌拾玖元整，被燒損房屋損失費用為27,195.00元（以人民幣單位元取整），大寫：人民幣貳萬柒仟壹佰玖拾伍元整。

火災燒損財產總價值為69,984.oo元，大寫:人民幣陸萬玖仟玖佰捌拾肆元整。

具體評估的詳細情況請見資產評估明細表。

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第五篇：企業(yè)搬遷損失評估

企業(yè)搬遷損失評估

2011-04-13 15:29:15|

隨著我國經濟高速發(fā)展，越來越多的工廠需要搬遷，由此產生企業(yè)搬遷損失的評估項目也不斷增加。與某些業(yè)內人士主張將工廠搬遷損失評估人為地劃分為三個階段不同，我們在參與企業(yè)搬遷評估的一個項目中，從評估結論的適用性。評估資料的可獲得性和評估工作簡易性出發(fā)，將某上市公司搬遷損失評估分為不動產損失，停產損失和搬遷費三個子項。由此產生的評估結論和評估報告獲得了相關政府主管部門和公司董事會、大股東。股東大會的認可。我們的體會如下

某大型汽車部件生產企業(yè)原為某軍工集團與一汽合作興辦。根據城市規(guī)劃從主城區(qū)遷至高新技術開發(fā)區(qū)即將建成的新址。憑著對項目內涵的準確把握，我們通過競標獲得了搬遷損失評估的委托。

該企業(yè)的產品涵蓋6大系列200余個品種，市場占有率達20％。公司資產5億元。工業(yè)建筑42.000平方米，機器設備826臺(套)，存貨按定額管理，包括數控立體倉庫等生產輔助設施齊全。廠區(qū)管網密布，綠化美觀。工廠為多品種大批量生產，技術先進，開發(fā)能力強，管理水平與上市公司相稱。經濟效益穩(wěn)定，2007年實現利潤596萬元。隨著我國國民經濟高速增長和汽車產量連年上升，預計搬遷后將更有利于企業(yè)發(fā)展。

委托方對本搬遷項目評估的要求是評估結論和評估報告能得到各方面認可，所獲得的經濟補償足以保證完成搬遷任務，順利地在新址全面投入生產。

通過對項目內涵的深刻理解，并為使評估結論和評估報告便于各相關方審查核準，我們設計的評估方案將搬遷損失評估分為三個子項：

一是不動產損失評估。指不能隨遷的財產的拆遷補償價值評估；

二是停產損失評估。指因搬遷而停產給企業(yè)造成的損失價值評估；

三是搬遷費評估。指隨遷財產搬遷的全部合理費用。

我們的分項也獲得了委托方的認可，分項不僅體現了對項目內涵的深刻了解，評估結論和報告也便于各方審查核準。其中，不動產損失是要用于與政府主管部門談判補償，停產損失要為董事會和股東大會審議通過，并向政府主管部門申報；搬遷費需由大股東核準并出資。1 / 3 在評估過程中，我們本著“科學合理，不重不漏”的原則，加大現場核查工作力度，按時高質量地實現了在競標時的承諾。評估報告受到主管部門的肯定，評估結論也為各方所接受。我們的作法是：

(一)不動產損失評估

搬遷企業(yè)的不動產包括：房屋建筑物、構筑物(設備基礎，道路、圍墻、擋土墻等)、管網(給排水、暖，電、燃氣、通訊、管理信息系統，安全監(jiān)控、消防等)、綠化景觀等不能隨遷的財產。不動產損失評估的價值類型是“拆遷補償價值”。拆遷補償價值是根據政府主管部門房屋拆遷的有關規(guī)定和拆遷補償標準確定的評估對象在評估基準日可能獲得的補償價值。例如當地政府明確規(guī)定了樹木的補償標準，只要根據樹種樹齡就可確定補償價值。對房屋拆遷補償的評估。當地政府規(guī)定了住宅搬遷評估的平均指導價，非住宅房屋拆遷評估指導價則要求比照住宅拆遷評估指導價適當浮動，但未對有關因素調整系數做出具體規(guī)定，本次評估對象為工業(yè)廠房，與住宅很難比對，加之可供比對的工業(yè)建筑市場交易案例難尋，故在與拆遷方協商后，決定本次評估采用成本法確定不動產拆遷補償價值。

