第一篇：淺談邳州市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀

淺談邳州市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀

一、總體概述

邳州市位于蘇北平原，是徐州市經(jīng)濟(jì)圈中的一個(gè)縣級(jí)市，東隴海線上一個(gè)正在發(fā)展中的城市。隴海鐵路、京杭大運(yùn)河、312國(guó)道、徐連高速路貫穿其間；交通便利，地理位置優(yōu)越。本市現(xiàn)有人口約50萬(wàn)左右。在未來(lái)的幾年中，邳州市委市政府將會(huì)將邳州建設(shè)成“徐州率先、蘇北領(lǐng)先、江北爭(zhēng)先”的一個(gè)中等城市，將邳州打造成東隴海線上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)頭羊，領(lǐng)跑東隴海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。使邳州成為東隴海線上最璀璨的新星。

邳州市的經(jīng)濟(jì)水平現(xiàn)居于江蘇省縣區(qū)級(jí)市的前30名之內(nèi)，但與東南經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)相比，邳州市還是一個(gè)欠發(fā)達(dá)地區(qū)。人均收入水平依然很低?，F(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)主要以第一產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)為主。

二、現(xiàn)有的住宅、商業(yè)地產(chǎn)的狀況

在過去的幾年中邳州市的房地產(chǎn)得到飛速發(fā)展，在城市規(guī)模日益擴(kuò)大的客觀條件，在過去幾年中邳州的房地產(chǎn)開發(fā)以住宅為主，商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)相對(duì)緩慢。開發(fā)的主體——開發(fā)商以本地公司為主；資金、資質(zhì)、規(guī)模都很小，嚴(yán)格說不是房產(chǎn)開發(fā)公司，是集資建房。在近幾年的招商引資過程中有一部分外地房產(chǎn)公司入主邳州市房產(chǎn)市場(chǎng)，使邳州市的房產(chǎn)開發(fā)趨于正規(guī)化。

在過去的幾年中，已經(jīng)開發(fā)的住宅除職工分房外小區(qū)有：電廠小區(qū)、錦江小區(qū)、珠江小區(qū)、迎賓小區(qū)、聚寶花園、亞都花園等。已開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)上規(guī)模的僅有韓氏步行街，其它都是各小區(qū)開發(fā)的一部分門面房?，F(xiàn)在正在開發(fā)的住宅物業(yè)有世紀(jì)花園、東方花園、亞都嘉園、盛達(dá)房產(chǎn)、兆林房產(chǎn)、榆樹苑等，現(xiàn)在正在開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)有：邳州時(shí)代廣場(chǎng)、溫州大運(yùn)河裝飾城、邳州商城、同盛國(guó)際廣場(chǎng)、太陽(yáng)城、通城世紀(jì)廣場(chǎng)、中國(guó)邳州國(guó)際商貿(mào)城、。同時(shí)，邳州時(shí)代廣場(chǎng)、太陽(yáng)城、通城世紀(jì)廣場(chǎng)、中國(guó)邳州國(guó)際商貿(mào)城，同處于徐海路與建設(shè)北路交匯處的四個(gè)角，未來(lái)幾個(gè)月將會(huì)開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)有宏達(dá)商業(yè)街（新世紀(jì)商城東面，老一招原址）、交通大廈?，F(xiàn)在的邳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在發(fā)展時(shí)期，現(xiàn)有的物業(yè)總體說尚未達(dá)到飽和狀態(tài)。但是由于現(xiàn)有物業(yè)空間分布不合理，導(dǎo)致邳州市老城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)過于飽和，住宅缺乏，新城區(qū)商業(yè)房產(chǎn)缺乏，住宅很多的不合理現(xiàn)象的發(fā)生。伴隨著城市的發(fā)展，大量的農(nóng)民棄農(nóng)從商，使老城區(qū)商業(yè)過分集中，商業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍重復(fù)現(xiàn)象嚴(yán)重，出現(xiàn)1人購(gòu)物2人賣貨的景象，即供大于求。同時(shí)，大量農(nóng)民進(jìn)城使老城區(qū)的公共配套無(wú)法滿足正常的需求；邳州市市政府搬遷，籌建新城區(qū)，邳州市進(jìn)行了北進(jìn)西擴(kuò)工程。在城市進(jìn)程中規(guī)劃偏差出現(xiàn)了，新城區(qū)住宅物業(yè)大量興建，而商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅，在過去的1至2年中新城區(qū)的商業(yè)近乎為零，僅僅世紀(jì)花園配有兩個(gè)面積為1000m2左右的超市。至今為止新城區(qū)的商業(yè)街不能滿足新城區(qū)居民的日常生活需要。新城區(qū)的居民購(gòu)物還要到老城區(qū)，但現(xiàn)有的公共交通還不方便，市政府正是看到原有不足，現(xiàn)正將新城區(qū)發(fā)展的側(cè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)上來(lái)。

