第一篇：《北京市物業(yè)服務(wù)費用評估規(guī)范(試行)》

北京市物業(yè)服務(wù)費用評估規(guī)范（試行）總 則

1.0.1 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)費用評估行為，統(tǒng)一評估程序和方法，做到評估結(jié)果客觀、公正、真實，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)范。

1.0.2 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進行的物業(yè)服務(wù)費用評估活動。1.0.3 物業(yè)服務(wù)費用測算評估應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正、真實。

1.0.4 物業(yè)服務(wù)費用測算評估應(yīng)當(dāng)符合國家、北京市現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。術(shù) 語

2.0.1 物業(yè)服務(wù)費用

是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

2.0.2 物業(yè)服務(wù)費用測算評估

依據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和合同約定，根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估程序和評估方法，在綜合分析影響物業(yè)服務(wù)費用價格因素的基礎(chǔ)上，對物業(yè)服務(wù)費用在評估時點的客觀合理價格進行估算和判定的活動。2.0.3 評估項目

一個需要評估物業(yè)服務(wù)費用的具體物業(yè)項目。2.0.4 評估目的

評估結(jié)果的期望用途。2.0.5 評估時點

評估結(jié)果對應(yīng)的日期。2.0.6 物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格

某種評估目的特定條件下形成的正常物業(yè)服務(wù)費用價格。2.0.7 同類參考項目

在物業(yè)類型、規(guī)模、物業(yè)服務(wù)等級等方面與評估項目相同或相近的已入住物業(yè)項目。

2.0.8 市場比較法

將評估項目與同類參考項目的類似物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進行比較，對這些類似物業(yè)服務(wù)費用的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算評估項目的物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格的方法。2.0.9 運營成本法

根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為評估項目提供物業(yè)服務(wù)的正常運營成本和合理利潤或管理酬金，以此估算評估項目在評估時點的物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格的方法。2.0.10 評估結(jié)果

關(guān)于評估項目的物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格的最終結(jié)論。2.0.11 評估報告

全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述評估過程和評估成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān)于評估項目在評估時點的物業(yè)服務(wù)費用測算后的客觀合理價格研究報告。評估原則

3.0.1 物業(yè)服務(wù)費用評估應(yīng)遵循下列原則：

1.委托人確定評估項目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)原則； 2.合法原則； 3.評估時點原則。

3.0.2 遵循由委托人確定評估項目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)原則，物業(yè)服務(wù)費用評估以委托人選擇確定的評估項目物業(yè)服務(wù)事項和標(biāo)準(zhǔn)為前提。

3.0.3 遵循合法原則，委托人在選擇確定評估項目的物業(yè)服務(wù)事項和標(biāo)準(zhǔn)時，評估人員在進行評估時，都應(yīng)以符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定為前提。

3.0.4 遵循評估時點原則，評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)是評估項目在確定的評估時點測算的物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格。評估程序

4.0.1 自接受評估委托至完成評估報告期間，物業(yè)服務(wù)費用評估應(yīng)按下列程序進行：

1.接受委托，簽訂委托協(xié)議； 2.明確評估基本事項； 3.擬定評估作業(yè)方案；

4.搜集整理同類參考項目資料；

5.實地查勘評估項目，搜集整理項目資料； 6.參考當(dāng)期公布的物業(yè)服務(wù)成本價格； 7.評估人員進行評估，確定評估結(jié)果； 8.撰寫評估報告； 9.評估資料歸檔。4.0.2 明確評估基本事項：

1.評估目的；

2.物業(yè)項目服務(wù)事項和標(biāo)準(zhǔn)； 3.明確評估時點。

4.0.3 評估作業(yè)方案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

1.評估人員的組成和產(chǎn)生方式；

2.擬參考同類項目的資料及其來源渠道； 3.擬搜集整理評估項目的資料及其來源渠道； 4.擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。

4.0.4 委托人和評估機構(gòu)搜集整理的評估項目資料應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.項目立項批復(fù)、建設(shè)工程規(guī)劃意見書、相關(guān)竣工驗收及備案文件資料； 2.項目物業(yè)管理區(qū)域劃分說明；

3.項目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單； 4．項目物業(yè)服務(wù)項目和等級標(biāo)準(zhǔn)； 5.其他評估需要的材料。

4.0.5 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)完成并出具評估報告后，應(yīng)對有關(guān)該評估項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。評估方法

5.0.1 在委托人提供項目資料并選擇確定項目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，評估機構(gòu)核實委托人提供的項目資料后，評估人員運用運營成本法為主導(dǎo)、市場比較法為參考，對評估項目的物業(yè)服務(wù)費用進行評估。

5.0.2 評估人員可以參考當(dāng)期公布的物業(yè)服務(wù)成本價格，分項評估物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單項，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出包括以下內(nèi)容：

1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； 2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； 3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 6.辦公費用；

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用； 9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

5.0.3 評估人員匯總物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單項評估數(shù)據(jù)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)合理利潤或酬金范圍計算出評估項目的物業(yè)服務(wù)費用評估結(jié)果。評估報告

6.0.1 評估報告應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1．評估報告書摘要； 2．評估目的； 3．評估對象和范圍； 4．評估原則； 5．評估依據(jù)； 6．評估聲明；

7．評估基準(zhǔn)日和有效期；

8．評估方法；

9．評估工作實施過程； 10．評估結(jié)論及爭議說明； 11．評估限定條件； 12．評估人員名單； 13．評估作業(yè)日期； 14．評估報告日期； 15．相關(guān)評估文件附件。

