第一篇：土地增值稅解答2009 31號(hào)文件

段光勛

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，國(guó)家稅務(wù)總局自2006年以來(lái)，發(fā)布了一系列關(guān)于土地增值稅管理的相關(guān)政策規(guī)定，主要文件有： 1、2006年3月2日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)文），對(duì)土地增值稅相關(guān)的預(yù)征和清算以及以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅等問(wèn)題，進(jìn)行了明確，并規(guī)定從2006年3月2日開(kāi)始執(zhí)行。2、2006年12月28日，國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)），對(duì)土地增值稅清算的條件、扣除項(xiàng)目、報(bào)送資料等8個(gè)方面問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)范和明確，并規(guī)定從2007年2月1日開(kāi)始執(zhí)行。3、2007年12月29日，國(guó)家稅務(wù)總局公布了《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》，為稅務(wù)師事務(wù)所和注冊(cè)稅務(wù)師開(kāi)展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)提供了依據(jù)，并規(guī)定從2008年1月1日開(kāi)始執(zhí)行。4、2008年4月11日，國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于進(jìn)一步開(kāi)展土地增值稅清算工作的通知》（國(guó)稅函〔2008〕318號(hào)），明確部署對(duì)各地土地增值稅清算工作開(kāi)展情況進(jìn)行督導(dǎo)檢查。5、2009年4月29日，國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)稅種征管促進(jìn)堵漏增收的若干意見(jiàn)》（國(guó)稅發(fā)[2009]85號(hào)）明確規(guī)定：各地要認(rèn)真貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，加強(qiáng)和規(guī)范土地增值稅清算工作。為落實(shí)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步開(kāi)展土地增值稅清算工作的通知》(國(guó)稅函〔2008〕318號(hào))要求，稅務(wù)總局將于近期開(kāi)展督導(dǎo)檢查，各地也要層層開(kāi)展自查，切實(shí)提高土地增值稅管理水平。6、2009年5月20日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)），并規(guī)定從2009年6月1日開(kāi)始實(shí)施。該文件是對(duì)土地增值稅征收管理工作制定較完整的規(guī)范性文件。特別強(qiáng)調(diào)了稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算中需要明確的管理事項(xiàng)以及清算審核的重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容。

從上述6個(gè)關(guān)于土地增值稅管理的文件可以看出，近4年來(lái)國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)土地增值稅的征管，一刻也沒(méi)有松懈，而且是有趨嚴(yán)、趨緊的感覺(jué)。特別是在全球金融危機(jī)進(jìn)一步加劇、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)很不景氣的今天，不斷出臺(tái)清算準(zhǔn)則、管理規(guī)程等新政策，以強(qiáng)化土地增值稅的清算管理，并加大土地增值稅的稽查力度，不能不說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是雪上加霜。

因此，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員，對(duì)國(guó)家稅務(wù)總局剛剛發(fā)布且從2009年6月1日開(kāi)始實(shí)施的《土地增值稅清算管理規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“管理規(guī)程”），必須進(jìn)行認(rèn)真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會(huì)，否則存在較大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

筆者將新出臺(tái)的《管理規(guī)程》與2006年的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）（簡(jiǎn)稱(chēng)“187號(hào)文”）進(jìn)行了比較，發(fā)現(xiàn)土地增值稅清算政策有以下10個(gè)方面的變化：

（一）總體框架清晰明了

1、《清算規(guī)程》分六章，共38條，新增“前期管理”、“清算審核”等內(nèi)容。而187號(hào)文僅就八個(gè)方面的問(wèn)題進(jìn)行規(guī)范，沒(méi)有章節(jié)之分。

2、《清算規(guī)程》第二條，明確規(guī)定了它的適用范圍是：用于稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于土地增值稅清算管理。而不同于《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)）是適用于土地增值稅的清算鑒證機(jī)構(gòu)――稅務(wù)師事務(wù)所。

3、《清算規(guī)程》第三條，首次明確了“土地增值稅清算”的定義，有利于征納雙方做好土地增值稅清算工作。

（二）新增“前期管理”內(nèi)容

《清算規(guī)程》新增“第二章 前期管理”內(nèi)容，主要變化有三點(diǎn)：

其一，強(qiáng)調(diào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在項(xiàng)目清算前，提前介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程情況實(shí)施跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步。其二，明確提出對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算予以關(guān)注，對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范化的要求更高了。

其三，對(duì)納稅人實(shí)施項(xiàng)目專(zhuān)用票據(jù)管理，強(qiáng)化了稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入監(jiān)控。

以上前期管理三個(gè)方面的變化，加大了納稅人會(huì)計(jì)核算、發(fā)票管理、收入管理等涉稅風(fēng)險(xiǎn)，需要納稅人高度重視。

（三）明確了納稅人注銷(xiāo)前必須清算

《管理規(guī)程》與187號(hào)文在土地增值稅清算條件方面的規(guī)定是一致的，即：

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；

2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。而《管理規(guī)程》對(duì)納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記進(jìn)行土地增值稅清算，明確了時(shí)限要求。即申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記前，必須完成土地增值稅清算工作，否則不予辦理稅務(wù)注銷(xiāo)、工商注銷(xiāo)。新增的這一規(guī)定，對(duì)于堵塞個(gè)別基層稅務(wù)機(jī)關(guān)不經(jīng)土地增值稅清算，而提前給予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注銷(xiāo)的稅務(wù)管理漏洞，具有特別重要的意義。同時(shí)，也破滅了部分納稅人不經(jīng)清算注銷(xiāo)企業(yè)的夢(mèng)想。

（四）強(qiáng)化了征納雙方的責(zé)任

《管理規(guī)程》不僅明確規(guī)定了納稅人的責(zé)任，同時(shí)也強(qiáng)化了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收管理責(zé)任。

其一，納稅人的責(zé)任

1、《管理規(guī)程》第四條，明確規(guī)定了納稅人的申報(bào)責(zé)任，并對(duì)申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。

2、《管理規(guī)程》第十一條，強(qiáng)調(diào)了不按照稅務(wù)機(jī)關(guān)確定期限清算或不提供清算資料的納稅人的法律責(zé)任?！抖愂照魇展芾矸ā返诹l規(guī)定，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)和報(bào)送納稅資料的，或者扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定的期限向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送代扣代繳、代收代繳稅款報(bào)告表和有關(guān)資料的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以處二千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

其二，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任

1、《管理規(guī)程》第五條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，應(yīng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。并對(duì)是否及時(shí)審核納稅人清算申報(bào)的情況、依法征收土地增值稅負(fù)責(zé)。

2、《管理規(guī)程》第三十條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，對(duì)中介機(jī)構(gòu)鑒證報(bào)告的合法性、真實(shí)性具有審核責(zé)任。

3、《管理規(guī)程》第三十二條規(guī)定，土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書(shū)面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。

（五）授予稅務(wù)機(jī)關(guān)是否清算的自由裁量權(quán)

《管理規(guī)程》第十一條，授予了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否進(jìn)行土地增值稅清算的自由裁量權(quán)，明確規(guī)定：

1、對(duì)于符合本規(guī)程第十條規(guī)定的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算；

2、對(duì)于符合本規(guī)程第十條規(guī)定的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以不要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

由此可見(jiàn)，是否進(jìn)行土地增值稅清算，納稅人與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)調(diào)溝通是很重要的。

（六）對(duì)納稅人提供的清算資料有新要求

《管理規(guī)程》第十二條，對(duì)納稅人進(jìn)行土地增值稅清算應(yīng)提供的資料提出了新要求，完善和補(bǔ)充了原有資料的不足。

1、統(tǒng)一制定并規(guī)范了土地增值稅清算表及其附表的參考格式，同時(shí)要求各地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)實(shí)際情況重新制定。從新的參考格式看，對(duì)企業(yè)的要求更高，比如在成本費(fèi)用申報(bào)明細(xì)表中增設(shè)了“非招投標(biāo)合同金額”等。

2、增加了“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明”，主要包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。

3、還增加了以下資料：

A、銷(xiāo)售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。

B、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。

從上述可見(jiàn)，納稅人要特別關(guān)注兩點(diǎn)，它給予了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)較大的空間：

