第一篇：樓宇設備管理的主要目的和意義

樓宇設備管理的主要目的和意義

隨著計算機技術的普及與信息產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，住宅小區(qū)數(shù)字化已成為現(xiàn)代 建筑與物業(yè)管理的發(fā)展趨勢。如果說位置、環(huán)境、價格、戶型、配套物業(yè)管理等 構成人們評判一個項目優(yōu)劣的指標，那么，“數(shù)字化”則是人們追求更高層次生活 品位的方向?！皵?shù)字化家園”作為國際上90年代的新技術和新理念，在國外已被 普遍運用于建筑和物業(yè)管理行業(yè)，在我國則處于探索和起步階段。應當看到，在 中國發(fā)展數(shù)字化住宅已經(jīng)不再是炒作，而信息技術發(fā)展尋找更廣闊的市場結合點 的必然結果，IT產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正在和必將更大地改變?nèi)藗兊墓ぷ魃畹姆椒矫婷?，發(fā)展中國家也不例外。因此，明確建設“數(shù)字化家園”的意義，分析中國“數(shù)字 化家園”的發(fā)展現(xiàn)狀，研究我們的發(fā)展戰(zhàn)略和對策，是當前急需要做的工作。

數(shù)字化家園的技術含義和社會意義

1．1 數(shù)字化家園的技術含義

數(shù)字化家園在美國稱為“智慧屋”(Wise House)，歐洲稱為“時髦家”(Smart Home)，美國和北美還建成了“無現(xiàn)金小區(qū)”。人類社會的進步賦予我們想家的空 間，而科技的發(fā)展使這種想象成為現(xiàn)實。網(wǎng)絡技術高度成熟，寬帶網(wǎng)鋪設到家，網(wǎng)絡可實現(xiàn)多套模擬或數(shù)字電視廣播節(jié)目傳送、VOD節(jié)目點播、電視會議、IP電 話及可視電話、遠程醫(yī)療、數(shù)字圖書館等功能。數(shù)字化家園還給人可靠的安全感，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)在主要出入口安裝攝像機，在管理中心設置監(jiān)視控制屏。攝像 機將圖像傳送到管理中心，以便實時監(jiān)視和記錄，掌握小區(qū)動態(tài)。住戶則設立訪 客對講系統(tǒng)和報警系統(tǒng)，遙控開啟防盜門，防止非法人員進入樓內(nèi)，確保住戶安 全。一旦發(fā)生危急情況，還可以立即向小區(qū)管理中心報警，以便得到及時救助。住宅小區(qū)管理中心通過信息傳輸、監(jiān)視、控制小區(qū)內(nèi)公共設備的運行情況，掌握 物業(yè)管理的完整資料，計量小區(qū)內(nèi)總的及各住戶水、電、煤氣的用量，給住戶創(chuàng) 造一個舒適、便利的生活環(huán)境。住宅小區(qū)還實現(xiàn)了用電子貨幣取代現(xiàn)金，其功能 涉及信用卡、網(wǎng)絡結算、電子交換和信息安全資信等。如此，極大地提高了人居 質(zhì)量。

數(shù)字化家園是由智能化物業(yè)系統(tǒng)IBS(Intelligent Building System)和物業(yè)管理信 息系統(tǒng) MIS(Management Information Systems)共同構成的住宅小區(qū)。其中，智能化 物業(yè)是指運用以計算機技術為核心，包括通訊技術、電子技術在內(nèi)的信息技術與 現(xiàn)代建筑技術相結合，在建筑物中嵌入各種自動化控制系統(tǒng)，多方位提供自動化 應用功能的物業(yè)。智能化物業(yè)的顯著特征在于：(1)所有自動化系統(tǒng)綜合在同一個 網(wǎng)絡上；(2)所有自動化系統(tǒng)的操作都集中在一個統(tǒng)一的電腦控制平臺；(3)每一個 自動化系統(tǒng)都能共享一個數(shù)據(jù)庫，并能相互交換彼此的信息；(4)通過中央處理器，能夠監(jiān)控全部自動化及其住處系統(tǒng)?？傊?，具有相當于住宅神經(jīng)的家庭內(nèi)網(wǎng)絡、能夠通過這種網(wǎng)絡提供各種服務、能與地區(qū)社會等外部世界相連接是構成智能化 住宅的三個基本條件。1984年，美國康涅狄格州的哈特福市將一幢舊金融大廈進 行了改造，樓內(nèi)的空調(diào)、電梯、照明、防盜等設備采用計算機控制，采用計算機 網(wǎng)絡技術為客戶提供文字處理、電子郵件和情報資料等信息服務，這是世界公認 的第一座智能大廈(City Place大廈)。以后，美國國家安全局和五角大樓等也紛紛 改建成具有高科技裝備的智能大樓。據(jù)估測，美國的智能大樓超過萬幢，日本新 建大廈中的60％為智能大廈。中國的第一座智能大廈被認為是北京的發(fā)展大廈。另外相繼建成了一批準智能大廈如深圳的地王大廈、北京西客站、上海證券大廈 等。

現(xiàn)階段，智能化物業(yè)主要的自動化系統(tǒng)包括：

(1)樓宇自動化系統(tǒng)(BA系統(tǒng)，Building Automation)。樓宇自動化，其實質(zhì)就 是樓宇各種配套設施和設備的自動化。它是智能物業(yè)中最基本的功能。

(2)通訊自動化系統(tǒng)(CA系統(tǒng)，Communication Automation Systems)。通訊自動 化系統(tǒng)是將物業(yè)內(nèi)各種不同的信息處理系統(tǒng)聯(lián)結于一體，達到自由交換信息的目 的，并能與國際信息網(wǎng)絡聯(lián)結，組成一個高速的通訊系統(tǒng)。

(3)辦公自動化系統(tǒng)(OA系統(tǒng)，Office Automation Systems)。辦公自動化是利用 信息技術將各種辦公設備聯(lián)成一體，把文字、數(shù)據(jù)、圖像、語言和信息處理功能 組合于一個系統(tǒng)之中，達到提高辦公效率和辦公質(zhì)量的目的。

(4)保安自動化系統(tǒng)(SA系統(tǒng)，Security Automation Systems)。保安自動化系統(tǒng) 利用信息技術對整個物業(yè)進行安全性布防，是物業(yè)內(nèi)保障人身和財產(chǎn)安全最重要 的系統(tǒng)。它配合使用微波、紅外檢測設備作輔助，確保各重要部位人員進出的監(jiān) 視，形成一個綜合的保安監(jiān)控網(wǎng)絡，與其他自動化系統(tǒng)交換信息。出現(xiàn)突發(fā)事件 時，保安自動化系統(tǒng)能及時報警、接警及記錄事件情況，并能對所處理事件作出 準確的指引。

(5)消防自動化系統(tǒng)(FA系統(tǒng)，F(xiàn)ire Automation Systems)。消防自動化系統(tǒng)是一 種自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)。當出現(xiàn)異常情況時，自動控制消防系統(tǒng)能及時報警和接 警；發(fā)生火警時，能自動啟動滅火設備，及時撲滅火災。

(6)管理自動化系統(tǒng)(MA系統(tǒng)，Management Automation Systems)。管理自動 化系統(tǒng)是將各種自成體系的自動化系統(tǒng)通過計算機統(tǒng)一管理起來，大量減少人工 操作，達到全面自動化，最終實現(xiàn)信息共享和系統(tǒng)聯(lián)動，產(chǎn)生物業(yè)智能化的整體 性。

