第一篇：游泳館投資可行性報告

游泳館投資可行性報告

一、在二公司建游泳館分析

2012年人口普查顯示，上街區(qū)人口大約13.15萬。是鄭州人口最少、消費能力最低的一個區(qū)。目前有：

1、鋁城游泳館（投資2000多萬、最多580人使用），大約15-25元/次，成人卡成人30次卡480元；學(xué)生30次卡345元

2、雅樂軒游泳館，大約15-25元/次

3、河南省鼎潤集團游泳館（上街區(qū)洛寧路與許昌路交叉口西南角，總投資一億倆千萬，一期飯店、KTV2016年一月試運營，二期2016年10月試運營。

4、金海岸游泳館

，辦卡30次300元，平均10元/次，10元--20元/次。

5、西馬固游泳館，8元/人，露天

6、金屏露與中心路交叉口向南500米露天、充氣，水上樂園，8元或10元/人。每年夏天營業(yè)，9月收攤。

從貼吧上搜索也可以看出，主要咨詢游泳問題的，都在7--8月兩個月。

這是生意最好的時候，剩下的時間，游泳館幾乎無人問津。上街區(qū)的消費能力低，以前經(jīng)常聽人說：“鋁廠生意不好，吃早點的都少了”，從此就可以看出問題。

按照每千人有3人會選擇游泳，整個上街區(qū)在夏季每天會有520人游泳，而平均到各家的最也就85人，85（人）*15（元）=1275元。1275元*60天=76500元

這7萬多塊錢，要減去人工工資，加熱游泳水的電費（要保證恒溫27攝氏度），水井工作電費，水質(zhì)處理費（化學(xué)藥物），室內(nèi)射燈電費，人工：

1、售票員一人

2、檢票員一人

3、衛(wèi)生員一人(持證上崗）

4、救生員一人（持證上崗）

5、水電工一人

工人平均每人2000元：2000*5人*2個月=2萬元

照明電費 ：

16射燈*300瓦*10小時*60天=2880元 恒溫加熱電費：20KW*每天工作5小時*60天=6000元 室內(nèi)空調(diào)電費：（可以先不安裝）

水井電費：15KW*每天工作2小時*60天=1800元 水質(zhì)處理藥品費：2000元

水循環(huán)電費：5.5KW*每天工作10小時（必須一直循環(huán)）*60天=3300

合計：35980元。76500-35980=40520元

設(shè)備投資大概40萬，裝修投資大概100萬。合計140萬。不帶廠房每年租金假設(shè)1萬。

140萬/4.052萬=34.5年。也就是說，在不計算租廠房成本的話，需要34年半收回成本。

二、羽毛球館、網(wǎng)球館。

這兩個場館，如果設(shè)在室外，因為場地是自己的，也投資不了多少錢。但如果想對外經(jīng)營，收取費用就不現(xiàn)實了。

至于室內(nèi)網(wǎng)球場，就別想了，就算是鄭州市區(qū)，目前也沒有一家室內(nèi)網(wǎng)球場，只有在幾個大學(xué)，市體育場等有室外網(wǎng)球場。

投資多的就是網(wǎng)球場，四面要有攔截網(wǎng)球的攔網(wǎng)。

1、一個標(biāo)準(zhǔn)的網(wǎng)球場，場地面積18.29*36.75=673平米。用丙烯酸地面大約 35元/平（國產(chǎn)），進口的70元平。

35*673=23555元。

2、網(wǎng)球場圍網(wǎng)，大約50元/平方，50*440平=22000元。

合計45555元。不包括燈光，發(fā)球機等。

3、羽毛球場，地面價跟網(wǎng)球場差不多，但可以不要攔網(wǎng)。

第二篇：大學(xué)游泳館可行性報告

大 學(xué) 游 泳 館 可 行 性 報 告

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康樂服務(wù)與管理

酒店管理 11084119 周亞楠

大學(xué)游泳館可行性研究

第一章：總論

第二章：籌建計劃分析

第三章：市場評估和定位

第四章：游泳館項目經(jīng)營設(shè)想

第五章：游泳館內(nèi)部設(shè)置

第六章：市場營銷策略思路

第七章：安全分析

第八章 ：可行性研究結(jié)論

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第一章、總論

目前在追求全面化教育的過程中，各大高校都在嘗試通過加強體育教育和服務(wù)來提升自身的整體水平，體育場館的建設(shè)和運作成為了高校發(fā)展過程中一個重要的問題，而游泳館作為一種將教育應(yīng)用和健身功能集于一身的平臺，對于高校體育場館的建設(shè)和發(fā)展來說具有代表性的作用。

隨著體育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，體育活動日益頻繁，體育經(jīng)營活動在不斷發(fā)展的同時，特別是游泳場所的經(jīng)營活動在推動地方群眾體育健身，引導(dǎo)群眾體育消費起到了積極的作用。調(diào)查表明:20歲以下的年齡組花錢參與的體育項目，首選是游泳；其它各年齡組在花錢參與的體育項目中，游泳排第二，僅次于健美操。因此，參與游泳健身休閑的人將會越來越多。而高校游泳館的建設(shè)作為體育設(shè)施的一部分，是培養(yǎng)人、教育人、塑造人的基地，應(yīng)該從院校本身的使用功能實際要求出發(fā)，結(jié)合學(xué)校的實際規(guī)模、程設(shè)置、教學(xué)訓(xùn)練、綜合利用等方面全面考慮。合理定位院校游泳場館的主體功能是為本校教師及學(xué)生教學(xué)訓(xùn)練和課余體育鍛煉使用，并舉辦一定規(guī)模的比賽，同時也要考慮面向社區(qū)、面向體育愛好者開放，提高體育設(shè)施的利用率，增加經(jīng)濟效益。

本文主要探討龍子湖高校游泳場館運作和發(fā)展的可行性，介紹游泳場館在市場化經(jīng)營過程中可能存在的問題，并提出符合自身的經(jīng)營管理策略，證明其可行性。

第二章、籌建計劃分析

（一）優(yōu)勢分析

1、區(qū)位優(yōu)勢

大學(xué)游泳館位于龍子湖高校大學(xué)城，依附于鄭東新區(qū)。龍子湖高校園區(qū)是鄭東新區(qū)的重要組成部分，位于賈魯支河以南，107國道輔導(dǎo)以東、金水東路以北，京港澳高速以西。這是鄭州發(fā)展較為先進的區(qū)域，也是重點發(fā)展的區(qū)域。它是一個相對特殊而新穎的場所。由于剛剛開發(fā)的新園區(qū)，還在建設(shè)籌備當(dāng)中，各項設(shè)施還相對比較貧乏，交通有點不方便，距離市中心有一點距離，因為游樂設(shè)施的不健全，在這居住或是工作的人們一般很少選擇外出游玩（除了一些時間較為長的節(jié)假日），當(dāng)然在平時生活中，大家會因為交通等各種原因而呆在家里，使得大家的日常生活十分枯燥。這在地域上會占據(jù)主導(dǎo)地位。

2、人氣優(yōu)勢

龍子湖高校園周邊有鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院、河南廣播電視大學(xué)、河南中醫(yī)學(xué)院、華北水利水電學(xué)院、河南財經(jīng)政法大學(xué)、河南農(nóng)業(yè)大學(xué)等各大高校。龍子湖高校園區(qū)目前確定入住17所高校，龍子湖高校園區(qū)規(guī)劃入住師生約20萬人。截止2012年秋季，共入住師生員工突破18萬人。目前在校生及校職工規(guī)模近23萬人，已經(jīng)成為鄭東新區(qū)人氣最足的區(qū)域。

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3、客源優(yōu)勢

目標(biāo)客戶圈范圍是在一些在校的、家庭經(jīng)濟相對寬裕的學(xué)生以及在此工作和居住的人員，他們在精神需求方面相對較大，購買力相對較強，且附近沒有開設(shè)類似的游泳館的，他們有需要放松和排遣的需求，這就給大學(xué)游泳館以穩(wěn)定的客源，這點優(yōu)勢是影響游泳館產(chǎn)品銷售的最直接的有力因素。

4、社會公益

大學(xué)游泳館作為大學(xué)體育教育的重要硬件設(shè)施，是學(xué)校的公共體育設(shè)施，承擔(dān)著培養(yǎng)全面發(fā)展的大學(xué)生的任務(wù)，具有很明確的社會公益性質(zhì)，這就決定了高校游泳館的主要任務(wù)應(yīng)該是完成大學(xué)體育教學(xué)、課余訓(xùn)練等，管理及經(jīng)營不可能以盈利模式進行所謂的自我管理。

5、經(jīng)濟開發(fā)市場前景好

從對大學(xué)生群體調(diào)查中顯示非常喜歡游泳的學(xué)生占有率為9.4%，喜歡的學(xué)生占有率為74.8%，不喜歡的學(xué)生占有率10.5%，非常不喜歡的學(xué)生占有率為5.3%。由此看出學(xué)生中喜歡游泳的人群占有率為74.8%，游泳館的經(jīng)濟開發(fā)市場前景可以說非?？春?。調(diào)查中得知還有很多學(xué)生希望增設(shè)游泳選修課，大多數(shù)學(xué)生都認(rèn)可學(xué)校對游泳課的增設(shè)節(jié)次，喜歡游泳但是沒有足夠的發(fā)揮空間，這也造成了公共資源的閑置浪費。

（二）劣勢分析

1、經(jīng)費緊張

由于游泳館要求的設(shè)備多，像全天候恒溫系統(tǒng)，全套的通風(fēng)系統(tǒng)，地?zé)嵯到y(tǒng)，水污染清潔系統(tǒng)，救生設(shè)備等，日常維護費用較大，在學(xué)校經(jīng)費普遍緊張的情況下，又必須走“以館養(yǎng)館”的道路。

2、地理劣勢

大學(xué)游泳館畢竟是以龍子湖為中心所建設(shè)的，針對的是到大學(xué)城的客源，游泳館的場地略偏離市中心。除龍子湖高校園區(qū)外，離其他居民區(qū)有一定距離，對吸引流動性客源多少有些影響。此外，游泳館臨街外圍均為各大高校，不利于開發(fā)其他消費產(chǎn)品，如：美容院，勢從造成營業(yè)外收入的相應(yīng)減少。

3、競爭劣勢

現(xiàn)階段鄭州城市經(jīng)濟薄弱，缺乏第一、二產(chǎn)業(yè)核心支柱，在“工業(yè)興市，和諧荊州”的發(fā)展格局尚處萌芽狀態(tài)的局面下，第三產(chǎn)業(yè)卻占據(jù)著較高比重。餐飲娛樂、洗浴保健、體育健身和休閑旅游行業(yè)發(fā)達，呈現(xiàn)著鮮明的消費型特點。這一特點一方面對游泳場館的運營提供了供需結(jié)合的機會；但另一方面，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不平衡和不穩(wěn)定因素制約了居民平均收入的增長，并直接影響著體育消費購買力和消費方式的變化。游泳館旁是較不太成熟的娛樂休閑健身的場所。因此，籌建的游泳館超市應(yīng)尋找出自身的經(jīng)營管理模式特點，在經(jīng)營上可以取得先機。

4、沒有完整的經(jīng)營性目的

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大學(xué)屬于事業(yè)性單位，不適宜執(zhí)行真正意義上的經(jīng)營；同時游泳館經(jīng)營管理政策尚不完善，體育政策和制度建設(shè)相對滯后，不能靈敏反應(yīng)和及時適應(yīng)發(fā)展變化的體育實踐。