三、對(duì)新城區(qū)正在開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)的分析

對(duì)新城區(qū)正在開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)的分析；主要分析：邳州時(shí)代廣場(chǎng)、中國(guó)邳州國(guó)際商貿(mào)城、通城世紀(jì)廣場(chǎng)三個(gè)位于徐海路與建設(shè)北路交匯處的三個(gè)樓盤。

徐海路與建設(shè)北路被市政府規(guī)劃認(rèn)可為3—5年后邳州市的一類地段,未來(lái)的商務(wù)中心,加之該地段處于新老城區(qū)分界處,將來(lái)必將成為邳州市的城市坐標(biāo)地段.所以在該地段將會(huì)有大量的商業(yè)地產(chǎn)興建,現(xiàn)在正在興建的商業(yè)地產(chǎn)有邳州時(shí)代廣場(chǎng)、中國(guó)邳州國(guó)際商貿(mào)城、通城世紀(jì)廣場(chǎng)。現(xiàn)對(duì)此三個(gè)樓盤做如下分析：

1、邳州時(shí)代廣場(chǎng)

邳州時(shí)代廣場(chǎng)位于徐海路與建設(shè)北路交匯處東南角。東臨邳州市燈桿廠（未來(lái)將做一個(gè)住宅小區(qū)），南臨邳州市第四人民醫(yī)院，西臨建設(shè)北路，北臨徐海路。由徐州名隆宏通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建。總占地面積為13000m2左右，總建筑面積為35000 m2。由酒店、休閑商業(yè)廣場(chǎng)和時(shí)代公寓組成。邳州時(shí)代廣場(chǎng)的定位是將邳州時(shí)代廣場(chǎng)打造成邳州最大、最高檔的休閑商業(yè)中心。將來(lái)的經(jīng)營(yíng)范圍是酒店、咖啡廳、酒吧、美食城、美容美發(fā)、健身會(huì)所、桑拿洗??；外加一部分公寓?，F(xiàn)在該樓盤多層部分已經(jīng)出地面三層，高層部分方案正在優(yōu)化，尚未開盤正處在內(nèi)部預(yù)定中。

邳州時(shí)代廣場(chǎng)充分借鑒上海、廣州等城市精品街模式，綜合邳州市今后發(fā)展的需要，打造成邳州最大、最高檔的休閑商業(yè)中心。邳州時(shí)代廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)理念比較超前，在商業(yè)街上面建造時(shí)尚公寓，在邳州市現(xiàn)在的城市發(fā)展的狀況下是很好的；加之工程進(jìn)度很快，整體來(lái)說是成功的。但也存在一些問題，商業(yè)街所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)對(duì)后期管理要求很嚴(yán)，如果管理跟不上容易形成“紅燈區(qū)”到時(shí)對(duì)整個(gè)樓盤的影響不好。所以他們?cè)诤笃诘墓芾碇校M(jìn)了更為先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理模式，為邳州市的商業(yè)管理樹立典范。

2、中國(guó)邳州國(guó)際商貿(mào)城

中國(guó)邳州國(guó)際商貿(mào)城位于徐海路與建設(shè)北路交匯處東北角。東臨邳州市唯一的一所私立學(xué)?！鞯聦W(xué)校，南臨徐海路，西臨建設(shè)北路，北臨電信大廈（正在建設(shè)中），由五洲集團(tuán)下屬于邳州誠(chéng)烽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司興建。有開發(fā)公司下屬的銷售部門進(jìn)行銷售?？傮w規(guī)劃為商用；中國(guó)邳州國(guó)際商貿(mào)由46m11層的商務(wù)樓和4層的裙樓組成。主樓正對(duì)徐海路與建設(shè)北路交匯處。裙樓由4層的外部沿街門面和內(nèi)部的3層購(gòu)物廣場(chǎng)組成。裙樓有2個(gè)9.6m，3個(gè)9m的內(nèi)部通道，5個(gè)8m寬的樓梯至2F、3F、4F。購(gòu)物廣場(chǎng)中間部分設(shè)有一個(gè)直徑為30 m的休閑中廳。通道頂部設(shè)有陽(yáng)光板，保證下面的采光。目前工程仍處在做基礎(chǔ)階段。價(jià)格、業(yè)態(tài)、后期運(yùn)營(yíng)尚未出爐。