物業(yè)管理智能化也稱物業(yè)管理自動化，是指在物業(yè)管理工作過程中以現(xiàn)代先 進的科學技術為手段，對物業(yè)管理活動進行科學的組織和對物業(yè)進行有效的管理。物業(yè)管理智能化包括物業(yè)管理企業(yè)的辦公自動化和業(yè)務管理自動化兩大部分。物 業(yè)管理智能化的主要技術包括：(1)通訊技術與結構化布線技術。20世紀80年代 后期，美國的Bell通訊實驗室推出一種新的通訊布線概念，通過一套集成的布線 結構，將所有語言、數(shù)據(jù)、圖像以及信息系統(tǒng)的線路組合在一起，并制定出一個 統(tǒng)一的國際標準，形成一套完善的結構化布線系統(tǒng)，亦稱之為綜合布線系統(tǒng)。(2)計算機網(wǎng)絡。美國是電腦網(wǎng)絡化最早的國家。如現(xiàn)在最有影響的國際互聯(lián)網(wǎng)絡，產(chǎn)生于20世紀?0—80年代。所謂計算機網(wǎng)絡，就是將各自獨立的電腦處理節(jié)點通 過線路的連接而成的系統(tǒng)。通過網(wǎng)絡可以聯(lián)接分散于各處的信息系統(tǒng)，使所有資 源能夠為需要它的人們所共享；人們得以克服地理位置的局限而協(xié)同工作。(3)多 媒體系。統(tǒng)技術。多媒體技術是把聲音、文章、圖形、圖像、動畫、視頻等多種 媒體的信息通過綜合網(wǎng)絡技術進行數(shù)字化加工處理，再和通訊技術結合形成的綜 合網(wǎng)絡技術。

物業(yè)管理信息系統(tǒng)的物理構成包括：

(1)物業(yè)概況管理系統(tǒng)。物業(yè)概況管理系統(tǒng)以圖文并茂的形式綜合介紹物業(yè)的 規(guī)劃、配套和管理規(guī)程等。

(2)房產(chǎn)管理系統(tǒng)。房產(chǎn)管理系統(tǒng)對樓宇、單位、車位等原始的物業(yè)資源進行 全面的管理。

(3)業(yè)戶管理系統(tǒng)。業(yè)戶管理系統(tǒng)對業(yè)戶的檔案、變更狀況、投訴、維修和裝 修等事項進行管理。

(4)財務管理系統(tǒng)。財務管理系統(tǒng)以各種方法完成用戶的收費業(yè)務，對收費結 果、拖欠情況進行統(tǒng)計，保存所有個人的繳費歷史。

(5)治安管理系統(tǒng)。治安管理系統(tǒng)管理治安人員、治安排班等事宜，實現(xiàn)對日 常的治安事件進行監(jiān)控。

(6)保潔管理系統(tǒng)。保潔管理系統(tǒng)對保潔人員及日常保潔排班等事項進行管理。

(?)設備管理系統(tǒng)。設備管理系統(tǒng)對設備檔案、維修保養(yǎng)計劃、日常保養(yǎng)安排 及出勤情況進行管理。

(8)綠化管理系統(tǒng)。綠化管理系統(tǒng)對各種綠化植被、綠化帶、綠化工程進行管 理。

(9)辦公管理系統(tǒng)。辦公管理系統(tǒng)對物業(yè)管理公司自身的人事、文件、財產(chǎn)等 事項進行管理。

1．2 數(shù)字化家園的社會意義

隨著全球信息化進程的加快，人類社會正逐步步入以智力資源為首要依托的 智能型社會。城市作為經(jīng)濟技術的主要載體，也必將踏上以社會生活智能化為基 本特征的發(fā)展道路，這是歷史發(fā)展的必然選擇，是城市功能演變的必然結果。電 腦走進我們的家庭生活，和我們?nèi)粘Ｉ畹募彝ゾ邮腋泳o密地結合起來，不但 是我們住宅的一部分，而且是住宅中的神經(jīng)中樞、控制中心，這與全球信息化浪 潮的推動和人類社會的進步是分不開的。電腦使我們的家成為一個更加迷人溫馨 的舒適之地，開啟了人類家居生活的新紀元。因此，不論從城市現(xiàn)代化建設的必 然要求出發(fā)，還是從提高城市居民生活質(zhì)量的需求出發(fā)，在我國加強數(shù)字化家園 建設，已成為城市信息化建設不可或缺的重要組成部分，它的社會意義就在于：

(1)有利于物業(yè)管理基礎工作走向科學化。實現(xiàn)物業(yè)管理智能化，可以使管理 信息得到有效的集中，大大減少數(shù)據(jù)的冗余，確保數(shù)據(jù)的準確性和及時性，使信 息在物業(yè)管理中的威力得以發(fā)揮。

(2)有利于物業(yè)管理水平和效率不斷提高。在傳統(tǒng)管理條件下，物業(yè)管理服務 于經(jīng)營過程中，信息流的反饋總是相對滯后，這種現(xiàn)象在財務管理中尤為突出。通過管理的智能化，信息的處理和傳遞得以及時完成，使管理工作可以做到事前 控制，從而提高企業(yè)的管理水平和效率。

(3)有利于節(jié)省土地，便于加強城市規(guī)劃和管理。

(4)使城市發(fā)展更能體現(xiàn)“人本”特征。隨著社會的發(fā)展，人們的生活結構發(fā) 生了變化。正在由“吃穿”為主轉(zhuǎn)向“住行”為主，而數(shù)字化住宅則可以為百姓 提供舒適、便利、安全等多種生活享受。在人、住宅、環(huán)境、自然四維空間中，數(shù)字化住宅就是要力爭創(chuàng)造出最和諧、最適合人類居住的“生活人居”，以真正使 百姓的需求得到最大限度的滿足。

(5)有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。資料顯示，目前我國90％的開發(fā)企業(yè)是中小 企業(yè)，且多是在房地產(chǎn)過熱時一哄而上發(fā)展起來的，小、散、差現(xiàn)象比較嚴重。所以實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，發(fā)展數(shù)字化住宅，將會淘汰掉一批規(guī)模小、素質(zhì)差、實力弱的小公司和依靠投機發(fā)財?shù)钠髽I(yè)；經(jīng)營不善、嚴重虧損的開發(fā)公司也將被 排擠出局。這樣，那些經(jīng)大風大浪“篩選”出來的優(yōu)秀企業(yè)就可以集中精力發(fā)揮 他們在技術創(chuàng)新等方面的優(yōu)勢，為百姓建造更多更好的住宅。2 中國發(fā)展“數(shù)字化家園”的現(xiàn)狀

為促進住宅建設的科技進步，提高住宅功能質(zhì)量，采用先進適用的高新技術 推動住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進程，建設部在總結“2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)工程項 目”工作經(jīng)驗的基礎上，擬自2000年起，計劃用五年左右的時間，在全國建成一 批住宅小區(qū)智能化技術示范工程，摸索出一套適應各地、各具特色的智能住宅小 區(qū)的設計、集成、施工等方面的經(jīng)驗，并向全國推廣。其總體目標是：通過采用 現(xiàn)代信息傳輸技術、網(wǎng)絡技術和信息集成技術，進行精密設計、優(yōu)化集成、精心 建設和工程示范提高住宅高新技術的含量和居住環(huán)境水平，以適應21世紀現(xiàn)代居 住生活的需求。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)也開始積極建設智能化小區(qū)和網(wǎng)絡小區(qū)。作為中國房地產(chǎn)巨頭之一的中國房地產(chǎn)開發(fā)集團，將在未來5年內(nèi)，首先將其已 經(jīng)建成的1000多個社區(qū)改造成現(xiàn)代化的新型數(shù)字社區(qū)，并最終實現(xiàn)在全國建立2 萬個數(shù)字社區(qū)的目標。國家建設部將示范工程劃分為普及型、先進型、領先型三 個層次，并制定了相應的技術要求。