第三章、市場評估和定位

據(jù)初步估算，龍子湖高校園區(qū)突破23萬人，約有5萬有經(jīng)濟收入來源的中青年群體，其中熱衷于體育休閑消費活動的人群近3萬，健身及游泳愛好者則占6成比例。而鄭東新區(qū)現(xiàn)游泳及健身場所僅有為數(shù)不多，總計面積不過2000多平米，對于愛好者來說，人均健身和游泳使用面積遠小于其他區(qū)域。因此，健身游泳場館資源明顯居于供不應(yīng)求的局面。那么，游泳場館的投建，將擁有大量的潛在市場儲備。

大學(xué)游泳館項目投資規(guī)劃應(yīng)以“中等定位、低投資、盡量控制成本”為原則，以有氧訓(xùn)練及健美操課程為主，與國際流行健身方式接軌，盡量減少針對少數(shù)人的配套設(shè)施，最大程度提高投資效率。宣傳定位和形象定位是“時尚、健康、科學(xué)”，以大學(xué)生健身游泳館鮮明的標(biāo)志及充滿活力、健康科學(xué)的運動方式進行宣傳，從游泳館整體設(shè)計到局部裝飾、宣傳資料等，無不體現(xiàn)健康、動感、充滿活力的時代氣息。

項目的服務(wù)定位是給與健身游泳館的會員人性化無微不至的關(guān)懷，從裝修設(shè)計、項目設(shè)置、到管理和服務(wù)，充分體現(xiàn)投資者和經(jīng)營者的高水準(zhǔn)，使會員擁有與眾不同的優(yōu)越感受。

第四章、游泳館項目經(jīng)營設(shè)想

一、游泳館項目規(guī)劃定位

游泳館項目規(guī)劃經(jīng)在符合鄭東新區(qū)游泳館市場特點以及自身營銷與經(jīng)營管理定位的前提條件下，盡量控制投資成本、減少運營成本，使該游泳館項目在獲得最大的品牌效益和社會效益的同時，獲得最大的經(jīng)濟效益。由于游泳館項目周邊檔次較高的美容場所較少，為滿足大學(xué)生的需要，游泳館將配置中高檔專業(yè)美容服務(wù)，使俱樂部女性會員在本游泳館項目中享受到全面的高層次服務(wù)。

二、游泳館項目內(nèi)部設(shè)置規(guī)劃

依據(jù)游泳館游泳館俱樂部的內(nèi)部設(shè)置格局，對大學(xué)游泳館會館的主要功能區(qū)域進行以下設(shè)計：

前臺、水吧、會籍顧問辦公室、運動教練指導(dǎo)室、抻拉區(qū)、心肺功能訓(xùn)練區(qū)、小操房、男更衣室、女更衣室、游泳館操房、公共區(qū)域及通道、辦公區(qū)、員工更衣、貯藏室、洗浴及更衣室、疲勞恢復(fù)治療室等。

三、游泳館項目管理

組織機構(gòu)設(shè)置（31人）：

俱樂部總經(jīng)理（1人）

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市場部、銷售部、健美操部、私教部、運營部和財務(wù)部各部門主管（1人）營銷策劃（1人）、會籍顧問（8人）、健美操教練（4人）、私人教練（8人）、前臺（3人）保管出納（1人）、會計（1人）

第五章、游泳館內(nèi)部設(shè)施

大學(xué)游泳館規(guī)劃在龍子湖區(qū)域特點以及自身營銷與經(jīng)營管理定位的前提條件下，盡量控制投資成本、減少運營成本，使該項目在獲得最大的品牌效益和社會效益的同時，獲得最大的經(jīng)濟效益。公園游泳場館的投建規(guī)劃，將是市內(nèi)規(guī)模最大，設(shè)施最先進的一座專業(yè)化健身游泳場館，其產(chǎn)品和服務(wù)設(shè)計則具備如下特點。

1、專業(yè)技術(shù)支持：池長50m寬21m，8條泳道的比賽專用泳池設(shè)計；泳池設(shè)有26℃-28℃的恒溫制熱系統(tǒng)；人均泳池使用面積控制高于5平米/人；觀望崗、扶梯、救生圈、救生繩、氧氣袋等安防救護設(shè)施齊備完善；夜場維持較高的水面照明度，并配備應(yīng)急照明設(shè)施。

2、衛(wèi)生環(huán)境優(yōu)勢：池水自動循環(huán)的處理系統(tǒng)，有效控制池水清潔度；合理調(diào)控池水含氯量、礦物質(zhì)配比等各項健康凈化指標(biāo)，杜絕水體病菌的傳播；工作人員對水質(zhì)每2小時檢測一次，時刻確保池水的衛(wèi)生額定標(biāo)準(zhǔn)。

3、配套服務(wù)優(yōu)勢：泳客在進入泳池前接受相應(yīng)體檢和專項建議，可放心暢游；專業(yè)游泳教練的培訓(xùn)指導(dǎo)，使泳客快速掌握相關(guān)動作和技藝，更可令初學(xué)者兩小時內(nèi)自由暢游；專業(yè)的陪泳服務(wù)，有效保證泳客的生理安全；泳客可在運動以后享受凈桑和專業(yè)保健按摩服務(wù)。

第六章、市場營銷策略思路

通過以上市場局面、產(chǎn)品定位及目標(biāo)市場分析，擬作出如下營銷策略建議。（1）產(chǎn)品策略：除了不斷引進和承辦大型高水平游泳賽事及建設(shè)完善的專業(yè)人才訓(xùn)練和青少年業(yè)余訓(xùn)練基地外，更須活躍會所娛樂項目，定期的會員活動中設(shè)置或穿插表演、游戲、競技等小項目，改變同業(yè)“有廣度，無深度”的弊端；加強后續(xù)增值服務(wù)的推廣，通過吸收會員們的興趣偏好和合理建議，組織其他非游泳項目的活動，增強會員的歸屬感，改變同業(yè)“會員就是打折”的弊端。

（2）價格策略：根據(jù)場館投資標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)期收益，擬推行年費和單人次消費的辦法。

（3）企業(yè)聯(lián)絡(luò)策略：各類企業(yè)是本行業(yè)最具潛力的市場，這是因為企業(yè)意識到了健康的員工為企業(yè)帶來的益處，健身游泳館將與企業(yè)聯(lián)系，推出公司員工收費標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)場體能測試、講座和其他與健康有關(guān)的活動。由于健身游泳館不但能為企業(yè)員工提供多種多樣的便利和服務(wù)，而且還能提供專門為企業(yè)設(shè)計的健康課程和健身游泳課程以供到場或不到場的員工參與訓(xùn)練，因此，企業(yè)將踴躍參與。

（4）促銷盒和會員資格試用策略：我們將在鄭州市鄭東新區(qū)內(nèi)人流密集的地區(qū)放置促銷盒，人們只需填寫表格，即可獲得免費的臨時會員卡。健身游泳館的銷售人員將收集這些表格，并與每個填表人聯(lián)系，約定時間邀請他們來參觀俱樂部，并成為臨時會員。參觀時，工作人員將介紹并演示俱樂部的設(shè)施及服務(wù)，第 六 頁

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并制定針對個人的訓(xùn)練課程，以吸引客人加盟，通過可是適用臨時會員卡，他們將意識到健身游泳館的價值和益處，并決定作為正式會員加入。

（5）促銷策略：傳統(tǒng)的促銷方式包括廣告推銷、人員推銷、銷售促進和其他宣傳形式，游泳場館的運營前期應(yīng)該以廣告和公共關(guān)系為主，一段時間后可轉(zhuǎn)為以銷售促進和公共關(guān)系為主。

第七章、安全分析

（一）安全管理規(guī)定

1、進入本池游泳者，必須身體健康，絕不允許皮膚病、心臟病及傳染病患者進入池內(nèi)。

2、泳者進入泳池前須先進行強制性淋浴，以免污染泳池。

3、泳前須進行身體各部分的預(yù)備運動，以免發(fā)生以外或各種不良反應(yīng)。

4、游泳者不得在泳池內(nèi)追逐，玩耍等構(gòu)成對身體安全不利的活動。

5、除攜帶游泳必需用品外。其他一切與游泳活動無關(guān)的東西，嚴(yán)禁帶進場，更不準(zhǔn)在游泳池內(nèi)洗衣服。

6、為了身體健康飯后一小時內(nèi)請勿進行游泳活動。

7、泳池內(nèi)的救生設(shè)備，泳者都不得亂動。

8、未成年人進入游泳池須有救生員在場監(jiān)護，如果是學(xué)校組織的集體游泳，必須聽從帶隊老師或游泳教練指揮和安排，以保證泳場的正常運作和泳者的人身安全。

9、泳場內(nèi)出現(xiàn)異常問題或情況，必須冷靜處理，并馬救生員和在場管理員。

（二）消防安全管理制度

每月至少要組織一次防火檢查，內(nèi)設(shè)的部門、班組每周應(yīng)當(dāng)開展一次防火檢查；單位消防安保人員每天要進行防火巡查，生產(chǎn)期間的防火巡查至少每兩個小時一次。防火檢查、巡查的重點是：

1、疏散通道、安全出口和消防車通道是否暢通，防火間距是否被占用；常閉式防火門是否保持常閉狀態(tài)，閉門器、順序器是否保持完好；防火卷簾下是否堆放物品；門窗上是否設(shè)置了影響逃生和滅火救援的障礙物；

2、安全疏散指示標(biāo)志、火災(zāi)事故應(yīng)急照明設(shè)置是否正確、醒目、完整好用；

3、滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案是否制定并組織員工進行演練；員工是否掌握基本的防火滅火和疏散逃生知識；

4、消防控制室或值班室人員是否在崗在位；消防控制室人員是否經(jīng)過培訓(xùn)后持證上崗；消防控制設(shè)備運行是否正常，連接消防控制室的各類報警設(shè)施以及通訊器材是否暢通好用；值班記錄是否齊全，填寫是否認(rèn)真；

5、消防水源是否充足；室內(nèi)、室外消火栓、水泵接合器有無損壞、埋壓、遮擋、圈占等影響使用的情況；

6、消防器材是否配備充足并且完整好用；各類滅火藥劑、材料、油料等是否齊備充足；

7、各種電氣線路、設(shè)備是否符合防火要求，有無違章使用情況；

8、水泵房、配電室等消防安全重點部位的安全管理措施是否落實；

9、生產(chǎn)場所有無吸煙或遺留火種的現(xiàn)象；有無儲存易燃易爆危險物品； 對檢查發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患，要立即改正；不能立即改正的，應(yīng)填寫《火災(zāi)隱患

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整改登記表》，及時上報主管人員，消防安全管理人或部門消防安全責(zé)任人應(yīng)組織對報告的火災(zāi)隱患進行認(rèn)定。

（三）風(fēng)險分析

面臨競爭日益激烈的鄭州游泳館市場，面臨著沒有收入、挑剔精明的大學(xué)生，大學(xué)游泳館如何通過降低總體運營成本，擴大知名度，提高專業(yè)技術(shù)和競爭能力等，在競爭激烈的鄭州游泳館市場立足，是游泳館未來經(jīng)營將要面臨的問題。

體育文化健身服務(wù)的季節(jié)性來源于人體生理功能的季節(jié)差異。絕大多數(shù)體育運動愛好者特別是戶外運動均選擇在每年的5月—10月期間進行。就市內(nèi)現(xiàn)業(yè)游泳場館而言，開放率和使用率則更低，旺季僅限于6月下旬至9月上旬。東方明珠室內(nèi)恒溫泳館，雖然具備常年開放的優(yōu)越條件，但依然無法回避淡季滯銷和高額能耗支出的運營風(fēng)險。