中國(guó)邳州國(guó)際商貿(mào)城是邳州市招商引資項(xiàng)目；獲取土地使用證早，土地價(jià)格低；地理位置好；引進(jìn)先進(jìn)的購(gòu)物理念，集休閑、購(gòu)物于一體；整體性好便于后期管理、經(jīng)營(yíng)。但也存在一些危機(jī)，現(xiàn)該地段的通城世紀(jì)廣場(chǎng)已經(jīng)封頂，已經(jīng)銷售近半。聚集在邳州市市民手中的一部分資金已經(jīng)流向該樓盤。同時(shí)由于中國(guó)邳州國(guó)際商貿(mào)城工程進(jìn)度緩慢，相關(guān)政策遲遲不能出臺(tái)導(dǎo)致有志購(gòu)買者信心喪失。工程進(jìn)度快的邳州時(shí)代廣場(chǎng)和太陽(yáng)城即將開盤將會(huì)對(duì)中國(guó)邳州國(guó)際商貿(mào)城的銷售工作將造成很大沖擊。雖然這3兩家樓盤將來(lái)所經(jīng)營(yíng)的范圍與它不會(huì)有很大沖突。但是由于現(xiàn)在邳州人在投資商業(yè)地產(chǎn)時(shí)大部分人沒有明確目標(biāo)，總是會(huì)受到廣告和銷售人員的說詞左右，從而致使一定數(shù)量的資金流失到這兩家樓盤。對(duì)中國(guó)邳州國(guó)際商貿(mào)城的銷售工作產(chǎn)生一定的沖擊。因此該樓盤應(yīng)盡早把價(jià)格和區(qū)域劃分制定出來(lái)；加快工程進(jìn)度，爭(zhēng)取早日開盤。

3、通城世紀(jì)廣場(chǎng)

通城世紀(jì)廣場(chǎng)位于徐海路與建設(shè)北路交匯處西北角。東臨建設(shè)北路，西臨法院，北臨民兵訓(xùn)練基地。由邳州市通城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建?？傉嫉孛娣e為30000m2左右，總建筑面積為50000 m2。由購(gòu)物廣場(chǎng)、美食一條街、汽修汽配一條街、商務(wù)辦公樓（高層）四部分組成。通城世紀(jì)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)范圍是百貨、服裝的批發(fā)，金銀玉器、小吃、汽修汽配、商務(wù)辦公。現(xiàn)在該樓盤多層部分已經(jīng)封頂，正在興建的商務(wù)樓總體布局是前面為多層部分（三層），后面為商務(wù)辦公樓。市場(chǎng)的定位是將其打造為邳州最大型批發(fā)市場(chǎng)。

通城世紀(jì)廣場(chǎng)是徐海路與建設(shè)北路交匯處第一個(gè)開盤的商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在銷售尚未過半。年前的銷售是請(qǐng)代理公司。現(xiàn)在代理公司已經(jīng)撤走了，現(xiàn)在開發(fā)商正在招聘人員。

通城世紀(jì)廣場(chǎng)的工程進(jìn)度最快，第一個(gè)開盤吸引了邳州市一部分市民手中的閑置資金，從而達(dá)到了一定的成交。通城世紀(jì)廣場(chǎng)地理位置及發(fā)展前景都被人們所認(rèn)可，但由于經(jīng)營(yíng)范圍，市場(chǎng)分析產(chǎn)生的偏差導(dǎo)致目前的困境。邳州北有臨沂，西有徐州，乘車不會(huì)超過80分鐘就可以到達(dá)，在兩地的服裝批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)形成規(guī)模和名氣的時(shí)候，再在邳州市開設(shè)服裝批發(fā)市場(chǎng)，發(fā)展前景不被看好。同時(shí)作為商業(yè)地產(chǎn)在強(qiáng)銷期，銷售未能超過50﹪是一大敗筆。

現(xiàn)在在銷售過程中換代理商比臨場(chǎng)換將更為嚴(yán)重，造成的影響也不好。目前該樓盤的側(cè)重點(diǎn)依然放在銷售上不是很明智?，F(xiàn)在在新客戶不多，老客戶退訂的情況，應(yīng)該將工作的側(cè)重點(diǎn)放到招商上，將大型的運(yùn)營(yíng)商、經(jīng)銷商、代理商招來(lái)，一方面可以穩(wěn)定老客戶的心，使之不退訂；另一方面扭轉(zhuǎn)現(xiàn)在的局面，吸引新客戶的投資。

