第一篇：項(xiàng)目論證報(bào)告

南門·古井坊 項(xiàng)目論證報(bào)告

第一部分

項(xiàng)目概況

1、項(xiàng)目地址：貴州省正安縣南門

2、總建筑面積：267114.5平方米

3、住宅建筑面積：153623.5平方米

4、商業(yè)建筑面積：32600平方米

5、公建面積：8.4萬平方米

6、綠 化 率：35%

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第二部分 項(xiàng)目區(qū)域宏觀因素分析

南門?古井坊 位于貴州省正安縣城南門原老干局和工會(huì)辦公樓。

正安縣位于貴州省遵義市東北部，縣域東抵務(wù)川，東南靠鳳岡，南鄰湄潭，西南接綏陽，西北毗桐梓，北與重慶市南川縣相連，東北和道真縣接壤。南北長 79 公里，東西寬 62 公里?？h城北距重慶主城區(qū)220公里，南距遵義140公里，貴陽295公里，是貴州襟聯(lián)重慶的前沿，素有“黔北門戶”之稱。1990 年，全境國土總面積 2595平方公里。全縣轄19鄉(xiāng)鎮(zhèn)，152個(gè)村（社區(qū)、居委會(huì)），60萬人。

正安歷史悠久，文化源遠(yuǎn)。是巴蜀文化、荊楚文化與古黔北文化相互滲透交融發(fā)育的重要區(qū)域；是東漢儒學(xué)大師、教育家、貴州文化鼻祖尹珍先生的故里。尹珍文化在這里世代傳承和發(fā)揚(yáng)，積淀了正安深厚的文化底蘊(yùn)，素有“小說之鄉(xiāng)”、“群眾文化之鄉(xiāng)”稱譽(yù)。

正安山川秀麗，資源豐富，氣候宜人，四季分明。境內(nèi)屬典型的喀斯特地貌，旅游資源富有特色，有百里桐花、千傾茶園、萬畝草場、天樓云海、頂菁日出、石筍凌霄、天池泛舟、南天一柱、古柏騰龍、風(fēng)雨橋、公館橋、尹珍墓、務(wù)本堂、八圣宮等豐富的自然景觀和人文景觀。全縣耕地面積46萬畝，林地面積138萬畝，可開發(fā)利用非耕地107萬畝，待開發(fā)的草山草坡 70 萬畝。自然資源和可開發(fā)的礦產(chǎn)資源十分豐富，有紅豆杉、香果樹等珍稀樹木，全縣中藥材品種 1500余種，占全省品種資源的50％。野生動(dòng)物160多種，云豹、金錢豹、毛冠鹿、大魷等國家一、二、三類保護(hù)動(dòng)物20余種。全縣大小河流393條，水域面積4萬畝，河網(wǎng)密度0.68千米／平方公里，水能資源儲(chǔ)量28萬千瓦，可開發(fā)量為22萬千瓦，已經(jīng)省水電勘測設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)規(guī)劃的沙阡電站、毛家塘電站（總裝機(jī)容量10萬千瓦）正待引資開發(fā)。全縣已探明有原煤、鋁土礦、含鉀頁巖、螢石等16種主要礦產(chǎn)資源。

正安交通便捷，通訊發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善。全縣擁有各類公路 2390 多公里，路網(wǎng)密度每百平方公里擁有公路70.2公里，每10000人擁有公路39公里，超過全省平均水平。電信、移通、聯(lián)通等通訊網(wǎng)絡(luò)覆蓋全境，地方電網(wǎng)與國家電網(wǎng)并網(wǎng)運(yùn)行，使縣內(nèi)電力供應(yīng)充足。

正安是中國野木瓜之鄉(xiāng)、油桐之鄉(xiāng)，也是全省重要的茶葉生產(chǎn)基地縣、優(yōu)質(zhì)烤煙生產(chǎn)基地縣?？h政府加速培育特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)：重點(diǎn)發(fā)展茶葉、方竹筍、野木瓜三大產(chǎn)業(yè)，到“十一五”期末，三大產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)要突破40萬畝，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值6億元以上。

正安縣以產(chǎn)業(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略、城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略、非公有制經(jīng)濟(jì)優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略、開放帶動(dòng)戰(zhàn)略、可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和科教興縣戰(zhàn)略為主線，實(shí)施了城建、烤煙、畜牧“三大攻堅(jiān)戰(zhàn)”，縣域經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展、城鄉(xiāng)面貌發(fā)生深刻變化、人民生活不斷改善、精神文明和民主法制建設(shè)成效顯著、黨的建設(shè)不斷加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)取得全面進(jìn)步。

正安縣今后五年的發(fā)展將以五大建設(shè)的核心就是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化建設(shè)、生態(tài)能源建設(shè)、能源工業(yè)建設(shè)和農(nóng)畜產(chǎn)品加工業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)化建設(shè)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。四創(chuàng)活動(dòng)則以四在農(nóng)家、三級聯(lián)創(chuàng)、四民社區(qū)和平安正安創(chuàng)建為主?！耙粭l方針兩個(gè)強(qiáng)力點(diǎn)”是正安縣未來幾年發(fā)展的主線。按照這一發(fā)展思路。正安縣正在實(shí)施突破工業(yè)化、提升城鎮(zhèn)化、實(shí)現(xiàn)農(nóng)村沼氣化、推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，建設(shè)綠色生態(tài)與特色經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣的“四化一強(qiáng)”發(fā)展戰(zhàn)略：做大做強(qiáng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，著力突破工業(yè)化。加快芙蓉江流域水電開發(fā)進(jìn)度，建成以沙阡、毛家塘、牛都壩為主的梯級電南門·古井坊 項(xiàng)目論證報(bào)告

站，大力發(fā)展小水電；大力發(fā)展以茶葉、方竹筍、野木瓜、畜產(chǎn)品、薯類為主的特色農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)，逐步恢復(fù)和壯大以油桐、油菜為主的油脂加工業(yè)。正安縣政府正積極推進(jìn)正、道、務(wù)片區(qū)鋁土礦聯(lián)合開發(fā)，發(fā)展氧化鋁工業(yè)；發(fā)展化肥工業(yè)，力爭建成年產(chǎn)10萬噸有機(jī)多微復(fù)合肥廠；抓好天麻、白芨等中藥材基地建設(shè)，發(fā)展以中藥材加工為主的新興藥業(yè)；大力發(fā)展以新型節(jié)能材料為主的建材工業(yè)，力爭建成年產(chǎn)60萬噸新型干法水泥生產(chǎn)線。到2010年，初步形成以能源、農(nóng)產(chǎn)品加工、建材等為支撐的工業(yè)體系，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值在地區(qū)生產(chǎn)總值中的貢獻(xiàn)率達(dá)25％以上。切實(shí)完善城鎮(zhèn)功能，著力提升城鎮(zhèn)化。牢固樹立“小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略”思想，堅(jiān)持舊城改造與新區(qū)開發(fā)并重，力爭完成縣城東門、北門片區(qū)舊城改造，完善西部新區(qū)與樓臺(tái)園區(qū)建設(shè)，拓展縣城規(guī)模，逐步健全城鎮(zhèn)功能，提高縣城品位，把縣城建設(shè)成為具有尹珍文化特色的遵義東北部中心城市?！笆晃濉逼谀箍h城人口達(dá)7萬—8萬人。通過重點(diǎn)扶持，使廟塘、土坪、流渡、新州等鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)人口達(dá)0.5萬—1萬人。繼續(xù)強(qiáng)力推進(jìn)“整臟治亂”行動(dòng)，建立城鎮(zhèn)管理長效機(jī)制，鞏固省級衛(wèi)生文明縣城創(chuàng)建成果，努力構(gòu)建文明、和諧的城鎮(zhèn)環(huán)境。

正安是一塊資源豐富的處女地，是一塊商機(jī)無限的寶地，是一塊生機(jī)勃勃的熱土，是投資者的天地，淘金者的樂園。正安已具備天時(shí)、地利、人和的良好投資環(huán)境。開放的正安將緊緊抓住國家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的重要機(jī)遇，以更優(yōu)惠的政策，最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，更寬松的環(huán)境，誠邀國內(nèi)外朋友和客商前來旅游觀光、訪親探友、投資開發(fā)、同創(chuàng)美好的明天。

金點(diǎn)通 結(jié)論：本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢比較明顯，隨著道路交通的不斷完善，為正安縣地產(chǎn)市場的迅速崛起打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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第三部分