6.0.2 評估報告應(yīng)由評估人員簽章確認(rèn)并加蓋評估監(jiān)理機構(gòu)印章。6.0.3 評估時點以提交報告之日為基準(zhǔn)日。職業(yè)道德

7.0.1 評估人員和評估機構(gòu)不得作任何虛偽的評估，應(yīng)做到公正、客觀、誠實。7.0.2 評估人員和評估機構(gòu)應(yīng)保持評估的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評估業(yè)務(wù)。

7.0.3 評估人員和評估機構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某項目物業(yè)承接查驗進行評估時，不應(yīng)接受該項評估委托。

7.0.4 評估人員和評估機構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。

7.0.5 評估人員和評估機構(gòu)不得允許他人使用自己的名義從事評估業(yè)務(wù)，不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。

附件：規(guī)范用詞用語說明

1.為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時區(qū)別對待，對要求嚴(yán)格程度不同的用詞說明如下：

（1）表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的用詞： 正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴(yán)禁”。（2）表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞：

正面詞采用“應(yīng)當(dāng)”、“應(yīng)該”，反面詞采用“不應(yīng)當(dāng)”、“不應(yīng)該”或 “不得”。（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應(yīng)這樣做的用詞： 正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；

表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。2.規(guī)范中指定應(yīng)當(dāng)按照其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行時，寫法為： “應(yīng)當(dāng)符合??的規(guī)定”或“應(yīng)當(dāng)按照??執(zhí)行”。

第二篇：《北京市物業(yè)服務(wù)費用評估規(guī)范(試行)》

北京市物業(yè)服務(wù)費用評估規(guī)范（試行）

目錄 總 則………………………………………………………..2 2 術(shù) 語………………………………………………………..2 3 評估原則………………………………………………………4 4 評估程序……………………………………………………..4 5 評估方法……………………………………………………..6 6 評估報告……………………………………………………..7 7 職業(yè)道德………………………………………………………8 附錄 規(guī)范用詞用語說明……………………………………….8 總 則

1.0.1 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)費用評估行為，統(tǒng)一評估程序和方法，做到評估結(jié)果客觀、公正、真實，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)范。

1.0.2 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進行的物業(yè)服務(wù)費用評估活動。

1.0.3 物業(yè)服務(wù)費用測算評估應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正、真實。1.0.4 物業(yè)服務(wù)費用測算評估應(yīng)當(dāng)符合國家、北京市現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。術(shù) 語

2.0.1 物業(yè)服務(wù)費用

是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。2.0.2 物業(yè)服務(wù)費用測算評估

依據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和合同約定，根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估程序和評估方法，在綜合分析影響物業(yè)服務(wù)費用價格因素的基礎(chǔ)上，對物業(yè)服務(wù)費用在評估時點的客觀合理價格進行估算和判定的活動。2.0.3 評估項目

一個需要評估物業(yè)服務(wù)費用的具體物業(yè)項目。2.0.4 評估目的

評估結(jié)果的期望用途。2.0.5 評估時點

評估結(jié)果對應(yīng)的日期。2.0.6 物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格

某種評估目的特定條件下形成的正常物業(yè)服務(wù)費用價格。2.0.7 同類參考項目

在物業(yè)類型、規(guī)模、物業(yè)服務(wù)等級等方面與評估項目相同或相近的已入住物業(yè)項目。2.0.8 市場比較法

將評估項目與同類參考項目的類似物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進行比較，對這些類似物業(yè)服務(wù)費用的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算評估項目的物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格的方法。2.0.9 運營成本法

根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為評估項目提供物業(yè)服務(wù)的正常運營成本和合理利潤或管理酬金，以此估算評估項目在評估時點的物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格的方法。2.0.10 評估結(jié)果

關(guān)于評估項目的物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格的最終結(jié)論。2.0.11 評估報告

全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述評估過程和評估成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān)于評估項目在評估時點的物業(yè)服務(wù)費用 測算后的客觀合理價格研究報告。評估原則

3.0.1 物業(yè)服務(wù)費用評估應(yīng)遵循下列原則：

1.委托人確定評估項目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)原則； 2.合法原則； 3.評估時點原則。

3.0.2 遵循由委托人確定評估項目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)原則，物業(yè)服務(wù)費用評估以委托人選擇確定的評估項目物業(yè)服務(wù)事項和標(biāo)準(zhǔn)為前提。

3.0.3 遵循合法原則，委托人在選擇確定評估項目的物業(yè)服務(wù)事項和標(biāo)準(zhǔn)時，評估人員在進行評估時，都應(yīng)以符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定為前提。

3.0.4 遵循評估時點原則，評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)是評估項目在確定的評估時點測算的物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格。評估程序

4.0.1 自接受評估委托至完成評估報告期間，物業(yè)服務(wù)費用評估應(yīng)按下列程序進行：

1.接受委托，簽訂委托協(xié)議； 2.明確評估基本事項； 3.擬定評估作業(yè)方案； 4.搜集整理同類參考項目資料；

5.實地查勘評估項目，搜集整理項目資料； 6.參考當(dāng)期公布的物業(yè)服務(wù)成本價格； 7.評估人員進行評估，確定評估結(jié)果； 8.撰寫評估報告； 9.評估資料歸檔。4.0.2 明確評估基本事項：

1.評估目的；

2.物業(yè)項目服務(wù)事項和標(biāo)準(zhǔn)； 3.明確評估時點。

4.0.3 評估作業(yè)方案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

1.評估人員的組成和產(chǎn)生方式； 2.擬參考同類項目的資料及其來源渠道； 3.擬搜集整理評估項目的資料及其來源渠道； 4.擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。