其一是，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。

其二是，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。

作為納稅人應(yīng)該按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，如實(shí)提供相關(guān)資料。但是，沒(méi)有要求的其他資料，是不能主動(dòng)提供的。否則，可能形成較大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（七）明確了是否受理清算的處理方式

《管理規(guī)程》第十三條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否受理土地增值稅清算的處理方式有三種：

1、對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理。

2、對(duì)符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理。

3、對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。意味著可以對(duì)該項(xiàng)目的土地增值稅清算，按照《管理規(guī)程》第三十三條規(guī)定實(shí)行核定征收。

同時(shí)，該條還明確規(guī)定了兩點(diǎn)：

其一，授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定上述的具體期限。

其二，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請(qǐng)，納稅人無(wú)正當(dāng)理由不得撤消。

（八）增加了清算前納稅評(píng)估的要求

鑒于《清算規(guī)程》第六條規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要全程介入并跟蹤監(jiān)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步。因此，《清算規(guī)程》第十四條提出了土地增值稅清算前進(jìn)行納稅評(píng)估的要求。

1、對(duì)符合稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算情形的，應(yīng)當(dāng)作出評(píng)估，并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，確定何時(shí)要求納稅人進(jìn)行清算的時(shí)間。

2、對(duì)確定暫不通知清算的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng)目管理，每年作出評(píng)估，及時(shí)確定清算時(shí)間并通知納稅人辦理清算。

由此可見(jiàn)，納稅人積極配合主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的前期日常管理，有利于納稅評(píng)估，可以降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（九）新增“清算審核”程序性、實(shí)質(zhì)性的規(guī)定 《清算規(guī)程》與187號(hào)文相比，最大的變化就是新增了關(guān)于“清算審核”的程序性、實(shí)質(zhì)性規(guī)定。這一部分內(nèi)容，是該文件的核心和靈魂。

該規(guī)定與《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)）第四章的內(nèi)容基本一致，納稅人應(yīng)該予以高度重視。

清算審核的內(nèi)容很多，主要有以下幾點(diǎn)：

1、**、資料的審核；

2、直接銷(xiāo)售收入的審核；

3、非直接銷(xiāo)售收入的審核；

4、扣除項(xiàng)目的程序性審核；

5、扣除項(xiàng)目（如分成本項(xiàng)目、代收費(fèi)用、關(guān)聯(lián)企業(yè)交易等）應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容的審核等。

（十）清算可以實(shí)行核定征收 《管理規(guī)程》第五章是關(guān)于土地增值稅核定征收的內(nèi)容，與187號(hào)文相比主要有以下4點(diǎn)變化：

1、《管理規(guī)程》第三十三條明確規(guī)定，在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。

2、取消了187號(hào)文關(guān)于“核定征收率不低于預(yù)征率”的規(guī)定，意味著土地增值稅的核定征收率沒(méi)有限制了。

3、《管理規(guī)程》第三十三條明確了核定征收的程序性規(guī)定，即“符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書(shū)后，稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅?！?/p>

4、如果預(yù)繳的土地增值稅大于核定征收的土地增值稅金額，按照《管理規(guī)程》第三十三條規(guī)定，納稅人是可以辦理退稅的。

筆者認(rèn)為，《管理規(guī)程》中關(guān)于核定征收的規(guī)定，對(duì)企業(yè)是有利的，我們應(yīng)該有條件的充分利用它。

綜上所述，《管理規(guī)程》與187號(hào)文相比，至少有以上10個(gè)方面的變化，作為納稅人必須高度重視。特別是各地收稅任務(wù)完成不理想，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)歷來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的“偏愛(ài)”，現(xiàn)在又有了《管理規(guī)程》這個(gè)上方寶劍，土地增值稅的清算看來(lái)是“躲”不了的。這樣，提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，我們必須練好內(nèi)功，以應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的土地增值稅“清算風(fēng)暴”。

雖然《管理規(guī)程》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算進(jìn)行了明確，但是也存在著需要進(jìn)一步協(xié)調(diào)和明確的事項(xiàng)。比如：

1、“國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文”是否有效？

從《管理規(guī)程》不能看出187號(hào)文是否有效，國(guó)家稅務(wù)總局的其他文件也沒(méi)有明確《管理規(guī)程》是否替代187號(hào)文。這樣，征納雙方會(huì)存在比較尷尬的情況： A 如果187號(hào)文繼續(xù)有效，它與《管理規(guī)程》不一致的地方（如預(yù)征率與核定征收率的關(guān)系等），以哪一個(gè)規(guī)定為準(zhǔn)？ B 如果187號(hào)文作廢，當(dāng)然一切按照《管理規(guī)程》執(zhí)行。

2、如何協(xié)調(diào)與“國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文”的關(guān)系？

我們知道，“國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文”是關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅處理的重要文件，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行所得稅處理的重要依據(jù)。它與原來(lái)的文件相比，在企業(yè)所得稅稅前扣除項(xiàng)目的處理、計(jì)稅成本的核算內(nèi)容等方面，不僅更加規(guī)范，而且也發(fā)生了較大變化。而《管理規(guī)程》在土地增值稅稅前扣除項(xiàng)目的處理、計(jì)稅成本的核算內(nèi)容等方面，規(guī)定得不是很清楚，況且《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則（1994年實(shí)施的）的規(guī)定與現(xiàn)在的實(shí)際情況發(fā)生了很大變化。因此，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)與納稅人在土地增值稅處理方面，難免會(huì)出現(xiàn)許多矛盾，如何協(xié)調(diào)？值得商榷。

A “國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文”，對(duì)計(jì)稅成本的核算內(nèi)容進(jìn)行了重新界定，而《管理規(guī)程》并沒(méi)有相關(guān)規(guī)定。

B “國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文”，對(duì)預(yù)提費(fèi)用繼續(xù)了明確，而《管理規(guī)程》仍然規(guī)定是實(shí)際發(fā)生原則，不認(rèn)可權(quán)責(zé)發(fā)生制。

C 土地增值稅稅前費(fèi)用成本扣除，明顯存在不合理的因素。比如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門(mén)繳納的“維修基金”，所得稅是可以稅前扣除的，而土地增值稅清算時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)一般均不允許。

第二篇：關(guān)于土地增值稅問(wèn)題的解答

關(guān)于土地增值稅問(wèn)題的解答

一、納稅人

土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定的稅率征收的一種稅。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納土地增值稅。單位，是指各類(lèi)企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。

二、征稅范圍

土地增值稅的征稅范圍為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的有償轉(zhuǎn)讓行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

三、納稅地點(diǎn)和納稅期限

土地增值稅按屬地征收，由房地產(chǎn)所在地的區(qū)地方稅務(wù)局及所轄稅務(wù)所（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)”）負(fù)責(zé)征收管理。

單位和個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，由國(guó)土房管部門(mén)代征稅款，以國(guó)土房管部門(mén)受理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶申請(qǐng)資料的時(shí)間為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。除此之外，其他的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓由納稅人按月在規(guī)定的納稅期限內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納。

四、計(jì)稅依據(jù)

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

增值額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。

五、稅率

土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分稅率為40％。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分稅率為50％。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分稅率為60％。

上述所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。

六、計(jì)算增值額時(shí)的扣除項(xiàng)目

計(jì)算增值額時(shí)包括下列扣除項(xiàng)目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

七、扣除項(xiàng)目的具體內(nèi)容

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

（三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的5％計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的10％計(jì)算扣除。

（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

（六）對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和，加計(jì)20％的扣除。

八、應(yīng)納稅額的計(jì)算

土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。

方法

一、分級(jí)逐級(jí)距計(jì)算。

分級(jí)逐級(jí)距計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額，然后各級(jí)距應(yīng)納稅額相加之和，就是應(yīng)納土地增值稅稅額。

第一步：先計(jì)算增值額。增值額＝轉(zhuǎn)讓收入額－扣除項(xiàng)目金額

第二步：再計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額之比。公式：增值額÷扣除項(xiàng)目金額