項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析

正安縣位于遵義東北部，縣城北距重慶220 公里，南距遵義140 公里，貴陽295 公里，是貴州襟聯(lián)重慶的前沿，素有“黔北門戶”之稱。全縣轄19鄉(xiāng)鎮(zhèn)，152個(gè)村（社區(qū)、居委會(huì)），60萬人，國土面積2595平方公里。

正安縣全縣轄19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中兩個(gè)民族鄉(xiāng)。即：謝壩仡佬族苗族鄉(xiāng)、市坪苗族仡佬族鄉(xiāng)。兩個(gè)民族鄉(xiāng)均建立于1987年11月。根據(jù)第五次人口普查統(tǒng)計(jì)顯示，全縣總?cè)丝?593960人，其中：少數(shù)民族人口 42399人(外出務(wù)工人員未作統(tǒng)計(jì))少數(shù)民族人口占總?cè)丝诩s8．4％。

一、民族結(jié)構(gòu) 全縣共有23種少數(shù)民族：仡佬族、苗族、土家族、布依族、回族、壯族、彝族、蒙古族、白族、哈尼族、滿族、侗族、傣族、藏族、維吾爾族、水族、朝鮮族、土族、拉古族、黎族、瑤族、羌族、塔吉克族。

二、分布情況 從23種少數(shù)民族的分布來看，世居少數(shù)民族多分布在安場鎮(zhèn)、謝壩仡佬族苗族鄉(xiāng)、市坪苗族仡佬族鄉(xiāng)。土坪鎮(zhèn)華爾山苗寨為土著苗族?；橐鲞w入的遍及全縣19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

正安屬中亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候。氣候溫和，四季分明，雨量充沛，無霜期長。特別是在農(nóng)作物生產(chǎn)旺盛期正值高溫多雨時(shí)節(jié)，熱量和水分的有效性高，對農(nóng)作物生長極為有利。由于地勢高差較大，立體農(nóng)業(yè)氣候明顯，溫涼、溫和、溫暖氣候均兼有。但日照少，輻射弱，春秋多低溫陰雨，盛夏多伏早。

據(jù)縣氣象站 1959 一 1990 年的觀測，年平均溫度為 16.14 ℃，極端最高溫度 38.8 ℃，極端最低溫度零下 6.2 ℃。年平均溫度最高地區(qū)樊村為 16.9 ℃，最低地區(qū)上壩為 11.9 ℃，絕大部分地區(qū)在 14 一 16 ℃。無霜期平均 290 天，最長 337 天（1973 年），最短 246 天（1990 年）。平均年降雨量 1076 毫米，多數(shù)地區(qū)在 l000一 1200毫米?？傏厔菔窃谕缓０胃叨壬希瑴囟茸晕飨驏|逐漸降低，降雨量則由東南向西北遞減。

金點(diǎn)通 結(jié)論：正安縣城市基礎(chǔ)建設(shè)已初具規(guī)模，城區(qū)道路、綠化將會(huì)日趨完善。加之政府招商引資力度的不斷加大和城市化進(jìn)程的加快，以及縣城舊城改造的不斷深入，本區(qū)域地產(chǎn)市場方興未艾，投資潛力巨大。

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第四部分

項(xiàng)目自然環(huán)境分析 4、1 土地性質(zhì)綜述

本項(xiàng)目土地面積為112畝，地形條件較為完備，土地地形北高南低，從場地內(nèi)周邊原有建筑基礎(chǔ)情況來看,該地塊的地質(zhì)條件良好。4、2 項(xiàng)目自然景觀

本項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積預(yù)計(jì)為10萬平方米，項(xiàng)目中30米寬的東升大道也在建中，將連接務(wù)川縣的各個(gè)交通要道，本項(xiàng)目東靠群山秀脈，西接務(wù)川商業(yè)中心圈，可遠(yuǎn)眺山林秀色，近覽流光車影。本項(xiàng)目將是一座融商業(yè)、觀光、旅游、高尚住宅為一體的高尚人文商住社區(qū)。

金點(diǎn)通 結(jié)論：相對于貴州省其他地區(qū)和城市，正安縣的樓市起步較晚，本項(xiàng)目具有一定開發(fā)規(guī)模，應(yīng)打造成本區(qū)域第一個(gè)以自然景觀為住的高尚人文商住社區(qū)，走“精品”路，大打復(fù)合地產(chǎn)牌，充分運(yùn)用現(xiàn)代營銷推廣理念進(jìn)行包裝宣傳，勢必會(huì)在當(dāng)?shù)匾鹣喈?dāng)?shù)姆错?，譜寫正安縣新的樓市歷史。

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第五部分

項(xiàng)目SWOT分析 5、1 S（優(yōu)勢）

1.地理位置：地處務(wù)川縣城，地理位置優(yōu)越，交通便利，有利于向周邊地區(qū)

的輻射。

2.自然景觀得天獨(dú)厚：本項(xiàng)目視野開闊，為典型的山景地帶。

3.稀缺性：一是本項(xiàng)目周邊無高檔住宅空白，導(dǎo)致務(wù)川目前商品房的緊缺；二是政

府對周邊規(guī)劃控制嚴(yán)格，土地的稀缺性和商住一體化的稀缺性并存。

4.周邊配套成熟：本項(xiàng)目中擬建有兩個(gè)大型文化休閑廣場、一個(gè)停車場、一條商業(yè)

步行街，還有縣汽車站、縣醫(yī)院等公建設(shè)施。

5.強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，新觀念，新手法的引入，易于引導(dǎo)潮流，建立“先行者”的地位和形象。6.政策優(yōu)勢：正安縣政府加大城市運(yùn)營的力度，勢必為開發(fā)商敞開大門，提供各種優(yōu)惠政策。

7.戶型、面積設(shè)計(jì)合理，性價(jià)比高，適應(yīng)市場需求。

8.樓盤品質(zhì)的保障：本項(xiàng)目是務(wù)川縣境內(nèi)首家引入物業(yè)管理公司的住宅區(qū)。5、2 W（劣勢）

1.由于項(xiàng)目修建公路、整理河道、等前期投資較大，可能造成工期較長，周邊環(huán)境建設(shè)緩慢勢必會(huì)對銷售造成一定的影響。

2.從現(xiàn)狀看，本項(xiàng)目所臨的東升大道人流量較少，又屬新城中心，目前商業(yè)氛圍不夠，在商業(yè)門面的銷售上肯定有壓力。

3.竣工后的東升大道屬交通要道，交通繁忙，縣汽車站等公建設(shè)施的存在，致使環(huán)境噪音大。

4.當(dāng)?shù)鼐用竦慕逃狡毡槠停壳坝譄o可比性項(xiàng)目，對產(chǎn)品概念的引導(dǎo)是否會(huì)造成難度，目前還是未知數(shù)。5、3 O（威脅）

1.務(wù)川當(dāng)?shù)氐娜罕妼ζ诜康恼J(rèn)識、接受度不高。2.無對比性樓盤所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

3.項(xiàng)目前期公建設(shè)施的投入較大，有可能導(dǎo)致資金回籠較慢而影響建設(shè)工期的延長。5、4 T（機(jī)會(huì)）

1.當(dāng)?shù)卣畬Ρ卷?xiàng)目的大力支持。

2.市場供求的嚴(yán)重不平衡，目前商品房的緊缺性為本項(xiàng)目的銷售打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。3.強(qiáng)有力的、優(yōu)勢的營銷策劃、推廣理念及高素質(zhì)的銷售團(tuán)隊(duì)、現(xiàn)代的營銷模式會(huì)將一切劣勢化解到最小程度。

4.正安縣政府所給予的各種優(yōu)惠政策運(yùn)用。

5.全國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快為本項(xiàng)目帶來了良好的機(jī)遇。

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第六部分

本項(xiàng)目區(qū)域調(diào)查報(bào)告 6、1 調(diào)查說明 6、1、1 目的

為了能夠?qū)Ρ卷?xiàng)目正確地定位以及更深層次地分析,提供清晰、完整的數(shù)據(jù)資料是非常必要的,本公司特地組織了一次全面的社會(huì)調(diào)查，通過對正安縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)宏觀發(fā)展環(huán)境，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，金融、建筑行業(yè)以及區(qū)內(nèi)的旅游業(yè)、娛樂業(yè)、科教、文化、體育等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀及特點(diǎn)分析；以及重點(diǎn)對正安縣房地產(chǎn)市場分析，包括宏觀市場（供給、需求、競爭），區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的居住情況，區(qū)域市場的分析研究；再輔以對項(xiàng)目的地塊及周邊的情況如：已有生活居住便利狀況、可利用的自然景觀、人口結(jié)構(gòu)及消費(fèi)潛力等方面內(nèi)容的分析來獲得有關(guān)信息，并采取一定的統(tǒng)計(jì)分析、歸類、整理、提煉等方法形成對開發(fā)中的本項(xiàng)目真正有益的數(shù)據(jù)、資料，以便為順利完成本項(xiàng)目的定位、營銷策劃打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。6、1、2 調(diào)查對象

