第一篇：寫字樓管理日常工作內(nèi)容

寫字樓管理日常工作內(nèi)容

寫字樓物業(yè)的特性和使用要求，決定了寫字樓日常管理的工作內(nèi)容與工作重點主要在以 下幾個方面：

一、營 銷 推 廣

由于寫字樓宇收益性物業(yè)(商業(yè)物業(yè))的特性，決定了營銷推廣是其一項經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容。當今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫字樓的整體形象設計塑造、宣傳推介，辦公空間的分割布局與提升改造，市場分析調(diào)研，與買租客戶的聯(lián)絡、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經(jīng)營管理者、客戶與客 戶間關系的協(xié)調(diào)，以及組織客戶參加目的在于聯(lián)絡感情的各種聯(lián)誼活動等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。

由于轉(zhuǎn)變投資地點、方向，兼并、破產(chǎn)等各種原因的影響，寫字樓客戶變動的情況時有發(fā)生，固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設備配置與服務等的要求也經(jīng)常存在。因此，為吸引招進和留住客戶，寫字樓的營銷服務工作是一項十分重要的經(jīng)常性工作，否則，便不能保證較高的租售率，影響寫字樓物業(yè)的收益。

這方面應有專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設立專門的辦公室辦公，進行市場行情 調(diào)研，主動尋找目標客戶，征求已有客戶對物業(yè)的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業(yè)保持較高的租售率。

二、商務中心的服務與管理

大型寫字樓辦公機構集中，商務繁忙，一般會議主要提供各種商務服務項目的商務中心(與大型酒店、賓館類似)。

1.商務中心的設備配置

商務中心須配備的主要設備及用品有中英文處理機、打印機、傳真機、電傳機、打字機、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話、影視設備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他的辦公用品等。商務中心設備的配備可根據(jù)服務項目的增設而添置。

商務中心設備的正常使用和保養(yǎng)，是提供良好服務的保證。商務中心人員在使用過程中 應嚴格按照正常操作程序進行操作，定期對設備進行必要的保養(yǎng)，設備一旦發(fā)生故障，應由專業(yè)人員進行維修。

2.商務中心的工作要求和工作程序

商務中心的服務是小區(qū)域、多項目的直接服務?？腿藢ι虅罩行姆召|(zhì)量的評價是以服 務的周到與快捷為出發(fā)點的。要做到服務周到、快捷，必須依靠經(jīng)驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。

(1)工作要求。對商務中心工作人員要求有：①流利的外語聽說讀寫能力；②熟練的中英文打字能力；③熟練操作各種設備的能力；④熟悉商務信息知識；⑤熟悉秘書工作知識； ⑥具備基本的設備清潔保養(yǎng)知識。

(2)工作程序。①服務前：了解客戶所需服務項目、服務時間及服務要求；向客戶講明收費情況，開據(jù)收費通知單并收一定比例的押金。②服務中：以準確、快捷為原則，按客人服務要求準時、精確地完成服務。③服務后：完成客人所需服務后，填寫《商務中心費用收據(jù)單》，引導或陪同客人到財務部結賬?！渡虅罩行馁M用收據(jù)單》一式三份，一聯(lián)交給財務 部，一聯(lián)交給客人，一聯(lián)由商務中心存檔。

商務中心的主要對象是客人，有時寫字樓內(nèi)部人員也因工作需要在商務中心使用設備，為此制定商務中心簽單程序；

寫字樓內(nèi)部人員到商務中心使用設備，必須是因工作需要；使用前，必須由該員工所在 部門經(jīng)理的同意。須在《商務中心設備使用申請單》上填清原因、內(nèi)容、使用時間及批準人后，在不影響為客人提供服務的前提下使用。使用后須在《費用結算單》上簽名。

3.商務中心的服務項目

寫字樓客戶業(yè)務類型不同，自身辦公條件不同，對商務中心的服務范圍要求不同。較齊 全的商務中心提供的服務項目包括：

(1)翻譯服務，包括文件、合同等；

(2)秘書服務，包括各類文件處理；

(3)辦公系統(tǒng)自動化服務；

(4)整套辦公設備和人員配備服務；

(5)臨時辦公室租用服務；

(6)長話、傳真、電信服務

(7)商務會談、會議安排服務；

(8)商務咨詢、商務信息查詢服務；

(9)客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等；

(10)郵件、郵包、快遞等郵政服務；

(11)電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、BP機、手機租賃服務等；

(12)報刊、雜志訂閱服務；

(13)客戶電信設備代辦、代裝服務；

(14)文件、名片等印制服務

(15)成批發(fā)放商業(yè)信函服務；

(16)報刊剪報服務；

(17)秘書培訓服務等。

三、前 臺 服 務

小型寫字樓的前臺僅提供基本的問訊解答、引導服務，大型寫字樓的前臺服務項目較多，主要包括：

(1)問訊服務和留言服務，鑰匙分發(fā)服務；

(2)信件報刊收發(fā)、分揀、遞送服務；

(3)個人行李搬運、寄存服務；

(4)出租汽車預約服務；

(5)提供旅游活動安排服務；

(6)航空機票訂購、確認；

(7)全國及世界各地酒店預定服務；

(8)餐飲、文化體育節(jié)目票務安排；

(9)文娛活動安排及組織服務

(10)外幣兌換，代售磁卡，代售餐券；

(11)花卉代購、遞送服務；

(12)洗衣、送衣服務；

(13)代購清潔物品服務；

(14)提供公司“阿姨”服務；

(15)其他各種委托代辦服務。

有的寫字樓的報修點也設在前臺，方便客戶報修。

四、設施設備管理

寫字樓的設施設備管理主要應做好以下各項工作：

1.設備管理

(1)建立設備檔案。做好寫字樓各項設備驗收文件資料的存檔，建立設備登記卡。

(2)完善工程部架構。

(3)建立各部門、各工種的崗位責任制。

(4)抓好物料采購、供應和消耗的環(huán)節(jié)的計劃與控制，開源節(jié)流。

(5)制定設備的保養(yǎng)和維修制度。

(6)建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項維修保養(yǎng)責任公司和個人的工作

2.維修與保養(yǎng)

(1)報修與維修程序。

Ａ.兩類報修：自檢報修、客戶報修。

(2)設備的保養(yǎng)。一般可建立三級保養(yǎng)制度：日常保養(yǎng)(又稱作例行保養(yǎng))；一級保養(yǎng)；二級保養(yǎng)。

(3)設備的維修。

對于設備的維修控制，關鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。

編制維修計劃時應注意：①是否按設備分類編制計劃。②維修周期是否科學(周期是指兩次大修之間的工作時間)。③維修方法是否恰當。

一般的維修方法有：①強制維修法。即不管設備技術狀況如何，均按計劃定期維修。② 定期檢修法。即根據(jù)設備技術性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。③診斷維修法。即根據(jù)使用部門的報告和提供的技術資料，對設備進行檢查診斷，確定要維修的項目或部件，然 后進行維修。④全面維修。即當設備出現(xiàn)嚴重磨損、損壞或故障時，對主體和部件全面修理(大修)。

