第一篇：河西區(qū)提升改造后舊樓區(qū)長效管理考核辦法(修訂稿)

河西區(qū)舊樓區(qū)提升改造后長效管理考核辦法

為貫徹落實《天津市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)天津市社區(qū)物業(yè)管理辦法的通知》（津政辦發(fā)〔2013〕69號）和《天津市舊樓區(qū)長效管理市級財政資金補(bǔ)助辦法》有關(guān)精神，加強(qiáng)舊樓區(qū)提升改造后的管理，提高資金使用效益和管理服務(wù)水平，不斷改善居民居住保障條件，結(jié)合美麗社區(qū)創(chuàng)建和清潔社區(qū)建設(shè),制定此考核意見：

一、考核對象

市中心城區(qū)完成居住功能綜合提升改造，并已驗收合格小區(qū)的管理服務(wù)單位(以下簡稱舊樓改造)。

二、各級職責(zé)

1．區(qū)民政局對全區(qū)提升改造后舊樓區(qū)管理考核負(fù)總責(zé)。成立社區(qū)物業(yè)管理科，負(fù)責(zé)提升改造后舊樓區(qū)長效管理考核辦法的制定、組織協(xié)調(diào)、推動指導(dǎo)和監(jiān)督考核；負(fù)責(zé)制定社區(qū)物業(yè)管理專職人員的任用管理指導(dǎo)意見；負(fù)責(zé)指導(dǎo)提升改造后舊樓區(qū)管理模式的確定；負(fù)責(zé)組織指導(dǎo)街道做好舊樓區(qū)長效管理檢查考核；負(fù)責(zé)區(qū)直屬物業(yè)專管員的管理任用，并指導(dǎo)、督促做好全區(qū)舊樓區(qū)長效管理的巡查考核；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理舊樓區(qū)長效管理工作中出現(xiàn)的重大問題；負(fù)責(zé)考核數(shù)據(jù)匯總，并按考核結(jié)果下?lián)芙?jīng)費(fèi)。

2．各街道要充分發(fā)揮牽頭組織作用，將提升改造后舊樓區(qū)長效管理情況列入對街道辦事處的年度考核指標(biāo)。各街道要明確分管領(lǐng)導(dǎo)，指定責(zé)任科室，確定專人負(fù)責(zé)此項工作，具體負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)、督促社區(qū)物業(yè)管理專職人員對舊樓區(qū)長效管理情況進(jìn)行檢查、考核，并及時、準(zhǔn)確匯總上報考核結(jié)果；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理 管理服務(wù)單位和相關(guān)職能部門以及居民委員會的工作關(guān)系；負(fù)責(zé)督促管理服務(wù)單位做好日常服務(wù)工作；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)市容園林、綜合執(zhí)法、市政道路和房管等相關(guān)部門解決社區(qū)物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的重要問題；負(fù)責(zé)組織召開舊樓區(qū)管理聯(lián)席會議。

3.社區(qū)居委會在街道辦事處指導(dǎo)下，支持、協(xié)助管理服務(wù)單位做好日常管理服務(wù)，負(fù)責(zé)教育引導(dǎo)居民參與配合社區(qū)物業(yè)管理、履行應(yīng)盡義務(wù)、愛護(hù)公共財產(chǎn)；負(fù)責(zé)對舊樓區(qū)管理服務(wù)單位服務(wù)情況進(jìn)行考評；負(fù)責(zé)對未實行專業(yè)化物業(yè)管理的社區(qū)，采取多種方式組織落實衛(wèi)生保潔和秩序維護(hù)等基本服務(wù)；負(fù)責(zé)做好日常巡查，對本社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的違規(guī)行為及時進(jìn)行勸阻，并向相關(guān)部門報告；負(fù)責(zé)組織居民義務(wù)參與社區(qū)管理，共同營造生態(tài)文明的宜居環(huán)境；負(fù)責(zé)組織召集社區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議，調(diào)解社區(qū)物業(yè)管理矛盾糾紛。

4.社區(qū)物業(yè)管理專職工作人員在街道辦事處的領(lǐng)導(dǎo)下，在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下,由街道社會事業(yè)發(fā)展科統(tǒng)一管理，對社區(qū)物業(yè)管理工作實施監(jiān)督、考核、協(xié)調(diào)，主要負(fù)責(zé)組織開展社區(qū)物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳，增強(qiáng)居民依法守約意識；教育引導(dǎo)社區(qū)居民參與支持社區(qū)物業(yè)管理，按時交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；協(xié)助街道辦事處組織成立首屆業(yè)主大會和業(yè)主委員會換屆選舉工作；指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展工作；負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)管理巡查工作，反映社區(qū)居民物業(yè)服務(wù)訴求；對社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的私搭亂建、亂圈亂占、亂堆亂放等違法違規(guī)行為，及時勸阻制止，并向所屬街道辦事處報告；負(fù)責(zé)召集社區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議，及時協(xié)調(diào)化解物業(yè)管理矛盾和糾紛；配合有關(guān)部門對社區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務(wù)單位實施物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行考評； 未成立業(yè)主委員會的商品住宅小區(qū)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)使用房屋專項維修資金；完成上級交辦的其他工作事項。

三、考核內(nèi)容及分值

考核內(nèi)容分為綜合管理、清掃保潔、門崗執(zhí)勤和巡視管理、車輛停放秩序管理、社區(qū)綜合治理共5方面基本內(nèi)容和管理服務(wù)費(fèi)收繳率、居民意見評價等2方面附加內(nèi)容。

（一）綜合管理（共20分）

1．管理服務(wù)單位。按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求及比例配備業(yè)務(wù)經(jīng)理、門衛(wèi)、保潔等管理服務(wù)人員情況；組織開展崗前培訓(xùn)情況，履行管理服務(wù)協(xié)議情況。（4分）

2．建章立制情況。建立門崗值勤制度、巡視管理制度、樓內(nèi)外清掃保潔制度、機(jī)動車輛停放秩序管理辦法。（4分）

3．公示情況。在小區(qū)顯著位置公布以下內(nèi)容：（1）服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（2）管理服務(wù)費(fèi)（物業(yè)費(fèi)）收繳及使用情況（每季度1次）；（3）機(jī)動車場地占用費(fèi)的收繳和使用情況（每季度1次）。（4）小區(qū)共用設(shè)施相關(guān)維修責(zé)任單位電話等內(nèi)容。（6分）

4．堅持聯(lián)席會制度情況。參加街道、社區(qū)居委會召開的物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)助解決相關(guān)問題情況。（4分）

5．違規(guī)治理情況。對占用、侵害物業(yè)共用部位，損壞共用設(shè)施設(shè)備的行為進(jìn)行制止，要求責(zé)任人停止侵害，排除妨害，恢復(fù)原狀，及時向有關(guān)部門報告，并做好記錄。（2分）

（二）清掃保潔（共30分）

1．樓內(nèi)：地面每2天清掃1次；樓梯扶手、欄桿、窗臺每 周擦拭1次；樓道燈每季度清潔1次；樓道門窗玻璃每季度擦拭1次；對講門、電梯轎廂每周擦拭1次。（15分）