本次調(diào)查的對象為：

1、政府發(fā)展規(guī)劃。

2、政府各職能部門出臺(tái)的相關(guān)管理文件和行業(yè)內(nèi)部約束文件。

3、各年正安縣統(tǒng)計(jì)年鑒。

4、公司收集、整理的相關(guān)資料。

5、其他相關(guān)資料：報(bào)紙、雜志、電視、文獻(xiàn)、新聞發(fā)布資料等。

6、（需求調(diào)查）區(qū)域內(nèi)普通消費(fèi)者

7、地塊周邊情況，如居住圈、生活方便狀況、人口、商務(wù)頻繁狀況、交通、可利用的自然景觀、未來發(fā)展?fàn)顩r等。6、1、3 調(diào)查內(nèi)容

（一）市場環(huán)境調(diào)查

社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境：政策、金融、產(chǎn)業(yè)分布、第三產(chǎn)業(yè)等。消費(fèi)環(huán)境。

房地產(chǎn)市場：居民居住狀況、住宅開發(fā)量。

（二）地塊環(huán)境調(diào)查

1、地塊環(huán)境。

2、生活方便狀況。

3、商務(wù)頻繁狀況。

4、居民生活狀況。

5、居住圈狀況。

6、可利用的自然景觀。

7、未來發(fā)展。

8、周邊人口。

（三）針對性調(diào)查

1、購買能力調(diào)查。

2、消費(fèi)喜好調(diào)查。南門·古井坊 項(xiàng)目論證報(bào)告

3、消費(fèi)趨勢調(diào)查。6、1、4 調(diào)查方法

（一）資料收集法：宏觀政策及相關(guān)數(shù)據(jù)

（二）觀察法：典型樓盤的重點(diǎn)調(diào)查

（三）問卷調(diào)查法：需求抽樣調(diào)查（以入戶式或攔截式為主）6、1、5 數(shù)據(jù)處理與信息分析

（一）計(jì)算機(jī)處理（客觀分析法）：應(yīng)用于需求市場調(diào)查問卷處理，供給及競爭市場典型調(diào)查中的樓盤匯總分析，使用SPSS、EXECL等統(tǒng)計(jì)分析軟件包進(jìn)行分析。

（二）主觀分析法：

1、主成份分析法：應(yīng)用于典型樓盤分析；

2、假設(shè)檢驗(yàn)：應(yīng)用于研究影響消費(fèi)者購房因素相關(guān)性分析。6、2 消費(fèi)者市場調(diào)查報(bào)告 6、2、1 基本情況 6、2、1、1 居住區(qū)域

90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%85.36%5.32%正安道真3.27%務(wù)川2.86%鳳岡2.17%重慶1.02%其他金點(diǎn)通 觀點(diǎn)：從調(diào)查的情況來看，正安縣的居民占絕大部分，占總體的85.36%。另外的居民居住地為道真、正安、務(wù)川、重慶等，基本符合目前正安縣居民的構(gòu)成比例。

南門·古井坊 項(xiàng)目論證報(bào)告 6、2、1、2 居民從業(yè)單位性質(zhì)

18.64%5.08%8.48%17.80%50.00%政府機(jī)關(guān) 私營企業(yè)國有企業(yè)私營業(yè)主其他金點(diǎn)通 觀點(diǎn)：居民從業(yè)單位主要是私營業(yè)主約占一半，經(jīng)營臨街門面作為其主要的收來源。國有企業(yè)上班的居民也占有一定的比例為17.8%。在政府機(jī)關(guān)、集體企業(yè)上班的居民所占比例分別為5.08%、8.48%。其他性質(zhì)居民構(gòu)成主要包括退休職工、失業(yè)者、學(xué)生等。6、2、1、3 居民職業(yè) 南門·古井坊 項(xiàng)目論證報(bào)告

2.61%3.39%26.70%67.30%單位或部門負(fù)責(zé)人

專業(yè)技術(shù)人員經(jīng)商務(wù)農(nóng)金點(diǎn)通 觀點(diǎn)：結(jié)合居民的從業(yè)性質(zhì)來看，正安縣的居民以務(wù)農(nóng)為主占67.30%，經(jīng)商和打工者所占的比例比較大，26.70%，但經(jīng)商的規(guī)模不大，以臨街鋪面為基本模式。專業(yè)技術(shù)人員和單位負(fù)責(zé)人所占比例較小，這符合務(wù)川地區(qū)的職業(yè)結(jié)構(gòu)比例。

南門·古井坊 項(xiàng)目論證報(bào)告 6、2、1、4 居民年齡結(jié)構(gòu)比

金點(diǎn)通 觀點(diǎn)：從居民的年齡段來看，20-30歲和30-40歲年齡段的居民占的比例較大，0.85%18.64%41.53%38.98%20歲以下20-30歲30-40歲40歲以上分別為41.53%和38.98%，其次為40歲以上的居民，從年齡上來看，務(wù)川居民的年齡分布對房地產(chǎn)的發(fā)展具有較大的好處，因?yàn)?0-40歲的人正處于需要購房階段或需要置換房屋，且大多數(shù)居民的收入較為穩(wěn)定，發(fā)展前景較好。

南門·古井坊 項(xiàng)目論證報(bào)告 6、2、1、5 受教育程度

金點(diǎn)通 觀點(diǎn)：從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，正安縣居民的文化程度普遍不高，這一點(diǎn)在我們的調(diào)本科大、中專高中中學(xué)小學(xué)以下0.00%4.24%22.88%36.44%30.51%5.93%10.00%20.00%30.00%40.00%查過程中最有體會(huì)，主要表現(xiàn)在他們對攔截式問卷調(diào)查的方式不能接受，還有對房地產(chǎn)方面的基本常識不了解。從數(shù)據(jù)上來看，居民所受教育主要是高中、中專和初中為主，接近九成；大專和本科以上學(xué)歷的居民甚少，不到10%。居民接受教育的程度較低，使他們對事物的看法會(huì)較為保守，但同時(shí)也給我們提供了一定的機(jī)會(huì)，對于新鮮事物只要我們善于引導(dǎo)，務(wù)川居民必定會(huì)瘋狂搶購。這一點(diǎn)在我們的營銷策略中需要加以重視。6、2、1、6 家庭結(jié)構(gòu) 南門·古井坊 項(xiàng)目論證報(bào)告

10.08%3.99%4.47%15.25%單身貴族二口之家三口之家四口之家五口之家其它36.78%29.42%金點(diǎn)通 觀點(diǎn)：務(wù)川居民的家庭結(jié)構(gòu)普遍符合國家標(biāo)準(zhǔn)，以三口之家和四口之家為主，占66.2%，其次是五口之家和二人世界，總體來看，家庭人口符合正態(tài)分布的規(guī)律。6、2、1、7 家庭月收入 南門·古井坊 項(xiàng)目論證報(bào)告

70%60%50%40%30%20%10%0%62.30%2.40%6.50%11.80%13.50%3.50%100***03000-10-20-20-30元0元5050以下00元00元00元00元以上金點(diǎn)通 觀點(diǎn)：總體來看，務(wù)川居民的家庭月收入偏低，主要集中在2000-2500元左右，從調(diào)查得來的數(shù)據(jù)來看，務(wù)川居民家庭月收入低于2000元所占的比例為20.7%。而此次調(diào)查的對象主要是臨街鋪面，應(yīng)該說是務(wù)川居民收入較高的群體，據(jù)了解務(wù)川普通家庭的月收入在1500元以下的比例比調(diào)查得來的數(shù)據(jù)還要高一些，而收入較高的家庭已基本有了自己的住房。

