第一篇：關(guān)于推進中心城區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋的調(diào)研報告
1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。
2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!
3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。
4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>
5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>
6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>
7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。
8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。
9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。
關(guān)于推進中心城區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋的調(diào)研報告
目前，我市中心城區(qū)的老城區(qū)，尤其是已售公房集中的住宅及住宅區(qū)大多還沒推行物業(yè)管理，環(huán)境“臟、亂、差”，房屋破損嚴(yán)重、治安狀況較差等問題普遍存在，與新建小區(qū)形成明顯反差，由此引發(fā)的社會矛盾越來越多，老百姓要求整治小區(qū)環(huán)境推行物業(yè)服務(wù)的呼聲越來越高。對老舊住宅區(qū)進行整治改造并推行物業(yè)服務(wù)，加快改善老舊住宅區(qū)居民居住環(huán)境質(zhì)量的任務(wù)越來越迫切的擺到各級政府和主管部門面前，這不僅是當(dāng)前我市改善民生、建設(shè)兩型社會的重點工作之一，也是學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀的具體體現(xiàn)。為此，市政府制發(fā)了《市人民辦公廳關(guān)于推進中心城區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作的意見》，我局作為全市物業(yè)管理的行政主管部門，為更好地做好老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)推進工作的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，于近期開展了老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)的調(diào)研工作。
一、我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀
物業(yè)管理是當(dāng)今社會和經(jīng)濟發(fā)展的一個朝陽產(chǎn)業(yè)，它伴隨著中國住房制度改革及住房的商品化、社會化應(yīng)運而生，并在建立社會主義市場經(jīng)濟體制過程中不斷發(fā)展壯大。
與深圳、廣州等沿海城市相比，我市物業(yè)管理起步較晚，但也有近二十年的發(fā)展歷程。截止目前，全市物業(yè)服務(wù)企業(yè) 958家，物業(yè)管理面積共計7800萬平方米，其中住宅小區(qū)（大廈）1430個，面積6070萬平方米（不含 5個遠城區(qū)），占全市住宅總量的50%以上，享受物業(yè)管理服務(wù)的人口超過180萬人，物業(yè)管理覆蓋的物業(yè)類型包括：住宅小區(qū)（大廈）、寫字樓、工業(yè)廠房、醫(yī)院、學(xué)校、體育場館、倉庫、專業(yè)市場、步行街等；全市獲得全國物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈）稱號的有 42 個，獲全省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈）稱號的有 183 個，均占全省的50%以上。
特別是近幾年來，隨著我市物業(yè)管理覆蓋面、行業(yè)規(guī)模不斷擴大，行政管理、服務(wù)水準(zhǔn)以及市場化程度不斷加強和1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”
2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。
3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。
4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。
5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。
6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。
2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!
3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。
4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>
5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>
6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>
7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。
8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。
9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。
提高，物業(yè)管理為改善廣大群眾居住和工作環(huán)境，建設(shè)“平安社區(qū)”，拓寬再就業(yè)渠道，維護社會穩(wěn)定和安寧，推進城市管理水平整體提升和促進武漢和諧社會全面建設(shè)做出了應(yīng)有的貢獻，并得到了全國其他兄弟城市的肯定和廣大群眾的認同。特別是2008年元月12日以來，應(yīng)對我市50年一遇的冰凍雪災(zāi)，物業(yè)管理廣大員工奮戰(zhàn)在第一線，不畏艱難，表現(xiàn)出較強的戰(zhàn)斗力，更加顯現(xiàn)出加快物業(yè)管理發(fā)展的重要性和必要性。
但鑒于當(dāng)前我市物業(yè)管理的發(fā)展僅僅局限于《物業(yè)管理條例》所稱的物業(yè)管理情況來看,很顯然不能有效地滿足全市所有房屋業(yè)主和使用人的各種物業(yè)消費需求,不能有效地消除老城區(qū)物業(yè)管理空白點，不利于加快我市物業(yè)管理健康全面發(fā)展，因而非常有必要打破現(xiàn)行的物業(yè)管理定勢，改變過去單一的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供專業(yè)化管理模式為物業(yè)管理專業(yè)管理，社區(qū)物業(yè)服務(wù)，業(yè)主自行管理和分類委托管理四種模式有機結(jié)合，并舉推進，這既符合《物權(quán)法》的有關(guān)精髓，又有利于改善民生居住的最基本問題；既是武漢城市圈兩型社會試驗區(qū)建設(shè)的需要，更是踐行科學(xué)發(fā)展觀的需要；
二、我市中心城區(qū)老舊住宅區(qū)房屋及基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀
所謂老舊住宅區(qū)是城市在長期發(fā)展和演變過程中逐步形成的。老舊住宅區(qū)之所以稱為“老”，是相對應(yīng)于新建小區(qū)型社區(qū)（如百步亭花園等社區(qū)）的“新”而言的，二者相比較，我市中心城區(qū)老舊住宅區(qū)房屋及基礎(chǔ)設(shè)施具有以下特點。
（一）房屋建成時間跨度大，且普遍較陳舊。
據(jù)不完全統(tǒng)計，江岸、江漢、橋口、漢陽、武昌、青山、洪山等7個中心城區(qū)，由于歷史的積淀，老舊住宅房屋仍近5800萬平方米，約占其住宅總量的50％，分布在全市750個社區(qū)范圍內(nèi)。這些房屋不僅存在原有質(zhì)量先天不足或房屋使用不善留下的隱患，因其建造并交付使用時間較久，房屋漏雨、滲水等房屋本體老化問題日益突出。如：江漢區(qū)民權(quán)1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”
2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。
3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。
4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。
5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。
6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。
2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!