工作標(biāo)準(zhǔn)：地面、樓梯踏步無雜物、塵土，墻面、樓梯無廣告粘貼噴涂，樓梯扶手無明顯灰塵，采光窗無積塵，無水漬、污漬；對講門、電梯轎廂無明顯灰塵污漬，無粘貼噴涂小廣告。

2．樓外：設(shè)專人對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行清掃保潔，保持小區(qū)內(nèi)道路干凈整潔，對道路積水、積雪、煙花炮屑要及時進(jìn)行清掃；室外標(biāo)識、宣傳欄、信報箱等每月擦拭1次；消防栓、標(biāo)識牌等設(shè)施每季度擦拭1次，垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無滿溢現(xiàn)象；垃圾桶、果皮箱每周清潔1次，夏季每周進(jìn)行1次消毒，裝修垃圾袋裝規(guī)范并督促責(zé)任單位（人）及時清運(yùn)。（15分）

工作標(biāo)準(zhǔn)：保持小區(qū)內(nèi)道路、綠地干凈整潔，無垃圾、無雜物、無紙屑、無狗糞，垃圾日產(chǎn)日清，無滿溢現(xiàn)象。室外標(biāo)識、宣傳欄、信報箱、體育設(shè)施無明顯積塵，垃圾容器周邊清潔定期消毒，無粘貼噴涂小廣告等。

（三）門崗執(zhí)勤和巡視管理（共30分）

1．儀容儀表。管理人員統(tǒng)一著工裝，佩戴胸卡等明顯標(biāo)識（居民自治小區(qū)管理人員應(yīng)著裝整齊，配帶明顯標(biāo)識），言行規(guī)范。（2分）

2．門崗執(zhí)勤。小區(qū)實行封閉式管理，主出入口24小時值勤，次出入口定時開放、關(guān)閉，并做好交接班記錄。（10分）

3．巡視管理。對小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域定時巡視，每班至少巡視3次，及時關(guān)閉樓宇對講門，并對巡視情況做好記錄。（10分）

4．門崗衛(wèi)生。大門周邊及門崗崗?fù)じ蓛粽麧?，崗?fù)?nèi)部物 品擺放整齊無雜物、無安全隱患。（3分）

5．治安聯(lián)防。協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護(hù)和安全防范工作，發(fā)生治安案件或者各類災(zāi)害事故時，及時向公安機(jī)關(guān)和有關(guān)部門報告，并積極協(xié)助做好調(diào)查和救助工作。（5分）

（四）車輛停放秩序管理（共15分）

1．對進(jìn)出小區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行疏導(dǎo)，有序停放,無私裝地鎖現(xiàn)象。（5分）

2．安裝道閘系統(tǒng)的小區(qū)實行機(jī)動車出入管理。（5分）3．引導(dǎo)非機(jī)動車在指定地點(diǎn)規(guī)范有序停放。（5分）

（五）接受委托的綠化養(yǎng)護(hù)管理（共5分）1．草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生。（1分）2．樹木無明顯枯枝死叉。（1分）3．做好病蟲害防治。（1分）4．適當(dāng)采取防凍保暖措施。（1分）5．達(dá)到委托方其他養(yǎng)護(hù)要求。（1分）

未接受委托由園林部門進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理的綠化，管理服務(wù)單位發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)當(dāng)及時向園林部門報告。未及時報告的，扣除5分。

（六）管理服務(wù)費(fèi)收繳率

舊樓區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收繳率達(dá)到40%，并逐年遞增。

（七）居民評價意見

由社區(qū)物業(yè)專職工作人員聯(lián)合社區(qū)居委會組織實施。采取問卷調(diào)查、入戶走訪等形式，每季度征求居民、居民代表、樓門棟長各10名以上對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的意見，按照很滿意、滿意、基本滿意、不滿意四個等級進(jìn)行評定，作為市、區(qū)級財政補(bǔ)助資金“以獎代補(bǔ)”的依據(jù)。

每季度考核實得分在90分（含）以上的小區(qū)為優(yōu)秀小區(qū)；70分（含）-90分的小區(qū)為達(dá)標(biāo)小區(qū)；70分以下的小區(qū)為不達(dá)標(biāo)小區(qū)。存在設(shè)施設(shè)備損壞嚴(yán)重不能及時報修；小廣告、私搭亂建、私裝地鎖、臨時攤販嚴(yán)重回潮；門崗出現(xiàn)睡崗或長時間脫崗現(xiàn)象之一的；管理服務(wù)費(fèi)（物業(yè)費(fèi)）收繳率低于40%的；居民滿意度調(diào)查低于70%的；對財務(wù)收支狀況不公示的，一票否決，記為不達(dá)標(biāo)小區(qū)?？己朔旨壴u定結(jié)果與補(bǔ)貼資金撥付相掛鉤。

四、考核程序

區(qū)民政局、各街道辦事處按照各自職責(zé)分工，采取街屬地全覆蓋檢查考核與區(qū)民政局抽查考核相結(jié)合的方式，分別對舊樓區(qū)長效管理工作進(jìn)行考核。其中街屬地考核占總分值50%，區(qū)巡查考核占總分值50%。通過周考核、月匯總、季度綜合考核和全年綜合排名等方式，全方位評價管理單位服務(wù)情況。具體考核程序如下：

（一）屬地考核程序

1．街道辦事處堅持周考核。每周對照《河西區(qū)舊樓區(qū)長效管理檢查考核扣分細(xì)則》（附表1），對舊樓區(qū)管理服務(wù)情況進(jìn)行全覆蓋巡查，并將意見填寫到《河西區(qū)舊樓區(qū)長效管理周考核評分表》（附表2），每月月底前匯總綜合情況后填報《河西區(qū)舊樓區(qū)長效管理月考核情況匯總表》（附表3）、《河西區(qū)街道舊樓區(qū)長效管理月考核名次表》（附表4）。

2．街道辦事處每季度按照舊樓區(qū)長效管理考核標(biāo)準(zhǔn)對每個小區(qū)的管理服務(wù)情況進(jìn)行檢查考核，組織居民滿意度調(diào)查，并填 寫《河西區(qū)舊樓區(qū)長效管理季度綜合考核情況匯總表》（附表5）、《河西區(qū)舊樓區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收繳率統(tǒng)計表及繳費(fèi)名冊》（附表6）、《社區(qū)居民對舊樓區(qū)管理服務(wù)滿意度調(diào)查問卷》（附表7）、《河西區(qū)舊樓區(qū)管理服務(wù)情況居民評價分析匯總表》（附表8）、《天津市舊樓區(qū)長效管理自查考核情況表》（附表9）和《天津市舊樓區(qū)長效管理居民滿意度調(diào)查表》（附表10）。其中，附表7由街道存檔備案，區(qū)民政局將不定期進(jìn)行抽查，附表5、6、8、9、10于季度末報送至區(qū)民政局。

（二）區(qū)抽查考核程序

1．區(qū)民政局落實月抽查考核制度。在街道周全覆蓋檢查考核的基礎(chǔ)上，民政局每月對全區(qū)不少于50%的舊樓區(qū)進(jìn)行抽查，并填寫《河西區(qū)舊樓區(qū)長效管理月抽查考核意見表》（附表11）。