南門·古井坊 項(xiàng)目論證報(bào)告 6、2、1、8 收支余額流向

50%40%30%43.22%19.46%20%10%0%儲(chǔ)蓄4.28%保險(xiǎn)購房2.54%投資1.69%旅游18.64%10.17%教育其他金點(diǎn)通 觀點(diǎn)：務(wù)川居民收入除了滿足基本生活需求外，多余的收入大多是用于儲(chǔ)蓄，用于儲(chǔ)蓄的比例占43.22%，其次是購房和子女教育，由此可見，務(wù)川居民的購房欲望是很強(qiáng)的，甚至超過子女教育的支出。6、2、1、9 住房情況 南門·古井坊 項(xiàng)目論證報(bào)告

27.98%與父母合住25.80%租賃3.39%借住42.83%自有金點(diǎn)通 觀點(diǎn)：目前務(wù)川居民大多都有自己的住宅或者是與父母同住，兩者所占比例為70.81%，但居住的環(huán)境較差。居民中急于換房的大有人在，換房原因主要是房屋陳舊、面積、房屋質(zhì)量差，年輕人想單獨(dú)居住，給自己更多的生活空間，還有25.8%的人無住房。由此可見當(dāng)?shù)刈》康木o缺性。6、2、1、10 住房面積 南門·古井坊 項(xiàng)目論證報(bào)告

50%40%30%20%10%0%7.62%45.96%32.40%9.32%4.25%0.45%40平40-80-100120150100-1-1平方方米80平20平50平平方米以以下方米米方米方米上

金點(diǎn)通 觀點(diǎn)：務(wù)川居民的住房條件較差，多是房改制度實(shí)施以前單位修建的房屋，房屋面積、結(jié)構(gòu)和質(zhì)量均較差。目前居民住房面積多在40-80平方米之間，其次是80-100平方米之間，兩者占的比例約為七成半。而有錢一族近年買的住房多為150平方米以上，普遍反映面積過大，消費(fèi)閑置較多。6、2、2 購房意向 6、2、2、1 購房時(shí)間 南門·古井坊 項(xiàng)目論證報(bào)告

兩年以后12%半年內(nèi)39%兩年內(nèi)20%一年內(nèi)29%

金點(diǎn)通 分析：數(shù)據(jù)顯示務(wù)川居民計(jì)劃在一年內(nèi)買房的人數(shù)超過了一半（此處數(shù)據(jù)已作初步調(diào)整），有一小部分的被調(diào)查者短期內(nèi)沒有購房的打算。6、2、2、2 購房原因 南門·古井坊 項(xiàng)目論證報(bào)告

改善居住條件解決居住

解決居住投資提供給子女金點(diǎn)通 觀點(diǎn)：結(jié)合被調(diào)查者的基本情況來看，務(wù)川居民多數(shù)都有自己的住房，只是住房條件較差，所以需要改善居住條件的接近五成，而近期急需購房的居民主要是為了解決居住問題，占了33.3%，總的來說，務(wù)川需購房的居民占絕大多數(shù)。6、2、2、3 置業(yè)考慮的因素 南門·古井坊 項(xiàng)目論證報(bào)告

60%50%40%30%56.93%20%12.64%10%0%5.63%1.69%2.93%0.69%11.69%7.80%地價(jià)交發(fā)生物小付段格通展活業(yè)區(qū)款商配管環(huán)方實(shí)套理境式力

金點(diǎn)通 觀點(diǎn)：在置業(yè)因素分析中，制約居民購房的首要因素主要是價(jià)格，占56.93%，一是居民的收入較低；二是房屋不同普通的商品，它可能需要一個(gè)家庭傾其所有才能購買。其次是地段。再有就是付款方式和小區(qū)環(huán)境，本項(xiàng)目交通便捷，需要做的就是將小區(qū)環(huán)境打造好，給客戶提供靈活的付款方式，完善生活配套，就會(huì)吸引住大量的客戶了。6、2、2、4 信息來源 南門·古井坊 項(xiàng)目論證報(bào)告

其他途徑影視廣告自己實(shí)地了解路牌廣告親朋推薦報(bào)紙廣告5.93%4.24%36.3.39%16.10%33.90%金點(diǎn)通 觀點(diǎn)：由于正安縣地產(chǎn)市場在開發(fā)過程中較少注重營銷策略，宣傳力度不夠、宣傳形式單一，所以居民多數(shù)選擇到現(xiàn)場了解，加上親朋好友推薦的形式占總體的52.54%，正安縣本身樓盤的資料主要是通過消費(fèi)者自己了解得知。本項(xiàng)目廣告宣傳策略上應(yīng)當(dāng)因地制宜，應(yīng)通過發(fā)送DM單或地區(qū)電視廣告片等引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)觀念，將有效的信息及時(shí)傳遞到消費(fèi)者。6、2、2、5 購房地段 南門·古井坊 項(xiàng)目論證報(bào)告

80%70%60%50%40%30%20%10%0%73.73%10.18%5.08%鳳岡5.08%貴陽4.24%其他區(qū)1.69%其他務(wù)川遵義金點(diǎn)通 觀點(diǎn)：務(wù)川居民選擇購房的區(qū)域多數(shù)鎖定在務(wù)川，占總體的73.73%，所以本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群應(yīng)當(dāng)是大眾。選擇在務(wù)川購房的群體中，有41.38%的消費(fèi)者購房區(qū)域不一定，而其余選擇在其他城市買房的居民主要是因?yàn)楣ぷ鞯脑?，或者因其他城市的房地產(chǎn)發(fā)展較成熟，綠化及配套設(shè)施比較完善。6、2、2、6 選擇價(jià)位 南門·古井坊 項(xiàng)目論證報(bào)告

40%30%20%10%0%33.45%31.22%16.02%11.30%3.47%400元/4.54%***-60－4－5－5元/0元平方50元00元50元平方/平／平／平／平以下米以方米方米方米方米上根據(jù)金點(diǎn)通 調(diào)研數(shù)據(jù)分析，務(wù)川居民對于房屋價(jià)格的承受能力較低，主要集中在450-550元／M2，占64.67%；而價(jià)位在400-450元／M2占的比例為16.02%，這其中絕大部分集中在500元／M2之間，超過600元／M2的接受程度就比較少了。房價(jià)超過700元／M2為務(wù)川房地產(chǎn)市場的真空地帶，普通居民的接受度幾乎為零。另有一定比例的居民承受的房價(jià)在550-600元／M2之間。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的主要原因是由于務(wù)川居民的收入較低所決定的，并且務(wù)川房地產(chǎn)市場主力價(jià)格也在500-600元／M2之間。

金點(diǎn)通 觀點(diǎn)：在房屋總價(jià)方面，務(wù)川居民普遍認(rèn)為在6萬元以下，最多不能超過8萬元，接受度最高的是每套房屋總價(jià)在6－7萬元之間，這就要求我們在前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)方面盡量降低成本，進(jìn)而降低總房款，以免開發(fā)出來的產(chǎn)品被市場淘汰。6、2、2、6

需求面積 南門·古井坊 項(xiàng)目論證報(bào)告

35%30%25%20%15%10%5%0.82%0%505.93%24.58%34.75%23.73%4.23%5.93%平方米以下50－70－90－110130150-－平方170平90平110510平30平平方米以方米方米方米方米上米由于務(wù)川居民傳統(tǒng)的消費(fèi)理念，認(rèn)為房屋面積越大越好，這一點(diǎn)從正開發(fā)的住宅如此受歡迎就可以看出。不過這種觀念正在改變，前期已經(jīng)購買房屋的居民普遍認(rèn)為面積過大，閑置浪費(fèi)的較多。根據(jù)金點(diǎn)通 調(diào)研數(shù)據(jù)分析，90－120 M2的住宅比較受歡迎，占總體的34.75%；其次是70－90 M2的住宅，受歡迎程度為24.58%；110－130 M2的住宅也是市場追捧的對象，占總體的23.73%?？偠灾鶕?jù)調(diào)查的結(jié)果顯示，本項(xiàng)目的主力戶型在80－130 M2之間。6、2、2、8 戶型需求 南門·古井坊 項(xiàng)目論證報(bào)告

64.24%27.29%1.70%一房一廳

5.08%二房二廳三房二廳四房二廳1.69%五房二廳以上金點(diǎn)通 觀點(diǎn)：在戶型需求上，主要集中在三房二廳和二房二廳，它們占總體的比例分別為64.24%和27.29%，兩者超過總需求的90%。并且不少的消費(fèi)者希望將房屋設(shè)計(jì)成錯(cuò)層（約占30％－40％）。而四房及以上戶型最好控制在10％以內(nèi)。6、2、2、9 選擇房型