第八章、可行性研究結(jié)論

大學(xué)游泳館作為一個以體育教學(xué)為使命的公共體育設(shè)施，其在完成體育教學(xué)、運動訓(xùn)練的同時，配合教學(xué)部門科學(xué)、合理地安排教學(xué)計劃，讓每一位學(xué)生都有機會進游泳館鍛煉、上課。大學(xué)是國家事業(yè)單位，有自己的社會責(zé)任和義務(wù)，公共體育場所有義務(wù)對所有人開放。依據(jù)高校人才、物質(zhì)等優(yōu)勢，在確保教學(xué)、訓(xùn)練的基礎(chǔ)上，建立以高校為核心的周邊事業(yè)單位、社會的街道連成一體的全民健身網(wǎng)絡(luò)；大學(xué)游泳館全方位地向社會開放，使高校體育市場的功能得到充分發(fā)揮，吸引眾多的團體及個人，步入高校進行無償游泳方面的健身與體育培訓(xùn)活動，這樣可以提高學(xué)校的游泳館知名度從而也會使更多的人投入到游泳運動來。

根據(jù)以上各章節(jié)論述，該項目建設(shè)目標(biāo)明確，實施方案科學(xué)，經(jīng)濟效益良好，社會效益顯著，此項目十分具有可行性的。

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第三篇：游泳館項目可行性研究報告

項目可行性研究報告

第一章

綜

述 第一節(jié)

項目總論 第二節(jié)

項目背景 第三節(jié)項目基本情況 第四節(jié)主要財務(wù)指標(biāo) 第二章 市場研究

第一節(jié)

經(jīng)濟環(huán)境分析 第二節(jié)

項目周邊環(huán)境分析 第三節(jié)

競爭對手分析

第四節(jié)

目標(biāo)市場分析與定位 第三章 項目經(jīng)營設(shè)想 第一節(jié)

項目市場定位 第二節(jié)

項目內(nèi)部設(shè)置

第三節(jié)

項目管理和營銷體系 第四節(jié)

銷售和推廣計劃 第五節(jié)

會員制體系設(shè)置 第四章

財務(wù)評價

第一節(jié)

項目投資效益估算 第二節(jié)

靜態(tài)經(jīng)濟效益分析 第三節(jié)動態(tài)經(jīng)濟效益分析 第五章

風(fēng)險分析 第一節(jié)

風(fēng)險分析 第二節(jié)

結(jié)

論 附件

附表一：《投資估算表》

附表二：《年經(jīng)營收入估算表》 附表三：《年經(jīng)營成本估算表》 附表四：《年利潤估算表》 附表五：《現(xiàn)金流量表》

附表六：《折舊與攤銷估算表》 第一章 綜 述 第一節(jié)項目總論

星海游泳館是一個定位于休閑、xx、娛樂的企業(yè)，是園區(qū)管委會投資建設(shè)，星海大廈項目是蘇州工業(yè)園區(qū)星海游泳館的二期項目之一，一期項目有游泳、嬉水、體療、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子xx中心、女子瘦身，并開設(shè)游泳訓(xùn)練班、武術(shù)培訓(xùn)班等，并備有日本料理、日式酒吧等配套功能。作為星海游泳館二期項目，設(shè)立xx會館有更深層次的設(shè)想，通過整合和改造一期現(xiàn)有項目，配合二期新開的壁球、網(wǎng)球、羽毛球項目，打造一個特點鮮明的體育產(chǎn)業(yè)群。蘇州工業(yè)園區(qū)游泳館有限公司擬就星海游泳館二期星海大廈四、五層群樓xx會所項目與xxxx投資管理有限公司提出商榷。為加強雙方相互的了解，并達成最終的共識，我方在考察認(rèn)證的基礎(chǔ)上，提供本項目的可行性方案交由貴方參考。

第二節(jié) 項目背景

xx產(chǎn)業(yè)股份有限公司始終致力于中國體育產(chǎn)業(yè)的開拓與發(fā)展。是國家體的體育產(chǎn)業(yè)公司，作為xx產(chǎn)業(yè)股份的下屬公司，以xx產(chǎn)業(yè)為主營業(yè)務(wù)和發(fā)展目標(biāo)的xx投資管理有限公司是xxxx產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略決策中心、品牌與連鎖經(jīng)營管理中心、物流配送中心、專業(yè)咨詢培訓(xùn)中心以及信息服務(wù)中心，并與中國奧委會建立起合作伙伴關(guān)系，努力推進全民xx的發(fā)展。同時，通過有效的國際合作，引進國外知名xx品牌、資金和管理體系，是xxxx迅速發(fā)展的重要舉措。與美國連鎖xx知名品牌xx公司的強強聯(lián)合和有效的合作，在引進其先進的管理方法和經(jīng)驗的基礎(chǔ)上結(jié)合各地方市場的特性形成了自己一套完整的xx俱樂部管理體系，成功打造了“xxxx”xx品牌。目前已經(jīng)在以北京為主的北方地區(qū)發(fā)展了八家連鎖俱樂部，擁有會員過萬人。

公司發(fā)展的目標(biāo)是采取直營、合作經(jīng)營和特許加盟等方式，以京、滬、穗為重點，并輻射其它城市的連鎖格局，五年內(nèi)形成全國過百家的連鎖經(jīng)營規(guī)模，實現(xiàn)品牌、理念、營銷、管理、培訓(xùn)的統(tǒng)一，建立起以xx業(yè)為核心，同時帶動體育用品業(yè)、信息業(yè)和無形資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)，實現(xiàn)多層次立體產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營格局。并通過資本運營，力爭三年內(nèi)成為國內(nèi)xx產(chǎn)業(yè)的“領(lǐng)頭羊”，五年內(nèi)占有國內(nèi)xx市場的最大份額。

作為中國奧委會的合作伙伴單位，xx擁有奧運商用標(biāo)志的特許使用權(quán)。隨著2008年北京奧運會的臨近，xxxx投資管理有限公司將實質(zhì)性地介入奧運會項目中有關(guān)xx項目的相關(guān)工作。

第三節(jié) 項目基本情況 蘇州工業(yè)園區(qū)星海游泳館是由蘇州工業(yè)園區(qū)管委會投資建設(shè)，位于蘇州工業(yè)園區(qū)星海街蘇春西路口，正處于蘇州工業(yè)園中央CBD的核心地帶，一期xx項目以游泳館為主，占地面積12000平方米，建筑面積6350平方米。館內(nèi)設(shè)有一個50m×25m的標(biāo)準(zhǔn)游泳池和二個兒童嬉水池，是江蘇目前設(shè)施領(lǐng)先的室內(nèi)全溫控游泳館。由蘇州工業(yè)園區(qū)商旅集團公司全面經(jīng)營管理。開設(shè)項目有一樓的游泳，二樓的有氧操房、及瘦身美容、理療、足浴等。三樓設(shè)有3塊羽毛球以及器械、空手道項目。

蘇州工業(yè)園區(qū)星海大廈群樓位于星海游泳以東10米，并和星海游泳館有過道相連。包括四、五層的xx會館，以及四層2300平方米的洗浴中心，4 片羽毛球場，4片壁球場。雙方就星海大廈群樓四、五層xx會館項目達成初步合作意向，此項目建筑面積為四層的1594平方米加上五層的1684平方米，總共3278平方米。經(jīng)雙方協(xié)商，星海大廈項目由xxxx投資管理有限公司和蘇州工業(yè)園區(qū)星海游泳館有限公司合作開發(fā)，合作方式以xxxx投資管理有限公司為主，并采用“xxxx”xx俱樂部品牌。雙方合作的具體細(xì)節(jié)將會進一步協(xié)商，現(xiàn)就此項目的投資預(yù)算以及市場效益做出分析評估，以便貴方參考。

從戰(zhàn)略上考慮，xxxx的進入，不但提高了星海游泳館有限公司品牌形象，也有效整合了的現(xiàn)有的xx項目，使項目得到了豐富和完善。同時，本項目對于搶灘蘇杭市場，提高xxxx投資管理有限公司和xxxxxx俱樂部在長江三角洲及周邊地區(qū)的知名度有十分重要的意義。

第四節(jié) 項目主要財務(wù)指標(biāo)

投資建設(shè)xxxxxx俱樂部蘇州星海大廈項目的主要財務(wù)預(yù)測指標(biāo)如下：

投資估算 人民幣1109萬元 年均經(jīng)營收入估算 人民幣1008.91萬元

年均經(jīng)營成本估算 人民幣656.21萬元 年均利潤估算 人民幣214萬元

靜態(tài)投資回收期 3.43年 投資利潤率 28.8% 財務(wù)凈現(xiàn)值（I=10%）2388.49萬元 內(nèi)部收益率 38.7% 動態(tài)投資回收期 3.84年 第二章 市 場 研 究 第一節(jié) 經(jīng)濟環(huán)境分析

蘇州市位于長江三角洲中部、江蘇省南部，東臨上海，南接浙江，西傍無錫，北依長江。全市總面積８４８８平方公里，人口591萬，下轄5縣市和8個區(qū)，其中市區(qū)面積1650平方公里，古城區(qū)14.2平方公里。改革開放20多年來，蘇州經(jīng)濟社會發(fā)展充滿了活力，年均增長保持在12%左右，綜合經(jīng)濟規(guī)模已經(jīng)擠進中國大中城市前列。2003年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）達2802億人民幣，人均GDP達到5763美元，全年財政收入409.9億人民幣，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值7010.77億人民幣，成為僅次于上海的第二大工業(yè)城市。2003年全市實現(xiàn)進出口總額656.63億美元，其中出口326.33億美元，進口330.29億美元，外貿(mào)出口總額僅次于深圳和上海。2003年新增合同外資124.96億美元，實際利用外資68.05億美元，約占中國的12%，占全世界的1.3%，在全國各大中城市的排名由2002年的雙雙第2位上升到雙雙第1位。世界500強跨國公司中已有91家先后落戶蘇州。蘇州已成為中國經(jīng)濟發(fā)展最迅速的現(xiàn)代化新興工業(yè)城市。

消費市場方面 2003年，蘇州全市實現(xiàn)社會消費品零售總額526.05億元，同比增長16.5%，增幅比上年的15.3%提高了1.2個百分點，為1996年以來增幅最高。蘇州市零售總額占全省14.75%, 比上年增加了0.71個百分點。蘇州已成為繼上海之后全國第二大制造業(yè)城市，蘇州外來人口隊伍急劇增加，城市人口規(guī)模迅速擴張，使蘇州區(qū)域內(nèi)的社會消費品購買力大增。

——江蘇省統(tǒng)計局2004年發(fā)布

城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，為零售市場的增長提供了不盡的動力。蘇州市城市居民人均可支配收入為 12361.45元，增長16.4%。市民收入的穩(wěn)步增長，對改善城鄉(xiāng)居民的消費預(yù)期、穩(wěn)定消費需求，促進消費的增長起到積極的作用，促進了市場銷售的上升。2003年，蘇州市城市居民人均消費支出9272.49元，比上年增長20.6%；其中人均生活消費品支出7061.22元，同比增長22.6%。農(nóng)村居民人均生活費支出4643元，同比增長9.8%；其中人均生活消費品支出3260元，同比增長13.1%。社會消費品零售總額與城鄉(xiāng)居民的消費支出基本同步增長。

從經(jīng)濟環(huán)境上來看，上世紀(jì)九十年代后，決定經(jīng)濟增長的主要因素由生產(chǎn)能力轉(zhuǎn)為市場需求。消費、投資、出口三大需求成為人們關(guān)注的熱點問題。就長江三角洲來15個城市來看，蘇州市不管是三大指標(biāo)的絕對指標(biāo)還是增長幅度來看都在這15個城市中名列三甲。經(jīng)濟環(huán)境和投資環(huán)境十分優(yōu)越，使市場潛力巨大。

