第一篇：物權(quán)法中的物業(yè)費(fèi)

淺談物權(quán)法中的物業(yè)費(fèi)的問題

摘要：首先，究竟是物業(yè)管理費(fèi)還是物業(yè)服務(wù)費(fèi)？這個(gè)問題和我們剛才談到的物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)兩個(gè)概念是有關(guān)的?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》稱之為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；《物權(quán)法》稱之為物業(yè)費(fèi)；物業(yè)糾紛解釋里邊也稱之為物業(yè)費(fèi)，和《物權(quán)法》保持了一致。

首先，究竟是物業(yè)管理費(fèi)還是物業(yè)服務(wù)費(fèi)？這個(gè)問題和我們剛才談到的物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)兩個(gè)概念是有關(guān)的?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》稱之為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；《物權(quán)法》稱之為物業(yè)費(fèi)；物業(yè)糾紛解釋里邊也稱之為物業(yè)費(fèi)，和《物權(quán)法》保持了一致。區(qū)分所有權(quán)解釋沒有提到物業(yè)費(fèi)的問題。究竟是“物業(yè)管理費(fèi)”還是“物業(yè)服務(wù)費(fèi)”，關(guān)系到財(cái)產(chǎn)的不同屬性。物業(yè)管理費(fèi)，顧名思義應(yīng)當(dāng)是業(yè)主為管理共有部分而支付的費(fèi)用；而物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞務(wù)酬金。從法理上以及實(shí)際情況上來考察，我認(rèn)為物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)，說白了就是業(yè)主的AA制，大家出資，籌集一筆經(jīng)費(fèi)用于共同事務(wù)的管理，它屬于業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞務(wù)報(bào)酬只是其中很小的一部分。所以把它稱為物業(yè)費(fèi)或者物業(yè)管理費(fèi)是準(zhǔn)確的，稱為物業(yè)服務(wù)費(fèi)是不準(zhǔn)確的。稱作物業(yè)服務(wù)費(fèi)，就意味著整個(gè)這筆錢都是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞務(wù)對(duì)價(jià)，這顯然是不對(duì)的。

物業(yè)費(fèi)的第二個(gè)問題，就是業(yè)主能不能行使合同法上的抗辯權(quán)來拒交物業(yè)費(fèi)？這和我們前面談的物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)是直接相關(guān)的。在物業(yè)糾紛解釋第六條里規(guī)定，“經(jīng)書面催繳，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕繳納或在催繳的合理期限內(nèi)仍未繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或無需接受物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”

這里邊產(chǎn)生了兩個(gè)問題，第一個(gè)問題，什么是正當(dāng)理由？業(yè)主往往認(rèn)為他欠費(fèi)是有正當(dāng)理由的，那么什么是欠費(fèi)的正當(dāng)理由？第二，業(yè)主“僅以未享受服務(wù)”作為抗辯理由，法院不支持，那么業(yè)主以其它理由抗辯的，法院支不支持？在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，業(yè)主很少“僅以”這個(gè)為理由不繳費(fèi)。業(yè)主有什么理由呢？通常我們看到的：質(zhì)量有瑕疵、維修不及時(shí)、管理不到位、服務(wù)態(tài)度差、沒有及時(shí)處理相鄰人的侵權(quán)等等，甚至汽車被人放了氣也不繳費(fèi)，地沒有掃干凈也不繳費(fèi)。那么這些理由能不能得到法院的支持、能不能成為不繳費(fèi)的抗辯理由？我在百度上搜索了一下，看到很多案例。一個(gè)是重慶有一個(gè)高層住宅，有半數(shù)業(yè)主沒有交電梯費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，電力公司就停了電，500戶居民受影響，有一個(gè)業(yè)主說“我們不是不愿意交電梯費(fèi)，這都是被迫的”，我們看看他的理由是什么，他說“樓上住戶的空調(diào)水總是飄進(jìn)他家，他找物管好幾次卻沒有解決，因此他拒交物管費(fèi)和電梯費(fèi)有好幾個(gè)月”；另一個(gè)業(yè)主說他家“樓下的燒烤店油煙及噪聲極重，樓道排氣管也壞了幾個(gè)月，物管沒有解決”，這是他不繳費(fèi)的理由。

另外一個(gè)案例是沈陽一個(gè)小區(qū)，也是大家不繳費(fèi)電梯停了，感應(yīng)燈、對(duì)講機(jī)都停了，居民每天要摸黑爬樓梯，然后一個(gè)業(yè)主王先生就說，為什么不繳費(fèi)呢？因?yàn)殡娞葸B續(xù)4年沒有年檢，他擔(dān)心會(huì)有安全隱患，所以從去年6月起就沒有再交物業(yè)費(fèi)。問題是你不交費(fèi)，電梯就安全了嗎？還有南京的一個(gè)小區(qū)，也是因?yàn)榍焚M(fèi)停了電梯，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司具有不可推卸的責(zé)任。在普遍欠費(fèi)情況下，物業(yè)公司怎么辦？我看到一個(gè)案例，也是重慶的，說一天早上起來，六部電梯全部停電，物業(yè)辦公室里面空無一人，墻上貼出一個(gè)告示，說“由于部分業(yè)主累計(jì)欠費(fèi)10萬余元，本公司難以繼續(xù)經(jīng)營?！彼P(guān)門走人了。最后的爛攤子還是要業(yè)主來收拾。

我的觀點(diǎn)是，業(yè)主沒有任何理由拒交物業(yè)費(fèi)。首先，物業(yè)費(fèi)不等于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞務(wù)對(duì)價(jià)，其中百分之九十以上是用作保潔、保安、物業(yè)養(yǎng)護(hù)維修和支付其它公共開支，物業(yè)企業(yè)所得的酬金只占很小一部分，所以不存在《合同法》上的抗辯權(quán)的問題，它不是對(duì)等的。其次，物業(yè)費(fèi)是業(yè)主承擔(dān)區(qū)分所有權(quán)人管理責(zé)任的一種方式，也是他的義務(wù)，拒交物業(yè)費(fèi)就意味著拒絕履行業(yè)主的法定義務(wù)。如果物業(yè)企業(yè)沒有按照合同約定履行職責(zé)，業(yè)主可以依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條，要求他履行職責(zé)，甚至賠償損失。物業(yè)公司實(shí)在不稱職的，我們可以把它炒掉，業(yè)主自己來管理，但在這種情況下，業(yè)主也要履行交費(fèi)義務(wù)。從這個(gè)角度看，業(yè)主交不交費(fèi)和有沒有物業(yè)企業(yè)都沒有關(guān)系。第三，業(yè)主交物業(yè)費(fèi)，最大的受益人其實(shí)是業(yè)主；業(yè)主欠費(fèi)，最大的受害人也是業(yè)主。欠費(fèi)在短期內(nèi)會(huì)導(dǎo)致業(yè)主生活質(zhì)量下降，長期會(huì)導(dǎo)致房屋價(jià)值貶損，大面積欠費(fèi)會(huì)導(dǎo)致商品房變成新的貧民窟，對(duì)業(yè)主沒有任何好處。

物業(yè)費(fèi)的第三個(gè)問題，物業(yè)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和政府的指導(dǎo)價(jià)是什么關(guān)系？物業(yè)服務(wù)糾紛解釋的第五條提到“物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯，人民法院應(yīng)予支持?！笔裁唇刑岣呤召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？事實(shí)上不可能出現(xiàn)合同約定收一塊二，物業(yè)企業(yè)收一塊五的情況，因?yàn)檫@樣收，業(yè)主也不會(huì)交?？赡艿那闆r是，物業(yè)就按合同收一塊二，業(yè)主交了兩年突然發(fā)現(xiàn)，本地政府的物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)是一塊，你為什么收一塊二呢？這時(shí)就提出你是違規(guī)收費(fèi)，甚至要求你退還。這種情況下，法院是不是支持業(yè)主的請(qǐng)求？這涉及到合同約定的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與政府指導(dǎo)價(jià)是什么關(guān)系。對(duì)此，我有這么幾個(gè)觀點(diǎn)：