建立設備維修制度主要是設備檢修制度和報修制度。

(4)設備的更新改造。這里的關鍵是要把握好更新改造的時機，制訂切實可行的更新改造方案。

五、保安與消防管理

1.保安管理

(1)貫徹保安管理的基本原則是：①賓客至上，服務第一。②預防為主。③誰主管，誰負責。④群防群治，內(nèi)緊外松。

(2)建立保安部的組織機構。

(3)制定嚴密的保安規(guī)章制度，明確本部門各類人員的崗位職責。

(4)加強治安防范。主要是加強保安措施，配備專門保安人員和保安設備(報警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉路電視監(jiān)控器等)，加強寫字樓內(nèi)部及外圍保安巡邏，加強對停車場的 保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能發(fā)生的事故。

2.消防工作

(1)消防工作的指導思想是：以防為主，宣傳先行，防消結合。

(2)一般寫字樓的消防系統(tǒng)主要有：①干式消防系統(tǒng)：自動報警系統(tǒng)，聯(lián)動總控制屏，ＢＴＭ氣體滅火系統(tǒng)。②濕式消防系統(tǒng)：自動噴淋系統(tǒng)，消防栓系統(tǒng)(消防泵)。③消防聯(lián)動機構：消防送風和排煙風機的功能和聯(lián)動試驗；空氣系統(tǒng)鮮風機和排氣機的功能和聯(lián)動試驗；消防電梯的功能試驗。④火災報警系統(tǒng)：自動報警系統(tǒng)(包括感溫式火災報警、感煙式火 災報警、感光式火災報警)，手動報警系統(tǒng)(包括電鈴報警、破碎玻璃報警、緊急電話報警)。

(3)消防工作的展開：①進行消防宣傳。宣傳的形式有：消防輪訓，利用標語或牌示進行宣傳，發(fā)放消防須知(防火手冊)。宣傳的內(nèi)容有：消防工作的原則，消防法規(guī)，消防須知。②建立三級防火組織，并確立相應的防火責任人：管理公司總經(jīng)理、部門經(jīng)理、班組長。③把防火責任分解到各業(yè)主、租戶單元。由各業(yè)主、租戶擔負所屬物業(yè)范圍的防火責任。④ 明確防火責任人的職責，根據(jù)《中華人民共和國消防條例》的規(guī)定，制定防火制度。⑤定期組織及安排消防檢查，根據(jù)查出的火險隱患發(fā)出消防整改通知書，限期整改。⑥制定防火工作措施，從制度上預防火災事故的發(fā)生。⑦配備必需、完好的消防設備設施。⑧發(fā)動大家，及時消除火災苗頭和隱患。⑨建立自防、自救組織。包括：建立義務消防隊；建立專職消防隊；抓好消防訓練，每年組織一次寫字樓全體人員消防演習。⑩明確火災緊急疏散程序。做 好疏散的準備工作，人員疏散為主為先，轉(zhuǎn)移危險品、搶救貴重財產(chǎn)在后。B11建立消防檔案。B12制訂滅火方案及重點部位保衛(wèi)方案，每個房間安裝消防走火示意圖。

六、清潔衛(wèi)生管理

清潔是寫字樓管理水平的重要標志，也是對建筑和設備維護保養(yǎng)的需要。日常清潔工作 的重點體現(xiàn)在：

(1)制定完善的清潔細則，定明需要清潔的地方、材料、所需次數(shù)、檢查方法等，并嚴格執(zhí)行。

(2)制定部門各崗位的責任制。

(3)建立衛(wèi)生清潔的檢查制度。①定期巡檢法(隨見隨報，定點檢查，劃簿登記)；②每 日抽查；③會巡制度；④食用水質(zhì)及排污處理檢查。

(4)保持樓內(nèi)公共場所的清潔。如大堂、洗手間、公用走道等。

(5)提供全面的清潔衛(wèi)生美化服務。

寫字樓的樓宇維護、停車管理可參見相關各章內(nèi)容。除以上各項管理與服務工作，協(xié)調(diào) 好寫字樓與客戶和社會各界的關系也是搞好寫字樓管理的一項重要內(nèi)容

第二篇：寫字樓物業(yè)管理日常工作內(nèi)容

寫字樓物業(yè)管理日常工作內(nèi)容

寫字樓物業(yè)的特性和使用要求，決定了寫字樓日常管理的工作內(nèi)容與工作重點主要在以下幾個方面：

一、營 銷 推 廣

由于寫字樓宇收益性物業(yè)(商業(yè)物業(yè))的特性，決定了營銷推廣是其一項經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容。當今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫字樓的整體形象設計塑造、宣傳推介，辦公空間的分割布局與提升改造，市場分析調(diào)研，與買租客戶的聯(lián)絡、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經(jīng)營管理者、客戶與客戶間關系的協(xié)調(diào)，以及組織客戶參加目的在于聯(lián)絡感情的各種聯(lián)誼活動等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。

由于轉(zhuǎn)變投資地點、方向，兼并、破產(chǎn)等各種原因的影響，寫字樓客戶變動的情況時有 發(fā)生，固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設備配置與服務等的要求也經(jīng)常存在。因此，為吸引招進和留住客戶，寫字樓的營銷服務工作是一項十分重要的經(jīng)常性工作，否則，便不能保證較高的租售率，影響寫字樓物業(yè)的收益。

這方面應有專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設立專門的辦公室辦公，進行市場行情 調(diào)研，主動尋找目標客戶，征求已有客戶對物業(yè)的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業(yè)保持較高的租售率。

二、商務中心的服務與管理

大型寫字樓辦公機構集中，商務繁忙，一般會議主要提供各種商務服務項目的商務中心(與大型酒店、賓館類似)。

1.商務中心的設備配置

商務中心須配備的主要設備及用品有中英文處理機、打印機、傳真機、電傳機、打字機、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話、影視設備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他的辦公用品等。商務中心設備的配備可根據(jù)服務項目的增設而添置。

商務中心設備的正常使用和保養(yǎng)，是提供良好服務的保證。商務中心人員在使用過程中 應嚴格按照正常操作程序進行操作，定期對設備進行必要的保養(yǎng)，設備一旦發(fā)生故障，應由專業(yè)人員進行維修。

2.商務中心的工作要求和工作程序

商務中心的服務是小區(qū)域、多項目的直接服務。客人對商務中心服務質(zhì)量的評價是以服 務的周到與快捷為出發(fā)點的。要做到服務周到、快捷，必須依靠經(jīng)驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。

(1)工作要求。對商務中心工作人員要求有：①流利的外語聽說讀寫能力；②熟練的中英文打字能力；③熟練操作各種設備的能力；④熟悉商務信息知識；⑤熟悉秘書工作知識； ⑥具備基本的設備清潔保養(yǎng)知識。