步入小康的市民更加注重生活質(zhì)量，體育、娛樂用品消費的需求擴大。在滿足一般生活需求后，追求高質(zhì)量生活的人們，向娛樂、享受型更高的生活層面邁進，一些集xx和娛樂為一體的多功能成套xx器材開始搬入家中。2003年，限額以上貿(mào)易企業(yè)體育、娛樂用品類零售1.86億元，同比增長1.5倍，可見，體育xx市場潛力巨大。

第二節(jié) 項目周邊環(huán)境分析

一、項目周邊環(huán)境分析

蘇州工業(yè)園區(qū)是中國和新加坡兩國政府間的重大合作項目，于1994年正式啟動建設(shè)，開創(chuàng)了中外經(jīng)濟技術(shù)互利合作的新形式。蘇州工業(yè)園區(qū)緊鄰上海，位于蘇州古城以東金雞湖畔，行政轄區(qū)面積260平方公里，其中，中心開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積70平方公里，規(guī)劃居住人口50萬，計劃吸引各類投資1000億美元。工業(yè)園區(qū)目前工業(yè)用地已進入全面開發(fā)階段，并形成信息產(chǎn)業(yè)園、出口加工區(qū)、國際科技園、研究生城、現(xiàn)代物流園等產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體和功能分區(qū)。

特殊的政策優(yōu)勢、便利的交通網(wǎng)絡(luò)、高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)越的生活環(huán)境、充足的人力資源以及優(yōu)惠的稅收政策使得園區(qū)得到世界各地投資者的青睞，到2003年，全區(qū)固定資產(chǎn)投資超過200億元，實際利用外資1億美元，主要經(jīng)濟指標(biāo)年均增幅超過40％。實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值365億元，進出口總額達到143億美元。

1.寫字樓

目前，工業(yè)園內(nèi)已投產(chǎn)的高新技術(shù)企業(yè)有近200多家，其中包括屬世界500強企業(yè)中的46家，在蘇州高新區(qū)首期的30多平方公里范圍內(nèi)，已形成三個功能區(qū)。中央商貿(mào)區(qū)集中了一批金融、商貿(mào)、科研、管理機構(gòu)及商住寫字樓、會議中心等設(shè)施，如建設(shè)大廈、國際大廈、信息大廈、信息大廈等。南北兩個科技工業(yè)區(qū)集中了一批電子信息、精密機械、生物醫(yī)藥、新材料、環(huán)保等新興產(chǎn)業(yè)，形成了以環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、生物技術(shù)園、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、民營科技園為主體的“一區(qū)多園”的發(fā)展格局。就世界500強企業(yè)來看，就有如下的企業(yè)：

No.五 百 強 名 稱

No.項 目 名 稱 德國西門子集團 1 德利多富信息系統(tǒng)(蘇州)有限公司 力斯頓聽力技術(shù)（蘇州）有限公司 韓國三星電子 3 三星電子(蘇州)半導(dǎo)體有限公司 4 蘇州三星電子有限公司 蘇州三星電子液晶顯示器有限公司 6 三星半導(dǎo)體（中國）研究開發(fā)有限公司 7 蘇州三星電子電腦有限公司 日本富士通 8 富士通多媒體部品（蘇州）有限公司 9 蘇州工業(yè)園區(qū)國信方舟軟件技術(shù)有限公司 4 美國高特利集團 納貝斯克食品(蘇州)有限公司 英國BOC集團 11 比歐西氣體(蘇州)有限公司 6 美國禮來制藥公司 12 禮來(蘇州)制藥有限公司 7 美國百得集團 13 百得（蘇州）電動工具有限公司 8 美國百特公司 14 蘇州百特醫(yī)療用品有限公司 日本國株式會社日立制作所 15 瑞薩半導(dǎo)體（蘇州）有限公司 16 日立儀器（蘇州）有限公司 17 日立顯示器件（蘇州）有限公司 18 日立金屬（蘇州）電子有限公司 19 日京創(chuàng)業(yè)（蘇州）食品有限公司 20 日立汽車部件（蘇州）有限公司 21 日立工程建設(shè)（蘇州）有限公司 22 日立醫(yī)療系統(tǒng)（蘇州）有限公司 日本住友株式會社 23 蘇州住友電木有限公司 24 住友制藥（蘇州）有限公司 美國霍尼韋爾國際集團 25 霍尼韋爾特殊化學(xué)品（蘇州）有限公司 26 德聯(lián)覆銅板(蘇州)有限公司 27 凱聯(lián)航空發(fā)動機（蘇州）有限公司 12 美國艾默生電氣公司 28 艾默生電氣(蘇州)有限公司 艾默生環(huán)境優(yōu)化技術(shù)(蘇州)研發(fā)有限公司 13 法國萊雅集團 30 蘇州尚美國際化妝品有限公司 31 美寶蓮（蘇州）化妝品有限公司 英國葛蘭素斯密斯克林公司 32 葛蘭素史克制藥(蘇州)有限公司 15 日本久保田株式會社 16 日本丸紅株式會社

久保田農(nóng)業(yè)機械（蘇州）有限公司 日本麒麟集團 34 獅王啤酒飲料（蘇州）有限公司 德國戴姆勒-克萊斯勒集團 35 安特優(yōu)發(fā)動機工程（蘇州）有限公司 19 美國德爾福公司

德爾福德科電子系統(tǒng)（蘇州）有限公司

德爾福電子（蘇州）有限公司 20 英國BP公司

蘇州碧辟液化石油氣有限公司 荷蘭皇家飛利浦電子股份有限公司 39 飛利浦半導(dǎo)體（蘇州）有限公司 22 美國杜邦公司 40 杜邦光掩膜(蘇州)有限公司 23 芬蘭諾基亞電信公司 24 德國ZF集團

諾基亞（蘇州）電信有限公司

采埃孚傳動技術(shù)（蘇州）有限公司 瑞士迅達控股集團 43 迅達電子(蘇州)有限公司 法國阿爾卡特集團 44 阿爾卡特通訊設(shè)備（蘇州）有限公司 27 荷蘭阿克蘇-諾貝爾集團 28 法國道達爾集團

依卡化學(xué)品（蘇州）有限公司

樂駿密封件（蘇州）有限公司 美國伊頓公司 47 卡特拉-漢莫（蘇州）電器有限公司 30 日本三井金屬礦業(yè)株式會社 48 三井銅箔（蘇州）有限公司 31 德國博世控股公司 49 博世汽車部件（蘇州）有限公司 32 法國索迪斯聯(lián)合公司

索迪斯（蘇州）餐飲服務(wù)有限公司

法國歐尚集團 51 蘇州歐尚超市有限公司 52 蘇州工業(yè)園區(qū)頤莫尚置業(yè)有限公司

英國翠豐集團 53 蘇州百安居裝飾建材超市有限公司 35 美國旭電公司 54 旭電(蘇州)科技有限公司

松下電器產(chǎn)業(yè)株式會社 55 松下電器研究開發(fā)（蘇州）有限公司 37 日本旭化成株式會社 56 旭化成電子材料（蘇州）有限公司

法國家樂福 57 蘇州悅家超市有限公司

日本三菱株式會社 58 華菱科技（蘇州）有限公司 40 三井物產(chǎn)株式會社 59 三井電子薄膜（蘇州）有限公司 60 蘇州三井國際物流貿(mào)易有限公司

達能集團 61 達能食品（蘇州）有限公司 42 新日本制鐵株式會社 43 挪威海德魯公司 44 日本新日礦公司

蘇州日鐵金屬制品有限公司

海德魯鋁業(yè)（蘇州)有限公司 64 蘇州日礦材料有限公司

蘇州日礦宇精密加工有限公司 45 德國巴斯夫公司

巴賽爾聚烯烴工程塑料（蘇州）有限公司

在園區(qū)注冊了66家企業(yè) 46 皇家殼牌集團（荷蘭）小計 46家五百強企業(yè)

如此規(guī)模的辦公、科研和生產(chǎn)基地集聚地必然存在著大量的目標(biāo)客戶，新區(qū)內(nèi)服務(wù)設(shè)施的欠缺更對本項目提供巨大的發(fā)展空間，這是其它項目無法比擬優(yōu)勢。

2.高檔住宅小區(qū)

星海大廈xx會館項目處蘇州工業(yè)園的中心地帶，蘇州工業(yè)園環(huán)中心生活區(qū)建有普通居住區(qū)、別墅區(qū)、外商公寓及商業(yè)、文化、體育、公共娛樂等一批配套設(shè)施，形成環(huán)中心生活帶。其中最大的高檔小區(qū)有都市花園，位于園區(qū)的中央商貿(mào)區(qū)與中央花園的附近，鄰近金雞湖和世紀(jì)廣場，都市花園再往南臨中央公園。都市花園共分五期項目，首期——“蘭華苑”，二期——“茗華苑”，三期——“菁華苑”，四期——“英華苑”，五期——“銀色貴族”。項目總占地44公頃，建筑面積：66萬㎡，容積率：1.5。

此外，以金雞湖為中心還分布著如下的高檔樓盤。湖左岸高檔住宅區(qū)占地面積16.4萬平方米，東鄰金雞湖，北靠中央CBD和城市廣場。玲瓏灣是金雞湖畔密度較高的住宅小區(qū)，占地119.1公頃，座落在金雞湖北岸，與西岸的城市廣場隔湖相望，跨越湖灣而建的金雞湖大橋?qū)烧哌B為一體。金姬墩主要是由獨棟別墅所構(gòu)成的高級住宅小區(qū)，設(shè)施完善，自成一體。占地約59.4公頃。水巷鄰里總面積為38.5公頃，是配有商業(yè)設(shè)施的中、高密度住宅區(qū)。高爾夫花園共開出320000平方米的園際公寓和半島別墅，第一期將推出300套公寓。喬麗晶公寓位于園區(qū)獨墅湖與金雞湖之間，星港街延伸段東（暫名），占地3公頃，總投資1.6億元，共有4幢樓，分別為四、六、七、八層，共有160多套房。

以上高檔的樓盤的每平米的均價都在5000元以上，而且分布十分密集，盡管如此，園區(qū)內(nèi)的所有樓盤的銷售都呈現(xiàn)旺勢。

3.商業(yè)中心以及其他娛樂場所情況：

蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心，以園區(qū)中央CBD為中心在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個鄰里中心。項目區(qū)周邊大商業(yè)文化中心也十分密集，文化水廊在金雞湖東岸，向西面對金雞湖。由文化設(shè)施、公共機構(gòu)及住宅、商業(yè)樓群組成，占地90.9公頃。主要道路成方格狀，與原有的河道相呼應(yīng)。設(shè)有大型博物館、體育館、水上音樂臺等文化設(shè)施。

園區(qū)中的國際博覽中心是蘇州迄今為止最大的單體建筑，規(guī)劃用地面積18.8萬平方米，總體設(shè)計建筑面積25萬平方米，為兩層建筑，室內(nèi)展廳面積12萬平方米，會議設(shè)施面積1.1萬平方米。該工程總投資估算約22億元，全部建成后可提供14個展廳、7000個國際標(biāo)準(zhǔn)展位，將躋身世界會展中心前20位，成為僅次于廣州國際會展中心的國內(nèi)第二大會展中心。

此外，總投資10億元、總建筑面積約10萬平方米位于F城商業(yè)街的“銷品茂”和世界家裝巨頭B&Q也在園區(qū)安家。

完善的公共服務(wù)設(shè)施和密集的商業(yè)、娛樂場所產(chǎn)生的市場聚合效應(yīng)是巨大的，緊鄰園區(qū)中央CBD的星海大廈xx會館項目的區(qū)位優(yōu)勢也是十分明顯的，輻射效應(yīng)巨大的。