金點(diǎn)通 觀點(diǎn)：在選擇房型上，消費(fèi)者多半選擇了多層不帶電梯住宅，高層能被部分消費(fèi)者所接受，而別墅幾乎無人問津。多層中許多客戶希望能做成錯(cuò)層，這是務(wù)川居民未來的消費(fèi)趨勢。6、2、2、10 車位需求

車位對絕大部分的居民來說是沒有必要的，但對于小區(qū)來說是必不可少的，這不僅是小區(qū)的配套，而且對小區(qū)品質(zhì)提升是一個(gè)必備條件。金點(diǎn)通 建議：修建部分地下車庫，以備小區(qū)客戶及外來車輛使用。整個(gè)小區(qū)最好以每20戶配置1個(gè)車位為佳。6、2、2、11 裝修標(biāo)準(zhǔn)

南門·古井坊 項(xiàng)目論證報(bào)告

72.03%21.70%1.78%清水房

3.47%廚衛(wèi)裝修菜單式1.02%整體裝修無間隔墻金點(diǎn)通 觀點(diǎn)：在裝修需求上，消費(fèi)者一般會(huì)選擇自己裝修。一是節(jié)約費(fèi)用，二是按照自己的喜好進(jìn)行裝修，這部分消費(fèi)者占總體的比例為72.03%。另有21.7%的消費(fèi)者選擇廚衛(wèi)裝修，其余的裝修方式消費(fèi)者很少接受。6、2、2、12 付款方式

銀行按揭60%一次性付款,20%免息分期付款,20%40%30%20%南門·古井坊 項(xiàng)目論證報(bào)告

金點(diǎn)通 觀點(diǎn)：因?yàn)榫用竦氖杖胼^低，越來越多的人選擇銀行按揭，其比例達(dá)到60％。一次性付款和分期付款的比例各占20％。6、2、2、13

按揭首付款

8.57%27.14%51.43%12.86%

金點(diǎn)通 觀點(diǎn)：在選擇銀行按揭的付款方式下，居民首付成數(shù)主要集中在兩成，其比例為51.43%，其次是首付三成為27.14%，選擇首付一成的客戶也存在一定的比例，大約占12.86%。綜合來看，務(wù)川居民的收入較低，應(yīng)盡量給客戶提供寬松的付款方式。

10%以下南門·古井坊 項(xiàng)目論證報(bào)告 6、2、2、1按揭月供款

40%35%30%25%20%15%10%5%0%40.00%32.86%14.29%10.00%2.85%300元以下300－500元500－800元800－1000元1000－1500元

月供金額由于居民的收入較低，因此可接受的月供金額也較低。有40％的居民月供款為300－500元之間，月供款在500－800元之間的占32.86%。從調(diào)查中我們了解到，居民的收入大多用于供房款。金點(diǎn)通 建議：在總房款的控制上應(yīng)盡量適合務(wù)川居民的收入水平，開發(fā)出消費(fèi)者都能夠購買的房子。6、2、2、1按揭年限

南門·古井坊 項(xiàng)目論證報(bào)告

35%30%25%20%15%10%5%0%5－10年

34.85%25.72%18.57%15.15%5.71%10－15年15－20年20－25年25－30年金點(diǎn)通 觀點(diǎn)：在按揭年限上務(wù)川居民沒有什么明顯的集中趨勢，相比之下，選擇10－15年和15－20年按揭的比例略微較大，其所占比例分別為25.72%和34.85%。6、2、2、16 物業(yè)管理

業(yè)主自主管理9%不需要8%高品質(zhì)物管3%常規(guī)性物管80%南門·古井坊 項(xiàng)目論證報(bào)告

金點(diǎn)通 認(rèn)為：在物業(yè)管理方面，務(wù)川居民對此的認(rèn)識僅僅停留在打掃樓道清潔和看住宅大門，所以他們在物業(yè)管理費(fèi)的接受程度是出錢合適，享受常規(guī)性物業(yè)管理。其物管費(fèi)多以戶數(shù)為單位收取，每月收費(fèi)為10－20元之間。在本項(xiàng)目的操作過程中，應(yīng)引導(dǎo)消費(fèi)者對物業(yè)管理有一個(gè)全新的概念。6、2、2、17 配套生活

配套方面居民主要關(guān)心的問題集中在公共交通、園林綠化、農(nóng)貿(mào)市場、運(yùn)動(dòng)場所、醫(yī)療設(shè)施及學(xué)校方面。在項(xiàng)目地塊周邊，目前的交通狀況是比較理想的，居民到城區(qū)和正安縣其他各地都是方便快捷的，是正安縣的交通要塞。園林綠化是目前務(wù)川房地產(chǎn)項(xiàng)目的空白點(diǎn)，其他項(xiàng)目幾乎沒有綠化。

金點(diǎn)通 認(rèn)為：本項(xiàng)目應(yīng)在此方面有所突破。運(yùn)動(dòng)場所是小區(qū)必備的公共設(shè)施，應(yīng)盡量多設(shè)全民健身器材，以增強(qiáng)項(xiàng)目的吸引力和品質(zhì)。子女教育是每個(gè)家庭比較看重的問題，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置幼兒園可以解決業(yè)主的后顧之憂。6、2、2、18 居民購房最關(guān)心的問題

金點(diǎn)通 觀點(diǎn)：在購房時(shí)居民最關(guān)心的問題主要是價(jià)格、房屋質(zhì)量、戶型結(jié)構(gòu)、環(huán)境綠化、生活配套設(shè)施、房屋朝向等方面。房屋質(zhì)量和戶型結(jié)構(gòu)是每個(gè)開發(fā)商必須認(rèn)真對待的問題，它對房屋的銷售和公司品牌的樹立是絕對的主導(dǎo)因素。環(huán)境綠化再次成為務(wù)川居民購房關(guān)心的問題，好的小區(qū)環(huán)境對項(xiàng)目的品質(zhì)和銷售將起到推波助瀾的效果，對客戶的吸引力是巨大的。6、2、2、19 務(wù)川地區(qū)部分商業(yè)物業(yè)概況

金點(diǎn)通 分析認(rèn)為：從樓層來看，由于務(wù)川地區(qū)多數(shù)商業(yè)物業(yè)為門面形式，因此多分布在1F，個(gè)別地方涉及2F；從面積來看，務(wù)川地區(qū)的商業(yè)物業(yè)規(guī)劃面積大致相近，多數(shù)用于小的個(gè)體工商戶作零散的商業(yè)物業(yè)；從銷售價(jià)格來看，多集中在2000—5000元/m2之間，這個(gè)價(jià)格較為適中，符號務(wù)川地區(qū)的市場情況，而由于所處地段不同，各商業(yè)物業(yè)的租價(jià)也有一定的出入；從銷售情況現(xiàn)狀來講不是很理想，這于地理位置有著極大關(guān)聯(lián)，許多位置較為偏僻的地方也有了數(shù)量不小的商業(yè)面積，導(dǎo)致目前的空置商業(yè)物業(yè)還在不斷增加；從部分已入住的商業(yè)物業(yè)顯示出，多數(shù)門面都用于經(jīng)營餐飲、副食等小規(guī)模的零散的商業(yè)物業(yè)；從整體來看，務(wù)川地區(qū)的商業(yè)物業(yè)有很大的風(fēng)險(xiǎn)及威脅，不單要有好的地理位置還要有自己的特色和優(yōu)勢才可以吸引投資人。6、3 相關(guān)性分析 6、3、1 月收入與需求面積

金點(diǎn)通 觀點(diǎn)：從面積需求程度分析，不同家庭收入的消費(fèi)者對面積的需求有所不同，但主要集中在90－120M2之間，其次分別為110－130M2和70－90M2之間，總體呈正態(tài)分布。而高收入家庭（月收入在2500元以上）的面積需求總體向110－130M2方向傾斜，中低收入家庭（2000元以下）傾向于70－100M2之間。

從圖形中可以看出，家庭收入在1500－2000元和2000－2500元的消費(fèi)者的購房意向具有一定的趨向性，他們認(rèn)為房屋面積在90－120M2比較合適。南門·古井坊 項(xiàng)目論證報(bào)告 6、3、2 家庭收入與余額流向

從不同家庭收入消費(fèi)者來看，他們除了滿足基本的生活需求外，剩余的家庭收入主要用于儲(chǔ)蓄，占總體的40％左右；其次主要用于子女教育，這是中國老百姓普遍關(guān)心的問題，務(wù)川居民用于子女教育所占比例在25％左右；購房支出也是務(wù)川居民的三大支出之一，普遍在20％左右。

