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      AEO講稿2011年3月(修改版)[小編整理]
      
        
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簡介：寫寫幫文庫小編為你整理了多篇相關的《AEO講稿2011年3月(修改版)》，但愿對你工作學習有幫助，當然你在寫寫幫文庫還可以找到更多《AEO講稿2011年3月(修改版)》。

      
	
      

      第一篇：AEO講稿2011年3月(修改版)
      

      AEO制度講稿
      主要介紹內容：
      一、AEO制度的基本內容，包括AEO制度誕生的背景、定義內涵、AEO的基本條件要求以及能享受的便利等
      二、我國AEO制度的實施現(xiàn)狀，主要包括我國AEO制度國內法轉化的現(xiàn)狀以及我國與其他國家互認合作的情況
      一、AEO制度的基本內容
      （一）AEO制度的誕生背景
      隨著經濟全球化的深入發(fā)展，貿易自由化和便利化成為全球貿易共同需求。貿易便利化問題已經成為各國進行多邊、雙邊經貿談判的重要砝碼。隨著國際間投資和貿易的不斷發(fā)展，國際間的貨物貿易日益成為恐怖主義和跨國組織犯罪進行危及本國或他國社會、政治、文化安全和環(huán)境保護等活動的重要通道。尤其是2001年以來，“9.11”及一系列恐怖主義事件的發(fā)生促使國際社會大大提升了對貿易安全的重視程度，貿易供應鏈安全成為海關工作的重點之一。新的貿易安全概念包含著兩層意思：一是針對貿易的威脅而言，二是將貿易本身視為一種威脅。
      然而，在已有的工作模式下加大對進出口貨物的監(jiān)管，必然導致相關貨物通關時間及成本增加，海關管理成本提高，延緩國際間貨物流動速度，抑制國際貿易的發(fā)展，破壞世界經濟的穩(wěn)定。當前，西方國家海關已處在一個職能轉移的發(fā)展階段，即以稅收 1 為核心的傳統(tǒng)職能相對萎縮而以安全為核心的非傳統(tǒng)職能則日益擴張（舉例：美國海關職能調整）。這使歐美等發(fā)達國家逐步認識到，要有效地打擊恐怖主義和跨國有組織犯罪等違法活動，就必須要加強對進出口貨物的監(jiān)管，拓展海關的職能作用，使海關的作用由局限于保衛(wèi)國家經濟安全擴大到國家整體安全領域，同時要加強各國海關間的合作。一方面貿易安全要求強化對貨物的實際控制，尤其是強化海關對物流的干涉度；另一方面貿易便利又要求加快物流速度，降低物流成本，海關要最小化對物流本身的影響。因此，有必要在國際間推行一種既能夠保障國際貿易貨物便捷通暢的流動，同時又能夠有效地實現(xiàn)以“安全”為核心的海關新職能的管理制度。
      重要文件：
      2004年8月，WTO總理事會以總理事會決定形式啟動貿易便利議題的談判，將貿易便利定義為“簡化和協(xié)調國際貿易手續(xù)”，對貿易便利化的關注主要集中在海關和跨境制度上。
      2005年6月23日，世界海關組織全體成員的海關署長在布魯塞爾召開的一年一度的理事會大會上，一致鼓掌通過了《全球貿易安全與便利標準框架》（SAFE Framework of Standards以下簡稱《標準框架》），在倡導成員海關間合作和互認的同時，引入了經認證的經營者（AEO）概念，更多強調海關與商界的磋商、合作和溝通，以保證一體化國際貿易供應鏈的持續(xù)安全，實現(xiàn)海關與商界利益的共贏。《標準框架》下包含一系列的內容，有：
      1、AEO制度；
      2、海關之間的數(shù)據交換；
      3、統(tǒng)一的風險規(guī)則；
      4、互認監(jiān)管結果；
      5、智能集裝箱的使用。其中AEO制度是最基礎的，促進全球貿易安全與便利已逐步成為世界海關組織的一致戰(zhàn)略和行動。
      （二）AEO的定義
      “AEO”即“Authorized Economic Operator”的縮寫，意為“經認證的經營者”。AEO制度是世界海關組織WCO為了實現(xiàn)《全球貿易安全與便利標準框架》目標，構建海關與商界之間的伙伴關系，實現(xiàn)貿易安全與便利方面目標引入的管理制度。
      WCO在《標準框架》中將AEO定義為“以任何一種方式參與貨物國際流通，并經海關認可符合世界海關組織或相應供應鏈安全標準的一方。AEO包括生產商、進口商、出口商、報關行、承運商、理貨人、中間商、口岸和機場、貨站經營者、綜合經營者、倉儲業(yè)經營者和分銷商”。這意味著任何從事與國際貿易相關的企業(yè)，只要愿意且符合相應的國際供應鏈安全標準和要求，就可以被海關認證為AEO，從而獲得作為AEO的一些便利。
      AEO制度的基本內涵是，海關以企業(yè)為基本合作對象，通過海關為守法、安全的企業(yè)提供最大化的通關便利，建立合作伙伴關系，達到互利雙贏的目的。AEO制度的構建，從本質上改變了海關與企業(yè)之間在傳統(tǒng)意義上的管理與被管理的關系，以適應現(xiàn)代化海關制度建設及大監(jiān)管體系建設改革需要，符合政府職能轉變的要求。
      （三）《標準框架》的基本內容：兩大支柱和四個核心要素 《標準框架》提出了保障供應鏈安全的兩大支柱，即海關與海關間的合作以及海關與商界的合作，第一次在全球范圍內正式提出要建設海關與商界間的合作伙伴關系。
      第一個支柱即海關與海關之間的合作安排，包括了“海關應遵照世界海關組織在綜合供應鏈管理指南方面規(guī)定的海關監(jiān)管程序進行操作”等11項標準，涉及到供應鏈管理、查驗權力和查驗技術、風險管理和布控、電子信息交換、績效和安全評估以及工作人員的廉政等海關監(jiān)管工作的各個方面。這些標準還將鼓勵海關和其他政府部門之間的合作，幫助政府實施統(tǒng)一的邊境管理和控制，并通過采取必要措施，使政府能夠擴大海關在這個領域的權限和職責。
      第二個支柱即海關與商界的合作，包括6項標準：1.伙伴關系，AEO應當采用自我評估體系，確保其內部政策及制度可以保障貨物和集裝箱運至海關監(jiān)管目的地和驗放前是安全的；2.安全，AEO應將安全措施融入其商業(yè)行為中；3.授權認證，海關與商界應共同制定AEO認證體系；4.技術，用現(xiàn)代化技術保證貨物和集裝箱完整；5.交流，推廣最低安全標準和最佳做法；6.便利，海關應與AEO合作，提供最大限度的安全和便利。其中，取得AEO的地位并得到供應鏈中其他各方的承認對從事國際貿易的企業(yè)來說大概是最重要的。各海關都應該與企業(yè)建立伙伴關系，以保證國際貿易供應鏈的安全。本支柱的核心在于建立 一個國際化的企業(yè)識別系統(tǒng)，把那些在供應鏈中具有高度安全保障的企業(yè)納入其中。這些企業(yè)也應在這一伙伴關系中通過快捷通關或其他便利措施獲得切實的好處。
      為便于各國海關實施這些標準，《框架》還就每項標準制定了詳細的實施細則，也稱作技術性規(guī)定?！犊蚣堋返臉藴屎蛯嵤┘殑t大都來源于世界海關組織已制定的有關公約及其成員的一些比較成功的實踐經驗。
      標準框架包含四個核心要素：
      發(fā)達的電子貨物信息，即協(xié)調各海關對進、出口和轉運貨物提前遞交電子貨物信息；實施風險管理，針對安全威脅采用一致的風險管理手段；在出口港的高風險貨物查驗的信息交換及出口監(jiān)管，也就是應進口國要求，出口國海關應對高風險集裝箱和貨物進行查驗，最好使用非侵入式檢查設備；以及《標準框架》中的兩大支柱之一——海關應與商界建立合作伙伴關系（對合法貿易擴大便利），海關應對達到供應鏈安全最低標準并采納最佳做法的企業(yè)（AEO企業(yè)）提供便利。
      四個核心元素是標準框架的四個主要內容，各國在今后實施國內法轉化時，在具體條文上可以進行變化，但應體現(xiàn)出這四個條款的立法原意。
      AEO制度是一個系統(tǒng)，包括三個層面的文件規(guī)定：AEO的條件要求和便利、AEO的審核和認證程序、AEO的相互認可。
      （四）AEO的條件和要求（共13個）
      1．遵守海關法規(guī)。當企業(yè)申請AEO身份時，海關應充分考慮其遵守法規(guī)情況的歷史記錄。申請企業(yè)要求無違法犯罪記錄，申請企業(yè)的法人代表或授權管理人員無違法犯罪記錄。
      2．具有符合要求的貿易記錄管理系統(tǒng)。AEO應及時維護與進出口活動有關的數(shù)據，并確保數(shù)據的準確、完整、有效。維護有效的貿易記錄是國際貿易供應鏈安全的基本要素。
      3．財務保障能力。要求AEO具有良好而穩(wěn)定的財務狀況，以便能在特定類型的商業(yè)經營活動中承擔相應的權利義務。
      4．磋商、合作和交流。海關、其他主管機構和AEO應定期對涉及共同利益的事務進行磋商，包括供應鏈安全與便利措施。磋商的層面包括國際、國內、地方層面，磋商方式應為非強制性的，磋商結果應當有助于促進海關風險管理戰(zhàn)略的發(fā)展和維護。
      5．教育、培訓和提高安全意識。海關和AEO應當建立起對人員進行安全政策教育和培訓機制，以識別違反安全政策的行為，并采取必要的措施應對在安全方面的失誤。
      6．信息交換、存取和保密。作為保護信息安全總體戰(zhàn)略的一部分，海關和AEO必須制定并加強相應的安全保護措施，以保證信息不被用于非法用途，避免遭受未經授權的修改。
      7．貨物安全。海關和AEO應建立保障貨物完整性的措施以及最高級別的控制貨物出入的措施，并制定保障貨物安全的日常制度。8．運輸工具安全。如其他國內、國際規(guī)章要求未能予以規(guī)定，海關和AEO應共同制定監(jiān)管制度以確保有效維護和保護運輸工具。
      9．經營場所安全。在充分考慮AEO遵守其它強制性國際標準情況并征求其意見后，海關應要求企業(yè)制定并實施符合海關安全管理要求的制度和方案，包括保障建筑物的安全，并對建筑物內外部及周邊的安全環(huán)境進行監(jiān)控和管理。
      10．人員安全。海關和AEO應基于各自的授權和能力，對擬錄用的雇員進行合法的背景審查。此外，應禁止未經授權的人員接近設施、運輸工具、裝載碼頭、貨物堆場，以保證所負責的供應鏈環(huán)節(jié)的安全。
      11．商業(yè)伙伴安全。海關可在國家補充標準中加以詳細規(guī)定，要求AEO通過與貿易伙伴約定自愿增加安全措施，來支持全球供應鏈的安全。
      12．危機管理和災難防御制度。為了將災難和恐怖事件產生的影響降到最低程度，危機管理和災難防御制度應包括提前制定預案和緊急情況下的運作程序。
      13．衡量、分析和改進制度。AEO和海關必須制定計劃、實施監(jiān)督、進行測量、分析和改進程序，以便：評估項目與指南的一致性；確保安全管理系統(tǒng)的完整性和準確性；為增強供應鏈安全，識別可改進安全管理系統(tǒng)的潛在領域。
      （五）AEO企業(yè)所能享受的便利措施 1．加速通關，降低運輸和存儲成本。具體可以表現(xiàn)為：減少貨物放行的數(shù)據項；加快貨物的放行；貨物安全查驗的最小化；在查驗環(huán)節(jié)優(yōu)先使用非侵入式查驗技術；適當減少守法良好的AEO企業(yè)的費用；根據實際需要，延長海關辦公時間。
      2．為AEO企業(yè)提供有價值的信息渠道。在AEO企業(yè)同意的情況下，可以將它的信息和聯(lián)系方式提供給其它認證經營者，形成信息的互通。
      3．易受阻或危險等級提高時期的特別措施。具體體現(xiàn)在：在安全級別特殊時期，海關給予優(yōu)先待遇；邊境或口岸關閉或重新開放后的優(yōu)先通關措施；危險事件發(fā)生后優(yōu)先向受侵害的國家出口。
      4．優(yōu)先考慮參加新的貨物通關改革項目?？梢圆捎玫姆绞接校翰捎靡再~戶為基礎的集中通關手續(xù)，而不是逐票通關；簡化后續(xù)稽查手續(xù)；允許自我稽查或減少海關稽查；對到港后及結關后貨物調查的快速處理程序；在估征違約金或行政處罰程序中可減輕處罰，瞞騙行為除外；增加貨物進出口的無紙通關；海關優(yōu)先答復裁定請求；允許異地報關；在海關開始行政處罰程序前，允許其采取補救措施，瞞騙除外；對未能在限期內繳納稅款的，不對其另外處以罰金或估征違約金，只收取利息。
      這些便利措施應該是有形的，有書面規(guī)定的，而且AEO企業(yè)在海關手續(xù)方面確實要比非AEO企業(yè)更便利。
      （四）實施AEO制度的益處 AEO制度的實施對于國家、海關和企業(yè)三方都有益處。1．實施AEO制度對于國家的益處?！犊蚣堋返闹饕康闹痪褪庆柟倘蛸Q易的安全，推動經濟的增長和發(fā)展?！犊蚣堋返膶嵤┯兄诒Ｗo貿易不受恐怖主義的威脅，同時推動合法貿易流動，推動海關業(yè)務的改革和現(xiàn)代化，有利于保證稅收的征收和國家法律規(guī)定的實施，為保障經濟和社會發(fā)展的安全，吸引外商投資提供了有力的支持。同時，《框架》鼓勵海關與其他相關政府部門之間建立合作關系，并認可其他現(xiàn)有的國際標準，這將有助于國家（政府）實施統(tǒng)一的邊境措施，擴大海關在這一領域的權限和職責。
      2．實施AEO制度對于海關的益處?！犊蚣堋返囊c之一是建立海關之間的合作網絡，促進貨物在安全的國際貿易供應鏈中的順暢流動。合作網絡將使相關信息準確、及時地在海關之間進行交換，使海關更加有效地開展風險管理。這些措施不僅能夠提高海關識別高風險貨物的能力，而且能夠幫助海關加強對國際貿易供應鏈各環(huán)節(jié)的監(jiān)管，更加合理高效地配置海關資源，推動海關的改革與現(xiàn)代化建設?！犊蚣堋芬?guī)定在一定條件下，海關之間互認監(jiān)管結果，可以減少重復申報，減少查驗，降低行政成本。
      3．實施AEO制度對于商界的益處?！犊蚣堋返耐苿訉嵤┙o企業(yè)提供了一個安全貿易環(huán)境，宏觀上將促進國際貿易發(fā)展，作為經認證的經營者AEO在這種安全的工作環(huán)境還將進一步提升與客戶、海關相互信任的關系。同時，由于《框架》的實施是以 建立一套國際通行的標準為前提的，這個全球統(tǒng)一的國際標準可以增強國際貿易中的可預見性，減少重復和多次申報，減少風險評估和查驗，實現(xiàn)快速通關，降低貿易成本。
      以上介紹了AEO應具備的條件和要求，此外，AEO認證必須有明確的申請和認證以及審核的程序，在評估與維護以及未來發(fā)展發(fā)面都有明確的要求，有的還包括對國際貿易供應鏈中與貨物處置相關的企業(yè)的申請程序作為附件。
      AEO制度各國之間必須進行互認。AEO的相互認可是該制度實施的保障，以各海關加強合作、建立機制、相互認可AEO的認證核準及相關的海關監(jiān)管結果為指引，避免不必要的重復認證。
      標準、便利和互認是AEO制度的三大核心要素。
      二、我國AEO制度的實施情況：
      目前，WCO176個成員國中已經有161個簽署加入了《標準框架》，包括歐盟、美國、加拿大、新西蘭、日本、新加坡、韓國、中國等在內的40余個國家已經實施各具特色的AEO制度，全球已經簽訂了13個互認安排（MRA）。美國早在2001年已經實施C-TPAT，歐盟作為一個共同體，把AEO概念和管理模式引入歐盟法典，2008年1月1日起開始在27個成員國實施正逐步統(tǒng)一的海關管理，實現(xiàn)了海關管理理念與方式由簡單處置向關企和諧共贏的方向轉變。2005年6月，中國海關在世界海關組織第105/106屆理事會年會上簽署了實施《標準框架》的意向書，并于其后開展了多項針對AEO制度本國化及AEO國際互認合作的研究。在此過程中，多數(shù)研究成果認為，AEO制度在中國的實施，必須與中國海關現(xiàn)行制度相結合，充分考慮中國企業(yè)和經濟發(fā)展特點，并服務于中國海關管理的全局性目標。
      （一）將AEO制度轉化為國內立法并實施
      1．轉化AEO制度為國內立法。2008年4月1日實施的《企業(yè)分類管理辦法》及配套的《經管管理狀況報告》，將AEO制度關于守法、內控、財務、貿易安全和海關與商界的合作關系等實體要求及貿易便利措施、認證程序納入其中，具體轉化了AEO為國內制度。其中AA類企業(yè)的標準和條件與WCO的AEO要求一致，是中國的AEO。《分類辦法》及配套法規(guī)的施行，標志著中國海關AEO制度進入了正式實施階段，是中國AEO進程中的一大步。之后，我們又對《分類辦法》進行了修訂，并于2011年1月1日正式實施。
      在年前的新分類辦法培訓中，我也提出，我們取消AA類企業(yè)的規(guī)模限制、包括修改《企業(yè)經營管理狀況評估報告》表的內容，將驗證稽查的內容和要求明示在其中，這些都是WCO對AEO認證的要求。
      2．組織宣傳培訓，提高AEO的認知度。在海關內部和外部舉辦了《分類辦法》和AEO制度的各種形式的宣傳和培訓，提高AEO制度的認知度。
      3．實施驗證稽查制度。2008年4月，出臺《海關驗證稽查暫行辦法》，明確了對AA類企業(yè)驗證稽查的原則、程序、方法和內容。驗證稽查制度的出臺完善了中國AEO標準體系，與《企業(yè)分類辦法》共同標志著中國的AEO制度進入實施階段。2008年12月，制定出臺了《海關驗證稽查作業(yè)標準（試行）》，進一步細化了具體作業(yè)標準和內容；2010年7月1日起，修訂后的驗證稽查作業(yè)標準正式實施。驗證稽查工作的全方面推廣，是實施AEO制度最主要的表現(xiàn)。
      總結介紹我國的AEO制度現(xiàn)狀（1）相關規(guī)定
      中國現(xiàn)行的AEO制度體系主要包括：1.總體法規(guī)：《企業(yè)分類辦法》；2.其他規(guī)定：《企業(yè)分類管理措施目錄》、《中華人民共和國海關企業(yè)分類管理操作規(guī)程（試行）》、《海關驗證稽查作業(yè)標準（試行）》、《企業(yè)經營管理狀況評估報告》。
      《企業(yè)分類辦法》及配套文件將AEO制度關于守法、貿易安全和海關與商界的合作伙伴關系等實體要求及貿易便利措施、認證程序納入其中。AA類企業(yè)的標準和條件與世界海關組織的AEO相關要求一致，是中國海關的AEO企業(yè)。AEO類企業(yè)每年遞交的《企業(yè)經營管理狀況評估報告》詳細列出了企業(yè)必須符合的關于貨物、經營場所、人員、貿易伙伴、信息等貿易安全方面的標準，將貿易安全的標準具體融入到AA類企業(yè)標準之中?！镀髽I(yè)分類管理措施目錄》明確了各類別企業(yè)適用的海關管理措施，特別明確了AEO企業(yè)享有的便捷通關措施。
      《海關驗證稽查作業(yè)標準（試行）》，明確了對AEO類企業(yè)的稽查驗證的原則、程序、方法和內容等，其附件《海關驗證稽查測試表》，確定了稽查驗證作業(yè)的4大類23項35個指標的稽查驗證測試體系，融合了AEO相關標準和要求，特別是貿易安全標準。
      （2）適用范圍
      中國AEO制度適用于在海關注冊登記的進出口貨物收發(fā)貨人、報關企業(yè)，實際上包含了生產商、進口商、出口商、報關行和貨運代理等5種企業(yè)種類。在海關登記的加工企業(yè)，按照進出口貨物收發(fā)貨人實施分類管理。目前不包括供應鏈上的運輸企業(yè)、倉儲企業(yè)以及其他企業(yè)。
      （3）適用標準
      海關根據企業(yè)遵守法律、行政法規(guī)、海關規(guī)章、相關廉政規(guī)定和經營管理狀況，以及海關監(jiān)管、統(tǒng)計記錄等，設置AA、A、B、C、D、E五個管理類別。
      AA類進出口貨物收發(fā)貨人必須符合A類管理條件，已適用A類管理1年以上，上一年度進出口報關差錯率3％以下，通過海關稽查驗證，符合海關管理、企業(yè)經營管理和貿易安全的要求等。
      A類進出口貨物收發(fā)貨人要求已適用B類管理１年以上，并 符合連續(xù)１年無走私罪、走私行為、違反海關監(jiān)管規(guī)定的行為等各項安全守法要求。
      AA類報關企業(yè)必須符合A類管理條件，已適用A類管理１年以上，滿足上一年度代理申報的進出口報關單及進出境備案清單總量在２萬票（中西部5000票）以上、上一年度進出口報關差錯率３％以下、通過海關稽查驗證，符合海關管理、企業(yè)經營管理和貿易安全的要求等各項安全守法要求。
      A類報關企業(yè)，要求已適用B類管理１年以上；企業(yè)以及所屬執(zhí)業(yè)報關員連續(xù)１年無走私罪、走私行為、違反海關監(jiān)管規(guī)定的行為；連續(xù)１年代理報關的貨物未因侵犯知識產權而被海關沒收，或者雖被沒收但對該貨物的知識產權狀況履行了合理審查義務等各項安全守法要求。
      （4）相關益處（現(xiàn)行規(guī)定是署稽發(fā)[2008]92號措施目錄）AA類進出口貨物收發(fā)貨人的優(yōu)惠措施有：實行信任放行；指派專人負責協(xié)調解決企業(yè)辦理海關事務的疑難問題；對進出口貨物適用較低查驗率；不實行銀行保證金臺帳制度。
      同時還包括A類進出口貨物收發(fā)貨人的優(yōu)惠措施：“屬地報關、口岸驗放”；優(yōu)先派員到企業(yè)結合生產或裝卸環(huán)節(jié)實施查驗；業(yè)務現(xiàn)場優(yōu)先辦理貨物申報、查驗、放行手續(xù)；在進口貨物起運后抵港前或出口貨物運入海關監(jiān)管場所前提前辦理報關手續(xù)；優(yōu)先安排在非工作時間和節(jié)假日辦理加急通關手續(xù)；按規(guī)定實行銀行保證金臺帳“空轉”或不實行銀行保證金臺帳制度；優(yōu)先辦理加 工貿易備案、變更、報核等手續(xù)；優(yōu)先辦理報關注冊登記手續(xù)。
      AA類報關企業(yè)的優(yōu)惠措施有：海關指派專人負責協(xié)調解決企業(yè)辦理海關事務的疑難問題；海關根據企業(yè)申請，專門組織對該企業(yè)報關員的報關業(yè)務培訓和崗位考核。
      還包括A類報關企業(yè)的優(yōu)惠措施：優(yōu)先辦理代理報關貨物的申報、查驗和放行手續(xù)；優(yōu)先辦理代理的加工貿易手冊登記備案、核銷、結轉等手續(xù)；優(yōu)先安排在非工作時間和節(jié)假日辦理加急通關手續(xù)；優(yōu)先辦理報關注冊登記許可延續(xù)和分支機構備案手續(xù)；優(yōu)先組織對該企業(yè)報關員的報關業(yè)務培訓和崗位考核。
      （5）驗證程序
      AA類企業(yè)的認證程序包括申請、注冊地海關初審、直屬海關企業(yè)管理部門復審并征求相關部門意見、組織實施稽查驗證。、直屬海關關長簽批、海關總署審批、制發(fā)AA類證書、以及證書送達。
      對AA類企業(yè)的申請，海關在驗證稽查結論做出起2個月內作出適用或者不予適用決定。
      總結概括：我國現(xiàn)行分類辦法與AEO制度銜接的七方面表現(xiàn)：
      一是在立法的總則部分，特別強調了“保障進出口貿易的安全與便利”是立法目的之一；二是最大程度地整合了現(xiàn)有的企業(yè)分類管理措施，并以目錄的形式頒布，符合AEO制度的公開性要求（我國并未完全對外公告，只是作為海關內部文件）；三是 對企業(yè)增加了“海關稽查驗證”環(huán)節(jié)，與AEO的海關驗證環(huán)節(jié)接軌，既轉化了AEO制度的認證手段，與《標準框架》內容相銜接，并予以中國海關化，又加強了海關內部稽查與企管的工作配合和聯(lián)系，使對企業(yè)的評定和分類管理更具公正性和公信力；四是增加了企業(yè)提交《貿易安全及經營管理評估報告》，其主要內容與AEO要求相類似；五是增加了安全標準。在《貿易安全與企業(yè)經營管理報告》對貨物安全、經營場所安全、人員安全、貿易安全、信息安全提出了詳細的標準。對于AEO制度關注的企業(yè)守法狀況、貿易及運輸記錄系統(tǒng)、財務償付能力和安全等問題，在AA類企業(yè)標準中均有體現(xiàn)。安全要求主要是參照歐盟海關的安全標準；企業(yè)的財務制度、員工狀況、內部管理狀況、進出口情況、企業(yè)資信情況等內容都要求企業(yè)詳細提供，并由海關稽查進行驗證；六是根據AEO提出的建立磋商、合作和交流機制；建立教育、培訓機制等要求，在《分類辦法》第四條中明確規(guī)定“海關應當加強與企業(yè)的合作，開展經常性信息交流和業(yè)務聯(lián)系”的內容，明確提出海關與企業(yè)建立合作伙伴關系，為今后開展此項工作提供法律依據；七是規(guī)定海關應通過稽查驗證手段，按照固定的標準和程序，對企業(yè)執(zhí)行海關管理要求、經營管理狀況和貿易安全等各方面內容，進行健全性、符合性和實質性的測試過程。通過對企業(yè)進出口活動相關的內部控制情況，企業(yè)基本情況和與進出口活動相關的貨物流、資金流、信息流、作業(yè)流、人力配置等方面的制度規(guī)定及其執(zhí)行情況進行稽查驗證，以綜合性評 估認證AEO企業(yè)守法狀況的真實性、合法性。但目前該項工作仍在試點中，為此，應盡快制定稽查式驗證的管理辦法，對驗證式稽查的測試方式、測試內容、測試程序做出相應的規(guī)定。
      （二）積極開展AEO國際互認合作 1.中國-歐盟
      （1）中歐安全智能貿易航線試點計劃
      中國海關與歐盟海關早在2006年即開始了貿易安全合作的試點。2006年9月，中歐雙方共同簽署了《安全智能貿易航線共識別》，正式啟動了中歐安全智能貿易航線試點計劃。雙方同意在中國深圳/香港至歐洲荷蘭鹿特丹和英國的費力克斯托港之間進行中歐航線安全智能貿易航線試點計劃。計劃的總體目標是：測試和完善亞歐之間全程供應鏈安全與便利的規(guī)則，并達成一致，重點放在中國、荷蘭和英國之間海運集裝箱流動上。
      它是第一個全面實施WCO標準框架的國際合作項目，突出了《標準框架》確立的兩個支柱，在包括世界海關組織在內的國際海關界及商界引起了廣泛關注并產生了巨大影響。2007年11月19日，試點計劃進入正式實施階段。中歐雙方在數(shù)據交換、企業(yè)參與、監(jiān)管結果互認、共同風險規(guī)則以及集裝箱安全設備運用五個領域的合作取得成功。