(2)工作程序。①服務前：了解客戶所需服務項目、服務時間及服務要求；向客戶講明收費情況，開據(jù)收費通知單并收一定比例的押金。②服務中：以準確、快捷為原則，按客人服務要求準時、精確地完成服務。③服務后：完成客人所需服務后，填寫《商務中心費用收據(jù)單》，引導或陪同客人到財務部結賬。《商務中心費用收據(jù)單》一式三份，一聯(lián)交給財務部，一聯(lián)交給客人，一聯(lián)由商務中心存檔。

商務中心的主要對象是客人，有時寫字樓內(nèi)部人員也因工作需要在商務中心使用設備，為此制定商務中心簽單程序；

寫字樓內(nèi)部人員到商務中心使用設備，必須是因工作需要；使用前，必須由該員工所在 部門經(jīng)理的同意。須在《商務中心設備使用申請單》上填清原因、內(nèi)容、使用時間及批準人后，在不影響為客人提供服務的前提下使用。使用后須在《費用結算單》上簽名。

3.商務中心的服務項目

寫字樓客戶業(yè)務類型不同，自身辦公條件不同，對商務中心的服務范圍要求不同。較齊 全的商務中心提供的服務項目包括：

(1)翻譯服務，包括文件、合同等；

(2)秘書服務，包括各類文件處理；

(3)辦公系統(tǒng)自動化服務；

(4)整套辦公設備和人員配備服務；

(5)臨時辦公室租用服務；

(6)長話、傳真、電信服務；

(7)商務會談、會議安排服務；

(8)商務咨詢、商務信息查詢服務；

(9)客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等；

(10)郵件、郵包、快遞等郵政服務；

(11)電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、BP機、手機租賃服務等；

(12)報刊、雜志訂閱服務；

(13)客戶電信設備代辦、代裝服務；

(14)文件、名片等印制服務；

(15)成批發(fā)放商業(yè)信函服務；

(16)報刊剪報服務；

(17)秘書培訓服務等。

三、前 臺 服 務

小型寫字樓的前臺僅提供基本的問訊解答、引導服務，大型寫字樓的前臺服務項目較多，主要包括：

(1)問訊服務和留言服務，鑰匙分發(fā)服務；

(2)信件報刊收發(fā)、分揀、遞送服務；

(3)個人行李搬運、寄存服務；

(4)出租汽車預約服務；

(5)提供旅游活動安排服務；

(6)航空機票訂購、確認；

(7)全國及世界各地酒店預定服務；

(8)餐飲、文化體育節(jié)目票務安排；

(9)文娛活動安排及組織服務；

(10)外幣兌換，代售磁卡，代售餐券；

(11)花卉代購、遞送服務；

(12)洗衣、送衣服務；

(13)代購清潔物品服務；

(14)提供公司“阿姨”服務；

(15)其他各種委托代辦服務。

有的寫字樓的報修點也設在前臺，方便客戶報修。

四、設施設備管理

寫字樓的設施設備管理主要應做好以下各項工作：

1.設備管理

(1)建立設備檔案。做好寫字樓各項設備驗收文件資料的存檔，建立設備登記卡。

(2)完善工程部架構。

(3)建立各部門、各工種的崗位責任制。

(4)抓好物料采購、供應和消耗的環(huán)節(jié)的計劃與控制，開源節(jié)流。

(5)制定設備的保養(yǎng)和維修制度。

(6)建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項維修保養(yǎng)責任公司和個人的工作。

2.維修與保養(yǎng)

(1)報修與維修程序。

Ａ.兩類報修：自檢報修、客戶報修。

(2)設備的保養(yǎng)。一般可建立三級保養(yǎng)制度：日常保養(yǎng)(又稱作例行保養(yǎng))；一級保養(yǎng)；二級保養(yǎng)。

(3)設備的維修。

對于設備的維修控制，關鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。

編制維修計劃時應注意：①是否按設備分類編制計劃。②維修周期是否科學(周期是指兩次大修之間的工作時間)。③維修方法是否恰當。

一般的維修方法有：①強制維修法。即不管設備技術狀況如何，均按計劃定期維修。② 定期檢修法。即根據(jù)設備技術性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。③診斷維修法。即根據(jù)使用部門的報告和提供的技術資料，對設備進行檢查診斷，確定要維修的項目或部件，然后進行維修。④全面維修。即當設備出現(xiàn)嚴重磨損、損壞或故障時，對主體和部件全面修理(大修)。

建立設備維修制度主要是設備檢修制度和報修制度。

(4)設備的更新改造。這里的關鍵是要把握好更新改造的時機，制訂切實可行的更新改造方案。

五、保安與消防管理

1.保安管理

(1)貫徹保安管理的基本原則是：①賓客至上，服務第一。②預防為主。③誰主管，誰負責。④群防群治，內(nèi)緊外松。

(2)建立保安部的組織機構。

(3)制定嚴密的保安規(guī)章制度，明確本部門各類人員的崗位職責。

(4)加強治安防范。主要是加強保安措施，配備專門保安人員和保安設備(報警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉路電視監(jiān)控器等)，加強寫字樓內(nèi)部及外圍保安巡邏，加強對停車場的保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能發(fā)生的事故。

2.消防工作

(1)消防工作的指導思想是：以防為主，宣傳先行，防消結合。

(2)一般寫字樓的消防系統(tǒng)主要有：①干式消防系統(tǒng)：自動報警系統(tǒng)，聯(lián)動總控制屏，ＢＴＭ氣體滅火系統(tǒng)。②濕式消防系統(tǒng)：自動噴淋系統(tǒng)，消防栓系統(tǒng)(消防泵)。③消防聯(lián)動機構：消防送風和排煙風機的功能和聯(lián)動試驗；空氣系統(tǒng)鮮風機和排氣機的功能和聯(lián)動試驗；消防電梯的功能試驗。④火災報警系統(tǒng)：自動報警系統(tǒng)(包括感溫式火災報警、感煙式火災報警、感光式火災報警)，手動報警系統(tǒng)(包括電鈴報警、破碎玻璃報警、緊急電話報警)。

(3)消防工作的展開：①進行消防宣傳。宣傳的形式有：消防輪訓，利用標語或牌示進行宣傳，發(fā)放消防須知(防火手冊)。宣傳的內(nèi)容有：消防工作的原則，消防法規(guī)，消防須知。②建立三級防火組織，并確立相應的防火責任人：管理公司總經(jīng)理、部門經(jīng)理、班組長。③把防火責任分解到各業(yè)主、租戶單元。由各業(yè)主、租戶擔負所屬物業(yè)范圍的防火責任。④ 明確防火責任人的職責，根據(jù)《中華人民共和國消防條例》的規(guī)定，制定防火制度。⑤定期 組織及安排消防檢查，根據(jù)查出的火險隱患發(fā)出消防整改通知書，限期整改。⑥制定防火工作措施，從制度上預防火災事故的發(fā)生。⑦配備必需、完好的消防設備設施。⑧發(fā)動大家，及時消除火災苗頭和隱患。⑨建立自防、自救組織。包括：建立義務消防隊；建立專職消防隊；抓好消防訓練，每年組織一次寫字樓全體人員消防演習。⑩明確火災緊急疏散程序。做好疏散的準備工作，人員疏散為主為先，轉(zhuǎn)移危險品、搶救貴重財產(chǎn)在后。B11建立消 防檔案。B12制訂滅火方案及重點部位保衛(wèi)方案，每個房間安裝消防走火示意圖。