3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。
4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>
5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>
6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話。”
7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。
8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。
9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。
街積慶社區(qū)，位于我市繁華商貿(mào)鬧市區(qū)，僅直管公房就有279棟，總建筑面積76333.04平方米，其中危嚴(yán)房共有134棟，總建筑面積24478.55平方米，分別占總棟數(shù)的48﹪和總建筑面積的32﹪。
（二）住宅房屋共用設(shè)施設(shè)備配套不全，且維修養(yǎng)護管理缺失。
具體表現(xiàn)在：房屋本體安全防盜和消防栓、滅火器等安全必配設(shè)施較缺失，共用照明線路普遍老化，電梯等設(shè)施設(shè)備長期缺乏維修養(yǎng)護。如：80年代末至90年代中期，全市新建高層居民住宅樓約有60余棟，安裝電梯200余部。隨著時間推移，這些老舊高層住宅電梯的運行故障頻繁，安全隱患日益凸現(xiàn)，部分電梯已停用或長期帶病運行，嚴(yán)重危及到住戶的正常生活和生命安全。如：江岸區(qū)安靜小區(qū)住宅樓，球延小區(qū)住宅樓，江漢區(qū)天一小區(qū)住宅樓，橋口區(qū)民安及民康住宅樓等13個小區(qū)的電梯安全隱患較為突出，急待更新的有6部，改造的有14部，大修的有33部，共計55部，約需資金455萬元。
（三）老城區(qū)的房屋用途混雜，且人口密集。
老城區(qū)是商業(yè)、金融、貿(mào)易中心，也是人們生活的密集區(qū)。因此在老城區(qū)不僅有大量住宅，而且還有相當(dāng)多的商業(yè)用房、倉庫用房、工業(yè)廠房、辦公業(yè)務(wù)用房等，不僅新舊房屋交錯，而且居住和經(jīng)營交織。此外，老城區(qū)型社區(qū)人口數(shù)量多，且較密集。如：江漢區(qū)民權(quán)街積慶社區(qū)，有獨立里巷16條，臨界街巷4條，地域面積0.05平方公里，現(xiàn)有647棟房屋，居民家庭2572戶，戶籍人口6545名，其中房屋出租戶有170戶，外來暫住人員402名。
（四）房屋產(chǎn)權(quán)多樣化，且所有權(quán)、使用權(quán)分離情況較普遍。
老城區(qū)的房屋有的已按公房出售的形式變成了私有房產(chǎn)，有的仍是租住房管部門的公房，繳納房租，房屋所有權(quán)為國有；有的仍是居住所在單位的房屋，房屋所有權(quán)歸單位。1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”
2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。
3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。
4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。
5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。
6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。
2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!
3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。
4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>
5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>
6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>
7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。
8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。
9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。
在老城區(qū)，這種產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)分離的情況還比較普遍。如：硚口區(qū)宗關(guān)街發(fā)展社區(qū)共有1700戶，居住直管公房有701戶（已售590戶、未售111戶）、單位自管房有210戶、商品住宅有168戶、私房有500戶、商鋪有170戶。其中出租房屋的有200戶。
（五）基礎(chǔ)設(shè)施不完善，且遺留問題較多。
由于中心城區(qū)老舊住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施當(dāng)初規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，配套也不甚完善，如沒有綠地或綠化嚴(yán)重不足等等，與新建小區(qū)形成較強烈的反差，雖然有一些小區(qū)通過整治后，園林綠化、路面窨井等公共設(shè)施得到一定的改善，但許多問題由于受客觀條件的限制，則無法解決：如增補必要的物業(yè)管理配套設(shè)施、建專用停車場、自行車棚等；一些下水管道并非按標(biāo)準(zhǔn)鋪設(shè)，嚴(yán)重影響排水功能等等。
（六）老城區(qū)亂搭亂建違章現(xiàn)象較為突出，且拆除難度大。
如：江岸區(qū)臺北一路某住宅樓于1996年元月交付使用后，其頂層10戶業(yè)主均在頂層搭建了約70平方米的房屋，造成樓頂通道不暢，使之樓頂共用水箱在今年雪災(zāi)中凍壞不能得到及時搶修，影響了居民的正常用水。
（七）老城區(qū)房屋福利性成份比較重。
由于住房制度改革是在20世紀(jì)90年代后才比較深入地開展的。在這之前，我國一直實行的是低工資、低房租的福利制度，住房由國家或單位統(tǒng)一修建，統(tǒng)一調(diào)配，統(tǒng)一養(yǎng)護，福利性住房是我國計劃經(jīng)濟條件下的一個社會顯著特征。盡管老城區(qū)不少房屋目前已按優(yōu)惠價出售給了職工，但公房出售本身就帶有福利性色彩。同時，即使沒有出售的房屋，雖然經(jīng)歷了多次房租的調(diào)整提高，但房租仍舊未能達到成本租金的標(biāo)準(zhǔn)，所以仍可以說具有福利性。
三、當(dāng)前制約我市中心城區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)進程的主要問題.（一）物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)較低。以多層房屋（不含電梯）1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”
2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。
3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。
4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。
5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。
6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。
2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!
3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。
4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”
5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>
6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>
7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。
8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。
9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。
為例。在新建小區(qū)一般收費標(biāo)準(zhǔn)為0.5元∕平方米.月—0.8元∕平方米.月，老舊小區(qū)一般收費僅為0.1元∕平方米.月—0.3元∕平方米.月，且收費率明顯偏低，如：江岸區(qū)蔡家田A、B區(qū)共有住戶4861戶，建面41萬M2，在實行物業(yè)管理4年零6個月期間，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)為0.2元∕平方米.月，平均收費率僅為4.5﹪，造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營舉維艱，不得已終止服務(wù)退出小區(qū)。
（二）物業(yè)服務(wù)成本高。物業(yè)服務(wù)成本不外乎包括兩大部分。一是服務(wù)人工成本；二是服務(wù)耗材成本。以人工成本為例，特別是今年以來國家強制執(zhí)行社保，醫(yī)保等有關(guān)政策，使人工成本每月人平增加400元左右。若在老城區(qū)推行物業(yè)管理由于上述所提到的諸多問題勢必造成日常服務(wù)工作量大，員工配臵多。與新建小區(qū)相比顯而易見成本要高。
（三）物業(yè)服務(wù)風(fēng)險大。由于老城區(qū)房屋陳舊，房屋共用設(shè)施設(shè)備老化較為嚴(yán)重。與上述所提到的電梯問題，物業(yè)服務(wù)進入后一旦發(fā)生人生傷亡事故，服務(wù)單位難脫干系。若有服務(wù)過錯將承擔(dān)更大的賠償風(fēng)險。另外，投入與產(chǎn)出比難以保證，如硚口區(qū)宗關(guān)街發(fā)展社區(qū)共有1700戶，其中較困難的有300戶，享受低保的有140戶，全社區(qū)下崗人數(shù)共計1050人。加上外地暫住人口流動性大，若實行物業(yè)服務(wù)，存在著難度較大，投入效果不明顯、投入與產(chǎn)出往往不成正比等問題。如個別住戶因小區(qū)有人違章開設(shè)餐館或地攤燒烤，引起油煙、噪音影響生活，共用設(shè)施設(shè)備老化等而拒不繳費等現(xiàn)象。而這些問題中有些問題非物業(yè)服務(wù)單位自身可以解決，從而導(dǎo)致管理難，收費更難的局面。
（四）物業(yè)服務(wù)區(qū)域不便劃分。省建設(shè)廳根據(jù)權(quán)限規(guī)定物業(yè)客理區(qū)域劃分以一次性報批的規(guī)劃紅線范圍為準(zhǔn)，但該規(guī)定僅適用于新建小區(qū)，對老城區(qū)如何劃分物業(yè)管理區(qū)域尚缺乏一定標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，如部分業(yè)主對劃分物業(yè)管理區(qū)域存在異議，不參加甚至約同其他業(yè)主反對業(yè)主大會1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”
2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。
3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。
4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。
5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。
6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。
2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!
