第一篇：土地變性程序

劃撥土地使用權(quán)協(xié)議出讓報(bào)批程序（出讓合同）：

辦事流程：申報(bào)—國(guó)土分局初審—市國(guó)土資源局審核-政府預(yù)審—規(guī)劃用地—繳費(fèi)—市政府批復(fù)

申報(bào)材料：

1、原土地使用者的申請(qǐng)報(bào)告2份(主管部門簽署意見(jiàn))

2、提交《國(guó)有土地使用證》并復(fù)印1份

3、提交原宗地圖并復(fù)印1份

4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)2份

5、屬房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的應(yīng)提供受讓方的房產(chǎn)證復(fù)印件2份（交驗(yàn)房產(chǎn)證原件）

6、土地使用權(quán)評(píng)估報(bào)告2份

7、交驗(yàn)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》并復(fù)印2份

8、規(guī)劃部門《關(guān)于審批建設(shè)用地的聯(lián)系函》原件、復(fù)印件各1份

9、規(guī)劃部門的建設(shè)用地綠線范圍圖紙2份

10、計(jì)委立項(xiàng)批文2份

11、宗地圖3份（分割出讓的提供）

12、受讓方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件2份

13、受讓方組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件2份

14、受讓方的法定代表人證書(shū)復(fù)印件2份

15、受讓方是個(gè)人的提供居民身份證或居民戶口證復(fù)印件2份

16、受讓方是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的應(yīng)提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件2份

17、其他文件材料

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 1.出讓金：不低于基準(zhǔn)地價(jià)或宗地評(píng)估價(jià)的40%計(jì)收；營(yíng)業(yè)稅：不低于基準(zhǔn)地價(jià)或宗地評(píng)估價(jià)的7.5%計(jì)收；契稅：不低于基準(zhǔn)地價(jià)或宗地評(píng)估價(jià)的4%計(jì)收；交易手續(xù)費(fèi)：每宗地2600元。（注：贛州市章貢區(qū)國(guó)有土地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為252元/平米。）

2、另外可能要征收的稅：印花稅為五元；城市維護(hù)建設(shè)稅：營(yíng)業(yè)稅額×7%；教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅額×3%。

工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地必須符合城市控制性詳細(xì)規(guī)劃，即：現(xiàn)行城市控規(guī)已將工業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)用地。根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第39號(hào)）工業(yè)用地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地必須實(shí)行招拍掛出讓”的規(guī)定，工業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)用地后，應(yīng)收回原工業(yè)用地重新按商業(yè)用地依法招拍掛出讓。具體操作程序如下：

1、原土地使用者向國(guó)土部門申請(qǐng)交回土地，并由原土地使用者委托雙方共同認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)確定補(bǔ)償價(jià)格，對(duì)原土地使用者進(jìn)行補(bǔ)償。

2、國(guó)土部門根據(jù)規(guī)劃部門出具的原地塊調(diào)整后新的用途及規(guī)劃條件，在綜合考慮政府公布的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)、土地成本、市場(chǎng)教育參考價(jià)格和近期相鄰宗地交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，經(jīng)規(guī)劃、國(guó)土、財(cái)政、監(jiān)察部門集體會(huì)審確定土地出讓起始價(jià)，并由土地交易機(jī)構(gòu)依法組織招拍掛出讓。

3、經(jīng)招拍掛出讓后產(chǎn)生新的土地使用者。新的土地使用者與土地交易機(jī)構(gòu)簽訂成交確認(rèn)書(shū)，并與國(guó)土部門簽訂土地出讓合同，按合同約定繳納土地出讓價(jià)款。

4、土地使用者按土地出讓合同繳清全部土地出讓價(jià)款后，辦理土地使用權(quán)證

第二篇：土地變性程序

劃撥土地使用權(quán)協(xié)議出讓報(bào)批程序（出讓合同）：

辦事流程：申報(bào)—國(guó)土分局初審—市國(guó)土資源局審核-政府預(yù)審—規(guī)劃用地—繳費(fèi)—市政府批復(fù)

申報(bào)材料：

1、原土地使用者的申請(qǐng)報(bào)告2份(主管部門簽署意見(jiàn))

2、提交《國(guó)有土地使用證》并復(fù)印1份

3、提交原宗地圖并復(fù)印1份

4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)2份

5、屬房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的應(yīng)提供受讓方的房產(chǎn)證復(fù)印件2份（交驗(yàn)房產(chǎn)證原件）