第三步，分別計(jì)算各級(jí)次土地增值稅稅額，如下表：第四步，將各級(jí)的稅額相加，得出總稅額。

方法

二、查表法。

查表法就是用求出增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例，直接查對(duì)四級(jí)超率累進(jìn)稅率表，然后按照計(jì)算公式求得應(yīng)納土地增值稅稅額。

第一步、第二步同上述分級(jí)逐級(jí)距計(jì)算方法；

第三步：計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：

（一）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％土地增值稅稅額＝增值額×30％

（二）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)100％的 土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％

（三）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)200％的 土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％

（四）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％

土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％

公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數(shù)。

九、減免規(guī)定

有下列情形之一的，減免土地增值稅：

（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指除別墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。

（二）對(duì)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售安居房取得的收入，免征土地增值稅。安居房是指原產(chǎn)權(quán)單位按照房改政策向職工出售的住房，以及市（區(qū)）住宅管理部門(mén)直接發(fā)售的各類(lèi)政策性住房，包括：準(zhǔn)成本房、全成本房、全成本微利房、社會(huì)微利房、經(jīng)濟(jì)適用房。

（三）將購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的減免規(guī)定：1.個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅再轉(zhuǎn)讓的，免征土地增值稅。2.個(gè)人轉(zhuǎn)讓別墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超過(guò)五年以上的（含五年）免征土地增值稅；居住滿三年不滿五年的，減半征收土地增值稅。

（四）個(gè)人之間互換自有居住用房的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

（五）國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，也免征土地增值稅。

（六）在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。

（七）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征土地增值稅。

（八）法律法規(guī)規(guī)定的其他減免稅項(xiàng)目。

十、征收方式

（一）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取“先預(yù)征、后清算、多退少補(bǔ)”的征收方式。即在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得銷(xiāo)售收入的先按預(yù)征率征收稅款（轉(zhuǎn) 讓別墅、度假村、酒店式公寓的按銷(xiāo)售收入的1％預(yù)征，轉(zhuǎn)讓其他房地產(chǎn)的按銷(xiāo)售收入的0.5％預(yù)征），待工程全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)稅 款。

（二）對(duì)非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和個(gè)人轉(zhuǎn)讓自建房地產(chǎn)的，按轉(zhuǎn)讓收入扣除法定扣除項(xiàng)目后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（三）對(duì)單位和個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的由國(guó)土房管部門(mén)代征稅款。

十一、清算程序

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目全部竣工后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)結(jié)算，結(jié)算后向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交清算申請(qǐng)和經(jīng)會(huì)計(jì)師（或稅務(wù)師）事務(wù)所審核的清算報(bào)告。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)審核對(duì)預(yù)繳的稅款進(jìn)行多退少補(bǔ)。

第三篇：土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的解答

土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的解答

一、清算單位類(lèi)

1、如何確定清算對(duì)象？開(kāi)發(fā)（核算）項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)未分期，實(shí)際開(kāi)發(fā)時(shí)分期，是否以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自行分期項(xiàng)目為清算單位？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)?2006?187號(hào)）規(guī)定：土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。另根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。

按立項(xiàng)批復(fù)來(lái),以發(fā)改委或規(guī)劃立項(xiàng)批準(zhǔn)和許可的項(xiàng)目為準(zhǔn)。(除經(jīng)濟(jì)適用房外合并計(jì)算，拆遷安置不能分開(kāi)單獨(dú)算。)

2、同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含住宅、商鋪、別墅、車(chē)庫(kù)、拆遷安置房的，是否應(yīng)分別計(jì)算增值額和土地增值稅？

答：土地增值稅以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅、商鋪、別墅、車(chē)庫(kù)、安置房不分別計(jì)算增值額和土地增值稅。但對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（經(jīng)濟(jì)適用房）應(yīng)單獨(dú)測(cè)算其增值額。

二、收入類(lèi)

3、房產(chǎn)企業(yè)將門(mén)市房以較低的價(jià)格銷(xiāo)售給客戶，同時(shí)簽訂協(xié)議，客戶需將門(mén)市給房產(chǎn)企業(yè)無(wú)償使用2年，價(jià)格是否需要調(diào)整？

答：需要按公允價(jià)格調(diào)整，實(shí)際上房?jī)r(jià)應(yīng)加上2年的租金收入才是該門(mén)市房的合理價(jià)格。

4、房產(chǎn)企業(yè)將房屋銷(xiāo)售后客戶承諾售后返租，比如5年內(nèi)每年10%的租金給客戶，返租的收入是否計(jì)征土地增值稅？

答：售后返租實(shí)際上是房產(chǎn)企業(yè)為了將房屋賣(mài)出進(jìn)行的促銷(xiāo)行為，房?jī)r(jià)是按正常的市場(chǎng)價(jià)銷(xiāo)售的，甚至高于市場(chǎng)價(jià)，售價(jià)不需要調(diào)整。返租的收入應(yīng)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，不計(jì)征土地增值稅。

5、關(guān)于車(chē)庫(kù)、車(chē)位出售是否確認(rèn)收入和成本？

答：國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)文規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

(1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；(2)建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 

(3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)出售利用人防工程設(shè)計(jì)的地下車(chē)庫(kù)、車(chē)位的使用權(quán)的，不屬于轉(zhuǎn)讓行為，實(shí)際上只發(fā)生出租車(chē)庫(kù)、車(chē)位的行為，因此收入不繳納土地增值稅。應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”以5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅。其相應(yīng)的成本也不予扣除。

三、扣除項(xiàng)目類(lèi)

6、對(duì)用于安置拆遷戶的回遷安置房，是否應(yīng)視同銷(xiāo)售處理，如果視同銷(xiāo)售處理確定的收入是否可以確認(rèn)為該項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)？

答：安置拆遷戶的回遷安置房應(yīng)視同銷(xiāo)售處理，收入的確認(rèn)根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》中視同銷(xiāo)售的確認(rèn)方法處理，即：⑴按本企業(yè)在同一地區(qū)，同一銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；⑵由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)?、同?lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

視同銷(xiāo)售處理確定的收入同時(shí)確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

7、開(kāi)發(fā)成本中發(fā)生的款項(xiàng)是否一定要全部支付后才可以扣除？已開(kāi)票未支付的部分是否可以扣除？如合同約定分期付款的工程款。審核建安成本時(shí)有些單位存在工程款已預(yù)付而發(fā)票未到或者預(yù)提部分費(fèi)用的如何執(zhí)行？

答：已發(fā)生的費(fèi)用，不能提供合法有效憑證的，不予扣除。預(yù)提費(fèi)用不允許扣除。

8、甲供材料是否要取得建安發(fā)票？

答：清算中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲供材料不需要取得建安發(fā)票，實(shí)際使用的甲供材可憑取得的銷(xiāo)售發(fā)票據(jù)以扣除，施工企業(yè)的建安發(fā)票不應(yīng)重復(fù)出現(xiàn)甲供材金額。

9、哪些費(fèi)用可以作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用扣除？如：面積測(cè)量費(fèi)、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、檔案整理費(fèi)等。

答：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括：工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。沒(méi)有列舉的不予扣除。

10、政府代收規(guī)費(fèi)是否可以加計(jì)扣除20%？

答：不可以加計(jì)扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本扣除項(xiàng)目中沒(méi)有列舉。

11、關(guān)于建安成本的預(yù)警值問(wèn)題。鹽地稅發(fā)（2009）44號(hào)文出臺(tái)的預(yù)警值在實(shí)際操作過(guò)程中問(wèn)題歸納起來(lái)有以下幾點(diǎn)：

（1）各個(gè)單位的情況、項(xiàng)目的情況都不同，如地下基礎(chǔ)、外墻的處理、材料的產(chǎn)地和品牌等方面的都直接影響造價(jià)，統(tǒng)一按預(yù)警值調(diào)，單位不能接受，甚至有些單位認(rèn)為沒(méi)有政策依據(jù)。

答：國(guó)稅發(fā)?2006?187號(hào)第四條第二款規(guī)定：地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

（2）住宅的層高一般在2.8米，而商業(yè)用房層高在3.8米――4米。預(yù)警值是按什么標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算的？車(chē)庫(kù)、閣樓等是否計(jì)入建筑面積？