第一，物業(yè)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，在法律上存在疑問?！秲r(jià)格法》總則規(guī)定，“大多數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)，極少數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或政府定價(jià)”?！皹O少數(shù)商品和服務(wù)”是哪些呢？《價(jià)格法》第十八條規(guī)定了五項(xiàng)，五項(xiàng)里邊涉及到的服務(wù)價(jià)格只有兩種，一種是“重要的公用事業(yè)價(jià)格”，另一種是“重要的公益性服務(wù)價(jià)格”。顯然，這兩種價(jià)格和物業(yè)服務(wù)價(jià)格是沒有什么關(guān)系的，物業(yè)服務(wù)既不是公用事業(yè)，也不是公益性的服務(wù)。所以，政府制定物業(yè)費(fèi)的指導(dǎo)價(jià)本身就沒有法律依據(jù)。

第二，雖然說物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的AA制，但畢竟關(guān)系到物業(yè)企業(yè)員工的收入。業(yè)主是城市人口中的富裕階層，而物業(yè)企業(yè)的員工絕大多數(shù)是農(nóng)村進(jìn)城的務(wù)工人員；指導(dǎo)價(jià)的制定者基本上都是業(yè)主，這等于業(yè)主運(yùn)用公權(quán)力來為自己享受的服務(wù)制定價(jià)格。政府定價(jià)的本質(zhì)，是在業(yè)主與物業(yè)企業(yè)在市場(chǎng)上博弈的過程中，政府將公權(quán)力的砝碼放在了業(yè)主一邊，這是違反社會(huì)正義的。

第三，政府的所謂指導(dǎo)價(jià)，并沒有任何科學(xué)依據(jù)，我了解到一些城市，10年間這個(gè)指導(dǎo)價(jià)都沒有變化。

第四，政府的行政命令，除非上升為法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，并且是效力性的強(qiáng)制性規(guī)范，否則都不能改變民事合同的效力。物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)費(fèi)條款，其效力高于政府規(guī)范性文件甚至規(guī)章和地方性法規(guī)，業(yè)主不能以違反政府指導(dǎo)價(jià)為理由請(qǐng)求物業(yè)費(fèi)條款無效。關(guān)于物業(yè)費(fèi)的欠費(fèi)處理，也可以借鑒臺(tái)灣的《公寓大廈管理?xiàng)l例》。它規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人和住戶積欠費(fèi)用達(dá)到兩期或相當(dāng)金額，管理負(fù)責(zé)人和管理委員會(huì)可以訴請(qǐng)法院命其給付；如果經(jīng)過強(qiáng)制執(zhí)行后再度積欠，金額達(dá)到區(qū)分所有權(quán)總價(jià)1%的時(shí)候，管理負(fù)責(zé)人得促請(qǐng)其改善，在3個(gè)月內(nèi)沒有改善的，可以請(qǐng)求法院強(qiáng)制其遷離。如果欠費(fèi)者是業(yè)主的話，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)可以申請(qǐng)法院拍賣他的房子。這個(gè)規(guī)定給我們的啟示有三點(diǎn)，第一，是由業(yè)主組織而不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)來主張權(quán)利；第二，欠費(fèi)的法律后果非常嚴(yán)重，可以導(dǎo)致業(yè)主喪失居住權(quán)甚至所有權(quán)；第三，對(duì)物業(yè)費(fèi)的保護(hù)居于各種債務(wù)之首，“其受償順序與第一順位抵押權(quán)同?！庇纱丝梢钥闯?，追繳物業(yè)費(fèi)并不是為了保護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，而是為了保護(hù)業(yè)主的利益，也是保護(hù)社會(huì)正當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)秩序。

第二篇：淺談物權(quán)法中的物業(yè)費(fèi)的問題

淺談物權(quán)法中的物業(yè)費(fèi)的問題

摘要：首先，究竟是物業(yè)管理費(fèi)還是物業(yè)服務(wù)費(fèi)？這個(gè)問題和我們剛才談到的物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)兩個(gè)概念是有關(guān)的?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》稱之為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；《物權(quán)法》稱之為物業(yè)費(fèi)；物業(yè)糾紛解釋里邊也稱之為物業(yè)費(fèi)，和《物權(quán)法》保持了一致。

首先，究竟是物業(yè)管理費(fèi)還是物業(yè)服務(wù)費(fèi)？這個(gè)問題和我們剛才談到的物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)兩個(gè)概念是有關(guān)的?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》稱之為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；《物權(quán)法》稱之為物業(yè)費(fèi)；物業(yè)糾紛解釋里邊也稱之為物業(yè)費(fèi)，和《物權(quán)法》保持了一致。區(qū)分所有權(quán)解釋沒有提到物業(yè)費(fèi)的問題。究竟是“物業(yè)管理費(fèi)”還是“物業(yè)服務(wù)費(fèi)”，關(guān)系到財(cái)產(chǎn)的不同屬性。物業(yè)管理費(fèi)，顧名思義應(yīng)當(dāng)是業(yè)主為管理共有部分而支付的費(fèi)用；而物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞務(wù)酬金。從法理上以及實(shí)際情況上來考察，我認(rèn)為物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)，說白了就是業(yè)主的AA制，大家出資，籌集一筆經(jīng)費(fèi)用于共同事務(wù)的管理，它屬于業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞務(wù)報(bào)酬只是其中很小的一部分。所以把它稱為物業(yè)費(fèi)或者物業(yè)管理費(fèi)是準(zhǔn)確的，稱為物業(yè)服務(wù)費(fèi)是不準(zhǔn)確的。稱作物業(yè)服務(wù)費(fèi)，就意味著整個(gè)這筆錢都是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞務(wù)對(duì)價(jià)，這顯然是不對(duì)的。

物業(yè)費(fèi)的第二個(gè)問題，就是業(yè)主能不能行使合同法上的抗辯權(quán)來拒交物業(yè)費(fèi)？這和我們前面談的物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)是直接相關(guān)的。在物業(yè)糾紛解釋第六條里規(guī)定，“經(jīng)書面催繳，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕繳納或在催繳的合理期限內(nèi)仍未繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或無需接受物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”

這里邊產(chǎn)生了兩個(gè)問題，第一個(gè)問題，什么是正當(dāng)理由？業(yè)主往往認(rèn)為他欠費(fèi)是有正當(dāng)理由的，那么什么是欠費(fèi)的正當(dāng)理由？第二，業(yè)主“僅以未享受服務(wù)”作為抗辯理由，法院不支持，那么業(yè)主以其它理由抗辯的，法院支不支持？在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，業(yè)主很少“僅以”這個(gè)為理由不繳費(fèi)。業(yè)主有什么理由呢？通常我們看到的：質(zhì)量有瑕疵、維修不及時(shí)、管理不到位、服務(wù)態(tài)度差、沒有及時(shí)處理相鄰人的侵權(quán)等等，甚至汽車被人放了氣也不繳費(fèi)，地沒有掃干凈也不繳費(fèi)。那么這些理由能不能得到法院的支持、能不能成為不繳費(fèi)的抗辯理由？我在百度上搜索了一下，看到很多案例。一個(gè)是重慶有一個(gè)高層住宅，有半數(shù)業(yè)主沒有交電梯費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，電力公司就停了電，500戶居民受影響，有一個(gè)業(yè)主說“我們不是不愿意交電梯費(fèi)，這都是被迫的”，我們看看他的理由是什么，他說“樓上住戶的空調(diào)水總是飄進(jìn)他家，他找物管好幾次卻沒有解決，因此他拒交物管費(fèi)和電梯費(fèi)有好幾個(gè)月”；另一個(gè)業(yè)主說他家“樓下的燒烤店油煙及噪聲極重，樓道排氣管也壞了幾個(gè)月，物管沒有解決”，這是他不繳費(fèi)的理由。