      安智貿項目進展情況：中英、中荷各參照AEO標準選取了5對企業(yè)參與，主要是深圳海關和黃浦海關企業(yè)，實際八對參與。2009年底對試點進行評估并推廣試點。
      （2）在中歐安智貿航線試點計劃的基礎上，中國海關與歐盟海關逐步開展全面的AEO互認合作。目前雙方已經建立起專家組會議制度，并召開3次會議。雙方海關已經完成AEO制度的學習研究和比較，包括AEO標準、優(yōu)惠措施、認證、驗證稽查、申訴和撤回等內容的比較。雙方的AEO制度在標準、條件、驗證稽查過程、監(jiān)控規(guī)定、暫停和撤回等方面的內容是基本相同的。2009年上半年，開展了互換人員考察對方AEO制度實施的行動。中國海關與歐盟海關下一步有待實施的步驟主要是進行綜合評估，在此基礎上對細節(jié)處進行各自的調整，各自向上級部門匯報，并最終決定簽署互認相關協(xié)議。
      2.中國-美國
      中美海關在“海關-商界反恐伙伴計劃(C-TPAT)”方面的聯(lián)合認證試點項目。
      （1）已實施步驟
      2008年3月與美國海關邊境保護局簽署了《中美海關聯(lián)合驗證試點聲明》。據此，2008年3月和10月以及2010年1月，雙方在中國深圳、東莞、和長三角地區(qū)進行了三輪聯(lián)合驗證試點。試點以中方為主，美方提供技術支持，參照美國C－TPAT（海關與商界聯(lián)合反恐計劃）最低安全標準，對40家參加試點的中國企業(yè)進行聯(lián)合驗證，其中34家企業(yè)通過了驗證。雙方將在總結三次試點經驗的基礎上，對聯(lián)合驗證試點工作進行全面總結和 評估，研究建立互利互惠的中美C-TPAT合作模式，并探討實現(xiàn)AEO互認合作的可行性。
      （2）待實施步驟
      目前，中美海關正在進行進一步研究，計劃在2011年和2012年再對100家試點企業(yè)進行實地驗證。爭取在2013年簽署互認協(xié)定。
      美國C-TPAT標準與驗證程度的借鑒意義
      1．C－TPAT最低安全標準。最低安全標準包括企業(yè)合伙伙伴安全、集裝箱安全與檢查、人員進入控制、人員安全、程序安全、安全培訓、實地安全、信息技術安全等8個方面。
      2．標準的強制性與實現(xiàn)標準方式的靈活性相結合。3．驗證方式以提問、查看文件記錄和實地檢查相結合。4．“最佳做法”和“建議改善”相結合。3.中日、中韓、中新（1）已實施步驟
      2008年中日韓三方海關第二次領導人會議上，三國就AEO制度互認合作問題達成的共識。
      2009年8月11日至12日，三方海關AEO工作組第一次會議在中國大連成功舉行。三方海關交流了各自AEO制度的內容和認證模式、以及各自的實施情況，并就AEO申請條件、供應鏈安全驗證內容、優(yōu)惠措施的授予以及后續(xù)監(jiān)控實施等熱點難 點問題進行了深入廣泛的探討。會議正式建立了AEO工作組，建立了常態(tài)化的合作機制，并且共同制訂了合作計劃，達成了推進互認合作的共識。
      2009年9月28日，中日韓三國海關領導人在中國北京舉行了第三次中日韓三方海關領導人會議，圍繞知識產權保護、海關執(zhí)法和情報合作、AEO 互認、人力資源發(fā)展和貿易便利化等議題進行了深入討論，審議并通過了《中日韓海關合作行動計劃》（又稱《北京計劃》），規(guī)劃了三方海關未來合作的方向。
      （2）待實施步驟
      中日韓三國AEO制度互認合作工作已經走上了正軌，三方達成了互認合作的共識，建立了正式的工作機制并開始運作，關于AEO制度的學習比較研究基本完成。下一步，中日韓三國將按照制度比對、互派人員實地考察驗證稽查做法、綜合評估的步驟開展雙邊的AEO制度評估，并視評估結果決定是否繼續(xù)進行相互之間的AEO互認磋商。
      中國與新加坡就AEO合作互認已經達成了公識，確立了“三步走”戰(zhàn)略，但是剛剛起步，尚處于相互學習研究階段。
      由于新加坡海關STP制度與我企業(yè)分類管理制度的AA類企業(yè)評定較為相似，下一步將按照“以我為主、對等互利、統(tǒng)籌安排”原則，在適當時候啟動與新加坡海關的AEO互認工作。按照雙方商定的互認步驟開展互認前的制度對比和驗證稽查互訪、評估工作，逐步推進雙方AEO互認。我國實施AEO制度面臨的挑戰(zhàn)： 社會信用管理體系建設 條塊分割的口岸管理體制
      海關行政管理資源配置
      企業(yè)在國際貿易供應鏈中的競爭力 行業(yè)協(xié)會的作用
      中外海關AEO制度異同比較
      一、制度目標的差異
      AEO制度在于保證海關有效履行邊境保護、反恐、稅收征管和便利貿易等方面的重要職責，促進國際貿易供應鏈的安全與便利，因此，在對經營者提出的14個方面的要求中，有一半直接與安全有關。而我國企業(yè)分類管理制度，海關更多關注國家的稅收安全問題。
      二、認證標準的差異
      AEO制度的標準圍繞安全這一核心，對海關和企業(yè)雙方都提出了相應的要求，內容涉及整個供應鏈的所有企業(yè)。我國海關的企業(yè)分類制度主要著眼于企業(yè)在進出口活動中海關各業(yè)務環(huán)節(jié)的守法記錄、申報規(guī)范性以及進出口貿易量。在引進風險管理技術后，個別海關也曾嘗試增加對企業(yè)的評估內容，建立以“守法便利、違法懲戒”為目的的企業(yè)誠信守法測量與評估體系，但多因沒有法律依據，只能在海關內部為管理提供有限支持。這類守法評估的指標突破了海關管理的局限，關注企業(yè)內部運作的規(guī) 范程度及其他管理部門對企業(yè)的評價，利用企業(yè)的自身約束和政府其他部門的監(jiān)管力量促進企業(yè)誠信守法。此外，AEO制度未就企業(yè)規(guī)模作出要求。而我國海關現(xiàn)有的分類管理制度對企業(yè)經營規(guī)模都作了明確規(guī)定，我國AA類企業(yè)經營規(guī)模的要求，限制了小型企業(yè)通過守法經營享受海關便利的權利。
      三、優(yōu)惠措施的差異
      AEO制度中的各項便利措施著眼于供應鏈的整體效益，首先強調以風險管理為手段實現(xiàn)供應鏈安全，進而以風險管理的整體評估效果決定便利措施的實施程度；而我國《企業(yè)分類管理措施目錄》中的各項便利措施因各關執(zhí)行政策的差異，成為降低優(yōu)惠措施吸引力的主要障礙。
      四、適用對象的差異
      可以申請成為AEO的對象是供應鏈的全體。與之相比，我國企業(yè)分類管理辦法的規(guī)定僅涉及在海關登記注冊的進出口貨物收發(fā)貨人和報關企業(yè)。
      五、認證機構的差異
      AEO制度特別提到可以指定第三方對AEO申請人遵循《標準框架》安全標準和最佳做法的程度予以評定，但同時聲明海關是最終對AEO企業(yè)進行核準認證或終止認證的權利機構。而我國海關目前的企業(yè)分類管理辦法中的A類企業(yè)認定由海關作出。
      六、后續(xù)管理的差異
      AEO制度強調在平等的模式下海關與AEO企業(yè)定期進行交 流和磋商，以幫助企業(yè)建立一種保持AEO標準的機制。但在我國目前實施的企業(yè)管理制度中，并不具備這種平等管理模式的交流與磋商制度。只有在企業(yè)不符合海關標準時，才實施動態(tài)的管理類別調整。在分類管理制度整個機制的運作過程中，企業(yè)居于被動接受的狀態(tài)。
      七、執(zhí)行范圍的差異
      我國海關現(xiàn)行的企業(yè)分類制度和結果只適用于境內法人，無法用于國外企業(yè)，也得不到其他國家海關的認可。而AEO作為一項面向國際貿易供應鏈的制度，要求海關間建立起相互認可的有效制度，避免安全控制的重復工作，確保國際貿易供應鏈中貨物流動的便利和監(jiān)管。
      中國海關AEO工作展望
      1、根據WCO關于AEO的有關要求進一步完善《分類辦法》和相關配套制度，逐步完善中國海關的AEO制度；
      2、大力開展AEO制度的內部培訓和對外宣傳，提高AEO制度的內部執(zhí)行力度和外部認知度；
      3、盡快完成與歐盟的AEO互認合作談判，穩(wěn)步推進與美國、日本、韓國、新加坡等國的AEO互認合作。
      4、總結與歐盟開展AEO互認合作經驗，逐步開展與其他主要貿易國家海關開展AEO互認合作。
      第二篇：凈水機講稿修改
      首先我想和大家分享一幅畫，不知道大家能不能猜出來我畫的是什么？猜不出來很正常，因為我畫的特別難看。其實我畫的是一條河流。我想問大家一個問題:如果說這條河流出現(xiàn)了污染，我們想要治理這條河流的水污染問題你們說應該在河流的上游治理，還是在下游治理？上游還是下游？一定上游對吧！
      其實我們人體就像這條河流一樣。我這樣說有些朋友可能會聽不懂，我簡單的和大家分享一下我們人體的構造，你就會馬上明白了。大家一定知道我們的人體是從一個細胞開始的。經過細胞的分裂形成組織，眾多組織形成具備特定功能的器官，器官里包括我們熟知的心、肝、脾、肺、腎都是我們熟知的器官對嗎；有相輔相成功能的系列器官形成我們的八大系統(tǒng)，比如常見的有消化系統(tǒng)、呼吸系統(tǒng)、血液循環(huán)系統(tǒng)對嗎；這些系統(tǒng)最終形成我們的人體。從細胞到系統(tǒng)，一環(huán)扣一環(huán)，這就是我們人體的河流。
      當您的消化出現(xiàn)問題的時候，您去醫(yī)院一定會去消化系統(tǒng)科看病，對嗎?之后醫(yī)生一定會做各種各樣的檢查，檢查出我們的病因，然后告訴我們是消化系統(tǒng)的胃出現(xiàn)了問題，然后對癥下藥，從而讓我們的病情有所緩解，對嗎？那我們有沒有發(fā)現(xiàn)我們每次去看病的時候，醫(yī)生每次都在我們的器官、系統(tǒng)、人體做調整，也就是說醫(yī)生在“治理”我們人體這條河流的時候是不是只在河流的中下游做文章？但是我覺得應該從最根源處開始尋找問題的存在，也就是我們的細胞，也就是河流的上游。
      家里有養(yǎng)過魚的朋友一定知道養(yǎng)魚離不開一樣非常重要的東西，有人可以告訴我是什么東西嗎？對，養(yǎng)魚一定離不開水。那么在座有沒有哪位養(yǎng)魚厲害的朋友可以告訴我：要想魚養(yǎng)的好，對于我們的水有哪些要求？沒錯，首先水一定要干凈對不對？其次我覺得要想魚活的健康，魚的營養(yǎng)一定要跟上。其實，魚兒養(yǎng)在水中和我們的細胞存活在體液中是一樣的。我們的細胞要想健康也需要潔凈的體液和全面均衡的營養(yǎng)。如今，我相信大家的生活條件都已經達到了小康水平，所以說現(xiàn)在大家的營養(yǎng)絕對是沒有問題的？問題的關鍵是：體內水的潔凈度。因為水的潔凈度會影響我們魚的生存，從而也影響細胞的生存。
      現(xiàn)實中我們經常看到媒體的相關的報道：報道稱某某地區(qū)由于水質問題，導致魚的死亡。那么我們大膽的做一個假設：假設我們在污水中把死魚撈出來，再把其他地方運來的健康的魚養(yǎng)下去，這些魚能夠活的久嗎？
      其實醫(yī)生做的也是撈魚的工作，這個患者得肝癌了，給他換一個匹配的健康的肝臟，可是患者體內的環(huán)境還是沒有改變，一段時間后癌細胞還是會擴散。著名演員傅彪因患肝癌去世，他就曾經兩次換肝臟，但最終還是沒能挽救他年輕的生命。根本原因就是體內水的潔凈度不好，所以我們得出結論：一旦水質出現(xiàn)問題，再健康的“魚”是不是也會養(yǎng)死？
      經過我剛才的講解大家是否對水有了新的認識和高度的重視？那么接下來我們來看看大家平時喝的水，其實大家平時喝的水無非就
      以下幾種。第一種自來水，當然大家沒事也不會喝自來水，而是自來水燒開以后的白開水。第二種，那么我想大家對飲水機的桶裝水也一定不陌生吧。當然還有第三種：大家外出感覺口渴的時候，一定會去超市或便利店買瓶裝的礦泉水、純凈水等。最后一種：其實大家在聚會應酬的時候還會接觸到各種酒水和飲料。
      首先我們來看看如今大家使用頻率最高，也是和我們生活息息相關的自來水。就拿衢州的自來水來舉例說明好了。我想問一下衢州的自來水是哪里引來的？哦，衢江的水是吧，那其實所有的自來水都有一個源頭，我們把這個源頭叫做水源地是吧？某品牌水的廣告說的好?。何覀儾簧a水，我們只做大自然的搬運工。因為他們把生產基地直接建在水源地，在水源地直接取水，通過一些設備的凈化處理以及產品包裝，最后賣給我們消費者，讓所有消費者喝得放心喝得有品質。但我想請問大家：在現(xiàn)實生活中我們平常老百姓可能到水源地直接取水喝嗎？而且水源地的水如果不做凈化處理直接飲用也是不利于健康的，為什么呢，因為水源地的水里有細菌、微生物、動植物尸體腐爛生產的病毒等等。所以現(xiàn)在水源地出來的水第一站就必須先來到我們的水庫，再從水庫流經水廠，水廠的水通過我們熟悉的漂白粉進行殺菌消毒，最后通過市政管道流進我們的千家萬戶。
      這是水源地的水到達我們每個家庭的一個必然過程。在這個過程當中我想和大家分享一些大家平時沒注意、但又客觀存在的隱患。首先是第一站：水廠。大家都知道水廠用到了漂白粉進行殺菌消毒，但大家知道漂白粉是怎么發(fā)揮作用的嗎?其實最初大家發(fā)現(xiàn)在水中通入
      氯氣可以得到次氯酸這種物質，這種物質有強氧化性，可以破壞微生物細菌表面的酶，微生物細菌就會喪失生存能力。漂白粉溶解在水中后就產生了次氯酸這種物質，這樣大家就能理解漂白粉是怎么發(fā)揮作用的吧？但是正是由于次氯酸這種物質氧化性太強，極其不穩(wěn)定，導致這四種物質能在水中共存。所以水中一定殘留有氯氣，殘留在水中的氯氣稱之為余氯。余氯有沒有，余氯的危害有多大我不做解釋，因為事實勝于雄辯，接下來我會用一個簡單的實驗來告訴大家。
      不知道大家看了之后作何感想，我們說完了水廠再來關注一下我們的市政管道：現(xiàn)場的朋友們你們有沒有這種體會？其實市政管道就像我們每個人家里泡茶的茶壺一樣，茶壺用得久了之后是不是會產出一些水垢？那么我們的自來水在管道里流久了之后，是不是管道中也會產生一些不利于我們人體健康的水垢？記得前一段時間我去杭州旅游的時候，路過一個施工路段正在搶修市政管道，低頭一看，破管道流出來的水中竟然還有幾只死老鼠。我就問當時維修的一個民工大叔：“這不是市政管道嗎？為什么還會有死老鼠？”那個民工回答我說：“小伙子，我干這行已經有五個年頭了，經?？吹剿览鲜?，你這是少見多怪！”試問一下在座的各位：市政管道的水是直接通向千家萬戶的，但是管道里居然還有死老鼠，這樣的水大家還敢喝嗎？
      第三篇：Android開發(fā)分享講稿(修改)
      講清楚，do better Android開發(fā)入門分享
      今天要給大家分享的是Android開發(fā)入門，小青青_Lo是我的微博昵稱，如果覺得我講得好，求互粉(*^__^*)嘻嘻~~
      講解大綱
      這個是今天講解的大綱，首先通過著名Hello world程序對Android開發(fā)有一個感性的認識，之后上升到理性認識，了解android開發(fā)的重要組成部分和基本開發(fā)流程。Android開發(fā)主要包括App組件，App資源和App的配置文件。App組件主要負責和用戶交互，處理用戶請求；而App Res主要負責用戶界面的視圖；App Manifest文件主要用來聲明App運行所需環(huán)境，比如App包含哪些功能模塊，API最低最高版本要求，比如Android操作系統(tǒng)版本要求運行設備的性能要求，比如屏幕分辨率，內存空間大小等，用戶是否有權限訪問一些系統(tǒng)應用程序和系統(tǒng)數(shù)據，比如通訊錄，GPS位置信息，本地通知服務等。
      在講解Android開發(fā)的重要組成部分的過程中會涉及一些簡單的實例現(xiàn)場演示來講述Android開發(fā)的基本流程。
      歡迎提問
      因為我本身是一個Android開發(fā)的新手，在加上本身寫代碼寫得少，所以難免會有一些錯誤和講得不清楚得地方，歡迎大家提出疑問，提問有獎。如果我答不出來，記下來分享后查資料給大家回答。
      先做加法講清楚，之后做減法，言簡意賅，嚴格控制時間
      講清楚，do better
      為什么要學習Android開發(fā)？（此段可以精簡下）
      Android操作系統(tǒng)目前占移動操作系統(tǒng)78%的市場份額，這個充分說明了android開發(fā)市場大需求廣。現(xiàn)在大家都知道移動互聯(lián)網是大勢所趨，每天坐公交地鐵，一眼望去大家都在忙于刷手機ipad就已經充分說明這點，隨著移動互聯(lián)網的興起，App開發(fā)自然是大勢所趨。Android操作系統(tǒng)之所以發(fā)展如此迅速，和其開源有著密不可分的關系，開源意味著便于擴展和學習，以及使用。
      之后我們簡單介紹下Android系統(tǒng)架構，一共分為四層，最下層的是linux內核，負責內存管理，進程調度，網絡協(xié)議以及各種設備驅動等，再上面是各種系統(tǒng)運行庫，其主要是應用框架層和linux內核的重要紐帶，而我們下載的android SDK處于應用框架層，主要負責給android應用開發(fā)提供各種基礎服務，我們平時使用的微博，微信等app應用程序就處于應用層。簡要介紹了android系統(tǒng)，我們現(xiàn)在開始anroid開發(fā)之旅。部署Android開發(fā)環(huán)境
      Android開發(fā)第一步就是部署android開發(fā)環(huán)境，部署android開發(fā)環(huán)境有兩種方式：方法一是JDK+android studio, 方法二是JDK+SDK+Eclipse。我們現(xiàn)在比較下這兩種的特性，首先從部署便捷性來看AndroidStudio要比安裝SDK步驟少，更方便簡單。之前小超分享框架的時候說應用性和性能一般成反比，Android Studio的IDE好用，這同樣意味著其性能比SDK的要低，所以其編譯運行速度Eclipse顯然比Android Studio快，內存消耗低。運行Android Studio一般將我可憐本本拖垮。如果從開發(fā)效率來看，方法一顯然要高于方法先做加法講清楚，之后做減法，言簡意賅，嚴格控制時間
      講清楚，do better 二，從代碼架構來看，AS的Java/resoure/Manifest三個文件夾就一一映射了Android開發(fā)的三個重要組成部分，而Eclipse的代碼架構相比之下稍顯混亂。而且Android Studio的UI可視化也比Eclipse的更為強大好用。對于運行機器要求，顯然Android Studio比JDK的要求高。
      綜上所述，AS作為google的官方開發(fā)工具，再者從大家最關心的開發(fā)效率來看，AS是Android開發(fā)的IDE最佳之選
      AS是基于IDEA的，好好看看AS好在哪！
      http://java.dzone.com/articles/why-idea-better-eclipse
      首先創(chuàng)建工程（1）建立一個工程
      File?New?Android Application Project
      運行程序，選中app，右鍵點擊菜單選擇run as?Android Application.注意此時需要將Android手機通過usb接口連接到電腦上，而且選擇允許調試，即可在手機上安裝運行的app，從而看到運行效果。
      先做加法講清楚，之后做減法，言簡意賅，嚴格控制時間
      講清楚，do better
      （2）分析代碼架構(src/res/Manifest File)
      src: java code, 主要負責實現(xiàn)App的組件（Activity，Broadcast，ContentProvider，Service etc）和數(shù)據存儲（文件存儲，db存儲，shared Preference），完成用戶界面內的相關交互。
      res: layout,values,drawable etc, 主要負責UI布局，都是xml格式的文件。Manifest File：主要是配置App的運行環(huán)境。Api的版本需求，App的訪問權限，App所包含的組件，設備特征的相關權限等（3）建立并運行一個activity 先做加法講清楚，之后做減法，言簡意賅，嚴格控制時間
      講清楚，do better PS：首先注意到此處有一個黃色感嘆號，說明此程序有警告，如果是一把紅叉叉，就是程序包含錯誤，需要修復。此處有警告，是因為使用了低版本的類ActionBarActivity，所以類名上面有橫線，在此處我們修改為Activity類，然后按快捷鍵ctrl+shift+O，自動import該類的命名空間。此時發(fā)現(xiàn)import android.app.Activity;并且黃色的感嘆號消失了。
      Android開發(fā)重要組成部分
      接下來我們進一步了解Android開發(fā)，Android開發(fā)的重要組成部分。Android組件主要包括活動，廣播，服務和內容提供器。這四大組件是組成App的基礎功能模塊，而intent和intent-filters是用來銜接各個功能模塊組件，負責組件之間的交互和通信。
      如果是組件是負責邏輯控制，那么App Res主要負責用戶界面視圖，在此會介紹構成視圖的資源類型，以及各個資源的組成方式；之后還會介紹如何在代碼中訪問資源。由于運行app的設備分辨率不同，語言不同，操作系統(tǒng)版本不同等原因，需要考慮到資源如何對各種不同設備的硬軟件兼容。
      最后我們簡單介紹下配置文件的作用。Manifest文件主要是用來聲明App運行環(huán)境要求，支持什么版本的api，app包含哪些組件，需要哪些用戶權限等。Activity的定義
      首先我們來看四大組件中最常見的Activity, 在SDK的官方文檔是這樣定義Activity的，其主要是提供一個可以讓用戶進行交互完成某些請求的用戶界面。比如說用戶在撥打電話，拍照，發(fā)送郵件，看地圖的時候都需要一個用戶界面，通過這個界面用戶可以和app進行對話，發(fā)出請求，app響應請求。同樣在刷先做加法講清楚，之后做減法，言簡意賅，嚴格控制時間
      講清楚，do better 微博的時候我們也可以處處看到Activity，微博feed流，點擊消息進入消息箱。簡而言之，Acivity是承載某個功能的UI和交互的一個容器，在app中看到的是一個用戶交互界面。Activity狀態(tài)和生命周期
      Activity一共有三種狀態(tài)，當Activity處于前端的時候，也就是獲取用戶焦點的時候，其狀態(tài)為Resumed，此時處于前端生命周期，而當其失去用戶焦點，但是還是部分可見的時候，其狀態(tài)為paused，此時不屬于前端生命周期，而屬于可見生命周期范圍內，而當其失去用戶焦點，又不可見的時候，此時就是stoped。從創(chuàng)建到stop整個過程為完整生命周期。
      我們可以看一個例子。
      主界面獲取用戶焦點
      主界面不可見失去
      先做加法講清楚，之后做減法，言簡意賅，嚴格控制時間
      講清楚，do better
      對于組件的用法主要分為三步：（1）實現(xiàn)組件類
      （2）在Manifest或者代碼中注冊組件（3）在活動中啟動或者觸發(fā)組件
      如何使用Activity（見demo）
      （1）創(chuàng)建UI—second.xml（2）創(chuàng)建SecondActivity（3）啟動一個activity
      前面我講到要從主界面而跳轉到第二個界面，也就是從第一個活動跳轉到第二個活動，這個時候需要intent來銜接各個組件，完成組件之間的交互。
      先做加法講清楚，之后做減法，言簡意賅，嚴格控制時間
      講清楚，do better 首先我們來看下官方sdk上對intent的定義，intent是指向其他app發(fā)出動作請求，四大組件中的活動，服務和廣播都是由intent來啟動（此處沒有講清楚呀?。┮惨虼薸ntent有廣泛的應用，比如
      – 從微博feed流跳轉到消息箱 – 啟動本地通知服務，鬧鐘備忘錄服務 – 發(fā)微博曬照片跳轉照相機程序
      – 密碼變更的時候，發(fā)送強制下線的廣播…
      Intent的類型
      Intent包含兩種類型，顯式intent和隱式intent，顯式intent是指通過組件類名來啟動組件。然后隱式的intent是通過聲明組件要執(zhí)行的動作，android系統(tǒng)根據要執(zhí)行的動作找到相應的組件啟動之。
      什么也不多說，我們看看代碼。從代碼中也可以看出顯示intent和隱式intent的區(qū)別。一個是從主界面跳轉到第二個頁面，一個是先在Manifest聲明跳轉的動作，系統(tǒng)找到符合條件的活動進行啟動。隱式intent活動啟動的原理
      我們通過一個圖來看看隱式intent啟動活動的原理，如圖所示：
      [1] Activity A 通過一個Action的描述創(chuàng)建Intent，并將其傳給startActivity.[2] 安卓系統(tǒng)搜索所有activity的intent filters，看是否這個intent中的action [3] 如果ActivityB 符合，則將啟動Activity B
      運行一個intent 先做加法講清楚，之后做減法，言簡意賅，嚴格控制時間
      講清楚，do better 如果要build一個intent，要么采用顯式的intent通過組件類名進行啟動。要么描述組件要執(zhí)行的動作或者種類信息，系統(tǒng)找到滿足條件的組件進行相關的啟動，可能執(zhí)行某些動作的時候還需要攜帶一些數(shù)據。
      Intent的用法