3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。
4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”
5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”
6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>
7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。
8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。
9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。的推選工作，勢必造成業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會和選聘物業(yè)企業(yè)等表決事項不能通過法定有效票數(shù)，影響在老城區(qū)推行物業(yè)管理的進程。
（五）物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)資料不全。由于歷史原因，老城區(qū)基礎(chǔ)管理工作往往薄弱，房屋工程建設(shè)資料、圖紙資料殘缺不全。這是推進老城區(qū)物業(yè)管理的最直接的障礙。
（六）居民對物業(yè)服務(wù)認知度不足。由于老舊住宅區(qū)居民大多長期處在福利住房的舊體制下，且多數(shù)為中低偏低收入家庭，物業(yè)管理消費意識淡薄且支付能力有限，認為只要不交費，怎么管理無所謂，不愿意接受物業(yè)管理提供的有償服務(wù)；一些居民對物業(yè)管理的認識不足，認為物業(yè)管理只是簡單的看門掃地；而一些小區(qū)，由單位或業(yè)主自己聘請了保安或保潔員，比較滿意現(xiàn)狀。
四、加快我市老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)進程建立長效管理機制的對策及建議
目前，隨著人民群眾生活水平的不斷提高和住房、醫(yī)療、養(yǎng)老和就業(yè)等各項制度改革的深入，城市居民與所在社區(qū)的關(guān)系愈來愈密切。他們不僅關(guān)注社區(qū)的發(fā)展，參與社區(qū)的活動，而且對社區(qū)的服務(wù)和管理、居住環(huán)境、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生等方面提出多層次，多樣化的要求，特別是我市創(chuàng)建“平安社區(qū)”，深入推進“883行動計劃”和進一步加強社區(qū)物防技防工作，為物業(yè)管理發(fā)展創(chuàng)造了條件，提供了機遇。盡管老城區(qū)物業(yè)服務(wù)存在諸多問題，但老城區(qū)物業(yè)服務(wù)涉及的范圍相當(dāng)大，在城市管理和社區(qū)建設(shè)中具有舉足輕重的地位。我們應(yīng)該根據(jù)老城區(qū)的實際情況，因地制宜，借鑒新建小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗和優(yōu)點，學(xué)習(xí)兄弟城市好的作法，結(jié)合社區(qū)建設(shè)，探索適應(yīng)我市老城區(qū)的物業(yè)管理新路子。
（一）調(diào)整思路，定性定位。
在老城區(qū)推行物業(yè)管理要以鄧小平理論、“三個代表”重要思想和科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以構(gòu)建“和諧武漢，平安武漢”為目標(biāo)，以改善和提高廣大群眾居住環(huán)境和質(zhì)量為出發(fā)1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”
2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。
3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。
4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。
5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。
6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。
2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!
3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。
4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>
5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>
6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>
7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。
8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。
9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。
點，遵循物業(yè)管理市場發(fā)展規(guī)律，堅持政府主導(dǎo)與居民自治相結(jié)合，堅持加強老城區(qū)環(huán)境整治建設(shè)與提高社區(qū)管理服務(wù)水平相結(jié)合，堅持“因地制宜，分類指導(dǎo)，先易后難，多種模式，逐個推進”的工作方針，依法拓展社區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋面，努力推進社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理共同發(fā)展，為我市城市管理水平的全面提升作出更大貢獻。
（二）政府牽頭，統(tǒng)一規(guī)劃。
2009年，市政府為加快推進老城區(qū)物業(yè)管理的步伐，以政府名義提出具體意見和方案，納入“為民辦實事”工程，實行目標(biāo)管理?？紤]到老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)推進工作是一項系統(tǒng)工程，涉及面廣，情況復(fù)雜，必須建立一套自上而下的管理體制。目前，我市已成立了分管市長擔(dān)任組長，各區(qū)領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)職能部門組成的工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負責(zé)決策、指揮和協(xié)調(diào)工作；二是成立了由各區(qū)政府牽頭，房產(chǎn)、民政等區(qū)有關(guān)部門組成的互相配合、通力合作的實際運作體制；三是建立了以街道、社區(qū)居委會等基層組織為主體力量，社會各方參與的工作體制。同時，將老城區(qū)推進物業(yè)管理工作與創(chuàng)建文明、衛(wèi)生、環(huán)保城市及危破房改造、社區(qū)建設(shè)等工作有機結(jié)合起來，統(tǒng)籌安排，齊抓共管，收到了多贏的效果。
（三）籌措資金，綜合整治。
為給老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)推進創(chuàng)造良好的條件，兄弟城市推進老城區(qū)物業(yè)管理一般采取的是“先整治、后入軌”的方式組織實施，任務(wù)是改善老城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和居住環(huán)境，解決老城區(qū)“先天不足”的問題，整治資金按照市、區(qū)兩級共同分擔(dān)的原則籌措，市級財政投入資金從城市維護費中撥付，區(qū)財政的整治資金按計劃同步投入，如廣州市按每個小區(qū)10萬元的標(biāo)準(zhǔn)撥村。同時動員房屋產(chǎn)權(quán)單位及廣大業(yè)主本著自愿的原則共同籌措，形成多渠道籌措老城區(qū)整治資金投入機制。
（四）政策扶持，建立機制。
老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)的推進，在很大程度上解決了社區(qū)1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”
2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。
3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。
4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。
5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。
6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。
2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!