另外一個(gè)案例是沈陽一個(gè)小區(qū)，也是大家不繳費(fèi)電梯停了，感應(yīng)燈、對(duì)講機(jī)都停了，居民每天要摸黑爬樓梯，然后一個(gè)業(yè)主王先生就說，為什么不繳費(fèi)呢？因?yàn)殡娞葸B續(xù)4年沒有年檢，他擔(dān)心會(huì)有安全隱患，所以從去年6月起就沒有再交物業(yè)費(fèi)。問題是你不交費(fèi)，電梯就安全了嗎？還有南京的一個(gè)小區(qū)，也是因?yàn)榍焚M(fèi)停了電梯，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司具有不可推卸的責(zé)任。在普遍欠費(fèi)情況下，物業(yè)公司怎么辦？我看到一個(gè)案例，也是重慶的，說一天早上起來，六部電梯全部停電，物業(yè)辦公室里面空無一人，墻上貼出一個(gè)告示，說“由于部分業(yè)主累計(jì)欠費(fèi)10萬余元，本公司難以繼續(xù)經(jīng)營?！彼P(guān)門走人了。最后的爛攤子還是要業(yè)主來收拾。

我的觀點(diǎn)是，業(yè)主沒有任何理由拒交物業(yè)費(fèi)。首先，物業(yè)費(fèi)不等于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞務(wù)對(duì)價(jià)，其中百分之九十以上是用作保潔、保安、物業(yè)養(yǎng)護(hù)維修和支付其它公共開支，物業(yè)企業(yè)所得的酬金只占很小一部分，所以不存在《合同法》上的抗辯權(quán)的問題，它不是對(duì)等的。其次，物業(yè)費(fèi)是業(yè)主承擔(dān)區(qū)分所有權(quán)人管理責(zé)任的一種方式，也是他的義務(wù)，拒交物業(yè)費(fèi)就意味著拒絕履行業(yè)主的法定義務(wù)。如果物業(yè)企業(yè)沒有按照合同約定履行職責(zé)，業(yè)主可以依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條，要求他履行職責(zé)，甚至賠償損失。物業(yè)公司實(shí)在不稱職的，我們可以把它炒掉，業(yè)主自己來管理，但在這種情況下，業(yè)主也要履行交費(fèi)義務(wù)。從這個(gè)角度看，業(yè)主交不交費(fèi)和有沒有物業(yè)企業(yè)都沒有關(guān)系。第三，業(yè)主交物業(yè)費(fèi)，最大的受益人其實(shí)是業(yè)主；業(yè)主欠費(fèi)，最大的受害人也是業(yè)主。欠費(fèi)在短期內(nèi)會(huì)導(dǎo)致業(yè)主生活質(zhì)量下降，長期會(huì)導(dǎo)致房屋價(jià)值貶損，大面積欠費(fèi)會(huì)導(dǎo)致商品房變成新的貧民窟，對(duì)業(yè)主沒有任何好處。物業(yè)費(fèi)的第三個(gè)問題，物業(yè)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和政府的指導(dǎo)價(jià)是什么關(guān)系？物業(yè)服務(wù)糾紛解釋的第五條提到“物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯，人民法院應(yīng)予支持?！笔裁唇刑岣呤召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？事實(shí)上不可能出現(xiàn)合同約定收一塊二，物業(yè)企業(yè)收一塊五的情況，因?yàn)檫@樣收，業(yè)主也不會(huì)交。可能的情況是，物業(yè)就按合同收一塊二，業(yè)主交了兩年突然發(fā)現(xiàn)，本地政府的物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)是一塊，你為什么收一塊二呢？這時(shí)就提出你是違規(guī)收費(fèi)，甚至要求你退還。這種情況下，法院是不是支持業(yè)主的請(qǐng)求？這涉及到合同約定的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與政府指導(dǎo)價(jià)是什么關(guān)系。對(duì)此，我有這么幾個(gè)觀點(diǎn)：

第一，物業(yè)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，在法律上存在疑問。《價(jià)格法》總則規(guī)定，“大多數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)，極少數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或政府定價(jià)”?！皹O少數(shù)商品和服務(wù)”是哪些呢？《價(jià)格法》第十八條規(guī)定了五項(xiàng)，五項(xiàng)里邊涉及到的服務(wù)價(jià)格只有兩種，一種是“重要的公用事業(yè)價(jià)格”，另一種是“重要的公益性服務(wù)價(jià)格”。顯然，這兩種價(jià)格和物業(yè)服務(wù)價(jià)格是沒有什么關(guān)系的，物業(yè)服務(wù)既不是公用事業(yè)，也不是公益性的服務(wù)。所以，政府制定物業(yè)費(fèi)的指導(dǎo)價(jià)本身就沒有法律依據(jù)。

第二，雖然說物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的AA制，但畢竟關(guān)系到物業(yè)企業(yè)員工的收入。業(yè)主是城市人口中的富裕階層，而物業(yè)企業(yè)的員工絕大多數(shù)是農(nóng)村進(jìn)城的務(wù)工人員；指導(dǎo)價(jià)的制定者基本上都是業(yè)主，這等于業(yè)主運(yùn)用公權(quán)力來為自己享受的服務(wù)制定價(jià)格。政府定價(jià)的本質(zhì)，是在業(yè)主與物業(yè)企業(yè)在市場(chǎng)上博弈的過程中，政府將公權(quán)力的砝碼放在了業(yè)主一邊，這是違反社會(huì)正義的。

第三，政府的所謂指導(dǎo)價(jià)，并沒有任何科學(xué)依據(jù)，我了解到一些城市，10年間這個(gè)指導(dǎo)價(jià)都沒有變化。

第四，政府的行政命令，除非上升為法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，并且是效力性的強(qiáng)制性規(guī)范，否則都不能改變民事合同的效力。物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)費(fèi)條款，其效力高于政府規(guī)范性文件甚至規(guī)章和地方性法規(guī)，業(yè)主不能以違反政府指導(dǎo)價(jià)為理由請(qǐng)求物業(yè)費(fèi)條款無效。

關(guān)于物業(yè)費(fèi)的欠費(fèi)處理，也可以借鑒臺(tái)灣的《公寓大廈管理?xiàng)l例》。它規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人和住戶積欠費(fèi)用達(dá)到兩期或相當(dāng)金額，管理負(fù)責(zé)人和管理委員會(huì)可以訴請(qǐng)法院命其給付；如果經(jīng)過強(qiáng)制執(zhí)行后再度積欠，金額達(dá)到區(qū)分所有權(quán)總價(jià)1%的時(shí)候，管理負(fù)責(zé)人得促請(qǐng)其改善，在3個(gè)月內(nèi)沒有改善的，可以請(qǐng)求法院強(qiáng)制其遷離。如果欠費(fèi)者是業(yè)主的話，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)可以申請(qǐng)法院拍賣他的房子。這個(gè)規(guī)定給我們的啟示有三點(diǎn)，第一，是由業(yè)主組織而不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)來主張權(quán)利；第二，欠費(fèi)的法律后果非常嚴(yán)重，可以導(dǎo)致業(yè)主喪失居住權(quán)甚至所有權(quán)；第三，對(duì)物業(yè)費(fèi)的保護(hù)居于各種債務(wù)之首，“其受償順序與第一順位抵押權(quán)同?！庇纱丝梢钥闯觯防U物業(yè)費(fèi)并不是為了保護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，而是為了保護(hù)業(yè)主的利益，也是保護(hù)社會(huì)正當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)秩序。

第72條 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

解讀：

1、是業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有權(quán):走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房以及其他公共場(chǎng)所

2、是業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有的權(quán)利、共同管理的權(quán)利，同時(shí)對(duì)共有部分的管理也負(fù)有相應(yīng)的義務(wù)

3、業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)：業(yè)主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費(fèi)用；在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此住宅居住為由，不交納暖氣費(fèi)用，但是，溫度不適合可以拒交

