第一篇：物業(yè)服務(wù)各單項(xiàng)費(fèi)用測(cè)算公式--鋒

各單項(xiàng)費(fèi)用測(cè)算完畢進(jìn)行加總，即為物業(yè)服務(wù)支出(成本)總額，加上物業(yè)管理酬金(酬金制)或法定稅費(fèi)及利潤(rùn)(包干制)后，即得出物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額。以物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額除以該物業(yè)可收費(fèi)總建筑面積即可得出單位面積物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（見(jiàn)《實(shí)務(wù)》教材第175頁(yè)）

目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方式，有包干制和酬金制兩種形式。實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用包干制時(shí)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)，這種收費(fèi)方式類似工程采購(gòu)中的固定總價(jià)合同。實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用酬金制時(shí)，預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金包括物業(yè)管理服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金，這種收費(fèi)方式，類似工程采購(gòu)中的成本加酬金合同(固定酬金或百分比酬金)。（見(jiàn)《經(jīng)營(yíng)》教材第187～194頁(yè)“第二節(jié)

成本估算方法”）

包干制：

包干制（收入）=成本+成本X稅費(fèi)（5.5%）+利潤(rùn) 元／m2·月=成本+成本X稅費(fèi)（5.5%）+利潤(rùn)/可收費(fèi)總建筑面積/12月 如：(120萬(wàn)元+12萬(wàn)元)÷10萬(wàn)m2÷12月＝1.1元／m2·月

酬金制：

酬金制（收入）=支出+支出X酬金比例 元／m2·月=支出+支出X酬金比例/可收費(fèi)總建筑面積/12月 如：120萬(wàn)元×(1+10％)÷10萬(wàn)m2÷12月＝1.1元／m2·月

元／m2·月=人工費(fèi)+辦公費(fèi)+共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)+保安費(fèi)+清潔衛(wèi)生費(fèi)+綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)+固定資產(chǎn)折舊費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+專項(xiàng)維修資金/參與測(cè)算的物業(yè)總面積/12月

人工費(fèi)=基本工資+社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)+福利費(fèi)+加班費(fèi)+服裝費(fèi)+工服洗滌費(fèi)

福利費(fèi)=福利基金（14%）+工會(huì)基金（2%）+教育經(jīng)費(fèi)（1.5%）

加班費(fèi)=2～3天/人*日平均工資（22個(gè)工作日/月）

辦公費(fèi)=交通費(fèi)+通信費(fèi)+低值易耗文具、辦公用品費(fèi)+書(shū)報(bào)費(fèi)+宣傳廣告和市場(chǎng)推廣費(fèi)+法律費(fèi)用+節(jié)日裝飾費(fèi)+辦公用房租金

共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)=維修保養(yǎng)費(fèi)+裝修費(fèi)+能源費(fèi)+康樂(lè)設(shè)施費(fèi)+雜項(xiàng)費(fèi)用

保安費(fèi)=保安系統(tǒng)費(fèi)+保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)+保安用房和保安人員住房租金

保安系統(tǒng)費(fèi)=保安系統(tǒng)日常運(yùn)行電費(fèi)及維修保養(yǎng)費(fèi)+日常保安器材費(fèi)+更新儲(chǔ)備金

清潔衛(wèi)生費(fèi)=清潔工具購(gòu)置費(fèi)+勞保用品費(fèi)+清潔機(jī)械材料費(fèi)+化糞池清理費(fèi)+垃圾外運(yùn)費(fèi)+其他費(fèi)用+水池清潔費(fèi)

綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)=綠化工具費(fèi)+勞保用品費(fèi)綠化用水費(fèi)農(nóng)藥化肥費(fèi)雜草清運(yùn)費(fèi)園林景觀再造費(fèi)

固定資產(chǎn)折舊費(fèi)=交通工具+通信設(shè)備辦公設(shè)備工程維修設(shè)備其他設(shè)備 固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為5年。

保險(xiǎn)費(fèi)=（投保的第i種保險(xiǎn)種類X第i種保險(xiǎn)種類的保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)率）/參與測(cè)算的物業(yè)面積

專項(xiàng)維修資金=工資津貼等費(fèi)用+設(shè)備、零部件和材料購(gòu)置費(fèi)+機(jī)械使用費(fèi)+水、電、氣費(fèi)+管理費(fèi)

第二篇：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算

一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成的確定

根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(發(fā)改價(jià)格[2003]1864號(hào))規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成，應(yīng)包括以下幾個(gè)部分：

(1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。

(6)辦公費(fèi)用。

(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。

(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

以上物業(yè)管理區(qū)域指的是物業(yè)管理的公共區(qū)域。

根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，如果實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成，不僅包括物業(yè)服務(wù)成本，還包括法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)：如果實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制，在收取物業(yè)服務(wù)資金中不僅包括物業(yè)服務(wù)支出，還包括物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

二、居住性物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算

居住性物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算，可以用下面一個(gè)簡(jiǎn)單的公式表示： V = ∑Vi(i =1，2，3，……12)V——代表求得的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元／月·平方米或元/年·平方米)； Vi——代表各分項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元／月·平方米或元年·平方米)； ∑——表示對(duì)所有費(fèi)用項(xiàng)目算術(shù)相加之和。

具體常用算法：按類別分別測(cè)算，最后求和服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。1．管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)Vl

V1 = ∑Fi／S(i = 1，2，3，4)(元／月·平方米)該項(xiàng)費(fèi)用是用于物業(yè)管理企業(yè)的人員費(fèi)用 包括: 基本工資

社會(huì)保險(xiǎn)（失業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老險(xiǎn)，一般占基本工資的30%左右）按規(guī)定提取的福利費(fèi)（住房公積金、教育培訓(xùn)、工會(huì)費(fèi)等，一般占基本工資的14%左右）

加班費(fèi)和服裝費(fèi)

不包括管理、服務(wù)人員的獎(jiǎng)金（獎(jiǎng)金從盈利中提?。?/p>

Fl——基本工資(元／月)。

F2——按規(guī)定提取的福利費(fèi)(元/月)，包括福利基金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金等。

F3——加班費(fèi)(元／月)。F4——服裝費(fèi)(元/月)。

S——表示可分?jǐn)傎M(fèi)用的建筑面積之和。單位為平方米(m2)。2．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用V2 V2=∑Fi／S(i=1，2，3，4，5)(元／月·平方米)其中：

F1——公共照明系統(tǒng)的電費(fèi)和維修費(fèi)：①電費(fèi)：(W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn)×30×PE

W1表示每日開(kāi)啟時(shí)間為T(mén)l(小時(shí))的照明電器總功率(千瓦·小時(shí))；T1表示每日開(kāi)啟時(shí)間(小時(shí))；30代表每月測(cè)算的天數(shù)；PE表示電費(fèi)單價(jià)(元／kW)；②維修費(fèi)：這是一個(gè)估算的經(jīng)驗(yàn)值，一般按照當(dāng)?shù)氐墓べY水平費(fèi)用和使用的零配件、進(jìn)貨的價(jià)格來(lái)測(cè)算。

F2——給排水設(shè)施的費(fèi)用，此項(xiàng)費(fèi)用測(cè)算時(shí)又可分項(xiàng)為：①給水泵的電機(jī)功率(可包括生活水泵、消防蓄水池泵)，電費(fèi) = W×24×I×30× PE(元／月)。I代表使用系數(shù) =平均每天開(kāi)啟小時(shí)數(shù)／24；②消防泵的電機(jī)費(fèi)(包括噴淋泵、消防栓泵)，電費(fèi) = W×24×I×30× PE，(元／月)；③排污泵的電機(jī)功率(包括集水井排水泵、污水處理排水泵)，電費(fèi)=W×24×I×30× PE(元／月)：④維修費(fèi)(元／月)。

F3——配供電系統(tǒng)設(shè)備維修費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)(元/月)。F4——建筑、道路維修費(fèi)(元／月)。

F5——電梯費(fèi)用的核算：①電費(fèi)=n ×W×24×I×30× PE(元／月)，其中n為電梯臺(tái)數(shù)；W為電梯功率；I為電梯使用系數(shù)，由于不同類型物業(yè)的電梯使用時(shí)間和頻率不同，會(huì)產(chǎn)生差異，一般可通過(guò)統(tǒng)計(jì)的方法進(jìn)行估算。居住類物業(yè)大致在0．4；②維修費(fèi)(元/月)，可分包給電梯專業(yè)的維修公司，也可自行維修(包括人工費(fèi)、材料費(fèi))；③年檢費(fèi)(元／月)。此處的費(fèi)用項(xiàng)F1 ? F5 并非固定項(xiàng)目，不同物業(yè)項(xiàng)目不一，不能機(jī)械套用。3．物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用V3 V3=∑Fi／S(i=l，2，3，4，5，6)(元／月·平方米)其中：