六、清潔衛(wèi)生管理

清潔是寫字樓管理水平的重要標志，也是對建筑和設備維護保養(yǎng)的需要。日常清潔工作 的重點體現(xiàn)在：

(1)制定完善的清潔細則，定明需要清潔的地方、材料、所需次數(shù)、檢查方法等，并嚴格執(zhí)行。

(2)制定部門各崗位的責任制。

(3)建立衛(wèi)生清潔的檢查制度。①定期巡檢法(隨見隨報，定點檢查，劃簿登記)；②每日抽查；③會巡制度；④食用水質(zhì)及排污處理檢查。

(4)保持樓內(nèi)公共場所的清潔。如大堂、洗手間、公用走道等。

(5)提供全面的清潔衛(wèi)生美化服務。

寫字樓的樓宇維護、停車管理可參見相關各章內(nèi)容。除以上各項管理與服務工作，協(xié)調(diào) 好寫字樓與客戶和社會各界的關系也是搞好寫字樓管理的一項重要內(nèi)容。

第三篇：寫字樓物業(yè)管理的日常工作內(nèi)容

寫字樓物業(yè)管理的日常工作內(nèi)容

寫字樓物業(yè)的特性和使用要求，決定了寫字樓日常管理的工作內(nèi)容與工作重點主要在以下幾個方面：

一、營銷推廣

由于寫字樓宇收益性物業(yè)(商業(yè)物業(yè))的特性，決定了營銷推廣是其一項經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容。當今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫字樓的整體形象設計塑造、宣傳推介，辦公空間的分割布局與提升改造，市場分析調(diào)研，與買租客戶的聯(lián)絡、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經(jīng)營管理者、客戶與客戶間關系的協(xié)調(diào)，以及組織客戶參加目的在于聯(lián)絡感情的各種聯(lián)誼活動等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。由于轉(zhuǎn)變投資地點、方向，兼并、破產(chǎn)等各種原因的影響，寫字樓客戶變動的情況時有發(fā)生，固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設備配置與服務等的要求也經(jīng)常存在。因此，為吸引招進和留住客戶，寫字樓的營銷服務工作是一項十分重要的經(jīng)常性工作，否則，便不能保證較高的租售率，影響寫字樓物業(yè)的收益。

這方面應有專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設立專門的辦公室辦公，進行市場行情調(diào)研，主動尋找目標客戶，征求已有客戶對物業(yè)的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業(yè)保持較高的租售率。

二、商務中心的服務與管理

大型寫字樓辦公機構集中，商務繁忙，一般會議主要提供各種商務服務項目的商務中心(與大型酒店、賓館類似)。

1.商務中心的設備配置

商務中心須配備的主要設備及用品有中英文處理機、打印機、傳真機、電傳機、打字機、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話、影視設備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他的辦公用品等。商務中心設備的配備可根據(jù)服務項目的增設而添置。

商務中心設備的正常使用和保養(yǎng)，是提供良好服務的保證。商務中心人員在使用過程中應嚴格按照正常操作程序進行操作，定期對設備進行必要的保養(yǎng)，設備一旦發(fā)生故障，應由專業(yè)人員進行維修。

2.商務中心的工作要求和工作程序

商務中心的服務是小區(qū)域、多項目的直接服務?？腿藢ι虅罩行姆召|(zhì)量的評價是以服務的周到與快捷為出發(fā)點的。要做到服務周到、快捷，必須依靠經(jīng)驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。

(1)工作要求。對商務中心工作人員要求有：①流利的外語聽說讀寫能力；②熟練的中英文打字能力；③熟練操作各種設備的能力；④熟悉商務信息知識；⑤熟悉秘書工作知識；⑥具備基本的設備清潔保養(yǎng)知識。

(2)工作程序。①服務前：了解客戶所需服務項目、服務時間及服務要求；向客戶講明收費情況，開據(jù)收費通知單并收一定比例的押金。②服務中：以準確、快捷為原則，按客人服務要求準時、精確地完成服務。③服務后：完成客人所需服務后，填寫《商務中心費用收據(jù)單》，引導或陪同客人到財務部結賬?！渡虅罩行馁M用收據(jù)單》一式三份，一聯(lián)交給財務部，一聯(lián)交給客人，一聯(lián)由商務中心存檔。

商務中心的主要對象是客人，有時寫字樓內(nèi)部人員也因工作需要在商務中心使用設備，為此制定商務中心簽單程序；

寫字樓內(nèi)部人員到商務中心使用設備，必須是因工作需要；使用前，必須由該員工所在部門經(jīng)理的同意。須在《商務中心設備使用申請單》上填清原因、內(nèi)容、使用時間及批準人后，在不影響為客人提供服務的前提下使用。使用后須在《費用結算單》上簽名。

3.商務中心的服務項目

寫字樓客戶業(yè)務類型不同，自身辦公條件不同，對商務中心的服務范圍要求不同。較齊全的商務中心提供的服務項目包括：

(1)翻譯服務，包括文件、合同等；

(2)秘書服務，包括各類文件處理；

(3)辦公系統(tǒng)自動化服務；

(4)整套辦公設備和人員配備服務；

(5)臨時辦公室租用服務；

(6)長話、傳真、電信服務；

(7)商務會談、會議安排服務；

(8)商務咨詢、商務信息查詢服務；

(9)客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等；

(10)郵件、郵包、快遞等郵政服務；

(11)電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、BP機、手機租賃服務等；

(12)報刊、雜志訂閱服務；

(13)客戶電信設備代辦、代裝服務；

(14)文件、名片等印制服務；

(15)成批發(fā)放商業(yè)信函服務；

(16)報刊剪報服務；

(17)秘書培訓服務等。

三、前臺服務

小型寫字樓的前臺僅提供基本的問訊解答、引導服務，大型寫字樓的前臺服務項目較多，主要包括：

(1)問訊服務和留言服務，鑰匙分發(fā)服務；

(2)信件報刊收發(fā)、分揀、遞送服務；

(3)個人行李搬運、寄存服務；

(4)出租汽車預約服務；

(5)提供旅游活動安排服務；

(6)航空機票訂購、確認；

(7)全國及世界各地酒店預定服務；

(8)餐飲、文化體育節(jié)目票務安排；

(9)文娛活動安排及組織服務；

(10)外幣兌換，代售磁卡，代售餐券；

(11)花卉代購、遞送服務；

(12)洗衣、送衣服務；

(13)代購清潔物品服務；

(14)提供公司“阿姨”服務；

(15)其他各種委托代辦服務。

有的寫字樓的報修點也設在前臺，方便客戶報修。

四、設施設備管理

寫字樓的設施設備管理主要應做好以下各項工作：

1.設備管理

(1)建立設備檔案。做好寫字樓各項設備驗收文件資料的存檔，建立設備登記卡。

(2)完善工程部架構。

(3)建立各部門、各工種的崗位責任制。

(4)抓好物料采購、供應和消耗的環(huán)節(jié)的計劃與控制，開源節(jié)流。寫字樓管理中物料采購、供應、領用的一般流程為：

Ａ.采購程序：

(5)制定設備的保養(yǎng)和維修制度。

(6)建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項維修保養(yǎng)責任公司和個人的工作。

2.維修與保養(yǎng)