4、業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個(gè)集合權(quán)：對(duì)專有部分享有的所有權(quán)；對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有的共有權(quán)；共同管理的權(quán)利。這三種權(quán)利具有不可分離性。

解析業(yè)主“不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”

《物權(quán)法》第72條首次明確規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

綜觀我國法律從未有過明確規(guī)定“不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”的條文。換言之，在我國立法史上從未有過這樣明確規(guī)定。然而，這次《物權(quán)法》就是這樣規(guī)定的。這不得不引起法律界人士的高度關(guān)注；同時(shí)，因?yàn)樗菍ｉT針對(duì)業(yè)主規(guī)定的法定義務(wù)，而這一法定義務(wù)又是“不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”。這又不得不引起作為平頭百姓的普通業(yè)主的高度關(guān)注。

何謂“不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”？明眼人一看就明白：即使你放棄行使你的權(quán)利，但你還得履行義務(wù)。此話怎講？你不得用放棄權(quán)利來對(duì)抗應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。

對(duì)此，可能有人會(huì)提出質(zhì)疑，干嗎放棄權(quán)利了，還要履行義務(wù)呢。他可能還會(huì)舉例說明，比如去買一樣?xùn)|西，已經(jīng)拿在手里了，后來想想又不要了，結(jié)果沒買這東西，難道還要付錢嗎？沒買東西當(dāng)然就不付錢。他以“放棄了享受東西買到手的權(quán)利，怎么還有付錢的義務(wù)呢？”的例子來說明放棄權(quán)利就毋須履行義務(wù)。乍一聽，似乎他說的不無道理，好像反而是法律規(guī)定錯(cuò)了。但是，事實(shí)上，他這樣舉例說明是錯(cuò)誤的。為什么說他是錯(cuò)的呢？因?yàn)樗f的是買賣，買賣關(guān)系的權(quán)利義務(wù)就是賣者交貨、買者付錢；而物權(quán)法第72條規(guī)定的不是買賣關(guān)系的義務(wù)，而是業(yè)主對(duì)建筑物共有部分的義務(wù)，不得以放棄權(quán)利來對(duì)抗。所以，你不能用買賣關(guān)系來類比業(yè)主之間的這種共有法律關(guān)系。這就是業(yè)內(nèi)人士常說的，法律關(guān)系不容混淆。因?yàn)椴煌姆申P(guān)系產(chǎn)生不同的權(quán)利和義務(wù)，而某個(gè)法律關(guān)系都是由它特定的權(quán)利和義務(wù)構(gòu)成的，不可進(jìn)行類比。如果法律關(guān)系即權(quán)利義務(wù)關(guān)系可以不特定，或者說不確定，任意解釋，那么，法律就不稱謂法，就成了可以隨便搗糨糊的東西了。這是其一。其二，買賣法律關(guān)系的主體是單一的，就是買與賣兩方的主體。它里面不存在共有法律關(guān)系，權(quán)利和義務(wù)也簡單，交貨、付錢。而業(yè)主之間的共有法律關(guān)系的主體是眾多的相關(guān)業(yè)主或整個(gè)小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主，其共有法律關(guān)系即稱作建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)和成員權(quán)方面的而發(fā)生的種種共有法律關(guān)系，包括物業(yè)的委托管理，使用，修理，修繕，維護(hù)保養(yǎng)，經(jīng)營，出租，轉(zhuǎn)讓以及改建等等法律關(guān)系，相當(dāng)復(fù)雜。這當(dāng)中的權(quán)利義務(wù)涉及面很廣，不象買賣關(guān)系中只有交貨付錢那么簡單。因此，從邏輯上講，也不能相類比。況且，前面舉的例子，實(shí)際上是你沒買東西，就是法律上說的買賣關(guān)系未成立，所以，就根本談不上所謂放棄權(quán)利的問題。

那么，《物權(quán)法》為什么要規(guī)定“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”呢？我想，這里面有幾個(gè)法律問題值得探討。為了把問題說得簡單易懂些，先把業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分的權(quán)利和義務(wù)，簡稱為：“業(yè)主的共有法律關(guān)系”。前面已經(jīng)例舉了“業(yè)主的共有法律關(guān)系”相當(dāng)復(fù)雜，涉及面很廣。因而，第一個(gè)法律問題是，任何一個(gè)或者一部分業(yè)主能不能放棄共有權(quán)利，而不履行共有義務(wù)？比如，就拿物業(yè)的共同管理權(quán)來說，你說你放棄權(quán)利，即放棄管理物業(yè)的權(quán)利，實(shí)際上放棄的是委托別人管理物業(yè)的權(quán)利，事實(shí)上，其他業(yè)主不可能因?yàn)槟闼^的放棄權(quán)利而作壁上觀，還是要委托別人來管理物業(yè)的。然而，后來恰恰是物業(yè)管理方面出了問題，發(fā)生了共用水泵損壞了，綠化毀壞了，道路損壞了。這時(shí)你說因?yàn)槟惴艞壛斯芾砦飿I(yè)的權(quán)利，所以就可以不履行義務(wù)了，不出錢修理、維護(hù)、更換了。然后，別人（廣大業(yè)主）出錢修理、維護(hù)、更換。完了，因?yàn)槟銢]盡相關(guān)義務(wù)，你今后就不要再享有權(quán)利了，路也不走了，綠化也不看了，共用設(shè)施也不用了，共用水泵打出的水也不吃了。起先以為共有權(quán)利沒有獨(dú)享權(quán)，放棄了無所謂，最后連自己的權(quán)利也喪失了。你說這樣行嗎？所以，你不可能放棄你所謂的權(quán)利，而不履行共有的義務(wù)。第二個(gè)問題是，你不盡義務(wù)是不是侵害了廣大業(yè)主的共有權(quán)利？因?yàn)椤皹I(yè)主的共有權(quán)利”可能會(huì)被有些人看作是無實(shí)際意義的權(quán)利，特別是某些投資客業(yè)主，自己不會(huì)來居住的業(yè)主，他要么等到一個(gè)合適的價(jià)錢賣出房子，要么就是把房子出租收取租金，他才不管你什么共有權(quán)利不共有權(quán)利的，此事一概與他無關(guān)。這些業(yè)主認(rèn)為與其享有無實(shí)際意義的共有權(quán)利，還不如不承擔(dān)共同義務(wù)的好。事實(shí)上，某個(gè)小區(qū)中，這樣的投資客業(yè)主越多，“群租”現(xiàn)象也越多。試想：這樣，豈不是讓廣大業(yè)主的共有權(quán)利，被這些不想盡義務(wù)的業(yè)主給侵害了嗎？第三，從法律的普遍原則來說，本身就不容許法律關(guān)系的一方主體以放棄權(quán)利來對(duì)抗必須履行的義務(wù)，特別在共有法律關(guān)系中更是強(qiáng)調(diào)共同義務(wù)必須履行的強(qiáng)制性。比如在夫妻共有關(guān)系中，一方不得以放棄財(cái)產(chǎn)權(quán)利，而不盡扶養(yǎng)另一方的義務(wù)；在家庭共有關(guān)系中，子女不得以放棄財(cái)產(chǎn)權(quán)利而不履行贍養(yǎng)父母的義務(wù)；在合伙共有關(guān)系中，一方不得以放棄合伙財(cái)產(chǎn)權(quán)利而不承擔(dān)合伙的外部債務(wù)。綜上所述，放棄權(quán)利是你的自由，義務(wù)是法律強(qiáng)制你必須履行的。這是各國法律的普遍原則。只是我國物權(quán)法首次明確規(guī)定了業(yè)主“不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”罷了。我以為，這樣明確規(guī)定的好處在于，讓所有的業(yè)主不要在復(fù)雜的“業(yè)主的共有法律關(guān)系”中去爭論是不是可以不盡義務(wù)的問題，你作為業(yè)主，不管你是自住，還是投資、出租，你都必須履行義務(wù)，至于權(quán)利，你想放棄，就算放棄吧。事實(shí)上，你放棄不了，你只是暫不行使權(quán)利而已，除非，你購置的是獨(dú)立別墅，且要與任何人沒有共有關(guān)系的別墅。而這，至少目前在中國還沒有。