Fl——人工費(fèi)(元／月)。

F2——清潔機(jī)械、工具、材料、服裝費(fèi)，按價(jià)值和使用年限折算出每月的值(元/月)。

F3——消殺費(fèi)(元/月)。F4——化糞池清理費(fèi)(元／月)。F5——垃圾清運(yùn)費(fèi)(元／月)。

F6——水池(箱)清潔費(fèi)(元／月)。4．物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用V4

V4=∑F i ／S(i=l，2，3，4，5)(元／月·平方米)其中：

F1——人工費(fèi)(元／月)。F2——綠化工具費(fèi)(元／月)。

F3——化肥除草劑等材料費(fèi)(元／月)。F4——綠化用水費(fèi)(元／月)。F5——園林景觀再造費(fèi)(元／月)。5．物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用V5 V5 = ∑Fi / S(i=l，2，3，4，5)(元／月·平方米)其中：

F1——人工費(fèi)(元／月)。F2——服裝費(fèi)(元／月)。F3——維修費(fèi)(元/月)。

F4——日常保衛(wèi)器材費(fèi)(元/月)，包括對(duì)講機(jī)、多功能警棍、110報(bào)警聯(lián)網(wǎng)等。F5——保安用房及保安人員住房租金(元／月)。6．辦公費(fèi)用V6 V6=∑Fi／S(i=1，2，3，4，5，6，7)(元／月·平方米)常用全年的費(fèi)用預(yù)算來(lái)折算出每月費(fèi)用，即全年費(fèi)用除以12個(gè)月，也可根據(jù)上年的年終決算數(shù)據(jù)，預(yù)算出今年的辦公費(fèi)。

其中：

F1——交通、通訊費(fèi)用(元／月)。

F2——文具、辦公用品等低值易耗品費(fèi)(元／月)。F3——車(chē)輛使用費(fèi)(元/月)。F4——節(jié)日裝飾費(fèi)(元/月)。

F5——公共關(guān)系費(fèi)及宣傳廣告費(fèi)(元／月)。F6——辦公水電費(fèi)(元／月)。F7——書(shū)報(bào)費(fèi)(元／月)。

7．物業(yè)管理企業(yè)用于管理項(xiàng)目的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)V7 該項(xiàng)費(fèi)用指物業(yè)管理企業(yè)擁有各類固定資產(chǎn)按其總額每月分?jǐn)偺崛〉恼叟f費(fèi)用，包括交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工程維修設(shè)備等。按實(shí)際擁有的上述各項(xiàng)固定資產(chǎn)總額除以平均折舊年限，再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄖ娣e。值得注意的是，這里的固定資產(chǎn)應(yīng)主要是直接用于該項(xiàng)目服務(wù)的固定資產(chǎn)。

8．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用V8 V8 =（投?？偨痤~ ? 保險(xiǎn)費(fèi)率）／保險(xiǎn)受惠物業(yè)的總面積

為了從經(jīng)濟(jì)上保障住宅物業(yè)區(qū)內(nèi)水、電、電梯等設(shè)施遭受災(zāi)害事故后能及時(shí)修復(fù)和對(duì)傷員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，物業(yè)管理企業(yè)必須對(duì)這些設(shè)備設(shè)施投財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、相關(guān)責(zé)任保險(xiǎn)(如電梯責(zé)任保險(xiǎn))、公眾責(zé)任險(xiǎn)。保費(fèi)按保險(xiǎn)受惠物業(yè)總建筑面積分?jǐn)偂?/p>

9．經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用V9

該項(xiàng)是指業(yè)主大會(huì)同意的全體業(yè)主均能受惠的必要的服務(wù)費(fèi)用。

10．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用V10 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用(一般按上述費(fèi)用總和的1％～5％計(jì))，考慮不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的原因是物價(jià)上漲、銀行利率調(diào)整及其他不可預(yù)見(jiàn)的臨時(shí)性支出。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)應(yīng)單獨(dú)設(shè)賬，嚴(yán)格控制其支出。

11．利潤(rùn)或管理酬金V11 按定額利潤(rùn)/酬金或行業(yè)利潤(rùn)率／酬金率確定。定額酬金或利潤(rùn)是指雙方協(xié)商在管理企業(yè)完成合同規(guī)定的服務(wù)任務(wù)情況下給服務(wù)者已固定數(shù)額的酬金或利潤(rùn)。不過(guò)，現(xiàn)行最通常的利潤(rùn)酬金確定方式是以上述1~10項(xiàng)的支出之和為基數(shù)乘以行業(yè)利潤(rùn)率/酬金率付給管理企業(yè)利潤(rùn)/酬金，即

管理利潤(rùn)/酬金 = 服務(wù)費(fèi) ? 行業(yè)利潤(rùn)率/酬金率

物業(yè)管理行業(yè)利潤(rùn)率/酬金率一般在8％~15％，具體的比率可由雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)等因素等協(xié)商確定。

值得注意的是這里所說(shuō)的利潤(rùn)并不是物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)，也不是真正意義上的利潤(rùn)，只是一個(gè)項(xiàng)目的報(bào)酬。

12．法定稅費(fèi)V12 按現(xiàn)行稅法，物業(yè)管理企業(yè)屬服務(wù)業(yè)，上繳的稅金包括：(1)須按營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率為5％。(2)城市建設(shè)維護(hù)稅，按營(yíng)業(yè)稅的7％計(jì)征。(3)教育費(fèi)附加，按營(yíng)業(yè)稅稅額的3％計(jì)征。

合計(jì)總營(yíng)業(yè)額的5．5％。

廣州一般取

5.63%（含防洪費(fèi)）

包干制服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算公式：

方法1 V = P1（成本）+ P2（利潤(rùn)）+ P3（稅收）

= P1

+ P1 ?Κ1（成本利潤(rùn)率）+ V ? 5.63%

V = P1（1

+ Κ1）/（1Κ2-5.63%）

依照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，實(shí)行酬金制計(jì)費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不含稅金。

酬金制服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算公式：

V = P1（各項(xiàng)服務(wù)支出）+P2（酬金）（P2 一般取 P1 的8%~15%）

上述具體項(xiàng)目費(fèi)用的測(cè)算，實(shí)際工作中多用表格的方式進(jìn)行

第三篇：酒店物業(yè)費(fèi)用測(cè)算

酒店物業(yè)費(fèi)用測(cè)算

一、人員工資及福利

1．工程維修人員6人

其中：強(qiáng)電2人、弱電1人、水工2人、綜合工1人。

工資：6人×1400元/月=8400元/月

福利：6人×600元/月=3600元/月

小計(jì)：12000元/月

2．鍋爐執(zhí)機(jī)人員3人

工資：3人×1400元/月=5200元/月

福利：3人×600元/月=1800元/月

小計(jì)：7000元/月

3．安保人員8人

工資：8人×1200元/月=9600元/月

福利：8人×500元/月=4000元/月

小計(jì)：13600元/月

4．物業(yè)主管人員1人

工資：1人×2500元/月=2500元/月

福利：1人×1000元/月=1000元/月

小計(jì)：3500元/月

累計(jì)：36100元/月

二、能耗費(fèi)用測(cè)算

1．電費(fèi)：按每平方米電負(fù)荷0.1kw計(jì)，單價(jià)按0.85元/度計(jì)算，使用系數(shù)按0.85計(jì)

3600㎡×0.1kw/㎡×24小時(shí)×30天×0.85元/度×0.25=55080元/月

2．自來(lái)水費(fèi)：按現(xiàn)行市政府商業(yè)水價(jià)計(jì)算

15噸/天×6.1元/噸×30天=3294元/月

3．天燃?xì)赓M(fèi)：按現(xiàn)商業(yè)價(jià)1.90元/㎡計(jì)算，按運(yùn)行系數(shù)0.25計(jì)算

14㎡/h×24小時(shí)×1.90×30天×0.25=4788元/月

累計(jì)：63162元/月

三、辦公費(fèi)用（含辦公設(shè)備折舊）

18人×100元/月=1800元/月

四、保潔材料費(fèi)

3600㎡×1.50元/月=5400元/月

五、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)材料費(fèi)