6、土地使用權(quán)評(píng)估報(bào)告2份

7、交驗(yàn)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》并復(fù)印2份

8、規(guī)劃部門《關(guān)于審批建設(shè)用地的聯(lián)系函》原件、復(fù)印件各1份

9、規(guī)劃部門的建設(shè)用地綠線范圍圖紙2份

10、計(jì)委立項(xiàng)批文2份

11、宗地圖3份（分割出讓的提供）

12、受讓方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件2份

13、受讓方組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件2份

14、受讓方的法定代表人證書(shū)復(fù)印件2份

15、受讓方是個(gè)人的提供居民身份證或居民戶口證復(fù)印件2份

16、受讓方是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的應(yīng)提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件2份

17、其他文件材料

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.出讓金：不低于基準(zhǔn)地價(jià)或宗地評(píng)估價(jià)的40%計(jì)收；營(yíng)業(yè)稅：不低于基準(zhǔn)地價(jià)或宗地評(píng)估價(jià)的7.5%計(jì)收；契稅：不低于基準(zhǔn)地價(jià)或宗地評(píng)估價(jià)的4%計(jì)收；交易手續(xù)費(fèi)：每宗地2600元。（注：贛州市章貢區(qū)國(guó)有土地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為252元/平米。）

2、另外可能要征收的稅：印花稅為五元；城市維護(hù)建設(shè)稅：營(yíng)業(yè)稅額×7%；教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅額×3%。

第三篇：土地變性申請(qǐng)報(bào)告

關(guān)于商業(yè)用地轉(zhuǎn)為居住用地的申請(qǐng)報(bào)告

安陽(yáng)市********：

我公司正在運(yùn)籌的*******項(xiàng)目所在地塊，目前安陽(yáng)市總規(guī)為商業(yè)用地。而商業(yè)用地性質(zhì)要求商業(yè)建筑面積達(dá)到總建筑面積的50%以上，這將導(dǎo)致剩余面積無(wú)法安置該區(qū)回遷居民。為了順利完成該項(xiàng)目，居民能早日回遷，特申請(qǐng)將該土地變更為居住用地。

特此報(bào)告，望政府領(lǐng)導(dǎo)給予支持批準(zhǔn)為感！

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2013年*月*日

第四篇：土地變性知識(shí)

很多人不明白工業(yè)用地如何轉(zhuǎn)商業(yè)用地，其實(shí)工業(yè)用地如何轉(zhuǎn)商業(yè)用地大有門道，了解工業(yè)用地如何轉(zhuǎn)商業(yè)用地對(duì)土地性質(zhì)會(huì)有更深刻的認(rèn)識(shí)，搜房網(wǎng)為您整理工業(yè)用地如何轉(zhuǎn)商業(yè)用地的知識(shí)——

一、土地法中明確規(guī)定改變用途的條款：

建設(shè)單位使用國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地;確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。

二、改變用途的大致程序

1、寫個(gè)變更用途的申請(qǐng)，然后報(bào)送到土地局，逐級(jí)上報(bào)到主管土地規(guī)劃的副市長(zhǎng)簽字

2、然后拿著批復(fù)到規(guī)劃部門辦理規(guī)劃變更

3、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補(bǔ)交土地出讓金

三、現(xiàn)在的情況

1、但是現(xiàn)在變更土地用途沒(méi)有特別充分的理由，一般是不會(huì)批下來(lái)的，因?yàn)閲?guó)家現(xiàn)在對(duì)于城市規(guī)劃管理的非常嚴(yán)，如果不合規(guī)定變性了，到時(shí)候規(guī)劃審查的時(shí)候所以簽字的人都得受牽連，所以他們一般不會(huì)冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)

2、所以很可能的結(jié)局就是，如果要變性就是政府收回土地使用權(quán)，重新公開(kāi)出讓

兩證是房產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證

土地出讓一般分五類：商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;綜合或其他用地50年。

在沒(méi)有辦理土地手續(xù)前,原土地性質(zhì)保持不變.你說(shuō)的工業(yè)基地,是指當(dāng)?shù)卣?jīng)過(guò)規(guī)劃土地等部門確定的城市規(guī)劃.簡(jiǎn)單的說(shuō),只是一種指導(dǎo)性政策.只有政府征用或者有具體項(xiàng)目辦理土地征用手續(xù)以后,土地性質(zhì)才會(huì)發(fā)生改變.工業(yè)用地改變土地使用性質(zhì)變?yōu)樯虡I(yè)用地，怎么弄?