第三篇：《物權(quán)法》中關(guān)于土地所有權(quán)的規(guī)定

學(xué)習(xí)導(dǎo)航

通過學(xué)習(xí)本課程，你將能夠：

● 明白土地所有權(quán)的范圍和取得； ● 理解土地所有權(quán)的確權(quán)和依據(jù)； ● 懂得土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。

《物權(quán)法》中關(guān)于土地所有權(quán)的規(guī)定

一、土地所有權(quán)的范圍、取得 我國實(shí)行社會(huì)主義公有制，與其他私有制國家不一樣，我國的土地所有權(quán)主要依據(jù)法律進(jìn)行確認(rèn)，因此土地所有權(quán)是《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）規(guī)定的所有權(quán)的一部分。

根據(jù)《憲法》及《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》），我國的土地所有權(quán)分為國家所有權(quán)和集體所有權(quán)兩種。其中，國家所有權(quán)依照法律規(guī)定進(jìn)行確定，不需要進(jìn)行登記；集體所有權(quán)也是依照法律規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)，但需要必要的登記工作?！段餀?quán)法》第四十一條規(guī)定：

法律規(guī)定專屬于國家所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，任何單位和個(gè)人不能取得所有權(quán)。

也就是說，任何單位和個(gè)人或者其他組織不能取得土地所有權(quán)，土地所有權(quán)只有國家所有和集體所有兩種形式。

《土地管理法》第八條規(guī)定： 城市市區(qū)的土地屬于國家所有。

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，都屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地，自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

《物權(quán)法》第四十八條規(guī)定：

森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。

關(guān)于土地所有權(quán)，《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》（以下簡稱《土地管理法實(shí)施條例》）第二條規(guī)定：

下列土地屬于全民所有即國家所有：

（一）城市市區(qū)的土地；

（二）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；

（三）國家依法征用的土地；

（四）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；

（五）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；

（六）因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

以上是《土地管理法實(shí)施條例》對(duì)國有土地所有權(quán)做的細(xì)化規(guī)定。《物權(quán)法》第五十八條規(guī)定： 集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)包括：

（一）法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；

（二）集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施；

（三）集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施；

（四）集體所有的其他不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。

二、土地所有權(quán)的確權(quán)、依據(jù)

1.土地所有權(quán)的確權(quán)

關(guān)于集體土地所有權(quán)和國有土地所有權(quán)兩種所有權(quán)形式的確權(quán)，《物權(quán)法》第九條規(guī)定： 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

2.土地所有權(quán)的依據(jù)

土地所有權(quán)需要依照法律確認(rèn)，而不是通過登記確認(rèn)，這與《物權(quán)法》中規(guī)定的其他物權(quán)不同，比較特殊。

《土地管理法》第十一條規(guī)定：

農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。

可以看出，集體土地的確權(quán)依據(jù)是登記，需要進(jìn)行土地確權(quán)登記，也就是發(fā)土地證并記載于土地登記簿上。該土地所有權(quán)證包括集體土地所有權(quán)證和集體土地建設(shè)用地使用證兩種證書，所以集體土地所有權(quán)需要登記發(fā)證確認(rèn)。

目前，國內(nèi)正在進(jìn)行集體土地登記，有些地方還沒有完成，有些地方結(jié)合第二代全國土地調(diào)查進(jìn)行集體土地登記發(fā)證工作。

《土地登記辦法》第二條規(guī)定：

本辦法所稱土地登記，是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿上公示的行為。

前款規(guī)定的國有土地使用權(quán)，包括國有建設(shè)用地使用權(quán)和國有農(nóng)用地使用權(quán)；集體土地使用權(quán)，包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)（不含土地承包經(jīng)營權(quán)）。與集體土地使用權(quán)不同，國有土地使用權(quán)的取得不需要登記。

在土地使用權(quán)的取得中，有的土地依據(jù)登記，有的土地不需要登記。例如，《物權(quán)法》雖然規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)，但在《土地登記辦法》中沒有對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行登記發(fā)證。

再如，《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：

因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。對(duì)于以上物權(quán)的生效，可以不依照登記。

歸納來說，取得土地使用權(quán)不需要登記的情況有三種：第一，法院的判決可以證明權(quán)利屬于個(gè)人；第二，仲裁委員會(huì)的判決和人民政府的征收決定；這三，依據(jù)法律文書而導(dǎo)致的權(quán)利成立。

除此外，還有一些情況： 《物權(quán)法》第二十九條規(guī)定：

因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。《物權(quán)法》第三十條規(guī)定：

因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

《物權(quán)法》中第三十一條規(guī)定：

依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。也就是說，在以上情況下處置特殊物權(quán)時(shí)，需要進(jìn)行登記。

三、土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移

1.土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移方向

《憲法》規(guī)定土地所有權(quán)不能買賣，但在實(shí)際操作中，我國的國有所有制和集體所有制之間可以進(jìn)行轉(zhuǎn)移，只是這種轉(zhuǎn)移具有嚴(yán)格的方向性限制，即只能由集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)化為國有土地所有權(quán)，這是目前唯一存在的轉(zhuǎn)移方式。

2.土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移途徑

土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移途徑有兩種：征收和沒收。《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定：

為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。

征收

《物權(quán)法》和《土地管理法》并沒有對(duì)公共利益做出明確具體的界定，現(xiàn)實(shí)生活中的征收行為包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、大型水利、水電、交通、重點(diǎn)能源建設(shè)等，也包括實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃、改變城市面貌等，這些都是公共利益，能夠使百姓普遍受益。

沒收

沒收是指因違法犯罪而導(dǎo)致的財(cái)產(chǎn)沒收?！段餀?quán)法》第四十三條規(guī)定：

國家對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地。

《土地管理法》實(shí)行耕地特殊保護(hù)政策，對(duì)征地具有明確規(guī)定，其中征地中常見的將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地是國家嚴(yán)格限制的類別。

第四篇：淺談物業(yè)費(fèi)

淺談物業(yè)費(fèi)問題

一、物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成：

1.物業(yè)服務(wù)人員的工資，按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。

2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的日常運(yùn)作和維護(hù)費(fèi)用(公共建筑，如過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境內(nèi)的各種土建維修費(fèi)；公共照明費(fèi)；易損件更新費(fèi)等等）。

3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用（包括：清潔工具、勞保用品、清潔環(huán)衛(wèi)、垃圾外運(yùn)、化肥清掏等）。

4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包括：綠化工具費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、雜草清運(yùn)費(fèi)、景觀維護(hù)費(fèi)）。5.物業(yè)管理區(qū)秩序費(fèi)用。6.辦公費(fèi)用。

7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。

8.物業(yè)共用部位公共設(shè)施被責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。

9.法定稅費(fèi)（包括：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)等）。10.經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其他費(fèi)用。

二、繳納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的投資行為：

你知道嗎？繳納物業(yè)費(fèi)不僅僅是消費(fèi)，更是對(duì)于小區(qū)物產(chǎn)保值增值的投資。

要使物業(yè)延長壽命，得到保值增值，就必須投資。而業(yè)主的投資就是通過交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的行為在進(jìn)行，物業(yè)費(fèi)一方面消費(fèi)在保潔、綠化等服務(wù)中，更多的是投資在設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)當(dāng)中，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。

拖欠物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象在目前物業(yè)管理小區(qū)中并不鮮見，除極少數(shù)業(yè)主惡意欠費(fèi)外，絕大多數(shù)都“事出有因”。但是無論什么原因，采取拖欠物業(yè)費(fèi)的極端方式表達(dá)不滿都是不可取的，既得不到法律的支持，也無助于問題的解決。