(1)普及型：住宅小區(qū)設立計算機自動化管理中心，水、電、熱等自動計量和 收費，住宅小區(qū)實行封閉式安全自動監(jiān)控，住宅的火災、有害氣體泄漏等實行自 動報警，設置緊急呼叫系統(tǒng)，對住宅小區(qū)的關鍵設備、設施實行集中管理，對其 運行狀態(tài)實行遠程監(jiān)控。

(2)先進型：除實現(xiàn)普及型的全部功能要求外，還應實行住宅小區(qū)與城市區(qū)域 聯(lián)網(wǎng)，住宅通過網(wǎng)絡終端實現(xiàn)醫(yī)療、文娛、商業(yè)等公共服務和費用自動結算，住 房通過家庭電腦可閱讀電子書籍和出版物等。

(3)領先型：除實現(xiàn)先進型的全部功能要求外，在要應用I— CIMS技術，實 施住宅小區(qū)開發(fā)全生命周期的現(xiàn)代信息集成系統(tǒng)，達到提高質(zhì)量、有效管理、改 善環(huán)境的目的。

目前國內(nèi)推出了這些實驗性的智能住宅，雖然從技術和功能上講，這僅僅是 起步，但也可以讓我們對未來的數(shù)字化家園產(chǎn)生一些憧憬。上海一家公司展出了 一種智能住宅系統(tǒng)，這種系統(tǒng)可用電腦控制家中的門窗、溫度、燈光及一切電子 設施，也可以在千里之外通過電話來控制家中的一切設施。而成都的交大智能小 區(qū)，則是一個初級的數(shù)字化住宅小區(qū)。該小區(qū)實現(xiàn)了居家生活信息化、小區(qū)物業(yè) 管理信息化、IC卡通用化。小區(qū)的每幢樓均采用結構化綜合布線，支持100Mbps 的速率。小區(qū)網(wǎng)管中心通過多模光纖與住宅樓網(wǎng)絡系統(tǒng)相連。小區(qū)住戶每戶配置 一臺微機，統(tǒng)一配置網(wǎng)卡和信息插座，能通過內(nèi)部網(wǎng)絡登錄到小區(qū)的網(wǎng)管中心。小區(qū)網(wǎng)管中心聯(lián)入169中文信息網(wǎng)，通過該信息網(wǎng)實現(xiàn)一系列網(wǎng)絡服務，如實現(xiàn) 大戶室搬回家、建立網(wǎng)上中學、提供網(wǎng)上圖書閱讀、網(wǎng)絡游戲等一系列功能。小 區(qū)網(wǎng)管中心對住戶的網(wǎng)絡使用進行統(tǒng)一的管理和收費。

從總體上看，中國數(shù)字化家園的發(fā)展是不平衡的。我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，雖然隨著信息技術的日益普及和房地產(chǎn)行業(yè)在國內(nèi)的迅猛發(fā)展，經(jīng)過房地產(chǎn)界的 一批有識之土的實踐，已取得了卓有成效的成果，但整體水平仍然較低，而且地 區(qū)差異較大，東西部發(fā)展不平衡。在北京、上海、深圳等一些中心城市中，數(shù)字 化家園的建設已由試點進入積極推廣階段；同國外相比，信息技術在中國房地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)中的應用和發(fā)展仍存在諸多制約因素。具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

1．觀念問題

人們在認識上主要存在兩種傾向：第一是房地產(chǎn)商為了追求智能化而去搞智 能化。住宅和小區(qū)的基本功能是居住和生活，可能也包括部分的學習與工作。智 能化在住宅和小區(qū)中的市場位置只是提高和加強居住質(zhì)量的一種手段。人們購買 住宅，首先考慮的是它的價位、地段、戶型，而不會將“智能化”作為首選條件 來考慮的。在這一問題上如果本末倒置，錯把智能化作為建設的目標，并且在智 能化技術尚未成熟的時候，難免會發(fā)生智能化住宅過熱炒作的現(xiàn)象。第二種表現(xiàn) 為滯后的消費觀念。大多數(shù)消費者認為數(shù)字化家園只是少數(shù)富人的事情，離自己 還很遠。

2．國情國力問題

據(jù)統(tǒng)計，國家每年花在住宅方面的投資約占全部投資的5％～6％。如果全部 搞成智能化住宅，老百姓現(xiàn)在的消費水平能否接受，我國的經(jīng)濟發(fā)展水平能否達 到，這都需要考慮。

3．技術和人才問題

首先，網(wǎng)絡在我國尚處于初級階段，基礎設施配備較差，智能產(chǎn)品還有待于 提高。其次，我國的計算機技術、通訊技術、網(wǎng)絡安全技術整體水平不高。第三，實現(xiàn)房地產(chǎn)信息化離不開高素質(zhì)的人才。在實現(xiàn)房地產(chǎn)信息化的初期，具備一定 信息系統(tǒng)知識的管理者會提出合理的要求，提高軟件開發(fā)的質(zhì)量和實用性；在系 統(tǒng)運行維護階段，管理者的水平更是直接與使用水平密切相關。信息服務業(yè)所需 要的人才，不僅要懂計算機，還要懂經(jīng)濟、懂企業(yè)經(jīng)營管理。但是，由于我國房 地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史不長，尤其是房地產(chǎn)信息業(yè)才起步，缺乏相關的專業(yè)人員，嚴重 制約了房地產(chǎn)信息化的發(fā)展。

4．政策與法規(guī)問題

數(shù)字化家園的發(fā)展除了要有發(fā)達的計算機網(wǎng)絡外，還需要完善的法律體系、稅收體系、便利的銀行支付體系與之相配套。我國目前尚無針對網(wǎng)絡規(guī)范及網(wǎng)絡 犯罪的法律；我國的稅收及征稅體系不完善。由于這些社會軟件不配套，數(shù)字化 家園的普及還需要一段時間的磨合。

由于多種條件的制約，我國房地產(chǎn)信息化還有很長的路要走，但是房地產(chǎn)業(yè) 唯有實現(xiàn)信息化，唯有與網(wǎng)絡結合，才能煥發(fā)出新的活力，這是毋庸置疑的。建設數(shù)字化家園的對策

數(shù)字化小區(qū)盡管對于大多數(shù)人來說還是一個新事物，但是，隨著時代的發(fā)展，它將在人們生活中，尤其在選擇住宅時是一個無法回避的話題。數(shù)字化家園的發(fā) 展應是一種市場行為，而市場是一把雙刃劍，它會自動砍掉那些不適合中國國情 的數(shù)字化住宅的建設，同時，在政府的正確引導下，數(shù)字化家園的建設將不斷走 向規(guī)范化和科學化。筆者認為大力推進數(shù)字化小區(qū)的建設是比較符合中國國情的。在發(fā)展對策上，應注意以下幾點：

1．采用適當?shù)募夹g

目前最迫切的任務是如何使數(shù)字化小區(qū)設計的功能設定恰到好處、技術路線 恰如其分，使數(shù)字化住宅產(chǎn)品得到市場的最大認同。

2．堅持分級發(fā)展的原則

住宅小區(qū)數(shù)字系統(tǒng)分級發(fā)展是基于當前商品房建造標準和其造價承受能力、基本的物業(yè)管理與服務要求，以及當前住宅小區(qū)智能化技術、產(chǎn)品的發(fā)展現(xiàn)狀與 未來發(fā)展的需要，將住宅小區(qū)數(shù)字系統(tǒng)分為三檔，即普及型(低)、先進型(中)和領 先型(高)。目前，集成商為了推銷其設備和設備系統(tǒng)，開發(fā)商為了提高其賣點，總 是盡可能地把它的樓盤性能和系統(tǒng)性能拔高，宣傳其系統(tǒng)的技術之多、之高、之 先進，使用者一旦擁有會得到多少好處等等。為了獲得更多的利益，對樓盤和設 備都是強調(diào)其高標準，高技術，多功能。于是形成一種概念，仿佛“數(shù)字化”總 是和高檔的、豪華的、高薪白領和金領聚居的、高級知識分子成堆的住戶聯(lián)系在 一起的。這也是一種不全面的，或者十分功利的定位方式。就“數(shù)字化”的功能 而言，本來就可以根據(jù)功能需求和經(jīng)濟條件的不同，高有高智能，低有低智能。