      Intent可以用來啟動一個活動，也可以用于啟動一個服務，或者將其余服務進行相關的綁定，或者發(fā)送廣播，或者在這個過程中傳遞或者返回數(shù)據。具體會在后續(xù)進行相關的講述。
      Pendingintent的定義和應用
      PendingIntent是指在intent對象外包了一層。Pendingintent最初的目的是用于授權外部程序可以使用內部的intent，就好像這個intent是內部調用，然后在內部進程內執(zhí)行的。
      其主要應用場景有：
      一個是用于聲明本地通知服務時所需的intent代碼 另一個是用于聲明定時任務觸發(fā)的intent 最后是聲明與控件交互的intent
      Broadcast的定義和應用
      廣播接收器是指可以用來接收系統(tǒng)范圍內的廣播通知的組件。廣播的應用有：
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      講清楚，do better 一些是來自系統(tǒng)的廣播，比如說提示app電量過低，提示網絡中斷，不能再正常刷微信微博，開機時通知某些app自動啟動。
      有一些是應用程序廣播或者本地廣播，所謂本地廣播是指程序內部的廣播。比如當通知所有的活動強制下線等。
      Broadcast的運行流程
      Broadcast的運行流程包括發(fā)送廣播，注冊廣播接收器和接收廣播。發(fā)送廣播主要是通過intent來進行廣播的發(fā)送，注冊廣播接收器有兩種方法，一種是在manifest中靜態(tài)注冊的方法，在manifest中聲明接收器的類名以及相關動作。一種是在代碼中動態(tài)注冊的方法，在代碼中創(chuàng)建intent-filter，并創(chuàng)建廣播接收器對象，用這兩個參數(shù)注冊廣播接收器；最后接收廣播，就需要實現(xiàn)廣播接收器的類，其中最重要是重載onReceive函數(shù)，里面是處理當接收到廣播的時候如何處理。
      ContentProvider的定義和應用
      ContentProvider主要是提供訪問外部數(shù)據的標準接口。
      ContentProvider主要適應于當需要將一些復雜的數(shù)據或文件提供外部程序使用時，出于安全的考慮，提供contentprovider作為外部程序訪問內部數(shù)據的接口。當只是在內部完成一些數(shù)據的讀寫，此時是不需要provider的。
      ContentProvider的運行過程：
      先做加法講清楚，之后做減法，言簡意賅，嚴格控制時間
      講清楚，do better
      1.App0 給其他app提供了一些數(shù)據。
      2.App1和App2都想訪問App0內部的數(shù)據，但App1因為沒權限而無權訪問，App2在manifest中聲明了其訪問權限。
      3.為了App0內部數(shù)據安全，App0給外部程序提供了訪問內部數(shù)據的標準接口即ContentProvider。
      4.App2通過getContentResolver轉化content URI中的provider authority和path，并與已知的providers匹配，從而找到所需要的provider，從而成功訪問App0的內部數(shù)據。ContentProvider的用法：
      首先設計相關的數(shù)據結構——文件或者結構化數(shù)據。
      之后就是設計內容的URI，實現(xiàn)provider的類，之后就是定義provider的屬性，并且在manifest文件中注冊相關的provider。
      最后使用getContentResolver來找到正確的provider，我們可以通過一個通訊錄的例子來進行相關的了解。
      Service的定義和應用
      服務主要指在后臺長期運行的程序。
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      講清楚，do better 服務的應用有本地通知服務，定時任務服務和后臺應用程序等。
      Service的生命周期以及服務的相關用法
      服務的生命周期分為完整生命周期和活躍生命周期，完整生命周期是指從服務創(chuàng)建到服務銷毀。如果某個服務在某個活動啟動，即使是活動被銷毀了，這個服務也依然存在，比如push服務，即使沒有停留在app前端，push服務也是在后臺運行的。
      而活躍生命周期是指從服務綁定到服務解綁的整個過程。
      Service的相關用法：
      實現(xiàn)服務類，在manifest中注冊服務組件，并且在活動中啟動或者綁定某項服務。
      你會發(fā)現(xiàn)所有的組件的使用，基本都是實現(xiàn)具體組件類，然后再manifest中注冊或者在代碼中注冊，之后在活動中通過intent啟動相關的組件。
      資源Resources Res用于構建我們看到的用戶界面視圖，我們將從以下三個方面來講述：資源類型，設備兼容性，以及如何在代碼中使用Resource，我們對照右圖，可以看出資源有布局，有字符串，有調色板等，除了資源的種類，資源還會考慮設備的兼容性，比如說根據屏幕分辨率——分為hdpi的調色版，ldpi的調色板等，根據系統(tǒng)語言，字符串的分為英語，中文，日語的等，而由于不同設備上安裝的是不同版本的android操作系統(tǒng)，自然資源要適配各種不同版本的api，比如先做加法講清楚，之后做減法，言簡意賅，嚴格控制時間
      講清楚，do better values-v11，values-v14等
      為了更好的用戶交互，有時候我們要獲取資源，比如實現(xiàn)點擊登錄按鈕跳轉到微博主頁，我們必須獲取登錄按鈕，針對這個按鈕先點擊事件。那如何獲取到登錄按鈕呢？也就是如何獲取到按鈕資源呢？在Android開發(fā)中會生成一份R文件，為每一個資源都分配了一個id，我們可以根據這個id進行訪問。那如何獲取到這個id呢，主要是根據我們在資源xml文件中定義的id,比如R.id.btn_login，類似于html中我們用到的id，也可以是類型+資源名來獲取到這個id，比如R.string.hello_world。
      布局的樹形結構
      一個用戶界面整體是一個樹形結構，有一個根的layout，之后layout可以相互嵌套。在android中資源分為兩類：viewGroup和view，而viewGroup繼承與view，viewGroup主要指布局，而view主要指控件，如按鈕，文本，列表框等 Layout 講到布局，必須提到布局的幾種類型，最常用的是線性布局，其次是相對布局，之后是絕對布局和幀布局，線性布局分為垂直和水平，默認是水平的方式。相對布局主要是相對屏幕或者某個控件，某個內嵌布局的相對位置。Manifest的相關作用
      Manifest主要是用來聲明App的運行環(huán)境，比如運行設備的硬軟件特征，對屏幕分辨率，內存空間大小的要求，對Android操作系統(tǒng)版本的要求，App包含哪些組件，需要哪些用戶權限等。這些都需要在Manifest中進行相關的聲明
      先做加法講清楚，之后做減法，言簡意賅，嚴格控制時間
      講清楚，do better
      小小測試---初步理解認識UI和交互
      最后是做些小小測試，檢驗下大家今天的收獲成果，比如在Android開發(fā)最重要的就是UI和交互，通過之前的幾個小實驗，現(xiàn)在大家思考下，這些稍微復雜一點的界面UI如何實現(xiàn)呢？如何構造布局，選擇何種控件？
      可以看到左邊的這個，有一個標題欄，下面是聊天界面，最下面是輸入框和發(fā)送按鈕，可以做一個垂直線性的布局。上面的標題欄可以做一個橫向線性的布局，中間的是一個listview的列表框，下面也可以做一個橫向的線性布局（手繪一下基本的一個構造）
      中間是一個通訊錄的頁面，這個通訊錄的好友頁面較之我們之前要復雜的多 也可以做一個垂直的線性布局，上面是一個標題欄，下面是一個listview，標題欄做一個橫向的線性布局。而listview對其每一個list又定義一個橫向的線性布局，一個ImageView圖像控件和一個文本控件 右邊的就相對要簡單。標題欄加一個圖像對象
      看完UI之后，我們來分析下交互，左邊的是輸入文本框的內容，在點擊按鈕的時候獲取文本框的內容添加到消息對象中，listview的消息列表中添加這條發(fā)送的消息。
      中間就是我們剛剛獲取了通訊錄的用戶名和電話號碼的基礎上之后，我們還需要獲取聯(lián)系人的頭像。將這些元素在自定義列表布局中進行顯示。
      右邊是添加一個感知器對象，感知手機晃動加速度，當加速度達到一定程度，隨機彈出一個餐廳的名字。
      先做加法講清楚，之后做減法，言簡意賅，嚴格控制時間
      講清楚，do better 這三個界面可以做三個活動，在活動中顯示UI，并且在活動中完成按鈕以及列表框的觸發(fā)事件。最后通過intent在各個界面之間進行跳轉。
      最后我們分析下微博的構造來理解四大組件。
      微博有哪些主要的功能模塊，這些功能模塊之間如何交互。
      從最下面的導航欄可以看出主要有微博主頁，消息箱，微博發(fā)布器，發(fā)現(xiàn)和我的profile五大功能模塊。他們之間可以通過點擊按鈕實現(xiàn)跳轉到相應的活動頁面，如果再進入更加深入一級別，就通過點擊返回鍵，返回到上一界面。
      首先所有的活動都會接收系統(tǒng)狀態(tài)參數(shù)的一些廣播，比如電量，比如網絡狀態(tài)，而且所有的活動都會接收push SDK的push通知服務等，所有活動也會接收當密碼變更強制下線的廣播。比如通訊錄訪問手機聯(lián)系人的時候會用到通訊錄數(shù)據。我們主要分析下微博feed流和消息箱，這些一般都是分為幾個模塊，feed流和消息箱都是相應的listview，并且對list定制布局。
      后記
      本次分享旨在讓大家對android開發(fā)有一個初步的認識，了解android開發(fā)的重要組成部分和基本開發(fā)流程，當接到android開發(fā)的需求的時候，有一個開發(fā)的方向感和清晰的開發(fā)思路。希望大家能動一動手，一起見證奇跡app誕生時刻。
      先做加法講清楚，之后做減法，言簡意賅，嚴格控制時間
      講清楚，do better
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      第四篇：西安修改講稿
      講 課 提 綱
      本次講課共分五講
      第一講：營
      業(yè)
      稅：稅收政策、案例分析；
      第二講：土地增值稅：稅收政策、案例分析；
      第三講：企業(yè)所得稅：稅收政策、案例分析；
      第四講：稅收
      籌劃：籌劃常識、案例分析；
      第五講：房
      地
      產
      業(yè)
      納
      稅
      檢
      查。
      房地產業(yè)稅收講座
      課 程 背 景
      一、隨著房地產企業(yè)的不斷發(fā)展和國家房地產政策的不斷調整，目前房地產行業(yè)的焦點問題集中體現(xiàn)在以下三個方面：土地問題、資金問題、市場問題（社會購買力問題）。以上三個問題決定著房地產企業(yè)在經營過程中，會選擇什么樣的經營模式，構建什么樣的資金渠道，采取什么樣的營銷策略。
      為了尋求土地：在土地緊缺的情況下，就會尋求與擁有土地使用權的單位“合作開發(fā)”；或為其“代建房屋”；
      為了尋求資金：在資金緊缺的情況下，就會尋求與擁有資金的單位和個人“合作開發(fā)”；或尋求按揭貸款；或以房低債；或轉讓在建項目。
      為了尋求市場：在市場相對飽和、社會購買力相對低迷的情況下，就會尋求“包銷”、“買斷”、“還本銷售”等新的營銷方式，甚至為自身產品以“投資“、“分配股利”等再分配的方式，尋求新的買方市場。
      二、城市品位的提高與城市規(guī)模的不斷擴大，是房地產行業(yè)面臨的新特點。隨著城市的發(fā)展，舊城改造、農村土地征用與農民集資建房、城市小區(qū)的物業(yè)管理，成為房地產行業(yè)的重要經營業(yè)務。
      三、目前，國家正在力求通過稅收手段調節(jié)房地產市場，土地增值稅在沉寂了十年之后，又重新被提到杠桿的位置上來，對房地產業(yè)產生了重大影響。
      四、在年初舉行的全國稅務工作會議上，原國家稅務總局局長謝旭人強調2008年將加強對房地產業(yè)、建筑業(yè)、娛樂業(yè)、金融保險業(yè)、郵電通信業(yè)、煤炭生產及運銷業(yè)、廢舊物資經營業(yè)、涉外企業(yè)、個人所得稅等的重點專項檢查。如何應對專項檢查成為當務之急。
      五、隨著房地產企業(yè)的發(fā)展，納稅人的納稅意識和維權意識不斷增強，如何做到既能降低稅收支出，又不違反國家稅收政策，是每個納稅人都在思考的問題。納稅人的納稅意識已經由依法納稅上升到依法籌劃的高度。納稅籌劃已經成為納稅人新的不可或缺的需要。
      鑒于以上形勢的需要，本期培訓主要針對以上存在的問題展開，中心議題是：如何做到依法納稅；如何做到依法籌劃。
      第一講 房地產業(yè)營業(yè)稅
      大家知道，稅法規(guī)定每一個納稅人應盡的義務就是“及時”、“足額”納稅，稅務檢查的目的也是為了督促納稅人“及時”、“足額”納稅。今天第一講我們就圍繞這個話題展開：怎樣做到：“及時”、“足額”納稅。
      構成稅法的基本要素是：納稅人、納稅范圍、計稅依據、稅率、納稅義務發(fā)生時間、納稅期限、減免稅等。要想做到“及時”、“足額”納稅，首先必須弄清這些稅法要素的基本含義。
      在解讀稅收法規(guī)及相關文件精神之前，說明一點，大家在學習稅收法規(guī)和文件時，必須學會掌握稅法語言，稅法語言是極其嚴密的法律語言，每一句話，每一個詞、每一個字都有著特定的含義，必須準確地把握和理解。閱讀稅法及文件時，不能像閱讀通俗讀物時那樣，個別語句、個別字一溜而過，理解大概意思就行，閱讀稅法必須嚴謹，有時差一個詞、一個字可能意思就相差很多。
      現(xiàn)在我們首先就從這些稅法要素開始為大家講解房地產業(yè)營業(yè)稅的有關法律規(guī)定和稅收政策。
      《營業(yè)稅暫行條例》是營業(yè)稅最重要的法規(guī)，是營業(yè)稅的母法；《營業(yè)稅暫行條例實施細則》是條例以外最重要的部門規(guī)章；營業(yè)稅共分九個稅目，“銷售不動產”是營業(yè)稅的第九個稅目，為了規(guī)范營業(yè)稅的征收管理，國家稅務總局專門制定了《營業(yè)稅稅目注釋》（國稅發(fā)[1993]149號）。現(xiàn)在，我們主要圍繞這三個法規(guī)和文件來講解銷售不動產業(yè)營業(yè)稅。
      一、銷售不動產營業(yè)稅納稅義務人
      大家思考：你所屬的“房地產企業(yè)”是不是銷售不動產營業(yè)稅納稅人？ 《營業(yè)稅暫行條例》（營業(yè)稅母法，一切都要圍繞它來解釋）
      第一條：在中華人民共和國境內提供本條例規(guī)定的勞務（以下簡稱勞務）、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應依照本條例繳納營業(yè)稅。
      依照本條，在中華人民共和國境內銷售不動產的單位和個人，為銷售不動產業(yè)營業(yè)稅的納稅義務人。如何理解這句話呢？下面我們對銷售不動產這一概念進行一下全面分析和解釋。
      “在中華人民共和國境內”：《營業(yè)稅條例實施細則》第七條第（五）項：是指“所銷售的不動產在境內”。
      “不動產”：《營業(yè)稅稅目注釋》：不動產，是指不能移動，移動后會引起性質、形狀改變的財產。包括：建筑物或構筑物，其他土地附著物。其他土地附著物，是指建筑物或構筑物以外的其他附著于土地的不動產。
      “銷售不動產”：
      《營業(yè)稅稅目注釋》： 銷售不動產，是指有償轉讓不動產所有權的行為。（稅法為銷售不動產下的定義）
      所謂“有償”： 《營業(yè)稅條例實施細則》第四條 ：有償，包括取得貨幣、貨物或其他經濟利益。（以房換地：屬于取得貨物；以房低貸、抵債、分配股利：屬于取得其他經濟利益）
      所謂轉讓“所有權”：有兩個方面的含義：一方面，轉讓不動產是以 “所有權” 轉移為標志（凡是轉讓房地產的行為，最終所有權都要發(fā)生轉移）；另一方面，只有具有不動產“所有權”的單位和個人才有資格
      轉讓不動產。
      “單位”和“個人”
      《細則》第九條：條例第一條所稱單位，是指國有企業(yè)、集體企業(yè)、私有企業(yè)、股份制企業(yè)、其他企業(yè)和行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團體及其他單位。
      條例第一條所稱個人，是指個體工商戶及其他有經營行為的個人。
      小結：
      到這里我們就應該得出這樣一個結論：只有具有不動產所有權的單位和個人，銷售在中華人民共和國境內的不動產，并取得相應的經濟利益的行為，才能構成稅法所說的銷售不動產行為，也只有這樣的單位和個人才能成為銷售不動產業(yè)務的納稅人。（換句話說，不是叫房地產企業(yè)就是銷售不動產營業(yè)稅納稅人，這些企業(yè)只有在發(fā)生稅法所規(guī)定的銷售不動產行為時，才能構成銷售不動產納稅人。）
      二、銷售不動產營業(yè)稅征稅范圍
      銷售不動產的行為在現(xiàn)實當中，又表現(xiàn)為多種形式，有的直接表現(xiàn)為銷售，有的表現(xiàn)為利益的轉換，有的表現(xiàn)為價值的外流，等等，對于這些業(yè)務是否屬于銷售不動產行為，判斷起來很不容易。為了更加明確哪些業(yè)務屬于銷售不動產業(yè)務，從財政部到國家稅務總局，到地方稅務機關先后出臺了許多規(guī)范性文件，實際上就是更加明確的規(guī)定了銷售不動產業(yè)營業(yè)稅的征稅范圍。如果說納稅人的概念表述的是銷售不動產的一般行為，那么征稅范圍則涵蓋了銷售不動產的全部行為，特別是明確了一些特殊行為。
      關于征稅范圍稅收法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件作了許多規(guī)定，現(xiàn)在列舉一些主要的：
      《營業(yè)稅暫行條例實施細則》
      （一）以房換房、以房換地，似同銷售不動產
      （二）以房低貸、以房低債，似同銷售不動產。
      《營業(yè)稅稅目注釋》
      （三）單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。
      （四）以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物視同銷售不動產。
      （五）土地的使用權隨建筑一并轉讓的行為，比照銷售不動產征稅。
      國稅函發(fā)（1995）156號
      （六）合作建房中，用土地使用權和房屋所有權進行交換，取得土地使用權的一方按銷售不動產納稅（轉讓土地使用權的一方按租賃、轉讓無形資產納稅；之后，雙方再銷售分得的房屋，各自按“銷售不動產”納稅。）
      國稅函（1997）387號
      （七）以不動產分配股、利，似同銷售不動產
      財稅字（2003）16號
      （八）轉讓已進入施工階段的在建項目，似同銷售不動產。（不管是否辦理立項人、土地使用人更名手續(xù)）；轉讓尚未進入施工階段的在建項目似同轉讓無形資產。
      小結：
      其實，關于征稅范圍，我個人認為沒有必要死記硬背。前邊在講到銷售不動產的征稅范圍時，涉及很多法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，還有很多文件今天沒有引用，而且以后還會出臺很多關于銷售不動產方面的文件，很難記憶。我們到底應該如何把握銷售不動產這一業(yè)務呢？
      其實只要把《條例》、《細則》、《稅目注釋》學透，掌握住銷售不動產業(yè)務的特點，就不難判斷什么樣的業(yè)務才屬于稅法所說的銷售不動產業(yè)務。
      (一)財產“在中國境內”；
      (二)財產“屬于不動產”；
      (三)擁有“所有權”
      (四)發(fā)生“所有權轉移”；
      (五)已經“取得經濟利益”。
      以上是銷售不動產的基本特點。一般情況下，必須同時符合以上五個條件，才能認定為稅法意義上的銷售不動產業(yè)務已經發(fā)生，從事這項業(yè)務的單位或個人才能成為銷售不動產業(yè)務的納稅人。
      只有“單位將不動產無償贈與他人（產權轉移，但未取得經濟利益）和銷售永久使用權（取得經濟利益，但產權未發(fā)生轉移）例外。至于已經出臺的一些規(guī)范性文件作出的關于征稅范圍的具體規(guī)定大都是對《條例》、《細則》、《稅目注釋》的說明。
      關于不動產的概念，可以通俗的理解為：凡是地上建的（建筑物、構筑物）、地里長的（其他土地附著物，在特定條件下，不以銷售為目的時可視為不動產）都屬于不動產。
      非征稅項目：
      國稅函[2002]165號
      (一)、整體轉讓企業(yè)產權不征營業(yè)稅。
      財稅字[2002]191號
      (二)、以不動產投資入股，按比例參與利潤分配不征營業(yè)稅（取得固定利潤，按租賃征稅）；轉讓股權也不征營業(yè)稅。
      三、減免稅： 《營業(yè)稅暫行條例》
      第六條：下列項目免征營業(yè)稅：
      （一）托兒所、幼兒園、養(yǎng)老院、殘疾人福利機構提供的育養(yǎng)服務，婚姻介紹，殯葬服務；
      （二）殘疾人員個人提供的勞務；
      （三）醫(yī)院、診所和其他醫(yī)療機構提供的醫(yī)療服務；
      （四）學校和其他教育機構提供的教育勞務，學生勤工儉學提供的勞務；
      （五）農業(yè)機耕、排灌、病蟲害防治、植保、農牧保險以及相關技術培訓業(yè)務，家禽、牲畜、水生動物配種和疾病防治；
      （六）紀念館、博物館、文化館、美術館、展覽館、書畫院、圖書館、文物保護單位舉辦文化活動的門票收入，宗教場所舉辦文化、宗教活動的門票收入。
      除前款規(guī)定外，營業(yè)稅的免稅、減稅項目由國務院規(guī)定。任何地區(qū)、部門均不得規(guī)定免稅、減稅項目。
      與房地產開發(fā)業(yè)有關的減免稅政策： 財稅[1994]2號
      將土地使用權轉讓給農業(yè)生產者用于農業(yè)生產，免征營業(yè)稅。
      財稅[1999]210號
      個人自建自用房屋，銷售時免征營業(yè)稅。
      財稅[2003]26號
      為安置自主擇業(yè)的軍隊轉業(yè)干部就業(yè)而新開辦的企業(yè)，凡安置自主擇業(yè)的軍隊轉業(yè)干部人數(shù)占企業(yè)總人數(shù)的60%以上(含60%)的，經主管稅務機關批準，自領取稅務登記之日起，3年內免征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。
      四、與房地產開發(fā)業(yè)相關的非銷售不動產業(yè)務
      （一）轉讓土地使用權：
      1、《營業(yè)稅稅目注釋》土地的使用權隨建筑一并轉讓的行為，比照銷售不動產征稅。
      2、國稅函[1997]490號：以不動產、土地投資入股，與投資方不共同承擔風險，收取固定利潤的行為，屬于將場地、房屋轉讓他人使用行為，應按服務業(yè)稅目中的“租賃業(yè)”征收營業(yè)稅。
      3、財稅[2002]91號：以土地、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔風險的行為，不征營業(yè)稅。對股權轉讓不征營業(yè)稅
      4、財稅字[2003]16號：轉讓已經完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”項目征營業(yè)稅。
      （二）委托代建
      1、委托代建的條件
      對房地產企業(yè)接受建房單位委托，為其代建房屋的行為，應按“服務業(yè)—代理業(yè)”征收營業(yè)稅，營業(yè)額為向委托方收取的代建手續(xù)費。這里所說的代建行為必須符合以下條件：
      （1）與委托方事前簽訂委托代建合同；
      （2）以委托方名義辦理房屋立項及相關手續(xù)；
      （3）不以受托方名義辦理竣工決算；
      （4）與委托方不發(fā)生土地使用權，產權的轉移。
      凡是不同時符合上述條件的，受托方不論以何種形式與對方結算，均屬于房屋銷售行為，按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。
      2、代理業(yè)的營業(yè)額： 國稅發(fā)[1995]076號
      代理業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務向委托方實際收取的報酬。案例分析：
      判斷以下業(yè)務，哪些單位是銷售不動產營業(yè)稅納稅人？
      1、甲公司2006年用一棟價值50萬元的舊樓換取乙公司一棟價值210萬元的新樓，同時補付乙公司160萬元差價款。
      （甲、乙都是銷售不動產納稅人）
      2、某房地產公司，年底將三棟價值分別為100萬元的樓房以股利的形式分配給股東。
      （地產公司是銷售不動產納稅人）