4.0.4 委托人和評估機構(gòu)搜集整理的評估項目資料應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.項目立項批復(fù)、建設(shè)工程規(guī)劃意見書、相關(guān)竣工驗收及備案文件資料；

2.項目物業(yè)管理區(qū)域劃分說明；

3.項目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單； 4．項目物業(yè)服務(wù)項目和等級標(biāo)準(zhǔn)； 5.其他評估需要的材料。

4.0.5 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)完成并出具評估報告后，應(yīng)對有 關(guān)該評估項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。評估方法

5.0.1 在委托人提供項目資料并選擇確定項目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，評估機構(gòu)核實委托人提供的項目資料后，評估人員運用運營成本法為主導(dǎo)、市場比較法為參考，對評估項目的物業(yè)服務(wù)費用進行評估。

5.0.2 評估人員可以參考當(dāng)期公布的物業(yè)服務(wù)成本價格，分項評估物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單項，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出包括以下內(nèi)容：

1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； 3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 6.辦公費用；

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用； 9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

5.0.3 評估人員匯總物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單項評估數(shù)據(jù)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)合理利潤或酬金范圍計算出評估項目的物業(yè)服務(wù)費用評估結(jié)果。評估報告

6.0.1 評估報告應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1．評估報告書摘要； 2．評估目的； 3．評估對象和范圍； 4．評估原則； 5．評估依據(jù)； 6．評估聲明；

7．評估基準(zhǔn)日和有效期； 8．評估方法； 9．評估工作實施過程； 10．評估結(jié)論及爭議說明； 11．評估限定條件； 12．評估人員名單； 13．評估作業(yè)日期； 14．評估報告日期； 15．相關(guān)評估文件附件。

6.0.2 評估報告應(yīng)由評估人員簽章確認(rèn)并加蓋評估監(jiān)理機構(gòu)印章。

6.0.3 評估時點以提交報告之日為基準(zhǔn)日。職業(yè)道德

7.0.1 評估人員和評估機構(gòu)不得作任何虛偽的評估，應(yīng)做到公 正、客觀、誠實。

7.0.2 評估人員和評估機構(gòu)應(yīng)保持評估的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評估業(yè)務(wù)。

7.0.3 評估人員和評估機構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某項目物業(yè)承接查驗進行評估時，不應(yīng)接受該項評估委托。7.0.4 評估人員和評估機構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。

7.0.5 評估人員和評估機構(gòu)不得允許他人使用自己的名義從事評估業(yè)務(wù)，不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。

附件：規(guī)范用詞用語說明

1.為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時區(qū)別對待，對要求嚴(yán)格程度不同的用詞說明如下：

（1）表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的用詞： 正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴(yán)禁”。（2）表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞： 正面詞采用“應(yīng)當(dāng)”、“應(yīng)該”，反面詞采用“不應(yīng)當(dāng)”、“不應(yīng)該”或 “不得”。

（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應(yīng)這樣做的用詞：

正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”； 表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。2.規(guī)范中指定應(yīng)當(dāng)按照其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行時，寫法為：

“應(yīng)當(dāng)符合……的規(guī)定”或“應(yīng)當(dāng)按照……執(zhí)行”。

第三篇：《北京市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估規(guī)范(試行)》

北京市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估規(guī)范（試行）

目錄 總 則……………………………………………………..2 2 術(shù) 語………………………………………………………2 3 評估原則…………………………………………………..3 4 評估程序……………………………………………………3 5 評估依據(jù)……………………………………………………5 6 評估報告…………………………………………………..5 7 職業(yè)道德…………………………………………………..6 附錄：規(guī)范用詞用語說明……………………………………6 總 則

1.0.1 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估行為，統(tǒng)一評估程序和標(biāo)準(zhǔn)，做到評估結(jié)果客觀、公正、真實，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。

1.0.2 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進行的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估活動。

1.0.3 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正、真實。1.0.4 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估應(yīng)當(dāng)符合國家、北京市現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。術(shù) 語

2.0.1 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同和本市規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范等提供質(zhì)價相符的服務(wù)。2.0.2 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估

評估人員按照相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定、物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和《物業(yè)服務(wù)合同》約定的內(nèi)容，遵循評估原則，按照評估程序，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平在評估時點的客觀判定的活動。2.0.3 評估項目

一個需要評估物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的具體物業(yè)項目。2.0.4 評估目的

評估結(jié)果的期望用途。2.0.5 評估時點

評估結(jié)果對應(yīng)的日期。2.0.6 評估結(jié)果

關(guān)于評估項目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量客觀水平的最終結(jié)論。2.0.7 評估報告

全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述評估過程和評估成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān)于評估項目在評估時點的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量客觀水平的研究報告。評估原則

3.0.1 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估應(yīng)遵循下列原則：

1.合法原則； 2.評估時點原則。

3.0.2 遵循合法原則，評估人員在進行評估時，應(yīng)以符合相關(guān)法規(guī)的規(guī)定為前提。

3.0.3 遵循評估時點原則，要求評估結(jié)果應(yīng)是評估項目在評估時點的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量客觀水平。評估程序

4.0.1 自接受評估委托至完成評估報告期間，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估應(yīng)按下列程序進行：

1.明確評估基本事項； 2.搜集整理項目資料； 3.擬定評估作業(yè)方案；

4.評估人員到項目現(xiàn)場進行考評； 5.評估人員進行評估，確定評估結(jié)果； 6.撰寫評估報告； 7.評估資料歸檔。

4.0.2 明確評估基本事項主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.明確評估目的； 2.明確評估時點； 3.明確評估內(nèi)容。