3．加大宣傳和培訓力度，提高全社會的認知程度和小區(qū)服務水平

一方面，政府應該向全社會大力宣傳住宅小區(qū)數(shù)字化的目的、意義以及具體 的實施內(nèi)容，提高人們對這項工作的認知程度，增強認同度；另一方面，政府可 以充分利用各種社會資源，加強居民的信息化意識和信息技術應用水平，使居民 對小區(qū)數(shù)字化的內(nèi)容有較全面的感性認識，激發(fā)居民的參與和需求熱情。同時，還應該積極加強對物業(yè)服務隊伍的專業(yè)培訓，有效地提高服務隊伍的整體實力。

4．制定“游戲規(guī)則”，規(guī)范市場運作

數(shù)字化家園建設過程中將會涉及到小區(qū)布線的產(chǎn)權歸屬、利益分配等問題，并且會導致市場的不規(guī)范運作，甚至出現(xiàn)無序競爭的混亂局面。因此，為小區(qū)數(shù) 字化建設制定一套“游戲規(guī)則”是政府當前一項刻不容緩的任務，其所應制定的 政策法規(guī)包括小區(qū)數(shù)字化配置的標準、小區(qū)數(shù)字化建設和運行的資產(chǎn)籌集與使用 辦法，小區(qū)布線的產(chǎn)權歸屬問題，信息服務業(yè)收費標準以及涉及各職能部門對小 區(qū)數(shù)字化建設的支持政策等。

5．建立多元化投資機制

住宅小區(qū)數(shù)字化建設的關鍵就是要建立一套有活力的市場機制，即在充分遵 循市場經(jīng)濟規(guī)律的情況下，本著“誰投資、誰受益”的原則，形成“共同投資、共享利益、共擔風險”的機制。只有這樣，才能把數(shù)字化作為增值服務、信息傳 達與反饋以及業(yè)務拓展與廣告等商機，通過市場運作，形成可觀的經(jīng)濟效益，把 小區(qū)數(shù)字化網(wǎng)絡的潛在價值轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實價值。

第二篇：高層樓宇設備管理(目錄)

高層樓宇設備管理目錄

上篇高層樓宇設備綜合管理

第一章高層樓宇設備綜合管理概述

第一節(jié)高層樓宇設備綜合管理的重要性

第二節(jié)高層樓宇設備綜合管理的主要內(nèi)容與目標

第三節(jié)設備綜合管理理論及應用介紹

第二章高層樓宇設備綜合管理的基礎工作

第一節(jié)樓宇設備管理維修組織

第二節(jié)設備安裝驗收的前期介入管理

第三節(jié)設備資產(chǎn)管理

第四節(jié)設備管理制度及考核規(guī)定

第三章高層樓宇設備使用維護管理

第一節(jié)設備使用初期管理

第二節(jié)設備使用完好標準

第三節(jié)設備使用管理

第四節(jié)設備維護保養(yǎng)管理

第五節(jié)設備事故處理規(guī)定

第六節(jié)設備使用維護管理質(zhì)量考核

第四章高層樓宇設備故障管理

第一節(jié)設備故障的概念

第二節(jié)設備故障預防

第三節(jié)設備故障管理

第五章高層樓宇設備維修管理

第一節(jié)設備維修方式

第二節(jié)維修方式的選擇

第三節(jié)修理類別

第四節(jié)高層樓宇設備的維修管理

第五節(jié)樓宇設備二級保養(yǎng)典型工作內(nèi)容（供參考）

第六章高層樓宇設備使用的經(jīng)濟管理

第一節(jié)設備運行耗能費用管理

第二節(jié)設備維修費用管理

第三節(jié)設備大修理費用管理

第四節(jié)設備大修理的經(jīng)濟性評價

第五節(jié)設備技術改造的經(jīng)濟性評價

第六節(jié)設備更新的經(jīng)濟性評價

第七節(jié)設備專用基金的管理

第八節(jié)設備費用信息統(tǒng)計

第七章物業(yè)管理信息化模式及樓宇設備計算機輔助管理信息系統(tǒng)

第一節(jié)物業(yè)管理的信息化模式

第二節(jié)樓宇設備管理信息系統(tǒng)的特殊性

第三節(jié)樓宇設備管理信息的采集

第四節(jié)設備管理信息系統(tǒng)功能模塊的特點

第五節(jié)設備管理信息系統(tǒng)功能模塊的結構

第八章高層樓宇設備安全管理

第一節(jié)樓宇設備安全管理責任制

第二節(jié)樓宇設備安全管理規(guī)程

第三節(jié)樓宇設備系統(tǒng)的安全性評價

第三篇：赴美高層樓宇設備管理考察報告

赴美高層樓宇設備管理考察報告

應美國世邦魏理士物業(yè)管理公司的邀請，中國物業(yè)管理協(xié)會以田在瑋副會長為團長的赴美高層樓宇設備管理考察團一行10人，于2005年12月11日—23日對美國物業(yè)管理及高層樓宇設備管理現(xiàn)狀進行了認真考察，現(xiàn)將考察情況報告如下：

一、美國物業(yè)管理的現(xiàn)狀

美國是世界上最發(fā)達的國家，綜合國力遠遠超過其它國家，同時也是市場經(jīng)濟體系最為完善的國家。在這一社會背景前提下，形成了美國高度專業(yè)分工協(xié)作的物業(yè)管理市場運作體系。

1、在美國，物業(yè)管理作為社會管理事務，主要由業(yè)主和企業(yè)及行業(yè)協(xié)會負責，政府基本不予干涉。小政府，大社會，能夠由市場來做或依靠民眾自主自律能夠解決的問題，政府均不予過多過問，所謂“民有、民治、民享”是也。盡管美國物業(yè)管理有效地承擔和履行了服務社會的職能，但這并不是美國政府的功勞。美國政府的行政分支中沒有物業(yè)管理的管理部門，政府的作用是立法和司法。日常的行業(yè)管理，主要由一個叫物業(yè)管理研究院的機構負責。美國物業(yè)管理研究院（IREN）總部位于芝加哥，成立于1934年，是美國房地產(chǎn)商協(xié)會的一個下屬機構，是一個非政府機構和非盈利性組織，其主要職責是：（1）培養(yǎng)物業(yè)管理職業(yè)隊伍，包括培訓和鑒定從業(yè)人員的資格，頒發(fā)注冊物業(yè)經(jīng)理（CpM）、注冊住房經(jīng)理（ARM）證書；（2）制定和執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)標準、道德規(guī)范，推廣新技術、新工藝，維護行業(yè)的社會價值；（3）協(xié)助政府部門起草法律，法規(guī)；（4）推介并帶領會員向海外開拓市場。

美國物業(yè)管理研究院有一個集管理、科研、培訓、經(jīng)營于一體的組織結構，在各大地區(qū)設立有分部，其總部的機構設置。

理事會

執(zhí)行委員會

常務委員會：

職責：審計、預算、規(guī)劃

條例、規(guī)定、道德規(guī)范和紀律

道德規(guī)范問題聽證和紀律委員會

執(zhí)行委員會

公共住房道德規(guī)范和執(zhí)行委員會

地方分部活動部：

職責：分部活動

ARM部：

職責：ARM服務

法律事務部：

職責：全國聯(lián)邦住房聯(lián)絡

各地聯(lián)邦住房聯(lián)