1．強(qiáng)電設(shè)備、設(shè)施

包括設(shè)備線路維護(hù)維修，控制柜的檢修保養(yǎng)，燈泡、燈具的維修更換等

1000元/月。

2．電話、寬帶線路設(shè)備、設(shè)施

500元/月

3．消防設(shè)備設(shè)施

1500元/月

4．熱水系統(tǒng)

500元/月

5．給、排水設(shè)備設(shè)施

800元/月

6．采暖、空調(diào)設(shè)備設(shè)施

700元/月

7．其它設(shè)備設(shè)施、600元/月

累計(jì)：5600元/月

六、設(shè)備設(shè)施的大中修和設(shè)備設(shè)施的更新更換費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)單位擔(dān)負(fù)。

七、物業(yè)費(fèi)用合計(jì)：112062元/月

第四篇：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用成本測(cè)算

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算

根據(jù)“******”人員編制計(jì)劃，及擬推廣管家服務(wù)的總體管理思路，對(duì)“******”的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)進(jìn)行測(cè)算。內(nèi)容包括：

一、經(jīng)費(fèi)測(cè)算的原則及說(shuō)明；

二、經(jīng)費(fèi)測(cè)算：

1、人工成本；

2、行政辦公費(fèi)；

3、設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)；

4、公用水電費(fèi)；

5、清潔綠化費(fèi)；

6、保安費(fèi)；

7、固定資產(chǎn)折舊；

8、開(kāi)辦費(fèi)攤銷；

9、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)；

10、管理者酬金；

11、稅金。詳細(xì)測(cè)算書(shū)內(nèi)容如下： 第一節(jié) 經(jīng)費(fèi)測(cè)算的原則及說(shuō)明

一、測(cè)算的依據(jù)

(一)成都市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定及成都市政府相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)；(二)“四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行規(guī)定”；(三)“四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)分類分級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)”。

二、經(jīng)費(fèi)測(cè)算的原則

(一)遵循物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)的原則

物業(yè)管理行業(yè)屬保本微利的服務(wù)性行業(yè)?？陀^、準(zhǔn)確、完整地核算物業(yè)管理的成本支出，是物業(yè)管理企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，也是為業(yè)主/使用者創(chuàng)造舒適工作環(huán)境，達(dá)到物業(yè)保值增值目的的基本條件。(二)服務(wù)水平與管理費(fèi)用相匹配的原則

針對(duì)“*******”高檔物業(yè)需求，根據(jù)服務(wù)水平與管理費(fèi)用“質(zhì)價(jià)相符”的市場(chǎng)特點(diǎn)，準(zhǔn)確定位物業(yè)管理的水平，準(zhǔn)確定位管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。(三)“零預(yù)算”原則

物業(yè)管理費(fèi)實(shí)行“零預(yù)算”原則，“以支定收”，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)，確定物業(yè)管理費(fèi)用的支出；再根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)用的支出確定物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這樣，物業(yè)管理費(fèi)用收入和支出相抵后的結(jié)果為“零”。

(四)管理者提取酬金原則

物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)來(lái)源以物業(yè)管理費(fèi)用支出為基礎(chǔ)，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物業(yè)管理費(fèi)用支出×管理酬金比例。

三、測(cè)算的有關(guān)說(shuō)明

(一)物業(yè)管理費(fèi)支出包括物業(yè)管理服務(wù)人員工資和福利費(fèi)，公共設(shè)備、設(shè)施日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)，綠化管理費(fèi)，保潔衛(wèi)生費(fèi)，保安費(fèi)，辦公費(fèi)用，物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，稅費(fèi)，利潤(rùn)，開(kāi)辦費(fèi)攤銷、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。(二)有關(guān)費(fèi)用的說(shuō)明

1、人員工資標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)市場(chǎng)化原則，參照成都行業(yè)工資水平，根據(jù)*********規(guī)模及高檔次的管理服務(wù)需求設(shè)定人員工資標(biāo)準(zhǔn)，人員工資標(biāo)準(zhǔn)如下： 序號(hào) 職 務(wù) 月薪 備 注 1 中心經(jīng)理 4,000 2 品質(zhì)行政主管（中心經(jīng)理助理）2,500 3 安全主管 1,800 4 工程維修主管 2,000 5 清潔綠化主管 1,800 6 高級(jí)管家 1,800 7 會(huì)計(jì) 1,400 8 出納 1,200 9 維修技工 1,200 10 安全班長(zhǎng) 1,100 11 安全員 900 12 清潔工 600 13 綠化工 600

2、物資裝備的攤銷

物資裝備攤銷分兩部分進(jìn)行,單件價(jià)格在2,000元以上的物資裝備計(jì)入“固定資產(chǎn)”，依據(jù)財(cái)務(wù)制度按5年攤銷；單件價(jià)格在2,000元以下的物資裝備計(jì)入開(kāi)辦費(fèi)，按5年攤銷。

3、開(kāi)辦費(fèi)攤銷

開(kāi)辦費(fèi)的攤銷期限為5年。開(kāi)辦期的人工成本在入伙前應(yīng)攤進(jìn)營(yíng)銷成本中，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)慣例，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)提取率為物業(yè)管理成本支出的1.5%。開(kāi)辦費(fèi)中的物資裝備的攤銷計(jì)算方法將物資裝備費(fèi)用的80%（4年）按5年攤銷進(jìn)管理成本中。

4、管理者酬金

依照四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行規(guī)定和行業(yè)慣例，每年按總支出的8%提取管理者酬金。

5、本體維修基金及專用基金按四川省及成都市有關(guān)規(guī)定收取。暫不測(cè)算。第二節(jié) 經(jīng)費(fèi)測(cè)算

經(jīng)費(fèi)測(cè)算總表（單位：人民幣元）序號(hào) 項(xiàng) 目 測(cè)算依據(jù) 月支出 備 注 人工成本 詳見(jiàn)人工費(fèi)測(cè)算明細(xì)表 122,202.00 行政辦公費(fèi) 詳見(jiàn)辦公費(fèi)測(cè)算明細(xì)表 14,406.67 設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi) 詳見(jiàn)維護(hù)費(fèi)測(cè)算明細(xì)表 9,984.00 公用電費(fèi) 按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)測(cè)算 23,500.00 公用水費(fèi) 按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)測(cè)算 4,200.00 清潔費(fèi)（設(shè)施材料）詳見(jiàn)清潔費(fèi)測(cè)算明細(xì)表 10,233.00 綠化費(fèi) 詳見(jiàn)綠化費(fèi)測(cè)算明細(xì)表 17,388.00 保安費(fèi) 詳見(jiàn)保安費(fèi)測(cè)算明細(xì)表 400 注：將開(kāi)盤(pán)期間人工成本攤進(jìn)物管成本中 9 固定資產(chǎn)折舊 詳見(jiàn)固定資產(chǎn)測(cè)算明細(xì)表 1,397.50 10 開(kāi)辦費(fèi)攤銷 詳見(jiàn)開(kāi)辦費(fèi)測(cè)算明細(xì)表 3,036.87 23,994.13 11 小計(jì)

206,748.03 227,705.30 12 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 以上各項(xiàng)之和的2% 4,134.96 4,554.11 13 管理者酬金 以上各項(xiàng)之和的10.00% 21,088.30 23,225.94 14 營(yíng)業(yè)稅金及附加 以上各項(xiàng)之和的5.70% 13,222.36 14,562.66 15 總計(jì)

245,193.66 270,048.01 16 每平方米月管理費(fèi)(不含電梯分?jǐn)偅?9416.16平方米收費(fèi)面積 3.53 4.05 根據(jù)我們的測(cè)算，本項(xiàng)目管理費(fèi)月支出為245,193.66元（不含E型房每月電梯維護(hù)費(fèi)用），按照不同房型的價(jià)格、建筑面積比率，將管理費(fèi)分?jǐn)側(cè)缦拢?房 型 系 數(shù) 管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米.月）備 注 A 1.143 4.0

B 1.057 3.7

C、D 1 3.5

E 0.914 3.2 按照分?jǐn)傁禂?shù)測(cè)算E型房管理費(fèi)2.8元/平方米.月，加上電梯維護(hù)費(fèi)0.42元/平方米.月，實(shí)際管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為3.2元/平方米.月