2．區(qū)民政局次季度首月對街、局考核意見進(jìn)行匯總，并填寫《河西區(qū)舊樓區(qū)長效管理季度綜合考核情況匯總表》（附表5）、《天津市舊樓區(qū)長效管理抽查考核匯總表》（附表12）、《天津市舊樓區(qū)長效管理市級財政補(bǔ)助資金（獎勵補(bǔ)貼）申報表》（附表13），于每季度第1個月的15日前報市民政局，并將各街的《天津市舊樓區(qū)長效管理自查考核情況表》（附表9）和《天津市舊樓區(qū)長效管理居民滿意度調(diào)查表》（附表10）存檔備案。市民政局、市國土房管局對上述資料將不定期進(jìn)行抽查。次年元月形成《河西區(qū)舊樓區(qū)長效管理年度綜合服務(wù)考核結(jié)果及排名》（附表14）上報區(qū)政府，作為評先獎優(yōu)的重要依據(jù)。

五、市、區(qū)補(bǔ)貼資金的分配管理

（一）補(bǔ)貼資金構(gòu)成

舊樓區(qū)補(bǔ)貼資金由市、區(qū)兩級補(bǔ)貼資金構(gòu)成。市級補(bǔ)貼資金分配由兩部分組成：基礎(chǔ)補(bǔ)貼資金、獎勵資金。分配比例為：基礎(chǔ)補(bǔ)貼資金占40%，獎勵資金占60%。

區(qū)級補(bǔ)貼資金仍按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（二）補(bǔ)貼資金撥付

對接管的舊樓區(qū)項目，市、區(qū)基礎(chǔ)補(bǔ)貼資金全額撥付給街道，由街道向管理服務(wù)單位發(fā)放。達(dá)標(biāo)獎勵補(bǔ)貼資金依據(jù)市、區(qū)、街三級考核結(jié)果，按照“以獎代補(bǔ)”的辦法，由街道向管理服務(wù)單位發(fā)放，以發(fā)揮競爭激勵機(jī)制的引導(dǎo)、促進(jìn)作用。優(yōu)秀獎勵補(bǔ)貼資金和獎勵結(jié)存部分由區(qū)民政局負(fù)責(zé)管理，用于優(yōu)秀管理服務(wù)單位的表彰獎勵。

六、相關(guān)考核規(guī)定

（一）完善監(jiān)督管理機(jī)制。街道辦事處要切實擔(dān)負(fù)起舊樓區(qū)屬地管理責(zé)任，業(yè)務(wù)科室為社會事業(yè)發(fā)展科。主要任務(wù)是：牽頭組織落實管理服務(wù)單位；負(fù)責(zé)舊樓區(qū)長效管理的組織協(xié)調(diào)、推動指導(dǎo)和監(jiān)督考核；負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)專職人員的組織管理工作。社區(qū)物業(yè)管理專職人員由區(qū)民政局統(tǒng)籌安排使用，各街道必須做到專職專用，確保發(fā)揮其應(yīng)有作用。

（二）建立完善獎懲機(jī)制。落實市、區(qū)財政補(bǔ)貼與日?？己私Y(jié)果掛鉤制度，引入良性競爭機(jī)制，建立考核獎勵資金，依據(jù)考核結(jié)果對管理到位、群眾滿意度高的管理服務(wù)單位實施獎勵。對各級檢查考核中發(fā)現(xiàn)指出，或居民群眾集中反映的管理服務(wù)方面的問題，管理服務(wù)單位整改不及時或不配合的，緩發(fā)市、區(qū)獎勵資金，整改驗收合格后予以補(bǔ)發(fā)。（《獎懲規(guī)定》見附件15）

（三）建立健全退出機(jī)制。為確保管理服務(wù)質(zhì)量，對存在管理缺位，不能履行管理服務(wù)協(xié)議；上級檢查考核不達(dá)標(biāo)且整改仍不達(dá)標(biāo)（《整改告知書》見附件16）；群眾意見大且整改成效不明 顯等情形的物業(yè)管理服務(wù)單位，取消其管理服務(wù)資格。（《退出管理規(guī)定》見附件17）

（四）建立檢查通報機(jī)制。為切實落實各相關(guān)責(zé)任單位工作責(zé)任制，由區(qū)民政局牽頭，建立舊樓區(qū)管理巡查通報制度，將市、區(qū)兩級考核結(jié)果報送區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)；公布各管理服務(wù)單位的考核成績；落實區(qū)民政局、街道辦事處、管理服務(wù)單位及有關(guān)責(zé)任單位定期例會制度，督促有關(guān)責(zé)任單位落實工作責(zé)任制，并將工作落實情況納入?yún)^(qū)政府對有關(guān)責(zé)任單位的年度考核范圍。

（五）建立聯(lián)席會議機(jī)制。建立區(qū)、街道、社區(qū)三級物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，發(fā)揮綜合協(xié)調(diào)管理職能，落實部門工作責(zé)任，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理過程中出現(xiàn)的矛盾糾紛，規(guī)范物業(yè)管理，提高服務(wù)水平。

（六）加強(qiáng)資金審計監(jiān)管。建立健全補(bǔ)貼資金監(jiān)管機(jī)制。區(qū)財政局、審計局定期對舊樓區(qū)基礎(chǔ)補(bǔ)貼資金、獎勵資金、公共設(shè)施維修資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查和審計，確保資金按規(guī)定專款專用。對違反規(guī)定使用資金的，按照《財政違法行為處罰處分條例》（國務(wù)院令427號）及相關(guān)法律法規(guī)依法追究相關(guān)單位及其責(zé)任人的責(zé)任。

附件（表）：

1.《河西區(qū)舊樓區(qū)長效管理檢查考核扣分細(xì)則》； 2.《河西區(qū)舊樓區(qū)長效管理周考核評分表》； 3.《河西區(qū)舊樓區(qū)長效管理月考核情況匯總表》； 4.《河西區(qū)街道舊樓區(qū)長效管理月考核名次表》； 5.《河西區(qū)舊樓區(qū)長效管理季度綜合考核情況匯總表》； 6.《河西區(qū)舊樓區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收繳率統(tǒng)計表及繳費(fèi)名冊》； 7.《社區(qū)居民對舊樓區(qū)管理服務(wù)滿意度調(diào)查問卷》 8.《河西區(qū)舊樓區(qū)管理服務(wù)情況居民評價分析匯總表》； 9.《天津市舊樓區(qū)長效管理自查考核情況表》； 10.《天津市舊樓區(qū)長效管理居民滿意度調(diào)查表》； 11.《河西區(qū)舊樓區(qū)長效管理月抽查考核意見表》； 12.《天津市舊樓區(qū)長效管理抽查考核匯總表》；

13.《天津市舊樓區(qū)長效管理市級財政補(bǔ)助資金（獎勵補(bǔ)貼）申報表》；

14.《河西區(qū)舊樓區(qū)長效管理年度綜合服務(wù)考核結(jié)果及排名》； 15.河西區(qū)舊樓區(qū)長效管理服務(wù)單位加減分及獎懲規(guī)定;16.河西區(qū)舊樓區(qū)長效管理存在問題整改告知書； 17.河西區(qū)舊樓區(qū)長效管理服務(wù)單位退出規(guī)定。