解決物業(yè)欠費(fèi)糾紛需要業(yè)主與物業(yè)公司雙方的相互理解。作為業(yè)主一方，一是要理解和懂得享受服務(wù)就應(yīng)該支付相應(yīng)費(fèi)用。二是通過學(xué)習(xí)相關(guān)法律、法規(guī)，正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍，正確理解和認(rèn)識(shí)業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)權(quán)利的同時(shí)，也必須履行物業(yè)服務(wù)合同所明文規(guī)定的業(yè)主必須履行按時(shí)、如期繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。與此同時(shí)，物業(yè)公司也要不斷改進(jìn)自身工作，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，努力提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，力所能及地為業(yè)主提供便利和增值服務(wù)，爭取得到業(yè)主的理解和支持。業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)到底損害了誰的利益 物業(yè)費(fèi)到底是干什么的? 在談到這個(gè)問題是，我們首先來看一個(gè)例子：

假設(shè)有10個(gè)人，必須在一起吃飯，不能散伙。根據(jù)他們的約定，采取湊份子錢的形式到餐館吃飯。他們通過集體表決的形式（假設(shè)是7：3通過），選擇了A餐館。A老板每餐提供10個(gè)菜，費(fèi)用是每人每次10元，共計(jì)100元，由A老板自己向各個(gè)顧客收取。結(jié)果某甲說：表決的時(shí)候，我本來就不同意選擇A餐館，我沒辦法改變決定，但我可以拒絕付費(fèi)。某乙說：我發(fā)現(xiàn)菜里有蒼蠅，我不得給錢了。于是，老板只收到80元。A老板覺得吃虧了，但又不想失去這筆生意，于是將原來的10個(gè)菜減成了8個(gè)菜。第三個(gè)人跳起來了：我錢沒少交，為什么少了2個(gè)菜，我抗議，我不交錢了。這時(shí)，老板只能收到70元了。A老板要維持自己的利潤，只有減少服務(wù)——再減一個(gè)菜。只有7個(gè)菜了。這里面有7個(gè)人守約交費(fèi)，A老板最終也只提供了7個(gè)人的量，但是10個(gè)人吃7個(gè)人的菜，有3個(gè)人白吃白喝，那自然就不夠吃了。雖然那7個(gè)人的支出沒有變化，但是收獲自然減少了。試問一下：

1.這里面誰受益？誰受損？ 2.那三個(gè)白吃白喝的人吃的到底是誰的錢？ 3.這里是A老板的錯(cuò)還是顧客的錯(cuò)？

答案是顯然的。但是現(xiàn)實(shí)中那7個(gè)人都不會(huì)做聲的，因?yàn)槟?個(gè)人吃的是7個(gè)人共同的錢，即所謂的公共財(cái)產(chǎn)。如果哪個(gè)要站起來制止他們白吃白喝，必然遭受那三個(gè)人的群起攻之，因?yàn)槟愕闹鲝埱址噶怂麄內(nèi)说睦?，即所謂私有財(cái)產(chǎn)。中國人一向喜歡明哲保身，對(duì)侵犯公共財(cái)產(chǎn)的行為，人們總是希望別人來主張正義。按理說，這三個(gè)人占了這么大的便宜卻無人敢指責(zé)，應(yīng)該躲一邊偷著樂去。但是，現(xiàn)實(shí)不是這樣的，其實(shí)他們心里良心也不安，于是得為自己白吃白喝找個(gè)貌似正當(dāng)?shù)睦碛?，來自欺欺人。所以就出現(xiàn)了這樣的怪現(xiàn)象：付費(fèi)的7個(gè)人敢怒不敢言，默默無聲，成了被宰羔羊；白吃的3個(gè)人端起碗吃飯，放下碗罵娘，還理直氣壯地說：老子飯是要吃的，錢是不付的。看到這個(gè)比方，大家一定覺得很荒謬：不可能喲，那7個(gè)人怎么那么傻，要供他們白吃白喝呢？是的，確實(shí)很荒謬。但是現(xiàn)實(shí)生活中, 這種現(xiàn)象在有個(gè)領(lǐng)域就廣泛存在，那就是物業(yè)管理！

這里暫不談為什么不交物業(yè)費(fèi)，只談不交物業(yè)費(fèi)損害了哪些人的利益。很多人認(rèn)為是物業(yè)公司。不錯(cuò)，物業(yè)公司肯定是受害者，但不是唯一的，也不是最大的受害者。最大的受害者是業(yè)主，是交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主。很多人以為懲罰物業(yè)公司的最有效手段就是不交物業(yè)費(fèi)，其實(shí)是錯(cuò)的。這是同歸于盡的做法，受傷最大的其實(shí)是業(yè)主！很多人以為別人不交物業(yè)費(fèi)與我無關(guān)，其實(shí)是錯(cuò)的。因?yàn)樗唤晃飿I(yè)費(fèi)，就像有些人蹭別人的WiFi一樣，他在蹭你的物業(yè)費(fèi)！很多人以為物業(yè)管理越來越差是物業(yè)的問題，其實(shí)也是錯(cuò)的。業(yè)務(wù)只能是越做越熟，越做越好的，沒有越做越不會(huì)做的道理。也沒有幾個(gè)物業(yè)不想把事業(yè)做大做好的。其實(shí)問題還是出在業(yè)主身上。試問：一個(gè)家敗了，是管家的責(zé)任還是主人的責(zé)任？你履行了合同嗎？如果沒有，你怎么好要求別人要好好地履行合同呢？

可悲的是，守約的業(yè)主，你可以任性地罵物業(yè)、罵業(yè)委會(huì)，但是就不能說不交費(fèi)的人！你要敢說他們，他們就說你收了物業(yè)的好處費(fèi)，你是物業(yè)的走狗，你胳膊往外拐，然后做出一副要鋤奸的大氣凜然的樣子，群毆你，欲將你置之死地而后快！這時(shí)，主張自己正當(dāng)權(quán)利的人反而成了過街老鼠！其實(shí)，稍有理智的人都知道，到底誰是真正的老鼠。不交物業(yè)費(fèi)能懲罰物業(yè)公司嗎？回答是：能！但是微不足道，且兩敗俱傷！

對(duì)物業(yè)公司而言，收不齊物業(yè)費(fèi)，充其量就是沒有多的錢給員工加工資，最壞的結(jié)局是卷鋪蓋走人。但這是個(gè)消耗戰(zhàn)，過程很漫長。沒有錢，他可以換人減量呀，把原來的形象大使換成老弱病殘，把原來每天一次的清潔衛(wèi)生變成每周一次，房屋、下水道、化糞池、管網(wǎng)、電梯等檢修，大家反正又看不到，得過且過吧，壞了就叫業(yè)主動(dòng)用大修基金得了。不出錢？可以，那就等，反正又不是我物業(yè)的房子，又不是我物業(yè)在使用。

對(duì)業(yè)主而言，垃圾遍地，盜賊猖獗，設(shè)施設(shè)備到處都是壞的，這樣的環(huán)境誰受罪？當(dāng)然是業(yè)主。為什么會(huì)這樣？癥結(jié)還是在業(yè)主身上。不交物業(yè)費(fèi)，對(duì)侵犯公共財(cái)產(chǎn)的行為不管不問。前者叫做不履行應(yīng)盡的義務(wù)，后者叫做主動(dòng)放棄自己的權(quán)利。不履行義務(wù)，不主張權(quán)利，那還談什么契約呢？只是可憐了那些認(rèn)真守約的業(yè)主了，他們被綁架在這條泰坦尼克號(hào)上，眼睜睜地陪著他們沉入海底。