公平住房和平等機會

聯(lián)邦立法

州和市政事務

服務部：

職責：全國物業(yè)經(jīng)理咨詢

物業(yè)經(jīng)理計算機和技術

收/支分

風險管

聯(lián)絡部：

職責：物業(yè)管理雜志社

營銷/公共關系

出版

會員注冊部

職責：AMO

AMO資歷評估分會

AMO保險分會

CpM會員標準

高級CpM會員標準

管理計劃

會員發(fā)展、少數(shù)民族

教育培訓部：

職責：成人教育

CpM會員資格培訓

教育政策

師資

課程內(nèi)容委員會

2、高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊伍是美國物業(yè)管理的重要特色之一。在美國，任何人要想從事物業(yè)管理，均須獲得相應的職業(yè)資格。這種資格管理主要不是針對企業(yè)，而是針對管理者個人，這與我國目前現(xiàn)行的企業(yè)資質(zhì)管理不同。美國物業(yè)管理資質(zhì)分三種：CpM，注冊物業(yè)經(jīng)理（CertifiedpropertyManager）；ARM，注冊住房經(jīng)理（AccreditedResidentialManager）；AMO，注冊物業(yè)公司（AccreditedManagementrganization）。還有一種過度性的叫CpMCandidate，是成為注冊物業(yè)經(jīng)理前的專業(yè)資格。負責資質(zhì)管理工作的美國物業(yè)管理研究院嚴格執(zhí)行行業(yè)資格標準和行業(yè)道德規(guī)范，使上述資格，特別是注冊物業(yè)經(jīng)理資格入門有相當難度，從而既保證了注冊物業(yè)經(jīng)理人隊伍的質(zhì)量，也使這一職業(yè)成為具有較高社會價值的熱門選擇。

3、成為CpM的職業(yè)要求

申請人向IREM提出申請，取得預備CpM資格。申請人必須填寫申請表、交申請費、有高中以上學歷、符合法定工作年齡和目前正從事物業(yè)管理工作。預備期一般五年，最短一年，最長十年。若是申請人曾經(jīng)從事物業(yè)管理或房地產(chǎn)相關工作，取得其他經(jīng)歷分，也可少于五年。

申請人取得預備資格后，需按照IREM設計的一套考核制度，取得260分，其中160分為必修分，100分為選修分。

IREM課程：30分必修分，多達100分選修分。IREM每年在總部和各地分部舉辦培訓班，每年初，IREM就將課程介紹印成精美的手冊寄給每一個學員。課程內(nèi)容主要包括物業(yè)維修管理、人力資源管理、多用途物業(yè)的推銷和租賃、房地產(chǎn)的財務及其策略、物業(yè)管理效能評估、物業(yè)投資環(huán)境評估和就某一物業(yè)寫一個物業(yè)管理計劃。

CpM證書考試：30分必修分，0選修分。考試內(nèi)容涵蓋維修保養(yǎng)、人力資源管理、促銷和租賃、財務運作、日常管理、法律和風險管理。

管理策劃：20分必修分，0選修分。IREM提供管理策劃手冊，學員就某一實實在在的物業(yè)寫一份管理方案，充分反映學員的實踐經(jīng)驗和理論知識。

道德規(guī)范：20分必修分，0選修分。每一個申請人必須修這一課，牢記并嚴格遵守CpM職責道德規(guī)范。

經(jīng)歷：60分必修分，多達100分選修分。從事物業(yè)管理每一個月算一分，因此，60分意味著5年的預備期。但是，如果申請人在提出申請前曾經(jīng)在一個CpM指導下從事物業(yè)管理，或已經(jīng)是ARM，那么，這些經(jīng)歷也可算分。對經(jīng)歷，IREM還有具體規(guī)定：如管理住房，則一處不少于300單元、或2處不少于200單元、或5處不少于100單元；如管理辦公樓，則一處不少于12萬呎、或2處不少于8萬呎；如管理工業(yè)用房，則一處或多處不少于20萬呎。

正規(guī)學院教育：0必修分，多達90分選修分。地產(chǎn)、經(jīng)濟學、法律、金融或經(jīng)營管理的學士折70分，其他專業(yè)的學士折60分。

其他成人教育：0必修分，多達100分選修分。IREM承認其他15個房地產(chǎn)協(xié)會提供的課程。IREM在培訓手冊中均有列明。

其他要求：經(jīng)IREM地方分部批準；交清分部和總部的會費；一直嚴格遵守CpM的職責道德規(guī)范；經(jīng)IREM理事會批準。

4、美國物業(yè)管理隊伍的基本情況

全美國目前只有CpM9500多人、AMO363家，負責管理著全美價值8795億美元的各種物業(yè)。在IREM的長期有計劃的發(fā)展下，美國物業(yè)管理隊伍均衡發(fā)展，保持穩(wěn)定、高素質(zhì)，體現(xiàn)如下幾個特點：

身份高：全國只有CMp9500多人，AMO363家，從申請到成為成員，有一套嚴格規(guī)定。因而也只有較高學歷、堅持執(zhí)著的人能成為注冊物業(yè)經(jīng)理，具有高等教育的人員達94.1%。一旦成為注冊物業(yè)經(jīng)理，則進入高收入階層，促使CpM珍惜職業(yè)、珍惜榮譽。1998年注冊物業(yè)經(jīng)理的平均年收入達86362美元，而位于洛杉磯地區(qū)的MONTEREYpARK市的平均家庭年收入才32605美元！

專業(yè)分工：公司多以CpM為核心，其他人員圍繞CpM工作，所以規(guī)模一般不大（見表），某物業(yè)管理公司，具有AMO資格，管理住房380多棟，“康斗”20多棟（類似我們所說的連體別墅）和一些公寓，但整個公司只有4個人。董事長兼總裁為CpM，同時擁有代理、開發(fā)、建筑等資質(zhì)，主要負責對外開拓、制定發(fā)展計劃、管理決策；副總兼財務主要負責公司財務收支、報表、帳務和內(nèi)部管理；兩個辦事員按照指令工作，一天到晚忙于電話、傳真、電郵，午餐都要錯開來吃。他們就好像大公司的調(diào)度，負責根據(jù)業(yè)主要求，聯(lián)系、安排維修公司、清潔公司、綠化公司進行日常和特殊的管理事務。

注重經(jīng)營的綜合服務：一是CpM的時間分配和收入結構上，以物業(yè)管理為主，代理、咨詢、估價開發(fā)也屬重要內(nèi)容；二是管理物業(yè)方面，以住宅和非住宅并重；三是組織類型上，CpM除主要在物業(yè)管理公司外，在地產(chǎn)開發(fā)、建筑、投資信托、銀行等行業(yè)中均有分布。

5、美國物業(yè)管理的內(nèi)容

（1）首要任務是物業(yè)經(jīng)營。美國物業(yè)管理的首要任務是將物業(yè)經(jīng)營好。因此在IREM的培訓中，總是將物業(yè)的促銷與租賃放在重要位置。CpM有22.1%的時間用在了經(jīng)營方面，有40%的收入來自于物業(yè)管理以外的經(jīng)營活動。物業(yè)管理人員更注意的是房地產(chǎn)市場的變化，如何使自己所管的物業(yè)保持競爭力，保持高出售率/出租率。及時收取物業(yè)經(jīng)營所得，在租戶可能逃租時采取果斷的措施減少業(yè)主的損失；降低經(jīng)營成本，通過批量購買、固定服務渠道、適時付款等取得一切可能的優(yōu)惠，減少顧客的成本。