變更用途,一要看城市規(guī)劃是否允許,二要到土管局辦理變更,三要補(bǔ)錢.土地使用性質(zhì)由工業(yè)用地變更為住宅用地，需要補(bǔ)交多少地價(jià)和契稅，是怎么核算的?? 經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門審查，市政府同意的前提下，需要補(bǔ)交土地出讓金改變用地性質(zhì)，價(jià)格與此地塊價(jià)格有關(guān)，沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)，各個(gè)地市也不同，建議您去國(guó)土部門咨詢

《土地證》不等同于《項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)》，土地規(guī)劃用途性質(zhì)分類有多種，如居住用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地等等?！锻恋刈C》只說(shuō)明有擁有該地塊土地使用權(quán)，但所建項(xiàng)目是否符合規(guī)劃用地性質(zhì)，以及是否適合在該地實(shí)施所建項(xiàng)目，則要進(jìn)行審批，并由規(guī)劃土地管理部門和有關(guān)機(jī)構(gòu)出具《項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)》。

必要時(shí)，需進(jìn)行土地使用用途變更手續(xù)，俗稱“土地變性”。土地是劃撥并不影響房產(chǎn)交易。

劃撥土地的房產(chǎn)，房產(chǎn)證過(guò)戶以后辦理土地證過(guò)戶時(shí)，要繳納一筆土地出讓金，領(lǐng)取的新土地證，土地的性質(zhì)就成出讓了。

工業(yè)用地性質(zhì)的土地做老年公寓土地要不要照拍掛? 去年我買了一塊地是工業(yè)用地性質(zhì),土地證變更為繡花廠,后因不符合規(guī)劃,改項(xiàng)為老年公寓并辦了規(guī)劃用地許可證,現(xiàn)在土地證不符,需要變更,可是土地局讓我土地參加照拍掛.問(wèn)題補(bǔ)充：

當(dāng)時(shí)我在買這塊地的時(shí)候以工業(yè)用地性質(zhì)已經(jīng)交了出讓金了.現(xiàn)在還需要再補(bǔ)嗎?你的回案有依據(jù)嗎?土地局局長(zhǎng)說(shuō)改變用途就要招拍掛? 補(bǔ)交土地出讓金就可以了，土地原來(lái)就是你的，只是改變土地用途，不是轉(zhuǎn)讓不用再招拍掛

我們手頭一塊工業(yè)用地想走整理改變用地性質(zhì)變成商業(yè)，應(yīng)該找哪個(gè)部門?程序如何。哪位知道請(qǐng)賜教。多謝。

答：建設(shè)用地性質(zhì)變更的依據(jù)城市規(guī)劃對(duì)不同性質(zhì)建設(shè)用地的布局，根據(jù)其使用功能、對(duì)社會(huì)和基礎(chǔ)工程設(shè)施的要求，對(duì)環(huán)境和安全的影響等情況，提出不同的要求，并加以綜合協(xié)調(diào)，以期達(dá)到功能分區(qū)和整體布局結(jié)構(gòu)的科學(xué)、合理。根據(jù)《城市規(guī)劃法》第二十九條、第三十四條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理?！薄叭魏螁挝缓蛡€(gè)人必須服從城市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃做出的調(diào)整用地決定?！背鞘幸?guī)劃是城市建設(shè)用地管理的基本依據(jù)。在城市規(guī)劃管理過(guò)程中，根據(jù)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體情況，在不違反城市規(guī)劃用地布局基本原則的前提下，確需對(duì)局部地塊使用性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審核并報(bào)請(qǐng)市人民政府批準(zhǔn)。

申報(bào)材料：

申請(qǐng)用地性質(zhì)變更報(bào)告(原件3份);特殊項(xiàng)目需提交市政府批準(zhǔn)文件(驗(yàn)審原件，提交復(fù)印件3份);涉及到的相關(guān)部門意見(jiàn)(如國(guó)土、消防、環(huán)保等);發(fā)改委立項(xiàng)文件(重大項(xiàng)目應(yīng)有已審批的可研報(bào)告);原已取得的土地使用權(quán)證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證(原件)及相關(guān)文件(原件3份);規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及帶有用地紅線、坐標(biāo)及面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)并加蓋測(cè)繪單位章的成果圖(3份藍(lán)圖及電子文件)。