預(yù)警值可作審核建安成本的參考，不是調(diào)減建安成本的唯一依據(jù)。預(yù)警值的核定扣除是文件中列舉的五種情形，預(yù)警值表中未列舉的情況按最接近的項(xiàng)目參照?qǐng)?zhí)行。

計(jì)算預(yù)警值的面積時(shí)，按照房產(chǎn)銷(xiāo)售的測(cè)繪面積中車(chē)庫(kù)、閣樓是否計(jì)算面積來(lái)確定。

12、關(guān)于配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施問(wèn)題。而配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施還沒(méi)有建，這部分成本是否按國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十二條規(guī)定執(zhí)行，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用，此類(lèi)公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

答：未建的不認(rèn)可，土地增值稅規(guī)定配套設(shè)施費(fèi)必須實(shí)際發(fā)生，不允許預(yù)提。

13、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（主要是利息支出）的扣除問(wèn)題。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟慈〉媒鹑跈C(jī)構(gòu)證明，而企業(yè)間拆借或個(gè)人集資等方式支付的利息，已取得合法票據(jù)是否可扣除？實(shí)際發(fā)生的三項(xiàng)費(fèi)用小于取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的百分之十，是按10%計(jì)算扣除（即不必考慮三項(xiàng)費(fèi)用的合法票據(jù)問(wèn)題），還是必須按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除？如果賬面未列支利息，三項(xiàng)費(fèi)用是否只允許按5%扣除？

答：房地產(chǎn)項(xiàng)目的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，向金融機(jī)構(gòu)貸款并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。向非金額機(jī)構(gòu)借款利息，企業(yè)間拆借或個(gè)人集資等方式支付的利息，不能提供金融機(jī)構(gòu)證明，即使取得合法票據(jù)，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)可以扣除，看計(jì)算土地增值稅是不允許作為利息扣除。允許扣除的利息以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%或計(jì)算扣除（不按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除）。沒(méi)有金融機(jī)構(gòu)貸款利息支出的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%計(jì)算扣除（不按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除）。

14、金融機(jī)構(gòu)貸款利息支出超過(guò)上浮幅度部分是否可以扣除？ 財(cái)稅［1995］48號(hào)文對(duì)扣除項(xiàng)目金額中利息支出的計(jì)算問(wèn)題作了兩點(diǎn)專(zhuān)門(mén)規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除；二是對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

15、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將生地變成熟地轉(zhuǎn)讓的，是否允許加計(jì)扣除20%？ 答：可以加計(jì)20%的開(kāi)發(fā)成本扣除，取得土地使用權(quán)支付的金額不加計(jì)扣除。國(guó)稅函【1995】110號(hào)文規(guī)定，對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開(kāi)發(fā)土地所需成本再加計(jì)開(kāi)發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

16、如何區(qū)分“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”和“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”？ 答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用包括銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括：工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用屬于費(fèi)用不計(jì)入成本。

17、何為“代收費(fèi)用”？代收費(fèi)用是否可加計(jì)扣除？

答：代收費(fèi)用是指縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用。

代收費(fèi)用根據(jù)其是否計(jì)入房?jī)r(jià)和是否作為轉(zhuǎn)讓收入，確定能否扣除：（1）如果代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的收入計(jì)稅。相應(yīng)地，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，但不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。（2）如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入征稅。相應(yīng)地，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用就不得在收入中扣除。

18、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)買(mǎi)土地繳納的契稅是否可加計(jì)扣除？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)土地支付的契稅屬于“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，可以加計(jì)扣除。對(duì)于按評(píng)估價(jià)轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)，契稅不允許扣除。

19、在規(guī)劃批準(zhǔn)文件中規(guī)定屬于臨時(shí)設(shè)施的售樓部（部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將行政辦公地點(diǎn)設(shè)在售樓部）的建造成本可否分?jǐn)傆?jì)入前期工程費(fèi)或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)？

答：售樓部建造成本計(jì)入前期工程費(fèi)或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，售樓部工程結(jié)束后未拆除，以后可自 用或銷(xiāo)售的，應(yīng)預(yù)留成本。

20、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修商品房的裝修費(fèi)用可否加計(jì)扣除20%？ 答:國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)文規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的可加計(jì)扣除20%。

四、稅金扣除類(lèi)

21、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金除包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加以外還包括哪些？

答：條例中規(guī)定：在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅（非房地產(chǎn)企業(yè)）。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。教育地方附加費(fèi)可比照教育費(fèi)附加扣除。房地產(chǎn)企業(yè)印花稅已進(jìn)入管理費(fèi)用，則不得重復(fù)扣除。

22、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)，其土地增值稅預(yù)繳申報(bào)表將所有項(xiàng)目預(yù)收賬款合并，按預(yù)售收入的1%、2%計(jì)算并申報(bào)預(yù)繳土地增值稅，如何分清計(jì)算本次清算項(xiàng)目已預(yù)繳的土地增值稅？

答：將已預(yù)繳繳納的土地增值稅剔除其中屬于未清算項(xiàng)目應(yīng)預(yù)繳土地增值稅的金額，剩余的部分作為清算項(xiàng)目的已繳土地增值稅。

五、其他類(lèi)

23、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房，尤其是店面房先出租，后出售、是否按“轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物”計(jì)征土地增值稅？

答：審核是否辦理產(chǎn)權(quán)證，已辦理《房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)證》按轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物。

24、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定問(wèn)題？ 答：蘇地稅發(fā)[2004]58號(hào)中規(guī)定：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)、按照當(dāng)?shù)卣块T(mén)規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造、建成后的商品房實(shí)行國(guó)家定價(jià)或限價(jià)、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷(xiāo)售對(duì)象的住宅。

財(cái)稅[2006]141號(hào)中規(guī)定：享受稅收優(yōu)惠政策的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上.2.單套建筑面積在144平方米以下.3.實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.2倍以下。各地方從嚴(yán)執(zhí)行。

目前只有經(jīng)濟(jì)適用房才符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的條件。其他不享受增值率不超過(guò)20%免稅的稅收優(yōu)惠。

25、關(guān)于可售面積的問(wèn)題?？墒勖娣e從字面上理解是可以對(duì)外銷(xiāo)售的面積，一些單位認(rèn)為層高不超過(guò)2.2米的車(chē)庫(kù)、閣樓等不作可售面積。

答：以房管局測(cè)繪的房屋類(lèi)型為準(zhǔn)，只要是對(duì)外銷(xiāo)售的房產(chǎn)測(cè)繪面積中算面積的都應(yīng)作為可售面積，都要分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)成本。、關(guān)于改制企業(yè)的土地價(jià)款確認(rèn)問(wèn)題。企業(yè)改制時(shí)，政府為了解決人員安置問(wèn)題，用應(yīng)繳的土地出讓金來(lái)抵沖人員安置費(fèi)用，后來(lái)改制企業(yè)用該地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，沒(méi)有國(guó)土局的正規(guī)票據(jù)，確認(rèn)土地成本時(shí)任何處理？

答：土地在改制時(shí)已評(píng)估過(guò)，是國(guó)家統(tǒng)一的清產(chǎn)核資，由政府出售給改制企業(yè)，并且國(guó)資委已在評(píng)估數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上出過(guò)批復(fù)，應(yīng)按批復(fù)中的土地價(jià)款數(shù)據(jù)認(rèn)定土地成本。

第四篇：回遷土地增值稅文件匯總

土地增值稅清算拆遷補(bǔ)償收入確定

2011年6月，某房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)某平房片區(qū)進(jìn)行拆遷改造，對(duì)被拆遷方采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償，產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償面積按被拆遷面積的1:1，原地置換。被拆遷部分面積合計(jì)13,268.25㎡，置換部分的房屋收入，房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)時(shí)用的成本價(jià)2272元/㎡計(jì)算收入，對(duì)還是不對(duì)？

【 具體分析 】

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函2010 220號(hào)）的規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