（一）人工成本測(cè)算

序號(hào) 項(xiàng)目 人數(shù) 月薪 計(jì)算方法 月支出 備 注 1 工資

(1)中心經(jīng)理 1 4,000 人數(shù) x 月薪 4,000

(2)品質(zhì)行政主管 1 2,500 人數(shù) x 月薪 2,500

中心經(jīng)理助理

(3)安全主管 1 1,800 人數(shù) x 月薪 1,800

(4)工程維修主管 1 2,000 人數(shù) x 月薪 2,000

(5)清潔綠化主管 1 1,800 人數(shù) x 月薪 1,800

(6)高級(jí)管家 3 1,800 人數(shù) x 月薪 5,400

(7)會(huì)計(jì) 1 1,400 人數(shù) x 月薪 1,400

(8)出納 1 1,200 人數(shù) x 月薪 1,200

(9)維修技工 7 1,200 人數(shù) x 月薪 8,400

(10)安全班長(zhǎng) 3 1,100 人數(shù) x 月薪 3,300

(11)安全員 40 900 人數(shù) x 月薪 36,000

(12)清潔工 30 600 人數(shù) x 月薪 18,000

(13)綠化工 3 600 人數(shù) x 月薪 1,800

(14)小計(jì) 94 87,600 三費(fèi)一金

(1)福利待遇

工資總額x 8% 7,008.00

(2)培訓(xùn)費(fèi)

工資總額x 8% 7,008.00

(3)工會(huì)費(fèi)

工資總額x 2% 1,752.00

(4)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)

工資總額x 20% 17,520.00

(5)教育基金

工資總額x 1.5% 1,314.00

(6)小計(jì)

34,602.00 合計(jì)

122,202.00

（二）行政辦公費(fèi)

序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 單位 單價(jià) 計(jì)算方法 月支出 備注 1 辦公用品、低值易耗品

（1）管理人員 10 人 20 數(shù)量 x 單價(jià) 200.00

（2）操作人員 80 人 5 數(shù)量 x 單價(jià) 400.00

小計(jì) 90 人

600.00 通訊費(fèi)用

(1)固定電話/傳真 5 部 150 數(shù)量 x 單價(jià) 750.00

(2)移動(dòng)電話 2 部 300 數(shù)量 x 單價(jià) 600.00

小計(jì)

1,350.00 車(chē)輛使用費(fèi)用 2 部 1500 數(shù)量 x 單價(jià) 3,000.00 員工宿舍租金 4 套 600 數(shù)量 x 單價(jià) 2,400.00 社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi) 12 次 1500 綜合測(cè)算 1,500.00 服裝費(fèi)用

(1)管理人員服裝 13 套 900 11700 975.00

(2)維修工服裝 7 400 2800 233.33

(3)清潔綠化工 34 270 9180 765.00

(4)保安員 43 1000 43000 3583.33

(5)小計(jì)

66680 5556.67 合計(jì)

14,406.67

（三）設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)

序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 單位 單價(jià) 保養(yǎng)期 月支出

備注 1 電梯維保費(fèi) 8 臺(tái) 600 12 4,800.00 不記入總費(fèi)用

電梯年檢費(fèi) 8 臺(tái) 400 / 266.67 不記入總費(fèi)用

電梯保險(xiǎn)費(fèi) 8 臺(tái)強(qiáng)電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

2,000.00

(1)高壓供電系統(tǒng)

屏

(2)低壓供電系統(tǒng)

屏

(3)備用發(fā)電機(jī)維護(hù)費(fèi)

臺(tái)

小計(jì)

2,000.00 給排水系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

800.00

(1)給排水水泵維護(hù)費(fèi)

臺(tái)

(2)給水水管維護(hù)費(fèi)

(3)排水水管維護(hù)費(fèi)

(4)消防水系統(tǒng)

消防箱

套

小計(jì)

800.00 室外景觀綠化水維護(hù)費(fèi)

500.00 游泳池維護(hù)費(fèi)

200.00 消防系統(tǒng)維保費(fèi)

500.00 弱電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

2,500.00

(1)消防弱電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

(2)控制中心維護(hù)費(fèi)

(3)保安監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

(4)防盜報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

(5)巡更系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

(6)IC卡門(mén)禁統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

(7)停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

小計(jì)

2,500.00 建筑本體維修費(fèi)

/ 設(shè)備維修零星材料費(fèi)

600.00

小計(jì)

9,600.00 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 4%

384.00 合計(jì)

9,984.00

（四）公用水電費(fèi)

序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 單位 單價(jià) 保養(yǎng)期 月支出 備 注 1 公用電費(fèi) 50000 度 0.47 23,500.00 公用水費(fèi) 3500 噸 1.2 4,200.00

合計(jì)

27,700.00

（五）清潔費(fèi) 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算方法 月支出 備 注 1 基本清潔費(fèi)

(1)清潔人工費(fèi) / /

(2)工具/材料費(fèi) 綜合測(cè)算 2000 清潔設(shè)備折舊費(fèi)(5年分?jǐn)?清潔工具 1333

總價(jià)80，000元 垃圾清運(yùn)費(fèi) 30天×1車(chē)/天×150元/車(chē) 4500 室外水景清潔費(fèi) 每月清洗1次 1000 化糞池清理費(fèi) 每一年清洗2次 400 消殺費(fèi) 綜合測(cè)算 1000 總計(jì)

10,233.00

（六）綠化費(fèi)

項(xiàng)目 數(shù)量 單位 單價(jià) 計(jì)算方法 月支出 備 注 綠化費(fèi) 41400 M2 0.42 數(shù)量 x 單價(jià) 17,388.00

（七）保安費(fèi)

項(xiàng) 目 計(jì)算方法 月支出 備 注 日常耗材、裝備保養(yǎng) 綜合測(cè)算 400.00

（八）固定資產(chǎn)折舊

序號(hào) 項(xiàng)目 資產(chǎn)總額 計(jì)算方法 月支出 備 注 1 行政辦公設(shè)備 74,000.00 分5年攤消 1,233.33 工程設(shè)備 9,850.00 分5年攤消 164.17 合計(jì)

1,397.50

附表：固定資產(chǎn)清單

(一)行政辦公設(shè)備

項(xiàng) 目 數(shù) 量 單位 單價(jià) 金額 備 注 會(huì)議桌 1 套 3,000.00 3,000.00

大工作臺(tái) 1 套 2,000.00 2,000.00

復(fù)印機(jī) 1 臺(tái) 15,000.00 15,000.00

內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)電腦終端 10 臺(tái) 4,000.00 40,000.00

數(shù)碼照相機(jī) 1 部 4,000.00 4,000.00 電視機(jī) 5 臺(tái) 2,000.00 10,000.00 小計(jì)

74,000.00

(二)工程設(shè)備

項(xiàng) 目 數(shù) 量 單位 單價(jià) 金額 備注

200型室外疏通機(jī) 1 套 2,350.00 2,350.00

備用發(fā)電機(jī) 1 臺(tái) 5,000.00 5,000.00

臺(tái)鉆 1 臺(tái) 2,500.00 2,500.00

小計(jì)

9,850.00

合計(jì)

83,850.00

（九）開(kāi)辦費(fèi)攤銷

序號(hào) 項(xiàng)目 總額 計(jì)算方法 月支出 備注 開(kāi)盤(pán)期間人工成本費(fèi) 1,211,883.00 按5年攤銷 20,198.05 攤?cè)霠I(yíng)銷成本 2 除人工費(fèi)外其它開(kāi)辦費(fèi)攤銷 227,765.00 按（80%）5年攤銷 3,036.87 攤?cè)胛锕艹杀?總開(kāi)辦費(fèi) 1,439,648.00 按5年攤銷 23,994.13 全部攤?cè)胛锕艹杀?/p>

“********”的開(kāi)辦期從2003年7月1日至2004年6月30日，為期12個(gè)月。在此期間，購(gòu)置相應(yīng)的辦公設(shè)備、工程工具、治安消防用品、服裝等物資裝備，人員到位。開(kāi)辦費(fèi)分五年攤銷。開(kāi)辦費(fèi)總表 項(xiàng)目 數(shù)量 駐場(chǎng)時(shí)間 單價(jià) 計(jì)算方法 開(kāi)辦期支出 1 人工成本

(1)工資

中心經(jīng)理 1 12 4,000.00 數(shù)量 x 駐場(chǎng)時(shí)間 x 單價(jià) 48,000.00

品質(zhì)行政主管（中心經(jīng)理助理）1 10 2,500.00 數(shù)量 x 駐場(chǎng)時(shí)間 x 單價(jià) 25,000.00