4.0.3 委托人和評估機構(gòu)搜集整理評估項目資料應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.《物業(yè)服務(wù)合同》、《（臨時）管理規(guī)約》； 2.項目物業(yè)區(qū)域劃分意見書；

3.項目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備情況； 4.其他涉及評估事項的項目資料。

4.0.4 在明確評估基本事項、搜集整理評估項目資料的基礎(chǔ)上，應(yīng)對評估項目進行初步分析，擬定評估作業(yè)方案。

評估作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1.評估人員的組成和產(chǎn)生方式； 2.擬采用的評估方法； 3.擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。

4.0.5 評估人員到項目現(xiàn)場進行考評，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》 的約定和本市規(guī)定的服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范分模塊進行初步評分。

4.0.6 評估人員到項目現(xiàn)場進行考評后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以對物業(yè)服務(wù)中存在的問題進行自述和答辯。

4.0.7 完成并出具評估報告后，評估人員應(yīng)當(dāng)對有關(guān)該評估項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。評估依據(jù)

評估人員應(yīng)根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》的約定和本市規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范進行物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估。評估報告

6.0.1 評估報告應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1．評估報告書摘要； 2．評估目的； 3．評估對象和范圍； 4．評估原則； 5．評估依據(jù)； 6．評估聲明；

7．評估基準(zhǔn)日和有效期； 8．評估方法；

9．評估工作實施過程； 10．評估結(jié)論及爭議說明； 11．評估限定條件； 12．評估人員名單； 13．評估作業(yè)日期； 14．評估報告日期； 15．相關(guān)評估文件附件。

6.0.2 評估報告應(yīng)由評估人員簽章確認(rèn)并加蓋評估監(jiān)理機構(gòu)印章。

6.0.3 評估時點以提交報告之日為基準(zhǔn)日。職業(yè)道德

7.0.1 評估人員和評估機構(gòu)不得作任何虛偽的評估，應(yīng)做到公正、客觀、誠實。

7.0.2 評估人員和評估機構(gòu)應(yīng)保持評估的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評估業(yè)務(wù)。

7.0.3 評估人員和評估機構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某項目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行評估時，不應(yīng)接受該項評估委托。7.0.4 評估人員和評估機構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。

7.0.5 評估人員和評估機構(gòu)不得允許他人使用自己的名義從事評估業(yè)務(wù)，不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。

附件：規(guī)范用詞用語說明

1.為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時區(qū)別對待，對要求嚴(yán)格程度不同的用詞說明如下：

（1）表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的用詞： 正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴(yán)禁”。（2）表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞： 正面詞采用“應(yīng)”，反面詞采用“不應(yīng)”或“不得”。（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應(yīng)這樣做的用詞：

正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；

表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。2.規(guī)范中指定應(yīng)按其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行時，寫法為： “應(yīng)符合……的規(guī)定”或“應(yīng)按……執(zhí)行”。

第四篇：《北京市物業(yè)項目承接查驗評估規(guī)范》《北京市物業(yè)服務(wù)費用評估規(guī)范》《北京市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估規(guī)范》

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《北京市物業(yè)項目承接查驗評估規(guī)范（試行）》《北京市物業(yè)服務(wù)費用評估規(guī)范（試行）》《北京市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估規(guī)范（試行）》的通知

京建發(fā)?2010?391號

各區(qū)縣建委、房管局，各有關(guān)單位：

為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理活動，維護相關(guān)利害關(guān)系人的合法權(quán)益，培育第三方評估監(jiān)理市場，配合《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》的施行，現(xiàn)將《北京市物業(yè)項目承接查驗評估規(guī)范（試行）》、《北京市物業(yè)服務(wù)費用評估規(guī)范（試行）》和《北京市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估規(guī)范（試行）》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

附件：1.《北京市物業(yè)項目承接查驗評估規(guī)范（試行）》

2.《北京市物業(yè)服務(wù)費用評估規(guī)范（試行）》

3.《北京市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估規(guī)范（試行）》

二○一○年七月七日

附件1：

北京市物業(yè)項目承接查驗評估規(guī)范（試行）

目錄 總 則………………………………………………………..2 2 術(shù) 語…………………………………………………………2 3 評估原則………………………………………………………4 4 評估程序……………………………………………………..4 5 評估依據(jù)……………………………………………………..6 6 評估報告………………………………………………………7 7 職業(yè)道德………………………………………………………8 附錄 規(guī)范用詞用語說明…………………………….………..8 總 則

1.0.1 為了規(guī)范物業(yè)項目承接查驗評估行為，統(tǒng)一評估程序和方法，做到評估結(jié)果客觀、公正、真實，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。

1.0.2 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進行的物業(yè)項目承接查驗評估活動。

1.0.3 物業(yè)項目承接查驗評估應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正、真實。1.0.4 物業(yè)項目承接查驗評估應(yīng)當(dāng)符合國家、北京市現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。術(shù) 語

2.0.1 物業(yè)項目承接查驗

物業(yè)項目承接查驗是指為了完成物業(yè)共用部分的交接，建設(shè)單位、業(yè)主或受業(yè)主委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)，對物業(yè)共用部分的建造質(zhì)量、管理資料、使用功能等進行的綜合性查驗。

物業(yè)項目承接查驗包括主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.物業(yè)區(qū)域劃分狀況：查勘現(xiàn)狀和《物業(yè)區(qū)域劃分意見書》是否一致。

2.物業(yè)構(gòu)成狀況：查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致；查勘現(xiàn)狀與房屋銷售合同的承諾是否一致。