(1)報修與維修程序。

Ａ.兩類報修：自檢報修、客戶報修。

B.寫字樓管理中公共設備、設施維修及客戶室內(nèi)小型維修的報修及維修程序為：

(2)設備的保養(yǎng)。一般可建立三級保養(yǎng)制度：日常保養(yǎng)(又稱作例行保養(yǎng))；一級保養(yǎng)；二級保養(yǎng)。

(3)設備的維修。

對于設備的維修控制，關鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。編制維修計劃時應注意：①是否按設備分類編制計劃。②維修周期是否科學(周期是指兩次大修之間的工作時間)。③維修方法是否恰當。

一般的維修方法有：①強制維修法。即不管設備技術狀況如何，均按計劃定期維修。②定期檢修法。即根據(jù)設備技術性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。

③診斷維修法。即根據(jù)使用部門的報告和提供的技術資料，對設備進行檢查診斷，確定要維修的項目或部件，然后進行維修。④全面維修。即當設備出現(xiàn)嚴重磨損、損壞或故障時，對主體和部件全面修理(大修)。

建立設備維修制度主要是設備檢修制度和報修制度。

(4)設備的更新改造。這里的關鍵是要把握好更新改造的時機，制訂切實可行的更新改造方案。

五、保安與消防管理

1.保安管理

(1)貫徹保安管理的基本原則是：①賓客至上，服務第一。②預防為主。③誰主管，誰負責。④群防群治，內(nèi)緊外松。

(2)建立保安部的組織機構。

(3)制定嚴密的保安規(guī)章制度，明確本部門各類人員的崗位職責。

(4)加強治安防范。主要是加強保安措施，配備專門保安人員和保安設備(報警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉路電視監(jiān)控器等)，加強寫字樓內(nèi)部及外圍保安巡邏，加強對停車場的保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能發(fā)生的事故。

2.消防工作

(1)消防工作的指導思想是：以防為主，宣傳先行，防消結合。

(2)一般寫字樓的消防系統(tǒng)主要有：①干式消防系統(tǒng)：自動報警系統(tǒng)，聯(lián)動總控制屏，ＢＴＭ氣體滅火系統(tǒng)。②濕式消防系統(tǒng)：自動噴淋系統(tǒng)，消防栓系統(tǒng)(消防泵)。③消防聯(lián)動機構：消防送風和排煙風機的功能和聯(lián)動試驗；空氣系統(tǒng)鮮風機和排氣機的功能和聯(lián)動試驗；消防電梯的功能試驗。④火災報警系統(tǒng)：自動報警系統(tǒng)(包括感溫式火災報警、感煙式火災報警、感光式火災報警)，手動報警系統(tǒng)(包括電鈴報警、破碎玻璃報警、緊急電話報警)。

(3)消防工作的展開：①進行消防宣傳。宣傳的形式有：消防輪訓，利用標語或牌示進行宣傳，發(fā)放消防須知(防火手冊)。宣傳的內(nèi)容有：消防工作的原則，消防法規(guī)，消防須知。②建立三級防火組織，并確立相應的防火責任人：管理公司總經(jīng)理、部門經(jīng)理、班組長。③把防火責任分解到各業(yè)主、租戶單元。由各業(yè)主、租戶擔負所屬物業(yè)范圍的防火責任。④明確防火責任人的職責，根據(jù)《中華人民共和國消防條例》的規(guī)定，制定防火制度。⑤定期組織及安排消防檢查，根據(jù)查出的火險隱患發(fā)出消防整改通知書，限期整改。⑥制定防火工作措施，從制度上預防火災事故的發(fā)生。⑦配備必需、完好的消防設備設施。⑧發(fā)動大家，及時消除火災苗頭和隱患。⑨建立自防、自救組織。包括：建立義務消防隊；建立

專職消防隊；抓好消防訓練，每年組織一次寫字樓全體人員消防演習。⑩明確火災緊急疏散程序。做好疏散的準備工作，人員疏散為主為先，轉(zhuǎn)移危險品、搶救貴重財產(chǎn)在后。⑾建立消防檔案。⑿制訂滅火方案及重點部位保衛(wèi)方案，每個房間安裝消防走火示意圖。

六、清潔衛(wèi)生管理

清潔是寫字樓管理水平的重要標志，也是對建筑和設備維護保養(yǎng)的需要。日常清潔工作的重點體現(xiàn)在：

(1)制定完善的清潔細則，定明需要清潔的地方、材料、所需次數(shù)、檢查方法等，并嚴格執(zhí)行。

(2)制定部門各崗位的責任制。

(3)建立衛(wèi)生清潔的檢查制度。①定期巡檢法(隨見隨報，定點檢查，劃簿登記)；②每日抽查；③會巡制度；④食用水質(zhì)及排污處理檢查。

(4)保持樓內(nèi)公共場所的清潔。如大堂、洗手間、公用走道等。

(5)提供全面的清潔衛(wèi)生美化服務。

寫字樓的樓宇維護、停車管理可參見相關各章內(nèi)容。除以上各項管理與服務工作，協(xié)調(diào)好寫字樓與客戶和社會各界的關系也是搞好寫字樓管理的一項重要內(nèi)容。

第四篇：2018年管理部日常工作內(nèi)容

管理部日常工作明細

行政

一、辦公用品的采購：每20日前匯總部門上報的辦公用品需求，向指定供應商和網(wǎng)上競價購買。

1)入庫：根據(jù)發(fā)票或清單對采購物品在（大智慧服務或銷售系統(tǒng)庫存）進行入庫管理。

2)領用：員工按崗位定量領用物品，物品領取須登記，簽字。若是貴重物品有專門的貴重物品領用登記表，分開登記。

3)盤庫：每月月底，對物品庫存進行清點，填寫盤庫清單，月度提交辦公用品消耗月報。

二、工作餐：

1)根據(jù)季節(jié)和上月的銷費及經(jīng)營理念月底時制定下月用餐標準； 2)不定期抽檢菜肴品種、質(zhì)量、價格、數(shù)量；

3)制作客戶專用就餐券落實財務收銀員專人發(fā)放，食堂依據(jù)憑證發(fā)放工作餐； 4)不定期檢查和改善食堂衛(wèi)生，杜絕飲食風險；

5)每天上午收取買菜清單后和批量采購的油、鹽、及時輸入管理表做到及時監(jiān)控和月度報表5日提交的及時性。

三、報紙分配

每種報紙分三份，分別送至總經(jīng)辦室、客戶休息室、管理部（市場部）各一份。

四、訂礦泉水

嚴格把關飲用水質(zhì)量，根據(jù)月度用水量適量購買券數(shù)量，庫存少于2桶時及時聯(lián)系送水師傅（姓名

手機號）。

五、公司辦公室鑰匙管理及領用登記 1)鑰匙要分類統(tǒng)一放在文件柜內(nèi)；對

2)各辦公室骨干領用鑰匙需登記、收回、變更及時登記。

六、公司周例會和臨時會議

1)公司每周一召開周例會（或臨時會議），提前通知、并做好會議記錄，整理后反饋給會議主持人校對，確認無誤后把相關內(nèi)容定向發(fā)布并及時保存原稿、電子稿。