3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。
4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>
5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”
6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>
7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。
8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。
9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。
下崗人員再就業(yè)，改善社區(qū)環(huán)境，促進社會穩(wěn)定等問題，亟需在政策上給予扶持，以保障其長效管理機制的建立。如常州市通過規(guī)劃調(diào)整補建車庫等，解決老城區(qū)停車難等問題，也為物業(yè)管理企業(yè)增強了“造血”功能，投入10萬元啟動經(jīng)費，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐老城區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)錄用政府援助失業(yè)人員，享受公益性崗位每人每月200元的補貼政策，“三金”由政府承擔(dān)，并給予相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，從而降低了企業(yè)用工成本。同時，老城區(qū)物業(yè)服務(wù)是不以盈利為目的的業(yè)主自我管理、自我服務(wù)，在稅收上也應(yīng)給予減免優(yōu)惠，以減輕社區(qū)服務(wù)機構(gòu)和業(yè)主的負擔(dān)。
（五）因地制宜，分類指導(dǎo)。
各物業(yè)服務(wù)區(qū)域廣大業(yè)主可根據(jù)本區(qū)域的房屋規(guī)模、配套設(shè)施的完善程度，居民對物業(yè)服務(wù)消費的接受能力、管理成本等因素，選擇適合自身的管理模式：
1、專業(yè)管理模式。本物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并通過業(yè)主大會集體決策選聘一個有專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，然后由業(yè)主委員會代表業(yè)主大會等與之簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，對有關(guān)物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用，雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用，物業(yè)管理用房，合同到期，違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。
2、分托管理模式。本物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并通過業(yè)主大會集體決策委托除物業(yè)服務(wù)企業(yè)外的其他機構(gòu)（單位）管理，可根據(jù)廣大業(yè)主服務(wù)需求，將服務(wù)內(nèi)容委托一個或多個服務(wù)機構(gòu)（單位），由業(yè)主委員會代表業(yè)主大會分別與立訂立書面的合同（協(xié)議）。
3、自行管理模式。本物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，然后由業(yè)主大會集體決定本區(qū)域業(yè)主自行管理或委托除物業(yè)服務(wù)企業(yè)外的其他機構(gòu)（單位）管理。自行管理可依據(jù)有關(guān)法規(guī)并通過業(yè)主大會審議通過的《建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約》進行自我約束和管理，可采取組織本區(qū)域業(yè)主或使用人自愿提供服務(wù)為主的多種形式，服1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”
2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。
3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。
4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。
5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。
6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。
2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!
3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。
4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>
5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>
6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>
7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。
8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。
9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。
務(wù)內(nèi)容根據(jù)業(yè)主需求自行確定，所發(fā)生費用依照本區(qū)域受益人數(shù)、物權(quán)等因素，按照“責(zé)任共擔(dān)，據(jù)實分攤”的基本原則收支；
4、社區(qū)服務(wù)模式。將物業(yè)服務(wù)納入社區(qū)管理范疇，以社區(qū)居委員會為責(zé)任主體，采取組織小區(qū)內(nèi)失業(yè)下崗人員、“4050”人員、領(lǐng)取低保人員和離退休人員組建社區(qū)服務(wù)組織或委托專業(yè)服務(wù)企業(yè)等多種形式，服務(wù)內(nèi)容以社區(qū)秩序和安全維護、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主。其資金來源以業(yè)主、使用人交納的服務(wù)費及利用共用場所經(jīng)營所得的收益為主，對部分低收入家庭，經(jīng)街道批準(zhǔn)，給予減免服務(wù)費。資金管理工作由街道、社區(qū)居委會或社區(qū)服務(wù)組織負責(zé)。資金應(yīng)用于社區(qū)物業(yè)服務(wù)，盈余部分可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修。
目前，通過前一階段工作的推進，我市已涌現(xiàn)出如江漢區(qū)西橋社區(qū)、青山區(qū)蔣家墩社區(qū)等較成功的典型，我們可通過試點先行、典型引路的方式總結(jié)推廣先進經(jīng)驗，以帶動全市工作的全面鋪開。
（六）廣泛宣傳，營造氛圍。
老城區(qū)因為以前一直實行福利性管理，在觀念更新方面，特別重要。要把植根了幾十年的福利性住房觀念轉(zhuǎn)變到適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制的物業(yè)管理，難度相當(dāng)大。要多渠道、多形式、多角度的開展宣傳活動，讓市場經(jīng)濟觀念深入人心，增強廣大市民物業(yè)管理消費意識，讓群眾心底明白傳統(tǒng)的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣，使群眾認可、理解、支持物業(yè)管理。
總之，老城區(qū)物業(yè)管理呼喚全社會的廣泛關(guān)注，呼喚消費與經(jīng)營理念的創(chuàng)新發(fā)展，政府各部門要進一步改進作風(fēng)、轉(zhuǎn)變職能，物業(yè)服務(wù)機構(gòu)要依靠自身的努力在市場上贏得自己的生存和發(fā)展空間，樹立以人為本的服務(wù)理念，為業(yè)主提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)。同時，老城區(qū)物業(yè)管理也需要社會大環(huán)境和社會輿論的支持，需要社會各階層的關(guān)心和幫助，只有這樣才能逐漸探索出一套適應(yīng)我市老城區(qū)特點的物業(yè)管1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”
2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。