3.物業(yè)服務(wù)用房狀況：查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致；查勘現(xiàn)狀與測繪成果備案是否一致；查勘物業(yè)服務(wù)用房面積和樓層是否符合法定或約定標(biāo)準(zhǔn)。

4.物業(yè)共用部位狀況: 查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致；查勘現(xiàn)狀與《房屋買賣合同》約定是否一致；查驗物業(yè)共用部位的使用及養(yǎng)護是否符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。

5.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備狀況；查驗現(xiàn)狀與建設(shè)工程設(shè)計文件是否一致；查勘現(xiàn)狀與《房屋買賣合同》約定是否一致；查驗物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的使用及養(yǎng)護是否符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。

6.物業(yè)資料交接狀況：查驗擬移交物業(yè)資料的種類、數(shù)量和內(nèi)容是否符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。2.0.2 物業(yè)項目承接查驗評估

專業(yè)評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估程序和評估標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)項目承接查驗在評估時點的具體實際狀況進行評估和判定的活動。2.0.3 評估項目

一個需要評估物業(yè)項目承接查驗的物業(yè)項目。2.0.4 評估目的

評估結(jié)果的期望用途。2.0.5 評估時點

評估結(jié)果對應(yīng)的日期。

2.0.6 評估結(jié)果

關(guān)于評估項目的物業(yè)項目承接查驗是否符合有關(guān)規(guī)定要求的最終結(jié)論。2.0.7 評估報告

全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述評估過程和評估成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān)于評估項目在評估時點的物業(yè)項目承接查驗是否符合有關(guān)規(guī)定要求的研究報告。評估原則

3.0.1 物業(yè)項目承接查驗評估應(yīng)遵循下列原則：

1.合法原則； 2.評估時點原則。

3.0.2 遵循合法原則，評估人員在進行評估應(yīng)以符合相關(guān)法規(guī)的規(guī)定為前提。

3.0.3 遵循評估時點原則，評估結(jié)果應(yīng)是對評估項目在評估時點的物業(yè)項目承接查驗的具體實際狀況。評估程序

4.0.1 自接受評估委托至完成評估報告期間，物業(yè)項目承接查驗評估應(yīng)按下列程序進行：

1.接受委托，簽訂委托協(xié)議 2.明確評估基本事項

3.擬定評估作業(yè)方案，確定評估人員； 4.提前告知相關(guān)方評估作業(yè)時間及配合事項；

5.相關(guān)方根據(jù)協(xié)議約定的承接查驗范圍提交擬移交的資料和公共設(shè)備設(shè)施清單；

6．組織評估人員審核相關(guān)方提供的項目相關(guān)資料； 7.評估人員到項目現(xiàn)場進行實地查勘；

8.建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、評估監(jiān)理人員、委托人等簽字確認(rèn)現(xiàn)場查勘結(jié)果；

9.評估人員根據(jù)審核及查勘結(jié)果分項進行評估； 10.撰寫并提交評估報告。4.0.2 明確評估基本事項：

1.評估目的； 2.評估時點； 3.評估內(nèi)容。

4.0.3 委托人和評估機構(gòu)搜集整理評估項目資料應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.項目立項批復(fù)、建設(shè)工程規(guī)劃意見書、相關(guān)竣工驗收及備案文件資料；

2.項目物業(yè)區(qū)域劃分意見書；

3.項目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備情況； 4.交接雙方分別提供的交接情況說明書。

4.0.4 在明確評估基本事項、搜集整理評估項目資料的基礎(chǔ)上，應(yīng)對評估項目進行初步分析，擬定評估作業(yè)方案。

評估作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.評估人員的組成和產(chǎn)生方式； 2.擬采用的評估方法； 3.擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。

4.0.5 評估人員到項目現(xiàn)場進行初步查勘，應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.物業(yè)區(qū)域劃分狀況； 2.物業(yè)構(gòu)成狀況； 3.物業(yè)共用部位狀況； 4.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備狀況； 5.物業(yè)資料交接狀況； 6.物業(yè)交接遺留問題狀況。

4.0.6 完成并出具評估報告后，應(yīng)對有關(guān)該評估項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。評估依據(jù)

5.0.1物業(yè)項目承接查驗評估應(yīng)當(dāng)依據(jù)以下法律、法規(guī)、規(guī)章及文件的有關(guān)規(guī)定進行評估：

1.《物業(yè)管理條例》中第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十條、第三十一條、第三十八條有關(guān)物業(yè)項目承接查驗的相關(guān)規(guī)定；

2.《北京市物業(yè)管理辦法》及《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》中有關(guān)物業(yè)項目承接查驗的相關(guān)規(guī)定；

3.《北京市新建物業(yè)項目承接查驗標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定； 4.北京市人民政府關(guān)于《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)

施配套建設(shè)指標(biāo)》的相關(guān)規(guī)定和項目規(guī)劃批復(fù)；

5.項目規(guī)劃文件、設(shè)計文件；

6.《房屋買賣合同》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《臨時管理規(guī)約》中的有關(guān)約定；

7.其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。評估報告

6.0.1 評估報告應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1．評估報告書摘要； 2．評估目的； 3．評估對象和范圍； 4．評估原則； 5．評估依據(jù)； 6．評估聲明；

7．評估基準(zhǔn)日和有效期； 8．評估方法； 9．評估工作實施過程； 10．評估結(jié)論及爭議說明； 11．評估限定條件； 12．評估人員名單； 13．評估作業(yè)日期； 14．評估報告日期； 15．評估文件附件。