      3、強盛房地產公司擬開發(fā)一棟寫字樓，一切手續(xù)辦完后，由于資金問題，與順發(fā)房地產公司達成聯(lián)建協(xié)議。順發(fā)公司出資2000萬元，并負責建房，建成后分得2500平米房屋，后又對外銷售2400萬元，由強盛房地產開票。
      （強盛地產為銷售不動產納稅人）
      4、強盛房地產公司擬開發(fā)一棟寫字樓，一切手續(xù)辦完后，由于資金問題，與順發(fā)房地產公司達成聯(lián)建協(xié)議。順發(fā)公司出資2000萬元，并負責建房，建成后分得2500平米房屋，辦妥產權轉移手續(xù)后又對外以2400萬元價格銷售。
      （強盛、順發(fā)都是銷售不動產納稅人）
      5、某企業(yè)倒閉后，將原廠址大部分土地轉讓給甲房地產公司，其中留一部分委托該房地產公司為本廠職工建房，委托協(xié)議中規(guī)定一切手續(xù)由房地產公司辦理，資金除職工按成本價集資外其余由地產公司負責，并負責為職工辦理產權手續(xù)。房地產公司認為集資建房部分屬于委托代建，按代理業(yè)繳納了營業(yè)稅。
      (甲房地產公司應為銷售不動產納稅人)
      6、吉盛房地產公司因業(yè)務發(fā)展需要，2004年將價值1700萬元的開發(fā)產品投資入股到晨星化工廠，取得化工廠30%股權。同年又將化工廠股權以1800萬元轉讓出去。
      （吉盛公司不是銷售不動產納稅人）
      7、盛仁集團投資成立一家房地產公司，公司成立后，開發(fā)了一個房地產項目，總建筑面積，10000平方米，同類房屋市場價約每平方米4800元。項目開發(fā)后，未對外出售，盛仁集團就授命房地產公司將產權整體轉讓給興港集團，一切手續(xù)由地產公司與興港集團辦理。
      （盛仁集團不是銷售不動產納稅人；轉讓產權的是房地產公司，而轉讓產權不納銷售不動產、營業(yè)。）
      五、售不動產營業(yè)稅計稅依據
      通過以上分析，我們基本明確了哪些業(yè)務應繳納銷售不動產營業(yè)稅。那么銷售不動產營業(yè)稅又是怎么計算出來的呢？
      我們大家都熟悉這樣一個公式：
      應納營業(yè)稅額＝應納稅營業(yè)額ｘ稅率
      這是《營業(yè)稅條例》規(guī)定的，《條例》第四條規(guī)定：納稅人銷售不動產，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應納稅額。
      也就是說，銷售不動產營業(yè)稅的計稅依據是營業(yè)額。
      從以上公式可以看出，公式中有一項是固定的，那就是稅率（5%），應納稅額的大小完全取決于營業(yè)額的大小。也就是說要想準確計算出應納稅額，關鍵是找準營業(yè)額。
      按照目前政策，營業(yè)額的確定有兩種方法：收入全額確定為營業(yè)額；收入差額確定為營業(yè)額。
      我們先看第一種。
      （一）收入全額確定為營業(yè)額
      《營業(yè)稅暫行條例》第五條： 納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。
      這里包含兩個方面的內容：價款；價外費用。
      價款：即指向對方收取的買價；
      價外費用:《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十四條規(guī)定：條例第五條所稱價外費用，包括向對方收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費。
      而且《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十四條還明確規(guī)定：凡價外費用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應并入營業(yè)額計算應納稅額（除不在本企業(yè)核算）。
      關于價外費用的把握應該注意三點：第一，價外費用，不完全是企業(yè)取得的經濟利益（如：代收款項，最終要付出），將價外費用作為營業(yè)額是稅法的硬性規(guī)定（作這樣規(guī)定，是為了防止企業(yè)借價外費用之名，分散、隱瞞收入）；第二，《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十四條將價外費用定性為“價外收費”，因此不應包含代收稅款，如：契稅；第三，國稅發(fā)[2004]6號文件明確規(guī)定，“住房專項維修基金”不征應稅。因此
      以上兩項不能列為價外費用。
      綜合以上說法：銷售不動產營業(yè)稅的計稅營業(yè)額應包括：取得的“除代收稅款、代收專項維修基金”以外的“全部經濟利益”和“與取得經利益有關的代收款項”。
      （二）收入差額確定為營業(yè)額
      在《營業(yè)稅暫行條例》及《營業(yè)稅暫行條例實施細則》制定、頒布初期，銷售不動產營業(yè)稅，都是按照收入的全額繳納，后來考慮到單位和個人不動產形成的多樣性，為了避免重復納稅，公平稅負，國家出臺了部分銷售不動產業(yè)務采取差額確定營業(yè)額的政策。
      財稅字[2003]16號
      單位和個人銷售或轉讓購置、抵債所得不動產或土地使用權，以全部收入減去購置價、抵入價后的差額繳納營業(yè)稅。
      需要說明的是：這里的收入應該是稅法概念上的收入，即全部價款和價外費用；而購置價、抵入價應該是“固定資產”賬面記載的價值，不應包括二次交易發(fā)生的任何費用，也不應包括買入時的契稅。買入、抵入后裝修的，裝修費不許扣除。
      簡單的理解：價外收費記收入，價外付費不扣除。
      （三）特殊情況營業(yè)額的確定：
      1、單位將不動產無償贈與他人
      凡是取得經濟利益的銷售不動產行為，按照以上兩種方法都能準確的計算出營業(yè)額，但是，我們在前面研究銷售不動產的特點時，已經說明，單位在發(fā)生銷售不動產行為時有一種就無法取得經濟利益。那就是：“單位將不動產無償贈與他人”。
      像這種未取得經濟利益的情況營業(yè)額如何確定？
      《營業(yè)稅暫行條例實施細則》
      第十五條、第二十五條明確規(guī)定：按下列順序確定：
      按當月同類產品平均銷售價—— 按最近同類產品平均銷售價——按組成計稅價格 計稅價格＝成本價×（１＋成本利潤率）÷（１－營業(yè)稅稅率）
      正確的理解這句話的意思就是：
      有同類產品，按同類產品價格；沒同類產品按計稅價格。
      需要注意兩點：第一、公式中的成本價是指“固定資產”、“開發(fā)產品”記載的價格；第二、贈出的不動產一定是自行建設或開發(fā)的（如是購進或抵債所得就不需納稅）。
      注意：如果稅務人員發(fā)現(xiàn)納稅人銷售價格明顯偏低，核定應納稅額時也采取以上辦法（明顯偏低一般指低于市場同類房屋平均價）；實在無法確定價格也可以用此方法（個人意見）。
      2、合作建房：
      國稅函[1995]156號
      合作建房（含以房換地，換土地使用權）營業(yè)額按《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條核定征稅。
      3、“拆一還一 ”銷售不動產
      國稅函發(fā)[1995]549號
      對償還面積與拆遷面積相等的部分，由當?shù)囟悇諜C關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。對超面積的部分，按市價計征營業(yè)稅。
      4、包銷方式銷售：
      國稅函[1996]684號
      包銷方式銷售不動產，合同期滿前售出房屋、合同期滿后被包銷公司收購的房屋均視為銷售不動產，均全額征營業(yè)稅。
      5、買斷方式銷售：
      《營業(yè)稅暫行條例實施細則》
      買斷式銷售不動產，地產商將房屋售給代理商，由地產商全額給客戶開票，地產商應全額征稅；代理商再外銷時，以差額按服務業(yè)征稅。
      國稅函[2005]917號
      房地產商將房屋售給“商業(yè)性銷售商”，由地產商按協(xié)議價給“商業(yè)性銷售商”開票并全額征稅；銷售商再外銷時，按最后賣價給客戶開票，以差額按銷售不動產業(yè)征稅。
      6、還本銷售： 國稅函[1995]156號
      采取還本銷售方式銷售不動產，應以收取的價款和價外費用全額納稅，不準許扣除還本支出。
      7、銷售退款：
      財稅字[2003]16號
      銷貨退款可以從營業(yè)額中扣除。
      8、銷售折扣：
      財稅字[2003]16號
      銷售折扣與房款在同一張發(fā)票上注明的，允許扣除，另開發(fā)票，不予扣除
      明確了征稅范圍，找準了計稅營業(yè)額，就能準確的計算出營業(yè)稅的計稅依據，如果我們能夠準確地把握以上內容，那么，就能夠準確的計算出營業(yè)稅應納稅額。今天我們講的第一個問題就解決了。那就是“足額”納稅的問題。
      小結：
      所謂營業(yè)額一般為取得的經濟利益與價外費用之和，因此，營業(yè)額確定的原則應該是：（1）取得經濟利益金額比較明顯的（賬面、合同、協(xié)議等有明確金額），以取得經利益和價外費用金額為準；(2)取得經濟利益金額不明顯的，可以通過計算、評估取得；(3)沒有取得經濟利益的，可以用稅務機關規(guī)定的辦法核定。
      案例分析：
      計算以下案例中的應納稅營業(yè)額。
      1、聯(lián)友房地產公司擁有某宗土地使用權，因資金緊張，與三環(huán)地產達成聯(lián)合開發(fā)協(xié)議。聯(lián)建過程中，雙方辦理了聯(lián)建審批手續(xù)，并將土地使用權過戶給三環(huán)地產，三環(huán)地產投資4500萬元，取得售房收入7500萬元。根據聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，按20%將房屋銷售款分給聯(lián)友地產1500萬元。
      結論：聯(lián)友，聯(lián)建是假，轉讓是真，應按轉讓土地使用權納稅，營業(yè)額為1500萬元； 三環(huán)，取得土地使用權，意味著將擁有房屋初始產權（依據我國房屋和土地不可分的原則），聯(lián)建是假，獨立開發(fā)是真，應按銷售不動產全額7500萬元納稅，而不能扣除支付給聯(lián)友1500萬元以后按6000萬元納稅。
      2、某建設銀行與洪成建筑公司為了向益發(fā)房地產公司主張債權，聯(lián)合向人民法院提起訴訟，要求拍賣益發(fā)房地產公司新建房屋。法院受理后將其房屋拍賣3200萬元，其中2000萬元，抵頂銀行貸款及利息，1000萬元抵頂工程款，余下200萬元退給益發(fā)房地產公司。
      結論 ：房屋雖為法院拍賣，但產權人是益發(fā)房地產公司，因此，益發(fā)房地產公司應為銷售不動產主體，是銷售不動產的納稅人。應按抵債金額與與退回款項的總和作為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅，營業(yè)額為（1000萬+2000萬+200萬）。
      3、大華房地產公司擁有甲、乙兩宗土地使用權，約定與天鵬地產聯(lián)合開發(fā)。
      （1）甲地塊土地使用權仍保留在大華公司；房屋建成后，歸大華公司所有；
      （2）乙地塊土地使用權無償過戶到天鵬公司（評估價3000萬元），房屋建成后歸天鵬公司所有；
      （3）房屋開發(fā)由天鵬公司負責，開發(fā)過程中天鵬公司又投入17000萬元。其中甲地塊2800萬元，乙地塊14200萬元。
      （4）建成后雙方各自到房產部門辦理了產權。大華公司對外銷售房屋取得收入6800萬元；天鵬公司對外銷售取得收入21000萬元。
      結論：大華地產將乙地塊土地使用權過戶到天鵬公司，發(fā)生里了土地使用權轉讓行為，營業(yè)額為土地評估價3000萬元，銷售不動產應納稅營業(yè)額為6800萬元；天鵬公司為大華公司在甲地塊（土地使用權仍歸大華公司）建房屬于委托代建行為，營業(yè)額應為土地評估價減去開發(fā)成本（3000—2800）=200萬元。銷售乙地塊房屋應按銷售不動產納稅，應納稅額為21000萬元。
      4、宏業(yè)房地產公司，因資金運轉不開，將所開發(fā)的一個在建項目，轉給另一家公司，一切手續(xù)（包括土地使用證）都作了相應的變更，協(xié)議規(guī)定，受讓方需償付宏業(yè)公司購地款1400萬元，前期開發(fā)成本1300萬元。宏業(yè)房地產公司依“轉讓無形資產——土地使用權”按1400萬元營業(yè)額繳納了營業(yè)稅。
      結論：宏業(yè)公司屬于轉讓在建房地產開發(fā)項目，應就其取得的全部收入繳納銷售不動產營業(yè)稅，納稅營業(yè)額為2700萬元。
      5、鑫豐房地產公司，接受房屋拆遷公司委托，對某地塊上居民進行動遷。拆遷公司支付給鑫豐公司動遷費40000000元。鑫豐房地產公司支付給部分居民拆遷補償費20000000元；有一部分居民要求安置，原住房面積共計4000平方米。鑫豐公司以自己開發(fā)的房屋5000平方米對這部分居民進行安置，新房的成本價為每平方米2500元，售價為每平方米3000元。鑫豐公司只就超面積的部分收取了3000000（3000元×1000平方米）元。
      結論：此案里包含兩種業(yè)務：一是代理服務業(yè)，代拆遷公司安置被拆遷戶，營業(yè)額應為40000000—20000000—3000×5000=5000000元；二是銷售不動產業(yè)務，由于自己公司房屋產權發(fā)生轉移，應納銷售不動產營業(yè)稅，營業(yè)額為2500×4000+3000×（5000—4000）=13000000元。
      6、雙塔房地產公司與公安局簽署代建房屋協(xié)議，在自己購買的一塊土地上為其代建家屬樓，包括立項、土地使用權等一切手續(xù)均以地產公司名義辦理。公安局在項目開發(fā)前一次性撥付三分之一款項計980萬元，余下款項將在主體封頂、交房時各付三分之一。
      結論：此協(xié)議不符合代建條件，此項業(yè)務，屬于公安局團購行為，對房地產來說屬于定向銷售不動產，公安局撥付款項應視為預付款或結算款。房地產公司先期收到的980萬元應視為預收賬款全額繳納稅款。980×5%=49萬元。
      7、某房地產公司2006年7月發(fā)生以下業(yè)務：將市價7000000元的商品房轉作對外投資，將市價2000000元的商品房分配給股東，將市價4000000元的商品房轉作辦公用房，將市價5000000元的商品房對外出租，對外直接銷售房屋的價款30000000元，收取手續(xù)費15000元，代收住房專項外修基金150000元，“其他應付款”科目代收有線電視初裝費40000元，扣客戶違約金20000元。代其他房地產公司收取房款150萬元。計算銷售不動產營業(yè)額。
      結論：
      對外投資房屋、辦公自用房屋、對外出租房屋、代收專項維修基金，不納銷售不動產營業(yè)稅；對外銷售房屋、分配給股東房屋、收取手續(xù)費、代收有線電視初裝費、扣客戶違約金，應納銷售不動產營業(yè)稅。
      營業(yè)額＝2000000＋30000000＋15000＋40000＋20000＝32075000元
      8、叢臺房地產公司在某市開發(fā)一住宅小區(qū)，該小區(qū)建成后可售面積為3000平方米。辦理立項審批、土地出讓手續(xù)后，與信衡房屋銷售公司達成代銷協(xié)議，雙方商定采取基價（保底價）加超基價分成的方式銷售房屋，信衡公司按銷售平均保底價為每平方米3100元向叢臺地產結算房款，超過保底價部分付給地產公司三成。2006年4月信恒公司共銷售房屋1500平方米，售房款共計4950000元，由叢臺房產公司開具發(fā)票。并根據協(xié)議向叢臺房地產公司結算房款4650000＋90000＝4740000元。計算雙方的營業(yè)額。
      結論：
      叢臺房地產應全額按銷售不動產征稅，營業(yè)額應為4950000元；
      信衡公司應按代理業(yè)征營業(yè)稅，應額為4950000－4740000＝210000元；信衡公司應該給叢臺公司開據210000元服務業(yè)發(fā)票，叢臺公司作為開發(fā)費用。
      9、勃潮房地產公司與大舜房地產公司協(xié)議聯(lián)建一棟樓，勃潮公司出土地，并負責辦理立項等手續(xù)。當項目開發(fā)后，主體未完時，勃潮公司因資金問題將這棟樓的開發(fā)權以3100萬元的價格全部轉讓給大舜公司，雙方并未辦理立項人、土地使用權人的更名手續(xù)，但雙方約定，協(xié)議生效后，以大順公司名義銷售不動產。后來，大舜公司將其整體售出，售價7000萬元。
      結論：勃潮公司屬于轉讓在建項目，應按銷售不動產全額征稅，營業(yè)額為3100萬元；大舜公司應按銷售不動產差額征稅，營業(yè)額為（7000—3100）萬元（財稅[2003]16號）。注意：勃潮公司必須給大舜公司開據銷售不動產發(fā)票才可以扣除。
      說明：此項業(yè)務，只是暫時未辦理變更手續(xù)，但是當大舜公司要辦理初始產權、或對外銷售、給客戶辦理產權時，必須辦理立項和土地使用權變更手續(xù)。只有將房屋變到自己名下，才有權對外銷售。
      10、甲房地產公司立項建一座辦公樓，一切手續(xù)均辦妥，項目進行過程中由于資金問題，吸引乙公司參建，條件是乙公司出資4000萬元，建成后享有50%房屋。但雙方未辦理任何手續(xù)變更，房屋建成后，乙公司將分得的房屋全部售出，取得收入4700萬元，由甲公司負責開具發(fā)票。
      結論：甲公司按銷售不動產全額納稅，營業(yè)額4700萬元，乙公司先付的4000萬元應似為預收款項，預繳稅款；乙公司按“服務業(yè)——代理銷售”征營業(yè)稅，營業(yè)額為（4700—4000）萬元。
      11、某市舊城改造指揮部委托燕山房地產利用自己開發(fā)的房屋安置被拆遷戶，舊城改造指揮部，撥付給燕山公司7000萬元作為被拆面積的補償部分。
      結論：此項撥款屬于舊城改造指揮部為安置被拆遷戶向燕山公司支付的預付定金，應按預收賬款處理，按7000萬元全額繳納營業(yè)稅。
      六、納稅期限與納稅義務發(fā)生時間
      納稅期限與納稅義務發(fā)生時間本來是兩個不同的稅法要素，之所以放在一起講，是因為這兩個要素密不可分。納稅期限，通俗的講就是納稅人履行納稅義務的最后限期。銷售不動產營業(yè)稅一般以一個月為一個納稅期，自期滿之日起10日內申報納稅。超過10日為延期申報納稅。要確定納稅人是否延期納稅，必須首先要確定納稅義務發(fā)生時間，然后才能確定是否超過規(guī)定納稅期限。
      《營業(yè)稅暫行條例》
      銷售不動產營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人“收訖營業(yè)收入款項”或者“取得索取營業(yè)收入款項憑據”的當天。
      以上講的是一般情況，規(guī)章和文件還就一些特殊情況作了規(guī)定。
      《營業(yè)稅暫行條例實施細則》
      預收房款：納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。
      無償贈與：納稅人將不動產無償贈與他人，其納稅義務發(fā)生時間為不動產所有權轉移的當天。
      國稅函發(fā)[1995]156號
      預售定金屬于預售款。
      附注：
      關于特殊情況下納稅義務發(fā)生時間的確定問題主要涉及兩個方面：在不同的收款方式下納稅義務發(fā)生時間的確定；不發(fā)生收款業(yè)務情況下納稅義務發(fā)生時間的確定。
      小結：因為銷售不動產的重要標志是“所有權轉移”和“取得經濟利益”，所以要判斷納稅義務是否發(fā)生，關鍵是看這兩項指標是否實現(xiàn)。只要這兩項指標有一樣實現(xiàn)，納稅義務基本就已經發(fā)生。因為所有權和經濟利益是相互交換的，取得經濟利益必然喪失所有權，喪失所有權必然取得經濟利益。無償贈與、銷售永久使用權除外。比如：采取預收房款、分期付款形式銷售不動產，就以取得經濟利益為標志，所有權不一定轉移，但最終必然轉移。而無償贈與是以所有權轉移為標志確定納稅義務發(fā)生時間的。其實，更多的是“所有權轉移”和“取得經濟利益”同時實現(xiàn)。所以“所有權轉移”和“取得經濟利益”，有一項發(fā)生，就可以認定為納稅義務發(fā)生。
      如果我們能夠準確地掌握以上內容，能夠準確確認銷售不動產業(yè)務的納稅義務發(fā)生時間和納稅期限，那么，我們今天研究的第二個問題就解決了，那就是“及時”納稅的問題。
      案例分析：
      判斷以下業(yè)務是否已經發(fā)生納稅義務，計稅營業(yè)額是多少？
      甲公司2006年8月發(fā)生如下業(yè)務：
      1、取得預售房款35000000元；
      2、扣客戶違約金20000元；
      3、將一棟300平方米價值500000元的小樓無償贈與市老年協(xié)會，已辦理產權交接；
      4、將三套價值分別為400000元的房屋以股利形式分配給股東，已經辦理產權；
      5、將六套價值分別為250000元的住房賣給職工，收取每戶100000元，余下部分每月從工資中扣除，產權未辦理；
      6、將價值20000000元房屋，轉到建行名下，抵頂貸款及利息；
      7、將價值5000000元的房屋，抵頂工程款，雙方簽訂意向書，并將鑰匙交建筑公司，發(fā)票已開出 ；產權未轉移。（發(fā)票開出后，已經進行帳務處理，借：應收賬款，貸：銷售收入。）
      8、將價值5000000元的房屋，抵頂工程款，雙方簽訂意向書，并將鑰匙交建筑公司，發(fā)票未開出 ；產權未轉移。
      9、銷售一舊房，約定從2006年一月起按一年期分期收款，每月收款500000元，但8月對方未付款。結論：以上業(yè)務除第8項外均發(fā)生納稅義務。營業(yè)額為62820000元。
      能夠做到“及時”、“足額’納稅，那就是一個合格的納稅人、優(yōu)秀的納稅人，也就不怕接受稅務檢查了。
      第二講 土地增值稅政策
      土地增值稅簡介：
      我國的土地增值稅最早產生于國民政府統(tǒng)治時期，1936年國民政府頒布了《增收地價稅暫行章程》；1941年宣布，凡是征收地價稅的地方一律開征土地增值稅，當時使用的也是超率累進稅率，最低稅率40%，最高稅率100%；進入19世紀70年代，國民黨政府在臺灣再次開征土地增值稅，稅率分三擋：增值率在100%以內，稅率40%，增值率在100%—200%之間的，稅率50%，增值率在200%以上的，稅率60%。新中國成立后，1993年12月13日國務院頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，決定在全國范圍內開征土地增值稅。我國現(xiàn)行的土地增值稅政策基本是模仿臺灣制定的。但由于各種原因，各地一直未能很好執(zhí)行。
      直到最近幾年，隨著房地產市場的不斷升溫，房價、地價不斷上漲，國務院、財政部、國家稅務總局才又重新強調起征收土地增值稅的重要性，在全國范圍內掀起一場大規(guī)模的土地增值稅清算工作。一是為了控制房地產行業(yè)過熱的勢頭；二是防止炒買炒賣行為發(fā)生；三是要更好地參與房地產收益分配，將房地產增值中應屬于國家的部分及時收回。
      面對新的形勢，作為房地產行業(yè)的置業(yè)者和管理者有必要對現(xiàn)行土地增值稅政策有一個比較充分、完整地了解。下面我們就從稅法的角度為大家解讀一下現(xiàn)行土地增值稅政策。
      一、|納稅人：
      《土地增值稅暫行條例》第二條：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物，并取得收入的單位及個人，為土地增值稅的納稅人。
      轉讓：《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條：轉讓是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。
      國有土地：《土地增值稅暫行條例實施細則》第三條，國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。
      地上建筑物：《土地增值稅暫行條例實施細則》第四條，地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。
      附著物：《土地增值稅暫行條例實施細則》第四條，是指附著于土地上的不能移動，一經移動即遭損壞的物品。
      收入：《土地增值稅暫行條例實施細則》第五條，條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。
      單位及個人：《土地增值稅暫行條例》第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織。所稱個人，包括個體經營者。
      贈與：
      （一）、房屋所有人、土地使用權人將房屋土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務的人的；
      （二）房屋所有人、土地使用權人通過中國境內非營利社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。
      社會團體：包括中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及民政部門批準成立的其他非盈利的公益性組織。