3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。
4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。
5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。
6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。
2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!
3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。
4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。”
5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>
6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>
7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。
8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。
9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。
理模式，從而促進我市經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展和社會全面進步。
1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”
2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。
3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。
4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。
5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。
6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。
第二篇：武漢市老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)基本標(biāo)準(zhǔn)
附件2：
武漢市老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)基本標(biāo)準(zhǔn)
一、綜合服務(wù)
（一）基本要求
1、建立物業(yè)管理制度和服務(wù)規(guī)范；
2、物業(yè)服務(wù)人員佩戴標(biāo)識，行為規(guī)范，舉止文明，主動熱情；
3、公布服務(wù)人員姓名和照片、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收費價格、報修和投訴監(jiān)督電話，及時處理業(yè)主（居民）的報修和投訴；
4、每年進行一次服務(wù)滿意率調(diào)查，征求意見不低于居民總戶數(shù)的80%，促進物業(yè)服務(wù)工作的改進和提高。
（二）公共區(qū)域保潔服務(wù)
協(xié)助環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門做好以下工作：
1、小區(qū)公共場所每日清掃1次；
2、設(shè)有垃圾收集點，垃圾日產(chǎn)日清；
3、根據(jù)實際情況開展滅蚊、滅鼠、滅蠅、滅蟑螂等衛(wèi)生消殺工作；
4、樓道無雜亂堆放現(xiàn)象；樓道每周清掃1次，共用部位定期保潔。
（三）安全秩序維護服務(wù)
1、小區(qū)出入口有專人值守；
2、對重點區(qū)域、重點部位每6小時巡查1次，且有巡邏記錄；
3、監(jiān)控室有專人值守，并有值班記錄；
4、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。
（四）綠化養(yǎng)護服務(wù)
協(xié)調(diào)、配合相關(guān)職能部門對綠化進行養(yǎng)護：
1、每季度對花草樹木進行1次修剪、養(yǎng)護；
2、根據(jù)長勢，適時噴灑藥物，預(yù)防病蟲害；
3、及時勸阻損綠、毀綠行為，并向相關(guān)部門報告。
（五）共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護服務(wù)
1、對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維護，運行、檢修等記錄齊全；
2、根據(jù)房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的完損狀況，需要維修的，及時編制維修計劃和資金使用計劃，向業(yè)主大會或相關(guān)業(yè)主（居民）提出報告和建議，根據(jù)業(yè)主大會或相關(guān)業(yè)主（居民）的決定，組織維修。
3、定期對水、電、氣等相關(guān)設(shè)施及涉及使用安全的部位進行巡查，發(fā)現(xiàn)安全隱患，應(yīng)及時采取應(yīng)急措施，告知業(yè)主（居民）并報告相關(guān)部門。
4、對違反規(guī)劃私搭亂建行為及時勸阻，并報告相關(guān)行政主管部門處理；
5、路燈、樓道燈完好率不低于80%。
6、協(xié)調(diào)相關(guān)專業(yè)部門定期對水箱清洗消毒，確保水質(zhì)衛(wèi)生，保障正常生活用水。
（六）道路、管網(wǎng)保養(yǎng)服務(wù)
1、市政道路、管網(wǎng)。定期巡視路面、健身設(shè)施等，發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞或路面破損、積水、窨井蓋缺失、下水管網(wǎng)不暢時，及時報告相關(guān)職能部門進行維修養(yǎng)護；
2、服務(wù)區(qū)域內(nèi)非市政道路、管網(wǎng)。定期巡視路面，雨水污水井、化糞池、排水管網(wǎng)每年疏通一次，保持暢通；發(fā)現(xiàn)道路破損、窨井蓋缺失、下水管網(wǎng)不暢，應(yīng)及時修繕和疏通。
二、車輛停泊服務(wù)
（一）機動車停泊服務(wù)
1、道路及停車場（位）交通標(biāo)識基本齊全、規(guī)范；
2、有專人負責(zé)小區(qū)停車服務(wù)，規(guī)范停車秩序；
3、車輛進出實行登記和出入證制度。
（二）非機動車停泊服務(wù)
1、設(shè)置存車標(biāo)識牌、劃定存車標(biāo)線；
2、有專人負責(zé)車輛管理和服務(wù)，實行出入證制度。
第三篇：積極探索老舊城區(qū)物業(yè)服務(wù)新思路
積極探索老舊城區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)新思路
09年以來，惠譽花園社區(qū)在徐家棚街工委辦事處的正確領(lǐng)導(dǎo)下，按照市政府關(guān)于“推進中心城區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作”的文件精神，堅持“政府引導(dǎo)，立足社區(qū)，以人為本，因地制宜”的工作方針，大力推進本社區(qū)兩個老舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作，以增強居民的舒適感和幸福指數(shù)為目的，以服務(wù)促管理，積極探索老舊城區(qū)住宅物業(yè)管理服務(wù)工作新思路。
一、成立社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站
在深入學(xué)習(xí)相關(guān)文件，理解上級精神要求的基礎(chǔ)上，我們成立以社區(qū)總支書記為負責(zé)人由五名兩委會成員組成的社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)組織機構(gòu)，其成員分工分別負責(zé)推進兩個老舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)“提檔升級”工作進程，同時社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站在轄區(qū)大力宣傳市政府關(guān)于“推進在中心城區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋工作”精神，本著有償服務(wù)和無償服務(wù)相結(jié)合，誰出資誰受益的原則，不同的院落采取不同的管理辦法，以院落菜單式物業(yè)管理服務(wù)方式從解決居民群眾最關(guān)心、最直接、最根本的物業(yè)管理難題入手，并組織以懂得相關(guān)技術(shù)、業(yè)務(wù)的老黨員、下崗失業(yè)職工的物業(yè)自愿者隊伍，組建電工組、管道疏通組、水暖維修等服務(wù)機構(gòu)，也就是通過資源整合，打造“四位一體”的工作方式，即把社區(qū)安保、清掃保潔、物業(yè)工作人員、自愿者緊密結(jié)合的社區(qū)物業(yè)管理一體化的服務(wù)模式。另外社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站將轄區(qū)內(nèi)的小超市、五金建材、家電維修、衛(wèi)生診所等商業(yè)網(wǎng)點組織起來，發(fā)放便民服務(wù)卡，為轄區(qū)居民提供無