第三節(jié) 競爭對手分析

xx俱樂部是一種地域性很強的產(chǎn)業(yè)，蘇州新區(qū)作為新興的綜合高科技園區(qū)，xx服務(wù)設(shè)施的發(fā)展也是處于起步階段，作為蘇州工業(yè)園最大綜合xx設(shè)施，星海的項目設(shè)置和營業(yè)規(guī)模是其他商業(yè)xx俱樂部無法比擬的。

蘇州英派斯xx俱樂部位于蘇州市體育中心，從xx俱樂部的輻射范圍看，對本項目不會形不成太大的沖擊。排除蘇州市老城區(qū)綜合類xx房，能對星海大廈xx會所產(chǎn)生影響的只有二家，一家是蘇州工業(yè)園區(qū)的蘇州市蘇春西路158 寶迪國際xx，由香港旭陽集團投資組建。俱樂部于2002年10月開始正式運營，營業(yè)面積愈2000平方米，此俱樂部星海大廈的距離500米左右。第二家是湖左岸高檔住宅區(qū)二期的xx會館，建筑面積2500平方米，現(xiàn)正在籌建中，預(yù)開設(shè)項目有游泳、有氧操、器械和羽毛球，俱樂部的營業(yè)范圍和方式還有待確定。此項目據(jù)星海項目也只有不到500米。

從競爭上看，寶迪國際xx俱樂部和湖左岸xx會館會對本項目產(chǎn)生一定的影響。但從項目的設(shè)置和上看，星海大廈項目設(shè)置非常豐富，單就游泳項目的規(guī)模和檔次而言，湖左岸xx會館游泳池和星海游泳館存在著一定的差距。同時，星海xx項目的豐富程度和綜合程度是另外兩家xx俱樂部難以達到的。

第四節(jié) 目標(biāo)市場分析與定位

蘇州市“人口東移”的房地產(chǎn)政策，使到在園區(qū)買房，已成為蘇州人心目中的首選。星海xx會館的聚合效應(yīng)明顯，項目的目標(biāo)消費人群鎖定在距俱樂部五千米范圍內(nèi)，從項目的位置和園區(qū)的交通來看，本項目基本可以覆蓋整個園區(qū)。截至6月底，全區(qū)就業(yè)人口達到了10萬人，其中中新合作區(qū)內(nèi)在職員工約6萬人；就業(yè)人員平均年齡27.4歲，35歲以下人員占了九成。更為搶眼的是，園區(qū)就業(yè)人員中37％來自外地，而管理技術(shù)人員中這一比例更是將近。根據(jù)對園區(qū)薪資狀況的調(diào)查，1996年到2000年，園區(qū)中高級管理人員和技術(shù)人員的年薪增幅平均為22％到27％，普通管理和技術(shù)人員為15％到20％，一般工人為5％到10％。

從以下圖中可以看出，園區(qū)內(nèi)員工和技術(shù)人員受雇于外企、合資公司、金融機構(gòu)等，都受過良好教育。從價值取向和消費方式來看，都比較注重生活質(zhì)量和時尚品位，易于接受新事物。而且人口的密度比較大，俱樂部的xx市場潛力較大。

2003企業(yè)總數(shù)205家，總?cè)藬?shù)3078人 第三章 項目經(jīng)營設(shè)想 第一節(jié) 項目市場定位

一、項目經(jīng)營定位

星海大廈xx會館項目投資規(guī)劃應(yīng)以“高定位、低投資、盡量控制成本”為原則，以有氧訓(xùn)練、力量xx及健美操課程為主，與國際流行xx方式接軌，盡量減少針對少數(shù)人的配套設(shè)施，最大程度提高投資效率。

項目的宣傳定位和形象定位是“時尚、健康、科學(xué)”，以xxxxxx俱樂部鮮明的標(biāo)志及充滿活力、健康科學(xué)的運動方式進行宣傳，從俱樂部整體設(shè)計到局部裝飾、宣傳資料等，無不體現(xiàn)健康、動感、充滿活力的時代氣息。

項目的服務(wù)定位是給與會員人性化無微不至的關(guān)懷，從裝修設(shè)計、項目設(shè)置、到管理和服務(wù)，充分體現(xiàn)投資者和經(jīng)營者的高水準(zhǔn)，是會員擁有與眾不同的優(yōu)越感受。

第二節(jié) 項目內(nèi)部設(shè)置

一、項目規(guī)劃定位

項目規(guī)劃經(jīng)在符合蘇州市工業(yè)園xx市場特點以及自身營銷與經(jīng)營管理定位的前提條件下，盡量控制投資成本、減少運營成本，使該項目在獲得最大的品牌效益和社會效益的同時，獲得最大的經(jīng)濟效益。

由于項目周邊檔次較高的美容場所較少，為滿足高收入女性的需要，俱樂部將配置高檔專業(yè)美容服務(wù)是俱樂部女性會員在本項目中享受到全面的高層次服務(wù)。

二、項目裝修設(shè)計

本項目處于星海大廈群樓的四、五層，與獨立xx俱樂部項目相比，不易引人注意。星海大廈正面明顯位置應(yīng)該樹立俱樂部的醒目標(biāo)牌，使過往行人注意。

由于俱樂部分為二層，每層面積不大，因此俱樂部裝修時，應(yīng)盡量保留層高，盡量給會員及來賓以寬敞、自由的感覺，增加其運動舒適感。俱樂部內(nèi)部裝修將以簡潔、明快、整潔、舒適、具有時尚品位為原則，運動xx區(qū)域通過在墻面、通道、屋頂?shù)仍O(shè)置色彩跳躍的xx圖片為裝飾，營造一種健康、動感的氛圍，促使會員產(chǎn)生運動和跳躍感。

整個俱樂部開放式公共區(qū)域均配置背景音樂設(shè)備，在中心營業(yè)的所有時段中，將持續(xù)播放節(jié)奏感較強的動感音樂，以提高運動xx者的運動興奮性，并烘托運動xx氛圍。

三、項目內(nèi)部設(shè)置規(guī)劃

依據(jù)xxxxxx俱樂部的內(nèi)部設(shè)置格局，對蘇州市星海大廈xx會館的主要功能區(qū)域進行以下劃分和設(shè)計：

四層建筑面積1594平方米，使用面積1198平方米 五層建筑面積1684平方米，使用面積1266平方米 功 能 區(qū) 使用面積 五

層 心肺功能訓(xùn)練區(qū) 小操房 200 前臺 50 水吧 80 會籍顧問辦公室

859 洗浴及更衣室 385 男更衣室 185 女更衣室 200 公共區(qū)域及通道 四

層 xx操房 433 力量器械區(qū) 255

動感單車Spinning 80 運動教練指導(dǎo)室 美容 100 疲勞恢復(fù)治療室 抻拉區(qū) 50 辦公區(qū) 50 員工更衣 50 貯藏室 20 公共區(qū)域及通道

50 30 第三節(jié) 項目管理和營銷體系

一、項目營銷與管理定位：

作為xxxxxx俱樂部華東地區(qū)的合作店,xxxxxx俱樂部星海大廈店將按照xxxxxx俱樂部一貫的高水準(zhǔn)進行投資與經(jīng)營管理,力爭做成華東地區(qū)高檔xx俱樂部的高端品牌,形成xxxx高質(zhì)量、高品質(zhì)的xx俱樂部形象，進一步拓展xxxx品牌在華東地區(qū)的影響力。

二、項目管理

1.組織機構(gòu)設(shè)置（31人）俱樂部總經(jīng)理（1人）

市場部 銷售部 健美操部 私教部 運營部 財務(wù)部 主管 主管 主管 主管 主管 主管（1人）（1人）（1人）（1人）（1人）營銷策劃 會籍顧問 健美操教練 私人教練 前臺 保管 出納 會計

（1人）（8人）(4人)（8人）(3人)（1人)（1人）

2.人員招聘與培訓(xùn)

本項目中高層管理人員由xx公司派出，xx教練、會籍顧問主管由xx公司派出，其他中層管理人員和基層服務(wù)人員以本地招聘為原則，本地招聘人員將由xxxxxx俱樂部進行崗位培訓(xùn)，以保證俱樂部經(jīng)營管理質(zhì)量。

xxxx俱樂部有限公司將定期對本項目各崗位員工進行工作質(zhì)量考核和職業(yè)技能培訓(xùn)，尤其是專業(yè)xx教練、會籍顧問，將定期接受總部的培訓(xùn)。

3.俱樂部各項經(jīng)營管理制度

xxxxxx俱樂部星海大廈店，將嚴(yán)格執(zhí)行xxxxxx俱樂部的成熟的俱樂部管理制度，確保俱樂部高質(zhì)量的經(jīng)營品質(zhì)，樹立良好的俱樂部品牌。

第四節(jié) 銷售和推廣計劃

一、預(yù)銷售

預(yù)銷售階段的目的是為在俱樂部開業(yè)前建立起約1500人的預(yù)期

會員基數(shù)，在這個時期，xx俱樂部的知名度及人們對它的興趣乃至狂熱是至關(guān)重要的。在開業(yè)之前，預(yù)銷售將成為創(chuàng)收的重要部分。

二、開業(yè)活動

開業(yè)時各項活動的規(guī)模旨在盡可能多地吸引人們的參與。全體員工隨時待命，帶領(lǐng)參觀、解答問題并出售會員卡。促銷活動將包括：禮品贈與、名人簽名、健美操表演、作為交叉促銷，水吧將提供免費飲料。俱樂部還將免費為來賓進行健康評估，主要目的是為了創(chuàng)造出充滿活力的積極向上的環(huán)境，以鼓勵人們采納健康的生活方式并成為xxxx俱樂部的會員。

三、其他銷售戰(zhàn)略 1.促銷盒和會員資格試用

我們將在園區(qū)內(nèi)人流密集的地區(qū)放置促銷盒，人們只需填寫表格，即可獲得免費的臨時會員卡。xxxxxx俱樂部的銷售人員將收集這些表格，并與每個填表人聯(lián)系，約定時間邀請他們來參觀俱樂部，并成為臨時會員。參觀時，工作人員將介紹并演示俱樂部的設(shè)施及服務(wù)，并制定針對個人的訓(xùn)練課程，以吸引客人加盟，通過可是適用臨時會員卡，他們將意識到xxxxxx俱樂部的價值和益處，并決定作為正式會員加入。

2.企業(yè)聯(lián)絡(luò)

各類企業(yè)是本行業(yè)最具潛力的市場，這是因為企業(yè)意識到了健

康的員工為企業(yè)帶來的益處，xxxxxx俱樂部將于企業(yè)聯(lián)系，推出公司員工收費標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)場xx測試、講座和其他與健康有關(guān)的活動。由于俱樂部不但能為企業(yè)雇員提供多種多樣的便利和服務(wù)，而且還能提供專門為企業(yè)設(shè)計的健康課程和xx課程以供到場或不到場的員工參與訓(xùn)練，因此，企業(yè)將踴躍參與。

3.特別活動促銷

特別活動是xxxxxx俱樂部銷售和推廣計劃的另一個重要組成部分。這些活動將提高xxxx俱樂部在消費者中的知名度，并促進會員推薦非會員入會，xxxxxx俱樂部每年于不同公益機構(gòu)和社區(qū)中心合作，是俱樂部的會員能夠參加社區(qū)活動，有選擇性的贊助和宣傳活動進一步提高xxxxxx俱樂部的品牌知名度。

4.內(nèi)部活動與宣傳

每個季度俱樂部會舉辦內(nèi)部活動，例如會員聚會、節(jié)日慶祝和周年聚會等。xxxxxx俱樂部將向所有會員及其朋友發(fā)出邀請，來俱樂部享受免費食品、健康飲料并獲得禮物。這些活動的舉行將得到本地企業(yè)的支持，將在團體內(nèi)部發(fā)門票和宣傳材料。