      二、土地增值稅的預征
      （一）政策規(guī)定：
      《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號 1995年5月25日）
      十四、關于預售房地產取得的收入是否申報納稅的問題。
      根據細則的規(guī)定，對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入可以預征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據當?shù)厍闆r制定。因此，對納稅人預售房地產所取得的收入，當?shù)囟悇諜C關規(guī)定預繳土地增值稅的，納稅人應當?shù)街鞴芏悇諜C關辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預繳，待辦理決算后，多退少補；當?shù)囟悇諜C關規(guī)定不預繳土地增值稅的，也應該在取得收入時先到稅務機關登記或備案。
      （二）預征計算方法：
      本月預繳土地增值稅＝（主營業(yè)務收入＋預收賬款期末余額－預收賬款期初余額＋似同銷售＋與項目有關的經濟收益）×預征率
      案例分析：
      計算應預繳土地增值稅。
      某房地產公司在石家莊市區(qū)開發(fā)一棟商住樓，住宅（普通住宅）和商業(yè)部分分別核算。2008 年3月：
      1、住房部分：實現(xiàn)收入500萬元；預收賬款：期初余額，400萬元，本月收取房款700萬元，結轉收入500萬元，期末余額600萬元；用開發(fā)產品以市價抵工程款100萬元。
      2、商業(yè)房部分實現(xiàn)收入600萬元；預收賬款：期初余額，800萬元，退房款100萬元，結轉收入600萬元，期末余額100萬元；老板以分配股利形式將一套價值50萬元的門市房轉到個人名下。計算應予繳土地增值稅。（假定普通住宅預征率2%；非普通住宅預征率3%）
      住房部分本月預繳土地增值稅＝（500＋600－400＋100）×2% ＝16萬元
      商業(yè)部分本月預繳土地增值稅＝（600＋100－800＋50）×3% ＝—50×3%＝—1.5萬元。
      本月共應預繳土地增值稅16—1.5 ＝14.5 萬元。出負數(shù)說明上月繳多了，在當月或以后月份預繳時沖減。通常做法：
      應預繳土地增值稅＝（預收賬款實收金額＋似同銷售＋與項目有關的經濟利益）×預征率 住房部分本月預繳土地增值稅＝（700＋100）×2% ＝16萬元 商業(yè)部分本月預繳土地增值稅＝（50—100）×3% ＝—1.5萬元。本月共應預繳土地增值稅16—1.5 ＝14.5 萬元。
      三、土地增值稅清算
      （一）清算條件：
      《細則》第十六條：納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算。
      國稅發(fā)[2006]187號，2006年3月2日：
      1、符合下列條件之一的，納稅人應進行土地增值稅清算：
      （1）房地產開發(fā)項目全部竣工，完成銷售的；
      （2）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；
      （3）直接轉讓土地使用權的。
      2、符合下列情形之一的，主管稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅清算：
      （1）已竣工驗收，且銷售面積達到可售面積85%以上，或雖未達到85%，但剩余面積已經出租或自用的；
      （2）取得銷售（預售）許可證滿三年未銷售完畢的；
      （3）納稅人申請注銷稅務登記，但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
      （4）省稅務機關規(guī)定的其他情形。
      （二）清算對象：
      《細則》第八條：土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位。
      《細則》第九條：納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按照轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按照建筑面積計算分攤，也可以按稅務機關確認的其他方式計算分攤。
      國稅發(fā)[2006]187號，2006年12月28日：
      （1）土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為清算單位進行清算；（2）對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算；
      （3）開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
      （三）征稅范圍：
      1、財稅字[1995]48號，1995年5月25日）
      （1）投資聯(lián)營：以房地產作價投資或聯(lián)營，將房地產轉到被投資、聯(lián)營企業(yè)時，暫免征收土地增值稅；（投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅）。
      （2）合作建房：一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的暫免征收土地增值稅；（建成后轉讓的，應征收土地增值稅）
      （3）企業(yè)兼并：被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
      （4）個人交換：個人之間互換自有居住用房地產的，經當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。（5）不能分別計算增值額：納稅人既建普通住宅，又搞其他房地產開發(fā)，應分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算的，不能享受《條例》第八條的優(yōu)惠照顧。
      2、財稅[2006]21號，2006年3月2日。
      （1）投資聯(lián)營：對于以土地（房地產）作價入股進行投資入股或聯(lián)營的，凡所投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產企業(yè)以其建造的商品房進行投資聯(lián)營的，均不適用財稅字[1995]48號，1995年5月25日）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。
      注意：按以上文件精神，房地產企業(yè)以土地使用權進行對外投資可以享受免稅照顧。
      3、國稅函[2007]645號 2007年6月14日）《國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》
      土地使用權的轉讓、抵押、質換：土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。
      4、其他不征稅項目。
      根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則，可以判定，轉讓集體土地、委托代建房屋、以房地產或土地使用權抵押或典當、建設經濟適用房，不征土地增值稅。
      （四）清算的申報
      《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）
      符合本通知第二條第（一）項規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)；符合本通知第二條第（二）項規(guī)定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續(xù)。 納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：
      1、房地產開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；
      2、項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；
      3、主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。
      納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
      （五）清算項目的審核鑒證
      《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）
      稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。
      稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。
      （六）土地增值稅的核定征收
      房地產開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：
      1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；
      2、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
      3、雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；
      4、符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；
      5、申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
      （七）計算方法
      1、增值稅稅額：《條例》第三條：土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收。增值稅稅額＝增值額×增值稅稅率―扣除項目金額×扣除系數(shù)
      2、增值額：《條例》第四條：納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。
      增值額＝銷售收入―扣除項目金額
      3、收入：《條例》第五條：納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。收入確認原則：（1）直接銷售：
      《細則》第五條：條例所稱收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。（2）非直接銷售及自用： 國稅發(fā)[2006]187號：
      ①將開發(fā)產品用于：職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位或個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，按下列方法確認收入：A、按本企業(yè)同年在同地區(qū)銷售同類房屋的平均價計算；B、按當?shù)赝晖惙课萜骄N售價計算。
      ②將開發(fā)產品用于：自用或出租，產權未轉移，不征土地增值稅，相應成本費用稅金不得扣除。
      4、扣除項目金額：《條例》第六條：計算增值額的扣除項目： 扣除項目金額＝土地款＋開發(fā)成本＋開發(fā)費用＋稅金＋其他扣除項目（1）取得土地使用權支付的金額；
      《細則》第七條，取得土地使用權所支付的金額，包括地價款、按國家規(guī)定繳納的有關費用。（2）開發(fā)土地、新建房屋及配套設施的成本；
      《細則》第七條，成本包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。
      （3）開發(fā)土地、新建房屋及配套設施的費用； 《細則》第七條：
      費用包括：管理費用、銷售費用、財務費用。
      財務費用中的利息支出：凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計算的金額；其他費用（管理費用、財務費用），按本條
      （一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條
      （一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和10%以內計算扣除。
      說明：根據現(xiàn)行財務會計制度規(guī)定，“三項費用”作為期間費用，直接計入當期損益，不按成本對象分攤，故作為土地增值稅扣除項目金額的房地產開發(fā)費用，不按納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生費用扣除，而是依據利息支出能否按轉讓房地產項目進行分攤，依以上方法計算。財稅字[1995]48號：
      利息的扣除按以下方法計算：（1）利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；（2）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
      財稅字[1995]48號：
      代收費用計入房價的，可以扣除，但不許作為加計扣除20%的基數(shù)；代收費用未計入收入的，不許扣除。
      （4）與轉讓房地產有關的稅金；
      《細則》第七條，稅金包括：在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅 財稅字[1995]48號：對于印花稅通過“管理費用”核算的房地產企業(yè)，印花稅不可另行扣除。（5）其他扣除項目
      注：計算扣除項目金額時應注意以下六點： 國稅發(fā)[2006]187號
      ①計算扣除項目必須提供合法有效憑證（含各種發(fā)票、合法收據），否則不能扣除；
      ②提供“前期工程費、建安費、基礎設施費、開發(fā)間接費：”四項資料不真實或不符合清算要求，稅務部門可根據當?shù)卦靸r部門造價定額資料，結合房屋的結構、用途、區(qū)位等因素核定扣除四項費用。
      ③房地產企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的派出所、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：A、“產權屬于全體業(yè)主所有”或“無償交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公益事業(yè)的”，其成本、費用可以扣除；B、建成后有償轉讓的，應先計算收入，再準予扣除成本費用。
      ④銷售已裝修的房屋，裝修費可以計入成本； ⑤企業(yè)預提的費用，除另有規(guī)定外，不許扣除；
      ⑥屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他的合理方法，計算確定清算項目的扣除金額。
      注：這里的“成本費用”僅指“成本”，因為“費用”扣除方法是固定的。
      5、增值稅稅率
      土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率，具體稅率為30%、40%、50%、60%四個檔次。具體應適用哪一級稅率應根據增值率大小確定。
      增值率＝增值額÷扣除項目金額×100%  《細則》規(guī)定：
      (1)增值率未超過50%的（含50%）土地增值稅稅額＝增值額×30%(2)增殖率在50%—100%（含00%）之間的
      土地增值稅稅額＝增值額×40%—扣除項目金額×5%(3)增殖率在100%—200%（含200%）之間的
      土地增值稅稅額＝增值額×50%—扣除項目金額×15%（4）
      增殖率超過200%的
      土地增值稅稅額＝增值額×60%—扣除項目金額×35%  公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。
      （八）清算中應注意的其他問題： 國稅發(fā)[2006]187號：
      在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑成本費用乘以銷售或轉讓面積。
      單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積 財稅字[2006]141號《關于土地增值稅普通標準住宅有關政策的通知》
      普通標準住宅的認定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)制定的“普通住房標準”的范圍內從嚴掌握。
      國辦發(fā)[2005]26號《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》
      為了合理引導住房建設與消費，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：
      住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上； 單套建筑面積在120平方米以下；
      實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。
      各省、自治區(qū)、直轄市要根據實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。各直轄市和省會城市的具體標準要報建沒部、財政部、稅務總局備案后，在2005年5月31日前公布。
      （九）減免稅規(guī)定
      《條例》第八條：有下列情形之一的，免征土地增值稅：
      1、納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；
      2、因國家建設需要依法征用、收回的房地產。
      財法字[1995]6號：國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房地產或收回的土地使用權。
      因城市規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。財稅字[2006]21號：因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。
      （七）案例分析：
      某房地產企業(yè)集團，2006年1月立項開發(fā)一住宅小區(qū)，各種手續(xù)均以本公司名義辦理。
      1、發(fā)總建筑面積21萬平方米房屋，其中住宅18萬平方米（含別墅樓1萬平方米）；小區(qū)配套設施房屋含幼兒園、會所、物業(yè)樓計5000平方米；小學5000平方米；其他商業(yè)用房屋、寫字樓等2萬平方米。
      2、取得350畝開發(fā)土地的使用權時，支付土地款及相關稅費2.1億元；發(fā)生建筑成本 2.8億元（不含項目借款利息）；發(fā)生各項費用4500萬元（印花稅通過“管理費用”核算）。該項目共繳納各項稅費：4208萬元，其中營業(yè)稅3757萬元，城建稅263萬元，教育費附加150萬元，印花稅38萬元。
      3、銷售房屋取得收入7.5億元。
      4、整個項目已經預繳土地增值稅1000萬元。
      該項目截至2007年底工程已經全部竣工驗收，并取得第一產權。且所建房屋住宅部分和商業(yè)部分全部對外銷售完畢，已經符合土地增值稅清算條件。
      地稅部門對該項目進行土地所得稅清算時，確認：
      1、所取得的土地有50畝未用于本項目開發(fā)，而是用于另一個項目，此項目正在建設中，不具備清算條件。
      2、銷售收入中含普通房屋銷售5.9億元；別墅和商業(yè)樓銷售1.6億元（以銷售明細賬、售房合同為準）。
      3、其中普通住宅分配給本公司職工20套，2500平方米，按每平方米2000元成本價入帳，實現(xiàn)收入500萬元。
      4、以分配股利些形式分配給5位股東5套別墅，建筑面積1000平方米，未計收入。
      5、用新建商業(yè)房第一、二層2500平方米對外投資，合伙開辦一家餐飲公司，產權已經轉入餐飲公司。
      6、小學校5000平方米交給區(qū)文教局，文教局撥付補償費400萬元，未計收入。
      7、收取客戶退房違約金4萬元，記入“其他應收款”。
      8、“應付賬款”掛賬未付工程款3000萬元（對方科目“開發(fā)成本”），憑據不足，經到對方取證為虛增成本。
      9、支付煤氣公司的煤氣工程款共計500萬元，付款憑據為行政事業(yè)收費收據。
      10、開發(fā)的商業(yè)用房有400平方米用于企業(yè)辦公，并已經轉入固定資產，未對外銷售。
      11、幼兒園、會所、物業(yè)樓5000平方米作為配套設施，所有權歸全體業(yè)主，以后發(fā)生經營收益歸業(yè)主委員會處置。計算應繳納土地增值稅。
      1、確定收入：
      （1）普通住宅對外銷售平均價格＝（590000000＋40000－5000000）÷（170000－2500）＝3492.78元
      出售給職工住宅應實現(xiàn)收入＝3492.78×2500＝8731950.00元 出售給職工住房已實現(xiàn)收入5000000元
      出售給職工住宅少計收入＝8731950－5000000＝3731950元
      普通住宅共計應實現(xiàn)銷售收入＝590000000＋40000＋3731950＝593771950元（2）其他用房外銷平均價格＝160000000÷（30000－1000—2500—400）＝6130元 分配該股東別墅和投資餐飲公司商業(yè)房應實現(xiàn)收入＝6130×（1000＋2500）＝21455000元 其他用房應實現(xiàn)總收入＝160000000＋21455000＋4000000＝185455000元
      2、確定扣除項目金額
      （1）應扣除開發(fā)成本
      總土地成本：210000000÷350×（350－50）＝180000000元
      總開發(fā)成本：280000000－虛列30000000－白條5000000＝245000000元 合計：425000000元
      平均單位成本＝425000000÷（210000—公共配套設施5000）＝2073元 用于辦公商用房成本＝2073×400＝829200元
      該項目應扣除開發(fā)總成本＝425000000—829200＝424170800元 普通住房、其他用房占總建筑面積的比例：
      普通住房面積占總面積百分比＝（18—1）÷（21－0.5）×100%＝83% 其他用房面積占總面積百分比＝[（18—17）＋2＋0.5]÷（21—0.5）×100%＝17% 普通住宅、商業(yè)用房的實際應扣除成本：
      普通住宅應扣除開發(fā)成本＝424170800×83%＝352061764元 其他用房應扣除開發(fā)成本＝424170800×17%＝72109036元
      （2）、確定應扣除開發(fā)費用：
      普通住宅應扣除費用＝352021764×10%＝35206176元 其他用房應扣除費用＝72109036×10%＝7210903元
      （3）、確定應扣除稅金
      普通住宅應扣除：營業(yè)稅金＝593771950×5%＝29688597.50元
      城建稅＝29688597.50×7%＝2078201.83元
      教育費附加＝29688597.50×4%＝1187543.90元 合計＝29688597.50＋2078201.83＋1187543.90＝32954343.23元 其他用房應扣除：營業(yè)稅金＝185455000×5%＝9272750元
      城建稅＝9272750×7%＝649093元
      教育費附加＝22311950.00×4%
      ＝370910元
      合計＝9272750＋649093＋370910＝10292753元
      （4）、確定其他扣除項目：
      普通住宅應扣除其他費用＝352061764×20%＝70412353元 其他用房應扣除其他費用＝72109036×20%＝14421807元
      （5）、扣除項目總額
      普通住宅扣除項目總額＝352061764＋35206176＋32954343.23＋70412353＝490634636.23元 其他用房扣除項目總額＝72109036＋7210903＋10292753＋14421807＝104034499元
      3、確定增值額：
      普通住宅增值額＝593771950—490634636.23＝103137313.77元 其他用房增值額＝185455000—104034499＝81420501元
      4、確定增值率：
      普通住宅增值率＝103137313.77÷490634636.23×100%＝21.02% 其他用房增值率＝81420501÷104034499×100%＝78%
      5、計算應納增值稅稅額：