償、抵償?shù)纳祥T服務(wù)。比較成功的邁出了社區(qū)物業(yè)自治管理的第一步。
二、制定社區(qū)物業(yè)管理制度
為使工作做到有章可循，社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站依照《武漢市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》、《武漢市物業(yè)管理服務(wù)收費實施辦法》等相關(guān)文件規(guī)定及精神，分別對兩個老小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)，組織居民自治業(yè)主委員會進行聽證，結(jié)合實際制定了《物業(yè)服務(wù)居民自治委員會章程》、《居民自治物業(yè)服務(wù)管理公約》、《物業(yè)服務(wù)人員工作職責(zé)》、《環(huán)境衛(wèi)生管理制度》、《中介服務(wù)制度》、《機動車管理制度》、《服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)》以及《居民自治業(yè)主委員會與社區(qū)物業(yè)聯(lián)席會議制度》，做到了以制度促管理、抓服務(wù)的根本。我們本著“擦民情、解民憂、傳民聲、聚民心”的工作宗旨，首先對轄區(qū)居民進行物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳，發(fā)動社區(qū)黨員、門棟長的積極性，通過召開座談會、發(fā)放宣傳單、設(shè)立宣傳專欄、上門走訪等形式，廣泛宣傳社區(qū)物業(yè)、居民自治的形式、內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，使廣大居民對社區(qū)物業(yè)服務(wù)深入了解，形成理解、給予支持。其次我們不以營利為目的、為大家打造一個環(huán)境優(yōu)美、舒適方便、文明安全的服務(wù)理念贏得了廣大居民的普遍贊同。
三、抓服務(wù)聚民心初顯成效
圍繞老舊住宅小區(qū)居民的居住環(huán)境，我們在一年多的時間里先后對兩個實施物業(yè)管理的小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施及物業(yè)服務(wù)相關(guān)設(shè)備進行了整治和改善。例如09年8月我們在交警樓宿舍外墻上加裝了鐵絲網(wǎng)；在關(guān)鍵部位安裝了兩套紅外線探頭；對兩棟八個門的門襟全面
進行檢修；更換了所有壞掉的對講機、樓道燈；同時增加了一名安保和一名保潔人員，今年7月我們又對交警樓宿舍申請安排完成了地下管網(wǎng)改造、地面硬化造景，大大提升了交警樓宿舍的居住環(huán)境，住在里面的居民們說：“最近年把社區(qū)讓我們真切感受到有物業(yè)管理與無物業(yè)管理的區(qū)別”、“有物業(yè)服務(wù)與無物業(yè)服務(wù)的親切感”、“我們住在這里越來越舒心，越來越有安全感”。
安居苑小區(qū)是一個長期沒有物業(yè)管理的老小區(qū)，遺留問題諸多，雖然有一個業(yè)主委員會，但多年來一事無成，卻占著小區(qū)的物業(yè)用房出租，小區(qū)居民怨聲載道，他們常講：“這個小區(qū)根本就不需要專門的業(yè)主委員會，這幾個人不知到怎么選出來的，沒做一點好事，完全是個“毒瘤”，必須鏟除，期望社區(qū)居委會站出來主持公道”。社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站成立后，我們以市政府關(guān)于《推進中心城區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋》文件精神為契機，以解決小區(qū)“臟、亂、差”、督促業(yè)主委員會換屆選舉為突破口，全面宣傳和推進老舊住宅區(qū)社區(qū)物業(yè)服務(wù)理念，逐步使小區(qū)居民樂意接受低償?shù)纳鐓^(qū)物業(yè)服務(wù)模式。從去年開始，社區(qū)居委會把安居苑小區(qū)與秦園居之間近100米的院墻邊少數(shù)居民種植的蔬菜、亂搭的小棚通過大道理小道理的思想工作，全部拆除并硬化，昔日臭氣熏天的小棚小菜地如今變成寬闊明亮的休閑場地，居住在附近的居民們說：“多少年沒解決的問題，現(xiàn)在社區(qū)物業(yè)搞定了，我們還有什么理由不支持社區(qū)物業(yè)呢”；小區(qū)14棟對面有一棟漆黑的老房子，附近的居民戲稱它為“炮樓”，從安居苑西門走進來一眼就能瞧見，社區(qū)
物業(yè)化后我們申請把它立面整治粉刷，視覺效果明顯改變，居民們說：“還是社區(qū)有能力，別人不敢動，不愿動的社區(qū)把它換了裝”；小區(qū)12棟3門旁有一個十幾年前修建的大約30平米左右的廢棄小車棚一直沒人問沒人管，居民把自家的廢棄自行車等雜物堆放在里面，嚴(yán)重影響小區(qū)面貌，還帶來安全隱患，為此社區(qū)書記主任深入走訪調(diào)查產(chǎn)權(quán)單位，情況清楚后立刻要求產(chǎn)權(quán)單位限期拆除，如今這一塊30多平米的地方被硬化，中間是一張漂亮的乒乓球臺，四周是花卉灌木，不僅成為小區(qū)一道亮麗風(fēng)景，而且又滿足了居民的娛樂需求，居民們講：“社區(qū)又做了一件大好事”；處在小區(qū)南門9棟10棟外圍的18個商業(yè)門店長期占道經(jīng)營，弄得南大門兩邊垃圾遍地、污水橫流、烏煙瘴氣，嚴(yán)重影響了居民出行，往年整治多次收效不大，已經(jīng)引起了小區(qū)居民的公憤，由此對社區(qū)實施物業(yè)管理極為不利，去年開始實施社區(qū)物業(yè)化管理以后，社區(qū)居委會在街城管的大力支持下，一舉拆除所有商業(yè)網(wǎng)點自搭的亂七八糟的棚子，并在每戶門口1.5處米免費用磚砌臺子攔住不準(zhǔn)出臺，形成了規(guī)范有序的經(jīng)營，拓寬了近3米的通道還路于民，居民見之無不拍手稱快。
在整個實施社區(qū)物業(yè)化管理的進程中，社區(qū)居委會前后申請申報施工完成了小區(qū)5棟、11棟159米的地下管網(wǎng)改造、890平米濕地的硬化、2600平米的綠地補植、大小150余棵花果樹木的栽培、53處窨井蓋的置換、2處消防栓的修復(fù)、16處路燈的報裝、1處8樓頂水箱的調(diào)換、459盞樓道燈的安裝、3個電
動攔車器、40余件健身器具、40個曬衣架的到位等，基本實現(xiàn)了“路面平、管道暢、樓道亮、環(huán)境美”的社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理目標(biāo)要求。
通過一年多的整治工作，社區(qū)群干累了，但看到整治的成效帶來的小區(qū)面貌改善、發(fā)案率的下降、居民的笑臉以及倍加對社區(qū)的信任感，唉的罵也忘光了。我們知道成效雖初步顯現(xiàn)，但按照“老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)提檔升級的目標(biāo)”還有一定距離，還不能完全滿足居民合理的要求，我們將在街工委辦事處的領(lǐng)導(dǎo)和支持下，積極有效地探索老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)的長效機制，進一步加強對涉及小區(qū)的市政設(shè)施申報，小區(qū)環(huán)境、房屋主體、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)必備設(shè)備等的整治、改造工作，同時健全社區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)章制度，完善各項物業(yè)服務(wù)機制，努力改善服務(wù)區(qū)域環(huán)境，提升服務(wù)品質(zhì)，為全體居民打造一個管理有序、環(huán)境良好、舒適方便、文明安全、人際關(guān)系和諧的宜居之地。
惠譽花園社區(qū)
2010年11月20日
第四篇：推進鄂州市老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作的實施方案
【摘要】為建設(shè)“幸福鄂州”，著力推進綜合改革示范和“四城創(chuàng)建”工作，切實改善老舊住宅區(qū)的居住環(huán)境，提升城市整體形象。2012年4月1日鄂州市人民政府辦公室鄂州政辦發(fā)〔2012〕26號文件印發(fā)關(guān)于推進鄂州市老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作的實施方案的通知。