6.0.2 評估報告應(yīng)由評估人員簽章確認(rèn)并加蓋評估監(jiān)理機構(gòu)印章。

6.0.3 評估時點以提交報告之日為基準(zhǔn)日。職業(yè)道德

7.0.1 評估人員和評估機構(gòu)不得作任何虛偽的評估，應(yīng)做到公正、客觀、誠實。

7.0.2 評估人員和評估機構(gòu)應(yīng)保持評估的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評估業(yè)務(wù)。

7.0.3 評估人員和評估機構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某項目物業(yè)項目承接查驗進行評估時，不應(yīng)接受該項評估委托。

7.0.4 評估人員和評估機構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。

7.0.5 評估人員和評估機構(gòu)不得允許他人使用自己的名義從事評估業(yè)務(wù)，不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。

附件：規(guī)范用詞用語說明

1.為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時區(qū)別對待，對要求嚴(yán)格程度不同的用詞說明如下：

（1）表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的用詞： 正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴(yán)禁”。

（2）表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞： 正面詞采用“應(yīng)當(dāng)”、“應(yīng)該”，反面詞采用“不應(yīng)當(dāng)”、“不應(yīng)該”或 “不得”。

（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應(yīng)這樣做的用詞：

正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；

表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。2.規(guī)范中指定應(yīng)當(dāng)按照其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行時，寫法為：

“應(yīng)當(dāng)符合……的規(guī)定”或“應(yīng)當(dāng)按照……執(zhí)行”。

附件2：

北京市物業(yè)服務(wù)費用評估規(guī)范（試行）

目錄 總 則………………………………………………………..2 2 術(shù) 語………………………………………………………..2 3 評估原則………………………………………………………4 4 評估程序……………………………………………………..4 5 評估方法……………………………………………………..6 6 評估報告……………………………………………………..7 7 職業(yè)道德………………………………………………………8 附錄 規(guī)范用詞用語說明……………………………………….8 總 則

1.0.1 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)費用評估行為，統(tǒng)一評估程序和方法，做到評估結(jié)果客觀、公正、真實，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)范。

1.0.2 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進行的物業(yè)服務(wù)費用評估活動。

1.0.3 物業(yè)服務(wù)費用測算評估應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正、真實。1.0.4 物業(yè)服務(wù)費用測算評估應(yīng)當(dāng)符合國家、北京市現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。術(shù) 語

2.0.1 物業(yè)服務(wù)費用

是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。2.0.2 物業(yè)服務(wù)費用測算評估

依據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和合同約定，根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估程序和評估方法，在綜合分析影響物業(yè)服務(wù)費用價格因素的基礎(chǔ)上，對物業(yè)服務(wù)費用在評估時點的客觀合理價格進行估算和判定的活動。

2.0.3 評估項目

一個需要評估物業(yè)服務(wù)費用的具體物業(yè)項目。2.0.4 評估目的

評估結(jié)果的期望用途。2.0.5 評估時點

評估結(jié)果對應(yīng)的日期。2.0.6 物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格

某種評估目的特定條件下形成的正常物業(yè)服務(wù)費用價格。2.0.7 同類參考項目

在物業(yè)類型、規(guī)模、物業(yè)服務(wù)等級等方面與評估項目相同或相近的已入住物業(yè)項目。2.0.8 市場比較法

將評估項目與同類參考項目的類似物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進行比較，對這些類似物業(yè)服務(wù)費用的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算評估項目的物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格的方法。2.0.9 運營成本法

根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為評估項目提供物業(yè)服務(wù)的正常運營成本和合理利潤或管理酬金，以此估算評估項目在評估時點的物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格的方法。2.0.10 評估結(jié)果

關(guān)于評估項目的物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格的最終結(jié)論。2.0.11 評估報告

全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述評估過程和評估成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān)于評估項目在評估時點的物業(yè)服務(wù)費用測算后的客觀合理價格研究報告。評估原則

3.0.1 物業(yè)服務(wù)費用評估應(yīng)遵循下列原則：

1.委托人確定評估項目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)原則； 2.合法原則； 3.評估時點原則。

3.0.2 遵循由委托人確定評估項目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)原則，物業(yè)服務(wù)費用評估以委托人選擇確定的評估項目物業(yè)服務(wù)事項和標(biāo)準(zhǔn)為前提。

3.0.3 遵循合法原則，委托人在選擇確定評估項目的物業(yè)服務(wù)事項和標(biāo)準(zhǔn)時，評估人員在進行評估時，都應(yīng)以符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定為前提。

3.0.4 遵循評估時點原則，評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)是評估項目在確定的評估時點測算的物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格。評估程序

4.0.1 自接受評估委托至完成評估報告期間，物業(yè)服務(wù)費用評估應(yīng)按下列程序進行：

1.接受委托，簽訂委托協(xié)議； 2.明確評估基本事項； 3.擬定評估作業(yè)方案；

4.搜集整理同類參考項目資料；

5.實地查勘評估項目，搜集整理項目資料； 6.參考當(dāng)期公布的物業(yè)服務(wù)成本價格； 7.評估人員進行評估，確定評估結(jié)果； 8.撰寫評估報告； 9.評估資料歸檔。4.0.2 明確評估基本事項：

1.評估目的；

2.物業(yè)項目服務(wù)事項和標(biāo)準(zhǔn)； 3.明確評估時點。

4.0.3 評估作業(yè)方案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

1.評估人員的組成和產(chǎn)生方式； 2.擬參考同類項目的資料及其來源渠道； 3.擬搜集整理評估項目的資料及其來源渠道； 4.擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。