在臺(tái)灣和香港，不交物業(yè)費(fèi)是不可思議的。物業(yè)公司也不管某個(gè)業(yè)主交不交費(fèi)的問題。誰管？業(yè)委會(huì)！如果你不交物業(yè)費(fèi)，就意味著你就侵犯了其他業(yè)主的利益，業(yè)委會(huì)就要控告你。中國大陸的物業(yè)政策常常與眾不同。讓業(yè)委會(huì)管理小區(qū)，卻設(shè)障礙阻止業(yè)委會(huì)注冊(cè)法人資格，業(yè)委會(huì)就是個(gè)無錢無權(quán)的活雷鋒；讓物業(yè)分擔(dān)政府的職責(zé)，卻沒給物業(yè)執(zhí)法的權(quán)力和條件！所以就有了這樣的矛盾、那樣的困難，糾結(jié)成了中國大陸物業(yè)這團(tuán)亂麻！

物業(yè)費(fèi)有兩個(gè)基本用途,：

1、是保證小區(qū)的衛(wèi)生、秩序,使業(yè)主生活在一個(gè)良好的環(huán)境中;

2、是通過日常的設(shè)備、設(shè)施的保養(yǎng),使業(yè)主的產(chǎn)業(yè)保值增殖。你以為不交物業(yè)費(fèi)能傷害物業(yè)公司嗎?你不能。少數(shù)人不交,物業(yè)公司可以降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),多數(shù)人不交,物業(yè)實(shí)在無利可圖,可以不干。剩下的設(shè)備、設(shè)施的維護(hù),環(huán)境,衛(wèi)生等受到影響,倒霉的是誰?還不是業(yè)主自己?你現(xiàn)在住的不是公家的房子,什么都不交,東西壞了有國家負(fù)責(zé)?，F(xiàn)在,你必須對(duì)自己的一切負(fù)責(zé)。電梯壞了,水泵壞了,對(duì)不起,動(dòng)用大修基金,用完了,大家湊錢,你不出,沒關(guān)系,別用。

因此,不管是什么原因,我們都應(yīng)該堅(jiān)決反對(duì)不交物業(yè)費(fèi)。這種現(xiàn)象不僅嚴(yán)重?cái)牧诵^(qū)的風(fēng)氣,傷害了包括不交費(fèi)的業(yè)主在內(nèi)的的道德與心靈的健康,破壞契約精神,影響業(yè)主,小區(qū)的安定,也傷害了所有人的根本利益。不管從理性、道德、人心、,得到了服務(wù)而不交物業(yè)費(fèi), 本質(zhì)上,這與自己毀自己有什么區(qū)別?, 小區(qū)是大家的,不是你.一個(gè)人的。如果大家都按時(shí)交物業(yè)費(fèi),你不交,這是占大家的便宜,請(qǐng)問,您良心上過得去嗎?以后大家還怎么做朋友,當(dāng)鄰居?不管以什么理由不交費(fèi),受傷害的都是全體業(yè)主。

三、粗淺地分析和概括了一下物業(yè)小區(qū)業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)大致有如下幾種情況：

1、因工程遺留問題，如房屋內(nèi)外墻開裂或有裂紋，屋頂、天花或者外墻滲漏水，門窗變形，玻璃起霧等等拒交物業(yè)費(fèi)；

2、因家中財(cái)物被盜，車輛如電動(dòng)車、自行車、私家小轎車被盜或被損毀等等原因拒交物業(yè)費(fèi)；

3、因?yàn)闆]入住，以房屋空置為由拒交物業(yè)費(fèi)；

4、按時(shí)下物業(yè)服務(wù)企業(yè)的通俗說法“老賴”業(yè)主，無任何正當(dāng)理由拒交物業(yè)費(fèi)；

5、以物業(yè)企業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)不好、服務(wù)意識(shí)不到位拒交。

1、因工程問題拒交的應(yīng)對(duì)方法和措施：

從法律、法規(guī)和相關(guān)管理規(guī)定的角度出發(fā)，物業(yè)工作人員要耐心解釋，曉之以理，動(dòng)之以情。用《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)合同》等與業(yè)主溝通、解釋，一是雖然如今許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)商隸屬同一個(gè)集團(tuán)公司，但從法律角度上屬于不同的獨(dú)立法人單位。二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系；而開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)系。房屋質(zhì)量等問題屬于業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同的范疇。因此業(yè)主不能以房屋質(zhì)量問題拒交物業(yè)費(fèi)。在現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理服務(wù)中，許多業(yè)主混淆了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與房屋工程質(zhì)量問題的本質(zhì)區(qū)別，把本不屬于物業(yè)服務(wù)范疇的工程質(zhì)量問題誤認(rèn)為是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題。三是特別要讓業(yè)主明白工程遺留問題不是物業(yè)公司造成的，物業(yè)公司收取的物業(yè)費(fèi)中并不包含工程遺留維修費(fèi)用。四是讓業(yè)主明白他已享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利---物業(yè)服務(wù)，就必須履行其義務(wù)---按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。五是積極協(xié)調(diào)和督促開發(fā)商及時(shí)高效地對(duì)遺留工程問題進(jìn)行修復(fù)。物業(yè)公司通過如上溝通和努力，如果業(yè)主還是拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司首行可以進(jìn)行電話催繳，之后發(fā)催費(fèi)函，直至根據(jù)拖欠情況如欠費(fèi)時(shí)間長短和欠費(fèi)金額大小酌情是否向法院起訴進(jìn)行催繳。

2、業(yè)主因家中財(cái)物被盜或車輛被盜、損毀而拒交的情形之應(yīng)對(duì)方法和措施：

業(yè)主家因財(cái)物被盜或車輛摧毀而拒交物業(yè)費(fèi)區(qū)分倆種情形：

1、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中沒有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、保管專項(xiàng)約定的。首先要明確的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的安全防范工作是有服務(wù)范圍的，即負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)區(qū)域規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外的公共區(qū)域秩序維護(hù)和公共設(shè)施的看管及消防管理工作。一般而言，物業(yè)服務(wù)合同之安全防范圍和內(nèi)容主要是針對(duì)公共區(qū)域提供的服務(wù)，而業(yè)主家在私有部分的財(cái)產(chǎn)保管則不在安保范圍之列。當(dāng)前許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》或《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》時(shí)，大多不涉及業(yè)主的私人財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和私人車輛保管內(nèi)容，所以，一旦業(yè)主家發(fā)生失竊事件，通過核查現(xiàn)場(chǎng)情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定條款執(zhí)行，門崗嚴(yán)格進(jìn)出人員的盤查和登記，巡邏人員嚴(yán)格按照規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行巡更，且在物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)也已經(jīng)履行了職責(zé)，服務(wù)企業(yè)就不承擔(dān)責(zé)任。在此需要特別說明的是保安義務(wù)只能對(duì)社會(huì)治安起到一定的協(xié)助作用，是通過合同的約定產(chǎn)生的，不可能防止任何不法行為的發(fā)生。業(yè)主不能因?yàn)槔U納物業(yè)費(fèi)，財(cái)產(chǎn)被盜就要求物業(yè)公司賠償。同樣也不能因?yàn)樨?cái)產(chǎn)被盜就拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司的保安義務(wù)也有一個(gè)合理的范圍。同一道理，目前還沒有因?yàn)楸I竊案件的發(fā)生，而要求公安機(jī)關(guān)賠償?shù)默F(xiàn)象發(fā)生。簡單舉個(gè)例子：是不是世界上只要存在警察，就不會(huì)有犯罪行為發(fā)生？反之，由于未按合同約定提供服務(wù)，出現(xiàn)管理混亂現(xiàn)象，最終導(dǎo)致業(yè)主家中失竊事件的出現(xiàn)，業(yè)主拒交也就事出有因了，物業(yè)企業(yè)就應(yīng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任；

2、如果業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中另有專項(xiàng)約定，簽訂了私人財(cái)產(chǎn)和車輛的保險(xiǎn)和保管合同，并依合同繳納了相關(guān)保險(xiǎn)、保管費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身，財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。業(yè)主因之拒交物業(yè)費(fèi)也就有據(jù)可依了。

3、房子空置也要交物業(yè)費(fèi)：

【司法解釋】物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由，要求減免物業(yè)費(fèi)或拒交物業(yè)費(fèi)的，法院一般不予支持。同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)視情況決定是否給予減免物業(yè)費(fèi)。