方案提出，全面推進鄂州市老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)，分三年實施完成，實現(xiàn)老舊住宅區(qū)物業(yè)區(qū)域劃分明晰、整治改造有效、物業(yè)管理有序、居民居住便利舒適。2012年為辦點示范年，在主城區(qū)“一區(qū)三街”，按照“尊重歷史、方便居民、屬地管理”的原則，各自拿出2到3個不低于5萬平方米的區(qū)域，進行綜合整治，完善配套設(shè)施，籌組成立業(yè)主委員會，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)介入；2013年為全面實施年，“一區(qū)三街”必須對所轄轄區(qū)范圍無人管理物業(yè)百分之七十以上，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)；2014年為鞏固成果年，按照市政府“十件實事”要求，全面完成老舊住宅物業(yè)服務(wù)覆蓋工作，建立老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)長效機制，把老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作逐步引入市場軌道。
詳見：推進鄂州市老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作的實施方案
鄂州政辦發(fā)〔2012〕26號
鄂州市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)推進鄂州市老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作的實施方案的通知
各區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會，各街道辦事處，市政府各部門：
《關(guān)于推進鄂州市老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作的實施方案》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
二〇一二年四月一日
推進鄂州市老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作的實施方案
為建設(shè)“幸福鄂州”，著力推進綜合改革示范和“四城創(chuàng)建”工作，切實改善老舊住宅區(qū)的居住環(huán)境，提升城市整體形象。根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《鄂州市物業(yè)管理實施細則》等法律法規(guī)，結(jié)合我市實際，現(xiàn)就推進我市老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作制定如下實施方案：
一、指導(dǎo)思想
以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，以創(chuàng)“四城”為目標(biāo)，全面貫徹落實國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《鄂州市物業(yè)管理實施細則》，努力改善城市環(huán)境面貌、提高群眾居住質(zhì)量、維護社會和諧，建立符合社會主義市場經(jīng)濟體制要求的物業(yè)管理新機制為根本，推進城市管理、社區(qū)建設(shè)和物業(yè)服務(wù)共同發(fā)展。
二、目標(biāo)任務(wù)
全面推進老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)，分三年實施完成，實現(xiàn)老舊住宅區(qū)物業(yè)區(qū)域劃分明晰、整治改造有效、物業(yè)管理有序、居民居住便利舒適。2012年為辦點示范年，在主城區(qū)“一區(qū)三街”，按照“尊重歷史、方便居民、屬地管理”的原則，各自拿出2到3個不低于5萬平方米的區(qū)域，進行綜合整治，完善配套設(shè)施，籌組成立業(yè)主委員會，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)介入；2013年為全面實施年，“一區(qū)三街”必須對所轄轄區(qū)范圍無人管理物業(yè)百分之七十以上，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)；2014年為鞏固成果年，按照市政府“十件實事”要求，全面完成老舊住宅物業(yè)服務(wù)覆蓋工作，建立老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)長效機制，把老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作逐步引入市場軌道。
三、組織機構(gòu)及職責(zé)分工
（一）組織機構(gòu)
由市政府成立“鄂州市推進老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組”，統(tǒng)一指揮、協(xié)調(diào)推進老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。具體成員由市政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、市直各有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)、街辦、社區(qū)負責(zé)人組成。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市房產(chǎn)管理局，各街道辦事處成立工作專班，在領(lǐng)導(dǎo)小組指導(dǎo)下開展工作。
（二）職責(zé)分工
按照“政府配套、街辦社區(qū)主導(dǎo)、房產(chǎn)局指導(dǎo)、'四城'創(chuàng)建辦督導(dǎo)、各相關(guān)部門參與、居民自愿”的原則，分工如下：
1、一區(qū)三街：全面負責(zé)各自轄區(qū)內(nèi)老舊無人管理物業(yè)服務(wù)的整體推進工作，按照三年目標(biāo)要求，成立工作專班，制定實施方案和計劃。
（1）加強老社區(qū)推行物業(yè)服務(wù)的宣傳發(fā)動，引導(dǎo)居民、業(yè)主正確認識物業(yè)服務(wù)，為老舊住宅區(qū)推行物業(yè)服務(wù)營造良好的輿論氛圍；
（2）摸清老舊住宅物業(yè)及配套設(shè)施情況，進行物業(yè)區(qū)域勘界整合，完善相關(guān)配套設(shè)施；
（3）在已劃定的物業(yè)區(qū)域籌組成立業(yè)主委員會，確定物業(yè)管理模式，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和督促社區(qū)居委會和有關(guān)單位建立完善業(yè)主大會制度、居民自治委員會制度或聯(lián)席會議制度。
2、市房產(chǎn)局
（1）依照《物業(yè)管理條例》、《鄂州市物業(yè)管理實施細則》及相關(guān)法規(guī)，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)管理和監(jiān)督；
（2）組織街道辦事處、社區(qū)居委會有關(guān)人員的政策和業(yè)務(wù)培訓(xùn)；
（3）指導(dǎo)街辦對符合條件的住宅小區(qū)建立業(yè)主大會制度、居民自治委員會制度或聯(lián)席會議制度；
（4）組織對老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作的檢查、考評和驗收;加強物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳；
（5）指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的劃分；
（6）與街道辦事處等有關(guān)部門，做好老社區(qū)推行物業(yè)服務(wù)的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)工作。
3、市城投公司、市公安局、市住建委、市民政局、市財政局、市文體局、市環(huán)保局、市人社局、市衛(wèi)生局、市物價局、市規(guī)劃局、市城管局、市園林局、市供電公司、市自來水公司等相關(guān)部門應(yīng)全力配合、通力合作，按照各自職能，做好老舊住宅物業(yè)服務(wù)推進工作。
4、市“四城”創(chuàng)建辦：按照城市管理和“四城”創(chuàng)建要求督導(dǎo)、協(xié)調(diào)相關(guān)單位履行職責(zé)。
四、物業(yè)服務(wù)模式
1、專業(yè)管理模式：對社區(qū)內(nèi)原規(guī)劃建設(shè)的住宅區(qū)或相對獨立且配套設(shè)施比較齊全的住宅區(qū)（院落），可依法成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，以業(yè)主委員會為實施主體，通過合同（協(xié)議）等書面約定，選聘有專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)公司提供服務(wù)。
2、自行管理模式：對社區(qū)內(nèi)單位自管住宅區(qū)（院落）或直管公有住房比較集中的住宅區(qū)（院落），可建立房屋管理（產(chǎn)權(quán)）單位負責(zé)召集，社區(qū)居委會和專業(yè)部門（單位）及業(yè)主、使用人代表組成的聯(lián)席會議制度，通過共同協(xié)商達成《管理服務(wù)協(xié)議》，由房屋管理（產(chǎn)權(quán)）單位負責(zé)牽頭統(tǒng)一管理服務(wù)。