      普通住宅應納增值稅稅額＝103137313.77×30%＝30941194.13元
      其他用房應納增值稅稅額＝81420501×40%—104034499×5%＝27366475元
      總共應繳土地增值稅＝30941194.13＋27366475＝58307669.13元
      總共已繳土地增值稅＝10000000元
      總共應補繳土地增值稅＝58307669.13—10000000＝48307669.13元 注意：
      （1）計算房屋開發(fā)成本時，將配套設施面積從總建筑面積中扣除，因為這部分房屋不直接實現(xiàn)收入，而是將價值轉移到住宅和其他用房之中。
      （2）少繳營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅，應補繳。（3）計算企業(yè)所得稅時，補繳營業(yè)稅金及附加允許扣除。
      （4）虛列成本3000萬元、白條入賬500萬元、辦公房成本829200元應調增利潤。
      （5）實際工作中如果普通住宅與其他用房成本分別核算，應以帳為準，不用按建筑面積分攤，一是計算簡便，二是相對準確。以上算法，會造成除普同住宅以外的其他用房成本偏低。
      （八）轉讓舊房扣除項目金額：
      1、取得土地使用權支付的金額（取得土地使用權時未支付地價款，或不能提供支付地價款憑據的，不予扣除）；（財稅字[1995]48號）
      2、房屋建筑物的評估價格（財稅字[1995]48號）（或者購房發(fā)票價）
      （1）因正常計算需要，支付的評估費，可以扣除；因隱瞞、虛報成交價，而被迫按評估價計算而支付的評估費不予扣除（財稅字[1995]48號）。
      （2）個人轉讓舊房時，采用評估價時，購房時支付的契稅，因舊房評估價中已包含此項因素，因此不能扣除（財稅字[1995]48號）；采用購房發(fā)票價時，契稅可以扣；
      （3）按發(fā)票價轉讓舊房，從購買至轉讓每年可按發(fā)票價加計扣除5%綜合費用。購房時繳納的契稅不可作為加計扣除基數(shù)。
      （4）無論采用購買發(fā)票價，還是采用評估價，轉讓時的收入，可按轉讓時契稅的計稅依據計算。
      3、轉讓環(huán)節(jié)應繳納的土地增值稅（財稅字[1995]48號）（1）增值額： 按發(fā)票價轉讓：
      增值額=收入—購房發(fā)票價—綜合費用—銷售稅金 按評估價轉讓：
      增值額=收入—評估價—銷售稅金(2)增值稅：
      適用前面公式計算，與銷售新房計算方法一致。
      第三講 房地產業(yè)企業(yè)所得稅政策
      一、關于未完工開發(fā)產品的稅務處理問題
      （一）預計利潤的計算方法
      1、以前政策規(guī)定
      國稅函【2006】31號（2006年3月6日，從2006年1月1日起執(zhí)行）
      開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品，在其末完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產品結算計稅成本后再行調整。
      未完工產品當期毛利額＝當期預售收入×預計計稅毛利率
      未完工產品應稅所得額＝未完工產品當期毛利額―相關期間費用―營業(yè)稅金及附加
      2、現(xiàn)行政策規(guī)定
      國稅函[2008]299號（2008年4月7日，從2008年1月日起執(zhí)行）
      房地產開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據實分季(或月)預繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規(guī)定的預計利潤率分季(或月)計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發(fā)產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。
      未完工產品當期預計利潤＝當期預售收入×預計利潤率
      （二）預計利潤率：
      國稅函【2006】31號（2006年3月6日，從2006年1月1日起執(zhí)行）
      1、非經濟適用房開發(fā)項目
      （1）位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地
      城區(qū)和郊區(qū)的不低得于20％。
      （2）位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。
      （3）位于其他地區(qū)的，不得低于10％。
      2、經濟適用房開發(fā)項目：不得低于3％。
      【例】
      某房地產公司同時開發(fā)甲、乙兩個項目，經主管稅務機關認定，2008年年底，甲項目全部完工，乙項目在建設中，但也已經全部售完，實現(xiàn)預售收入4500萬元，當年賬面利潤總額為1200萬元，；2009年底乙項目完工，賬面利潤總額1300萬元。計算該企業(yè)2008年、2009年應納企業(yè)所得稅（不考慮納稅調整，預計利潤率按20%計算）。
      2008年：
      應納稅所得額＝12000000＋45000000×20%＝21000000元 應納企業(yè)所得稅＝21000000×25%＝5250000元 2009年：
      乙項目實際實現(xiàn)利潤與預計利潤的差額＝13000000－45000000×20%＝4000000元 應納稅所得額＝4000000元
      應納企業(yè)所得稅＝4000000×25%＝1000000
      二、關于完工開發(fā)產品的稅務處理問題
      國稅函【2006】31號（2006年3月6日，從2006年1月1日起執(zhí)行）
      （一）“完工開發(fā)產品”的確認 開發(fā)產品完工確認的條件： 1.竣工證明已報房地產管理部門備案的開發(fā)產品（成本對象）；
      2.已開始投入使用的開發(fā)產品（成本對象）；
      3.已取得了初始產權證明的開發(fā)產品（成本對象）。
      （二）“完工開發(fā)產品收入”的確認
      （1）價款的確認：開發(fā)產品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經濟利益。
      （2）代收款項的的確認：開發(fā)企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產品價內或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；凡未納入開發(fā)產品價內并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。
      2、一般開發(fā)產品收入實現(xiàn)時間的確認
      （1）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)。
      （2）采取分期收款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。
      （3）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。
      【例】
      金玉房地產公司2006年8月投入A項目開發(fā)，于2007年8月竣工；2007年4月又同時開發(fā)B、C兩個項目，截止到2007年底項目均未竣工。2007年12月采用一次性全額收款方式銷售房屋A項目產品1500平方米，收取房款900萬元；B項目為一棟寫字樓，銷售初期與購房單位簽訂分期付款協(xié)議，約定從2007年9月15日起每隔三個月付款1600萬元；C項目為一住宅小區(qū)，從2007年10月項目開發(fā)起即采用按揭貸款方式對外銷售，2007年12月收到首付款500萬元計入“預收賬款”，當月收到銀行劃轉按揭貸款2000萬元，計入“長期借款”。
      計算2007年12月應繳納營業(yè)稅。A項目應納稅營業(yè)額9000000元； B項目應納稅營業(yè)額16000000元；
      C項目應納稅營業(yè)額＝5000000＋20000000＝25000000元
      全月應納稅營業(yè)額＝9000000＋16000000＋25000000＝50000000元 應納營業(yè)稅＝50000000×5%＝2500000元
      （4）采取委托方式銷售開發(fā)產品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)： ①采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產品的。
      應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款（于收到已銷開發(fā)產品清單之日）確認銷售收入實現(xiàn)。
      ②采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的。
      A開發(fā)企業(yè)、購買方簽訂合同；開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方簽訂合同：
      按合銷售同價、買斷價孰高法（于收到已銷開發(fā)產品清單之日）確認銷售收入實現(xiàn)。B受托方、購買方簽訂合同：
      按買斷價格（于收到已銷開發(fā)產品清單之日）確認銷售收入實現(xiàn)。③采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品的。A開發(fā)企業(yè)、購買方簽訂合同；開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方簽訂合同：
      按合銷售同價、基價（保底價）孰高法（于收到已銷開發(fā)產品清單之日））確認銷售收入實現(xiàn)。注：支付的超基價分成不得從收入中扣除。B受托方、購買方簽訂合同：
      按基價加上分成額（于收到已銷開發(fā)產品清單之日））確認銷售收入實現(xiàn)。④采取包銷方式委托銷售開發(fā)產品的。
      A包銷期內：可根據包銷合同的有關約定，參照上述（1）至（3）項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)； B包銷期滿后：尚未出售的開發(fā)產品，按包銷合同約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。
      已銷開發(fā)產品清單應載明售出開發(fā)產品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等項內容，以月或季為結算期，定期進行結算，并在規(guī)定期限內向稅務機關進行納稅申報、預繳稅款。對不按規(guī)定定期結算、納稅申報和預繳稅款的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定進行處理。
      【例】
      湖北省楚風房地產公司2005年開發(fā)一處遠郊住宅小區(qū)，由于位置偏僻，銷售情況始終不好，開發(fā)項目竣工兩年后仍積壓大量存量房。為了盡早將這些房出手，楚風公司分別與江漢、漢興、揚子、漢正四家房屋銷售公司簽訂代理銷售合同。由于銷售公司情況各異，代理方式均有所不同。
      江漢公司按銷售額5%收取手續(xù)費，2007年9月銷售房屋400平方米，每平方米2500元。將銷售清單提交楚風房地產公司，并按合同約定轉交售房款95萬元。楚風公司賬務處理為：
      借：銀行存款
      95萬元 貸：銷售收入
      95萬元
      漢興公司采取買斷方式代理銷售，買斷價為每平方米2300元，銷售時由委托方、受托方、買房共同簽訂協(xié)議。2007年9月將開發(fā)產品銷售清單提交楚風公司時，銷售房屋500平方米，實現(xiàn)銷售收入125萬元，平均售價2500元。楚風公司賬務處理為：
      借：銀行存款
      115萬元（按買斷價計算）
      貸：銷售收入
      115萬元
      揚子公司采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品。合同約定銷售保底價2200元，并由揚子公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過保底價部分受托方和委托方按三、七分成。2007年9月提交銷售清單時，銷售房屋600平方米，實現(xiàn)銷售收入150萬元，平均售價2500元。楚風公司賬務處理如下：
      借：銀行存款
      132萬元（按買斷價計算）
      貸：銷售收入
      132萬元
      漢正公司采取包銷方式。合同約定：漢正公司包銷楚風公司1500平方米房屋，以每平方米銷售價2350元向楚風房地產公司結賬；如果截止到2007年9月15日銷售不完，房屋歸漢正公司，并由漢正公司于期滿日起10日內付清房款。合同規(guī)定，由受托方與客戶簽訂售房合同。截止到2007年9月底，漢正公司提交銷售清單時，當月銷售房屋800平方米，還有300平方米未售出。楚風公司賬務處理如下：
      借：銀行存款
      188萬元
      貸：銷售收入
      188萬元
      計算楚風房地產公司上述項目2007年9月應納營業(yè)稅。分析并計算：
      被江漢公司代理業(yè)務營業(yè)額應為1000000元（支付手續(xù)費不能扣除，應由江漢公司開據服務業(yè)發(fā)票，作為費用列支）；
      被漢興公司代理業(yè)務營業(yè)額應為1250000元（銷售合同價高于買斷價，按銷售合同價計算）； 被揚子公司代理業(yè)務營業(yè)額為＝2200×600＋（2500－2300）×600×70%＝1446000元（基價加分成）被漢正公司代理業(yè)務營業(yè)額為＝2350×（800＋300）＝2585000元（包銷期內應實現(xiàn)收入加上期滿后應實現(xiàn)收入）。
      全月應實現(xiàn)營業(yè)額＝1000000＋1250000＋1446000＋2585000＝6281000元 應納營業(yè)稅＝6281000×5%＝314050元（5）開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品先出租再出售的：
      A 開發(fā)產品無論是否轉作固定資產，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)； B 出租開發(fā)產品轉作固定資產的：出售時再按銷售固定資產確認收入的實現(xiàn)； 出租開發(fā)產品未轉作固定資產的：出售時仍按銷售開發(fā)產品確認收入的實現(xiàn)。
      3、開發(fā)產品視同銷售行為的確認
      開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（1）按本企業(yè)近期或本最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定；
      （2）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產品市場公允價值確定；
      （3）按開發(fā)產品的成本利潤率確定。開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。
      【例】
      錦江房地產公司將自己開發(fā)的一棟樓房共六戶1200平方米，以分配股利的形式分配給股東，經測算該項目單位開發(fā)成本為3500元。按開發(fā)產品成本利潤率法計算應實現(xiàn)收入。
      銷售收入＝3500×1200×15%＝630000元
      4、代建工程和提供勞務收入的確認
      （1）開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。
      完工百分比法即是根據合同完工進度同比例確認收入和費用。完工進度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預計總成本的比例、已經完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。
      （2）開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn)。
      【例】
      北辰房地產開發(fā)公司為本市一家行政單位代建一座辦公樓，工程總造價8000萬元，代建手續(xù)費按工程造價的5%計算。此項工程于2007年4月開工，預計2008年9月完工。截止到2007年12月底，整個工程已經投入資金4500萬元，在此之前未確認過收入。用完工百分比發(fā)計算應實現(xiàn)委托代建收入。
      至2007年完工百分比＝4500÷8000×100%＝56.25% 應確認收入＝8000×5%×56.25%＝225萬元
      注：結算時實際造價超過合同造價部分應取得的收入，計入結算日所屬月份
      5、關于開發(fā)產品預租收入的確認問題
      開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的：自開發(fā)產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。
      （三）“完工開發(fā)產品利潤”的確認
      1、一般開發(fā)產品完工后利潤額的確認
      （1）按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入；（2）按規(guī)定結轉其對應的計稅成本；
      （3）計算出該項開發(fā)產品實際銷售收入的毛利額；（4）將該項開發(fā)產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工的應納稅所得額。
      2、關于合作開發(fā)產品完工后利潤額的確認
      開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：
      （1）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產品時： 如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；
      如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。
      （2）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，開發(fā)企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。
      【例】
      亞太房地產公司2006年分別開發(fā)A、B、C三個項目。由于資金問題以上三個項目均與其他單位合作開發(fā)，但是開發(fā)主體均為亞泰公司。
      A項目與建國房地產合作，建國公司投入資金3000萬元，2006年12月底，項目完工后分得房屋12000平方米，該項目總共開發(fā)30000平方米，總開發(fā)成本9000萬元，亞泰公司自己銷售18000平方米，實現(xiàn)銷售收入6840萬元。
      亞泰公司賬務處理如下： 接受投資：
      借：銀行存款
      3000萬元
      貸：應付賬款
      3000萬元 分配房屋：
      借：應付賬款
      3000萬元
      貸：開發(fā)產品
      3000萬元 結轉銷售成本
      借：銷售成本
      6000萬元
      貸：開發(fā)產品
      6000萬元
      B項目與晨龍公司合作，晨龍公司投入2000萬元，約定項目完工后分給晨龍公司房屋6000平方米，截止到2006年12月底項目未竣工?！邦A收賬款”帳戶收取預售款項3500萬元。
      接受投資時，亞泰公司賬務處理如下： 借：銀行存款
      2000萬元 貸：應付賬款
      2000萬元
      C項目與三江公司合作，亞泰公司投入5000萬元，三江公司投入2500萬元，約定項目完工后按出資比例分配利潤。項目也未完工，截止到2006年底，已實現(xiàn)預售房款7000萬元。
      接受投資時，亞泰公司賬務處理如下：
      借：銀行存款
      2500萬元
      貸：應付賬款
      2500萬元（三江公司為臨時合作伙伴）D企業(yè)全年期間費用總額為1800萬元。
      計算亞太房地產公司2006年應納企業(yè)所得稅（不考慮納稅調整）。A項目實際銷售利潤＝68400000－60000000＝8400000元
      A項目分配給建國公司應實現(xiàn)利潤＝90000000÷30000×12000－30000000＝6000000元 B項目應實現(xiàn)預計利潤＝（20000000＋35000000）×20%＝11000000元 C項目應實現(xiàn)預計利潤＝70000000×20%＝14000000元
      全年應繳營業(yè)稅金及附加＝[68400000＋90000000÷30000×12000＋（20000000＋35000000）＋70000000]×5.55%＝12731700元
      全年應納稅所得額＝8400000＋6000000＋11000000＋14000000－18000000－12731700＝8668300元 應納企業(yè)所得稅＝8668300×33%＝2860539元
      三、關于開發(fā)產品成本、費用的扣除問題
      國稅函【2006】31號（2006年3月6日，從2006年1月1日起執(zhí)行）
      （一）成本界限劃分
      1、開發(fā)成本與期間費用的界限
      2、會計成本與計稅成本的界限
      3、已銷產品計稅成本與未銷產品計稅成本的界限
      （二）計稅成本的處理原則
      1、權責發(fā)生制原則：
      開發(fā)產品建造過程中發(fā)生的各項支出：
      （1）當期實際發(fā)生的，應按權責發(fā)生制的原則計入成本對象；
      （2）當期尚未發(fā)生但應由當期負擔的，除稅收規(guī)定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。
      2、合理性原則
      （1）合理劃分成本對象；（2）合理劃分直接成本、間接成本、共同成本。
      3、配比原則
      （1）在各個成本對象之間分攤
      ①直接成本、能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象；
      ②共同成本、不能夠分清成本對象的間接成本，按各成本對象的占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。
      （2）在完工產品和未完工產品之間分攤 必須嚴格按照產品完工確認條件執(zhí)行）
      （3）在已銷產品和未銷產品之間分攤
      已銷開發(fā)產品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本 可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積
      4、真實性原則
      計入開發(fā)產品成本的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發(fā)產品成本。
      5、合法性原則
      計入開發(fā)產品成本的費用必須符合國家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應以稅收規(guī)定為準進行調整。
      6、及時性原則
      開發(fā)產品完工后應在規(guī)定的時限內及時結算其計稅成本，不得提前或滯后。如結算了會計成本，則應按稅收規(guī)定將其調整為計稅成本。
      【例】某開發(fā)公司以3.5億元的價格取得了某塊土地的開發(fā)權，在上面先后開發(fā)了A、B、C三個項目，三個項目可售建筑面積分別為50000平方米、75000平方米，125000平方米。其中：
      （1）A項目于2008年一月開工，2008年9月竣工，投入開發(fā)成本9000萬元，已售完，實現(xiàn)銷售收入1.8億元；以6000平方米開發(fā)產品抵頂工程款2100萬元，用1500平方米開發(fā)產品以股利形式分配給股東，均未計收入
      （2）B項目于2008年 4月開工，2008年底竣工，投入開發(fā)成本13000萬元，銷售面積45000平方米，實現(xiàn)銷售收入1.8億元。
      （3）C項目于2008年 7月開工，截止到2008年底未竣工。但已經售出部分房屋，其中，在本地塊上為某行政單位建一棟寫字樓，雙方協(xié)議價8000萬元，采用分期付款方式，約定2008年底前付款4000萬元，實際付款3000萬元；其他房屋預售房款1.2億元。
      （4）全年期間費用總額為35000000元。計算全年應交營業(yè)稅金及附加和企業(yè)所得稅（1）A項目