很顯然，房地產(chǎn)企業(yè)用成本價(jià)計(jì)算收入，不正確。通過(guò)查看企業(yè)的銷(xiāo)售臺(tái)賬，同一銷(xiāo)售的住宅的平均價(jià)格4452元/㎡，所以，房地產(chǎn)企業(yè)要調(diào)增收入13,268.25*（4452-2272）=28,924,785.00元。調(diào)增部分的收入是需要補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅及附加，土地增值稅、企業(yè)所得稅。

如果把上例中2011年改為2015年1月，那么需調(diào)整的收入就又不一樣了。

根據(jù)納稅人開(kāi)發(fā)回遷安置用房有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第2號(hào)）的解讀：回遷安置房與商品房性質(zhì)不同，不宜按照同地段商品房市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行核定，應(yīng)按照營(yíng)業(yè)稅細(xì)則第二十條第（三）款規(guī)定，營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率），公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。由于回遷安置房所處地塊的土地出讓價(jià)款并非該納稅人承擔(dān)，實(shí)質(zhì)上該地塊的土地使用權(quán)不屬于該納稅人，因此，核定的銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)中不應(yīng)包含土地成本。

該項(xiàng)目的單位成本2100元/㎡（不含土地成本），假定該地區(qū)規(guī)定的成本利潤(rùn)率17%，則收入額應(yīng)為：2100*（1+17%）÷（1-5%）*13,268.25=34,315,884.47元，應(yīng)調(diào)整收入34,315,884.47-13,268.25*2272=4,170,420.47元，同樣調(diào)增的收入部分也需繳納相關(guān)稅費(fèi)。

由以上可以看出，依據(jù)的文件不同，結(jié)果會(huì)相差很大，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)項(xiàng)目所屬選擇正確的收入計(jì)算方法。

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人開(kāi)發(fā)回遷安置用房有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的公告

國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第2號(hào)

發(fā)文日期：2014-01-08 現(xiàn)將納稅人開(kāi)發(fā)回遷安置房有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題明確如下：

納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開(kāi)發(fā)回遷安置房，并向原居民無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局令第52號(hào)）第五條之規(guī)定，視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額按財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局令第52號(hào)第二十條第（三）項(xiàng)的規(guī)定予以核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價(jià)款。

本公告自2014年3月1日起施行。本公告生效前未作處理的事項(xiàng)，按照本公告規(guī)定執(zhí)行。

國(guó)家稅務(wù)2014年1月8日 文號(hào)解讀：

關(guān)于《納稅人開(kāi)發(fā)回遷安置用房有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的公告》的解讀 發(fā)布日期：2014年01月15日 國(guó)家稅務(wù)總局辦公廳

一、本公告出臺(tái)的背景近期，部分地區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)反映，有納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開(kāi)發(fā)回遷安置房，并向原居民無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)，請(qǐng)總局明確上述納稅人無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為是否繳納營(yíng)業(yè)稅以及如何確定計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題。

二、為什么對(duì)納稅人無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為征收營(yíng)業(yè)稅

按照營(yíng)業(yè)稅條例細(xì)則第五條規(guī)定，單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或個(gè)人的行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。因此，納稅人向他人無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。

三、如何確定計(jì)稅依據(jù)

按照營(yíng)業(yè)稅條例細(xì)則第二十條規(guī)定，納稅人發(fā)生細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無(wú)營(yíng)業(yè)額的，按規(guī)定順序確定營(yíng)業(yè)額?；剡w安置房與商品房性質(zhì)不同，不宜按照同地段商品房市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行核定，應(yīng)按照營(yíng)業(yè)稅細(xì)則第二十條第（三）款規(guī)定，以工程成本加利潤(rùn)的方式予以核定；同時(shí)，由于回遷安置房所處地塊的土地出讓價(jià)款并非該納稅人承擔(dān)，實(shí)質(zhì)上該地塊的土地使用權(quán)不屬于該納稅人，因此，核定的銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)中不應(yīng)包含土地成本。

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù) 國(guó)稅

函

發(fā)

(1995)549號(hào) 1995-10-10

江蘇省國(guó)家稅務(wù)局：

你局《關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)有關(guān)征免營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的請(qǐng)示》（蘇國(guó)稅發(fā)〔1995〕338號(hào)）收悉。文中反映你省南通等地外商投資企業(yè)（以下稱(chēng)拆遷人）根據(jù)當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃和建設(shè)部門(mén)的要求，通過(guò)各種方式對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)原住戶的房屋進(jìn)行拆遷并最終安置（或償還）住戶。在具體辦理“安置”或“償還”時(shí)，當(dāng)?shù)卣?guī)定，根據(jù)被拆房屋的所有權(quán)性質(zhì)不同，分別實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。按質(zhì)作價(jià)互找差價(jià)；或作價(jià)補(bǔ)償；或產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合等方法，拆遷人與被拆遷人通過(guò)《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》明確拆遷安置事宜。并要求對(duì)外商投資企業(yè)從事這類(lèi)城市住宅小區(qū)建設(shè)涉及的營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題予以明確。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下： 對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會(huì)用房、車(chē)棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營(yíng)業(yè)稅的，不再征收營(yíng)業(yè)稅。

首先,這個(gè)文件到目前全文還有效力,就當(dāng)時(shí)行文時(shí)間來(lái)說(shuō),外商投資還是有優(yōu)惠的條件,畢竟連所得稅稅率都敢優(yōu)惠的不一樣.不要說(shuō)一個(gè)營(yíng)業(yè)稅了.2010年12月1日起,內(nèi)外資企業(yè)統(tǒng)一稅收,以來(lái)體現(xiàn)內(nèi)外企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng),連所得稅稅率都統(tǒng)一了,當(dāng)然其他稅收也要統(tǒng)一執(zhí)行.如果,國(guó)家稅務(wù)總局明白這個(gè)道理,為了避免媚外的嫌疑,就也該撤銷(xiāo)這個(gè)文件,既然沒(méi)有撤銷(xiāo)這個(gè)文件,就說(shuō)明了這個(gè)文件同時(shí)也適用于內(nèi)資企業(yè).目前房地產(chǎn)行業(yè)中涉及到城中村改造的操作模式越來(lái)越多,國(guó)家稅務(wù)總局一直沒(méi)有一個(gè)徹底的明確拆遷補(bǔ)償所涉及的稅務(wù)問(wèn)題的文件.所以,稅務(wù)機(jī)關(guān)亂依據(jù)文件, 當(dāng)然一般都是搬抄對(duì)企業(yè)不利的條款來(lái)執(zhí)行,一口價(jià),就是以視同銷(xiāo)售作為所以稅款的計(jì)稅依據(jù),全憑他們自己說(shuō)了算.關(guān)于拆遷安置的營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題,不得不提及一下河南省小李莊那個(gè)文件.很多專(zhuān)家講課都會(huì)提及這個(gè)文件,河南省真是給專(zhuān)家找麻煩,還找一個(gè)不是依據(jù)的依據(jù).《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于小李莊城中村改造項(xiàng)目建設(shè)安置房征收流轉(zhuǎn)稅問(wèn)題的批復(fù)》豫地稅函﹝2011﹞212號(hào) 鄭州市地方稅務(wù)局《關(guān)于小李莊城中村改造中政府撥付資金納稅問(wèn)題的請(qǐng)示》（鄭地稅發(fā)﹝2011﹞65號(hào)）、河南省地方稅務(wù)局稽查局《關(guān)于小李莊城中村改造項(xiàng)目拆遷安置房稅收問(wèn)題的請(qǐng)示》收悉。根據(jù)鄭州市人民政府下發(fā)的關(guān)于城中村改造的有關(guān)文件精神，城中村改造采取市場(chǎng)運(yùn)作方式進(jìn)行。城中村改造的安置開(kāi)發(fā)比例為1:2。對(duì)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行補(bǔ)償安置的，城中村改造項(xiàng)目建設(shè)安置房享受鄭州市人民政府規(guī)定的規(guī)費(fèi)減免、土地出讓金返還等優(yōu)惠政策。從調(diào)研的情況看，目前鄭州市已批準(zhǔn)實(shí)施改造的行政村（組）近百個(gè)，各行政村（組）的改造方式、補(bǔ)償方式、土地出讓方式各異，情況十分復(fù)雜。為保持政策的統(tǒng)一性，經(jīng)研究，批復(fù)如下：