（2）日常維修保養(yǎng)——依靠專業(yè)公司。對于物業(yè)的日常維修保養(yǎng)，物業(yè)管理公司起一個組織、調(diào)度和負最終責任的作用。由于社會分工的發(fā)達，大多數(shù)物業(yè)管理公司本身并不備有維修養(yǎng)護人員和設備。房屋及其設備設施由專業(yè)公司承擔，各類設施還由各對應的專業(yè)公司承擔；衛(wèi)生由衛(wèi)生清潔專業(yè)公司承擔，一般每周清潔和清運垃圾2次；綠化有綠化專業(yè)公司承擔，一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥1次。綠化噴灌基本自動化，定時自動噴水。

（3）保安服務不是物業(yè)管理的法定內(nèi)容，各物業(yè)根據(jù)業(yè)主公約規(guī)定而不同。一般物業(yè)管理都不包括治安，尤其是住宅，基本沒有保安?；驹蛴腥阂皇潜０踩斯べM昂貴；二是有保安反給人不安全的感覺，別人會認為是不安全才請保安的，物業(yè)難免貶值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價的服務。還有一個原因是警察和消防隊（911）的快速反應。

（4）、物業(yè)管理一般不設24小時值班，上班時間以外發(fā)生的緊急事情，由政府的911辦公室處理，物業(yè)管理成本大大減少。IREM的解釋是減少社會資源消耗，無需在每一處物業(yè)都設人等候不太可能發(fā)生的事情，政府的一支隊伍就可以應付一大片。

二、美國高層樓宇設備管理的特點

1、采用高端技術，保持樓宇管理的先進性。美國是世界上科學技術最為發(fā)達的國家，這也反映在他們對高層樓宇設備的配置要求上。我們在洛杉磯參觀了由美國世邦魏理士物業(yè)公司管理的智能大廈6500WilshireBoulevard大廈。該大廈23層高，總面積435，039平方英尺（40416平方米），位于洛杉磯市繁華地段，是洛杉磯市企業(yè)界的標志性建筑，由貝聿銘設計。自大廈可遠望太平洋海岸、世紀城、好萊塢山及洛杉磯市區(qū)。大廈連續(xù)三年獲得國際建筑業(yè)主及經(jīng)理協(xié)會（BOMA）最佳大廈的稱號并成為洛杉磯市最令人滿意的辦公大廈。該大廈采用了先進的保安監(jiān)控系統(tǒng)，免除了人力巡視。大廈空調(diào)系統(tǒng)采用美國Auto-Matrix企業(yè)的超級終端計算機控制軟件系統(tǒng)進行能源管理。該大廈的溫控可由工程師利用一部便攜式計算機進入超級終端系統(tǒng)，隨時隨地（特別是在下班時）對空調(diào)系統(tǒng)運行進行調(diào)整。

2、注重節(jié)約能源，用高科技手段減少能源支出。參觀6500WilshireBoulevard大廈，給我們印象最深的是大廈業(yè)主及管理者高度重視節(jié)約能源，不惜投入重金改造樓宇設備，通過技術手段降低能源。該大廈已連續(xù)三年獲得美國環(huán)保署“能源之星獎”。通過投資改造，大廈能源管理系統(tǒng)，包括空調(diào)系統(tǒng)中的自動溫控、冷凍機自動切換，所有空氣處理機組、冷卻塔風扇及車庫送排風均安裝了調(diào)速電機。大廈全面安裝了照明探測控制系統(tǒng)及節(jié)水閥。僅車庫排風機使用變頻電機一項就為大廈每年在能源支出上節(jié)約近十萬美元。

3、注重設備管理環(huán)境，提高設備使用壽命。該大廈管理者十分重視設備環(huán)境的管理與保持。在參觀中我們發(fā)現(xiàn)，每一處設備間環(huán)境整齊，物品擺放井然有序，室內(nèi)及設備本身潔凈無塵，油漆一新，其干凈程度令我們驚嘆。同時，管理者嚴格設備管理程序，規(guī)范嚴格，設備檢測均有明確的周期規(guī)定與現(xiàn)場檢測記錄。

三、本次赴美考察對我國物業(yè)管理發(fā)展的幾點啟示

1、美國的物業(yè)管理注重物業(yè)經(jīng)營服務，物業(yè)管理的內(nèi)涵較廣。除以物業(yè)管理為主外，涉及中介代理、咨詢評估、出租出售、開發(fā)銷售等房地產(chǎn)行業(yè)多個領域，這與目前我國物業(yè)管理企業(yè)大多單純從事簡單的物業(yè)管理基本業(yè)務內(nèi)容狀況形成很大反差。注重物業(yè)經(jīng)營，一方面擴大了物業(yè)管理的領域，通過多樣化經(jīng)營擴展利潤空間，規(guī)避行業(yè)風險。美國的物業(yè)管理企業(yè)有40%的收入來自于物業(yè)管理以外的經(jīng)營活動，這對我國目前利潤水平過低，經(jīng)營管理舉步維艱的物業(yè)管理企業(yè)不能不是個重要啟示；另一方面，涉足較高端的房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務內(nèi)容，可以有效地提高物業(yè)管理隊伍的整體素質(zhì)，轉(zhuǎn)變物業(yè)管理僅從事簡單勞動的對外形象。在美國參觀中，感到美方的物業(yè)管理人員素質(zhì)高、干勁足，職責滿意度高，94%的物業(yè)管理人員具有高等教育學歷。要提高我國物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)與水平，就要提高行業(yè)的吸引力，擴展行業(yè)的利潤空間和業(yè)務空間，涉足房地產(chǎn)高端業(yè)務內(nèi)容，自植梧桐樹，外引金鳳凰。

2、美國高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊伍，保證了美國的物業(yè)管理能夠保持在較高水平上。參觀學習中，給我們很深印象的是，美國職業(yè)化的物業(yè)管理人員十分珍惜自己得來不易、又具有很高社會與經(jīng)濟價值的注冊資格，有很強的長期甚至終身從事物業(yè)管理的愿望。他們把自己畢生的精力與才華貢獻在物業(yè)管理這一社會服務事業(yè)，這即保證了他們自己的較高社會地位和經(jīng)濟收入，也保證了美國物業(yè)管理的世界級水準。從物業(yè)管理行業(yè)來說，高度職業(yè)化，嚴格注冊資格的篩選程序，限制注冊人數(shù)（全美僅有9500人），都保證了注冊物業(yè)經(jīng)理等資格的整體質(zhì)量與素質(zhì)，提高了美國物業(yè)管理研究院在全美物業(yè)管理行業(yè)的地位與信譽，使資格注冊這一行業(yè)管理手段步入良性循環(huán)軌道。我們認為，美國的職業(yè)化專業(yè)管理隊伍建設經(jīng)驗值得我們學習與借鑒。

3、注重環(huán)保與節(jié)能，是此次赴美考察中感到的重要特點。在參觀考察6500WilshireBoulevard大廈中看到，大廈的業(yè)主與管理者對環(huán)保節(jié)能有明確的目標與計劃，業(yè)主肯下功夫，肯花價錢投入大量資金用于大廈節(jié)能改造，自1994年至2004年逐年投入資金進行各項改造最低提高能效10%，最高提高75%，有效地達到了節(jié)能降耗的目的。美國環(huán)保署對物業(yè)管理中的節(jié)能活動給予推動，每年評定“能源之星”項目，對節(jié)能顯著者予以表彰。我國已提出建設節(jié)約型社會，全國各行各業(yè)建設節(jié)約型企業(yè)、機關、單位的活動也都在開展。節(jié)約型建設主要是能源的降低，物業(yè)管理行業(yè)也應開展建設節(jié)約型小區(qū)、大廈的活動，把環(huán)保節(jié)能列入物業(yè)管理考核的重要內(nèi)容。