四、對(duì)代理公司在邳州房地產(chǎn)市場(chǎng)所起作用的分析

邳州市現(xiàn)有物業(yè)的購(gòu)買者，主要以各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的富裕農(nóng)民、私企業(yè)老板為主，邳州市市區(qū)居民的購(gòu)買力比鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)買力要弱。邳州市正處在一個(gè)城市化的中期，大量的農(nóng)村人口涌入城市；刺激了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民進(jìn)入城市后，首先面臨的是吃、穿、住、用、行。那么要滿足進(jìn)城農(nóng)民的需求就要開發(fā)住宅和商業(yè)地產(chǎn)。所以促成商業(yè)地產(chǎn)和住宅物業(yè)的開發(fā)。現(xiàn)在城市化速度決定了在未來(lái)幾年中，邳州市的物業(yè)供求仍呈供小于求的狀態(tài)?，F(xiàn)在邳州市的住宅在開發(fā)過程中常常會(huì)出現(xiàn)只要藍(lán)圖就可以將尚未打樁的房子銷售一空的現(xiàn)象。從而導(dǎo)致了一些開發(fā)商對(duì)代理公司不認(rèn)可，認(rèn)為有沒有專業(yè)代理公司及專業(yè)的銷售隊(duì)伍都無(wú)所謂，導(dǎo)致進(jìn)入邳州房產(chǎn)市場(chǎng)的代理公司處于十分尷尬的處境，無(wú)法施展其才華。

小 結(jié)

邳州市房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀表明邳州市的房地產(chǎn)開發(fā)商尚處于初期階段，相關(guān)的運(yùn)營(yíng)機(jī)制及銷售模式尚不健全。在未來(lái)的幾年中相信會(huì)逐漸規(guī)范成熟起來(lái)。

第二篇：邳州市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查報(bào)告

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邳州市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查報(bào)告

作者：董士玲 吳 健

來(lái)源：《新農(nóng)村》2010年第08期

摘 要:黨的十七屆三中全會(huì)指出,允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。隨著這項(xiàng)重大決定的實(shí)施,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模和速度必將呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)。為了解徐州市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的現(xiàn)狀及存在的問題,分析近年來(lái)的有關(guān)農(nóng)業(yè)政策,特別是當(dāng)前農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼政策存在的問題及對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的影響,總結(jié)近年來(lái)徐州市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要模式和成功經(jīng)驗(yàn),分析農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的影響因素,有針對(duì)性地提出發(fā)展多種形式的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的對(duì)策措施及政策性建議,為制定相關(guān)的配套政策提供決策依據(jù),為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展提供決策參考。帶著這些問題我們對(duì)邳州市的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行了深度調(diào)研,對(duì)邳州市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀、流轉(zhuǎn)的主要類型、流轉(zhuǎn)的主要做法等方面的問題有了較清晰的認(rèn)識(shí),并在借鑒全國(guó)其他地區(qū)土地流轉(zhuǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,針對(duì)邳州市土地流轉(zhuǎn)的實(shí)際情況提出了切實(shí)可行的解決之策。

關(guān)鍵詞:土地流轉(zhuǎn) 基本情況 主要問題 建議

一、目前土地流轉(zhuǎn)的基本情況

1.土地流轉(zhuǎn)處于無(wú)序狀態(tài),流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范

目前的土地流轉(zhuǎn)主要是群眾自發(fā)進(jìn)行,處于無(wú)組織性地盲目開展的狀態(tài),缺乏各級(jí)政府部門和單位有效的組織和引導(dǎo),流轉(zhuǎn)過程存在諸多不規(guī)范的問題:大多只有口頭約定而無(wú)書面合同;少數(shù)雖有合同,但不規(guī)范準(zhǔn)確,導(dǎo)致雙方的權(quán)、責(zé)、利無(wú)法得到有效保障。所有這些問題的存在導(dǎo)致的結(jié)果是土地沒有得到合理充分利用,土地難以實(shí)現(xiàn)規(guī)范、有序和高效流轉(zhuǎn),整體呈現(xiàn)出流轉(zhuǎn)速度偏慢,流轉(zhuǎn)期限偏短,規(guī)模經(jīng)營(yíng)水平偏低等特點(diǎn)。