2)會議簽到表填寫內(nèi)容后存檔。

七、公司員工培訓資料管理

1)所有參加FTMS培訓發(fā)放的資料必須到管理部入庫，統(tǒng)一編號。2)后續(xù)相關人員需要學習領用登記。

八、公司試乘試駕車、公務用車輛及油卡的管理

1)車輛檔案資料按單車保管（包括：車輛登記證書、購置稅憑證、車輛使用說明等），2)車輛行駛證、保險證、保養(yǎng)手冊、油卡隨車，定期檢查和提醒保養(yǎng)、保險，及時查詢車輛的違章記錄通各相關人員按公司政策處罰和承擔。

3)油卡按實際用油金額定量分配充值，月度銷售、充值統(tǒng)計報表每月5日前報總經(jīng)辦，月末開具已消費的增值稅發(fā)票。

4)公司油卡設置一車一卡，每次加油使用時要打印小票并由經(jīng)辦人簽字。5)試乘試駕、公務用車須填寫出車證并需權限人簽名，車輛鑰匙統(tǒng)一存放在保安室。

九、公司電話費用的繳納與發(fā)放個人承擔部分清單

1)公司座機電話費每月交至電信營業(yè)廳，對月電話費清單分析存檔及發(fā)票復印件。

2)移動電話由公司統(tǒng)一賬戶支付，每部手機58元，多出部分個人自己承擔，管理部向個人發(fā)放多出部分話費清單。

十、公司印章管理

1)公司相關部門專用印章由專人保管，領用時必須留模存檔，并由投資人簽名確認。

2)印章誰保管誰負責，在管理部的印章要使用必須履行登記手續(xù)

十一、公司宿舍管理

1)員工確實需要入住公司宿舍，應填寫入住申請單，管理部統(tǒng)一安排住宿。2)水、電費用：每月底抄水表、電表，計算費用并在樓道信息欄公布，核準后報財務，在本月工資中扣除。

3)宿舍樓要做好衛(wèi)生檢查工作，每星期檢查二次。

十二、公司工作服管理：工作服公司統(tǒng)一采購或定制。工服領用分兩塊：

1)銷售、服務前臺、辦公室人員配備（西裝、西褲、襯衫兩套，男領帶，女絲巾，每人各2條）。

2)車間維修技師配備（春、秋工服各兩套，帽子2個，安全鞋2雙）。

人事

一、公司考勤

1)考勤每天必須及時統(tǒng)計，對遲到，早遲按公司章程辦理。2)要嚴格履行公司的請假制度，調(diào)休制度，憑請假條，調(diào)休條統(tǒng)一備案。3)每月20日之前將考勤匯總表發(fā)至財務部

二、公司相關人員招聘

1)根據(jù)公司的組織架構和相關部門人員儲備的需要，提請總經(jīng)理審核，議定相關待遇擬向社會公開招聘相關崗位。

2)招聘信息發(fā)布：通過本地網(wǎng)絡資源、58同城、微信公眾號、朋友圈等。3)招聘流程：

a)填寫應聘登記表，復印相關資料（身份證、學歷證，駕駛證，資格證、技術等級證）

b)填寫問題集，了解應聘人員的信息。合適人選推相關部門經(jīng)理面試，最后總經(jīng)理復試。

三、應聘員工入職管理

1)打印員工檔案資料目錄，編號，相關資料入袋。2)入職員工領取工服并登記簽字； 3)更新人事系統(tǒng)，通訊錄，組織架構； 4)確認新進員工工資標準，月末報財務； 5)考勤更新，指紋錄入。

四、員工離職

1)員工如想離職需提前向所在部門申請，部門主管通過充分交流、協(xié)調(diào)和溝通，同時報請行政人事主管充分交流、協(xié)調(diào)和溝通，及時解決員工后顧之憂的問題，原則上讓優(yōu)秀的員工留下來，如員工確有隱情無法留下來，報總經(jīng)理確定。

2)如員工確需離職，那原經(jīng)過培訓信息及貴重物品需進行核對，填寫離職交接表，逐部門辦理離職交接，計算培訓費用寫入離職交接表； 3)解除勞動合同證明書由總經(jīng)理或投資人（執(zhí)行董事）簽字； 4)檔案歸入離職人員檔案；

5)離職人員原有（非本公司出資或計劃指標的）失業(yè)證及技能等級證明原件歸還本人。如是公司出資培訓的證件只要支付清相關培訓費用、差旅費用、誤工費用后給其本人。

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2018年08月03日修改

第五篇：寫字樓管理

我去年在（迪西歐論文網(wǎng)）上寫和發(fā)表過一篇，我當時在實習，實在沒時間寫，是我同學介紹我的，信譽和質(zhì)量還不錯吧，你可以去問問他們，希望能幫上你