考察團成員：田在瑋、許新民、趙春凱、雷志超、楊柏林、曹學昌、皇甫廣榮、蔡任重、曹陽、閻永平

執(zhí)筆：曹學昌

第四篇：赴美高層樓宇設備管理考察報告

赴美高層樓宇設備管理考察報告

一、美國物業(yè)管理的現(xiàn)狀

美國是世界上最發(fā)達的國家，綜合國力遠遠超過其它國家，同時也是市場經(jīng)濟體系最為完善的國家。在這一社會背景前提下，形成了美國高度專業(yè)分工協(xié)作的物業(yè)管理市場運作體系。

美國物業(yè)管理研究院有一個集管理、科研、培訓、經(jīng)營于一體的組織結構，在各大地區(qū)設立有分部，其總部的機構設置。

理事會

執(zhí)行委員會

常務委員會：

職責：審計、預算、規(guī)劃

條例、規(guī)定、道德規(guī)范和紀律

道德規(guī)范問題聽證和紀律委員會

執(zhí)行委員會

公共住房道德規(guī)范和執(zhí)行委員會

地方分部活動部：

職責：分部活動

arm部：

職責：arm服務

法律事務部：

職責：全國聯(lián)邦住房聯(lián)絡

各地聯(lián)邦住房聯(lián)

公平住房和平等機會

聯(lián)邦立法

州和市政事務

服務部：

職責：全國物業(yè)經(jīng)理咨詢

物業(yè)經(jīng)理計算機和技術

收/支分

風險管

聯(lián)絡部：

職責：物業(yè)管理雜志社

營銷/公共關系

出版

會員注冊部

職責：amo

amo資歷評估分會

amo保險分會

cpm會員標準

高級cpm會員標準

管理計劃

會員發(fā)展、少數(shù)民族

教育培訓部：

職責：成人教育

cpm會員資格培訓

教育政策

師資

課程內(nèi)容委員會

2、高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊伍是美國物業(yè)管理的重要特色之一。在美國，任何人要想從事物業(yè)管理，均須獲得相應的職業(yè)資格。這種資格管理主要不是針對企業(yè)，而是針對管理者個人，這與我國目前現(xiàn)行的企業(yè)資質(zhì)管理不同。美國物業(yè)管理資質(zhì)分三種：cpm，注冊物業(yè)經(jīng)理（certified

property

manager）；arm，注冊住房經(jīng)理（accredited

residential

manager）；amo，注冊物業(yè)公司（accredited

management

rganization）。還有一種過度性的叫cpm

candidate，是成為注冊物業(yè)經(jīng)理前的專業(yè)資格。負責資質(zhì)管理工作的美國物業(yè)管理研究院嚴格執(zhí)行行業(yè)資格標準和行業(yè)道德規(guī)范，使上述資格，特別是注冊物業(yè)經(jīng)理資格入門有相當難度，從而既保證了注冊物業(yè)經(jīng)理人隊伍的質(zhì)量，也使這一職業(yè)成為具有較高社會價值的熱門選擇。

3、成為cpm的職業(yè)要求

申請人向irem提出申請，取得預備cpm資格。申請人必須填寫申請表、交申請費、有高中以上學歷、符合法定工作年齡和目前正從事物業(yè)管理工作。預備期一般五年，最短一年，最長十年。若是申請人曾經(jīng)從事物業(yè)管理或房地產(chǎn)相關工作，取得其他經(jīng)歷分，也可少于五年。

申請人取得預備資格后，需按照irem設計的一套考核制度，取得260分，其中160分為必修分，100分為選修分。

irem課程：30分必修分，多達100分選修分。irem每年在總部和各地分部舉辦培訓班，每年初，irem就將課程介紹印成精美的手冊寄給每一個學員。課程內(nèi)容主要包括物業(yè)維修管理、人力資源管理、多用途物業(yè)的推銷和租賃、房地產(chǎn)的財務及其策略、物業(yè)管理效能評估、物業(yè)投資環(huán)境評估和就某一物業(yè)寫一個物業(yè)管理計劃。

cpm證書考試：30分必修分，0選修分?？荚噧?nèi)容涵蓋維修保養(yǎng)、人力資源管理、促銷和租賃、財務運作、日常管理、法律和風險管理。

管理策劃：20分必修分，0選修分。irem提供管理策劃手冊，學員就某一實實在在的物業(yè)寫一份管理方案，充分反映學員的實踐經(jīng)驗和理論知識。

道德規(guī)范：20分必修分，0選修分。每一個申請人必須修這一課，牢記并嚴格遵守cpm職責道德規(guī)范。

正規(guī)學院教育：0必修分，多達90分選修分。地產(chǎn)、經(jīng)濟學、法律、金融或經(jīng)營管理的學士折70分，其他專業(yè)的學士折60分。

其他成人教育：0必修分，多達100分選修分。irem承認其他15個房地產(chǎn)協(xié)會提供的課程。irem在培訓手冊中均有列明。

其他要求：經(jīng)irem地方分部批準；交清分部和總部的會費；一直嚴格遵守cpm的職責道德規(guī)范；經(jīng)irem理事會批準。

4、美國物業(yè)管理隊伍的基本情況

全美國目前只有cpm9500多人、amo363家，負責管理著全美價值8795億美元的各種物業(yè)。在irem的長期有計劃的發(fā)展下，美國物業(yè)管理隊伍均衡發(fā)展，保持穩(wěn)定、高素質(zhì)，體現(xiàn)如下幾個特點：

專業(yè)分工：公司多以cpm為核心，其他人員圍繞cpm工作，所以規(guī)模一般不大（見表），某物業(yè)管理公司，具有amo資格，管理住房380多棟，“康斗”20多棟（類似我們所說的連體別墅）和一些公寓，但整個公司只有4個人。董事長兼總裁為cpm，同時擁有代理、開發(fā)、建筑等資質(zhì)，主要負責對外開拓、制定發(fā)展計劃、管理決策；副總兼財務主要負責公司財務收支、報表、帳務和內(nèi)部管理；兩個辦事員按照指令工作，一天到晚忙于電話、傳真、電郵，午餐都要錯開來吃。他們就好像大公司的調(diào)度，負責根據(jù)業(yè)主要求，聯(lián)系、安排維修公司、清潔公司、綠化公司進行日常和特殊的管理事務。

注重經(jīng)營的綜合服務：一是cpm的時間分配和收入結構上，以物業(yè)管理為主，代理、咨詢、估價開發(fā)也屬重要內(nèi)容；二是管理物業(yè)方面，以住宅和非住宅并重；三是組織類型上，cpm除主要在物業(yè)管理公司外，在地產(chǎn)開發(fā)、建筑、投資信托、銀行等行業(yè)中均有分布。

5、美國物業(yè)管理的內(nèi)容

（2）日常維修保養(yǎng)——依靠專業(yè)公司。對于物業(yè)的日常維修保養(yǎng)，物業(yè)管理公司起一個組織、調(diào)度和負最終責任的作用。由于社會分工的發(fā)達，大多數(shù)物業(yè)管理公司本身并不備有維修養(yǎng)護人員和設備。房屋及其設備設施由專業(yè)公司承擔，各類設施還由各對應的專業(yè)公司承擔；衛(wèi)生由衛(wèi)生清潔專業(yè)公司承擔，一般每周清潔和清運垃圾2次；綠化有綠化專業(yè)公司承擔，一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥1次。綠化噴灌基本自動化，定時自動噴水。