安全主管 1 12 1,800.00 數(shù)量 x 駐場(chǎng)時(shí)間 x 單價(jià) 21,600.00

工程維修主管 1 12 2,000.00 數(shù)量 x 駐場(chǎng)時(shí)間 x 單價(jià) 24,000.00

清潔綠化主管 1 10 1,800.00 數(shù)量 x 駐場(chǎng)時(shí)間 x 單價(jià) 18,000.00

高級(jí)管家 6 6 1,800.00 數(shù)量 x 駐場(chǎng)時(shí)間 x 單價(jià) 64,800.00

會(huì)計(jì) 1 2 1,400.00 數(shù)量 x 駐場(chǎng)時(shí)間 x 單價(jià) 2,800.00

出納 1 2 1,200.00 數(shù)量 x 駐場(chǎng)時(shí)間 x 單價(jià) 2,400.00

維修技工 2 12 1,200.00 數(shù)量 x 駐場(chǎng)時(shí)間 x 單價(jià) 28,800.00

安管班長(zhǎng) 3 12 1,100.00 數(shù)量 x 駐場(chǎng)時(shí)間 x 單價(jià) 39,600.00

安管員 40 12 900.00 數(shù)量 x 駐場(chǎng)時(shí)間 x 單價(jià) 432,000.00

清潔工 35 12 600.00 數(shù)量 x 駐場(chǎng)時(shí)間 x 單價(jià) 252,000.00

綠化工 2 12 600.00 數(shù)量 x 駐場(chǎng)時(shí)間 x 單價(jià) 14,400.00

小計(jì)

973,400.00(2)三費(fèi)一金

福利費(fèi)

工資總額 8% 77,872.00

工會(huì)經(jīng)費(fèi)

工資總額 2% 19,468.00

社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)

工資總額 13% 126,542.00

教育基金

工資總額 1.5% 14,601.00

小計(jì)

238,483.00

合計(jì)

1,211,883.00 2 行政辦公費(fèi)

(1)辦公用品、低值易耗品

綜合測(cè)算 3,000.00(2)通訊費(fèi)

綜合測(cè)算 3,000.00(3)員工宿舍租金及水電費(fèi) 7 12 900.00 套數(shù) x 開(kāi)辦時(shí)間 x 單價(jià) 75,600.00

合計(jì)

81,600.00 3 入伙資料 350 60.00 21,000.00 4 辦公設(shè)備

見(jiàn)開(kāi)辦期辦公設(shè)備清單 18,600.00 5 工程工具

見(jiàn)開(kāi)辦期工程工具清單 14,710.00 6 治安消防用品

見(jiàn)開(kāi)辦期治安消防用品清單 25,315.00 7 服裝

見(jiàn)開(kāi)辦期低值裝備清單 66,540.00

總計(jì)

1,439,648.00

1、開(kāi)辦期辦公設(shè)備清單

序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù)量 單位 單價(jià) 合計(jì)（元）備 注 1 辦公家私 3 套 1,500.00 4,500.00 工作臺(tái) 10 套 500.00 5,000.00 3 轉(zhuǎn)椅 10 把 80.00 800.00 打印機(jī) 2 臺(tái) 700.00 1,400.00 文件柜 5 套 300.00 1,500.00 檔案柜 2 個(gè) 300.00 600.00 電話 5 部 100.00 500.00 傳真機(jī) 1 部 1,500.00 1,500.00 保險(xiǎn)柜 1 部 1,000.00 1,000.00 工具柜 5 套 200.00 1,000.00 13 飲水機(jī) 4 臺(tái) 200.00 800.00 小計(jì)

18,600.00

2、開(kāi)辦期工程工具清單

序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單位 單價(jià) 合計(jì)（元）1 沖擊鉆 1 臺(tái) 980.00 980.00 3 手提切割機(jī) 1 臺(tái) 350.00 350.00 4 臺(tái)式砂輪機(jī) 1 臺(tái) 1,500.00 1,500.00 6 手掄電鉆 2 臺(tái) 240.00 480.00 7 電焊機(jī)8KVA 1 臺(tái) 450.00 450.00 8 75型室內(nèi)疏通機(jī) 1 套 1,450.00 1,450.00 9 臺(tái)鉗 2 套 75.00 150.00 10 大管鉗 4 架 30.00 120.00 11 數(shù)字萬(wàn)用表 2 個(gè) 250.00 500.00 12 指針萬(wàn)用表 1 個(gè) 100.00 100.00 13 搖表 1 個(gè) 180.00 180.00 14 接地?fù)u表 1 個(gè) 200.00 200.00 15 高壓搖表 1 個(gè) 1,000.00 1,000.00 16 電梯專用工具 1 套 500.00 500.00 17 電工組合工具 7 套 200.00 1,400.00 18 綜合維修工具 1 套 1,500.00 1,500.00 19 高空作業(yè)工具 1 套 500.00 500.00 20 5檔鋁合金組合梯 3 架 300.00 900.00 21 11檔鋁合金組合梯 1 架 750.00 750.00 23平板車(chē) 1 輛 500.00 500.00 24 拖線盤(pán) 2 臺(tái) 600.00 1,200.00 25 小計(jì)

14,710.00

3、治安消防用品清單

序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù)量 單位 單價(jià) 合計(jì)(元)1 無(wú)線對(duì)講機(jī) 25 臺(tái) 750.00 18,750.00 2 橡皮警棍 30 根 15.00 450.00 3 水壺 45 個(gè) 10.00 450.00 4 電警棍 10 根 150.00 1,500.00 5 警示牌 5 塊 45.00 225.00 6 消防斧頭 2 把 60.00 120.00 7 專用消防扳手 2 把 30.00 60.00 8 防毒面具 2 套 130.00 260.00 9 消防頭盔 10 套 90.00 900.00 10 消防靴 2 套 250.00 500.00 11 消防衣 3 套 700.00 2,100.00

小計(jì)

25,315.00

4、員工服裝清單

序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 單位 單價(jià) 金額 1 保安服裝 88 套 550.00 48,400.00 11 工程服裝 4 套 200.00 800.00 15 管理人員服裝 10 套 600.00 6,000.00 18 清潔工服裝 80 套 135.00 10,800.00 21 綠化工服務(wù) 4 套 135.00 540.00 合計(jì)

66,540.00

第五篇：物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算

1、商業(yè)物業(yè)管理成本的主要由以下方面構(gòu)成：

1)人工費(fèi)用：包括工資總額及福利費(fèi)。

2)環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)：包括日常清潔外包費(fèi)用、石材養(yǎng)護(hù)、外墻清洗費(fèi)用、除雪費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、消殺費(fèi)、煙道清洗費(fèi)、隔油池及化糞池清掏費(fèi)等。

3)治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安聯(lián)防費(fèi)等。

4)綠化養(yǎng)護(hù)成本：室外廣場(chǎng)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綠植租擺費(fèi)等。

5)公共設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)：工程工具費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)等。

6)公共能耗費(fèi)用：包括照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水、新風(fēng)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)能耗費(fèi)及水費(fèi)。

7)管理費(fèi)用：包括服裝費(fèi)、辦公用品、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待、交通、郵電通訊、固定資產(chǎn)折舊、低值易耗品攤銷、人員招聘、培訓(xùn)、印刷、用具維修費(fèi)等。

8)保險(xiǎn)費(fèi)。

9)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。

10)管理酬金。

11)稅金。

--------------------物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算初探

摘要：物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算是確定收費(fèi)高低的關(guān)鍵，合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算對(duì)保證企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展，業(yè)主自覺(jué)自愿交費(fèi)將起到積極作用。而收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算要考慮物業(yè)管理可能涉及的方方面面，力求全面、準(zhǔn)確、合理。

物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是業(yè)主關(guān)注的熱點(diǎn)之一，關(guān)于物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算，筆者曾與同行交流，發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題，是共性的，現(xiàn)提出來(lái)供大家參考。

一、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)、按規(guī)定提取的福利費(fèi)等 這項(xiàng)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)的人工費(fèi)用，包括基本工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)及服裝費(fèi)。