第二篇：小區(qū)舊樓區(qū)提升改造工程概況

小區(qū)舊樓區(qū)提升改造工程概況

第一章 總 論

1.1項目名稱與承辦單位

項目名稱：****小區(qū)舊樓區(qū)提升改造工程

建設(shè)地點(diǎn)：**小區(qū)東起**，西至黨校路，南起**公路，北至**售樓處。

建設(shè)單位：天津市**區(qū)人民政府 報告編制單位：**公司 1.2項目概況

舊樓區(qū)綜合提升改造工程是市委、市政府重點(diǎn)抓好的民心工程，各級領(lǐng)導(dǎo)對此項工作要高度認(rèn)識，明確責(zé)任與分工，工程準(zhǔn)備及施工期間定期召開例會，組織協(xié)調(diào)好各方面的力量，高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量完成好這項工作。

本項目的建設(shè)對于加快我市舊城改造步伐、樹立城區(qū)優(yōu)美整潔的都市形象、提高土地的有效利用率有著良好經(jīng)濟(jì)意義和重要的社會效益。當(dāng)前的小區(qū)概況如下：

1.2.1 管道節(jié)能

****小區(qū)舊樓區(qū)提升改造工程全部為6層磚混結(jié)構(gòu)住宅，無二次供水設(shè)施，燃?xì)鈶魞?nèi)管及灶具連接管均已老化，無供熱計量節(jié)能設(shè)施。

1.2.2 房屋綜合

本小區(qū)始建于1995年，由于建造年代較長，小區(qū)共8個樓棟，只有7、8號有門，其他樓棟開敞無門，樓道無照明且環(huán)境較差，樓梯踏步、扶手局部有損壞，樓道采光窗為木窗，且大部分已損壞，屋面防水層局部有開裂空鼓現(xiàn)象，外檐陽臺、墻裙等有開裂現(xiàn)象，無原始供電系統(tǒng)接地保護(hù)，屋頂無避雷設(shè)施，樓內(nèi)垃圾道已經(jīng)破舊不堪。

1.2.3 外部環(huán)境

小區(qū)樓間甬路局部有破損。1.2.4 綜合配套

樓內(nèi)各種管線較混亂，涉及網(wǎng)絡(luò)、有線電視、通訊及電線、信報箱破損嚴(yán)重，無原始消防設(shè)施，小區(qū)院內(nèi)照明設(shè)施基本完好。

1.2.5 需要完善

樓內(nèi)下水管道大部分存在排水不通暢、且經(jīng)常阻塞現(xiàn)象，需重新疏通。

1.3 照片資料附后

第二章 項目提出背景和建設(shè)必要性

2.1項目提出的背景

天津市**區(qū)位于天津市中心市區(qū)和濱海新區(qū)之間。全境東西長30公里，南北寬25公里，總面積477平方公里，行政區(qū)轄張貴莊、豐年村、程林、無瑕、新立5個街道，軍糧城、大畢莊、華明等3個鎮(zhèn)和么六橋鄉(xiāng)。

****小區(qū)地處天津市**區(qū)**村街道*號橋西側(cè)，**醫(yī)院東側(cè)。該小區(qū)始建于1995年，部分服務(wù)配套設(shè)施已經(jīng)陳舊，與周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)，影響了城市面貌和城市品位的提高，對其改造已迫在眉睫。

2.2項目建設(shè)的必要性

為合理利用城市土地、優(yōu)化城市空間布局、落實城市規(guī)劃、改善人民群眾的生活環(huán)境和居住條件、提升城市形象、加快城市現(xiàn)代化進(jìn)程、拉動經(jīng)濟(jì)增長、實現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步，現(xiàn)決定對****小區(qū)進(jìn)行提升改造。

項目建成后環(huán)境優(yōu)美潔凈、居住舒適安全、配套設(shè)施完善、功能齊全，將使居民的居住條件大大提高。2.3建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模

****小區(qū)為U字型樓，共8個樓門棟126戶，建筑面積11600 m2。其中改造內(nèi)容如下：

1、修復(fù)屋面防水層：2094.5平米；

2、樓道粉刷：4083平米；

3、維修房屋外檐：3141.6平米；

4、維修樓間破損甬路：2062平米；

5、安裝樓棟對講門：8個；

6、疏通小區(qū)排水管網(wǎng)：更換雨水污水井蓋：52個；

7、安裝小區(qū)主出入口大門：1扇。2.4項目實施期

預(yù)計開竣工日期自2015年5月至2015年7月底，項目實施期約為45天。

2.5總投資及資金籌措

項目總投資為**萬元。資金來源為區(qū)籌**萬元，**村街道負(fù)擔(dān)**萬元。

2.6實施方案依據(jù)與范圍

2.6.1報告編制的依據(jù)

《投資項目實施方案指南》（試用版）；

《天津市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第“十二五”計劃綱要》； 《天津市2012年城區(qū)資源配置標(biāo)準(zhǔn)》； 《天津市教育事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》；

《天津市城區(qū)總體規(guī)劃綱要》； 《居住區(qū)建筑設(shè)計規(guī)范》； 《公共建筑設(shè)計規(guī)范》； 《公共建筑設(shè)計防火設(shè)計規(guī)范》； 其他相關(guān)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范； 委托方提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料。2.6.2主要研究范圍

我公司受天津市**區(qū)人民政府**街道辦事處委托，對“****小區(qū)舊樓區(qū)提升改造工程 ”項目進(jìn)行實施方案并提交報告，其主要研究范圍包括：

項目建設(shè)的背景與必要性、建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)方案、公用工程與節(jié)能減排、環(huán)境影響分析、勞動安全衛(wèi)生與消防、投資概算及資金籌措、社會評價、風(fēng)險分析以及結(jié)論與建議等。

2.6.3實施方案目的

通過對“****小區(qū)舊樓區(qū)提升改造工程 ”項目建設(shè)背景及建設(shè)條件的調(diào)查和分析，在對項目發(fā)展前景預(yù)測和社會效益評價的基礎(chǔ)上，對本項目建設(shè)必要性、經(jīng)濟(jì)合理性、技術(shù)可行性及實施可能性提出綜合性論證報告，供有關(guān)部門決策參考。

2.6.4實施方案主要結(jié)論

通過對項目所在地工程地質(zhì)建設(shè)條件分析、建設(shè)方案評價、節(jié)能減排措施、環(huán)境影響評價、項目實施進(jìn)度、招投標(biāo)方案、投資估算及資金籌措、項目建設(shè)組織與管理、風(fēng)險分析、社會評價等綜合分析得出結(jié)論：項目在技術(shù)上具有可操作性，經(jīng)濟(jì)上具有合理性。

第三章 項目建設(shè)的基本條件

3.1項目建設(shè)地點(diǎn)