5.健美操表演 很多人都喜歡健美操表演，xxxxxx俱樂部將在區(qū)域內(nèi)很多活動中推廣xx操課程，通過表演，俱樂部的xx操運動員將向觀眾免費提供臨時會員卡，鼓勵他們視聽課程，并成為xxxxxx俱樂部的會員。

6.健康檢查

xxxxxx俱樂部將為會員及其朋友提供免費健康檢查，這是

向非會員出售會員卡最為有效的方式之一。健康教育在推銷會員卡時是個關(guān)鍵因素，人們將了解到xx運動給身體健康帶來的益處。

7.會員促銷競賽

xxxxxx俱樂部使用的最強有力的促銷方式是俱樂部內(nèi)部會員間的促銷競賽，這個計劃旨在鼓勵介紹新人入會的現(xiàn)有會員，鼓勵包括：禮品、旅游以及山地車等，這已被證明是保持會員的高昂情緒并推銷會員卡的一個行之有效的方法。

8.持續(xù)推廣和廣告

隨著xx俱樂部的發(fā)展，越來越多的新會員將來自現(xiàn)有會員的

介紹。此后，現(xiàn)有會員的續(xù)約將是保持會員基數(shù)的關(guān)鍵，首要任務(wù)是令會員滿意并超出他們的期望，我們引入各種促銷計劃，如在入會最頻繁的時候進行季節(jié)性促銷。

xxxxxx俱樂部將不斷進行促銷、宣傳并保持與本地企業(yè)和

廣告商的聯(lián)系。將利用印刷廣告和直接郵寄廣告進行宣傳。持續(xù)的推廣計劃將包括三個主要部分：廣告、直接聯(lián)絡(luò)（促銷盒、直接郵寄、電話營銷跟蹤）以及俱樂部內(nèi)部促銷。

第五節(jié) 會員制體系設(shè)置

一、設(shè)置原則

俱樂部采取國際通行的會員制管理方法，以吸引長期固定會員為主要目的，根據(jù)對xxxxxx俱樂部的規(guī)模、檔次及周邊主要消費群體及其消費能力購買力、消費群體分析，制定以下會員制卡種和相應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)。

二、會員收費標(biāo)準(zhǔn)

通過對蘇州市已開設(shè)的中高檔次xx俱樂部具體情況進行考察，考慮到目前蘇州市消費者對xx俱樂部需求狀況，以及xx俱樂部的競爭狀況，對星海xx會所價格標(biāo)準(zhǔn)制定如下：

分類 費用 半年卡 2600 使用范圍 本俱樂部

本市通用，全國短期 全球通用 一年銀卡 3800 兩年金卡 6800 蘇州市星海大廈所處地段良好，項目豐富，并擁有良好的品牌效益，各方面優(yōu)勢明顯，在價格選擇上應(yīng)能充分體現(xiàn)俱樂部的檔次。

第四章 財務(wù)評價 第一節(jié) 項目投資效益估算

一、年營業(yè)收入估算

詳見附件二：《年經(jīng)營收入估算表》

二、年經(jīng)營成本估算

詳見附件三：《年經(jīng)營成本估算表》

三、年營業(yè)收入估算

詳見附件四：《年營業(yè)利潤估算表》

四、現(xiàn)金流量估算

以十年為財務(wù)計算期，10%為折現(xiàn)率，計算xxxx蘇州星海大廈項目未來十年的現(xiàn)金流量及現(xiàn)金流量現(xiàn)值。詳見附件五《現(xiàn)金流量表》

五、折舊與攤銷估算

折舊按照直線折舊法預(yù)估，詳見附表六《這就與攤銷估算表》。第二節(jié) 靜態(tài)經(jīng)濟效益分析

靜態(tài)法分析財務(wù)經(jīng)濟效益主要有以下三個指標(biāo)，這種方法未考慮資金的時間價值，但也有一定參考價值。本文以十年為財務(wù)分析計算期。

一．投資利潤率 319.4/1109=28.8% 二．投資利稅率 352.7/1109=31.8% 三．靜態(tài)投資回收期

投資回收期=累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份-1+上年累計凈現(xiàn)金流 量的絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 =3.43年 第三節(jié) 動態(tài)經(jīng)濟效益分析

動態(tài)法分析項目經(jīng)濟效益主要有兩個指標(biāo)，這兩個指標(biāo)考慮了資金的時間價值，是經(jīng)濟效益分析中比較重要的經(jīng)濟指標(biāo)。

一．財務(wù)凈現(xiàn)值

367.06 497.47

574.16

614.68 652.45

458.85 458.85 2 3 4 5 6 7-10 10年 現(xiàn)金流量圖 要求收益率 I=10% NPV10 =-1108.8+367.06*（P/F,10,2）+497.47*（P/F,10,3）+574.16*（P/F,10,4）+614.68*（P/F,10,5）+652.45*（P/F,10,6）+ 458.85*（F/A,10,7）(P/F,10,10)= 2388.49（萬元）

由以上計算可知，NPV＞0。在項目管理中，在基準(zhǔn)收益率為10%的前提下，財務(wù)凈現(xiàn)值大于0，則該項目具備投資價值。

二．內(nèi)部收益率

取I1=35% 得NPV1=179.67 取I2=40% 得NPV2=-12.27 內(nèi)部收益率 IRR=I1+(I2-I1)|NPV1|/(|NPV1|+|NPV2|)=38.7% 由以上計算可知，項目所能達到的最高收益率為38.7%。三．動態(tài)投資回收期 動態(tài)投資回收期

= 累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份數(shù)-1 + 上年累計現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 = 3.84年 第四節(jié) 結(jié) 論

從以上三節(jié)的財務(wù)分析中可以看出，本項目贏利性較好，要求收益率為10%的財務(wù)凈現(xiàn)值為2388.49萬元；內(nèi)部收益率38.7%；動態(tài)投資回收期3.84年。以上數(shù)據(jù)預(yù)示該項目具有抗經(jīng)營風(fēng)險能力和贏利性較好，該項投資是可行的。

第五章 風(fēng)險分析 第一節(jié) 風(fēng)險分析

蘇州市星海大廈項目作為“xxxx”也存在一些風(fēng)險： 一．行業(yè)風(fēng)險

華東地區(qū)作為長江經(jīng)濟圈的龍頭，是眾多商家必爭之地，目前世界知名品牌的xx俱樂部紛紛搶占華東市場，面積在2000平方米以上的xx俱樂部已有十余家，行業(yè)競爭非常激烈，此項目一進入市場即將面臨的激烈的行業(yè)競爭。

二．市場風(fēng)險

蘇州市星海大廈xx會館項目作為xxxx在華北地區(qū)的第一家店，肩負(fù)著創(chuàng)立品牌的艱苦重任，面臨競爭日益激烈的華東xx市場，面臨著較低的年費收入、挑剔精明的消費者，俱樂部如何通過降低總體運營成本，擴大知名度，提高專業(yè)技術(shù)和競爭能力等，在競爭激烈的華東xx市場立足，是俱樂部未來經(jīng)營將要面臨的問題。

三．不可抗力風(fēng)險

體育xx業(yè)是人民生活水平發(fā)展到較高水平后進行的消費活動，因此一旦發(fā)生自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭等不可抗力因素，將大幅度影響消費人群消費頻次和客流量；發(fā)生火災(zāi)、地震和臺風(fēng)等使xx連鎖店財物造成損失的不可抗力事件，將造成公司資產(chǎn)損失，并影響集團發(fā)展與擴張。

第六章 結(jié) 論

根據(jù)以上各章節(jié)論述，xxxx蘇州星海大廈項目，在行業(yè)背景、市場條件、專業(yè)水平等各方面條件相對較好，符合俱樂部的各項開發(fā)條件，具有良好的發(fā)展前景。xx公司將對前期建設(shè)和后期經(jīng)營管理投入大量人力物力，以使該項目在各方面達到xxxxxx俱樂部的水平，為進一步推進xxxxxx連鎖事業(yè)而努力。

第四篇：嬰幼兒游泳館投資預(yù)算

嬰幼兒游泳館投資預(yù)算

1、房屋租金投入:

按300平米算，每月每平米45元，每月300*45=13500元，預(yù)付半年，6個月*13500元=81000元。

2、房屋裝修：（普通裝修，清潔、明亮即可）50000元。

3、設(shè)備投入：

共計100000元

（1）4個3P立式空調(diào)，每個5000元，4*5000=20000元；

（2）一套沙發(fā)茶幾桌椅10000元；（3）水電費每月500元；

（4）小型游樂場50平米，每平米1080元，共,50*1080=54000元；

（5）洗衣機1000元；（6）刷卡機2000元；（7）電腦4000元；（8）消毒柜5000元；（9）飲水機500元；（10）收銀臺1000元；

4、加盟公司費用：100000元（包括相關(guān)設(shè)備、人員培訓(xùn)等費用）；

5、差旅費:3000元；

6、宣傳：（開業(yè)宣傳單張，及會員卡的制作）5000元

7、稅費：5000-10000萬稅費：每月1000元左右。

8、人員編制及工資：

人員編制：根據(jù)店主自身情聘請6-8名員工工作時間：可分兩班早班：AM09：00-PM 14：30，晚班：PM14：30-21：00 薪酬：底薪+提成底薪：每人每月底薪2000元，6人*2000=12000元。提成：月營業(yè)額按1%--2%提成

9、利潤的確定：

先期投入=預(yù)付半年房屋租金

81000元+房屋裝修50000元+設(shè)備投入100000+加盟公司費用100000元+差旅、宣傳和稅費10000元+預(yù)付員工1個月工資12000元=353000元。

開業(yè)后每月成本：員工工資12000元+水電費500元+設(shè)備維護費500元+宣傳費1000元+交通費200元+日用品費用200元=14400元。

開業(yè)后每月收入：

（1）游泳每次40元，每天至少20人，40*20=800元/天，每月800*30=24000元；（2）洗澡每次20元，每天至少15人，15*20=300元/天，每月300*30=9000元。共計33000元。

開業(yè)后每月凈收入：每月收入元。

33000元-每月成本14400元=18600元，每年凈收入：12個月*18600元=223200

第五篇：投資建廠可行性報告

篇一：制造業(yè)建廠可行性報告范文(詳細(xì)版)制造業(yè)建廠可行性報告范文(詳細(xì)版).txt吃吧吃吧不是罪，再胖的人也有權(quán)利去增肥！苗條背后其實是憔悴，愛你的人不會在乎你的腰圍！嘗嘗闊別已久美食的滋味，就算撐死也是一種美！減肥最可怕的不是饑餓，而是你明明不餓但總覺得非得吃點什么才踏實。

制造業(yè)建廠可行性報告范文（詳細(xì)版）>第1章 項目總論

總論作為可行性研究報告的首章，要綜合敘述研究報告中各章節(jié)的主要問題和研究結(jié)論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便?？傉撜驴筛鶕?jù)項目的具體條件，參照下列內(nèi)容編寫。

項目背景

1.1.1 項目名稱

企業(yè)或工程的全稱，應(yīng)和項目建議書所列的名稱一致。1.1.2 項目承辦單位

承辦單位系指負(fù)責(zé)項目籌建工作的單位，應(yīng)注明單位的全稱和總負(fù)責(zé)人。1.1.3 項目主管部門

注明項目所屬的主管部門?；蛩鶎偌瘓F、公司的名稱。中外合資項目應(yīng)注明投資各方所屬部門。集團或公司的名稱、地址及法人代表的姓名、國籍。1.1.4 項目擬建地區(qū)、地點