2.土地流轉(zhuǎn)的檔次不高

主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面:其一是流轉(zhuǎn)的形式檔次不高,全是散戶流轉(zhuǎn),不成規(guī)模,流轉(zhuǎn)形式絕大部分仍屬最低層次的委托代管形式。流轉(zhuǎn)后效益比較低,對(duì)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整推動(dòng)作用不大,難以形成規(guī)模化種植。其二是流轉(zhuǎn)土地的開發(fā)檔次不高。由于許多流轉(zhuǎn)的土地仍處于自發(fā)的、粗放的、低層次的經(jīng)營(yíng)狀態(tài),流轉(zhuǎn)規(guī)模小、投入低、科技含量不高、抵制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力不強(qiáng),很難形成規(guī)模經(jīng)營(yíng),土地沒有得到充分利用,農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展滯緩。

3.機(jī)構(gòu)機(jī)制不健全

《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理辦法》等法規(guī)雖然將土地流轉(zhuǎn)管理的職能賦予鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級(jí)農(nóng)業(yè)主管部門,但縣鄉(xiāng)村均未建立土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)、工作機(jī)構(gòu)和服務(wù)機(jī)

構(gòu),也沒有制訂出臺(tái)土地流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)性文件、工作職責(zé)和制度體系,對(duì)土地流轉(zhuǎn)的引導(dǎo)服務(wù)和管理監(jiān)督職能未能落實(shí)到位。

二、調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的主要問題

在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),徐州市土地流轉(zhuǎn)主要存在以下一些問題:

1.各鄉(xiāng)鎮(zhèn)上報(bào)的土地流轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)水分大,工作人員業(yè)務(wù)不熟悉,操作不規(guī)范,土地承包管理工作亟待加強(qiáng)。

主要表現(xiàn)在:一是據(jù)我們調(diào)查,全市土地流轉(zhuǎn)實(shí)際面積為15.953萬(wàn)畝,占各鄉(xiāng)鎮(zhèn)上報(bào)土地流轉(zhuǎn)面積30.1萬(wàn)畝的53%;在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府保管的簽訂書面合同的面積為7.826萬(wàn)畝,占各鄉(xiāng)鎮(zhèn)上報(bào)土地流轉(zhuǎn)面積30.1萬(wàn)畝的26%;由于業(yè)務(wù)人員經(jīng)常變動(dòng),兼職人員多,專職人員少,本身又不認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù),對(duì)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、互換等幾種流轉(zhuǎn)形式的概念沒搞清楚,隨意上報(bào)數(shù)據(jù)。按規(guī)定轉(zhuǎn)讓還需填寫農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)表,轉(zhuǎn)讓和互換方式流轉(zhuǎn)的,18周歲以上的家庭成員應(yīng)簽署意見,承包方應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證變更手續(xù)。目前鄉(xiāng)鎮(zhèn)上報(bào)的轉(zhuǎn)讓面積

2.89萬(wàn)畝,互換1.2萬(wàn)畝,均未辦理任何手續(xù)。二是大多數(shù)農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)書面合同內(nèi)容不完整,在某些方面不具有法律效力。有的未經(jīng)村社集體經(jīng)濟(jì)組織審查同意,絕大多數(shù)土地流轉(zhuǎn)不按規(guī)范簽訂合同,有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)自己打印的合同,有的甚至根本沒有合同,只是口頭協(xié)議。即使簽訂了書面合同,所簽書面合同條款很多都不規(guī)范,內(nèi)容過于簡(jiǎn)單,對(duì)流轉(zhuǎn)雙方權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任、承租土地上附著物處置、有關(guān)賠償條款等缺乏具體明確的規(guī)定;有的超過了二輪承包的剩余期限,與農(nóng)村土地承包法相違背。三是有的合同未經(jīng)縣鄉(xiāng)合同管理機(jī)構(gòu)審查、鑒證或公證機(jī)關(guān)公證。雖然我市在第二輪土地承包中做了大量工作,保證了二輪承包工作在全市的順利進(jìn)行,但由于多種原因,仍存在不少問題。個(gè)別地方至今未按要求進(jìn)行二輪土地承包;一些地方承包合同不完善,承包雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系不明確,承包糾紛時(shí)有發(fā)生;全市仍有一定數(shù)量的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證尚未發(fā)放到農(nóng)戶手中;有的地方土地承包臺(tái)賬管理不健全,土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證、承包合同、臺(tái)賬與實(shí)際承包地塊不一致,有的甚至沒有登記臺(tái)賬,有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村沒有建立土地承包檔案,一旦發(fā)生糾紛無(wú)據(jù)可查。市農(nóng)業(yè)部門雖然制定有規(guī)范的操作規(guī)程和土地流轉(zhuǎn)合同文書格式,一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)仍處于自發(fā)、無(wú)序的狀態(tài),許多流轉(zhuǎn)采取口頭協(xié)議,不通過簽定書面合同來(lái)規(guī)范雙方的權(quán)利和義務(wù),即使簽定合同也存在手續(xù)不規(guī)范、條款不完備等問題,糾紛隱患較多。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)管理職能在機(jī)構(gòu)改革中統(tǒng)一劃歸后,全市沒有統(tǒng)一明確各鄉(xiāng)鎮(zhèn)履行包括土地承包管理在內(nèi)的農(nóng)經(jīng)管理職能的機(jī)構(gòu)和人員,土地承包管理有名無(wú)實(shí),有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)有編無(wú)人,土地流轉(zhuǎn)管理處于真空狀態(tài),影響了土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模和效益。