希望對你有用，如果有幫助就采納一下吧

^_^ ^_^ 論我國智能樓宇物業(yè)管理摘 要：社會經(jīng)濟水平的不斷提高促使家庭生活自動化、居住環(huán)境舒適化、安全化，由此也喚起了人們對住宅智能化的要求。美國、日本、歐盟等國家的科學研究機構已經(jīng)將智能大廈的概念及模式逐步引入住宅小區(qū)的建設中，使人們對居家的概念發(fā)生了根本性的變化，居住條件和生活環(huán)境產(chǎn)生了質(zhì)的飛躍，智能化住宅、智能住宅小區(qū)這一全新的概念應運而生，并成為未來房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展的大趨勢。本文主要從智能樓宇的發(fā)展現(xiàn)狀、技術支持、主體即物業(yè)管理公司、管理工作、改善措施以及今后的發(fā)展趨勢等方面簡單的闡述了現(xiàn)代智能住宅小區(qū)的物業(yè)管理。關鍵字：我國智能樓宇物業(yè)管理 基本功能 發(fā)展現(xiàn)狀 優(yōu)化方式 前景展望 前言隨著樓宇智能化的發(fā)展、社會經(jīng)濟水平的不斷提高促使家庭生活自動化、居住環(huán)境舒適化、安全化，這喚起了人們對住宅智能化的要求。美國、日本、歐盟等國家的科學研究機構已經(jīng)將智能大廈的概念及模式逐步引入住宅小區(qū)的建設中，使人們對居家的概念發(fā)生了根本性的變化，居住條件和生活環(huán)境產(chǎn)生了質(zhì)的飛躍，智能化住宅、智能住宅小區(qū)這一全新的概念應運而生，并成為未來房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展的大趨勢。所謂智能住宅小區(qū)是以住宅為平臺，兼?zhèn)浣ㄖ?、網(wǎng)絡通信、設備自動化、信息服務、集系統(tǒng)、結構、服務、管理為一體為住戶營造一個安全、舒適、便捷、節(jié)能、高效的居住和生活環(huán)境。智能住宅小區(qū)是現(xiàn)代建筑技術與現(xiàn)代通信技術以及現(xiàn)代計算機技術相結合的產(chǎn)物，其核心技術是小區(qū)的智能化系統(tǒng)。智能化系統(tǒng)也稱小區(qū)的綜合信息管理系統(tǒng)，是由小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)和小區(qū)綜合信息服務系統(tǒng)來支持實現(xiàn)的。它能夠?qū)崿F(xiàn)具有集成性、交互性、動態(tài)性的智能化物業(yè)管理模式，為住宅小區(qū)的業(yè)主和使用人提供高效率同時完善而多樣化的服務。一 智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理的主體智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的主體即物業(yè)管理公司，它以從事智能住宅小區(qū)的物業(yè)管理為主要經(jīng)營管理業(yè)務，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧，是具有法人資格的經(jīng)濟組織。物業(yè)管理公司具有管理水平起點高、專業(yè)技術性強、符合市場經(jīng)濟運轉(zhuǎn)、管理體制科學、規(guī)范的特點。以管理智能住宅小區(qū)物業(yè)為經(jīng)營服務的管理公司，它必須具有一支管理素質(zhì)優(yōu)秀的管理人員和技能水平突出的專業(yè)技術人員所組成的管理隊伍。能夠擔負起對智能住宅小區(qū)物業(yè)進行維護、保養(yǎng)、管理、提升等全面的服務，使基本目標明確，服務質(zhì)量優(yōu)良。二 智能化物業(yè)管理的基本功能智能化物業(yè)管理的目標是向人們提供：“方便快捷的信息通信、安全舒適的居住環(huán)境、高效便利的物業(yè)管理”。盡管不同地區(qū)、不同檔次的智能化物業(yè)管理的要求會有些區(qū)別，但是由于它是一種商品，就有共性，有一種市場標準。根據(jù)智能小區(qū)的智能化系統(tǒng)功能設置，一般智能化物業(yè)管理公司應該根據(jù)市場定位的不同（是中檔還是高檔？），選擇配備“安防監(jiān)控”、“門禁管理”、“緊急求助”、“家庭安防預警”、“三表出戶”、“現(xiàn)代通信”、“有線電視”、“設備監(jiān)控”、“小區(qū)一卡通”、“計算機物業(yè)管理”等智能化子系統(tǒng)，以及小區(qū)“電子大屏幕”、“背景音樂”、“電子商務”、“信息服務”、“VOD點播”等。個人認為安防和通訊網(wǎng)絡是智能化物業(yè)管理公司首先要考慮的問題。三 智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理的技術支持信息時代的住宅小區(qū)由于設置了智能化系統(tǒng)，使得人們足不出戶就可以進行網(wǎng)上選物購物，網(wǎng)上醫(yī)療咨詢，參觀瀏覽虛擬博物館、圖書館和世界各國的名勝景點，網(wǎng)上點播視頻節(jié)目，網(wǎng)上證券交易??另外，當家庭中發(fā)生警情（包括盜情警報、災情警報、突發(fā)事件等）時，家庭成員與小區(qū)管理中心可以在接到報警信息以后，隨時查詢和確認家中的安全狀況并及時實施最有效的防范措施。這些給人們提供了舒適、安全的環(huán)境和良好的信息交流服務空間的智能化系統(tǒng)，是以小區(qū)控制中心為中樞的，由家庭報警系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、緊急電話求助系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)和樓宇對講系統(tǒng)、周邊防范系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、電子公告牌系統(tǒng)等構成，形成一個有線與無線結合、固定目標（房間）與移動目標（汽車、人員）結合、多功能、全方位、智能化、系統(tǒng)性的神經(jīng)網(wǎng)絡系統(tǒng)，向小區(qū)各住戶提供全方位優(yōu)質(zhì)可靠的安全服務。同時，在小區(qū)內(nèi)建立高速寬帶、安全、可靠的內(nèi)部網(wǎng)絡，提供Internet信息和資源共享，完成小區(qū)內(nèi)部信息發(fā)布服務、物業(yè)管理，設備集中監(jiān)控，實現(xiàn)住宅小區(qū)的智能化管理。四 我國智能物業(yè)管理行業(yè)生存發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）、綜合管理體制不順、執(zhí)法能力較差 智能樓宇物業(yè)管理的管理對象雖然是房地產(chǎn)產(chǎn)品，但它服務的對象是人，造成很多社會問題交織在一起，極其復雜。這些社會關系中最重要的是與政府部門之間的關系。在物業(yè)管理實踐中，很多物業(yè)公司與業(yè)主發(fā)生糾紛的問題是有法可依的，但無人執(zhí)法。

（二）、政府對智能化物業(yè)管理在城市管理中的重要性認識不足，正面宣傳引導不夠 現(xiàn)階段各地政府還沒有把智能物業(yè)管理當作城市管理的一個重要環(huán)節(jié)，只是或多或少地將其視為一種實現(xiàn)住宅商品化的輔助手段。忽視了城市居住區(qū)管理是一個城市管理的重要組成部分。這種體制下使社區(qū)的物業(yè)管理不能融入城市管理的范疇，一定程度上阻礙了城市管理前進的步伐。

（三）、現(xiàn)階段公眾意識普遍較低，智能物業(yè)實踐坎坷曲折 由于中國特殊的國情，決定了一部分人物質(zhì)文明先富有，精神文明匱乏。這部分人公眾意識較差，以個人的喜惡作為對物業(yè)管理規(guī)定的取舍標準。這些人動輒以媒體暴光，車輛檔道等行為對物業(yè)企業(yè)進行威脅，而通常物業(yè)公司都是盡量息事寧人，不愿擴大事態(tài)，最終以損失企業(yè)利益平息事態(tài)?，F(xiàn)階段的物業(yè)實踐中由于人們錯誤的定位物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的關系，使這種情況越來越普遍，為物業(yè)管理無形中增加了難度。

（四）物業(yè)服務和市場價格嚴重背離，物業(yè)企業(yè)生存艱難 智能小區(qū)比普通小區(qū)在各方面都有所提高和改善，在收費等方面也要比普通非智能小區(qū)昂貴。但在物業(yè)收費定價方面，政府主要考慮的是社會穩(wěn)定和現(xiàn)階段人民群眾的經(jīng)濟承受能力，核定的收費價格往往低于物業(yè)企業(yè)市場運做的成本，造成大部分物業(yè)企業(yè)長期入不敷出，甚至虧損嚴重。五 如何優(yōu)化智能物業(yè)管理 住宅小區(qū)的智能化建設是大勢所趨，有著廣闊的發(fā)展前景。智能小區(qū)中智能技術所帶來的服務理念及模式是在其運營過程中體現(xiàn)出來的，最終是通過物業(yè)管理實現(xiàn)的。因而物業(yè)管理的優(yōu)劣直接影響到智能小區(qū)的智能化效果，優(yōu)化物業(yè)管理至關重要。