4.0.4 委托人和評估機構(gòu)搜集整理的評估項目資料應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.項目立項批復(fù)、建設(shè)工程規(guī)劃意見書、相關(guān)竣工驗收及備案文件資料；

2.項目物業(yè)管理區(qū)域劃分說明；

3.項目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單； 4．項目物業(yè)服務(wù)項目和等級標(biāo)準(zhǔn)；

5.其他評估需要的材料。

4.0.5 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)完成并出具評估報告后，應(yīng)對有關(guān)該評估項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。評估方法

5.0.1 在委托人提供項目資料并選擇確定項目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，評估機構(gòu)核實委托人提供的項目資料后，評估人員運用運營成本法為主導(dǎo)、市場比較法為參考，對評估項目的物業(yè)服務(wù)費用進行評估。

5.0.2 評估人員可以參考當(dāng)期公布的物業(yè)服務(wù)成本價格，分項評估物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單項，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出包括以下內(nèi)容：

1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； 3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 6.辦公費用；

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用； 9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

5.0.3 評估人員匯總物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單

項評估數(shù)據(jù)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)合理利潤或酬金范圍計算出評估項目的物業(yè)服務(wù)費用評估結(jié)果。評估報告

6.0.1 評估報告應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1．評估報告書摘要； 2．評估目的； 3．評估對象和范圍； 4．評估原則； 5．評估依據(jù)； 6．評估聲明；

7．評估基準(zhǔn)日和有效期； 8．評估方法； 9．評估工作實施過程； 10．評估結(jié)論及爭議說明； 11．評估限定條件； 12．評估人員名單； 13．評估作業(yè)日期； 14．評估報告日期； 15．相關(guān)評估文件附件。

6.0.2 評估報告應(yīng)由評估人員簽章確認(rèn)并加蓋評估監(jiān)理機構(gòu)印章。

6.0.3 評估時點以提交報告之日為基準(zhǔn)日。職業(yè)道德

7.0.1 評估人員和評估機構(gòu)不得作任何虛偽的評估，應(yīng)做到公正、客觀、誠實。

7.0.2 評估人員和評估機構(gòu)應(yīng)保持評估的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評估業(yè)務(wù)。

7.0.3 評估人員和評估機構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某項目物業(yè)承接查驗進行評估時，不應(yīng)接受該項評估委托。7.0.4 評估人員和評估機構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。

7.0.5 評估人員和評估機構(gòu)不得允許他人使用自己的名義從事評估業(yè)務(wù)，不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。

附件：規(guī)范用詞用語說明

1.為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時區(qū)別對待，對要求嚴(yán)格程度不同的用詞說明如下：

（1）表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的用詞： 正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴(yán)禁”。（2）表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞： 正面詞采用“應(yīng)當(dāng)”、“應(yīng)該”，反面詞采用“不應(yīng)當(dāng)”、“不應(yīng)該”或 “不得”。

（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應(yīng)這樣做的用

詞：

正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；

表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。2.規(guī)范中指定應(yīng)當(dāng)按照其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行時，寫法為：

“應(yīng)當(dāng)符合……的規(guī)定”或“應(yīng)當(dāng)按照……執(zhí)行”。

附件3：

北京市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估規(guī)范（試行）

目 錄 總 則……………………………………………………..2 2 術(shù) 語………………………………………………………2 3 評估原則…………………………………………………..3 4 評估程序……………………………………………………3 5 評估依據(jù)……………………………………………………5 6 評估報告…………………………………………………..5 7 職業(yè)道德…………………………………………………..6 附錄：規(guī)范用詞用語說明……………………………………6 總 則

1.0.1 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估行為，統(tǒng)一評估程序和標(biāo)準(zhǔn)，做到評估結(jié)果客觀、公正、真實，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。

1.0.2 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進行的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估活動。

1.0.3 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正、真實。1.0.4 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估應(yīng)當(dāng)符合國家、北京市現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。術(shù) 語

2.0.1 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同和本市規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范等提供質(zhì)價相符的服務(wù)。2.0.2 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估

評估人員按照相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定、物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和《物業(yè)服務(wù)合同》約定的內(nèi)容，遵循評估原則，按照評估程序，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平在評估時點的客觀判定的活動。2.0.3 評估項目

一個需要評估物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的具體物業(yè)項目。2.0.4 評估目的

評估結(jié)果的期望用途。2.0.5 評估時點

評估結(jié)果對應(yīng)的日期。2.0.6 評估結(jié)果

關(guān)于評估項目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量客觀水平的最終結(jié)論。2.0.7 評估報告

全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述評估過程和評估成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān)于評估項目在評估時點的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量客觀水平的研究報告。評估原則

3.0.1 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估應(yīng)遵循下列原則：

1.合法原則； 2.評估時點原則。

3.0.2 遵循合法原則，評估人員在進行評估時，應(yīng)以符合相關(guān)法規(guī)的規(guī)定為前提。

3.0.3 遵循評估時點原則，要求評估結(jié)果應(yīng)是評估項目在評估時點的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量客觀水平。評估程序

4.0.1 自接受評估委托至完成評估報告期間，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估應(yīng)按下列程序進行：

1.明確評估基本事項；

2.搜集整理項目資料； 3.擬定評估作業(yè)方案；

4.評估人員到項目現(xiàn)場進行考評； 5.評估人員進行評估，確定評估結(jié)果； 6.撰寫評估報告； 7.評估資料歸檔。

4.0.2 明確評估基本事項主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.明確評估目的； 2.明確評估時點； 3.明確評估內(nèi)容。