3、社區(qū)服務(wù)模式：對社區(qū)內(nèi)房屋用途多樣，且產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，又難以圍墻建院的住宅區(qū)，可建立社區(qū)居委會負責(zé)召集，房屋管理（產(chǎn)權(quán)）單位、專業(yè)部門（單位）和業(yè)主、使用人代表組成的聯(lián)席會議制度，通過共同協(xié)商達成《社區(qū)物業(yè)服務(wù)公約》，成立中介服務(wù)機構(gòu)等社會組織，以有償微利的方式提供物業(yè)服務(wù)。
五、整治及標(biāo)準(zhǔn)
1、老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)起點定位為物業(yè)服務(wù)初級階段，逐步規(guī)范、提升服務(wù)檔次。
2、老舊住宅區(qū)配套整治，做到路面平、管道暢、樓道亮、環(huán)境美，有物業(yè)管理用房，水電直供直抄到戶，條件成熟小區(qū)增設(shè)監(jiān)控設(shè)施。
3、老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)，做到有公共保潔，有秩序維護，有綠化養(yǎng)護，有設(shè)施維護，促進服務(wù)質(zhì)量和收費率穩(wěn)步上升，提升社會和市民對物業(yè)服務(wù)的滿意度，著力構(gòu)建適合老舊住宅區(qū)實際的物業(yè)服務(wù)模式和長效管理機制。
六、工作措施
（一）廣泛開展宣傳。相關(guān)職能部門、新聞媒體和街道、社區(qū)要通過開辟專欄、開展專業(yè)咨詢、召開座談會、發(fā)放宣傳資料等形式，大量宣傳報道物業(yè)管理所起的作用，給人民安居樂業(yè)帶來的好處。尤其要改變過去社會媒體對物業(yè)管理單一的批評為主的現(xiàn)象，強調(diào)物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)的對等統(tǒng)一，引導(dǎo)社會和市民充分認識物業(yè)管理在市場經(jīng)濟條件下產(chǎn)生和發(fā)展的客觀性、必然性。要廣泛宣傳中央和省市出臺的物業(yè)管理政策法規(guī)，讓市民明白傳統(tǒng)房屋管理與新興物業(yè)的優(yōu)劣，使物業(yè)管理觀念不斷深入人心，增強市民物業(yè)管理消費意識，引導(dǎo)市民正確認識物業(yè)管理，理解物業(yè)管理，關(guān)心物業(yè)管理，支持物業(yè)管理，奠定物業(yè)管理健康發(fā)展的民眾基礎(chǔ)。
（二）加大跟蹤考核力度。將推進老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作納入績效目標(biāo)考核體系，作為相關(guān)職能部門和街道辦事處的重要指標(biāo)進行績效考核。從推進老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)工作機制的建立、物業(yè)服務(wù)基本構(gòu)架的形成、居住環(huán)境綜合整治成效、物業(yè)服務(wù)實施情況等四個方面逐一組織考評驗收，實行獎懲制度。
（三）建立扶持體系。推進物業(yè)服務(wù)進入老舊住宅區(qū)，應(yīng)建立政府扶持體系。一是政策扶持。鼓勵物業(yè)公司進入老舊住宅區(qū)開展服務(wù)，對進入老舊住宅區(qū)經(jīng)營的物業(yè)公司在市場準(zhǔn)入、人員培訓(xùn)等方面給予政策支持，享受地方中小企業(yè)扶持政策。二是稅費減免。物業(yè)管理公司需要繳納營業(yè)稅（按企業(yè)經(jīng)營總收入的5%計征）、城建稅附加（按營業(yè)稅7%計征）、教育費附加（按營業(yè)稅3%計征）和企業(yè)所得稅。對在舊城區(qū)經(jīng)營的物業(yè)公司，3年內(nèi)一切稅費全免。三是“以獎代補”。對參與推進老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)的一區(qū)三街、社區(qū)，根據(jù)其服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量和規(guī)模等考評情況進行獎勵。
第五篇：社區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作匯報
社區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作總結(jié)
我社區(qū)在市、區(qū)兩級房管部門的指導(dǎo)下，以市政府推進老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋和提檔升級工作為契機，認真落實“四率五有”的要求，充分發(fā)揮于2010年完成了轄區(qū)內(nèi)老舊住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)提檔升級工作，今年又在原有的基礎(chǔ)上繼續(xù)推進，現(xiàn)結(jié)合我社區(qū)實際情況，將老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)提檔升級工作匯報如下：
一、鞏固完善社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作機制。在實施物業(yè)服務(wù)工作過程中，制定了各個崗位工作制度，小區(qū)秩序維護員掛牌上崗，設(shè)立投訴意見箱，進行規(guī)范化管理。以門棟長為代表，定期召開會議，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。確保衛(wèi)生保潔、秩序維護、綠化養(yǎng)護、基本維修、車輛管理等5項服務(wù)內(nèi)容正常運轉(zhuǎn)。
二、開辟渠道，加大投入，改善社區(qū)物業(yè)服務(wù)條件。我社區(qū)一方面爭取上級部門的支持，對小區(qū)樓道進行了粉刷，對凌亂電線進行了整理，樓梯扶手刷漆，樓梯臺階進行清洗，除去原來的小廣告，使樓道變得亮起來。為了改善小區(qū)環(huán)境，我們將小區(qū)的25個垃圾通道門進行了維修和更換，并購置25個垃圾筒放在各單元解決了小區(qū)暴露垃圾問題，在空地安放了10套休閑椅，并安裝了兩套健身器材解決了居民休閑娛樂場所。我社區(qū)對小區(qū)內(nèi)破損花壇進行了修復(fù)，并對小區(qū)大株樹木進行了修剪，并申請園林部門對小區(qū)1、2、9、10四棟花壇進行綠化改造升級。在大門口安置了攔車器，將小區(qū)原來破舊的門楣進行了更換。并購置了物業(yè)服務(wù)維修工具，為實施服務(wù)提供強有力的保障，并對物業(yè)服務(wù)部辦公室門窗進行了更換，使大門口變得整潔漂亮。在鐵機西區(qū)和九陽軒小區(qū)做了8個共計200平方米的車棚，解決了居民
自行車的停放問題。安裝了50多根便民曬衣架，方便了居民的晾曬。將小區(qū)內(nèi)約1000平方米的路面進行了硬化。為秩序維護員配備了工作制服，將大門進行了修繕。
三、做好宣傳工作，促進小區(qū)居民樹立“有償服務(wù)”觀念。社區(qū)利用宣傳欄、黑板報等形式宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，營造良好的輿論氛圍。將每月服務(wù)部收支明細公布于眾，做到帳目透明公開。經(jīng)常組織居民參加義務(wù)勞動，增強居民自我管理、自我服務(wù)意識。只有以整潔的環(huán)境、到位的服務(wù)，讓老社區(qū)居民感受到變化，實現(xiàn)老區(qū)新服務(wù)，舊貌換新顏，才能使居民真正體會到“有償服務(wù)”帶來的便利。
四、物業(yè)服務(wù)工作中存在的問題
一是老舊住宅區(qū)低收入居民家庭多，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)不能提高，而現(xiàn)有的人員工資每月只有650元，人員流動大，服務(wù)質(zhì)量不高，且只能勉強維持正常運行。
二、小區(qū)內(nèi)部分排水、排污管道經(jīng)常堵塞，窨井蓋破舊嚴(yán)重。小區(qū)內(nèi)需補植樹木，增設(shè)路燈，增建環(huán)衛(wèi)設(shè)施，添置消防器材，完善監(jiān)控設(shè)施。小區(qū)內(nèi)頂層居民室內(nèi)漏水嚴(yán)重，整修困難。
我社區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作有些方面還不夠完善，我們將本著一切從居民的切身利益出發(fā)，以更好地服務(wù)好居民為宗旨，進一步扎實有效地把我社區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作做得更好，使居民從中得到實惠，真正實踐科學(xué)發(fā)觀展。
**社區(qū) 2011年12月5日
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