項目改造地址位于天津市**區(qū)**村街道*號橋西側(cè)，**醫(yī)院東側(cè)。3.2項目改造區(qū)域概況

**區(qū)地理位置優(yōu)越，地處天津濱海開發(fā)帶、海河重化工帶、京津塘高速公路高新技術(shù)開發(fā)帶，毗鄰天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，接受“三帶”、“三區(qū)”的輻射。水陸空交通便捷，境內(nèi)有鐵路樞紐東西橫穿全境；津塘公路、京津塘高速、津濱高速、津北公路與外環(huán)線、楊北公路等十余條公路構(gòu)成經(jīng)緯；擁有39條國際、國內(nèi)航線的天津濱海國際機(jī)場坐落在區(qū)內(nèi)，現(xiàn)代化的空港物流中心正在興建之中；緊靠中國北方最大的國際貿(mào)易港口天津港，海河、金鐘河在南北兩端蜿蜒流過，形成了公路、鐵路、水路、航空多功能的立體交通網(wǎng)絡(luò)。同時，區(qū)內(nèi)駐有天津無縫鋼管公司等150多家國有大中型企業(yè)和科研院所，以中國銀行為代表的十幾家金融機(jī)構(gòu)，還有東麗湖溫泉度假村、家世界購物中心、多功能體育場館等服務(wù)設(shè)施。3.3自然條件

天津市**區(qū)屬溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明。由于瀕臨渤海，又兼有海洋性氣候特點(diǎn)。

年平均氣溫 15.2℃ 最冷月平均氣溫-8.2℃ 最熱月平均氣溫 28.1℃ 極端最低氣溫-15.5℃ 極端最高氣溫 38.9℃ 相對濕度：

最冷月平均 64% 最熱月平均 85% 年平均降雨量 776MM 一日最大降雨量 269.6MM 一小時暴雨量 66.2MM 大氣壓：

年平均 1008.0hpa 冬季平均 1016.9hpa 夏季平均 997.2hpa 風(fēng)速：

冬季平均 5.7M/S 夏季平均 4.9M/S 全年平均 5.5M/S 30年一遇最大風(fēng)速 28.3M/S 主導(dǎo)風(fēng)向：

冬季 NNW 夏季 SSW 全年 SSE 凍結(jié)深度 50CM 3.4地質(zhì)概況

天津位于東經(jīng)116°43'至118°04'，北緯38°34'至40°15'之間。市中心位于東經(jīng)117°10'，北緯39°10'。天津地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜，大部分被新生代沉積物覆蓋。地勢以平原和洼地為主，北部有低山丘陵，海拔由北向南逐漸下降。北部最高，海拔1052米；東南部最低，海拔3.5米。地貌主要有平原、洼地、灘涂等。土壤主要有褐土、潮土、沼澤土、水稻土、鹽土等7類。3.5地震烈度

根據(jù)“中國地震烈度區(qū)劃圖”天津市屬于基本烈度七度地區(qū)。又據(jù)“建設(shè)部、國家計委新建工程抗震設(shè)防暫行規(guī)定”、“地震基本烈度七度地區(qū)重要城市抗震設(shè)防和加固的暫行規(guī)定”、《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50010-2001）等文件的規(guī)定，該項目為八級設(shè)防。根據(jù)第90號《天津市人民政府令》的要求，項目應(yīng)進(jìn)行安全性評估。3.6外部配套條件

經(jīng)過多年建設(shè)，**區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，可以滿足項目建設(shè)要求。

1、給水：給水主要是生活用水、實驗用水、消防用水及其他用水等，水源為集中供水，可滿足項目用水需要。

2、排水：項目排水實行雨污分流制，雨水管徑600MM，直接將雨水排入園外主干管網(wǎng)中；污水管徑為500MM。

3、供電：項目供電由小區(qū)外引入高壓電纜經(jīng)箱式變壓器。

第三篇：天津市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市舊樓區(qū)提升改造后長效管理的意見

天津市人民政府辦公廳

關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市舊樓區(qū)提升改造后

長效管理的意見

津政辦發(fā)〔2012〕97號

各區(qū)、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：

為鞏固我市舊樓區(qū)居住功能綜合提升改造（以下簡稱舊樓區(qū)提升改造）成果，依法建立和完善舊樓區(qū)長效管理機(jī)制，全面提升管理服務(wù)水平，參照《天津市物業(yè)管理條例》和《天津市城市管理規(guī)定》（2010年市人民政府令第26號），經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)提出如下意見：

一、實施范圍

對列入市人民政府舊樓區(qū)提升改造計劃、綜合提升改造后符合接管標(biāo)準(zhǔn)的小區(qū)，各區(qū)人民政府要組織實施管理。

二、管理模式

各區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)以建立和完善提升改造后舊樓區(qū)長效管理機(jī)制為目標(biāo)，在總結(jié)原有舊樓區(qū)管理成果的基礎(chǔ)上，堅持區(qū)人民政府負(fù)總責(zé)、物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)、社會化服務(wù)與社區(qū)自治管理相結(jié)合的原則，根據(jù)各區(qū)實際情況和小區(qū)特點(diǎn)因地制宜地確定舊樓區(qū)管理服務(wù)模式。主要管理模式如下：

（一）社會化服務(wù)公司實施管理的模式。

（二）產(chǎn)權(quán)單位自行管理的模式。

（三）居委會牽頭組織舊樓區(qū)居民自治管理的模式。

三、職責(zé)分工

市、區(qū)各有關(guān)部門要加強(qiáng)對舊樓區(qū)管理的指導(dǎo)和推動工作，形成合力，共同維護(hù)好社區(qū)環(huán)境，具體職責(zé)如下：

—1—

（一）市國土房管局、市市容園林委、市建設(shè)交通委、市規(guī)劃局、市公安局、市民政局、市市政公路局、市水務(wù)局、市城市管理綜合執(zhí)法局應(yīng)當(dāng)按照各自職能負(fù)責(zé)舊樓區(qū)管理服務(wù)工作的監(jiān)督、指導(dǎo)。

（二）舊樓區(qū)管理工作應(yīng)當(dāng)堅持屬地化管理原則，各區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對舊樓區(qū)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，并負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)舊樓區(qū)提升改造后管理模式的確定；落實區(qū)財政日常補(bǔ)貼資金等具體政策和扶持措施；明確各職能部門職責(zé)分工；明確相關(guān)設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任單位及經(jīng)費(fèi)來源；協(xié)調(diào)處理舊樓區(qū)管理工作中出現(xiàn)的重大問題，將提升改造后舊樓區(qū)管理服務(wù)情況列入對街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的考核指標(biāo)。

（三）街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)督促管理服務(wù)單位做好日常服務(wù)，并履行下列職責(zé)：

1.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)明確部門，指定專人負(fù)責(zé)牽頭組織落實管理服務(wù)單位，負(fù)責(zé)舊樓區(qū)長效管理的組織協(xié)調(diào)、推動指導(dǎo)和監(jiān)督考核等工作。

2.組織產(chǎn)權(quán)單位、業(yè)主和使用人代表組成管理委員會，并指導(dǎo)管理委員會與管理服務(wù)單位根據(jù)居民實際需求，在保證門崗值勤、巡視管理、樓內(nèi)外清掃保潔、機(jī)動車輛停放秩序管理等基本服務(wù)的基礎(chǔ)上，簽訂管理服務(wù)協(xié)議，合理確定服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。未成立管理委員會的，可由居民委員會代行管理委員會職責(zé)。