一、關(guān)于營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題

根據(jù)鄭州市人民政府關(guān)于城中村改造的若干規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其他拆遷安置單位按照政府規(guī)定的安置開(kāi)發(fā)比建設(shè)安置房補(bǔ)償給被拆遷人，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換，根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)﹝1995﹞549號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷(xiāo)售拆遷住房征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函﹝2007﹞768號(hào)）文件精神，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其他拆遷安置單位以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補(bǔ)償給被拆遷人的安置房，屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)稅行為，應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的確定方式，對(duì)按照鄭州市人民政府規(guī)定的拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?shù)姆慨a(chǎn)面積部分，按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定確定計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，其中組成計(jì)稅價(jià)格的計(jì)算公式為：同類(lèi)住宅的房屋開(kāi)發(fā)成本×（1+成本利潤(rùn)率）÷（1—營(yíng)業(yè)稅稅率）；補(bǔ)償房產(chǎn)面積超過(guò)政府規(guī)定的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的，其超出部分，應(yīng)按向被拆遷人實(shí)際收取超面積部分的全部款項(xiàng)確認(rèn)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。

納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其他拆遷安置單位與負(fù)責(zé)拆遷的單位或被拆遷人合同約定的安置房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

對(duì)經(jīng)發(fā)展改革委等政府部門(mén)批準(zhǔn)，城中村改造項(xiàng)目所在地人民政府委托建設(shè)或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其他拆遷安置單位按照政府批準(zhǔn)的規(guī)劃投資建設(shè)，統(tǒng)一納入城市市政和共用設(shè)施建設(shè)管理的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施及公共配套設(shè)施用房，不屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為。

二、關(guān)于土地增值稅問(wèn)題

小李莊城中村改造項(xiàng)目收到的搬家費(fèi)、拆遷工作經(jīng)費(fèi)、村民集體的過(guò)渡費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等補(bǔ)償費(fèi)用，在土地增值稅清算時(shí)，按規(guī)定分別沖減成本或費(fèi)用。這個(gè)文件中最大的一個(gè)問(wèn)題.就是依據(jù)的文件與執(zhí)行的文件不一致.在“關(guān)于營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題”的文中,提及到兩個(gè)文件,“根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》” 在 “計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的確定方式”這段文字中,單單按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》執(zhí)行,為什么不按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》這個(gè)文件執(zhí)行? 既然為了想讓納稅人多繳一點(diǎn)稅款,那么在前面就不要提及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》這個(gè)文件,直接依據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》以作為繳納營(yíng)業(yè)稅的依據(jù)就可以了.還好,河南省地方稅務(wù)局沒(méi)有按照這個(gè)文件執(zhí)行.畢竟按照212號(hào)文件執(zhí)行,還是少收了企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅了,這樣怎么可以?!所以我們的河南省按照視同銷(xiāo)售為營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù).這樣可以多收稅了！！

提問(wèn)尊敬的省地稅局領(lǐng)導(dǎo): 內(nèi)容： 我們是河南省**市一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公

司,目前有一“城中村”改造項(xiàng)目,實(shí)行“拆一還一”房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,安置的小區(qū)是獨(dú)立的,其成本可以正確的核算.目前基本完成安置區(qū)建設(shè),稅務(wù)機(jī)關(guān)要求進(jìn)行繳納安置區(qū)所涉及的稅款,就營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題,稅務(wù)機(jī)關(guān)要求按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù),計(jì)算繳納安置區(qū)的營(yíng)業(yè)稅.我們認(rèn)為,就安置區(qū)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題,有一個(gè)文件規(guī)定是按照建筑成本價(jià)為計(jì)稅依據(jù).這個(gè)文件是《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[1995]549號(hào)）文件中規(guī)定

“對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅….”,因?yàn)楝F(xiàn)在內(nèi)外企業(yè)執(zhí)行的文件統(tǒng)一,因此我們認(rèn)為此文件也適用于內(nèi)資企業(yè),且國(guó)家稅務(wù)總局也對(duì)我們的問(wèn)題進(jìn)行了答復(fù) 總局答復(fù)如下: “對(duì)于你公司案例，如果房地產(chǎn)規(guī)劃部門(mén)批復(fù)立項(xiàng)的文件規(guī)定該建設(shè)項(xiàng)目為拆遷安置項(xiàng)目，原則上可以適用《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[1995]549號(hào)）有關(guān)規(guī)定?！?/p>

現(xiàn).**市所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)要求我們就安置區(qū)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù),按照視同銷(xiāo)售為依據(jù)進(jìn)行繳納,請(qǐng)問(wèn)這樣操作是否不妥.煩請(qǐng)您的問(wèn)題,謝謝

2013/07/19

尊敬的納稅人，您好！

您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢(xún)問(wèn)題收悉，現(xiàn)針對(duì)您所提供的信息簡(jiǎn)要回復(fù)如下： 根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定：“納稅人有條例第七條所稱(chēng)價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由或者

本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無(wú)營(yíng)業(yè)額的，按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額：

（一）按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

（二）按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

（三）按下列公式核定：

營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）

公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。

河南省地方稅務(wù)局

2013/07/25

看看我們河南省地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人多么的“照顧”,我們且不說(shuō)稅收任務(wù)考量的壓力,單單就稅務(wù)事項(xiàng)認(rèn)知就存在問(wèn)題.對(duì)與國(guó)家稅務(wù)總局答復(fù), “對(duì)于你公司案例，如果房地產(chǎn)規(guī)劃部門(mén)批復(fù)立項(xiàng)的文件規(guī)定該建設(shè)項(xiàng)目為拆遷安置項(xiàng)目，原則上可以適用《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[1995]549號(hào)）有關(guān)規(guī)定?！岸疾徽J(rèn)可,那么諸如自己制訂的212號(hào)當(dāng)然也可以不認(rèn)可.首先看廣東省的文件

《廣東省地方稅務(wù)局關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)

營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（粵地稅函[1999]295號(hào))規(guī)定：“ 對(duì)開(kāi)發(fā)商根據(jù)當(dāng)?shù)卣某鞘幸?guī)劃和建設(shè)部門(mén)的要求，進(jìn)行舊城拆遷改造，以土地補(bǔ)償給被拆遷戶的，按營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定，核定營(yíng)業(yè)額計(jì)征“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”的營(yíng)業(yè)稅。以房產(chǎn)補(bǔ)償給被拆遷戶的，對(duì)補(bǔ)償面積與拆遷面積相等的部分，按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”的營(yíng)業(yè)稅；對(duì)補(bǔ)償面積超過(guò)拆遷面積的部分，按營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定，核定營(yíng)業(yè)額計(jì)征“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”的營(yíng)業(yè)稅。

看看廣州市的文件 ,連地價(jià)成本都不含到計(jì)征營(yíng)業(yè)稅依據(jù)里

廣州市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)省地稅局關(guān)于舊城拆遷改造營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》穗地稅發(fā)[2000]79號(hào)規(guī)定：“對(duì)于等面積補(bǔ)償補(bǔ)償部分，無(wú)論是國(guó)稅函發(fā)[1995]549號(hào)還是粵地稅函[1999]295號(hào)，都是按房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。但對(duì)這個(gè)成本價(jià)的成本究竟包含哪些成本，是建造成本還是完全成本，關(guān)鍵一點(diǎn)是地價(jià)是否包含在成本范圍內(nèi)，也是實(shí)務(wù)中爭(zhēng)議的一個(gè)焦點(diǎn)。而根據(jù)廣州市地方稅務(wù)局的解釋?zhuān)@個(gè)成本是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建造用于安置被拆遷戶的房屋的工程成本價(jià)，即是建造成本，不含地價(jià)?！?/p>

再來(lái)看看珠海的文件.讓我們更可以認(rèn)識(shí)到,還有這樣關(guān)心納稅人的稅務(wù)機(jī)關(guān)的存在！!珠海市地稅局《關(guān)于明確幾個(gè)營(yíng)業(yè)稅稅收政策問(wèn)題的通知》（珠地稅發(fā)[2005]415號(hào)）,通知中有如下條款