2.流轉(zhuǎn)缺乏市場(chǎng)化機(jī)制

一是土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)尚未形成,缺乏中介服務(wù)。目前,土地流轉(zhuǎn)主要依靠自發(fā)進(jìn)行和政府推動(dòng),想轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)戶尋找流轉(zhuǎn)對(duì)象難度較大,而具有一定規(guī)模的種植大戶、農(nóng)業(yè)企業(yè)卻苦于和一家一戶的談判費(fèi)時(shí)費(fèi)力又不能保證連片發(fā)展的規(guī)模,使土地流轉(zhuǎn)空間狹窄,流轉(zhuǎn)成本增大,嚴(yán)重影響了土地流轉(zhuǎn)的速度、規(guī)模和效益。加之,流轉(zhuǎn)缺乏中介組織,信息傳播渠道不暢,很大程度上延

緩了土地流轉(zhuǎn)的進(jìn)程。二是流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)較大,缺乏對(duì)農(nóng)民利益的保護(hù)機(jī)制。土地流轉(zhuǎn)前,缺乏對(duì)種植大戶和企業(yè)業(yè)主農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的資格審查和評(píng)估。土地流轉(zhuǎn)后,又缺乏對(duì)農(nóng)民利益的保護(hù)機(jī)制。流轉(zhuǎn)業(yè)主一旦經(jīng)營(yíng)上出現(xiàn)失誤,無(wú)法履約,一跑了之,給流轉(zhuǎn)農(nóng)戶造成較大的經(jīng)濟(jì)損失。造成損失后,又沒有有效的補(bǔ)償辦法,風(fēng)險(xiǎn)由農(nóng)民和政府承擔(dān)。三是農(nóng)民的流轉(zhuǎn)收益缺乏增長(zhǎng)機(jī)制。在流轉(zhuǎn)合同的約定上,農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)收益一般是一定不變,流轉(zhuǎn)期間不再調(diào)整租金,流轉(zhuǎn)收益沒有隨經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展得到相應(yīng)增長(zhǎng)。

3.土地規(guī)模流轉(zhuǎn)難度較大

農(nóng)村土地能否進(jìn)行流轉(zhuǎn),很大程度上取決于農(nóng)民的就業(yè)問題能否得到解決,能否有穩(wěn)定、可靠的非農(nóng)收入,能否引進(jìn)講信譽(yù)、有實(shí)力的業(yè)主,能否選準(zhǔn)、選好產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。而當(dāng)前農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移,以外出打工為主要方式,其他家庭成員大多仍在農(nóng)村從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn),這部分人依靠承包地收入維持基本生活。所以,如果沒有良好的、穩(wěn)定的收益保障,很多人寧愿粗放經(jīng)營(yíng),甚至不惜撂荒,也不愿流轉(zhuǎn)土地。

4.鄉(xiāng)村基層組織工作力度不大

部分基層干部存在求穩(wěn)怕亂、少找麻煩的思想,工作不到位,引導(dǎo)不力,服務(wù)滯后,影響了土地流轉(zhuǎn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)與規(guī)范化管理的進(jìn)程。一些村級(jí)組織在協(xié)調(diào)引導(dǎo)、土地調(diào)劑、矛盾處理、監(jiān)督管理方面,沒有發(fā)揮好應(yīng)有的作用。