（3）保安服務不是物業(yè)管理的法定內(nèi)容，各物業(yè)根據(jù)業(yè)主公約規(guī)定而不同。一般物業(yè)管理都不包括治安，尤其是住宅，基本沒有保安?；驹蛴腥阂皇潜０踩斯べM昂貴；二是有保安反給人不安全的感覺，別人會認為是不安全才請保安的，物業(yè)難免貶值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價的服務。還有一個原因是警察和消防隊（911）的快速反應。

（4）、物業(yè)管理一般不設24小時值班，上班時間以外發(fā)生的緊急事情，由政府的911辦公室處理，物業(yè)管理成本大大減少。irem的解釋是減少社會資源消耗，無需在每一處物業(yè)都設人等候不太可能發(fā)生的事情，政府的一支隊伍就可以應付一大片。

二、美國高層樓宇設備管理的特點

2、注重節(jié)約能源，用高科技手段減少能源支出。參觀6500

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boulevard大廈，給我們印象最深的是大廈業(yè)主及管理者高度重視節(jié)約能源，不惜投入重金改造樓宇設備，通過技術手段降低能源。該大廈已連續(xù)三年獲得美國環(huán)保署“能源之星獎”。通過投資改造，大廈能源管理系統(tǒng)，包括空調(diào)系統(tǒng)中的自動溫控、冷凍機自動切換，所有空氣處理機組、冷卻塔風扇及車庫送排風均安裝了調(diào)速電機。大廈全面安裝了照明探測控制系統(tǒng)及節(jié)水閥。僅車庫排風機使用變頻電機一項就為大廈每年在能源支出上節(jié)約近十萬美元。

3、注重設備管理環(huán)境，提高設備使用壽命。該大廈管理者十分重視設備環(huán)境的管理與保持。在參觀中我們發(fā)現(xiàn)，每一處設備間環(huán)境整齊，物品擺放井然有序，室內(nèi)及設備本身潔凈無塵，油漆一新，其干凈程度令我們驚嘆。同時，管理者嚴格設備管理程序，規(guī)范嚴格，設備檢測均有明確的周期規(guī)定與現(xiàn)場檢測記錄。

三、本次赴美考察對我國物業(yè)管理發(fā)展的幾點啟示

1、美國的物業(yè)管理注重物業(yè)經(jīng)營服務，物業(yè)管理的內(nèi)涵較廣。除以物業(yè)管理為主外，涉及中介代理、咨詢評估、出租出售、開發(fā)銷售等房地產(chǎn)行業(yè)多個領域，這與目前我國物業(yè)管理企業(yè)大多單純從事簡單的物業(yè)管理基本業(yè)務內(nèi)容狀況形成很大反差。注重物業(yè)經(jīng)營，一方面擴大了物業(yè)管理的領域，通過多樣化經(jīng)營擴展利潤空間，規(guī)避行業(yè)風險。美國的物業(yè)管理企業(yè)有40%的收入來自于物業(yè)管理以外的經(jīng)營活動，這對我國目前利潤水平過低，經(jīng)營管理舉步維艱的物業(yè)管理企業(yè)不能不是個重要啟示；另一方面，涉足較高端的房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務內(nèi)容，可以有效地提高物業(yè)管理隊伍的整體素質(zhì)，轉(zhuǎn)變物業(yè)管理僅從事簡單勞動的對外形象。在美國參觀中，感到美方的物業(yè)管理人員素質(zhì)高、干勁足，職責滿意度高，94%的物業(yè)管理人員具有高等教育學歷。要提高我國物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)與水平，就要提高行業(yè)的吸引力，擴展行業(yè)的利潤空間和業(yè)務空間，涉足房地產(chǎn)高端業(yè)務內(nèi)容，自植梧桐樹，外引金鳳凰。

2、美國高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊伍，保證了美國的物業(yè)管理能夠保持在較高水平上。參觀學習中，給我們很深印象的是，美國職業(yè)化的物業(yè)管理人員十分珍惜自己得來不易、又具有很高社會與經(jīng)濟價值的注冊資格，有很強的長期甚至終身從事物業(yè)管理的愿望。他們把自己畢生的精力與才華貢獻在物業(yè)管理這一社會服務事業(yè)，這即保證了他們自己的較高社會地位和經(jīng)濟收入，也保證了美國物業(yè)管理的世界級水準。從物業(yè)管理行業(yè)來說，高度職業(yè)化，嚴格注冊資格的篩選程序，限制注冊人數(shù)（全美僅有9500人），都保證了注冊物業(yè)經(jīng)理等資格的整體質(zhì)量與素質(zhì)，提高了美國物業(yè)管理研究院在全美物業(yè)管理行業(yè)的地位與信譽，使資格注冊這一行業(yè)管理手段步入良性循環(huán)軌道。我們認為，美國的職業(yè)化專業(yè)管理隊伍建設經(jīng)驗值得我們學習與借鑒。

考察團成員：田在瑋、許新民、趙春凱、雷志超、楊柏林、曹學昌、皇甫廣榮、蔡任重、曹陽、閻永平

執(zhí)

筆：曹學昌

第五篇：設備管理的主要目的及意義

設備管理的主要目的及意義

1.設備管理的主要目的設備管理的主要目的是用技術上先進、經(jīng)濟上合理的裝備，采取有效措施，保證設備高效率、長周期、安全、經(jīng)濟地運行，來保證企業(yè)獲得最好的經(jīng)濟效益。

設備管理是企業(yè)管理的一個重要部分。在企業(yè)中，設備管理搞好了，才能使企業(yè)的生產(chǎn)秩序正常，做到優(yōu)質(zhì)、高產(chǎn)、低消耗、低成本，預防各類事故，提高勞動生產(chǎn)率，保證安全生產(chǎn)。

加強設備管理，有利于企業(yè)取得良好的經(jīng)濟效果。如年產(chǎn)30萬噸合成氨廠，一臺壓縮機出故障，會導致全系統(tǒng)中斷生產(chǎn)，其生產(chǎn)損失很大。

加強設備管理，還可對老、舊設備不斷進行技術革新和技術改造，合理地做好設備更新工作，加速實現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)代化。

總之，隨著科學技術的發(fā)展，企業(yè)規(guī)模日趨大型化、現(xiàn)代化，機器設備的結構、技術更加復雜，設備管理工作也就愈重要。許多發(fā)達國家對此十分重視。前西德1976年“工業(yè)通報”載，一般情況下，用于設備維修的年財政支出額，大約相當于設備固定資產(chǎn)原值的6％～10％或企業(yè)產(chǎn)值的10％。如將配件等其他資金考慮在內(nèi)，估計維修支出要占企業(yè)總開支的1/4。據(jù)1978年資料介紹，前蘇聯(lián)每年用于設備維修的資金超過100億盧布。從而不難看出，要想做好設備管理，就得不斷地開動腦筋，尋找更好的對策，促進設備管理科學的發(fā)展。

2.設備管理的意義

設備管理是保證企業(yè)進行生產(chǎn)和再生產(chǎn)的物質(zhì)基礎，也是現(xiàn)代化生產(chǎn)的基礎。它標志著國家現(xiàn)代化程度和科學技術水平。它對保證企業(yè)增加生產(chǎn)、確保產(chǎn)品質(zhì)量、發(fā)展品種、產(chǎn)品更新?lián)Q代和降低成本等，都具有十分重要的意義。

設備是工人為國家創(chuàng)造物質(zhì)財富的重要勞動手段，是國家的寶貴財富，是進行現(xiàn)代化建設的物質(zhì)技術基礎。由此可見，搞好設備管理工作非常重要。搞好設備管理對一個企業(yè)來說，不僅是保證簡單再生產(chǎn)必不可少的一個條件，而且對提高企業(yè)生產(chǎn)技術水平和產(chǎn)品質(zhì)量、降低消耗、保護環(huán)境、保證安全生產(chǎn)、提高經(jīng)濟效益、推動國民經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展有極為重要的意義。