4.0.3 委托人和評估機構(gòu)搜集整理評估項目資料應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.《物業(yè)服務(wù)合同》、《（臨時）管理規(guī)約》； 2.項目物業(yè)區(qū)域劃分意見書；

3.項目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備情況； 4.其他涉及評估事項的項目資料。

4.0.4 在明確評估基本事項、搜集整理評估項目資料的基礎(chǔ)上，應(yīng)對評估項目進行初步分析，擬定評估作業(yè)方案。

評估作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1.評估人員的組成和產(chǎn)生方式； 2.擬采用的評估方法； 3.擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。

4.0.5 評估人員到項目現(xiàn)場進行考評，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》的約定和本市規(guī)定的服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范分模塊進行初步評分。

4.0.6 評估人員到項目現(xiàn)場進行考評后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以對物業(yè)服務(wù)中存在的問題進行自述和答辯。

4.0.7 完成并出具評估報告后，評估人員應(yīng)當(dāng)對有關(guān)該評估項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。評估依據(jù)

評估人員應(yīng)根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》的約定和本市規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范進行物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估。評估報告

6.0.1 評估報告應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1．評估報告書摘要； 2．評估目的； 3．評估對象和范圍； 4．評估原則； 5．評估依據(jù)； 6．評估聲明；

7．評估基準(zhǔn)日和有效期； 8．評估方法； 9．評估工作實施過程；

10．評估結(jié)論及爭議說明； 11．評估限定條件； 12．評估人員名單； 13．評估作業(yè)日期； 14．評估報告日期； 15．相關(guān)評估文件附件。

6.0.2 評估報告應(yīng)由評估人員簽章確認(rèn)并加蓋評估監(jiān)理機構(gòu)印章。

6.0.3 評估時點以提交報告之日為基準(zhǔn)日。職業(yè)道德

7.0.1 評估人員和評估機構(gòu)不得作任何虛偽的評估，應(yīng)做到公正、客觀、誠實。

7.0.2 評估人員和評估機構(gòu)應(yīng)保持評估的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評估業(yè)務(wù)。

7.0.3 評估人員和評估機構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某項目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行評估時，不應(yīng)接受該項評估委托。7.0.4 評估人員和評估機構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。

7.0.5 評估人員和評估機構(gòu)不得允許他人使用自己的名義從事評估業(yè)務(wù)，不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。

附件：規(guī)范用詞用語說明

1.為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時區(qū)別對待，對要求嚴(yán)格程度不同的用詞說明如下：

（1）表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的用詞： 正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴(yán)禁”。（2）表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞： 正面詞采用“應(yīng)”，反面詞采用“不應(yīng)”或“不得”。（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應(yīng)這樣做的用詞：

正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；

表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。2.規(guī)范中指定應(yīng)按其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行時，寫法為： “應(yīng)符合……的規(guī)定”或“應(yīng)按……執(zhí)行”。

第五篇：北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(試行)

北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（試行）

第一條 為規(guī)范本市物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費管理。

第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

第四條 政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭；促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成；禁止價格欺詐。

第五條 本市物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價和政府指導(dǎo)價。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費由市價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門制定基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)及浮動幅度，兩年公布一次。

－1－ 第六條 經(jīng)濟適用住房小區(qū)、危改回遷小區(qū)，在未成立業(yè)主大會前，物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，執(zhí)行經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)。

經(jīng)濟適用住房小區(qū)是指按照《北京市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于加快經(jīng)濟適用住房建設(shè)的若干規(guī)定（試行）的通知》（京政辦發(fā)[1998]54號）文件的規(guī)定，由市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)部門批準(zhǔn)建設(shè)的，按照政府指導(dǎo)價銷售的經(jīng)濟適用住房小區(qū)。

危改回遷小區(qū)是指執(zhí)行《北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）》（京政辦發(fā)[2000]19號）政策的危改回遷小區(qū)。

第七條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整時，應(yīng)由業(yè)主大會或共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)的全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

第八條 物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主交納。政府另有規(guī)定的除外。第九條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，可以采取包干制或者酬金制方式，具體方式由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；業(yè)主大會成立前，由開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在房屋買賣合同或前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第十條 實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè) －2－ 服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

第十一條 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

－3－ 業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。

第十二條 物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。

第十三條 執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價的住宅區(qū)，電梯、水泵運行維護費可依據(jù)其實際支出，按建筑面積或戶合理分?jǐn)?，具體辦法由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。協(xié)商達成一致之前，電梯、水泵運行維護費執(zhí)行政府指導(dǎo)價。

第十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第十五條 業(yè)主按照房屋買賣合同約定的交付期開始交納物業(yè)服務(wù)費。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

第十六條 物業(yè)管理企業(yè)可按月、按季或按計收物業(yè)服務(wù)費用，但不得一次性預(yù)收一年以上（不含一年）的物業(yè)服務(wù)費 －4－ 用。

第十七條 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第十九條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由雙方約定。

第二十條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)進行公示。

－5－ 第二十二條 市、區(qū)縣價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門依法負(fù)責(zé)監(jiān)督管理物業(yè)收費和物業(yè)服務(wù)行為。

第二十三條 本辦法由市發(fā)展和改革委員會、市建設(shè)委員會按各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。

第二十四條 本辦法自2006年1月1日起執(zhí)行。

《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》（京價（房）字[1997]第196號）、《北京市經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費辦法（試行）》（京價（房）字[2000]163號）、《北京市高檔住宅物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》（京價（房）字[1998]第394號）《、關(guān)于調(diào)整委托管理住宅電梯高壓水泵收費標(biāo)準(zhǔn)的通知》（京價（房）字[1996]第274號）同時廢止。

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