      實現(xiàn)收入180000000元
      應分擔開發(fā)成本＝90000000＋350000000÷（50000＋75000＋125000）×50000＝160000000元 A項目單位平均成本＝160000000÷50000＝3200元
      抵頂工程款、分配股利部分應負擔成本＝（6000＋1500）×3200＝24000000元
      實際銷售毛利＝180000000－160000000＝20000000元
      市場平均售價＝180000000÷（50000―6000―1500）＝4235.29元 應實現(xiàn)計稅收入＝4235.29×50000＝211764500元 少計收入＝211764500－180000000＝31764500 應繳納營業(yè)稅金及附加＝211764500×5.55%＝11752929.75元（2）B項目
      實現(xiàn)收入180000000元
      應分擔開發(fā)成本＝130000000＋350000000÷（50000＋75000＋125000）×75000＝235000000元 銷售面積占可售面積的百分比＝45000÷75000×100%＝60% 已銷產品應分擔成本＝235000000×60%＝141000000元 實際銷售毛利＝180000000－141000000＝39000000元 應交營業(yè)稅金及附加＝180000000×5.55%＝9990000元（3）C項目
      應確認預售收入＝40000000＋120000000＝160000000元 實現(xiàn)預計利潤＝160000000×20%＝32000000元 應交營業(yè)稅金及附加＝160000000×5.55%＝8880000元（4）總計：
      全年應交營業(yè)稅金及附加＝11752929.75＋9990000＋8880000＝30622929.75 已銷產品繳納營業(yè)稅金及附加＝11752929.75＋9990000＝21742929.75元 全年利潤總額＝20000000＋39000000－35000000－21742929.75＝225707.25元 應納稅所得額＝2257070.75＋32000000＋31764500－24000000＝42021570.75元 應納企業(yè)所得稅＝42021570.75×25%＝10505392.69元
      （三）成本、費用的扣除的具體規(guī)定
      1、應付費用。
      （1）憑合法憑證稅前扣除；（2）預提費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。
      2、維修費用。
      開發(fā)企業(yè)對尚未出售的開發(fā)產品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的費用，準予在當期扣除。
      3、共用部位、共用設施設備維修基金。
      （1）已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除；
      （2）代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除。
      4、會所等配套設施建造費用。
      開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：
      （1）屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。
      （2）屬于營利性的，或產權歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。
      5、在開發(fā)項目區(qū)內建造郵電通訊、學校、醫(yī)療設施的費用。
      開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，按以下規(guī)定進行處理：
      （1）出售的，按建造開發(fā)產品進行處理；（2）出租的，按建造固定資產進行處理；
      （3）無償贈與國家有關業(yè)務管理部門、單位的，按建造公共配套設施進行處理。
      （4）由開發(fā)企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應計入當期應納稅所得額。
      6、開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房的費用。
      （1）凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產進行處理；（2）其他一律按建造開發(fā)產品進行處理（未銷前不能結轉成本）；
      （3）售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數(shù)額大小，均應計入其建造成本。
      7、按揭貸款保證金。
      為客戶向銀行提供的按揭貸款保證金（擔保金一般為貸款額度的5%）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據實扣除。
      8、廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費。（1）預售收入不得作為廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。
      （2）新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產品相關的廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費，可以向后結轉，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅（從取得第一筆收入起計算）。
      9、利息費用
      （1）開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用： 屬于成本對象完工前發(fā)生的，應配比計入成本對象； 屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務費用直接扣除。
      （2）開發(fā)企業(yè)向金融機構統(tǒng)一借款后轉借集團內部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機構取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關規(guī)定在稅前扣除。
      10、土地閑置費。
      （1）開發(fā)企業(yè)因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；（2）因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。
      11、成本對象報廢和毀損損失。
      （1）成本對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；
      （2）如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按稅收規(guī)定扣除。
      12、折舊費用。
      開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用；未轉作固定資產的，不得扣除折舊費用。
      第四講 房地產企業(yè)稅收籌劃
      作為一個優(yōu)秀的企業(yè)家和納稅人，既不愿意少繳稅款，但是，也不愿意多繳稅款。如何做到既不多繳，也不少繳呢？這就是今天我們稅收籌劃這節(jié)課要解決的問題。
      稅收籌劃識嘗試：
      （一）稅收籌劃的概念：
      稅收籌劃是以生產經營活動為基礎，以現(xiàn)行法律、法規(guī)為依據，設計并實施合理的納稅方案，以降低納稅成本，防范納稅風險，實現(xiàn)納稅人權益最大化的一項理財和維權行為。
      （二）稅收籌劃的目標：
      稅收籌劃的核心目標是規(guī)范納稅，最終目標是既不少繳稅款，也不多繳稅款。
      （三）稅收籌劃的原則：
      必須堅持依法籌劃；堅持籌劃在先的原則；有可利用的籌劃空間；充分運用假想規(guī)則。（這些都屬于本人觀點）
      1、依法籌劃：稅收籌劃必須符合法律、法規(guī)規(guī)定，符合立法初衷，一切與法律、法規(guī)相違背的行為都不叫稅收籌劃；
      2、籌劃在先：稅收籌劃必須發(fā)生在納稅義務發(fā)生之前，納稅義務發(fā)生后再策劃如何少繳稅款，那是避稅，避稅采取的是違法手段，屬于違法行為；
      3、籌劃空間：稅收籌劃必須建立在有可籌劃的空間基礎之上。稅收籌劃的空間究竟在哪里？稅收政策是建立在稅制基礎之上的，稅制構成的基本要素一般包括：納稅人、征稅范圍、納稅環(huán)節(jié)、征稅對象（計稅依據）、稅率、納稅義務發(fā)生時間、納稅期限、減免稅等。稅收籌劃的空間就在這些稅制要素之上。不同的稅種對稅制要素的規(guī)定不同，因此也就有著不同的籌劃空間，在進行稅收籌劃之前，必須明確籌劃的方向。
      4、充分假想：稅收籌劃是建立在充分假設的基礎之上，一切假想能夠實現(xiàn)的空間都不放過，最終排除不可籌劃的空間，剩下的就是可籌劃的空間。
      （四）稅收籌劃的要求：
      業(yè)務通，政策熟。業(yè)務通指精通行業(yè)管理、財務核算（以上工作可由多個部門、按分工不同協(xié)作完成，但具體負責每一項工作的人必須對本職工作精通）；政策熟，就是對國家的有關房地產業(yè)的政策熟，特別是對銷售不動產業(yè)的稅收政策熟，不但要準確把握現(xiàn)行政策，而且要隨時關注稅收政策的變化。不但現(xiàn)行政策本身具有籌劃空間，每一次政策調整，都有可能帶來新的籌劃空間（特別是企業(yè)的決策人員、財務人員、辦稅人員必須熟練掌握稅收政策）。
      為了做到業(yè)務通、政策熟，企業(yè)必須做到：選賢任能，聘用素質高、能力強、經驗豐富、意識超前、愛崗敬業(yè)的人員充任職員；加強培訓，督促職工不斷增強專業(yè)化知識，逐漸向業(yè)務通、政策熟的要求靠近；注重稅務咨詢，與稅務機關勤溝通、勤聯(lián)系，以取得最新稅務信息，了解最新稅收政策；不斷收集、整理、積累與房地產業(yè)有關的稅收政策，盡量不遺漏每一個可籌劃的點和空間。
      稅收籌劃實務
      一、營業(yè)稅籌劃： 案例分析1 代收費用改由物業(yè)收取，降低銷售不動產營業(yè)額。
      某房屋開發(fā)公司2006年營業(yè)收入150000000元，各項代收款項21000000元。取得代收手續(xù)費收入1050000元（按代收費用的5%計算）。
      （1）籌劃前應納營業(yè)稅＝（150000000＋21000000＋1050000）×5%＝8602500元（2）籌劃方案：成立物業(yè)公司，將代收費用改由物業(yè)公司收取，降低銷售不動產營業(yè)稅的計稅依據。
      政策依據：
      國稅發(fā)[1998]217號，物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務業(yè)”稅目中的“代理業(yè)務”。因此對物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取的水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務收取的手續(xù)費應征收營業(yè)稅。
      財稅[2003]16號：從事物業(yè)管理的單位，應用與物業(yè)管理有關的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金后的余額為營業(yè)額。
      （3）籌劃結果：
      銷售不動產營業(yè)稅＝150000000×5%＝7500000元 物業(yè)代理營業(yè)稅＝1050000×5%＝52500元
      合 計 ＝7500000＋52500＝7552500元 籌劃后比籌劃前節(jié)稅＝8602500－7552500＝1050000元
      （4）籌劃提示：住房維修基金不用如此籌劃，因為此項基金不征營業(yè)稅，而且拿出以后有可能影響到以后計算土地增值稅，提高增值率。
      案例分析2 化精裝房銷售收入一分為二，分別為銷售收入和裝修收入。
      某房屋開發(fā)公司2006年銷售一批精裝房，共計20000平方米，平均售價4200元，共實現(xiàn)銷售收入84000000元。
      （1）籌劃前應納營業(yè)稅＝84000000×5%＝4200000元
      （2）籌劃方案：將單純的銷售不動產收入，轉化為銷售不動產和房屋裝修兩部分。該公司將每平房米4200元的平均售價，分解為每平方米平均售價3600元，每平方米裝修價600元，與客戶簽署了銷售、裝修兩份協(xié)議，并將兩筆收入分別計入開發(fā)公司和建筑公司。
      政策依據：《營業(yè)稅暫行條例》營業(yè)稅稅目稅率表：建筑業(yè)，包括建筑、安裝、修繕、裝飾及其他工程作業(yè)稅率3%；銷售不動產，包括銷售建筑物及其他土地附著物稅率5%。
      （3）籌劃結果：
      銷售不動產營業(yè)稅＝3600×20000×5%＝3600000元 建筑業(yè)營業(yè)稅＝600×20000×3%＝360000元 合 計 ＝3600000＋360000＝3960000元 籌劃后比籌劃前節(jié)稅＝4200000－3960000＝240000元
      （4）籌劃提示：①必須與相關聯(lián)的建筑公司合作，最好與建筑公司同屬于一個集團；②籌劃在先，必須將裝修部分成本計入建筑公司，防止檢查時被確認為人為分解收入；③實行按揭貸款的，在簽訂按揭貸款合同的過程中一定要審慎從事。
      案例分析3 以受托代建形式，變全額納稅為差額納稅。
      某房地產公司有一塊價值15000000元的土地，在該土地上面建設一座寫字樓，開發(fā)成本、費用共計45000000元，建成后將這棟樓以75000000元的價格賣給某行政事業(yè)單位作為辦公用房，盈利12000000元。
      （1）籌劃前應納營業(yè)稅＝75000000×5%＝3750000元
      （2）籌劃方案：充分利用委托代建。將土地先以15000000元的價格賣給該行政單位，讓該單位負責辦理立項手續(xù)。然后與該單位簽訂委托代建協(xié)議，變“銷售不動產”業(yè)務為“轉讓土地使用權”和“代理服務”業(yè)務。避開銷售不動產環(huán)節(jié)，從而達到降低計稅依據的目的。
      政策依據：
      《營業(yè)稅暫行條例》第一條 在中華人民共和國境內銷售不動產的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納營業(yè)稅；《營業(yè)稅稅目注釋》銷售不動產，是指有償轉讓不動產所有權的行為；
      國稅發(fā)[1995]076號 代理業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務向委托方實際收取的報酬。（3）籌劃結果：
      轉讓土地使用權應納營業(yè)稅＝15000000×5%＝750000元
      委托代建營業(yè)稅（假設盈利為代建手續(xù)費）＝12000000×5%＝600000元 合 計 ＝750000＋600000＝1350000元 籌劃后比籌劃前節(jié)稅＝3750000－1350000＝2400000元
      （4）籌劃提示：①進行此項籌劃，操作中應注意必須符合 委托代建的四個基本條件；②此項籌劃一般僅限于開發(fā)政府部門或企事業(yè)單位辦公用房，委托單位無需進行產權轉讓的情況。否則會因為委托單位不具備房地產開發(fā)資格，無法獲取銷售不動產發(fā)票，而造成銷售環(huán)節(jié)無法給客戶開據發(fā)票，最終影響確權。
      案例分析4
      利用免稅銷售形式，變全額銷售為差額銷售。
      某房地產公司，原有一款土地，價值300萬元，2006年以700萬元賣給一家單位。（1）籌劃前應納營業(yè)稅：7000000×5%＝350000元
      （2）籌劃方案：免稅銷售。將這塊土地以進行高科技農業(yè)開發(fā)的名義，以700萬元的價格先轉讓給某直接從事農業(yè)生產的企業(yè)，待時機成熟，再由該農業(yè)企業(yè)轉出銷售。
      政策依據：
      財稅[1994]2號：將土地使用權轉讓給農業(yè)生產者用于農業(yè)生產，免征營業(yè)稅。
      財稅字[2003]16號：單位和個人銷售或轉讓購置、抵債所得不動產或土地使用權，以全部收入減去購置價、抵入價后的差額繳納營業(yè)稅。
      （3）籌劃結果： 房地產企業(yè)不用繳稅；
      該農業(yè)企業(yè)也不用繳稅（賣價700萬元—買價700萬元，差額為零）。（4）籌劃提示：
      進行此項籌劃，難點在于，將土地銷售給農業(yè)生產企業(yè)后，再如何將農業(yè)用地轉化為商業(yè)用地。案例分析：5 變銷售不動產為對外投資，再轉讓股權，實現(xiàn)免稅銷售。
      某房地產公司建一寫字樓，建成后以60000000元的價格銷售給某關聯(lián)企業(yè)。（1）籌劃前應納營業(yè)稅＝60000000×5%＝3000000元
      （2）籌劃方案：變銷售不動產為投資。與關聯(lián)方簽訂一份用新建房進行投資，按投資比例參與利潤分配的協(xié)議；然后時機成熟時再簽訂一份轉讓股權協(xié)議。
      政策依據：財稅字[2002]191號規(guī)定，以不動產投資入股，按比例參與利潤分配不征營業(yè)稅（取得固定利潤，按租賃征稅）；轉讓股權也不征營業(yè)稅。
      （3）籌劃結果：
      以不動產對外投資不納營業(yè)稅 轉讓股權同樣不納營業(yè)稅
      籌劃后比籌劃前節(jié)稅＝3000000－0＝3000000元
      （4）籌劃提示：進行此項籌劃，最好是在有關聯(lián)關系的單位之間或有合作意向的單位之間進行，比較易于操作。此項籌劃不適宜土地增值稅。
      案例分析6 變銷售不動產為整體轉讓企業(yè)產權，實現(xiàn)免稅銷售。
      某房地產公司建一寫字樓，建成后以90000000元的價格銷售給某企業(yè)集團。（1）籌劃前應納營業(yè)稅＝90000000×5%＝4500000元
      （2）籌劃方案：改銷售不動產為轉讓企業(yè)產權。興建此寫字樓之前，重新注冊一家房地產公司，或收購一家有資質的舊房地產公司，將原本計劃由本公司開發(fā)的寫字樓，改按新公司名義開發(fā)，一切手續(xù)均以新公司名義辦理。待房屋建成后，將新公司連同新建房一起以轉讓企業(yè)產權的形式整體轉讓給用房單位。
      政策依據：國稅函[2002]165號規(guī)定，整體轉讓企業(yè)產權不征營業(yè)稅。（3）籌劃結果：
      轉讓企業(yè)產權不征營業(yè)稅。
      籌劃后比籌劃前節(jié)稅＝4500000－0＝4500000元（4）籌劃提示：進行此項籌劃，最好是在與有足夠經濟實力的大型綜合性集團進行交易時應用，比較易于操作。
      案例分析7 變閑置房屋出租為聯(lián)營，實現(xiàn)節(jié)稅。
      某房地產公司建一寫字樓，市場公允價約為1500萬元。建成后長期閑置，后經別人介紹將這一房產，以每年200萬元的價格租給一家商貿公司。雙方協(xié)議約定，每年12月份付款。租期為10年。
      （1）籌劃前每年應納營業(yè)稅＝2000000×5%＝100000元； 城建稅＝100000×7%＝7000元；教育費附加＝100000×4%＝4000元；房產稅2000000×12%＝240000元。合計：351000元。
      10年供應納稅3510000元。
      （2）籌劃方案：改對外出租為投資聯(lián)營。以房產投資入股與對方合伙經營商貿公司，共擔風險。政策依據：財稅字[2002]191號規(guī)定，以不動產投資入股，按比例參與利潤分配不征營業(yè)稅（取得固定利潤，按租賃征稅）；轉讓股權也不征營業(yè)稅。
      （3）籌劃結果：
      變租金收入為分紅，以上稅收均可免除。籌劃后比籌劃前節(jié)稅＝3510000－0＝3510000元
      （4）籌劃提示：①進行此項籌劃，必須看好被投資單位的經營前景，在確定采取投資方式確實有利可圖方可實行；②必須與對方簽訂風險共擔合同，如果收取固定利潤，仍應似為出租。
      案例分析8 合作建房過程中的稅收籌劃?，F(xiàn)舉例說明：
      甲企業(yè)擁有公允價值10000000元的土地，乙企業(yè)為房地產開發(fā)企業(yè)。甲、乙雙方合作進行房地產開發(fā)，開發(fā)產品的公允價值30000000元。
      （1）如按土地使用權和房屋所有權相互交換。
      甲企業(yè)應納轉讓無形資產營業(yè)稅10000000×5%=500000元 乙企業(yè)應納銷售不動產營業(yè)稅10000000×5%=500000元
      如果甲、乙企業(yè)分配的房屋再出售，甲、乙企業(yè)尚需繳納營業(yè)稅 30000000×5%=1500000元。
      以上共計繳納營業(yè)稅250萬元。
      （2）甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。
      ①如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。則相當于第一種，“以地換房”，甲方需納營業(yè)稅10000000×5%=500000元； 乙方需納營業(yè)稅30000000×5%=1500000元。如果甲方分得房屋后再銷售，則應再納營業(yè)稅
      10000000×5%=500000元，合計2500000元。
      ②甲方如果采取房屋建成后“按銷售收入的一定比例”提成的方式，參與分配，提取“固定利潤”，則: 甲方應納營業(yè)稅10000000×5%=500000元;乙方需納營業(yè)稅3000×5%=1500000元;甲、乙雙方共納營業(yè)稅2000000元。
      ③房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式：甲、乙雙方共應納營業(yè)稅30000000×5%=1500000元
      籌劃分析：
      從以上例子可以看出：不論采取哪一種合作方式，房地產公司都要繳納1500000元的營業(yè)稅；但是，采取不同的合作方式，擁有土地使用權的一方負擔的稅金各不相同。
      采取第一種方式“以地換房”，需要繳納“轉讓無形資產——土地使用權”營業(yè)稅500000元，需要繳納銷售不動產營業(yè)稅500000元，合計1000000元；
      采取第二種方式“按銷售不動產收入依一定比例分成”需要繳納“轉讓無形資產——土地使用權”營業(yè)稅500000元；
      采取第三種形式“實行利潤分成,”則不需要納稅。
      通過分析可以看出，合作建房的籌劃空間在擁有土地使用權的一方，而不在房地產公司。房地產公司，要想在合作建房中進行籌劃，需要籌劃的是利用自己政策熟的特點，通過與對方協(xié)商，達成一份對雙方都有利的協(xié)議，將對方能夠享受的利益當中的一部分轉化為自己的利益。
      （二）土地增值稅的籌劃：
      案例分析1—1：利用稅收臨界點，通過讓利銷售、追加成本，將普通住宅增值率降到20%以下； 某房地產公司開發(fā)一住宅小區(qū)。土地費用17000000元，建筑成本45000000元，假定當期收入為Ｘ元時，增值率為20%，就有如下公式成立：（營業(yè)稅金及附加按5.5%計算）
      20%＝{[Ｘ—[（17000000＋45000000）×130%＋Ｘ5.5%]}÷[（17000000＋45000000）×130%＋Ｘ5.5%] 20%＝(Ｘ—80600000—Ｘ5.5%)÷(80600000＋Ｘ5.5%)20%×(80600000＋Ｘ5.5%)＝(Ｘ—80600000—Ｘ5.5%)16120000＋Ｘ1.1%)＝Ｘ—80600000—Ｘ5.5% Ｘ—Ｘ5.5%—Ｘ1.1%＝16120000＋80600000 Ｘ93.4%＝96720000 Ｘ＝96720000÷93.4%＝103550000元。（扣除項目總額86295250元。）假設本案里增值率＞20%。（1）籌劃前應納應納土地增值稅：（103550000—86295250）×30%＝5176425元
      （2）籌劃方案：將增值率降到20%以下。如果增值率＞20%就要納500多萬元的土地增值稅，要想讓增值率≤20% 很簡單，聰明的舉措：一是降低收入；二是加大成本。適當降低點房價，或者追加點投入就可以解決這一問題。少收幾萬或多投幾萬就能解決問題。
      政策依據：《條例》第八條： 納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
      （3）籌劃結果：免征土地增值稅。
      （4）籌劃提示：此項籌劃方案一般適用于增值率接近20%的情況，如果與20%差距較大，運作起來就需要精心籌劃，籌劃不好，有可能得不償失；籌劃不能搞成偷稅，絕對不能虛列成本（有人說那是最簡單的籌劃），那屬于違法行為。一旦被發(fā)現(xiàn)，風險與損失更大。