金點(diǎn)通 認(rèn)為：從數(shù)據(jù)顯示，家庭收入在2000－2500元的居民用于購房的支出最高，占34.61%，總的看來家庭收入在2000元以上的居民對購房的支出較高，說明他們對房屋的需求愿望是強(qiáng)烈的，所以本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群應(yīng)是家庭收入在2000－3000元之間的消費(fèi)者。結(jié)合正安縣的統(tǒng)計(jì)年鑒來看，正安縣居民總體收入偏低，2002年城市住戶八大類支出的數(shù)據(jù)顯示其恩格爾系數(shù)為38.99%，說明正安縣居民剛解決溫飽問題。6、3、3 家庭收入與價(jià)格

金點(diǎn)通 觀點(diǎn)：從家庭收入分析，務(wù)川居民對于房屋價(jià)格的承受能力較低，主要集中在450-550元／M2，占64.67%；而價(jià)位在400-450元／M2占的比例為16.02%，這其中絕大部分集中在500元／M2之間，超過600元／M2的接受程度就比較少了。房價(jià)超過700元／M2為務(wù)川房地產(chǎn)市場的真空地帶，普通居民的接受度幾乎為零。雖然目前務(wù)川房地產(chǎn)市場主力價(jià)格在450－550元／M2之間，但考慮到政府房地產(chǎn)相關(guān)政策的影響和市場價(jià)格的走向趨勢，未來一兩年內(nèi)務(wù)川房地產(chǎn)市場的主力價(jià)格應(yīng)該在600－900元／M2左右。這是在我們的價(jià)格策略中需要謹(jǐn)慎對待的，要基于務(wù)川居民的收入和房地產(chǎn)市場價(jià)格來定價(jià)。6、3、4 現(xiàn)有居住面積與購房時(shí)間

金點(diǎn)通 觀點(diǎn)：從數(shù)據(jù)分析來看，居民的購房時(shí)間與他們現(xiàn)在的居住狀況息息相關(guān)，結(jié)合前面居民的現(xiàn)有住房面積分析，務(wù)川居民現(xiàn)有住房多集中在50－80M2之間，計(jì)劃在近兩年內(nèi)購房的比例總計(jì)為88%，其中計(jì)劃在半年內(nèi)購房的為39%，一年內(nèi)購房的為29%，兩年內(nèi)購房的為20%；而住房面積在80M2以下的居民計(jì)劃在兩年內(nèi)購房的比例總計(jì)為89.97%；目前居住面積在100M2以上的消費(fèi)者的購房時(shí)間全部選擇在兩年以后，他們多是近年購置了新房，近期置業(yè)的欲望不強(qiáng)，對本項(xiàng)目而言這一層面的客戶群不多。6、3、5 家庭收入與月供款

金點(diǎn)通 觀點(diǎn)：家庭的月收入決定了其購房支付月供款的能力，這點(diǎn)可以從調(diào)查的數(shù)據(jù)中得到證實(shí)。務(wù)川居民家庭月收入在2000元以下的消費(fèi)群其月供款主要在300－500元和300元以下，少數(shù)家庭能夠承受500－700元的月供，超過900元根本就無人提及；收入超過2000元的家庭所承受的月供款在500－700元和300－500元之間，月收入超過3000元的家庭有少量能夠承受800元左右的月供款，其比例在3％左右。

南門·古井坊 項(xiàng)目論證報(bào)告

第七部分

結(jié)論與建議

根據(jù)金點(diǎn)通 調(diào)查結(jié)果可以看出：

☆ 在售項(xiàng)目建筑型態(tài)以單體樓為主，這類樓盤檔次低，設(shè)計(jì)理念落后，僅滿足當(dāng)?shù)鼐用竦木幼」δ?，無任何品質(zhì)可言。金點(diǎn)通 建議做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)之上的，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等方面，杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)，缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃和戶型上提高本項(xiàng)目的檔次，贏得消費(fèi)群，減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提升樓盤形象。

☆ 在售項(xiàng)目建面均價(jià)在500—550元/平方米之間。結(jié)合宏觀因素分析，由于本區(qū)域地產(chǎn)市場品質(zhì)、價(jià)位偏低。金點(diǎn)通 建議：開盤期間價(jià)格不宜過高，以免造成目標(biāo)客戶及準(zhǔn)客戶的流失。應(yīng)采取低開高走的價(jià)格策略，待消費(fèi)市場逐步認(rèn)同本案及銷售放量后，再穩(wěn)步提升本案價(jià)格，從而實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的利潤最大化。

☆ 根據(jù)調(diào)查的結(jié)果顯示，大多數(shù)居民選擇面積多在90—120 m2，金點(diǎn)通 建議戶型設(shè)計(jì)應(yīng)以80--130 m2的面積為主。

☆ 從戶型需求來看，由于當(dāng)?shù)鼐用窬幼…h(huán)境較差，現(xiàn)有住房面積較小。金點(diǎn)通 建議：戶型設(shè)計(jì)應(yīng)以三室二廳為主，二室二廳為輔，四房及以上戶型最好控制在10%以內(nèi)，戶型設(shè)計(jì)也應(yīng)有多種類型可供選擇，適合不同購房者的不同需求。

☆ 從付款方式上看，近期內(nèi)銷售的項(xiàng)目都采用一次性付款及分期付款兩種方式，很多購房者還采用自己貸款購房的方式。在付款方式上金點(diǎn)通 建議：應(yīng)給消費(fèi)者提供輕松的環(huán)境，以吸引更多的消費(fèi)者前來購房。

☆ 金點(diǎn)通 觀點(diǎn)：通過綜合分析，務(wù)川居民的收入較低，所以房屋總款應(yīng)盡量控制在10萬元以內(nèi)，按揭首付和月供也應(yīng)盡量給客戶提供寬松的付款方式，盡量適合當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨健?/p>

☆ 金點(diǎn)通觀點(diǎn)：品牌提升是求得市場認(rèn)同的重要因素。以其特性化、精品化的品質(zhì)占領(lǐng)目標(biāo)市場。通過物業(yè)品質(zhì)的提升，品牌從表面的感知階段過渡到內(nèi)在感知階段。要知道擁有市場的唯一途徑就是擁有領(lǐng)導(dǎo)市場的品牌。

☆ 推廣手法單一，推廣策略不夠成熟，務(wù)川地區(qū)近年銷售的項(xiàng)目對于賣點(diǎn)的提煉及包南門·古井坊 項(xiàng)目論證報(bào)告

裝不夠重視，根據(jù)金點(diǎn)通 調(diào)查的情況來看，由于務(wù)川地區(qū)區(qū)域性報(bào)刊很少，導(dǎo)致廣告投放的特殊性，主要以戶外宣傳單為主，可見其對廣告宣傳的重視度不夠高也不夠成熟，所以金點(diǎn)通 建議本項(xiàng)目應(yīng)盡早開始對外進(jìn)行全面宣傳，一定要集中力量突出本項(xiàng)目的特點(diǎn)、優(yōu)勢、賣點(diǎn)，反復(fù)推介，給公眾留下深刻印象。

第二篇：醫(yī)院改造項(xiàng)目論證報(bào)告

蔣華醫(yī)院門診、病房樓改造項(xiàng)目可行性論證報(bào)告

一、基本情況

蔣華醫(yī)院位于泰興西南方向，西臨長江，轄區(qū)總?cè)丝?.9萬人，全院職工總數(shù)90人，中級以上職稱30人民，下設(shè)內(nèi)、外、婦、兒、五官、口腔、麻醉科及中醫(yī)內(nèi)、婦、針灸推拿等臨床科室，并與西安交大合作開設(shè)糖尿病、心腦血管病專科。醫(yī)院擁有500MA電視遙控X光機(jī)、電子胃鏡、B超、全自動(dòng)生化分析儀、血球計(jì)數(shù)儀、電解質(zhì)分析儀、心電臨護(hù)儀、麻醉機(jī)、腦電圖等先進(jìn)設(shè)備。建筑面積6392平方米，病床60張，固定資產(chǎn)總值584.1萬元。