●解讀最高院民一庭負(fù)責(zé)人介紹，實(shí)踐中，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)（比如業(yè)主提出其因出國而未享受服務(wù)）或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)（比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯。該負(fù)責(zé)人表示，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)對(duì)全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定?！瘳F(xiàn)狀目前，有些業(yè)主認(rèn)為，自己沒有得到物業(yè)服務(wù)可以拒付物業(yè)費(fèi)。對(duì)此，任晨光認(rèn)為，在實(shí)際情況下，物業(yè)合同不大可能與每一個(gè)單個(gè)業(yè)主簽訂，但合同的效力仍然對(duì)單個(gè)業(yè)主有效。即使業(yè)主一段時(shí)間不在小區(qū)居住，房屋空閑，但物業(yè)服務(wù)使小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施正常運(yùn)行，仍然間接地為業(yè)主提供了服務(wù)。

●空置房屋物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠的具體操作依照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》----發(fā)改委【2003】1864號(hào)規(guī)定執(zhí)行。

4、對(duì)無任何理由拒交物業(yè)費(fèi)的老賴。

采取電話催繳，上門催繳，郵寄催費(fèi)通知單進(jìn)行催繳，“輪翻轟炸”：國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條作了明確規(guī)定。業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利，就應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。否則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)向人民法院提起訴訟，維護(hù)自身權(quán)益。

5、以物業(yè)企業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)不好、服務(wù)意識(shí)不到位拒交。

按照約定交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)基本合同義務(wù)，但實(shí)踐中此類糾紛的發(fā)生原因十分復(fù)雜，應(yīng)分不同情況進(jìn)行處理：屬于業(yè)主無理拒絕交費(fèi)情形的，業(yè)主應(yīng)按合同規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)，并承擔(dān)延期交費(fèi)的違約責(zé)任；若是因物業(yè)服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定致使業(yè)主拒絕交費(fèi)的，則屬于物業(yè)管理企業(yè)違約在先，業(yè)主拒絕交費(fèi)屬于行使合同履行中的抗辯權(quán)行為，是依法采取的自我救濟(jì)手段，這種情況下法院可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的質(zhì)量狀況，駁回物業(yè)管理企業(yè)要求業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，或適當(dāng)減少業(yè)主的應(yīng)交服務(wù)費(fèi)。作為業(yè)主，發(fā)現(xiàn)問題時(shí)應(yīng)盡量找物業(yè)公司協(xié)商解決，不能隨意拿不交物業(yè)費(fèi)作“擋箭牌”，否則可能造成惡性循環(huán)。

綜述：在這里特別提請(qǐng)廣大保利鄰居注意的是，不管出于什么原因，拒繳物業(yè)費(fèi)非但不利于業(yè)主維權(quán)，相反在侵犯當(dāng)事人利益的同時(shí)，也侵犯了其他按時(shí)足額繳納了物業(yè)費(fèi)的業(yè)主的利益。即便物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)過程中存在一些暇疵，雙方也應(yīng)本著真誠、相諒、相信的原則，通過友好協(xié)商來解決問題，實(shí)在“無藥可救”的可以按規(guī)定走更換物業(yè)程序。如果業(yè)主一味地要求物業(yè)費(fèi)下降或者拒繳物業(yè)費(fèi)，作為經(jīng)營企業(yè)，物業(yè)公司通常都會(huì)選擇降低隱形開支，如人員編制縮小，有的服務(wù)內(nèi)容無法嚴(yán)格按服務(wù)合同的約來執(zhí)行，導(dǎo)致服務(wù)品質(zhì)低下，必將直接影響業(yè)主的生活品質(zhì)。久而久之，會(huì)有更多的業(yè)主選擇拒繳，最終受傷害的還是業(yè)主本身。

保利城 小哥

2017年6月5日星期一

第五篇：學(xué)習(xí)《生活中的物權(quán)法》心得體會(huì)

學(xué)習(xí)《生活中的物權(quán)法》心得體會(huì)

很久之前就一直想要學(xué)習(xí)法律，于是多多汲取法律的知識(shí)，幻想成為一位著名的律師，利用所學(xué)法律知識(shí)幫需要的人解決法律糾紛，為人民無償辯護(hù)，為世間伸張正義。但因?yàn)閷W(xué)業(yè)原因，與法律正式的接觸不多，到了大學(xué)有選修課，懷著忐忑的心情選了生活中的物權(quán)法這門課。通過學(xué)習(xí)這門課，我了解到，物權(quán)法是民商事法律的重要組成部分，是確認(rèn)財(cái)產(chǎn)、利用財(cái)產(chǎn)、保護(hù)財(cái)產(chǎn)以及調(diào)整各種財(cái)產(chǎn)法律關(guān)系的基本民事法律，涉及財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等一系列制度規(guī)范，是關(guān)系到國有資產(chǎn)保護(hù)、各種市場(chǎng)主體財(cái)產(chǎn)權(quán)益以及人民群眾切身利益的重要法律?！段餀?quán)法》主要回答了三個(gè)問題：第一，物是誰的。第二，物的所有者對(duì)這個(gè)物享有什么樣的權(quán)利，其他相關(guān)人負(fù)什么樣的義務(wù)。第三，怎樣保護(hù)物權(quán)，侵害物權(quán)的人要承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任。物權(quán)法能定紛止?fàn)帲ㄟ^確認(rèn)物的歸屬，加強(qiáng)對(duì)物權(quán)的保護(hù)，達(dá)到維護(hù)社會(huì)正常秩序的目的。物權(quán)法與社會(huì)公眾的衣食住行和生老病死等切身利益息息相關(guān)，密不可分。且物權(quán)法能促進(jìn)物盡其用，通過規(guī)范物權(quán)人的權(quán)利義務(wù)，為物權(quán)人充分利用財(cái)產(chǎn)提供良好的法制環(huán)境，鼓勵(lì)權(quán)利人創(chuàng)造財(cái)富，積累財(cái)富，擴(kuò)展物業(yè)。物權(quán)法解決了人們所關(guān)心的切身利益問題。比如說，近年來，隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們的私有財(cái)產(chǎn)日益增多，特別是其中的房產(chǎn)。房產(chǎn)是一種不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)值比較大，中國有不少家庭為了買房不惜傾盡所有，甚至有花一生時(shí)間來還房貸的例子，房產(chǎn)與人們的切身利益關(guān)系極大。但是學(xué)了生活中的物權(quán)法中的建設(shè)用地使用權(quán)這一章節(jié)我才知道，出讓方式獲得的國有土地使用權(quán)的最高年限，居住用地是70年，工業(yè)用地是50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地是50年，而商業(yè)、旅游、娛樂用地僅40年。且買房族對(duì)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿之后的住宅建設(shè)用地如何處分問題時(shí)刻保持著極高的關(guān)注度。住宅建設(shè)地使用權(quán)在70年后將如何處理，我國之前的法律沒有規(guī)定，如今的物權(quán)法對(duì)這一人們所關(guān)心的切身利益問題作了明文規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。關(guān)于住宅的問題總算得到了最終的合理的解決，順了廣大百姓的心。建設(shè)用地使用權(quán)只是生活中的物權(quán)法這門課中的一個(gè)小節(jié)，在這門課中，還詳細(xì)講解了土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)等各方面的用益物權(quán)，除用益物權(quán)外，本課程還講了物權(quán)、所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等幾個(gè)方面，生活中的物權(quán)法與我們的生活息息相關(guān)。學(xué)習(xí)過程中我體會(huì)到：《物權(quán)法》作為國家的大法，其立法精神，立法原意都非常明確，我們應(yīng)當(dāng)有信心、有恒心學(xué)好物權(quán)法，用好物權(quán)法。當(dāng)然除了認(rèn)真學(xué)習(xí)，我自己也要以生活中的物權(quán)法這門課的學(xué)習(xí)為契機(jī)，轉(zhuǎn)變觀念，擴(kuò)大視野。