（一）定員的確定：根據(jù)所管物業(yè)的規(guī)模、檔次、業(yè)主的要求、管理的內(nèi)容、管理目標(biāo)確定崗位和人力資源配置。

（二）工資的確定：

1.按照不同的崗位設(shè)置和人力資源配置情況，參考所在地平均工資水平，設(shè)定不同的薪酬標(biāo)準(zhǔn)。采用這種辦法時(shí)，不同崗位人員統(tǒng)一采用同類企業(yè)、同檔次物業(yè)所采用的標(biāo)準(zhǔn)。然而，各企業(yè)的工資標(biāo)準(zhǔn)，都是企業(yè)的秘密，況且相同檔次的物業(yè)，不同的企業(yè)管理人員薪酬也有較大差距。筆者作為招標(biāo)專家參與某項(xiàng)目評(píng)標(biāo)，曾有同一職位不同企業(yè)報(bào)價(jià)從 3600 元每人每月～ 9600 元每人每月之差。

2.按照社會(huì)職工平均工資計(jì)算。

政府每年 3月公布上本省區(qū)域內(nèi)職工平均工資，此數(shù)據(jù)具有權(quán)威性。但需注意在每年年底測(cè)算下費(fèi)用預(yù)算時(shí)，此數(shù)據(jù)相差兩年，應(yīng)加上調(diào)系數(shù)，采用歷年平均上漲幅度來(lái)調(diào)整。

3.按照物業(yè)管理行業(yè)社會(huì)職工平均工資計(jì)算，地方政府會(huì)公布行業(yè)社會(huì)職工平均工資。此數(shù)據(jù)應(yīng)用于普通住宅小區(qū)計(jì)算偏高，用于高檔大廈測(cè)算則偏低，差異較大。

4.加班費(fèi)的測(cè)算：社會(huì)平均工資已包含了加班費(fèi)用。但是，物業(yè)管理行業(yè)加班數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其它行業(yè)，特別是在幾個(gè)長(zhǎng)假中，既要確保假期服務(wù)保障工作的正常進(jìn)行，又要借假期進(jìn)行一些平時(shí)難以開(kāi)展的工作，如重要設(shè)備的大修和改造等。筆者建議可采用每人每月 2 ～ 3 天的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，日工資按月工資除以 20.92 天計(jì)算。

5.保險(xiǎn)費(fèi)用：規(guī)定企業(yè)標(biāo)要求應(yīng)為員工建立基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)和住房公積金（五險(xiǎn)一金）。物業(yè)管理企業(yè)聘用了較多的外埠?jiǎn)T工（包括外埠城鎮(zhèn)員工和農(nóng)民工），有關(guān)外埠?jiǎn)T工的保險(xiǎn)建立與繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)政府有專門(mén)的規(guī)定。醫(yī)療保險(xiǎn)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與進(jìn)入成本標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的，一部分進(jìn)入福利費(fèi)開(kāi)支。

二、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用 1.歷史成本法：根據(jù)歷年成本開(kāi)支情況，加上不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（一般為 10%，這主要是設(shè)備逐年老化，維修成本逐年增加，水電氣價(jià)格也在逐年提高）。

2.簡(jiǎn)單測(cè)算法：按照設(shè)備或系統(tǒng)造價(jià)(投資)的 5% 6% 計(jì)算 , 公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)包括地面、墻面、天花、門(mén)、窗、鎖、衛(wèi)生潔具、屋面、道路等，可以按每平方米每月的費(fèi)用來(lái)計(jì)算。要增加一些系統(tǒng)的測(cè)試費(fèi)、強(qiáng)檢費(fèi)、進(jìn)口零件費(fèi)等。

三、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用

該項(xiàng)費(fèi)用包括清潔工具、消耗材料、勞保用品、化糞池清淘、垃圾外運(yùn)及消納、衛(wèi)生防疫消殺、外墻清洗、鐵藝圍墻、藝術(shù)品保潔費(fèi)用等。其中是否包含地面、墻面、大理石翻新、地毯清洗等費(fèi)用要特別說(shuō)明。若區(qū)域內(nèi)有經(jīng)營(yíng)性餐飲項(xiàng)目，相關(guān)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用要提高 30% ～ 50%。

四、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

包括綠植租擺、工具、勞保用品、綠化用水、藥劑、雜草雜物清除、補(bǔ)苗、景觀設(shè)計(jì)造型等費(fèi)用。簡(jiǎn)單算法是按同檔次物業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，確定一個(gè)養(yǎng)護(hù)單價(jià)，如 0.85 元每月每平方米 , 乘以綠化面積。同時(shí)要考慮節(jié)日裝飾費(fèi)用。

五、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用

包括秩序維護(hù)系統(tǒng)委保費(fèi)用、消防器材年檢、無(wú)線頻道占用與管理、保安住房租金、意外傷害保險(xiǎn)等費(fèi)用。

六、辦公費(fèi)用

包括交通費(fèi)、通訊費(fèi)、低值易耗品、書(shū)報(bào)、招待、廣告宣傳、市場(chǎng)推廣、社區(qū)文化、辦公用房租金、差旅費(fèi)、會(huì)

議費(fèi)、郵寄費(fèi)、法律費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、其他雜項(xiàng)等費(fèi)用。

七、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊

計(jì)提折舊的方法主要有兩類：一類是平均年限法、平均工作量法等。另一類是快速折舊法，如雙倍余額遞減法等。鑒于物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)規(guī)模較小，筆者建議可采取平均年限法，公式如下：固定資產(chǎn)折舊額 =（固定資產(chǎn)原值惠州業(yè)主論壇廈門(mén)業(yè)主論壇-未來(lái)海岸

福建省物價(jià)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)

《福建省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知

一九九九年十二月四日 閩價(jià)［1999］房字443號(hào)

各市(地)物委(物價(jià)局)：

現(xiàn)將《福建省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行，執(zhí)行中有何問(wèn)題，請(qǐng)逕報(bào)省物價(jià)委員會(huì)。

福建省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定

第一條 為加強(qiáng)我省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的管理，規(guī)范收費(fèi)行為，維護(hù)物業(yè)管理單位和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《福建省價(jià)格管理?xiàng)l例》、《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家計(jì)委關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控加快住房建設(shè)意見(jiàn)的通知》(國(guó)發(fā)［1998］34號(hào))等法律、法規(guī)和政策，制定本規(guī)定。

第二條 本規(guī)定適用于在本省范圍內(nèi)實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)的小區(qū)和樓宇的收費(fèi)活動(dòng)。本規(guī)定所稱的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是指經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的物業(yè)管理單位，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)所轄的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開(kāi)展日常維護(hù)、修繕、整治及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。

第三條 各級(jí)政府價(jià)格主管部門(mén)(下稱價(jià)格部門(mén))是物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)，價(jià)格部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督和檢查。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理。省價(jià)格部門(mén)負(fù)責(zé)制定全省統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，并管理在省及省以上工商行政管理部門(mén)登記注冊(cè)的物業(yè)管理單位的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)；各地價(jià)格部門(mén)負(fù)責(zé)管理在市、縣工商行政管理部門(mén)登記注冊(cè)的物業(yè)管理單位的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)。

第四條 提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理單位可收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括綜合管理服務(wù)費(fèi)、停車(chē)管理費(fèi)、房屋裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)。

綜合管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理單位按約定為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共性服務(wù)所收取的費(fèi)用。

停車(chē)管理費(fèi)是指物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)管理區(qū)內(nèi)車(chē)輛停放提供管理服務(wù)所收取的費(fèi)用。

房屋裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)是指物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的房屋裝修過(guò)程中產(chǎn)生的建筑垃圾提供清運(yùn)服務(wù)所收取的費(fèi)用。

特約專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，為其個(gè)別需要提供服務(wù)所收取的費(fèi)用。

第五條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理單位所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者自主定價(jià)。

綜合管理服務(wù)費(fèi)、停車(chē)管理費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)；房屋裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；特約專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)除價(jià)格部門(mén)另有規(guī)定外，實(shí)行經(jīng)營(yíng)者自主定價(jià)。

第六條 本規(guī)定所稱的公共性服務(wù)內(nèi)容包括：

1.監(jiān)督物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人按有關(guān)規(guī)定裝修、使用樓房，確保樓宇的安全使用；

2.公共環(huán)境衛(wèi)生保潔工作，包括打掃公共走廊、樓梯、電梯、通道、周?chē)缆?、上下水管道、外墻清洗、公共水池和水塔的清洗以及垃圾清運(yùn)等；

3.水電供應(yīng)、機(jī)電、消防設(shè)備、公共供排水系統(tǒng)以及其它公共設(shè)施的日常維修保養(yǎng)工作； 4.安全保衛(wèi)和消防監(jiān)督工作； 5.綠化管理維護(hù)工作； 6.公共場(chǎng)所秩序的管理工作；