3.督促管理服務(wù)單位做好日常服務(wù)工作；協(xié)調(diào)區(qū)市容園林、綜合執(zhí)法、市政道路和房管等有關(guān)部門按照職責(zé)分工履行職責(zé)。

4.協(xié)調(diào)社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)與舊樓區(qū)管理的關(guān)系。

5.及時組織召開舊樓區(qū)管理聯(lián)席會議，舊樓區(qū)管理聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織召集。聯(lián)席會議成員單位由區(qū)房管、市容園林、建設(shè)、綜合執(zhí)法、公安、市政道路、民政、路燈管理部門和管理服務(wù)單位等組成。聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)各成員單位履行管理服務(wù)職責(zé)，解決管理服務(wù)中出現(xiàn)的問題。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）

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負(fù)責(zé)整理、保管聯(lián)席會議紀(jì)要，督促各成員單位按照會議議定的事項明確責(zé)任、抓好落實。

（四）區(qū)房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督舊樓區(qū)管理服務(wù)單位做好管理服務(wù)工作。

（五）區(qū)環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)生活垃圾收集和轉(zhuǎn)運(yùn)的管理和監(jiān)督；區(qū)市容園林部門負(fù)責(zé)綠化及設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、管理；區(qū)綜合執(zhí)法部門負(fù)責(zé)對小區(qū)內(nèi)違章搭建、亂擺亂賣等行為依法處理；區(qū)市政道路、排水部門負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)道路、排水等設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修；路燈管理部門負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)路燈的養(yǎng)護(hù)、維修；產(chǎn)權(quán)單位（房屋產(chǎn)權(quán)人）要設(shè)置或指定專門機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)房屋和設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)、維修工作，保持房屋和共用設(shè)施設(shè)備正常使用。

（六）管理服務(wù)單位在負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)門崗值勤、巡視管理、樓內(nèi)外清掃保潔、機(jī)動車輛停放秩序管理等服務(wù)的基礎(chǔ)上，負(fù)責(zé)保修期滿后的小區(qū)大門、圍擋、樓宇對講門和信報箱維修工程的組織實施并可接受委托對綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理等。

四、接管標(biāo)準(zhǔn)

舊樓區(qū)提升改造工程竣工驗收合格后，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位進(jìn)行接管驗收，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：

（一）小區(qū)實施封閉管理，主出入口在3個以下，圍擋高度不低于1.5米；

（二）配建磚混結(jié)構(gòu)的門衛(wèi)值班室和管理服務(wù)用房，并具有照明、取暖、上下水等設(shè)施；

（三）小區(qū)內(nèi)道路、場地、設(shè)施完好，具備正常使用功能；

（四）機(jī)動車停車位劃定規(guī)范、整齊，非機(jī)動車車棚基本完好。

符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）落實管理服務(wù)單位進(jìn)行接管，具體管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由市國土房管局另行制定。

未達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)的，由各區(qū)人民政府組織施工單位限期完善，驗收合格后由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）落實接管工作。

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五、經(jīng)費(fèi)來源

（一）舊樓區(qū)長效管理費(fèi)用由居民有償購買服務(wù)與區(qū)財政補(bǔ)貼相結(jié)合的方式解決。

（二）各區(qū)人民政府要將舊樓區(qū)實施管理服務(wù)的財政補(bǔ)貼資金列入財政預(yù)算，包括日常管理服務(wù)補(bǔ)貼資金和舊樓區(qū)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，并定期撥付。

（三）樓道內(nèi)共用照明和樓宇對講門用電費(fèi)用由本樓門居民承擔(dān)；小區(qū)大門、圍擋、樓宇對講門、樓道照明和信報箱等設(shè)施維修費(fèi)用從各區(qū)舊樓區(qū)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)中支出。

六、扶持政策

（一）從事舊樓區(qū)管理服務(wù)的單位可向勞動保障部門申請認(rèn)定公益性組織和崗位，并按照有關(guān)政策規(guī)定享受單位和從業(yè)人員的扶持政策。

（二）公有住房管理單位實施管理的，可從該管理區(qū)域內(nèi)房屋租金總額中提取3%，用于日常管理服務(wù)。

（三）從事舊樓區(qū)管理服務(wù)的單位，可不辦理物業(yè)管理資質(zhì)。

（四）提升改造后舊樓區(qū)的非機(jī)動車存車棚交由管理服務(wù)單位經(jīng)營和管理，所得收益全部用于管理服務(wù)費(fèi)用。

（五）對停放機(jī)動車輛的小區(qū)，在確保消防通道暢通的前提下，可以利用小區(qū)內(nèi)共用場地和道路劃定機(jī)動車輛停車位。機(jī)動車輛停放人應(yīng)當(dāng)向管理服務(wù)單位繳納機(jī)動車輛場地占用費(fèi)，所得收益全部用于管理服務(wù)費(fèi)用。機(jī)動車輛場地占用費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)人民政府確定。

七、工作要求

（一）各區(qū)人民政府要充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)作用。舊樓區(qū)實施管理涉及到眾多部門的職責(zé)分工、利益調(diào)整和整修與管理的銜接，各區(qū)人民政府要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)一步明確專業(yè)部門分工、落實責(zé)任、搞好配合。要建立和完善工作協(xié)調(diào)和監(jiān)督機(jī)制，嚴(yán)格檢查考核。

（二）街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要充分發(fā)揮牽頭組織作用。

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要協(xié)調(diào)處理管理服務(wù)單位和相關(guān)職能部門以及居民委員會工作關(guān)系，把舊樓區(qū)日常管理服務(wù)與社區(qū)建設(shè)有機(jī)地結(jié)合起來，形成合力。充分發(fā)揮社區(qū)黨支部的組織領(lǐng)導(dǎo)作用，探索建立社區(qū)黨支部、居民委員會、社區(qū)民警、管理委員會和管理服務(wù)單位“五位一體”的社區(qū)管理新機(jī)制，加大對舊樓區(qū)管理、社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)三者關(guān)系的協(xié)調(diào)力度，促進(jìn)長效管理。指導(dǎo)居民委員會支持、協(xié)助管理服務(wù)單位做好日常管理服務(wù)，積極組織居民義務(wù)參與社區(qū)管理，通過舉辦“志愿者服務(wù)”、“綠化養(yǎng)管認(rèn)領(lǐng)”等活動，積極倡導(dǎo)“小區(qū)是我家，管理靠大家”的氛圍，共同營造生態(tài)文明的宜居環(huán)境。

（三）管理服務(wù)單位要切實承擔(dān)起日常管理和服務(wù)職責(zé)。要嚴(yán)格按照服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)，發(fā)現(xiàn)有違章搭建、亂擺亂賣、圈占道路和拆改門臉等違法行為的，要主動勸止，并向區(qū)綜合執(zhí)法、市容園林、房管等有關(guān)部門及時報告。加強(qiáng)人員培訓(xùn)考核，完善管理制度，嚴(yán)格內(nèi)部管理，不斷提高員工的服務(wù)意識、服務(wù)能力和服務(wù)水平。主動向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會和相關(guān)職能部門溝通工作，爭取理解和支持?？朔暗?、靠、要”的意識，增強(qiáng)服務(wù)的主動性。充分利用社區(qū)經(jīng)營資源開展多種經(jīng)營服務(wù)，不斷增強(qiáng)自身運(yùn)營能力，逐步實現(xiàn)管理服務(wù)的良性循環(huán)。