二、門診、病房樓情況

門診樓建于80年代初期，局部三層；病房樓建于94年，局部六層。由于當(dāng)時(shí)的設(shè)計(jì)迫于經(jīng)濟(jì)之因和時(shí)代衛(wèi)生要求，現(xiàn)在不能滿足群眾日益增長的衛(wèi)生需求和醫(yī)療規(guī)范，科室布局不科學(xué)，病房走廊狹小，光線暗淡，護(hù)理單元不合理，造成大量病員外流，給病人的診療帶來不便。

三、擬改造項(xiàng)目內(nèi)容和規(guī)模

按照蘇衛(wèi)規(guī)財(cái)（2010）117號文件精神，經(jīng)請示市衛(wèi)生局、擬對門診、病房樓改造。門診樓主要是增加影像設(shè)備和檢驗(yàn)設(shè)備，如DR、彩超全自動(dòng)分析儀，改造內(nèi)部結(jié)構(gòu)和墻壁粉刷，門診注射室移至放射科后面，大會(huì)議室進(jìn)行裝修；病房樓主要增加病房衛(wèi)生間、1—6層電梯和衛(wèi)生設(shè)施、改造公共衛(wèi)生間、裝修門套、鋪設(shè)電力線路、粉刷墻壁、增貼墻面磚，增設(shè)電視機(jī)。預(yù)防保健部移至三樓，行政辦公區(qū)移至四樓，增設(shè)接待室。擬改造面積達(dá)3153平方米。

四、效益分析

改造如能按期順得實(shí)施完成，將極大的改善醫(yī)院的診療環(huán)境，達(dá)到社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心的規(guī)范要求，讓病員住院如住家，并能享有溫馨的服務(wù)。以此能帶動(dòng)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的病員共同受益。

五、改造措施

建立改造項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，由黨支部成員、后勤、財(cái)務(wù)、辦公室等同志組成，院長于紹成任組長。負(fù)責(zé)改造項(xiàng)目的具體實(shí)施、監(jiān)督檢查和驗(yàn)收。后勤采購、采購比價(jià)、比質(zhì)購置，兩人以上采購，財(cái)務(wù)驗(yàn)收簽字，做到目標(biāo)明確、權(quán)責(zé)清晰、指標(biāo)完善、獎(jiǎng)罰分明，以提高改造項(xiàng)目資金的使用效益。

六、改造項(xiàng)目投資估算

改造項(xiàng)目投資估算是根據(jù)工程規(guī)劃和工程設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)編制而成的，由于改造項(xiàng)目處于設(shè)計(jì)、實(shí)施階段，投資系采用分析比較法進(jìn)行工程估算，估算本項(xiàng)目投資總額為120萬元。網(wǎng)絡(luò)費(fèi)：10萬元戶；線路6萬元；辦公桌椅板凳6萬元戶；木料費(fèi)25萬元戶；磚瓦10萬元戶；水泥6萬元戶；瓷磚8萬元戶；黃沙6萬元件；石子4萬元戶；電視機(jī)2萬元戶；涂料20萬元戶；空調(diào)2萬元；工資15萬元。

七、改造項(xiàng)目資金的籌集與償還

自籌資金約120萬元。其中專用帳戶50萬元戶；職工集資40萬元戶；施工方墊支30萬元。年底前職工還款30%；分三年全部還清。該工程如能按期完成，絕對能改善醫(yī)院的就診環(huán)境，再通過本院職工的熱情服務(wù)，定能增加醫(yī)院的知名度，確保兩個(gè)效益同時(shí)增加。

二0一0年四月

第三篇：預(yù)算項(xiàng)目論證報(bào)告要求

附件3 預(yù)算項(xiàng)目論證報(bào)告要求

預(yù)算項(xiàng)目論證報(bào)告的主要內(nèi)容分為項(xiàng)目立項(xiàng)情況、項(xiàng)目主要內(nèi)容、項(xiàng)目績效目標(biāo)三部分。

一、項(xiàng)目立項(xiàng)情況。

主要包括：一是項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)。著重說明申請的項(xiàng)目所依據(jù)的國家、省及部門的有關(guān)政策、文件，以及結(jié)合事業(yè)發(fā)展和履行本單位、部門職能等必須設(shè)立的原因。二是項(xiàng)目立項(xiàng)的目的意義。著重說明項(xiàng)目立項(xiàng)是否有利于推進(jìn)深化醫(yī)改和調(diào)整完善生育政策，是否有利于落實(shí)衛(wèi)生計(jì)生發(fā)展規(guī)劃和改革規(guī)劃等。三是項(xiàng)目的可行性。著重說明項(xiàng)目實(shí)施所產(chǎn)生的社會(huì)影響、對事業(yè)發(fā)展的貢獻(xiàn)以及群眾受益情況進(jìn)行科學(xué)、客觀的分析、評價(jià)。

二、項(xiàng)目主要內(nèi)容。

（一）項(xiàng)目類別：按照項(xiàng)目性質(zhì)不同，劃分為業(yè)務(wù)類項(xiàng)目、投資類項(xiàng)目和發(fā)展類項(xiàng)目。

業(yè)務(wù)類項(xiàng)目，是指與單位業(yè)務(wù)活動(dòng)緊密相關(guān)的專項(xiàng)支出，主要包括省直部門一般商品和服務(wù)支出以外的公用支出項(xiàng)目和各項(xiàng)特定補(bǔ)助項(xiàng)目。分為印刷費(fèi)（大宗）、物業(yè)管理費(fèi)、維修（護(hù)）費(fèi)（大型）、專用材料費(fèi)、委托業(yè)務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、租賃費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、因公出國（境）費(fèi)用、其他專項(xiàng)商品和服務(wù)支出等。

投資類項(xiàng)目，是指按照國家有關(guān)規(guī)定，用財(cái)政性資金安排

的用于購置固定資產(chǎn)、戰(zhàn)略性和應(yīng)急性儲(chǔ)備、土地和無形資產(chǎn)，以及購建基礎(chǔ)設(shè)施、大型修繕和財(cái)政支持企業(yè)更新改造等方面的項(xiàng)目。

發(fā)展類項(xiàng)目，是指國家和省設(shè)立的有關(guān)支持經(jīng)濟(jì)、社會(huì)事業(yè)發(fā)展等方面的專項(xiàng)支出、基金項(xiàng)目及其他有固定用途的項(xiàng)目。

（二）項(xiàng)目類型：主要分為上年原有項(xiàng)目、新增固定項(xiàng)目、新增一次性項(xiàng)目。

（三）項(xiàng)目實(shí)施單位：是指具體承擔(dān)項(xiàng)目任務(wù)的單位或部門。

（四）項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間：是指項(xiàng)目實(shí)施的起止時(shí)間，如果項(xiàng)目按計(jì)劃分期實(shí)施，則應(yīng)說明實(shí)施期數(shù)及每期的起止時(shí)間。

（五）項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容：是指項(xiàng)目實(shí)施單位對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)施的過程。（例如：基本公共衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目，內(nèi)容有健康檔案管理等11項(xiàng)內(nèi)容，每一項(xiàng)內(nèi)容又包含許多小項(xiàng)的工作任務(wù)）

（六）項(xiàng)目實(shí)施對象：是指項(xiàng)目實(shí)施受益人群或服務(wù)對象，詳細(xì)說明項(xiàng)目實(shí)施對象的條件、數(shù)量等參數(shù)。

（七）項(xiàng)目資金總額：是指項(xiàng)目實(shí)施單位完成該項(xiàng)目實(shí)施所需的資金數(shù)量。所有項(xiàng)目資金總額應(yīng)根據(jù)工作需要和財(cái)力可能申報(bào)，除投資類項(xiàng)目和個(gè)別特殊事項(xiàng)外，申報(bào)的用財(cái)政撥款安排的項(xiàng)目額度，與上年財(cái)政補(bǔ)助數(shù)額相比，增幅原則上不能超過20%。項(xiàng)目資金總額及按計(jì)劃、分階段實(shí)施的資金需求

額度，要詳細(xì)說明項(xiàng)目資金的測算過程、項(xiàng)目資金標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)、情況說明及支付方式。（例如：申報(bào)中央轉(zhuǎn)移支付專項(xiàng)資金督導(dǎo)檢查項(xiàng)目，該項(xiàng)目需要印刷督導(dǎo)檢查手冊資料、人員差旅費(fèi)、檢查人員培訓(xùn)、檢查結(jié)果會(huì)議評審等，以人員差旅費(fèi)為例，需要詳細(xì)說明督導(dǎo)檢查組數(shù)量、被檢查對象的數(shù)量、每個(gè)檢查組需要的人數(shù)（可以根據(jù)任務(wù)分工確定必要的人數(shù)）、對每個(gè)被檢查對象進(jìn)行檢查所需要的天數(shù)（根據(jù)工作任務(wù)量確定）、食宿的標(biāo)準(zhǔn)及根據(jù)、租用車輛的數(shù)量及價(jià)格等情況。