5.開發(fā)業(yè)主引進(jìn)難

由于農(nóng)業(yè)是受自然和市場(chǎng)雙重影響的弱勢(shì)產(chǎn)業(yè),收益比較低,因此,業(yè)主對(duì)投資農(nóng)業(yè)開發(fā)極為慎重,真正有實(shí)力的企業(yè)或業(yè)主參與土地流轉(zhuǎn)、規(guī)模經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)的比較少。目前,全市引進(jìn)從事農(nóng)業(yè)開發(fā)的業(yè)主中真正堅(jiān)持下來(lái)并實(shí)實(shí)在在取得較好效益的不多。有的依賴性強(qiáng),只想靠政府支持;有的管理水平低,科技含量不高;有的項(xiàng)目選擇不準(zhǔn),產(chǎn)業(yè)趨同,品種單一等。

三、促進(jìn)土地合理有序流轉(zhuǎn)的建議

1.加大對(duì)《農(nóng)村土地承包法》的宣傳貫徹力度

確保農(nóng)村土地家庭承包關(guān)系的長(zhǎng)期穩(wěn)定是實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)和前提。各級(jí)各部門要采取多種行之有效的措施,將《農(nóng)村土地承包法》的精神實(shí)質(zhì)宣傳貫徹到每一個(gè)農(nóng)村基層干部和每一個(gè)農(nóng)民,要使廣大農(nóng)村干部和農(nóng)民充分認(rèn)識(shí)到,實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地家庭承包關(guān)系的長(zhǎng)期穩(wěn)定是黨中央的一項(xiàng)基本國(guó)策,推進(jìn)農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)并不改變土地家庭承包關(guān)系。要向農(nóng)民宣傳加速農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是《農(nóng)村土地承包法》的一項(xiàng)重要內(nèi)容,是農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的客觀要求,對(duì)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)和優(yōu)化配置,提高土地經(jīng)營(yíng)效益,加快農(nóng)村勞動(dòng)力向二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展具有十分重要的意義。

2.健全機(jī)制,規(guī)范土地流轉(zhuǎn)

土地流轉(zhuǎn)工作涉及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)村穩(wěn)定,需要有一系列的程序和規(guī)范,出現(xiàn)矛盾和問題后可規(guī)范具體解決。一是建立土地流轉(zhuǎn)制度,推廣規(guī)范化的土地流轉(zhuǎn)標(biāo)準(zhǔn)合同文本,強(qiáng)化發(fā)包方、流出方和流入方三方的“契約”行為,保持土地流轉(zhuǎn)承包關(guān)系及經(jīng)營(yíng)權(quán)益分配的合法性和規(guī)范性。二是建立健全土地流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)組織。在各級(jí)相關(guān)管理部門內(nèi)部設(shè)立土地流轉(zhuǎn)管理機(jī)構(gòu),并賦予相應(yīng)的管理職權(quán),加強(qiáng)對(duì)土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范管理,并成立相應(yīng)的流轉(zhuǎn)糾紛仲裁機(jī)構(gòu),搞好土地流轉(zhuǎn)的中介服務(wù),為流轉(zhuǎn)雙方提供信息溝通、法規(guī)咨詢、價(jià)格評(píng)估、合同簽訂、糾紛調(diào)處等服務(wù)。

3.制訂出臺(tái)優(yōu)惠扶持政策

農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作組織等在發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)農(nóng)民增收致富過程中起著至關(guān)重要的作用。國(guó)家應(yīng)制訂更加優(yōu)惠的政策,加大扶持力度,拓展發(fā)展空間,特別是要加大對(duì)農(nóng)民專業(yè)合作組織發(fā)展的扶持力度,充分利用其“外聯(lián)市場(chǎng)、內(nèi)聯(lián)農(nóng)戶”的作用,逐步打造產(chǎn)業(yè)品牌,自主開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目,吸引農(nóng)戶入股,積極將流轉(zhuǎn)的土地區(qū)域辦成結(jié)構(gòu)調(diào)整的“示范園”,辦成應(yīng)用推廣新科技的“試驗(yàn)區(qū)”,辦成農(nóng)民增收的“聚寶盆”,提高土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益,提升土地流轉(zhuǎn)的開發(fā)檔次,推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)的進(jìn)程。