（四）各產(chǎn)權(quán)單位要切實承擔(dān)房屋產(chǎn)權(quán)人的責(zé)任，加強(qiáng)房屋和共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，積極參與支持管理，形成合力，共同做好舊樓區(qū)管理服務(wù)工作。

其他經(jīng)過區(qū)縣人民政府組織居住功能提升改造并符合接管條件的舊樓區(qū)可參照本意見執(zhí)行。

本意見自印發(fā)之日起施行，有效期為5年。市政府辦公廳2008年11月21日《印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市整修后舊樓區(qū)管理的意見的通知》（津政辦發(fā)〔2008〕160號）同時廢止。

天津市人民政府辦公廳 二○一二年八月三日

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第四篇：天津市舊樓區(qū)改造清理 通 告

緊 急 通 告

尊敬的社區(qū)居民們：

為了保障舊樓區(qū)改造工程的順利進(jìn)行，工程前期準(zhǔn)備工作已經(jīng)開始。根據(jù)《天津市城市管理規(guī)定》要求，對于本社區(qū)公共區(qū)域內(nèi)（公共區(qū)域指：住戶單元門之外所有區(qū)域）擺放的一切閑雜物等進(jìn)行限期清理。如公共區(qū)域內(nèi)閑雜物品（包括：樓道內(nèi)各類雜物；小區(qū)院內(nèi)各類圈地架子，地鎖等一切雜物）2015年3月11日前不自行清理者將按照無主物品由河西區(qū)越秀路街城市管理科及其相關(guān)部門聯(lián)合進(jìn)行統(tǒng)一清理。特此通告！

保障舊樓區(qū)改造工程順利進(jìn)行，創(chuàng)造良好的生活環(huán)境是廣大居民的共同愿望和義務(wù)。希望廣大居民從公眾利益出發(fā)對于我們的工作給予理解和支持。感謝社區(qū)居民們的合作！

河西區(qū)越秀路街城管科

2015年 3 月11日

第五篇：淺談老村改造后的長效管理

淺談老村改造后的長效管理

沈穎

老村改造是一項福澤于民、惠及百姓的民心工程，近兩年來，政府不斷加大投入，動用大量的物力、人力、財力對無錫多個老新村進(jìn)行綜合整治，提升了城市功能、優(yōu)化了人居環(huán)境、改善了治安狀況。但是改造后的成果維護(hù)卻一直是個難題。在已改造的老新村中，有物業(yè)管理的為數(shù)很少，多數(shù)新村收取不到物業(yè)費(fèi)，或者無物業(yè)管理。如何不讓老村改造的成果“曇花一現(xiàn)”，我市的多個小區(qū)探索了不少途徑，也取得了不同的成效。本文旨在探討如何因地制宜地開展老村改造后的長效管理。

一、老新村管理的普遍問題：

目前，老新村管理普遍面臨的問題主要表現(xiàn)在：業(yè)主“主體缺位”制約老新村物業(yè)管理工作正常開展，業(yè)主對自身權(quán)益的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于義務(wù)的行使；由于啟動資金難以落實，居民對物業(yè)公司缺乏信任感，加之收費(fèi)難度大，導(dǎo)致物業(yè)公司對老新村“退避三舍”，不愿接手；居民對物業(yè)公司這樣的公共服務(wù)形態(tài)還缺乏購買意識，借口各種理由拒絕交費(fèi)；老新村小區(qū)的管理成本較高，但物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍較低，導(dǎo)致正常的維修不能開展；業(yè)委會形同虛設(shè)，未發(fā)揮應(yīng)有的作用。

二、老新村管理探索自治之路：

1、業(yè)主當(dāng)物管：改造后的老新村如何保鮮？自2006年開始，無錫市房管局在物管長期“真空”的老新村中，推行業(yè)主自治管理的新模式，在政府籌集資金進(jìn)行整治改造后，隨即組建業(yè)主自治管理委

員會，由居民自己擔(dān)起小區(qū)物業(yè)管理重任。其中，最典型的就是南長區(qū)的錫惠里小區(qū)，錫惠里小區(qū)位于夢之島后面，車位曾被電腦商嚴(yán)重占用，過往車輛穿越小區(qū)而行，來往人員蕪雜，物業(yè)公司也管理不好。后來，居民自治，趕走了物業(yè)公司，自雇保安，業(yè)委會因地制宜，封閉了一個出口讓車輛改道，同時，取消了對居民的一切收費(fèi)，車位晚上讓居民固定停放，白天則將車位交給業(yè)委會管理，讓外來車輛停放，收取停車費(fèi)。一年下來，停車費(fèi)除去應(yīng)付的垃圾清運(yùn)費(fèi)和保安工資，還有不少盈余。

2、沁園新村引進(jìn)物管公司，錫城早年的“明星社區(qū)”沁園新村，經(jīng)過半年整治后，再次煥發(fā)新顏。沁一社區(qū)新辟出了近300個停車位，僅此一項，小區(qū)即可新增數(shù)萬元的收入。因為原本條件尚好，通過一部分店面的轉(zhuǎn)讓和出租，使小區(qū)經(jīng)濟(jì)有了一定的造血功能，去年10月，一家物業(yè)管理公司正式接盤。該物業(yè)公司的經(jīng)理說，通過完善小區(qū)的硬件配套設(shè)施，培養(yǎng)老新村的造血功能，從而引進(jìn)物業(yè)公司進(jìn)駐，解決老新村物業(yè)管理問題，目前還只能算是一種嘗試。在這個過程中，居民要樹立“花錢買服務(wù)”的理念，并配合社區(qū)、物業(yè)公司做好長效管理，讓老新村煥發(fā)出新的魅力。

3、街道接管，居民參與的“金星模式”。金星地區(qū)在地域位置上具有其特殊性，金星街道處于無錫的城鄉(xiāng)結(jié)合部，基本上屬于純居民小區(qū)，可開放利用的商業(yè)用地較少。轄區(qū)10個社區(qū)有7個社區(qū)都建造于上個世紀(jì)八十年代，隨著時代的變遷，城市的發(fā)展，金星地區(qū)成為了外來人口多、老年人多、困難群體多、吸毒“兩勞人員”多的地

區(qū)，人口整體素質(zhì)較差，人民生活水平較低，居民自我管理意識薄弱。2009年至2010年，金星街道的蘆莊二區(qū)、金城新村、盛新里小區(qū)相繼進(jìn)行了改造，街道為了更好地保持整治效果，自主創(chuàng)新了第三種物管模式，即街道下設(shè)一家物業(yè)公司，統(tǒng)一為轄區(qū)內(nèi)改造后的老新村提供物業(yè)管理服務(wù)。同時，社區(qū)成立業(yè)主委員會，配合和監(jiān)督物業(yè)公司的管理。物業(yè)公司的資金來源主要來于轄區(qū)個停車位費(fèi)用的收取和小區(qū)自我造血功能的制造和完善。