7.接受委托代收繳水電費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)和代收發(fā)報(bào)刊、信件等代辦性質(zhì)的服務(wù)工作； 8.代表物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人協(xié)調(diào)解決日常生活中所涉及的公共事務(wù)； 9.其它管理服務(wù)項(xiàng)目。

第七條 綜合管理服務(wù)費(fèi)實(shí)行分等級(jí)定價(jià)。綜合管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)等級(jí)，由各市(地)價(jià)格部門(mén)按《福建省物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)等級(jí)考評(píng)目錄》規(guī)定的考評(píng)項(xiàng)目、內(nèi)容，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定具體的收費(fèi)等級(jí)考評(píng)辦法。

各收費(fèi)等級(jí)的收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，由各市(地)價(jià)格部門(mén)根據(jù)既要合理補(bǔ)償物業(yè)管理成本費(fèi)用，又要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力，以及按質(zhì)論價(jià)的原則合理確定，并向社會(huì)公布。

同一城市范圍內(nèi)有兩級(jí)以上價(jià)格部門(mén)的，其收費(fèi)等級(jí)的考評(píng)辦法和收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)主動(dòng)協(xié)調(diào)，保持同城一致。

第八條 各物業(yè)管理單位綜合管理服務(wù)費(fèi)，在物業(yè)管理區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“業(yè)主管委會(huì)”)成立前，由物業(yè)管理單位根據(jù)其實(shí)際提供的服務(wù)，對(duì)照物業(yè)綜合管理服務(wù)收費(fèi)等級(jí)考評(píng)辦法和收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，自評(píng)收費(fèi)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向價(jià)格部門(mén)申報(bào)，價(jià)格部門(mén)對(duì)其進(jìn)行考評(píng)確定收費(fèi)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)普通住宅小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要從嚴(yán)核定；在物業(yè)管理區(qū)業(yè)主管委會(huì)成立后，由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會(huì)對(duì)照物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)等級(jí)考評(píng)辦法和收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)共同初評(píng)收費(fèi)等級(jí)、協(xié)商具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)格部門(mén)核準(zhǔn)。

在住宅區(qū)、高層商住樓(住宅樓)、別墅區(qū)、寫(xiě)字樓和工業(yè)區(qū)內(nèi)為商業(yè)用途的物業(yè)，可在該物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮，但最高不得超過(guò)150%；在住宅區(qū)、高層商住樓(住宅樓)、別墅區(qū)和工業(yè)區(qū)內(nèi)辦公的(不包括工業(yè)廠房中生產(chǎn)管理辦公)，可在該物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮，但最高不得超過(guò)100%。

第九條 物業(yè)管理單位在申報(bào)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)時(shí)，應(yīng)向價(jià)格部門(mén)提供工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、物業(yè)管理行政主管部門(mén)核發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)》及小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等方面的資料。

第十條 停車(chē)管理費(fèi)和房屋裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)的收費(fèi)辦法由各市(地)價(jià)格部門(mén)制定。

第十一條 物業(yè)管理單位在不影響物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益的前提下，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主共有的場(chǎng)地、設(shè)備或物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，其收益應(yīng)用于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用開(kāi)支。

第十二條 物業(yè)管理單位在物業(yè)管理過(guò)程中收取的水電周轉(zhuǎn)金和公共水電費(fèi)分?jǐn)倖?wèn)題，按如下規(guī)定執(zhí)行：

1.水電周轉(zhuǎn)金是在各個(gè)業(yè)主(住戶)所使用的水電費(fèi)未收繳上來(lái)之前，物業(yè)管理單位預(yù)先向水電部門(mén)代繳納而墊支的費(fèi)用。物業(yè)管理單位將其承接管理的樓宇移交給其他物業(yè)管理單位時(shí)，應(yīng)將水電周轉(zhuǎn)金如數(shù)移交。

水電周轉(zhuǎn)金實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由價(jià)格部門(mén)根據(jù)不同時(shí)期所需費(fèi)用大小制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，物業(yè)管理單位承接物業(yè)管理之前必須向價(jià)格部門(mén)申報(bào)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并按價(jià)格部門(mén)批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和范圍收費(fèi)。

2.公共水電費(fèi)是小區(qū)、樓宇的消防和對(duì)講系統(tǒng)、公共場(chǎng)所照明、清洗和綠化、電梯、中央空調(diào)、水泵等機(jī)電設(shè)備運(yùn)行所發(fā)生的電費(fèi)和其它公共用電、用水的費(fèi)用開(kāi)支。多層住宅(無(wú)電梯)的綜合管理服務(wù)費(fèi)中已包含公共水電費(fèi)，物業(yè)管理單位不得再向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取公共水電費(fèi)；多層帶電梯住宅、高層商住樓(住宅樓)、別墅區(qū)、寫(xiě)字樓和工業(yè)區(qū)的綜合管理服務(wù)費(fèi)中不含公共水電費(fèi)，物業(yè)管理單位應(yīng)每月向所有業(yè)主(住戶)公布上月使用公共水電的度數(shù)、單價(jià)和總額及分?jǐn)傓k法。

公共水電費(fèi)可由物業(yè)管理單位會(huì)同業(yè)主管委會(huì)確定具體分?jǐn)傓k法，未成立業(yè)主管委會(huì)的公共水電費(fèi)分?jǐn)傓k法應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行：

(1)對(duì)公共場(chǎng)所照明、消防和對(duì)講系統(tǒng)、衛(wèi)生保潔和綠化等用水、用電費(fèi)用，按戶或按房屋建筑面積合理分?jǐn)偂?/p>

(2)電梯、中央空調(diào)電費(fèi)由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人按房屋的建筑面積合理分?jǐn)偂?3)水泵用電按用水量為系數(shù)合理分?jǐn)偂?4)變壓器損耗按業(yè)主用電量為系數(shù)合理分?jǐn)偂?/p>

(5)備用電源(發(fā)電機(jī))耗油量按物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的用電量為系數(shù)合理分?jǐn)偂?/p>

第十三條 物業(yè)管理單位代收代繳水費(fèi)、電費(fèi)等政府定價(jià)的價(jià)格，必須按分類價(jià)格分別執(zhí)行，不得自行加價(jià)，不得以任何借口混合收費(fèi)。否則按價(jià)格違法行為論處。

第十四條 綜合管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人從入伙之日起(以交鎖匙為準(zhǔn))按月交納，物業(yè)管理單位不得違背物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的意愿提前收費(fèi)。未出售樓房的綜合管理服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或包銷商承擔(dān)。

第十五條 經(jīng)價(jià)格部門(mén)核定的或由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會(huì)以及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人代表協(xié)商議定的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)辦法應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同中明文規(guī)定。

第十六條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在醒目位置或收費(fèi)地點(diǎn)公布。

物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期(一般為6個(gè)月)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和代收代辦費(fèi)的收支情況，公布物業(yè)管理和小區(qū)或樓宇的重大措施，接受業(yè)主管委會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。

第十七條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行年審制度。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)年審有關(guān)規(guī)定另行下達(dá)。第十八條 物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國(guó)家的價(jià)格法規(guī)和政策，執(zhí)行規(guī)定的收費(fèi)辦法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，努力提高服務(wù)質(zhì)量，向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供質(zhì)價(jià)相稱的服務(wù)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。

第十九條 物業(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人之間發(fā)生的價(jià)格糾紛，業(yè)主管委會(huì)應(yīng)予調(diào)解，調(diào)解不成的，可由價(jià)格部門(mén)進(jìn)行調(diào)處。

第二十條 物業(yè)管理單位已接受委托實(shí)施物業(yè)管理并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)的，其它部門(mén)和單位不得再向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人重復(fù)征收如衛(wèi)生費(fèi)、治安費(fèi)等其他性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)項(xiàng)。

第二十一條 未經(jīng)價(jià)格部門(mén)批準(zhǔn)或業(yè)主管委會(huì)同意，物業(yè)管理單位不得以任何名目向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取本規(guī)定第四條規(guī)定以外的其他費(fèi)用。

第二十二條 實(shí)行物業(yè)管理的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)按價(jià)格部門(mén)核定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理單位繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理單位有權(quán)按照物業(yè)管理委托合同的約定追償。

第二十三條 對(duì)違反本規(guī)定的行為，由價(jià)格部門(mén)依照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定予以處罰。

第二十四條 各市(地)價(jià)格部門(mén)可根據(jù)本規(guī)定制定實(shí)施細(xì)則，并報(bào)省價(jià)格部門(mén)備案。