1.1.5 承擔(dān)可行性研究工作的單位和法人代表

如由若干單位協(xié)作承擔(dān)項目可行性研究工作，應(yīng)注明各單位的名稱及其負(fù)責(zé)的工程名稱、總負(fù)責(zé)單位和負(fù)責(zé)人。如與國外咨詢機構(gòu)合作進行可行性研究的項目，則應(yīng)將承擔(dān)研究工作的中外各方的單位名稱、法人代表以及所承擔(dān)的工程、分工和協(xié)作關(guān)系等，分別說明。1.1.6 研究工作依據(jù)

在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個部分：

(1)項目主管部門對項目的建設(shè)要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復(fù)文件。

(2)可行性研究開始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。(3)國家和擬建地區(qū)的工業(yè)建設(shè)政策、法令和法規(guī)。(4)根據(jù)項目需要進行調(diào)查和收集的設(shè)計基礎(chǔ)資料。1.1.7 研究工作概況

(1)項目建設(shè)的必要性。簡要說明項目在行業(yè)中的地位，該項目是否符合國家的產(chǎn)業(yè)政策、技術(shù)政策、生產(chǎn)力布局要求；項目擬建的理由與重要性。(2)項目發(fā)展及可行性研究工作概念。敘述項目的提出及可行性研究工作的進展概況，其中包括技術(shù)方案的優(yōu)選原則、廠址選擇原則及成果、環(huán)境影響報告的編制情況、涉外工作的準(zhǔn)備及進展情況等等，要求逐一簡要說明。1.2 可行性研究結(jié)論

在可行性研究中，對項目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、生產(chǎn)規(guī)模、廠址技術(shù)方案、資金總額及籌措、項目的財務(wù)效益與國民經(jīng)濟、社會效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，本節(jié)需將對有關(guān)章節(jié)的研究結(jié)論作簡要敘述，并提出最終結(jié)論。1.2.1 市場預(yù)測和項目規(guī)模(1)市場需求量簡要分析。(2)計劃銷售量、銷售方向。(3)產(chǎn)品定價及銷售收入預(yù)測。(4)項目擬建規(guī)模。

(5)主要產(chǎn)品及副產(chǎn)品品種和產(chǎn)量。1.2.2 原材料、燃料和動力供應(yīng)

(1)項目投產(chǎn)后需用的主要原料、燃料、主要輔助材料以及動力數(shù)量、規(guī)格、質(zhì)量和來源。(2)需用的主要工業(yè)產(chǎn)品和半成品的名稱、規(guī)格、需用量及來源等。(3)進口原料、工業(yè)品的名稱、規(guī)格、年用量、來源及必要性。1.2.3 廠址

(1)地理位置、占地面積及必要性(2)水源及取水條件。

(3)廢水、廢渣排放堆置條件。1.2.4 項目工程技術(shù)方案

(1)項目范圍，即主要的生產(chǎn)設(shè)施、輔助設(shè)施、公用工程、生活設(shè)施內(nèi)容。(2)采用的生產(chǎn)方法、工藝技術(shù)。

(3)主要設(shè)備的來源，如需向國外引進，則簡要說明引進的國別、技術(shù)特點、型號等。1.2.5 環(huán)境保護

(1)排放污染物的種類、數(shù)量，是否達到國家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)。(2)主要治理設(shè)施及投資。1.2.6 工廠組織及勞動定員(1)工廠組織形式和勞動制度。(2)全廠總定員及各類人員需要量。(3)勞動力來源。1.2.7 項目建設(shè)進度

1.2.8 投資估算和資金籌措(1)項目所需總投資額。分別說明項目所需固定資產(chǎn)投資總額、流動資金總額，并按人民幣、外幣分別列出。

(2)資金來源。貸款額、貸款利率、償還條件。合資項目要分別列出中、外各方投資額、投資方式和投資方向。

1.2.9 項目財務(wù)和經(jīng)濟評論(1)項目總成本、單位成本。

(2)項目總收入，包括銷售收入和其它收入。(3)財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、貸款償還期、盈虧平衡點等指標(biāo)計算結(jié)果。

(4)經(jīng)濟內(nèi)部收益率，經(jīng)濟凈現(xiàn)值、經(jīng)濟換匯成本等指標(biāo)計算結(jié)果。1.2.10 項目綜合評價結(jié)論 1.3 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表

在總論章中，可將研究報告各章節(jié)中的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表，使審批和決策者對項目全貌有一個綜合了解。

主要技術(shù)指標(biāo)表根據(jù)項目有所不同，一般包括：生產(chǎn)規(guī)模、全年生產(chǎn)數(shù)、全廠總定員，主要原材料、燃料、動力年用量及消耗定額、全廠綜合能耗及單位產(chǎn)品綜合能耗，全廠占地面積、全員勞動生產(chǎn)率，年總成本、單位產(chǎn)品成本、年總產(chǎn)值、年利稅總額、財務(wù)內(nèi)部收益率，借款償還期，經(jīng)濟內(nèi)部收益率，投資回收期等。1.4 存在問題及建議

對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。第2章 項目背景和發(fā)展概況

這一部分主要應(yīng)說明項目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)。為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發(fā)展概況的同時，應(yīng)能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。2.1 項目提出的背景

2.1.1 國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

說明國家有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策、技術(shù)政策、分析項目是否符合這些宏觀經(jīng)濟要求。2.1.2 項目發(fā)起人和發(fā)起緣由

(1)寫明項目發(fā)起單位或發(fā)起人的全稱。如為中外合資項目，則要分別列出各方法人代表、注冊國家、地址等詳細(xì)情況。

(2)提出項目的理由及投資意向，如資源豐富、產(chǎn)品市場前景好、出口換匯、該類產(chǎn)品可取得的優(yōu)惠政策、利用現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施等。2.2 項目發(fā)展概況

項目發(fā)展開礦指項目在可行性研究前所進行的工作情況。如：調(diào)查研究、試制試驗、項目建議書的編制與審批過程、廠址初選工作以及籌辦工作中的其他重要事項。2.2.1 已進行的調(diào)查研究項目及其成果

(1)資源調(diào)查，包括原料、水資源、能源和二次能源的調(diào)查。

(2)市場調(diào)查，包括全國性和地區(qū)性市場情況調(diào)查；出口產(chǎn)品國際市場供需趨勢調(diào)查。(3)社會公用設(shè)施調(diào)查，包括運輸條件、公用動力供應(yīng)、生活福利設(shè)施等的調(diào)查。(4)擬建地區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀資料的調(diào)查，包括擬建地區(qū)各種主要污染源以及其排放狀況，大氣、水體、土壤等目前環(huán)境質(zhì)量狀況等。說明環(huán)境現(xiàn)狀資料的取得途徑、提供單位、以及當(dāng)?shù)丨h(huán)保管理部門的意見和要求，取得的環(huán)境現(xiàn)狀資料及文件名稱。2.2.2 試驗試制工作情況

已完成及正在進行的試驗試制工作的名稱、內(nèi)容及試驗結(jié)果。這些實驗包括建筑材料的試驗、擬采用的新工藝技術(shù)的試驗。對采用的新工藝技術(shù)必須有國家有關(guān)部門的認(rèn)可證明。2.2.3 廠址初勘和初步測量工作情況

(1)各個可供選擇的建設(shè)地區(qū)及廠址位置的初勘、測量、比選等工作情況。(2)初步選擇意見和資料。(3)遺留問題。

2.2.4 項目建議書的編制、提出及審批過程(1)項目建議書的編制、提出及審批過程。(2)項目建議書所附資料名稱。(3)審批文件文號及其要點。2.3 投資的必要性

一般從企業(yè)本身所獲得的經(jīng)濟效益及項目對宏觀經(jīng)濟、對社會發(fā)展所產(chǎn)生的影響兩方面來說明投資的必要性。包括下面這些內(nèi)容。(1)企業(yè)獲得的利潤情況。

(2)企業(yè)可以提高產(chǎn)品質(zhì)量，加強市場競爭力。(3)擴大生產(chǎn)能力，改變產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

(4)采用新工藝，節(jié)約能源，減少環(huán)境污染，提高勞動生產(chǎn)率。(5)產(chǎn)品進入國際市場的優(yōu)越條件和競爭力。(6)對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟、社會發(fā)展的積極影響。包括增加稅收、提高就業(yè)率、提高科技水平等。第3章 市場分析與建設(shè)規(guī)模

市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在市場需求情況有了充分了解之后才能解決，而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響的項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細(xì)闡述市場需求預(yù)測、價格分析，并確定建設(shè)規(guī)模。3.1 市場調(diào)查

3.1.1 擬建項目產(chǎn)出物用途調(diào)查

本產(chǎn)品的主要用途，可否有替代其他產(chǎn)品的用途，如果產(chǎn)品是工業(yè)基本原料，應(yīng)分別說明本項目產(chǎn)品在主要使用行業(yè)的用途及單位消耗量。

產(chǎn)品經(jīng)濟壽命期論述。調(diào)查本產(chǎn)品目前處于經(jīng)濟壽命周期的哪一個階段，更新?lián)Q代的可能時間。

3.1.2 產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查

(1)本項目產(chǎn)品國內(nèi)現(xiàn)有生產(chǎn)能力總量，現(xiàn)有生產(chǎn)能力開工率；主要生產(chǎn)廠家生產(chǎn)能力利用率。

(2)國內(nèi)現(xiàn)有生活能力總量在本地區(qū)的分布數(shù)量與比例。

(3)本產(chǎn)品目前在建項目的生產(chǎn)能力及其在地區(qū)間的分布、數(shù)量與比例。(4)已批擬開工建設(shè)項目的生產(chǎn)能力，預(yù)計投產(chǎn)年月。

(5)在建設(shè)項目和已批待開工建設(shè)項目，目前雖然沒有形成綜合生產(chǎn)能力，但卻是生產(chǎn)能力的組成部分。

3.1.3 產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查(1)全國或地區(qū)目前的產(chǎn)量總數(shù)。(2)本產(chǎn)品一段時期以來的產(chǎn)量變化情況。

(3)本產(chǎn)品國內(nèi)保有量與國外有關(guān)國家保有量的分析比較，以了解國內(nèi)保有量是多還是少，說明本產(chǎn)品市場需求滿足程度。

(4)本產(chǎn)品一段時期以來的進口量及進口來源，主要來自哪些國家或地區(qū)；占國內(nèi)生產(chǎn)量或銷售量的比例；進口產(chǎn)品的價格等。

(5)本產(chǎn)品一段時期以來的出口量及出口去向，占國內(nèi)生產(chǎn)量的比例；主要向哪些國家或地區(qū)出口，出口產(chǎn)品的價格。3.1.4 替代產(chǎn)品調(diào)查

(1)可替代本產(chǎn)品的產(chǎn)品性能、質(zhì)量與本產(chǎn)品相比的優(yōu)缺點。

(2)可替代產(chǎn)品的國內(nèi)生產(chǎn)能力、產(chǎn)量；可作替代用途的比例；價格分析。(3)可替代產(chǎn)品進口可能性及價格。3.1.5 產(chǎn)品價格調(diào)查

(1)產(chǎn)品的定價管理辦法，是由國家控制價格，還是由市場定價。

(2)產(chǎn)品銷售價格，價格變動趨勢，最高價格和最低價格出現(xiàn)的時間、原因。3.1.6 國外市場調(diào)查

(1)產(chǎn)品國外的主要生產(chǎn)國家和地區(qū)。

(2)國外主要生產(chǎn)廠的生產(chǎn)技術(shù)、生產(chǎn)能力、銷售量。(3)產(chǎn)品國際市場銷售價格及其變動趨勢

(4)我國進口該種產(chǎn)品的主要進口國的生產(chǎn)能力及變化趨勢。3.2 市場預(yù)測

市場預(yù)測是市場調(diào)查在時間和空間商的延續(xù)，是利用市場調(diào)查所得到的信息資料，根據(jù)市場信息資料分析報告的結(jié)論，對本項目產(chǎn)品未來市場需求量及相關(guān)因素所進行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場預(yù)測的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案、確定項目建設(shè)規(guī)模所必須的依據(jù)。