4.把握好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的基本原則

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必須堅(jiān)持群眾自愿、平等協(xié)商、有償、依法有序的原則,同時(shí)在土地流轉(zhuǎn)中不得改變土地權(quán)屬關(guān)系,不得隨意改變土地承包關(guān)系,不得擅自改變農(nóng)業(yè)用途。農(nóng)民對(duì)自己的承包土地?fù)碛惺欠窳鬓D(zhuǎn)的全部決定權(quán),任何人不能強(qiáng)制農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地。土地流轉(zhuǎn)要切忌“一窩蜂”或“大躍進(jìn)”的方式大規(guī)模搞,要在不斷總結(jié)試點(diǎn)和成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,穩(wěn)定、有序和適度加以推進(jìn)。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查

作業(yè)要求如下：

1、全班共分為若干組，每組人數(shù)不限，不超過8人。

2、完稿時(shí)間為8月25日前，電子版發(fā)給吳泓老師。（吳泓743641361@qq.com，周海婷594014107@qq.com）

3、報(bào)告分為市場(chǎng)調(diào)查策劃部分（包含市場(chǎng)調(diào)查目的、市場(chǎng)調(diào)查方法、市場(chǎng)調(diào)查時(shí)間安排、市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容設(shè)計(jì)）和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告部分。要求字?jǐn)?shù)3000字以上。

4、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查必須以整體市場(chǎng)部分、某項(xiàng)目及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某方面為調(diào)查對(duì)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告部分必須包含整體市場(chǎng)部分、某項(xiàng)目及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)部分。

5、2013年實(shí)踐教學(xué)時(shí)就項(xiàng)目的調(diào)研做匯報(bào),對(duì)調(diào)研成果做說明，對(duì)調(diào)查經(jīng)歷成功和失敗做總結(jié)。

第四篇：邳州市人民法院

邳州市人民法院 邳州青云制衣有限公司破產(chǎn)管理人（函）

邳州工商局：

邳州市國(guó)稅局：

邳州地方稅務(wù)局：

2005年1月24日，邳州法院受理了邳州青去制衣有限公司破產(chǎn)一案，由于該公司一直在依法申訴中，2008年初，邳州市政府、市法院主動(dòng)提出和解，此間市政府、市法院又給注冊(cè)成立了徐州宇盛制衣有限公司，以備在破產(chǎn)終結(jié)后專門用于接收破產(chǎn)公司的資產(chǎn)時(shí)使用，2009年8月22日市政府與邳州青云制衣有限公司簽訂和解協(xié)議，目前和解協(xié)議尚未履行完畢。至今該破產(chǎn)案件尚未終結(jié)，新成立的徐州宇盛制衣有限公司至今尚未啟動(dòng)，目前仍屬破產(chǎn)階段。

我們擬準(zhǔn)備在該破產(chǎn)案件全部終結(jié)，所有工作處理完畢后，將及時(shí)到貴局協(xié)調(diào)，辦理該公司的登記、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、納稅、建帳等事宜。

特此函告

2013年1月6日

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀概述

【房地產(chǎn)開發(fā)管理制度】房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀概述

作者：佚名來(lái)源：中顧法律網(wǎng)點(diǎn)擊數(shù)：更新時(shí)間：2010-11-16 10:09:01免費(fèi)法律咨詢 我來(lái)說兩句(0)復(fù)制鏈接大中小

[提要]本文介紹了房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀概述，當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項(xiàng)目管理方式，其是最為普遍的管理方式，并提供專業(yè)律師進(jìn)行免費(fèi)法律咨詢...推薦閱讀：房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)管理制度

【房地產(chǎn)開發(fā)管理制度】房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀概述

當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項(xiàng)目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來(lái)管理各項(xiàng)工程。公司制度的項(xiàng)目管理方式，主要管理單一項(xiàng)目。而事業(yè)部制，從開發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財(cái)務(wù)核算，以及參與工程的具體經(jīng)營(yíng)。專業(yè)管理運(yùn)用比較少，主要承擔(dān)設(shè)計(jì)后的一般管理工作。然而，當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理形勢(shì)不容樂觀，其具體表現(xiàn)為：

1.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理薄弱

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的奉賢，一般來(lái)講無(wú)外乎七種：首先是政治風(fēng)險(xiǎn)，：即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。接著是環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險(xiǎn)，一般是跨國(guó)或者金融風(fēng)暴，以及國(guó)家貨幣政策所帶來(lái)的投資以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)則是隨著建筑市場(chǎng)的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購(gòu)買能力進(jìn)行對(duì)比，所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅(jiān)持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險(xiǎn)是最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其必然會(huì)造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，即由于管理方面的原因，對(duì)企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場(chǎng)研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會(huì)造成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價(jià)過高。

1.2 項(xiàng)目成本管理問題

無(wú)論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無(wú)形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無(wú)法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。