1、優(yōu)化物業(yè)管理的前提是開發(fā)商改變觀念

開發(fā)商應該意識到，智能小區(qū)的物業(yè)管理不同于傳統(tǒng)模式下的物業(yè)管理，是以知識管理為主導的先進管理體系，這種體系的有效運作在滿足開發(fā)商個體利益的同時實現(xiàn)了為住戶提供安全、高效、舒適及優(yōu)化環(huán)境的目標。開發(fā)商所銷售的不再僅僅是傳統(tǒng)意義上的住宅，而包含了許多服務。在此前提下，物業(yè)管理公司就應該在項目策劃階段就介入并與開發(fā)商共同完成智能化系統(tǒng)的定位；在設計階段提出合理建議；在實施過程中派專業(yè)人員進行現(xiàn)場跟進及有效監(jiān)控，最終確保建成后的智能化系統(tǒng)有效運作。

2、要優(yōu)化物業(yè)管理就必須使物業(yè)管理向?qū)I(yè)化、社會化、市場化方向發(fā)展

目前，有3個主要因素制約著物業(yè)管理在智能小區(qū)的正常開展。一方面，當前國內(nèi)的物業(yè)管理尚未進入社會化、集約化的經(jīng)營方式，大多數(shù)為一家物業(yè)管理公司管理一個樓盤，物管公司不成規(guī)模，其管理與技術的層次與能力必然低下。就大多數(shù)物管公司狀態(tài)而言，尚難勝任智能小區(qū)的管理工作。另一方面，物管缺乏專業(yè)人才，管理人員技術水平低。物管所需配置的計算機及自控方面的專業(yè)人員工資水平較高，是一般規(guī)模物管公司難以承受的。此外，智能系統(tǒng)的復雜性、精密性、高技術含量及更新快等特點，使其運行、維護、保養(yǎng)費用較高，而因經(jīng)濟等因素制約目前國內(nèi)大多數(shù)地區(qū)智能小區(qū)物管費收入不可能與物管公司成本支出相抵。這幾方面原因致使許多智能小區(qū)中智能系統(tǒng)維護不及時，設備故障率高，一些智能小區(qū)將智能化系統(tǒng)棄之不用。

因此，要優(yōu)化物業(yè)管理，就必須讓物業(yè)管理公司走向市場，向?qū)I(yè)化方向發(fā)展。中小型物管公司可通過兼并、聯(lián)營等途徑形成集約化經(jīng)營模式，克服“小而全”的弊端，向?qū)I(yè)化方向發(fā)展。通過資源的優(yōu)化配置，特別是專業(yè)技術人員的合理配置，根據(jù)物業(yè)所需靈活地進行內(nèi)部人員調(diào)配，來達到降低成本提高效率的目標。

3、要優(yōu)化物業(yè)管理就應該建立、健全各項規(guī)章制度 完備、嚴密、科學、合理的規(guī)章制度是搞好智能小區(qū)物業(yè)管理工作的“軟件”。物管公司必須依據(jù)各種智能設備及通訊系統(tǒng)的特性制定相應的維護、保養(yǎng)制度并進行定期檢修。建立、健全資料、檔案管理制度，及時對自動經(jīng)管理系統(tǒng)設備運行的統(tǒng)計資料進行總結、整理，并提出防范措施，防患于未然。此外，物管公司還應建立各項工作的標準流程，制定崗位責任制、應急措施等等。只有完整、科學合理的規(guī)章制度作為保障，才能使物管工作正常、有序地開展下去。六 未來智能物業(yè)行業(yè)發(fā)展前景的展望

（一）國民經(jīng)濟的持續(xù)增長，將為智能物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供廣闊的空間 經(jīng)濟發(fā)達國家的經(jīng)驗表明：當人均GDP超過800美元之后，人們對住房面積的需求將持續(xù)增加，居住質(zhì)量將快速提高。住宅小區(qū)的智能化建設是大勢所趨，有著廣闊的發(fā)展前景，這也為未來智能物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供廣闊的空間。

（二）、豐富的勞動力資源為行業(yè)的發(fā)展提供了可靠的人力資源保證 智能建筑的物業(yè)管理在運作過程中涉及的知識面很寬，它涉及行政管理學、心理學、公共關系學、經(jīng)濟學、系統(tǒng)工程學、法學等，還涉及到城市規(guī)劃學、建筑學、土木工程學等多方面，因此，合理、正確選拔合適人才對智能小區(qū)物業(yè)管理很重要。所以說現(xiàn)階段勞動力資源也是智能物業(yè)得以加速發(fā)展的可靠保證。

（三）、物業(yè)行業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境越來越成熟 美國、日本、歐盟等國家的科學研究機構已經(jīng)將智能大廈的概念及模式逐步引入住宅小區(qū)的建設中，使人們對居家的概念發(fā)生了根本性的變化，居住條件和生活環(huán)境產(chǎn)生了質(zhì)的飛躍，智能化住宅、智能住宅小區(qū)這一全新的概念應運而生，并成為未來房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展的大趨勢。

（四）專項維修資金制度的建立，為業(yè)主和物管企業(yè)解決了后顧之憂 有了完善的住房專項維修資金制度做保障，業(yè)主從此不再擔心因為資金問題，住房得不到有效的修繕，物業(yè)企業(yè)也不用因為接管舊小區(qū)為籌集修繕資金而發(fā)愁。綜上所述，成績和問題并存，希望和矛盾同在，前途是光明的，道路是曲折的，為了我國智能物業(yè)發(fā)展的美好明天，讓我們齊心協(xié)力，共創(chuàng)未來。結束語 從當今世界智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展中，我們不難發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理的發(fā)展也是與本國的政治、經(jīng)濟、文化、科技及生活習慣相關的。與世界發(fā)達國家相比，我國的物業(yè)管理水平還有很大的差距。但是，相信隨著我國經(jīng)濟的不斷提高，智能化住宅小區(qū)的不斷發(fā)展，智能樓宇物業(yè)管理必將有美好前景。參考文獻 1 建筑智能化系統(tǒng)概論 孫景芝主編 2005年6月出版 2 智能小區(qū)九大系統(tǒng)設計與實現(xiàn)[M】 黎連業(yè)編 2001年科學出版社 3 綠色住宅概論 王立紅編 2003年出版 4 社區(qū)物業(yè)管理[M】 卓思廉編 2007年北京郵電大學出版社 5 物業(yè)管理企業(yè)戰(zhàn)略管理 韓朝 陳凱編 2008年清華大學出版社