      特別提示：此時扣除項目總額占收入總額的百分比＝86295250÷103550000＝83.3368%
      結論：當扣除項目總額占收入總額的百分比高于83.3368%時，增值率就小于20%；反之增值率就大于20%.案例分析1—2
      某房地產公司開發(fā)一住宅小區(qū)。土地費用17000000元，建筑成本45000000元，當期收入112800000元。
      應納營業(yè)稅金及附加＝112800000×5.5%＝6204000元
      扣除項目金額＝（17000000+45000000）×130%+620400000＝86804000元 增值額＝112800000—86804000＝25996000元 增殖率＝25996000÷86804000×100%＝29.95% 應納土地增值稅＝25996000×30%＝7798800元
      分析以上問題，收入降低多少才能保證增值率低于20%呢？ 假設收入降低Ｘ% 元才能保證增值率低于20%，就有如下公式：
      扣除項目金額＝（17000000+45000000）×130%+112800000×(1—Ｘ%）×5.5%＝86804000—6204000×Ｘ% 增值額＝112800000×(1—Ｘ%）—(86804000—6204000×Ｘ%)＝25996000—106596000×Ｘ% 增殖率＝(25996000—106596000×Ｘ%)÷(86804000—6204000×Ｘ%)只要滿足(25996000—106596000×Ｘ%)÷(86804000—6204000×Ｘ%)≤20%就可以免征土地增值稅。解此不等式：
      (25996000—106596000×Ｘ%)÷(86804000—6204000×Ｘ%)≤20% 25996000—106596000×Ｘ%≤(86804000— 6204000×Ｘ%)×20%  25996000—106596000×Ｘ%≤17360800—1240800×Ｘ% 25996000—17360800≤106596000×Ｘ%—1240800×Ｘ%  8635200≤105355200 ×Ｘ% Ｘ≥8.1963% 112800000×8.1963%＝9245426元 7798800—9245426＝—1146626元；
      以上運作付出的代價過大，降價風險大于籌劃受益，失敗。
      進行此項籌劃，最佳方案是追加投入，增大成本，比降低收入效果明顯，效益更大.案例分析2：設立銷售公司，通過二次銷售，降低增值率（使第一環(huán)節(jié)增值率控制在20%以下）； 某房地產公司開發(fā)一住宅小區(qū)，土地費用17000000元，建筑成本45000000元，當期收入110000000元。
      （1）籌劃前應納稅金及附加： 營業(yè)稅：110000000×5.5%＝6050000元
      扣除項目金額：（17000000+45000000）×130%+6050000=86650000元。增值額：110000000—86650000＝23350000元 增值率：23350000÷86650000×100%＝27% 應納增值稅：23350000×30%=7005000元。合計應納稅：13055000元。
      （2）籌劃方案：成立銷售公司、或利用關聯(lián)企業(yè)，增加銷售環(huán)節(jié)。將房屋先以抵債或銷售的方式低價轉讓給關聯(lián)企業(yè)（必須有房屋銷售權）或銷售公司。再由關聯(lián)企業(yè)（必須有房屋銷售權）或銷售公司以市價對外銷售，通過二次銷售降低增值率。爭取第一環(huán)節(jié)增值率依然≤20%。
      政策依據：《條例》第八條： 納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
      操作方法：假設房地產公司先以100000000元的價格將房屋銷售給銷售公司，再由銷售公司以市價銷售。
      （3）籌劃結果：（1）房地產公司應納稅
      營業(yè)稅：100000000×5.5%＝5500000元
      扣除項目金額：（17000000+45000000）×130%+5500000=86100000元。增值額：100000000—86100000＝13900000元 增值率：13900000÷86100000×100%＝16% 應納增值稅13900000×30%=4587000元 免征土地增值稅。合計：5500000元（2）銷售公司應納稅：
      營業(yè)稅：（110000000—100000000）×5.5%＝550000元 契稅：110000000×4%=4400000（契稅稅率4%）
      扣除項目金額：100000000+550000+4400000=104950000元。增值額：110000000—104950000＝5050000元 增值率：5050000÷104950000×100%＝4.8% 應納增值稅：5050000×30%=1515000元。合計：550000+4400000+1515000=6455000元 整個集團納稅：5500000+6455000=11965000元 比籌劃前少納稅13055000—11965000=1090000元。
      (4)籌劃提示：①進行此項籌劃時，一定考慮契稅因素；②同時還要考慮注冊銷售公司和與關聯(lián)公司往來的成本；③注意所辦新公司必須回避《企業(yè)所得稅法實施條例》第109條，關于關聯(lián)企業(yè)的規(guī)定，新辦公司必須與本公司沒有關聯(lián)關系。盡量避免關于關聯(lián)企業(yè)往來價格的規(guī)定（價格明顯偏低，予以調整）；④不能被認為是《企業(yè)所得稅法實施條例》第120條所說的“以減少、免除稅款或推遲繳納稅款為主要目的”的“實施其他不具有合理商業(yè)目的的安排”；⑤如果不考慮第一環(huán)節(jié)享受免稅，單從將高一檔稅率降為低一檔稅率考慮，操作空間不大，籌劃效益不會太明顯，因為多一個環(huán)節(jié)，中間要加上一道契稅。
      案例分析3：同時提高收入和扣除項目金額，降低增值率。
      某房地產公司，開發(fā)一普通住宅小區(qū)，實現(xiàn)銷售收入45000000元?？鄢椖靠偨痤~37000000元。(1)籌劃前應納稅： 收入總額：45000000元 扣除項目金額：37000000元
      增值額：45000000—37000000=8000000元 增值率：8000000÷37000000×100%=21.62% 應納增值稅：8000000×30%=2400000元
      (注：此時扣除項目金額占收入82.22%，不足83.3368%)。
      (2)籌劃方案：追加開發(fā)成本4000000元，將小區(qū)環(huán)境檔次提高，吸引客戶眼球，然后再把這一投入所建設施作為賣點，適當漲價，多收房款4000000元。
      政策依據：《條例》第八條： 納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
      (3)籌劃結果：
      企業(yè)經營利潤基本沒變，較以前多交營業(yè)稅4000000×5%=200000元；但是扣除項目金額占收入的百分比為（37000000+4000000+200000）÷（45000000+4000000）×100%=84.08%，大于83.3368%，此時增值率小于20%，不需繳納土地增值稅。結果：節(jié)約稅款2400000—200000=2200000元。
      (4)籌劃提示：①此種籌劃適用于增值率略高于20%的情況；高的特多，想調整過來，加大投入就越多；②此種籌劃必須籌劃在先，事先細致算賬，如果增值率略高于20%這個臨界點，就可以采取這種方法。
      案例分析4：變銷售房屋為等價轉讓土地和委托代建行為。
      某房地產公司以15000000元購得一塊土地，在該土地上面建設一座寫字樓，開發(fā)成本、費用共計35000000元，建成后將這棟樓以75000000元的價格賣給某行政事業(yè)單位作為辦公用房，盈利25000000元。
      (1)籌劃前應納營業(yè)稅＝75000000×5%＝3750000元 扣除項目金額＝35000000×130%+3750000＝49250000元 增值額＝75000000—49250000＝25750000元 增值率＝25750000÷49250000×100%＝52.28% 應納土地增值稅＝25750000×40%—49250000×5%＝7837500元 共應納稅：11587500元。
      (2)籌劃方案：充分利用委托代建。將土地先平價（15000000元）賣給該行政單位，讓該單位負責辦理立項手續(xù)。然后與該單位簽訂委托代建協(xié)議，變銷“售不動產”業(yè)務為“轉讓土地使用權”和“代理服務”業(yè)務。避開銷售不動產環(huán)節(jié)，從而達到降低計稅依據的目的。
      政策依據：
      財稅字[2003]16號
      單位和個人銷售或轉讓購置、抵債所得不動產或土地使用權，以全部收入減去購置價、抵入價后的差額繳納營業(yè)稅。
      《土地增值稅暫行條例》第二條：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。
      《條例》第八條： 納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。（3）籌劃結果：
      轉讓土地使用權應納營業(yè)稅＝0元 應納土地增值稅＝0元
      委托代建營業(yè)稅（假設盈利為代建手續(xù)費）＝25000000×5%＝1250000元 籌劃后比籌劃前節(jié)約稅款＝11587500－1250000＝10337500元（4）籌劃提示：進行此項籌劃，操作中應注意必須符合委托代建的基本條件。案例分析5：以對外投資名義轉移土地使用權，再走委托代建避開土地增值稅。
      以上例為例，走“先以土地使用權對外投資，再接受委托代建”的道路操作方法與案例四項同。只是政策依據不同。
      政策依據：
      財稅[2006]21號，2006年3月2日。
      對于以土地（房地產）作價入股進行投資入股或聯(lián)營的，凡所投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產企業(yè)以其建造的商品房進行投資聯(lián)營的，均不適用財稅字[1995]48號，1995年5月25日）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。（政策反用：房地產企業(yè)以土地進行投資聯(lián)營的，免征土地增值稅）
      案例分析6：利息費用核算的籌劃。
      某房地產公司，開發(fā)一普通住宅小區(qū)，實現(xiàn)銷售收入45000000元。開發(fā)成本27500000元（含土地款）期間費用4500000元，不含貸款利息。利息500000元在開發(fā)成本中核算。
      （1）籌劃前應納稅：
      應納營業(yè)稅：45000000×5%=2250000元 應納城建稅：2250000×7%=157500元 應納教育費附加：2250000×4%=90000元 合計：2497500元
      扣除項目金額：27500000 ×125%+2497500=36872500元 增值額：45000000—36872500=8127500元 增值率：8127500÷36872500×100%=22.04% 應納增值稅：5127500×30%=2438250元（2）籌劃方案：將貸款利息計入管理費用。政策依據：
      《細則》第七條：財務費用中的利息支出：凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計算的金額；其他費用（管理費用、財務費用），按本條
      （一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條
      （一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和10%以內計算扣除。
      （3）籌劃結果：
      應納營業(yè)稅：45000000×5%=2250000元 應納城建稅：2250000×7%=157500元 應納教育費附加：2250000×4%=90000元 合計：2497500元
      扣除項目金額（27500000－500000）×130%＋2497500＝37597500元 增值額：45000000—37597500=7402500元 增值率：7402500÷37597500×100%=19.69% 因增值率小于免稅臨界點20%，因此不需繳納土地增值稅。結果節(jié)稅2438250元。
      （4）籌劃提示：①此種籌劃，應注意貸款利息是否超過開發(fā)成本（含土地成本）的5%，超過的話，在成本當中核算有利，不超過的話在費用當中核算有利；②必須考慮到國稅發(fā)【2006】31號文件關于利息費用核算的規(guī)定。
      案例分析7：代收費用核算的籌劃。
      某房地產公司，開發(fā)一普通住宅小區(qū)，實現(xiàn)銷售收入45000000元，扣除項目總金額37000000元。同時其下屬獨立核算的物業(yè)公司為其他單位代收各項費用4000000元。
      （1）籌劃前開發(fā)公司應納土地增值稅： 收入總額：45000000元 扣除項目金額：37000000元 增值額：4500—3700=8000000元
      增值率：8000000÷37000000×100%=21.62% 應納增值稅：8000000×30%=240萬元
      （2）籌劃方案：將物業(yè)公司收取的4000000元代收款項計入開發(fā)公司。政策依據：
      財稅字[1995]48號：代收費用計入房價的，可以扣除，但不許作為加計扣除20%的基數(shù)；代收費用未計入收入的，不許扣除。
      （3）籌劃結果：
      多交營業(yè)稅400×5%=20萬元；但是，在增值額基本不變的情況下，增值率下降。收入總額＝45000000＋4000000＝49000000元
      扣除項目金額＝37000000＋4000000＋200000＝41200000元 增值額：49000000—41200000=7800000元 增值率：7800000÷41000000×100%=19.02% 結果：在增值額不變的情況下，增值率降低，小于20%，不需繳納土地增值稅。節(jié)約稅款240—20=220萬元；如果再考慮物業(yè)公司不用繳納“代理業(yè)營業(yè)稅”，節(jié)稅會更多一些。
      （4）籌劃提示：不是所有的時候將代收費用計入物業(yè)管理公司帳內都能節(jié)稅。稅收籌劃要綜合考慮，不要因為節(jié)省點營業(yè)稅，損失了企業(yè)的更大利益。案例分析8 ：改銷售不動產為出租（銷售非永久使用權），避開土地增值稅；
      某房地產公司，建一寫字樓，以25000000元價格賣給某企業(yè)。開發(fā)總成本（含土地款）12000000元。該地塊土地使用年限還剩40年。
      （1）籌劃前應納稅：
      營業(yè)稅金及附加：25000000×5.5%＝1375000元 扣除項目金額：12000000×130%+1375000＝16975000元 增值額：25000000—16975000＝8025000元 增值率：8025000÷16975000×100%=47.28% 應納增值稅：16975000×30%=5092500元
      （2）籌劃方案：簽訂一份出租協(xié)議，變銷售不動產為銷售非永久使用權。確定將該項不動產租給對方使用40年，租金共計25000000元，協(xié)議生效后一次付清。
      政策依據：《土地增值稅暫行條例》第二條：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物，并取得收入的單位及個人，為土地增值稅的納稅人。（反用）
      （3）籌劃結果：
      因產權未轉移，不需交納土地增值稅； 繳納的租金營業(yè)稅與銷售不動產營業(yè)稅相同；
      40年需要交房產稅＝25000000÷40×12%×40＝3000000元 節(jié)約稅款＝5092500－3000000＝2092500元
      （4）籌劃提示：租賃費核算與分期付款銷售不同，可以按租期分期計入收入 ；租賃年限不能與土地使用證核準使用年限相等，必須小于核準年限；此項籌劃比較適用于集團內部關聯(lián)企業(yè)，對外銷售時，用此種方法，同時要考慮繳納房產稅和土地使用稅帶來的負擔，長遠考慮，有可能得不償失。
      案例分析9 ：走接受投資，再被兼并的道路，避免繳納土地增值稅.某房地產公司，建一寫字樓，以25000000元價格賣給某企業(yè)。開發(fā)總成本（含土地款）12000000元。（1）籌劃前應納稅：
      營業(yè)稅金及附加：25000000×5.5%＝1375000元 扣除項目金額：12000000×130%+1375000＝16975000元 增值額：25000000—16975000=8025000元 增值率：8025000÷16975000×100%=47.28% 應納增值稅：16975000×30%=5092500元
      （2）籌劃方案：變銷售為兼并。開發(fā)前先注冊或收購一家房地產公司（與前面轉讓企業(yè)產權一樣），讓新公司負責此項目開發(fā)，開發(fā)完，在銷售環(huán)節(jié)先以接受投資的形式將資金收入公司帳戶，然后再以資不抵債為名，將新公司，以企業(yè)兼并形式轉給購房單位。
      政策依據：財稅字[1995]48號，1995年5月25日）被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
      （3）籌劃結果： 不需繳納土地增值稅。
      （4）籌劃提示：走兼并道路，必須弄清國家產業(yè)政策，符合兼并條件。房地產企業(yè)土地增值稅籌劃中應注意事項：
      1、出售變投資僅限于土地使用權可以，用自建房屋投資不享受免稅照顧。
      2、堅決不可以虛增開發(fā)成本。
      （三）企業(yè)所得稅籌劃：
      案例分析 1：利用分期收款，控制收入、成本的結轉。
      某房屋開發(fā)公司2008年12月銷售給某行政單位一棟樓房，總價款16000000元?？偟某杀举M用12000000元，在對方第一次付款4000000元以后辦理了產權轉移手續(xù)。
      （1）籌劃前應納營業(yè)稅＝16000000×5%＝800000元
      應預繳企業(yè)所得稅 ＝（16000000—12000000）×25%＝1000000元
      （2）籌劃方案：為了緩解資金緊張問題，該公司與購房單位簽訂一份分期付款協(xié)議，協(xié)議規(guī)定，該房款分四期償還，首付款4000000元，其余每半年付款4000000元。
      政策依據：
      ①《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十三條第（二）款：以分期收款方式銷售貨物的，按照合同約定的收款日期確認收入的實現(xiàn)；②國稅發(fā)[2006]31號：采取分期收款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。
      （3）籌劃結果：
      應納銷售不動產營業(yè)稅、企業(yè)所得稅金額不變。
      但第一次應納銷售不動產營業(yè)稅＝4000000×5%＝200000元 應預繳企業(yè)所得稅＝（4000000—3000000）×25%＝250000元
      籌劃前企業(yè)在2009年初一次性應繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅1800000元，籌劃后只需繳納450000元。與籌劃前相比，有1350000元資金可以繼續(xù)留在企業(yè)周轉?？梢越o企業(yè)帶來較大的經濟效益。
      （4）籌劃提示：①此方法不適應一次付款情況；②即使簽訂分期付款協(xié)議，如果對方提前將款項付清，此辦法也不行，應按實際付款日作為應納稅義務發(fā)生時間。
      案例分析2：變吸收投資為發(fā)行債券，加大扣除項目金額。
      第五篇：體育運動健身月(修改)
      李四光學院體育運動健身月策劃
      為了提高同學的身體素質，活躍我院學生的校園文化生活，展示同學們的良好精神面貌。學院擬在12月舉行體育運動健身月活動。
      一、活動目的以健身活動為平臺，營造熱愛運動、享受健康的積極氛圍，展示我院學生健康、文明、積極、向上的精神風貌，培養(yǎng)學生的團結協(xié)作精神，增強凝聚力、向心力，增進同學之間的友誼，促進師生之間和諧互動。
      二、活動主題
      “攜手并進共競技鯤鵬展翅齊飛翔”
      三、比賽時間與地點
      四、報名辦法
      1、各班體育委員組織報名，領隊由體育委員擔任。
      2、填寫報名表，并于12月7日上午9點前將報名表交至院辦。
      五、項目設置及規(guī)則
      1、三人四足接力：
      人數(shù)：各班12名隊員，每組三人，共四個組（每組組合為兩名男生和1名女生）。
      器材：布帶或繩子
      比賽規(guī)則：每一個組的三名隊員用布條把腿捆在一起，女生站在中間，賽跑時互相配合，比賽為接力賽跑，每個組在30米的距離內往返一次，四個組全部往返一次所用時間為該隊成績，按成績確定勝負。
      2、跑步跳繩接力：
      人數(shù)：各班20名隊員（要求有5名女生,15名男生）。
      器材：跳繩兩根
      比賽規(guī)則：以30米的距離為限，兩端各排列10名選手，分別完成單程30米跑步跳繩（必須邊跑邊跳繩，否則算犯規(guī)），依次接力，全部選手完成接力所用時間為該隊成績，按成績確定勝負。
      3、運球接力：
      人數(shù)：各班16名隊員（4名女生，12名男生）。
      器材：兵乓球拍及乒乓球
      比賽規(guī)則：以30米的距離為限，兩端各排列8名選手，分別完成單程30米運球接力（單手執(zhí)拍，球放拍上。運球過程中若球落地，需回到落球點重新開始，否則算犯規(guī)）。全部選手完成接力所用時間為該隊成績，按成績確定勝負。
      4、拔河比賽：
      人數(shù)：各班20名隊員（15名男生，5名女生）。
      器材：拔河用繩一根
      比賽規(guī)則：現(xiàn)場抽簽決定場地，三局兩勝。
      5、羽毛球比賽：
      人數(shù)：學院內自由組合報名。分為混雙、女單、男單三個項目。均可兼報。器材：球拍自備，羽毛球由學院準備。
      比賽規(guī)則：第一階段采取抽簽的方式確定分組名單，采取分組單循環(huán)，每小組前兩名出線，采用15分每球得分制。第二階段采用交叉淘汰賽，采用21分每球得分制。比賽順序：男單、女單同時進行，混雙在后。比賽細則參照羽毛球比賽慣例。
      6、籃球比賽：
      人數(shù)：各班選派5名隊員參賽，其中1人為隊長，候補球員最多5人。另每班選派女隊員3人，參加投籃競技。
      器材：籃球一個
      比賽規(guī)則：
      1、比賽分前、后半場，每半場各20分鐘，中場休息15分鐘。其他細則參照籃球比賽慣例。
      2、比賽休息時間，由各隊女隊員上場參加投籃競技，每個隊員連續(xù)投籃三次，每投中一次記1分。
      六、成績記錄及獎勵
      1、團隊比賽（1—4項）按各項目的名次依次計2分、1分，以總分確定優(yōu)勝團隊。優(yōu)勝團隊將獲得班費獎勵，用于開展班級活動。
      2、羽毛球比賽按混雙、男單、女單分別設置前三名，給予獎證及相應獎勵。
      3、籃球比賽冠軍隊給予獎證及相應獎勵，同時評選最佳投手4人（男女各2人）。
      七、未盡事宜，另行通知。
      附件一：工作分工
      李四光學院辦公室
      2012年12月3日
      附件一：工作分工
      學院辦公室（劉星彥老師負責，郭炳輝、呂后郊、鄧俊協(xié)助）：
      劉老師：
      1、聯(lián)系場地（北區(qū)體育館需要交費），借好跳繩（可購買）、拔河用繩、三人四足繩子；
      2、購置羽毛球、飲用水、乒乓球聯(lián)系體育委員；
      郭炳輝：
      1、先匯總成績，做好記錄，后期制作獎狀，一并頒獎；
      鄧俊：
      1、聯(lián)系落實羽毛球、籃球裁判、籃球計分器；
      2、網站宣傳；
      呂后郊：
      1、準備院旗或橫幅，打印計分表；
      2、拍照留念，寫新聞稿件；
      體育委員負責，組織委員協(xié)調：
      1、動員并組織同學報名，確定各趣味項目檢錄員、裁判員、計分員，于12月7日上午9點前將名單報送學院；
      2、統(tǒng)計并核對比賽成績；
      3、負責比賽過程中協(xié)調工作。
      宣傳委員負責：
      1、組織本班啦啦隊，強勢助陣。
      2、采寫宣傳稿件。
      生活委員負責，班長、團支書、黨員及入黨積極分子協(xié)調：
      1、做好飲用水的發(fā)放和管理。
      2、做好同學們的衣物看管和后勤服務安排。
      3、動員各班同學積極參加，準時參賽。
      4、協(xié)調院辦老師做好相關工作。
       
      
    
      

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