在金星的大環(huán)境下，相比業(yè)主自治和市場化運(yùn)作，這種模式存在幾大優(yōu)勢。一是可以有效整合街道內(nèi)部多方力量參與新村管理。如在這次金城新村改造前期違章搭建的拆除以及改造之后無證攤販的管理，都離不開城管部門的配合。新村的保安、保潔也需要社居委和業(yè)委會的密切參與。這些都可以由街道層面進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)配。二是街道配套資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益為服務(wù)和管理質(zhì)量提供了資金保障。如中橋二村，街道將小區(qū)附近的幾家門面房租金下?lián)芙o物業(yè)公司，一下子就增加了不少管理資金，使得物業(yè)公司有條件增加家電維修、裝飾裝潢、鐘點(diǎn)工等延伸服務(wù)，滿足了居民的個性需求。三是由于非市場化經(jīng)營，不以獲取利潤為目的，從而大大減少了管理成本。四是屬地管理，容易獲得老百姓的認(rèn)同和配合。

三、建議與意見：

以上三種模式各有利弊，并不具有普遍性，但在三個地區(qū)都起到了理想的效果，本人認(rèn)為這關(guān)鍵在于這三種模式都根據(jù)老新村小區(qū)實際情況，因地制宜建立物業(yè)管理：

1.在一些初步具備條件的小區(qū)和經(jīng)過整治可以達(dá)到引入規(guī)范化管理的小區(qū)，積極創(chuàng)造條件引入規(guī)范的物業(yè)管理。

2.對目前條件稍差，尚不具備引入規(guī)范物業(yè)管理的老新村小區(qū)，可由社區(qū)居委出面將治安、衛(wèi)生等主要服務(wù)項目外包給專業(yè)公司，亦可由社區(qū)居委會出面引導(dǎo)老新村小區(qū)居民成立業(yè)主委員會，人員由業(yè)主自己推選，管理經(jīng)費(fèi)由小區(qū)業(yè)主自籌，實行業(yè)主直接自治管理。

除此之外，如何使整治后的老新村小區(qū)步入管理的良性循環(huán)軌道。應(yīng)從以下幾點(diǎn)著手：

一、出臺政策，構(gòu)建平臺，立足長遠(yuǎn)，建立后續(xù)管理機(jī)制。

1、建立合理的老村改造的啟動機(jī)制，在居民與政府之間搭起橋梁，在老村改造前，政府應(yīng)充分征求居民的意見，通過居民代表與政府簽訂協(xié)議書的形式，明確老村改造后居民的權(quán)利和義務(wù)，讓他們知道他們需要做些什么，應(yīng)該做些什么，在權(quán)利和義務(wù)完全確認(rèn)后，再啟動老村改造工程。

2、政府出臺政策扶持老新村長效管理，制定長效管理制度及考核標(biāo)準(zhǔn)，加大引導(dǎo)力度。加強(qiáng)對待改造老新村的規(guī)劃，如適當(dāng)動遷拆除一些住房，增加物業(yè)配套設(shè)施，吸引物業(yè)公司進(jìn)駐，進(jìn)行長效管理的市場化運(yùn)作等。

3、構(gòu)建一個能有效運(yùn)轉(zhuǎn)的平臺。在老新村的管理中讓相關(guān)職能部門共同參與，例如城管、公安應(yīng)有執(zhí)法人員進(jìn)駐。

4、成立老新村小區(qū)長效管理辦公室，全面承擔(dān)對小區(qū)管理的領(lǐng)導(dǎo)和管理責(zé)任，協(xié)調(diào)解決小區(qū)的相關(guān)問題。

二、加大政府投入資金，設(shè)立老新村管理的專項基金。

1、制定現(xiàn)時可操作性措施：采用背街小巷改造經(jīng)費(fèi)模式，由市政府從有關(guān)專項經(jīng)費(fèi)中統(tǒng)一劃撥。如房屋大修理基金等，可根據(jù)小區(qū)規(guī)模、人口、房屋年限等按平方劃撥。

2、制定長遠(yuǎn)目標(biāo)措施，最終實現(xiàn)完全市場化運(yùn)行。財政暫按一定的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)貼老新村業(yè)委會，作為日常工作經(jīng)費(fèi)。區(qū)財政補(bǔ)貼每戶居民一定物業(yè)費(fèi)，以后逐年遞減，直至最終實現(xiàn)完全市場化運(yùn)行。

三、挖掘老新村自身潛力，拓寬物業(yè)收費(fèi)途徑。

1、利用好公建房屋的出租。

2、“取之于民，用之于民”，不斷加強(qiáng)和完善小區(qū)經(jīng)濟(jì)的造血功能。

3、整合資源，加強(qiáng)管理。對建有配套車庫的新村小區(qū)全面清理，凡挪作他用或改變用途的車庫，一律恢復(fù)停車功能。在不妨礙居民正常生活的前提下對公用房和配套設(shè)施進(jìn)行合理處置，同時對物業(yè)開支進(jìn)行公示，保證居民的知情權(quán)。

四、以人為本，加強(qiáng)宣傳教育。

1、街道要通過基層工作者更多細(xì)致扎實的工作加以引導(dǎo)和發(fā)動。讓廣大業(yè)主了解政策，強(qiáng)化物權(quán)意識。

2、利用廣播、電視、地方性報紙等媒體以及社區(qū)活動進(jìn)行長期宣傳，改變老新村的居民免費(fèi)享受物業(yè)管理的舊有觀念。

3、呼吁政府及相關(guān)部門重視和關(guān)心老住宅小區(qū)的長效管理工作。有關(guān)部門要齊抓共管，鞏固整治成果，構(gòu)建和諧社區(qū)。

五、強(qiáng)化素質(zhì)，加大考核，把長效管理落到實處。

1、理順管理職能。街道應(yīng)協(xié)調(diào)各相關(guān)職能部門有序推動工作，進(jìn)一步落實社會治安的人防、物防、技防措施。設(shè)立小區(qū)警務(wù)站,城管站,各司其職,分管一塊，加強(qiáng)對物業(yè)管理公司的日常指導(dǎo)，經(jīng)常性督促物業(yè)管理公司落實好安全防范各項措施。

2、適當(dāng)投入，強(qiáng)化保安人員的素質(zhì)，使小區(qū)設(shè)施更加完善。除了配置一定數(shù)量的保安人員進(jìn)行夜間巡邏和補(bǔ)裝單元電子防盜門之外，還要有計劃地在小區(qū)內(nèi)增設(shè)安裝監(jiān)控探頭，在開放式老新村小區(qū)主要通道設(shè)置大門、值班室，24小時落實專人管理。真正讓居民安居樂業(yè)。

3.加大考核力度。要對老新村小區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行考核，老新村管理辦公室負(fù)責(zé)對物業(yè)公司、小區(qū)管理方面進(jìn)行考核。另外還應(yīng)建立相應(yīng)的獎懲機(jī)制，可以參考蘇州市“紅旗街道”評比的做法，建立每老新村榮譽(yù)評比競賽，通過獎懲提高管理效率，調(diào)動全民參與的積極性。

老村改造后的長效管理是個系統(tǒng)工程，無論選擇何種模式，都需要不斷地去發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，“保鮮”的效果還需要時間來檢驗。

2011年11月