“補(bǔ)償?shù)姆慨a(chǎn)面積如與拆遷戶原產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)面積相等的，應(yīng)按同類(lèi)住宅的成本價(jià)核定計(jì)征“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”的營(yíng)業(yè)稅”, 這個(gè)不是主要的.還要一條

“由于大部分舊城改造的住宅小區(qū)，開(kāi)發(fā)商對(duì)補(bǔ)償房產(chǎn)與對(duì)外銷(xiāo)售商品房的成本投入不同，大部分補(bǔ)償房產(chǎn)的投入成本較少，各地方稅務(wù)局、分局在執(zhí)行中，不應(yīng)簡(jiǎn)單直接將補(bǔ)償房產(chǎn)與對(duì)外銷(xiāo)售商品房的成本作加權(quán)平均確定計(jì)稅價(jià)，或簡(jiǎn)單地將對(duì)外銷(xiāo)售商品房的成本作為補(bǔ)償房產(chǎn)的同類(lèi)住宅的成本價(jià)核定計(jì)征“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”的營(yíng)業(yè)稅?？紤]到被拆遷房產(chǎn)原占有土地，開(kāi)發(fā)商不需對(duì)該土地支付成本，因此，補(bǔ)償房產(chǎn)的成本價(jià)不應(yīng)再計(jì)算土地成本?！?還有一條

“能單獨(dú)計(jì)算成本價(jià)的，可單獨(dú)計(jì)算核定成本價(jià)計(jì)征“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”的營(yíng)業(yè)稅；對(duì)不能單獨(dú)計(jì)算成本價(jià)的，可參考同類(lèi)住宅的成本價(jià)，根據(jù)建筑材料使用和室內(nèi)外裝修差異，配套工程(如配套停車(chē)場(chǎng)，可觀賞噴水池假山工程等)差異等因素作合理調(diào)整后核定計(jì)征“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”的營(yíng)業(yè)稅。核定時(shí)需有書(shū)面分析材料，并層報(bào)區(qū)(分)局集體決定。納稅人如對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的應(yīng)納稅額有異議時(shí),應(yīng)按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理發(fā)實(shí)施細(xì)則》第47條第三款規(guī)定，由納稅人提供相關(guān)證據(jù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定后，調(diào)整應(yīng)納稅額”

稅務(wù)機(jī)關(guān)給出來(lái)怎么核定成本價(jià)的方法,如果核定的有點(diǎn)高了,企業(yè)不同意,還可以調(diào)整.現(xiàn)在我們來(lái)說(shuō)說(shuō)這個(gè)2號(hào)公告,我們暫且拋開(kāi)549號(hào)文件,單就這個(gè)文件來(lái)分析.拋開(kāi)第一句話”納稅人以自己名義立項(xiàng) “先行不說(shuō), 那么我們看第二句話”在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開(kāi)發(fā)回遷安置房“,這句話存在幾個(gè)問(wèn)題,讓納稅人搞不明白.不承擔(dān)土地出讓價(jià)款是什么概念? 1.這塊土地所有權(quán)不隸屬納稅人.(上述文件讓人一般會(huì)考慮應(yīng)該隸屬這種情況).2.政府無(wú)償劃撥的土地使用權(quán).3.土地出讓金全部返還.那么我們現(xiàn)在按照第一種情況來(lái)說(shuō).如果是第一種情況,那么第一句話就有問(wèn)題了.土地使用權(quán)就根本不是開(kāi)發(fā)商(納稅人)的,那么納稅人怎么可以以自己名義立項(xiàng),這不是胡說(shuō)嗎?充其量可以說(shuō)以建換地,也就是說(shuō)代建安置區(qū),因?yàn)榇?政府才可能給你另外的土地來(lái)開(kāi)發(fā).代政府建設(shè)安置區(qū)就根本扯不到下面所說(shuō)的視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn),產(chǎn)權(quán)都不是開(kāi)發(fā)商的,怎么來(lái)的銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn).!

如果是這種情況,那么提醒一下我們財(cái)務(wù)人員,讓高層的領(lǐng)導(dǎo)去協(xié)調(diào), 改為代建形式,不要認(rèn)為土地不出錢(qián),就像撿了個(gè)天大的餡餅,后面的稅款和其他諸多事情就會(huì)讓老板頭暈!

第二種情況,政府無(wú)償劃撥的土地使用權(quán).一般目前這種無(wú)償劃撥土地使用稅的形式較難存在,就是存在,我們也要特別注意!現(xiàn)在的地方政府做事態(tài)度和持久度真的可能說(shuō)變就變,說(shuō)不準(zhǔn)突然一天讓你補(bǔ)繳土地出讓金.還是高價(jià)補(bǔ)繳,豈不是虧大了?!第三種情況,土地出讓金全部返還 假如是這種情況,上述2號(hào)公告才符合前兩句話.且第二句話還要進(jìn)行改動(dòng)一下,修改為納稅人實(shí)際上不承擔(dān)土地出讓價(jià)款或者其他比較讓納稅人理解的字句,才算是確切.我們來(lái)繼續(xù)向下看第三句.”并向原居民無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為“ 什么算無(wú)償?拆100返1000000也算無(wú)償? 這里的無(wú)償應(yīng)該有規(guī)定的度,沒(méi)有了度,就出來(lái)了問(wèn)題.還有一個(gè)問(wèn)題,假如納稅人沒(méi)有土地使用權(quán),那么他怎么能夠說(shuō)得上轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)行為,更別說(shuō)無(wú)償了!沒(méi)有權(quán)利還來(lái)使用權(quán)利,這種行為應(yīng)該會(huì)出問(wèn)題的.再看最后一句.”但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價(jià)款“

1.假如前面土地使用權(quán)不隸屬開(kāi)發(fā)商的話,那么這句話就是廢話,土地使用權(quán)不隸屬開(kāi)發(fā)商,那么土地使用權(quán)價(jià)款所有成本就根本不會(huì)在開(kāi)發(fā)商賬面上發(fā)生.本來(lái)就沒(méi)有,你怎么還讓不包括?!

2.那么,就有另外一個(gè)推理,既然寫(xiě)上了這一句話,我們姑且不認(rèn)為是廢話,那么就說(shuō)明這塊地土地使用權(quán)隸屬于納稅人,既然隸屬與納稅人,你前面還管人家承擔(dān)不承擔(dān)土地出讓價(jià)款干什么?難道說(shuō)必須讓納稅人不承擔(dān),才能適用這個(gè)公告.估計(jì)這樣的情況全國(guó)也不會(huì)符合幾個(gè)!

3.土地使用權(quán)價(jià)款這個(gè)概念比較模糊,讓納稅人無(wú)法理解,應(yīng)該改為”取得土地使用權(quán)所支付的金額"更為是好。例子：

某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2009采取拆遷安置方式對(duì)某小區(qū)進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)，在安置方式上，公司采取“拆一還一，就地安置，差價(jià)核算，自行過(guò)渡”的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式對(duì)拆除被拆遷人房屋進(jìn)行安置補(bǔ)償。2010年6月該公司用已完工1000平方米的自建商品房?jī)斶€被拆遷人(其中等面積還原部分800平方米)，同類(lèi)住宅房屋建造成本2200元/平方米，銷(xiāo)售價(jià)格3500元/平方米。近期，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)展日常稅收檢查時(shí)，針對(duì)上述情形，一方面要求該公司就拆遷還原部分分別按成本價(jià)及市場(chǎng)價(jià)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)，還要求該公司按市場(chǎng)價(jià)申報(bào)預(yù)繳土地增值稅(該小區(qū)尚未銷(xiāo)售完畢，尚不符合土地增值稅清算條件)和企業(yè)所得稅，為此，企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)上述稅種的不同計(jì)稅依據(jù)困惑不解。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷(xiāo)售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函[2007]768號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益交換。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。由于目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中拆遷補(bǔ)償主要有3種方式：即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。就本例中所涉及產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式而言，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的不是貨幣和貨物，而是其他經(jīng)濟(jì)利益，因此，對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的拆遷還房行為所涉及營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)分別作如下不同處理。營(yíng)業(yè)稅按同類(lèi)房屋成本價(jià)確定計(jì)稅依據(jù)