3.2.1 國內(nèi)市場需求預(yù)測

可行性研究工作中，應(yīng)對下述各項與市場預(yù)測有關(guān)的因素加以說明：(1)本產(chǎn)品的消耗對象。(2)本產(chǎn)品的消費條件。消費條件因產(chǎn)品特點性能而異，如汽車的消費需要具備相應(yīng)的道路交通條件；電視機、電冰箱的消費需要有電等等。預(yù)測某一種產(chǎn)品的市場需求量時，應(yīng)將哪些不具備消費條件的消費領(lǐng)域從消費對象總量中剔除掉。

(3)本產(chǎn)品更新周期的特點，說明本產(chǎn)品有效經(jīng)濟壽命的長短。(4)可能出現(xiàn)的替代產(chǎn)品，即代用品。(5)本產(chǎn)品使用中可能產(chǎn)生的新用途。產(chǎn)品所用途的出現(xiàn)，意味著擴大了本產(chǎn)品的消費領(lǐng)域，擴大了市場需求容量。

根據(jù)以上分析，提出預(yù)測的本產(chǎn)品國內(nèi)需求量及與現(xiàn)有生產(chǎn)能力的差距。3.2.2 產(chǎn)品出口或進口替代分析

(1)替代進口分析。將本產(chǎn)品與目前進口產(chǎn)品從性能、重量、價格、配件、維修等方面進行比較，說明本產(chǎn)品的優(yōu)勢和有利條件。

(2)出口可行性分析。如果擬建項目的產(chǎn)品在質(zhì)量和技術(shù)等方面，具備在國際市場上進行競爭的能力，則應(yīng)考慮國外市場對本產(chǎn)品的需求。

(3)分析國家對該種產(chǎn)品的出口有何限制條件或鼓勵措施，該產(chǎn)品進口國的貿(mào)篇二：建廠可行性報告

篇三：投資建廠項目可行性研究報告投資建廠項目可行性研究報告

核心提示：投資建廠項目投資環(huán)境分析，投資建廠項目背景和發(fā)展概況，投資建廠項目建設(shè)的必要性，投資建廠行業(yè)競爭格局分析，投資建廠行業(yè)財務(wù)指標(biāo)分析參考，投資建廠行業(yè)市場分析與建設(shè)規(guī)模，投資建廠項目建設(shè)條件與選址方案，投資建廠項目不確定性及風(fēng)險分析，投資建廠行業(yè)發(fā)展趨勢分析 提供國家發(fā)改委甲級資質(zhì) 專業(yè)編寫：

投資建廠項目建議書 投資建廠項目申請報告 投資建廠項目環(huán)評報告 投資建廠項目商業(yè)計劃書 投資建廠項目資金申請報告 投資建廠項目節(jié)能評估報告 投資建廠項目規(guī)劃設(shè)計咨詢 投資建廠項目可行性研究報告

【主要用途】發(fā)改委立項，政府批地，融資，貸款，申請國家補助資金等 【關(guān) 鍵 詞】投資建廠項目可行性研究報告、申請報告 【交付方式】特快專遞、e-mail 【交付時間】2-3個工作日

【報告格式】word格式；pdf格式

【報告價格】此報告為委托項目報告，具體價格根據(jù)具體的要求協(xié)商，歡迎進入公司網(wǎng)站，了解詳情，工程師（高建先生）會給您滿意的答復(fù)。

【報告說明】

本報告是針對行業(yè)投資可行性研究咨詢服務(wù)的專項研究報告，此報告為個 性化定制服務(wù)報告，我們將根據(jù)不同類型及不同行業(yè)的項目提出的具體要求，修訂報告目錄，并在此目錄的基礎(chǔ)上重新完善行業(yè)數(shù)據(jù)及分析內(nèi)容，為企業(yè)項目立項、上馬、融資提供全程指引服務(wù)。

可行性研究報告是在制定某一建設(shè)或科研項目之前，對該項目實施的可能

性、有效性、技術(shù)方案及技術(shù)政策進行具體、深入、細(xì)致的技術(shù)論證和經(jīng)濟評價，以求確定一個在技術(shù)上合理、經(jīng)濟上合算的最優(yōu)方案和最佳時機而寫的書面報

告?？尚行匝芯繄蟾嬷饕獌?nèi)容是要求以全面、系統(tǒng)的分析為主要方法，經(jīng)濟效益為核心，圍繞影響項目的各種因素，運用大量的數(shù)據(jù)資料論證擬建項目是否可行。對整個可行性研究提出綜合分析評價，指出優(yōu)缺點和建議。為了結(jié)論的需要，往往還需要加上一些附件，如試驗數(shù)據(jù)、論證材料、計算圖表、附圖等，以增強可行性報告的說服力。

可行性研究是確定建設(shè)項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術(shù)經(jīng)濟分析論證的科學(xué)方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟、技術(shù)等進行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測建成后的社會經(jīng)濟效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項目建設(shè)的必要性，財務(wù)的盈利性，經(jīng)濟上的合理性，技術(shù)上的先進性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。

投資可行性報告咨詢服務(wù)分為政府審批核準(zhǔn)用可行性研究報告和融資用可 行性研究報告。審批核準(zhǔn)用的可行性研究報告?zhèn)戎仃P(guān)注項目的社會經(jīng)濟效益和影響；融資用報告?zhèn)戎仃P(guān)注項目在經(jīng)濟上是否可行。具體概括為：政府立項審批，產(chǎn)業(yè)扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設(shè)、境外投資、上市融資、中外合作，股份合作、組建公司、征用土地、申請高新技術(shù)企業(yè)等各類可行性報告。

報告通過對項目的市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究調(diào)查，在行業(yè)專家研究經(jīng)驗的基礎(chǔ)上對項目經(jīng)濟效益及社會效益進行科學(xué)預(yù)測，從而為客戶提供全面的、客觀的、可靠的項目投資價值評估及項目建設(shè)進程等咨詢意見。

可行性研究報告大綱（具體可根據(jù)客戶要求進行調(diào)整）為客戶提供國家發(fā)委甲級資質(zhì)

第一章 投資建廠項目總論 第一節(jié) 投資建廠項目背景

一、投資建廠項目名稱

二、投資建廠項目承辦單位

三、投資建廠項目主管部門

四、投資建廠項目擬建地區(qū)、地點

五、承擔(dān)可行性研究工作的單位和法人代表

六、投資建廠項目可行性研究報告編制依據(jù)

七、投資建廠項目提出的理由與過程 第二節(jié) 可行性研究結(jié)論

一、市場預(yù)測和項目規(guī)模

二、原材料、燃料和動力供應(yīng)

三、選址

四、投資建廠項目工程技術(shù)方案

五、環(huán)境保護

六、工廠組織及勞動定員

七、投資建廠項目建設(shè)進度

八、投資估算和資金籌措

九、投資建廠項目財務(wù)和經(jīng)濟評論

十、投資建廠項目綜合評價結(jié)論 第三節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表 第四節(jié) 存在問題及建議

第二章 投資建廠項目投資環(huán)境分析 第一節(jié) 社會宏觀環(huán)境分析

第二節(jié) 投資建廠項目相關(guān)政策分析

一、國家政策

二、投資建廠行業(yè)準(zhǔn)入政策

三、投資建廠行業(yè)技術(shù)政策 第三節(jié) 地方政策

第三章 投資建廠項目背景和發(fā)展概況 第一節(jié) 投資建廠項目提出的背景

一、國家及投資建廠 行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

二、投資建廠項目發(fā)起人和發(fā)起緣由 第二節(jié) 投資建廠項目發(fā)展概況

一、已進行的調(diào)查研究投資建廠項目及其成果

二、試驗試制工作情況

三、廠址初勘和初步測量工作情況

四、投資建廠項目建議書的編制、提出及審批過程 第三節(jié) 投資建廠項目建設(shè)的必要性

一、現(xiàn)狀與差距

二、發(fā)展趨勢

三、投資建廠項目建設(shè)的必要性

四、投資建廠項目建設(shè)的可行性

第四節(jié) 投資的必要性

第四章 市場預(yù)測

第一節(jié) 投資建廠產(chǎn)品市場供應(yīng)預(yù)測

一、國內(nèi)外投資建廠市場供應(yīng)現(xiàn)狀

二、國內(nèi)外投資建廠市場供應(yīng)預(yù)測 第二節(jié) 產(chǎn)品市場需求預(yù)測

一、國內(nèi)外投資建廠市場需求現(xiàn)狀

二、國內(nèi)外投資建廠市場需求預(yù)測 第三節(jié) 產(chǎn)品目標(biāo)市場分析

一、投資建廠產(chǎn)品目標(biāo)市場界定

二、市場占有份額分析 第四節(jié) 價格現(xiàn)狀與預(yù)測

一、投資建廠產(chǎn)品國內(nèi)市場銷售價格

二、投資建廠產(chǎn)品國際市場銷售價格 第五節(jié) 市場競爭力分析

一、主要競爭對手情況

二、產(chǎn)品市場競爭力優(yōu)勢、劣勢

三、營銷策略 第六節(jié) 市場風(fēng)險 第五章 投資建廠行業(yè)競爭格局分析 第一節(jié) 國內(nèi)生產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀

一、重點企業(yè)信息

二、企業(yè)地理分布

三、企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)

四、企業(yè)從業(yè)人數(shù)

第二節(jié) 重點區(qū)域企業(yè)特點分析

一、華北區(qū)域

二、東北區(qū)域

三、西北區(qū)域

四、華東區(qū)域

五、華南區(qū)域

六、西南區(qū)域

七、華中區(qū)域

第三節(jié) 企業(yè)競爭策略分析

一、產(chǎn)品競爭策略

二、價格競爭策略

三、渠道競爭策略

四、銷售競爭策略

五、服務(wù)競爭策略

六、品牌競爭策略

第六章 投資建廠行業(yè)財務(wù)指標(biāo)分析參考 第一節(jié) 投資建廠行業(yè)產(chǎn)銷狀況分析 第二節(jié) 投資建廠行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況分析 第三節(jié) 投資建廠行業(yè)資產(chǎn)運營狀況分析 第四節(jié) 投資建廠行業(yè)獲利能力分析 第五節(jié) 投資建廠行業(yè)成本費用分析

第七章 投資建廠行業(yè)市場分析與建設(shè)規(guī)模 第一節(jié) 市場調(diào)查

一、擬建投資建廠項目產(chǎn)出物用途調(diào)查

二、產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查

三、產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查

四、替代產(chǎn)品調(diào)查

五、產(chǎn)品價格調(diào)查

六、國外市場調(diào)查

第二節(jié) 投資建廠行業(yè)市場預(yù)測

一、國內(nèi)市場需求預(yù)測

二、產(chǎn)品出口或進口替代分析

三、價格預(yù)測

第三節(jié) 投資建廠行業(yè)市場推銷戰(zhàn)略

一、推銷方式

二、推銷措施

三、促銷價格制度

四、產(chǎn)品銷售費用預(yù)測

第四節(jié) 投資建廠項目產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模

一、產(chǎn)品方案

二、建設(shè)規(guī)模

第五節(jié) 投資建廠項目產(chǎn)品銷售收入預(yù)測

第八章 投資建廠項目建設(shè)條件與選址方案 第一節(jié) 資源和原材料