(二)停產損失評估

《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，因拆遷非住宅房屋造成停產，停業(yè)的，拆遷人應當給予適當補償。一般以被拆遷房屋補償價值的一定比例計算，也有的地方法規(guī)規(guī)定按被拆遷企業(yè)上年月平均凈利潤的若干倍給予補償。

搬遷會造成停產，停產意味著獲利能力的暫時損失。需要注意的是，機械工廠的搬遷，其短時停產并不意味著停止全部經營活動。以本案為例，產成品仍必須按合同兌現，原材料仍按計劃采購，一些生產經營活動仍在進行。在此次工廠搬遷損失的評估中，停產損失的評估用搬遷期間企業(yè)凈利潤的損失計算。搬遷期間月度平均凈利潤用企業(yè)前三年年均銷售收入凈利潤率和當年預計實現的月平均銷售收入計算。當年預計實現的月平均銷售收入為：上年實際銷售收入×(1+前三年銷售收入平均增長率)/12。委托方設定此次的搬遷時限為兩個月。

(三)搬遷費評估

工廠搬遷費評估是對隨遷財產，包括機器設備，工裝模具，工位器具。存貨，在用低值 2 / 3 易耗品、文件檔案等從拆卸運到新址安裝試車投產全過程合理費用的估測。此次評估中搬遷費不計資金成本。

搬遷費的估價不是嚴格意義上的資產價值評估。注冊資產評估師要針對不同的搬遷財產，經過深入調查研究，科學縝密，經濟合理地設定一個搬遷方案，以此作為搬遷費用計價的基礎。以機器設備為例，搬遷費一般應包括：拆卸費，包裝費，吊裝費，運費，卸車費，安裝調試費，驗收費，不可預見費，管理費，保險費。

搬遷費評估為計價所設定的運輸方案，不是搬遷組織措施計劃，更不是裝車計劃。

工廠搬遷損失評估是注冊資產評估師為搬遷企業(yè)獲得補償而提供的價值參考的專業(yè)意見。注冊資產評估師應針對搬遷企業(yè)行業(yè)和規(guī)模不同，以及評估報告使用要求的差異，關注到可能影響搬遷損失的所有層面。以本案為例，包括： 鑒于為搬遷損失給付補償的部門不同，對應的搬遷損失評估報告特別是價值類型必須符合該部門的有關規(guī)定。例如房屋建筑物損失的評估要采用政府拆遷主管部門規(guī)定的方法進行，價值類型是“拆遷補償價值”。而對于給付經濟補償的部門不承諾補償的項目，如訂單流失、信譽受損等形成的間接損失，則不列入評估范圍內。搬遷企業(yè)占地7.4萬平方米，土地使用權依長期合同租賃取得。租賃費已一次付清，租金遠低于現行市價。工廠搬遷失去了繼續(xù)使用的權利，也享受不到租金的優(yōu)惠。從而形成搬遷損失，并納入本次評估范圍。委托方擬在搬遷新址土地使用權的取得方式和價格協議中，向有關部門申報經濟補償。在工廠搬遷損失評估中，注冊資產評估師要加強現場清查核實。工業(yè)建筑要逐一核實建筑面積和結構；機器設備要逐臺設定運輸方案，關注拆卸損失和不可預見損失；存貨除數量外，包括體積、重量，包裝狀態(tài)都要心中有數；大量的在產品、在用低值易耗品、在用工裝模具刃具和工位器具都要掌握其數量，體積和重量。所有這些都要作到“不重不漏”。

目前，該上市公司搬遷損失的評估結果已為各方所接受，相關經濟補償順利推進。工廠按計劃完成搬遷，在新址已正式投入生產，并為當地政府樹立為樣板工程。

摘自資產評估

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