審批程序：

申請(qǐng)變更單位向行業(yè)行政主管部門提出申請(qǐng)，特殊項(xiàng)目由行業(yè)行政主管部門報(bào)經(jīng)縣政府(或法定的主管部門)批準(zhǔn)后，持政府批文報(bào)規(guī)劃局受理;規(guī)劃局出具批文;

持規(guī)劃局批文到發(fā)改委、國(guó)土部門申請(qǐng)立項(xiàng)及批文;規(guī)劃局審核、勘查，發(fā)放規(guī)劃許可證或決定書(shū)。審批時(shí)限：15個(gè)工作日

其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是要政府出面，把它劃走，變成城市用地，然后在通過(guò)招標(biāo)賣出

大城市就按程序辦理，小地方還是先疏通人際關(guān)系吧！每個(gè)城市有些程序可以稍微不同。但在實(shí)際操作中，相關(guān)部門的關(guān)系非常重要。

變更土地用途不簡(jiǎn)單,看運(yùn)氣,規(guī)劃局有可能已經(jīng)劃到商業(yè)用地去了,單需要辦理,這種的就比較簡(jiǎn)單,補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金就可以,也可以委托第三房代辦.如不認(rèn)識(shí)人,打我電話88221737幫你聯(lián)系試試

目前在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，會(huì)遇到這樣的問(wèn)題，土地性質(zhì)的變化，最近接到一個(gè)顧問(wèn)項(xiàng)目，項(xiàng)目用地現(xiàn)在是倉(cāng)庫(kù)用地，即工業(yè)性質(zhì)用地，現(xiàn)想轉(zhuǎn)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，即國(guó)有建設(shè)用地，請(qǐng)問(wèn)，遇到這種情況怎么處理，需要過(guò)那些程序和辦理什么樣的手續(xù)，謝謝。

答：根據(jù)《土地管理法》第56條的規(guī)定是可以的，根據(jù)該條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。2002年國(guó)土資源部發(fā)布的《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》的第16條也規(guī)定：“以協(xié)議出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)?！?/p>

由于各地的執(zhí)行政策不一，國(guó)土資源部在今年發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》中對(duì)此問(wèn)題再次作出了明確，在該規(guī)范第4.3條“招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)范圍”中，國(guó)土資源部規(guī)定，如果出讓地的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》有約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確對(duì)于出讓地變更用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的，對(duì)于出讓地申請(qǐng)變更用途應(yīng)當(dāng)采取招拍掛形式。

所以你們應(yīng)該先向規(guī)劃局遞交變性申請(qǐng)報(bào)告，接下去就是公關(guān)的問(wèn)題了。規(guī)劃局簽批以后，后面的手續(xù)和流程他們會(huì)告訴你的。

需要到國(guó)土局辦理相關(guān)手續(xù)，目前比較難，需要上面的用地指標(biāo)。其實(shí)可以鉆一些空子，比如建成企業(yè)總部獨(dú)棟別墅的形式，當(dāng)然房子的使用年限有一些問(wèn)題，就需要靈活變通了，我也接觸過(guò)類似的兩三個(gè)案子...集體土地性質(zhì)的別墅，屬于小產(chǎn)權(quán)房，便宜點(diǎn)賣，跟客戶說(shuō)清楚就是了，將來(lái)國(guó)家總要解決房產(chǎn)證的

土地分類：

1、農(nóng)用地(耕地、林地、園地、草地)

2、建設(shè)用地(商服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、住宅用地、軍事用地、交通運(yùn)輸用地、公共管理服務(wù)用地)

3、未利用地

土地使用權(quán)分幾種?有什么區(qū)別?

1、按是否交出讓金(即用地性質(zhì))劃分為二類:出讓地(已交了土地出讓金)和劃撥地(沒(méi)交土地出讓金)兩類土地使用權(quán)證,這是最基本的分類.2、按建房性質(zhì)(使用性質(zhì))分：有住宅用地、商業(yè)用地、行政辦公用、旅游用地、綜合用地等。規(guī)定什么用途就只能建什么樣的房，而使用性質(zhì)不同，土地出讓的期限也不一樣，如住宅為70年，而商業(yè)只50年。

政府分配的房大多為劃撥住宅地。你可看看你房產(chǎn)證上面的土地性質(zhì)是否注明。出讓地都會(huì)注明的，另外劃撥地沒(méi)有土地使用年限的，而出讓地是有年限的。