第二十五條 本規(guī)定由省價(jià)格部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。

第二十六條 本規(guī)定自2000年2月1日起執(zhí)行。原《福建省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行管理辦法》(閩價(jià)［1995］房字184號(hào))同時(shí)廢止。

福建省物業(yè)綜合管理服務(wù)收費(fèi)等級(jí)考評(píng)目錄

考評(píng)項(xiàng)目 考評(píng)內(nèi)容

一、管理運(yùn)作

1.有否專業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和固定的辦公場(chǎng)所，實(shí)行綜合管理服務(wù)； 2.業(yè)主管理委員會(huì)組織機(jī)構(gòu)是否健全；

3.物業(yè)管理單位與業(yè)主管理委員會(huì)或委托管理單位有否物業(yè)管理合同，管理單位與業(yè)主管理委員會(huì)責(zé)、權(quán)、利關(guān)系是否明確；

4.各項(xiàng)管理制度完善，制定業(yè)主公約及轄區(qū)管理各項(xiàng)公眾管理規(guī)章制度、辦法和物業(yè)管理單位內(nèi)部崗位考核制度；

5.轄區(qū)內(nèi)物業(yè)檔案資料齊全，管理完善； 6.有應(yīng)用計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代化管理手段，并進(jìn)行科學(xué)管理。

二、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理

1.有專業(yè)清潔衛(wèi)生和綠化管理隊(duì)伍，管理制度落實(shí)； 2.轄區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好，并保持整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設(shè)施清潔；

3.房屋的公共部分如公共樓梯、扶欄、走道(含小區(qū)內(nèi)道路)、電梯等的保潔工作； 4.垃圾清運(yùn)情況以及及時(shí)清理化糞池，并定期殺蟲(chóng)滅鼠，無(wú)鼠害、蟲(chóng)害，確保轄區(qū)整潔； 5.工業(yè)或娛樂(lè)場(chǎng)所排放的廢水、廢氣、噪音等符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)有毒有害物質(zhì)； 6.轄區(qū)內(nèi)的公共綠地覆蓋率不低于25%；

7.轄區(qū)內(nèi)綠地布局合理，花草樹(shù)木與建筑小品配置得當(dāng)，花草樹(shù)木定期修剪，管理及養(yǎng)護(hù)制度完善，無(wú)人為破壞；

8.綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全，水源有保障。

三、保安、消防及交通秩序管理

1.有保安專業(yè)隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)保安巡視制度；

2.保安人員配備有統(tǒng)一制服、熟悉轄區(qū)情況，工作認(rèn)真、文明執(zhí)勤、言語(yǔ)規(guī)范； 3.安全監(jiān)控、消防監(jiān)控設(shè)施完備，各種消防設(shè)備、器材齊全，完好率達(dá)到98%以上； 4.配備專職或兼職消防人員，制定嚴(yán)格的消防制度并抓好落實(shí)； 5.可能危及人身安全處有明顯標(biāo)識(shí)和防范措施；

6.有暢通無(wú)阻的緊急疏散通道，其相關(guān)的指示照明燈具配置齊全，功能完好； 7.無(wú)因管理單位責(zé)任造成的治安案件、交通事故和消防事故；

8.各種車(chē)輛行駛、停放有序，管理制度落實(shí)，無(wú)違章行駛、停放及管理單位責(zé)任造成車(chē)輛損壞或丟失現(xiàn)象；

四、房屋及其配套設(shè)施的管理和養(yǎng)護(hù)

1.房屋外觀完好、整潔，無(wú)妨礙市容和觀瞻； 2.無(wú)違章裝修，無(wú)亂搭建，無(wú)亂張貼懸掛等；

3.房屋及公用設(shè)施、設(shè)備檔案和資料齊全、存放有序，查閱方便；

4.房屋及公用設(shè)施保持完好，公共樓梯、走道、天臺(tái)、大廳等無(wú)隨意堆放雜物和占用現(xiàn)象； 5.房屋完好率達(dá)97%以上，并堅(jiān)持房屋修繕制度，保證房屋零修、急修及時(shí)率達(dá)到98%以上，維修質(zhì)量100%合格；

6.道路平坦通暢，停車(chē)場(chǎng)、棚、房及其他公共場(chǎng)所(地)、建筑小品、雕塑等完好無(wú)損； 7.路燈、通道照明等公共照明設(shè)施完好，完好率達(dá)95%以上。

五、公用配套設(shè)備的日常管理和維護(hù)工作

1.配備專業(yè)工程技術(shù)人員，維修和運(yùn)行人員均應(yīng)持證上崗；

2.建立規(guī)范完善的配電運(yùn)行制度和設(shè)備維修保養(yǎng)制度，并嚴(yán)格執(zhí)行，實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度，及時(shí)排除故障；

3.配電設(shè)備、電梯和中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行安全、正常，保養(yǎng)狀況良好，各種運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)和巡視檢查記錄齊全，并歸檔保存；

4.電梯、中央空調(diào)由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng)，各種安全檢查審核證件齊全； 5.有應(yīng)急備用發(fā)電機(jī)，可隨時(shí)啟動(dòng)并有完善的管理和試運(yùn)行制度； 6.建立用水、供水管理制度，積極協(xié)助業(yè)主安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃； 7.建立給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行，設(shè)備和管道系統(tǒng)狀況良好；

8.按規(guī)定定期清洗二次供水、蓄水設(shè)備，設(shè)備及周?chē)h(huán)境整潔，保證二次供水衛(wèi)生達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)二次污染；

9.供電、供水計(jì)量及收費(fèi)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)部門(mén)的規(guī)定，無(wú)不合理計(jì)量和亂收費(fèi)現(xiàn)象。

六、管理人員素質(zhì)

1.物業(yè)管理單位的人員培訓(xùn)有計(jì)劃、有考核、有記錄，制度落實(shí)；

2.物業(yè)管理單位主要負(fù)責(zé)人和業(yè)務(wù)人員要經(jīng)過(guò)物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)，并取得相關(guān)技術(shù)證書(shū)； 3.管理和服務(wù)人員要佩帶明顯標(biāo)志，遵守職業(yè)道德規(guī)范； 4.有建立完善的各類人員工作量和工作業(yè)績(jī)考核制度；

5.各類人員熟悉物業(yè)情況和本崗位責(zé)任制、考核目標(biāo)，服務(wù)意識(shí)好，敬業(yè)精神強(qiáng)。

七、社區(qū)文化

1.有計(jì)劃、有人員、有制度地落實(shí)社區(qū)文化； 2.有落實(shí)社區(qū)文化的娛樂(lè)場(chǎng)所、設(shè)施和設(shè)備； 3.管理單位定期開(kāi)展健康有益的宣傳和文體活動(dòng)； 4.為業(yè)主開(kāi)展多項(xiàng)便民服務(wù)，為業(yè)主提供方便； 5.積極協(xié)助街道、派出所、居委會(huì)開(kāi)展各項(xiàng)工作。

八、經(jīng)營(yíng)服務(wù)及收費(fèi)執(zhí)行情況

1.多種經(jīng)營(yíng)效果好，有償服務(wù)項(xiàng)目多，收費(fèi)公開(kāi)合理，無(wú)違反規(guī)定亂收費(fèi)； 2.按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)內(nèi)容在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或醒目位置公布； 3.未違背業(yè)主意愿收取與自身管理服務(wù)無(wú)關(guān)的費(fèi)用，未擅自為其他部門(mén)代收費(fèi)用；

4.嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提供質(zhì)價(jià)相稱的服務(wù)，無(wú)只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)行為； 5.物業(yè)管理單位費(fèi)用支出合理，并定期向業(yè)主公開(kāi)費(fèi)用的收支情況，自覺(jué)接受業(yè)主監(jiān)督； 6.業(yè)主的投訴率要在0.5%以下，處理率達(dá)95%以上，回訪率95%以上； 7.業(yè)主對(duì)管理服務(wù)單位評(píng)議滿意率達(dá)95%以上。

福建省物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)等級(jí)表

收費(fèi)等級(jí) 考評(píng)得分(滿分為100分)一 級(jí) 90分以上 二 級(jí) 80－89分 三 級(jí) 70－79分 四 級(jí) 60－69分

注：

1.物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)等級(jí)考評(píng)各項(xiàng)目的具體評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)及各收費(fèi)等級(jí)物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，由各市(地)價(jià)格部門(mén)制定。

2.物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)等級(jí)考評(píng)得分在60分以下的，不得收費(fèi)。