（八）項(xiàng)目制度：包括項(xiàng)目管理制度、項(xiàng)目資金管理制度以及項(xiàng)目績效評價(jià)制度等。項(xiàng)目管理制度是指對項(xiàng)目的申報(bào)、組織實(shí)施、目標(biāo)考核的各個(gè)環(huán)節(jié)的行為進(jìn)行管理的規(guī)范性文件。項(xiàng)目資金管理制度是指根據(jù)《預(yù)算法》、《會(huì)計(jì)法》等有關(guān)規(guī)定，對項(xiàng)目資金的收入支出進(jìn)行合法合規(guī)管理的規(guī)范性文件。項(xiàng)目績效評價(jià)制度是指在項(xiàng)目實(shí)施過程中或項(xiàng)目結(jié)束后，對事先設(shè)定的項(xiàng)目績效目標(biāo)進(jìn)行考核評價(jià)的制度。預(yù)算項(xiàng)目論證報(bào)告中著重說明三項(xiàng)制度的核心內(nèi)容。

三、項(xiàng)目績效情況。

著重說明項(xiàng)目績效目標(biāo)，項(xiàng)目績效目標(biāo)指標(biāo)體系、評價(jià)方法等。指標(biāo)體系可分為長期績效指標(biāo)和績效指標(biāo)。指標(biāo)體系要具體明確，力求量化，提高績效指標(biāo)的可操作性和評價(jià)效果。

第四篇：項(xiàng)目穩(wěn)定回報(bào)論證報(bào)告

安徽慧之橋項(xiàng)目穩(wěn)定回報(bào)論證報(bào)告項(xiàng)目穩(wěn)定回報(bào)論證報(bào)告是國際投、融資領(lǐng)域投資商確定項(xiàng)目投資與否的重要依據(jù)。任何投資人，對于其所投資的項(xiàng)目，永遠(yuǎn)追求的不是高額利潤，而是穩(wěn)定的投資回報(bào)。主要對項(xiàng)目背景和由來、投資環(huán)境、相關(guān)產(chǎn)業(yè)狀況、項(xiàng)目地地理環(huán)境、項(xiàng)目企業(yè)資源和能力、SWOT、產(chǎn)品市場情況、銷售策略、財(cái)務(wù)詳細(xì)評價(jià)、項(xiàng)目價(jià)值估算，尤其是項(xiàng)目收益估算和投資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避等進(jìn)行客觀的分析和研究，反映項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，得出科學(xué)、客觀的投資結(jié)論。

項(xiàng)目穩(wěn)定回報(bào)論證報(bào)告是在全面系統(tǒng)分析目標(biāo)企業(yè)和項(xiàng)目背景的基礎(chǔ)上，按照國際通行的企業(yè)財(cái)務(wù)測算方法，站在第三方角度客觀公正地對企業(yè)、項(xiàng)目的投資回報(bào)進(jìn)行分析。不僅為投融資雙方充分認(rèn)識投資項(xiàng)目的投資價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn)，更重要的是通過充分評定項(xiàng)目優(yōu)勢，加速企業(yè)或項(xiàng)目法人擁有的人才、管理、技術(shù)、市場、項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)等無形資源與企業(yè)的有形資本的有機(jī)融合，對企業(yè)和投資機(jī)構(gòu)提供重要的投融資決策參考依據(jù)。項(xiàng)目穩(wěn)定回報(bào)論證報(bào)告的意義：

追求穩(wěn)定的投資回報(bào)是投資領(lǐng)域奉行的一貫準(zhǔn)則，因此，投資人最為關(guān)心的是穩(wěn)定的投資回報(bào)，并將可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)控制在自己可以預(yù)防的范圍。而可控的風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)就是：是否能夠達(dá)到穩(wěn)定的預(yù)期的投資回報(bào)。利用精確、科學(xué)、可靠的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測分析手段，對未來將可能出 現(xiàn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，提出周密的防范措施和解決辦法，避免可能帶來的經(jīng)濟(jì)損失。

第五篇：論證報(bào)告

****學(xué)校*****專業(yè)

人才培養(yǎng)方案專家論證報(bào)告

一、培養(yǎng)目標(biāo)

本專業(yè)主要面向陜西省及西部地區(qū)，服務(wù)于交通、鐵路、市政行業(yè)，培養(yǎng)德智體美全面發(fā)展，符合社會(huì)主義核心價(jià)值要求，具有誠信品質(zhì)、敬業(yè)精神和責(zé)任意識、遵紀(jì)守法意識，掌握一定的專業(yè)基礎(chǔ)理論知識，具有較強(qiáng)實(shí)踐技能和良好職業(yè)道德。具備“吃苦耐勞、勤于動(dòng)手”的精神，能在公路工程一線從事測量放樣、試驗(yàn)檢測、現(xiàn)場施工、資料編制、工程監(jiān)理等崗位工作的實(shí)用技能型中職人才。以上培養(yǎng)方案定位準(zhǔn)確，目標(biāo)明確，符合社會(huì)人才需求。

二、人才培養(yǎng)模式

在學(xué)校“項(xiàng)目導(dǎo)向、工學(xué)結(jié)合”人才培養(yǎng)模式的基礎(chǔ)上，確定構(gòu)建了具有專業(yè)特色的人才培養(yǎng)模式，按照教學(xué)情景對接工作情景，實(shí)現(xiàn)“做、學(xué)、教”一體化，可以培養(yǎng)出適應(yīng)路橋類企業(yè)一線需要的實(shí)用技能型中職人才，滿足人才培養(yǎng)目標(biāo)的要求。

三、課程體系

課程體系的設(shè)計(jì)通過深入陜西省有代表性的路橋企業(yè)開展調(diào)研活動(dòng)，并根據(jù)企業(yè)崗位需求，崗位職業(yè)能力要求，從學(xué)習(xí)情境入手，按照職業(yè)能力標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行探索研究，確定新的課程體系改革方案，并與企業(yè)技術(shù)專家一起，完成涵蓋課程目標(biāo)、教學(xué)內(nèi)容、知識與技能要求、教學(xué)進(jìn)度、考核標(biāo)準(zhǔn)、教學(xué)效果等內(nèi)容的專業(yè)學(xué)習(xí)領(lǐng)域建設(shè)，構(gòu)建了基于路橋施工過程的課程體系，體現(xiàn)了培養(yǎng)目標(biāo)，專業(yè)主干課程得到保證，課程和學(xué)時(shí)的設(shè)置科學(xué)合理，符合職業(yè)教育規(guī)律。

四、實(shí)踐環(huán)節(jié)

該人才培養(yǎng)方案的實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)，按照企業(yè)和工程一線的實(shí)際要求進(jìn)行培養(yǎng)，實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目設(shè)置科學(xué)合理，實(shí)訓(xùn)條件充足，能滿足學(xué)習(xí)技能訓(xùn)練的需要，保證了學(xué)生綜合技能的提高，為學(xué)生就業(yè)提供了有力的軟硬件保障。

五、課程標(biāo)準(zhǔn)及指導(dǎo)性教學(xué)計(jì)劃

課程標(biāo)準(zhǔn)以工作任務(wù)為導(dǎo)線，深入總結(jié)了理論知識要求和操作技能要求，科學(xué)詳細(xì)。指導(dǎo)性教學(xué)計(jì)劃設(shè)計(jì)體系完整，課程次序安排科學(xué)合理，周學(xué)時(shí)適中。指導(dǎo)性教學(xué)計(jì)劃以職業(yè)能力培養(yǎng)為重點(diǎn)，與行業(yè)企業(yè)合作進(jìn)行基于路橋類企業(yè)工作過程的課程體系設(shè)計(jì)，六、專業(yè)方向

該專業(yè)培養(yǎng)的畢業(yè)生有一定的專業(yè)理論知識、具備本專業(yè)的實(shí)踐技能，能在公路建設(shè)生產(chǎn)、管理、服務(wù)一線從事測量放樣、試驗(yàn)檢測、現(xiàn)場施工、資料編制、工程監(jiān)理的技術(shù)應(yīng)用型人才可以滿足社會(huì)的需求。

七、對人才培養(yǎng)方案的意見及建議