第五篇：土地變性的問(wèn)題

土地變性的問(wèn)題

我公司（房地產(chǎn)公司）名下有一宗劃拔市政用地，現(xiàn)市政設(shè)施已廢棄，想進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)，怎樣才能將其變?yōu)樽≌玫?，能否?guī)避招拍掛，先謝了。地塊在北京

1,先去市規(guī)劃院查控規(guī)，看是否是居住用地。如果不是---你單位向區(qū)政府申請(qǐng)作該項(xiàng)目的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，過(guò)程中申請(qǐng)控規(guī)調(diào)整。把土地的性質(zhì)調(diào)整為居住用地。一級(jí)開(kāi)發(fā)結(jié)案后作為經(jīng)營(yíng)性土地上市交易，能否到你司手里別在問(wèn)我了，問(wèn)上帝吧！

2，如果是----太幸運(yùn)了！不過(guò)別高興的太早。首先找家土地評(píng)估單位作個(gè)評(píng)估。然后向區(qū)土地儲(chǔ)備中心申請(qǐng)土地收儲(chǔ)。再后上市交易。還是那句話：如果沒(méi)有足夠的銀子就只能祈求上帝幫忙嘍。

3，如果你司老板道深，讓胡哥給金龍打個(gè)招呼，讓金龍給成林寫個(gè)條子，讓成林在局務(wù)會(huì)上力挺，讓贊榮在你司的協(xié)議出讓申請(qǐng)報(bào)告簽字就妥了。-------一切皆有可能！

如果是出讓的市政用地，可否不經(jīng)過(guò)招拍掛，直接走改變土地用途審批手續(xù)。

按照國(guó)土資源部發(fā)布的71號(hào)令凡是商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，不得以協(xié)議方式出讓。而市政公用設(shè)施用地不在出讓的范圍內(nèi)。你必須搞清幾個(gè)概念1，出讓土地的概念，那些土地屬于可出讓的。2，出讓的方式，那些土地可以協(xié)議出讓。你現(xiàn)在的土地是劃撥的市政用地，可以你通過(guò)調(diào)規(guī)改變土地的屬性（比如改成工業(yè)用地建工廠）如果改成居住地建住宅這在過(guò)去是可以的----與開(kāi)發(fā)商聯(lián)建。在90年代大部分住宅都是這樣建起來(lái)的。當(dāng)時(shí)住宅是短缺產(chǎn)品政府鼓勵(lì)有地的單位與有錢的單位聯(lián)建，還出臺(tái)了五五分成的文件。98年福利分房結(jié)束了，單位自建房逐步退出了舞臺(tái)。到了05年在規(guī)劃部門也結(jié)束了自有地建設(shè)的程序。所以你即使把用地屬性改變成住宅用地也只能是經(jīng)營(yíng)性土地。目前住宅項(xiàng)目尚可走協(xié)議出讓的只有綠隔地區(qū)的農(nóng)民回遷房建設(shè)及由于政府征地實(shí)行三定三限的農(nóng)民安置用房。其它的---別想！市政設(shè)施變?yōu)樽≌玫兀?/p>

如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)征收程序的話，挺麻煩的啊～

你之前所做出的種種投資，只是基于土地使用權(quán)租賃關(guān)系。

確切地說(shuō)，如果市政設(shè)施轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，也就是要改變土地使用權(quán)主體，是需要經(jīng)過(guò)征收程序的，然后再向代表國(guó)家的土地管理部門申請(qǐng)……關(guān)注《物權(quán)法》對(duì)市政設(shè)施用地流轉(zhuǎn)。各地的情況是不一樣的，這要看你在哪個(gè)省了。目前我國(guó)的差別還是挺大的～ 所以現(xiàn)在，你需要去了解你們當(dāng)?shù)氐膶?shí)際操作情況，不能單從法律上看問(wèn)題，呵呵～ 土地變性必然要重新招拍掛，但就看你們可否與政府簽署協(xié)議，拍賣后土地出讓金的溢價(jià)部分全部返還給你們。

1、政府以每畝N萬(wàn)元收回；

2、開(kāi)始招拍掛，有兩種可能，一種是你們以較低的價(jià)格取得土地；還有一種是有很多人跟你們爭(zhēng)，然后你們一直舉牌一直舉牌，高價(jià)賣出去?；蛘呒词共毁u，你們交的土地出讓金高出N的部分也全返給你們，對(duì)吧。

土地變性必然要重新招拍掛，----未必！

1、政府以每畝N萬(wàn)元收回；----就本案而言無(wú)此可能，因?yàn)樗莿潛艿?/p>