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函發(fā)[1995]549號(hào))、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以房屋抵頂債務(wù)應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函[1998]771號(hào))及國(guó)稅函[2007]768號(hào)的規(guī)定，納稅人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中給予拆遷戶補(bǔ)償或安置的房屋，不論其以何種方式結(jié)算價(jià)款，以及拆遷人取得房屋作何用途，均應(yīng)屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅?；诓疬w房屋行為的特殊性，在營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的確定上，區(qū)分以下兩種情形。

(一)對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施(如居委會(huì)用房、車(chē)棚、托兒所等)，凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營(yíng)業(yè)稅的，不再征收營(yíng)業(yè)稅。

(二)對(duì)超出拆遷建筑面積的部分，則應(yīng)按《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定的順序確定計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，一是可以按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定;二是可以按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定;三是按下列公式核定：營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×(1+成本利潤(rùn)率)÷(1-營(yíng)業(yè)稅稅率)。

因此，本例中，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)就其還原面積與拆遷面積相等部分，按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)(即本例中的商品房建安造價(jià))繳納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅88000元(800×2200×5%)。而對(duì)超出部分則按同類(lèi)商品房市場(chǎng)價(jià)格繳納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅35000元(200×3500×5%)。

土地增值稅計(jì)稅依據(jù)的確定

拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題中，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房應(yīng)視同銷(xiāo)售處理，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào))、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函[2010]220號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定，也可以按由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

這里需要說(shuō)明的是，上述“拆一還一”行為，在按市場(chǎng)價(jià)格確認(rèn)收入的同時(shí)，還應(yīng)將此收入確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。本例中由于不存在補(bǔ)差價(jià)問(wèn)題，“拆一還一”等面積部分土地增值稅的計(jì)稅收入為2800000元(800×3500)，同時(shí)，計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)也是2800000元，假如該省規(guī)定普通住宅的土地增值稅預(yù)征率為2%，則應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅56000元(2800000元×2%)。

企業(yè)所得稅計(jì)稅依據(jù)的確定

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條及國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))第七條及此前的《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房屋抵頂?shù)貎r(jià)計(jì)算繳納企業(yè)所得稅問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函[2002]172號(hào))規(guī)定，企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。

關(guān)于計(jì)稅成本的確定，該房地產(chǎn)公司用自建商品房抵償應(yīng)付拆遷補(bǔ)償款的行為，根據(jù)《企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局令第6號(hào))第四條規(guī)定，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，應(yīng)當(dāng)分解為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價(jià)值相當(dāng)?shù)慕痤~償還債務(wù)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理。也就是說(shuō)，該房地產(chǎn)公司“拆一還一”行為要按公允價(jià)值對(duì)所還原的商品房視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入，同時(shí)以相同金額確認(rèn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。為簡(jiǎn)化計(jì)算，假設(shè)本例中同類(lèi)住宅房屋成本價(jià)等同于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。

由此可以看出，“拆一還一”行為土地增值稅與企業(yè)所得稅處理原則是一致的，視同銷(xiāo)售收入及作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償支出均為2800000元。但在企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)時(shí)，應(yīng)確認(rèn)視同銷(xiāo)售所得1040000元[(3500-2200)×800]。

因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式下的“拆一還一”屬于以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換性，屬于應(yīng)稅行為，但在計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的確定上，應(yīng)特殊問(wèn)題特殊處理，不同稅種，不同情形，區(qū)分對(duì)待?？偨Y(jié)：拆一補(bǔ)一涉及的稅務(wù)處理：

一、增值稅（1）等面積補(bǔ)償部分按施工成本價(jià)計(jì)稅；（2）超面積部分有市場(chǎng)價(jià)格按市場(chǎng)價(jià)格，無(wú)市場(chǎng)價(jià)格或者處于特殊情況補(bǔ)償價(jià)格按施工價(jià)格*（1+10%）/(1-0.11)作為計(jì)稅依據(jù)；

二、土地增值稅：按視同銷(xiāo)售價(jià)格確認(rèn)成本和收入；

三、企業(yè)所得稅：同土地增值稅處理；

第五篇：國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)土地增值稅文件

關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》 的通知

文號(hào) 滬地稅財(cái)行[2009]5號(hào) 發(fā)文單位 上海市地方稅務(wù)局 頒布日期 2009-6-9

各區(qū)縣稅務(wù)局、各直屬分局：

現(xiàn)將《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)按照?qǐng)?zhí)行。

上海市地方稅務(wù)局

二ＯＯ九年六月九日

國(guó)家稅務(wù)總局

關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知

國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局：

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，國(guó)家稅務(wù)總局制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

國(guó)家稅務(wù)總局

二○○九年五月十二日

土地增值稅清算管理規(guī)程

第一章 總則

第一條 為了加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則等規(guī)定，制定本規(guī)程（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)程》）。

第二條 《規(guī)程》適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作。

第三條 《規(guī)程》所稱(chēng)土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第四條 納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。

第五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對(duì)納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。

第二章 前期管理

第六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開(kāi)始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)帳，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤(pán)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步。

第七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

第八條 對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對(duì)納稅人實(shí)施項(xiàng)目專(zhuān)用票據(jù)管理措施。

第三章 清算受理

第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的；

（三）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷(xiāo)登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

第十一條 對(duì)于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

第十二條 納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料

（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見(jiàn)附件，各地可根據(jù)本地實(shí)際情況制定）。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。

（三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表、銷(xiāo)售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。

（四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

第十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理；對(duì)納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理；對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請(qǐng)，納稅人無(wú)正當(dāng)理由不得撤消。

第十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照本規(guī)程第六條進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí)，對(duì)符合稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算情形的，應(yīng)當(dāng)作出評(píng)估，并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，確定何時(shí)要求納稅人進(jìn)行清算的時(shí)間。對(duì)確定暫不通知清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng)目管理，每年作出評(píng)估，及時(shí)確定清算時(shí)間并通知納稅人辦理清算。

第十五條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時(shí)組織清算審核。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

第四章 清算審核

第十六條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。

案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。

實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。

第十七條 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類(lèi)型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第十八條 審核收入情況時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷(xiāo)售發(fā)票、銷(xiāo)售合同（含房管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷(xiāo)售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷(xiāo)售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對(duì)銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，審核有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況。

必要時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過(guò)實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無(wú)少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無(wú)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

第十九條 非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

第二十條 土地增值稅扣除項(xiàng)目審核的內(nèi)容包括：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

（五）國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

第二十一條 審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：

（一）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。

（三）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。

（四）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

（五）納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

（六）對(duì)同一類(lèi)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

第二十二條 審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）同一宗土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。

（二）是否存在將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。

（三）拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。

第二十三條 審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。

（二）是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

（三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

第二十四條 審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。

（二）是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。

（三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

第二十五條 審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。

（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門(mén)公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。

（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無(wú)虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。

（五）建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具。

第二十六條 審核開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）是否存在將企業(yè)行政管理部門(mén)（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情形。

（二）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。

第二十七條 審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整至開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

（二）分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

（三）利用閑置專(zhuān)項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。

第二十八條 代收費(fèi)用的審核。

對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購(gòu)買(mǎi)方一并收取；當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí)，審核有無(wú)將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。

第二十九條 關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。

在審核收入和扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營(yíng)業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來(lái)。

應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額應(yīng)付款余額，審核交易行為是否真實(shí)。

第三十條 納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)方法對(duì)有關(guān)鑒證報(bào)告的合法性、真實(shí)性進(jìn)行審核。

第三十一條 對(duì)納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未采信或部分未采信鑒證報(bào)告的，應(yīng)當(dāng)告知其理由。

第三十二條 土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書(shū)面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。

第五章 核定征收

第三十三條 在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。

第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

第三十五條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書(shū)后，稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。

第三十六條 對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。

第六章 其他

第三十七條 土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第三十八條 本規(guī)程自2009年6月1日起施行，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合本地實(shí)際，對(duì)本規(guī)程進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化。

附件鏈接：、各類(lèi)附表、土地增值稅納稅申報(bào)表（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用）